ערר 29 25, 52 25, רמות ארזים,2.8.26

ועדת הערר לענייני ארנונה כללית שליד עיריית פתח תקווה ערר 52/25 ו-ערר 29/25

בעניין:

רמות ארזים חברה לבניין והשקעות בע"מ

ע"י ב"כ עוה"ד גלעד ברגמן ו/או תומר שני ו/או שחר גורביץ ממשרד ברגמן-שני, עו"ד

מרח' יגאל אלון ,94 מגדל אלון ,2 תל אביב-יפו

(להלן: "העוררת")

נ ג ד

מנהל הארנונה בעיריית פתח תקווה

ע"י ב"כ עוה"ד אריאל ליבר ו/או דרור יוספי ואח'

ממשרד פריש, שפרבר, ריינהרץ ושות'

מרח' מוטה גור ,9 פתח תקווה

(להלן: "המשיב")

חברי ועדת הערר:

עו"ד ראובן יצחק – יו"ר הוועדה

מר דוד בריק – חבר הוועדה

עו"ד רועי תומר – חבר הוועדה

החלטה

1. הנכס מושא העררים המאוחדים שבפנינו ממוקם בקומת המרתף של בניין ברחוב דוד מרכוס 54 בפתח

תקווה, והוא משתרע על שטח של 758 מ"ר. מבחינה פיזית ותכנונית, הנכס מוגדר כחניון, וזהו גם הסיווג ההיסטורי שבו חויב לאורך שנים רבות בספרי המשיב.

2. ההיסטוריה השומתית של הנכס רצופה בהליכים משפטיים. החל משנת 2014 הוכר הנכס כנכס שאינו

ראוי לשימוש לפי סעיף 330 לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: "הפקודה"), וניתן לו פטור מלא מארנונה. בהמשך, בעקבות מחלוקות שהתגלעו בין הצדדים לגבי מצבו הפיזי של הנכס ופוטנציאל השימוש בו, ניתן פסק דין בבית המשפט לעניינים מנהליים ביום 1.9.2021 [עמ"נ (מרכז) 38765-02-21 רמות ארזים חברה לבנין והשקעות בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית פתח תקווה]. בפסק דין זה נקבע כי מאחר שלא חל כל שינוי פיזי בנכס מאז שנת ,2014 יש להמשיך ולחייבו בתעריף "חניונים - תעריף מזערי", בהתאם להוראות סעיף )2(330 לפקודה.

3. ביום 5.3.2024 חל שינוי בנסיבות השימוש בנכס, עת הושכר לחברת "בראנד אספקה טכנית בע"מ" (להלן:

"חברת בראנד"). השכירות נועדה לצורך אחסנת גנרטורים עבור משרד הביטחון, וזאת על רקע המצב הביטחוני המיוחד ששרר באותה עת. בעקבות ביקורת שערך המשיב בנכס ביום ,8.4.2024 ומשנמצא כי 1

נעשה בו שימוש בפועל לאחסנה, הודיע המשיב לעוררת כי החל מיום 5.3.2024 ישונה סיווג הנכס מ"חניון"

ל"מחסנים", ובוטל החיוב בתעריף המזערי לפי סעיף 330 לפקודה.

4. תקופת החזקתה של חברת בראנד בנכס הסתיימה ביום .31.10.2024 לטענת העוררת, השוכרת עזבה את

הנכס בשל הצפות חוזרות ונשנות וליקויים פיזיים שמנעו את המשך השימוש בו. עם סיום השכירות, הושתו חיובי הארנונה פעם נוספת על העוררת החל מיום ,1.11.2024 אולם המשיב הותיר את סיווג הנכס כ"מחסנים" על כנו, בטענה כי זהו פוטנציאל השימוש בנכס וכי כך ראתה אותו העוררת עצמה בעת השכרתו.

5. ביום 16.1.2025 נחתם הסכם שכירות חדש בין העוררת לבין חברת "ארומה ארמס טקטיקל בע"מ"

(להלן: "חברת ארומה ארמס"), אשר קיבלה את החזקה בנכס ביום .1.2.2025 על פי הסכם זה, הנכס יועד לשמש כבית ספר למאבטחים ומטווח ירי, בכפוף לקבלת האישורים הנדרשים מהרשויות. המשיב רשם את החזקה על שם חברת ארומה ארמס החל ממועד זה. יצוין כי ביום 15.3.2026 נמסרה הודעת חדילה לגבי חזקה זו, והחזקה הושבה לעוררת.

