פרוטוקול מליאה מס' 1 · פרוטוקול דיונים נגיש
מסמכים נוספים באותה ישיבה: פרוטוקול דיונים סרוק
בסייד
9
עיריית נתיבות. נתיצות
פרוטוקול ישיבת ועדה מקצועית לעניין הסכם פיתוח בין עיריית נתיבות לבין היזם חברת סלם יעקב א.י.
השקעות ונכסים בע''מ
התקיימה בתאריך 23/3/2026
נוכחים:
מר ראובן פיניש, מנכ"ל העירייה יו"ר הוועדה
מר ברק ישראל, גובר העירייה, חבר הוועדה
מר יצחק כהן, מהנדס העירייה, חבר הוועדה
עו"ד יעל ארביב גבאי, יועמ"ש העירייה, חברת הוועדה
יוו:
ה פיניש: הוועדה מתכנסת בהתאם להוראות סעיף 198א לפקודת העיריות. מדובר בהסכם להקמת מבני
ציבור בהיקף כולל של 1,000 מ"ר ברמת מעטפת, שייבנו בקומות הקרקע של מבני המגורים שיקים היום במגרש שבו הוא וכה במסגרת מכרז רמייי, מכוח הוראות התבייע החלה במתחם רמות מאיר. במסגרת ההסכם הוסכם כי העירייה תשתתף בעלות חלקית בסך של 2,500 ₪ למייר לכל מייר שטח ציבורי מבונה שיקים היום במגרש ובסך הכל 2.5 מלשייח בתוספת מעיימ.
עו''ד יעל ארביב גבאי: ההסכם נעשה בפטור ממכרו בהתאם לתנאים המפורטים בסעיף 198א לפקודת
העיריות. בהקשר וה יודגש כי הקמת מבני הציבור הינה מכוח התבייע החלה ונדרשת לצורך יישום הוראותיה, תוך שמבני הציבור מיועדים לשרת בעיקר את המגרשים בתחום התבייע, לשם בנייה ואכלוס של יחייד החדשות הכלולות בתכנית.
יודגש, כי הקמת מבני הציבור ברמת מעטפת נעשית על ידי היום, המהווה הגורם היחיד שיכול מבחינה מעשית לבצעה, שכן המדובר בחלק בלתי נפרד משלד הבניינים שמקים היום בפרויקט.
ברק ישראל: בהתאם לחוות דעת של השמאי והכלכלן רונן כהן שור, אשר ניתנה עבור העירייה, עולה כי
השתתפות העירייה בסך האמור נובעת מהעובדה כי במסגרת מכרז רמייי, התמורה ששילם היום לתכירת
המגרש, כללה, בין היתר, את הסך האמור, אשר הועבר לעירייה על ידי רמייי. על כן, קיימת הצדקה
להשתתפות העירייה בעלות הקמת מבני הציבור.
יצחק כהן: יצוין כי טרם חתימת הסכם הפיתוח לא בוצעו במגרש עבודות פיתוח ציבוריות, ולא נעשתה כל
התקשרות לעניין ביצוען עס גורם אחר. כמו כן אציין כי כלל עבודות הפיתוח שיכללו בהסכם הפיתות יבוצעו על ידי היום במגרש שבו הוא מחזיק ובעל זכויות הקניין בו.
ברק ישראל: ביחס להטלת מטלות על יזמים והעלויות בגינן, נעשית חשיבה ארוכה תוך שקילת כלל
השיקולים הרלוונטיים לאותו מתחם וניתוח המטלות הציבוריות העולות מהתכנית החלה עליהם, ואת על מנת לשמור על הקופה הציבורית מעלויות שאינן נדרשות מחד, ומאידך על מנת שלא להשית על יזמים עלויות שאינן צריכות להיות מוטלות עליהם. יצוין כי לולא הסכמת העירייה להשתתפות בעלות האמורה, הייתה .
חשופה העירייה לטענות ו/או דרישות לנשיאה במלוא עלות הקמת מבני הציבור, המהווה לכל הפחות פי 2
מעלות ההשתתפות על פי ההסכם.
מוצגת בפני חברי הוועדה חוות דעתו של רונן כהן שור הכוללת התייחסות לכל ההיבטים הכלכליים שצוינו בישיבה זו, לרבות אומדן כולל של עלויות הקמת מבני הציבור. חוות הדעת מקובלת עלי ואני מאשר אותה.
עו''ד יעל ארביב גבאי: ההסכם כולל תנאים אשר יבטיחו את איכות העבודה והפיתוח ואת אחריות היום
לבדק העבודות ולתיקון ליקויים בהם ע"י חיוב היזם במתן ערבות בדק לתקופה של 18 חודשים בסך הכל וכן הוראות הנוגעות לתקלות ותיקונים שהיזם חייב בהם כלפי העירייה.
4 ככר יהדות צרפת 4, ת.ד. 1 נתיבות 80200 %%? טל': 08-6259908 פקס: 08-6259911 > דוא"ל: [1.נמטתנ 1 סט 60ת)ה6 עטסז
בס''ד 6
עיריית נתיבות 4
מר ראובן פינייש: לאור האמור לעיל אני מעלה להצבעה את אישור הוועדה המקצועית להמליץ למועצת העיר
לאשר את ההתקשרות בהסכם הפיתוח לפי סעיף 198 א לפקודת העיריות, זאת לאחר שהוועדה שוכנעה כי הסכם הפיתוח דרוש מטעמי חיסכון ויעילות וההתקשרות בו מיטיבה עם העירייה.
