9825 25 נספח מס מטרו תכניות לבחינה
המסמך אינו מופיע עוד ברשימת הפרוטוקולים באתר הרשות (נבדק 2026-09-13). העותק הזה נשמר כאן כפי שפורסם.
עמוד 1 מתוך 14
לכבוד
עו"ד אורטל כהן – קדוש
מנהלת מחלקת היטלי השבחה ופיצויים
עיריית רעננה
ג.נ,
שיעור "מס השבחת המטרו" וחבות היטל השבחה
במתחמי השפעה של תכנית המטרו – תמ"א/70
בהתאם לחוק רכבת תחתית (מטרו), תשפ"ב2021
רעננה
המסמך מהווה מסמך פנימי שנערך לצורך בחינת החבות בהיטל השבחה ומס המטרו ע"י עיריית רעננה ואינו מחייב בדבר התכנון המוצע, החיוב בהיטל השבחה ויתר האומדנים המופיעים במסמך.
1. רקע
בהתאם להוראות מזמי נת העבודה, התבקשי לבחון את השפעת שינוי היטל ההשבחה ומס המטרו מ- 50% ל- 72% בפרויקטים שונים סביב תחנת מטרו מרכז ברעננה, וזאת בהתאם לתכנון המוצע בתכנית מע"ר רעננה (התכנית טרם אושרה ונמצאת בשלבי תכנון ראשונים).
להלן איתור תחום השפעת המטרו בתחנת רעננה מרכז:
תאריך: 13.07.2025
מספרי 9825.25
עמוד 2 מתוך 14
להלן איתור תחום התכנון סביב תחנת מטרו מרכז
לצורך הבחינה הובא בחשבון התכנון הראשוני המוצע בתכנית מע"ר רעננה, בחלוקה למתחמים שונים ובהתאם למסמכים ראשוניים שהתקבלו ממזמינת העבודה.
עמוד 3 מתוך 14
לצורך בחינתהרווח לעלות במתחם הנדון בחלופת 50% היטל השבחה ומס מטרו הובאו
בחשבון הנתונים כדלקמן:
- המתחם חולק בשלב זה ל- 8 תתי מתמחים, שיעור הרווח לעלות נבחן למתחם בשלמות - התכנון המוצע הינו בהתאם למסמכים ראשוניים שהוצגו בפנינו ע"י שמאי התכנית ויתכן כי התכנון הסופי ישתנה.
הבחינה נערכה לנתונים הקיימים בבדיקה הראשונית של השמאי מר עודד לנדאו.
לא נערכה בדיקה לשטחי הבניה הקיימים, לא נבחנו היתרי הבניה, נסחי הרישום.
שטחי הבניה המוצעים בחלופת היטל השבחה + מס מטרו בשיעור 50% התבססו על הנתונים בדו"ח הבדיקה הכלכלית הראשונית שערך השמאי מר עודד לנדאו.
תכנון מתחם העירייה – מתחם 2 בתכנית
עמוד 4 מתוך 14
להלן הנחות העבודה בבחינת שיעור הרווח לעלות במתחם הנדון בבדיקה ראשונית של שמאי התכנית מר עודד לנדאו במתחם 2, תוך עריכת התאמות הנדרשות לדו"ח הנדון
מס' יח"ד אקווי נכנס: 262
מסד יח"ד מוצעות 811
סה"כ שטח פלדלת מצב יוצא 78,667 מ"ר
שטח פלדלת ממוצע ליח"ד: 97 מ"ר
שטחי מסחר מוצע: 7,850 מ"ר
שטחי תעסוקה מוצע: 3,550 מ"ר
מבנ"צ: 2,010 מ"ר
להלן ערכי השווי שהובאו לצורך התחשיב:
סוג דירהר"שווי לממקדם על רחוב ראשי
חדרים 2 דירת 42,000₪ 40,000
חדרים 3 דירת 40,000₪ 38,000
חדרים 4 דירת 35,000₪ 33,000
חדרים 5 דירת 32,500₪ 31,000
דיורית 35,000₪ 33,000
דירה מיוחדת 38,000₪ 36,000
ישן
)מותאם לבינוי חדש(שווי למסחר 35,000₪ 28,000
שווי למשרדים 18,000₪ 14,400
שווי לחניה מסחר 180,000
שווי לחניה משרדים 180,000
ישן- ש מגורים"דמ 6,700
ש מסחר"דמ 210
ש משרדים"דמ 90
עמוד 5 מתוך 14
