Arr 70 184 1927 19

1

ועדת ערר לענייני ארנונה כללית עררים מס' ,70/18 ,4/19 27/19 שליד עיריית פתח - תקוה יו"ר הועדה – עו"ד יהודה שלום חברים – מר אשר מייבסקי

מר יהושע גולדרט

העוררת: שגיא מוטורס סנטר בע"מ

ע"י ב"כ עוה"ד דרור יצחקי

- נ ג ד -

המשיב: מנהל הארנונה של עיריית פ"ת

ע"י ב"כ עוה"ד אריאל ליבר

החלטה

1. כללי

1.1 העוררת הינה המחזיקה של נכסים המצויים ברחוב משה דיין 18 פתח תקווה, הרשומים אצל המשיב כנכסים מס' 5506890027/63 (להלן:

הנכסים ו/או נכס 27 / 63 בהתאמה);

1.2 העוררת הגישה השגה ביום 20/08/2018 ובה טענה לגבי נכס 63 כי יש לנכות שטח קרקע נוסף בהתאם לסעיפים 3.8.4 ו - 3.4.6 לצו הארנונה של עיריית פתח תקוה (להלן – צו הארנונה), וכן לגבי נכס 27 טענה כי יש לסווגו ולחייבו בתעריף של "קרקע תפוסה" ולא בסיווג ובתעריף של "חניון", שכן לא מדובר בשכירות קצרת טווח (להלן - ההשגה הראשונה).

1.3 המשיב ענה על ההשגה הראשונה ביום 2/10/2018 בה טען כי ההשגה הוגשה באיחור, לגבי נכס 63 נוכה שטח הקרקע עליו בנוי המבנה וכן שטח קרקע זהה נוסף ועל כן טענת העוררת לא מובנת. המשיב ציין כי בעקבות ההשגה ערכה העירייה ביקורת ומדידה בנכס והתברר כי העוררת לא דיווחה לעירייה כנדרש על כלל השטחים אשר היא עושה בהם שימוש וכי היא מחויבת בחוסר בגודל השטחים בהם היא מחזיקה ומשתמשת ואף מסווגת בסיווג שגוי מהשימוש שנעשה בפועל בנכס.

2

בהתאם לבדיקה תוקנה שומת הארנונה של נכס 27 החל מיום ,1/01/2018 כדלקמן:

א. שטח מחלקת פחחות ושטח הפנצ'רייה בגודל של 1,435.19 מ"ר יסווגו

בסיווג "מלאכה/מוסכים".

ב. שטח סככה בתעשייה בגודל של 132.99 מ"ר בסיווג "סככה קיר אחד".

ג. שטח סככה בתעשייה בגודל של 56.26 מ"ר תסווג בסיווג "סככה עם שני

קירות".

1.4 עד למועד הודעת תיקון השומה, חויב נכס 27 לפי שטח של 1,378 מ"ר בסיווג "חניון".

1.5 על התשובה להשגה הראשונה הגישה העוררת ביום 21/11/2018 את ערר .70/18 ביום 18/11/2018 הגישה העוררת השגה חדשה לשנת המס 2018 לגבי נכס .27 העוררת טענה כי:

1.5.1 אין להשית את החיובים של הנכס באופן רטרואקטיבי, קרי טרם מועד שליחת הודעות תיקון השומה – .2/10/2018

1.5.2 עיקר השטח בגודל של 1,435.19 מ"ר משמש לחנייה של כלי רכב ולכן יש לסווגו בסיווג "חניון".

1.5.3 שטח הסככה שגודלה 62.3 מ"ר מהווה שטח חיצוני אשר משמש לחנייה וגם אותו יש לחייב בסיווג של "חניון".

1.5.4 יש לנכות את השטח של 1,673.57 מ"ר משטח הקרקע.

(להלן – ההשגה השניה).

1.6 גם את ההשגה השניה דחה המשיב, בתשובתו להשגה מיום ,14/01/2019 ובגין תשובה זו הוגש ערר 4/19 ביום .3/02/2019

1.7 ההשגה הראשונה והשניה התייחסו לשנת המס .2018 1.8 העוררת הגישה השגה אף לשנת המס 2019 בו חזרה על טענותיה, וזו נדחתה ע"י המשיב. בעקבות דחייה זו הגישה העוררת את ערר .27/19 1.9 יוצא אפוא, כי בפני הועדה קיימים שני עררים המתייחסים לשנת המס ,2018 וערר נוסף המתייחס לשנת המס .2019

2. הדיון

2.1 ביום 26/02/2019 התקיים דיון בפני הועדה. במהלך הדיון הבהיר נציג העוררת מר יוסף כהן כי המצב בנכס הוא לא המצב שהיה בשנת 2018 הואיל והעוררת סגרה 300 מ"ר משטח הנכס והפכה אותו למחסן. עוד ציין נציג העוררת כי לגבי שנת 2018 ניתן להציג תמונות של הנכס על מנת לדעת מה היה השימוש שנעשה בו.

