ועדת ערר לענייני ארנונה מס 0

בפני הוועדה לערדו אונונת ערר 2 113

שליד עיריית גצרת עילית

|

בפני וועדת הערר; עו''ד איהאב סח'ניני -- יור הועדה

| מר משה תוסיה כהן -- חבר הועית

| מר שמואל יעקב- חבר הועדה

בעניין: | ר.ה.אלקטרוניקה בע''מ

| ע"י בייכ עו"ד אליהו מלך ו/או אביעד כהן ואחי | העוררת

נגד

מנהלת הארנונה בעיריית נצרת עילית

ע"י בייכ עו"ד מורן ברדה מלכח

המשיבת

רקע כללי 2 הצדדים:

1. העוררת הנה ברה בע"מ אשר כפי שהיא מעידה על עצמה, עוסקת בתתום החייצור, הרכבה ואינטגרציה

של מערכות אלקטרוניות והנה המחזיקה בנכט בן 4 קומות המצוי באזו התעשיה בתחום שיפוטה של המשיבה (לחלן : ייהנכסי''), אותו היא שוכרת מחברה קשורה (ר.ה. נכסים אלקטרוניקה 0 בע"מ).

2. העוררת השיגוז למשיבה בגלן חיוב הנכס בארנונה, במהלך השנים 2011-2013, בטענה כי טרם הושלמת

הבנייח ב-2 הקומות העליונות של הנכס (להלן: '"הקומות שבמחלוקתי) על כן יש לפוטרן מחיוב בהיותן בלתי ראויות לשימוש, בהתאם להוראת סי 330 לפקודת העיריות (להלן: יהפקודהי).

3 המשיבה דחתה את ההשגות , מן הטעם כל טוגיית פטור לנכס לא ראוי לשימוש אינה מצויה בטמכותה בהתאם לרשיות הנושאים אותם ניתן להעלות בהשגה ובערר המנולים בסי 3 לחוק הרשויות המקומיות

(ערר על קביעת ארנונה כללית), התשלייו -1976 (להלן : 'יחוק העררי).

4 בגין דחיית התשגות הוגשו עררים. לגבי השגת שנת 2011 -הוגש ערר בָיום 1 אשר סומן כערר 1, לגבל השגות שנת 2012 הוגשו שני עררים: האתד בתחילת שנת 02 וסומן 17/12, ערר נוסף ביום ג 2 אשרסומן 2 ולגבל שנת 2013 הוגש ערר ביום 7.5.13 אשר סומן 53.

5. במהלך חודש אוקטובר 2 הגישו הצדדים הסכם פשרה בעררים. הר 2, אשר קיבל תוקף

התלטה ביום ע .0, במסגרתו הסכימו כי החיוב בגין הקומות שבמהלוקת עד ליו 30.6.12 *בוטל וכי החל מיום 2012 .7 יחל התיוב בגין קומות אלה (להלן: "הטכם הפשההי).

10

מכאן, שהעהרים 34/11, 17/12 הנס עררים טגורים ונותרו להכרעתנו עררים 27/12, 14/13. לאור האחות בטענות הצדדים בשני עררים אלה, עשינו שימוש בסמכות הנתונה לנו בתקנה 19 לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (סדרי דין בפני וועדת הערר), התשלייו -1977 (לחלן:

'יהתקנות') ודנו בעררים אלה במאוחד.

בעררים העומדים להכרעתנו טענה העוררת כי יש לקבלם על הסף, רק עקב אי התייחסות המשיבה לטענת העורה "ת בדבר פטור לנכסי לא ראוי, לגופה. נטען, כי ההתייחסות לחוסר הסמכות בלבד מחווה התחמקות ומצדיקה קבלת הערר. למען הוהירות נטען כי המשיבה אכן מוסמכת לדון בסוגיה זּו.

המשיבה מצדֶה טענה, כי הגשת העררים מהווה הפרה בוטה של הטכם הפשרה, בו הוסכם כי ביטול החיוב עד ליום 12 כספוף לתחילת החיוב החל מ-1.7.12. הגשת העררים מהווה ניסיון העוררת לאחו בחבל משנל קצותיו. כן חזרה על עמדתה כי הטענה אינה בסמכות הוועדה.

[

ביום 1.6.14 קיימנו דיון מקדמי בערר, בנוכחות באי כח הצדדים ונציגיהס. בדיון מקדמי וה השתתפה חברת הוועדת עוהייד רות שמש. בעקבות הודעתה בתום הדיון כי בשל היכרות עם העוררת אין בידה להמשיך ולדון בערר, בהתאם לסמכות הנתונה לנו בתקנה 11ד לתקנות ובהסכמת הצדדים שניתנה בפתח הדיון מיום 5, מונה חבר חלופי -מר שמואל יעקב והדיון נמשך מהנקודה בה הופסק.

ו

במהלך הדיון|המקדמי טען בייכ העוררת, כי הוועדה ממילא לא מוסמכת לדון בטוגיית הפרת הסכם וכל הטענה מוכחשת לגופה. עוד טען, כי עד היום הנכס לא הושמש וכי הוא למעשה מצוי באותו מצב בו היה בשנת 2012 (מי 2 לפרוטוקול הדיון). המשיבה מצדה טענה כי ביקור שקיימה בקומות שבמתלוקת

העלה כי הן זו שמישות וראויות לשימוש.

בהמשך לתשובת בייכ העוררת כי הקומות שבמחלוקת מצויות באותו המצב בו היו בשנת 2012, הודענו לצדדים כי בכוונתנו להגיע מיד עס תום הדיון אל הנכט ולקיים בו סיור, ואולם, נציגי העוררת ובייב העוררת גילו לכך התנגדות נחרצת וטענו, כי יש כרגע ייפעילותיי בנכס שלא מאפשרת זאת, כי כרגע מבוצעת י"עבודה על כל חבניין, אנחנו מאחסנים כל מיני דברים בכל הבנליןיי, ובפרט הכשרה לכיבוי אש.

נטעו כי במהלך השנים בוצעו פעולות שונות להשמשה, ובפרט התקנת ספרינקלרים שלא היו בעבר, אך תורו ואישרו| כי ייברמה העקרונית מבחינת נכס לא ראוי לשימוש הנכס באותו המצביי (עמי 14

לפרוטוקול). לשאלתנו מה בדיוק השתנה, על מנת שנוכל לבצע הביקור תוך התעלמות מאותם שינויים, סירבו נציגי העוררת לפרט וביקשו להגיש פירוט זה בתצהיר ועמדו בכל תוקף על כך שלא יתקיים סיור.

בייכ המשיבה ביקשה לעמוד על ביצוע הביקור וטענה כי התנגדותה הנחרצת של העוררת מלמדת כי יש לה מה לחסת; ר. בנטיבות אלו, נתנו החלטה לפיה ייערך ביקור בנכס כבר עכשיו, מבלי שהדבר ייפגע בוכות העוררת להגשת תצהיר.

בשלב זה, הודועו נציגי העוררת לוועדה כי הס מסרבים לאפשר לוועדה לקיים סיור בנכס. נטען כי יוה מסוכן'' מבלי | כל פירוט נוסף. הוצע לעוררת להגיע למקום ולבחון אותו רק מבחוץ, מבלי לחיכנט לקומות שבמחלוקת, אך העוררת עמדה על התנגדותה. על כן, בנטיבות אלה ניתנה החלטה כי הסיור לא יתקיים וכי הונ'נהגות זו תילקח בחשבון והערר נקבע להגשת ראיות ותצהירים.

בהתאם, הגישן הצדדים ראיות ותצהיריס.

העוררת מצזה הגישה תצהיר מטעם מר יעקב רוזנברג, יו"ר דירקטוריון העוררת (להלן: ימר רוזנברגי).

לתצהיר צורפו דוייחות כספיים של חברת האם של העוררת ותמונות של הקומות שבמחלוקת מהשנים

14. |

המשיבה מעדת הגישה תצהירים של הגבי מרים רופל -מנהלת אגף ההכנסות והגבייה בומנים הרלבנטיים לעררים (להלן: 'יגב' רופליי), מר יעקב ונדר -איש שטח באגף ההכנסות והגבייה אשר ערך ביקורת בנכס ביום 1.6.14 (להלן: יימר זנדר''), אשר טען בתצהירו כי כשהגיע לנכס סירבו בעלי העוררת ומנהל הכספיֶם שלה להיכנט לנכט ומנעו ביצוע הבדיקה בקומות שבמתלוקת, מר אבי מייל -מנהל מדור גבייה באגף ההכנסות והגבייה, אשר הצהיר גם חוא כי לפני כשנתיים כאשר התבקש לבצע ביקורת בנכס, עת הגי וע לנכס מנעו ממנו נציגי העוררת לחיכנס ולבצע בדיקה בקומות שבמחלוקת (להלן: ''מר מייליי) והגבי אינה 7 אברך --מנחלת מחי שומה באגף ההכנסות והגבייה (להלן: 'יהגב' אברךיי).

