ועדת ערר לענייני ארנונה מס 0
בפני הוועדה לעררי ארנונה ערר 33/10
שליד עיריית נצרת עילית
בפני וועדת הערר: עו''ד איהאב טת'ניני -- לוייר הועדה
מר משה תוטיה כהן -- חבר הועדה
עו'יד רות שמש- חברת הועדה
עו''ד יעל אטיף - יועצת משפטית לוועדת הערר
בעניין שבין: 1. מדאמיק יזמות ובניה בע''מ ח.ם. 514134832
2. אלפא שרקאוי גרופ בע''מ ח.ם. 514155563
5. זועבי עומר ת.ז.055836563
4 שד -של בילדינג אנד אינביטטמינט בע''מ ח.פ. 513617985 (בנאמנות)
5. א.זובידאת ובניו בע"מ ח.פ. 511450421
6. פ.נעאמנה לשיווק ומסחר בע''מ ח.פ. 512652306
7 הווארי דראר ת.ז. 055835714
כולן ע"י בייכ עוחייד פאיו שרקאוי העוררים 1-7
-נגד-
מנהלת הארנונה של עיריית נצרת עילית
ע"י בייכ עוהייד אולגה גורדון ואתי המשיבה
החלטת
רקע בללי:
1 הערר שבנדון נסוב על חיובס בארנונה של נכטים על ידי המשיבה, בהתאם לצו המסים לעירית נצרת עילית (להלן: יצו המטים'י), המצויים בתחום שיפוטה המוניציפלי של המשיבה, במתחם הידוע בכינוי יימתחט גנל נצרתיי (להלן: ''מתתם גני נצרת'' / ייהמתחםי'י, ייהנכטים'' -בהתאמת) ואשר סומנו בפנקסיה כנכט מסי 57 -שחולב בסיווג בית מלון (סיווג 8 בצו המטים) (להלן: "בית המלוןיי), נכס מס' 53300721 -חויב כייקרקע תפוסחיי (סיווג 721 בצו המסים) (להלן: '"הקרקע התפוסתי) ונכס מס' 53300722 -אשר חויב
כי'אדמה חקלאית (סיווג 731 בצו המסים) (לחלן: "האדמה החקלאיתי).
2 הנכטים עודכנו בפנקסיה של המשיבה עייש בעליו הרשומים בטאבו של הנכס, ביחד ולחוד ואשר פורטו בכותרת
החלטה זו (לחלן: 'יתבעליםיי) וואת בהתאם להסכם מכר מיום 6.8.2008, במטגרונו רכשו הבעלים את הנכסים,
כל אחד באחוז מחלק בלתי מסוים של הנכסים. האחוזים פורטו בהסכם המכר (להלן: ייהסכם המברי),
3
ביום 20.7.2010 חוגשה למשיבה השגה בגין חיוב הנכטים, בכותרת ההשגה צוין "חשבון ארנונה מתחם גני נצרת'י. השגה זו נדחתה בהחלטת המשיבה מיום 19.9.2010, ומכאן הערר.
גס בערר צוזן בכותרתו י'מתחם גני נצרתיי.
טענות העוררים הנן כדלקמן:
האחת, לפיה על המשיבה לעדכן את התזקה בנכטים, במובן זה שהחוקה בהם תופרד והבעלים יחויבו כל אחד בחלקו בנכס בהתאם לחלוקה שבוצעה בהסכם פירוק השיתוף אשר נחתם בין הבעלים ביום 4.5.2010 בנוגע לנכסים (להלן: '"הסכם פירוק השיתוףי), ובהתאם לטבלה המופיעה בהטכם פירוק השיתוף המפרטת חלוקת הבעלות. נטען, בי ,בהתאם, יש לעדכן את כל הבעלים כמחויקים בנכסים במתחם גני נצרת, כל מחזיק באופן נפרד לגבי חלקו היחסי בנכטים ובהתאם לאחוזים שנקבעו בטבלה שבהטכם פירוק חשיתוף.
במסגרת או נטען, כי הבעלים קיבלו חוקה בנכס החל מיום 26.5.2009 -ולכן ממועד וה ועד ליום 30.4.2010 יש לעדכן כל בעלים בהתאם לחלקו היחסי ולפי האחוזים שהוקצו לו בהסכם המכר. מיום 1.5.2010 המועד בו נחתם הסכם פירוק השיתוף -יש לעדכן כל בעלים בהתאם להלקו לפי הטבלה שבהטכם פירוק השיתוף.
כמו כן נטען, כי בהתאם להסכם הכירה אשר נחתם ביום 1.5.2010, בין חלם מהבעלים --העוררים 1-3 לבין חברת יימלון הגנים בנצרת בע"מ (להלן: 'חברת מלון הגנים'), בו צויו כי הוחכר שטח של 10,000 מ"ר בו נמצא בית המלון למלון הגנים ונמסרה החוקה בו למלון הגנים החל מ-1.5.2010 (לחלן: ייהטכם החכירהי), יש להסב החוקה בשטח זה למלון הגנים.
חשניה, לפיח יש לכות את בית המלון בפטור לנכט ריק, לתקופה של ששה חודשים, לגבי התקופה החל מלוט קבלת התוקה שהנו 26.5.2008, וואת עבור כל הבעלים, לאחר שיעודכנו כל אחד כמחויק בחלקו היחטי.
העוררים טוענים כי טענה או נתמכת בצריכת המים האפטית באותה התקופה. (נתון לגבי אותה צריכה לא צורף).
השלישית, לפיה יש לכות את בית המלון בפטור לתקופה שבה נטען שהתסיימו בו שיפוצים. תקופת השיפוצים צוינה ככוּו אשר החלה "מתחילת מאי 2010 ומבוקשת עד סיומס ואכלוס המלון ומצוין כי שיפוצים אלה נמשכים גט בעת הגשת הערר. לתמיכה צוין כל צורפו תמונות. במסגרת הערר הוספה טענם לפיה שטח המלון הנו נמוך מזּה שחויב ועומד על 4700 מ"ר בנוי ו-10 דונט קרקע יילכל היותר, וזאת ייכעולת, מהתשריט המופקד במחלקה לרישוי עסקיטיי.
הרביעית, לפיה יש לפטור מחיוב את הקרקע התפוסה מאחר ולא נעשה בה שימוש וכן את האדמה החקלאית מאחר ואירעו בה שריפות מספר פעמים. לתמיכה בטענה גו צורפו 2 דרישות תשלום מאת איגוד ערים אזור יורעאל לכבאות והצלה מיום 15.6.2010, האחת עייט 1722 ₪ והשניה עייס 405 ₪. בוניאור האירוע צוין יישריפת יעריי ויישריפת קוציטיי. הדרישות הוצאו אל גנים מלונות ישראליים חמיסיי (להלן: יידרישות כיבוי אשי).
לחלופין נטען כי יש לבטל טיווג שטח זה כקרקע חקלאית מאחר ואינה משמשת להקלאות ולחייבו בדרגת סיווג מינימלית מאחר ולאור השריפות אשר אירעו בו הנו בבחינת נכס עווב. בין החיתר מפנים העוררים לעמיינ 19/06
מבטחים מוסד לביטוח טוציאלי של העובדים בע"מ ני עירית דימונה (פורסם בנבו) (לחלן: י"פס'/ד מבטהיטיי), בו נפסק כי נכס ריק וללא שימוש יש לסווג לפי הסיווג חזול ביותר המותר על פי דין.
עוד נטען, כי לאחר ביצוע חלוקת המתחם בין העוררים כפי שמתבקש בערר, ממילא לא יעמוד חלקן של כל אחת מהעוררים מעל ל-5 דונם, ונטען כל שטח חקלאי ממילא ניתן לחייב רק בשטח העולה על 5 דונם.
המשיבה כאמור דוחה טענות אלו, והתייחטה לכך בתשובה להשגה ובתשובה לכתב הערר,
ביחס לטענה הראשונם, נטען כי המסמכים שהוגשו באשר לוחות הבעלים והמחזיקים אינם מעניינה של המשיבה, שכן המדובר במסמכים חוזיים בין הצדדים שלא מצאו ביטויים במסגרת תכנית איחוד וחלוקה
מאושרת במסגרתת גרשט חלקו המסוים של כל אחד מהבעלים. עד להצגת תכנית כאמור, המדובר ביחידת
שטת אחת אשר אין בטיס להפרידה לחלקים. ומשכך, כל הבעלים הנס מתזיקים במשותף באותה יחידה, ובהתאם להוראת ס' 316 לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: ''הפקודהי), רשאית המשיבה לחייב כל אחד מהבעלים במשותף בגין מלוא הנכטים. ובוודאי שכך לגבי התקופה הקודמת להטכסם פירוק השיתוף.