6. במסגרת בירור העררים, ערכה ועדת הערר סיור בנכס ביום ,17.12.2025 בנוכחות נציגי הצדדים ובאי

כוחם. במהלך הסיור התרשמה הוועדה ממצבו הפיזי של הנכס כדלקמן: בחניון קיימת נזילה פעילה, המקום אינו מחובר לתאורה ונראה מוזנח באופן כללי. עם זאת, צוין כי קיימת בנכס מערכת כיבוי אש מותקנת. ממצאים אלו עומדים בבסיס המחלוקת שבין הצדדים לעניין תחולת הפטור לפי סעיף 330 לפקודה והסיווג הראוי לנכס בתקופות שבהן עמד ריק.

7. העוררת הגישה השגות לשנות המס 2024 ו-,2025 אשר נדחו על ידי המשיב. ביום 5.1.2025 הוגשה ההשגה

לשנת 2024 (השגה ,)14/25 וביום 30.3.2025 הוגשה ההשגה לשנת 2025 (השגה .)76/25 משנדחו ההשגות, הוגשו העררים שבפנינו, אשר אוחדו בהחלטת הוועדה לצורך הדיון וההכרעה בסוגיות המשותפות להם.

סיור

דוח ביקור בנכס ברחוב רחוב דוד מרכוס 54 פתח תקווה מיום -17.12.2025

חברי הועדה:

יו"ר הועדה: עו"ד ראובן יצחק

חברי הועדה: מר דוד בריק

עו"ד רועי תומר

נוכחים מטעם העורר:

עו"ד תומר שני

נציג רמות ארזים- אמיר פורשטיין

מטעם המשיב:

עו"ד אריאל ליבר

2

פתח דבר

1. הצדדים סיירו בחניון של נכס נשוא הערר ברחוב רחוב דוד מרכוס 54 פתח תקווה .

2. המחלוקת בין הצדדים הינה לעניין השימוש שנעשה בנכס .

3. לטענת העורר בית המשפט לעניינים מנהליים קבע שהנכס לא ראוי לשימוש ושולם עליו תעריף מזערי חניון.

4. הנכס הושכר לצד ג' שעשה בו שימוש תקופה קצרה (כ-3 חודשים), ויצא מהחניון בשל הנזילות הרבות בחניון.

5. לטענת ב"כ העורר צד ג' אחסן דברים כגון : גנרטור של משרד הביטחון.

6. לטענת העורר יש לחייב את החניון בתעריף מזערי כי הנכס הרוס ולא ראוי לשימוש.

7. לטענת ב"כ המשיב ניתן לעשות שימוש בנכס, ועובדתית היה בו שימוש של החסנה.

מצ"ב חלק מתמונות מהביקור בנכס:

3

ועדת הערר התרשמה כי בחניון של הנכס קיימת נזילה, החניון ללא תאורה ונראה מוזנח , כמו כן קיימת במקום מערכת כיבוי אש. יחד עם זאת אין חולק כי המקום הושכר לצד ג' לצורך אחסנה.

4

תמצית טענות הצדדים

טענות העוררת

8. העוררת סומכת את ידיה על פסק הדין החלוט שניתן בעניינו של הנכס [עמ"נ (מרכז) ,]38765-02-21

וטוענת כי מאחר שלא חל כל שינוי פיזי בנכס מאז שנת ,2014 יש להותיר את סיווגו כ"חניון" בתעריף מזערי. לשיטתה, המשיב אינו רשאי לשנות סיווג היסטורי שנקבע בפסק דין ללא הוכחת שינוי נסיבות מהותי במצבו הפיזי של הנכס.

9. באשר לשימוש שנעשה על ידי חברת בראנד, טוענת העוררת כי המדובר בשימוש מזדמן, קצר מועד ודחוף

שנבע מהמצב הביטחוני המיוחד, וכי אין בו כדי להעיד על שינוי מהותי בייעוד הנכס או בסיווגו הקבוע.

העוררת מדגישה כי הניסיון להשתמש בנכס לאחסנה כשל בפועל, שכן השוכרת נאלצה לעזוב את המקום בשל הצפות חוזרות ונשנות וליקויים פיזיים חמורים, עובדה המחזקת את הטענה כי הנכס אינו ראוי לשימוש.

