פרוטוקול ישיבות דירקטוריון מס' 1

7 למרץ 2016

ה' אדר ב תשעיו

לכבבוד

חברי הדירקטוריו

הנדון: פרוטוקול של ישיבת דירקטוריון מספר 1 לשנת 2016

א.ג.נ

בתאריך 6.3.16 התקיימה ישיבת דירקטוריון מספר 1 לשנת 2016 במשרדי העיריית.

השתתפו: אפי דרעי, יעל חן-נחמן, ירון חדוות, רמי מראלי, חדוה וינרסקי- פרץ, דני לוין ויחזקאל יחוקאל.

נעדרו: ישראלה רוזן, מיטל יצחקי-טולדאנו, ליהי איינס ושלום רוזנברג.

נכחו: יועמ"ש החברה עו"ד גיא ממן ובני סעד.

להלן סדר היום לישיבה:

1. אישור פתיחת חשבון בנק ייעודי לאזור התעשייה

2. אישור לניהול קורס מנכיילים למנהל התכייל.

3. שירותי בריאות כללית - אישור לקיחת הלוואה.

4. תוכנית רובוטיקה

5. דיוותחיס על תביעות משפטיות

6. שונות

יו"ר חישיבה אפי דרעי פתח את חישיבה וביקש בפתח דבריו מהיועמייש של החברה לבדוק את נושא העדרויות של חברי דירקטוריון מהישיבות.

פירוט לסדר היום:

1. אישור פתיחת חשבון בנק ייעודי לאוור התעשייה:

החברה הכלכלית עומדת לתכנן ולבצע את עבודות הפיתוח באזור התעשייה.

מבוקש לאשר פתיחת חשנבון בנק ייעודי שבו ינוהלו כל הפעילויות של עבודות הפיתוח במתחם, כפי שנהוג במתחמיסם אחרים.

לחברה קיימים היום 4 חשבונות בנק:

א. בנק הפועלים - חשבון כללי

ב. בנק הפועלים - פרויקט גבעת אלונים

ג. בנק לאומי - פרויקט יפה נוף

ד. בנק דקסיה - מקביית ינוב

רמי מראלי שאל למה דווקא בבנק דקסיה והוסבר ע"י חזי שמבחינה מסחרית והו הבנק הכי נוח לעבודה מול חברות כלכליות ורשויות מקומיות.

ירון חדוות שאל מהו הסטטוס של איזור התעשייה.

אפי דרעי ענה שפורסם מכרג לשיווק ע"י רמייי. אולם לאחר שהתברר לעירייה, שההגדרה של תעשייה בלתי מזיקה נכללים גם מפעלים ליצור בטון, המקבלים אישור מהמשרד להגנת הסביבה, הוחלט לעצור את המכרצ, ולהגיש לועדה המקומית בקשה לשינו תבייע בסמכות מקומית, כדי שלא יהיו פה תעשיות מוהמות עתירי שטת אדמה וללא שטחים בנויים.

החלטת:

מאשרים פה אחד, פתיחת חשבון בבנק דקסיה שישמש את פרויקט אאור התעשייה.

2. אישור ניחול קורס מנכיילים :

משרד הפנים מבקש לאשר למנהל החברה לרכז קורס להכשרת מנכלייים לחברות עירוניות. קורס זה יהיה קורס חובה לכל מנכ"ל חדש בתאגידים עירוניים.

החברה הכלכלית לפיתות כפר יונה בע"מ. רחוב שרת 1 כפר יונה 40300.

טלפון: 09-8971185/50 פקס : 153-9-8971185

הקורס יכלול 6 מפגשים פרונטאליים והיתר הרצאות מקוונות. המשמעות היא שבימי המפגש אצטרך להעדר מהעבודה (עייח ימי חופש).

ועדת כת אדם, בישיבתה מיום 18.10.15, אישרה את הבקשה והדירקטוריון מתבקש לאשר למנכייל עבודה נוספת לתקופת הקורס בלבד.

החלטה:

מאשרים פה אחד.