כך גס באשר להטכם החכירה, מאחר והטכט זה מתייחט להוכר שבא לכאורה בנעלי חלק מהשותפים ובהיעדר קביעה של חלקים מוגדרים, לא ניתן לרשום את מלון גנים כמחויק בחלק מהנכטים. לכל היותר, ניתן לרושמו כמחזיק נוסף בכל שטה המתחם, במשותף עס יתרת העוררים.
ביחט לטענה השניה, הטענה נדחתה בהיעדר מסמכים תומכים. כך גם נטען כי ממילא אין משמעות לטענה, מאחר ומדובר בחלק מהנכט כמכלול ולא ניתן להפרידו ולפטור חלק כוה או אחר שאינו בשימוש,
ביחס לסענה השלישית - הטענה נדחתה בהיעדר מסמכים תומכים. המשיבה הוסיפה כי ככל שיתחילו השיפוצים, יש להומין נציג העיריה לבדיקת העובדות וככל שיתקיימו הגנאים, יישקל מתן הפטור ממועד זה,
ביחס לטענה הרביעית, לגבי החלק המחויב כקרקע תפוטה -הרי שמדובר בקרקע המשמשת כמעבר לבית המלון ומשמשת כמקום נופש לאורחי המלון וכדרך גישה למלון הכוללת ספסלים, שבילים ומתקני שעשועים עבור אורחי המלון. קרקע זו הנה אף מגודרת ביתס עם המלון בתחום מתהם אחך והגישה אל המלון חיא דרך הקרקע ועל כן מהווה חלק בלתי נפרד מהמלון. על כן, היה מקום לתייבה כחלק ממבנה. עצם חיובה כקרקע מהווה הקלה שכן אין לה קיום עצמאי וכל תכליתה לשמש את בית המלון.
לגבי החלק המחויב כקרקע תקלאית - נטען כי בטענתם צו העוררים ''מתפרציס לדלת פתוחהיי, שכן הסיווג בו חויבו --אדמה תחקלאית - הוא הסיווג הנמוך ביותר לגבי קרקע חקיים בצו חמסים. עוד נטען כי ממילא טיווג זה נעשה לפנים משורת הדין, שכן בהתאם להוראות צו חמסים, היה על המשיבה לסווג חלק וה בסיווג "חורשות'' -שהנו גבוה בעשרות מונים. לכן קבלת טענת העוררים כי אין לחייב שטה זה כייאדמה הקלאיתיי רק משמעה כי שכרם יצא בהפסדם.
ולגבי הטענה כי יש לפטור חלק גה מחיוב בטענה כי בתקופה שבין 27.11.2009 - 30.4.2010 היה עווב ולא מתוחוק - נטען כי טענה וו הועלתה ללא מסמכים תומכים וללא הוכחת התמלאות התנאים לפטור לנכס לא ראוי לשימוש, הקבועים בט' 330 לפקודה. עוד נטען כי ממילא סעיף זה רלבנטי למבנה ולא לקרקע.
5. ביום 6.6.2012 התקיים דיון בערר בפני ההרכב קודם, בראשותו של מר אריה לתב. לדיון זה הופיע בשם
העוררים עו"ד פאי שרקאווי, שהנו החתום על ההשגה והערר ואלו המשיבה ובא כוחה נכחו גס הם בדיון. עו"ד שרקאווי ציין לפרוטוקול הדיון, כי הוא מופיע בשם כל הבעלים וכי הגיש את הערר בשם כל הבעלים. בדיון וה נטען כי הצדדים קיימו מספר פגישות וכי עלה בידיהס לצמצם תלק מהמתלוקות וביקשו שהות נוספת לניסיון לסיים המהלוקת.
לאחר שלא עלה בידי הצדדים להגיע להבנות, ביום 16.9.2014 התקיים דיון נוסף בפני ההרכב הנוכחי. בדיון וה התברר, כי לא עלה בידי הצדדים לצמצם מחלוקותיהס. עוד התברר כי נכון למועד הדיון לא קיימת עדיין תכנית הלוקה מאושרת (ראו תשובת עו"ד שרקאווי לשאלת בייכ המשיב עו"ד גורדון בעמי 6 לפרוטוקול הדיון, חלק תחתון). במהלך הדיון ציין עו"ד שרקאווי בשנית כי הוא מייצג את כל הבעלים וכי הערר חוא בשם כל הבעלים. בתום הדיון קבענו את הערר להגשת סיכומים. בהתאם הוגשו סיכומי הצדדים.
עו"ד שרקאווי בסיכומיו טען בראשיתם, כי יש לראות בערר ה כערר המוגש על ידי כלל הבעלים במתחם גנל נצרת וכמקשה אחונ. לגופו של עניין חזר עו"ד שרקאוי על הטענות שהועלו בהשגה ובערר. עוד הוסיף ופירט עו'יד שרקאווי, כי הנכסים נרכשו על ידי קבוצת בעלים במטרה שלאחתר זמן קצר ייחתם הסכם פירוק שיתוף וכל בעלים ירשום את חלקו בנכסים (ט' 34 לסיכומים). עוד צוין, כי בתקופה שלאחר רכישת הנכס ועד למועד חתימת הסכם פירוק השיתוף, היה הנכס עגוב ולא מתוחוק בין היתר משום שנתגלעו חילוקי דעות קשים בין הבעלים (ט' 23 לסיכומים).
עו"ד שרקאווי מפנה אצבע מאשימה כלפי המשיבה, בכך שנמנעה מלבצע בדיקות בשטח, אשר היה בהן לשיטתו כדי לסייע לקבוע איוה חלק שייך למי מהבעלים, כל זאת בנוסף להסכמים שהומצאו וביניהם הסכט המכר, הסכט ההכירה והסכם פירוק השיתוף (ס' 36 לטיכומים),
מנגד, הוגשו סיכומי המשיבה. בפתת הטיכומיס צוין, בראש ובראשונה, כי קיימת חוסר בחירות באשר לוהות הגופים בשמם מוגש הערר. לא הוגש כל ליפוי כח וזהות המשיגים לא צוינה בכותרת ההשגה, פרט ליימתחם גני נצרת'י. צוין כי במצב דברים זה, לא ניתן לקבוע האם ההשגה היא על שם כל הבעליט או חלקם.
עוד התנגדה המשיבה להרחבת חצית שנעשתה במטגרונ הסיכומים, ובפרט הניסיון להחיל הטענות שבערר על כלל בעלי הנכסים. לגופו של עניין חורה המשיבה על טענותיה אשר הועלו בהחלטה בהשגה ובתשובה לערר.
המשיבה הדגישה, כי אינה יכולה להיות צד להסכמים החוזיים שבין הצדדים וכל עוד לא אושרה תכנית חלוקה, אין לח דרך לבצע שיוך כזה או אחר של חלקים מהנכס לבעלים כזה או אחר. עד להצגת תכנית חלוקה
מאושרת, היא מחויבת להתייחס לחלק של כל אחד מהבעלים ככזה המתנייחט לכל המקרקעין בשלמותם.
הבעייתיות בטענת הבעלים מתמירה נוכת העובדה שבהטכם המכר נרכשו חלקי הבעלים באחווים בלתי מטוימים מהמקרקעין. כך גם לגבי הטכם התכירה, הטכם %ה מתייחט לחוכר שבא לכאורה בנעלי חלק מהבעלים, מבלי לחתייחס להשפעה על שאר הבעלים. לכן בהעדר קביעה טטטוטורית מחייבת לגבי חלקים מוגדרים, לא ניתן לרשום את החוכר כמחזיק או לחלופין ניתן לרשמו כמחציק בכל הנכסים,
ביחס לטענת פטור לנכס ריק, נטען כי עצם העובדה שאין לראות בערר זה ככוה המוגש בשם כל הבעלים, ממילא לא ניתן לדון בטענת פטור לכל חלקי הנכס ועבור כל הבעלים אלא רק מטעם העוררת, ואלו העוררת -
שחנה לשיטת העיריה מלון גני נצרת בע"מ - כבר ניצלה באופן מלא זכאותה לפטור נכס ריק ל-6 חודשים.
בנוסף ממילא לא צורפו מסמכים תומכים.
לגבי יתרת הטענות חזרה המשיבה על טענותיה ביתר הרחבה.
דיון:
בראשית החלטתנו, נתייחס תחילה לסוגיית זהות העוררים בערר ּה.
עיון בהשגה ובערר שהגיש עו"ד שרקאווי מעלה, כי בכולם צוין כי ההשגה והערר מוגשים בשם יימתתם גני נצרתזי.
לכל הדעות **מתחם גנל נצרתיי אינה אישיות משפטית ואינה יכולה לחיות צד להליך צה. ואולם, גס ימלון גני נצרת יי שצוינה כעוררת בכתב התשובה שהגישה המשיבה, אינה יכולה לחיות העוררת בערר גח שכן, כפי העולה מהסכם המכר, מלון גנל נצרת היתה אחד מהבעלים הקודמים בנכס וכבר מכרה את זכויותיה לעוררים במסגרת הסכם המכר, ועל כן כבר אין לח כל קשר לנכט. על כן, כלל לא ברור הקשר בינה להליך וה
מכאן, שנדרשת הכרעה בטוגיה בשם איוו אישיות משפטית הגיש עו"ד שרקאוול הערר שבנדון.
