ערר 76 22,ארבל מרכז גריאטרי,4.11.25

בפני ועדת הערר לענייני ארנונה כללית ערר ארנונה מס' 76/22

שליד עיריית פתח תקווה

העוררת:

ארבל מרכז גריאטרי בע"מ, ח.פ. 510180300 (להלן: "העוררת").

באמצעות עו"ד ארז מילנר ו/או ברטה לוין ואח'

-נ ג ד -

המשיב:

מנהל הארנונה של עריית פתח תקווה

ע"י ב"כ עוה"ד שרה פריש מ.ר. 6542 ו/או אהרון שפרבר מ.ר.

14951 ו/או אריאל ליבר.

מרח' מוטה גור 9 ת.ד. 3363 פתח-תקווה 4952802 טל': -03 9239010 פקס': 03-9239015

דוא"ל fsrlaw.co.il@drory

החלטה

מבוא ורקע

1. הערר שלפנינו עוסק בשאלת סיווג נכס המוחזק על ידי העוררת, "ארבל מרכז גריאטרי

בע"מ" (להלן: "העוררת" או "המוסד"), לצורכי חיוב בארנונה לשנת המס .2022 המשיבה, מנהל הארנונה בעיריית פתח תקווה (להלן: "המשיב" או "העירייה"), סיווגה את הנכס כ"מוסד גריאטרי", בעוד שהעוררת טוענת כי הסיווג הנכון והראוי הוא "מגורים"

(המתייחס ל"בית אבות"). מחלוקת זו משליכה באופן ישיר על גובה חיוב הארנונה המוטל על הנכס.

2. העוררת הגישה השגה על שומת הארנונה ביום ,31.03.2022 אשר נדחתה על ידי המשיב

ביום .19.05.2022 בעקבות הדחייה, הוגש הערר דנן. ביום 19.12.2022 התקיים סיור בנכס בנוכחות הצדדים וחברי הוועדה. דיוני הוכחות נערכו ביום 30.09.2024 וביום ,09.12.2024 בהם נשמעו עדויותיהם של מר יעקב גולומבק, מנהל אגף הארנונה עסקים בעירייה (מטעם המשיב), וד"ר פלח דקה, מנהל המוסד (מטעם העוררת). בסיום הדיונים, הוגשו סיכומים בכתב מטעם שני הצדדים.

העובדות המוסכמות והעובדות שבמחלוקת

3. עובדות מוסכמות:

א. הנכס נשוא הערר ממוקם ברחוב אלחנן ,4 פתח תקווה.

ב. העוררת מפעילה בנכס מוסד המיועד לאוכלוסייה קשישה/סיעודית.

ג. המוסד פועל מכוח רישיון שניתן לו על ידי משרד הבריאות.

ד. בנכס קיימים חדרי טיפולים וציוד רפואי.

ה. במוסד מועסק צוות רפואי וסיעודי (רופאים, אחיות, מטפלים, דיאטנים, רוקחים

וכיו"ב).

ו. צו הארנונה של עיריית פתח תקווה כולל סיווגים נפרדים ל"בית אבות" ול"מוסד

גריאטרי".

4. עובדות שבמחלוקת:

א. מהות השימוש בנכס: האם הנכס משמש למגורי קבע של קשישים עם שירותים נלווים

(טענת העוררת), או כאשפוז במוסד רפואי שתכליתו העיקרית היא טיפול רפואי אינטנסיבי (טענת המשיבה).

ב. רמת העצמאות של הדיירים: האם הדיירים מנהלים אורח חיים נורמטיבי ועצמאי יחסית

(טענת העוררת), או שהם זקוקים להשגחה וטיפול צמודים 24/7 ואינם עצמאיים (טענת המשיבה).

ג. אופי השירותים הרפואיים: האם השירותים הרפואיים הם בסיסיים ונלווים לצורכי הגיל

(טענת העוררת), או שהם אינטנסיביים ומאפיינים בית חולים סיעודי (טענת המשיבה).

ד. קיומם של תבחינים ברורים לסיווג: האם קיימים קריטריונים מוגדרים ומפורטים בצו

הארנונה או בנוהלי העירייה להבחנה בין "בית אבות" ל"מוסד גריאטרי".

