ערר 10 20 67 20 טביב איכות לסביבה בעמ

ועדת ערר לענייני ארנונה כללית ערר ארנונה 10/20 שליד עיריית פתח - תקוה 67/20

יו"ר הועדה – עו"ד יהודה שלום

חברים – גב' שושנה פרופר

מר אשר מייבסקי

העוררת: טביב - איכות לסביבה בע"מ ח.פ. 511644510

ע"י ב"כ עוה"ד נטלי בן דוד יוסף

- נ ג ד -

המשיב: מנהל הארנונה של עיריית פ"ת

ע"י ב"כ אריאל ליבר

החלטה

כללי

.1

1.1 העוררת היא המחזיקה והבעלים של נכס בשטח של 981 מ"ר המצוי ברחוב הרכבת 1 פתח תקווה הרשום אצל המשיב כנכס מס' 14000100000 (להלן-

הנכס).

1.2 העוררת הגישה השגה וערר לשנת 2019 בערר מס' ,10/20 והשגה וערר לשנת 2020 בערר מס' .67/20

1.3 העוררת ביקשה לאחד את הדיון שני העררים, ובקשתה התקבלה. על כן החלטה זו תתייחס לשנות המס 2019 ו – .2020

1.4 ביום 21/11/2019 הגישה העוררת השגה אשר התקבלה אצל המשיב ביום ,25/11/2019 ובה טענה כי:

1.4.1 החל מתאריך 1/07/2019 החל המשיב לחייב את הנכס בתשלום ארנונה כשטח בנוי בסיווג "סככות בתעשייה" – "סככה מקורה עם שני קירות".

1.4.2 מדובר בנכס המצוי בשלבי סיום בניה שטרם ניתן לו אישור איכלוס הואיל והועדה המקומית לתו"ב פתח תקווה מונעת את מתן האישור.

1.4.3 לא הוחל השימוש במבנה ועל כן אין לחייבו בתשלום ארנונה.

1.4.4 לחילופין, לא נעשה ניכוי של השטח בו עומד המבנה, כך שהוא מחויב גם בגין קרקע וגם בגין המבנה.

2

1.5 ביום 9/01/2020 ענה על המשיב על ההשגה ודחה אותה מן הטענות כדלקמן:

1.5.1 חיוב שטח הנכס יהיה החל מיום .1/12/2019

1.5.2 בהתאם לבדיקה ומדידה שערכה העירייה בנכס, תוקן גודלו וסיווגו בתשלום ארנונה כך שהנכס יסווג כ"מבנה תעשייה" בגודל של 981 מ"ר.

1.5.3 אין כל רלבנטיות למתן תעודות גמר לנכס כאשר מבדיקה שערכה העירייה הנכס ראוי לשימוש ואף נעשה בו שימוש בפועל ע"י העוררת.

1.5.4 המשיב פועל להטמעת המדידות של השטחים שהתקבלו אצלו, ועל פיהן תושת שומת הארנונה של הקרקע התפוסה בהתאם לממצאי המדידה והבדיקה שערכה העירייה.

1.6 הצדדים חזרו על טענותיהם במסגרת ההשגה לשנת 2020 (ערר .)67/20

2. טענות העוררת

לאור דחיית ההשגה הגישה העוררת ערר, בו חזרה על טענותיה כפי שהועלו בהשגתה, הוסיפה וטענה כי:

2.1 חיוב הארנונה נשוא הערר הוא הוצאה לפועל של הצהרותיו הפומביות של ראש העיר על כוונתו לסלק את מפעל העוררת מתחומי העיר פתח תקווה, ולהביא לקריסתו והפסקת פעילותו של מפעל זה, בין היתר, באמצעות הגדלת חיובי הארנונה של העוררת.

2.2 המשיב מחייב את העוררת בגין הנכס בכפל חיוב, פעם אחת כמבנה (הנכס), ופעם אחת כקרקע תפוסה בנכס מס' 635414200200 אשר ממנו לא נוכה שטח הקרקע עליו מוקם המבנה.

