ועדת ערר לענייני ארנונה מס 0
בפני הוועדה לעררי ארנונה (מספרי העררים רשומים ליד שמות העוררות)
שליד עיריית נצרת עילית
בפני וועדת הערר: עו'"'ד איהאב סח'ניני -- יו'יר הועדה
מר משה תוטיה כהן - חבר הועדה
עו'יד רות שמש- חברת הועדה
בעניין שבין: 1. גלי סופרסטור עררים מט' 18/13, 11/12, 31/11, 29/16 2 גולף -עררים מס' 19/13, 15/12, 31/14
3 אייץ אנד או עררים מס' 13/13, 14/12, 1/12, 30/11, 6/14
4. בסט ביי עררים מס' 17/13, 10/12, 32/11, 28/14
5. אופטיקה הלפרין עררים מס' 19/12, 12/11, 27/08, 16/13
6. אופטיקה הלפרין עררים מס' 9/14, 24/13, 20/12, 7/14
7 מטעי נצרת יזמות עררים מס' 20/13, 7/12, 40/11, 8/14
8. בריל פאשן בע''מ ערר מס' 22/14
כולם ע"י בייכ עוהייד ארז טל ואת העוררות
-נגד.
מנהלת הארנונה של עיריית נצרת עילית
ע"י בייכ עוהייד אולגה גורדון ו/או מורן ברדה מלכה ואחי המשיבת
החלטת
רקע בללי:
1. בראשית הדברים נציין, כי עררים אלה נשמעו בשלב ראשון בפני הרכב שונה מההרכב הנוכתי, בראשותו של מר
אריה להב. במסגרת הדיון מיום 27.11.14 נתנו הצדדים הטכמתס להמשך שמיעת העררים בפני ההרכב הנוכתי, לאיחוד הדיון בכל העררים שבנדון ומתן החלטה מאוחדת בנוגע לכולם לאחר הגשת סיכומים. בהתאם, ניתנת
החלטה זו על ידי הרכב זה.
2 העוררות מחזיקות ומפעילות חנויות בתחום שיפוטה של המשיבה, חלקן בקניון הידוע כייקניון לב העיריי (להלן : ייהקניון') וחלקן במרכו המסתרי הידוע כיימתחם דודגי סנטריי (להלן : 'יהמרכז המסחרליי).
3 העוררות חויבו בגין התזקתן בחנויות אשר בקניון ובמרכז המסחרי. במסגרת חיוב זה חויבו העוררת הן בגין שטח החנות עצמה בה הן מחזיקות (להלן: ייהשטת העיקרייי) וכן בנוסף בחלק יחסי בגין חלקן היתסי בשטחים הציבורייסם שבקניון ובמרכוּ המסחרי (להלן : *שטח ההעמסתי).
4. העוררות הגישו שורה של עררים בגין חיובן בגין שטח ההעמטה והעלו במסגרת כל העררים טענות זהות
במהותן. בהתאם, כאמור לעיל, במסגרת הדיון שהתקיים ביום 27.11.14, הסכימו הצדדים לאחד את חדיון בכל העררים, הגשת סיכומים ומתן החלטה מאוחדת בכל העררים.
5. עיון בסיכומי הצדדים עולה כי הם העמידו בפנינו שתי טוגיות להכרעה בכל הנוגע לחנויות בקניון וסוגיות
נוספות בכל הנוגע לחנולות במתחם המסחרל:
הראשונה לגבי הקניון, לפיה אין לחייב כלל את העוררות בגין שטחי ההעמסה משום שבעלי הקניון חנו בעל הזיקה הקרובה ביותר לשטחי ההעמסה ולא העוררות. לתמיכה מפנות העוררות בין היתר לרעייא 9368/96 מליסרון בע'יימ ני עיריית קרית ביאליק, פייד נה(1) 156 (להלן: ייפס'יד מליסרון"'). העוררות מוסיפות בהקשר אה טענה נוספת, בייהערת אגביי (ראו סי 25 לטיכומיהן), לפיה קיים חלק, אותו העוררות מסמנות בצבע כתום על גבי התשריט של כלל שטתי הקניון אותו הגישה המשיבה בכתבי תשובתה לעררים (להלן: 'יהתשריטיי), אשר נטען כי קיים לגביו מחזיק ילחודי, חברת החשמל, ועל כן אין לראות בו כשטח ציבורי.
לעומתן טוענת המשיבה, בראש ובראשונה, כי העוררות חויבו על בסיס הודעה מאת בעלי הקניון וזאת על בסיס הטכמת העוררות בהסכמי השכירות שלהן לחיות מחויבות ב-15% מהשטח העיקרי בגין שטחים משותפים, ועל כן מושתקות העוררות מלטעון טענה או ומכל מקום כל טענה יש להפנות לקניון.
מוסיפה וטוענת המשיבה, כי פסייד מליסרון אינו רלבנטי לייתחרותיי שבין מתזיקי חנויות לבעלי הקניון, אלא אותו המקרה עסק בשאלה האם המעברים בקניון הם יירחוביי הפטור מארנונה או שמא הט נכש בר חיוב כלפי בעלי הקניון -כאשר מחזיקי החנולות כלל לא היו צד להליך וכלל לא ייהתחרויי על בעל הזיקה הקרובה.
הטענה השניה לגבי הסניון - טענה חלופית של העוררות וככל שטענתן הראשונה לא תתקבל - גם אם יש לחייב את העוררות בשטח ההעמסה, הרי שמרבית שטת זה בא בגדר יימעבריסיי אשר יוחד להם סיווג בעל תעריף מופחת בטי 5 (ז) שבצו המסים של עירית נצרת עילית (לחלן: ייצו המסייטיי). יש להבחין בין *שטחים משותפים'י ובין שטחי יימעבריסיי עליהם חל סיווג ייחודי ומופחת ולא לחייב באופן גורף כל שטחי ההעמסה כשטחים משותפים שאינם יימעבריטיי ובכך להפוך את הסיווג יימעברים'י שבצו המסים לאות מתה. העוררות מסמנות על גבי התשריט מהם לטעמה יישטחיס משותפים'י, מהם יימעבריסיי וכן מסמנת את אותו חלק נוסף שנטען שמצוי בחוקה ייחודית של מחזיק אחר.