3. אישור לסיחת הלוואה:

החברה הכלכלית מתכננת ובונה מבנה עבור שירותי בריאות כללית. על פּי החלטת העירייה מיום 3.3.2014

הוחלט לאשר יציאה למכרז להקמת המבנה בשטח 250-300 מ"ר עיקרי, ולאשר לקיחת הלוואה בסכום

של 2.5 מיליון ₪.

המכרג ניבנה באופן שבו קופות החולים התבקשו להציע הצעות לשכירת מבנה מרפאה שליבנה ע"פ פרוגראמה ומפרט טכני של הקופה הזוכה. ההצעות הן לפי מחיר ל-1 מ"ר שכירות לפי השטח שייבנה בפועל.

כמו כן, במכרו תוקן השטח למבנה בקומה ראשונה ל-300-400 מ"ר שטת עיקרי.

ע"פ הפרוגראמה שהגישה שירותי בריאות כללית השטח מסתכם ב- 420 מ"ר עיקרי ו- 190 מ"ר שטחי שירות וכן תוספת לובי של 40 מ"ר למדרגות לקומה שנייה. סה"כ שטחי בנייה: 650 מ"ר.

על פי סעיף 2.7 למכרז 6/2014 נאמר ילקופייח תינתן אופציה לשכור שטתים נוספים לצורך הגדלת המרפאה אשר ליבנו על מגרש זה או על המבנה בקומה מעל."

מצייב בקשת שירותי בריאות כללית להגדלת השטח המתוכנן.

במסגרת התכנון התברה מתכננת בנייה של מעטפת לקומה שנייה. הביצוע, ע"פ בדיקת הכדאיות הכלכלית לא ישים.

אומדן העלות לפרויקט מסתכם כדלהלן:

מרפאה מעטפת סה"כ עלות

שטח מבנה: 00 0(

עלות בנייה למ"ר: 00 2,000

פיתוח שטח 200000

סה"כ עלות מבנה: 0 | 1,625,000 | 6,425,000

עלות מתכננים 220000 220000

סה"כ עלות 0 0

בצ"מ 2000 00|

סה"כ כללי 0 00

מע"מ 20, 15

סה"כ 0 5,5

המחיר למייר בנייה, 10,000 ₪ כולל מעיימ, גבוה משמעותית מהמחיר הנהוג בפרויקטים של משרדים וכד!

בגלל המערכות המורכבות הקלימות במבנה, הדרישה לאיכות חומרים גבוהה, בגלל השחיקה הצפויה של המבנה וסטנדרט הבנייה הנהוג במוסדות רפואיים. יש לציין שזהו המחיר שננקב בבקשה הראשונית לדירקטוריון בתאריך 3.3.2014, וזאת מתוך שיחות עס קופייח מאוחדת וכללית.

בדיקת כדאיות כלכלית מראה שבתרתיש ריאלי תקופת החזר ההשקעה אס בונים, עייח התכייל את המעטפת של קומה שנייה, היא למעלה מ- 18 שנה, עס תזרים מזומנים שלילי בגלל החבות במס. וללא מעטפת תקופת החור ההשקעה כ- 13 שנה.

סביר שהבנקים לא יאשרו תקופת החור השקעה כה גדולה.

בפנייה שנעשתה לבנק דקסיה התקבל אישור להלוואה עד לסך של 6 מיליון ₪, המיועדים לבניית קומה ראשונה בלבד. האישור התקבל לאתר בתינת כדאות ראשונה שנעשתה ע"י רו'יח זיצר, ולאחר בקשה להגדלת תקופת ההסכם בין העירייה לתכייל מ- 23 שנה ל- 24 שנים ו- 11 חודשים.

בנוסף, התכייל מבצעת תהליך של ניוד וכויות בנייה, ממגרשים ציבוריים סמוכים, כדי שניתן ייה לבנות בעתיד קומה נוספת.

החברה הכלכלית לפיתות כפר יונה בע"מ. רחוב שרת 1 כפר יונה 40300.

