ערר 27 18, 36 41 19, 33 20 דוד ריטרסקי
ועדת ערר לענייני ארנונה כללית ערר ,27/18 36-41/2019 ו - ערר 33/20 שליד עיריית פתח - תקוה יו"ר הועדה – עו"ד יהודה שלום חברים – מר אשר מייבסקי
גב' שושנה פרופר
העורר: דוד ריטרסקי
ע"י ב"כ עוה"ד ערן פייביש
- נ ג ד -
המשיב: מנהל הארנונה של עיריית פ"ת
ע"י ב"כ עוה"ד אריאל ליבר
החלטה
1. כללי
1.1 העורר הינו המחזיק של בניין ברח' הביטחון 6 פתח תקווה (להלן – הבניין). לבניין 5 קומות וקומת חניון והוא מהווה בניין משרדים.
1.2 מדובר בבניין שנרכש ע"י העורר, אשר שיפץ, בנה והוסיף לבניין שטחים בקומת הקרקע וקומות נוספות.
1.3 המשיב מחייב את הבניין בארנונה כדלקמן:
מס' מס' זיהוי סיווג שטח מחויב
קומה
-1 27006009901 (להלן – נכס )9901 חניון 497 מ"ר 0 2700600020 (להלן – נכס )020 מבנה תעשייה 285 מ"ר 1 2700600110 (להלן – נכס )110 מחסנים 295 מ"ר
2 2700600210 (להלן – נכס )210 משרדים בתעשייה 294 מ"ר 3 2700600120 (להלן – נכס )120 משרדים בתעשייה 285 מ"ר 4 2700600030 (להלן – נכס )030 מבנה תעשייה 360 מ"ר 1.4 ביום 2/09/2018 ניתנה החלטת ועדת הערר ביחס לסוגיות שהיו במחלוקת שבין הצדדים בעניין חיובי ארנונה שהושתו לשנות המס 2016 ו – ,2017 ביחס לנכסים 210 בשטח של 294 מ"ר וחלק מנכס 120 בשטח של 47 מ"ר, המצויים בקומות 2 ו – 3 של הבניין (להלן – החלטת ועדת הערר).
1.5 העורר הגיש ערעור מינהלי על החלטת ועדת הערר במסגרת עמ"נ 43326-12-18 בבית המשפט המחוזי מרכז לוד בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים (להלן –
הערעור המינהלי). ביום 21/07/2019 דחה כב' בית המשפט את הערעור וקבע כי החלטת ועדת הערר סבירה ואין מקום להתערב בה (להלן – פסק הדין).
2
1.6 העורר הגיש עררים נוספים לשנים ,2018-2019 כמפורט להלן:
1.6.1 ערר 27/18 בגין חיובי ארנונה של נכסים ,120 ,030 ,110 ,020 ,210 ,9901 לשנת .2018
1.6.2 ערר 36/19 בגין חיובי ארנונה של נכס ,110 לשנת .2019 1.6.3 ערר 37/19 בגין חיובי ארנונה של נכס ,120 לשנת .2019 1.6.4 ערר 38/19 בגין חיובי ארנונה של נכס ,210 לשנת .2019 1.6.5 ערר 39/19 בגין חיובי ארנונה של נכס ,901 לשנת .2019 1.6.6 ערר 40/19 בגין חיובי ארנונה של נכס ,030 לשנת .2019 1.6.7 ערר 41/19 בגין חיובי ארנונה של נכס ,020 לשנת .2019 1.7 העורר הגיש ערר נוסף, ערר 33/20 בגין חיובי ארנונה של נכסים ,9901 ,020 ,110 ,210 ,120 ,030 לשנת .2020
1.8 בפני הועדה נערכו חמישה דיונים במועדים הבאים: ,26/02/2019 ,4/09/2019 ,18/12/2019 15/09/2020 ו – .18/10/2020
1.8.1 בדיון מיום ,26/02/2019 לא דנה הועדה לגופו של עניין הואיל ובאותו מועד היה הערעור המינהלי תלוי ועומד.
1.8.2 בדיון מיום 4/09/2019 לא דנה הועדה לגופו של עניין, למרות שניתן פסק דין בערעור המינהלי, הואיל ופסק הדין טרם הפך חלוט והעורר הודיע לועדה כי בכוונתו להגיש בקשת רשות ערעור על פסק הדין לבית המשפט העליון במסגרת 45 הימים הנתונים לו ע"פ החוק.
1.8.3 בדיון מיום 18/12/2019 התייצב העורר בליווי עורך דין ערן פייביש. ב"כ הצדדים הודיעו לועדה כי לא הוגשה בקשת רשות ערעור על פסק הדין.
