ועדת ערר לענייני ארנונה מס 09/25

בפני הוועדה לעררי ארנונה ערר מס' 09/25

שליד עיריית נוף הגליל

בפני וועדת הערר: עו'יד איהאב חדאד (סת'ניני) - יו'יר הועדה

מר שמואל יעקב - חבר הועדה

בעניין שבין: אריק קליין

העורר

-נגד.

מנהל הארנונה של עיריית נוף הגליל

המשיב

החלטת

רקע בללי

1

הערר שלפנינו הוגש על ידי מחזיק הנכס ברחי לערה 15/1, נוף הגליל, שמספרו לצורך רישום ארנונה 1680150001 (להלן : 'יהנכסיי), בנוגע לחיוב ארנונה שנקבע לנכס לשנת 2025.

הנכס הוא דירת מגורים דו-מפלסית, וחיוב הארנונה כוללגס את שטת גרם המדרגות הפנימי שבין שני המפלסים, חיוב שלטענת העורר מביא לייכפל חישוביי של שטח המדרגות בשיטת המדידה המכונה 'יברוטו ברוטויי. העורר הגיש השגה למנהל הארנונה בעירייה, ועם דחיית השגתו הגיש את הערר הנוכחי לוועדת הערר לענייני ארנונה.

ביום 09.09.2025 התקיים דיון בפני הוועדה לשמיעת הערר, שבו סיכמו הצדדים את טענותיהם, תוך הפניה לפסיקה וחומר משפטי.

יש לציין כי הוועדה התכנסה בהסכמת הצדדים, בהרכב חסר, לאחר שחברת הוועדה, עו"ד רות שמש, הוזמנה לישיבה אך לא יכלה להתייצב עקב סיבות אישיות.

כעת נדרשת הוועדה להכריע בערר באמצעות החלטה מנומקת.

טענות העורר

6. העורר טוען כי שיטת החישוב של שטח הנכס לצורכי ארנונה, לפיה מחושב מלוא שטת גרם

המדרגות הפנימי הן בקומת הקרקע והן בקומה העליונה של דירתו, אינה צודקת. לטענתו מדובר למעשה בתיוב כפול על אותו שטח פיצי, שכן גרם מדרגות אחד יינספריי פעמיים, פעם במסגרת שטח קומת הקרקע ופעם במסגרת שטח הקומה העליונה.

7. העורר טוען כי במשך שמונה עשרה שנים לא ביצעח העירייה מדידה פיזית של הנכס, אלא

הסתמכה על שטחים שנקבעו לפי היתר הבנייה, ועל כן נוצרה אצלו חסתמכות לגיטימית על המשך קיומה של שיטה זו, ולפיה לא לחול שינוי בשטח החישוב לצורכי ארנונת.

8 העורר טוען כי מאתר וצו הארנונה שותק בנוגע לאופן חישוב שטח גרם מדרגות, יש להשתמש בעקרונות פרשניים חיצוניים התומכים בפרשנות מצומצמת, כמו צו מכר דירות (טופס מפרט), תיקון תשס"ח-2008, ותקן מסי 9.0 של מועצת שמאי המקרקעין.

9. העורר טוען לתילופין כי שינוי שיטת התישוב אסורה על פי דין, ועל כן, יש לבטל את חיוב

הארנונה החדש עבור שטח המדרגות בדירתו.

טענות המשיב

0. המשיב טוען כי שיטת החישוב שבוצעה היא בהתאם לדין ולצו הארנונה התקף בעיריית נוף

הגליל. מדובר בשיטת מדידה מסוג 'יברוטו ברוטו'י, לפיה שטת החיוב של נכס למגורים נמדד לפי מידות החוץ של הנכס, כולל כל השטחיט והמרכיבים המבניים הצמודים לנכס, לרבות קירות חיצוניים ופנימיים, שטחים משותפים, מרפסות, ואף גרמי מדרגות בתוך הנכס.

לפיכך, אין מדובר בכפל חיוב בלתי חוקי אלא ביישום רגיל של שיטת המדידה המחייבת בעירייה.

1. חמשיב טוען כי לא חל כל שינוי בשיטת החישוב, אלא שבעבר הנכס לא נמדד בפועל ולכן

חויב בחסר, ואילו עתה בוצעה מדידה שהציפה את מלוא השטת בהתאם לשיטה הקבועה בצו הארנונה.

