Protocol11 02 24

לשכת מנכ"ל

תאריך: 29/01/2024

פרוטוקול ועדת התקשרויות

משתתפים: עו"ד שרית גרינבאום- יועצת משפטית , עו"ד נטע שוורצמן- לשכה משפטית, רוח" חני גולדשטיין-

גזברית, כפיר פרץ- מנהל הבוחן, רו"ח יניב בניטה- מנכ"ל העירייה, נואל זביבי- עוזרת מנכ"ל העירייה.

להלן פניית היחידה:

פנינו לכל השמאים שנמצאים במאגר, מתוכם 25 שמאים הגישו עד לתאריך 02.01.24 את המסמכים הנדרשים.

המסמכים הוגשו ונבדקו על ידי הגב' מורן סמוכה.

לאחר מכן נקבעו ראיונות עם השמאים.

את הראיונות עשינו ירון יהודה , כפיר פרץ ומורן סמוכה.

לאחר כל ראיון בוצע דירוג בהתאם לאמות המידה שנקבעו.

העבודה הינה עם 15 שמאים המדורגים ראשונים בטבלה והשאר ע"פ צורך.

רצ"ב טבלה מרכזת.

החלטה:

לאור הסברי האגף לפיהם האגף מבקש להתקשר עם 15 השמאים המדורגים ראשונים בטבלה המצורפת, אשר נוקדה בהתאם לאיכות ההצעות כפיש הוסבר עי האגף, ולשאלת הוועדה האם ניתן לשמור על איזון בחלוקת העבודה בין השמאים, השיב האגף כי הם שומרים על איזון אלא אם כן במקרים מיוחדים יש עבודה מרובה במשרדים גדולים יותר אז האגף יעביר לבדיקה של שמאי אחר לפי הסדר שבטבלה לפי הציון שניתן ע"פ שיקול האגף ולפי אמות המידה שנקבעו.

תעריפי שכר טרחה הינם תעריפים אחידים אשר צורפו לפנייה לקבלת הצעות.

הוועדה מאשרת התקשרות עם 15 השמאים המפורטים בפנייה בעלי ניקוד האיכות הגבוה ביותר לתקופה של 3 שנים, קרי החל מחתימת החוזים ועד לסוף שנת ,2026 וזאת בכפוף לחתימה על הסכם וטפסי ניגוד עניינים.

ככל שיזדקק האגף, במקרה בנסיבות בהם לא יוכלו השמאים ברשימה ממס 1-15 המצ"ב, לספק את העבודה מסיבות כלשהן.

האגף יוכל לפנות לשמאים שמופיעים ברשימה 16-20 שאושרו ע"י האגף, וזאת בכפוף לחתימה על הסכם וטפסי ניגוד עניינים.

חתימות:

..................... ......................... ..........................

מנכ"ל יועמ"ש גזברית

עיריית פתח תקווה

בקשה לחוו"ד משפטית טרם בקשה לאישור התקשרות שלא בדרך של מכרז

לביצוע עבודה מקצועית הדורשת ידע ומומחיות מיוחדים, או יחסי אמון מיוחדים

מכוח תקנה )8(3 לתקנות העיריות (מכרזים) תשמ"ח 1987

אל: חברי הועדה -

מנכ"ל – מר יניב בניטה, רו"ח

הגזברית – הגב' חני גולדשטיין, רו"ח

היועמ"ש – הגב' שרית גרינבאום, עו"ד

מאת:

ס. מנהל האגף הפונה- שמאי העירייה שם מלא: ירון יהודה, אגף: תכנון עיר, במִ נְהַ ל הנדסה

טלפון: ,054-7705470 תאריך: 28.11.2023

1. אנו מבקשים לקבל את חוו"ד היועצת המשפטית לעירייה בהתאם לסעיף 6.3 לחוזר מנכ"ל מספר 8/2016

(מ ,1)22.11.2016 טרם הגשת בקשה לוועדת ההתקשרויות לאישור התקשרות ביצוע עבודה מקצועית

הדורשת ידע ומומחיות מיוחדים, או יחסי אמון מיוחדים, ללא מכרז, מכוח תקנה )8(3 לתקנות העיריות

(מכרזים ה'תשמ"ח- 1987 (להלן: תקנות העיריות)

2. להלן פרטי ההתקשרות המבוקשת:

2.1 פרטי העבודה המקצועית המבוקשת :

