ועדת ערר לענייני ארנונה מס 0
בפני הועדה לעררי ארנונה ערר מס' 27/11
שליד עיריית נצרת עילית
בפני ועדת הערר: :. עו'יד איהאב סח'ניני-- יו"ר הועדה
מר משה תוסיה בהן - חבר הועדה
עו'יד רות שמש - חברת הועדה
בעניין: צ'רנומרדיק ויטלי
ע"י בייכ עוהייד הנריק רוסטובי ואחי העורר
נגד
מנהלת הארנונה בעיריית נצרת עילית
ע"י בייכ עוהייד מורן ברדה ואת!י המשיבת
החלטה
רקע כללי:
1. הערר שבנדון נסוב על חיובו של העורר על ידי המשיבה בארנונה, על בסיס קביעת המשיבה כי העורר הנו
ה''מתזיקיי בנכָּס אשר סומן בפנקסי העיריה כנכס מס' 52006040, הידוע בכינויו יישוק עירוני נצרתיי (להלן: 'יתנכסיי ייהשוקיי).
2 העורר הנו הווכה במכר\ אשר פרסמה במהלך שנת 2009 החברה לפיתות נצרת עילית בע"מ (להלן:
'"החברה לפיתנח'), להפעלת השוק העירוני בנצרת עילית -מכרו פומבי מטי 7/2009 (להלן: ייהמכרזי).
3 בעקבות צכלית העורר במכרו נחתם בין העורר לחברה לפיתוח במהלך שנת 2009, הסכם הפעלה ביחס לשוק (להלן: '"הסכם ההפעלה').
4. במהלך שנת 2010 התגלעה מחלוקת בין העורר לחברה לפיתות, אשר התבררה בבית משפט המחוטי
בנצרת, בהליך אשר מספרו ה'יפ 14600-09-10 וביום 25.1.2011 ניתן פסק הדין משלים בהליך, מפי בבי השי עאסף עלילבוני (להלן: 'יפסק הדין'י), לצורך ההכרעה מי מהצדדים להליך תייב בארנונה בגין השוק.
בפסק הדין נקפע, כי העורר הוא התייב וכי עליו ילשאת בתשלומ? האדמנה והמסיס העילוניים, לרבות עלויות פינוי הפסולת, בגין הפעלת השוק העירוני בנצדת עילית החל מחודש 10/10 ואללץ'י.
5 לאתר פסק הדין, נתקבלה בידי העורר מאת המשיבה, שומה במטגרתה חוטל עליו חיוב ארנונה בגיץן החזקה בשוק, לגבי החודשים 11-12/2010 והן בגין שנת המס 2011 (להלן: ''השומהיי). במסגרת השומה חויב העורר תחת הסיווג המופיע בפרטי 303 לצו המסים של עירית נצרת עילית (להלן: יצו המסיטי), שהנו 'ימבמים המשמשים לחנויות ולמסהר?/ בגין שטח המהווה מחצית מסך השטח לחיוב בנכס -וזאת לדברי המשיבה על מנת ליתן ביטוי להיקף הימים בהם פועל השוק.
6. ביום 27.4.2011 נתקבלה בידי המשיבה השגה מאת העורר, במסגרתה השיג על חיובו בשנת המס 2011
(להלן: 'יההשגהי). בהשגה הועלו מסי טענות:
.0
האחת - כי העורר מפעיל את השוק מזּה 10 שנים ומעולם לא חויב בארנונה , כי בשנים בהן חויבה החברה לפיתות בגין שטת גה היא חויבה בסכום נמוך בהרבה, כי שווקים והים בערים אחרות אלנם מחויבים בארנונה --לאור כל אלה הוא חושש כי ההחלטה לחייבו כעת נובעת משיקולים זרים.
השניה - כי החיוב אינו חוקי ויש לבטלו מעיקרו משום שבצו המסים לא קיימת קטגורית תיוב של שוק וכי ללא קטגוריה מטוג וה לא ניתן לחייב שוק בארנונה.
השלישית -לחלופין - כי הסיווג בו חויב השוק -- 'מבנים המשמשים לחנויות ולמסחל '' -הנו שגוי מאחר והשוק מורכב מידכביט נלידים של סוחרים הפולסים מלכולתס באופן ארעי על גבי אדגזיםי (סי 15 לערר) ועל כן נְטען כי הסיווג המתאים הנו ''קרקע תפוסה'י.
הרביעית -- כי נפלה טעות בגודל הקרקע שחויב, לא נלקחו בתשבון מבנים המצויים במקום ואינם קשורים לשוק. לא צוץ מהו גודל הקרקע הנכון ולא צורף כל תשריט,
והחמישית -- כי נפלה טעות באופן חישוב טכוס החיוב, נטען כי התישוב היחסי שביצעה המשיבה אינו נותן ביטוי ראֶוי לחיקף פעילותו של השוק לאשורו, יש לקחת בחשבון ימים נוספים בו הוא אינו פועל בהתאם להטפם ההפעלה כגון ימים גשומים, ימי תג וכי היקף הימים שיש לקחת בחשבון הוא 156 ימים בשנה. נטען כל ימים בהם לא הוקצה השוק לעורר, המחציק בו הוא החברה לפיתות ולא העורר.
ביום 19.6.2011 השיבה המשיבה לעורר ודחתה את ההשגה (להלן: '"התשובה להשגה").
באשר לטענות בדבר תוקיות התיוב - נטען כי חיוב העורר נעשה בעקבות פסק הדין ועל פי צו המסים, אין חובה ואין יכולת שצו המסים יכלול סלווג המתאים ספציפית לכל סוג שימוש,
באשר לטענה בדבר סיווג הנכס - נטען כי הסיווג ייקרקע תפוטהיי אינו תואם את הנכס אך הוחלט להחליף את סקווגו בפריט 801 לצו המסים שהגדרת יכל נכס (עסק מסוג כלשתו שאלנו מפולט בצויי.
באשר לטענה בדבר שטח הנכס -- הטענה נדחתה בהיעדר כל אסמכתא הטותרת את השטח שנקבע עפ"י דיווח מנהל ההנדסה והמתבסס על היתר הבנייה של הנכס.
באשר לטענה בדבר אופן חישוב סכום החיוב - נטען כי שומת הארנונה נקבעת לפי ההחזקה בנכס ולא לפי למי / שעות העבּודה בשבוע, גס עסקים אחרים אינם עובדים 24 שעות ו-7 ימים בשבוע ו/או בימי חג וכו
בגין התשובה להשגה הנייל הוגש הערר שבפנינו. בערר חור העורר על הטענות שהועלו בהשגה, והוסיף וטען כי בלל אין לראות בו ב'ימחזיקיי בנכס וכי במטגרת הטכם ההפעלה קיבל זכות שימוש בנכס --
להבדיל מחזקה. על בסיס זה נטען כי המתזיקה בנכס הנה החברה לפיתוח ולא העורר, גם בימי השוק.
ביום 23.10.2011 ניתנה תשובת המשיבה לערר. בכתב תשובתה התייתסה המשיבה לטענת העורר כל אינו מחזיק, וטענה כי בימים בהם מפועל השוק על ידי העורר ובשים לב לעובדה כי הוא במילא תויב באופן *תסי רק בגין ימיט אלו -הרי שהוא בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס ועל כן יש לראות בו כיימחזיקיי, לגבי יתרת הטענות תצרה המשיבה על טענותיה מהתשובה להשגה.
