פרוטוקול התקשרויות לפי סעיף 198א' לפקודת העיריות מס' 198

עיריית לוד

4

/

2

1

2

2

2

:

)

:

|

וי אב תשפ"ג

4 יולי 2023

פרוטוקול ועדה מקצועית לפי סעיף 198א לפקודת העיריות (נוסח חדש) לעניין הסכם פיתות בין עיריית לוד לבין החברה הכלכלית לוד בע''מ לבין חברת אאורה לוד יזמות בע''מ (להלן היזם) מיום

23

נוכחים:

מר אהרון אטיאס , מנכ"ל העירייה

אדרי גל גבריאל , מהנדסת העיר

מר ציון הדר , גזבר העירייה

עו"ד רחל אלבז , המשנה ליועץ המשפטי לעירייה

טל פרי , מנהלת מתלקת היטלי השבחה ופיתוח

אפרת לוי , מנהלת מחלקת מעקב ובקרה

מהלך הדיון:

מנכ''ל העירייה: הוועדה מתכנסת בהתאם להוראות סעיף 198 א לפקודת העיריות (נוסח חדש).

אתחלל ואומר כי הניסיון שלנו עס פרויקטים של פיתוח צמוד לבינוי רחב הוא לא טוב, לדוגמא הפרויקט בשער העיר כאשר העירייה ביצעה בעצמה את הפיתוח הדבר הוביל להליך משפטי המתנהל עד היום. כך גם בפרויקט מתחם הציונות בעיר שאנו רואים בו קושי בתיאומים לביצוע. היכולת שלנו יילחיותיי במקום עס שני גורמים, היום והעירייה בו זמנית הוא בעוכרינו.

ולכן אני ממליץ כי יזום אחד יבצע את הפיתוח והבינוי.

מהנדסת העיר: מפנה לחוות דעתי המפורטת מיום 23/7/2023 הרצייב. בנוטף מבקשת להדגיש שהסכם הבינוי והפיתוח

שאנו ממליצים לאשרו בא ליעל את הבניה. אנחנו דנים בו לאחר הצעה של תכנית חדשה שמספרה לד/מק/2002/ב = מתחם שהייל הס גולדברג , לוד שנידונה בוועדה המקומית. התכנית היא שינוי תכנוני לתמייל 2002 בי למתחסם שהל.

השצייפיס הקטנים בתכנית החדשה, הם טיוב תכנוני, הס בסף מגרשי הבינוי והם צמודים לחצרות גני הילדים. אנחנו רוצים שמבני המגורים יאוכלסו ללא פיתוח שטחים אלו. סביר להניח כי היום גם יצטרך את השטתים הללו להתארגנות ועבודה במהלך הבניה.

לכן ראוי לייצר מצב בו יתאפשר לעירייה למנות את היום לביצוע עבודות הפיתוח. ואני חושבת שיש לאפשר לעירייה לבקש מהיזם לבצע פיתוח גּה, על מנת שהעבודה תעשה בצורה יעילה ובלוחות הזמנים הנחוצים לאכלוס הפרויקט.

אנחנו לא מדברים על הפארק האורבני הגדול אלא על השצייפיס הקטנים הצמודים למבנים.

המשנה ליועמי'יש העירייה: את מתכוונת שהפארק לא נכלל בהסכם!

מהנדסת הָעִיר: יש את הפארק הלינארי שהוא פרויקט עירוני גדול. אותו תבצע החברה הכלכלית. הוא לא מוצג כאן כאפשרות לפיתות על ידי היוּם, מלבד פיתות זמני שאולי יהיה משום שהמרכז המסחרי מתוכנן בדופן אפט לפארק וחלק מהמגרש הוא בעצם זיקת הנאה ושטח לניהול הנגר.

בהטכם פרטנו מהם תאי השטת הנכללים באפשרות הפיתוח על ידי היום.

לבקשת עו"ד רחל אלבג - אני וידאתי שייאאורהיי עונה על הגדרת יייזםי' על פי סעיף 198 אי. הס הבעלים של למעלה מ-

% מהנכויות במגרשים הנכללים בתכנית.

המשנה ליועמייש העירייה: מקריאה את ההגדרה עפ"י החוק.