[_] שירותי ייעוץ מקצועי- העסקת ספקים בתחום שמאות מקרקעין , עבור הוועדה המקומית לתכנון ובניה ו/או עיריית פ"ת , לרבות הכנת שומות היטל השבחה ושומות נכסים בכלל עבור השנים .2024-2026

[_] עבודה טכנית מקצועית,

[_] שירותי ייעוץ וביצוע עבודה טכנית מקצועיים

2.2 מהות השירותים המבוקשים: תיאור העבודה המקצועית המבוקשת /מהות ההתקשרות המבוקשת, מאפיינים מיוחדים של ההתקשרות המבוקשת והעילות לאישור הבקשה לביצוע ההתקשרות בפטור ממכרז בשל היות העבודה המבוקשת כזו הדורשת ידע וממוחיות מיוחדים, או כזו הדורשת יחסי אמון מיוחדים ושלא ניתן להשיגם בדרך של קיום מכרז:

עבודת הייעוץ כוללת את השירותים הבאים:

• הכנת שומות להיטל השבחה.

• חו"ד לתביעות פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

• חו"ד שמאיות/כלכליות לבחינת פרויקטים.

• מתן ליווי מקצועי בנושאי שמאות במוסדות העירייה ורשויות התכנון , רמ"י וכיוצ"ב, לרבות תיאומים נדרשים בין מומחים ויועצים מקצועיים באמצעות ישיבות , דיונים , התייעצויות , בירורים , דיונים משפטיים וכו'.

• עדכון, איתור והמצאת כל מסמך רלוונטי כגון: תכנית, תקנות , חישובים וכל חומר נוסף שיידרש, הכול בהתאם למסמכים המעודכנים שיש לבחון בהתאם למקרה.

ביצוע משימות נוספות הנדרשות לפי הנחיית הממונה.

1 חוזר מנכ"ל 8/2016 עודכן במסגרת סיכום ישיבה מיום ,17.5.207 שפורסם במסמך מ 23.5.2017 2

היקף כספי לחודש מוערך: 250,000 ₪ . קיים אישור תקציבי: כן. לא.

מס' תקציב שוטף: 1732100784

מס' תב"ר: 2730142750

היחידה תכין מס' הזמנות עבודה בשנת התקציב , כל הזמנה בסך של עד 500,000 ₪ כולל מע"מ , במהלך השנים 2024-2026 לתשלום עבור השומות שיוזמנו.

טבלת התעריפים נקבעה ע"י הרשות עבור שמאי הוועדה ויש לציין כי הינה נמוכה באופן משמעותי משכ"ט הקבוע בתעריף לשכת שמאי המקרקעין. התשלום לשמאים מכריעים בהתאם לחוק .

2.3 תנאי הסף הנדרשים: בעל תעודת שמאי מקרקעין מטעם משרד המשפטים לפחות 5 שנים.

2.4 החלטת ועדת התקשרויות אחרונה הינה מתאריך 24.01.21 ,כאשר התקופה מסתיימת בסוף שנת .2023 פורסמו הצעות להצטרפות למאגר יועצים כאשר הפרסום האחרון להצטרפות למאגר היה לפני מס' חודשים . כל השמאים המופיעים בטבלה מצויים במאגר היועצים בנושא שמאים ועומדים בתנאי הסף שנקבעו בפרסום. תנאי הסף כפי שהופיעו בפרסום זהים גם לתנאי הסף לעבודות אלה ועל כן אנחנו מבקשים להשאיר את תנאי הסף.

2.5 אמות המידה הנדרשים:

אמת מידה משקל בנקודות

א בעל תעודת שמאי מקרקעין מטעם משרד המשפטים

על בסיס הצגת הרישיון:

מעל 5 ועד 10 שנים 10

11 שנים ומעלה 20

ב מס' שומות שהוכנו ע"י המציע בשלוש השנים

האחרונות 2021-2023 לפחות 36

10

לפחות 72 שומות

20

ג ראיון שמאי העיריה עם המציע : 36 סה"כ לפי החלוקה הבאה:

שירותיות ורמת זמינות עד 10

שיטות העבודה עד 6

מקצועיות ,לרבות הצגת עבודות שהוכנו ע"י השמאי עד 10 התרשמות כללית עד 10

2

3

ד המלצות: 24

נדרשים 2 ממליצים על שאלון שביעות רצון המצ"ב

2.5 העבודה המקצועית המבוקשת:

[_] דורשת ידע ומומחיות מיוחדים כמפורט להלן: בהכרת החוקים הרלוונטיים והגישות המקצועיות בתחום של הכנת שומות להיטל השבחה , חו"ד לתביעות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה , חו"ד כלכליות שמאיות לבחינת פרויקטים, דמי שימוש ראויים, פיצויי הפקעה וכיו"ב וכן ידע והכרות מעמיקה בלווי כלכלי שמאי בכל הקשור לתכניות בניין עיר שבהכנה עבור הוועדה המקומית.