טענות הצדדים

5. טענות מקדמיות מטעם המשיבה (סמכות עניינית):

א. המשיב טוען כי ועדת הערר אינה מוסמכת לדון בטענות העוררת בדבר "פרשנות צו

הארנונה" או "אפליה". לטענתה, סעיף (3ב) לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו-1976 (להלן: "חוק הערר"), מגביל את סמכות ועדת הערר לנושאים עובדתיים וטכניים בלבד, ואינו מאפשר לה לדון בטענות בדבר אי-חוקיות של מעשה המועצה בקביעת הארנונה או סכומיה. המשיב מפנה לפסיקה התומכת בגישה זו, לפיה טענות מסוג זה יש להפנות לערכאות שיפוטיות רלוונטיות (כגון בית המשפט לעניינים מנהליים) ולא לוועדת הערר.

6. טענות העוררת (ארבל מרכז גריאטרי בע"מ):

7. מהות השימוש בפועל כ"בית אבות":

א. העוררת טוענת כי הנכס משמש בפועל כמקום מגורים קבוע לדיירים קשישים,

המנהלים בו את מרכז חייהם. החדרים מאובזרים כיחידות מגורים (כולל שירותים ומקלחת, ריהוט אישי, תמונות), מתקיימת פעילות חברתית וביקורי משפחות.

ב. השירותים הרפואיים הניתנים בנכס הם שירותים נלווים ובסיסיים, המותאמים

לצורכי הגיל המבוגר של הדיירים, ולא טיפול רפואי אינטנסיבי המאפיין מוסד גריאטרי. נטען כי אין רופא ,24/7 אין מכשירי הנשמה, ובלוני חמצן מאוחסנים במחסן ולא בחדרי הדיירים.

ג. העוררת מדמה את מצב הדיירים לקשיש סיעודי המתגורר בביתו הפרטי ומקבל סיוע,

וטוענת כי אין בכך כדי לשלול את סיווגו כמגורים.

ד. העוררת מפנה לפסיקת בית המשפט בעמ"נ 53396-03-21 "בית בלב בע"מ נ' עיריית תל

אביב יפו", שקבעה כי שירותים נלווים אינם מצדיקים חיוב בתעריף גבוה מתעריף מגורים.

8. העדר תבחינים ברורים אצל המשיבה:

א. העוררת מדגישה את חקירתו הנגדית של מנהל הארנונה, מר גולומבק, אשר לטענתה

חשפה כי אין בידי העירייה תשתית עובדתית או מקצועית ברורה להבחנה בין "מוסד גריאטרי" ל"בית אבות".

ב. לטענתה מנהל הארנונה התקשה להצביע על אמות מידה קונקרטיות, נוהל או תבחינים

כתובים להבחנה זו, והסתפק בהפניות כלליות לצו הארנונה או ל"בדיקות" שלא פורטו בתצהירו.

ג. העוררת טוענת כי החלטת הסיווג התבססה על מאפיינים חיצוניים ופורמליים בלבד

(רישיון משרד הבריאות, קיום חדרי טיפולים, פרסומים באתר), תוך התעלמות מהשימוש בפועל בנכס, שהוא המבחן המכריע בדיני הארנונה.

ד. העוררת מציינת כי גם בתי אבות "רגילים" נדרשים לרישיון משרד הבריאות, וכי עצם

קיומו אינו מכריע את הסיווג. היא מפנה לבר"מ 3013/22 "עיריית תל אביב-יפו נ' בית בלב בע"מ", שדחה טענה זו.

9. פרשנות הוגנת של צו הארנונה:

א. העוררת טוענת כי נוכח חוסר הבהירות בלשון צו הארנונה והעדר תבחינים ברורים, יש

לפרש את הצו באופן מצמצם ולטובת הנישום.

ב. העוררת מדגישה שיקולים סוציאליים וכלכליים, לפיהם המחוקק נוטה להקל עם

נכסים בשימוש פרטי (מגורים) לעומת נכסים מסחריים, וכי הגבלת תעריף הארנונה לבתי אבות נועדה להשוות את מעמדם של קשישים בבתי אבות לאלו המתגוררים בבתיהם הפרטיים.

ג. חיוב הנכס כ"מוסד גריאטרי" סוטה מדרך חיוב זו ופוגע בזכותם של הקשישים לכבוד

ולדיור נאות.

טענות המשיב (מנהל הארנונה - עיריית פתח תקווה):

10. הנכס כ"מוסד גריאטרי" / "בית חולים סיעודי":

א. המשיב טוען כי הנכס פועל הלכה למעשה כבית חולים גריאטרי סיעודי לכל דבר ועניין.