עיריית לוד | בר כוכבא 2 | ת.ד. [40 לוד | טלפון 08-9279900/01 ד 1 נמסחסרק | 1/0 .₪ .0 | .56 2 608 זג 33 | 011.06 עזוואקוסומטוא

וד כתובתנו באינטרנט: | וחוטו.00]. וראו :005166/

עיריית לוד

גזבר העירייה: מהצד הכלכלי אני אתייחס לשלושה נושאים :העלות להקמת מבנה ציבור היא לפי 3,500 שקל למטר

פלוס מעיימ. הסכום הוה משקף את מחירי השוק. אני חושב שיש בזה יתרון בכך שהם יבצעו את העבודה כדי שלא נצטרך להכניס קבלן נוסף לאותו אתר דבר שיכול לגרור אחריו המון בעיות של תיאומים וויכוחים על אחריות וכוי. עוד יתרון הוא שהתשלוט שהעירייה תשלם הוא ע"י קיווז מהמצב החדש של ההשבחה וזה גם יתחסוך לעירייה בעיה של תזרים.

לגבי היטלי השבחה מדובר בכ-57 מיליון ₪ שצריך להפחית מהם את העלויות של מבני הציבור המוערכיס בכ-12 מלשייח בתוספת מעיימ וכמובן אס יהיו החלטות של וועדת ערר.

לגבי היטלי הפיתוח בהתאם לחוקי העור של העירייה ובהתאם לשטחים הסחיריס בתוכנית הסכום מגיע לסך של כ- 36 מיליון ₪ הכל כמפורט בחוות דעתי מיום 11/7/2023 הרצייב.

המשנה ליועמ'יש העירייה: מהאמור לעיל ומחוות הדעת של מהנדסת העיר וגזבר העירייה הרצייב עולה כי התקיימו

כל התנאים עפ"י סעיף 198 אי לפקודת העיריות וניתן להמליץ למועצת העיר לאשר את ההתקשרות בהסכם הפיתות לפי סעיף 198 א' לפקודת העיריות (נוסח חדש).

החלטה :

לאור חוות הדעת ממליצים פה אחד למועצת העיר לאשר את ההתקשרות בפטור ממכרז לביצוע עבודות הפיתוח

במתחם שהייל הס גולדברג עם היזם מאחר והוועדה שוכנעה כי הסכם הפיתוח דרוש מטעמי חיסכון ויעילות וההתקשרות בו מיטיבה עס העירייה.

/

אהרון אטיאס ציוףהדר רחל א

מנכ"ל העירייה עזבר העגבייה. = המשנה ליועמייש'

עיריית לוד | בר כוכבא 2 | ת.ד. 401 לוד | טלפון 08-9279900/01 ד | [08-9279900/0 :6 מסץ | 1/0 .₪ .0 | 56 2 8 הסל) 33 | 1.00 01 ו|הקוסותגווא

רד כתובתנו באינטרנט: 06.1.11[ ששו :008116/

בס"ד

מינהל הנדסה

עיריית לוד

0

מהנדסת העיר

.הוח 269|00|הּ

1

ה' אב תשפ"ג

3 יולי 2023

חוות דעת מהנדסת העיר לפי סעיף 198א לפקודת העיריות התקשרות בהסכם מתחם שהל -- חברת אאורה

מהותו ומטרתו של ההסכם:

זהו הסכם משולש עירייה, חכ"ל והיזם "אאורה" להקמת מבני ציבור במתחם שה"ל הס גולדברג, מתחם בתכנית התחדשות עירונית. ההסכם נקבע כתנאי להפקדת תכנית המקודמת על ידי היזם בימים אלו, תכנית מפורטת -406 72 לד/מק/2002/ב בדיון שהתקיים בווועדה המקומית בתאריך 29.11.22. תכנית זו היא תכנית שינויים בסמכות מקומית למתחם שהל מתמל/2002 בי תכנית הס אשר פורסמה למתן תוקף ברשומות ביום 23/11/2020.

ההסכם נועד להבטיח גם את עבודות הקמת התשתיות ופיתוח מרחב ציבורי בהתאם לתכנית המקודמת והוא יאפשר מימוש מלא של התכנון המוצע ובלוחות זמנים מותאמים לעבודות הבינוי של היזם. התכנון המוצע כולל שינוי מיקום מקרקעין ציבורי במסגרת איחוד וחלוקה ושינוי בצורת הבינוי לרבות יצירת שצ'יפ צמוד למבני המגורים אשר

לא היה בתכנית המקורית. להלן תשריט התכנית המוצעת:

בהתאם לתכנית מתחם שהל, הן המאושרת והן המוצעת במסגרת השינוי כעת, הוקצו לעירייה זכויות להקמת שטחי ציבור מבונים המשולבים בשימושי המגורים המסחר והתעסוקה. על פי ההסכם המוצע, היזם יתחייב לתכנן ולהקים על חשבונו עבור העירייה שטחי ציבור מבונים אלו, אשר ישולבו בביצוע הפרויקט באותו ההינף. באופן דומה, ההסכם מאפשר, באמצעות סעיף 198 א' לפקודת העיריות גם את התכנון והפיתוח של השטחים הציבוריים הצמודים למגרשי הבינוי הפרטיים. זאת באופן חלקי או מלא, על פי החלטה שתוכל לקבל העירייה בעתיד, לקראת הביצוע והיא תודיע על כך ליזם בהתאם לצרכיה והחלטותיה בנושא זה.