עיון בפרוטוקולי שני הדיונים שהנקיימו בערר שבנדון מעלה, כי בכל אחד מהם ציין עו"ד שרקאוי בצורה ברורה, כי ההשגה והערר מוגשים בשם כל בעלי מתחם גני נצרת אשר רכשו את המתחט במסגרת הטכם המכר וכי כולם מיוצגים על ידו. עוד אף ציין, כי הוא עצמו אחד מבעלים אלו (ראו עמי 8 לפרוטוקול הדיון מיום 6.6.2012 ועמי 4 לפרוטוקול הדיון מיום 16.9.2014).
עוד מעלה עיון בפרוטוקולי שני הדיונים, כי המשיבה לא העלתה בדיונים אלה כל התנגדות ואף לא ביקשה כי יוצג בפממיה ייפוי כח בכתב, באי אלו מאותם דיונים, כך גם לא העלתה טענה כאמור בכתב התשובה לערר ורק בסיכומיה העלתה לראשונה את הטענה לפיה עו"ד שרקאווי אינו מייצג את כל בעלי המתחם מאחר ולא הציג ייפוי כח בכתב.
במסגרת פסיקתו של בית המשפט העליון בדנייפ 2192/00 דורון נוי, ויד נ' אהרון אמינוף -שופט בית המשפט המחוזי בנצרת ואח' (פורסם בנבו) נקבע, כי ייפוי כח בדבר ייצוג על ידי עו"ד, כלל אין הכרח כי יהיה בכתב ויכול הוא להיות גם בעל פה. עוד נקבע, כי תקפות ייצוגו של בעל דין בבית המשפט כלל אינה מותנית בקיומה של הרשאה בכתב, ודי במסירת דבר הייצוג בעל פה.
בפסיקה גו התבסס בית המשפט הנכבד, בין היתר, על הוראת סעיף 3(א) לחוק השליחות, תשכ"ה-1965, לפיו השליחות מוקנית בהרשאה שבכתב או שבעל-פה מאת חשולח לשלוח, או בהודעה עליה מאת השולת לצד השלישי, או על"ידי התנהגות השולח כלפי אחד מחם (ראו עמי 142ג - ד לפסהייד). על בסיט זה קבע ביחמייש, כי סעיף 5(א)
לחוק השליחות, שלפיו נדרשת הרשאה מפורשת לתהולת השליחות על הליכים בפני בית-משפט, איננו מחייב את השולת לתת לעורך-דינו הרשאה בכתב דווקא (ראו עמי 142ד - ה לפסהייד).
עוד ביטס כב' ביהמייש פסיקתו על הוראת סעיף 91 לחוק לשכת עורכי הדין, תשכ"א-1961 הקובע, כי ייפוי-כוח שניתן לעורך-דין לפעול בעניין הקשור לשירותו המקצועי ללקוח, ושחתימת הלקות עליו אושרה על-ידי עורך-הדין, אינו טעון אישור אחר על-אף האמור בכל דין ואינו מתנה את הרשאת עורך-חדין לפעול בשם לקותו בסיום ליפוי-
כוח בכתב (ראו עמ' 142ה -- ו לפסהייד).
ועוד הוסיף וביסס כבי ביהמייש מטקנתו, גם על תקנה 472 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984 -- המור כו על עורך-הדין להגיש לבית-המשפט ליפוי-כוח מטעם בעל-הדין או העתק ייפוי-כוח כללי מטעמו שאושר כדין, אינה תולה את תקפות ייצוגו של הלקות על-ידיו בסיום הרשאה בכתב (ראו עמ' 1142 - 1 לפסתייד).
מכל אלה עולה, כי לכל הדעות לא סיים כל הכרת כי ייצוג כל רוכשי מתחם גני נצרת על ידי עו"ד שרקאוי יוכח באמצעות ליפוי כח בכתב דווקא, וניתן להסתפק בהצהרתו הברורה בנושא וה לפרוטוקול.
יתרה מכך, גם אם ניתן לומר שקיימת לגיטימיות במקרה בו צד עומד על הצגת ייפוי כח בכתב, הרי שדרישה מעין זו יש להעלות כבר בשלב מקדמי של ההליך ולא בשלב הסיכומים. ובמקרה הנדון, העלתה המשיבה לראשונה דרישתה להצגת ייפוי כח רק בשלב הסיכומים. גם בשל כך דין הטענה להידחות.
על כן, אנו קובעים כי העוררים בהליך. ה הנס כל בעלי מתחם גני נצרת, כפי שצוינו בהסכם המכר ובייפוי כח הנלווה לו, וכמפורט בכותרת ההלטה זו,
לאחר שהוכרע נושא הצדדיט להליך, נפנה כעת לדון בטענות לגופן.
בטרם התהלת הדיון בטענות לגופן, נציין הערה מקדמית נוספת -במסגרת ערר וה, אשר הוגש בשנת המס 2010, מועלות טענות המתליהסות לשנות מס קודמות, החל משנת 2008. חוק הרשוות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשלייו -1976 (להלן : ''חוק הערריץ) קובע מועד להגשת השגה וערר בכל שנת מס. אי הגשת השגה / ערר במועד מביא לכך שהחיוב באותה שנת מס הופך לחלוט. לאור ואת, לא ברור לנו מדוע מועלות טענות ביחס לשנות מס קודמות, ואולם, מאחר ולא הועלתה כל טענה ביחס לכך על ידי המשיבה בשום שלב, ומאחר וטענות הצדדים בהשגה ובערר הן היוצרות את גדר המחלוקת, לא נעלה טענה זו מיוזמתנו ונדון במלוא הטענות, גם לגבי חשנים הקודמות לשנת 2010.
וכעות לגופו של ענילן. כאמור, בערר עלו שורה של טענות כנגד חיוב הנכטים. נדון בכל אחת מהטענות להלן.
א. דיון בטענה לפיה יש לפצל את רישום הנכס ולרשמו עייש כל אחד מבעליו בהתאם לאחוליו ולרשוס
המלון ע''ש מלון הגנים:
9. כאמור, במקרה שלפנינו, קיימת שורה של רוכשים, אשר רכשו את מתהם גני נצרת במסגרת הסכם המכר, בו
נקבע, כי בל אחד מהבעלים רכש אחוו בלתי מסוים מהמתחם. האחווים משתנים בין כל אחד ואחד מהבעלים ואינם שווים. הבעלים חזרו וציינו חלוקת אחוזים זו גם בהסכט פירוק השיתוף -המופיעה כך:
והואיל ובעלוונם של הצדדיו במשונף במסקרקעין הנה כדלקמן:
מדאמיק בע"מ 0%
4 אלפא. שרקאוי גרום בע"מ 1%
> זועבי עומר
שד של בילדינג אגד אינוויסיטמנט בע'יימ
ם. נעאמגה לשיווק ומטחר בע"מ
א.זבידאת ובניו בע'ימ
דראר הואר?
2 רד
0. כאמור, במסגרת הטכס השיתוף ביקשו הבעלים לבצע חלוקה של המתחם ולרשום חלקים מסוימים בבעלות
ייחודית של כל אחד מהבעלים, כפי שפורט בטבלת ההלקות שצורפה להסכם השיתוף. אין מחלוקת כי עד לכתיבת שורות אלה חלוקה זו לא נרשמה ואין תכנית איחוד וחלוקה מאושרת בנוגע לחלוקה זו ובשלב זח היא בגדר הסכמה חוזית בין הבעלים.
1. מכל האמור לעיל עולה, כי נכון לכתיבת שורות אלה, קיימת בעלות משותפת של העוררים 1-7 במתחם גני
נצרת, כאשר בעלות זו הנה באתווּים בלתי מטוימים מכלל שטח המתחם ומבלי שלמי מהעוררים קיימת זכות קניינית ייחודית בחלק מסוים כזה או אחר של המתחם.
2 ס' 316 לפקודה קובע ביחס לבעלות משותפת כדלקמן:
**ימקוס שהוטלה אדנונה לפי הוראות הפקודה על בעל של בנין או קדקע, שהם בבעלות משותפו, מותר לגבותה מאחד או מאתדים מתוך הבעלים המשותפים, ומי שנגבתה ממנו הארנונה יתיה זכאי להשתתפות של שאר הבעלים, באופן יחסי להלקן של כל אחד בבנין או בקרקע, והוא רשא!
לעקל את ההכנסהת מן הבניין או הקרקע עד שייגבה את הסכום המגיע משאר הבעלים המשותפים'י. (ההדגשה שלנו).