ביום 112 התקיים דיון מקדמי בערר בנוכחות הצדדים ובאי כותס. יום לפנל הדיון, ביום
2, הוגש תצהיר עדות ראשית מטעט העורר - תצהירו של מר ישראל רביב (להלן: ''מר רביביי)
2
.1
.12
.3
46
בצירוף נטפתים. במסגרת תצהירו של מר רביב עלתה טענה חדשה נוספת, לפיה יש לחייב את השטת מעבר לשטת עליו מצויים הדוכנים עצמם -בסיווג יימעברים".
לדיון המקדמי לא הגיע העורר עצמו אלא מר רביב, אשר הציג עצמו כמנהל השוק וכיימנכייל חברת שוק רמלה לודיי אשר נמצא בדיון מטעם העורר ולבקשתו. במהלך הדיון הרתיב כל צד טענותיו ובפרט ובהרתבה הרתיב כל צד בנוגע לטענת העורר כי אין לראות בו יימתזיקיי. בייכ העורר מצדו טען כי יש לראות בחברה לפיתוח כמחציקה ולחייב אך אותה, בעוד בייכ המשיבה טענה כי העורר הוא המחזיק.
בתום הדיון נקְבע מועד להגשת ראיות המשיבה.
ביום 16.12.2012 הגישה המשיבה ראלותיה -תצהירה של הגבי מריט רופל -המשיבה, בצירוף מסמכים.
לאחר קבלת תצהיר חמשיבה נקבעה ישיבת הוכתות אשר נתקיימה ביום 16.9.2014 ובמהלכה נתקרו עדי הצדדים. בנוסף למצהירים נחקרו עדים נוספים אשר הוזמנו לבקשת העורר: הגבי טטיאנה פשקוב --
מנהלת החשבונות של התברה לפיתוח (להלן: ייהגב' פשקובי) ומר עדי ברקו -לשעבר יו"ר החברה לפיתות (להלן: ימר ברקויי). נציין כי בפתת ישיבה העלתה בייכ המשיבה טענה של הרחבת חזית בנוגע לטענת '*איני מחציקיי וטענה כי טענה זו כלל לא נוכרה בהשגת העוררת אלא רק בערר, ולכן דינה להידחות.
בתום הדיון נקבע הערר להגשת טיכומיס ובהתאם הוגשו טיכומי הצדדים. עיון בטיכומי העוררת מעלה, כי טענת העוהרת שהועלתה בהשגה ובערר בדבר סיווג כקרקע תפוסה וטעות בשטח הקרקע עקב חיוב מבנים שאינם' שייכים לשוק-נונתו, ולמעשה הסיכומיט התמקדו בעיקר בטענות התדשות שלא הופיעו בהשגה: הטענה כי המחזיק בנכס היא החברה לפיתות ולא העוררת, הטענה בדבר חיות הלק מהשטח מעבריט והטענה היחידה שנותרה מההשגה הנה הטענה בדבר הטעות בחישוב הסכום. לעומת ואת גם
במטגרת הסיכומים הועלו מספר טענות חדשות :
האחת- לפיה המתגיק בנכס הס הסוחרים עצמם ולא העוררת (ט' ב לסיכומים).
השניה - טענה בדבר הסתמכות -ייהסתמכות העורר על המצג של העיריה והחברה לפיתות והתרשלותןי (ס' ד לסיכומים).
והשלישית - לפִיה השגה שהגיש העורר לשנת 2012 לא נענתה על ידי המשיבה ועל כן דינו להתקבל.
בפתת סיכומי המשיבה הועלתה טענה כטענה מקדמית לפיה יש למחוק על הסף את כל טענות העורר שלא הועלו בהשגה. בהקשר וה הווכר כי המשיבה עמדה על הטענה לגבי הרתבת החצית כבר בפתח ישיבת ההוכחות מיום/16.9.14.
העורר הגיש סיכומי תשובה ובמסגרתט טען בנוגע לטענה המקדמית, כי טענת איני מחויק הועלתה כבר בערר שנת 2011. מאחר ובתשובה לערר לא נטען כי יש למחוק טענה צו, יש ללמוד מכך כי המשיב ויתך על טענה צו, לפחות לגבי שנת 2011. נטען כי הושג הסדר דיוני כי ההחלטה בערר זה תחול בשנים 2013-2014 וכי הסכמת העורר להסדר וה ניתנה על בסיס כלילתה של טענה וו וכעת אין לשנות מצבו לרעה על ידי כך שטענה גו תוסר/מערר 2011. כלומר נטען כי למתיקתה השלכת גם לשניט נוספות.
דיון בטענה המקהמית -היקף חזית המחלוקת:
.5
.16
7
.8
בערר גה למעשה הועלו בפנינו טענות העורר בארבעה שלבים: השלב הראשון --ההשגה, השלב השני --
הערר, השלב השלישי - בתצהיר מטעם העורר ותשלב הרביעי - סיכומי העורר. הטענה היתידה שהועלתה בהשגה ואשר נותרה על כנה ולא נזנחה בטיכומי העורר הנה הטענה בדבר טעות באופן חישוב סכום הארנונה. טענֶה נוספת הנה טענה שהועלתה לראשונת בערר ונותרה על כנה בסיכומים - הטענה כי העורר אינו יימתזיק!י אלא רק בר רשות וכי המחציקה הנה החברה לפיתות או העיריה. ולבסוף -קיימות שלוש טענות נוספות שהועלו לראשונה בסיכומי העורר שהנן: כי המחויקים הנס הסוחרים עצמם, טענת הסתמכות והתרשלות העיריה והחברה לפיתוח וטענה לקבלת ערר 2012 על הסף וכן קיימת טענה נוספת שהועלתה לראשונה בתצהיר העוררת - הטענה בדבר חיוב כיימעבריםיי.
ראשית נפנה להוראת ס' 6א) לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשלייו -1976
(להלן: '"חוק הערריי) אשר קובע כל:
**הלואה עצמן מקופח בתשובת מנהל האלנונה על השגתו רשאי, תוך 30 יום מיום שנמסלת לו התשובה, לעדוד עליה לפגי וועדת הערר/.
סעיף זה יוצר את גדר המחלוקת העולה בפני מנחל הארנונה בהשגה שמוגשת, וכפועל יוצא מכך -גם את המסגרת הדיונית העולה בשלב שני בפני וועדה זו וואת מאתר וסעיף זה מאפשר לנישום כבר בשלב ההשגה להעלות בפני מנהל הארנונה את כל השגותיו כנגד חיובו בהשגתו.
ובשלב הערר בפני וועדת הערר - נפנה להוראת תקנה 17 לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (סדרי דין בוועדת הערר), התשלייו -1977, המורה כל:
*יבשמיעת העלר לא היזקק הועדה לכל נימוק שלא לצויין בכתב הערר או בתשובה, אלא אם היא
משוכנעת שהנימוק נשמט שלא באשמת בעל הדין המבקש להיעזר בו, או ששמיעת הנימוק דדושה
למען הצדקי/. :
הוראה זו של התקנות אמנם מתייחסת לנימוק שלא צוין בכתב הערר או בתשובה, ואולם בתי המשפט התייחסו לסעיף ה כמתייחס אף לנימוק שלא צוין בהשגה או בתשובה להשגת -ההיגיון בכך הוא ברור ומסל וחומר. וּכּך, הוראה זו יושמה לא אחת בפטיקותיהס של בתי המשפט המתוזייס השונים, ביושבס כערכאת ערעור על התלטות וועדות ערר, ותוד מתלחת ביקורת על וועדת הערר שדנה בנושאים כאמור
על אף שלא נטענו בהשגה. כך למשל נפסק כי:
להדרך לתקוף את האל נונה עובלת תחילה בהשגה, ונושא שהועלה תחילה בהשגה והמשיג אינו מדוצה מההחלטה בהשגה רשאי הוא לעלול לוועדת ערר באותו ננשא. אין להעלות בוועדת העלד נושאים שלא פורטו ולא נטענו בהשגה שתנגשת. מכאן, שיש לבטל את החלטת וועדת העדל בנידון זק. (ההדגשה שלנו)
ראו לעניין וּה: המר' 820/95 מנהל הארנונה בעירית חיפה נ' אליעזר שוור ואח' (פורסם בנבו).