לתצהירי המשיבה צורפו תמונות, מהם עלה מצב דומה לוּה שעלה מתמונות העוררת -קיומט של קירות מסוידים, תקרה, רצפה, תשתיות חשמל, מים וטלפון, חלונות, היעדר ריצוף והעדר תקרה אקוסטית.

1. ביום 27.1.15 וביום 30.3.15 קיימנו ישיבות הוכחות בעררים, במסגרתם נחקרו עדי הצדדים, כאשר

העוררת ויתֶה על חקירתו הנגדית של מר ונדר. בתום דיון ההוכחות נקבע הערר להגשת סיכומים ובהתאם הוגץו סיכומי הצדדים.

2. בסיכומיה תורה העוררת על טענתה המקדמית לפיה 1 דין הערר לשנת 2013 להתקבל על הסף באשר

המשיבה לא חשיבת להשגה לגופה אלא רק קבעה כי אינה מוסמכת לדון בפטור לנכס ריק. נטען כי סוגיה זו אכן מצויה בטמכות המשיבה. לגופו של עניין נטען כי הקומות שבמחלוקת וכאיות לפטור.

המשיבה מצדה העלתה טענה לפיה לאור הטכס הפשרה העוררת מושתקת מלהעלות בשנית את הטענה כי הנכס אינו ראוי לשימוש. ביחס לטענה המקדמית נטען, כי אין המדובר בהשגה שלא נענתה ולכן אין מקום לקבלת |הערר על הסף. עוד נטען כי טענת נכס לא ראוי לשימוש אינה בסמכות המשיבה והוועדה.

לגופו של עניקן נטען כי הוכח כי הקומות שבמהלוקת אינן עומדות בתנאי הפטור.

דיון בטענות המקדמיות והיקף סמכות הוועדה

3. כאמור, הצדדזֶס העלו בכתבי טענותיהם מספר טענות מקדמיות, ובניהן - שאלת סמכות הוועדה לדון

בטענת פטור לנכט לא ראוי לשימוש, השתק בעקבות הפרת הטכם וטענה לפיה דין הערר להתקבל עקב היעדר מענה לגְופו של עניין בתשובה להשגה.

14. ראשית נדון בשאלת היקף סמכות הוועדה, ונבחן האם יתרת הטענות הן בסמכותנו.

5. סעיף 3 לחוק 1 ה ערר מגדיר את סמכויות מנהל הארנונה (וכפועל יוצא --של וועדה זו), וקובע כדלקמן:

"א) מי שחויב בתשלום ארנונה כללית רשאי תוך תשעים *מים מיום קבלת הודעת התשלום להש?ג

עליה לפנ מל האלנונה על יסוד טענה מטענות אלת:

(1) הנכס שבשלו נדדש התשלום אינו מצוי באזוד כפי שנקבע בהודעת התשלום.

(2)נפלה בהןדעת התשלום שמשיגים עליה טעות בציון טוג הנכס, גדלו או חשימוש בו,

3) תוא אינו מֶחזיק בנכס כמש מעותו בסעיפים 1 ( - 269 לפקודת העיריות.

(4) תיה הנכס עסק כמשמעותו בסעיך 008 לחוק הסדרים התשמיג - שהוא אינו בעל שליטה או 1 3

.6

.7

.8

19

.0

.1

|

שחוב האר (ונה הכללית בשל אותו הנכס נפדע בידי המחזיק בנכס.

|

(ב) אין באנְר בחוק זה כדי להסמיך את מנהל האדנונה או את ועדת הערר לדון או להחליט בטענה שמעשה המועצה של הרשות המקומית בהטלת האלגונה או בקביעת סכומיה היה נגוע באי חוקיות

שלא כאמוד בפסקאות (1) עד (3) של סעיף קטן (א)'י.

ההלכה הפסוקה עסקה רבות בפרשנות סעיף וה, הגישה הרווחת בעבר באשר לשאלת סמכות וועדת הערר בפטיקה זכתה לכינוי בפטיקה כייהגישה הצרת'י, כאשר פסק הדין המנחה לגביה הנו פסק דינו של ביהמייש העלוון בשבתו כבג'יצ בבגייצ 764/88 דשנים וחומרים כימיים בע"מ נ' קרית אתא, פייד מייו (1)

3 (להלן: ייפסייד דשנים וחומרים כימייטיי), שס נקבע כי:

*" סמכותו שק מנהל האלדנונה מצומצמת היא ומוגבלת לנושאים עובדתיים, טכניים ובלורים בלבד.

שאלות עקדוניות *ותר, כמו הקליטריוניס שנקבעו לאופן הטלת תארנונה, טבילות גובה הארנונת וכדי, אין הוא לשאנו להידרש . אם זה הדין בסמכותו של מנהל האלנונה, ממילא זהו גם הדין לגבי סמכותה של ועדת העלר...'.

ואולם, בשניםו האתרונות אכן אנו עדים למגמה בפסיקה הבאה להרחיב את סמכויותיה של ועדת הערר, -ראו לעניין זה ברעייא 2425/99 עיריית רעננה ואח' נ' י.ח. יזום והשקעות בע"מ, פייד נד(4) 481 (להלן:

''ענייר זו )| - אשר מהוה את הבסיס לייגישה המרתיבת'י -שם ביהמייש עמד על החשיבות בהרחבת

1

הסמכות לוועדות ערר מין שיפוטיות, תוך התייחסות לאמור בפסייד דשנים וחומרים כימיים, בזו הלשון: |

"אמנם אין להתעלם מן העובדה כי בהלכה הפסוקה הובעה גם גישה המצמצמת את תחוט התייחסותו של גוף הערר לנושאים עובדתיים-טכניים, להבדיל משאלות עקלוניות הנוגעות לחוקיות או לתקפות ההיטל (דאה ָברי השופט ד' לוין בפרשת דשנים וחומדים כימיים [4], בעמי לפ?), אולם גישה זו אינה אופיינית לקו |העיקדי הננקט בהלכה הפסוקה הנוטה לפרשנות מדחיבת של גדד הסמכויות של גוף

העלל יי (ההדגשות שלנו). :

גישה זו יושמוז בבתי המשפט בכל הנוגע לסמכות לדון בפטוריס שונים, אס מכח פקודת הפיטורין ואם אחרים -ראו לעניין זה למשל - בגייצ 3585/94 אגודת בריכת מגדלי דוד המלך בע"מ נ' עירית תל אביב

(פורסם בנבו) =בו נקבע כי וועדת הערר מוסמכת לדון בפטור מכח פקודת הפיטורין וכן ראו פסק דינו של כבי השי סוקול בעתיימ (חיי) 480/08 מכללת סכנין להכשרת עובדי הוראה נ' מנהל הארנונה בעיריית סכנין (פורסם |בנבו).

פסיקה נוספת ‏ לגבי נושאים שלא צוינו בנוסחו של ס' 3 אך למרות זאת נפסק כי יש לראות בהם ככאלה שבסמכות הוועדה, ניתנה גם לגבי טענות הנוגעות לטעויות אריתמטיות בחישוב סכום החוב -ראו לעניין

זה עתיימ 0 אדמונד בוזגלו נ' עירית חיפה (פורסם בנבו), וכן האמור בספרו של ה' רוסטובי\,

"'ארנונה עירונית'', סי לה בספרו. ועוד כהנא וכהנא דוגמאות.

|

לסיכום הדברים, נוסתו של ס' 3 אינו ממצה לגבי היקף סמכויות הוועדה ומנהלת הארנונה, ויש לקוראו בשים לב להלכה הפסוקה.

בכל הנוגע לסמכות וועדת הערר לדון בפטור מכח ס' 330 לפקודת העיריות -- במסגרת בריימ 5711/06 חברת המגרש\ המוצלח נ' מנהל הארנונה בעירית תל אביב ואח' (פורסם בנבו) (להלן: ייפס'יד המגרש המוצלחיי) -דן| בית המשפט בשאלה האם סוגיה גו מצויה בגדר סמכות מנהל הארנונה וועדת הערר (סי 5 לפסהייד). ביהמייש עמד על הפסיקות הסותרות הקיימות בערכאות השונות בשאלה האם למרות

.2

|

העובדה שטעיף וה לא נכלל בסי 3 לחוק הערר, האם מצוי הוא בסמכות וועדת הערר. באותו המקרה החליט ביהמ!יש להותיר סוגיה זו ייבצריך עיוןיי מאחר והצדדים לא העלו סוגיה זו, אולם ציין כדלקמן:

/כשלעצמי ומבלי לקבוע מסמרות בדבר נוטת אני לדעה כי הדבר אכן מצוי בסמכותה של ועדת הערר, מה גם שמדובר בבדיקה עובדתית לגביה זו תערכאה המחאימה. ואולם, כאמור, מאחל שהעניין לא נדון לפנינו ולא נשמעו בו טענות אמנע מהכרעה בו ואבקש להותילו בצריץ עיוץ/. (ההדגשות שלנו).

מכאן, ששאלת הטמכות לדון בטענת פטור מכח ס' 330 טרם הוכרעה, אם כי נראה לפי הדברים בפסייד המגרש המוצלת כי הוא אכן בסמכות וועדת הערר.