להלן עלויות הבניה שהובאו בחשבון
עלות בניה ישירהשמאי התוכנית
הסעיףר"מ/עלות ליחידה
קומות 24 שטח פלדלת עילי בניה מגדלית מעל 6,400 קומות 24 שירות על קרקעי בניה מגדלית מעל, מבואות, לובי 6,400 קומות 24 קומות ועד 10 שטח פלדלת עילי בניה גבוהה מעל 6,000 קומות 24 קומות ועד 10 שירות על קרקעי בניה גבוהה מעל, מבואות, לובי 6,000 קומות 10 שטח פלדלת בניה מרקמית עד 5,600
קומות 10 שירות על קרקעי בניה מרקמית עד, מבואות, לובי 5,600 שטח מרפסות פתוחות 2,700
דירות גן/ שטח מרפסות גג 1,600
שטח תת קרקעי כולל חניות ומחסנים 3,300
חניון עילי למגורים 1,400
פינוי אשפה פנאומטית 15,000
הכנה למתקן הטענה חשמלית 0
)מעטפת(שטח מסחר 5,000
שטחי תעסוקה 5,000
)נהרס(שטח מבנה ציבור חוזר 9,000
שטח מבני ציבור תוספתי 8,000
עלויות
הוצאות הריסה ופיתוחשמאי התוכנית
ר בנוי"הוצאות הריסה ופינוי למ 460
ר בנוי"הריסת מבני ציבור למ 400
ר"הוצאות פיתוח חצר למ 500
עמוד 6 מתוך 14
עלויות בניה עקיפותשמאי התוכנית
הסעיףר"מ/עלות ליחידה
ר עילי"אגרות והיטלי פיתוח מ400
ר תת קרקעי"אגרות והיטלי פיתוח מ350
ר בנוי"קיזוז אגרות למ 400
פ מבונה"היטל שצ 21
פ קרקע"היטל שצ 25
תכנון ויועצים 2.5%
חיבור חשמל ומים וסיב אופטי 4,800
מסחר/חיבור חשמל ומים וסיב אופטי תעסוקה 100
שיווק ופרסום 2.0%
תקורה וניהול אתר 2.0%
משפטיות 1.2%
פיקוח ושונות 2.0%
העתקת עצים
מ"בצ 5.0%
עלות דייריםשמאי התוכנית
ד דיור חלוף למגורים "שכ 6,700
ד מסחר"שכ 210
ד משרדים"שכ 90
)מסחר(קרן אובדן דמי הכנסה 0.0%
הוצאות העברה מפונים 3,000
הוצאות העברה לא מפונים 3,000
משרדים/הוצאות העברה מסחר 8,000
עלות עורך דין בעלי הזכויות 20,000
מפקח 15,000
שמאי דיירים 3,000
מארגן דיירים 0.5%
מ"מע 18%
קרן אחזקת דיירים 600
)ללא מס הכנסה או מס רווחי הון(עלויות מיסוי שמאי התוכנית הסעיף%
מגורים- מס רכישה 5%
מסחר- רכישה ' מס 5%
תעסוקה- רכישה ' מס 5%
היטל השבחה 50%
הוצאות מימוןשמאי התוכנית
הסעיףשיעור ריבית
מעלויות הפרויקט 70%שיעור עלות המימון הבנקאי על 5.00% פ חוק מכר מתחדשת בכל שנה לתקופת הבניה"ערבויות לטובת הדיירים ע0.80% פ חוק מכר לפי זרם תשלומים"ערבויות לטובת הרוכשים ע0.80% עמלת פתיחת תיק וליווי בנקאי 0.50%
ד"ריבית בגין ערבות אוטונומית שכ 3.50%
מימון גורף 7.50%
עמוד 7 מתוך 14
בהתבסס עלהנתונים לעיל מתקבל רווח לעלות במתחם 2 כדלקמן
רווח לעלות (היטל השבחה + מס מטרו 50%:) 15.7% היטל השבחה + מס מטרו 140,778,738 ₪
חלק העירייה: 93,852,492 ₪
בחלופת 72% היטל השבחה + מס מטרו
רווח לעלות (היטל השבחה + מס מטרו 72%:) 10.68%
להלן בחינת תוספת יח"ד הנדרשות על מנת להגיע לרווח לעלות של כ- 16% בחלופה של היטל
השבחה + מס מטרו 72% :
שטח המתחם 21,510 מ"ר
מסד יח"ד מוצעות: 976
סה"כ שטח פלדלת מצב יוצא 94,672 מ"ר