סוגיה זו נדונה גס בפני בית המשפט העליון, במטגרת ברייס 793/08 ריבוע כחול ישראל בע'/מ נ' מנהל הארנונה עירית| הרצליה (פורסם בנבו), שס נקבעה קביעה מחמירה לותר - כי אין לדון בטענה שהווכרה בכלליות בהשגה -במטגרת טעיף סל -ואשר התבקש להעלותה בשלב מאוחר יותר במסגרת ערר, תוך שבית המשפט העליון הדגיש את העובדה כי המדובר בטענה שלא נידונה על ידי מנהל הארנונה בתשגת שהוגשה ומכאן שוועדת הערר לא היתה מוסמכת לדון בה במסגרת הערר שהוגש לה.
9
.0
.1
ביישום פסיקה וחקיקה זו לעניינו, מסקנתנו הנה כי בעוד טענת העורר ''איני מתזיקיי אשר הועלתת לראשונה בערר --תיוותר על כנת, יתרת הטענות שהעלה העורר לראשונה בסיכומיו והטענה שעלתה
לראשונה בתצהיר מר רביב -- נדחות על הסף מפאת הרחבת חצית.
אבחנה זו שאנו עורכים נובעת משני נימוקים. האחד - מועד העלאת הטענה -- בעוד טענת ייאיני מחזיק!י הועלתה בשלב הערר שהנו יחסית שלב מקדמי, יתרת טענות העוררת הועלו בשלב הסיכומים / תצחיריט ורובן לאחר שכבר הסתליימה שמיעת הראליות. לכל הדעות לפסיקה שהובאה לעיל רלבנטיות מקל וחומר במקרה מעין וה - בו מדובר בשורה של טענות שלא נזכרה כלל במהלך כמעט כל ההליך והובאה לראשונה בשלב מאוחר, העלאת הטענות לאחר שלב הראיות קריטית במיוחד לגבי הטענה כי הסוחרים הס המחזיק בנכס -הכיצד כלל ניתן לבחון טענה מעין וו משלא הובאו בפנינו כל ראיות שהן בדבר אופי התקשרות העוררת עם הסוחרים והעובדות הבסיסיות בדבר אופי השימוש שלהם בנכס, אופיו ותדירותוזו
וכך גס בכל הנוגע לטענה בדבר קבלת הערר לשנת 2012 -- ראשית כל דין טענה זו להידתות על הסף רק מחנימוק כי כלל לא עומד בפנינו ערר לשנת 2012 אלא ערר לשנת 2011 בלבד. אך יתרת מכך, הכיצד ניתן לבחון טענה וו ללא כל ראיות לתמיכה בטענה כי אכן הוגשה השגה בשנת 2012 וכי היא הוגשה במסגרת המועדים הקבועים בחוק הערר?! -ונוכיר בהקשר וה, כי בהתאם להלכה הפסוקה - רק השגה שהוגשה
במועזד הקבוע: בחוק הערר מוצדקת קבלתה בהיעדר מתן החלטה תוך 60 יום (ראו לעניין ה ברייס
055 המקום של ש. שמחה בע'ימ נ' מנהל הארנונה בעיריית תל אביב יפו [פורסם בנבו)
(12.7.2006) ; ברייס 6333/09 רם חן חניונים בעי/מ נ' מנהל הארנונה של עיריית תל-אביב, [פורסט בנבו] פסקה 5 (11.10.2009).
בכל הנוגע לטענה בדבר הטתמכות, שינוי מצב לרעה והתרשלות - בנוסף לכך שדין טענה ו להידחות רק בשל העלאתה בשלב הסיכומים - נוטיף כי ממילא, המדובר בטענות אשר כלל אנן מצויות בסמכות וועדה צו וכלל אינן נמנות על רשימת הנושאים בגינם ניתן להגיש השגה וערר שבטי 3 לחוק הערר.
ולגבי הטענה כל הסוחרים הנם המחציקים -נוסיף בגדר יילמעלה מן הצורך'', כי לא רק שלא הובאו כל ראיות לבחינת (טענה גּו, ואולם רק מדברי העורר בעררו -כי המדובר בסוחרים 'ארעייםיי אשר פורסים את מרכולתם !על גבי ארגזים''- לא ברור כיצד ניתן לראות בהם כיימתציקיי וכבעל וּיקה קרובה יותר משל העורר.
כך גם הטענה בדבר חיוב כיימעבריס'י -לא רק שהיא עלתה בשלב מאוחר (בתצהיר), אלא נוסיף, כי ממילא היא נטענה בעלמא, בכלליות ובסתמיות וללא כל תימוכין ועל כן גם אס לא היתה נדחית מחמת הרחבת חצית -היתה נדחית בהיעדר הוכחה מספקת ובפרט כאשר נטל ההוכחה מונח על שכמי העורר.
מכאן, שדיו כל טענות אלה להידחות על הטף.
אולם, לא כך לגבי טענת 'איני מחזיקיי. טענה זו הועלתה בשלב מקדמי יחסית ובטרט הגשת כתב התשובה לערר. וועדה זו מודעת היטב לפסיקה שהובאה לעיל, ממנה עולה כי חזית המחלוקת נקבעת בשלב הגשת ההֶשגה ולא בשלב הערר, ואולם, לא נוכל להתעלם מכך שהמשיבה עצמה לא חלקה על הוספת טענה גו במועד בו הוספה ואף הגיבה בכתב תשובתה לערר לטענה גו לגופה, מבלי שצוינה מילה וחצי מילה בדבר הרחבת חוית. כך גם בדיון המקדמי שהתקיים בערר --גם שם לא נזכרה מילה בדבר הרחבת חצית. על בסיס זה הגיש העורר ראיות נרחבות לצורך הוכחת הטענה. יצוין כי גם המשיבה
בתצהירה התייתסה לטענה זו והגישה ראלות.
, 5
לטעמנו, במצב דברים גה, אין מקום לקבלת טענת המשיבה בדבר הרחבת חזית, אשר הועלתה לראשונה רק בפתח ישיְבת ההוכתות ומקובלת עלינו טענת בייכ העורר כי יש לייחס משקל רב לשתיקתה בתשובתה לערר. איננו נכנסים לטענה בדבר שינוי המצב לרעה והשלכת טענה או על שנות המס 2013-2014, משלא
הובאו בפנינו: כל ראיות לתמיכה בטענה וספק אם היא כלל בסמכותנו, אך גס אין כל צורך בכך ואנו
קובעים כי בנסיבות בהן המשיבה העלתה את הטענה בשלב כה מאוחר, מוצדקת עשיית שימוש בסמכות הנתונה לנו בתקנה 17 לתקנות על מנת להתיר שמיעת הנימוק, הדרושה בנסיבות למען הצדק.
2. אשר על כן, טענת העורר בדבר ''איני מחזיקיי וכי המחזיק הנו החברה לפיתות ו/או העיריה -נותרת על
כנה. כל יתרת הטענות נדחות.
דיון לגופו של עניין:
לאור קביעתנו לעיל, ומאחר ומרבית הטענות שהועלו בהשגה נוּנחו בסיכומים, נותרו שתי סוגיות להכרעה לגופו של ענלין. נדון בכל אחת מהן בנפרד.