ואולם, בכל הנוגע לטענת העוררת לקבלת הערר על הסף על בטיס התלטת המשיבה כי טוגיה זו אינת בסמכותה - לאור האמור לעיל בדבר חוסר הבהירות והפסיקות הסותרות הקיימות - ברי כי אין לומר שהתלטת המשיבה כי הנושא אינו בסמכותה מצדיק קבלת הערר. כך גם, צודקת בייכ המשיבה באבתנתה בין|מקרה בו ההשגה לא נענתה כלל ובין מקרה בו היא נענתה ונדחתה על הסף.

גס בחוק העהר קיימת התליחטות נפרדת למקרה בו ההשגה לא נענתה כלל -להבדיל ממקרה בו היא

נענתה ועולות|טענות ביחס לתוכן והיקף התשובה. נפנה בהקשר וה לסי 4 להוק הערר, הקובע כדלקמן:

1

(א) מנהל האלנונת *שיב למשיג תוך ששים יום מקבלת ההשגה.

(ב) לא השיב נעהל האדנונה תוך ששים יום - ייחשב הדבר כאילו החליט לקבל את ההשגה, זולת אם האליכה |עדת הערר האמורה בסעיף ,תוך תקופה זו ,את מועד מתן התשובה ,מטעמים מלוחדיס שייקשמו ובלבד שתקופת ההארכה לא תעלה על שלושים *ום. (ההדגשה שלנו).

עלנינו הרואות, כי לשון החוק מתייחסת למצב בו לא השיב מנהל הארנונה כלל. בדברים שנאמרו בכנסת |

במהלך הקְרִיאה השנייה והשלישית להצעת חוק הערר, נאמר בנוגע לסנקציה בסעיף גּה, כל;

שזאת סנקציה חריפה מאוד על אי מתן תשובה. דעת הדוב בועדה היתה, שאם מטילים על מנהל האלדנונה את הסנקציה החריפה הזאת... - צריך לתת לו לפחות 60 יום כדי לבחון את הנושא, ולפעמים המושא טעון בזיקה עובדתית, למיכך תועדה החליטה שפדק הזמן למתן תשובה יהיה 60 יום...<

ראה: דברי הפנסת מיוט 19/7/76, עיימ 2574.

מהאמור לעיל עולה, כי קיימת בתוק סנקציה, וסנקציה חריפה שניתנה במודע, אך ואת רק ביחס למקרה בו לא ניתנה תשובה כלל. לטעמנו, אין בסיס להרחבת הסנקציה החריפה הנייל גם למקרים בהם ניתנה תשובה, אך יש טענות לגבי תוכנה וחלקפה. יתרה מכך, לטעמנו, הרציונל שבבסיס סנקציה זו חנה לקצוב בומן את החלטת מנהל הארנונה ולאפשר לנישום לקבל תשובה בפרק זמן טביר, על מנת שגם יוכל לממש וכותו לערור על החלטה זו בפרק זמן סביר ולא יוותר בתוסר וודאות. מטרה זו הושגה כאשר העוררת קיבלה תשובה מאת המשיב והיא אף מימשה וכותה והגישה העררים שבפנינו .

מכאן, שאיננו רואים בסיט לקבלת הערר על בסיס תשובת המשיבה, שדחתה את טענות העוררת על הסף מתוטר סמכות.

ובכל הנוגע לטענות המועלות לגבי השתחררות מהסכם -לגבי סוגיות אלה נקבע מפורשות בהלכה הפטוקה כל הן|אינן מצויות בסמכות וועדת הערר - ראו לעניין ּה למשל עעיימ 8380/07 עירית חדרה ני רכבת ישראל בע'ימ (פורסם בנבו), עעיימ 8380/07 עירית חדרה נ' רכבת ישראל בעי/מ (פורסם בנבו)

ופסייד המגרש המוצלח -שם נקבע כי:

ייהשאלות שענייי הסכם הפשדה שקיבל תוקף של פסק דין נמצאות מחוץ לאותם נושאים שבסמכות

ועדת העדר וממילא מחוץ לסמכותו של בית המשפט לעמנים מינתליים בשבתו כערכאת עדעור על

החלטות ועדת העדל?. :

על כן, וועדה|זו ממילא אינה מוסמכת לדון בטענות המופנות כלפי הטכם הפשרה, ובכלל זה - תוכנו ותקפותו. מכאן, שטענות המשיבה בדבר הפרה של הסכט הפשרה נדחות על הסף והמקום לבירורן הנור בערכאה המוסמכת לכך, אך לא בפנינו.

משנמצא כי סוגיה זו אינה מצויה בגדר סמכותנו, ממילא אין בידינו גם לייתס משקל כזה או אחר בהתלטתנו, בפי שביקשנו מאתנו הצדדים, מחד, למשמעות הסכמת המשיבה למתן פטור לנכט לתסופה מסוימת, או מאידך למשמעות הסכמת העוררת באוקטובר 2012 לכך שהנכס הוא שמיש כבר מיולי 2 - באמון. כל אלה התחייבויות שהושגו במטגרת מו''מ לפשרה, ועל כן ממילא אין להם כל משקל או רלבנטיות בהחלטה זו.

וראו לעניין וה אף תשובתה של אתת המצהירות מטעם המשיבה, הגבי אברך, בעמי 6 לפרוטוקול חקירתה, כי: זה היה סיכום עם המפעל, עם נציגי המפעל... יי

על כן, לא נייחס משקל בהחלטה וו להסכמותיו, ויתוריו או הפרותץו הנטענות של מי מהצדדים אלא [

הערר ייבתן על בסייס התרשמותנו ממצבו חפיגי --אובייקטיבי של הנכס בלבד.

דיון לגופו של עניין -- פטור לנכט לא ראוי לשימוש לקומות שבמחלוקת

א. המטריה המשפטית: |

ו

3. לשונו של סי 330 2 קודה חנו כדלקמן:

*/נהרס בנין שמשתלמת עליו אדנונה לפי הודאות הפקודה, או שניזוק במידה שאי אפשר |עשבת בנ, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבנין לעיריה הודעה על כך בכתב, ויחולו הוראות אלה, כל עוד הבניין במצב של נכס הרוס או ניזוק -

2% עם מסירת ההודעה לא יהיה תייב בשיעורי ארנונה נוספים בשלוש השנים שממועד מסירת ההודעה (להל( - תקופת הפטור הראשונה);

2 תצפה תקופת הפטור הראשונה י*היה תייב באלנונה לגבי אותו בניין בחמש השנים שמתוק אותה תקופה, בסכום המזערי בהתאם להוראות לפי סעיפים 8 ו-9 לחוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), תתשני/ג-1992, הקבוע לסוג הנכס המתאים לבניין על פי חשימוש האחרון שנעשה בבניין (בסעיך זת -

תקופת התשפוס);

(9) חלָפה תקופת התשלום והבניין נותר במצב של נכס הרוס או ניזוק כאמור ימסוב מחזיק הבניין לעיליית הודעה בכתב על כך ולא יהיה תייב בשיעורי אדנונה נוספים;

0 הונקופות כאמור בפסקאות (1) ו-(2) ייספדו בין ברציפות ובין במצטבר;

אין המור גולדע מחבותו של מחזיק בשיעורי האדנונה שהגיע זמן לפירעונס לפני מסירת ההודעה/.

ואלו הגדרת /בניןיי בסעיף 269 לפקודה הנה כדלקמן:

/יבנין?! - כל מבנה שבתחום העירדיה, או חלק ממנו, לרבות שטת הקלקע שעיקר שימושו עם המבנה כחצרד או כגינה או לכל צולך אחר של אותו מבנה, אך לא *ותל

מהשטו שקבעה לכך המועצה, למעט קרקע שהמבנה שעלית לא היה תפוס מעולם, כולו או| בחלקו?/.

4. עינינו הרואות, כל טי 330 מונה שלושה תנאים מצטברים לוכאות לפטור:

א. כי בניין נחרס או שניוק במידה שאי אפשר לשבת בו

ב. כי אין!יושבים בו

ג. | כי נמקרה לעיריה הודעה בכתב על כך.

5

6

7

.8

ראו לעניין זה דבריה של כבי השי ארבל בעעיים 8804/10 חלקה 6 בגוש 6950 בע"מ נ' עירית תל אביב

יפו ואח' (פורסם בנבו), על היותם של תנאים אלה תנאים מצטברים:

/עינינו הדואות, כי על מנת שנישום 'זכה בפטוד לפי סעיף 330 לפקודה צדיכים

להתקיים שלושה תנאים מצטברים: הנכס מושא השומה נהרט או ניזוק במידה שאי

אפשר לְשבת בו; אין יושבים גו בפועל; והמחזיק בנכס מסר לעירייה הודעה על כך בכתב?. (ההדגשות שלנו).

במקרה שלפנינו, הצדדים אינם חלוקים לגבי התנאי השלישי -כי נמסרה במועד הודעה על מצבו של החלק שבמחלוקת. הצדדים אף אינם חלוקים לגבי התנאי חשני -כי ייאין יושבים בויי. הצדדים חלוסים אך לגבי

התקיימות התנאי הראשון - כי הנכס הנו במצב שאינו ראול לשימוש -מצבו הפיזי של הנכס.

