ועדת ערר לענייני ארנונה מס 10/25
בפני הוועדה לעררי ארנונה ערר מס' 10/25
שליד עיריית נוף הגליל
בפני וועדת הערר: עו'יד איהאב חדאד (סח/ניני) - *ו''ר הועדה
מר שמואל יעקב - חבר הועדה
בעניין שבין: 1. ולדימיר מרחוביצי
2. ארינה מילר
העוררים
-נגד.-
מנהל הארנונה של עיריית נוף הגליל
המשיב
רקע כללי
41
הערר שבנדון הוגש על ידי מחזיקי הנכס ברתי יערה 15/2, נוף הגליל, שמספרו לצורך רישום ארנונה 168015002, בנוגע לחיוב ארנונה שנקבע לו לשנת 2025, (להלן: ''הנכסיי).
הנכס הוא דירת מגורים דו-מפלסית עם עליית גג אשר בשימוש, הכוללת מהלך מדרגות פנימי המחבר בין שלושת המפלסים.
חיוב הארנונה כולל גם את שטת גרם המדרגות הפנימי שבין שלושת המפלסים, חיוב שלטענת העוררים מביא לייכפל חישוב פי שלושהיי של שטח המדרגות.
העוררים הגישו השגה למנהל הארנונה בעירייה, ועם דחיית השגתם הגישו את הערר הנוכתל לוועדת הערר לענייני ארנונה.
ביום 09.09.2025 התקיים דיון בפני הוועדה לשמיעת הערר, שבו סיכמו הצדדים את טענותיהם, תוך הפניה לפסיקה וחומר משפטי.
יש לציין כי הוועדה התכנסה בהסכמת הצדדים, בהרכב חסר, לאחר שחברת הוועדה, עו"ד רות שמש, הוומנה לישיבה אך לא יכלה להתייצב עקב סיבות אישיות.
. כעת נדרשת הוועדה להכריע בערר באמצעות החלטה מנומקת.
טענות העוררים
8
.10
.1
העוררים טוענים כי שייטת החלשוב של שטח הנכס לצורכי ארנונה, לפיה מחושב מלוא שטת גרם המדרגות הפנימי הן בקומת הקרקע, הן בקומה הראשונה והן בקומה השנייה של דירתם, אינה צודקת. לטענתם מדובר למעשה בתיוב של אותו גרם מדרגות שנספר שלוש פעמים, ועל כן, אין להכליל בתיוב את שטח מהלך חמדרגות בקומה הראשונה בשטח 5.7 מייר ובקומה השנייה.
העוררים טוענים כי מאז שנת 2008 לא ביצעה העירייה מדידה פיוית של הנכס, אלא הסתמכה על שטחים שנקבעו לפי היתר הבנייה, ועל כן נוצרה אצלהס הסתמכות לגיטימית על המשך קיומה של שיטה גו, ולפיה לא *חול שינוי בשטת החישוב לצורכי ארנונה.
העוררים טוענים כי מאחר וצו הארנונה שותק בנוגע לאופן חישוב שטת גרם מדרגות, יש להשתמש בעקרונות פרשניים חיצוניים התומכים בפרשנות מצומצמת, כמו צו מכר דירות (טופס מפרט), תיקון תשסי/ח-2008, ותקן מסי 9.0 של מועצת שמאי המקרקעין.
העוררים טוענים לתילופין כי שינוי שיטת החישוב אסורה על פי דין, ועל כן, יש לבטל את חיוב הארנונה החדש עבור שטח המדרגות בדירתו.
טענות המשיב
.12
.3
.14
.5
המשיב טוען כי שיטת החישוב שבוצעה היא בהתאם לדין ולצו הארנונה התקף בעיריית נוף הגליל. מדובר בשיטת מדידה מסוג ייברוטו ברוטויי, לפיה שטח החיוב של נכס למגורים נמדד לפי מידות החוץ של הנכס, כולל כל השטחים והמרכיבים המבנייס הצמודים לנכס, לרבות קירות חיצוניים ופנימייס, שטחים משותפים, מרפסות, ואף גרמי מדרגות בתוך הנכס.
לפיכך, אין מדובר בכפל חיוב בלתי חוקי אלא ביישום רגיל של שיטת המדידה המחייבת בעירייה.
המשיב טוען כי לא חל כל שינוי בשיטת החישוב, אלא שבעבר הנכס לא נמדד בפועל ולכן חולב בחסר, ואילו עתה בוצעה מדידה שהציפה את מלוא השטח בהתאם לשיטה הקבועה בצו הארנונה.
המשיב טוען עוד כי יש לדחות את הערר שכן העוררים לא הוכיתו כל טעות במדידה החדשה:
העוררים לא הציגו מדידה נגדית מטעמם ולא הביאו כל ראיה לסתור את נתוני המדידה של העירייה.
