ועדת ערר לענייני ארנונה מס 0

בפני הוועדה לעררי ארנונת ערר מט' 36/10

שליד עיריית נצרת עילית

בפני וועדת הערר: עו'יד איהאב סת'ניני - יו''"ר הועדה

מר משה תוסיה כהן - חבר הועדה

עו'יד רות שמש-- חברת הועדה

עו''ד יעל אסיף - יועצת משפטית לוועדת הערר

בעניין שבין: רהיטי אלנבי אנדרו בע'יימ

ח.פ. 513725531

ע"י בייכ עוהייד א.עבוד ו/או א.פ. דכואר העוררת

-נגד-

מנהלת הארנונה של עיריית נצרת עילית

ע"י בייכ עו"ד אולגה גורדון ו/או אוהד אליעז המשיבת

החלטה

רקע כללי וטענות הצדדים

41

4

בראשית הדברים נציין כי ערר אה נשמע בפני הרכב שונה מההרכב הנוכתי, בראשותו של מר אריה להב (להלן: ייההרכב הקודסיי). בעקבות סיום כהונתו של ההרכב הקודם ניתנה החלטתנו מיום 4, לפיה לאחר עיון בחומר שבתיק ובסיכומי הצדדים, אנו סבורים כי ביכולתנו ליתן החלטה מהותית בערר ועל כן התבקשו הצדדים להודיע האם הס מסכימים למתן החלטה על בסיס התומר שבתיק הערר, הצדדים הודיעו על הסכמתם למתן התלטה על ידנו כאמור ועל כן ניתנת החלטה בערר על ידינו ובהתאם להסכמת הצדדים כאמור.

הערר שבנדון נסוב על חיובו של נכס, הממוקם בתחום שיפוטה של המשיבה, בבניין הידוע כיימבנה מס' 916.001 פאואר סנטר 2000 נצרת עיליתיי (להלן: 'יהמבנה'') ואשר סומן בפנקסיה של המשיבה כנכס מס' 107068 (להלן: '*הנכסיי).

העוררת שכרה בקומה אי של המבנה שטח של 695 מ"ר, בו הפעילה חנות רהיטים וזאת במסגרת הסכם שכירות שנחתם בינה ובין בעלת הנכס, חברת ייחימופלסט תעשיות (1994) בעיימיי (להלן:

''בעלת הנכסיי) ביום 1.7.2007 (להלן: ייההסכם הראשוןיי). הסכם השכירות הראשון נמסר למשיבה ובהתאם הועברו חיובי הארנונה בגין שטת ה-695 מ"ר עייש העוררת.

ביום 5.10.2010 התקבלה במשרדי המשיבה הודעה מאת נציגת בעלת הנכס ומנהלת נכסי בעלת הנכס, חברת ייסיטי 1 בעיימיי (להלן: ייהמשבירהיי), בה נמסר כי במסגרת הסכם שכירות נוטף

1

שנחתם בינה לעוררת ביום 20.5.2007 (להלן: 'יההטכם השנייי),מחציקה העוררת בשטת נוסף של 1 מ"ר בנוסף לשטח ה-695 מ"ר, ואת החל מיום 1.9.2009 (להלן: ייהשטח הנוסף').

אל הודעה זו צורף ההסכם השני ועוד צוין במסגרתה, כי קיימת מחלוקת חוזית בין העוררת למשכירה אשר מתנהלת בבית המשפט, ואולם, כך צוין, אין מחלוקת כי העוררת מחזיקה בשטח כולל של 1306 מ"ר החל מיום 21.6.07 ואין מחלוקת כי מהמועד 1.9.2009 ועד חיום ממשיכה העוררת להתזיק בשטח זה ועל כן חלה עליה החובה לשאת בתשלומי הארנונה בגין כל שטח וה.

בעקבות הודעת המשכירה, חייבה המשיבה את העוררת החל מיום 31.8.2010 בתשלומי הארנונה בגין השטח הנוסף באופן רטרואקטיבי החל מיום 1.9.2009 (ראו מכתבה של המשיבה לעוררת-נספת בי לערר). בעקבות קבלת הודעת המשיבה, הגישה העוררת השגה, ההשגה נדחתה על ידי המשיבה ומכאן הערר שבפנינו.

העוררת מעלה כנגד חיובה בגין השטח הנוסף שלוש טענות :

האחת - העוררת לא החזיקה בשטת הנוסף אלא הועברה לבקשת המשכירה ייבלית ברירהיי לקומה השניה של הבניין לאור עריכת שיפוצים בבניין על ידי המשכירה, הקומה השניה כוללת שטח גדול יותר מאה שבו התזיקה בקומה אי אך מעולם לא התזיקה ולא השתמשה בכל השטת ולכן גם הוסכם בינה ובין המשכירה שתשלם דמי שכירות ותישא בתשלומי הארנונה רק בגין שטח והה לשטח בו החזיקה בקומה אי וזאת עד תום השיפוצים שביצעה המשכירה, ואולם השיפוצים לא הסתיימו ולמעשה לא הסתיימו עד היום.

השניה - ממילא המדובר בחיוב רטרואקטיבי פסול, ס' 326 לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן:

''הפקודה'י) מטיל חובה על בעלי הנכס למסור הודעה לעיריה על חילופי המחציקיס בנכס, משלא עשתה כן המשכירה בומן אמת ממילא אין בידי המשיבה להטיל את התיוב על העוררת בדיעבד ובאופן רטרואקטיבי ואסור היה לה להכניסה עצמה לסכסוך בין משכירת נכס לשוכר, ועוד בדיעבד.

השלישית -- מאחר וכל הבניין ובכלל וה השטח הנוסף היו בשיפוץ בכל התקופה הרלבנטית ומצולים במצב וה עד היום, הרי שממילא השטת הנוסף מצוי במצב שאינו ראוי לשימוש ועל כן וכאי לפטור מכח ס' 330 לפקודה. במסגרת זו נטען כי המשכירה זוכתה בפטור מסיבה גו והתבקש במסגרת ההשגה גילוי מסמכים מאת המשיבה ובכלל גה כל הבקשות לפטור מארנונה וההתלטות.

לטענת המשיבה אין המדובר בחיוב רטרואקטיבי פסול אלא בהתאמת הרישום למצב העובדתי בפועל ומפנה לקביעות ביהמייש העליון ברעייא 2987/91 ריינר נ' עירית *רושלים (פורסם בנבו)

(להלן: ''פס'/ד ריינריי), ומאחר ואין חולק, כן נטען, כי העוררת אכן התזיקה בפועל בשטח הנוסף בתקופה הרלבנטית, אין פסול בהטלת החיוב בדיעבד.

באשר לטענה ביחס לס' 326 לפקודה, נטען כי מטרת טעיף זה הנו להקל על המשיבה במלאכת הגבייה וליצור עבורה אפשרות נוספת, לחייב גם את המחציק הקונסטרוקטיבי שלא טרח להודיע על חילופי המתציקים במועד, אך אין מטרתה לתטוס מאת המשיבה את האפשרות לתייב את המתזיק בנכס הלכה למעשה, שהוא בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס.