יצוין כבר כעת, כי העוררות אינן תולקות על הסכמתן לחיוב בגובה 15% מהשטח העיקרי בגין שטחי ההעמסה, אך טוענות כי 15% אלה מתייחסים לשטחים ציבוריים בכללותם ואינם מפרטים איוה חלק מהן הוא "ימעברים!י ואיוה "שטחים משותפיטיי ועדיין יש להפחית מהיסף זה את שטחי המעברים.
לעומתן טוענת המשיבה, כי ככלל ולפי צו המטים, בעלי הקניון הוא שצריך לחוב בשטחים המשותפים ובמעברים, אלא אס העביר הודעה לעירייה על היותם בחוקה של אחר. מכאן היא מסיקה, כי סיוג יימעבריםיי כלל אינו רלבנטי למחזיקי החנויות, גם מקום בו העביר הודעה כאמור בעלי הקניון אלא מדובר בסיווג הרלבנטי רק לבעלי הקניון. למעלה מן הצורך, ממילא משחתמו העוררות על הסכם לפיו הסכימו לחוב ב-15% משטח הנכס העיקרי בגין שטחים משותפים, ממילא הן מושתקות מלהעלות כל טענה בגין חיובן בהיקף וה.
נביין, כי בסיכומיה ובכתבי טענותיה המשיבה אינה מציינת מהם לשיטתה שטחי מעברים ומהם שטתים משותפים ולמעשה מעיוןו בתשריט עולה כי מלוא שטתי ההעמסה חויבו כיישטחים משותפים'י.
ובכל הנוגע למתחם המסתרי - ראשית טוענות העוררות כי קיים שטח קרקע שאינו בשימוש שחויב כשטח משותף שלא כדין ואשר בא בגדר שטחי מעבר הפטורים מחיוב לפי סי 5(ח) לצו המסים.
טענה נוספת הנה בנוגע לשטחי החניה שבמתחם המסחרי - לפיה יש להפתית מהחיוב שטחי החניות את שטחי המעבר שבתוך שטחי החניות.
והטענה השלישית, לפיה יש לבטל חיוב שטתים מקורים במתחם המסחרי, המשמשים כמעבר לכלל המבקרים במקום וואת מכח ס' 5(ח) לצו המסים.
דיון:
כאמור, העוררות אינן חולקות על אופן חישוב שטתי ההעמטה בהם חויבו -- על בסיס 15% מהשטת העיקרי שהן שוכרות ובהתאם להסכמי השכירות -ועל כן סוגיה זו אינה עומדת להכרעתנו. עיקר טענות העוררות בכל הנוגע לקניון מופנית לעצם חיובן בשטח ההעמטה וטוענות כי אינן בעלות הזּיקה הקרובה ביותר אלא בעלי הקניון, ולחלופין כי יש להפריד בין שטחי מעבר כפי שסומנו על ידן בתשריט ובין השטחים המשותפים. טענה נוספת הנה כי שטחים מסוימים אינם מצויים בתוקתן אלא בתוקה בלעדית של אחרים כגון חברת החשמל.
כאמור קיימות גם טענות בנוגע למרכז המסהרי.
להלן נדון בכל טענה בנפרד.
א. דיון בטענה לפיה בעלי קניון הם בעלי הזיקה הקרובה ביותר לשטחי ההעמסה:
6. בכל הנוגע לטענתן הראשית של העוררות בכל הנוגע לקניון- כי הן אינן בעלות הזיקה הקרובה ביותר לשטחי
ההעמסה אלא בעלי הקניון - נאמר כבר כעת, כי דין טענה זו לחידחות.
7 אכן צודקת בייכ המשיבה באבחון פסייד מליסרון ממקרה זה. באותו המקרה מחניקי החנויות בקניון כלל לא "יהשתתפויי בתחרות בעל הויקה הקרובה ביותר, אלא רק בעלת הקניון מול הציבור בכללותו. בעלת הקניון טענה כי המעבריט בקניון משמשים את הציבור בכללותו וכי אין לראות בה ינהנה עיקרייי באותם שטחים ועל כן יש לראות בהם כיירחוביי הפטור מארנונה. טענה זו נדחתה ונקבע, כי בתחרות בין הציבור הרחב לבעלת הקניון, בעלת הקניון היא היינהנה העיקרייי ובעלת הויקה הקרובה ביותר למעברים. כאמור, בעלי החנויות כלל לא היו צד לייתחרות'י או ועל כן אין ללמוד מפסק הדין שם כי בתחרות כצו גובר הקניון דווקא.
8 לעומת זאת, בפסיקה לא מועטה שניתנה לאחר פסייד מליטרון, במטגרתה כן התחרו מחציקי החנויות מול בעלי הקניון נקבע, כי מחזיקי החנויות הט בעלי הזיקה הקרובה ביותר לשטתי המעברים.
ראו לעניין זה למשל עמיינ 273-09 ת.5. תיאטראות נ' עירית גבעתיים (פורסם בנבו) (להלן: ייפסייד
ת*אטראותי):
**סעיף 8 לחוק ההסדרים קובע כי יש לחייב באדנונה את /המחזיקיי בנכס כהגדרתו בסעיף 1 לפקודת העיריות. בהימצא מספר מחזיקים לנכס מקטגוריות שונות, כמו בענליננו בעלים-
משכיר מול שוכרים, יש לתעדיף את זה מביניהם שהינו בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס והנהנה תעיקרי ממנו, כפי שנקבע בפרשת בתי גן...
...כך הדבר גם בענייננו. עובדת הלות הבעלים ואו חברת הניהול מי שמנהלים את הקנמון
3
0
ללבות את השטחים הציבוריים המשותפים בו, לא הופכת אותם לבעלי הזיקה הקרובת ביותד כשטחים אלה. מי שמקק לשטתים משותפים אלה על מנת לנהל את עסקו ועיתן שידות הולם וחוויה של בילוי במלכ; קניות, הס בעלי העסקים השוכרים שטתים בקניון.