בנוסף טוען המשיב כי שאלות הנוגעות לאי חוקיותו הנטענת של צו הארנונה העירוני, או לטענה בדבר שינוי שיטת החישוב הקבועה בו, אינן מצויות בגדר סמכותה העניינית של ועדת הערר.
דיוו והכרעה
.6
טענות דומות לטענות העוררים הועלו בפני הוועדה במסגרת ערר נוסף שמספרו 09/25 אריק קליין ני מנהל הארנונה של עיריית נוף הגליל (להלן: ייערר 9/25י).
.7
.|8
שני הנכסים, נשוא ערר זה ונשוא ערר 9/25, הינם נכסים דומים באופיים, המצויים באותו רחוב, כאשר ההבדל ביניהם הוא כי הנכס שבערר גה כולל שלושה מפלסים, ואילו הנכס בערר 9/25 כלל שני מפלסים בלבד.
חרף האמור לעיל, סבורים אנו כי ההכרעה שניתנה בערר 9/25 יפה גם לענייננו, ולפיכך אין לנו אלא לאמץ את אותם נימוקים שהעלנו שם לצורך דחיית הערר, כפי שיפורט להלן וכפי שמצטטים מאותה החלטה.
המסגרת הנורמטיבית
9
0
.1
22
סעיף 3(287) לפקודת העיריות [נוסח חדש] קובע כי לענין ארנונה רשאי מי שהוסמך לכך על ידי ראש העיריה, יילהיכנס בכל עת סבירה לנבסים, בעצמו או על ידי שליחיו, ולערוך בהם בדיקות ומדידותיי, כלומר לצורך חישוב הארנונה יש לבצע מדידה של הנכס. סמכות סטטוטורית ו מהווה את הבסיס החוקי לביצוע סקרי מדידה ולחישוב שטחי נכסים לצרכי ארנונה על פי קריטריונים שנקבעו.
חוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), תשני/ג-1992, המסדיר בין היתר את נושא הארנונה ברשויות המקומיות, קובע בסעלף 8(ב1) כיצד יש לתחשב
שטח של נכס לצורך הטלת ארנונה כללית, ייחישוב שטחו של נכס לעניין הטלת ארנונה כללית יהיה במטרים רבועים; הארנונה הכללית שתוטל על נכס תהיה בסכום המתקבל
ממכפלת מספר המטרים הרבועים של הנכס בסכום הארנונה למטר רבועיי, וכי שיטת חישוב שטח נכס יתבצע בהתאם לצו הארנונה.
בהתאם לתוק, מדי שנה מתקינה הרשות המקומית צו הטלת ארנונה הקובע את תעריפי הארנונה וסוגי הסיווגים, וכן מפרט את אופן מדידת השטת. צו הטלת הארנונה לשנת 2025 של עיריית נוף הגליל (כמו גם צווים בשנים קודמות) כולל סעיף הגדרות ועקרונות כלליים הרלוונטי לענייננו .סעיף 2 לצו תארנונה לשנת 2025 קובע את עקרונות מדידת השטת וחיוב
הארנונה, וכך הוא מורה:
'י2. עקרונות כלליים
א. הארנונה תשולם לפי יחידות שטח לחיוב של כל מ"ר ו/או חלק ממנו.
ב. יחידות שטח לחיוב תמדד עפ"י מידות החוץ של הנכס בולל השטח מתחת לקירות
החיצוניים והפנימיים לרבות שטחים משותפים וכן כל מבנה ו/או שטח מקורה או שלא מקורה הצמוד לנבס.
ג. | מחזיקי שטחים משותפים במבנה יחויבו בגין שטחים אלו בהתאם לחלקם היחסי באותם
שטחים לפי אחוז שיתקבל מחלוקת השטח העיקרי לחיוב בכלל השטחים המשותפים.י.
. חשוב להדגיש כי נוסחו של סעיף 2 לצו הארנונה בנוף הגליל נותר וּהה בשנים האחרונות.
בדיקה של צווי הארנונה לשנים קודמות מעלה כי נוסח הסעיף בדבר שיטת המדידה לא
.3
.4
.5
.6
השתנה כלל ועיקר בין השנים, אותה שיטת ימידות חוץ ברוטו-ברוטויי חלה בכל אותם השנים.