בכל הנוגע לתנאי בדבר מצבו הפיוי של הנכס - הפסיקה נחלקת לפסיקה שהייתה קיימת עד לפסייד המגרש המוצלת ולזו שלאחרוו. עד לעניין המגרש המוצלח היו קיימיט בפסיקה מספר מבחנים להכרעה מהו נכס ראוי לשימוש, ובראשט המבחן הכלכלי -אשר היה מבוטס על הערכת שווי הנכס לעומת הערכת עלות שיקומו, ולגבי נכס חדש- המבחן הפורמאלי -אשר מבוסס על השאלה האם הוצא טופס 4 לנכס אס לאו והמבחן המעשי -לפיו אבן הבותן הייתה הא ניתן לעשות שימוש בבניין בפועל ובפרט האם נעשת שימוש בפועל, גם אם טרם הוצא לו טופס 4 -ראו לעניין ה דבריו של המלומד הנריק רוסטוביצ ''ארנונה עירונית'י ספר ראשון, הוצאת אוריאן,

מהדורה חמישית, התשסייא -שם סיכם את מבחנים אלו בוו הלשון:

/בנוסף למקחן העיקרי, קיימים שני מבחני משנה: מבחן *פודמליי/ על פיו מגיעה בניית דירת

לסיומה ביוף הוצאת תעודת גמד לפי חוק התכנון והבנייה, התשכיה - 1965 (יש להבתין בין תעודת

(מר לבין ,טופס 4/. טופס 4 הוא אישור לצולך חיבור למערכות תשתית כגון: מים והשמל אשר

בלעדיהן הבניין אינו לאוי למגורים), ומבחן //מעשיי על כיו מגיעה בניית בניין לסיומה ביום התחלת הש:מוש בפועק..

..ניתן לקכוון, כי במייתו של בניין או חלק ממנו הסתיימה כאשר למחזיק יש אפשרות פיזית, משפטית ומעשית ליהנות מהתועלת הכלכפית ש2 הבמי.'" (ראה עמי 327). (ההדגשות שלנו).

. במסגרת עניין המגרש| המוצלח ביטל בית המשפט העליון את המבחן הכלכלי שכאמור שימש כמבחן המרכזי וקבע כי המבחן המרכזי שיש להכריע על פיו חנו מבחן י'פיזי - אובייקטיבייי, הבוחן את מצבו הפיוי הנוכחי של |

הנכס, בעוד אין רלבנטיות למצב פוטנציאלי או תאורטי לאחר ביצוע שיפוץ - כדלקמן:

בניין שניזק במידה שאי אפשר לשבת בו ואין יושבים בו אינו מקיים את הזיקה הנדרשת לשם הטלת ארנונה והאפשרות התיאורטית לשינוי מצבו של הבניין בעלות כזאת או אוורת אינה משנה את המצב הנוכתי בו אין מתקיימת הזיקה הנדרשת. אכן השאלה הלא מה מצבו המכתי של הבניין ולא מהו הסכוסם שיש להשקיע כדי *להוציאויי|ממצבו הנוכתי והאם סכום זה הוא *סביר...

..<דעת? מדובר בשאלת עובדתית והמכחן שיש לקצוע הוא מבחן פיס? אובייקטיבי בעיני האם הסביר...השאלה אינה כיצד רואה את הבניין באופן סובייקטיבי הנישום ואין די בכך שיטונן בהודעה מטעמו בעלמא כי הבניין ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו. השאלה היא האם מבחינה אובייקטיבית. ניתן לומר כי הבמיין '/ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו?...ודוק: אין לומ כי כל במיין מוזנת הוא בהכרת בניין בכתי ראוי לשימוש, ומקובל עליי כו הנזק בו עוסק סעיף 330 הוא נזק משמעותי (סי 23 לפס ה/יל)/. (ההדגשה שלנו).

. כאמור, פסייד המגרש המוצלת ניתן בנוגע לבניין שנהרט או ניוק -סי 330 לפקודה. בכל הנוגע לבניין חדש אשר נטען לגביו כל אינו ראןי לשימוש מהטעם שטרם הושלמה בנייתו - בבריימ 42/12 עירית הרצליה נ' חברת גב יס לקרקעות בע'/מ (פורקים בנבו) (להלן: יפסייד גב ים'י) -נקבע כי גם בבחינת טענה או -יש מקוט להכיל את ייהמבחן הפיזי - אובילקטיבייי שנקבע בפסייד המגרש המוצלח. על כן, מבחן זה רלבנטי גם לענייננו.

ו

במסגרת הפסיקה שניתְנה לאחר המגרש המוצלת נקבע, כי בשים לב לכך שבמגרש המוצלת נקבע כי המבחן חנו אובייסקטיבי, הרי שיש לבחון מניעת שימוש אובייסטיבית, הקשורה עם היכולת הנוכחית להשלים את העבודות

7

.9

.0

בנכט ולא כזו התלויה ברצונו של הנישום להתאיט את הנכס לשוכר כזה או אחד -- שאינה מהווה מניעה המזצכה בפטור - ראו לעניין הח למשל האמור בעמיינ 1713-11-11 גור אייל נכסים והשקעות בע''מ נ' מנחל הארנונה,

עיריית ירושלים (פורטם בנבו) (להלן: 'יפסי''ד גור איילי) :

יוחכד, כי המבחן שנקבע בפרשת הכרת המגרש המוצלת בע"מ הוא מבחן אובייקטיבי.

דוצה לומר, השאלה העומדת על הפרק היא האם יש מניעה אובייקטיבית- חפצית לשימוש בנכס, ולא האם יש מניעה התלויה ברצונו של הבעלים. אכן, גם עצם עריכת השיפוצים ומשכם תלויים במידה דבה ברצונו של הבעלים, אולם בשעת ביצועם אין הנכס בר שימוש מן הבחינה| האובייקטיבית. ואילו בענייננו, המבנה קיבל טופס 4 ותעודת גמר, כך שלא הייתה כל מניעה, מן הבחינה האובייקטיבית, לחברו למערכת ההשמל. הבעלים נמנע מלעשות כ אך מן הטעם שביקש להתאים את הבניין לרצונו של השוכר העתלדי. אזנ סבורה, כי נכס העומד להשכרת הינו נכס "שאי אפשד לשבת בוי, עד שגותאס לצרכי השוכל הספציפי. (ההדגשה שלנו.

עוד ראו בנושא זה אף פסק הדין בעתיימ 29631-10-13 שמחה פר> נ' עירית נשר ואחי (פורסם בנבו) (להלן:

''פס''ד שמחה פרצי) | -שם נפסק כי מאתר ולנכס ישנו חיבור לתשתיות חשמל ומים, והסיבה לכך שלא ניתן לו טופס 4 הנה תריגת בניית, הסיבה לכך שאינו מחובר לחשמל אינו היעדר תשתית אלא היעדר ביצוע הפעולה הפשוטה של חיבור לחשמל על ידי בעלי הנכס ובאי ביצוע פעולה פשוטה אין להצדיק מתן פטור ואין בכך

להוות סטייה מהלכת המגרש המוצלח -כדלקמן:

/גס אס הייחי מקבלת את הטענה כי עדין לא הותקן בתנויות מונה /דילתי?/ למים (לחשמל..- אין בכך במקדת הנוכחי כדי לפטור את המשיבה 3 מתשלומי ארנונה עבור חנויות אלו.

האם העובדה שדייר לא הזמין שרברב לחנותו על מנת להתחבל לצינור המים שמגיע עד ליציאה בקיר חנותו, משמעה שאין הנכס לאוי לשימוש ? האם העובדה שדייר לא שלם לחברת החשמל על מנת להתחבר לרשת החשמל שמגיעה עד לקיר חנותו משמעה שאין הנכס דאוי לשימוש ? לדעתי, התשובה על שאלות אלו הינה שלילית. אין המדובר בהשקעה כספית בסדלי גודל של 5/כדאיות כלכלית/ להשקעה. מדובר בפעועת פשוטה וזמיחה, שהמחזיק בנכס עושה בה שימוש מלאכותי על מנת להימנע מתשלום אלנונה, והעיריה מקבלת אותה כאמתלה להימנע מגביית ארנונת...

.. כיתן לסכם| ולאמד - לתפישתי, הנישום לא יכול להימנע מפעולה פשוטה נזמיחה בנכסו על מנת לעצור את חיזצו בארנונה מטעמי י'כדאיות כלכלית'י שקו. יש בכך ניסיון לעוות את מטלות החוק. (ראו ס' 5.5, 6 לפסוזייד) (ההדגשות שלנו).

|

עוד ראו לעניין וה אף בריים 10194/05 יהלומית פר עבודות בנין ופיתוח בע'/מ נ' עירית אשדוד (פורסם בנבו)

|

(להלן: ייפטיייד יהלומית פר%'')--עליו הסתמך ביהמייש הן בפסייד שמחה פרצ והן בפסייד גור אייל - שם נקבע כי בניין שתשתיותלו הושזמו אך טרם הורכבו בו מערכות שונות, בין מטעמיט של רצון להתאמה לדרישות הלקות,

בין מטעמים של תכנון|מס ארנונה - אינו נכנס לקטגוריה של בניין שאינו ראוי לשימוש -ובכלל זח:

יי היע 7ל פריטי ציוד בדילות לרבות מונה חשמל דירתי ומונה מים דירתי אינם הופכים את הדירות לכאלו שאינן לָאויות לשימוש, ולפיכך אינן זכאיות לפטוד מאלנונת?/.