התפקיד מצריך ידע ובקיאות רבה בתכניות בנין עיר שונות שאושרו ע"י הוועדה המקומית לצורך הכנת שומות מקרקעין , יכולת טיעון והצגה בפני שמאי מכריע וועדות ערר. השמאי נדרש בהתנהלות מקצועית וקשר ישיר מול גורמים רבים, תוך שמירה על ייצוג נאות לעמדת שולחו , ביניהם מול בעלי המקרקעין , יזמים , שמאי מקרקעין ועורכי דין המייצגים צדדים אחרים וגורמים חיצוניים אחרים כמו יועצים , מהנדסים וכו' וכן עבודה שוטפת מול עובדי והנהלת העירייה, זרועות העירייה והוועדה לתכנון ובניה, כמו כן התנהלות מול גופים ציבוריים שונים (רמ"י , עמידר וכיוצ"ב) ,בהתאם לצורך.

[_] דורשת יחסי אמון מיוחדים כמפורט להלן: כיוון שמדובר בשומות מקרקעין בהיקף כספי ניכר ובמחלוקות הנוגעות לפרשנות שמאית ואף משפטית, קביעת שווי, תיאום עמדות וייצוג הוועדה המקומית בהליכים השונים לרבות ערכאות משפטיות.

לאחר בחינת נושא וההתקשרות המבוקשת והדרישות המבוקשות לעירייה, לדעתי :

[_] ניתן לבצע את התקשרות בדרך של מכרז פומבי

[_] לא ניתן לבצע את התקשרות בדרך של מכרז פומבי, אלא בדרך של מכרז זוטא (סגור), משום ש__________________________________________________________ [_] לא ניתן לבצע את ההתקשרות בדרך של מכרז פומבי או מכרז זוטא, משום שמדובר בעבודות הדורשות ידע ומומחיות ויחסי אמון מוגברים לייצוג עמדת הוועדה המקומית והעירייה לפני שמאים מכריעים של משרד המשפטים , מוסדות התכנון , ועדות ערר ובימ"ש בהתאם למקרה.

המציעים:

רצ"ב רשימת ספקים העוסקים בתחום , אשר עברו את תנאי הסף וכלולים במאגר היועצים

המאושרים.

שמאי מקרקעין מומחים , נדרשים טרם העסקתם לחתימה על חוזה התחייבות מסגרת שבו

מוגדרים התנאים וגובה שכ"ט בהתאם למאפייני הנכסים לגביהם יוכנו השומות. התשלום הינו

לפי תעריף שנקבע ע"י הרשות. (נספח ג')

בכוונתנו לעבוד מול כ15 ספקים בהתאם לצורך השעה.

כלל השמאים יידרשו למסור את שאלון שביעות הרצון שמולא ע"י ממליציו מראש וכן תצהיר

המעיד על כמות השומות שנערכו בשנים 2021-2023 ולהמציאו עד לתאריך 31.03.2024 או עד

לתחילת העסקתו, המוקדם מבניהם.

ככל שמאגר היועצים יפורסם שוב לצירוף ספקים נוספים, יהיה עליהם לבצע שאלון שביעות רצון

ותצהיר כמות עבודות תלת שנתי בתוך 3 חודשים בטרם יועסקו.

3

4

העירייה שומרת לעצמה את הזכות לבצע בדיקת התצהיר שיוגש ע"י השמאים בדרך של דרישת

הצגת חשבוניות או אישור רו"ח המעידים על כמות העבודות המוצהרת.

מס שם השמאי ספק האם כיום

סידורי קיים/חדש חתום על

התחייבות

מסגרת?