שיטת החישוב שהוחלה על הנכס של העוררים היא שיטת ''ברוטו-ברוטויי הנהוגה בעיריית נוף הגליל ומעוגנת באופן מפורש בצו הארנונה התקף. לפי שיטה זו, שטחו של נכס למגורים נמדד לפי מידות החוא, ללא ניכויים עבור חללים פנימיים או קירות, ובהכללה של כל חלקי הנכס והשטחים הצמודים לו. המשמעות הפרקטית היא שכאשר העירייה מחייבת את המדרגות, היא יימשטתתיי את גרמי המדרגות כך שהם יוצרים קו אחד של קומה. בהתאם, במקרה דנן שטח המדרגות נכלל בחישוב קומת הקרקע (כחלק משטח הרצפה שעליה בנול גרם המדרגות) וגם בחישוב הקומה הראשונה (כשטח אופקי מוקרן של המדרגות בקומה חראשונה), וכך הלאה בנוגע לקומה השנייה. אין מדובר ב'יכפליי במובן של חיוב אותו שטת עצמו שלוש פעמים, אלא בחישוב שטחה של כל קומה בנפרד, כאשר כל קומה מחויבת פעם אחת בשטח שלה במלואו, מקיר לקיר, ללא חללים 'יאבודיס'י.
סוגיית חישוב שטחי מדרגות נדונה והובהרה גס בפסיקה. בפרשת אשר דיקשטיין ני עיריית רעננה (ת'יצ (מנהלי מרכז) 8254-11-13, פסי'יד מיום 26.4.2015), שאליה הפנו שני הצדדים, נדון מקרה דומה של טענה לחיוב יתר עקב שיטת מדידה של מדרגות. באותו מקרה טען המבקש כי העירייה חייבה בארנונה שטת ייוירטואלייי מתחת לגרס מדרגות, מעבר לחיוב השטח בדרך של ייהשטתתיי המדרגות לקומה העליונה. בית המשפט דחה את הטענה וקבע כי וש לחשב את שטח גרמי המדרגות בבניין בדרך של השטחתם בקומה אליה הס מובילים (כלומר, לצרף את שטח החיטל האופקי של המדרגות לשטח חקומה העליונה), ובמקביל לכלול בקומה התחתונה את השטת התחתון המוצק שעליו בנוי גרם המדרגות. בכך הבהיר בית המשפט, למעשה, שכל גרם מדרגות מחויב פעם אחת בלבד, חלקו העליון מחושב במסגרת הקומה שמעליו, וחלקו התחתון נכלל במסגרת הקומה שמתחתיו, ואין חיוב כפול של אותו שטת עצמו. עוד צוין שם כי שיטה זו עולה בקנה אחד עס הגדרת 'בנייןיי ויישטת בנילן!י בצו הארנונה הרלוונטי, שכן חיוב הארנונה חל על כל שטח בנוי שהינו חלק מהבניין, גם אס אותו חלק (כגון מתחת לגרס מדרגות) אינו חלל שימושי עומד לרשות הדייר.
יוצא אפוא, כי חישוב הארנונה במקרה הנדון בפנינו, שבו נכלל שטח המדרגות בכל אחת משלוש קומות הדירה, תואם את שיטת המדידה הקבועה בצו הארנונה ואושר בפסיקה. אין לראות בכך שינוי שיטת מדידה מצד המשיב, אלא יישום נכון ומתבקש של הוראות הצו לשם השגת חיוב ארנונה מלא. לא מדובר בייכפל חישוב פי שלושהיי, אלא, שכל קומה חויבה כדין רק בשטחה שלה, ולא הוטל חיוב כפול על אותה יחידת שטח.
את ועוד, העוררים לא הגישו תשריט מדידה מטעמם הסותר את התשריט שהוכן על ידי העירייה ואשר שימש בסיס לחיוב נשוא הערר. כידוע, בפני ועדת הערר, שהינה הערכאה הדיונית הראשונה, נטל ההוכחה רובצ על כתפי העוררים, בהיותם בגדר ייהמוציא מחברו עליו הראיה'י.
בפסק דין רע'/א 1436/90 גיורא ארד חברה לניהול השקעות ושירותים בע''מ נ' מנהל מסי
ערך מוסף, פייד מו(5), 101, נקבע כי: ייהמערער, אשר נחשב כתובע לצורך העניין [...] עליו
4
.7
.8
מוטל נטל השכנוע להוכחת ערעורו בהיותו המוציא מחברו; דינו כדין כל תובע גם לעניין נטל
השבנועיי.
לפיכך, נישום המבקש לחלוק על שטח החיוב שנקבע על ידי הרשות המקומית נדרש לצרף חוות דעת מודד מוסמך מטעמו המתאימה לדיני הארנונה, ולא להסתמך על מדידות או תוכניות שהוכנו לגורם אחר, אשר אינן מחייבות את מנהל הארנונה (עמ''נ (מנהלי ת''א)
2 בר\.י.ן מהנדסים נ' מנהל הארנונה בעיריית ראשון לציון).