לאור זאת החלה הועדה לדון בעררים תוך שהיא קובעת כי העררים בערר זה אינם מתייחסים לקומה 2 בבניין ולחלק מקומה 3 בבניין, מכיוון שלגביהם קיים פסק דין חלוט.
לגבי יתר טענות העורר אשר מתייחסות לשאר הקומות בבניין, קבעה הועדה כי ייערך ביקור בנכס.
1.8.4 ביום 4/02/2020 ערכה הועדה ביקור בנכס. פרוטוקול הביקור נשלח לצדדים. ב"כ העורר ביקש לתקן ולהוסיף מס' עניינים לדו"ח הביקור, ולאחר שהועדה קיבלה חלק מבקשותיו של ב"כ העורר, הומצא לצדדים דו"ח בקור בנכס מתוקן, וזהו דו"ח הביקור:
“דו"חביקורבנכס מתוקן-מיום4/2/2020
נוכחים: יו"רהועדה:עו"דיהודהשלום
חבריהועדה:.1גב'שושנהפרופר
.2מראשרמייבסקי(הצטרףבתחילתהסיור)
מטעםהעוררת:.1מרדודריטרסקי
.2ב"כעו"דערןפייבש
מטעםהמשיב:.1מרדנירווה
.2ב"כעו"דדרוריוספי
1. הנכסנמצאברחובהבטחון6פינתנבטים1פתחתקוה.ממבטחיצוניהנכס
נראהגמור.
העורר:"לבנייןאיןטופס4ואיןטופסכיבויאש".
2. מרריטרסקיומרדנירווה: להלןזיהויהנכסיםעפ"יהעררים:
3
1. כלקומהקיבלהמס'נכס-מבלילהתחשבבחדריםהמצוייםבקומה.
2. קומתקרקע-הנכסשמסתייםב-:020שטחהקומההיא285מ"ר.
מחויבבתעריף"תעשיה"כוללהלובי.
3. קומהא'-הנכסשמסתיים294:110מ"ר.מחוייבבתעריף"מחסנים".
4. קומהב'-הנכסשמסתיים:210 246מ"ר.מחוייבבתעריף"משרדים
בתעשייה".
5. קומהג-הנכסשמסתיים:120 285מ"ר.מחוייבבתעריף"משרדים
בתעשייה".
6. קומהד'-הנכסשמסתיים360:030מ"ר.לאחוייבבשנתהמס2019
עקבשיפוצים.
7. חניון-הנכסשמסתיים497:9901מ"ר.מחוייבבסיווגחניוןובתעריף
"קרקעתפוסה".
להלןממצאיהביקור:
3. קומתהחניון-נכס9901
3.1 הכניסהלחניוןממפלסהכביש.החניוןמקורה\ועליובנויהמבנה.
רצ"בצילום.
3.2 מרריטרסקי: "כלהעמודיםנבנובחניוןמחדשבשנת.2011 איןלי טופס4לחניוןואיןליאישורמכביאש".
מרריטרסקי:"רובהבנייןהישןנהרס,נוצקולויסודותועמודים חדשיםולפידעתימדוברבבנייהחדשהשלכלהבניין".
3.3 בחניוןלאנראומכוניותחונותאךישבוציודכדלהלן:
ריהוטמשרדי.
נגררשלרכב.
אופנועים.
מנורותתאורהבקופסאות.
מנועשלמזגן.
גרוטאותשונות.
רצ"בצילומים.
3.4 ישבחניוןמערכתכיבויאש+ספנקלרים.לדברימרריטרסקיהואלא קיבלאישורמכיבויאשלמערכתזו.ישמערכתתאורהפלורוסנטים, אךהחשמללאמחובר.
4
3.5 מרריטרסקי:בפועללאעושיםשימושבחניהלצורךחניון.
3.6 מרדנירווה:נכסזהמחויבבסיווג"חניון"בתעריף"קרקעתפוסה".
4. קומתקרקע-נכס020
4.1 החדרמטויחללאריצוף.קיימתמערכתכיבויאש,ספינקלרים,ללא קירוידקורטיבימסודר.איןבוחשמלואיןבומים.התקרההיאמעץ.
לדבריהעוררנאסרעלידיכיבויאשלעשותשימושבקומה.
רצ"בצילוםהנכס.
4.2 כלהנכסעםחלונותוסורגים.
4.3 בנכסמאוחסןציודשונהכוללריהוט.ישבשטחזהשטחקטןמרוצף וכן2חדריםמרוצפיםעםקירותגבסהרוסים-החדריםללאקירוי דקורטיבי.בכלשטחהקומהאיןחשמל.
