Arr 20 19

ועדת ערר לענייני ארנונה כללית ערר 20/19

שליד עיריית פתח - תקוה יו"ר הועדה – עו"ד יהודה שלום חברים – מר דוד לוי

מר יהושע גולדרט

העוררת: אילות השקעות פתיר בע"מ

ע"י ב"כ עוה"ד יונתן יצחק

- נ ג ד -

המשיב: מנהל הארנונה של עיריית פ"ת

ע"י ב"כ עוה"ד אריאל ליבר

החלטה

1. כללי

1.1 העוררת הינה המחזיקה של נכס המצוי ברחוב ההסתדרות 28 פתח תקווה הרשום אצל המשיב כנכס מס' ,74802800074 להלן: הנכס.

שטח הנכס הינו 131 מ"ר והוא מחויב בסיווג ובתעריף "משרדים".

שטח הנכס אינו בשימוש, נאטם ועומד ריק.

1.2 ביום 9/01/2019 הגישה העוררת השגה ובה טענה כי הנכס מהווה מרפסת פתוחה שהגישה אליה נאטמה החל משנת 2015 והיא עומדת ריקה ולא בשימוש, ועל כן היא מבקשת לפטור שטח זה מכוח סעיף 330 לפקודה העיריות [נוסח חדש], ולחילופין ליתן לה פטור לנכס ריק בהתאם לתקנה 13 לתקנות הסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), תשנ"ג – ,1993 ו/או לחילופי חילופין לחייב את הנכס לפי התעריף הזול ביותר הקבוע בצו הארנונה של עיריית פתח תקווה והתואם את השימושים המותרים עפ"י דין.

1.3 ביום 4/03/2019 ענה המשיב על ההשגה ודחה אותה מן הנימוקים כדלקמן:

1.3.1 אי שימוש של העוררת בנכס אינו פוטר את הנכס מתשלום ארנונה.

1.3.2 לא ניתן ליתן לנכס פטור של נכס שניזוק הואיל והוא אינו ניזוק "במידה שאי אפשר לשבת בו" בהתאם להגדרת "נכס ניזוק" הקבועה בהוראות סעיף 330 לפקודה. העוררת בוחרת שלא לעשות שימוש בנכס, הוא בר חיוב בתשלום ארנונה ועל כן דין טענה זו להידחות.

2

1.3.3 בהתאם להחלטת ועדת הערר בערר 55/15 הוענק לנכס פטור מתשלום ארנונה עבור נכס ריק, ולפיכך נוצל הפטור הקבוע בחוק עבור נכס ריק, והנכס אינו זכאי לפטור מתשלום ארנונה בהיותו נכס ריק.

2. העררוהתשובהלערר

2.1 לאור דחיית ההשגה הגישה העוררת ערר ביום 10/04/2019 והמשיב ענה על הערר בכתב תשובה לערר ביום .26/05/2019

2.2 העוררת חזרה על טענותיה בכתב הערר כפי שהועלו בהשגתה, הוסיפה וטענה כי הלכה היא בנסיבות של נכס ריק ושאינו בשימוש, מן הדין לקבוע לו תעריף נמוך ככל האפשר לצורך חיובו בארנונה, באשר הוא לא מניב תועלת לנישום. נקבע כי על רשות מקומית לחייב נכס ריק לפי הסיווג הזול ביותר הקיים בצו הארנונה מבין השימושים המותרים בנכס על פי דין, בהתאם להיתר של הנכס, למאפייניו הפיזיים ובראי הוראות צו הארנונה.

על כן יש לפטור את הנכס עפ"י סעיף 330 לפקודה ו/או לחילופין לחייב תא הנכס לפי סיווג זול יותר המותר מבין השימושים האפשריים ולמשל: מחסן, מעברים, בית תוכנה, יציע לאחסנה.

2.3 המשיב ענה על הערר בכתב תשובה לערר, ובו חזר על טענותיו בתשובתו להשגה, הוסיף וטען כי העוררת לא הראתה בדל של הוכחה לכך שהנכס ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו או להשתמש בו, והעוררת מסיבותיה נמנעת מלעשות בו שימוש.

3. הדיון

3.1 ביום 24/06/2019 נערך דיון בפני הועדה.

