ועדת ערר לענייני ארנונה מס 22/17

בפני הוועדה לעררי ארנונה . ערר 22/17

שליד עיריית נוף הגליל

בפני וועדת הערר: עו''ד איהאב סח'ניני - יו''ר הועדה

מר משה תוסיה כהן - חבר הועדה

עו''ד רות שמש-- חברת הועדה

בעניין שבין: רשיד ניהול השקעות בע'ימ

ע"י בייכ עוהייד לנא ורור העוררת

-נגד.-

מנהל הארנונה של עיריית נוף הגליל

ע"י בייכ עו"ד מאיר נמימי הלוי ואתי המשיב

החלטת

רקע כללי וטענות הצדדים:

1. הערר שבנדון נסוב על חיובה של העוררת על ידי המשיב בארנונה, על בסיס קביעת המשיב ששטת

הנכס המסומן בפנקסי העירייה בנכס מסי 15001005 , הינו 109.72 מ"ר (כולל שטחים משותפים).

2. העוררת הגישה השגה על הודעת השומה , המשיב דחה את ההשגה ומכאן הערר.

3. במסגרת ההשגה והערר , העוררת טוענת ארבע טענות כדלקמן :

א. שטח הנכס שנשכר על ידה מחברת ב.ס.ט. בנייה בע"מ חינו 95 מ"ר כולל חלק יחסי מלובי

הכניסה למבנה לפי הסכם השכירות.

ב. אין לחייב את העוררת בחלק מהשטתים המשותפים שאיננה משתמשת בהם ויש לחייב אותה

לכל היותר בשטת הקבוע בהסכם השכירות.

ג הנכס לא היה ראוי לשימוש החל מיום קבלת החזקה בו מיום 01.02.2017 עד ליום 31.03.2017.

ד הודעת תשלום הארנונה כוללת תיוב רטרואקטיבי פסול.

4 המשיב דוחה את טענות העוררת וטען כי :

א. שטח הנכס נקבע לפי מדידה שבוצעה על ידי מודד מוסמך לפי צו הארנונה והעוררת לא סתרה

אותה מדידה.

דיון :

ב. ניתן לעוררת פטור מחיוב בארנונה עבור נכס לא ראוי לשימוש מיום שהודיעה לעירייה על כך

ועד 31.03.2017,

חיוב העוררת בחלקה היחסי בשטחים המשותפים נעשה לפי הודעה הבעלים .

ד. התיוב הרטרואקטיבי הינו חזוב נכון ובכל אופן איננו מסמכות ועדת הערר לדון בו.

שטח הנכס:

5

.6

.10

.1

2

3

הודעת תשלום הארנונה ששלחה העירייה לעוררת , נסמכת על מדידה שביצע מודד מוסמך מטעמח.

העוררת לא הגישה תשריט מדידה על מנת לאושש את טענותיה בכל הקשור לשטח הנכט.

בכדי שלא למנוע מהעוררת להוכיח את טענתה , ניתנה לה ביום 11.06.2018 ההודמנות להגיש תשריט מדידה נגדי.

חרף זאת , העוררת בחרה שוב שלא להגיש תשריט מדידה נגדי ועל כן עמד בפניננו תשריט מדידה אחד , התשריט שנערך על ידי המודד מטעם העירייה.

סעיף 318 לפקודת העיריות (נוסח חדש) קובע כי -יי פנקסים הנחזים ככולליס ארנונה שנקבעה או שומה שנעשתת לפי הפקודה יתקבלו בלי כל ראיה אחרת - כראיה לכאורת על קביעת הארנונה או על עשיית השומה ועל תקפן.".

בפסק דין פלוני ני עיריית נהריה, בית המשפט דחה את טענתו של המערער לעניין השטח המחויב בארנונה , ופסק כי המבקש לא הצלית לסתור את האמור בפנקסי העירייה ולהראות כי חיובו במס איננו כדין. בית המשפט קבע כי על המערער הנטל להראות ואת , בין היתר בהישען על סעיף 318 לפקודת העיריות.

= עמיינ (מינהליים חיי) 44486-08-13 פלוני ני עיריית נהריה (פורסם ביום 10.02.2014).