2.3 תנאי בסיסי לחיוב "בנין" בארנונה כללית הינו קיומו של בניין שבנייתו נסתיימה והוא ראוי לשימוש.

2.4 נטל הראיה בדבר גמר הבנייה מוטל על העירייה ולא על העוררת, ונראה שהעירייה לא עמדה בנטל הראיה המוטל עליה שכן טענתה בתשובה להשגה נטענה בעלמא ללא כל פירוט או ביסוס עובדתי.

2.5 מדובר במבנה המיועד לשמש קירוי לפעילות תעשייתית ספציפית מסוג טיפול בשפכים תעשייתיים, הנעשית כיום בשטח אחר מחוץ לנכס (תחת כיפת השמיים). מטעמים סביבתיים התבקשה העוררת להעביר את הפעילות התעשייתית המדוברת לתוך מבנה מקורה.

הנכס אינו מחובר לחשמל, וחברת החשמל לא תבצע את החיבור הנדרש מבלי שיוצג בפניה טופס 4 שניתן למבנה. דא עקא, העירייה מסרבת ליתן טופס 4 למבנה על מנת למנוע את השימוש בו בפועל. בהעדר חיבור חשמל הנכס עומד ללא כל שימוש ואין באפשרות העוררת להשתמש בפועל בנכס לייעודו.

3

2.6 בניית הנכס טרם נסתיימה והוא אינו ראוי לשימוש, ולא נעשה בו שימוש בפועל בהיעדר חיבור של קבע לחשמל שבלעדיו אין כל תועלת או צורך במבנה. לפיכך אין כל מקום לחייב את העוררת בגינו כ"בנין".

3. טענות המשיב

המשיב ענה על כתב הערר בכתב תשובה לערר, בו חזר על טענותיו כפי שהופיעו בתשובתו להשגה, הוסיף וטען כי:

3.1 טענות העוררת בעניין ראש העירייה והחיוב בתשלום הארנונה דינן להידחות על הסף ומוטב אילו העוררת לא הייתה מעלה טענות אלו כלל, שכן העוררת מחויב בהתאם לדין ובהתאם להוראות צו הארנונה.

3.2 טענות העוררת לעניין היות הנכס אינו בשימוש, בנייתו טרם נסתיימה וכי לא ניתן לנכס תעודת גמר ע"י העירייה, דינן להידחות.

החיוב של הנכס בתשלום ארנונה הושת על העוררת בהתאם לבדיקה שערכה העירייה בנכס, בה עלה כי הנכס ראוי לשימוש ואף נעשה בו שימוש בפועל ע"י העוררת ומשכך הנכס מחויב כדין בארנונה.

3.3 הנכס עונה להגדרת "בניין" בהתאם להוראות צו הארנונה, ונטל הראיה מונח על כתפה של העוררת ולא על המשיב, והעוררת לא הרימה נטל זה.

3.4 בהתאם להראות הפסיקה אין כל רלבנטיות בדבר אין מתן תעודת גמר וכיוצ"ב, כאשר לא יכול להיות חולק כי העוררת עושה שימוש בשטח הנכס.

4. הדיון

4.1 ביום 23/06/2020 נערך דיון בפני הועדה. בסיום הדיון החליטה הועדה לערוך ביקור בנכס ולבדוק את השימוש הנעשה בו.

4.2 ביום 1/07/2020 התקיים הביקור בנכס, וזהו דו"ח הביקור:

"דו"חביקורבנכסברחובהחרושת6פ"תמיום1/7/2020

נוכחים:

יו"רהועדה: עו"דיהודהשלום

חבריהועדה: .1 גב'שושנהפרופר

2. מראשרמייבסקי

מטעםהעוררת:.1 שריתדהן -נציגתהעוררת

2. עו"דנטליבןדוד-ב"כהעוררת

מטעםהמשיב:.1 מרדנירווה-נציגהמשיב

2. גב'רבקהטרבלסי-נציגתהמשיב

3. עו"דאריאלליבר-ב"כהמשיב

4

1. בהסכמתהצדדיםהביקוריחולעל2הערריםשבכותרת.