ביום 6.6.2012 התקיים דיון בערר בפני ההרכב הקודם, בהשתתפות הצדדיסם ובאי כוחם. במסגרת הדיון שטחו הצדדים טענותיהם ביתר פירוט. כבר בראשית הדיון הוברר על ידי העוררת כי בניגוד

2

.10

לנטען על ידי המשיבה, סיימת מחלוקת באשר לשאלה האם העוררת התזיקה בפועל בשטח הנוסף בתקופה שבמחלוקת, ועמדת העוררת הנה כי מעולם לא החזיקה בשטת כולל של 1300 מ"ר כנטען.

בנוגע לכך, הרחיבה העוררת בדיון וטענה, כי המעבר לקומה השניה של הנכס נעשה בעקבות החלטת המשכירה לבצע שיפוצים בבניין ולמורת רוחה של העוררת וייבלית ברירהיי. במסגרת צו הוסכם כי העוררת תעבור לקומה השניה ששטחה הכולל 1300 מ"ר, ובכל פעם תתזיק ותעשה שימוש בחלק.

מאותם 1300 מ"ר הדומה לסך השטת בו עשתה שימוש בקומה א', ותיאלץ להעביר את הרהיטים ממקום למקום בהתאם לקצב התקדמות השיפוץ ומיקום עבודות השיפוץ, תוך שהובטת לה כנטען שהשיפוץ יסתיים תוך שנה. בתמורה לכך הוסכם על הפחתת שכר הדירה בהתאם (ראו עמי 1-2, שי 5 לפרוטוקול).

נטען כי העוררת עלתה לקומה השניה בהתאם למוסכם והעלתה את אותו היקף תצוגת רחיטים שהיה בקומה הראשונה ובהתאם לכך עשתה שימוש באותו השטח (ראו עמי 2, שי 6-15 לפרוטוקול).

בעקבות חילוקי דעות לגבי קצב התקדמות השיפוץ ואי סיומו במועד המובטח כנטען, אשר הובילו למחלוקת בנושא תשלום שכר הדירה, הגישה העוררת תביעה כנגד המשכירה בבית משפט השלום והמשכירה הגישה תביעה שכנגד (ראו עמי 2, שי 16-28 לפרוטוקול).

לטענת העוררת הודעת המשכירה לעיריה מיום 5.10.2010 היא כתוצאה מהגשת התביעה כנגדה וכיימעשה נקסיי ואולם אין כל ממש בטענה כי העוררת התזיקה ב-1300 מ"ר. בסופו של דבר הגיעו הצדדים לפשרה בבית המשפט לפיה תעווב העוררת את הנכס תוך 6 חודשים וישולמו דמי שכירות בגין אותם 6 חודשים (ראו עמי 3, ש' 1-6 לפרוטוקול).

בתום הדיון הותלט כי כל אחד מהצדדים יעביר לוועדה והאחד למשנהו, את כל המסמכים הרלבנטיים ברשותם, תוך 14 יום, ובכלל אה פסק הדין שנתן תוקף לפשרה שהושגה בין העוררת למשכירה בבית המשפט, הודעות שנמסרו, הסכמי שכירות וכיוייב, ובמידה ולא יוגשו מלוא המסמכים, הוועדה תשקול את המשמעות שיש לכך שצד כלשהוא לא הגיש את המסמכים שברשותו.

העוררת שבה וחזרה על בקשותנה לקבל מטמכים בקשר להענקת פטור לתקופת השיפוצים למשכירה, (ראו עמי 15, שי 18-19 לפרוטוקול) ועל כן המשיבה התבקשה באופן ספציפי להמציא מסמכים אלה ובא כוחה אישר שתעשה כן (ראו עמי 16, ש' 7-10 לפרוטוקול).

ביום 13.6.2012 הגישה העוררת רשימת מסמכים מטעמה, בהתאם להחלטת הוועדה. במסגרת זו

הוגשו המטמכיט הבאים:

1. הסכם שכירות מיום 10.6.03, ההסכם הראשון וההסכם השני. בעוד במטגרת ההסכסם

מיום 10.6.03 הושכר הנכס ליירשת בסט מודל בעיימיי עד ליום 31.7.08, במסגרת ההטכם הראשון הוסב הסכם השכירות לעוררת ואלו במסגרת ההסכם השני הוסדר נושא מעבר העוררת מקומה אי לקומה בי בבניין.

2. הודעות בעל המבנה על ביצוע שיפוצים בבניין מיום 14.11.07 ומיום 1.9.08.

3. תכתובות בין העוררת למשכירה מיום 10.1.2010 ומיום 14.3.10 במסגרתם דורשת

המשכירה תשלום שכר דירה ואלו העוררת משיבה לה כי אין מקום לתשלום שכר דירה מאתר והשיפוצ טרם הסתליס כמובטת.

4. תשובת המשיבה להשגת העוררת.

3

5. פסק דין מיום 25 לאוקטובר 2010 אשר נתן תוקף להסכמה אליה הגיעו הצדדים,

במסגרתה תפנה העוררת את הנכט תוך 6 חודשים ועד ליום 25.4.2011 ותשלם דמ?

שכירות בגין 6 חודשים אלו.

1. ביום 27.5.13 הגישה העוררת הודעה, לפיה המשיבה טרם פעלה בהתאם להחלטת הוועדה וטרם

הגישה את המסמכים שברשותה. בעקבות הודעה גו ניתנה החלטה ביום 5.2.14 ע"י יו"ר ההרכב הקודם, לפיה מאחר והעוררת הגישה מסמכים מטעמה ואלו המשיבה בחרה לא לצרף מסמכים מטעמה, התיק נקבע להגשת סיכומים. בהתאם הגישו הצדדים סיכומיהם. המשיבה צירפה לסיכומיה מה שכונה כיידוייח פרטי משלם לשנים 2007-2009 לפיו לא ניתן לתברת סיטי 1 כל פטור מתשלום ארנונה, לרבות פטור בגין נכס שאינו ראוי לשימושיי (להלן: "דו'/ח פרטי משלסםיי).

2. ביום 11.5.2014 הגישה העוררת בקשה דחופה במטגרתה התבקשה הוצאת דו"ח פרטי המשלם

מסיכומי המשיבה, מהטעט שהוגשו שלא במסגרת המועדיט שקבעה הוועדה ומבלי שניתנה לעוררת האפשרות לקבל הסברים לגביו בטרם הגשת סיכומיה, ובפרט כאשר הדויית מתייחס לכלל הבניין ולא ניתן לחלץ ממנו את השטת נשוא המחלוקת בערר.