*משמעות הדברים לעניין נטל הראיה בהליך משפטי אשר נסב על חיובי ארנונח , היא כי ,..., על נישום חמבקש לסתור טענת שטת לצרף חוות דעת של מודד מטעמו ולא להיאחז במדידה של גוף אחר שאיננה מחייבת את מנהל הארנונתיי,

> טל קדש יידיני ארנונה פרשנות , הלכה ומעשהיי ,בורסי הוצאה לאור , בעמוד 323.

עולה כי , בהיעדר חוות דעת מטעם העוררת ו/או כל תשריט מדידה אחר , אין בידינו אלא לקבל את המדידה שהוגשה על ידי המשיב , שנותרה יחידה ולא נסתרה.

על כן , אנו קובעים כי העוררת לא הרימה את נטל ההוכחה ולא סתרה את השטחים שנקבעו על ידי המודד מטעם העירייה.

שטחים משותפים:

.4

סעיף 5(ו) לצו הטלת הארנונה של עיריית נצרת עילית (נוף הגליל) קובע כיישטחים משותפים במבנה (עפ"י היתר הבניה) בין שהם רשומים כשטחים משותפים ובין שאינם רשומים ו/או משמשים לכמה

מחזיקים באותו מכנה , יחוייבו כדלקמן :

5

.6

.17

.8

.9

.20

1

.2

43

6

(2) במבנים שאינם למגורים , למשל :קניון , מרכו עסקי לרבות מרכז מכל סוג שהוא , יחויב בחם בעל הנכס , אלא אם כן הוא העביר את החזקה בהם לאחר/ים והודיע על כך לעירייה בכתב בצרוף ראיה לדבר, לשביעות רצון העירייה.

(3) השטחים המשותפים כאמור יתווספו לשטח שבהחזקת כל יימחזיקיי למעשה בנכס , כבעל או שוכר או בכל אופן אחר , בין אם משתמשים בו ובין אם לא משתמשים בו.*.

סעיף 5 לפקודת פקודת העיריות [נוסח חדש] , קובע בי יי חדל אדם ביום מן הימים להיות בעלים או מחזיקס של קרקע או של בנין שהוא חב עליהם בארנונה לפי חוראות הפקודה, ימסור הוא או נציגו הודעה על כך בכתב לעיריה ולאחר מכן לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים ; אין האמור גורע מחבותו בשיעורי הארנונח המגיעים מלפמי מסירת ההודעת.".

אין מחלוקת כי הסכם השכירות הוגש לעירייה לאחר שנחתם בין הצדדים.

העירייה ראתה בהסכם השכירות שהוגש לה כהודעה לפי סעיף 5(ו) לצו הארנונה וואת לשביעות רצונה.

העירייה ביצעה החלפת מתזיקיס בנכס לפי הסכם השכירות .

גבי אינה אברך, מנחלת מחלקת שומה בעירייה בתקופה הרלוונטית , העידה כי , הסכם השכירות נחשב כהודעה בכתב , ועושים שינוי מתזיקיס בהתאם לאותו הסכם שכירות.

* ראה עדות גבי אברך מיום 12.09.2019 בעמוד 3 לפרוטוקול.

בעייא 739/89 מיכקשווילי ואחי ני עירית תל אביב יפו [פורסם בנבו] (18.6.91, פסקה 6) נקבע כל :

ישיכר בפקודת העיריות [נוסח חדש], כי מגמתה שלא להכביד על עיריה יתר על המידה באיתור הגורם המחוות 'ימחזיקי לגבי נכס מסויים לצורך תשלום הארנונה בדרך כלל רשאית היא להסתמך על רישו ועל הודעות מתושביה בדבר שינויי המצביי.

> וראו גם בריימ 867/06 מנהלת הארנונה בעירית חיפה ני דור אנרגיה (1988) בע"מ (פורסם בנבו] (17.8.08, פסקאות 26-30).

סעיף 1 להסכם השבירות קובע כי :יי כל המיסים,הארנונות , התשלומים , האגרות וההיטלים

למימניהם בין עירוניים ובין ממשלתיים או אחרים , המוטלים או שיוטלו בעתיד על או בקשר

למושכר , או בקשר למיהול עסקו של השוכר במושכר בין אס מוטלים על מחזיק ובין על בעלים יחולו

בתקופת השכירות על השוכר וישולמו על ידו החל ממועד המסירה......