קניון בעצט הגדרתו נועד לס פק מגוון שירותים תחת קורת גג אחת כחלק מהיותו מרכז בילוי. לא בכדי בחרו בעלי העסקים, לרבות בית הקוענוע, למקם את עסקם דנוקא בקניו גבעתיים על מנת ליהנות מהערך המוסף שמספק הקניון ללקוחותיתם והיותו גורם משיכת למספר 27 של קונים פוטנציאליים. תל מאותו עדד מוסף הוא אותם שטתים ציבורלים, ממילא כאשד מושכרים חלק משטתים ציבוריים אלה לשוכרים חיצוניים (כמו דוכנים), על בסיס מזדמן או קבוע, משלמים שוכרים אלה את חלקם בארנונה וזו מופחתת מתשלומיהם של השוכרים הקגועים בקניון לרבות המערערת.
לפיכך, בהיות השוכרים לדבות המערעלת בעלי תזיקה הקרובה ביותד לשטחים המשותפים
וכעל האינטלס הכלכלי באזורים אלת, יש לראות בהם /מחזיקי/ בנכס ומי שחב בתשלום
הארנונה בגינ?. (ההדגשות שלנו).
ראו לעניין וה גם עמיינ 171/06 מאוזנר י.ר. 1996 בע''ימ נ' מנהל הארנונה בעירית גבעתיים (פורסם בנבו)
(להלן: '"יפס'יד מאוזנריי), גם שם נקבע כי המחזיקים הנס בעלי הוּיקה הקרובה ביותר לשטחים הציבוריים בקניון, ולא חברת הניהול של הקניון.
בפסיקה זו ישנו היגיון רב, והיא עולה בקנה אחד עט כלל היסוד בחיוב בארנונה -לפיו יש להטילה על הנהנה בפועל מהנכס ובעל הזּיקה הקרובה ביותר אליו - גישה אשר נקבעה באותו עניין בית וגן אשר נוכר בפסייד תיאטראות לעיל, לפיה, בהגדרת יימחזיקיי, כוונתו של המחוקק חיתה לאבחן ולדרג את סוגי מתזיקים בינם ובין עצמם, כך שיחויב בארנונה בעל הויקה הסרובה ביותר לנכס במערכת הנסיבות שנוצרה :
*+המחוקק ביקש להדגיש כי בנוקטו בביטוי /'מחזיקיי אינו מתכוון דווקא למי שמוקנות לו הזכויות המשפטיות המקיפות ביותר לגבי הנכס, אלא למי שהוא, יחסית כמובן, בעל הזיקת הקרובה ביותד אל הנכס. זיקתו של הבעל לנכס, לצורך עניין זה, יכולה עהידחק למקום שני אס יש שוכר או בד-רשות או מחזיק באופן אחר, אולם היא שרירה וקיימת וראשונית כאשר אין גודם חוצץ, כאמור, והבעל נשאר בגפו מול הרשות/.
לעניין זה ראו: רייע 422/85 חברת בתי גן להשכרה בע"מ נ' עירית תל אביב יפו, פייד לייט (3) 341
ראו לעניין אה גם דבריו של בית המשפט העליון בעייא 8417/09 עירית ירושלים נ' ששון לוי (פורסם בנבו)
(להלן: ''פסי'יד ששון לוייי), שס קבע כי:
*יחבות האלנונה העיקרית בגין נכס כלשהו לעולם תחול, בהתאם לסעיף 8(א) לחוק ההסדרים,
על בע 2 הזיקה הקדובה ביותר לנכס, (אילו המחזיק או הבעלים המקורי יתיה חייב, בנוסף לכך,
מכוח הוראת סעיף 326, על למועד שבו תוא שולת הודעת לעילייה//. (ההדגשות שלנו).
הדברים יפים גם לענייננו. העוררות הנן המחזיקות בתנויות שונות בקניון והן המצויות בהן בפועל. הימצאות זו הנה למטרות כלכליות של הפקת רוות. לכל הדעות השטתים הציבוריים מסייעות באופן ישיר לאותן חנויות במיכסום רווחיהן ובמינוף היקף מכירותיהם. כפי שצוין בפסייד תיאטראות, לא בכדי בחרו העוררות למקט את חנויותיהן בקניון, וואת על מנת ליהנות ביתרונות הקניון ובנוחות ההגעה אליו, המושכים קונים רבים יותר. השטתים הציבוריים בקניוו מהווים חלם מהותי, הכרתי ובלתי נפרד מכל ואת דבר הממקמן כבעלות הויקה הקרובה ביותר לשטתים הציבוריים ולא את בעלת חקניון.
על כן, נדחית טענת העוררות בדבר עצם חיובן כבעלת הזיקה ביותר לשטחים הציבוריים ונקבע כי הן בעלות הוציקה הקרובה ביותר לשטחים הציבוריים ולא בעלת הקניון.
ב. דיון בטענת ''איני מחזיק'' לגבי השטחים הכתומים בשטח ההעמסה:
1. כאמור, העוררות טוענות לגבי השטתים שסומנו בכתוס בתשריט, כי הם אינם המחזיק בהם, אלא יש לגביהם
מחזיק ייחודי - חברת החשמל.
2. נאמר כבר כעת, כי אין בידנו לקבל את טענה זו. טענה זו הועלתה בכלליות ובסתמיות, כייהערת אגביי (ראו סי
5 לסיבומי העוררות) ולא רק שללא כל תימוכין אלא גם ללא כל הסבר ופירוט. לא עניין של מה בכך הוא לבטל חיוב של מחזיק מטוים ולהעבירו למחזיק אחר. אין לעשות זאת על בסיס טענה כללית וללא כל הסבר כפי שנעשה כאן.
להמחשת הדברים, ראו אופן העלאת הטענה בסיכומי העורות, ס' 25:
תערת אגב: ביחט לשטחים המוחזקים על ידי חברת החשמל, תטענה העוררות טענת '/אינני
מחזיקת'י.
הא ותו לא. אופן העלאת הטענה מדבר בעד עצמו ולדברים אף משנה משמעות בשים לב לכך שנטל הוכחה בהליך
זה מוטל על שכמן של העוררות - ראשית נפנה בהקשר זה להוראת סי 318 לפקודת העיריות [נוסח חדש] -לפיה
יהוו פנקטי המשיבה ראיה לכאורה לאמיתות תכנט -כדלקמן:
*יפנקסים הנחזים ככוללים ארנונה שנקבעה או שומה שנעשתתה לפי הפקודה יתקבלו -בלי כל ראיה -כדאייה לכאודה על קביעת הארנונה או על עשיית השומה ועל תקפןי.