4.4 דנירווה:מחויבכ"מבנהבתעשייה".
5. קומהא'-נכס-110נכסזהמחויבכ"מחסן".
5.1 הריצפההיאמעץ.גובההנכסכ-2מ'-מדוברבמעיןגלריה.בנכס מאוחסנים:
חומריבניהשונים.
לדבריהעוררמדוברבציודהקשורבבנייהשבוצעהועדייןמבוצעת בנכס.
חלקיריהוט.
מס'כסאותמשרדישנות.
ארוןישן.
מנועיםשלמזגנים.
לדבריהעוררנאסרעלידיכיבויאשלעשותשימושבקומה.
רצ"בצילומיםלדוגמא.
5
5.2 באחתמפינותהקומהישחדרוןקטןובוקלסריםבארוניתוציודאחר.
רצ"בצילום.
6. קומהב'-נכסמס'210
6.1 נכסזהמאוכלסבחלקו.ישבו12חדריםבחלקהדרומיורקאחד מושכר.
בחלקשאינומאוכלסכוללמשרדקבלהעםדלפק-בנייתומושלמת.
רצ"בצילום.
11 החדרים מושלמים עם ריצוף, וילונות, חשמל, מיזוג ותקרה דקורטיבית,אךרובםללאריהוטמשרדי.בחלקקטןמהחדריםמצוי שולחןמשרדיוארונות.
רצ"בצילומיםמהחדרים.
6
7
6.2 החלקהצפוניבויש4משרדים,מאוכלסע"ישוכרים.וכןקיימיםבו חדרישירותים,מטבחופינתקבלתקהל.
כלהקומהמחויבתב"משרדיםבתעשייה".
7. קומהג'-נכסמס'120
7.1 מרריטרסקי:בקומהזוכולהכמעטמאוכלסתע"ישוכריםלמעט3 חדריםבשטחשלכ-40מ'.
חדריםאלוברמתגמירותמלאהכוללריצוף,תאורהומיזוגאויר.
תיקרהדקורטיבית.
8. קומהד'-נכסמס'030
8.1 ב-2019קיבלנכספטורבשלביבניה.
8.2 מרריטרסקי:היהפהפקחמטעםהעירייהבתחילתשנת.2020 8.3 הנכסנראהלקראתסיוםהשיפוץ.
ישבוריצוף,טיח,קירות,ומותקניםביןחלקיודלתותזכוכית.
ישבותאורהשעדייןלאמחוברת.בחלקוהתיקרההדקורטיביתלא הושלמה.
איןבועדייןמערכתמיזוגאויר.
בחדרהשירותיםאיןאסלהובמטבחאיןאינסטלציה.
8.4 עו"דערןפייבש:קומהזואינהכלולהבערריםנשואתיקזה.
רצ"בצילום.
8
החלטה
1. 14יוםלאחרקבלתדו"חהביקורבנכסיודיעב"כהעורראםהואעומד
עלבקשתולהזמנתעדים.
2. בכלמקרההתיקייקבעלהמשךדיוןעפ"ייומןמזכירותהוועדה.
אם יבקש ב"כ העורר לזמן את העדים יש להזמינם למועד הדיון שייקבע.
תאריך:4/2/2020
תאריךעריכתהדו"חהמתוקן:23/2/2020”.
1.8.5 בדיון מיום 15/09/2020 הסכימו הצדדים כי לאור העובדה שלא נעשה כל שינוי בנכס ממועד הביקור בנכס עד להגשת ערר 33/20 המתייחס לשנת ,2020 או אז ייכלל אף הוא בהחלטת הועדה.
בדיון חקר ב"כ המשיב בחקירה נגדית את העורר על תצהיר עדות הראשית שהגיש.
ב"כ העורר חקר את מר ניסים חנגל מנהל ההכנסות ומנהל הארנונה של עיריית פתח תקווה אשר הוזמן כעד מטעם העורר ואת מר קובי גולומבק מנהל אגף ארנונה עסקים ותעשייה אשר אף הוא הוזמן כעד מטעם העורר. בנוסף חקר ב"כ העורר חקירה נגדית את מר אבישי עודני מנהל מחלקת ארנונה עסקים שנתן תצהיר תמיכה מטעם המשיב.
1.8.6 בדיון מיום 18/10/2020 נחקר המומחה מטעם העורר, שמאי המקרקעין מר אלי סידואי על חוות הדעת שהגיש. בסיום הדיון החליטה הועדה כי הצדדים יגישו סיכומים בכתב. לאור לוח הזמנים, הובהר לצדדים כי החלטת הועדה תהיה לאחר פקיעת כהונתה (,)31/12/2020 והתקבלה הסכמת ב"כ הצדדים לכך.