החלטה: מאושר פה אחד
=
ראובן פינייש
/
ּ
<שושו,
עו''ד יעל ארביב גבאי
מ''מ מנכ''ל העירייה גזבר העירי[ה מהנדס העיר יועמ'יש העירייה \ לק ;
רו"ח ברק[שראל \ - .
גזב % > |
יר , :
שיש עיריית נתיבות /4 6
ל קימ מכר,בות |
מ וָתיב! הנמל
4 ככר יהדות צרפת 4, ת.ד. 1 נתיבות 80200 %% טל'; 08-6259908 פקס: 08-6259911 > דוא"ל: [1.1 תטמו.01ע20011)חסשטסץ
בס"ד
6
עיריית נתיבות נתיצות
די ניסן תשפ"ו
2 מר\ 2026
לכבוד
ועדה מקצועית
נתיבות
א.ג.נ.,
הנדון: חוות דעת מהנדס העיר וגזבר העירייה לפי סעיף 198א לפקודת העיריות
התקשרות העירייה בהסכם פיתוח - הקמת מבנה ציבור בעירוב שימושים ברמת מעטפת חוות דעת זו ניתנת בקשר עס הסכם פיתוח במסגרתו מתחייב היזם, בין היתר, להקים מבני ציבור בשטח כולל של 1,000 מ"ר, משולבים ב-5 בנייני מגורים אותם בכוונתו להקים במגרש 209 בשכונת רמות מאיר, בהתאם למפרט .
במסגרת הסכם הפיתוח, מתחייבת העירייה לשאת בדמי השתתפות בסך של 2,500 ₪ בתוספת מעיימ כדין ובסך הכל, 2,500,000 ₪ בתוספת מעיימ כדין (להלן: 'יסכוס ההשתתפות'י) לפי אבני דרך, כפי המפורט בהסכם הפיתוח.
הרינו לאשר כי העבודות להקמת מבני הציבור הכלולות בהסכם הפיתוח תבוצענה על ידי היזם במגרש פרטי שבו הוא מחזיק, ומהווה את בעל הזכויות הקנייניות בו, מכוח מכרז שפורסם על ידי רמייי שבו אכה.
כמו כן, אנו מאשרים כי התמורה הקבועה בהסכם הפיתוח, סבירה ומקובלת בנסיבות העניין. הרינו להפנות לחוות דעתו של הכלכלן ושמאי המקרקעין רונן כהן שור המצייב לחוות דעת זו כנספת א!, שניתנה בקשר להסכם הפיתוח, לפיה סכום ההשתתפות מהווה את הטווח המקובל מגלם עלות סבירה אף שמרנית לפרויקטים דומים. כמו כן מצייב לחוות דעת זו אומדן עלויות השלמה לגמר מלא כנספח ב'.
יצוין כי בהתאם לתנאי ההתקשרות בהסכם הפיתוח, העבודות להקמת מבני הציבור יבוצעו על ידי היום באמצעות קבלן ביצוע מטעמו ויפוקחו על ידי מפקח מטעם העירייה. בכך, תישמר האפשרות לבצע פיקוח ובקרה על מהות העבודות והתמורה בגינן. כמו כן, במסגרת ההסכם מתחייב היזם למסור לעירייה ערבות ביצוע, ערבות בדק וכן ערבות לצורך הבטחת רישום זכויות העירייה במבני הציבור עייש העירייה במסגרת רישום הבית המשותף.
אומדן היטלי השבחה לא הוצג שכן בתכנית זו, תמייל 1090, לא חל היטל השבחה.
אומדן הכנסות מהיטלי פיתוח לא הוצג שכן תקצוב בגין הקמת מוסדות ציבור ניתן לעירייה מרמייי ולכן בחינת פערי עלויות/מימון בגביית היטלי פיתוח אינו רלוונטי לענייננו.
בכבוד רב,
הן
ג[בר העירייה
רו"ח ברק ישראל
גזבר
עיריית נתי
4 ככר יהדות צרפת 4, ת.ד. 1 נתיבות 80200 %% טל': 08-6259908 פקס: 08-6259911 > דוא"ל: |1. וחטוח.זסטו 61ח/0)ה6 עטס
כספק \ן
2200006
לכבוד - עיריית נתיבות
שלום רב,
הנדון: חוות דעת מקצועית לעניין עלות הקמת מבני ציבור ברמת מעטפת (בפרויקטי בניה רוויה)
- שכונת רמות מאיר (תמ''ל 1090)
בהמשך לפניית העירייה ולקבלת הנתונים המאפיינים את ההתקשרות המבוקשת, נתבקשה תוות דעתי המקצועית כשמאי וכלכלן באשר לסבירות העלות המוצעת להקמת מבני ציבור ברמת מעטפת במסגרת הסכם הפיתוח עם היום סולם יעקב המתגבש בין העירייה לבין היום, אשר זכה במכרו רמייי מס' בש/2022/69 לרכישה/תכירת מגרש מס' 209 לפי תכנית מס' תמייל 1090 בשכונת רמות מאיר.
