החלטת ועדת ערר- חברת מאפט בע-מ

ועדת הערר לענייני ארנונת ערר 002/2016

שליד מ.מ. כוכב יאיר - צור יגאל

חברת מאפט בע''מ, ח.פ. 51-110056-9

ע"י בייכ עוה'יד שלומי שריקי ואח!

מרח' המעלות 4, ירושלים

טל: 02-6506777; פקסי: 02-6506776 להלן: ''העוררת'י -נגד-

מנהלת הארנונת

מועצה מקומית כוכב יאיר- צור יגאל

תייד 100 , מרכוז מסחרי כוכב יאיר

טל: 09-7640200 ; פקס: 09-7640222 לחלן: 'יהמשיבתיי

החלטת

מוגשת בזאת התלטה בעניין ערר העוררת בנוגע לתשלומי הארנונה בהם חויבה העוררת בשנת 2013 בנכט שמספרו 10007002003, בתחום שיפוטה של המשיבח.

1. רקע פרוצדוראלי

1 ביום 20/05/2013 חגישה העוררת השגה לשנת הכספים 2013 על חיובי ארנונה שהוטלו עליח (לחלן : ייהתשגת'יי) ;

2 ביום 17/05/2013 השיבה מנהלת הארנונה על השגת העוררת, ודחתה אותה בכללותה;

3 ביום 16/09/2013 נתקבל אצל המשיבה כתב ערר על החלטת המשיבה לדחות את ההשגה (להלן: ייהעררי) ;

4 בתאריכים 13/04/2016 ו- 18/05/2016 התכנסה ועדת הערר לעיון מקדמי במסמכי הערר (ומסמכי ערר נוספים שהוצגו בפניה) והוציאה תחת ידה דרישות למנהלת הארנונה להבהרות והשלמות לצורך בתינת הערר.

5 בהתאם לבקשתה של העוררת להופיע בפני הועדה בהתאם לתקנה 5(2) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (סדרי דין בועדת ערר, תשל"ו-1977 (להלן:

י'התקנות''), נקבע מועד לדיון ליום 22/06/2016.

146 עס פתיחת הדיון ביום 22/06/2016 כאמור, חתברר כי שאלות הועדה - טכניות בעיקרן -

ותשובות מנהלת הארנונה, כאמור בסעיף 1.4, העתקן לא הועבר לבא כוחה של העוררת.

לפיכך, הוחלט, כי הדיון יתקיים כסידרו ובסיומו יועבר לבא כוח העוררת העתק מתכתובת השאלות והתשובות בין הועדה ומנהלת הארנונה. עוד הוחלט כי, ככל שהעוררת תבקש להגיב על שאלות הועדה ו/או על תשובות מנהלת הארנונה - תוכל לעשות זאת בתוך 0 ימים מיום קבלת המסמכים האמורים (המסמכים נמטרו לידי העוררת בסיומו של הדיון, ביום 22/06/2016). עד למועד כתיבת החלטה זו לא נתקבלה תגובת העוררת,

2. תמצית טענות הצדדים

1 עמדת העוררת:

2.141

22

2.13

יש לבטל את חיובה בתשלום בגין קרקע תפוטה: בהתאם להטכם שכירות מיום 1, שנתתם בין העוררת ובין חברת מבני תעשייה בעי'מ וצורף לערר כנספת די (להלן: 'יהסכט השכירותי'), השכירה העוררת נכס בשטח כולל של כ- 2,262 מ"ר, המורכב לטענתה משטח של 2,138 מ"ר המוחזקיים בידי העוררת, בתוטפת 124 מ"ר של שטחים משותפים. העוררת חויבה בגין קרקע תפוסה בשטח של 1,607 מיזר ובתעריף של 7.69 ש"ח למייר, וואת בהתאם לקוד מספר 716 בצו הארנונה של המשיבה לשנת 2013. העוררת טוענת כי חשטח אינו י'קרקע תפוסהיי כי אס אדמת רחוב ובניין ולכן איה ברת חיוב בתשלום ארנונה. עוד טוענת העוררת, כי גם אס מדובר בייקרקע תפוסה'י - הרי שהיא אינה מתזיקה בשטח זה ואיץ לח כל שליטה, החזקה או זכויות כלשהן בשטת זה וכן, מהטעם ששטח וה הוא במרביתו כביש גישה ליחידות שונות במתחם ובהתאם לדין אין לחייבה כלל בתשלום ארנונה בגין שטת זה. העוררת טוענת כי אם חייב השטח בתשלוט ארנונה - על המשיבה להשית את החיוב על הבעלים על הקרקע, חברת מבני תעשייה בע"מ.