2. המשיב טוען עוד כי יש לדחות את הערר שכן העורר לא הוכיח כל טעות במדידה החדשת:

העורר לא הציג מדידה נגדית מטעמו ולא הביא כל ראיה לסתור את נתוני המדידה של העירייה.

3. בנוסף טוען המשיב כי שאלות הנוגעות לאי חוקיותו הנטענת של צו הארנונה העירוני, או

לטענה בדבר שינוי שיטת החישוב הקבועה בו, אינן מצויות בגדר סמכותת העניינית של ועדת הערר.

המסגרת הנורמטיבית

6. סעיף 3(287) לפקודת העיריות [נוסת חדש] קובע כי לענין ארנונח רשאי מי שהוסמך לכך על

ידי ראש העיריה, 'ילהיבנס בכל עת סבירה לנכסים, בעצמו או על ידי שליחיו, ולערוך בהם

בדיקות ומדידותיי, כלומר לצורך חישוב הארנונה יש לבצע מדידה של הנכס. סמכות

.5

.6

.17

סטטוטורית זו מהווה את הבסיס החוקי לביצוע סקרי מדידה ולחישוב שטחי נכסים לצרכי ארנונה על פי קריטריונים שנקבעו.

חוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), תשנ"ג-1992, המסדיר בין היתר את נושא הארנונה ברשויות המקומיות, קובע בסעיף 8(ב1) כיצד יש לחשב שטח של נכס לצורך הטלת ארנונה כללית, ייחישוב שטחו של נבס לעניין הטלת ארנונה בללית יהיה במטרים רבועים; הארנונה הכללית שתוטל על נכס תהיה בסכום המתקבל

ממכפלת מספר המטרים הרבועים של הנכס בסכום הארנונה למטר רבועיי, וכי שיטת חישוב

שטח נכס יתבצע בהתאם לצו הארנונה.

בהתאם לחוק, מדי שנה מתקינה הרשות המקומית צו הטלת ארנונה הקובע את תעריפי

הארנונה וסוגי הסיווגים, וכן מפרט את אופן מדידת השטח. צו הטלת הארנונה לשנת 2025

של עיריית נוף הגליל (כמו גם צווים בשנים קודמות) כולל סעיף הגדרות ועקרונות כלליים

הרלוונטי לענייננו .סעיף 2 לצו הארנונה לשנת 2025 קובע את עקרונות מדידת השטת וחיוב

הארנונה, וכך הוא מורח:

'י2. עקרונות כלליים

א. הארנונה תשולם לפי יחידות שטח לחיוב של כל מ"ר ו/או חלק ממנו.

ב. יחידות שטח לחיוב תמדד עפ"י מידות החוץ של הנכס בולל השטח מתחת לקירות

החיצוניים והפנימיים לרבות שטחים משותפים ובן כל מבנה ו/או שטח מקורה או שלא מקורה הצמוד לנבס.

ג. מחזיקי שטחים משותפים במבנה יחויבו בגין שטחים אלו בהתאם לחלקם היחסי באותם

שטחים לפי אחוז שיתקבל מחלוקת השטח העיקרי לחיוב בבלל השטחים המשותפים.".

חשוב להדגיש כי נוסחו של סעיף 2 לצו הארנונה בנוף הגליל נותר זהה בשנים האחרונות.

בדיקה של צווי הארנונה לשנים קודמות מעלה כי נוסח הסעיף בדבר שיטת המדידה לא השתנה כלל ועיקר בין השנים, אותה שיטת ''ימידות חוץ ברוטו-ברוטויי חלה בכל אותם השנים.

דיון והכרעה

.8

.9

לאחר שבחנו את טענות הצדדים ואת המסגרת הנורמטיבית, הגענו למסקנה כי דין הערר להידחות.

שיטת החישוב שהוחלה על הנכס של העורר היא שיטת '/ברוטו-ברוטויי הנהוגה בעיריית נוף הגליל ומעוגנת באופן מפורש בצו הארנונה התקף. לפי שיטה זו, שטחו של נכס למגורים נמדד לפי מידות החוצ, ללא ניכויים עבור חללים פנימיים או קירות, ובהכללה של כל חלקי הנכס והשטחים הצמודים לו. המשמעות הפרקטית היא שכאשר העירייה מחייבת את המדרגות, היא 'ימשטחתיי את גרמי המדרגות כך שהם יוצרים קו אחד של קומה. בהתאם, במקרה דנן שטח המדרגות נכלל בחישוב קומת הקרקע (כתלק משטח הרצפה שעליה בנוי

.0

.1

.2

גרם המדרגות) וגם בתישוב הקומה הראשונה (כשטת אופקי מוקרן של המדרגות בקומה העליונה). אין מדובר בייכפליי במובן של חיוב אותו שטח עצמו פעמיים, אלא בחישוב שטחה של כל קומה בנפרד, כאשר כל קומה מחויבת פעם אחת בשטח שלה במלואו, מקיר לקיר, ללא חללים 'יאבודים'י.