רקע - העירייה מקדמת התקשרויות עס יומיס אשר וכו במכרזי רשות מקרקעי ישראל בהסכמי פיתוח לפי סעיף 198א לפקודת העיריות [נוסת חדש], במטגרתם מתתייבת העירייה לשאת בעלות הקמת שטחים למבני ציבור בעירוב שימושים עד לרמת מעטפת בסך של 2,500 ₪ למ''ר בתוספת מע''מ.
להלן עקרי הדרישות מיזם למעטפת מבנה ציבור
1. מעטפת תיצונית :
> מבנה בהתאם להיתר הבנייה של כלל המבנה- הנייל כולל חלונות וגמר מלא של המעטפת החיצונית של המבנה, פיתוח שטח מלא בדרך הגישה למבנה.
= גישה למעטפת מאזור ציבורי.
* איטום גגות / מרפסות מעל המבנה (מבנה אטום קומפלט בהתאם לתקנים - כולל אחריות לאיטוס ופרטי חברת איטום כולל כתב אחריות של החברה).
> תאי דואר ייעודיים לשטח הציבורי
> נגישות-דרך נגישה למעטפת
= איטום קורות ייסוד
* נדרש לתכנן צמייגים למרפסות ויישום הצמייגיס עוד בשלב השלד.
= כניסות ויציאות מילוט למבנה הציבורי בהתאם לדרישות כיבוי אש נגישות ובטיחות.
= מיטוג אוויר - תבוצע הכנה למערכת מיווג שתאפשר התקנה של מזגנים עיליים ו\או מערכת מיווג אתחרת שתאושר על ידי היועץ ותתואם מול שאר היועצים לרבות אינסטלציה ותשמל והכנות דרושות במעטפת בלבד.
בהתאם למנגנון המוצע, העירייה תישא בעלות בסך של 2,500 ₪ למ'יר בתוספת מעיימ, עבור הקמת שטחי הציבור ברמת מעטפת כמפורט לעיל.
בהתאם להוראות סעיף 198א לפקודת העיריות [נוסח חדש), נדרשת חוות דעת מקצועית התומכת בכך שהתמורה שבה תישא העירייה על פי הסכם הפיתות, היינו סך של 2,500 ₪ למייר בתוספת מע'ימ, משקפת עלות סבירה ומקובלת בנסיבות העניין.
בחינת עלויות מקובלות - על פי מסמכי מדיניות והחלטות שונות של מועצת מקרקעי ישראל אשר מכוחן, גובה רמייי את רכיב עלות מעטפת מבני ציבור, העלות לחקמת מבנה ברמת מעטפת למבני ציבור במיזמי עירוב שימושים נעה בטווח של 2,500 ₪ למ''ר בתוספת מע'ימ, וואת בהתאם למאפייני הבנייה, מורכבות התכנון, שילוב המבנה בפרויקט הכולל, ותנאי השוק בענף הבנליה.
להלן החלטת מועצת מקרקעי ישראל בנושא עלויות :
(10) שיעור השתתפות הרשות המקומית בעלויות הקמת מבנה ציבור רשות יהיה כמפורט בפסקאות משנה (א) ו- (ב)
ובתוספת הצמדה למדד תשומות הבניה נכון ליום 1.5.2023:
בנוי עור לרמת מעטפוז - סך של 2,500 שקלים חדשים ?מ"ר בתוספת מע"מ כחוק, בהתאם למפרט שיאושר על ידי מקרקעי ישראל.
(ב) בינוי עד לרמת גמר - סך של 5,500 שקלים חדשים למ"ר בתוספת מע"מ כחוק, בהתאם למפרט שיאושר על ידי רשות מקרקעי שראל.
לפיכך, סכום של 2,500 ₪ למ'/ר בתוספת מעיימ משקף את הטווח המקובל ומגלס עלות סבירה ואף שמרנית ביחס לפרויקטים דומים. הסכום הנבחן במסגרת חוות דעת וו תואם את העלויות הנורמטיביות המקובלות במנגנונים אלה ואינו חורג מהפרקטיקה הנהוגה בפרויקטים דומים.
לאחר בתינת נתוני השוק, אומדני בנייה מקובלים והפרקטיקה הנהוגה במכרזי רמייי ובפרויקטיס של עירוב שימושים, הנני סבור כי: סכום של 2,500 ₪ למייר בתוספת מעיימ עבור הקמת מבני ציבור ברמת מעטפת הינו סכום סביר, מקובל ומשקף עלות ריאלית לביצוע עבודות אלו.