בסיום הדיון החליטה הועדה לערוך ביקור בנכס.

2.2 ביום 3/03/2019 נערך הביקור בנכס, וזהו דו"ח הביקור:

" דו"חביקורבנכסמיום3/3/2019

3

נוכחים:

מטעםהעוררת:עו"דיצחקיומריוסיכהן

מטעםהמשיב: .1 עו"דאריאלליבר

2. מרקוביגולמבק

3. מרדנירווה

יו"רהועדה: עו"דיהודהשלום

חבריועדתהערר: .1 מריהושעגולדרט

2. מראשרמייבסקי

1. מריוסיכהן:

לאחרתיקוניהרכביםבמוסךאנושוטפיםאתהרכביםמוסריםאותםללקוחות.

בסככהחוניםרכביםלאחרטיפולוכןרכביםשלהעובדים.

2. מחוץלשטחנכסהעוררתקייםקונטיינר.לשאלתמרקוביגלומבקלמישייך

הקונטיינרענהמרכהן:"לפני20שנההיהשלנו.עכשיואיןלנוגישהלקונטיינר והמקוםשעליועומדהקונטיינרלאשייךלנו".

הסככההעיקרית–לטענתהעוררתמדוברבחניוןבן1,400מ"רוהואמשמש כחניון לרכביםלפניואחריתיקון.מחודשינואר2019סגרההעוררתחלק מהסככהבשטחשלכ-300מ"רלצורךמחסן.

חלקמשטחהסככהמיועדלחניוןרכביעובדים.עלרצפתהסככהישסימוני חניהואיןכלעדותלעבודותפחחותאותיקונירכבבסככה.

רצ"בתרשיםהנכסעםציוןהפעולותהמבוצעותבו,וכןצילומיהחלקיםהשונים בנכסהעוררת.

4

סככתהרחצה

סככתהפנצ'רייה

סככתהחניה

סככתהחניון

5

המחסן

בנוסףהוצגלוועדהמיקוםהמוסךוהפחחותשבהעובדתהעוררתושטחזהאינוכלול במסגרתהערר.

החלטה:

6

1. הערריקבעלהמשךדיוןבמועדשייקבעע"ימזכירותועדתהעררלאחרשיתקבלו

תצהיריהצדדיםבמפורטלהלן.

2. העוררתתגישתצהירעדותתוך30ימיםמהיוםוהמשיביגישתצהירעדות

מטעמהלגבימצבהנכס,תוך30יוםממועדקבלתתצהירהעוררת.

3. ניתנההיום: 3/3/2019".

2.3 העוררת הגישה תצהיר של מנהלה מר יוסי כהן. בתצהיר הצהיר מר כהן כי:

2.3.1 מחלקת הפחחות של המוסך מצויה במבנה השכן. צורפו תמונות.

2.3.2 שטח של 1,435.19 מ"ר משמש לשטח חניה לכלי רכב, ובשטח זה אין מערכות ומתקנים לביצוע עבודה של פחחות. צורפו תמונות.

2.3.3 החל מחודש ינואר 2019 שטח של כ-300 מ"ר מתוך 1,435.19 מ"ר משמש לאחסנה. צורפה אסמכתא על התקנת מדפים.

2.3.4 שטח של סככה המצויה בחלקו הדרומי של המבנה בשטח של 62.93 מ"ר משמש לחניה לכלי רכב ואף קיים סימון על גבי הקרקע. צורפו תמונות.

2.3.5 המשיב לא ניכה את השטח הבנוי בגודל של 1,673.57 מ"ר (נכס )27 משטח הקרקע (נכס ,)63 ויש לעשות כן. אמנם המשיב ציין כי ניכה את השטח הבנוי אך לא הציג ראיות על כך. לא ברור כיצד השטח הבנוי עלה ואילו שטח הקרקע לא קטן.

2.4 המשיב הגיש תצהירים של מר עופר שאבי – עובד במחלקת הפיקוח של אגף ההכנסות בעיריית פתח תקווה ושל מר קובי גולמובק – מנהל אגף עסקים ותעשיה בעיריית פתח תקוה.