סעיף וה יושם רבות בפסיקה ואף וכה לפרשנות מרחיבה -במסגרתה נקבע כי הוא רלבנטי לא רק לבעלים משותפים אלא גם למתנציקים משותפים -ראו לעניין זה למשל פסיקת כבי הש' גדות בעמיינ 239/07 ונדום אופנת
בעמ נ' מנהל הארנונה בעירית ת''א (פורטס באתר נבו).
3. תרציונל העומד בבסיס טעיף זה הנו ברור --מטרתו הנה להקל על המשיבה בגביית חובות הארנונה ולהגביה
את סיכויי הבלחתה, ועל כן במסגרתו מגולגלת חלוקת שיעורי החבות בהתאם לחלוקת הזכויות בנכס -אל בעלי הנכט -אשר אמוריט להתחשבן בינט ובין עצמם, לאחר שהחוב נגבה מאחד תבעלים.
4. ודוס -אין בכך לבטל או לשנות את חלוקת החבות שכן וכות כל אחד מהבעלים בנכט לחזור אל הבעלים
האחרים על החיוב ששילם מעבר לאחוזי חבותו נותרה, כל שסעיף זה קובע הגו הוצאת המשיבה ממשוואה זו על מנת להקל עליה את מלאכת הגבייה ולהגביר את סיבוייה.
5
6
7
.8
9
בשים לב לרציונל זה -גס אם למשל אחד מהבעלים במשותף מהווה ייהכיס העמוק'י מבין בעלי הנכס וככל שאכן נתקלת המשיבה בקשיים בגביית החוב מיתרת הבעלים - יש בכך להצדיק גביית החוב ממנו דווקא -
שכן זהו בדיוק השיקול העומד בבטיס טעיף זה -אשר במסגרתו מצא המחוקק כי יש בכך לגיטימיות וכי מותר למשיבה לקחת שיקול אה בחשבון על מנת לייעל את הגבייה.
וביישום לענייננו, כאמור, נכון לשלב צה, בעלות העוררים בנכסים שבמתחם גני נצרת אינח ייחודית אלא חנה באחווים שונים מכלל הנכסים. אופן החהלוקה המבוקש על ידי הבעלים טרם הוסדר ומצוי כרגע בשלב חווי בלבד. ברור כי במצב דברים אה בפנלנו בעלים במשותף, והעוררים אינם יכולים לבצע חלוקה זו, אשר טרם בוצעה באופן רשמי מול הרשויות ונרשמה כדין, באמצעות דיני הארנונה. המשיבה אינה יכולה ואינה צרלכה במצב דברים זה להיות חלק מביצוע החלוקה, או למעשה -הגורם שיבצע את ההלוקה.
זאת ועוד, לא ברור מדוע במשך תקופה כה ארוכה ובמשך 8 שנים שתלפו ממועד חתימת הטכס המכר ו-5 שנים מחונימת הסכם פירוק השיתוף, הנושא לא הוסדר, אך לא ניתן להתווכת עם כך שלא הוסדר. לא מן הנמנע כל הטיבה לכך נעוצה בסכסוכים כאלה ואחרים שבין השותפים, כפי שציין בייכ העוררים עצמו (ראו לעניין וה למשל ט' 16 להשגה)- במצב דברים זה, לא יעלה על הדעת כי המשיבה תיכנס כצד לטכטוך וח ותכריע אילו אחוויס שייכים למי מהבעלים.
כך, גס לו היתה רוצה המשיבה לבצע חלוקה כמבוקש, ממילא חדבר אינו אפשרי מבחינה אופרטיבית, שכן בהיעדר אישור ותנכנית איחוד וחלקה ממילא אין בפני המשיבה נתונים ברוריסם באשר לאופן חלוקת הנכסים בין הבעלים, וברור כי אין בהצעת עו"ד שרקאווי כי החלוקה תתבצע על בסיס סיור בשטח, לסייע. לא תיתכן חלוקת בעלות בנכסים על בסיס סיור כזה או אחר בשטח. הדבר לא יעלה על הדעת.
על כן, לחלוטין מקובלת עלינו עמדת המשיבה ובמצב דברים זה, בטרם בוצעה הלוקה מסודרת ובאמצעות אישור תכנית איחוד וחלוקה, בפנינו בעלים במשותף של כל המתהם, אשר בהתאט להוראת ס' 316 לפקודה, חבים הס כולם בגיו מלוא הנכסים ביחד ולחוד.
ואולם, לא כך לגבי טענת העוררים בדבר העברת החזקה בבית המלון לידי מלון הגנים. נאמר כבר כעת, בי לגבי טענה זו מקובלת עלינו עמדת העוררים ודינה להתקבל.
כאמור, ביום 1.5.2010 חתמו אך ורק העוררים 1-3 על הטכם הכירה מול מלון הגנים, במסגרתו צוין כי חלק מהמתחם, בשטת של 10,000 מ"ר, עליו קיים בית מלון, יוחכר למלון הגנים אשר יפעיל את בית המלון. עיון בהסכם התכירה מעלה, כי צוץ בו באופן מדויק הן סך השטח אשר הותכר למלון הגנים והן מיקומו -ראו סי 2 להסכם התכירה המציין כי 3500 מ"ר מצויים בחלקה 36 ושטח של 0 מ"ר מצויים בחלקה 37. כן ראו התשריט אשר צורף להסכם התכירה, בו מופיע מיקומו המדויק של השטח. עוד ראו ס' 6 להסכם ההכירה בו צוץ כי חברת מלון גנים תקבל ההוקה בבית המלון מיום 1.5.2010,
20. נציין, כי אכן יש טעם בטענת המשיבה, לפיה קיים חוטר בהירות ביחס לסמכות העוררים 1-3 להתכיר חלק
מהמתתט למלון הגנים ולא ברור מה המשמעות לגבי יתרת העוררים ואולי אף יש בכך להטיל טפק בתוקפו
המשפטי של הסכט התכירה. ואולם, יש לזכור כי עסקינן בחיובי ארנונה, ובכל הנוגע לחיובי ארנונה, הבסיס לחיוב הנו החזקה בנכס בפועל ולא תקפותן של הזכויות המשפטיות שבו ו/או הזכות המשפטית להחזיק בו.
ראו לענלין זה הוראת סעיף 8(א) לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב),
התשנייג-1992 (להלן: "חוק ההטדריםיי) קובע, כל:
"מועצה תטיל בכל שנת כספיט ארנונה כללית, על הנכסים שבתתומה שאינם אדמת בנין;
הארנונה תחושב לפי יחידת שטת בהתאם לסוג הנכט, לשימושו ולמקומו, ותשולם בידי המחזיק
בנכס"י,
עוד קובע טעיף זה, כי המונח 'מחז*ק יי כולל בחובו מספר אפשרויות: יאדט הַמתזיק למעשת בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחד..."" (ההדגשות שלנו).
הלכה פסוקה היא, כי בהגדרה גו, כוונתו של המהוקק היתה לאבהן ולדרג את סוגי מחזיקים בינם ובין עצמם, כך שיחויב בארנונה בעל הויקה הקרובה ביותר לנכסי במערכת הנסיבות שנוצרה:
*המחוקק ביקש להדגיש כי בנוקטו בביטוי /,מחזיק/ אינו מתכוון דווקא למי שמוקמת לו הזכויות המשפטיות המקיפות ביותר לגבי הנכס, אלא למי שהוא, יחסית כמובן, בעל הזיקה הקרובה ביותר אל הנכס. זיקתו של הבעל לנכס, לצורך עניין זה, יכולה כתידחק למקום שני אם יש שוכר או בר-רשות או מתזיק באופן אחר, אולט היא שרידה וקיימת וראשונית כאשר אין גורם חוצץ , כאמור, והבעל נכשאר בגפו מול הדשות/י.
לענייר זה ראו: רייע 422/85 חברת בתי גן להשכרה בע'ימ נ' עירית תל אביב יפו, פייד לייט (3) 341
ראו לעניין אה גס דברין של בית המשפט העליון בעייא 8417/09 עירית ירושלים נ' ששון לוי (פורסם בנבו) (לחלן:
ייפס'יד ששון לוייי), שם קבע כל:
*חבות האדנונה העיקרית בגין נכס כלשהו לעולם תחו 2, בהתאם לסעיף 8 לחוק ההסדרים, על
בעע הזיקה הקרובת ביותר לנכס, ואילו המחזיק או הבעלים המקודי יהית חיוב, בנוסף לכך,
מכוח הוראת סעיף 326, עד למועד שבו הוא שולת הודעת לעירייה'?/. (ההדגשות שלנ.