יש לבטל את פיצול סיווג השימוש בנכס: העוררת חויבה בגין משרדים בשטת של 8 מ"ר ובתעריף של 1 שי"ת למייר, וואת בהתאם לקוד מספר 316 בצו הארנונה של המשיבה לשנת 2013. | העוררות טוענת כנגד פיצול הסיווג בנכס למשרדים (קוד 316 בצו הארנונה של המשיבה לשנת 2013, שחויב כאמור בתעריף של 1 שיח למייר) ומחסניט (קוד 8 בצו הארנונה של המשיבה לשנת 2013, המתוייב בתעריף 111.41 שיימ למייר בצו חארנונה של המשיבה לשנת 2013). העוררת טוענת כי מדובר בפיצול מלאכותי של השימוש בנכס משום שבנכס אין כל קבלת קהל ולכן אינם מהווים משרדים כתגדרתס לצורך ארנונה.

יש לשנות את הסיווג לצורך ארנונה ביחט לשטח של 2,138 מ"ר המותזקים על ידה.

העוררת טוענת כי לאור הפעילות המבוצעת על ידה בנכס, לאור התבייע החלה במקוט

ולאור רישיון העסק לצורך שימוש תעשליתי - יש לקבוע את הארנונה לפי סיוג אחיד תחת ''מחסנים, סככות ומבני עור המשמשים את הנכסים בסיווג 400'י לפי קוד 613, ולתילופין, לפי סיווג אחיד של יימבניס ומתקנים לתעשייהיי - קוד 412.

2 עמדת המשיבת:

1 המשיבה דחתה את טענות העוררת.

2 בהתאם למדידות שביצעה המשיבה בנכס, נמצא כי לצורך חישוב הארנונה יש לחליב את העוררת בגין שטח כולל של 2,232 מ"ר, ולא 2,262 מ"ר.

3 ביחס לעניין הקרקע התפוסה : המשיבה עומדת על הקביעה לפיה חלקה של המשיבה בשטחים המשותפים חינו 1,607 מ"ר, ולא 124 מ"ר כפי שטוענת העוררת. המשיבה טוענת כי אין מדובר באדמת בניין ו/או ברחוב כי אס בשטחי מעבר ושטתחי חנייה המשמשים את העוררת. המשיבה טוענת כי העוררת מחוייבת בגין הקרקע התפוסה לפי חלקה היחסי בשטח בהתאם וביחט ישיר לגודל השטח המוחזק על ידה של העוררת. באופן דומה, כך לטענת המשיבה, מחוייבים כל יתר השוכרים במתחם. כמו כן, מפנה המשיבה להסכט השכירות, שלפיו הוגדר הרכוש המשותף כך: ''כל שטת משטתי הבניין שאינו מיועד להשכרה ו/או למכירה על ידי החברה... הרכשו המשותף נועד לשימושס של כלל השוכרים ו/או המשתמשים בבניין.." (סעיף 11(ב)(1) להסכם חשכירות). כמו כן, התחייבה העוררת לשאת בתשלום המיסים שיחולו על הרכוש המשותף (סעיף 22א' להסכם חשכירות), וכן התחייבה להחציר למשכירה את סכומי הארנונה אס יוטלו על המשכירה בגין המושכר (סעיף 22ב' להסכם השכירות).

4 ביחס לפיצול סיווג השימוש בנכט: סיווג חלק הנכס - 278 מ"ר - כמשרדים, תואם את חשימוש שעושה העוררת בחלק זה של הנכס. בשטת זה ממוקמים עובדי העוררת האחראים בין יתר על ביצוע פעולות שיווק וכספים והוא משמש לפעילות משרדית גרידא שמטרתה השגת התכלית העיסקית של העוררת. לטענת המשיבה קיימת לכאורה ציקה בין יתידת המשרדים לבין יתר חלקי הנכס אך כל אחת מהפעילויות יכולה חיתה להתקיים גס מבלי שיהיו סמוכים זה לוה תחת קורת גג אחת.

5 ביתס לשינוי סיווג כלל הנכס לסיווג ייתעשייהי' : המשיבה טוענת כי מבדיקה שערך נציג המועצה בנכס, עולה כי חלקו העיקרי של השטח משמש את העוררת כמחסנים לאיכטון המוצרים המשווקיס על ידח ומשכך - סיווג 318 (מחסנים, סככות ומבני עזר ו/או מחסנים, סככות ומבני עזר באזור וה המשמשים את הנכסים בסיווג ראשי 0), הוא חסיווג המתאים ביותר לשימוש שנעשה על ידי העוררת בנכס. עוד טוענת המשיבה כי פעילותה העיקרית של העוררת היא עיסקית/ מסחרית וגם לפיכך, הסיווג המתאים ביותר לחיוב הנכס הינו 318, המצוי תחת חטיווג הכללי יימשרדים, שירותים ומסחר'' (סיווג 300).

3 דיון והחלטת

1 לעניין החיוב בגין ''קרקע תפוסת'י:

211

2.12

13

24

15

בעניין שלפנינו שטח כולל של למעלה מ-9.2 דונם, שעליו הוקמו שני מבנים נפרדים, המחולקים ליתידות וכל יחידה מושכרת/ מוחזקת על ידי גורם. השטת כולו מגודר ומופרד מהרחובות הסמוכים לו. הקרקע המוגדרת על ידי המשיבה 'יקרקע תפוסה'י הינו השטת שנותר לאתר הפתתת שטחם של המבנים מכלל השטח וכולל כביש פנימי, חניות לצרכי עובדי ובאי המבנים ומעברי גישה. סעיף 8(א) לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנייג-1992, קובע כי מחובתה ומסמכותה של מועצה להטלל על הנכסים אשר בתחומה (שאינם אדמת בניין) ארנונה כללית.