1.8.7 ב"כ העורר הגיש סיכומים מטעם העורר ביום ,16/12/2020 ב"כ המשיב הגיש סיכומי מטעם המשיב ובתגובה לסיכומי המשיב הגיש ב"כ העורר ביום 22/01/2021 סיכומי תשובה מטעם העורר.
2. טענות העורר
2.1 בבניין מס' רב של נכסים. טרם הסתיימה בנייתם של כלל השטחים והנכסים בבניין, טרם ניתן אישור כיבוי אש וכפועל יוצא טרם ניתן טופס 4 ובוודאי שלא טופס .5 עובדות אלו אינם מאפשרים לעורר להשכיר כדין שטחים בבניין, כמו גם את כל הבניין בשלמות. עם זאת, במס' נכסים בבניין הסתיימה הבנייה ונעשה שימוש.
בשטחים שונים בבניין ניתן עדיין לראות את החומרים אשר שימשו ועדיין משמשים להשלמת הבנייה של קומות שונות בבניין ובכלל זה במיוחד קומת הכניסה, קומה ראשונה והקומה הרביעית.
נכס בקומה 0 מס' 020 ונכס בקומה 1 מס' :110
2.2 בנייתן של הקומות טרם הסתיימה. מה שהיה בנוי בעבר נהרס ברובו והקיים הוא בהליכי בנייה על הריסות העבר. ביחס לקומה 0 הכוונה היא לשטח ריק שלא כולל את לובי הכניסה שטח של 231.54 מ"ר. במידה וייקבע כי יש להשית ארנונה אזי הסיווג המתאים הוא "תעשייה" ולא "מבנה תעשייה" / "מחסנים".
לחילופין, ככל שייקבע שבנייתן של קומות אלה אכן הסתיימה הרי שיש לקבוע האם הקיים עולה לכדי הרס/נזק המזכה את העורר בפטור מארנונה מכוח סעיף 330 לפקודת העיריות.
נכס בקומה 2 מס' 210 ונכס בקומה 3 מס' 120
2.3 בקומות אלה יש מס' רב של נכסים כאשר כל נכס עומד להשכרה בצורה עצמאית ובלתי תלויה בשאר. חלק מהנכסים מושכרים לצדדים שלישיים. על כן, יש להפריד את שומות הארנונה בין נכסים בהם נעשה שימוש לבין נכסים ריקים כאשר כולם נמצאים באותה קומה.
9
2.4 אין להשית ארנונה בגין שטח הממ"ק שבקומה אשר הוא ריק ומיועד לחירום בלבד.
2.5 אין לחייב את השטחים אשר הם אינם בשימוש שכן אין טופס ,4 אין היתר בניה מאושר והם עומדים ריקים. לחילופין, יש לקבוע כי הסיווג יהיה "תעשייה" ולא "משרדים בתעשייה".
2.6 אין להשית ארנונה בגין משרד המכירות אשר מצוי בקומה השלישית, וזאת לאור הגדרת "מבנה" בסעיף 5 פרק 3 לצו הארנונה של עיריית פתח תקווה.
נכס בקומה 4 מס' 030
2.7 בנייתו של נכס זה טרם הסתיימה ועל כן אין לחייב שטח זה בארנונה. החיוב בגין קומה זו החל בראשית שנת 2020 וזאת למרות שעדיין לא חוברו תשתיות החשמל, המים, הביוב, המיזוג וכיבוי האש.
כמו כן, שטח הקומה הוא 292.93 מ"ר, אם תתקבל הטענה שאין להשית ארנונה בגין שטחי הנישות אזי שטח הקומה הוא 267.39 מ"ר, ולא כפי שמחייב המשיב שטח של 360 מ"ר.
3. טענות המשיב
3.1 עסקינן בנכסים שבנייתם הושלמה, ראויים לאכלוס, בחלקם מרוהטים ואף הושכרו בעבר, ובחלקם לא, אך לא יכול להיות חולק כי עסקינן בנכס ראוי לשימוש אשר אף נמצא בשימוש ע"י העורר.
אמנם חלקים מהנכס מוזנחים, אולם אין בכך על מנת להביא נכסים אלו לכדי הגדרת "נכס ניזוק" ו/או לחילופין בטענה כי מדובר כלל בנכס שלא הסתיימה בנייתו, עת מובן, בדגש על קומה 0 וקומה 1 כי הקומות אלו נעשה שימוש.
3.2 עיריית פתח תקווה ערכה, ולא פעם אחת, מדידות ובדיקות שימושים לנכסים שבחזקת העורר ובהתאם לממצאי הבדיקה ולנתונים שהתקבלו בעירייה חייב מנהל הארנונה את העורר בתשלום ארנונה לרבות את הנכס בקומה הרביעית בבניין שנמצא ראוי לשימוש.