עוד נזכיר את ייחזקת תקינות המנהליי לפיה "המעשה המנהלי נהנה 'מחזקת כשרוומי ולפיה כל פעולה מנהלית מוחזקת ככזו שנעשתה על פי הדין והמבקש לסתור זאה, עליו הנטל להוכיתיי (השוו: עתיימ 318/04 שאול עטיה ואח' נ' עירית באר שבע -פורסם בנבו).
ראו לעניין זה אף פסק דינו של כבי השי ביין בעייש 230/00 שירותי בריאות כללית נ' וועדת ערר ארנונה שבי ציון
(פורסט בנבו), שם נקבע כי נטל ההוכחה לטענות שהעלה העורר בפני וועדת הערר מוטל על שכמו וואת מכח
הוקת תקינות המנהל העומדת לטובת מנהל הארנונה.
ועוד נפנה בהקשר זה לפסיקת בתי המשפט -לפיה על הנישום המבקש לתקוף את חיובו במס מוטל נטל ההוכחה
לשבנע כי חויב שלא כדין - וראו לעניין זה למשל רעייא 1436/90 גיורא ארד נ' מנהל מע'ימ (פורסם באתר נבו).
למעלה מן הצורך נוסיף, כי ככל שכוונת העוררות כי יש לראות בחכרת התשמל כמחזיקה הבלעדית בחדרי
החשמל, איננו בטוחים כי טענה זו נכונה לגופה, שכן חדרי החשמל משרתים את כלל המחזיקים בקניון והכרהיים להם לצורך מימוש תכלית הנכסים. על כן, לא ברור מדוע יש לראות בהם ככאלה הנגרעים מהרכוש
המשותף, ואולם, כאמור, ללא כל פירוט והסבר ממילא דין הטענה להידחות.
על כן, מטקנתנו הנה כי טענה גו לא הוכחה וכי דינה להידחות.
ג. דיון בטענה החלופית - חיוב חלק משטחי ההעמסה ב''מעברים'י:
3. כאמור, במסגרת טענתן החלופית של העוררות טוענות הן כי המשיבה ראתה במלוא שטחי ההעמסה באופו
שרירותי כיישטחים משותפיסיי ולא סיווגה שום חלק מהם כיימעברים'י.
נאמר כבר כעת כי בטענה זּו לטעמנו צודקות העוררות ודינה להתקבל.
4. סי 8(א) לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנייג-1992 (להלן: 'חוק
ההסדרים') קובע כי:
2 מועצה תטיל בכל שנת כספים ארנונה כללית על הנכסים שבתחומה שאינם אדמת בנין;
הארנונה תחושב לפי יחידת שטת בהתאם לסוג הנכס, לשימושו ולמקומו ותשולם בידי המחזיק בנכס.
5. מכח סמכותה על פי סי 8 לחוק ההטדרים, התקינה עירית נצרת עילית את צו המסים (להלן: יצו המסיים"),
במסגרתו נקבעו כללי חיוב הארנונה בעיר נצרת עילית, ובכלל זה סעיף 5 שכותרתו: "הללק שטח ומכנת
לצורד צו המטים כל יי.
בעוד ס' 05ו) לצו המסים מתייחט לשטחים משותפים בכללותם, טי 05) לצו המסים מתייחס באופן ספציפי
למעברים - ראו להלן לשון סעיפים אלו:
5 שטחים משותפיט במבנה (עמ'יי היתד הבמיה) בין שהם רשומים כשטחים משותפים וביץ שאינם רשומים ו/או משמשיט לכמה מחזיקים באותו מבנה, יחויבו כדלקמן:
(/ במגורים - יתווספו לשטח החייב בארנונת של כל מחזיק, בהתאם להלקו היחסי באותם שטחים.
(0 במבנים שאינם למגורים, למשע: קניון, מדכז עסקי לרבות מדכז מכל טוג שהוא, יחויב בהם בעל הנכס, אלא אם כן הוא העביר את החזקה בהם לאחר/ים והודיע על כך לעורייה בכתב בצרוף ראית לדבר, לשביעות רצון העירייה.
9 השטחים המשותפים כאמור יתווספו לשטת שבתחוקת כל //מחזיקיי למעשת בנכס, כבעל או שוכר או בכל אופן אחר, בין אם משתמשים בו ובין אם לא משתמשיט בו.
5) מעצרים בקניון/מדכז מסחרי מקורה - מעברים המשמשים אך ודק למעבר חפשי של הציבור
ומצויים מחוץ לשטח המשרדים, השירותים והעסקים :הזיבו בארנונה.
ובהמשך צו המסים, נקבע התעריף שטומן 346 -- במסגרתו הוענק תעריף מופחת (לעומת התעריף שנקבע למבנים המשמשים לשירותים, משרדים ומסחר), לגבי יימעבריס בקניון / מרכז מסחריי.
6. עיון בלשון המפורשת לעיל של צו המסים מלמדת, כי חצו ביקש במפורש להבחין בין שטחיםו משותפים
בכללותם ובין שטתי מעברים - וזאת בכך שנקבע סיווג ספציפי למעברים בקניון. ניכר ברורות כי בכל הנוגע לשטחי מעברים ביקש מתקין הצו להקל על העסקים בקניון ולהעניק להם תעריף מופתת משמעותית מהטסיווג של שטח המסחר העיקרי.
7. לאור זאת ובשים לב לעובדה שבחיוב העוררות בשטחי העמסה לא נלקחו בחשבון כלל כל שטחי מעברים שהם,
אלא כלל שטח ההעמטה סווג כשטחים משותפים -עולה כי המשיבה לא פעלה בהתאם להוראות צו המסים
6
.8
9
.20
21
1
ולמעשה התעלמה מקיומו של סי 05) לחלוטיר. גם אם יש מחלוקת האט שטח מטוים כגון לובי או מעלית הס שטחי מעבר (הגם שלא ברור לנו מדוע אינסם שטחי מעבר), לכל הפתות חלק מכלל שטחי ההעמסה היו צריכים להיות בגדר מעברים, אך בכך ששום חלק לא סווג כמעבר אומר שהוראת צו המסים שבסי 5(ו) לא יושמה.