טלפון: 09-8971185/50 פקס: 153-9-8971185

2

גש

החברה

הבנבלית

תהליך ניוד הזכויות כולל ניוד יתרת וכויות לא מנוצלת מהמגרשים הסמוכים של מעון היום וגן הילדים, למגרש 201 שמיועד לקופייח, בשטח של 406 מ"ר (להגדיל את הזכויות מ- 773 מ"ר ל- 1,179 מ"ר) וכן, שינוי קווי הבניין (חיוס מותר לבנות בקו בניין של 15 מטר, אס בונים שתי קומות, לעומת 5 מטר אס בונים קומה אחת. המטרה היא שגם אס בונים שתי קומות קו הבניין יישאר 5 מטר).

לפיכך, מוצע להמתין עס הבנייה של המעטפת של קומה שנייה ולדון בה אם וכאשר יהיה תקציב/מימון לפרויקט, ולאחר קבלת האישור לניוד וכויות.

בתאריך 2.3.16 התקיימה ישיבת מועצת העירייה ואושרו ההחלטות כדלהלן:

1. העירייה מאשרת לתכייל לקחת הלוואה בסכום 6 מיליון ₪ לתקופה של 15 שנה ובריבית של עד 4%.

2. העירייה מאשרת לתכייל ערבות על סכום ההלוואה לתקופת הבנייה.

3. תקופת ההסכם עס התכייל תיגדל מ- 23 שנה ל-24 שנה ו -11 חודשים.

4. -- תבנה מעטפת לקומה השנייה. המימון יהיה ממקורות העירייה או מהשכרת הקומה השנייה

גורמי חו\.

ירון חדוות שאל מי אחראי לאחזקה של המבנה בתקופת השכירות.

בבדיקה שנערכה מאותר יותר התברר שבסעיף 12.2 לחוזה בין התכייל לשירותי בריאות כללית נאמר:

'*השוכר מתחייב להחזיק את הנכס במצב טוב ותקין באופן תמידי ושוטף ולתקן על תשבונו את כל התיקונים הדרושים כדי להתזיקו ברמה גבוהה, מצב טוב, תקין ונאות במשך כל תקופת השכירות לרבות ולא רק, נקיון, תאורה, תתזוקה, גינון בכל שטח הנכס"

ובסעיף 12.6 לחוזה נאמר:

ייהניהול, ההפעלה והאחוקה של הנכס יהיו על תשבון השוכר, ויתבצעו ברמה נאותה בעצמו ו/או באמצעות עובדיו."

שאלה נוספת של ירון חדוות הייתה האם ניתן לחייב את שירותי בריאות כללית לשכור קומה נוספת.

בבדיקה בחוזה לאחר הישיבה, התברר שלא קיימת אפשרות כזו.

החלטה:

מאשרים פה אחד לקיחת הלוואה לתקופה של עד 15 שנה בסכום של עד 6 מיליון ₪, מבנק דקסיה, או כל בנק/גוף מוסדי אחר, בהתאם למכרו שיערך בין הגורמים הממניס, בריבית של עד 4% לשנה, והגדלת תקופת ההסכם עס התכייל ל- 24 שנים ו- 11 חודשים.

4. תוכנית רובוטיקה: מצייב פנייה.

חדוה וינרסקי סיפרה שהייתה פעילה בחצי שנה האחרונה בפרויקט וקיימות בעיות תפעוליות, אולם הרעיון של מבנה למדע וטכנולוגיה מקובל עליה.

יעל: פרויקט הרובוטיקה החל מפרולקט קטן, ולשמחתנו גדל מאוד. לאור החישגיס והתרתבות הפרויקט יש צורך להקים מרכז למדעים וטכנולוגיה שיקדם גם את נושא הרובוטיקה. למשל להוסייף מגמת סייבר.

וליצור תשתית לתלמידים שימשיכו בעתיד ללמוד בלימודי מדע וטכנולוגיה.

המטרה להקים מינהלת שתנהל את נושא המדע והטכנולוגיה ותשתף גס אנשי צבא ואקדמיה.