ב. רישיון משרד הבריאות: המשיב מדגיש כי המוסד פועל מכוח "תעודת רישום בית

חולים" ממשרד הבריאות, המפרטת מחלקות "גריאטריה סיעודית" עם 217 מיטות אשפוז. משרד הבריאות עצמו מגדיר "בית חולים גריאטרי" כמוסד רפואי הכולל מחלקות לטיפול גריאטרי ממושך (סיעודי) או פעיל.

11. פרסומי העוררת:

א. העוררת עצמה מפרסמת באתר האינטרנט שלה כי "ארבל הוא בית חולים סיעודי

מוביל באיכות הטיפול" ומפרטת את השירות הרפואי המתקדם הניתן בו, כולל

רופאים המהווים "בסיס איתן ועמוד מרכזי בדאגה וטיפול במאושפזים". המשיב

מפנה לעמ"נ 44487-08-14 "טי.אמ.סי.אס תקשורת בע"מ נ' עיריית פתח תקווה", שקבע כי יש לתת משקל משמעותי למצג שהחברה מציגה על עצמה.

ב. הסכם השכירות: סעיף 6 להסכם השכירות של העוררת קובע במפורש כי מטרת

השכירות היא "הפעלת מרכז רפואי לאשפוז גריאטרי (סיעודי) ו/או לבית חולים ו/או

מרכז רפואי ו/או מרפאות".

12. צוות והמתקנים:

א. בנכס קיימים חדרי אחיות, ציוד רפואי ייעודי, ומועסקים למעלה מ-120 אנשי צוות

בעלי הכשרה רפואית (רופאים, אחיות, דיאטנים, רוקחים).

13. הבחנה מפסיקות קודמות (בית בלב):

א. המשיב טוען כי פסק הדין בעניין "בית בלב" אינו רלוונטי למקרה דנן, שכן שם הנכס

חולק לקומות עם שימושים שונים (חלק כבית חולים סיעודי וחלק כדיור לגיל השלישי), ואילו הנכס של ארבל משמש כולו כבית חולים סיעודי גריאטרי.

ב. המשיב מפנה לעת"מ 19715-07-16 "נאות המושבה בע"מ נ' עיריית נס-ציונה", שקבע

כי לא ניתן לקבוע כלל גורף לפיו כל מקום ששוהים בו קשישים סיעודיים מהווה "בית אבות", וכי שאלת הסיווג תלוית נסיבות קונקרטיות. המשיב מצטט את הערות שופטי בית המשפט העליון בעע"מ 3835/18 "נאות המושבה בע"מ נ' עיריית נס ציונה", לפיהן קטגוריה של "בתי חולים סיעודיים" יכולה להתקיים בצו הארנונה.

14. היעדר עצמאות הדיירים:

א. המשיב טוען כי בנכס אין ניהול אורח חיים עצמאי של המטופלים, אלא השגחה צמודה

,24/7 שירותי אוכל ומטבח מסופקים, ולעיתים קרובות מתגוררים 2-3 דיירים בחדר (בניגוד ליחידות מגורים עצמאיות).

ב. המשיב מפנה לפסיקה בעניין "אחוזת ראשונים" ו"נאות לה גארדיה", המבחינות בין

דיור מוגן (בו הדיירים מנהלים חיים רגילים ועצמאיים) לבין מסגרת סיעודית טיפולית.

ג. נטען כי העובדה שהטיפול הסיעודי הוא כרוני ואינו מוביל להבראה אינה שוללת את

היותו טיפול רפואי, ומפנה לפס"ד "בית פנחס".

15. נטל ההוכחה על העוררת:

א. המשיב מדגיש כי בערעורי מס, נטל הראיה מוטל על הנישום (העוררת), שכן הוא בגדר

"המוציא מחברו". לשומה עומדת חזקת התקינות.

ב. עוד נטען כי העוררת כשלה מלעמוד בנטל ההוכחה הנדרש.

ג. המשיב טוען כי ניסיון העוררת לחמוק מתשלום ארנונה כדין על ידי פרשנות שונה

מהשימוש האמיתי אינו ראוי, וכי הרשות אינה רשאית להעניק הנחות או פטורים שאינם מעוגנים בחוק.