העוררת טוענת כי השטח שהוגדר על ידי חמשיבה ייקרקע תפוסה'' הינו אדמת רתוב ובנין ועל כן אינו בר חיוב בתשלום ארנונה.

פקודת העיריות (סעיף 269), מגדירה ייקרקע תפוסח'י כייכל קרקע שבתחום העירייה שאינה אדמה חקלאית, שמשתמשים בה ומחזיקים אותה לא יחד עם בניןיי; ואילו ייאדמת בנייןי' - מוגדרת כייכל קרקע שבתחום העירייה שאינה לא בניין ולא אדמה חקלאית ולא קרקע תפוסהיי.

מכאן, שהגדרת 'אדמת בנין'' הינה שיורית, במובן וה שהיא מחילה עצמה על כל קרקע שאינה בנין, קרקע חקלאית או קרקע תפוסה. בענייננו אין חולק כי מדובר באדמה שאינה חקלאית ולפיכך, יש לבחון האם השטחים שבמחלוקת הינם ייקרקע תפוסהיי, ובמידה שלא כך - יש לטווגם כייאדמת בנין'י (ראה: עייו 40867-11-12 אקסטל בע"מ ני מנהל הארנונה -עיריית מעלה אדומים).

"'קרקע תפוטה'י מוגדרת בסעיף 269 לפקודת העיריות כ- יכל קרקע שבתתוס העיריה שאינה אדמה חקלאית, שמשתמשים בה ומחציקיס אותה לא יחד עם בנין." על פל מבחנים שנקבעו בפסיקה, על-מנת שקרקע תיחשב כייקרקע תפוטהיי, צריכים להתקיים ארבעה תנאים הבאים, במצטבר (בג'/ץ 129/84 פרופיל חן בע"מ ני המועצה המקומית יבנה, פייד לח(4) 413 (1984) (להלן : ''עניין פרופיל חן'') כמפורט להלן:

שהקרסע אינה י'אדמה חַקלאית'': בענייננו אין חולק כי מדובר באדמה שאינה חקלאית.

שהמחציק עושה שימוש אקטיבי בקרקע: השימוש הנדרש הוגדר כשימוש המתבטא בפעולה חיצונית המעידה על ניצול כלשהו של הקרקע לצורך מסוים (ראח עעיימ 8 עיריית גבעת שמואל ני חברת החשמל לישראל בעי'מ, לא פורסם, ניתן ביום 1 (להלן: ''עניין גבעת שמואליי) וכן עניין פרופיל חן, 417). בענייננו, סבורה הועדה כי מעצם אופיו ופריסתו של המתחם המדובר על פני השטח, הרי שהעוררת עושה שימוש בשטתי הקרקע המדוברים - עובדים וספקים הנכנסים בשערי המתתם הסגור משתמשים בקרקע לצורך גישה אל בית העסק ולצורך פריקת סחורות ובשל

מיקומה של היחידה המושכרת על ידי העוררת בקצה המרוחק של השטח הרי שהעוררת היא המשתמשת העיקרית בשטח הסמוך ליחידה המושכרת על ידה, ובשטתים המובילים אליה וכן שטח זה משמש כחניה עבור עובדי ואורחי העוררת.

שהנישום מחזיק בפועל בקרסע: המונח ''מחזיקיי מוגדר בסעיף 269 לפקודת העיריות

כך: ''מחזיק - למעט דייר משנהיי; ובסעיף 1 לפקודת העיריות כך: *אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אתר, למעט אדם הגר בבית מלון או בפנסיון." מכאן, שהמחוקק הטלל את תיוב הארנונה על ה''מחזיקיי בנכס ולא דווקא על הבעלים, בכך כיוון המחוקק ליצור וּיקה ברורה בין חשימוש בנכס ובין תשלום הארנונה זאת משום שההצדקה להטלת מט מטוג ארנונה טמונה בהנאה אותה מפיקים הנישומים מן השירותים שמעניקה הרשות המקומית (לעניין זה ראה דברי ביהמייש העליון בעי'א 9368/96 מליסרון בע"מ ני עיריית קרית ביאליק, פייד נה(1) 156, 161,