3. ביום 11.5.2014 ניתנה החלטה בבקשת העוררת, לפיה על המשיבה להגיש תגובתה תוך 7 ימים. ביום

4 הוגשה תגובת המשיבה במסגרתה נטען כי בקשת העוררת הנה תמוהה, בשים לב לכך שהיתה זו היא אשר ביקשה שיוגשו מסמכים בנוגע לפטור לנכס לא ראוי לשימוש ועל כן אין צירוף מסמך וה מהווה טענה תדשת.

בקשה זו תוכרע במסגרת החלטתנו זו שהנה ההתלטה הסופית בערר.

דיון והכרעה

הכרעה בבקשה לפסילת מטמכבים

4. בראשית הדברים, נכריע בבקשת העוררת להוצאת דו"ח פרטי המשלם. נאמר כבר כעת כי דין

הבקשה להתקבל.

כפי שצוין לעיל, בהתלטת ההרכב הקודם אשר ניתנה במסגרת הדיון מיום 6.6.2012, ניתנו לצדדים 4 יום להמצאת המסמכים שעליהם ביקשו להסתמך. העוררת פעלה בהתאם להחלטה זו ואלו המשיבה לא הגישה כל מסמכים מטעמה, גם לא כאשר ניתנה התלטה נוספת, בעקבות בקשת שהגישה העוררת, לפיה בהיעדר מסמכים מאת המשיבה, יוגשו סיכומים.

צודקת העוררת כי אין ליתן למשיבה בשלב הסיכומים, לאחר שלא עמדה במועדים שנקבעו בהחלטה ולאחר שהעוררת עמדה במועד זה והגישה מסמכים, וכן אף הגישה כבר סיכומיה, ולאחר שחלפו שנתלים ממועד מתן ההחלטה על המצאת המסמכים -שהיו אמורים להיות מוגשים תוך 14 *ום, לצרף מסמכים מטעמה, מבלי שניתנה לעוררת הודמנות לעיין בהם בטרם הגשת סיכומיה.

עוד נזכיר בהקשר זה, כי כבר משלב הגשת ההשגה עמדה העוררת על בקשתה לקבלת מסמכים בנוגע לפטור לנכס ריק בנוגע לשטת שבמחלוקת, ולטעמנו אין ה תקין שבקשה צו תיענה על ידי המשיבה לראשונה רק בשלב הסיכומים.

למעלה מן הצורך, עוד נוסיף, כי גס לוועדה גו לא ברורה התמונה העולה מדוייח פרטי המשלם בהיותו מתייחס לכלל השטחים שבניין ולא ניתן לחלץ באופן ברור את הנתונים המתייחסים לשטח

4

שבמחלוקת והאם הוא בכלל מופיע בתדפיסים אלו.

על כן, לאור כל האמור, מתקבלת בקשת העוררת ודו"יח פרטי המשלם לא יהווה חלק ממסמבי תים הערר אשר יהוו בסיס למתן ההלטתנו.

דיון לגופו של עניין

.5

לגופו של עניין, כאמור, בערר שלפנינו עומדת בפנינו למעשה להכרעה השאלה האם התיוב הרטרואקטיבי שביצעה המשיבה ביתס לשטת הנוסף הנו תקין. במסגרת שאלה צו עלינו להכריע גם במתלוקת שהתעוררה, האם העוררת אכן היתה הי'מתויק למעשהיי בשטח הנוסף בתקופה הרלבנטית (שכן התברר כי אכן קיימת מחלוקת בשאלה צו). כמו כן נדרשת הכרעה בטענת העוררת כי השטת הנוסף היה לא ראוי לשימוש בתקופה הרלבנטית בהיותו בשיפוצים.

א. החיוב הרטרואקטיבי - סקירת ההלכה הפסוקה:

.6

.17

.8

במשך שנים רבות עסקה הפסיקה בנושא החיוב הרטרואקטיבי וקיימת פסיקה ענפה בנושא זה.

לאתרונה טיכס בית המשפט העליון את המבחנים שנקבעו בפסיקה בנוגע לחיוב הרטרואקטיבי, וזאת במסגרת עייא 8417/09 ששון לוי נ' עירית *רושלים (פורסם בנבו) (להלן: ייפס'יד ששון לוייי), שם עמד בית המשפט העליון על כך שהנתת היסוד הנה כי חיוב רטרואקטיבי הנו פסול, ועל המבקש

להטיל חיוב רטרואקטיבי מוטל הנטל לסתור תזקה זו -כדלקמן:

*הלכה ידועת היא כי ידו של בית המשפט 'תהא קפוצת? בהתרת חיובי אדנונה רטדואקטיביים...

חיוב רטרואקטיבי נחשד מלכתתילה כפסול, והנטל לסתור זאות מוטל על הצד המבקש להתיר את החיוב, (אילו חיוב לא רטרואקטיבי נתפס תחילה כתקין, והנטל לסתור זאת מוטל על הצד המבקש לפסול את הח?וב...*

עוד נקבע, כי המבתן האם התיוב הרטרואקטיבי הנו תקין, הנו מבחן בעל שני שלבים : בשלב הראשון נבחנת השאלה האם קיימים טעמים המקיימיס סתירת החוקה כנגד החיוב הרטרואקטיבי, ואם אכן נסתרת תזקה וו -כ? אק יש לעבול לשלב השני (לבחון אם החיוב הרטדואקטיבי עומד במבתנים שנקבעו לבחינת שיקול הדעת המנהלי, ובראשם מבחן הסבירות.

ראו לעניין זה אף:

-עעיים 1280/10 מעונות מכבי נ' עיריית רמת גן, פסי 7 ([פורסם בנבו] (להלן: 'יפס'יד מעונות מכבייי)

-עעיים 4551/08 עיריית גבעת שמואל נ' חברת החשמל לישראל בע"מ, פס' 50 ([פורסם בנבו] (להלן:

ייפס'יד גבעת שמואליי)

-עעיים 7749/09 אורט ישראל נ' הממונה על מחוז ירושלים במשרד הפנים, פסי 31 ([פורסם בנבו]

ראו אף פסיקתו של בית המשפט העליון בעייא 4452/00 ט.ט טכנולוגיה מתקדמת בע''מ נ' עיריית טירת הברמל, נייו (2) 773 (להלן: "יפס'יד ט.ט טכנולוגיהיי), עליו הסתמך בית המשפט העליון בפסיקתו בפסייד גבעת שמואל, בו עמד ביהמייש על השיקולים שיש לקחת בחשבון במסגרת בחינת

שיקול הדעת המנהלי בחיוב הרטרואקטיבל:

*רשות מקומית, השוקלת לשנות באופן רטדואקטיבי את חיובי האדנונה, חייבת להביא בחשבון, לצד האינטרס הציבורי בגביית מס אמת, גס את האינטלס של הפדט.