ארנונות עירוניות אשר מוטלות בגין המושכר *חולו בכל מקרה על השוכר וישולמו על ידי השוכר ,

וזאת גם אס יקבע כי המס ישולם ע"י המשכיר ועאו בעל המקרקעין "י.

סעיף 21.1 של הסכם השכירות מטיל את חובת תשלום הארנונה בקשר למושכר או לכל דבר הקשור

למושכר או לצורך ניהול המושכר על העוררת .

> ראה בעניין זה את עדותה של גבי מירב ציירקוושווילי מיום 12.09.20219 החל מעמוד 28 לפרוטוקול.

על כן , אנו קובעים כי ההודעה שניתנה לעירייה בקשר להשכרת הנכס לעוררת , קרי- הסכם

השכירות , מהווה הודעת בעלים על שינוי מחזיק הכוללת הסכמת הצדדים להטלת תשלומי

הארנונה על העוררת , לרבות על השטחים המשותפים , לפי חלקה היחסי של העוררת .

העוררת טענה כי , היא לא חייבת לשלם ארנונה עבור שטתים משותפים שאינה משתמשת בהם.

.5

אין לנו אלא לדחות טענתה וו של העוררת והכל מהנימוקים כדלקמן :

בעניין בזק החברה הישראלית לתקשורת הע''מ נפסק כי : יילא יכול להיות ספק שגרם מדרגות, במיוחד גרם מדרגות חירום של בניין רב קומות, מהווה שטח משותף לכל דיירי הבכיין. לא זו בלבד שכל אחד מהדיירים הוא בעל זכות גישה ולמדרגות וזכות מעבר בהן לכל אורכן, אלא שמדובר בפונקציה חיוניהת מחויבת המציאות, שלכל אחד מהדיירים יש עניין ואינטרס לגביה.

את גרם מדרגות בבניין יש לףאות כיחידה פונקציונאלית אחת, מערכת אחת שראשיתה בתחתית הבניין וסופה בקומה האתרונה של הבניין. אל גרם המדרגות יש להתייחס כאל חלל אחד שלם, כאל שטת משותף מוגדר אחד. שורת המדרגות המתייחסת לכל קומה וקומה אינה עומדת בפני עצמה ואין לת זכות קיום עצמאית. כשם אין אפשרות טכנית מעשית לנתק שורת מדרגות אחת מתוך המכלול השלם ולהותירת תלויה בחלל האוויר, אין מקום לעשות זאת מבתינה רעלונית לצורכי תשלוסם מס, כפי שמבקש המערער לעשות. איני מוצאת הגיון לפרוס לפרוסות את גרם המדרגות בהתאט לקומות השונות, כך שלגבי חלקים ממנו תשולם ארנונה ולגבי חלקים אחרים יתול פטור מארנונח, הכל כפונקציה של השאלה האם בקומה ספציפית קיים מחזיק אשר מחזיק בלפתות 80% של תרכוש הלא המשותף. תוצאה כזו אינה סבירת ואלנה הגיונית בעינל. זי

= עמזינ (מינהליים תייא) 28336-10-15 מנהל הארנונה של עיריית תל אביב יפו ני בוק החברה חישראלית לתקשורת בע"מ (30.06.2016) , ראה גס עמיינ (מלנהליים ת'/א) 11515-01-16 עיריית תל אביב יפו ני אס.אל. פי מוצרי מעבדות בע"מ (29.03.2016).

על כן , נפסק כי העובדה שמבחינה סטטיסטית בשטחים משותפים , משתמש מחזיק פלוני ולא מחזיק אלמוני אין בח כדי להצביע על כך שפלוני הוא אשר יחויב בגין השטחים המשותפים.

= עמיינ (מינהליים ת'יא) 122/07 אליעד שרגא ושותי משרד עורכי דין ני מנחל ארנונה בעיריית תל אביב יפו (10.03.2009).

על כן , אנו קובעים כי, חיוב העוררת בארנונה עבור חלקה היחסי בשטחים המשותפים בדין יסודו.