= עינינו הרואות, כי בעל הוּיקה הקרובה ביותר לנכס על פי הוראת חוק ההטדרים והפסיקה על פיו, והמונה "מהגיקיי שבו, מכוונים למחזיק בנכס בפועל, בעוד הבעלים ללחשב כמחניק רס בחיעדר מתזיק בנכס כאמור .-
המהווה הוצצ בין הבעלים וביך הנכס. משמע -דיני הארנונה מכוונים לחיוב מי שעושה שימוש בנכס בפועל, צוהי מהותס של דיני החזוב בארנונה וזהו בטיססם -אשר נקבע בס' 8 לחוק ההסדרים ועוד קודם לכן בסי 1 לפקודת העיריות [נוסח חדש] .
1. על בסיס וה אף נקבע, כי גם פולש שפלש לנכס ומחויק בו שלא כדין וללא כל זכות חוקית -יחויב בארנונה בגין
תקופת ההוקתו בפועל בנכס אשר במחלכה הפיק ממנו הנאה, גט אם החזיק בו שלא כדין, ויתרה מכך -אף הותר חיוב כאמור באומו רטרואקטיבי -ראו לעניין וח למשל פסיקתה של כב' השי אגמון בעמיינ 11965-05-11 אמנון חביב נ' עירית הרצליה (פורסם בנבו) -במסגרתה נקבע כי גם פולש וגם מי שמחזיק בנכס שלא כדין וללא
היתר -*חויב בתשלוט ארנונה - כדלקמן:
יש להדגיש, כי הפסיק, ז פילשה את המונח ''מחזיקי/ לצורך גביית ארנונה ככולל גם פולש או מחזיק שלא כדין או ללא דישיון או היתר (לסקירת הלכות אלה דאו רוסטוביץ, אדגונה עירומית, עמ 263-265, 269). הרציונל העומד בבסיס הלכות אלה הוא שלא לצא חוטא נשכר, כפי שצוין על ככי השופטת ע! אדבל בעעימ 9963/03 יצחק זוהד כ' עיריית תל אביב יפו, (פורטס בנבו] בפסקה
0 (2006): לא *תכן שאדם משתמש בנכס באופן לא חוקי ונחנה משירותי העירייה, ובשל אי החוקיות יהיה פטור מלשלס עבור שירותים אל./ (ההדגשות שלנ.
2. ובמקרה הנדון - כפי העולה ברורות מהטכס החכירה, מלון הגנים הוא המחזיק בפועל בבית המלון החל מיום
0 וכפועל יוצא מכך -הנו בעל 'יהוּיקה הקרובה ביותר לנכסיי ודוחק למקום השני את כל בעליו של הנכט, ולא משנה מה אופן חלוקת הזכויות בניהם. כך, גס אם ייקבע כי העוררים 1-3 לא חיו מוסמכיט לההכיר את הנכס למלון הגנים ואפילו אם יוכח כי ההסכם אינו בתוקף, אין בכך לשנות את העובדה שמלון הגנים הוא המהאיק בפועל בנכס החל מיום 1.5.2010. נשוב ונפנה בהקשר זה לפטיקה לפיח גס פולש שהוכה פוזיטיבית שאין לו כל זכות להחציק בנכט -הוא המחזיק לצורך חיוב ארנונה. נציין בהקשר ה כי המשיבה בשום שלב לא חלקה על כך שמלון הגנים הוא המחזיק בפועל בבית המלון אלא רק טענה כי קיימת בעייתיות ביחס לכך שהעוררים 1-3 התכירו לו בית המלון בטרם נרשמה חלוקת הנכס בין השותפים. מכאן, שלא נסתרה הטענה פי מלון הגנים הוא המתציק בנכס בפועל.
3 עוד נציין בהקשר זה, כי אין בידינו לקבל את טענת חמשיבה כי ממילא אין לעדכן את מלון הגנים כמחזיק אך ורק בבית המלון, אס כבר אצ בכל המתחם, לאור אי חלוקתו בין השותפים. לאור קביעתנו לעיל כי עובדתית, מלון הגנים הוא המחזיק בפועל בבית המלון החל מ-1.5.2010 מחד, ומאידך לאור ההתייחסות הברורה והמפורשת בהסכם ההתכירה לשטח המדויק אשר הותחכר למלון הגנים ונמצא בחזקתו, וכן בשיט לב לכך שגם המשיבה עצמה התייחס אל בית המלון כנכס נפרד אשר חויב כנכט נפרד ברישומיה -הרי שהדבר דומה למחציק בדירת מגורים בבית משותף. (כפי שציין עו"ד שרקאווי בדיון מיום 16.9.2014, גם בבית מגורים משותף בו 20 דירות שעדיין לא נרשם כבית משותף העיריה לא מחליבת את כל דיירי הבניין בגין כל הבניין).
לטעמנו, לדבריט אלו רלבנטיות גם כאן - משקבענו כי למלון הגנים חוקה *ייחודית בבית המלון וכי חנו בעל הויקה הקרובה ביותר לחלק זח- אין כל מניעה לעדכן את מלון הגנים כמחזיק בבית חמלון.
הדבר שונה מיתרת שטח המתחם משוט שלגבי העורריט לא ניתן לקבוע כי יש להם חזקה ייחודית בפועל בחלק כוה או אחר של המתחם, אלא הטענה היא לגבי זכויותיהם המשפטיות במקום ובאבהנה זו צודקת בייכ המשיבה.
על כן, לאור כל האמור לעיל, אנ קובעים כי דין טענת העוררים ביחס לבית המלון בלבד להתקבל ויש לעדכו את מלון הגנים כמחניק אך ורק בחלק גה של הנכס וכפי שפורט בהטכם התכירה --התל מיום 1.5.2010.
ב. דיון בטענה ביחט לטענות בדבר פטור לנכס ריק, בטור שיפוצים וביחס לשטח הנכס :
4. ראשית, משקבענו כי מלון הגנים הוא המחזיק בבית המלון החל מיום 1.5.2010, ממילא בכל הנוגע לתקופה
מיום 1.5.2010 - אין העוררים יכולים להעלות טענות אלו ביחס לבית המלון ורק מלון הגנים יכול להעלות טענות מסוג וה. על כן, ומאחר וטענת השיפוץ מועלית רק החל מיום 1.5.2010, דינה להידחות וכן הטענה בדבר פטור לנכט ריק החל מיום 1.5.2010 דינה להידחות.
למעלה מן הצורך, גם אם חיינו קובעים כי העוררים הס המחויקים בבית המלון, דין טענות אלה היה להידתות. כך גם, דין הטענה בדבר פטור לנכס ריק ביחס לתקופה הקודמת ליום 1.5.2010 --להידחות.
10
.5
.6
.7
.8
להלן התייחסותנו לטענות אלה ;
במסגרת טענות אלה, טוענים העוררים כי נפל משגה בשטחים שחויבו, כי יש לזכות את בית המלון בגין פטור נכס ריק ל-6 חודשים עבור כל הבעלים וכי יש לזכות את בית המלון בפטור בגין כל התקופה בה נערכו בו שיפוצים, כנטען.
נצייך כבר כעת, כי כל הטענות האלו נטענו בכלליות וכמעט ללא שום תימוכין. לגבי הטענה בדבר שטת הנכל, לא צורף כל תשריט מדידה ואף לא צוין במדויק מהו השטח הנכון לשיטת העוררים. כל שצוין הוא שקיים תשריט ביימתחלקת רישוי עסקיטיי. לגבי פטור נכס ריק, לא צורפה כל ראיה לתמיכה וכל שצוין הוא כי די בצריכת המים האפסית להעיד על כך שהנכס היה ריק, יצוין כי גם טענה זו נטענה בעלמא ולא צורף אף כל מסמך לתמיכה בדבר צריכת המים. וכך גס לגבי הטענה בדבר היות הנכט בשיפוצים, מלבד מספר תמונות לא צורף כל מסמך ממנו ניתן ללמוד על היקף השיפוצים, מהותם, מה כללו או המועד בו התקיימו.
בהקשר אה נזכיר, כי על פי החקיקה וההלכה הפסוקה, כיוומי ההליך -נטל ההוכחה מוטל על שכמם של העוררים. ראשית נפנה בהקשר וה להוראת סי 318 לפקודת העיריות [נוסח חדש] -לפיה יהוו פנקסי המשיבה
ראיה לכאורה לאמיתות תכנט -כדלקמן:
*יפנקסים הנחזים ככוללים אדנונה שנקבעה או שומה שנעשתה לפי הפקודה יתקבלו -בלי כל דאיה -כדאייה לכאורת על קביעת הארנונה או על עשיית השומה ועל תקפן?.
עוד נזכיר את 'חזקת תקינות המנהליי לפיה ייהמעשה המנהלי נהנה '"מחזקת כשדות' ולפיה כל פעולה מנהלית מוחזקת ככזו שנעשתה על פי הדין והמבקש לסתור זאת, עליו הנטל להוכית'י (השוו: עתיימ 318/04 שאול עטיה ואח' נ' עירית באר שבע -פורסם בנבו),
ראו לעניין וה אף פסק דינו של כבי הש' ביין בעייש 230/00 שירותי בריאות כללית נ' וועדת ערר ארנונה שבי ציון (פורסם בכבו), שם נקבע כי נטל ההוכחה לטענות שהעלה העורר בפני וועדת הערר מוטל על שכמו וואת מכת חוקת תקינות המנהל העומדת לטובת מנהל הארנונה.
