פרוטוקול מליאה מס' 69 · 01/12/2014

החברה הכלכלית לב השרון

ישיבת דירקטוריון – אישור מאזן מיום 01/12/14

פרוטוקול מס' 69

נוכחים

גב' פנינה אמויאל משה – יו"ר דירקטוריון זמני.

גב' רוני פלומן - חברת דירקטוריון

מר לביא זמיר - חבר דירקטוריון

מר יוסי דיין – חבר דירקטוריון

מר ארנון מינס - חבר דירקטוריון

גב' ענת בן שם – חברת דירקטוריון

מר רונן אלוני – מנכ"ל חברה הכלכלית לב השרון

גב' פזית שם טוב – מנהלת חשבונות ראשית בחברה הכלכלית לב השרון מר דוד רוזנברג – רו"ח

אביבה לוי, עו"ד – משרד יועמ"ש

סדר היום:

אישור פרוטוקול מס' 68

אישור דו"חות כספיים לשנת 2013

דו"ח מנכ"ל – סטאטוס/ שונות

מהלך הדיון:

חברי הדירקטוריון מחליטים למנות את גב' פנינה אמויאל משה כיו"ר הדירקטוריון מאחר והיו"ר עמיר ריטוב לא נכח בישיבה.

1. אישור פרוטוקול מס' 68

החלטת הועדה

* * חברי הדירקטוריון מחליטים פה אחד לאשר את פרוטוקול 68 **

2. אישור דו"חות כספיים לשנת 2013 וסקירה ע"י רונן אלוני

חברי הדירקטוריון מקבלים מסמך בעל 2 עמודים מתוך מצגת שהכין וסקר המנכ"ל, רונן אלוני.

שקף ראשון מציג את הכנסות המועצה מהיטלי השבחה עקב עשיית שינוי יעודי הקרקע בפרויקטים השונים. שקף שני מציג את הכנסות החכ"ל מפרויקטים נדונים.

2.1. תב"ע מגורים פרדסיה – החכ"ל קיבל 1.75% מערך שווי מגרש ליחידה .

הכנסות המועצה מפרויקט פרדסיה כ- 20m ₪ בגין 50% מהיטל השבחת הקרקע.

2.2. מרכז רפואי פרופנדיטי סטאטוס : BOT, לפני טופס 4 אכלוס.

פרויקט בשווי 70 מיליון ₪. יניב למועצה ארנונה בשיעור של כ- כמיליון ₪ בשנה.

בתום תקופת השימוש לפי ההסכם, יועבר הנכס לרשות המועצה .

2.3 מקב"ת ינוב –פרויקט מקב"ת ינוב היגיע לשלב מימוש , המועצה תקבל במהלך 2015 כ- 20 m ₪ בגין 50% מהיטליי ההשבחה שנובעים משינוי יעודי קרקע ומסירת קרקע.

2.4 מטמנה נורדיה – הוחלט להפקיד את התוכנית עם במספר תנאים. "נתקענו" עם התנגדות רשות המים. בשל חשיבות אקוויפר החוף יש סיכון בהטמנת פסולת יבשה לדעת רשות המים ומכך הטילה וטו על הפרויקט. בשלב זה סטאטוס התוכנית הינו, שאנו במגעים עם המשרד להגנת הסביבה. למשרד להגנת הסביבה נחוצה המטמנה באזור השרון ובתוך כהחודש אמורה להתקבל החלטה בנושא. מדובר בעסק כלכלי מעניין מאוד.

את מירב ההוצאות עד כה הוציאה נורדיה ובחודשים הקרובים נדע איך הנושא מקודם.

2.5 הרחבת א.ת. תנובות –תהליכים כבדים, הסטאטוס: מתן תוקף, נבחר יזם, יש חוזה ובחודשיים הקרובים הנושא יועבר באסיפה כללית. ברגע שיאשרו את היזם הפרויקט יצא לדרך. לחכ"ל הכנסות מעשיית התב"ע וכן מביצוע הפרוייקט. למועצה יש הכנסות מחלף היטל בשיעור של כ- 6 m ₪

2.6 מרכז תחבורה פארק השרון – נבחנת האפשרות הטובה ביותר להחזיר את הפרויקט לרמ"י. ישבנו עם היזמים ודיווחנו להם. השאיפה לקחת את החוזה עם העלות ושרמ"י ישווק לכל המרבה במחיר. אחרי הפגישה במינהל נדווח.

זאת עסקת BOT שאנחנו יזמנו את התב"ע. הזוכה היה אמור להפעיל את המרכז ל 24 שנים. בפועל שראינו שלא ניתן להשלים את העסקה הנושא התחיל להסתבך ונתקע. החכ"ל אמורה הייתה לקבל 300,000 ₪ כל שנה במשך 24 שנים.

מאחר והמינהל לא הסכים להקצות את הקרקע וצריך להוון במחירי שוק, הקרקע מוערכת בדוח שמאות בכ- 10 מיליון ₪ +כ- 5 מיליון ₪ מוערכת עלות השקעות היזם בפרוייקט . היזם רוצה שהמועצה ו/או החכ"ל תיקח את העלות על עצמה ותחזיר לו את הכסף. הסכמנו ללכת לרמ"י ולראות מה קורה. המועצה והחכ"ל חשופים לתביעה על כל הקייף העסקה במידה ולא ימצא פיתרון עם רמ"י. בישיבת

הדירקטוריון הבאה, שחר היועמ"ש יפרט את ההיתכנות והחשיפה של המועצה והחכ"ל.