ראו גם תשובתה של נציגת המשיבה, מנהלת הגבייה הגבי אינה אברך, בדיון מיום 27.11.14, משנשאלה מהם
לשיטתה יימעבריםיי --על כך השיבה כי:
לעו/ד טע: מה זה מעבר? תעני לפרוטוקול מה זה מעבר
גב אינה: זה העמסה של שטת משותף?/,
מתשובה זו עולה כי גס המשיבה עצמה אינה מבתינה בין שטחי מעבר לשטתים משותפים.
נוסיף, כי לא מקובלת עלינו כלל ועיקר טענת המשיבה כי סיווג המעברים אינו רלבנטי למחזיקים אלא רק לבעלי הקניון. טי 5(ו) קובע באופן ברור, כי בעל הקניון יחוב בשטחים המשותפים אלא אם כן מסר הודעה על העברת התזקה בהם למשיבה. מהוראה צו עולה ברורות, כי מרגע שמטר בעל הקניון הודעה על העברת התוקה -כפי שנעשה במקרה גה - לא יחוב בשטחים המשותפים -ועל כן מרגע זה, אופו החיוב בגינם אינו רלבנטי עוד לבעלי הקניון.
אדרבא, ככל שטבורה חמשיבה כי הוצאת בעלי הקניון מתמונת החיוב מתייחטת רק לשטחים המשותפים ולא למעברים -פועל יוצא מכך חנו כי בעלי הקניון הוא זה שצריך לחוב במעברים...כלומר לפי שיטתה זו של המשיבה יש בכלל לחייב את בעלי הקניון באותה דלתא של המעברים שאופן חיוב העוררות בגינה עומד כעת להכרעתנו ולא את המחזיקיט כפי שעשתה... מכאן שטענה אינה עושה שכל ואינה הגיונית.
בכך לא די. הטענה אף אינה מתיישבת עם לשון הצו - שכן עיון בלשון סי 5(ו) מעלה, כי הוא כלל אינו מזכיר את בעלי הקניון ואינו מציין כי סיווג זה רלבנטי רק או בכלל לבעלי הקניון, כך שלפרשנות המשיבה אף אין כל אחיוה לשונית בלשון צו המסים. על כן, טענה זו נדחית.
כך גס אין בידינו לקבל את טענות המשיבה המתבססות על חוזי השכירות ועל הסכמת העוררות לחוב ב-15% מסך השטח העיקרי בגין שטחי העמסה. אכן, להסכמת העוררות לחוב בגין חלק יחסי בשטחים משותפים יש משמעות רבה בקשר עס עצט חיובן בגין שטחים ציבורייט והן גם לא הכתישו אותה. כל טענתן היא לגבי אופן החיוב וכל שטענו הוא, שבהסכמתן לחיוב בהיקף אותם 15% לא ויתרו על חיוב בהתאם להוראות צו המסים ועדיין את אותם 15% יש לחייב בהתאם להוראות הצו, ואת החלקים מתוכט המהווים שטתי מעבר יש לחייב בתעריף הנמוך שנקבע בצו.
טענה זו היא לגיטימית וצודקת לחלוטין ומקובלת עלינו ואכן מקובל עלינו שאין בין ההטכמה לחוב ב-15% ובין אופן הטלת החיוב ובפרט הסיווג, דבר.
ולבסוף, נוסיף ונתּייחס לפטיקה אליה הפנתה בייכ המשיבה בסיכומיה, בדבר הלכת ייהלך התפל אחר העיקריי, לפיה בכלל, יש להימנע ככל הניתן מפיצול חיובו של נכס למספר סיווגים ועל בסיס זה אין לפצל את חיוב השטחים משותפים לשטחים משותפים ומעברים- ביחס לטענה זו נפנה לפסיקת בית המשפט העליון בברייט 59 מתפעלי נייר אמריקאיים ישראליים בעי/מ נ' מנהל הארנונה של עיריית חדרה [פורסם בנבו] - שם
.2
.3
.4
5
.6
7
.8
נקבע, כי מקום שבו קיים בצו המטים סיווג ספציפי, גם כאשר נקבע כי נכס אינו רב תכליתי - יש ליתן ביטוי לאותו סיווג ספציפי, לפצל התיוב ולסווג החלק הרלבנטי בסיווג ּה. על כן, גס בטענה זו אין לסייע למשיבה.
לסיבום עד כה: סיווג מעברים רלבנטי גם למחזיקים בקניון וגם לאלה שהתתליבו לחוב בתלק יחסי בשטחים
משותפים במטגרת הסכמי השכירות. מכח ס' 05(ג) לצו המסים יש להבחין בין שטחים משותפים בקניון ובין מעברים - אשר יחויבו בתעריף הנמוך הקבוע בצו כסיווג ספציפי, אחרת יהפוך סי 5(ו) לאות מתה.
כעת יש רק לקבוע מהו אותו חלק מתוך סך שטתי ההעמסה אותו יש לחייב כיימעבריטיי ומהו אותו חלק אותו יש לתייב כיישטחיט משותפיטיי.
עיון בסיכומי המשיבה מעלה, כי לא ניתנה מבחינתה כל התייחסות לאיבהוו זה ולמעשה כלל לא נטען מהו לשיטתה מעבר לעומת שטחיט משותפים. כך גם עיון בתשריט עולה כי לא נעשתה כל אבחנה וכי למעשה כל שטתי ההעמסה חויבו באופן גורף כשטחים משותפים.
לעומת ואת, עיון בסיכומי העוררות מעלה, כי הן התייחסו לנקודה זו והגישו את התשריט כאשר על גב סימונים ברורים לגבי סך השטת שיש לראות בו כיימעבריטיי - שטת של 2 מ"ר - אשר סומו בצחוב, שטח של 281.97 מ"ר שטחים משותפים -אשר סומן בכתול ושטח נוסף שנטען שהנו חדרי חשמל בחזקה בלעדית של חברת חשמל -אשר סומן בכתום.