1 אהרון בוץ קיים לא

2 תמר אברהם קיים לא

3 פז כלכלה והנדסה 1996 בע"מ קיים לא

4 א.ליפה שמאות מקרקעין וניהול קיים לא

נכסים בע"מ

5 אינג' שמואל פן ושות' קיים לא

6 אגמון ארנסט אלי קיים לא

7 אומיד עודד סולימני קיים לא

8 אפרים מרגלית שמאות וניהול קיים כן

מקרקעין בע"מ

9 אריק בן שימול שמאות מקרקעין קיים לא

וניהול נכסים בע"מ

10 אשר בן ישי קיים לא

11 ברק פרידמן קפלנר שימקביץ ושות' קיים לא

12 גדי דגני – החברה לייזום ניהול קיים לא

ושמאות מקרקעין

13 גדעון קרול שמאות מקרקעין קיים לא

14 גיל גלעד קיים לא

15 גיל סגל בע"מ קיים לא

16 דוד רום קיים לא

17 דנוס ושות' שמאי מקרקעין בע"מ קיים כן

18 הרון הלוי שמאות מקרקעין קיים לא

19 ורד בניטה קיים כן

20 זיו גולדווסר קיים כן

21 זייד את זייד בע"מ קיים לא

4

5

22 חזי ברקוביץ שמאות מקרקעין קיים לא

וייעוץ כלכלי

23 חיים גלנצר מכון לשמאות והנדסה קיים לא

24 יניב שירן קיים כן

25 כפיר עטרי קיים כן

26 נורית ברנר קיים לא

27 ניצן גרינפלד קיים לא

28 סמדר שבו קיים לא

29 ספקטרום למקרקעין בע"מ קיים כן

30 ניר עזרה קיים לא

31 פז כלכלה והנדסה קיים לא

32 צפריר שמאות מקרקעין קיים לא

33 קידר גיל קיים כן

34 קמיל טרשנסקי רפאל שרותי נדלן קיים לא

35 רועי אייל קיים כן

36 רחל פרנקו שמאות , כלכלה והנדסה קיים כן

בע"מ

37 רם ליבנה קיים כן

38 אבירן חן קיים לא

39 ברק סולומון קיים לא

40 תמר דביר קיים לא

3. לאור הפירוט והנימוקים שלעיל, אנו מבקשים לערוך את ההתקשרות לביצוע העבודה האמורה, בפטור

ממכרז מכוח תקנה )8(3 לתקנות העיריות

לשם כך, אנו מבקשים את חוות דעתך, האם תקנה )8(3 לתקנות העיריות חלה על ההתקשרות המבוקשת, בהתאם לעקרונות שנקבעו בפסיקת בתי המשפט בהקשר זה, ובפרט, האם העבודה המקצועית המבוקשת, כפי שתוארה לעיל, היא כזו הדורשת ידע וממחיות מיוחדים, או יחסי אמון מיוחדים ואינה עבודת מקצוע שגרתית.

אני הח"מ מאשר את נכונות המפורט לעיל:

ס. מנהל אגף – שמאי העירייה

שם מלא: ירון יהודה

חתימה:

תאריך:28.11.23

5

6

חוות דעת היועצת המשפטית

לאחר בחינת המבוקש, לאור הנתונים שלעיל ולאור נתונים נוספים שהובאו לידיעתי, כגון _______ _____________________________________________________________________, עמדתי המשפטית הנה כי בהתאם לעקרונות הפסיקה ולאור העובדות שצוינו בבקשה דלעיל:

[]X ניתן לומר כי תקנה )8(3 לתקנות העיריות חלה על ההתקשרות המבוקשת, בין היתר משום

שהעבודה המבוקשת הנה עבודה הדורשת ידע ומומחיות מיוחדים ו/או יחסי אמון מיוחדים

ובפרט לאור האמור בהסברי שמאי העירייה, לפיהם השירותים המבוקשים הינם ייחודיים ומצריכים ידע, ניסיון ומומחיות מיוחדת בתחום הכנת שומות להיטל השבחה, חוו"ד לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, פיצויי הפקעה וכיוצ"ב לצורך הוצאה לפועל של פרויקטים עירוניים ו/או מטלות ציבוריות שעל העירייה לבצע.

כמו כן, הבאנו בחשבון את הסברי האגף, כי מדובר בתפקיד המצריך יחסי אמון מיוחדים, בין היתר, מאחר ומדובר באחריות על זכויות קנייניות שונות של העירייה וכן אחריות, בין היתר, על טיפול בביצוע הערכות שווי של פיצויי הפקעה שהעירייה נדרשת לשלם למחזיקים/ בעלי זכויות שונים ומצריך ידע בקריאה וניתוח שומות מקרקעין, מסמכים שונים וכיוצ"ב.