במקרה שבפנינו, העורריט לא הציגו חוות דעת מודד מטעמם ולא הביאו ראיה מקצועית לסתור את תשריט המדידה שהוכן בידי מודד מטעם העירייה. לפיכך, לא הוכיחו את טענתם בדבר טעות במדידה. עוד יצוין כי מדידות הנכללות בתכניות הבנייה שהוגשו לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה אינן תואמות את שיטת מדידת השטחים לצורכי ארנונה, ועל כן אינן יכולות לשמש ראיה לסתור את נתוני המדידה העירוניים.
טענת העוררים כי יש להעדיף את שיטת חישוב שטת גרם המדרגות הנהוגה לפי צו מכר דירות (תיקון תשס"ח-2008) ותקן שמאי 9.0, דינה להידחות. המדובר בדיניס שעניינם הגדרת שטת דירה לצורכי תכנון, רישוי, שיווק והערכת שוול נדליין, ואינם משליכיס בהכרת על פרשנות דיני הארנונה. החלתם של סטנדרטים אלה על תחום המיסוי העירוני נעדרת תימוכין בדין או בפסיקה. יתרה מכך, העוררים לא צירפו חוות דעת מקצועית או תשתית עובדתית מוסמכת שיכולה לתמוך בטענה כי שיטות המדידח על פי אותם דיניס סותרות את שיטת החישוב הקבועה בצו הארנונה של עיריית נוף הגליל, או מצדיקות סטייה ממנה.
בכל הנוגע לטענת העוררים שמאז שנת 2008 הסתמכה העירייה על נתוני השטת לפי היתר הבנייה מבלי לערוך מדידה פיזית, ומשכך לשיטתס נוצרה אצלהס הסתמכות לגיטימית כי שיטת חישוב זו לא תשתנה, אין בידינו לקבל טענה זו, שכן העירייה מוסמכת לעדכן את נתוני המדידה בכל עת בהתאם לממצאים בפועל, מקום שבו נתגלתה טעות בשטח המחושב, וואת מכוח תקנה 3(ב) לתקנות הסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות), התשס'-2007.
למעלה מן הדרוש נוסיף, כי טענת העוררים בדבר יישינוי שיטת המדידהיי חורגת מגדר סמכותה העניינית של ועדת הערר. ועדות ערר לארנונה מוסמכות לדון בהשגות ועררים בעניינים מוגדרים, כגון טעות בסיווג הנכס, בגודל הנכס, בשימוש וכיוייב, בהתאם לסעיף 3 לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו-1976. טענה עקרונית שלפיה הרשות פעלה שלא כדין בשינוי (או ביישום) שיטת המדידה הקבועה בצו הארנונה, יש בה למעשה תקיפה של חוקיות הצו או אופן הפעלת הסמכות של הרשות, והיא מצויה בסמכות הביקורת של בית המשפט לעניינים מינהליים ולא בסמכות הוועדה. לפיכך, ואף אם חיינו מוצאים ממש כלשהו בטענה (מה שאין כך במקרה דנן), לא היינו רשאים להיוקק לה לגופה במסגרת ערר זה. משמע, די בכך שהננו קובעים שלא הוכח בפנינו פגם קונקרטי באופן חישוב שטחו של הנכס בניגוד לצו הארנונה, כדי לדתות את הערר.
סוף דבר
9. לאור כל האמור לעיל, אנו מחליטים לדחות את הערר. שיטת החישוב שבה נקטה העירייה,
מדידת שטח הנכס בכל מפלס באופן ייברוטו-ברוטויי הכולל את שטח המדרגות, מעוגנת בדין ובהוראות צו הארנונה, ולא נמצא כל פגם חוקי ביישומה במקרה הנדון.
0. בנסיבות העניין, אנו מחליבים את העוררים בהוצאות המשיב בסך של 2000 ₪, שישולמו לו
בתוך 30 יום מהיום, כי אחרת הן יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.
1. בהתאם לסעיף 3(ב) לתקנות בתי משפט לעניינים מנהליים (סדרי דין), תשס"א -2000,
קיימת זכות ערעור על החלטה זו, לפני בית המשפט לעניינים מנחליים וזאת תוך 45 יום מיום מסירת ההחלטה.
2. בהתאם להוראת תקנה 20 (ג) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית)
(סדרי דין בוועדת הערר), התשלייז -1977, החלטה גו תפורסם באתר האינטרנט של עיריית נוף הגליל, וזאת תוך 10 ימים מיום הגעת ההחלטה לצדדים. הצדדים יוכלו להביע את התנגדותם לפרסום ההחלטה בתוך 5 ימים מיום קבלת ההתלטה ותינתן החלטה בהתאם.
ניתן היום, 09.11.2025.
/
עו''ד אידָאב חדאד (סח'ניני) - יור
מר שפואל יעקב- חבר