מר שאבי הצהיר כי:

2.4.1 הוא ביקר בנכס ביום 27/02/2019 בשעה 14:00 וראה כי בנכס נעשית פעילות של תיקון וטיפול בכלי רכב, וכי ראה אדם שעובד ונראה כמתקן רכבים.

2.4.2 בנכס נמצאו חלקי חילוף של רכבים המפוזרים במקום, ורכבים עם מכסה מנוע מורם. בנוסף היו במקום בלונים של הלחמות, רתכות וארגזי כלים של הפועלים שהיו פזורים בעמדות שונות.

לתצהיר צורפו תמונות.

2.5 ביום 4/09/2019 התקיים דיון נוסף בעררים לחקירת המצהירים. בדיון הסכימו הצדדים לדון בשלושת העררים במאוחד.

בדיון ציינו נציגי העוררת כי הנכס כבר לא בחזקתם מיום .23/03/2019 2.6 בסיום הדיון החליטה הועדה כי הצדדים יגישו סיכומים, וכך עשו הצדדים.

3. ההכרעה

3.1 בפני הועדה עומדות השאלות הבאות:

1. האם בעקבות הודעת תיקון השומה מיום 2/10/2018 ניתן להחיל את

החיוב רטרואקטיבית מיום .1/01/2018

2. כיצד יש לחייב שטח של 1,435.19 מ"ר בהפחתת 300 מ"ר שמשמשים

לאחסנה, האם בסיווג "חניונים" או שמא בסיווג "מלאכה מוסכים"?

7

3. כיצד יש לסווג את שטח הסככה בשטח של 62.93 מ"ר?

4. חיוב שטח 63 – האם נוכה שטח תכסית המבנה (נכס )27 משטח

הקרקע?

להלן תבחן הועדה את השאלות דלעיל.

3.2 כאמור, המשיב תיקן את שומת הארנונה ביום .2/10/2018 זאת עשה המשיב בעקבות השגה שהגישה העוררת ביום ,20/08/2018 ועריכת סקר שימושים ומדידות בנכס ביום 21/08/2018 (כך עולה מתמונות אשר צירף המשיב לכתבי טענותיו).

3.3 אם כן, על הועדה לקבוע האם החיוב שהטיל המשיב מיום 1/01/2018 עד ליום 21/08/2018 – מועד הבדיקה שערך המשיב ו/או עד ליום 2/10/2018 –

מועד שליחת הודעת החיוב המתוקנת, הינו חיוב מותר?!

3.4 בנוסף, על הועדה לקבוע מה דין החיוב שהוטל מיום הודעת השומה ועד לביקור בנכס מטעם הועדה שנערך ביום 3/03/2019 -מועד בו נעשה שימוש בנכס ל"חניון", כאשר 300 מ"ר ממנו הפכו לשימוש של אחסנה החל מיום .1/01/2019

3.5 יש לציין כי אם היה החיוב מוטל לשנים שקדמו לשנת המס ,2018 הרי שהיה מדובר בחיוב רטרואקטיבי, ובשאלה זו אין סמכות לועדה לדון, אך הואיל ומדובר בתיקון שומה במהלך שנת הכספים החל מתחילת שנת 2018 כאמור לעיל, הרי שיש לועדה סמכות לדון בשאלה זו.

3.6 פסק הדין הדן בשאלה זו הינועע"מ4551/08עירייתגבעתשמואלנ'חברת

החשמללישראלבע"מ[פורסםבנבו] (להלן – פסק הדין בעניין גבעת

שמואל), שם קבע בית המשפט:

".....52אשרלחיוביארנונההמושתיםבמהלךשנתהכספים,ישלהפרידלשם הדיוןבשאלתהרטרואקטיביוּוּת,ביןתיקוןשומתארנונהלביןהשתתארנונה לראשונה(קרי:הפקהראשונהשלשומתארנונהבגיןשנתכספיםמסוימת).

המצבהראשוןשלתיקוןשומתארנונההואמצבפשוטיחסית,מבחינתהסיווג לחיוביםרטרואקטיבייםולחיוביםשאינםכאלה.כפישצוין,בעתהפקתשומת ארנונה,מושלםלמעשהתהליךהחיובשלהנישום.משכך,הוצאתשומהמתקנת אשרמבקשתלשנותלמפרעאתהחיוביםשהושתועלהנישוםבשומההמקורית היארטרואקטיביתבמהותה–וזאתביןאםהיאמופקתבמהלךשנתהכספים וביןאםלאחריה(ראו:ע"א8558/01בענייןעילבון,בעמ'789;ענייןט.ט.