ש ד אקדאים את השירות ]אר 2ל

מ

עיריית לוד| רח' בר כוכבא 2 | 7122302 | ת.ד. 401 לוד | טלפון: 08-9279900/01 וד 1 :י:סחסח? | 00 401 0.8.ק | 7122302 | .51 3ה06> 837 2 | פס זס צדו והקו 6 ואטוא

כתובתנו באינטרנט: |!.וחטוח. 00). שש :16ו5ס פש\

בה עיריית לוד

מינהל הנדסה 4

מהנדסת העיר

טרח 20|

חברת אאורה לוד יזמות בע"מ עונה להגדרת "יזם" בסעיף 198 אי לפקודת העיריות.

עבודות הפיתוח הנכללות בהסכם נכנסות להגדרתן בסעיף 198 א .

עבודות הפיתוח הנכללות בהסכם ייעשו לשם יישומה של התכנית לפיתוח כהגדרתה בסעיף 198א'.

עבודות הפיתוח נועדו לשרת במישרין בעיקר את המגרשים בתחום התכנית לשם בנייה ואיכלוס של יחידות הדיור, המסחר והתעסוקה החדשים הכלולים בתכנית. כיתות הגן והמעונות הן פרוגרמת צרכי הציבור שנקבעה בתמייל, השצ"פ הוא תא שטח הצמוד לבנייני המגורים העתיד לשרת את דיירי המתחם. מדובר גם בתאי שטח שתשתיות הניקוז וניהול הנגר בהם חיוניות לרווחת הפרויקט ולהצלחתו. בנוסף לכך מדובר בשטחים ציבוריים פתוחים המהווים גישה ישירה לשימושים ציבוריים מבונים ושטחי המסחר. אין מדובר בעבודות השצ"פ הגדול המכונה הפארק הלינארי שהוא פרויקט עבור כלל השכונה והעיר שיבוצע על ידי החברה הכלכלית.

פיתוח השטחים הציבוריים על ידי היזם הוא הזדמנות, ופוטנציאל נדרש לייעול תהליכי ההקמה של המרחב הציבורי בפרויקט, על מנת להביא למימוש הפרויקט באופן שלם בהינף אחד. הזדמנות זו, תוכל להתממש באופן מעשי לאחר החלטת העירייה קרוב למועד הביצוע ואין מדובר בהתחייבות כוללת מראש. בעוד קיים הכרח שהבינוי הציבורי ברמת השלד יעשה על ידי היזם, סעיפי פיתוח המרחב הציבורי בהסכם, שהם אפשרות בלבד, אף הם נדרשים מטעמי חיסכון ויעילות באם העירייה תבחר לממשם. זאת משום שהיזם יוכל לבצע בו זמנית את הקמת פרויקט המגורים הכולל גם שטחי ציבור מבונים וגם את השטח הציבורי הפתוח הצמוד לבנייני המגורים בהינף אחד, דבר שיאפשר את איכלוס הפרויקט בסמוך לגמר כלל עבודות הבינוי והפיתוח. הואיל ומדובר בפרויקט בו כיתות מעון וגני ילדים יהיו עם גדר משותפת ואפשרות לכניסות ויציאות משטחי השצ"פ, הסמיכות במועדים לביצוע ולאיכלוס היא הזדמנות חשובה לייצר איכות חיים הלכה למעשה ללא פערים בזמני הביצוע וללא תלות בסיום העבודות הקבלניות של היזם במגרשי הבינוי לצורך תחילת העבודות הציבוריות בשצ"פ כפי שקורה לרוב. בנוסף, ליזם יהיו צוותי ניהול, תכנון וקבלני ביצוע זמינים אשר יקבלו אישורים מהעירייה על פי תכנית עיצוב שתאושר מראש. לעומת זאת, אם לעירייה לא תהיה האופציה הזו, היא תצטרך לנהל, לתכנן ולבצע, באמצעות החברה הכלכלית, את השטחים הללו.

לאור היקפי העבודה בעיר ובשכונה ולאור הצמידות לאתר העבודות של המבנים בפרויקט זה עלולים להיווצר פערים בלוחות הזמנים.