3.3 קיומו ו/או אי קיומו של טופס 4 אינו מעלה או מוריד בחיוב נכסי העורר בתשלום ארנונה, כאשר לא יכול להיות חולק, כי הנכסים בבניין ראויים לשימוש.
3.4 העורר העלה טענות בעניין גודל החיוב של הנכסים בארנונה ובעניין החיוב של שטחים נמוכים (שטחי נישות) שאינם ברי חיוב וכן שטח מרחב המוגן בקומה 3 שלטענת העורר אינו בר חיוב, אך דינן של טענות אלו להידחות. טענות אלו נטענו ע"י העורר בעלמא ללא אסמכתא ו/או תימוכין ראויים לטענות וכן חיוב הנכסים נעשה בהתאם למדידה שביצעה העירייה בשטח הנכס.
קומה -1 שטח החניון נכס מס' 9901
3.4 בעררי העורר טען הוא כנגד חיוב שטח החניון ונראה כי טענה זו נזנחה בסיכומיו, ולא בכדי. העורר טען כי בשטח החניון יש פסות בניה, חומרים ששימשו לבניה/ משמשים להמשך הבניה, ציוד מיושן, אין חיבור חשמל ואין אישור מכבי אש.
בביקור הועדה בנכס נמצא כי נעשה בפועל שימוש בנכס למטרת אחסון חפצים, ולכן הנכס בר חיוב בארנונה.
הנכס מחויב לפנים משורת הדין בסיווג "חניון" ולא בסיווג יקר יותר דוגמת "מחסן" בהתאם לשימוש בפועל שנעשה בנכס.
קומה 0 נכס מס' 020
3.5 מבדיקה שערכה העיריה בנכס וממצאי ביקור הועדה בנכס עולה כי אין המדובר בנכס הנמצא במצב ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו, ועל כן הנכס מחויב כדין בארנונה.
10
קומה 1 נכס מס' 110
3.6 מדובר בנכס הנמצא בקומה הראשונה של הבניין, לנכס יש גישה ממעלית הבניין ומבדיקה שערכה העירייה אין מדובר בנכס הנמצא במצב ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו, ועל כן הנכס מחויב כדין.
ע"פ דו"ח הביקור בנכסף העורר עושה שימוש בנכס גם למטרות אחסנה והוא אינו ריק.
קומות 2 ו – 3 נכסים מס' 210 ו – 120
3.7 בהתאם לדו"ח ביקור הועדה נמצא כי בנכסים אלו ישנו ציוד משרדי וחדרי משרדים מרוהטים ומוכנים לשימוש, הנכס מרוצף ברמת גימור מלאה, חשמל, מעלית תקינה ופועלת, שירותים פעילים בקומה, ולכן לא יכולה להיות מחלוקת כי מדובר בנכסים הראויים לשימוש.
3.8 העורר לא המציא חוזי שכירות לעירייה עבור שטחים אלו ולא פירט מיהם המחזיקים ומהם מספרי ת.ז. / ח.פ. שלהם ולכן טענתו לעניין אי רישום מחזיקים בחדרי המשרדים, נדחית ואין לו להלין אלא על עצמו.
3.9 לעניין הנכסים אשר לטענת העורר לא נעשה בהם שימוש, חלק מנכסים אלו מרוהטים וראויים לשימוש כ"משרדים", הם הושכרו בעבר ועומדים להשכרה בהווה, ועל כן סיווגם בסיווג "משרדים בתעשייה" הוא סיווג כדין.
הפסיקה קובעת כי חיוב נכס בארנונה יעשה גם על פי הפוטנציאל של הנכס ובחירת הנישום שלא לעשות שימוש בחלק מהנכס אינו פוטר אותו מחיוב בארנונה בגין הנכס.
3.10 לעניין טענת העורר לגבי היות חלק מקומה 3 "משרדי מכירות" ועל כן אין לחייבו בארנונה, יובהר כי טענה זו עלתה רק בערר .33/20 שנית, בדו"ח ביקור הועדה בנכס נאמר ע"י העורר כי קומה זו כולה כמעט מאוכלסת ע"י שוכרים למעט 3 חדרים העומדים ריקים. ולכן אף במישור העובדתי אין כל בסיס לטענה זו.