בין השיקולים שיבואו בחשבון בקבלת ההתלטה ניתן למנות את משךץ הזמן לגביו מבוצעת התחולה הרטלואקטיבית, מידת ההסתמכות מצד האזרת ומידת היעילות והצדק שבחיוב למפרע. חשיבות לא מבוטלת נודעת גם לשאלה האם קיימת כיום אפשרות לברר את העובלות ולאשודן והאם הטעות נגלמה בשל הטעיה מצד האזלת. (ההדגשה שלנו).

כן ראו לעניין וה פסיקתו של כבי המשנה לנשיא השי ריבלין בפסייד מעונות מכבי, שס עמד על

האבתנה בין חיוב רטרואקטיבי שהצורך בו נולד עקב מה שכונה על ידו ייפגם בהתנהלות הנישום"

אשר יש בו להצדיק חיוב רטרואקטיבי באופן חריג ואשר סותר את התזקה שכנגד חיוב רטרואקטיבי, לבין חיוב רטרואקטיבי אשר נולד שלא כתוצאה מפגט בהתנהלות הנישום.

ב. יישום לענייננו:

9

.0

כאמור, במקרה שלפנינו המשיבה היא המבקשת להטלל חיוב רטרואקטיבי על העוררת, ועל כך אין מהלוקת. על כן, ובהתאם לפסיקה שהובאה לעיל, על המשיבה מוטל הנטל לסתור את החזקה שכנגד התיוב הרטרואקטיבי על שכמי המשיבה.

בהקשר וה טוענת המשיבה, כי מאחר והעוררת היתה היימחציק למעשהיי בשטת הנוסף בכל התקופה הרלבנטית, הרי שגם בהיעדר הודעה מטעם המשכירה בזמן אמת, חזקה על העוררת שידעה כי עליה לשלם ארנונה בגין השטח הנוסף ומכאן ההצדקה לתיובה באופן רטרואקטיבי.

ואולם, כאמור, העוררת חולקת על הטענה כי היתה המחויק למעשה בנכס. העוררת אמנם לא הכחישה כי ניתנו לה מפתחות לשטת כולל של 1300 מ"ר, ואולם ואת בכפוף לכך שמראש הוסבם בי לא תחזיק ולא תעשה שימוש בכל שטח זה אלא רק בשטח הזהה לשטח ששברה בקומה א', שבן בשטח זה ממילא בוצעו שיפוצים כל העת על ידי המשכירה וכך אכן היה בפועל -ראו לעניין וה

למשל עמי 6 לפרוטוקול, ש' 2-6 כדלקמן:

מר אנדרו: *בתתחלה שכלדנו 695 מטר ואז באו וביקשו שנעלה לקומה שנייה כי הם השכירו את

המקום. השטת היה, כל השטח היה שרצו להעביר אותנו ל-1300 מטר, אבל כל הזמן עבלנו, ישבמ עבלנו לפה לפה, העבכנו את הדברים, עשו מזרפים בתקרה, פתחו שמת פירים למעליות ולמקלטים. הכניסו, הקטינו את ה...התזירו את החזית של החנות לאיזה 200 מטל"/.

ראו גס הסבריו של מר אנדרו כי גס לא היה היגיון בשכירת שטת גדול מזה ששכרו בקומה א', משום שהיקף הרהיטיס שהיה שס -אותו העלו לקומה השניה --עמד על 695 מ"ר --כדלקמן:

ש:695 מטר זה המקום שאתם ישבתם?

מר אנדרו: 2ן.

גב' רופל: בקומה דאשונה

מר אנדרו: זה בקומה ראשונה עלינו לקומה שניה, אותט להיטים, אותת טסחולה העלינו מקומת 1

לקומה, אפס ל-1 או 1 2-2/.

כן ראו בהמשך -עמי 6 לפרוטוקול ש' 6 -עמי 7 שי 2 כדלקמן:

מר אנדרו: כל השטת אם ישבנו, המפתחות היו למנו בדלתות של איזת 1300 מטד משהו כזה, אב 2

לא התשתמשנו

ש: 1300 מטל נכנסתס לזה

מר אנדרו: כן, אבל לא השתמשנו ב-1300 מטר, כי כל הזמן העברנו את הלהיטים מפה לפה, מפה

לפת?.

ובהמשך שי 13 :

מר אנדרו: "הס כל הזמן התכו את המקום י.

וכן בהמשך דבריו של בייכ העוררת עו"ד עבוד (עמי 13 לפרוטוקול, שי 5):

עו"ד עבוד: אי( לי דהיטים :ותד מזה, תן לי את כל הקניון ואין לי מה למלות אותו/.

.1

.2

עיון בהסכם השני מעלה כי דבריו של מר אנדרו נתמכים באמור בהסכם וה. במבוא להסכם השנל צוין כי ההסכם הראשון יוסיף לחול עד ליום 31.7.08 בשינויים המפורטים כדלקמן:

טי אי להסכם השני התליחס להיקף השטח שלושכר -מפאות חשיבות הדברים הוא יובא בשלמותו:

ימבנה אייץ אנד או יועבר לתזקתך במלוא השטח (שט ת של כ-1500) מ/ל) בכפוף לשינויים שאמודים להתבצע בו במהלך השי 5 פוץ (בניית פטי)ו). חב: סיט? תדאג לסגור על משבונה את השטה שבו אמורת להתבצע עבודת המטור לצודך במית הפטו מאת על מנת לצמצם את הנזק לתנות.סגירת שטת הניטור תתבצע באמצעות חומד קשית ש:מנע חדידת אבק (נזק לחנות שלכם .."

(ההדגשה שלנו).

סי בי-די להסכם השני הסדירו את נושא דמי השכירות וקבע כי דמי השכירות יחושבו לפי שטח של 5 ₪ בלבד ויחושבו לפי ההסכם הראשון וזאת עד לטיום השיפוצ. לאתר יום 31.7.08 נקבע כי *יחתם הסכם החדש ל-3 שנים נוספות אשר שכר הדירה בהם יהיה בתעריף מופחת והדרגתי שצוין בס' די. בס' גי צוין כי ב-6 החודשים הראשונים מיום המעבר לא ישולם כל שכר דירה ובמידת והשיפוצ לא יסתיים תוך 6 חודשים כאמור, הפטור משכר דירה ימשיך יעד לסיום השיפוץיי, כאשר 0 יום איחור בסיום השיפוץ לא ייחשבו כהפרה.

סי הי להסכם השני התל*יחס לנושא תשלום הארנונה -מפאת השיבותו יובא במלואו כדלהלן:

*סוכם כי בנוסך עד 31.7.08 [/או עד לסיום השיפוץ (המאוחל) ולמדות המעבר למבנה החדש הרי שהאלנונה שתידרש על ידי הרשות המקומית תשולם ע2 ידכם לפי שטת התנות הישן קדי 695 מל. את ההפלש אמ (המשכירה - א.ס) נספוגיי. (ההדגשה שלנו).