טכנולוגיה,בעמ'784;ענייןשילוח,פס'ז';עע"ם3081/10בענייןתש"ן,פס'מ"א-

מ"ב;רע"א187/05נסיירנ'עירייתנצרתעילית,פס'8לפסקדינהשלהשופטתד'

ברלינר([פורסםבנבו],.))20.6.2010

....

56. סיכומםשלדברים:כאשרהארנונהמושתתעלהנישוםלאחרתוםשנת

הכספיםהרלוונטית,מדוברבהכרחבחיוברטרואקטיבי.לעומתזאת,כאשר הארנונהמושתתעלהנישוםבמהלךשנתהכספים,ישלהבחיןביןשלושה מצבים:המצבהראשוןהואמצבשלתיקוןשומתארנונה.במצבזה,התיקוןהוא רטרואקטיבי,ככלשהואמבקשלחולעלפרקהזמןשקדםלתיקון.המצבהשני הואמצבשלהשתתארנונהלראשונהבמהלךשנתהכספים,כאשרחיובהארנונה כולליישוםשלהחלטהמנהליתחדשה.במצבזה,החיובהוארטרואקטיבי,ככל שהואמבקשליישםאתההחלטההמנהלית,עלפרקהזמןשקדםלקבלתה.המצב השלישיהואמצבשלהשתתארנונהלראשונהבמהלךשנתהכספים,כאשרחיוב הארנונהזההבמהותולחיובשהושתעלהנישוםבשניםקודמות(מלבדעדכונו בהתאםלתעריפיםשנקבעובצוהרלוונטילאותהשנה).במצבזה,החיובלעולם אינורטרואקטיבי.

57. עדכאןבאשרלהבחנהשביןחיוביארנונהרטרואקטיבייםלביןחיובי

ארנונהשאינםרטרואקטיביים.הבחנהזו,כפישצוין,היאהבחנה"מקדמית"

ואיןהיאמהווהסוףפסוק.כך,אםאכןמדוברבחיוברטרואקטיבי–ידושלבית המשפטתהאאמנם"קפוצה"בהתרתו,אולםייתכנובכלזאתמקריםמיוחדים אשרבהםיותר החיוב. בפסקהדין בענייןאורט עמדבית המשפט העליון 8

בהרחבהעלהעקרונותהחליםעלתחולהלמפרעבכלל,ועלתחולהלמפרעשל חיוביארנונהבפרט.בתמצית,נקבעכיכלהחלהלמפרע,ובכללזההחלהלמפרע שלחיוביארנונה,כפופהלמבחןדו-שלבישלסמכותוסבירות.מבחינתהסמכות, ככלשהסמכותלהחילאתההחלטהאואתהחיובלמפרעאינהמופיעהבמפורש בחוק,קיימתחזקהפרשניתנגדתחולהלמפרע.אםיימצאוטעמיםטובים לסתורחזקהזו,כיאזישלבחוןאםההחלהלמפרעעומדתבמבחניםהרגילים שלהפעלתשיקולהדעתהמנהלי,ובראשםהסבירות(ראו:שם,פס'31;עניין עזרא, בעמ' 417; עניין שגיא, בעמ' .)598-597 בחינת סבירותו של חיוב רטרואקטיביתיעשהתוךאיזוןביןעניינושלהפרטבסופיותההחלטהומידת ההסתמכותשלועלההחלטה,מחדגיסא,לביןהאינטרסהציבורישבקיוםהחוק ובגבייתמסאמת,מאידךגיסא.חשיבותמיוחדתתינתןכמובןלהתנהלותושל הנישום,ולשאלהאםרובץלפתחו"אשם"כלשהו(ראו:ע"א8558/01בעניין עילבון, בעמ' 789; ע"א 975/97 בעניין עילבון, בעמ' 452-451; עניין ט.ט.

טכנולוגיה,בעמ'.))784רקבמקריםנדירים,אשרבהםהחיובהרטרואקטיבי יעמודבמבחניהסמכותוהסבירות–"תיפתח"ידושלביתהמשפטויותרהחיוב.

לעומתזאת,אםלאמדוברבחיוברטרואקטיבי,לאתחולעליוהחזקהנגדתחולה למפרע,אולםהואיהיהבכלזאתכפוף,ככלסמכותמנהלית,למבחניםהחלים על הפעלת שיקול הדעת המנהלי. בראש מבחנים אלה ניצב כמובן מבחן הסבירות.עלכן,לעיתים,ניתןיהיהלקבועכיחיובארנונההואפסול,אףשאינו רטרואקטיבי,בשלשהושתבמועדבלתי-סביר".