7) המובאים גם בעניין גבעת שמואל). כלומר, הפרשנות למונח 'ימתזיקיי

(יימחזיק בפועליי ולא דווקא ייבעליםיי) נשענת למעשה על הגישה לפיה לצרכי ארנונה, רואים כיימחזיקיי את מי שהינו בעל הציקה הקרובה ביותר לנכט במועד הרלבנטי לתיוב. בענייננו, יישום המבחן המהותי מוביל למסקנה כי העוררת היא המחזיקה בנכס. במקרה שלפנינו, העוררת היא או שמשתמשת בשטח ונעזרת בו בהתנהלות היום יומית שלה (יחד עס מחזיקות נוספות בשטחים המשותפים) שהרי הציבור אינו רשאי להשתמש בשטח זה וספק אם יכול להיכנס אליו. יתרה מזו, אף שחברת מבני תעשייה בע"מ מתזיקה קניינית בשטח, הרי שמהסכס השכירות שנתתם בין העוררת לחברת מבני תעשייה בע"מ עולה בבירור שלא זו בלבד שחברת מבני תעשייה העניקה לעוררת את אישור השימוש במקום בצורה מפורשת (ראה: סעיפים 11 (א) ו- (ב) להסכם השכירות), אלא שהעוררת גס קיבלה על עצמה את חיובי המיסים שיחולו על הרכוש המשותף (ראה: סעיף 22א' להסכם השכירות) ואף התחייבה להחזיר חיובים למבני תעשייה בע"מ אס זו תחוייב בארנונה בגין הנכס המושכר (ראח: סעיף 22ב' להטכס השכירות). גם פתיח הטכם השכירות קובע כי '"החברה הסכימה להשכיר לשוכר לחידות בבנין... המסומנות כיחידה 5... ושטחו כ- 2,262 מ"ר (מידות חוץ ברוטו ובתוספת התלק היחסי ברכוש המשותף המיועד לשימושים של כל או חלם מהמשתמשים בבנין... (ראה עמוד 2 להסכם השכירות).

שהנכס עומד בתזקת עצמו ואינו חלק מבנין : יסוד וה דורש כי הקרקע לא תוחזק יחד עם בנין, כלומר שחשימוש בקרקע יעמוד בפני עצמו, שיהיח עיקרי ולא טפל לשימוש בבנין. במקרה דנן, אין מדובר ב'ימרחב מחייה'י של קרקע נוספת המשרתת את צורכי הבנין בו נמצא המושכר שבידי העוררת כגון מתקני חשמל, גז, מים, תקשורת, דודל שמש, הממוקמים באופן טבעי סביב בנין - במקרה כזה, משמעות הקרקע הינה עיקרית שכן, חיא מאפשרת את תפקודו הסדיר של הבניין עצמו. מאידך, עצם העובדה שקרקע עשויה במקרים מסוימים לשרת פעילות המתבצעת בבניין או מקדמת אותח, אינה הופכת אותה לתלק אינטגרלי של הבניין. כך חמקרה שלפנינו - השטחים המשותפים במתחם, הכוללים כביש גישה, רחבת כניסה, מעברים ומקומות חנייה - כל אלו משרתלם את באי הבניינים במתחם, אינם מהווים חלק אינטרגלי של הבניינים ואינם

6

א.

ב.

ג.

קשורים ייביחד עס הבניין'י (ראה: עייש (חיפה) 5268/99, 5326 - חברת גני כרמל בע"מ ני מנהל הארנונה של המועצה המקומית זכרון יעקב, 29.8.2000).

מכל האמור לעיל, סבורה הועדח שאין ספק שמדובר בשטח העונה על הגדרת ייקרקע תפוסהיי לצורך חיוב העוררת בארנונה בגינו.

למעלה מן הצורך, בחנה הועדה גס את טענת העוררת בדבר היותו של השטח יירחוביי, אשר אינו בר חיוב בארנונה.

סעיף 269 לפקודת העיריות מגדיר יירחובי' כדלקמן:

יירחוביי - לרבות כביש שהנסיעה בו כרוכה בתשלום אגרה, היטל או תשלום אחר כיוצא באלה, וכן דרך כהגדרתה בחוק התכנון והבניה, התשכייה-1965, שבה עובר הכביש, שטחי השיקום הנופי בכביש ובדרך שבה הוא עובר, וכל מיתקן בתחוט הכביש והדרך, למעט בנין, הדרוש במישרין לגביית האגרה, ההיטל או תשלוט אחר כיוצא באלה, וכן מסילת ברל כמשמעותה בסעיף 2 רישה ופסקאות (1) ו-(2)

לפקודת מסילות הברצל [נוסח חדש], תשל"ב-1972, וכן מיתקנים לצורך מסילות הברזל או בקשר אליה, המהווים חלק בלתי נפרד ממנה."

על התכלית להחרגת רחוב מגדר הנכסיט שהם נשוא לחיוב בארנונה, עמד בית המשפט בעייא 9368/96 מליסרון בע"מ ני עיריית קרית ביאליק, פייד נה(1) 156, 164

(1999) באומרה:

'יהמחוקק מיעט מהגדרת יינכסיםיי שבסעיף 269 לפקודת העיריות, שהמחזציקים בהם חייבים בתשלום ארנונה, נכסים שהם יירתוביי. דומה שבכך בוטאה ההשקפה, שכאשר הנהנה מן הנכס ומן השירותים הניתנים לנכס הוא ציבור בלתי מסוים של פרטים - להבדילם מן המתזיקים בנכס - ראוי כי ציבור זה הוא שיישא בעלות השירותים שמספקת הרשות המקומית לנכס[...].