סי חי להסכם השני עסק במועד סיום התנאים המיוחדים ובכלל זה בנוגע לתשלום הארנונה -מפאת

חשיבותו יובא בשלמותו להלן:

*מוסכם כי כל עוד לא יסתיימו עבודות השיפוץ שהסם (חיפוי חיצוני, בניית פירים, ניסורים לבניית הפטיו), הרי שהשוכר ישלם את דמי השכירות והאדנונה עפי ההסכם הנוכתי ותנאי ההסכסם החדש ללבות השטח שייקבע, *יכנסו לתוקף דק עם סיום החוזת הנוכתי ואו סיום השיפוץ המתוכנן (המאוחל מצניהס)". (ההדגשה שלנו).

הנה כי כן, עינינו הרואות, כי הגם שצוין בפתח ההסכם השני שהעוררת מקבלת לידיה מפתחות לנכס בשטח של כ-1500 מ"ר, הלכה למעשה בגוף ההסכט השני הוברר ברורות כי שטח זה לא יהית במלואו בשימושה ואף לא בהחזקתה ובשליטתה של העוררת -וזאת לא רק משום שלא נתוצ לה כל שטחת וה אלא משום שבכל העת יבוצעו בשטח וה שיפוצים שיכללו עבודות ניסור ובניית פירים -

בלומר המשבירה תהיה נוכחת באופן קבוע בחלק ניכר משטח זה ואם לא די בכך -אך צויץן מפורשות שחלק מהשטח ייטגר וליאטם פִיזית על ידי המשכירה --השטח שבו תתבצע עבודת הניסור --שטח שבו לאחר מכן היה קיים פטיו שבו ממילא לא תוכל העוררת להשתמש (ראו סי אי להסכם השנ. כך גם עולה ברורות מההסכם, שהמשכירה לקחה על עצמה את ההתחייבות לשלם ארנונה בגין השטח הנוסף עד לסיום עבודות השיפו\.

ונבהיר בהקשר וּה, כי מקובלת עלינו טענת המשיבה כי כאשר נישום מקבל להתזקתו שטח מסוים אך בפועל הוא משתמש רק בתלקו בהתאם לצרכיו - יש לראות בו כמחזיק לגבי מלוא השטת שנמסר לתזקתו -ואולם, המקרה שלפנינו שונה -שכן מהמסמכים שהוצגו בפנינו ומדברי נציגי העוררת עולה, כי לכל הדעות לא מדובר במצב בו נמסרו לשליטתה, חזקתה ושימושה של העוררת 0 מי''ר אלא 695 מ''ר בלבד, בעוד המשכירה מחזיקה ושולטת ביתר השטח!

.3

.4

.5

.6

ואכן, נציגי העוררת נשאלו במהלך הדיון ע"י יו"ר ההרכב הקודם אודות קבלת 1300 מ"ר במסגרת ההסכם השני, והם השיבו על כך והסבירו ואף הבהירו שכבר בשנת 2008 כבר נבנה הפטיו בחצי מהשטח כך שממילא לא יכלה העוררת להשתמש בו-ראו עמי 7 שי 14-22 כדלקמן:

מר א.להב: ימצוין שעובדים ל-1300 מטד בהסכם יי

עו"ד עבוד: ישצוין שמעבירים אותם למקום שיש בו 1300 אבל הם לא השתמשו בו ולא החזיקו

בפועל, כי לא *כלו, כי עשו פטיו בתוך המקום הזת. תתכו אותו בהתחלה. גם במסמך שאני הקראתי הלקים ממנו או ניסיתי כי זה לא ברור, רשום שם שהם :כולים לתתוך אותו ולעשות בו שינויים ''. (ההדגשה שלנו).

מר אנדרו: 'יהמקוס י:עבוד ש:ניים'.

עו"ד עבוד: "הס משנים אותו, זאת אומלת המטדה היתה לעבור לשטת כזה, בפועל השטת

שתחזיקו לא היה, שנה אחרי כבר התכו את החצי כי עשו פטיו, ב-2008 כבד חתכנ'י (ההדגשה שלנו).

יש לציין, כי דברים אלה של נציגי העוררת לא נסתרו על ידי המשיבה. בייכ המשיבה בדיון מסר את עמדתה של המשיבה, אשר יצאה מנקודת הנחה כי העוררת אכן החזיקה פיצית בכל הנכס וכי השיפוץ הטתייס כמובטח, אולם כפי שהתברר בשלב מוקדם של הדיון, נושא זה הנו שנוי במחלוקת ולא ברור מדוע התליטה העיריה לאמץ את גרסתה של המשכירה דווקא. ראו לעניין אה דבריו של

בייכ העיריה בדיון -בעמ' 9 לפרוטוקול, שי 15-23 כדלקמן:

*כשהם עבלו, כל הקטע של המעבד בגלל השיפוצים היה קטע פנימי בין רהיטי אלנבי לבין סיטי ואן, והעיריה בכלל לא היתה מעודבת בזה. יש פה את המסמץ שהוא בין, צירפתי אתו גם בתשובה לעדר, שהוא בין סיטי (אן לעוררת, ששם הס אומדים להם אנחנו מעבירים אתכם לשטת של 1300 מטר, אבל עד שיסתיים השיפוץ, אנחנו את ההפרש בין 695 ל-1306 לוקתים עלינו, מה שלדעתי קדה זה, שכשהסתיימו השיפוצים או שהם לא פינו את השטת הזה או שאני לא *ודע מה קדת.

בשלב מסוים פנתה סיטי ואן לעיריה ואמדה, למדות מה שהיה, הם עדיין מחזיקים בשטח, בבקשה תעבירו את החיוב אליהם, זה מה שהיה. (ההדגשה שלנו).

מסקנתו האמורה של בייכ המשיבה אשר מניח שהעוררת לא פינתה את השטח הנוסף למרות שהסתיימו השיפוצים, לא רק שלא הוצגו כל תימוכין על מה היא מבוססת אלא שאף אינה מתיישבת עס התכתובות בין העוררת למשכירה אשר הוגשה מטעם העוררת -נפנה בהקשר זה למשל למכתביה של המשכירה אל העוררת מיום 14.11.07 ומיום 1.9.08 -

במכתב מיום 14.11.07 הודיעה המשכירה לעוררת כל היא עומדת להתחיל בעבודות השיפוץ -כאמור עבודות אלה היו אמורות להסתלים תוך 6 חודשים ובאיחור של 60 יום לכל היותר, ואולם -במכתב המשכירה לעוררת מיום 1.9.08 מבקשת המשכירה מהעוררת לאפשר כניסה על מנת לבצע עבודות שיפוץ נוספות - מועד וה הוא כ-10 חודשים ממועד תחילת עבודות השיפוץ ואף לאחר המועד שבו אמור היה להסתליס ההסכם הראשון -31.7.08.

מכאן, הגם שמסמך זה מתייחס לתקופה טרם מועד תחילת תיוב העוררת בגין השטח הנוסף - לכל הפחות יש בו לסתור את הנחת היסוד של המשיבה ולתמוך בטענת העוררת שתשיפוצים לא הסתלימו במועד.

