9825 25 נספח מס מטרו

עמוד 1 מתוך 6

לכבוד

עו"ד אורטל כהן – קדוש

מנהלת מחלקת היטלי השבחה ופיצויים

עיריית רעננה

ג.נ,

שיעור "מס השבחת המטרו" וחבות היטל השבחה

במתחמי השפעה של תכנית המטרו – תמ"א/70

בהתאם לחוק רכבת תחתית (מטרו), תשפ"ב2021

1. רקע

בשנת 2021 אושר חוק רכבת תחתית(מטרו) תשפ"ב- 2021, המסדיר מספר נושאים הקשורים להקמת המטרו ותפעולו. בין היתר בנושאים הבאים: הקמת גופים שונים האחראים על הקמת המטרו ותפעולו, מימון ופיתוח המטרו, היטלי ההשבחה בתוואי המטרו ובמתחמי ההשפעה השונים שנקבו בתמ"א 70 ומס השבחת המטרו.

להלן פירוט עיקרי הסעיפים הרלוונטים:

חוק רכבת תחתית (מטרו), תשפ״ב–2021 אושר ונכנס לתוקף ביום 18.11.2021 .

תיקון מס 4 -התשפ"ד2024 לחוק רכבת תחתית (מטרו) פורסם ביום 17.11.2024 .

פרק ג לחוק עוסק בנושא "מימון ופיתוח מיזם המטרו", ובו 2 סימנים 1 העוסקים בשיעור היטל השבחה לפי תכנית משביחה, מס השבחת המטרו ובהיטל מימון המטרו.

- סימן ג': היטל השבחה, מס השבחת מטרו והקניית מקרקעין.

- סימן ג'1 : היטל מימון המטרו

תחולה (חוק המטרו):

104.(אהוראות סימן ג' לפרק ג' לא יחולו על תכנית משביחה שהופקדה לפני יום ח' בטבת התשפ"ג ( 1 בינואר 2023) (להלן – המועד הקובע) ועל תוכנית משביחה במתחם פינוי ובינוי שהופקדה לפני המועד הקובע או אושרה לפני אישורה של תמ"א 70 (21.05.2025 ) למעט תכנית שהופקדה לפני המועד הקובע ולאחר מועד זה הגדילה את השטח הכולל המותר לבנייה במקרקעין בעקבות הליך לפי סעיף 106 לחוק התכנון והבנייה, בשיעור העולה על 10% ולפחות ב-1,500 מ"ר מהשטח האמור שנכלל במסגרת התכנית שהופקדה לפני המועד הקובע.

1 ה"סימנים" בחוק מהוויםתתי פרקים.

תאריך: 13.07.2025

מספרי 9825.25

עמוד 2 מתוך 6

הגדרה תכנית משביחה

תכנית משביחה:

תכנית לגבי מקרקעין הכלולים, כולם או חלקם, במתחם השפעה, שהגדילה את השטח הכולל המותר לבנייה במקרקעין בשיעור העולה על 10% (תוספת כמותית מהשטח הכולל המותר לבנייה כפי שהיה קבוע ערב אישור התכנית, ובלבד שנוספו לשטח זה 1,500 מ"ר לפחות, ולמעט תכנית משביחה במתחם פינוי ובינוי.

תכנית משביחה במתחם פינוי בינוי:

תוכנית פינוי ובינוי לגבי מקרקעין הכלולים, כולם או חלקם, במתחם השפעה, שהגדילה את השטח הכולל המותר לבנייה במקרקעין בשיעור העולה על 10% מהשטח הכולל המותר לבנייה כפי שהיה קבוע ערב אישור התוכנית, ובלבד שנוספו לשטח זה 1,500 מ"ר לפחות.

השבחה מזערית במגרש

אושרה תכנית משביחה או תוכנית משביחה במתחם פינוי ובינוי, אשר הגדילה את השטח הכולל המותר לבנייה במגרש הכלול במקרקעין מושבחים או במקרקעין מושבחים במתחם פינוי ובינוי בשיעור הנמוך מ-10%, לא יחולו על המגרש הוראות סעיפים 18 ו-19, ובלבד שהגדלת השטח האמור לא עלתה על 200 מ"ר; לעניין סעיף זה, אחת היא אם אושרה הגדלת השטח האמור בתכנית אחת או במספר תכניות, ובלבד שהשטח המצטבר לא עלה על 200 מ"ר.

מתחם פינוי בינוי:

תכנית לפינוי ובינוי במתחם פינוי ובינוי או תכנית במתחם להתחדשות עירונית כהגדרתה בסעיף 14 לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית

עמוד 3 מתוך 6

2. היטל השבחה ומס מטרו בתכניות בתחום ההשפעה :

2.1. מתחמים שאינם מתמחי פינוי בינוי

סעיף 18 לחוק המטרו

על אף האמור בסעיף 3 לתוספת השלישית, היטל ההשבחהבמקרקעין מושבחים, יהיה בשיעור של 40% מההשבחה כהגדרתה בתוספת השלישית.