טרם חתימת הסכם הפיתוח לא בוצעו במתחם עבודות פיתוח ולא נעשתה כל התקשרות לעניין ביצוען עם גורם אחר.

התמורה שתקבע בהסכם הפיתוח לתשלום נבדקה על ידי הגורמים העירוניים, לרבות החברה הכלכלית והוצגה לי והינה בהתאם לתמורה המקובלת לביצוע עבודה מן הסוג האמור על פי אומדן ביצוע העבודות וכן בהתאם למכרזי החכייל לעבודות קבלניות מסוג זה בשנים האחרונות ואינה חורגת ממנה.

בברכה,

אדר' גל גברי

מהנדסת העיר

אקדאים את הסירות /ארכל

| 0 עיריית לוד\ רח' בר כוכבא 2 | 7122302 | ת.ד. 401 לוד | טלפון: 08-9279900/01

| | וד 1 :6 חסת | 100 401 0.0.8 | 7122302 | .51 8ח606 837 2 | פס זס צדווהקו 6 ואטא

כתובתנו באינטרנט: \).וחחטוח. 00). שש :516 סש

בס" עיריית לוד

מנהל הכספים

לשכת גזבר העירייה 5

ל' 08-9279913 | פקס 073-2269249 ;

ו 06| בחה]ן

כייב תמוז תשפ"ג

1 יולי 2023

חווייד

לבבוד

חברי הועדה המקצועית שעפייי סעיף 198 א

לפקודת העיריות ( נוסח חדש)

א, ג, נכבדים.

הנדון: חוות דעת גזבר העיריית לפי סעיף 198א לפקודת העיריות התקשרות בהסכם פיתוח מתחם טלרד -- חברת אאורת

הריני לאשר כי טרט חתימת הסכם הפיתות לא בוצעו במתחם הפרויקט עבודות פיתות ולא נעשתה כל התקשרות

לעניין ביצוען עס גורם אחר.

בנוסף, הריני לאשר כי התמורה שתקבע בהסכם הפיתוח לתשלוט עבור בינוי מוסדות ציבור לעירייה לפי מפתח של מחירון דקל לבינוי בהנחה של 10%6, הינה בחתאם לתמורת המקובלת לביצוע עבודות מהסוג האמור .

לגבי עבודות פיתות ,התמורה צריכה להיות לפי מחירון משרד הבינוי ותשיכון בהפחתה של 10% ואת על פי אומדן ביצוע העבודות וכן בהתאם למכרזי העירייה והתכייל לעבודות קבלניות מטוג ה בשנים האחרונות.

אומדן תשלום היטלי הפיתות בחתאס לחוקי העזר של עיריית לוד ובהתאם לשטחים הסחירים בתכנית חינו בסך של כ-36,389,270 1₪,

אומדן היטל השבחה, בהתאם לתבייע המאושרת כיום תמייל/2002/ב הינו בסך 57,131,842 3₪.

באשר לעלויות חפרויקט הנוגעות למעטפת מבני ציבור להלן התחשיב עפ"י חנתונים שנמסרו לי :

מגרש 107- קיימות זכויות בניה להקמת 1,590 מ"ר מבני ציבור.

מגרש 111- קיימות זכויות בניה להקמת 1,800 מ"ר מבנגי ציבור.

סה"כ וּכויות למבני ציבור עפ"י התבייע-3,390 מ"ר.

תשלום למייר מעטפת עפ"י ההסכם הינו 3,500 ₪ + מ.ע.מ -

סחייכ אומדן לתשלום בגין הקמת מבני ציבור ( מעטפת ) הינו 11,865,000 ₪ + מ.ע.מ.

גוכך העירייה

' סך שמח החיום הינו סך השטחים הטחירים בתכנית, משטח זה ירדו השטחים הבנויים היזם ע"פ היתר הריסה מס' 2016010 עוהוצג בפניי.

המטתר יחושב לפי נפח בעת הגשת היתר בניה ובנוסף התווספו שטחי קרקע אשר לא חויבו בעבר בהיטלי הפיתוח.

כ קהשבחה הינו טרם הפחתת עלויות מבני הציבור וטרם החלטת ועדת ערר.

אקדאים את השירות /ארכפ

עיריית לודו רח' בר כוכבא 2 ן 7122302 | ת.ד. 401 לוד | טלפון: 08-9279900/01 :הסה | 00 401 1.0.8 7122302 | ,96 בטה 6 סא 837 2 | פס זס צדו והקושואטוא

כתובחנו באינטרנט: |!.!מטוםח. 0\. טש :6116