מאחר וכפי העולה מהאמור לעיל, המבחן המרכני בו יש לנקוט הנו המבחן הפיזי -- האובייקטיבי -- עוד נציין להלן את עיקרי ההלכות אשר נקבעו בשורה של פסקי דין שעסקו בנושא פטור לנכס בלתי ראוי לשימוש עובר לפסייד המגרש המוצלח, ואשר נותרו רלבנטיות --באשר הן מתייחסות למצב הפיגי הנחוץ לצורך קביעתו של הנכס כבלתי ראוי לשימוש - כדלקמן: .

* הרציונל של סי 0 לפקודה הנו כי נכס שאינו קיים עוד, אינו יכול לקבל כל שירות מהעירייה. בניין צריך להפוך ממי/בנלליי ליילא בניין"! על מנת להביא לתוצאה כי אין תחולה לפקודת העיריות, בכל הנוגע לחובת תשלום ארנונה.

= הסעיף מכוון לנסיבות סיצוניות, אין די בכך שהנכס נטוש, רעוע או מוונח אלא מצב כזה שלא ניתן לשבו עוד בנכס.

לעניין זה ראון:

-עייש 288/00 עדן יפו בע''מ נ' עירית תל אביב - יפו, דינים מחוזי לייג (2) 417

-ח'יפ 5047/86 עזבון חסון נ. עירית תל-אביב (הי רוסטוביצ ארנונה עירונית מ 4 עמי 906).

-פסק דינו של כבי הרשם רפי ארניה בת.א.004006/01 עירית חולון נ' קאשי חדוות.

-פסק דינה ש? כבי השופטת רות רונן בת.א.25855/95 עירית תל-אביב נ. יעקב קידר.

-פסק דינה של כבי השופטת הורביצ בת.א.20085/94 עירית כרמיאל נ' פנחסיק גרשון.

1. לסיכום הפסיסה דלטיל, עולה אס כן, כי אבן הבוחן הנה מצבו הפיזי של הנכס ומצבו הפיוי הנוכתי. אין די

בהיותו של נכס אטוםם או במצב מוונת, על מנת לוּכותו בפטור וכי לכל הדעות המדובר במצב קיצוני בו הנכס חדל להיות נכס / לא מהוות נכט וכי לא ניתן לעשות בו כל שימוש מכל סוג שהוא ואפילו לא כמחסן. מצב בו לא ניתן לעשות שימוש בנכס לא יהווה חסרונו של פריט סופי כזה או אחר, הנובע מרצון בעלי הנכס להתאימו לשוכר כזה או אחר אלא מב קיצוני בגון בעיות קונסטרוקטיביות הקשורות עס יציבות המבנה, העדר קיומן של תשתיות, נכסי פרו+ והער אטימות (נכס ללא חלונות, ללא גג וביו'/ב).

ולגבי המבחן המעשי והפורמאלי - הס נותרו על כנסם לאחר המגרש המוצלת, קרי - יש ליתן משקל גם למקרה בו הנכס אוכלס בעבר/ו/או לשאלה האם ניתן לנכס טופס 4 - אך היעדר טופס 4 אינו אומר בהכרח שהנכס אינו

ראוי לשימוש והדבר |יהווה אחד ממכלול השיקולים, כאשר השיקול המכריע יהיה מצבו הפיוי אובייקטיבי

הנוכחי של הנכס ובכל מקרה יש לבחון את הגורם להיעדר טופס 4 והאם הוא נובע ממצבו הפיזי של הנכס ו[

|

ב. ראיות ועדויות הצדדים בענייננו:

2. לתמיכה בטענת העוררת כי מצבן הפיזּי של הקומות שבמתלוקת אינו שמיש הוגש תצהירו של מר רוזנברג.

עיון בתצהיר זה מעלה, כי חלק ניכר ממנו הוקדש למתן הסברים מדוע הקומות שבמתלוקת לא הושמשו עד היום (פירוט עסקאות שונות שלא יצאו אל הפועל בצירוף דוייחות כספיים של חברת האם לתמיכה בכך).

לגבי מצבו הפיוי של הנכס, ישנה התייתסות נפרדת לתקופה שמשנת 2012 עד אמצע 2014 ולתקופה מאמצע

4 ואללך. לגבי התקופה הראשונה צוין כל:

הנכס היה מצוי במצב מעטפת כאשד טרם חובר לחשמל, אין בנכס אלמנטים הכרחיים אשר בלעדיהם העוררת אינת יכולת לבנע את פעילותה כגון מיזוג אוזיר, רצפה אנטי סטטית ותקלה אקוסטית' (סי 5), עוד צוין, כי בשנים ההלבנטיות העוררת לא איפשרה מעבר לקומווג אלו ולא נעשה בהם כל שימוש. עוד צוין, כי עד ליום הגשת התצהיר לא התקבל טופס 4 לקומות שבמתלוקת --בהקשר זה נפנה לתשובת בייכ העוררת לשאלת הוועדה האם לגבי הקומות התחתונות ניתן טופס 4 -לכך השיב /לא, אין טופס 4 גם על שתי הקומות הראשונות?/ וכל/מושכים השמל מהבניין השני לקומות ראשונה ושניה//(עמי 12 לפרוטוקול דיון 1.6.14).

לגבי התקופה שממחצות שנת 2014 - צוין כי ממחצית 2014 לחוברו הקומות שבמחלוקת למערכת ההשמל וכן נעשתה התקדמות בסוגיית האישוד מכיבוי האש, למרות שטלם התקבל אישוד כיבוי אש בגין הקומות הללו.

*חד עס זאת הקומות עודם מצויות במצב בו הן לא ראויות לשימוש.

ן

ולבסוף צוקן, כל הסיבה בשלה התנגדה העוררת לביקור הוועדה בנכס הנה כי באותו המועד בדיוק בוצעו בקומות שבמחלוקת יעכודות קכנה וחיבור למעדכת ההשמל וכן עבודות נדרשות לצורך קבלת אישול כיבו? אש" -

שכנטען לא איפשר לעוררת מבחינה בטיחותית וביטחונית ביקור הוועדה בקומות אלו.

כבר כעת יצוין, כי חל ברים אלה לא בא וּכרם ביום הדיון עצמו. כפי הניתן לראות מפרוטוקול הדיון שהנו תמלול של הקלטה - |לא ניתן כמעט כל הסבר לסירוב העיקש של העוררת, ובטח לא ברמת פירוט הניתנת

9

.3

.4

1

בתצהיר. וההסבר שנותן התייחס לייפעילות אחסוניי ולא לעבודות חשמל. יָתָרה מכך, השבר וּה אינו מתייחס |

לטירוב העוררת לאפשר ביקור גם בחלק החיצוני של הבניין ומבלי להיכנס לקומות שבמחלוקת -- אפשרות

שהוצגה גס היא לעוררֶת ביום דיון ואשר גם לה היא טירבה.

לתמיכה באמור בתצהיר צורפו מספר תמונות מהתקופה הרלבנטית לערר ולאחר מכן. עיון בתמונות אלה מעלה, כי המדובר בנכס אשר לו תקרה (ללא תקרה אקוסטית), רצפה, אין במקום חלוקה פנימית לחדרים, ישנם חלונות, דלתות, תשתזות חשמל, מים וכן במקוט מעלית.

בתצהירה של הגבי רופָל צוין, כי ערכה בנכט ביקור ביום 2.8.12, יחד עם הגבי אברך ובהשתתפות נציגי העוררת.

בעת ביקורן היו הקו מות שבמחלוקת מחוברות למעלית, היו קיימים חלונות, דלתות, תקלה, צנדת, תאורת (כל?. צויץ כי אי השכְרת הקומות נובעת משיקולים עסקיים גרידא, בעוד מצבן הפיוי מותיר שלל שימושים אפשריים. בתצהירה של הגבי אברך, אשר כאמור ביקרה בנכס באותו המועד, צוין כי הקומות חיו במצב ראוי לשימוש 'זזאת בשל חיבורן למעלית, קיומם של חלונות, דלתות, תקרה, צנלת, תאודה, קידות מסוידים, שימוש בחלק מהשטהה לטובת אחסון ציוד וכ/2/. עוד ציינה הגבי רופל, כי הגיעה לבצע ביקור נוסף בנכס ביום 6, אך נציגי העוְרת מנעו ממנה להיכנס. ביום 24.8.14 ערכה ביקור נוסף, אשר גם במסגרתו נמצא הנכס ראוי לשימוש ועל בסיט אותם ממצאים שהיו בביקור משנת 2012.