2. עו"דנטליבןדוד:מטרתהביקורלבדוקהאםהנכסנשואהביקורהואמבנה

גמורהראוילשימושהחייבבתשלוםארנונה-דהיינולטענתנומדוברבבניין שבנייתוטרםהסתיימה,ולכןאיןלחייבובתשלוםארנונה.

הוועדהביקרהבנכסומצאהכי:

3. מדוברבמבנהעםגגמושלם,ריצפהמושלמת-קיימתמערכתספינקלרים

וקירותמ-3צדדיו.הקירותמושלמים.הצדהדרומיהואללאקירעפ"יתוכנית הנכס.

רצ"בצילומיםמהנכס.

בשטח

המבנהמצוימבנהנוסףעםשלט"מרחבמוגן".

רצ"בצילום.

4. שריתדהן:ב-2016התקבלהדרישהמעירייתפ"תאגףרישויעסקיםשפעילותשלטיפול

בשפכיםתעשייתייםייעשהתחתקירוי,לכןחברתטביבקיבלההיתרב-2018ובנתהאת המבנה,אךעדייןלאקיבלהטופס,4ולכןלאעושהשימושבמבנה.

5

עםקבלתטופס,4והשימושבנכסאנומסכימיםשמדוברבמבנהברחיובבארנונה.

עדייןאיןחיבורחשמל.

כלמהשנמצאבתוךהנכסזהחלקמהנכס-מהמכשור,שעדייןלאנעשהבושימוש-

טיפולבשפכיםתעשייתיים.

המיכליםבנכסהםמיכלישפכיםוהםמיכליםעומדיםשאיאפשרלהפעילאותםללא חשמל.

ארוןהחשמלעדייןבבנייה.איןאישורהתחברותמחברתחשמל.

רצ"בצילוםארוןהחשמל.

בעברהמקוםחוייבכקרקעתפוסהוהייתהבופעילותשלמגרסות,שהועברהלמקום אחר.

עםפינויפעילותהמגרסותהתחילולבנותאתהנכסעםריצפה,קירותמ-3צדדיםוגג.

5. עו"דליבר:

1. ניתןלעשותשימושבנכס,ישמבנהמושלםוגםאםאיאפשרלעשותבושימוש

למטרתטיפולבשפכים,ניתןלעשותבושימושלמחסן,אולכלשימושאחר.

2. איןלנוהתנגדותלאחדהדיוןבעררזהעםערר67/20המתייחסלשנת.2020

החלטה

החלטהזותחולעלעררים10/20ו-.67/20

1. ב"כהעוררתתסכםתוך30יוםמהיוםוב"כהמשיבתוך30ימיםמקבלת

סיכומיב"כהעוררת.

זכותלסיכומיתגובהבתעמודאחדלב"כהעוררת,אםתחפוץבכך.

2. ניתןהיום:1/7/2020".

4.3 בהתאם להחלטת הועדה הגישו הצדדים סיכומים.

5. ההכרעה

6

5.1 המחלוקת היחידה שנותרה בערר זה היא האם יש לחייב את הנכס בשטח של 981 מ"ר בארנונה אם לאו, העוררת טוענת כי בנייתו של הנכס טרם נסתיימה ועל כן הוא לא עונה להגדרת "בניין" הקבועה בצו הארנונה של עיריית פתח תקווה, ואילו המשיב טוען שהנכס הינו מבנה מושלם והעוררת עושה שימוש בנכס כ"מחסן" ועל כן יש לחייבו בסיווג של "מחסן".

5.2 מהביקור שערכה הועדה בנכס עולה כי בנייתו הפיזית של הנכס הושלמה, כאמור בפרוטוקול הביקור:

"מדוברבמבנהעםגגמושלם,ריצפהמושלמת–קיימתמערכתספרינקלרים וקירותמ–3צדדיו.הקירותמושלמים.הצדהדרומיהואללאקירעפ"יתוכנית הנכס".

אשר על כן, נראה כי בניית המבנה של הנכס הסתיימה.