בדרך-כלל, אף בנכס שהנהנה העיקרי ממנו הוא ציבור בלתי מסוים מפיק מחזיק הנכס הנאה מסוימת מן הנכס שברשותו. מנגד, אף במקום שבו מוטל החיוב במ הארנונה על המחזיק בנכס בלבד - לגבי יינכסיםיי שאינם 'ירחובי' - ברור שגם ציבור בלתי מסוים נהנה במידה גו ואחרת מן השירותים הניתנים לנכס. אלא, שלנוכת הקושי למדוד את הנאתס היחסית של המחזיק בנכס ושל הציבור הרחב מן השירותים הניתנים לנכס, תוטל הארנונה על הנהנה העיקרי בלבד.

מכאן, שיירתוביי לצורך הגדרת נכסים בסעיף 269 לפקודת העיריות הוא נכס שהנהנה העיקרי מן השירותים הניתנים לו על-ידי הרשות המקומית הוא הציבור הרחב

כאמור, במקרה דנן אין ספק שהנהנים העיקריים, הס המחויקים בנכס, ובינהס העוררת. מדובר במתחם סגור, ובקרקע המדוברת נעשה שימוש על ידי ציבור

מסויים, דחיינו, אך ורק על ידי באי המתתם - עובדים, ספקים וגורמים אחרים הקשורים למחזיקות בשטח. לפיכך, אין מדובר ביירחוביי כטענתה של העוררת ובהיותו של השטח 'יקרקע תפוסה'' כאמור מעלה - הינו חייב בתשלום ארנונה בגינו.

7 מתנימוקים המפורטים לעיל, מקובלת על הועדה גירסת המשיבה כי העוררת חייבת בתשלום יחסי על חלקה בשטח, כאמור, תחת סיווגו כייקרקע תפוסהיי. בניגוד לנטען על ידי העוררת, חיובה לא נעשה באופן שרירותי על ידי חלוקת כל השטח, בהפחתת שטח חמבנים, וחלוקתו למספר המחציקיים במתחם. המשיבה הציגה בפני הועדה את אופן חישוב בתיוב ולפיו-- חיובה של העוררת בגין הקרקע התפוסה נעשה לפי חלקה היחסי בנכס כך שהינה מחוייבת ביחס ישיר לגודל היחידה המושכרת על ידה.

בהתאם, מאחר וכלל השטת המדובר עומד על כ- 9.2 דונם, מקובלת על הועדה גירסתה של המשיבה כי חלקה של העוררת עמד באופן יחסי, בזּמן הרלוונטי, על כ-

7 מ"ר ולא 124 מ"ר כטענת העוררת.

8 עוד יאמר, כי הועדה מסכימה עם טענת המשיבה כי היא שואבת את זכותה להשית חיובי הארנונה בגין הקרקע התפוסה מכוח סעיף 2.6 לצו הארנונה לשנת הכספים

3. סעיף 2.7 לצו הארנונה, אליו הפנתה העוררת, אינו רלוונטי לנכס דנן.

2 לעניין פיצול סיווג השימוש בנכס:

1 ההלכה הפסוקה בשאלת פיצול נכס לצרכי סיווג ארנונה קובעת כדלקמן:

ייבפסיקתנו נקבע בעבר הכלל כי במתקן רב תכליתי, שניתן להפריד בין חלקיו השונים, ייעשה סיווג הנכס לצרכי ארנונה לפי השימוש והתכלית של כל חלק בנפרד (ראו, בגייצ 764/88 דשניסם ותומרים כימיים בע"מ ני עיריית קריית אתא, פייד מו(1) 793, 816). בפסיקה מאוחרת יותר אימץ בית משפט זה את המבחנים שנקבעו בפסיקת בתי המשפט חמחוציים להכרעה בשאלה מתי תסווגנה יחידות שטח סמוכות תחת סיווגים נפרדים ומתי תסווגנה תחת סיווג אחד, על אף שבכל יחידת שטח מתנהלת פעילות אחרת. לעניין וה אומצו שני מבחנים, שאינם מהווים רשימה סגורה. המבחן האחד הוא בחינת קיומה של זיקה בין היחידות השונות, שאם היא קיימת אז יש לראות במתקן הרב התכליתי נכס אחד לצרכי סיווג הארנונה. המבחן האחר שאומץ הוא האם השימוש בחלק ספציפי של הנכס הכרחי למהות חארגון העיקרי בנכס ולמימוש תכליתויי (ראח: בריימ 9205/05 מנהל הארנונה ני היפר שוק 1991 בע"מ, תק-על 4(2006) 1520, פסקה 6 לפסק הדין, ניתן ביום 14.11.2006, להלן: ייעניין חיפר שוק"')

וכך בפרשת מצפה יס סוף, מפי כבי חשופטת מי נאור: 'יההלכה הפסוקה באשר לסיווג נכסים לצורך חיוב בארנונה קובעת כי יש לסווג את הנכס בהתאם לשימוש שנעשה בו. עוד נקבע כי כאשר מדובר במתקן רב-תכליתי רחב מימדים, בעל שימושים מגוונים, אשר ניתן להפריד בין חלקיו השונים, ייעשה הסיווג לפי

השימוש והתכלית של כל חלק בנפרד."' ראה: בריימ 5557/06 מצפה תת ימי ים סוף בע"מ ני מנחל הארנונה, תק-על 1(2007) 31, ניתן ביום 2.1.2007).