ועוד נפגה בהקשר וה לפסיקת בתי המשפט -לפיה על הנישום המבקש לתקוף את חיובו במס מוטל נטל ההוכחה לשכנע כי חויב שלא כדין - וראו לעניין וה למשל רעי/א 1436/90 גיורא ארד נ' מנהל מע''מ (פורסם באתר כבו).
ובענייננו, בכל הנוגע לטענות בדבר שטת הנכס - העוררים מעלים טענה ביחס לשטח בו חויבו, וטועניס כי חל משגה בשטת הנכס שנקבע על ידי המשיבה. ואולם, הס לא צירפו כל מטמך לתמיכה בכך ואף לא ציינו מהו השטח המדויק לטענתם ובאמצעות מדידה מטעמם. כל שצוין חוא הפנייה לתשריט שנטען שייקייםיי ביימחלקת רישוי עסקיםיי. די בכך שתשריט זה לא צורף לערר ולא חוצג בפנינו, וועדה זו לא תפנה למהלקות כאלה ואחרות לאיתור מטמכים נטענים שלא צורפו לערר.
למעלה מן הצורך נוטיף, כי ממילא כל תשריט שאינו ערוך לצורכי ארנונה ולפי הוראות צו המסים, אינו רלבנטי. שיטת המדידה ברשויות המקומיות נקבעת במסגרת צו המסיט אשר יוצא תחת ידה של כל רשות ומאושר על ידי מועצת העיר (ראו לעניין זה ס' 8(א) לחוק ההסדרים).
11
9
כך, ישנן רשויות הנוקטות בשיטת מדידח ייברוטו ברוטויי, במטגרתה נמדד שטח הנכס יימקיר חיצוני לקיר חיצונייי (כלומר נלקח בחשבון כל השטת שבין קירותיו חיצוניים של הנכס), תחת זאת ישנן רשויות הנוקטות בשיטת מדידה ייברוטו נטו" או בשיטת יינטו נטו"י שכלל אינה לוקחת בחשבון קירות חיצוניים. כך גם ייתכנו פריטים או סוגי פריטים מסוימים שנקבע בצווים מסוימים שלא יילקחו בחשבון בחישוב שטח הנכס, בעוד בצוויס אחרים הם כן יילקחו בחשנבון, או שיחושבו באופו חלקי, או מדורג וכיוצא בוח.
מהאמור לעיל עולה ברורות כי מדידה של נכס צריכה להתבצע על בטיס שיטת המדידה הנהוגה ברשות הרלבנטית והקבועה בצו המסיט הרלבנטי, וממילא אין רלבנטיות לתשריט שלא ערוך לצורכי ארנונה ובהתאם להוראות צו המסים,
במצב דברים וה, לכל הדעות לא הרימו העוררים הנטל המוטל על שכמם להוכית כי חל משגה בפנקסי המשיבה ומעבר לכך -בוודאי שאין בכך די לסתור את החוקה שלטובת המשיבח כי פעולתה בוצעה כדין וכי פנקסיה נכונים לכאורה (ראו לעיל סי 318 לפקודת העיריות וחזקת תקינות המנהל).
למעלה מן הצורך נוסיף, כי ממילא דין הטענה בדבר שטח הנכט להידחות, מאחר ולא נוכרה בהשגה אלא הועלתה לראשונה אך ורק בערר. ראשית נפנח בעניין וה להוראת ס' 6(א) לחוק הערר אשר קובע פי:
/הרואה עצמו מקופח בתשובת מנהל הארנונה על השגתו רשאי, תוך 30 ?ום מיום שנמסרה לו התשובה, לערור עליה לפני ועדת הערר/י.
סעיף וח יוצר את גדר המחלוקת העולה בפני מנחל הארנונה בהשגה שמוגשת, וכפועל יוצא מכך -גם את המסגרת הדיונית העולה בשלב שני בפני וועדה זו וואת מאחר וטעיף וה מאפשר לנישום ומורה לנישום כבר
בשלב ההשגה להעלות בפני מנהל הארונה את כל השגותיו כנגד חיובו בהשגתו.
כן נפנה בעניין וה להוראת תקנה 17 לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (סדרי דין
בוועדת הערר), התשלייז -1977, המורה כי:
לבשמיעת העדר לא תיזקק הועדה לכל נימוק שלא לצויי[ בכתב העדר או בתשובה, אלא אס היא
משוכנעת שהנימוק נשמט שלא באשמת בעל הדין המבקש ל ללעזר בו, או ששמיעת הנימוק
דרושה למען הצדק.
הוראה זו של התקנות אמנם מתייחטת לנימוק שלא צוין בכתב תערר או בתשובה, ואולם בתי המשפט התייחסו לסעיף אה כמתייחט אף לנימוק שלא צוין בהשגה או בתשובה להשגה -ההיגיון בכך הוא ברור ומקל וחומר. וכך, הוראה זו יושמה לא אחת בפסיקותיהם של בתי המשפט המחוזיים השונים, ביושבס כערכאת ערעור על החלטות וועדות ערר, ותוך מתיחת כיקורת על וועדת הערר שדנה בנושאים כאמור על אף שלא נטענו
בהשגה. כך למשל נפסק כל:
*הדרך לתקוף את הארנונה עוברת תחילת בהשגת, ונושא שהועלה תחילה בהשגה והמשיג אינו מדוצה מהההלטת בהשגה רשאי הוא לעדור לוועדת ערל באותו נושא. אין להעלות
בוועלת הערר נושאים שלא פורטו ולא נטענו בהשגת שהוגשת. מכאן, שיש לבטל את החלטת ועדת הערר כנידון זה'. (ההדגשה שלנ).
ראו לעניקי זח: המר' 820/95 מנהל הארנונה בעירית חיפה ג' אליעזר שוורץ ואח' (פורסם בנבו).
12
טוגיה זו נדונה גם בפני בית המשפט העליון, במסגרת בריים 793/08 ריבוע כחול ישראל בע''מ נ' מנהל הארנונה עירית הרצליה (פורסם בנבו), שס נקבעה קביעה מחמירה יור . - כי אין לדון בטענה שהוזכרה בכלליות בהשגה -במסגרת טעיף סל -ואשר התבקש להעלותה בשלב מאוחר יותר במסגרת ערר, תוך שבית המשפט העליון הדגיש את העובדה כי המדובר בטענה שלא נידונה על ידי מנהל הארנונה בהשגה שהוגשה ומכאן שוועדת הערר לא היתה מוסמכת לדון בה במסגרת הערר שהוגש לה.
אשר על כן, לאור כל האמור לעיל, גס מטעם זה יש לדחות את הטענה.
0. בכל הנוגע לטענה בדבר פטור לנכס ריק, גס טענה זו הועלתה בעלמא. הנתון בדבר צריכת מים אפסית שציינו
העוררים הועלה אף הוא בעלמא ולא צורף כל מסמך לתמיכה בכך.
את ועוד , הפטור מתייחט לנכס שאינו בשימוש ושהנו ריט וואת בהתאם לתקנה הרלבנטיות שמכוחה ניתן פטור מנכס ריק - שהנה תקנה 13 לתקנות ההסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה) (תיקון), תשס"ד -2003 (להלן: 'יתקנות ההנחות'יי). תקנה זו אומצה על ידי מועצת העיר נצרת עילית וקובעת כדלקמן:
*תקנה 3 הנחת לבניין ריק
9 מועצה רשאית לקבוע הנחה בשיעור כמפודט להלקן, למחזיק של יבנין ריק שאץץ
משתמשים בו במשך תקופה מצטברת, כמפורט להלן:
₪ עד 6 חודשים - עד 100%;
₪ מחחודש ת-7 עד החודש ה-12 - עד 66.66%;
₪ מהחדש ה-23 עד החודש ה-36 - עד 50%.
₪ תחילת חישוב התקופה המצטברת הנזכרת בתקנת משנה (א) תהא ביום תחילתת של תקנת ז!'/?. (ההדגשות שלנו).
עינינו הרואות, כי בבסיס פטור לנכס ריק שני תנאים מצטברים: כי יוכח כי המדובר בנכס ריק וכי לא נעשה בו שימוש. כלומר, לא די בהוכחה כי לא נעשה שימוש בפועל בנכס, אלא יש אף להוכיח כי הוא היה ריק.
מכאן, שגם אס היה מוצג בפנינו נתון צריכת המים, אין בכך כדי להוכיה כי לא נעשה בנכס שימוש, שכן קיימים שימושים שאינם מצריכיט צריכת מים, כגון אחסון, וכן לא היה בכך כדי להוכיח כי הנכס הוא גם ריק.