א. דיוןו בטענת '/איני מחזיקיי:
3. כאמור, טענתון המרכוּית והעיקרית של העורר הנה כל אינו המחזיק בנכסים, אלא התברה לפיתוח ו/או
העיריה. טענה/ או מבוססת בעיקר על הסכם ההפעלה - העורר מייחס נפקות רבה לעובדה כי המדובר בהטכם הפעלה ולא בהטכם שכירות וכי אין המדובר בהסכם במסגרתו מועברת חזקה, אלא אך ניתן רישיון להפעלת השוק, העורר הוא בגדר ייבר רשותיי ולא בגדר מחזיק. עוד נטען כי יש לייחס חשיבות רבה לכך שהזכות להפעלת השוק מתייחטת רק ל-3 ימיט בשבוע, בעוד ביתרת הימים הזכויות להפעלת המקום הנן של החברה/לפיתות.
6. לפי הוראת סעיף 8 לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי תקציב), התשנייג -1993
(להלן: "חוק ההטדרים'י), מוטלת החובה לתשלום ארנונה כללית על המחזיק בנבטי.
המונת "מהציק!' הוגדר בסעיף 1 לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: 'יהפקודה'י), והוא כולל - "אזם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחד, למעט אדם הגד בבית מלון או בפנסיון?.
כן ראו ההגדרה שבטי 269 לפקודה: ימחזיק -למעט דייר משנתיי.
5. בהתאם להגדרות אלה, וכפי שנקבע בהלכת פסוקה, כאשר קיים מחזיק בפועל בנכס, נדחקת ציקתו של
בעלי הנכס למקום שני, והמחזיק בפועל הופך לבעל הציקה הקרובה ביותר לנכט.
6>. במצב בו קיימים מטפר גורמים האפשריים לבוא בגדר 'ימחזיקיי נקבע בהלכה הפסוקה, כי בהגדרת צו, כוונתו של המחוקק היתה לאבחן ולדרג את סוגי המחזיקיט בינם ובין עצמם, כך שיחויב בארנונה בעל
הויסה הקרובה ביותר הנכס במערכת הנסיבות שנוצרת:
'כאשד נקט המחוקק את המונת /למעשה/ בהגדדת ''מחזיק בסעיף 1 לפקודת העיריות (נוסת חדש] -
מונח, החובק את שלושת המונתים /בעליי, אשוכל/ - או מחזיק /*בכל אופן אחר' > לא נהכוון להחזקה
פיטית בפועל דווקא, אלא בא להבחין בין סוגי המחזיקים השונים בינם לבין עצמם (לדרג אותםם.
המחוקק ביקש להדגיש, כי בנקטו את הביטוי י'מחזיקיי אין תוא מתכוון דווקא למ? שמוקנות לו הזכויות המשפטיות המקיפות ביותר לגבי הנכס, אלא למי שהוא - יחסית - בעל הזיקה הקלובת ביותר אל הנכס. זיקתו של הבעל לנכס, לצורך עניין זה, יכולה להידחק למקום שני, אם ?₪ שוכר או בל-רשות או
6
.7
.9
מחזיק באופן אחל, אולם היא שרירה וקיימת וראשונית, כאשר אין גורם חוצץ, כאמור, והבעל נשאר בגופו מול הלשות." (ההדגשה שלנו).
לענייך זה ראוּ: רייע 422/85 חברת בתי גן להשכרה בע"מ נ' עירית תל אביב יפו, פייד לייט (3) 341 .
הלכה זו נסקרה וסוכמה על ידי כבוד השופטת מי נאור ב-רעייא 9813/03 מדינת ישראל נ' עיריית ראשון לציון, תק-על,2007 (1) 1239, ניתן ביום 4.2.2007 (להלן: ייפס'יד עירית ראשון לציון'י), כדלקמן:
**יתכנו מקקים לא מעטים שבהם :תעודר קושי של ממש בקביעת המחזיקיי, בייחוד מקום שבו קיימים שני גודמים או *ותר ה'/מתחדים ביניהם על תואר /בעל הזיקה הקרובה ביותל לנכסיי, או ליתד דיוק המצביעיט האחד על דעהו באומדם כי האחר תינו בעל הזיקה הקרובה ביותר כאמוד. על מנת להכליע בכך, יש לבתון מ? מבימיהס אי *ם את מירב הזיקות הרלבנטיות לנכס. בהקשו זה ראי להדגיש כי אין מדובר במבחן טכני-כמותי אלא במתות מהותי של הזיקות אשד במסגלתו
יש כיתן משקל: תר לאותן זיקות המשקכות שימוש בנכס והנאה משלותי הדרשות הלכה
למעשל:' (פסקה 9 לפסק הדין). (ההדגשה של -
וביישום לענייננו - כבר בשלב זה נציין, כי לאחר שבחנו בעיון את מלוא ראיות הצדדים ועל בטיס התרשמותנו מהעדויות שנשמעו בפנינו, ובהתאם למבתני הפסיקה - שוכנענו כי לכל הדעות העורר הנו ''מחזיק/י בנכס ובוודאי ובוודאי בעל ''הזיקה הקרובה ביותרי/ לנכס.
בראש ובראשונה נציין, כי על אף שהצדדים בחרו למקד את מרבית טענותיהם, כמו גם ראיותיהס וחקירותיהם - בהסכמות החוזיות שבין העורר לחברה לפיתות, בכוונות הצדדים בהתקשרות צן וביימניעיי שגרם להחלת החיוב על ידי המשיבה -- לטעמנו, כל אלה לא רלבנטייים ולא זוהי הבחינה הרלבנטית לצורך הכרעתנו. כך גם לטעמנו פסק הדין אינו בעל משקל מכריע בסוגיה שלפנינו.
אכן, לא נעלמה מעינינו הכרעתו של בית המשפט הנכבד בפטק הדין ובהתלט ניתן לה משקל בהתלטתנו, ואולם -וועדה זו הנה וועדה מכח חוק הרשויות המקומיות על קביעת ארנונה כללית, התשלייו -19% (להלן: ייחוק הערר'יי) וסמכויותיה תחומות לאלו שפורטו בטי 3 לתוק זה וכפי שנתפרשו בפסיקה.
מכת סעיף וה, תפקידה של וועדה זו הנו, בין היתר, לבחון מיהו היימחציקיי בנכס, בהתאם להגדרתו בפקודת העיריות והמבחניט שנקבעו בפסיקה. אלו המבחנים המנחים אותנו ולא הסכמות הוזיות כאלה ואחרות בין הצדדים.
נפנה לעניין זה! לנוסחו של סי 3 לחוק הערר, המונה את רשימת הנושאים בהם מוסמכת לדון וועדה זו, ובניהם טי 3(א)(3): ייהוא אינו מחזיק בנכס כמשמעותו בסעיכים 1 ו-269 לפקודת העיריותי.
כפי שראינו מנוסח ס' 1, 269 לפקודה שהובאו לעיל ומהפסיקה שהובאה לעיל, בהתאם לאותן הגדרות והפרשנות שניִתְנה להן בפסיקה, המחציק הנו מי שעושה שימוש בפועל בנכס ומפיק ממנו ומשירותי העיריה הניתנים בגינו הנאה בפועל, וכאשר מטפר גורמים ''מתתריסיי על מעמד וה, המבחן הרלבנטי הנו מבחן ייבעל ה\יקה הקרובה ביותריי.
על כן, סמכותנו לקבוע את והות המחזיק הנה בהתאם למבתנים אלה ולא בהתאם להטכמה חוגית, הסתמכויות או/כוונות כאלה ואחרות.