3.11 בדיון מיום 26/02/2019 אישר העורר בפני הועדה כי מצב הנכסים נשוא פסק הדין הינם ללא שינוי, ולכן יש לחייב את כלל קומות 2 ו – 3 כאמור בהחלטת ועדת הערר לשנים 2016-2017 אשר אושרה ע"י ביהמ"ש בפסק הדין, ולא יכולה להישמע טענה כעת כי המשיב נהג שלא כדין כאשר חייב הוא את כלל קומה ,3 שהרי בפועל כפי שאישר העורר, לא הערך כל שינוי בשימוש שנעשה בקומות אלו.
קומה 4 נכס מס' 030
3.12 הנכס ראוי לשימוש, לנכס יש גישה ממעלית הבניין, יש הכנה ותשתית לחשמל ומערכת כיבוי אש, הנכס מרוצף כולו, קונסטרוקציה גמורה של קירות ותקרה וחלונות במקומם. על כן ברי כי הנכס לא יכול להיות מוגדר כנכס שאינו ראוי לשימוש ומשכך כדין חייב מנהל הארנונה את שטח הנכס, ועוד לפנים משורת הדין החל מיום 1/01/2020 ולא טרם לכן.
4. ההכרעה
4.1 בטרם תדון הועדה האם בדין חויב כל נכס בבניין, הרי שעליה לקבוע באופן כללי האם העובדה שחלק מן הבניין עומד ריק ולא נעשה בו שימוש, כמו גם העובדה שלא התקבל טופס 4 לבניין כולו וטרם ניתן אישור כיבוי אש, יש בהם כדי ליתן פטור מארנונה.
אי קבלת טופס 4
4.2 הועדה סבורה שקיומו או אי קיומו של טופס 4 ואי מתן אישור כיבוי אש, אין בהם כדי למנוע מהמשיב כדי לחייב את הנכסים בתשלום ארנונה. יש להכריע עובדתית בכל מקרה לגופו, האם הנכס בר חיוב אם לאו.
11
4.3 בענייננו, מדובר בבניין שבנייתו נסתיימה, בחלקים ממנו נעשה שימוש ויושבים בו שוכרים שונים. על כן, לא ניתן להפריד חלקים בבניין, ולטעון שחלקים אלו חייבים בארנונה וחלקים אחרים לא חייבים בארנונה עקב אי מתן טופס 4 ואישור כיבוי אש.
4.4 יחד עם זאת, אם מדובר בנכס ספציפי בבניין המצוי במצב של שיפוץ, או אז ניתן לקבל לתקופת השיפוץ פטור מתשלום ארנונה לפי סעיף 330 לפקודת העיריות [נוסח חדש].
4.5 בהחלטת הועדה הקודמת ביחס לקומה ה – 2 וחלק מקומה ,3 קבעה הועדה כי אי קיומו של טופס 4 אינו מהווה סיבה שלא לחייב נכסים אלו בתשלום ארנונה.
החלטת הועדה הפכה חלוטה לאחר דחיית הערעור המינהלי שהגיש העורר, וכוחה יפה במישור העקרוני אף ליתר הנכסים בבניין.
זאת ועוד, ב -עמ"נ20496-10-17מוסאנ'עירייתחיפה[פורסםבנבו], נקבע כי:
"העדרטופס4איננומלמדעלכךשהנכסאיננוראוילשימוש.קחולדוגמאאת אותםמצביםבוטופס4לאניתןבשלחריגותבניה,העדרהיתרבניהאוסטיה מהיתר.איןבכךכדילפגוםבמצבהעובדתיהפונקציונלישהנכסראוילשימוש.
המבחןהפונקציונאלימחייבהכרעהעובדתיתבכלמקרהומקרהלגופו...".
נכס ריק שלא נעשה בו שימוש
4.6 נכס ריק שלא נעשה בו שימוש בבניין שבנייתו נסתיימה הינו בר חיוב בארנונה.
העורר טוען כי יש לפטור נכסים אלו מחיוב ארנונה ו/או לחילופין לחייב אותם בסיווג "תעשייה" ולא "משרדים בתעשייה, שכן סיווג "תעשייה" הינו סווג זול יותר.
4.7 ב –בר"מ991/16אפריקהישראללהשקעותבע"מנ'מנהלהארנונהבעירייתתל
אביב קבע ביהמ"ש העליון כי העיקרון לפיו עבור נכס ריק תגבה הרשות המקומית מס ארנונה על פי הסיווג הזול ביותר האפשרי מבחינה חוקית הנו מוצדק, אך הבהיר כי היתר הבנייה, ולא התוכנית, הוא זה אשר מגדיר את כלל השימושים המותרים בנכס מבחינה חוקית.