16. ביום 19.12.2022 נערך סיור בנכס בנוכחות חברי ועדת ערר ובנוכחות הצדדים, חברי הועדה

סיירו בכל המתחם והתרשמו מהפעילות המתבצעת במקום, להלן תמונות של המרכז הגריאטרי , כדלקמן:

דיון והכרעה

17. סמכות עניינית של ועדת הערר:

א. ראשית, יש לדון בטענה המקדמית של המשיב בדבר היעדר סמכות עניינית של ועדת הערר

לדון בטענות פרשנות צו הארנונה או אפליה. סעיף (3ב) לחוק הערר אכן מגביל את סמכות ועדת הערר לדון בטענות בדבר אי-חוקיות של מעשה המועצה. עם זאת, כאשר המחלוקת

מצ"ב חלק מתמונות מהביקור בנכס:

מתמקדת בשאלת הסיווג הנכון של נכס בהתאם לצו הארנונה הקיים, וזאת על בסיס בחינת השימוש בפועל ומאפייני הנכס, הרי שזוהי שאלה עובדתית-פרשנית הנמצאת בליבת סמכותה של ועדת הערר. הוועדה מוסמכת לפרש את הוראות צו הארנונה לצורך יישומן על המקרה הקונקרטי, ולקבוע האם הסיווג שנקבע על ידי מנהל הארנונה תואם את השימוש בפועל ואת רוח הצו. טענות בדבר חוקיות הצו עצמו או אפליה מערכתית אכן אינן בסמכות הוועדה, אך בחינת התאמת הסיווג שנקבע לנכס הספציפי ללשון הצו ולתכליתו, היא בסמכותה. לפיכך, טענת המשיב לדחייה על הסף של הערר כולו נדחית.

18. מהות השימוש בנכס – "בית אבות" מול "מוסד גריאטרי":

א. השאלה המרכזית העומדת לפתחנו היא האם הנכס משמש כ"בית אבות" (מגורים) או

כ"מוסד גריאטרי" (בית חולים סיעודי). המבחן המכריע בדיני ארנונה הוא "השימוש

בפועל" בנכס.

ב. מנהל המוסד והראיות מטעם העוררת: אמנם עדותו של ד"ר פלח דקה, מנהל המוסד,

הייתה עקבית ומהימנה בכל הנוגע לשימוש בפועל. הוא תיאר מוסד שבו הדיירים מתגוררים דרך קבע, בחדרים המאובזרים כביתם, מקבלים אורחים ומנהלים חיי קהילה.

ג. ראיות מטעם העוררת: הראיות שהוצגו על ידי העוררת, לרבות תיאור החדרים

והפעילויות, והטענה כי השירותים הרפואיים הם נלווים ומתחייבים מגילם המבוגר של הדיירים, ולא מהווים את עיקר הפעילות, והטענה שאין רופא 24/7 ואין ציוד רפואי מתקדם המאפיין בית חולים עשויים לתמוך בגרסת העוררת, אולם בביקור בנכס נראה כי בפועל הדיירים מקבלים טיפול רפואי יומיומי אשר העונה יותר להגדרה של מוסד רפואי .

ד. ראיות מטעם המשיב: רישיון משרד הבריאות: המשיב הציג רישיון משרד הבריאות

המכנה את המוסד "בית חולים" ומפרט מחלקות "גריאטריה סיעודית". אכן, משרד הבריאות מגדיר "בית חולים גריאטרי" כמוסד רפואי. עם זאת, כפי שצוין בפסיקה, עצם קיומו של רישיון ממשרד הבריאות אינו חזות הכל לצורך סיווג ארנונה, שכן המבחן הוא השימוש בפועל. ייתכן שמוסד יוגדר כ"בית חולים" לצורכי רישוי רפואי, אך בפועל ישמש בעיקר למגורים.

ה. פרסומי העוררת והסכם השכירות: פרסומי העוררת באתר האינטרנט שלה, המכנים את

המוסד "בית חולים סיעודי", וכן הסכם השכירות המגדיר את מטרת השכירות כ"מרכז רפואי לאשפוז גריאטרי (סיעודי) ו/או לבית חולים", מהווים אינדיקציות חזקות לכוונה ולמצג של העוררת עצמה. יש לתת משקל למצג זה, כפי שנקבע בעניין "טי.אמ.סי.אס

תקשורת".

ו. היעדר עצמאות הדיירים: טענת המשיב בדבר היעדר עצמאות הדיירים, השגחה צמודה,

אספקת מזון ולינה של מספר דיירים בחדר, נתמכת בדו"ח הסיור ובפסיקה (כגון "נאות לה גארדיה" ו"מונטפיורי"), המבחינה בין דיור מוגן לבין מסגרת טיפולית סיעודית. העובדה שדיירים רבים שוהים 2-3 בחדר, ושאין להם יכולת לנהל חיים עצמאיים מלאים (כגון הכנת אוכל בחדר), מחלישה את טענת העוררת כי מדובר ביחידות מגורים רגילות.