שטח פלדלת ממוצע ליח"ד: 97 מ"ר
שטחי מסחר מוצע: 7,850 מ"ר
שטחי תעסוקה מוצע: 3,550 מ"ר
מבנ"צ: 2,010 מ"ר
בהתבסס על הנתונים לעיל מתקבל רווח לעלות במתחם 2 כדלקמן
רווח לעלות (היטל השבחה + מס מטרו 72%:) 16%
היטל השבחה + מס מטרו 307,953,703 ₪
חלק העירייה: 204,953,703 ₪
סה"כ תוספת יח"ד: 165
סה"כ תוספת שטח פלדלת 16,009 מ"ר
סה"כ תוספת בהיטל ההשבחה: 111,101,211 ₪
עמוד 8 מתוך 14
טבלת סיכום
סעיף זכויות בהתאם לנתונים
בתחשיב שמאי התכנית
זכויות מוגברות לרווח 16.00%
בחלופת 72% היטל
50% היטל השבחה כולל מס מטרו
רווח לעלות 15.7% -
היטל השבחה 140,778,738 ₪ -
החלק מהיטל ההשבחה לעירייה 93,852,492 ₪ -
72% היטל השבחה כולל מס מטרו
רווח לעלות 10.68% 16.00%
היטל השבחה+ מס מטרו 202,721,383 ₪ 307,430,555 ₪ החלק מהיטל ההשבחה לעירייה 135,147,588 ₪ 204,953,703 ₪
תכנון מתחם העירייה– מתחם 1F וילות בתכנית:
עמוד 9 מתוך 14
להלן הנחות העבודה בבחינת שיעור הרווח לעלות במתחם הנדון בבדיקה ראשונית של שמאי התכנית מר עודד לנדאו במתחם 1F הוילות, תוך עריכת התאמות הנדרשות לדו"ח הנדון:
המתחם אינו עומד בפני עצמ ו כמתחם פינוי בינוי בהתאם למפורט בחוק המטרו ככל והתכנון המוצע אינו יכלול יח"ד נוספ ות והמתחם לא יהווה מתחם פינוי בינוי אזי ברירת המחדל הינה 72% היטל השבחה + מס מטרוללא אפשרות לקביעת היטל השבחה ומס מטרו שונים.
הבחינה נערכה תחת הנחה שהמתחם יהווה מתחם פינוי בינוי וניתן לקבוע שיעור היטל ומס שונים (באפשרות של צירוף של יח"ד נוספות או שהמתחם יהווה חלק מתכנית).
עמוד 10 מתוך 14
שטח המתחם: 2,033 מ"ר
מסד יח"ד מוצעות: 53
סה"כ שטח פלדלת מצב יוצא 5,346 מ"ר
שטח פלדלת ממוצע ליח"ד: 101 מ"ר
שטחי מסחר מוצע: 0 מ"ר
שטחי תעסוקה מוצע: 712 מ"ר
מבנ"צ: 712 מ"ר
להלן ערכי השווי שהובאו לצורך התחשיב:
סוג דירהר"שווי למ
חדרים 2 דירת 40,000
חדרים 3 דירת 40,000
חדרים 4 דירת 35,000
חדרים 5 דירת 32,500
דיורית 32,500
דירה מיוחדת 38,000
)מותאם לבינוי חדש(שווי למסחר 35,000
שווי למשרדים 15,000
שווי לחניה מסחר 150,000
שווי לחניה משרדים 150,000
עמוד 11 מתוך 14
להלן עלויות הבניה שהובאו בחשבון
עלות בניה ישירהשמאי התוכנית
הסעיףר"מ/עלות ליחידה
שטח פלדלת עילי בניה גבוה 6,000
שירות על קרקעי בניה גבוה, מבואות, לובי 6,000
שטח פלדלת בניה מרקמית 5,600
שירות על קרקעי בניה מרקמית, מבואות, לובי 5,600 שטח מרפסות פתוחות 2,700
דירות גן/ שטח מרפסות גג 2,000
שטח תת קרקעי כולל חניות ומחסנים 3,300
חניון עילי למגורים 1,100
פינוי אשפה פנאומטית 15,000
הכנה למתקן הטענה חשמלית 0
)מעטפת(שטח מסחר 5,000
שטחי תעסוקה 5,000
)נהרס(שטח מבנה ציבור חוזר 9,000
שטח מבני ציבור תוספתי 8,000
הוצאות הריסה ופיתוחשמאי התוכנית
ר בנוי"הוצאות הריסה ופינוי למ 460
ר בנוי"הריסת מבני ציבור למ 400