בהקשר זה בשלב הראשון שעניינו בחינת 'סל' השימושים בנכס, יש לאתר את אפשרויות השימוש הקיימות למחזיק בנכס הריק. כנובע מדיני התכנון והבנייה, אפשרויות אלו הן רק אלו שהותרו בהיתר הבנייה. מכאן כי שימוש שנעשה בניגוד להיתר, אף אם הוא תואם את התוכנית, אינו משום שימוש אפשרי העומד לנישום.
עוד קבע ביהמ"ש כי אין די בשימושים הקבועים בתוכנית החלה על הנכס, כל עוד לא נקבעו במפורש בהיתר הבנייה.
4.8 בענייננו, היתר הבניה של הבניין צורף כנספח 5.2 לתצהיר עדותו הראשית של העורר, ממנו עולה כי השימוש העיקרי של הבניין הוא "תעשייה".
4.9 הואיל והתעריף של "תעשייה" הינו זול יותר מתעריף "משרדים בתעשייה", כפי שחויבו הנכסים הריקים ע"י המשיב, הרי שיש מקום להתחשב בטענה שאת הנכסים הריקים יש לחייב, כל עוד אלו לא אוכלסו ולא נעשה בהם שימוש, בסיווג "תעשייה", וזאת עפ"י השימוש הקבוע במפורש בהיתר הבניה, כל זאת כפי שיפורט להלן לגבי כל נכס.
ומן הכלל אל הפרט
נכס 9901 – קומת -1
4.10 נכס זה חויב ע"י המשיב בסיווג "חניונים – קרקע תפוסה" בשטח של 497 מ"ר.
בביקור שערכה הועדה בנכס מצאה היא כי הנכס משמש לאחסון חפצים שונים:
ריהוט משרדי, נגרר של רכב, אופנועים, מנורות תאורה בקופסאות, מנוע של מזגן וגרוטאות שונות.
4.11 בפועל, זנח העורר את הטענה לגבי נכס זה בסיכומיו ובסיכומי תשובתו, מן הטעם שהתעריף שבו חויב נכס זה הינו זול לאין ערוך מהתעריף של סיווג "מחסנים", 12
והואיל והמשיב בחר, לפנים משורת הדין, להמשיך ולחייב את הנכס בתעריף זה למרות ממצאי הועדה בביקור בנכס, הרי שחיוב זה יוותר על כנו.
4.12 טענת העורר כי מדובר בנכס שבנייתו טרם נסתיימה, נדחית ע"י הועדה. הנכס נראה כמושלם ומתאים למטרתו כ"חניון" והוא בפועל משמש לאחסנה.
נכס 020 – קומה 0
4.13 נכס זה חויב ע"י המשיב בסיווג "מבנה תעשייה" בשטח של 285 מ"ר. טענת העורר היא כי בנייתה של קומה זו טרם נסתיימה למעט לובי הכניסה. בביקור הועדה בנכס נמצא כי הנכס נמצא ברמת גימור של טיח ללא ריצוף, קיימת מערכת כיבוי אש, יש מערכת ספרינקלרים, אין בנכס חשמל ואין בו מים. הנכס כולל שטח קטן מרוצף, וכן 2 חדרים מרוצפים ללא קירוי דקורטיבי. יחד עם זאת, מאוחסן בנכס ציוד רב הכולל פרטי ריהוט, כמפורט בדו"ח הביקור בנכס.
4.14 אם אכן היה מדובר בנכס ריק שלא מאוחסן בו ציוד, או אז היה מקום לשקול לפטור נכס זה מארנונה עד לתום תקופת שיפוצו לפי סעיף 330 לפקודת העיריות.
אך הואיל ובנכס נעשה שימוש של אחסנה, יש לחייבו בארנונה בתעריף של "מחסנים". המשיב מחייב נכס זה בסיווג "מבנה תעשייה" שהוא הסיווג הזול ביותר האפשרי מבין השימושים שנקבעו בהיתר הבניה של הבניין. הועדה אינה מתערבת בשיקולי המשיב, שבחר לחייב את הנכס בתעריף זול יותר מהתעריף של השימוש הנעשה בנכס בפועל, ועל כן חיוב זה בתעריף "מבנה תעשייה" יוותר על כנו.
נכס 110 – קומה 1
4.15 נכס זה חויב ע"י המשיב בסיווג "מחסנים" בשטח של 295 מ"ר. טענת העורר היא כי בנייתה של קומה זו טרם נסתיימה. בביקור הועדה בנכס נמצא כי רצפת הנכס עשויה מעץ וכי בנכס נעשה שימוש לאחסנה של חומרי בניה שונים, חלקי ריהוט, מס' כסאות משרד ישנים, ארון ישן ומנועים של מזגנים.
4.16 לדעת הועדה השימוש שנעשה בנכס זה דומה לשימוש שנעשה בנכס 020 בקומת הקרקע של הבניין, ולכן הואיל ונכס זה ממשמש לאחסנה יש לחייבו בתעריף של "מחסנים".