ז. שקילת הראיות והמבחנים:

א. המבחן המרכזי הוא "השימוש בפועל". בעוד שהעוררת מציגה תמונה של מגורי קבע

עם שירותים נלווים, המשיב מציג תמונה של מוסד רפואי סיעודי עם אשפוז.

ב. הפסיקה בעניין "נאות המושבה" הבהירה כי קטגוריה של "בתי חולים סיעודיים" בצו

ארנונה היא לגיטימית, וכי יש לבחון כל מקרה לגופו. המקרה של "בית בלב" אכן שונה, שכן שם הייתה חלוקה ברורה יותר בין אגפים שונים בנכס. במקרה דנן, נראה כי הנכס כולו מיועד לפעילות סיעודית-גריאטרית.

ג. העובדה שהעוררת עצמה מציגה את המוסד כ"בית חולים סיעודי" בפרסומיה

ובהסכם השכירות, לצד הרישיון ממשרד הבריאות המגדיר אותו כ"בית חולים", מהווה משקל משמעותי. אמנם, יש לבחון את השימוש בפועל, אך המצג החיצוני וההתקשרות החוזית של העוררת עצמה מעידים על אופי הפעילות. התיאור של חדרי הדיירים כחדרי אשפוז (2-3 דיירים בחדר) ולא כיחידות מגורים עצמאיות, מחזק את עמדת המשיב.

ח. נטל ההוכחה:

א. נטל ההוכחה בערעורי ארנונה מוטל על הנישום. העוררת צריכה לשכנע את הוועדה כי

הסיווג שנקבע על ידי המשיב שגוי. על אף שהעוררת הציגה עדויות וראיות התומכות בטענתה לשימוש למגורים, הרי שהמשיב הציג ראיות חזקות יותר המעידות על אופי רפואי-סיעודי מובהק של המוסד, כפי שעולה מרישיון משרד הבריאות, פרסומי העוררת עצמה, הסכם השכירות, ואופי הטיפול וההשגחה הניתנים לדיירים.

החלטה

ט. לאחר שקילת מכלול הראיות, העדויות והטיעונים שהוצגו בפני הוועדה, נראה כי כפות

המאזניים נוטות לטובת המשיב. על אף חולשות מסוימות בעדותו של מנהל הארנונה בכל הנוגע לקריטריונים פנימיים ברורים, הרי שהראיות האובייקטיביות שהוצגו על ידי המשיב – ובפרט רישיון משרד הבריאות, פרסומי העוררת עצמה, והסכם השכירות – מצביעות באופן מובהק על כך שהנכס מופעל ומוצג כ"מרכז רפואי לאשפוז גריאטרי סיעודי" או

"בית חולים סיעודי".

י. העובדה שהדיירים אינם מנהלים אורח חיים עצמאי מלא, וכי הם נסמכים על השגחה

וטיפול רפואי צמודים, לרבות לינה של מספר דיירים בחדר, מחזקת את הקביעה כי מדובר במוסד רפואי-סיעודי ולא בבית אבות במובן של מגורים רגילים. גם אם השירותים הרפואיים ניתנים באופן כרוני, אין בכך כדי לשלול את אופיים הרפואי.

יא. לפיכך, הערר נדחה, הוועדה קובעת כי סיווג הנכס כ"מוסד גריאטרי" על ידי מנהל הארנונה נעשה כדין ובהתאם לשימוש בפועל בנכס, כפי שעולה ממכלול הראיות.

יב. הוועדה קובעת כי חיוב הנכס בסיווג "מוסד גריאטרי" יסודו בדין.

יג. העוררת תישא בהוצאות ההליך בסך 5,000 ₪ בתוספת מע"מ, אשר ישולמו למשיבה תוך 30 יום ממועד קבלת החלטה זו.

יד. על החלטת הועדה החלטת ניתן לערער לפני בית המשפט לעניינים מנהליים שבאזור שיפוטו מצוי מקום מושבה , בתוך 45 ימים ממועד המצאת ההחלטה לצדדים.

טו. המזכירות תשלח החלטה לצדדים.

טז. החלטה ניתנה בתאריך 4.11.25_.

יז. החלטה זו תפורסם באתר האינטרנט של עיריית פתח תקוה.