כאמור, גם לתצהירי המשיבה צורפו מס' תמונות של הנכס, התומכות בתיאור המופיע בתצהירים.

ג. יישום מבחני הפסיקה על הראיות בענייננו:

1

5. כבר בפתח הדברים נציין, כי לאחר שבחנו בבחינה מעמיקה את ראיות הצדדים, את עדויותיהס, את

.6

.7

סיכומיהם והפסיקה אלית הפנו ואת התמונות שהוצגו בפנינו ולאחר שהתרשמנו מהעדויות שנשמעו בפנינו-

שוכנענו באופן ברור מי הקומות שבמחלוקת אינן עומדות בתנאי הפטור וכי לכל הדעות הן ראויות לשימוש.

הגם שלא שוכנענו שהם לא *כולות לשמש את העוררת עצמה לכל שימוש שהוא כנטען על ידה, אזי לבל הפחות שוכנענו בי הן וכולות לשמש למגוון שימושים אחריט. כפי שנפרט להלן.

ראשית, נפנה לסיבומ? העוררת הנפתתים בטענה, כי הקומות שבמחלוקת מצויות י'ברמת המעטפת'יי (סי 3.3 לסיכומי העוררת). |

|

ואולם, עיון מעמיק בנָאלות הצדדים, וראיות העוררת עצמה בפרט מעלה, כי אין המדובר בנכס המצוי ברמת המעטפת כלל ועיקר. |כאמור, הנכס כולל קירות מסוידיס, את כל התשתיות הבסיסיות כגון חשמל, מים, אינסטלציה, טלפון, מזירגות, חלונות ודלתות ואף מעלית. זהו לכל הדעות אינו נכס ייברמת מעטפתיי.

ראו לעניין ה האמור נתצהירו של מר רוזנברג לגבי מצבו של הנכט (ס' 5 לתצחירו):

*הנכס היה מצוי במצב מעטפת כאשד טדס חובר לחשמע, אין בנכס אלמנטים הכרתיים אשר בלעדיהם העוללת אינת *כולה 2 מצע את מעילותת כגון מלזוג אוויר, רצפה אנטי סטטית (תקדה אקוסטית'/ (סי 5).

כלומר, לא נאמר שהתשתיות הנדרשות לחשמל וכולי אינם מותקנות בנכס --בל שנאמר הוא שהנכס טרם חובר לחשמל. לכל הדעות נפס שלא חובר לתשמל אינו נכט שאין בו תשתית חשמל - וראו לעניין גה למשל האמור לעיל בפטייד שמחה פוץ, פסייד יהלומית פרצא --המבחין בין נכס שאין בו תשתית חשמל ובין נכס שקיימת בו תשתית חשמל, אך טרם בוצע הפעולה הפשוטה והזניחה של התחברות והתקנת מונה חשמל.

ולכל הדעות, נכס שאין בו מיזוג אויר פועל או רצפה אנטי סטטית, אינו נכס ברמת המעטפת.

10

.8

2

.0

.1

עוד ראו לעניין וה למשל פסק דינו של בית המשפט העליון בפסייד גב יס- שס התייחס בית המשפט אל הנכס ככוה המצוי בשלב מעטפת -על בסיס כך שלא היו סיימות בו כלל תשתיות (חשמל, מים ואינסטלציה) - מה שאינו מתקיים בענייננר כלל ועיקר.

ן

נקודה נוספת אליה נפנה את תשומת הלב באמור בתצהירו של מר רוזנברג -הנה שימת הדגש על ידו על כך שבנכט לא קיימים אלמנטים מיוחדים הדרושים לצורך ביצוע פעילותה הייחודית של העוררת - כגון רצפה אנטי סטטית ותקרה אקוסטית. מר רוזנברג תזר והדגיש נחיצותס של אלמנטים ייחודיים אלה גם בתקירתו הנגדית, וגם כאשר עומת עם העובדה שקיימת יכולת לעשות שימושים אחרים בנכס - חזר ונצמד אך ורק לצרכים

הייתודיים של העוררת - --ראו למשל בעמי 5 לחקירתו:

*מה שקורה כדי שאנחנו *כולים להשמיש נכס לעבודה מבחינת. התקנים הלגולצית שאנחנו חייבים לעמוד בזה בתור מפע אלקטרוניקה, יש מספד תנאים שהמכנה חייב לעמוד בו..זה ספרינקללים ברמת הבטיחותית, זה דלתות אש, זת מערכות אזעקה. אבל מעבר לזת זה מערכות מ'זוג אוזיר, זה רלצוף אנטו סטטי על כל הקומה, זה תקלות אקוסטיים עם בקרת שאיבת עשן החוצה, פנימה. זאת אומרת *ש.

רגולציה שלמה שחיינת, מה שנקרא אני תייב לעמוד בת כדי לבוא ולתגיד שהבניין הזה לפני שמתחילים להכניס בו ציוד ואנשים הוא מיועד לתעשיית האלקטרוניקה/י. (עמי 5).

|

לשאלת בייב המשיבהן האם ניתן להשתמש בקומות שבמחלוקת למטרה אחרת ממפעל אלקטרוניקה, השיב:

**למטלה שאנ צריך אוה לא'. משהוסיפה והקשתה השיב כדלקמן (עמי 7-8):

[

ש: לא למטלה שאתה צריץ אותה, למטרה אחרת.

ת: מה זה למטדת אחלְת? לשחק כדורגל?

ש: סתם לדוגמא אפשד לאחסן שם ציוד?

ת: ציוד? אולי אפשר לזרוק לשם כל מיני זבל שלא זרקו במקום אחר, אולי, לא *ודע.

ן

לשאלה האם אפשר לעשות שס משרדים השיב '<א. לא. לא הלה שמה תשמל'י ולשאלה מח לגבי מחסנים :

1

ו

ת: *אי אפשד, הקומות האלה לא מיועדות למחטנים. מחטנים יש במקום אחרל יש לנו מחסנים מסודרים. למתטנים יש תקנים אחרים, למשלדים יש לנו מקומות אחדים שמיועדים למשדדים. הקומות האלה מלועדות לאולמות ייצור. זהו

ש: אין מחלוקת. השימוש שאתת לוצה לעשות בקומות האלה הוא לתעשיה אלקטרונית.

ת: נכון?. (עמי 9). - |

ראשית נציין, כי כל הטענות בדבר הרגולציה חייתודית הדורשת קיומם של כל אלמנטים שציין מר רוזנברג בתצהירו ובעדותו =נטענו בעלמא ולא צורפה ולו ראשית ראיה כדי לתמוך טענה וּו. אין בנספחי התצחיר ולו מסמך אחד התומך בסך. שלא לומר שהעוררת אף לא הפנתה לאותה רגולציה נטענת. מכאן, שהטענה שהעוררת אינה יכולה לעשות שימוש בקומות שבמחלוקת לצרכיה חייחודיים שלה כמפעל לאלקטרוניקה, ולפי דברי רוזנברג --אפילו לא לצרכי אחסון של המפעל - בלל לא הוכחת.

ואולם, גם אם היתה מוכחת -=אין בידינו לקבל את הנחת היסוד, לפיה משלא ניתן לעשות שימוש בנכס למטרה הספציפית לח יועד בבנייתו - הוא פטור מחיוב.

|

אכן, צודק בייכ העוררת כי לאור פסייד המגרש המוצלח, אין רלבנטיות לגורם לכך שעבודות שונות בנכס כגון

ן

חלוקתו הפנימית לא מושלמו ואבן הבוחן הנה האם החלק שבמחלוקת במצבו הנוכתי הנו ראוי לשימוש, מכל

סוג (הגם שלמרות ואו מצאה לנכון העוררת להקדיש חלק ניכר בתצהירה ומרבית נספתיו לסוגיית הגורם לאי ו

השלמת העבודות שתוכננו לקומות שבמחלוקת).

ואולם, לאור הפסיקה/שבאה אחרי המגרש המוצלח,-ובפרט -פסייד שמחה פרץ - לא כל עבודה שטרם בוצעה ושיש עדיין לבצע -מביאה את הנכס למצב שהוא אינו ראוי לשימוש. כך גם לאור האמור בפטייד גור אייל --כן יש לקתת בחשבון העובדה שהנכס מבחינה אובייקטיבית מוכן לאכלוס, ועבודות כאלה ואחרות אינן נעשות

לצורך התאמת הנכס לשוכר ספציפי.

11

2

.3

4

נפנה את תשומת הלב לכך שבפסייד גור אייל הנייל --בדומה לנסיבות שבפנינו - הגם שלא בוצעה בנכס חלוקה

פנימית ולא היתה קיימת תקרה אקוסטית -נקבע כי אין בכך די לבסס הנכס כלא ראוי לשימוש, וניתן משקל

לכך שהנכס הועמד להשכרת במצבו זת:

*מעיון בתמונוחת ₪

סמול, שמותקנים

[התקלה האקוטסט

לסוקד, כי לא :תק

צורפו לעיקלי הטיעון מטעם המשיב (נספת 665 ניתן להתרשם כי המדובר בנכס, בו חלונות, דלת כניסת מסודגת, כיורים וכדי. אכן אין חלוקה פמימית לאולמות, ת אינה מותקנת, אופם הנכס הועמד בשלב זה להשכדה, ונציג המערעלת הסביר [ את מעדכת החשמל עד לאחל ש:ושכל. (ההדגשה שלנו).