נפנה בהקשר זה לפטיקתה של כבי חשי טגנית הנשיא שי גדות בעמינ 36528-03-12 יעקב לב נ' מנהל הארנונת בעירית תל אביב (פורסט בנבו), שס פסקה, כי די באחטון של מספר פריטים, גם אס הס יחסית זניחים, כדי למנוע מתן פטור לנכס ריק, שכן המדובר בתנאים מצטברים וגם אם הוכת כי אין בנכס שימוש, אי בכך די והאחטון חנו עבור משמעות ותועלת לבעל הנכס.
אשרעל כן, בהיעדר הוכחת היות הנכס ריק, לא הוכחה וכאות לפטור.
1. וכך גם לגבי הטענה בדבר וּכאות לפטור - כאמור, גס טענה גו נטענה בעלמא ופרט למספר תמונות לא צורפה
כל ראיה בדבר חיקף השיפוץ, מהותו, מה כלל ומועד התרחשותו המדויק.
פטור ה התבקש על בסיט טי 330 לפקודה. לשונו של סעיף גה הנה כדלקמן:
13
ג. דיון
"נהרס בנין שמשתלמת עליו אלנונה לפ הולאות הפקודה, או שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יוש בים בו, ימסור מחזיק הבנין לעיריה הודעה על כך בכתב, ויחולו הוראות אלה, כל עוד הבניין במצב של נכס הרוב או ניזוק -
₪ עם מטירת ההודעה לא יהיח חייב בשיעורי ארונה נוספים בשלוש השנים שממועד מסירת ההודעה (להלן - תקופת הפטור הראשונה);
₪ הלפה תקופת הפטור הראשונה, יהיה חייב. באדנונה לגכי אותו בניין בחמש השנים שמתוס אותה תקופה, בסכום המזערי בהתאם להודאות לפ סעופים 8 9-1 לחוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת *עדי התקציב), התשמי/ג-1992, הקבוע לסוג הנכס המתאים לבניין על פי השימוש האחרון שנעשה בבניין (כסעיף זה - תקופת התשלום);
₪ חפה תקופת התשלום וחבניין נותר במצב של נכט הרוס או ניזוק כאמור ימטור מחזיק הבניין לעירייה הודעה בכתב על כך ולא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים ;
₪ התקופות כאמור בפסקאות (1) ו-(2) ניספרו בין ברציפות ובין במצטבר,;
אין האמור גורע מחבותו של מחזיק בשיעורי הארונה שהגיע זמן לפירעונם לפני מסירת.
ההודעהיי. (ההדגשות שלנו).
עינינר הרואות, כי סי 330 מונה שלושה תנאים מצטברים לוכאות לפטור:
-כי בניין נהרס או שניוק במידה שאי אפשר לשבת בו -כי אין יושבים בו
-כי נמטרה לעיריה הודעה בכתב על כך.
בכל הנוגע לתנאי הראשון -המתייחס למצבו הפיזי של תנכס - ההלכה בנושא זה נקבעה על ידי ביהמייש העליון בפטייד המגרש המוצלה, שם נקבע כי המבחן לקביעה האם נכט בא בגדר הוראות טי 330 לפקודה, הנו מבחן יפיל - אובייסטיבייי, הבוחן את מצבו הפיגי הנוכחי של הנכס.
וכך קבע בית המשפט מהו נכט ייבלתי ראוי לשימושי ומהי התכלית שבבטיס פטור וּה:
'לדעתי מדובר בשאלת עובדתית והמבחן שיש לקבוע הוא מבקן פיסי אובייקטיבי בעיני האדם הסביר...השאלה אינה כיצד רואה את הבניין באופן סובייקטיבי הנישום ואין די בכך שיטען בהודעה מטעמו בעלמא כי הבניין ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו. השאלה היא האם מבחינה אובייקטיבית ניתן לומר כי הבניין "ניזק במידה שאי הפשל לשבת בוי...ודוק: אין לומר כי כל בניין מוזנח הוא בהכרת בניין בלתו לאוי לשימוש, ומקובל עלי, כי הנזק בו עוסק סעיף 330 הוא נזק משמעותי? (סי 23 לפסחייד). (ההדגשה שלנו).
ובשים לב לפטיקה זו, ברי כי או די בעצם עריכתו של שיפוצ בנכס, על העוררים להציג ראיות המלמדות על כך כי המדובר בשיפוץ בחיקף כזה אשר הביא את הנכט למצוי במצב של גנוק משמעותי, ואת בל הנכס ולא רק חלק כזה או אתר ממנו.
נשוב ונזכיר בהקשר צה, כי נטל הראיה בהליך זה מוטל על שכמי העוררים, בהקשר זה נפנה אף לפטיקתו של ביהמייש העליון בעניין בריים 5711/06 חברת המגרש המוצלח בעי'/מ נ' מנהל הארנונה בעירית תל אביב יפו (פורסם באתר נבו) -שם נקבע כי המבחן להכרעה בדבר וכאותו של נכס לפטור מהיוב בשל חיותו בלתי ראוי לשימוש תוכרע על בסיט המבחן האובייקטיבי ומצבו הפיוי של הנכס -ברי כי לכל הדעות לא ניתן לעשות שימוש במבחן זה כאשר לא הוגשה ולו ראשית ראיה לגבי מצבו הפיזי והיקף השיפוץ ומהותו!
אשר על כן, גס דיך טענה זו לחידחות.
בטענות בנוגע לקרקע התפוטה ולקרטע התקלאית:
4
2 כאמור, במסגרת טענה זו טוענים העוררים כי שגונה המשיבה באופן חיוב הקרקע התפוסה והקרקע החקלאית.
3. בכל הנוגע לקרקע התפוסה - נפנה לסעיף 8 לחוק ההסדרים, הקובע את הסמכות להטלות ארנונה -כדלקמן:
"9 (א) מועצה תטיל בכל שנת כספים ארנונה כללית, על הנכטים שבתחומה שאינם אדמת בניוןיי
באותו הסעיף הוגדרה "אדמת בנייןיי כדלקמן:
'אדמו בנין' - כל קרקע שבתחום העיריה שאינה לא בנין ולא אדמה חקלאית ולא קרקע תפוסת'י.
ולהלן הגדרת ייקרקע תפוסה" באותו טעיף:
"'קרקע תפוסה/ - כל קרקע שבתחוט העיריה שאינה אדמה חקלאית, שמשתמשים בה ומחזיקים אותה
לא יחד עם בני?; (ההדגשות שלנו).
כלומר - קיימים ארבעה תנאים מצטברים לצורך חיוב כקרקע תפוסה, שהנס כדלקמן:
- כי אין המדובר בקרקע חקלאית,
-כי קיימת חוקה בקרקלע
- כי קיים שימוש בקרקע
-כי הקרקע היא לא יחד עם בניין.
(ראו: בבגייצ 4, פרופיל חן מ המועצה המקומית יבנה, פייד לח(4), 413 (להלן: ייפט''ד פרופיל חןי).
אותה הגדרה בדיוק של קרקע אומצה בצו המסים של עירית נצרת עילית -ראו הגדרת ''קרקע תפוסהיי בסי 6
לצו המסים כדלקמן:
'קדקע תפוסה - שטח קרקע, שאינו אדמת חקלאית, שמשתמשים בה ומחזיקים אותה לא יחד עם בניין?.
באשר ליסוד היישימוש'" -ראו האמור בעעיימ 8 עירית גבעת שמואל ג' חברת החשמל לישראל בע"מ (להלו: ייפט'יד חברת החשמליי) -
*יסוד הלשימוט; - כבר נקבע בפסיקת - חייב להתבטא בפעולת חיצונית, המעידה על ניצול כלשהו לצורך מטויטי (עניין פדופיל חן, בעמי 417. דראו גם: עניין הנסון, פס! 9). רוצה לומר;
השימוש הנדרש הוא לשימוש בפועליי, ולא די בייזכות להשתמש? בקדקע'י,
**עם זאת, לא די בכל ש*מוש על מנת להצדיק גביית ארנונה בגין קרקע מסוימת, אלא נדרש כי השימוש יהיה "שימוש ייחודי? - קרי; שימוש אשד מובחן מן השימוש שנעשה בקרקע על-ידי כל הציבוד (למשל: השימוש שנעשה בגנים ציבוריים). הבתנה זו נעשית באמצעות יסוד הלתחזקת?, והיא מתקיימת - כך נדמה - מקום בו לגורם העושה שימוש בקרקע קיימת זכות משפטית- קניינית בקרקע או בהינתן שליטתו בקרקע באופן פיז/,
ובאשר ליסוד הייתוקהיי נקבע באותו פסק דין כי:
הלהחזקה? הנדרשת לשם סיווגה של קרקע כלקדקע תפוטסה? יכולת לבוא ליד ביטוי באחד מתוך שניים - קיומה של זכות משפטית-קניינית בקרקע או ילהחזקה בפועל, במובן של שליטה פיזית, במידת כזו או אחרת, בקרקע. זוהי המסקנה המתבקשת מתכליתם שכ דינ? הארנונה.