ר"הוצאות פיתוח חצר למ 500
עלויות
עמוד 12 מתוך 14
עלויות בניה עקיפותשמאי התוכנית
הסעיףר"מ/עלות ליחידה
ר עילי"אגרות והיטלי פיתוח מ400
ר תת קרקעי"אגרות והיטלי פיתוח מ350
ר בנוי"קיזוז אגרות למ 400
פ מבונה"היטל שצ 21
פ קרקע"היטל שצ 25
תכנון ויועצים 2.5%
חיבור חשמל ומים וסיב אופטי 4,800
מסחר/חיבור חשמל ומים וסיב אופטי תעסוקה 100
שיווק ופרסום 2.0%
תקורה וניהול אתר 2.0%
משפטיות 1.2%
העתקת עצים
)כולל פיקוח ושונות(מ "בצ 7.0%
עלות דייריםשמאי התוכנית
ד דיור חלוף למגורים "שכ 8,000
ד מסחר"שכ 120
ד משרדים"שכ 70
)מסחר(קרן אובדן דמי הכנסה 0.0%
הוצאות העברה מפונים 3,000
הוצאות העברה לא מפונים 3,000
משרדים/הוצאות העברה מסחר 8,000
עלות עורך דין בעלי הזכויות 20,000
מפקח 15,000
שמאי דיירים 2,500
מארגן דיירים 0.5%
מ"מע 17%
קרן אחזקת דיירים 450
)ללא מס הכנסה או מס רווחי הון(עלויות מיסוי שמאי התוכנית הסעיף%
מגורים- מס רכישה 5%
מסחר- רכישה ' מס 5%
תעסוקה- רכישה ' מס 5%
היטל השבחה 50%
הוצאות מימוןשמאי התוכנית
הסעיףשיעור ריבית
מעלויות הפרויקט 70%שיעור עלות המימון הבנקאי על 5.00% פ חוק מכר מתחדשת בכל שנה לתקופת"ערבויות לטובת הדיירים ע הבניה 0.80%
פ חוק מכר לפי זרם תשלומים"ערבויות לטובת הרוכשים ע0.80% עמלת פתיחת תיק וליווי בנקאי 0.50%
ד"ריבית בגין ערבות אוטונומית שכ 3.50%
מימון גורף 7.50%
עמוד 13 מתוך 14
בהתבסס על הנתונים לעיל מתקבל רווח לעלות במתחם 1F הוילות כדלקמן:
רווח לעלות (היטל השבחה + מס מטרו 50%:) 18.45% היטל השבחה + מס מטרו: 7,534,038 ₪
חלק העירייה: 5,022,691 ₪
בחלופת 72% היטל השבחה + מס מטרו
רווח לעלות (היטל השבחה + מס מטרו 72%:) 14.03%
להלן בחינת תוספת יח"ד הנדרשות על מנת להגיע לרווח לעלות של כ- 18.4% בחלופה של
היטל השבחה + מס מטרו 72% הזהה לחלופת 50% :
מסד יח"ד מוצעות 60
סה"כ שטח פלדלת מצב יוצא 6,053 מ"ר
שטח פלדלת ממוצע ליח"ד: 101 מ"ר
שטחי מסחר מוצע: 0 מ"ר
שטחי תעסוקה מוצע: 712 מ"ר
מבנ"צ: 712 מ"ר
בהתבסס על הנתונים לעיל מתקבל רווח לעלות 1F הוילות כדלקמן:
רווח לעלות (היטל השבחה + מס מטרו 72%:) 18.68% היטל השבחה + מס מטרו 15,745,070 ₪
חלק העירייה: 10,496,713 ₪
סה"כ תוספת יח"ד: 7
סה"כ תוספת שטח פלדלת 707 מ"ר
סה"כ תוספת בהיטל ההשבחה: 5,474,022 ₪
עמוד 14 מתוך 14
טבלת סיכום
סעיף זכויות בהתאם לנתונים
בתחשיב שמאי התכנית
זכויות מוגברות לרווח 18.68%
בחלופת 72% היטל
50% היטל השבחה כולל מס מטרו
רווח לעלות 18.45% -
היטל השבחה 7,534,038 ₪ -
החלק מהיטל ההשבחה לעירייה 5,022,691 ₪ -
72% היטל השבחה כולל מס מטרו
רווח לעלות 14.03% 18.68%
היטל השבחה+ מס מטרו 10,849,014 ₪ 15,745,070 ₪ החלק מהיטל ההשבחה לעירייה 7,232,676 ₪ 10,496,713 ₪
בכבוד רב
גיא קנרק
כלכלן ושמאי מקרקעין
אלי נטל כהן
שמאי מקרקעין