10. במישור המהותי, העוררת טוענת כי הנכס זכאי לפטור מלא או חלקי לפי סעיף 330 לפקודת העיריות.

לטענתה, הנכס "ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו" כמשמעותו בחוק, שכן הוא מוצף באופן תדיר, אינו מחובר לתשתיות חשמל ומים, וסובל מהזנחה קשה. העוררת מפנה לממצאי סיור הוועדה ולתמונות שהוגשו, המעידים לשיטתה על מצב פיזי ירוד השולל כל אפשרות לשימוש סביר.

11. בנוסף, העוררת מעלה טענה מקדמית לפיה יש לקבל את ההשגה לשנת 2024 על הסף. לטענתה, המשיב

איחר את המועד הקבוע בסעיף 4 לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו-,1976 שכן התשובה להשגה הגיעה לידיה רק ביום ,10.3.2025 מעבר ל-60 הימים הקבועים בחוק. העוררת דוחה את הסברי המשיב בדבר טעות בכתובת הדוא"ל וטוענת כי המועד הקובע הוא מועד המסירה בפועל.

טענות המשיב

12. המשיב טוען כי יש לדחות את העררים ולחייב את הנכס בסיווג "מחסנים" החל ממועד תפיסת החזקה

על ידי חברת בראנד. לשיטתו, הסיווג נקבע על פי השימוש בפועל, ומשנמצא בביקורת כי הנכס משמש לאחסנת גנרטורים, הרי שסיווגו כ"מחסן" הוא הסיווג הנכון והראוי. המשיב מוסיף כי גם בתקופות שבהן הנכס עמד ריק לאחר עזיבת השוכרת, יש להמשיך ולחייבו כמחסן בהתאם ל"פוטנציאל השימוש"

האחרון שנעשה בו.

13. לעניין הפטור לפי סעיף 330 לפקודה, המשיב טוען כי הנכס אינו עומד בתנאים המחמירים שנקבעו

בפסיקה. בהסתמך על הלכת "המגרש המוצלח" [בר"ם ]5711/06 ופסק הדין בעניין יצחקי [עמ"נ -38386 ,]10-19 טוען המשיב כי די בכך שניתן לעשות בנכס שימוש כלשהו, ולו "ברמה נמוכה", כדי לשלול את הפטור. לטענתו, עצם העובדה שהנכס הושכר בפועל לחברת בראנד, ואף נחתם לגביו הסכם שכירות ארוך טווח עם חברת ארומה ארמס למטרת מטווח ובית ספר למאבטחים, מהווה ראיה ניצחת לכך שהנכס ראוי לשימוש ובעל פוטנציאל כלכלי ממשי.

14. המשיב מדגיש כי קיומן של נזילות, הזנחה או העדר תאורה אינם עולים כדי נזק קונסטרוקטיבי המצדיק

פטור מארנונה. לטענתו, מדובר בליקויים הניתנים לתיקון ואינם מונעים שימוש בנכס כחניון או כמחסן, כפי שמעידה מערכת כיבוי האש הקיימת במקום.

5

15. באשר לטענת האיחור במתן התשובה להשגה לשנת ,2024 המשיב טוען כי התשובה נחתמה ונשלחה בתוך

סד הזמנים הקבוע בחוק. לטענתו, נפלה "טעות סופר" גרידא בכתובת הדוא"ל אליה נשלחה התשובה ביום ,4.3.2025 וכי טעות טכנית זו, שתוקנה מיד עם גילויה, אינה צריכה להוביל לקבלת ההשגה על הסף, במיוחד נוכח חזקת התקינות המנהלית העומדת לרשות.

דיון והכרעה:

המועד למתן מענה להשגה

16. סעיף (4א) לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו-1976 (להלן: "חוק הערר")

קובע חובה סטטוטורית על מנהל הארנונה להשיב למשיג בתוך שישים ימים מיום קבלת ההשגה. סעיף (4ב) לחוק קובע סנקציה חריפה וחד-משמעית בגין אי-מתן מענה במועד, ולפיה "לא השיב מנהל הארנונה תוך ששים יום – ייחשב הדבר כאילו החליט לקבל את ההשגה" [חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו-,1976 סעיף .]4 תכליתה של הוראה זו היא הבטחת יעילות הדיון המנהלי, מניעת סחבת מצד הרשות ויצירת ודאות אצל הנישום לגבי חיוביו הכספיים.