5.3 עוד מצאה הועדה בביקור בנכס כי בנכס לא נעשה כל שימוש, וכי המיכלים המצויים בנכס מחוברים לרצפה והמכשור המצוי בנכס מחובר למיכלים, אך הם לא פועלים הואיל ואין חיבור חשמל למבנה.

5.4 לדעת הועדה יש לקבל את עמדת המשיב בגין היותו של הנכס בר חיוב בארנונה בשל היותו נכס מושלם פיזית, אך אין לקבל את עמדת המשיב בדבר חיובו של הנכס בסיווג "מחסן", ודוק:

5.5 ב –עמ"נ20496-10-17מוסאנ'עירייתחיפה(פורסםבנבו)קבע כב' ביהמ"ש כך:

"5.3הפסיקהלאורךהשניםדנהבשאלהמתיהמבנההופךלהיות"בנין"שבנייתוהסתיימה והואראוילשימוש,ומתיהואחדללהיותכזה.המלומדרוסטוביץבספרו"ארנונה עירונית"(מהדורהחמישית)עמ',322-327סוקראתהמבחניםהשוניםהאפשריים–

המבחןהפורמלילפיובניהמסתיימתביוםהוצאתהשלתעודתגמרלפיחוקהתכנון והבניהתשכ"ה(1965תעודההמעידהכיהבניההתבצעהלפיההיתרותנאיו,תעודה הניתנתלאחרמתןטופס)4המבחןהמעשילפיוהבניהמסתיימתביוםתחילת השימושבפועל,המבחןהכלכלי לפיוישלבחוןאתסיוםהבניהבאמותמידה כלכליות,והמבחןהפונקציונאלי–לפיובנייתבניןמסתיימתכאשרהואראוי לשימוש.

בתיהמשפטהחילואתהמבחןהפונקציונאלי,דהיינוהאםהבניןראוילשימוש.

5.4 בבדיקתהמבחןהפונקציונאלי,נעזרביתהמשפטלעתיםבחזקה,שהיאמתןטופס,4 אךאיןהיאחזותהכל. נאמרכי"בבחינתהשאלההאמורהאמנםישליתןמשקל מסויםלהוצאת'טופס4'"(בר"ם7992/06קעהנ'עירייתחדרה,[פורסםבנבו]פסקה

)26.11.20066;בר"מ10194/05יהלומיתפרץעבודותבנייןופיתוחבע"מנ'עיריית

אשדוד,[פורסםבנבו](.)22.1.06

5.5חשובלהדגישכיקיומושלטופס4קובעחזקהלכאורהשהבניןראוילשימוש(חזקה הניתנתלסתירה).כךלמשלנקבעבבר"מ7992/06 [פורסםבנבו]הנ"ל-

"שאלתהתאמתושלנכסמסויםלאכלוסהינהשאלהעובדתית

התלויהבנסיבות הקונקרטיותשלהמקרה.במקרהדומהבונטען כיאיןלחייבבתשלוםארנונהעבורדירותשבהןלאהושלמה

התקנתםשלרכיביםשוניםובהםכליםסניטריים,ברזים,ארונות מטבח,מוניחשמלדירתייםומונימים,קבעוהערכאותדלמטהכי ישלחייבבתשלוםמהמועדבוניתןטופס4לדירות,וכיחסרונם 7

של הרכיבים השונים, אינו הופך את הדירות לבלתי

ראויותלשימוש....במקרהשלפנינוקבעביתהמשפטכיהמבקשים לאהביאוראיותמספיקותכדילהוכיחאתאיהתאמתהבתים

לשימושבתקופהשביןמתןטופס4למועדבוהסתיימההבנייה, לפיטענתם,ולכןדחהאתערעורם"

לפיכךקיימתחזקהלכאוריתהקובעתכיקיומושלטופס4מלמדעלכךשהנכסראוי לשימושאךאיןלגזורמכךחזקהלגביהמצבההופכי.העדרטופס4איננומלמדעלכך שהנכסאיננוראוילשימוש.