לשם ההמחשה, גם במקרה בו בעלים של נכס לקת על עצמו את תשלום הארנונה בהסכם השכירות, הגם שבפועל השוכר הוא המתגורר בפועל בנכס, במסגרת ההסכמות החוזיות - העיריה אינה מחויבת לתטכם זה, אינה צד לו וְהיא רשאית ואף מהויבת להטלת הארנונה על המחזיק בנכס בפועל.
7
.0
.1
.2
מכאן, שהמחלוקת שנתגלעה בין הצדדים בדבר השאלה האם העורר לקח על עצמו במסגרת הסכם ההפעלה לשלם ארנונה אם לאו, ואשר בה התמקדו מרבית החקירות -אינה הסוגיה המהותית בהתלטתנו, כך גם הטענות בדבר ה''מניעי' להחלטת המשיבה להתחיל ולחייב את העורר - אינן רלבנטיות, אלא בעיקר עלינו לבחון את הסכם ההפעלה על מנת להבין ממנו מהות הזכויות שניתנו לעורר והאם הם מביאות אותו בגדר ''מחזיק'' ובנדר ''בעל הזיקה הקרובה ביותר'' לנכס, אם לאו.
כך גם פסק הדין - עיון בפסק הדין מעלה, כי קביעת בית המשפט הנכבד כי התייב בארנונה הנו העורר לא התבסס על בינת מירב הזיקות אלא התבסס על בחינת היחטים התוגיים בין הצדדים, תוך שניתן משקל מכריע להסכמות העורר ליטול על עצמו את תשלומי תארנונה (ראו עמי 4-5 לפסהייד). מכאן, שנימוקי פסק הדין אעם י'ארנונאייםיי אלא במישור החוזי - כלומר לא בגדר הסמכויות שניתנו לנו בט' 3 לתוק הערר. נוכיר כי המשיבה אף לא היתה צד להליך אה. על כן החלטתנו לא תיבנה מפסק דין וּה.
לצורך הכרעה בשאלה מיהו המחזיק בנכס ובעל מירב הציקות, נפנה לבחינת הסכם ההפעלה. בראש ובראשונה נציין לגבי הסכם וה, כי על אף הכתרתו במלים ''הסכם הפעלות השוק העירוני בנצרת עילית'יי - להבדיל מכותרת כגון ''הסכם שכירות'י - אין בכך די ועלינו ללמוד על מהות השימוש שעושה העוררת בנכטים מתוכנו של ההסכם ומהותו.
נפנה בהקשר גה להלכה הפסוקה, בה נקבע וה מכבר, כי אי נסיטה במונח יישוכריי אן מחויקיי במסגרת הסכם אלא במונח כגון ייבר רשותיי "יאלנה שולכת את האפשלות שהעוללת תהיה מתזיקה ובי הבחינת האם המדובר במחזיק תיעשה ע"י בחינת נסיבות המקרה לגופן -ראו לעניין וח למשל עייש (חי) 199/00 חברת מ.א.ר בע"מ נ' מנהלת הארנונה בעירית נצרת עילית (פורסם באתר נבו) (להלן: ''פס'/ד מ.א.ר") -
שם נקבע כי חברה העוסקת במתן שרותי הדמייה רפואיים אשר התקשרה בהסכם עס משרד הבריאות במטגרתו הוקצְה לה שטח בין כותלי בית התולים הממשלתי במסגרתו ניתן לה רישיון להפעיל מכון לאבתון טומוגרְפי ממוחשב - כי על אף הגדרתה כברת רשות בלבד, יש לראות בה כמתויקה בנכס ואף דחה את הטענה כי יש לראות בה דיירת משנת,
על כן, ממילא אלו במונחים שננסטו בהטכט ההפעלה ובפרט העובדה שהוא לא הוכתר כייהסכם שכירות'"י, להוות בפיס להכרעה האם העורר הוא מחזיק בנכס.
ולגבי מהותו של ההסכם - מעיון מעמיק שערכנו בהסכם, מצאנו כי לכל הדעות יש בוכויות שהוענקו לעורר ובהתחייבויות שלקת על עצמו - להביאו בגדר יימתויקיי ואף בגדר בעל י'הויקה הקרובה בלותריי.
ראשית נפנה לסעיפים בדבר מהות הגכות הניתנת לעורר - העורר קיבל את הזכות להפעיל את השוק באופן קבוע בימים אי+ה' (לאחר מכן הוסף גם לוס ג'), בין השעות 9:00 -22:00 (ראו סי 7.1). בפרט שימו לב לאחריות וההתחייבויות שלוקת על עצמו העורר במסגרת וכות זו -- עליו לוודא שכל הסותרים יפסיקו את המכירה עד!שעה 22:00 (סי 7.3) וכי עד השעה 24:00 בכל יום בו יופעל חשוק יהיה השוק נקי ומסודר (סי 7.4), ולוודא|כי בכל לוס תימכר בשוק סחורה מסוג מסוים בלבד (ראו סי 8),
עוד ראו התתייבות העורר להיות אתראי לביטחון השוק (ס' 15), תובתו להעטיק קצין ביטחון אשר ישמש כפקת וסדרן (ס' 16), מאבטחים ובמידת הצורך אף להעסיק שוטר ממשטרת ישראל (סי 17-18), התתייבותו להעסיק 4 עובדי ניקיון על חשבונו, לתחזק באופן שוטף את השוק ומתקניו (סי 24) ועוד.
3
6
.5
. עוד ובמיוחד תופנה תשומת הלב לסעיפים המחייבים נוכחותו הפיזית של העורר בשוק בכל שעות
פעילותו וגם לאחריהן והדואגיס לוודא ''שליטתו של העורר בכל הנעשה בשוק'י -- ראו סי 10 המחייב את העורר להיות נוכת בשוק שעה לפני פתיחתו ועד שעה לאחר סגירתו '/באופן רצוףיי, או סי 12 שמחייבו להתקין עמדת שליטה במרכו השוק עם שלט יימודיעין'י, סי 13 חהמטיל על העורר האחריות להתקין שלטי דרכי מילוטו, ראו סי 20 בו מתחייב העורר להתקין מערכת כריוה שתשמש '2צ170 שליטה בשוק העללונ יי,
ועוד ראו התחייבות העורר לנהל את השוק באופן בלעדי ויילא לשתף אחר או אחריט בהחזקת ו/או בהפעלת ו/או בניהול השוק העירונייי (ס' 24.6) -נפנה במלוחד ללשון ייהתוקתי' שננקטה בסי זה --המורה מפורשות על מָהות הזכות שקיבל העורר -הוכות להחציק. עוד נפנה להתתייבות העורר 'לפצות ללא יוצא מן הכלל כל מק גוף או רכוש שייגלס לכל אדם או גוף בקשר ישי או עקיף כתוצאה מהשימוש בשוק העדונ יי (סי 1 וכן התחליבות נוספת בקשר לכל נזק לרכוש ו/או לכל אדם בשוק או בסביבתו (ס' 40).
בל אלה לטעמנו מהווים סממנים מובהקים לחזקה ושליטה של העורר בשוק, המהווים לכל הדעות שימוש בפועל והנאה בפועל משירותי העיריה בגון תאורה, ניקוז ועוד והמציביס את העורר כבעל 'יהזיקה
הקרובה ביותר!' אליו.