17. במקרה שבפנינו, ההשגה לשנת המס 2024 הוגשה על ידי העוררת ביום .5.1.2025 בהתאם להוראות חוק

הערר, המועד האחרון למתן מענה חל ביום .6.3.2025 העוררת טוענת כי התשובה להשגה הגיעה לידיה רק ביום ,10.3.2025 ועל כן יש להחיל את הסנקציה הקבועה בחוק ולקבל את השגתה על הסף, ללא צורך בדיון לגופם של דברים.

18. מנגד, המשיב הציג ראיות מנהליות כבדות משקל, ובכללן תצלום מסך מתועד ממערכת ה-CRM

העירונית, המעידות כי התשובה להשגה נחתמה על ידי מנהל הארנונה ונשלחה בדואר אלקטרוני כבר ביום ,4.3.2025 קרי יומיים לפני תום המועד החוקי. המשיב הבהיר כי בשל טעות סופר טכנית בכתובת הדואר האלקטרוני של הנמען, התשובה לא הגיעה ליעדה במועד המשלוח המקורי, וכי שגגה זו תוקנה מיד עם גילויה, והתשובה נשלחה בשנית לכתובת הנכונה.

19. לאחר שבחנו את טענות הצדדים ואת הראיות שהוצגו, אנו סבורים כי אין מקום לקבל את ההשגה על

הסף בנסיבות אלו. הלכה פסוקה היא כי המועד הקובע לעניין עמידה בלוחות הזמנים של סעיף 4 לחוק הערר הוא מועד משלוח התשובה על ידי הרשות, המעיד על גיבוש ההחלטה וסיום המלאכה המנהלית בתוך התקופה הקצובה. במקרה דנן, הוכח להנחת דעתנו כי המשיב פעל בשקידה ראויה, גיבש את עמדתו וביצע פעולת משלוח אקטיבית בתוך סד הזמנים הקבוע בחוק.

20. הטעות בכתובת הדואר האלקטרוני, כפי שהוצגה בסיכומי המשיב, מהווה "טעות סופר" טכנית שנעשתה

בתום לב, ואין לראות בה משום התעלמות מהוראות החוק או זלזול במועדים הסטטוטוריים. חזקת התקינות המנהלית עומדת למשיב במקרה זה, שכן הוכח כי ההחלטה המהותית התקבלה ונשלחה במועד.

קבלת טענת העוררת בנסיבות אלו תהווה העדפה של פרוצדורה טכנית נוקשה על פני בירור מהותי של המחלוקת, תוך הטלת סנקציה דרקונית על הקופה הציבורית בגין שגגה טכנית גרידא שתוקנה במהירות עם גילויה.

21. אשר על כן, אנו דוחים את הטענה המקדמית בדבר איחור במתן המענה להשגה לשנת .2024 משקבענו כי

אין מקום לקבל את ההשגה על הסף, נפנה לבחון את המחלוקות המהותיות שבין הצדדים לעניין סיווג הנכס והזכאות לפטור.

6

דיון והכרעה

שאלת סיווג הנכס

22. השאלה הראשונה העומדת לפתחנו במישור המהותי היא קביעת הסיווג הראוי לנכס בתקופות השונות

מושא הערר. נקודת המוצא לבחינת סיווגו של נכס לצורכי ארנונה היא "השימוש בפועל", ובאין שימוש בפועל – ייקבע הסיווג על פי ייעודו של הנכס כפי שהוא עולה מנסיבות העניין, ממבנהו הפיזי ומהסיווג הזול ביותר התואם את תכונותיו.