קחולדוגמאאתאותםמצביםבוטופס4לאניתןבשלחריגותבניה,העדרהיתרבניה אוסטיהמהיתר.איןבכךכדילפגוםבמצבהעובדתיהפונקציונלישהנכסראוילשימוש.

5.6המבחןהפונקציונאלימחייבהכרעהעובדתיתבכלמקרהומקרה לגופו.(ראהבר"מ 10194/05הנ"לוכןבר"מ7992/06הנ"ל[פורסםבנבו])".

5.6 אם כן נראה כי לפי המבחן הפונקציונאלי כל מקרה נבחן לגופו, לכן מביקור הועדה בנכס קובעת היא שבנייתו של הנכס הושלמה, מדובר בנכס קיים ומושלם פיזית, הוא ראוי לשימוש ועל כן הנכס הינו בר חיוב בארנונה.

5.7 הועדה בחנה את פסקי הדין אותם ציינה העוררת בסיכומיה ומהם עולה כי בכל מקרה, כל מקרה נבחן לגופו וכן כי טופס 4 אינו חזות הכל –

הוצאת טופס 4 אינה מעידה בהכרח על היותו של הנכס ראוי לשימוש ושבנייתו נסתיימה ואי הוצאת טופס 4 אינו מעידה שהנכס לא ראוי לשימוש ובנייתו טרם נסתיימה.

5.8 לאור זאת, קובעת הועדה כי הנכס ראוי לשימוש, בנייתו נסתיימה והוא בר חיוב בארנונה.

סיווג הנכס

5.9 המשיב טוען בסיכומיו כי במהלך הביקור נמצא שהנכס משמש לאחסנה.

הועדה אינה מקבלת טענה זו של המשיב, הואיל והמכשור המצוי בנכס מחובר לרצפה ו/או למיכלים אשר מחוברים לרצפה ועל כן טענה שכזו אינה יכולה להתקבל.

הועדה קובעת כי הנכס ריק ולא נעשה בו כל שימוש, ולכן יש לחייב את הנכס בסיווג הזול ביותר מבין השימושים המותרים בנכס ע"פ צו הארנונה והיתר הבניה.

ראה:עע"מ8804/10חלקה6בגוש6950בע"מנגדעירייתתלאביב

שם קבע ביהמ"ש העליון כי:

"כאשרלנכסהריקישמספרשימושיםהמותריםעלפידין-הרי

שישלחייבובארנונהבהתאםלסיווגהזולביותרמביןשימושים אלה".

5.10 כאמור המשיב החל לחייב את הנכס ביום 1/12/2019 בתעריף של "סככה בתעשייה" ע"פ סעיף 2.4 לצו הארנונה. מבדיקת הסיווגים המותרים בנכס והתעריפים בגינם, מצאה הועדה כי זהו הסיווג הזול ביותר שניתן לחייב בו את הנכס.

8

5.11 על כן, קובעת הועדה שהנכס יחויב בסיווג "סככה בתעשייה" ע"פ סעיף 3.4.2 לצו הארנונה והתעריף הקבוע בסעיף 2.4 לצו הארנונה.

5.12 במאמר מוסגר, קביעת הועדה כי מדובר בנכס ריק שלא נעשה בו שימוש יכולה להשליך על בקשת העוררת לפטור מארנונה בגין נכס ריק שלא נעשה בו שימוש בהתאם להוראות תקנות הסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), תשנ"ג – .1993

6. סוף דבר

6.1 הנכס יחויב החל מיום 1/12/2019 בסיווג "סככה בתעשייה" ע"פ סעיף 3.4.2 לצו הארנונה.

6.2 בנסיבות העניין לא ניתן צו להוצאות.

6.3 החלטת הוועדה נתונה לערעור לפני בית המשפט לעניינים מינהליים שבאזור שיפוטו מצוי מקום מושבה, בתוך 45 ימים ממועד המצאת ההחלטה לצדדים.

6.4 המזכירות תשלח החלטה זו לב"כ הצדדים. ניתן בהיעדר ביום...30.9.2020 6.5 החלטה זו תפורסם באתר האינטרנט של עיריית פתח תקוה.

9