לחד עם ואת, הסימון על גבי התשריט עדיין אינו מספק תשובות מלאות והוא אינו כולל פירוט למה משמש כל חלק וחלק מהחלקים שסומנו בצהוב, הלכה למעשה. העוררות אמנם ציינו בסיכומיהן כי שטחי המעברים כוללים מטדרונות בין החנויות, לובי, מעליות, מדרגות וכיוייב -אך ואת בכלליות ומבלי שקיימת התייחסות והטבר לגבי כל חלק וחלק למה הוא משמש. כך למשל, מהתשריט לא ברור היכן מצויים השירותים בקניון או המסדרונות האחורייס המצויים מאחורי התנויות והמשמשים את עובדי החנויות ולא למעבר הציבור-- לא ברור אם הט שויכו לשטחיט הכחוליס או הצהובים.
בכל הנוגע לשטתי מדרגות, שטחי מעליות, שטחים ציבוריים בין החנויות השונות המשמשים אך ורק למעבר הציבור ביניהן ולא כדוכן של חנות כוו או אחרת וכיוייב- לטעמנו, כל אלה אכן מהווים שטחים אשר מטיבם ומטבעם באים בגדר יימעבריסיי מאחר והם משמשים למעבר הציבור. ווהי המשמעות הלשונית הברורה של המונת יימעבריםיי. לכל הדעות כל שטח שמשמש למעבר הציבור הוא יימעבריי. כשמו כן הוא. משמש למעבר.
אבהנה גו מתחזקת נוכח השטחים אותם טימנה העוררת כיישטתים משותפיםיי -עיון באותם שטחים כחולים מעלה, כי להבדיל, הם בעיקר שטחיט טכניים כגון חדר מכונות מעלית, חדר מכונות מיזוג, מחסנים וכיוייב --
לכל הדעות אין אלו שטתי מעבר מאחר ואין הציבור הרחב המגיע לקניון עובר בהם. על כן, אבחנה גו שביצעה העוררת מסובלת עלינו, יש בה טעם והיא יעושה שכליי.
אולם, כאמור, לא כך לגבי שטחים כגון שירותים או מסדרונות אחורייס או חלקים משטתי המעבר בהט עושה חנות כזו או אחרת שימוש ליחודי כגון להצבת דוכן - כאמור, סימוני העוררות על התשריט לא ניתן ללמוד חיכן מצויים שטחים אלה ולטעמנו הס אינם מעברים.
.9
עוד נציין. כי התוצאה אליה הגיעו העוררות - 4767.42 מייך שטחי מעבך לעומת 984.58 מ"ר שטתים משותפים כולל שטחים שנטען שמחזיקה בהם חברת החשמל - לטעמנו אינה מייצגת יחס סביר והגיוני ולא ייעושה שכליי ולא סביר כי בסניון ישנם כה מעט שטחים משותפים לעומת שטח כה נרתב של שטתי מעבר.
לאור האמור לעיל, בהיעדר פירוט מדויק בתשריט לגבי זהות ומהות כל אחד משטחי המעבר ובהיעדר התייחסות מצד המשיבה לאופן החלוקה שביצעו העוררות בסיכומיהן, למעשה לא ניתנו בידינו כל כלים לבתון את שטחי המעברים הלכה למעשה. על כן, לאחר שנדחתת טענתה העקרונית של המשיבה כי אין לתייב את העוררות כלל בשטתי מעבר, אין לנו מנוס מלהקציב שהות נוספת לצורך בחינת סוגיה זו על ידי הצדדים.
על כן, אנו מורים למשיבה לערוך תשריט חדש אשר ייתן ביטוי לחלוקה בין שטחי מעבר (שהם באמור כולליט כל שטח בו עובר הציבור כגון מסדרונות בין החנויות שאין בהם שימוש ייחודי של חנויות, מדרגות, מעליות, לובי כניסה וכיו'/ב), ובין שטחים משותפים (שהם כוללים את כל השטחים שאינם משמשים למעבר הציבור הרחב כגון שירותים, חדרי מכונות, חדרים טכניים, מסדרונות אחוריים, שטחים בהם עושים שימוש מחזיקים ייחודיים כגון להצבת דוכנים). המשיבה תערוך תשריט כאמור ותעבירו לעיון ב''כ העוררות ולאחה מכן הצדזיים יבואו בדברים וינסו להגיע להבנות. תוך 30 יום מקבלת החלטה זו ימסרו הצדדים הודעה האם עלה בידם להגיע להבנות, ככל שלא יעלה בידם להגיע להבנות, תינתן החלטה על המשך ההליך ובכלל זה יישקל מינוי מודד מטעם הוועדה אשר הצדדים יישאו באופן שווה בעלויותיו.
| ד. דיון בטענות לגבי המרכז המסחר?:
.1
2
כאמור, בנוגע למרכץ המטחרי העלתה העוררת שלוש טענות.
נאמר כבר כעת כי דיו הטענה הראשונה- לגבי שטח קרקע אשר נטען כי אינו בחיוב וכי אין לחייבו כשטתח משותף -דינה להידתות, מאותו הטעם שנדחתה טענת י'איני מחזיקיי --גם טענה זו הועלתה בכלליות ובטתמיות ומבלי שניתנה בידינו ולו ראשית ראיה, שלא לומר פירוט או הסבר, הגם שנטל ההוכחה על שכמי העוררות.
> לגבי הטענה כי במרכז המסחרי קיימים שטחי מעבר שיש לפוטרטם מחיוב באופן מוחלט וזאת מכח ס' 5(ח)
לצו המסים או לחלופין ולכל הפחות לחייבטם בתעריף המופחת מכח ס' 5(ז) לצו - נאמר כבר כעת כי בעוד דין הטענה לפטור מלא של שטתי המעברים מכה ס' 5(ח) --להידחות, הרי שדין הטענה החלופית לגבי חיוב מופתת מכח סי 5(ז) -להתקבל. כמפורט להלן.
נפנה לס! 5ח) - שהנו הסעיף עליו מסתמכות העוררות בטענתן לפטור מלוא לשטתי המעברים במרכז
המסחרי- שזו לשונו:
ישטחים פרטייטס המשמשים אך ורק למעבר חופשי ש2 כלל הציבור לא *חויבו בארנונה. שטתי טיילת ו/או שטתים פרטיים כאמור המשמשים לעסק מכל סוג שהוא, באם הס מקורים, יחשבו כחלק מהעסק ויחויבו באלנונה לפי תת הסיווג של העסק; באם הס אינם
מקולים, הס *חויבו כקדקע תפוסה לפי סיווגי המשנה בפרק 7//. (ההדגשות שלנו).