23. במקרה דנן, קיימת תשתית עובדתית ומשפטית מוצקה הקובעת כי סיווגו המהותי וההיסטורי של הנכס

הוא "חניון". קביעה זו אינה נסמכת רק על המבנה הפיזי של הנכס כקומת מרתף המיועדת לחניה, אלא היא מעוגנת בפסק דין חלוט של בית המשפט לעניינים מנהליים [עמ"נ (מרכז) .]38765-02-21 בפסק דין זה נקבע מפורשות כי הנכס יחויב בתעריף "חניונים - תעריף מזערי", וזאת לאחר שבית המשפט דחה את ניסיונו של המשיב לסווגו כ"מחסן" על בסיס הימצאותם של חפצים מזדמנים במקום. הלכה פסוקה היא כי רשות מנהלית אינה רשאית לסטות מסיווג היסטורי שנקבע בפסק דין, אלא אם חל שינוי נסיבות מהותי במצבו הפיזי של הנכס או בשימוש הנעשה בו.

24. עם זאת, עקרון "השימוש בפועל" הוא עקרון על בדיני הארנונה, הגובר על סיווגים היסטוריים או

תכנוניים. אין חולק כי החל מיום 5.3.2024 ועד ליום ,31.10.2024 הושכר הנכס לחברת בראנד ושימש בפועל לאחסנת גנרטורים עבור משרד הביטחון. העוררת עצמה אינה מכחישה שימוש זה, ואף צירפה את הסכמי השכירות המעידים על כך. בנסיבות אלו, אנו קובעים כי בתקופה האמורה, שבה שימש הנכס כמחסן לכל דבר ועניין, צדק המשיב כאשר שינה את סיווגו ל"מחסנים". העובדה כי השימוש נבע מצורך ביטחוני דחוף או כי הנכס סובל מליקויים פיזיים, אינה גורעת מהעובדה כי בפועל הופקה ממנו תועלת כלכלית של אחסנה, המצדיקה חיוב בהתאם לשימוש זה.

25. המחלוקת העיקרית מתמקדת בתקופת הביניים, החל מיום 1.11.2024 (מועד עזיבת חברת בראנד) ועד

ליום 31.1.2025 (מועד כניסת השוכרת החדשה, חברת ארומה ארמס). המשיב טוען כי יש להותיר את סיווג ה"מחסן" על כנו גם בתקופה זו, בהתבסס על "פוטנציאל השימוש" בנכס ועל העובדה שהעוררת עצמה ייעדה אותו לשימושים מסחריים שאינם חניון.

26. אנו דוחים עמדה זו של המשיב. משעה שפסק השימוש בפועל לאחסנה והנכס עמד ריק, פקעה העילה

לחיובו בסיווג "מחסן". אין לקבל את טענת "פוטנציאל השימוש" כעילה להנצחת סיווג יקר יותר בנכס שעומד ריק, במיוחד כאשר קיים סיווג היסטורי חלוט של "חניון" התואם את המבנה הפיזי של המקום.

השימוש שנעשה על ידי חברת בראנד היה שימוש זמני ומוגדר בזמן, ואין בו כדי לשנות את "הגנום" של הנכס מחניון למחסן באופן קבוע.

27. יתרה מכך, הניסיון להסתמך על הסכם השכירות עם חברת ארומה ארמס (למטרת מטווח ובית ספר

למאבטחים) כראיה לשינוי סיווג רטרואקטיבי בתקופה שהנכס עמד ריק, אינו עולה בקנה אחד עם הדין.

כפי שנקבע בפסיקה, נכס ריק יש לסווג על פי הסיווג הזול ביותר האפשרי התואם את תכונותיו הפיזיות, ובמקרה זה – סיווג "חניון" הוא הסיווג המתבקש והנכון ביותר. העובדה שהעוררת מנסה להפיק מהנכס 7

שימושים אחרים בעתיד אינה מצדיקה חיובו בתעריף גבוה יותר כל עוד שימושים אלו לא התממשו בפועל.

28. לפיכך, אנו קובעים כי קיימת תשתית עובדתית ומשפטית לחיוב הנכס בתעריף "חניון" כסיווג ברירת

המחדל שלו. עם זאת, בתקופה שבין 5.3.2024 ל-,31.10.2024 יש לחייב את הנכס בסיווג "מחסן" בשל השימוש בפועל. החל מיום 1.11.2024 ועד ליום ,31.1.2025 יש להשיב את סיווג הנכס ל"חניון", שכן בתקופה זו הנכס עמד ריק ולא הוכח כי חל שינוי קבוע בייעודו או בשימוש בו המצדיק סטייה מהסיווג שנקבע בפסק הדין המנהלי.