מס השבחת מטרו

סעיף 19.(א

נוסף על האמור בסעיף 18, בעל מקרקעין מושבחים ישלם מס בשיעור של 32% מההשבחה שישולם לאוצר המדינה, וישמש למימון בנייה ופיתוח של מיזם המטרו לפי הוראות סימן זה (להלן – מס השבחת המטרו); לעניין זה " , השבחה "– עליית שוויים של מקרקעין במתחם השפעה עקב אישור תכנית משביחה, או עקב מתן הקלה או שימוש חורג כהגדרתם בחוק התכנון והבנייה מתכנית משביחה כפי שנקבעה בשומת ההשבחה כמשמעותה בסעיף קטן (ב).

הגדרות:

- "מקרקעין מושבחים – "אחד מאלה:

(1) מקרקעין הכלולים בתכנית משביחה הנמצאים במתחם השפעה;

(2) מקרקעין הכלולים בתכנית משביחה הנמצאים מחוץ למתחם השפעה, ובלבד שמעל 80% משטח התכנית נמצא במתחם השפעה;

- "מימוש זכויות" ו"תכנית" - כהגדרתם בתוספת השלישית.

- מתחמי השפעה של תמ"א/ 70 - האזור הגאוגרפי הסובב תחנת מטרו, כפי שנקבע בתמ"א 70, ביחס לכל תחנה.

היתרי בנייה עד ליום 31.12.2030 :

(א1) על אף האמור בסעיף קטן (א), לעניין מימוש זכות במקרקעין מושבחים בדרך של קבלת היתר לבנייה, ישלם בעל המקרקעין מס השבחת מטרו בשיעור של 20% מההשבחה ובלבד שהוגשה בקשה להיתר האמור עד ליום ה' בטבת התשצ"א ( 31 בדצמבר 2030 )

(בסעיף זה– המועד האחרון); לעניין זה, הוגשה בקשה להיתר לחלק מהזכויות במקרקעין מושבחים, יחול השיעור בסעיף קטן זה על אותו חלק בלבד; כללה הבקשה להיתר הקלה או שימוש חורג, לא יחולו הוראות סעיף קטן זה על חלק ההשבחה שנובע מאישור ההקלה או השימוש החורג.

עמוד 4 מתוך 6

2.2. במתמחי פינוי בינוי:

(ד) על אף האמור בסעיפים 3 ו- 3א לתוספת השלישית ובסעיפים 18 ו- 19(א) לחוק זה, על

מקרקעין מושבחים במתחם פינוי בינוי יחולו הוראות אלה:

(1) שיעורהיטל ההשבחה כמשמעותו בתוספת השלישית בצירוף שיעור מס השבחת המטרו, יהיה 50% מההשבחה כהגדרתה בסעיף קטן (א) (להלן– שיעור חובת התשלום);

2) על אף האמור בפסקה 1), רשות מקומית תהיה רשאית לקבוע, בתוך 90 ימים ממועד

אישור תמ"א 70 (להלן– מועד הקביעה), את שיעור חובת התשלום אשר יחול על מקרקעין מושבחים במתחם פינוי ובינוי; שיעור כאמור יהיה 72%, מחצית או רבע מההשבחה וכן היא רשאית לקבוע כי לא תחול עליו חובת תשלום כלל; קבעה רשות מקומית כאמור, תחול קביעתה לגבי כל תוכנית משביחה במתחם פינוי ובינוי שהוגשה למוסד תכנון למשך חמש שנים החל ממועד אישור תמ"א 70; קביעת הרשות המקומית כאמור תחול גם על תוכנית משביחה במתחם פינוי ובינוי שהוגשה לפני מועד אישור תמ"א 70, אולם אם קבעה הרשות המקומית שיעור חובת תשלום העולה על 50% מההשבחה, יחול על תוכנית כאמור היטל בשיעור של 50% מההשבחה בלבד;

2(אבתום כל חמש שנים מיום אישורה של תמ"א 70 (בסעיף זה– מועד הקביעה מחדש), רשאית רשות מקומית לקבוע את שיעור חובת התשלום כאמור בפסקה (2); קבעה רשות מקומית כאמור, תחול קביעתה לגבי כל תוכנית משביחה במתחם פינוי ובינוי שהוגשה למוסד תכנון החל במועד הקביעה מחדש ועד תום חמש שנים ממועד זה;

חלוקת מתחמי השפעה לאזורים:

(ב) הרשות המקומית תהיה רשאית לחלק את מתחמי ההשפעה שבתחומה לאזורים כהגדרתם בסעיף 3א לתוספת השלישית;

"אזור" – שטח שגודלו לא יפחת מ-30 דונם (בהתאם לתוספת השלישית לחוק התו"ב).

חלוקת היטל ההשבחה ומס המטרו:

19 (גשיעורי חובת התשלום יחולקו בהתאם לפסקה (3 ;)

(3)שיעור חובת התשלום יחולק באופן הבא:

(א) סכום של שני שלישים משיעור חובת התשלום ישולם לוועדה המקומית ויראו בו כתשלום היטל השבחה; על תשלום כאמור יחולו הוראות התוספת השלישית ככל שלא נקבע בחוק במפורש אחרת;

(ב) היתרה תשולם לאוצר המדינה ויראו בה מס השבחת מטרו; על תשלום כאמור יחולו הוראות חוק זה, ככל שלא נקבע בחוק במפורש אחרת.