נכס לא ראוי לשימוש :

.6

7

.8

9

כאמור , העוררת טענה כי הנכס לא היה ראוי לשימוש החל מיום קבלת החזקה בו מיום 01.02.2017 עד ליום 31.03.2017 , מנגד המשיב טען כי , ניתן פטור מתשלום ארנונה החל מיום מתן הודעה 7 עד ליום 31.03.2017.

אין מחלוקת שהודעה על נכס לא ראוי לשימוש הוגשה לעירייה ביום 05.03.2017 .(ראה סעיף 2 לסיכומים מטעם העוררת).

סעיף 330 לפקודת העריריות קובע כי :' נהרס בנין שמשתלמת עללו ארנונה לפי הוראות הפקודת, או שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבנין לעיריה הודעה על כך בכתב, ויחולו הוראות אלה, כל עוד הבניין במצב של נכס הרוס או מיזוק -

() עם מסירת ההודעה לא יהיה תייב בשיעורי ארנונה נוספים בשלוש השנים שממועד מסירת ההודעה (להלן - תקופת הפטור הראשונה) ....%*.

עולה כי , טעיף 330 הנייל ופקודת העיריות בכלל לא פוטריס את מתזיק הנכס מתשלומי ארנונה בגין הנכס , תשלומים שמועד פירעונס היה טרם מסירת ההודעה.

.0

> ראה בעניין וה את ספרו של טל קדש יידיני ארנונה פרשנות , הלכה ומעשהיי שנזכר לעיל בעמוד 6.

המשיב נתן לעוררת פטור מתשלום ארנונה החל מיום מתן ההודעה , 05.03.2017 , דבר המתלישב

עם הוראות פקודת העיריות וסעיף 330 בפרט, ועל כן אנו קובעים כי העוררת איננה וכאית לקבל

פטור מתשלום ארנונה טרם מסירת ההודעה לעירייה על היות הנכס לא ראוי לשימוש.

החיוב הרטרואקטיבי:

1

2

3

.4

בעמיינ 46226-06-16 [פורסם בנבו] נפסק בי ייהמשפט מסתייג מהחלת נורמה למפרע וואת בשל פגיעתה בעקרונות יסוד של צדק והגינות ; ביכולת ההסתמכות וביציבות המשפטית ; וכפועל נוצא גם באמון הציבור במוסדות השלטון (ראו: ע'ייא 1613/91 ארביב כ מדינת ישראל, פייד מו(2) 765, 6 (1992]) (להלן : *עניין ארביביי) ; דמיא 3993/07 פקיד שומה ירושלים 3 מ איקאפוד בע"מ, פסקה 2 לפסקן דינה של השופטת אי פרוקצייה (פורסם בגבו) (14.7.2011) ; אהרן ברק פרשנות במשפט כרך שני - פרשנות החקיקה (1993) 621-619/,

יעקרון החוקיות מורה כי אין מטילים חיובים באופן רטרואקטיבי אלא אס נאמר כך במפורש בחוק. כלל זה נכון במיוחד לגבי חיובי מס. בשונה ממקרים אחרים של חקייקה פסיקאלית, אין בדין הוראות לעניין תיקון רטרואקטיבי של שומת ארנונח ולפיכך ההלכה היא כי ככלל , הטלת ארנונת רטרואקטיבית אסורת והיא תותר רק במקרים חריגים על פי השיקולים הכלליים בדבר שינני

החלטה מנהלית, במסגרתם יש לאזן בין אינטרס הפרט והסתמכותו על החלטה , לבין האינטרס

הציבורי של קיום החוק וגביית מס אמת."

> עת'ים (מינהליים ת'יא) 2632/06 דור -אלון טכנולוגיות גו בע"מ ני המועצה המקומית שוהם.