רו"ח רוזנברג: שאלה טכנית, החכ"ל רכשה את הזכויות של המועצה בפרויקט. המועצה מכרה נכס עם היתכנות לרווחיות.

רונן: היום אחרי ששילמנו למועצה כ-1,170,000 ₪ והוצאנו הוצאות בגין התב"ע, חלקנו מהכנסות 80,000 דולר. היום כבר היינו אמורים ליהנות מהפירות, אך בשל הנסיבות הכנסות אלו הינם בספק רב.

רוני: המועצה או החברה?

רונן: גם וגם.

רו"ח רוזנברג: מציע לבצע בדיקה בעניין כרטיס הנה"ח מועצה / חכ"ל וכך נוכל להחליט בעניין רישום רכישת הפרויקט.

רונן: מאחר ועמיר ריטוב ועו"ד שחר בן עמי היועץ המשפטי אינם נוכחים היום, אני מציע שנקיים ישיבה נוספת בתחילת ינואר 2015, אחרי שנהיה ברמ"י ואז נחליט מה עושים.

רונן: בפועל הקרקע הופקעה לפי סעיף 188 לחוק תכנון ובנייה. נעשתה תב"ע לשימוש מעורב. הקרקע שייכת למועצה. בשיטת BOT שבסיום התקופה החוזית הנכס מוחזר לשליטת המועצה. החכ"ל רכשה את הזכות להפעיל את היזמות על הקרקע הנדונה.

2.7 א.ת. בית ליד צומת השרון – הפרויקט הכי גדול שאנו מטפלים , קרוב ל 900 דונם. התב"ע מוערכת בעלות של כ- 5– 4.5 מיליון ₪. משרד גאש אדריכלים מפעיל תחתיו את היועצים .ההכנסות לפי אבני דרך וכך גם התשלומים. התב"ע תתפרש על מס' שנים , גם בתב"ע זו יש צפי להכנסות מהיטליי השבחה בעשרות מיליונים למועצה .אנו שותפים עם כפר יונה. סוכם שאנחנו מנהלים את התב"ע.

2.8 פארק השלום (מחודש) –ההיתכנות לקיום התב"ע מוטלת בספק, ההיתכנות היחידה היא שהמצב הכלכלי והפשיעה הגבוהה בטייבה תאפשר מצב שמשרד הפנים יממן את התב"ע ואז ניכנס לפרויקט. בשלב זה אין לי הערכה לגבי ההכנסות.

2.9 שכונה צפונית עין שריד – רונן סקר את הפרויקט. ביצוע תב"ע לכ- 80 יח' מגורים. הכנסות מהיטלי השבחה צפויים למועצה כ- 20m ₪ , מתוכם כ- 7 m ₪ יוקצו לטיפול תשתיות ביישוב הישן.

2.10 א.ת. גרנד נטר – פרויקט גדול ומורכב . בתמ"מ שונה מאדמה משימוש חקלאי לנופש מטרופוליני. התוכנית מייצרת זכויות בשיעור 15% - א. שכונת מגורים בעמליה, כ– 3,000 יחידות דיור בנתניה. ב. 400,000 מטר בינוי על 380 דונם בגרנד סנטר לתעשייה מלאכה ומסחר בשטחי לב השרון שסופחו לעיריית נתניה עבור רצון נתניה להתרחב ולנו יש אינטרס לאפשר להם, אנחנו מקבלים 50% מהיטל ההשבחה ו 50% מהארנונה מהתעשייה לכל החיים.

סטאטוס התוכנית מ.ח 270, אחרי 10 שנות תכנון הוסרה בשלב דיון ההפקדה, ועכשיו חידשה הועדה המחוזית את קידום התוכנית אך במתכונת שונה שיצרה מצב חדש. מתוך כ- 5500 דונם, 600 דונם הינם קרקע בבעלות פרטיות . בתוכנית הקודמת שקידמה רמ"י 15% זכויות כללו גם את בעלי הקרקע הפרטית . כוונת התוכנית היום לגרוע את האדמות הפרטיות מהתוכנית כך שנוצר מצב שרמ"י מבקש לעצמו את כל הזכויות ומפלה את בעלי הקרקע הפרטיים והזכויות שלהם. אנחנו שותפים עם נתניה ב 50% ואנחנו חשופים לתביעה לפי 197. הנושא מטופל בשיתוף צמוד עם המועצה ושמאי הועדה.

בנוסף, יש הסכם עם נתניה שכל היטלי השבחה שייגבו יוקצו תחילה לתביעות ל 197, אם וכאשר. שמאי הוועדה מגדיר את ההיתכנות לתביעה הסיכויים והסיכונים. המועצה תידרש במעמד מליאה להחליט איך היא פועלת בהקשר לתוכנית זו.

רונן סקר בקצרה גם את פרויקט חדיג'ה תב"ע למגורים וכן את פרויקט כביש ההדר תב"ע למגורים.

רו"ח רוזנברג סוקר את הדו" ח הכספי.

רו"ח רוזנברג: דבר אחד שלא ידעתי במאזן זה על תביעת האדריכלים. אני אוסיף את זה בעוד שורה.

אם אין שאלות אני מציע שנצביע.

רוני: אני רוצה הסבר על תזרים המזומנים.

רו"ח רוזנברג: אפשר גם בלי תזרים המזומנים. מוכן להסביר לך בנפרד בשל קוצר הזמן.

החלטת הועדה

* * חברי הדירקטוריון מחליטים פה אחד לאשר את הדו"חות הכספיים לשנת 2013 **

_________________ _____________________ פנינה אמויאל רונן אלוני יו"ר הישיבה מנכ"ל