ועוד ראו התכתובת מיום 10.1.10 ומיום 14.3.10 -מכתב המשכירה לעוררת מיום 10.1.10 מהווה פנייה לתשלום שכר דירה לאור סיום תקופת ההסכם הראשון -במכתב זה לא ציינה המשכירה כי השיפוצים הסתיימו, ואכן במכתב העוררת למשכירה מיום 14.3.10 דותה העוררת מכל וכל את

8

.7

.8

.9

.0

.1

.2

דרישת תשלום שכר הדירה וזאת מהנימוק שהשיפוץ טרם הסתיים ואף ציינה את חטיבות שמסרה לה המשכירה לכך -סיום התקציב לשיפוץ שלא הספיק.

מכתבים אלה מהווים לכל הפחות תמיכה נוספת לגרסת העוררת ולטענתה כי השיפוצים לא הסתיימו במועד וגם לא זמן רב לאחר מכן ובכל התקופה הרלבנטית. נזכיר בהקשר זה, כי על אף שניתנה לה ההזדמנות, המשיבה לא מצאה לנכון להגיש כל מסמכים מטעמה לעניין זה, וכל ואת כאשר כאמור הנטל לסתור את התזקה כנגד החיוב הרטרואקטיבי מוטל על שכמת.

ראו אף בהמשך דבריו של בייכ העוררת עו"ד עבוד על כך שעד למועד פסק הדין בבית המשפט לא הסתלימו השיפוצים והם גס לא הסתיימו עד היום, וזו היתה הסיבה לכך שהעוררת הסכימה לצאת מהנכס ולא רצתה להמשיך להיות בו על אף שכר הדירה הנמוך -ראה עמי 11 לפרוטוקולף שי 3-9 :

עו"ד עבוד: תיה לנו הסכם לעוד חמש שנים, במחיר מאוד מופחת של איזה ארבע דולד למטד. ואז

אמרנו גם את החצי דולד לא מוכנים לשלם כי אי אפשר להיות שם. אז היה, פנו לבית משפט לפנות אותנו ולחייב אותנו בשכירות, אמרנו שלא מוכנים לשלם כל עוד שלא קוים ההסכם. בפועל הוסכם מאתר ואין להם תקציב לסיים והם לא מוכנים לסיים ולא מוכנים להתחייב על תקופת סיום, שאנתנו יוצאים משם והמקום נשאל ליק עד היום ככתי.

לטיכום הדברים, לאור כל המובא לעיל, לטעמנו די בדברים אלו שהביאה העוררת ובדבריס שנמסרו מנציגיה, על מנת לשכנע כי העוררת לא התיסה בשטח הנוסף, מעבר לשטח המקביל לשטת בו החזּיקה בקומה אי, ולכל הפחות לא היתה אמורה לסבוך כן, כן שוכנעו כי לכל הפחות השיפוצים לא הסתיימו במועד שנסבע לכך.

משהגענו למסקנה כי העוררת לא החציקה בשטח הנוסף ולכל הפחות לא היתה צריכה לסבור כי היא מחזיקה בו מחד, ומאידך הגענו למסקנה כי הטענה כי השיפוץ לא הסתיים במועד שנקבע לכך, נבחן על רקע זה את תקינות החיוב הרטרואקטיבי. נאמר כבר כעת, כי לטעמנו, למסקנות אלו השלכה משמעותית על תקינות החיוב.

ראשית, ממסקנות אלו עולה, כי לא היתה לעוררת סיבה סבירה להניח שעליה לשלם ארנונה בגין השטח הנוסף. אין הדבר דומה למתזיק ששכר נכס ובמשך שנים לא שילם כל תשלום ארנונה בגינו.

כמו למשל שוכר ששכר דירה והתגורר בה במשך מספר שנים ובמשך כל תקופה גו לא נדרש לשלם ארנונה ולא שילם אותה. במצב דברים וה תואקה שהמחזיק ידע שהיה עליו לשלם ולכן הטלת החיוב באופן רטרואקטיבי לא תפגע באינטרס ההסתמכות שלו.

לא כך המצב שלפנינו. לאור הסכמות הצדדים בהסכם השני ובפרט התחייבות המשכירה לקחת על עצמה את תשלום האונונה עד לסיום תקופת השיפוץ מחד וגביית שכר דירה רק בגין שטח של 695 מיי - לא רק שלא ניתן לראות בעוררת כמי שחזקה עליה שידעה שהיא מחזיקה בשטת הנוסף אלא ההיפך הוא הנכון. לעוררת היתה כל הליגיטמציה לא לצפות להיות מחויבת על השטח הנוסף.

לכך מתווספת העובדה שהעוררת גס לא החזיקה פיזית ולא יכלה להחזיק פיזית בשטח הנוסף, משבוצעו בו כל העת עבודות שיפוץ על ידי המשכירה וחלק ממנו אף נאטם על ידי המשכירה והחל משנת 2008 אף נבנה בו פאטיו.

כפי שצוין לעיל, בית המשפט העליון עמד על האבחנה, לצורך הצדקת החיוב הרטרואקטיבי -בין נישום אשר חזקה כי היה מודע לכך שעליו לשלם ארנונה ובין נישום שלא היה מודע לכך ולא היה 9

.3

.4

.5

צריך להיות מודע לכך. ראו למשל דבריו של בית המשפט העליון בפסייד ששון לוי -במקרה זה, דובר בסותר נדליין, שועל ותיק בשוק הנדליין, אשר רכש נכס בעסקת קומבינציה ואשר לא רק שהחזיק בו בתקופה הרלבנטית אלא אף צוין בהסכם הקומבינציה מפורשות שלוי הוא המחציק בנכס והוא ות שיישא בתשלומי הארנונה -ובשל נסיבות אלו נקבע כי מתקיימות הנסיבות החריגות המצדיקות חיוב רטרואקטיבי - ראו דברי בית המשפט בס' 20-21- לפסק הדין, כדלקמן:

*קשה להנית כי לוי, קבלן וותיק ומנוסה, לא ידע זאת. יתר-על-כן, וזת העיקד, מעיון בתסכם שנחתט בין לוי לבין /בית אדלוזודוביי, עולה כי הוא מגדיר בסעיף 22.1(א), באופן מפודש (חד-

משמעי, את חובתו של לוי לשאת בתשלומי האדנונה המתהווים בגין *חלק המגרשי שהועבר לבעלותו - ולכן לא *כוע לתיות ספק כי <ני :דע, באופן וולאי ופוזיטיבי, שחבות האלמנה בגין המגלש, או למצער תלקו, מונחת לפתחו;.. לנוכת האמול, ברור כי לוי לא כלכל את צעדיו בהסתמך על אי- התיוב, ומשכך תיובו באופן רטרואקטיבי אינו פוגע בתחושות הצלק וההגינות (אינו גורם כ2 עווע...