לפיכך ניתן לראות בסכום זה עלות נורמטיבית מקובלת אשר יכולה לשמש בסיס להתקשרות בין העירייה לבין היומיס בפרויקט
בברכה
רונן כהן שור
?2 ] 0/0
כלבלן ו0מ%קרסעין
/
(סְפַה ב
אומדן עלויות השלמה לגמר מלא
עבור השלמת מבני הציבור עד רמת גמר מלא, תידרש העירייה לסכום נוסף המוערך בעוד כ- 4,500 ₪ בולל מע''מ למ''ר
הסכום הנייל כולל בתוכו אלמנטים שונים :
מיזוג אוויר 250 ₪ למייר
ריצוף פנים 500 ₪ למייר
עבודות טיח פנים וצבע 650 ₪ למייר
עבודות תברואה (מים ודלוחין) 300 ₪ למייר
עבודות חשמל ותאורה 350 ₪ למייר
חלוקת פנים 450 ₪ למייר
מסגרות ונגרות 350 ₪ למייר
חצרות 500 ₪ למייר
ב
שונות 465 ₪ למייר
סה"כ 3,813 ₪ למייר
סה"כ כולל מעיימ 4,500 ₪ למייר
עלות כוללת לעירייה של הקמת גנים / מבני ציבור במסגרת תמייל 1090 בפרויקטי בניה רוויה מסתכמת בסך של 2,500 ₪ + 3,813 ₪ = 6,313 ₪ לפני מעיימ.
5 ₪ למ''ר בולל מע''מ
בחינה של הקמת גני ילדים בשלוש שנים האחרונות ביצוע עירייה בשטחים חומים (מוסדות
ציבור)
חוזת חוזה סה"כ מחיך.
גודל סת''כ הוצאות. הוצאות אחרות. סה"
תביר שם תפרויקטי קבלן - קבלן - למ''ר כולל.
המבנה קבלן (תכנוך/פיקוח/ניהול). הוצאות.
מבנה. פיתוח מע'ימ
בניית 2 כיתות גנייי
2006 מגרש 809 256 83 | 876965 6 3 9 106
רמות יור
בניית 2 כיתות גנייי
207 מגרש 808 2% 0 | 872,873 3 7 0 17
רמות יורם
2008
2009
200
201
2001
23
207
20
213
2196
2155
216
ל
בניית 2 כיתות גנייי
מגרש 805
רמות יורם
בניית 2 כיתות גנייי
מגרש 806
רמות יור
בניית 2 כיתות גנייי
מגרש 803
רמות יורם
בניית 2 כיתות גנייי
מגרש 820
רמות יור
בניית 4 כיתות גנייי
מגרש 802
רמות יורם
בניית 2 כיתות גנייי
מגרש 100
נווה שרון
בניית 4 כיתות גנייי
מגרש 603
נתיבות מערב.
בניית 4 כיתות גנייי
מגרש 1
נתיבות מערב.
בניית 2 כיתות גנייי
מגרש 808
נווה שרון
בניית 6 כיתות גנייי
מגרש 801 בי
רמות יור
בניית 6 כיתות גנייר
מגרש 801 אי
רמות יור
בניית 6 כיתות גנייי
מגרש 816
רמות יור
בניית 6 כיתות גניר
מגרש 401
רמות מאיר
256
256
256
256
12
256
12
266
208
28
8
8
10
15
0.000
10
1.000
18
3
55
1060
9
00
17
1
15
|06
5
64
11
0
1
11
3
22
72
6
5
125
5
5
284
1
18
5
6
3
1
1
1
6
3
2
5
1
1
1.000
1.006
1
12
908
18
0
7
8
ל
0
5
2
8
1
07
5
19
10
1
13
1.8
156
13
17
56
6
1.00
ו
11.8
17
11
14
17
בס'יד
₪
עיריית נתיבות נתיצות
3 מר>\ 2026
ה' ניסן תשפ"ו
לכבוד
ועדה מקצועית
עיריית נתיבות
שלום רב,
הנדון: חוות דעת משפטית - התקשרות בהסכם פיתוח בפטור ממכרז- שכונת רמות מאיר- מגרש 209
מצורפת בזאת חוות דעת משפטית בדבר התקשרות בהסכם פיתוח בפטור ממכרז- שכונת רמות מאיר-
מגרש 209.
בכבוד רב ובברכה,
ל /
יעל ארביב גבאי, עו"ד
היועצת המשפטית לעירייה
עיריית נתיבות
4 ככר יהדות צרפת 4, ת.ד. 1 נתיבות 80200 %% טל': 08-6259908 פקס: 08-6259911 > דוא"ל: [1.1 תטתו.)סע 1 וטת/ חסשטסץ
0 ₪ 45007 ,והחג/-ח86 ,הס 6 זהח 6
חחזו= עצוה 1
3 מר>, 2026
לכבוד
עיריית נתיבות
שלום רב,
הנדון: חוות דעת -- התקשרות בהסכם פיתוח בפטור ממכרז - שכונת רמות מאיר - מגרש 209
נתבקשתי לחוות דעתי ביחס להתקשרות עיריית נתיבות (להלן: ''העירייה'י) בהסכם עם היום כהגדרתו להלן, בפטור ממכרז, לצורך ביצוע עבודות להקמת מבני ציבור ברמת מעטפת בקומת הקרקע של הבניין שיקים היזם במגרש 209 כהגדרתו להלן, בתחום תכנית מסי תמל/1090 'ימתחם 10 - רמות מאיריי (להלן:
ייהתכנית').