. שונה הדבר מהעובדות שהיוו הבסיט לפסיקת כבי הש' נורית אחיטוב בעמיינ 139/07 איכות קייטרינג
שולף (1997) בע'/מ נ' מועצה אזורית אפעל -- מנהל הארנונה (פורסם בנבו) -שם קבע ביהמייש כי קבלן עצמאי שנשכר/על ידי הסמינר יילביצוע שירותי מזון לסועדים בחדר האוכליי שבסמינר אינו המחזיק בנכט - וואת על בסיס הוראות ההסכם שנחתם בין נותן השירותים שם לתברה מפעילת הסמינר שכונה ייהמומין"י בו צוין, בין היתר, כי מתן השירותים ייקבע ולינתן בהתאם למה שייקבע המומין, יינתן אך ורק למפעיל וכך גם הציוד שהושאל ישמש רק עבור הכנת אוכל עבור הסמינר, כך גס הסמינר שילם לקייטרינג תמורה עבור שירותיו (ראו טי 10 לפסהייד) -מצב הפוך מהמקרה כאן.
ראו אף ט' 110' לפסהייד בו צוין כי המזמין יישא בתשלומי ההוצאות הכרוכות בהפעלת תדר האוכל ובכלל ה תשלומי הגו, חשמל, מים, הספסת מים חמים והסקה, הספקת ממטוג אויר ועוד -לעומת המקרה שבפנינו בו העורר נושא בכל ההוצאות הכרוכות בהפעלת השוק (ראו הסעיפים שהובאו לעיל וכן טי 28 להסכם) ולא רק ואת -אלא גם נושא באחריות לכל הנזקים שעשויים להיגרם מהפעלתר.
מכאן, שעל דרך האבחנה ניתן ללמוד גם מפסייד וה על מעמדו של העורר כיימחציקיי.
בפרט, לא ניתן להתעלם מכך שהעורר נוכח פיזית בנכס, בכל השעות בהן הוא פועל ומחויב לפי ההטכט להיות נוכח בו, ולא רק בשעות הפעלתו אלא גם שעה לפנל פתיחתו וגם לאחד סגירונו. וזאת רק על פי ההטכם, לא מן הנמנע כי בפועל פעילות השוק מתחילה אף קודם לשעה לפני פתיחתו ו/או מסתיימת מאותר יותר משעה אחרל סגירתו - טענה זו עלתה בדיון המקדמי ולא נזכר דבר בתצהיר המכחלש זאת.
יפים לעניין זה קביעות ביהמייש העליון בפטייד עירית ראשון לציון שהובא לעיל - שם נקבע כי המדינה (משרד הבריאות) היא בעלת הזיקה הקרובה ביותר לנכס-תחנת טיפת חלב -לעומת העיריה שהנה בעלת המבנה והקצתה אותו למדינה לצורך הפעלת תחנת טיפת חלב, והגס שהעיריה משתתפת במימון הוצאות התפעול של הנכש ואף בעלת סמכויות לבצע חלק מהשירותים במקוט בעצמה וליטול אותם מהמדינה (מה שלא קיים בענייננו) -וואת מהנימוק כי המדינה היא זו אשר נמצאת פיזית בנכס, היא זו שמספקת את
.6
.7
.8
שירותי הבריאות בפועל והיא זו שמחזיקה בנכס הלכה למעשה, ומכאן שהיא זו הנהנית בפועל
מהשירותים המוענקים לנכסי -מתוקף היותה 'יהמתזיקה למעשהלי:
'"אמנם לעידייה נתונה סמכות על פי סעיף 29(249) לפקודת העידיות ליטול חלק במתן שירותי בריָאות. אולם, נוכת רשימת העובדות המוסכמות שהגדידו הצדדים במהלך הדיון בפני בית משפט השלום, נדאה שאי מקום במקרת דנן לטענת כאילו שידרותי הבליאות לאם [2ע2, סופקו בתחנות באמצעות העילייה ולא על "די המדינת. נוכח זיקה זו ניתן בהחלט לומר כי בפנינו אחד המקדים המנבהקים שבהם קיימת הצדקה לתייב את המדינה באלנונה משום שהיא זו הַנהָנית בפועל, כמשתמשת בנכסים, ממכלול הש:רותים ובהם פינוי אשפה, תאורה, ניקוז ושירותי תשתית נוספים, אותם מעניקה העירייה לתחנות מתוקף תפקידה כרשות מקומית...נכונות העיריה לקדם שילותים שונים הניתנים לציבור בנכטים הנמצאים בתחום שיפוטתה על 37 של השתתכות במימון תפעולם אינה יכועה להתפרש כתזקה משותפת שלה באותם נכסים יחד עס הגורם העושה שימנש בנכס והמחזיק בו למעשק/י. (ההדגשה שלנו).
הדברים מדברים בעד עצמם וכאילו נאמרו ישירות לענייננו, ורלבנטיים אף מקל וחומר -שכן במקרה שלפנינו התברה לפיתוח כלל אינה משתתפתת בהוצאות, נהפוך הוא -במסגרת הסכם ההפעלה לקת על
עצמו העורר את כל ההוצאות הקשורות בהפעלת השוק ואף האחריות לכל הנוקים.
יפים לעניין ה גס הדברים האמורים בעתיימ (תי) 15316-09-10 קל בניין בעמ' נ' עיריית באקה ג'ת, (פורסם בנבו) - שס בית המשפט דחה עתירה על שומת ארנונה שהוצאה לחברה המחציקה ומפעילה מכון טיפול שפכים שמשרת את תושבי באקה-גית. נקבע, כי העותרת היא ייהמתזיקהיי בנכס, חרף טענתה כי מי שמחציק בפועל במכון הוא העירייה וכי היא בנתה את המתקן והפעילה אותו רק כקבלן עבור העירייה, וזאת מכח המחזיק בנכט בפועל ולמעשה.
פטיקה גו מקבָּלת רלבנטיות נוספת נוכח התמורה שמשלסם העורר על הפעלת השוק - ראו סי 22.1 -בו נקבעו דמי הפעלה שנתיים בסך 520,500 ₪ - לכל הדעות המדובר בסכום משמעותי אשר משקף את מהות התמורה הניתנת בגינו ואת היקף הוכולות המשמעותיות בנכס הנלתנות לעורר בגינו.
לעניין צה נפנח) שוב לפסייד מ.א.ר שהובא לעיל -ראוי לציין ולהדגיש כי באותו המקרה הכיר ביהמייש בעוררת כבעלו הזיקה הקרובה ביותר לנכס וכמתזיקה בנכס ואף דחה טענת דייר משנה, וואת על אף שההרשאה שנלתנה לאותה עוררת ניתנה ללא כל תמורה - להבדיל מהמקרה שלפנינו בו ההרשאת ניתנה כנגד תשלום תמורה, ותמורת ניכרות (חצי מיליון ₪ לשנה)- לאור דברים אלו לטעמנו להלכה זו רלבנטיות לענייננו מקל וחומר.
מכל אלה, שוכנענו כי לפי כל הסממנים, העורר הוא מחזיק בפועל בנכס, עושה בו שימוש בפועל ולכל הדעות הנו בעל/יימירב הויקותיי לנכס ולא מצאנו כי התברה לפיתוח בתחרות על בעל מירב הגיקות גוברת על העורר, כלל ועיקר.
נוסיף, כי מסקנתנו אלו מבחינת הסכם ההפעלה, לא נטתרו על ידי העדויות שהובאו מטעם העורר וגם לא מחקירת המשיבה. כפי שציינו לעיל, הצדדים בחרו למקד את מרבית טענותיהם וראלותיהם בסוגיות שאינן רלבנטיות לערכאה זו, ובפרט -- ראיות בנוגע לכוונות הצדדים (הצעת העורר והמכרו עצמו), לטענת ההסתמכות, שלנוי מצב לרעה והתרשלות ומניעים ורים בהטלת החיוב (ההסכמים מהשניט שקדמו להסכם ההפעלה, עדותם של עדי ברקו והגבי פשקוב) וכוי.