...במקרה העומד לכנינו, בבחינת מכלול השיקולים, ובפרט לנוכח זהותו של לוי, כשחקן ותיק בשוק הנדלין, ולנוכת ידיעתו הפוזיטיבית כי עליו לשלם אלנונה, נראה כי /עוצמת הלציונאלים השוללים תחולה למפלע נופלת מזו של הרציונאליס המחייבים תחולה שכזו (עניין אורט, פס/ 29)

- ולכן, החזקת נגד תחולה למפלע נסתלולי. (ההדגשה שלנו).

אין צורך להכביר מילים על מנת לעמוד על כך שמקרה זה אינו כמקרה שבפנינו. לא רק שבמקרה שלפנינו המצב לגבי הוראות החוזה הוא הפוך - כלומר בענייננו צוין מפורשות שהעוררת לא תישא בתשלומי הארנונה עד לתום השיפוץ (שהוכח שלא הסתיים בתקופה הרלבנטית), אלא שמהסיבות שפירטנו לעיל, לא ניתן לראות בעוררת ככזו שיילא יכול להיות ספקיי שידעה יבאופן וודאי ופוציטיבייי שחבות הארנונה בגין השטח הנוסף מונחת לפתחה.

ובהקשר וה אף נאבחן את פסק הדין עליו הסתמכה המשיבה -פסייד ריינר -פסייד וה שונה מענייננו מאתר ובאותו המקרה הנישומה לא חלקה על כך שהחציקה בפועל בנכס בגינו חויבה בדיעבד, ואלו במקרה שלפנינו -העוררת חלקה על כך ואף הוכיחה כי לא החזיקה בנכס כאמור - וראו נימוקי בית המשפט בפסייד ריינר מדוע באותו המקרה קיימת הצדקה לחיוב בדיעבד:

*כשם שרישוס מוטעה אי( בכוחו להטיל חובת תשלום, כך השמטה מוטעית מן הרישום אין בכוחה לפטור חייב מחבותו. המבקשת לא חלקת על העובדה, שתחזיקה בדירה בכל השנים שבגינן חויבה. נמצא, שתיקון הדישום, הגם שנעשה בחלוף שנים ובתוקף למפרע, לא שינה ולא עיוות מאומה, אלא רק התאים את הדישום למצב העובדתל/. (ההדגשה שלנו).

כך גם, כפי העולה מהפסיקה שהובאה לעיל, בית המשפט העליון עמד על האבחנה בין מצב בו הייאשסיי בצורך בתיוב הרטרואקטי הוא הנישום לעומת מצב בו הצורך הנייל אינו באשמת הנישום - ראו לעניין זה האמור בפסייד מעונות מכבי לגבי מצב בו קיים 'פגם בהתנהלות הנישום יי וכן האמור בפסייד ט.ט.טכנולוגיה -בו נקבע כי אחד הפרמטרים להצדקת החיוב הרטרואקטיבי הנו "האם הטעות נגלמה בשל הטעיה מצד האזרת'י.

ראו למשל בפסייד מעונות מכבי- באותו המקרה נקבע כי אין הצדקה לתיוב הרטרואקטיבי, בין היתר מאחר והסיבה לתוספת השטת אינה פגם בהתנהלות הנישום אלא שגיאות שונות ביישום שיטות מדידה שונות של העיריה. ביהמייש הוסיף וחזר על האבחנה שיש לבצע בין מקרה בו החיוב הרטרואקטיבי נובע מפגס בהתנהלות הנישום וממקרה בו ברור כי הנישום מודע לכך שהוא מחויב באופן שגוי -דבר שיש בו לסתור את התזקה כנגד חיוב רטרואקטיבי ולהצדיקו -לבין מקרה בו ההבדל הוא מינורי -ואו לא קמה חזקה כי הנישום

היה מודע לחיוב השגוי -כדלקמן:

*גוד 2 השטת אינו נתון משמעותי שמקים תזקה כי הצדדים דייקו בו והסתמכו עליו -

קשה לקבוע בוודאות כי המעדעלות היו מודעות לכך שהשומת שניתנה להם היא שגוית..

10

.6

.7

.8

9

אילו היה בפנינו ממצא עובדתי המודה למשל כי המערעדות ביצעו עבודות בניה ונמנעו מלדוות אודותיה( לעירייה, יתכן שהיו מתקיימות הנסיבות ההליגות המאפשלות חיוב דטלואקטיבי.. משלא הוכת כי נעשתה תוספת בניה בפרק הזמן שבין שתי המדידות, ולמעשה לא הוצג כל הסבר לפעד שבין המדידות, אין סיבה להנית כי המערעלות התנהלו בתוסד תום 2ב ונמנעו מלדווח לעילייה על שינויים שתלו בשטתסם" (ההדגשות שלנו).

ראו לעניין זה אף פסקי דין בהם אושר חיוב רטרואקטיבי משום שהנישום הגדיל את שטח נכסו ולא דיווח על כך לעיריה -נמצא כי במקרים מסוג גה קיים פגם בהתנהלות הנישום ו/או כי הטעות

נגרמה בשל הטעיה מצד האזרת:

עמיינ 376/05 אינטל אלקטרוניקה נ' עירית קרית גת (פורסם בנבו)

היפ (ת''א) סנטוריום נס ציונה נ' עירית נס ציונה (פורסם בנבו)

עת'ימ 1603/06 אולמי דולפין בע'ימ נ' עירית רמלה (פורסם בנבו)

ואולם, במקרה שבדדון, לא יכול להיות חולק כי היעדר חיוב השטת הנוסף לא נגרם באשמת העוררות. מעבר לכך שהעוררת לא היתה צריכה לסבור כי היא מחוייבת בגין שטת זה וכאמור, אף הוכח שאכן לא החזיקה בשטח וה, נוּכיר -כי בהתאם להוראת סי 326 לפקודה -החובה להודיע לעיריה על חילופי מחזיק בנכס ועל כניסתו של מחזיק חדש -מוטלת על בעלי הנכס -וכלשון סי 326 :

/עעשה אדם בעלו או מחזיקו של נכס שמשתלמת עליו ארנונה, *הא חייב בכל שיעודי האדנונה המגיעים ממנו לאחד שנעשה בעל או מחזיק של הנכס, אלא שאם היתה כאן מכידה או העבלה חייבים המוכל או המעביר או נציגיהס - ואם היתה כאן השכדה לתקופה של שנה או :ותד חייבים המשכיר או מציגו - כמסור לעיריה הודעה על העסקה כאמור, ובה יפדשו שמו של הקונה, הנעבר או השוכל; כל עוד לא ממתנה הודעה כאמוד, יהיו המוכד, המעביר או המשכיל חייבים באדנונת שהקונה, הנעבר או השוכל היו חייבים לשלם ולא שילמ. (ההדגשה שלנו).