להלן חוות דעתנו:
א. וקע
העירייה בשיתוף רשות מקרקעי ישראל (להלן: 'ירמ'*ייי) יזמו תכנית מס' תמל/1090 ''מתחם 10 - רמות מאלריי החלה בחלקה המערבי של העיר חוותיקה וממזרח לנחל בוהו, אשר דבר הפקדתה פורסם ברשומות ביום 16.4.2019, י.9. 8204 הכוללת מתחמי מגורים בבניה רוויה בשילוב צמודי קרקע זאת לצד שטחי מסחר, שטחי ציבור ותיירות (להלן : ''התכניתיי).
לאור זכייתה במכרז שפרסמה רמייי (להלן: 'יהמכרזיי), ביום 9.11.2022 חברת סלם יעקב א.י. השקעות ונכסים בע"מ (להלן: ייהיזפ'') רכשה/חכרה מרמייי חלק ממקרקעי התכנית (להלן : '"הסכם התכירה'), הידועים כחלקה 17 בגוש 39877 והמהוויס את תא שטח 209 לפי התכנית (להלן: ''המגרשיי), בייעוד מגורים ג', לצורך הקמת פרויקט מגורים משולב שימושים (להלן: 'יהפרויקטיי).
בהתאם להוראות התכנית, הוקצו זכויות להקמת שטחים ציבוריים מבונים במקרקעי הפרויקט, המסווגיס כמגורים ג', במבנים שיוקמו בתאי שטח שאינם מסומנים בחזית מסחרית (להלן: 'ישטחי הציבור המבונים"), כאשר במגרש 209 מתוכננים להיבנות ארבעה (4) בניינים שאינם מסומנים בחזית מסחרית.
העירייה והיזם קידמו הסכם לפיו במסגרת הפרויקט, יקים היזם עבור העירייה את שטחי הציבור המבונים, בשטח כולל של 1,000 מ"ר בחלוקה של 250 מ"ר, בקומת הקרקע של כל בניין שיקים היזם בפרויקט, כאשר השתתפות העירייה בהקמת שטתי הציבור המבוניס על ידי היום הינה בסך של 2,500 ₪ למייר בתספת מעיימ ובסך הכל 2,500,000 ₪ בתוספת מעיימ.
ב. משפטי
בחינת הפטור ממכרז
ו 0 ששה 684 /שעטעט | |₪החפו.אתחם ו=אה .זפ העהה 06א 838 23 השם ז-עש \ו 0)ששג ו010509684 ו972-3-566260- א 872-3-5662808- =אסווק
10
1
0 ₪ 4561 ,וחו\/-ח86 ,הזג
הזו אוה 1
סעיף 197 לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: 'יפקודת העיריות'') קובע את הכלל לפיו עירייה אינה רשאית להתקשר בחוזה לביצוע עבודות אלא במכרז. עס זאת, מכוח סעיף 198 לפקודת העיריות הותקנו תקנות העיריות (מכרזים), התשמייח-1987, שבהן נקבעו, בין היתר, פטורים שונים מחובת המכרזים הכללית.
סוגיית התקשרותה של עירייה עס יזם לצורך ביצוע עבודות פיתוח בפטור ממכרז כחלק מהעבודות המבוצעות על ידיו במסגרת פרויקט בניה זה או אחר, נדונה בפסיקה זה מכבר (ראה: עייא 6 דירות יוקרה בע''מ נ' עיריית יבנה [פורסם בנבו], ניתן ביום 27.6.2011 (להלן: ייהלכת דירות יוקרתי).
בהלכת דירות יוקרה נדונה סוגיית התקשרות חוזית בין יום לרשות מקומית, המשחררת את היום מחובתו לשלם לרשות המקומית חיטלי פיתוח כנגד התחייבותו לבצע ללא תמורה עבודות פיתוח שהחובה לבצען מוטלת על פי דין על הרשות המקומית.
בית המשפט העליון קבע בהלכת דירות יוקרה למעשה כי מדובר בהתקשרות פסולה אשר סותרת את הוראות החוק, כך שמוטלת על הרשות החובה לגבות את היטלי הפיתוח מהנישומיס בהתאם להוראות הדין. עוד נקבע באותו עניין כי, חובתה של הרשות המקומית לבצע את עבודות הפיתוח בהתאם לכללי המנהל התקין, ובכלל זה עמידה בחובות הקבועות בחוק חובת מכרצזים לעניין ביצוע העבודות באמצעות אחר.
בעקבות הלכת דירות יוקרה, פורסם ביום 30.11.2015 למתן תוקף תיקון מס' 138 לפקודת העיריות, אשר הוסיף את סעיף 198א (להלן גם: ייסעיף 198 איי), וקבע לראשונה פטור מותנה ממכרז לביצוע עבודות פיתוח ע"י החברה היזמית על מנת להתגבר על ייכשל השוקיי שנקבע בהלכת דירות יוקרה.
כך, סעיף 198א לפקודת העיריות מאפשר לבצע התקשרות בהסכם פיתות בין יס לבין הרשות המקומית בפטור ממכרז בהתאם לתנאים המפורטים בסעיף, כך שישולמו הוצאות הפיתוח ליזם בדרך של תשלום בפועל, או בדרך של קיזוז כנגד חשבון אגרות והיטלים לפי חוקי העזר של הרשות, או בדרך של קיזוז כנגד שומת היטל השבחה לפי סעיף 196א לחוק התכנון והבניה.