10
.10
1
2
כך, שבנוגע לשאלה הרלבנטית המרכצית -- מהות השימוש שעושה העורר בנכט -פרט להסכם ההפעלה לא הובאו על ידל העורר --שהנטל בהליך זה מוטל על שכמו - בל ראלות, ובפרט - לא הוגש כל תצהיר מטעם העורר עצמו - עובדה אשר לא ניתן להתעלם ממנה ושלא לייחס לה משקל.
ההתייחסות היתידה הקיימת לסוגיה זו בראיות העורר הנה בחלק קטן מתצהירו של מר רבייב -שעד עכשיו לא הובהר ובוודאי שלא הוכח, מהי זיקתו לנכס ולעורר -הוא אמנם טען בדיון המקדמי כי חוא יימנהל השוקוי -אולם עובדה זו לא צוינה בתצהירו ולא נתמכה בשום צורה, גס הטענה כי נבצר מהעורר להעיד בשל מצבו הבריאותי לא צוינה בתצהיר ולא נתמכה בשום ראיה, כך שממילא המשקל שיש לייחט לתצהירו ועדותו של מר רבייב הנו נמוך, ונמוך עוד יותר נוכח ההימנעות מהעדתו של העורר עצמו.
ראו לעניין זה ההלכה הפסוקה, לפיה הימנעות מהעדת עד רלבנטי יש לוקוף לחובת הצד שנמנע מהעדתו ולכל הפחות להפחית ממשסל עדיו האתרים -ראו לעניין זה למשל האמור בעניין 22476/05 שם טוב
מזרחי נ' דליה אור בבימייש השלום בת'יא יפו - בו נקבע בל:
%הכלק המשפטי קובע, כי הימנעות מזימונו של עד נחוץ, יש בה כדי להביא למטקנה ולפיה, לו הובאה עדות זו היה בה כדי לפעול לרעתו של מי שנמנע מלהציגה, על ההימנעות מהבאת לאיה כיוצרת חזקה דאייתית עיין ב- ת,א, (י-ם) 1555/97 הכנסיה האתיופית נ: שמחת גדרפמן ועייא 548/78 נועה שרון ני לוסף לול,
. ואולם, מכל מקום, ממילא לא נמצא בתצהירו או בעדותו של מר רביב דבר הממעיט ממשקלן של מסקנותינו מבחינת הסכם ההפעלה. מרבית החלק הרלבנטי בתצהיר מהווה תזרה על האמור בהסכם ההפעלה ואלו בסי 9 לתצהיר צוין כי בימי א' פועלים בשוק כ-220 דוכנים המהווים כמחצית משטת השוק
ובימי ג', ה' -כ-92 דוכנים - דברים אלה לא נתמכו בכל מסמך שהוא כולל רשימת הסוחרים וממילא אין בהם די כדי לסתור את האמור בהטכם ההפעלח.
מכאן, שמסקנתנו מניתוח הסכם ההפעלה, לפית העורר הוא המחויק בנכס, לא נסתרה על ידי ראיות ועדי העורר ובוודאי|שחיעדר עדותו של תעורר אינה מוסיפה לטענתו.
למסקנתנו או מצטרפת כתיווק נוסף, קביעתו של בית המשפט הנכבד כי ביחטים החוגיים בין העורר לחברה לפיתוח! העורר לקח על עצמו את החובה לשלם ארנונה - כפרמטר נוסף המתזק מעמדו כמחגיק.
ללא ספס העובדה שהעורר ראה עצמו כמי שעליו חלה חובה או והטכים לקבל על עצמו חובה גו מהווה סממן נוטף לכך שגם הוא ראה עצמו כמחזיק בנכסי.
בטרם טיום נציין, כי לא נעלמה מעינינו העובדה שהחזקה בשוק ניתנה לעורר לא בכל ימות השבוע אלא רק בימי אי ג', הי וכי במסגרת הסכם ההפעלה התתייב העורר לאפשר לחברה לפיתוח האפשרות להפעיל את השוק בימים האחרים (ראו סי 24.17), ואולם, בשים לב למידת השליטה של העורר בשוק בימי הפעלתו בצירוף לנוכחותו במקום בפועל ובשים לב לכך שלא הובאו בפנינו ראיות על הפעלתו בפועל של השוק על ידי החברה לפיתות בימים האחרים --לא מן הנמנע כי עדיין בהפעלת מבחן ''מירב הציקות'י, עדיין גובר העוהר על התברה לפיתוח גס בימים האחרים, אולם, מאחר והמשיבה חייבה את העורר רק בגין הימים בהם פועל השוק בהתאם להסכם ההפעלה --ממילא איננו נדרשים להכריע בכך וממילא נמצא כי בימים אלה העורר הנו בעל מירב הציקות והמחזיק בנכס.
אשר על כן, לאור כל דברים לו, אנו קובעים כי לכל הדעות הוכת, ובהתאם למבחני הפסיקה שנקבעו והובאו לעיל, כי העורר הוא היימחציקיי בנכטים. על כן, נדתית טענתה זו,
11
ב. דיון בטענת הטעויות בטכום החיוב:
.3
4
.5
.6
7
.8
כאמור, טענה נוספת של העוררת הנה כי מפתת קביעת היקף החיוב, אשר התבסט על 50% משטחו באופן תואט להיקף חימים בהם פועל השוק, הנו שגוי וכי יש לקחת בתשבון הפחתות נוספות כגון ימי תג, ימל גשם, שעות הלילה ולמעשה לטענתה יש לחייב אך ורק על בטיס השעות בהן פועל השוק בפועל בהתאם להטכםו ההפעלה, קרי - 52 שבועות בשנה כפול 13 שעות בכל יום לחלק ל-365 ימים בשנה כפול 24 שעות -מח שמביא לתוצאה של חיוב בהיקף של 23% ולא 50% כפי שביצעה המשיבה. מתוצאה זו טוען העורר כי יש אף להפחית בימים גי, הי חלק יחסי בגין תפוסה חלקית (כמות נטענת נמוכה יותר של סותרים).
אין בידינו לקבל טענה זו של העורר. הלכה פסוקה היא, כי יש לפרש את דיני הארנונה באופן שיימנע ריבוי מחלוקות ויימנע סרבול תהליך הטלת השומה וייצור קשיי פיקוח מעשיים על היקפי השימוש תוך הטלת נטל בלתי טביר על הרשות (ראו לעניין גה למשל עייא 7975/98 אחוזת ראשונים רובינשטיין מי עיריית ראשון לציון, תק-על 3, 1478) או למשל הייפ 1998/92 אולמי טקסידו אולמות ואירועים בע''מ נ' עירית תל אביב (פורסט בנבו) - הדברים שס נאמרו בהקשר של פיצול חיובו של נכס, אך לטעמנו רלבנטיים גס לענליננו).
טענה מעין וו של העורר, אינה יכולה להיות רלבנטית רק במקרה שלפנינו, אלא יש בה רלבנטיות כמעט לכל נישום עסקי, למעט נישום המפעיל את עסקו 24 שעות ביממה ו-365 ימים בשנה. כמעט כל עסק פועל בשעות פתיחה מסוימות ולא במשך 24 שעות. רוב העסקים לא פועלים בשבתות וחגים, חלק מהעסקים אינם פעילים בשעות הצהריים וכיוצא בות,
יתרח מכך, אם נלך לפי שיטתו של העורר -הרי שהעורר מפעיל את השוק החל משעות הבוקר המוקדמות ונמצא במקום עד השעה 24:00 - בכך לכל הדעות דווקא שעות הפעילות שלו ארוכות משמעותית מרוב בתי העטק -כגון חנויות שנסגרות רובן בשעה 20:00, אם לא קודם לכך. עסקים רבים גם סגורים בשעות הצהריים. משהדי מקצועות חופשלים רבים נסגרים בשעות אתהייצ וכיוצא בוח - מכל אלה עולה כי טענת העוררת אינה ישימה ברמה הפרקטית ואם כבר אזי יישומה מצדיק חיובו באופן מלא לעומת אחרים.