דיון והכרעה לעניין פטור נכס הרוס לפי סעיף 330 לפקודת העיריות

29. הסוגיה המרכזית הנוספת המונחת לפתחנו היא טענת העוררת כי יש להעניק לנכס פטור מלא או חלקי

מארנונה בהתאם להוראות סעיף 330 לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: "הפקודה"), וזאת בשל מצבו הפיזי הירוד, הכולל נזילות, העדר תשתיות חשמל ומים והזנחה כללית.

30. סעיף 330 לפקודה קובע הסדר פטור לנכס ש"נהרס... או שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים

בו". על מנת לחסות תחת כנפיו של פטור זה, על הנישום להוכיח התקיימותם של שלושה תנאים מצטברים: היות הנכס הרוס או ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו; העדר שימוש בפועל בנכס; ומסירת הודעה בכתב לעירייה [עע"מ 8804/10 חלקה 6 בגוש 6950 בע"מ נ' עיריית תל אביב יפו].

31. בבואנו לבחון האם נכס "ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו", עלינו להנחות עצמנו לפי אמות המידה

שנקבעו בהלכת "המגרש המוצלח" [בר"ם 5711/06 חברת המגרש המוצלח בע"מ נ' עיריית תל אביב יפו -

מנהל הארנונה]. בפסק דין זה קבע בית המשפט העליון כי המבחן לתחולת הפטור הוא מבחן פיזי-

אובייקטיבי, השואל האם הנכס ראוי לשימוש כלשהו, ולו ברמה הנמוכה ביותר. נקבע כי אין די בכך שהנכס מוזנח או דורש שיפוץ משמעותי כדי להפוך אותו ל"בלתי ראוי לשבת בו", אלא נדרש מצב קיצוני שבו הנכס אינו מאפשר עוד פונקציונליות מינימלית.

32. יישום עקרונות אלו על נסיבות המקרה שבפנינו מוביל למסקנה כי הנכס אינו עומד ברף הגבוה הנדרש

לקבלת הפטור. כפי שעלה מסיור הוועדה בנכס ביום ,17.12.2025 אכן קיימת בנכס נזילה פעילה, הוא אינו מחובר לתאורה ונראה מוזנח. עם זאת, ממצאים אלו אינם עולים כדי נזק קונסטרוקטיבי או פיזי השולל לחלוטין כל אפשרות שימוש. קיומה של מערכת כיבוי אש מותקנת בנכס, כפי שנצפה בסיור, מעיד אף הוא על כך שהנכס שומר על מאפיינים בסיסיים של מבנה פונקציונלי.

33. יתרה מכך, הראיה הניצחת ביותר לכך שהנכס ראוי לשימוש היא העובדה כי נעשה בו שימוש בפועל. כפי

שפורט בפרקים הקודמים, הנכס הושכר לחברת בראנד ושימש לאחסנת גנרטורים עבור משרד הביטחון במשך מספר חודשים בשנת .2024 עצם העובדה שגוף מסחרי מצא לנכון לשכור את הנכס במצבו כפי שהוא ולעשות בו שימוש למטרות אחסנה, שומטת את הקרקע תחת הטענה כי "אי אפשר לשבת בו".

כפי שנקבע בעניין יצחקי [עמ"נ (מרכז) 38386-10-19 יעקב יצחקי נ' מנהל הארנונה עיריית רחובות], די בכך שניתן לעשות בנכס שימוש "ברמה נמוכה" כדי לשלול את הפטור לפי סעיף .330 שימוש לאחסנה, גם אם בתנאים לא אופטימליים, מהווה שימוש כזה.

8

34. זאת ועוד, חתימת הסכם השכירות עם חברת ארומה ארמס בינואר 2025 למטרת הקמת מטווח ובית ספר

למאבטחים, מחזקת את המסקנה כי לנכס קיים פוטנציאל כלכלי ושימושי ממשי. אף אם הסכם זה לא יצא אל הפועל בסופו של יום בשל קשיים ברישוי, עצם נכונותו של שוכר להתקשר בהסכם ארוך טווח

ולהשקיע בנכס מעידה כי אין המדובר בנכס "הרוס" במובנו המשפטי.