בשל חשיבותו, ולצורך בחינת עמידת המקרה מושא חוות הדעת בהוראות סעיף 198א לפקודת העיריות
נביאו במלואו:
/ 198א. (א)בסעיף זה -
/הסכם פיתות' - הסכם לביצוע עבודות פיתוח;
+הוועדה המקצועית' - ועדה שחבריה הם המנהל הכללי של העירייה, ובאין מנהל כללי - מזכיר העירייה, והוא יהיה היושב ראש, גזבר העירייה, מהנדס העירייה והיועץ המשפטי לעיריית;
+חוק התכנון והבניית - חוק התכנון והבנייה, התשכי/ה-1965;/
*יזם/ - מי שמחזיק לבדו בזכויות לגבי מחצית לפחות משטח המגרשים הכלולים בתכנית לפיתוח, המאפשרות לו לבצע בהם את עבודות הפיתוח, או מי שמחזיקים בזכויות כאמור לגבי מגרשים, שסך שטחם הוא מחצית לפחות משטח המגרשים הכלולים בתכנית לפיתות, שהתקשרו ביניהם בהסכם בכתב לעניין כריתת הסכם
)שה וט > ששעעעץ | \]החפן אתחם הואה .ז5 הש 1ו)סא 838 23 אועוסז-צ 0 שו 01666841 | 972-3-5662801+ %\ ז| 972-3-5662808+ )סוק
60 ₪ ז0ח45/ ווחג/-₪60 ,הס 6 זאו)
וחזו] ג 1
פיתוח אחד עס העירייה; לעניין זה, /מחזיק בזכויות'', לגבי שטת מגדשים - אחד
מאלה:
(1) בעל הקרקע, החוכר לדורות בה או מי שזכאי להירשם כבעלים או חוכר לדורות כאמור;
(2) מי שהתקשר עם אדם כאמור בפסקה (1) בהסכם שמטרתו פיתוח הקדרקע ובניית מבנים בה, והוא זכאי מכוח ההסכם להפיק הכנסה מהקרקע או ליהנות מפירותיה של הקרקע כבעלים ;
*יחידת דיוד - כהגדרתה בסעיף 158ו2(א) לחוק התכנון והבניית;
/עבודות פיתות' - עבודות לפיתוח תשתניות, פיתוח שטחים ציבוריים פתוחים או הקמת מבנים לצורכי ציבור בעבור העירייה אף אס הס מחוץ לשטח תכנית לפיתות;
'תכנית לפיתוח'' - תכנית כמשמעותה בחוק התכנון והבנייה הכוללת הוראות של תכנית מפורטת לבניית 100 יחידות דיור חדשות לפחות או 5000 מ"ר חדשים לפחות למסחר או לתעסוקת;
*תשתלות" - כבישים, מדרכות, גשרים, מנהרות, מערכות ניקוז, תיעול, תקשורת, תאורה, רמזודים וכן מערכות בקרה לתשתיות וכל מיתקן הנדרש במישרין לצורך הפעלת התשתיות ומהווה חלק בלתי נפרד מהן, ואשר הקמתם הוא מתפקידי העירייה, ולעניין עירייה המספקת שירותי מים וביוב - גם מיתקני מים וביוב, לרבות מאגדים.
(ב) על אף האמור בסעיף 197, עירייה רשאית לתקשר בלא מכרז עם יזם בהסכם
מיתוח, לפי החלטת המועצה, ובלבד שיתקיימו כל אלה:
(1) עבודות הפיתוח שייכללו בהסכם הפיתוח ייעשו לשם יישומה של התכנית לפיתוח, ובלבד שהן מיועדות לשרת במישרין בעיקר את המגרשים בתחום התכנית, לשם בנייה ואכלוס של יחידות הדיור החדשות או שטחי המסחר או התעסוקה החדשים הכלולים בתכנית;
(2) במועד ההתקשרות טרם נחתמו חוזים לביצוע עבודות פיתוח בהיקף כספי העולה על מחצית האומדן האמור בפסקה (4)(א) לעניין עלות כלל עבודות הפיתוח הנדרשות במישרין ליישום התכנית או שכלל עבודות הפיתות שייכללו בהסכם הפיתות יבוצעו על ידי היזם במגדשים שהוא מחזיק;
(3) תמורת עבודות הפיתוה שתיקבע בהסכם הפיתוח לא תחדוג מהתמורה המקובלת לביצוע עבודות כאמור;
(4) גזבר העירייה ומהנדס העירייה הציגו לפני הוועדה המקצועית והמועצה את
אלה:
(א)אומדנים של עלות כלל עבודות הפיתוח הנדרשות במישרין ליישום התכנית, של עלות עבודות הפיתוח שייכללו בהסכם הפיתות ושל התמודה המקובלת לביצוע עבודות כאמוד; האומדנים האמודים יתבססו, בין השאר וככל הניתן על מכרזים לעבודות מאותו סוג שנעדכו על ידי העירייה או על ידי עיריות בעלות מאפיינים דומים או בעבורן או שניתן לגביהם אישור לפי סעיף 9 לחוק הדשויות המקומיות (מכרזים משותפים), התשל'/ב-1972, והכול אס תוצאותיהס פורסמו ב-18 החודשים שקדמו לעריכת האומדנים;
(ב) אישור בדבר התקיימות התנאי האמוד בפסקה (2);
(0) חוות דעת שלפיה תמורת עבודות הפיתוח שתיקבע בהסכם הפיתוח אינה חודגת מהתמודה המקובלת לביצוע עבודות כאמור;
(ד) אומדן של היטלי הפיתוח והיטל ההשבחה האמורים בסעיף קטן (0);
(5) הסכם הפיתות יכלול תנאים שיבטיחו את איכות עבודות הפיתוח ואת אחריות היזם לבדק העבודות ולתיקון ליקויים בה[;
(6) הוועדה המקצועית המליצה למועצה ברוב חבריה לאשר התקשרות בהסכם הפיתוח לאחד ששוכנעה בהתקיימות התנאים האמורים בסעיך קטן זה וכי הסכם.