לכל ואת מצטרף חוסר היכולת המעשי של המשיבה לפקח על היקפי שימוש משתנים ושעות סגירה ופתיחה משתנות ונטענות בכל עסק ועסק -ווהו הנטל שיוטל עליה כתוצאה מקבלת טענה מסוג זת.
חיווק נוסף למסקנתנו זו - ומקל וחומר - אנו מוצאים בהלכה הפסוקה בנושא יימחציק עונונייי - מחזיק אשר לאור טוג עיסוקו עושה שימוש בפועל בנכס רק בתקופה מסוימת בשנה - כגון בית אריוה הפועל רק בתקופת הקטיף, בריכת שחייה פתותה הפועלת רק בקיצ ( 34145-10-13 ב''ה פול קלאב בעי/מ נ' עירית באר שבע (פורסם בנבו) או מפעל לייצור מצות הפועל רק בסביבותת חג הפסח - עי'א 1130/90 חברת מצות
ישראל בע''מ נ! עירית פונח תקווה (פורסם בנבו) -- שס נפסק כל:
*שימוש חוזך בבניין בעונה או בתקופת מסוימת בשנה (כגון, שימוש במחסנים בחג הפסח, שימוש בבניין כבית|אדיזה בתקופת הקטיף, שימוש בדירה כדירת קיץ או חורף) מהנוה שימוש כבנייץ במובן הולאות הפקודה בכל השנת, היינו גם כות בהן אין בבניין נוכחות בפועל של המחזיק או שימוש פעיל בו... מחזיק, הבוחד משיקוליו להפעיל בניין 2 סירוגין, משתמש גו בכל תקופת ההתזקה .> (ההדגשות שלנו).
לטעמנו, לדבריט רלבנטיות גס לנסיבות שלפנינו ואף מקל ותומר -שכן בדוגמאות שהובאו לעיל דובר בעסקים שבמשך מרבית ימי השנה אינם פועלים כלל. לכשנמצא על פי מבחן מירב הזיקות כי העורר הוא
12
בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס, יש לחייבו כמחציק בנכס באופן מלא ואין לחטיל על חמשיבה נטל בלוני סביר בדמות,עריכת חישובים דקדקניים כפי שביצע העורר.
9. לסיום הדיון: בטענה צו נציין, כי גס כאן לא נעלמה מעינינו העובדה שלפי הסכם ההפעלה קיבל העורר
זכות להפעיל/את השוק רק בימי א', ג', ח', אך למרות ואת, ובשים לב לרציונל מניעת האדרת המחלוקות
וסרבול תהליך התיוב, מצאנו כי החיוב בו נקטה המשיבה סביר וחגיוני. נוסיף ונזכיר, כי כפי שציינו לעיל,
ן כי בהתאם להיקף זכויות החוקה והתזקה בפועל של העורר, איננו בטותים שבנסיבות המקרה אין מקום
| לתיוב העורר:במלוא השטח, ואולם, מאחר וטענה או אינה עומדת בפנינו להכרעה ובוודאי שלא נשמעו | ראיות לגביה - לא נכריע בח,
איננו רואים גם בעיה עם כך שהמדובר במקרה תטר תקדים של חיוב בהיקף חלקי, כפי שהודתה המשיבה
בחקירתה. המשיבה נתקלה בנטיבות מיוחדות וחדשות והחליטה לנהוג באופן יצירתי ולבצע חיוב לחסי
| אשר תואם את היקף ימי השימוש. לטעמנו, בנסיבות המקרה -החלטתה זו של המשיבה מהווה פתרון
| יצירתי טביר אשר יוצר איזון ראוי. לעניין קבלת פתרון יצירתי המבוסס על חלוקת החיוב כפתרון סביר וראוי בנטיבות של תזקה בחלקים מטוימים מנכט ראו למשל האמור בסי 10 בפסק הדין בעת'ימ -16155 4 גרינברג ואח' נ' מנהל הארנונה בעיריית נתניה ואח' (פורסם בנבו).
0. כך גס באשר לטענה בדבר הפחתת השטת היילא מנוצליי כנטען, בימי גי הי -ראשית כפי שציינו לעיל, לא
שוכנענו באש לטענות אלה ברמה העובדתית -- לא נטען באופן ברור למה משמשים בדיוק אותם יישטחיס מתים'י וכי אכן לא נעשה בהם כל שימוש שהוא על ידי מאן דהוא בומן פעילות השוק. כך גם, טענות אלו נטענו בעלמא ועל ידי מי שלא הוברר מהי זיקתו לעורר ומבלי שהובא העורר עצמו למתן עדות.
כך שממילא המשקל שניתן לייח לטענות אלו הנו נמוך.
ואולם, גם אס היינו מקבלים אותן, אין בהן כדי להצדיק הפחתת שטת זה מהחיוב. הרי בכל עסק לא מנוצל כל מטר,ומטר מהשטת וישנם שטחים יימתים" --לא יעלה על הדעת להפחית כל מטר ומטר שאינו מנוצל וגם כאן ישנה רלבנטיות לפסיקה בדבר הצורך להימנע מהאדרת הטכטוכים וסרבול תהליך הטלת השומה וגם קבלת טענה או משמעה הטלת נטל בלתי סביר על המשיבה.
ובאשר לחיוב שטחים נטענים אלה כיימעבריםיי -כפי שצוין לעיל -טענה זו נדחתה מחמת העלאתה לראשונה בתצהירו של מר רביב, אך מעבר לכך - כאמור, טענה גו הועלתה בכלליות ובסתמיות ומבלי שהובאה כל ראיה המאפשרת בחינתה באופן רציני, כל זאת כאשר נטל ההוכחה על שכמי העורר,
1. אשר על כן, נדחית טענה זו.
סיכום ומסקנות:
2. אשר על כן, לאור כל האמור לעיל, הערר נדחה בואת.
3. אנו מתליבים את העורר לשלם למשיבה הוצאות בסך של 0 ₪ ואת תוך 30 יום מהיום כי אחרת סכום
זה יישא הפרשי הצמדה וריבית עד התשלוט המלא בפועל.
3
4. בהתאם לתקנה 0) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (סדרי דין בפני וועדת
הערר), התשלייו -1977, קיימת זכות ערעור על התלטה זו, לפנל בית המשפט לעניינים מנהליים בנצרת | וזאת תוך 85 יום מיום מסירת ההחלטת.
5. בהתאם להוהאת תקנה 20 (ג) לתקנות הרשויות המקומי
ות (ערר על קביעו ארנונה כללית) (סדרי דין
בוועדות הערר), התשלייו -1977, החלטה גו תפו
רסם באתר האינטרנט של עיריית נצרת עילית, וואת תוך 10 ימים מיום הגעת ההחלטה לצדדים. הצדדים יוכלו לחביע את התנגדותם לפרסום ההחלטה בתוך 5 ימים מיום קבּלת ההחלטה ותינתן החלטה בהתאם.
ניתן חלום, 29.11.2015
(צ /
עו'יד איהאָבטח'מיני מר משה תום בהן עו"ד רות
ו יו'ע,הוןעדה | חבר הוועדה חברת הוועדה
14