.4
.5
.6
.7
.8
9
.10
.1
כאמור, העוררות טוענות, כי השטחים המשותפים בהם חויבו משמשים למעבר של כלל חציבור, ועל כן באים בגדר רישת הסעיף ואין לחייבם. נאמר כבר כעת, כי אין בידינו לקבל טענה גו של העוררות.
ממקרא לשונו הפשוטה והברורה של הסעיף עולה ברורות, כי הסעיף מכוון למעבר חופשי של כלל הציבור, כלומר לא ציבור בלתי מסוים המגיע למקום למטרה מסוימת ו/או למחזיק מסוים המצוי במקום, אלא ציבור כללי ובלתי מסוים העובר במקום.
ואלו במקרה הנדון, המדובר במרכז מסחרי, בו שוכנות העוררות ומחזיקים נוספים. צודקות העוררות בכך שציבור בהיקף נרחב מגיע למרכז מסחרי זה ועושה שימוש בשטתיו המשותפים וכי העוררות אינן יכולות למנוע ממנו מלעבור בהם, ואולם, העוררות גם לא רוצות למנוע מהציבור להגיע אליהם, נהפוך. הוא - העוררות התמקמו במרכא מסחרי בדיוק למטרה גו - של משיכת ציבור רתב יותר של לקוחות.
ואכן, הציבור המגיע אל מרכו מסחרי זה, מגיע על מנת להגיע אל העוררות ואל החנויות האחרות במקום. כך גס עובדי אותן חנויות המצויות במרכז המסחרי. מכאן, שהשטחים המשותפים במרכז מסחרי זה משמשים בראש ובראשונה את המתזיקים שבמקום ואף הכרחיים לצורך השימוש בו. ציבור זה המגיע אל המחזיקים במרכז המסחרי (לקוחות, עובדים וכיו'/ב) אינו ציבור בלתי מסוים ואינו 'יכלל הציבוריי.
לאור דברים אלה ובשים לב לכך שהציבור המגיע אל הבניין ועושה שימוש בשטחיו המשותפיט הנו הציבור המגיע אל המחזיקים שבמרכז המסחרי, בכל הנוגע לתלק היחסי בו חויבו העוררות - הציבור הנו לקוחות העוררות ועובדיהן -ברי כי בנסיבות אלה ניתן לומר כי העוררות הנן בעלות הזיקה הקרובה ביותר לשטחים משותפים אלה, ולא כלל הציבור.
ולסיכום, אין לראות בשטחיט המשותפים בחכ חויבו העוררות ככאלה המשמשים ייכמעבר חופשי של בלל הציבוריי, ועל כן, אלן העוררות באות בגדר הוראת סי 5(ת) לצו המסים ודין טענתן להידחות.
לעומת צאת, בכל הנוגע לטענתן החלופית --כי יש לראות בשטחים אלה כבאים בגדר ס' 5(ו) - אכן גם במקרה זה, בדומה למסקנה אליה הגענו לגבי שטחי ההעמסה שבקניון - מקובל עלינו כי שטחים המשמשים כמעבר של באל המרכז המטחרי - באים בגדר סעיף זה. לשם הנוחות נביא לשונו כאן בשנית:
*/מעברים בקניון/מרכז מסחרי מקורה - מעברים המשמשים אך ודק למעבר הפש של הציבור ומצויים מחוץ לשטת המשדדים, השירותים והעסקים *חויבו בארנונת?/.
למקרא לשונו של הסעיף, ולאחר עיון בתשריט של המרכז המסחרי שהוכן מטעם המשיבה, ואשר העוררות צירפו לסיכומיהן וסימנו על גביו את שטחי המעבר בכחול, עולה, כי אין ספק כי שטחים אלה באים בגדרו:
המדובר בשטחים לאורך החנויות המשמשיט כמעבר חופשי לציבור הרחב בתוך המרכו המסתרי המקורה, בין החנויות וככניטה ויציאה מהמרכז המשחרי והמצויים מחוץ לשטתל החנולות עצמן. יחד עם זאת, גם כאן לא צוין בצורה מפורטת למח משמש כל חלק מאותם שטחים כחולים, האם כולם קדמיים ולא אחוריים, האם הס כוללים שירותים וכיוייב. אף לא צוין מהו סך שטתס ומהו סך שטח השטחים המשותפים לעומתם. וגם כאן לא ניתנה כל התייחסות מצד המשיבה לטימון ה שנעשה בטיכומי העוררות.
10
2
3
44
5
על כן, גס במקרה וה אין בידינו כלים כדי לכמת מהו סך השטחים המשותפים ומהו סד המעברים ועל כן, גס ביחס למרכו המשחרי אנו מורים למשיבה להכין תשריט חדש הכולל אבחנה בין שטחי המעברים לשטחים המשותפים, על בסיט העקרונות שציינו לעיל והצדדים יימסרו לנו הודעה משותפת תוך 30 יום.
ובכל הנוגע לטענה השלישית והאחרונה ביחס למרכז המטחרי -- לפיה יש לקחת בחשבון שטחי המעבר גם את שטחי המעבר שבתניון שבמרכז המטחרי -נאמר כבר כעת, כי טענה זו מקובלת עלינו ודינה להתקבל.