סוגיית חישוב שטחי מדרגות נדונה והובהרה גס בפסיקה. בפרשת אשר דיקשטיין נ' עיריית רעננה (ת''צ (מנהלי מרכז) 8254-11-13, פסי''ד מיום 26.4.2015), שאליה הפנו שני הצדדים, נדון מקרה דומה של טענה לחיוב יתר עקב שיטת מדידה של מדרגות. באותו מקרה טען המבקש כי העירייה חייבה בארנונה שטח ישוירטואלייי מתחת לגרס מדרגות, מעבר לחיוב השטח בדרך של ייהשטחתיי המדרגות לקומה העליונה. בית המשפט דחה את הטענה וקבע כי יש לחשב את שטח גרמי המדרגות בבניין בדרך של השטחתם בקומה אליה הס מובילים (כלומר, לצרף את שטת החיטל האופק? של המדרגות לשטח הקומה העליונה), ובמקביל לכלול בקומה התחתונה את השטח התחתון המוצק שעליו בנוי גרם המדרגות. בכך הבהיר בית המשפט, למעשה, שכל גרם מדרגות מחויב פעם אחת בלבד, חלקו העליון מחושב במסגרת הקומה שמעליו, וחלקו התחתון נכלל במסגרת הקומה שמתחתיו, ואין חיוב כפול של אותו שטח עצמו. עוד צוין שס כי שיטה זו עולה בקנה אחד עם הגדרת ייבנייןיי ויישטת בנליןיי בצו הארנונה הרלוונטי, שכן חיוב הארנונה תל על כל שטח בנוי שהינו חלק מהבניין, גם אס אותו חלק (כגון מתחת לגרס מדרגות) אינו חלל שימושי עומד לרשות הדייר.

יוצא אפוא, כי חישוב הארנונה במקרח הנדון בפנינו, שבו נכלל שטח המדרגות בכל אחת משתי קומות הדירה, תואם את שיטת המדידה הקבועה בצו הארנונה ואושר בפסיקה. אין לראות בכך שינוי שיטת מדידה מצד חמשיב, אלא יישום נכון ומתבקש של הוראות הצו לשם השגת חיוב ארנונה מלא. לא מדובר בייכפל חיוביי, אלא, שכל קומה חויבה כדין רק בשטחה שלה, ולא הוטל חיוב כפול על אותה יחידת שטח.

ואת ועוד, העורר לא הגיש תשריט מדידה מטעמו הסותר את התשריט שהוכן על ידי העירייה ואשר שימש בסיס לחיוב נשוא הערר. כידוע, בפני ועדת הערר, שהינה הערכאה הדיונית הראשונה, נטל ההוכתה רוב על כתפי העורר, בהיותו בגדר 'יהמוציא מחברו עליו הראיה".

בפסק דין רע'/א 1436/90 גיורא ארד חברה לניהול השקעות ושירותים בע''מ נ' מנהל מס

ערך מוסף, פ''ד מו(5), 101, נקבע כי: ייהמערער, אשר נחשב בתובע לצורך העניין [...] עליו מוטל נטל השבנוע להוכחת ערעורו בהיותו המוציא מחברו; דינו בדין בל תובע גם לעניין נטל השבנועיי.

לפיבך, נישום המבקש לחלוק על שטח החיוב שנקבע על ידי הרשות המקומית נדרש לצרף חוות דעת מודד מוסמך מטעמו המתאימה לדיני הארנונה, ולא להסתמך על מדידות או תוכניות שהוכנו לגורם אחר, אשר אינן מחייבות את מנהל הארנונה (עמי'נ (מנהלי ת''/א)

2 ר.ל.ן מהנדסים נ' מנהל הארנונה בעיריית ראשון לציון).

במקרה שבפנינו, העורר לא הציג חוות דעת מודד מטעמו ולא הביא ראיה מקצועית לסתור את תשריט המדידה שהוכן בידי מודד מטעם העירייה. לפיכך, לא הוכיח את טענתו בדבר טעות במדידה. עוד יצוין כי מדידות הנכללות בתכניות הבנייה שהוגשו לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה אינן תואמות את שיטת מדידת חשטחים לצורכי ארנונה, ועל כן אינן יכולות לשמש ראיה לסתור את נתוני המדידה העירוניים.