כן הבאנו בחשבון את הסברי האגף כי התפקיד הנ"ל מצריך יחסי עבודה טובים, וכן קשר וממשק ישירים הן מול גורמי העירייה השונים, והן מול גורמים חוץ-עירוניים שונים, כגון שמאי מקרקעין, עורכי דין וגורמים חיצוניים אחרים, כמו גם התנהלות מול גורמים ציבוריים שונים, כגון רמ"י, וכיוצ"ב, בהתאם לצורך, ולפיכך קיימת חשיבות כי השירותים יבוצעו על ידי שמאי מקרקעין מקצועי, הבקיא במתן השירותים מהסוג המבוקש, שהינו בעל ידע ומומחיות מיוחדים ובעל ניסיון בתחום. בנוסף, נתנו דעתנו לכך שבמסגרת מתן השירותים ייחשף השמאי למידע ונתונים שלעיתים הינם רגישים, וגם בשל כך מדובר בתפקיד הדורש יחסי אמון מיוחדים.

לאור האמור, ובשים לב לנתונים שנמסרו אודות פרטי ההתקשרות ומאפייניה ולנוכח ייחודיות השירותים הנדרשים במסגרתה, ולאור אופיים וטיבם, אני סבורה כי מדובר בהתקשרות לביצוע עבודה מקצועית המצריכה היכרות וניסיון ספציפי עם התחום במסגרתו ינתנו השירותים, אשר דורשת יחסי אמון מיוחדים ואשר לאור טיבה ומהותה אינה עבודה מקצועית שגרתית, ומשכך אני סבורה כי תקנה )8(3 לתקנות העיריות מכרזים, התשמ"ח – ,1987 חלה על ההתקשרות המבוקשת.

[_] לא ניתן לעשות שימוש בתקנה )8(3 לתקנות העיריות, לצורך ההתקשרות המבוקשת, זאת

בהתאם לעקרונות הפסיקה ולאור העובדות שצוינו בבקשה דלעיל, בין היתר משום שהעבודה המבוקשת אינה נחשבת ככזו הדורשת ידע ומומחיות מיוחדים ו/או יחסי אמון מיוחדים ובפרט

משום ש__________________________________________________________

___________________________________________________________________

[_] לא ניתן לעשות שימוש בתקנה )8(3 לתקנות העיריות, לצורך ההתקשרות המבוקשת, זאת

בהתאם לעקרונות הפסיקה ולאור העובדות שצוינו בבקשה דלעיל, בין היתר משום שהעבודה המבוקשת הנה טכנית בעיקרה ו/או הנה שגרתית בעיקרה באופן שאינה נחשבת ככזו הדורשת ידע ומומחיות מיוחדים ו/או יחסי אמון מיוחדים, כנדרש לצורך השימוש בתקנה )8(3 לתקנות העיריות.

אין באמור כדי לאשר את ההתקשרות בפטור ממכרז מכוח תקנה )8(3 לתקנות העיריות-

ההחלטה בדבר אישור ההתקשרות הנה בסמכות וועדת ההתקשרויות, בהתאם לנוהל התקשרויות

לביצוע עבודה מקצועית הדורשת ידע ומומחיות מיוחדים או יחסי עבודה מיוחדים בפטור ממכרז,

להוראות חוזר מנכ"ל 8/2016 והוראות כל דין, כפי שיעודכנו מעת לעת.

חתימת היועצת המשפטית:

שם: ________________, תאריך: ________ חתימה: _______

6

החלטת ועדת התקשרויות :

לאור הנתונים שהוצגו בבקשה וההסברים שניתנו עי היחידה וחוו"ד המשפטית שהונחה בפני הוועדה, הוועדה מצאה כי בנסיבות העניין מוצדק וסביר לבצע את ההתקשרות בפטור ממכרז לפי תקנה (8)3 לתקנות העירייה )מכרזים(, וזאת לאור טיבה ומהותה של ההתקשרות אשר דורשת ידע ומומחיות מיוחדים ואינה שגרתית ולאור המידע אליו ייחשף נותן השירותים וממשקיי העבודה הכרוכים במסגרת ההתקשרות והתוצרים המבוקשים במסגרתה.

הוועדה מאשרת את תנאי הסף ואמות המידה, כפי שהציג שמאי העירייה לוועדה משקל ציון האיכות יהווה %100 מהציון הכולל

הבקשה מתייחסת לשנים 2024-2026

לבקשת האגף לעבוד עם 15 שמאים בעלי הניקוד הגבוה ביותר יוכרזו כזוכים בהליך ולעירייה תהיה האופציה לעבוד גם מול שמאים שזכו במקומות 16-20 בדירוג האיכות.

חתימות:

יועצת משפטית גזברית מנכ"ל

03/01/2024