אכן, איננו רואים הבדל בין שטחי המעבר שבקומות המסחר ובין שטחי המעבר בתניונים. שניהם משמשים למעבר חופשי של הציבור הרחב ושניהם שטחים המצויים מחוץ לשטתי העסקים עצמם.,
אף מקובלת עלינו הסתמכות העוררות בסיכומיהן לעניין זה על ברייס 7703/06 מנהל הארנונה עירית תל אביב יפו ני אפריקה ישראל להשקעות בע"מ (להלן: ""פס'יד אפריקה ישראליי) - באותו המקרה דחה בית המשפט העליון ניסיון של עירית תל אביב שלא לראות בשטחל מעבר בתניון כחלק מהשטחים המשותפים וקבע כי המדובר בניסיון יצירתי של העיריה לחימנע מהענקת הפטור לשטחים משותפים הקיים בצו המסים של עירית תל אביב, גם לשטחי המעבר בחניונים. נקבע, כי ניסיון זה מנוגד להלכה ולפסיקה המפורשת, אשר קבעה אה
מכבר, כי המעברים בחניונים הנס חלק מהשטחים המשותפים -כדלקמן:
*אני מוכנה לקבל את טענת העידייה לפיה שטתי המעבר והתמדון מחווים הלק בלתי נפרד מהחניון ואוסיף ואומר כי טענה זו היא אשד עמדה בבסיס ההלכה לפיה יש להטיל על שטתים נלווים תשלום ארנונה כפי שמוטל על השטת העיקרי. ואולם, אין בטענה כדי לשנות מאופיים של שטתי המעבר והתמרון כ"שטתים משותפים,. בהקשר זה מקובלים עליי דברי השופטת חיות
בפסק דינה בבית המשפט המחוזי בעניין אלקס:
אשטתי המעבר והתמדון מצויים בכל אחת מקומות התניה, משמשים את כלל משתמשי חקומות הללו, שהם, כאמור, כלל 27:97 הבניין. לפיכך, ולהבדיל משטת הניתן לזיהוי כשטת המשמש לצודך ספציפי את מחזיקו של שטת ספציפי בבניין, מדובר במקרה זה, במובהק, בשטתים משותפים המשמשים את כלל הזכאים לחניה במפלס הקרקע ובמפלס התת-קדקעי, ואין דרך לייתס שטת תניה ספציפי לחלק כלשהו מאותם שטתים. פירוש אחר של המונת 'שטחים משותפים', עלול לדוקן אותו מתוכן/
ועל בסיס זה נפסק כי:
/אין הצדקה לפרשנות לצידתית זו בניסיון /להתגברי על הפטור המפורש הניתן ל<שטתים משותפים ואין מקום למתן דשות ערעור בענייןי.
.6
7
בענייננו, אין בצו המסים כל הוראה הפוטרת מחיוב שטחים משותפים כפי המצב שהיה בפטייד אפריקה ישראל. אולם, ישנה הוראה המבתינה בין שטתים משותפים באופן כללי ובין כאלה המשמשים כמעברים לכלל הציבור והמעניקה להם תעריף מופתת. מאחר ושטת? המעבר בחניון הוכרו כשטח משותף ולא כשטח עיקרי ומאחר וקיים בהם מעבר חופשי של כלל הציבור המגיע למרכז המסחרי, הרי שגם הם באים בגדר יישטחי מעבר במרכצ מטחרי מקורהיי הזכאים לתעריף המופתת שבצו המסים.
על כן ולסיכום, אנו מקבלים את הטענה לגבי שטחי המעבר בחניון שבמרכז המסחרי וקובעים כי הס יסווגו כיימעברים בקניון / מרכז מסחרי מקורהיי על פי התעריף הקבוע בצו המסים. ואולם, גם כאן לא ניתנה כל
11
התייחסות אשר יכולה לבסס את היקף שטחי המעבר שבתניונים - כאן אפילו לא צורף כל תשריט לתמיכה. על כן, גם כאן אין בידנו לכמת את שטתי המעברים והדבר צריך להיעשות בתשריט חדש שתערוך המשיבה ותעביר לעיון בייכ העוררות, והצדדים ימסרו הודעתס המשותפת תוך 30 יום.
סיכוט ומטסקנות:
אשר על כן, לאור כל האמור לעיל, הערר מתקבל באופן חלקי, כמפורט לחלן:
לגבי הקניון - נדחית הטענה כי העוררות אינן בעלות הזיקה הקרובה ביותר לשטחי ההעמסה. נדהית טענת 'יאיני מחזיקיי לגבי חלק מהשטחים המשותפים. מתקבלת הטענה כי חלק משטחי ההעמסה הס יימעבריםיי אותם יש לחייב בתעריף המופחת לגבי מעברים בקניון. סך שטחי המעברים וסך השטחים המשותפים ייקבעו על בסיס תשריט חדש שתערוך המשיבה ותעביר להתייחסות העוררות, תוך ביצוע אבחנה בין השניים בהתאם לעסרונות שציינו לעיל והודעה תימסר לוועדה כאָמור תוך 30 יום מקבלת החלטה זו.
לגבי המרכז המסתרי - נדחית הטענה לפטור מלא לשטתי המעברים מכח סי 5(ח) לצו המסים ומתקבלת הטענה בדבר וכאות לתעריף מופחת לשטת? המעברים מכח סי 5(ז) לצו המסים, כולל שטחי המעבר בחניון.
סך שטתי המעבריט וסך השטחים המשותפים ייקבעו על בסיס תשריט חדש שתערוך המשיבה ותועבר להתייחסות העוררות, תוד ביצוע אבחנה ביו השניים בהתאם לעקרונות שציינו לעיל והודעה תימסר לוועדת כאמור תוך 30 יום מקבלת החלטה זו.
נדחית הטענה ביחס לשטח הקרקע במרכז המטחרל.
כאמור, בהתאם להודעת הצדדים שתוגש תינתן החלטה על המשך ההליך וככל שלא תושג הסכמה יישקל מינוי מודד מומחה מטעם הוועדה, אשר עלותו תחולק בין הצדדים באופן שווה.
לאור האמור לעיל, החלטה סופית בעררים תינתן רק לאחר קבלת הודעת הצדדים.
בהתאם להוראת תקנה 20 (ג) לתקנות חרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (סדרי דין בוועדת הערר), התשלייז -1977, החלטה צו תפורסם באתר האינטרנט של עיריית נצרת עילית, וזאת תוך 10 ימים מיום הגעת הההלטה לצדדים. הצדדים יוכלו להביע את התנגדותם לפרסום ההחלטה בתוך 5 ימים מיום קבלת ההחלטה ותינתן החלטה בהתאם.
היום: 10.0242016
2
2
עו'יד אי סח'נינל מר משה תוסיההן עו''יד רות שמש יו'יר הועעדה חבר הוועדת חברת הוועדה
12