ובאשר ליחס בין יסוד חשימוש ליסוד החזסה, נקבע, כי אין אפשרות מעשית לבחון באופן מופרד התקיימות כל אחד מהיסודות, שכן האחד מעיד על התקיימותו של השני ועל כן היחס בניחם;
15
4
.5
יכמוהו כ'ימקבילית כוחות!. ככל שמידת הלהחזקתי בקוקע גבוהה *ותר, ניתן להסתפק ברמה נמוכה *ותר של "שימושיי, ולהיפך: ככל שה/שימוש שנעשה בקרקע מהות: יותר, ניתן להסתפק ברמת נמוכה יותר של 'יהתזקה./
ואלו במקרה שלפנינו - חמשיבה טענה בכתב תשובתה, כי הקרקע משמשת כמעבר לבית המלון ומשמשת כמקום נופש לאורתי המלון וכדרך גישה למלון הכוללת ספסלים, שבילים ומתקני שעשועים עבור אורתי המלון וכי קרקע גו אף מגודרת ביחד עם המלון בתחום מתחט אחד והגישה אל המלון היא דרך הקרקע. טענות אלו של חמשיבה לא נסתרו ואף לא הוכחשו בשום שלב.
לטעמנו, בכך לכל הדעות יש לגבש הן יסוד של שימוש והן יסוד של חזקה. לכל הדעות המדובר בשימושים הכרחיים לבית מלון ואשר דרושיט לעצם סיומו ותפקודו. קרקע המקיפה בית מלון באופן טבעי דרושה לצורך הגעה ויציאה מחמלון, של אורחים, עובדים, טפקים, בפרט כאשר דרך הגישה למלון הנה דרך הקרקע פפי שתיארה המשיבה והדבר לא הוכתש. היא גם דרושה באופן טבעי להתקנת מתקנים להנאת באי המלון, לנוי וכיוייב. במקרה הנדון המדובר גם בשטח מגודר, המצוי בבעלות העוררים -כך שלכל הדעות גס תנאי הייחזקהיי והשליטה מתקיים בענייננו -גס מהבחינה המשפטית וגם מהבתינה הפזית -בשים לב לקיומו של הגדר המפריךד ביו שטח הקרקע לכלל הציבור.
מכאן, שלא שוכנענו כי אין המדובר בקרקע תפוסה ועל כן הטענה נדחיו.
ובכל הנוגע לקרקע ההקלאית - כאמור נטען כי אין לחייבה כלל עקב שריפות שאירעו בה ולחלופין נטען כי יש לחייבה בהתאם לתעריף הנמוך ביותר האפשרי, בהתבסס על פסייד מבטחים.
בכל הנוגע לטענה בדבר השריפות, נחזור ונפנה להלכות שהובאו לעיל בדבר נטל ההוכחה והצורך להוכית כי הנכס ניווק נוט משמעותי. כל שצורף בתמיכה לטענה לפיה כל שטח הקרקע הנו הרוס הנו תמונות ואישורי כיבוי האש. ואולפ, עיון באותם אישורי כיבוי אש מעלה, כי כלל לא ניתן לקשר בינם ובין חנכסיט או העוררים, שכן כלל לא צוין בהן מיקום השריפה וכך גס חן הופנו אל ייגנים מלונות ישראליים חמים -גנייי ח.פ.
0 - הברה זו אינה חלק מבעלי הנכסים ולא נזכרה באף לא אחד מהמסמכים שהוצגו בפנינו.
משכך, גם באישורים אלו אין די כדי לשכנע בדבר חיות הקרקע הרוסה, בוודאי שלא בהיקף הנדרש. ליאמר למעלה מן הצורך, כי גם אס היה ניתן לשייך אותם אישוריט לקרקע החקלאית, ממילא לא היה בהם לבדם די, שכן אין בהט די כדי ללמד על היקף השריפה והיקף הנוק שנגרם ומצבה של הקרקע לאחר השריפות הנטענות.
ולא צורפו ראיות מהט ניתן ללמוד על היקף השריפות והנזקים.
עוד נוסיף למעלה מן הצורך, כי ממילא, ספק אם טי 330 אליו מפנים העוררים חל על שטח קרקע, שכן כפי שצוסט לעיל -לשון טעיף צה מתחילה במילים "נהדס בנמ 12: -כלומר סעיף וה מכוון לבניין ולא לקרקע. מכאן, שלאור כל האמור לעיל ובמצטבר, דין טענה זו להידחות וממילא היא לא הוכחה.
בכל הנוגע לטענה בדבר אופן סיווג הקרקע, לאחר עיון בצו המטיס ובשים לב לחלופות השונות לחיוב קרקע
שפורטו לעיל, לא ברור לנו על מה טרונייתט של העוררים ובקשתם לחיוב הנמוך ביותר במקום חיוב קרקע חקלאית, שכן תעריף קרקע תקלאית הנו התעריף הנמוך ביותר הקיים בצו חמסים עבור קרקע.
16
ראו לענייך זה פרק די לצו המטים, במסגרתו נקבעו התעריפים לסוגי הקרקע השונים -ממנו עולה, כי התעריף שנקבע לגבי קרקע תפוסה (טימול 721 בצו המסים) גבוה משמעותית מהתעריף שנקבע לגבי קרקע חקלאית (טימול 731 בצו המסים). כך גם קיים בפרק זח שיווג ייחורשותיי (טימול 2 בצו המסים), הנמוך יותר מתעריף קרקע תפוסה, אך עדיין גבוה משמעותית מהתעריף שניתן לקרקע חקלאית.
מכאן, שכל תעריף אחר לקרקע מוּה שבו חויבו העוררים לא ייטיב עמם. נהפוך הוא, קבלת טענת העוררים כי הקרקע כלל אינה משמשת לחקלאות וסיווגה לפי שימושה בפעול יוביל לכך שהקרקע תחויב בסיווג ייהורשות -שהוא הסיווג המתאים ביותר לשימוש הנעשה בה, בשים לב לכך שקיים במקום יער - כפי שצוין בהשגה ובערר (ראו למשל סי 13 להשגה). התעריף בגין סיווג וח הנו כאמור גבוה עשרות מונים ועל כן עשתה המשיבה עס העוררים חסד בסיווג קרקע זו כקרקע חקלאית.
מאחר והמשיבה לא העלתה בשום שלב כל דרישה לחיוב הקרקע החקלאית כחורשה, לא נשנה אופן חיובה מיוזמתנו אולם נציין, כי וח צריך לחיות הסיווג המתאים לקרקע וכי בחיובה כקרקע הקלאית נעשה עם העורריט חסד.
ועוד נוסיף, ביחס לטענתם הנוספת של העוררים, לפיה לאחר עדכון חלוקת החוקה במתחם כפי שהם מבקשים, תיוותרנה כל אחת מהן עם שטה של פחות מ-5 דונם ובמצב זה אין לחייב קרקע תקלאית. ראשית, משנדחתה טענתם בדבר חלוקת החזקה, ממילא אין עוד רלבנטיות לטענה גו, ואולם נוסיף, כי חיפשנו בצו המסיט הוראה מעין וו ולא מצאנו לה צכר, כך שממילא לא ברור לגו על מה בוססה. מכל מקום, ממילא דינה להידחות.
על כן טענה גו נדחלת.
סיכום ומטקנות:
אשר על כן, לאור כל האמור לעיל, נדחות כל טענות העוררים, פרט לטענה בדבר העברת החוקה בבית המלון לידי מלון הגנים. החזקה בבית המלון בלבד, בהתאם לשטח שפורט בהסכט התכירה, תועבר לידי מלון הגנים החל מיום 1.5.2010,
יתרת טענות העוררים נדחות.
בנסיבות העניין, אין אנו עושים צו להוצאות,
בהתאם לתקנה 0) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (סדרי דין בפני וועדת הערר), התשלייו -77, קיימת זכות ערעור על החלטה צו, לפנר בית המשפט לעניינים מנהלייט בנצרת וזאת תוך 5 לום מיום מטירת ההחלטה.
בהתאם להוראת תקנה 20 (ג) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (סדרי דין בוועדת הערר), התשלייו -1977, החלטה זו תפורסם באתר האינטרנט של עיריית נצרת עילית, וואת תוך 10 ימיט מיום
7
הגעת הההלטה לצדדים. הצדדים יוכלו לתביע את ה
תנגדותס לפרטום הההלטה בתוך 5 ימים
ההחלטה ותינתן החלטה בהתאם.
מיום קבלת
היום: 03.07.2015
ב
עו"ד רות פמש>
חברת הוועדה
יו"ר הוועדה חבר הוועד 3ת
8