בנוסף נקבע בפסיקה כי - יקיימת חזקה פרשנית נגד תחולה למפרע. אם יימצאו טעמים טובים לסתור חזקה זו, כי אז יש לבתון אס ההחלה למפרע עומדת במבחנים הרגילים של הפעלת שיקול הדעת המנהלי, ובראשם הסבירות.. בתינת סבירותו של חיוב רטרואקטיבי תיעשה תוך איזון בין עניינו של הפרט בסופיות ההחלטת ומידת ההסתמכות שלו על התחלטה, מחד גיסא, לבין האינטרס הציבורי שבקיום החוק ובגביית מס אמת, מאידך גיסא. חשיבות מיוחדת תינתן כמובן להתנהלותו של הנישום, ולשאלה אס רובץ לפתתו *אשסםיי כלשחו... רק במקרים נדירים, אשר בהם החיוב הרטרואקטיבי יעמוד במבתני הסמכות והסבירות - *תיפתתיי ידו של בית המשפט [יותר התיובי.

= עעיים 4551/08 עיריית גבעת שמואל ני חברת החשמל לישראל בע"מ, [פורסם בגבו]

בפסק דין עיריית גבעת שמואל נקבע אף כי גס חיוב רטרואקטיבי אשר נעשה במהלך שנת הכספים והחל אחורה עד לתחילת אותה שנת הכספים, ויש בו משום תיקון ושינוי של השומה - בא גס הוא בגדר חיוב רטרואקטיבי בדיוק כמו חיוב שיש בו תיקון השומה וחל כמה שנים אתורה (ראו ס' 52, 6 לפסהייד).

לאחר עיון בטענות הצדדים ובהלכה הפסוקה, לא מצאנו כי התקיימו במקרה הנדון אותן נסיבות מחמלרות וחריגות הנדרשות על מנת לאפשר הטלת תיוב באופן רטרואקטיבי. לא התרשמנו כי חלו בנכס שינויים כה משמעותיים על ידי העוררת, אשר מצדיקיס ואת אלא בעיקר המדובר בשינויים חנובעיס מהתאמות שהתליט המשיב לבצע לסיווגים שבצו המסים של העירייה. כך גס לא הוכח, וגם לא נטען, שהתבצעו תוספות בנייה כאלה ואחרות בנכט, ואשר לא דווחו לעירייה אלא תוספות

החיוב נבעו בעיקר משינויי סיווג שהחליט המשיב לבצע. אין אנו רואים אשם ברור מהנישוס, כדי להצדיק תחיובו באופן רטרואקטיבי.

5. על כן, קביעתנו הנה כי דין החיוב הרטרואקטיבי להתבטל.

סוף דבר :

6. אשר על כן, ולאור כל האמור לעיל, קביעותינו הינן כדלקמן :

א. אנו דוחים את הערר בנוגע לשטח הנכס וקובעים כי שטח הנכס לפי המדידה שנערכה על ידי

המודד מטעם העירייח.

ב. אנו דוחים את טענות העוררת לגבי חיובה בארנונה עבור חלקה היחסי בשטחים משותפים,

וקובעים שהתיוב שנעשה על ידי המשיב , נכון.

ג. | אנו דוחים את טענת העוררת בכל הקשור לפטור מתשלום ארנונה מיום 01.02.2017 עד ליום

7 וקובעים כי תקופת הפטור מתשלום ארנונה בגין נכס לא ראוי לשימוש , הינה מיום 7 עד ליום 31.03.2017.

ד. החיוב הרטרואקטיבי בטל. השומה המתוקנת תעמוד בתוקפה אך מיום קבלתה אצל העוררת

ביום 27.06.2017.

7. בנסיבות העניין, אין אנו עושים צו להוצאות.

8. בהתאם לסעיף 3(ב) לתקנות בתי משפט לעניינים מנהליים (סדרי דין), תשס"א -2000, קיימת

וכות ערעור על התלטה זו, לפני בית המשפט לעניינים מנהליים וזאת תוך 45 יום מיום מטירת ההחלטה.

9. בהתאם להוראת תקנה 20 (ג) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (סדרי

דין בוועדת הערר), התשלייץ -1977, החלטה גו תפורטס באתר האינטרנט של עיריית נוף הגליל, וזאת תוך 10 ימים מיום הגעת ההתלטה לצדדים. הצדדיט יוכלו להביע את התנגדותם לפרסום ההחלטה בתוך 5 ימים מ*וס קבלת ההחלטה ותינתן החלטה בהתאם.

היום: 28.01.2022

3 וי

עו'יד איה ימי מר משה תוטי עו'יך רות שי

יו''ר ועדת ר חבר ועדת הערר חבר הערר