מנגד, לא הותר פיצול הנכס לצורך זּח במקרים אחרים - שהתייחסו לנכסים קטנים הרבה יותר ובעלי שימוש בעל תכלית ייאחידהיי. (ראה למשל: עניין היפר שוק וכן

עמיינ (מחוזי - חיפה) 328/06 חברת דואר ישראל בע"מ ני מנהל הארנונה, תק-מת 6 5585, ניתן ביום 22.11.2006; בריימ 1715/05 מגנזי ני מנהל הארנונה, תק-

על 2(2005) 305, משנת 2005 ו- עת'ימ (מחוזי - ת''א) 2486/05 ארד ני מנחל הארנונה, תק-מח 4(2006) 10264, ניתן ביוט 24.12.2006).

2 גגודלו הכולל של הנכס נשוא ערר וח הוא 2,232 מ"ר (כך על פי מדידת חמשיבה והשטח הכולל שחויבה בו העוררת בפועל), מתוכם סיווגח המשיבה 278 מ"ר כמשרדים (להלן: :'"השטח המפוצליי), והיתרה כמחטנים. דהיינו, השטח שפוצל מבחינת הסיווג מהווה כ- 12.5% מכלל שטח הנכס המוחזק על ידי העוררת.

3 לטענתה של העוררת מתקיימים לגבי השטח המפוצל שני המבחנים שנקבעו

בפסיקח:

1 מבּתן הציקה - בשטח המפוצל ממוקמים משרדיה של העוררת ובאמצעותם מנוהלים פעילויות האדמיניסטרציה, וכן משרדו של הוטרינר אשר אחראי על חליכי הבקרה והפיקות. המשיבה אינה חולקת על כך שאכן מתקיימת זיקה בין יחידת המשרדים ובין יתר חלקי הנכס, וזאת מהטעם שהמשרדים משמשים את הנהלת העוררת ועובדיה לשם השגת המטרה העיסקית.

2 מבחן ההכרחיות - העוררת טוענת שהפעילות המתקיימת בשטח המפוצל הכרחית לתפקודה ואילו המשיבה טוענת, שהפעילות המשרדית אינה אינהרנטית כלל לפעילות הנעשית בעסק ושלמעשה, יכולה כל אחת מהפעילויות להמשיך ולהתקיים גם אס יופרדו החלקים ויפעלו ממקומות שונים.

4 בעניין זה, מסכימה הועדה עם גישתה של המשיבה. החלק הארי של הנכס משמש לאיכסון וביצוע טיפול משלים למוצרים שהיא מייבאת לצורך שיווקם ומכירתם בישראל. הפעולות האדמניסטרטיביות המבוצעות בשטח המפוצל אינן הכרחיות לתפעול שוטף של פעולות האיכסון וביצוע הפעולות המשלימות למוצרים.

הימצאותס של משרדים בנכס נובעת מנוחות ובחירה של העוררת ולא משום הכרח, שכן אלו יכולים להתבצע ממקום אחר מבלי שתיפגע ליבת הפעילות. מסקנה זו מקבלת משנה תוקף לנוכת העובדה שהעוררת ביקשה לבצע התאמות במושכר על מנת לייצר במיוחד יחידת משרדים בתוך הנכס עצמו, המיועד לאכסנה ושלא היה בו מערך מתאים לצורך שימוש משרדי (כאמור בנספח ז' להסכם השכירות).

3 לענלין סיווג הנכס לצורך חיוב הארנונה:

1

2

3

24

5

56

העוררת טוענת כי לאור הפעילות המבוצעת על ידה בנכס, לאור חתבייע החלה במקום ולאור רישיון העטק לצורך שימוש תעשייתי - יש לקבוע את הארנונה בה חיא מחוייבת לפי סיווג אחיד, קוד 413 תחת י'מחסנים, טככות ומבני עור המשמשים את הנכסים בסיווג 400'י ולחילופין, לפי סיווג אתיד של יימבנים ומתקנים לתעשיית' -

קוד 412. ויובחר - הסיווג השיורי 400 הינו סיווג תעשייה.

כאמור מעלה, סעיף 8(א) לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנייג-1992, קובע כי מחובתה ומסמכותה של מועצה להטיל על הנכסים אשר בתחומה (שאינט אדמת בניין) ארנונה כללית. על פי סעיף זה, הארנונה מחושבת לפי יחידת שטח, בהתאם לטוג הנכס, שימושו ומיקומו.