4.17 במאמר מוסגר מציינת הועדה כי לא נהיר לה מדוע החליט המשיב לחייב את נכס 020 בתעריף "מבנה תעשייה" ונכס זה – ,110 בתעריף "מחסנים". הועדה מותירה לשיקול דעת המשיב האם לחייב נכס זה בתעריף "מבנה תעשייה" גם כן, וזאת לצורך אחידות החיובים בשומה, או להותיר חיוב זה על כנו.
נכס 210 – קומה 2
4.18 לגבי נכס זה קיים פסק דין חלוט, לפיו יחויב נכס זה בשטח של 294 מ"ר בסיווג "משרדים בתעשייה". על כן כל טענות העורר ביחס לנכס זה נדחות.
נכס 120 – קומה 3
4.19 יתרת קומה זו בשטח של 238 מ"ר (שכן 47 מ"ר כלולים בהחלטה הקודמת), נמצאה בעת הביקור בנכס כמאוכלסת כולה ע"י שוכרים שונים, למעט שלושה חדרים בשטח של כ – 40 מ"ר. מדובר בחדרים ברמת גימור מלאה, הכוללת ריצוף ,תאורה, מיזוג אויר ותקרה דקורטיבית. על כן, יש לחייב קומה זו כולה בסיווג "משרדים בתעשייה" כפי שחייב המשיב.
4.20 הועדה סבורה כי אין לפצל מלאכותית את החיוב בנכס זה, בין השטח המאוכלס לבין השטח שאינו מאוכלס, שכן מדובר ביחידה אחת.
נכס 030 – קומה 4
4.21 נכס זה קיבל פטור לשנת 2019 לפי סעיף 330 לפקודת העיריות הואיל ובנייתו טרם נסתיימה. בביקור הועדה בנכס שנערך ביום 4/02/2020 נמצא כי הנכס בשלבי סיום השיפוץ. יש בנכס ריצוף, טיח, תאורה שעדיין לא מחוברת, קירות חלוקה, מותקנים בין חלקיו דלתות זכוכית וחלק מהתקרה הדקורטיבית עדיין לא הושלם.
אין בנכס מערכת מיזוג אויר, בחדר השירותים אין אסלה ובמטבח אין אינסטלציה. בעת הביקור לא היה נכס זה כלול בעררים שהוגשו.
13
4.22 משהוגש ערר 33/20 לשנת ,2020 וממנו עלה כי המשיב חייב נכס זה בתעריף "מבנה תעשייה", הרי שעל הועדה לקבוע האם חיוב זה נעשה כדין, אם לאו.
4.23 בדיון שנערך ביום 15/09/2020 הסכימו הצדדים שאין כל שינוי עובדתי בכל הנכסים בבניין, כולל נכס ,030 ולכן ערר 33/20 ייכלל בהחלטת הועדה דנן.
4.24 המומחה מטעם העורר – מר אלי סודאי העיד בעדותו מיום 18/10/2020 ביחס לקומה זו כי לא נעשה בה שינוי למעט הנחת מזגנים בקומה ללא חיבורם לרשת החשמל. קביעה זו לא נסתרה ע"י המשיב.
4.25 לאור כך, וכל עוד לא יימצא ע"י המשיב כי בנייתה של קומה זו הסתיימה, הרי שיש להמשיך ליתן את הפטור לנכס זה לפי סעיף 330 לפקודת העיריות עפ"י התקופות הנקובות בו.
4.26 אשר על כן, טענה זו של העורר מתקבלת ע"י הועדה.
שטחי החיוב
4.27 מקובלת על הועדה העובדה כי שטחי החיוב של הנכסים השונים הינם השטחים הנכונים לחיוב, וזאת לאור העובדה כי העורר לא הציג מדידה מטעמו וכן לאור טענת המשיב כי מדובר בהעמסת השטחים המשותפים על כל הנכסים בבניין.
5. סוף דבר
5.1 הערר מתקבל בחלקו כמפורט בהרחבה לעיל.
5.2 בנסיבות העניין לא ניתן צו להוצאות.
5.3 החלטת הוועדה ניתנת לערעור לפני בית המשפט לעניינים מינהליים שבאזור שיפוטו מצוי מקום מושבה, בתוך 45 ימים ממועד המצאת ההחלטה לצדדים.
5.4 המזכירות תשלח החלטה זו לב"כ הצדדים. ניתן בהיעדר ביום 5.5 החלטה זו תפורסם באתר האינטרנט של עיריית פתח תקוה.
ניתן בתאריך: 30.5.21
14