3.7 ומן הכלל אל הפרט. המשיב לא הציג כל ראיה ו/או אסמכתא לשימוש הנעשה בנכס לתקופה שמיום 1/01/2018 ועד ליום ,20/08/2018 כאשר הודעת השומה המקורית לנכס הייתה בגין שימוש "חניון". מכאן, שאין הועדה יכולה לקבוע מה היה השימוש בנכס בתקופה הנדונה.

רק לאחר הגשת ההשגה הראשונה ע"י העוררת ביום ,20/08/2018 ערך המשיב ביום 21/08/2018 את בדיקתו. ע"פ ממצאי התמונות שצירף המשיב לכתבי טענותיו ניתן ללמוד כי הנכס שימש באותו מועד גם ל"מוסך", אם כי לא בכל שטח הנכס. לאור כך אם יש מקום לחייב את הנכס בסיווג "מלאכה/מוסכים", הרי שניתן לעשות כן ממועד הבדיקה שערך המשיב –

21/08/2018 ועד למועד ביקור הועדה בנכס ביום .3/03/2019 חיזוק לכך ניתן למצוא בתצהירו של המפקח מר עופר שאבי אשר ערך ביקור בנכס ביום 27/02/2019 והצהיר כי בנכס נעשית פעילות של תיקון וטיפול בכלי רכב, ואף צירף 6 תמונות.

3.8 הועדה ביקרה בנכס ביום ,3/03/2019 במהלך הביקור התברר כי הנכס אינו משמש ל"מוסך" אלא הוא משמש כ"חניון", למעט 300 מ"ר שמשמשים לאחסנה החל מחודש ינואר 2019 כאמור בתצהירו של מר יוסי כהן.

כאן המקום לציין כי העוררת לא מחזיקה בנכס מיום .23/03/2019 על כן מדובר בתקופה של 20 יום נוספים שיש מקום לחייב את הנכס בסיווג "חניון" בהפחתת 300 מ"ר של שטח האחסנה.

3.9 לסיכום התקופות והשימושים:

לתקופה שמ – 1/01/2018 ועד ליום 20/08/2018 – יש לחייב את הנכס בסיווג "חניון", כפי שהיה הסיווג בעבר.

לתקופה שמ – 21/08/2018 מועד בדיקת המשיב ועד ליום 3/03/2019 מועד ביקור הועדה בנכס– יש לחייב את הנכס בסיווג "מלאכה / מוסכים".

לתקופה שמ – 3/03/2019 מועד ביקור הועדה בנכס, ועד ליום 23/03/2019 מועד שבו חדלה העוררת להחזיק בנכס, יש לחייב את הנכס בסיווג "חניון".

9

3.10 יש לציין כי מיום 01/01/2019 ואילך חולק הנכס כך ש – 300 מ"ר המשמשים לאחסנה, על כן יש להפחית משטחי החיוב דלעיל שטח זה ולחייב שטח זה בנפרד.

3.11 לאור הקביעה דנן על המשיב להפחית בתקופה שבה חויב הנכס בסיווג "מלאכה / מוסכים", את שטח תכסית המבנה ,2X משטח הקרקע התפוסה (נכס ,)63 שחויבה בגינה העוררת, אם אכן מחזיקה העוררת בקרקע תפוסה ואם אכן המשיב לא הפחית שטח זה מקרקע תפוסה אחרת שבשימוש העוררת.

חיוב שטחי הסככות

3.12 בשונה מחיוב השטח העיקרי, הרי לגבי שטחי הסככות לא המציא המשיב כל ראיה ו/או אסמכתא לגבי השימוש שנעשה בשטחים אלו. לאור תצהיר מנהל העוררת מר יוסי כהן אשר נחקר בחקירה נגדית על תצהירו וטיעונו לא הופרך ע"י המשיב, לאור הביקור בנכס שערכה הועדה ולאור העובדה כי אין כל ראיה לשימוש הנעשה בשטחים אלו, הרי שיש להותיר את החיוב בשטחים אלו בסיווג "חניון", ואין לשנות הסיווג לסיווג "מלאכה/מוסכים".

4. סוף דבר

4.1 הערר מתקבל בחלקו, החיוב ייעשה ע"פ סעיף 3 דלעיל.

4.2 בנסיבות העניין לא ניתן צו להוצאות.

4.3 החלטת הוועדה נתונה לערעור לפני בית המשפט לעניינים מינהליים שבאזור שיפוטו מצוי מקום מושבה, בתוך 45 ימים ממועד המצאת ההחלטה לצדדים.

4.4 המזכירות תשלח החלטה זו לב"כ הצדדים. ניתן בהיעדר ביום ....19.3.2020 4.5 החלטה זו תפורסם באתר האינטרנט של עיריית פתח תקוה.