אין מתלוקת כי במקרה הנדון, המשכירה לא פעלה בהתאם לחובתה שבס' 326 הנייל ולא העבירה לעיריה בומן אמת הודעה בקשה לשטת הנוסף, רק ב-5.10.2010 העבירה לראשונה הודעה במסגרתתה טענה כי שטת זה הושכר לעוררת ב-1.9.2009. לא נקבע מסמרות במסגרת התלטה זו לגבי המשכירה בנושא וה מאחר והיא אינה צד לערר, ואולם נציין כי גס אם קיים גורם אשר גרם לטעות -גורם זה לכל הדעות אינו העוררת.

המשיבה טוענת כי ס' 326 אך מציב בפני העיריה אופציה נוספת לגביית הארנונה ואינו מחייבה לגבות אותה מהבעלים במקום שבו לא נמסרה הודעה במועד, כאשר ישנו מחציק למעשה בנכס. בכך צודקת המשיבה ובית המשפט העליון אף עמד על כך בפסייד ששון לוי, ואולם, בית המשפט הוסיף וציין כי בבתינת תקינות החיוב הרטרואקטיבי, בהחלט יש ליתן משקל לכך שסיימת לעיריה אופצית נוספת -לחייב את הבעלים שלא מילא אחר חובתו למתן הודעה בזמן אמת על חילופי מחויקים בנכסיו - -ראו לעניין וה דבריו של בית המשפט העליון במסגרת פסייד ששון לוי, בס' 24 לפסק הדין,

כדלקמן:

יש לתת את הדעת גסם לכך שלפמי העירייה עמדת חלופת חיוב נוספת, אשר במסגדתה היא כלל לא הייתה נדרשת לפעול באופן רטרואקטיבי. כאמור, סעיפים 326-325 לפקודת העיליות מאפשרים לדשות המקומית לגבות את תשלומי הארנונה מהמחזיק או הבעלים המקוכי שלא הודיע לעילייה על העברת ההחזקת או הבעלות. אמנם, סעיפים אלה - כך קבענו לעיל - אינם שולליס את סמכותת של הרשות לגבות את האלנונה מהמחזיק או הבעלים הנוכתי, אולם בעת בחינת סבירות ההחקטה לעשות כן למפרע, יש בהחלט להתהשב בכך שלרשות עומדת תלופת חיוב

מוספת, המאפשדת לה לגבות את הכספים הדרושים ללוותת תושביה, וזאת מבלי לבצע פעולות למפלע. (ההדגשה שלנו).

מכאן, שגם בעצם אי קבלת ההודעה מהמשכירה בזמן אמת יש להצדיק אי הטלת תיוב רטרואקטיבי על העוררת בשלב זה (וזאת בנוסף לעובדה שממילא הוכח כי העוררת לא התציקה בשטח הנוסף).

11

המשיבה, לכל אורך טיעוניה, בשום שלב לא נתנה כל משקל לכך שהמשכירה לא מסרה בזמן אמת הודעה על העברת העוררת לקומה בי, ועל אף שלגירסתה של המשכירה העוררת היא המחויקה בנכס כבר מיום 1.9.2009 (ראו מכתבה של המשכירה למשיבה מיום 5.10.10 שעל בסיסו התבצע התיוב הרטרואקטיבי -שם אף צוין שהעוררת מתזיקה בשטח הנוסף כבר מיום 1.6.2009) - למרות ואת הודעה לעיריה הועברה רק למעלה משנה לאחר מכן.

לטעמנו, ולאור האמור בפסייד ששון לוי, לכל הדעות גס לעובדה זו יש ליתן משקל בהחלטה האם התיוב הרטרואקטיבי הנו תקין, וגם נושא זה משמש כנגד קביעת תיוב וה כתקין.

0. אשר על כן, לאור כל האמור לעיל, מצאנו כי במקרה הנדון לא עלה בידי המשיבה להרים את הנטל

המוטל על שכמה ולסתור את החזקה כנגד החיוב הרטרואקטיבי ובוודאי שלא נמצא כי החיוב הרטרואקטיבי הנו סביר בנסיבות העניין.

למעלה מן הצורך נוסיף, כי גם אם היה נותר הנטל על שכמי העוררת - הרי שלכל הדעות הורם נטל זה והוכח בפנינו כי לא רק שהעוררת לא החזיקה בשטח הנוסף אלא שהוכח שבנסיבות המקרה לא מתקיימים מבחני הפסיקה להצדקת חיוב רטרואקטיבי ולכל הדעות מקרה זה אינו מהמקרים החריגים בהם ניתן לאשר חיוב רטרואקטיבי.

1. אשר על כן, מתקבלת טענת העוררת לפיה החיוב הרטרואקטיבי בגין השטת הנוסף הנו פטול. לאור

מסקנתנו זו, מתייתר הצורך להכריע בטענת העוררת בדבר היות הנכס לא ראוי לשימוש, ואולם למעלה מן הצורך נציין, מאחר וטענה גו נטענה בכלליות על ידי העוררת, ממילא היא לא הוכחה בפנינו. העוררת אמנם הביאה מספר אישורים על עריכת שיפוצים בשטת הנוסף, ואולם לא ניתן ללמוד מאישוריס אלו מהו היקף השיפוץ ומהותו והאם היה בו אכן להביא את השטח הנוסף למצב הקיצוני אשר נקבע בפסיקה הדרוש לצורך הכרה בנכס כיילא ראוי לשימושיי.

סוף דבר

אשר על כן, לאור כל האמור לעיל, מתקבלת טענת העוררת בדבר היותו של התיוב בגין השטת הנוטף חיוב רטרואקטיבי פסול.

על כן, חיוב העוררת בגין השטת הנוסף יבוטל.

בנסיבות העניין, המשיבה תישא בהוצאות העוררת בסך של 3000 ₪ , אשר ישולמו תוך 30 יום מהיום , כי אחרת הן יישאו הפרשי הצמדה וריבית לפי החוק עד התשלום המלא בפועל.

בהתאם לתקנה 20(ב) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (סדרי דין בפני וועדת הערר), התשלייז -1977, קיימת זכות ערעור על החלטה צו, לפני בית המשפט לעניינים מנהליים ואת תוך 45 יום מיום מסירת ההתלטה.

בהתאם להוראת תקנה 20 (ג) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (סדרי

דין בוועדת הערר), התשלייז -1977, התלטה זו תפורסם באתר האינטרנט של עיריית נצרת עילית, 12

וואת תוך 10 ימים מיום הגעת ההחלטה לצדדים. הצדדים יוכלו להביע את התנגדותם לפרסום ההחלטה בתוך 5 ימים מיום קבלת ההתלטה ותינתן החלטה בהתאם.

ניתנה היום, 27.10.2014 , בהיעדר הצדדים.

1 שי 7

4

עו'יד איהאם סח'ניני מר משהותוסיה כהן עו'יד רות שמש יו'יר הוועדה חבר הוועדה חברת הוועדה

13