3.2 בדיון ציינה העוררת כי היא מתמקדת בטענתה החילופית לפיה יש לסווג את הנכס בתעריף הזול ביותר מבין השימושים המותרים בהיתר הבניה של הנכס. על כן, טענה העוררת כי ניתן לחייב את הנכס בתעריף ובסיווג של "מחסן".

3.3 בסיום הדיון החליטה הועדה כי העוררת תציג את היתר הבניה, והמשיב ייבחן את היתר הבניה ואת האפשרות לסווג את הנכס בסיווג אשר בצדו תעריף יותר זול מהתעריף שהנכס מחויב בו היום – "משרדים".

במידה והצדדים לא יגיעו להסכמה יגישו הם סיכומים בכתב.

3.4 העוררת הגישה הודעה אליה צירפה תכנית נקודתית לבניין ברח' ההסתדרות 28 בו מצוי הנכס נשוא הערר. עפ"י התכנית קיימים במבנה "מעברים לציבור ופרוזדורים", עוד עפ"י התוכנית: "מחסנים ומרחבים מוגנים יחושבו כשטחי שירות". בנוסף, צירפה העוררת את היתר הבניה של הבניין מיום .3/05/1995 עפ"י ההיתר בנוסף לשימוש עסקים ומשרדים הותר גם שימוש "מלון".

3

3.5 המשיב הגיש תגובתו על הודעת העוררת וטען כי השימוש נקבע לפי היתר הבניה הספציפי ולא ע"פ תכנית הבניין החלה על הנכס, וכן כי נכס ריק יסווג עפ"י השימושים המותרים עפ"י היתר הבניה, הכוונה לשימושים כלליים ולא לשימושים קונקרטיים ומצומצמים בהגדרתם.

כמו כן לנכס הוצא היתר נוסף ביום 23/11/1997 ונקבע כי מותר להקים תוספת מרתף חניה בו קומה אחת ו – 14 קומות משרדים, לבנין בו 4 קומות בהיתר.

3.6 הואיל והצדדים לא הגיעו להסכמה ביניהם, הגישו הם סיכומיהם בכתב.

4. ההכרעה

4.1 לאחר שהעוררת זנחה את טענתה לעניין הפטור מכוח סעיף 330 לפקודה ולעניין הפטורים הקבועים לנכס ריק, נותרה בפני הועדה השאלה באיזה סיווג ותעריף יש לחייב את הנכס.

4.2 בית המשפט העליון קבע במסגרת עע"מ8804/10חלקה6בגוש6950בע"מ נגדעירייתתלאביב[פורסםבנבו], כי:

"כאשרלנכסהריקישמספרשימושיםהמותריםעלפידין-הרישיש לחייבובארנונהבהתאםלסיווגהזולביותרמביןשימושיםאלה".

4.3 יישומה של ההלכה נקבע ב-בר"מ991/16אפריקהישראללהשקעותבע"מ נ'ביתארלוזורובחברהבע"מ[פורסםבנבו], לפיה לצורך קביעת סיווג נכס ריק לצרכי ארנונה יש להתחשב אך ורק בשימושים האפשריים לפי היתר הבנייה. אין די בשימושים הקבועים בתכנית החלה על הנכס, כל עוד לא נקבעו במפורש בהיתר בניה.

ב-בבר"מ6934/16וינברגנ'מנהלהארנונהבעירייתתלאביב[פורסםבנבו], קבע ביהמ"ש העליון כי:

"פרשנותנכונהשלהקביעהלפיהנכסריקיסווגעלפיהתעריףהזולמבין אותם שימושים אפשרייםעל פי דין מכוונתלשימושים כללייםכגון "תעשיה", "תעסוקה" או "מגורים" ולא לשימושים קונקרטיים ומצומצמיםבהגדרתם,שלגביהםישלתתמשקלרביותרלמבחןהשימוש בפועל".

4.4 ומן הכלל אל הפרט

4.4.1 במהלך הדיון הסכימו הצדדים לחייב את הנכס בהתאם לשימושים האפשריים המופיעים בהיתר הבניה של הבניין בו מצוי הנכס.

דא עקא, התגלעה ביניהם מחלוקת לעניין הסיווג, כאשר המשיב טוען כי ניתן לחייב את הנכס רק בסיווג של "משרדים", ואילו העוררת טוענת כי בהיתר מופיעים שימושים נוספים, כמפורט להלן.

