חווד עוד עיזי קוקיא

זאב הרטביM.jur

מירה בורנשטייןLL.B, B.A

דוד בסוןLL.B

חגי מידןLL.M

עזרא קוקיאLL.B

סימון טוסוןLL.B

אלעד סטופלLL.B

דנה שטירLL.B

יהושע יצחקי / נוטריוןLL.B,

יוסי קלייןLL.B

צבי דורותLL.M

הראל בן-דוד / LL.B

אסתר נצרLL.M

דוד ישראליLL.B, B.A

אלדר קורלנדLL.B

אלעד מדרLL.B

גל אמרגיLL.B

תאריך 4 מאי 2025

לכבוד

עירית רעננה

א.ג . נ.,

הנדון: חוות דעת בעניין המקרקעין הידועים כחלקה 23 בגוש 6580 ברעננה (להלן: "המקרקעין") , ובעניין חתימת העיריה על הס כ ם פירוק שיתוף וחלוקה בעין (להלן: "הסכם החלוקה ") במסגרת הליך פירוק שיתוף שמתנהל בבית משפט השלום בכפר סבא – ת . א . 20-12-36535 מופת ייזום נדל"ן נ' בנק הפועלים ואח' (להלן: "התביעה")

להלן חוות דעתנו המשפטית בעניין שבנדון:

א. מבוא

1. עירית רעננה הינה שותפה עם בעלים נוספים ב מקרקעין הידועים כ חלקה 23 בגוש 6580

ברעננה (להלן: "החלקה" או "המקרקעין"). מדובר בחלקת רישום בשטח של 23,016 מ"ר

2. זהות הבעלים המשותפים היא כדלקמן: קופת חולים של ההסתדרות, עיריית רעננה

רבוע כחול נדל"ן בע"מ, בנק הפועלים בע"מ, רמות בעיר מופת בע"מ (אשר רכשה את הזכויות של מופת ייזום נדל"ן בע"מ, מי שהגישה את תביעת פירוק השיתוף שבנדון).

לענין זה מצ"ב נסח הרישום של החלקה כ נספח 1 לחוות דעת זו

3. כאמוראחד מן השותפים בחלקה בעת הגשת התביעה בשנת 2020 (מופת ייזום נדל"ן

בע"מ ) הגיש תביעה לפירוק שיתוף בעין כנגד כלל השותפים בחלקה לרבות העיריה .

2

כפי שפורט לעיל, זכויותיו הועברו מאז לחברת רמות בעיר מופת בע"מ אשר נכנסה בנעליו. תביעה זו נדונה בבית המשפט השלום בכפר סבא במסגרת ת.א. 20-12-36535 .

4. בתביעה דנן נטען על ידי התובעת, כי יש לחלק בעין את החלקה בהתאם לחלוקה

למגרשים שנעשתה בחלקה לפני שנים רבות על ידי בעלי החלקה, חלוקה אשר מצאה את ביטויה במסגרת תכנית בנין עיר רע/ 197/1, שאושרה עוד בשנת 1979 ואשר חילקה את החלקה למגרשים , כאשר במשך כל השנים מאז נרכשה החלקה על ידי בעליה (שנות ה 50 של המאה הקודמת , כל אחד מהבעלים של החלקה עושה שימוש ייחודי ובלעדי במגרש שלו בתחום החלקה (כאשר הגדרת המגרשים הינה כאמור באותה תכנית רע/ 197/1 ) .

5. במסגרת התביעה לפירוק שיתוף התגבש הסכםלפירוק שיתוף בעין של החלקה בהתאם

לאותן החזקות כאמור לעיל, עליו חתמו כלל בעלי החלקה, פרט לעירי ה, כאשר בעלי החלקה האחרים מבקשים כי גם העיריה תצטרף להסדר ותחתום על ההסכם, המשקף את חלוקת החלקה מזה עשרות שנים כאמור לעיל וכי הסדר זה יוגש לבית המשפט על מנת שיקבל תוקף של פסק דין בתביעת פירוק השיתוף. לעניין חתימת העיריה על הסכם פירוק השיתוף בעין נדרשה חוות דעתנו זו. הסכם פירוק השיתוף מצ"ב כ נספח 2 לחוות דעתנו.