הלכה פסוקה היא כי המבחן העיקרי לשם סיווג נכס הינו מבחן השימוש, דהיינו -

החיוב בארנונה נעשה בהתאם לשימוש אשר נעשה בנכס בפועל. בהעדר שימוש, חנכס מחויב בהתאם לייעוד המקורי. בהתאם, לכל רשות ישנו צו ארנונה המכיל בתוכו את

סיווגי השימוש השונים בהם יחוייבו הנכסים. בנוסף, קיים סיווג שיורי אשר חינו

למעשה, סעיף סל הנועד להכיל בתוכו נכסים שאין להם סיווג ספציפי וזאת בכדי ששום נכס יילא ייפול בין הכיסאות'י ואכן יחויב בארנונח.

הועדה טבורה, שאין בידה לקבל את טענת העוררת.

מהנתונים שחובאו בפנינו, סבורה הועדה, שהפן הדומינאנטי של השימוש בנכס הוא מסתרי. לשיטת העוררת עצמה - מרבית שטת הנכס משמש לצורך אחסנת מוצרים שמיובאים על ידי העוררת ובנכס מתבצעת פעילות הכוללת, הרכבה של מוצרים, הדבקת תוויות בעברית על מוצרים ומיתוגם באמצעות הדבקת תווית רלוונטית, כמו גם ביצוע תיקונים בסחורה ואריותה מחדש לצורך שיווק ומכירח בישראל (סעיפים 5 ו-62 לכתב הערר).

וכך מציגה העוררת את פעילותה באתר האינטרנט שלה:

'יחברת מאפט בע"מ הוקמה ב-1985 וכיום היא היבואנית והמפיצה השלישית בגודלח של מזון ומוצריט נלווים לחיות מחמד בישראל. בין חיתר, מאפט מייבאת מצון וציוד לכלבים ולתתוליס, מבתר אקווריומים, כלובי ציפורים ואת כל המוצרים הנלווים. מאפט היא הנציגה והמפיצת הבלעדית באלץ של מספר 'צרנים בינלאומלים. החברות חמיוצגות על ידיה כוללות את מיטב המותגים בתחום בעלי החיים, המשווקים בפריסה ארצית. האהבה הגדולה לתחום, המחויבות לאיכות הגבוהה ביותר והשירות הזמין והנעים, הס שקנו למאפט את הצלחותיה בשטח.

מוצרי החברה משווקים כיום ביותר מ-450 נקודות מכירה בכל רחבי ישראל, כולל חנויות לחיות מחמד, רשתות שיווק, מרכזי ייעשה ואת בעצמך", מרפאות וטרינריות, בתי מרקחת, מרכולים, מעונות לחיות מחמד ועוד."

7

8

29

10

1

12

מהאמור לעיל עולה, כי עיקר פעילותה של העוררת באיכסון וביצוע טיפול משלים למוצרים שהיא מייבאת לצורך שיווקס ומכירתס בישראל. המוצרים מגיעים לידיה כשהם כבר בגדר מוצר מוכן והעוררת אינה מכניסה כל שינוי במוצר עצמו, היא אינה לוצרת ייישיי מאיןיי וכל פעילותה מכוונת לאפשר את שיווקם ומכירתם של המוצרים (ראה לעניין זה המבתנים שנקבעו בעעיימ 980/04 המועצה האזורית חבל יבנה ני אשדוד בונדד בע"מ, 1.9.05, (להלן: ''הלכת בונדדיי). האיוכור היחיד לייייצוריי בפעילותה של העוררת מבוסס גם הוא על מיון של מוצרים (גמורים ומוכנים), שהוחזרו על ידי ספקים, למוצרים שניתן לעשות בהם שימוש חוזר ומוצרים להשמדה. דהיינו, גט פעילות זו, שמימלא הינה שולית, אין בה את היסודות הנדרשים לקביעה כי מדובר בפעילות 'ימלאכהיי ו'יייצוריי. נהפוך הוא - גס פעילות המיון נושאת אופי מסחרי שכן, העוררת ממיינת מוצרים קיימים כדי לבחון אם תוכל להפיק מהם תועלת כלכלית.

לעניין איכסון המוצרים בנכס - זו מהווה בעצם 'יתחנת המתנהיי טרם המכירה ולפיכך פעולה או משרתת ומשמשת את פעולות השיווק והמסחר.

מהסיבות המפורטות לעיל, סבורה הועדה , שאכן מדובר בפעילות עסקית באופייה ולפיכך הצדק עס המשיבה בהחילה על הנכס חיוב על פי סיווג שיורי מסחרי.