חדוה: אני רוצה לראות סדר ותוכן ברור לפרויקט כי כיום יש תוסר סדר בפעילות.

יעל: ברור שהעדר גורם מתכלל גורט לכוחות שונים למשוך לכיוונים מנוגדיס.הפרויקט היום גדל לממדיס שיש צורך לנהל אותו.

רמי מראלי: יש קבוצה עס הישגים וכפר יונה נחשבת למעצמה בארץ. התשתיות לא מספקות וצריך מבנה

שיתמוך בכך. המבנה מיועד לכל הקבוצות.

אפי: אני מבין את הערותיה של חדוה. מה שיעל אמרה שיש להתכנס תחת מטריה אחת שתנהל מגיל יסודי ועד תיכון.

יעל: אם הפרויקט לא היה גדל לא היינו חושבים לבנות מבנה מ*וחד.

רמי: המבנה תוכנן הרבה לפני כל התחושות הלא טובות שקיימות בין חברי הקבוצות, במטרה שכולן יעבדו יחד.

ירון: אני מקווה שהמבנה יגלס גידול עתידי.

רמי: המבנה יספיק ל- 10 שנים. בעתיד ניתן להוסיף בצורה מודולרית.

ירון: חשוב להביא מימון כי יש רק חצי מימון כרגע.

החברה הכלכלית לפיתוח כפר יונה בע"מ. רחוב שרת 1 כפר יונה 40300.

טלפון: 09-8971185/50 פקט: 153-9-8971185

אפי: ניתן להגיש בקשה למפעל הפיס וחלק מההקצבה של כפר יונה להפנות לנושא וה.

רמי: השאלה האם התכייל יכולה להקים את המבנה הזה מבתינה משפטית.

עו"ד גיא ממן: התכייל כזרוע הארוכה של העירייה יכולה להקים. כספי דמי השכירות ממשרדי המכירות

שייכים לעירייה, והעירייה יכולה להחליט את היעוד שלהם.

לצורך כך יש לתתוס על חוזה בין העיריה לתכייל שיעלה על הכתב את כל העקרונות שכתובים בפנייה.

ירון חדוות: למועצת העירייה יש להביא תוכנית מימון כלכלית.

יעל: תפקיד המינהלת לתכנן את הנושא וזה *יקת זמן. הפעילויות השונות יוכלו להיות מוצגות לא בומן הקרוב אלא בהתאם לעבודת המינהלת.

החלטה:

מאשרים עקרונית הקמת המבנה למדעים וטכנולוגיה. יש לחתום חוזה עס העירייה שיסדיר את אחריות התכייל ואחריות העירייה. יש להגיש לדיון במועצת העירייה תוכנית מימון סגורה.

5. דיווחים על תביעות משפטיות :

לאחרונה הוגשו נגד החברה שתי תביעות משפטיות.

1.. אהרון ונאוה אוזן: תביעה על סך של כחצי מיליון ש"ח בגין השגת גבול לשטתם ונוקים שניגרמו לטענתם בשטחי מקביית ינוב.

השטחים של משפחת אוזן גובלים מדרום במקבת ינוב, ומיועדיס להפקעה ע"י נתיבי ישראל לצורך סלילת כביש 562.

ההפקעה התבצעה במר> 2016. הטענה: פגיעה בחממות הגובלות כתוצאה מדיקורים. התביעה היא על הפסד הכנסות עד 2021.

2 אמצ שמש: הקבלן שבנה את פרויקט יפח נוף הגיש תביעה על סך של כרבע מליון ש"ח. לטענתו לא שולם לו סכום זה שנובע מקריסת כביש שהתרחשה במהלך הביצוע של הפרויקט. הוגשה תביעה לחברת הביטוח שעדיין לא השלימה את הטיפול בתביעה. הקבלן החליט בינתיים לתבוע.

*ו'יר הדירקטוריון נעל את הישיבה.

החברה הכלכלית לפיתוח כפר יונה בע"מ. רחוב שרת 1 כפר יונה 40300.

טלפון: 09-8971185/50 פקס : 153-9-8971185