ובהקשר וה נזכיר, כו גם במקרה שלפנינו -אישר מר רוזנברג בתקירתו כי עמדו על הפרק מספר הצעות להשכרתו לגורמים שנים ולצורך עשיית שימושים שאינם מפעל לאלקטרוניקה - ראו תשובתו לשאלה האם באיושהו שלב היו מץועדות הקומות שבמחלוקת לשימוש אחר פרט עבור מפעל העוררת, השיב כי בתקופה מסוימת, בין 2012 ל-2013, עלתה הצעה מראש העיר לבנות בהן מערך מסוים של ראש העיר או לעשות שם

כיתות לימוד ומר רוזנברג הביע הסכמתו לכך, וכי היתה בזמנו גם הצעה להקים שס חוות שרתים (עמי 19).

|

מהאמור לעיל עולה, מ העוררת למעשה לא טענה בשום שלב כי הנכס אינו כשיר לכל מטרה מכל סוג שהוא, אלא כל שהיא טוענת הוא כי הוא אינו כשיר לשמש למפעל לאלקטרוניקה. בשום שלב לא נטען כי הנכס סובל מבעיתה קונסטרוקטיביָת וממילא לא צורפה כל חוות דעת מקצועית בנוגע לכך, לא נטען כי הוא פרוץ וגם לא ניתן לטעון ואת מאחה ובנכס תלונות ודלתות ומעיון בתמונותיו עולה כי הוא אטום לכל הדעות. לא ניתן לטעון שאין בו תשתלות מאחךר ומהתמונות עולה היטב כי הן קייימות במקום וכך גס מעלית.

מסקנות אלה עולות בקנה אחד עס האמור בתצהירי עדי המשיבה - אשר לא נסתרו ואשר בהם פורטו הביקורות שערכו בנכט בזמנים הרלבנטיים לערר. בתצהיריהם פורט מצבו של הנכס, אשר היה סגור ואטוס בחלונות ודלתות, היתה קיימת בו מעלית, ריצוף, תקרה, קירות מסוידים, תשתלות מים חשמל , טלפון ואינסטלציה, מדרגות ומעלית. לא צנין כי נצפתה כל בעיית יציבות למבנה או כל סכנה אחרת לשהות במבנח,

בהקשר וּה, לא נוכל שלא להתייחס אף להיעדר הראיות לתמיכה במצבו של הנכס מצד העוררת. גם אם נקודת המוצא הנה כי מאחר|ומדובר בבניין חדש, נטל ההוכחה אינו מצוי על שכמי העוררת אלא על שכמי המשיבה (ראו פסייד גב ים), עדון על העוררת לטפק די והותר ראיות לסתור את העולה מעדויות עובדיה של המשיבה,

אשר הגישו ארבעה תצהירים בדבר התרשמוּתם מהקומות שבמחלוקת בעת ביקורס בו ותמונות- מהם עולה

|

תמונה ברורה כי המדובר בנכס בו מצויות כל התשתיות, כי הוא סגור ואטום וכי הוא ראוי לשימוש.

ואולם, העוררת בתרהן

למקד את מרבית תצהירה בגורמים העסקיים -כלכליים לאי השלמת תוכניותיה לגבי

הקומות העליונות והתאמתו לצרכיה --כל זאת כאשר היא עצמה טוענת בהרתבה בטיכומיה, ובצדק, שאין לכך

רלבנטיות לאור פסייד

תמונות. כך למשל, הע

אשר מנע ממנה לאפש

מכאן, שכלל לא הוכח

ן

המגרש המוצלח, ולעומת זאת לתמיכה במצבו הַפיוּי של הנכס לא צורף דבר פרט למספר ְררת מעלה שורה ארוכה של טענות בדבר מצבו המסוכן של הנכס אשר לשיטתה הוא זה ור לנציגי המשיבה לבקר בו -כפי שפורט בתצהיריהם. ואולם, לא צורפה כל חוות דעת מקצועית כגון של מהנד

ס, ממנה ניתן ללמוד מה בדיוק היה מסוכן במצבו של הנכס.

בי הנכט היה במצב מסוכן או במצב פיזי לא ראוי לשימוש, בתקופות הרלבנטיות.

וכאמור, העוררת גם לא תמכה את טענתה בדבר חוסר יכולת הנכס במצבו הנוכתי לשמש את מטרתה ועיסוקה של העוררת, ולו לאחסוץ, נטענו בעלמא וללא כל תימוכין ואף מבלי כל הפניה לרגולציה הנטענת.

12

.5

מכאן, שגם הטענה כל הקומות שבמחלוקת לא יכולות לשמש את העוררת עצמה בשום אופן, גם לאחסון, לא הוכחה.

בנוסף, לא נוכל שלא להתייחט אף להתנהגותה התמוהה של העוררת במהלך הישיבה המקדמית בערר. מקובלת עלינו בהתלט טענת ביכ המשיבה כי בהתנהגות או יש ללמד כי לעוררת יייש מה להסתיריי. לטעמנו, יש לוקוף התנגדות נחרצת זו לה ובתה - בפרט משלא נומקה בצורה נהירה אלא בצורה מהוסטת ומגומגמת, אינה עולה

בקנה אחד עס הנימוקים שהועלו בתצהיר -שלא באו לידי ביטוי במעמד חדיון וממילא אין בהם להסביר את סירוב העוררת לאפשה לוועדה גו לסייר בחלקו החיצוני של הבניין ומבלי להיכנס אל הקומות שבמחלוקת.

ו

לטעמנו אף יתרה מכ -לאור התנהלות תמוהה זו ובשים לב לקרדינליות בקיומו של סיור וה -אשר היה בו לאפשר לוועדה זו להתרשם באופן ישיר ובלתי אמצעי ממצב הקומות שבמחלוקת, ולכל הפתות מחלקן החיצוני- יש לקבוע, כ מניעת התרשמות זו מהוועדה מולידה חזקה כנגד העוררת -כי הממצאים שהיו נחזים באותו סיור היו משמשים כנגדה וכנגד טענתה לזכאות לפטור. הדבר דומה לטעמנו לקביעות הפסיקה בנוגע

להימנעות צד בהגשת איה רלבנטית ומהותית, בה נקבע כדלקמן:

+כלל נקוט הווע בידי בתי המשפט מימים ימימה, שמעמידים בעל דין בהזקתו, שלא ימנע מבית המשפט לאיה, שהיא לטובתו, ואם נמנע מהבאת לאיה רלבנטית שהיא בהישג ידו, ואין לכך הטבר סביר , מיתן להסיק, שאילו הובאה הדאיה, היתה פועלת נגדו. כלל זת מקובל ומושרש הן במשפטים אזלתיים וה[ במשפטים פליליים, וככל שהלאיה *ותר משמעותית, כן לשאי בית המשפט הסיכ מאי הצגתה מסקנות מכריעות יותד וקיצוניות יותר נגל מי שנמנע מהצגתתי,

לעניין וה הָּאו:

-עי/א 548/78 שרון ואח' נ' לו?, פייד לייה (1) 736 - להלן: ייהלכת שרוןיי.

-ע'יא 55/89 קופל (נהיגה עצמית) בע''מ נ' טלקאר חברה בע''מ, פייד מייד (4) 595, 603-602.

|

לטעמנו, לדברים רלבנטיות רבה לעניינו, בפרט בשים לב לחשיבותו של אותו סיור שהעוררת מנעה ממנו מלקייט. על החשיבות, בעריכת סיור על ידי וועדת הערר עמד אף בית המשפט העליון מפי כב' השי פוגלמן -ראו לעניין זה בריימ 2 נצב'/א אחזקות 1995 בע''מ נ' מנהל הארנונה בעירית טירת הכרמל (פורסם בנבו):

'ההליכים שנֶנוהלים לפני ועדת ערר קשורים, מעצם טבעם, לנתונים מסוימים על אודות שטחים קונקדטיים. בין נתונים אלה ניתן למנות את השימוש שנעשה בנכס (את מצבו הפיזי - נתונים שהתרשמות בלתי- אמצעית עשניה לסייע לוועדת הערר לקבוע ממצאים עובדוניים לגביהם. בדי, אפוא, כי אין מניעה שוועדת ערר תחליט לבקר במקום נושא המתלוקת...

.. הסמכות לעל?כת ביקול במקום של טדיבונל שיפוטי או מעין-שיפוטי היא סמכות מקובלת במסגרת ניהול הליך ואין עליה עוללין...

...התרשמות זו תיא חלק בלתי נפרד מחומד הדאיות שישמש לקביעת ממצאי העובדה הצדיכים להכרעה, וכפי שחובה לאפשר לבעלי הדין להתייחס לכל ראיה אחדת, יש לאפשר להם לחתייחס גס לדאיות שנאספות אגב הביקוד במקום...