4

4.4.2 לבניין בו מצוי הנכס ניתנו 2 היתרי בניה, האחד ניתן בשנת ,1995 ובו ניתן היתר להקמת בנין מסחר ומשרדים בן 4 קומות, השני ניתן בשנת ,1997 ובו ניתן היתר להוספת 14 קומות משרדים על 4 קומות קיימות.

4.4.3 הואיל והנכס מצוי בקומה ג' בבניין, הרי שההיתר הרלבנטי לענייננו הוא ההיתר הראשון שניתן שבו השימושים המותרים הם מסחר ומשרדים.

4.4.4 בנוסף, בחלק של אגרות הבניה בהיתר מופיעים השימושים

האפשריים הבאים: בית עסק, בית קפה, מלון, בית מרגוע. משכך,

הרי שניתן לעשות גם שימוש מסחרי ב - 4 הקומות הראשונות של הבניין, גם למטרות אלו ולא רק למשרדים.

4.4.5 הפרקים הרלבנטיים בצו הארנונה של עיריית פתח תקווה לעניין השימושים האפשריים המופיעים בהיתר הם פרקים 3.2 – "משרדים, שירותים ומסחר" ו – פרק 3.5 – "בתי מלון".

4.4.6 מהפסיקה שהובאה לעיל נקבע במפורש כי על מנת לחייב נכס ריק שאינו בשימוש יש לבחון את השימושים האפשריים ע"פ היתר הבניה שניתן לנכס. מבדיקת התעריפים העומדים בצדם של הסיווגים המצוינים בפרקים 3.2 ו – 3.5 עולה כי הסיווג אשר בצדו התעריף הזול ביותר הוא "בית מלון".

האמור בפס"ד וינברג תואם למסקנה זו, שכן הסיווג "בית מלון" הוא סיווג כללי המופיע בפרק נפרד בצו הארנונה, והרשימה המופיעה בפסה"ד אינה רשימה סגורה וזאת למדים מהאמור:

"....נכסריקיסווגעלפיהתעריףהזולמביןאותםשימושיםאפשריים עלפידיןמכוונתלשימושיםכללייםכגון:"תעשיה","תעסוקה"או "מגורים"ולאלשימושיםקונקרטייםומצומצמיםבהגדרתם...".

(ההדגשהשליי.שלום)

מסיבה זאת, לא מקבלת הועדה את טענת המשיב כי פס"ד וינברג מתיר אך ורק סיווגים של תעשייה, תעסוקה או מגורים לגבי נכסים ריקים שלא עושים בהם שימוש, אלא נכס ריק יכול ויסווג לכל שימוש כללי המופיע בצו הארנונה אשר הוא מותר לשימוש עפ"י היתר הבניה.

4.4.7 טענת העוררת כי ניתן לחייב את הנכס בתעריף של מחסן נדחית, הואיל ושימוש זה אינו מופיע כלל בהיתר הבניה של הנכס.

4.4.8 אשר על כן, בהתחשב בנסיבות לפיהן הנכס עומד ריק, אטום ואין אליו גישה, יש מקום לבוא לקראת הנישום בחיוב נכס מסוג זה ולחייבו בסיווג ובתעריף "בית מלון" שהינו זול משמעותית מסיווג ותעריף של "משרדים".

החלטת הועדה נסובה גם על העובדה כי העוררת אינה מניבה תועלת כלכלית כלשהי מנכס זה, ועל כן אין מקום לחייב נכס זה בסיוג יקר של "משרדים".

5

5. סוף דבר

5.1 הערר מתקבל בחלקו.

המשיב יחייב את הנכס בסיווג ובתעריף "בית מלון" ע"פ פרק 3.5 ו – 2.5 לצו הארנונה.

5.2 בנסיבות העניין לא ניתן צו להוצאות.

5.3 החלטת הועדה נתונה לערעור לפני בית המשפט לעניינים מנהליים שבאיזור שיפוטו מצוי מקום מושבה, בתוך 45 ימים ממועד המצאת ההחלטה לצדדים.

5.4 המזכירות תשלח החלטה זו לב"כ הצדדים. ניתן בהיעדר ביום...26.4.2020 5.5 החלטה זו תפורסם באתר האינטרנט של עיריית פתח תקוה.

ארנונה-ועדה/אילות השקעות.70320