עמוד 5 מתוך 6

(העל אף האמור בסעיף קטן (ד), לעניין מימוש זכות במקרקעין מושבחים במתחם פינוי ובינוי בדרך של קבלת היתר לבנייה בתוכנית משביחה במתחם פינוי ובינוי, יחולו הוראות אלה, אם הוגשה בקשה להיתר לעניין המקרקעין האמורים עד למועד 31.12.2030 .

(1) קבעה הרשות המקומית שיעור חובת תשלום של 72% מההשבחה לעניין המקרקעין המושבחים – תהיה חובת התשלום בשיעור 60% מההשבחה;

2) לא קבעה הרשות המקומית שיעור חובת תשלום– תהיה חובת התשלום בשיעור 40%

מההשבחה.

3. מקרקעין הכלולים באופן חלקי בתחום ההשפעה

מס המטרו חל על כל תחום תכנית המצויה כולה בתחום מתחמי ההשפעה של תמ"א 70 או על תכנית שלפחות מעל 80% משטחה מצוי בתחום מתחמי ההשפעהשל תמ"א 70, כלומר אחוז חפיפה בשיעור 80% ומעלה

הערה חשובה:

ככל השטח החלקי מתוך כלל שטח התכנית המצוי מחוץ לתחום מתחמי ההשפעה עולה על 20% (כלומר אחוז חפיפה בשיעור 79% ומטהאזי מס המטרו לא יחול על שטח התכנית כולה, אלא רק על השטח מתחום התכנית שכן נמצא בחפיפה לשטח מתחם ההשפעה.

במצב כזה, על שטח התכנית המצוי מחוץ לתחום מתחמי ההשפעה, יחול היטל השבחה רגיל.

4. סיכוםשיעור היטל השבחה ושיעור מס השבחת המטרו

להלן הסבר לסעיפים רלוונטיים בחוק המטרו, המפרטים את השיעור ואופן ה חישוב של מס המטרו והיטל ההשבחה במתחמי ההשפעה, ואת סמכות הוועדה המקומית לעניין שינוי שיעור החבות המצרפית (היטל השבחה + מס מטרו)

עמוד 6 מתוך 6

בגין תכניות משביחות (שאינן במתחמי פינוי בינוי)

להלן טבלה מסכמת של שיעור היטל ההשבחה ושל שיעור מס המטרו:

הערה:

שר האוצר, בהסכמת שר הפנים, רשאי לקבוע בהודעה שתפורסם ברשומות לא יאוחר משישה חודשים לפני המועד האחרון, כי לעניין בקשה להיתר שהוגשה לאחר המועד האחרון יחולו הוראות סעיף קטן (א1), בהתחשב בהיקף מימוש התוכניות המשביחות במתחמי השפעה, ובלבד שלא יקבע מועד מאוחר ליום כ"ט בטבת התשצ"ג (31 בדצמבר 2032); ואולם, על אף האמור בסעיף קטן (א 1) ובסעיף 18, בעל המקרקעין יהיה חייב במס השבחת מטרו בשיעור של 26% מההשבחה וכן בתשלום היטל השבחה בשיעור של 34% מההשבחה.

להלן טבלה מסכמת של שיעור היטל ההשבחה ושל שיעור מס המטרו במתחמי פינוי בינוי:

בכבוד רב,

מתחם המימושגורם המימושמס מטרו+ כ היטל השבחה "סהשיעור היטל ההשבחה

שיעור מס

המטרו

בקשה להיתר/מימוש בדרך מכר - ברירת מחדל 72%40%32% מימוש בדרך של בקשה להיתר

31.12.2030 שהוגשה עד לתאריך 60%40%20%

מימוש בדרך של בקשה להיתר שהוגשה לאחר

)*( 31.12.2032 ולפני 31.12.203060%34%26%

מקרקעין מושבחים הממוקמים

בתחום מתחמי ההשפעה של

70א"תמ

מתחם המימושגורם המימושמס מטרו+ כ היטל השבחה "סהשיעור היטל )2/3(ההשבחה

שיעור מס

)1/3(המטרו

בקשה להיתר/מימוש בדרך מכר - ברירת מחדל 50%33%17% 72%48%24%

25%17%8%

0%0%0%

מימוש בדרך של בקשה להיתר

31.12.2030 שהוגשה עד לתאריך

72%וקבעה הרשות המקומית חובת תשלום בשיעור

60%40%20%

לשיעור החבות המצרפית במסחלופות אפשריות

שבסמכות הוועדה המקומית , המטרו והיטל ההשבחה

,בתחומה חלה התכנית לקבוע

70א" יום ממועד אישורה של תמ 90 בתוך

)10/08/2025 עד ליום(

הממוקמים פינוי בינוי מתחמי

בתחום מתחמי ההשפעה של

70א"תמ

גיא קנרק

כלכלן ושמאי מקרקעין

אלי נטל כהן

שמאי מקרקעין