הפיתות נדרש מטעמי חיסכון ויעילות, והתקשרות בו מיטיבה עס העיריית.
(() העירייה רשאית לשלם את התמודה ליזם בעבור ביצוע עבודות הפיתוח הכלולות בהסכם הפיתוח בתשלום בכסך או בתשלום בדרך של קיזוז כנגד אגרות, היטלים או דמי השתתפות לפי חוקי עזר של העירייה שהיזם חב לעירייה עקב
וסשת הצצ | \]הה 15 אתה וזאם .51 הצוו 06א הגה 23 ,א זשסז-ע 016-6684 | 972-3-5662801+ א\ ]| 972-3-5662808+ 6 אסרום
.12
ג.
+9
.4
.5
0 ₪ 15 ,ווח -800 ,הס 6 זהת 6
וחזו] ו 1
הבנייה על ידו בתחום התכנית (להלן - היטלי פיתוח), וכן כנגד היטל השבחה לפי סעיף 196א לחוק התכנון והבנייה שהיזם חב לעירייה בשל מימוש זכויות כמשמעותו בתוספת השלישית לחוק האמור, ובלבד -
(1) שתמורה שתשולם בדרך של קיזוז כנגד היטל פיתוח תשמש לביצוע עבודות מיתוח מן הסוג שלשם מימונן הוטל אותו היטל פיתוח;
(2) שתמורה שתשולם בדרך של קיזוז כנגד היטל השבחה תשמש למטרות המפורטות בסעיף 13 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה.
(1()7) החלטות הוועדה המקצועית וחוות הדעת לפי סעיף קטן (ב)/4) *נומקו ויפורסמו באתד האינטרנט של העירייה, שבעה ימים לפחות לפני הבאת הנושא לאישור המועצה;
(2) הסכם פיתות שנערך לפי סעיף זה יפודסם באתר האינטרנט של העירייה לא *אוחר משבעה ימים מיום כריתתו.
(ה) אין בהוראות סעיך זה כדי לגרוע משאד הודאות הפקודה והוראות כל דין לעניין התקשרות העיריית בחוזה./
אם כן, התנאים העיקריים להחלת הפטור ממכרז הקבוע בהוראת סעיף 198א הינם כדלקמן:
11
122
143
14
מדובר בהסכם לביצוע עבודות פיתוח בין העירייה לבין יזם, המחזיק בזכויות של לפחות ממחצית המגרשים הכלולים בתכנית לפיתוח - היא תכנית הכוללת הוראות של תכנית מפורטת לבניית 100 יחייד חדשות לפחות או 5,000 מ"ר חדשים לפחות למסחר או תעסוקה.
ההסכם דן בביצוע עבודות לפיתוח תשתיות, פיתוח שטחים ציבוריים פתוחים או הקמת מבנים לצורכי ציבור בעבור העירייה, אשר נדרשות לשם יישומה של התכנית לפיתוח, ובלבד שהן מיועדות לשרת במישרין בעיקר את המגרשים בתחום התכנית, לשם בנייה ואכלוס של יחידות הדיור החדשות או שטחי המסחר או התעסוקה החדשים הכלולים בתכנית.
במועד ההתקשרות טרם נחתמו חוזים לביצוע עבודות פיתוח בהיקף כספי העולה על מחצית האומדן של עלות כלל העבודות, או שכלל עבודות הפיתוח שייכללו בהסכם הפיתוח יבוצעו על ידי היום במגרשים שהוא מחזיק.
תמורת עבודות הפיתוח העירייה לא תחרוג מהתמורה המקובלת לביצוע עבודות כאמור.
יישום הדברים ביחס למקרה הנדון
בהתאם לאמור לעיל, נבחן את התקיימות התנאים הקבועים בסעיף לצורך ביצוע ההתקשרות בפטור
ממכרז.
ראשית, עסקינן בתכנית הכוללת הוראות לבניית כ-1,728 יחידות דיור חדשות ועל כן מדובר בתוכנית
לפיתוח כהגדרת סעיף 198א.
שנית, באשר לתנאים המתייחסים ליזם, על פי הוראת הפטור יייוסיי הינו מי שמחזיק לבדו בזכויות של מחצית לפחות משטח המגרשים הכלולים בתכנית לפיתוח, המאפשרות לו לבצע בהם את עבודות הפיתוח. אכן, היום מחזיק בלפחות מחצית מהזכויות הקנייניות במגרש.