35. באשר לטענת העוררת כי קיומה של נזילה והצפות חוזרות ונשנות מצדיקים את הפטור, הרי שדין הטענה

להידחות. נזילה בחניון תת-קרקעי היא ליקוי פיזי שכיח שניתן לתיקון, ואין בה כדי להפוך את הנכס לבלתי ראוי לכל שימוש שהוא. ודאי שאין בנזילה כזו כדי להצדיק פטור מוחלט מארנונה, המהווה חריג צר ודווקני לעקרון החיוב הכללי. קבלת טענה לפיה כל נכס הסובל מליקויי רטיבות או הזנחה זכאי לפטור, תרוקן מתוכן את חובת תשלום הארנונה ותטיל נטל כבד על הקופה הציבורית.

36. לפיכך, אנו קובעים כי הנכס אינו זכאי לפטור לפי סעיף 330 לפקודה בתקופות שבמחלוקת. מצבו הפיזי

של הנכס, כפי שהשתקף בסיור ובמסמכים, אמנם אינו שפיר, אך הוא מאפשר שימוש כחניון או כמחסן ברמה בסיסית. קיומה של נזילה אינו שולל את החיוב בתעריף "חניון" הרגיל עבור התקופות שבהן הנכס עמד ריק, שכן תעריף זה משקף ממילא את אופיו של הנכס כשטח חניה תת-קרקעי, על כל המשתמע מכך מבחינת רמת התחזוקה והתשתיות הנדרשות.

37. סיכומו של דבר, אנו דוחים את טענות העוררת לעניין תחולת סעיף 330 לפקודה. הנכס יחויב בארנונה

בהתאם לסיווגים שנקבעו בפרק הקודם, ללא מתן פטור בגין נכס הרוס או ניזוק.

סוף דבר והוצאות

לאור כל האמור לעיל, אנו מקבלים את העררים המאוחדים (52/25 ו-)29/25 באופן חלקי, כדלקמן:

38. אנו קובעים כי סיווגו של הנכס ברחוב דוד מרכוס ,54 פתח תקווה (מספר נכס ,)14100400012 יהיה

"חניון" לכל אורך התקופות שבמחלוקת, למעט התקופה שבה שימש הנכס בפועל לאחסנה עבור משרד הביטחון.

39. בתקופה שבין יום 5.3.2024 לבין יום ,31.10.2024 שבה הוכח כי חברת "בראנד אספקה טכנית בע"מ"

עשתה בנכס שימוש בפועל לאחסנת גנרטורים, יסווג הנכס בסיווג "מחסנים" ויחויב בהתאם.

40. החל מיום 1.11.2024 ואילך, עם עזיבת השוכרת והפסקת השימוש בפועל לאחסנה, יושב סיווג הנכס

ל"חניון". בתקופה זו, וכל עוד הנכס עומד ריק, יחויב הנכס בתעריף "חניון" מלא בהתאם לצו הארנונה, וזאת ללא מתן פטור לפי סעיף 330 לפקודת העיריות [נוסח חדש].

41. טענת העוררת למתן פטור בגין נכס הרוס או ניזוק לפי סעיף 330 לפקודה נדחית בזאת. כפי שנקבע לעיל,

מצבו הפיזי של הנכס, לרבות קיומן של נזילות או העדר תאורה, אינו עולה כדי נזק השולל כל אפשרות שימוש בנכס כחניון או כמחסן ברמה בסיסית, כפי שאף הוכח מהשימוש בפועל שנעשה בו.

42. המשיב יעדכן את פנקסי העירייה ואת חיובי הארנונה של העוררת בהתאם לקביעות אלו בתוך 30 ימים

ממועד המצאת החלטה זו. ככל שנוצרו יתרות זכות או חובה בעקבות עדכון זה, הן יוסדרו בין הצדדים בהתאם להוראות הדין.

9

43. בנסיבות העניין, ונוכח העובדה כי העררים התקבלו בחלקם בלבד – כאשר מחד גיסא נדחתה עמדת

המשיב להנצחת סיווג ה"מחסן" על בסיס פוטנציאל שימוש, ומאידך גיסא נדחתה דרישת העוררת לפטור לפי סעיף 330 לפקודה – אנו קובעים כי כל צד יישא בהוצאותיו ובשכר טרחת עורכי דינו.

44. המזכירות תשלח החלטה לצדדים.

45. החלטה ניתנה בתאריך _2.8.26_

46. החלטה זו תפורסם באתר האינטרנט של עיריית פתח תקוה.

10