כאמור מעלה - התיוב בארנונה צריך לחיעשות בהתאם לשימוש שנעשה בנכס, ומאחר ושוכנעה הועדה כי השימוש בנכס הינו מסחרי ועיסקי, הרי שאין נפקות לטענות העוררת לגבי ייעוד השטת בתוכניות, כתובתו, שמו של הנכס או רישיון העסק שהוענק לה. יתרה מזו, גם בצו הארנונה לשנת הכספים 2013 של חמשיבה

מצויין באופן ברור כי: יימבנה המשמש למטרה שונה מיעודו כחוק, יחוייב על פי

חשימוש שנעשה בנכס בפועליי (סעיף 1.2 בצו הארנונה). בחקשר וה יוער, שעל פי הסכם השכירות, שכרה העוררת את הנכס במטרה 'ילעשות בו שימוש יחודי למטרת מחטן לוגיסטי של מוצרי מזון וציוד לבעלי חיים'י - גם כאן, אין באמור כל תיאור או כוונה ייייצורית'י.

עוד יוער, כי עמדת המשיבה בקביעתה סיווג ספציפי לצורך החיוב בנכט עולה בקנה אחד עם עמדת הפטיקה בעניין זה, לפיה ככלל יש להעדיף סיווג ספציפי על-פני סיווג שיורי (ראה ברייס 4021/09 מנהל הארנונה בעיריית תל אביב-יפו ני חברת מישל מרסייה בע"מ (20.12.2010), פיסקה לי (להלן: 'יעניין מישל מרסייה')). מאחר וצו הארנונה של המשיבה לשנת הכספים 2013 מכיל סיווג ספציפי, תחת הסלווג חשיורי, ההולם את השימוש בנכס - על המשיבה לתייב את העוררת בארנונה לפי הסיווג הספביפי.

לפיכך, מאחר והגענו למסקנה כל חסיווג ההולם את פעילותה של העוררת חוסה תחת עסקים ומסתר, ולא תחת תעשייה, ובהתאם לאמור בסעיף 62 לכתב הערר, הקובע שחשימוש העיקרי בנכס הינו איכסון - הרי שנכון הסיווג הספציפי שקבעה המשיבה בקוד 318 לצו הארנונה לשנת הכספים 2013 (מחסנים, סככות ומבני עזר ו/או

1

2

13

4 סוף דבר

2141

עוד יוער, כל עמדת המשיבה בקביעתת טיווג ספציפי לצורך החיוב בנכס עולה בקנה

אחד עט עמדת הפסיקה בעניין זח, לפית ככלל יש להעדיף סיווג ספצופי על-פנר

סיווג שיורִי (ראת בריים 4021/09 מנהל הארנונה בעיריית תל אביב-יפו ני תברת מישל מרסייח בעיזמ ‎ ,)20.12.2010(‏ פיסקה לי (להלן: ייעניוך מישל מרטייתי).

מאחר וצו הארונה של המשיבה. לשנת הכספים 2013 מכיל סיוג ספציפי, תחת הסלווג. השלורל, ההולם את חשימוש בנכש - על המשיבה לחייב את העוררת בארנונה לפי הסיווג חספציפי.

לפיכך, מאחר והגענן למסקנה כל הסיווג ההולם את פעילותה של העוררת חוסה תחת עסקיסי ומסחר, ולא תחת תעשייה, ובהתאט לאמור בסעיף 62 לכתב הערר, הקובע שחשימוש העיקרי בנכס חנו איכסון -- הרי שנכון הסיווג-הספציפי שקבעת המשיבה בקוד 318 לצו הארטוכת לשנת הכספים 2013 (מתטנים, טככות ומבני עזר ואו מחסנים, סככות ומבני עור באזור זה חמשמשים את הנכסים בסיווג ראשי 0). משוסם כך, גכון גם הטיווג של הנכס המפוצל בקוד 316 לצו הארנונה לשנת הכספים 2013 (משרזיס).

יודגש כי אין בהחלטתה זו של ועדת הערר לעניין סלוהג הנכס במתחם בשנת 2013

לאור המפורט לעיל, החליטה הועדה לדחות את הערר על כל חלקיו.

2 בשים לב לכך, שועדת הערר כונסה לראשונה לדיון בערר זה בחודש אפריל 2016, מצאנו לנכון שלא לחייב את העוררת בהוצאות.

3 בתתאם לסעוף 5 (2) לחוק בתי משפט לעניינל מנחליים, התשייס -- 2000 ותקנח :23 (ב) לתקנות בתי משפט לעניינים מנהליום (טדרל דים, תשס"א - 2000, לרשות הצדדים קיימת זכות ערעור לפני בית המשפט לעניינים מנהליים ואת בתוך 45 וט מיום קבלת ההחלטה.

4 במהתתאם לתקנה 20 (0) לתקנות הרשוקות המקומיוות (ערר על קביעת ארונה כללית):

(סדרי דין בוועדת ערר), התשלייו -- 1977 תפורסט החלטה זו באתר האינטרנט של המשיבת.

ניתך ונחתט ביום 18/08/2016..

4 ן /

גאולח זלצמ\, עחיך 7 *==-- | גליה אליצור- ברתן, עו"ד חגית גל, עו"ד יו"ר הועדה חברת ועדת + חברת ועדה