יס א | )וצו | 5 אתה |וא .ז5 הצוו )א ₪ 23 ,א ]זשסז-צ 00668 | 972-3-5662801+ א ז| 6+972-3-5662808 אסווק
.6
17
.8
19
.0
.1
ד.
.2
:33
.4
0 8 זו 45 ,ווח -ח₪6 ,)זאו
הזו ו 1
שלישית, מדובר בעניינינו בייעבודות פיתוחיי כהגדרתן בסעיף 198א, היות ואלו כוללות הקמת שטחי הציבור המבוניס עבור העירייה, בתחום התכנית, אשר אין חולק כי ישרת במישרין ובעיקר את דיירי המגרש.
יתר התנאים לתחולת הסעיף מתקיימים גס הס: שכן טרם נחתמו הסכמי פיתוח אל מול יזמים/קבלנים אחרים לביצוע העבודות להקמת שטחי הציבור המבוניס במגרש וכן כי במסגרת הסכם הפיתוח, תיקבע תמורה שלא תחרוג מהמקובל.
כמו כן, הסכם הפיתוח נדרש מטעמי חיסכון ויעילות, וההתקשרות בו מיטיבה עס העירייה, שכן, העבודות להקמת שטחי הציבור המבונים תבוצענה על ידי היום אשר כבר מבצע עבודות במקרקעין ותתאפשר עבודה במקביל לעבודות הבינוי של בנייני המגורים באותו אתר עבודה. נסיבות במסגרתן העבודות הנדרשות הן הקמת חלק מקומה מבונה בבניין אותו מקים היזם, הן מקרה מובהק שבו ניתן לומר כי לפי מצב הדברים בפועל, היזם הוא היחיד שמסוגל לבצע את נושא ההתקשרות. בנסיבות אלה אף ברור שלא יחיה כל טעם בפרסום מכרז של העירייה לביצוע הפרויקט.
עוד נציין כי בהתאם לסעיף 198א(ג), תישא העירייה בתמורה בגין ביצוע העבודות, אשר בהתאם לחוות דעתו של גזבר העירייה, אינה חורגת מהתמורה המקובלת לביצוע העבודות להקמת שטחי הציבור המבונים.
יצוין כי בהתאם למידע שנמסר לנו מהעירייה מדובר במקרה שבו במסגרת המכרט, גבתה רמייי מהיום את עלות הקמת שטחי הציבור המבוניס מראש, ואף העבירה את רכיב העלות לעירייה, כך שהתקצוב לתשלום התמורה על פי ההסכם כבר ישנו.
לאור האמור לעיל, ישנו בסיס משפטי מוצק להחלתו של פטור ממכרז על התקשרות העירייה עס היום לצורך העבודות להקמת שטחי הציבור המבונים.
סיכום
לסיכום, סעיף 198א מאפשר למעשה ליזם בעל זכויות לבצע את עבודות הפיתוח לטובת העירייה בפטור ממכרז בכפוף לתנאים המפורטים בסעיף, ומנגד העירייה רוכשת את הסמכות לשלם לו את התמורה בגין ביצוע עבודות הפיתוח.
יצוין כי בהתאם להוראות סעלף 198א, יש לקיים ישיבה של ועדה מקצועית שחבריה הס מנכ"ל העירייה, גובר העירייה, מהנדס העיר ולועמייש העירייה אשר תהווה גורם ממליץ למועצת העיר בדבר ההתקשרות האמורה, ובלבד שתיווכח הוועדה המקצועית, כי הסכם הפיתוח נדרש מטעמי חיסכון ויעילות וכי ההתקשרות בו מיטיבה עס העירייה.
כמו כן, טרם התקשרות בהסכם פיתוח כאמור, על העירייה באמצעות מהנדסת העיר וגזבר העירייה להציג חוות דעת שלפיה תמורת העבודות להקמת שטחי הציבור המבונים על פי הסכם הפיתוח, אינה
0 ו 0 שה ומ )שוש | הוהחפן אהחפ ואה .51 הצוו)0א אה 23 ה ועוסז-צ 60 שא 841 606 חזס | 1++: 6 ]| 972-3-5662808+ 4086
.5
₪0 8-5 ,64160
וזו ] אה 1
חורגת מהתמורה המקובלת לביצוע עבודות דומות. בנוסף, יש להציג אומדן של ההיטלים הצפויים להיגבות - כשהמטרה להראות שהערכיס הס סבירים ומקובלים.
מכל האמור לעיל ובכפוף לביצוע הפעולות הנדרשות המפורטות בחוות דעת זו, עולה כי המקרה דנן עומד בתנאי סעיף 198א ואין מניעה משפטית להתקשר עס היזם לביצוע העבודות להקמת שטחי הציבור המבוניס בפטור ממכרז.
בכבוד רב,
/ וס )וא ואה )ששו | |והחפן אפ [ואם .ז5 העו 0)1א 8 23 ,הזום ו-צ 01 שא 066684 | 972-3-5662801+ %\ ]| 5662808 -972-3+ )אסוות