...<מותר לציין כו ביקוד במקום נועד לאפשר לערכאת הדיונית להיחשף באופן בלתי אמצעי למצב הדברים בשטת ובזמן אמו". (ההדגשות שלנו).

|

הדברים מדברים בעד עצמם. ואת הביקור במקום על חשיבותו מנעה העוררת ללא הסבך מניח את הדעת.

על כן, מהתנגדות זו לא נותר אלא להסיק, כי ממצאי הסיור חיו מעלים כי הנכס אינו מצוי במצב שאינו ראוי לשימוש. ובשים לב לאְמירות העוררת בתתילת הדיון המקדמי -שס הצחירה כי מצבו של הנכס לא השתנה מהתקופה הרלבנטית לערר ומאז שנת 2012, למעט שינויים זניחים (ראו למשל עמי 12 לפרוטוקול הדיון מיום 64 )+ -בשים לב להצהרות אלה, הרי שתזקה כי בממצאי הסיור היה גם להעיד כי מצבן של הקומות שבמחלוקת היה ראוי לשימוש בכל התקופה הרלבנטית לערר והחל משנו 2012.

ולדברים אלה אף משנֶה תוקף נוסף, נוכת העובדה שהתנגדות נחרצת ותמוהה צו, עולה בקנה אחד עס האמור בתצהירי המשיבה, בדבר סירובה העיקש של העוררת לאפשר גם לחס לקיים ביקורות בנכט במועדים שונים.

13

.6

7

על כן, התנגדותה האמורה של העוררת מהווה חיווק נוסף למסקנתנו כי הנכס היה ראוי לשימוש בתקופה הרלבנטית לערר וגם בתקופה בה מנעה העוררת עריכת סיור במקום.

ן

כאמור, העוררת מוסיפה וטוענת, כי שינוי מהותי שחל בנכס מהמועד הרלבנטי להיום הנו התקנת ספרינקלרים, וכי ללא ספרינקלריס לא ניתן היה להשמיש את הנכס גם למשרד או למחסן - לעניין זה ראו הוראות צו רישוי עסקים (עטקים טעונן רישוי), התשעייג -2013, במסגרתו הוסדרו בתוספת סוגי העטקיים הטעוני רישוי עסקים.

בסי 6.1 לתוספת ישנ התייחסות לעסקים מסוג ''אתסנהיי ושם צוין כי רק סוג מסוים של אחסנה טעון רישוי עססים (נכס מעל 50 מִייר, מחסן שאינו צמוד לחנות למכירה קמעונאית שכל תכליתו לשרת אותה). ואלו לגבי סוגי האחסנה שכן טיעוני רישוי עסקים - בהתאם לחוק רישוי עסקים, התשכייח -1968, לא קיימת כל חובה אוטומטית להתסין מערכת ספרינקלרים כתנאי לסבלת רישיון עסק לאחסנה. הרשות המוסמכת לקבוע מהם אמצעי כיבוי האש שש להתקין בנכס היא כיבוי אש והיא עושה כן בהתאם לשיקול דעתה ועל פי נסיבות העניקי,

מכאן, שאי מניעה גורפת להשכרת הנכס לאתסנה רק בשל היעדרס של ספרינסלרים בתקופה הרלבנטית.

בכל הנוגע לטענה שלנכס לא הוצא טופס 4 - ראשית נזכיר, כי בהתאם להלכה הפסוקה - היעדרו של טופס 4 אינו מקנה באופן אוטומטי כאות לפטור והוא רק אחד ממכלול השיקולים הבא בחשבון. ולראיה -שנכסים רבים מאוכלסים בפועל גס ללא קיומו של טופס 4 -כפי המתסייס במקרה הנדון --במקרה הנדון כאמור אישר בפנינו בייכ העוררת כי/גם לקומות התחתונות של הנכס- בהם נעשה שימוש למפעל האלקטרוניקה -גם לגביהן טרם הוצא טופט 4 הקשמל נמשך מהבניין הסמוך (עמי 12 לפרוטוקול דיון 1.6.14).

נזכיר בהקשר זה, כי כפי העולה מתצהירי המשיבה - קיימת במקום אף מעלית המאפשרת הגעה אל הקומות שבמתלוקת - מכל 2 עולה, כי לכל הדעות היעדר קיומו של טופס 4 אינו מונע שימוש בקומות שבמחלוקת.

כך גם, לטעמנו, עצם העובדת שבשתי הקומות הראשונות של הנכס מופעל מפעל לאלקטרוניקה על אף היעדרו

של טופס 4 -כורת את הענף עליו יושבת העוררת בטענתה זו.

כשם שהעוררת מצליחָה להפעיל מפעל לאלקטרוניסה בקומות התחתונות למרות חסרונו-- שימוש אשר לכל הדעות צורך חיבור לתשתיות חשמל וצריכתו באופן נרתב - מקל וחומר שאין מניעה לעשות שימוש בקומות שבמחלוקת גס ללא קוומו של טופס 4 ואין בהיעדרו להעיד על הנכס כלא ראוי לשימוש.

זאת ועוד - נזכיר, כי גם בנוגע לטענה זו לא צירפה העוררת כל אסמכתא לגבי היעדרו של טופס 4 ואף לא פירטה מהן הסיבות העומדות בבטיס אי קבלתו עד היום ובמקום זאת התמקדה במתיחת ביקורת על המשיבה על שלא הגישה מטמכים אלה מיוזמתה. לא ברור מדוע העוררת, אשר מדובר במסמכים אשר חזקה כל מצויים בידיה במסגרת טיפולה בנכס ואשר יכולה היתה לצרפן לתצהירה בנקל, לא מצאה לנכון לעשות כן וגם במקרה זה יש לאמ\ את החזקה שהובאה לעיל בדבר אי הגשת ראיה שיכול היה בה לסייע לצד - חוקה כי צירופה היה פוגע בטענתו. כידוע, קיימות שלל של סיבות חיכולות למנוע מתן טופס 4 ובהן למשל קיומה של חריגת בנייה -- ולאו

דווקא היות חמבנה לאן מוכן לאכלוס מבתינה בטיחותית.

ראו לעניין וה למשל האמור בפסייד שמחה פר> -שס קבע ביהמייש כי אין לייחס חשיבות להיעדרו של טופס 4 -

אשר לא ניתן באותו המקרה עקב חריגת בנייה ולא עקב מניעות פיזיות במבנה.

עוד ראו בסי 157א לחוק התכנון והבניה, התשכייה -1965, סייק (ה1), המאפשר מתן אישור חיבור לחשמל ומים גם בטרם הושלמו כל |הפריטים במבנה, במקרים מסוימים, והמסייג מתן אישור מעין וה רק למקרים בחס

שוכנעה הרשות המאשות כי המבנה נבנה בהתאם להיתר הבניית :

4

*רשות מאשדת רשאת לתת אישוד לפי סעיף זה, אם שוכנעה כי המבנה נושא הבקשה נבנה בהתאם להיתל הצניה, למעט פרטים הטעונים השלמה אשר לא הושלמו במועד הגשת הבקשה מטעמים שפורטו על ידי מבקש הבקשה, אך הוא ראוי לשימוש גם לפני השלמתס של אותם פדטיפ? (ההדגשה שלנ).

על כן, גם מסיבה זו של היעדר צירוף כל ראיה לתמיכה מצד העוררת, הגם שמדובר במסמכים שבשליטתה ובה*שג ידה, דין טענה|זו להידחות ואין בכך לסתור את ראיות המשיבה המעידות על נכס ראוי לשימוש.

סיבום ומסקנות :

8 אשר על כן, לאור כל האמור לעיל, מטקנתנו הנה כי הנכס היה ראוי לשימוש בכל התקופות הרלבנטיות לערר.

9. על כן, הערר נדחה בזאת.

.0

.1

.2

אנו מחייבים את העווירת לשלם למשיבה הוצאות ההליך בסך של 5000 ₪ וזאת תוך 30 יום מהיום כי אחרת סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

בהתאם להוראת תקנה 20 (ג) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (סדרי דין בוועדת הערר), התשלייל -1977, התלטה זו תפורסם באתר האינטרנט של עיריית נצרת עילית, וואת תוך 10 ימים מיום

הגעת ההחלטה לצדדים. הצדדים יוכלו להביע את התנגדותם לפרסום ההחלטה בתוך 5 ימים מיום קבלת ההתלטה ותינתן החלטה בהתאם.

בהתאם לתקנה סנב)| לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (סדרי דין בפני וועדת

הערר), התשלייו -1977, קיימת זכות ערעור על החלטה זו, לפני בית המשפט לעניינים מנהליים בנצרת ואת תוך 5 יום מיום מסירת ההתלטה.

ניתן היום, 29.10.2015

1 |

עו'יד 0 סחנלני מר משה תוסיה 6 גר שמואל יעקב

יו''יר הועדה חבר הוועדה חבר הוועדה

15