טענת העורר כי יש להעדיף את שיטת חישוב שטת גרם המדרגות הנהוגה לפי צו מכר דירות (תיקון תשס"ח-2008) ותקן שמאי 9.0, דינה להידחות. המדובר בדינים שעניינם הגדרת שטת דלרה לצורכי תכנון, רישוי, שיווק והערכת שוול נדליץ, ואינם משליכים בהכרת על פרשנות דיני הארנונה. החלתם של סטנדרטים אלה על תחום המיסוי העירוני נעדרת תימוכין בדין או בפסיקה. יתרה מכך, העורר לא צירף חוות דעת מקצועית או תשתית עובדתית מוסמכת שיכולה לתמוך בטענה כי שיטות המדידה על פי אותם דיניס סותרות את שיטת החישוב הקבועה בצו הארנונה של עיריית נוף הגליל, או מצדיקות סטייה ממנה.

3 בכל הנוגע לטענת העורר שבמשך שמונה עשרה שנים הסתמכה העירייה על נתוני השטת לפ היתר הבנייה מבלי לערוך מדידה פיוית, ומשכך לשיטתו נוצרה אצלו הסתמכות לגיטימית כי שיטת חישוב זו לא תשתנה, אין בידינו לקבל טענה זו, שכן העירייה מוסמכת לעדכן את נתוני המדידה בכל עת בהתאם לממצאים בפועל, מקום שבו נתגלתה טעות בשטת המחושב, וואת מכוח תקנה 3(ב) לתקנות הסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות), התשס'ז-2007.

4. למעלה מן הדרוש נוסיף, כי טענת העורר בדבר יישינוי שיטת המדידהיי חורגת מגדר טמכותה

העניינית של ועדת הערר. ועדות ערר לארנונה מוסמכות לדון בהשגות ועררים בעניינים מוגדרים, כגון טעות בסיווג הנכס, בגודל הנכס, בשימוש וכיוייב, בהתאם לסעיף 3 לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו-1976. טענה עקרונית שלפיה הרשות פעלה שלא כדין בשינוי (או ביישום) שיטת המדידה הקבועה בצו הארנונה, יש בה למעשה תקיפה של חוקיות הצו או אופן הפעלת הסמכות של הרשות, וחיא מצויה בטמכות הביקורת של בית המשפט לעניינים מינהליים ולא בסמכות הוועדה. לפיכך, ואף אם היינו מוצאים ממש כלשהו בטענה (מה שאין כך במקרה דנן), לא היינו רשאים להיוקק לה לגופה במסגרת ערר ּה. משמע, די בכך שהננו קובעים שלא הוכת בפנינו פגם קונקרטי באופן חישוב שטתו של הנכס בניגוד לצו הארנונה, כדי לדחות את הערר.

סוף דבר

5. לאור כל חאמור לעיל, אנו מהליטיס לדחות את הערר. שיטת החישוב שבה נקטה העירייה,

מדידת שטח הנכס בכל מפלס באופן ייברוטו-ברוטויי הכולל את שטח המדרגות, מעוגנת בדין ובהוראות צו הארנונה, ולא נמצא כל פגם חוקי ביישומה במקרה הנדון.

6. בנסיבות העניין, אנו מתליביס את העורר בהוצאות המשיב בסך של 2000 ₪, שישולמו לו

בתוך 0 יום מחיוס, כי אחרת הן יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

7. בהתאםו לסעיף 3(ב) לתקנות בתי משפט לעניינים מנהליים (סדרי דין), תשס"א -2000,

קיימת זכות ערעור על החלטה זו, לפני בית המשפט לעניינים מנהליים וואת תוך 45 יום מיום מסירת ההחלטה.

8. בחתאם להוראת תקנה 20 (ג) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית)

(סדרי דין בוועדת הערר), התשלייז -1977, החלטה גו תפורסם באתר האינטרנט של עיריית נוף הגליל, וואת תוך 10 ימים מיום הגעת ההחלטה לצדדים. הצדדים *וכלו להביע את התנגדותם לפרסום ההחלטה בתוך 5 ימים מיום קבלת ההחלטה ותינתן החלטה בהתאם.

ניתן היום, 07.11.2025.

/

/צינל) -- יך?

עו'יד אי האב חדאד (סחזיני) - ייר מר שפואל ועקב: חבר