6. בענין זה נבקש להב ה י ר , כי לאחר שבחנו את העובדות עמדתנו המשפטית לענין

החתימה על הסכם פירוק שיתוף זה הינה, כי החלוקה בעין הכלולה בו אכן משקפת את התנהלות הצדדים מזה עשרות שנים ומאז רכישת הקרקע, כאשר עולה מהחומר שלפנינו, כי מזה עשרות שנים ומאז רכשו בעלי הקרקע, לרבות העיריה את הזכויות בחלקה, כל בעל קרקע משתמש בחלק המסויים המוקצה לו מתוך החלקה לו ולכן ניתן לומר כי החלקה למעשה נחשבת כבר כמחולקת בעין מזה עשרות שנים, ואין בחלוקה הנוכחית כי אם הצהרה על החלוקה שכבר נעשתה בפועל בעבר כבר משנות ה - 50, עת נרכשה החלקה על ידי בעלי הקרקע .

7. לפיכך עמדתנו המשפטיתהיא כי הסכם הפשרה לחלוקה בעין עליו חתמו יתר הבעלים

בחלקה לא מכבר , משקף את החלוקה בעין בין הצדדים מזה כעשרות שנים .

8. נציין בהסתייגות שישנם סעיפים שונים בהסכם הפשרה אשר יש לציין על ידם שאינם

מחייבים את העיריה , כי אם את הצדדים הפרטיים ולהלן יצויינו סעיפים אלה בחוות דעתנו אשר אנו ממליצים כי יוחרגו מחתימת העירה במידה ויינתן אישור מועצת העיר לחתימה על ההסכם .

ב . רקע קנייני ו תכנוני כללי לעניין גוש 6580 חלקה 23

9. עסקינן בגוש 6580 חלקה 23 שגודלה הוא 23,016 מ"ר

10. וכך נראית החלקה

3

החלקה במפתG IS החלקה בתשריט תכנית רע/ 197/1

11. על החלקה שהיא מלבן ארוך וצר מצויים מרכזים מסחריים וכן שטחי ציבור שונים

כמו בית ספר בר טוב , בית כנסת , קופת חולים וגן גולומב , בנק ומרכול .

12. יצויין, כי החלקה כולה נרכשה עוד בשנת 1950 מהגב' ביאטריס פרידמן , כאשר

הרוכשות דאז היו מועצה מקומית רעננה, חברת רכוש פועלים רעננה בע"מ, חברת הלוואה וחסכון חקלאי רעננה בע"מ, חברת אגודה צרכנית שיתופית רעננה בע"מ.

13. עוד יצויין, כי לימים שטחי הלוואה וחסכון נרכשו על ידי בנק הפועלים במסגרת מיזוג

ואילו שטחי חברת אגודה צרכנית שיתופית רעננה הועברו לאחר שרשור לרבוע כחול נדל"ן בע"מ ושטחי רכוש פועלי רעננה, הועברו בחלקם לקופת חולים כללית, חלק מהם הועבר לעיריית רעננה בשנות ה 60 של המאה הקודמת כך ששטחי ההחזקה של עיריית רעננה גדלו מעבר לאלה שנרכשו במקור וחלק כמובן נשאר בידי רכוש פועל רעננה כאשר חלק זה עבר ברבות הימים לתובעת בתביעת פירוק השיתוף ומוחזק כיום על ידי רמות בעיר מופת בע"מ שנכנסה כאמור בנעליה.

14. יצויין, כי, מרגע רכישת החלקה כל גורם קיבל זכויות בשטח מוגדר ובנה את המבנים

שלו על אותו שטח. כך לדוגמא עיריית רעננה הקימה עוד בשנת 1952 על השטחים שיוחדו לה את בית החינוך הידוע היום כבית ספר "ברטוב" וכן מבנים נוספים שאחד מהם משמש כארכיון ההיסטורי של העיריה וכן את גינת גולומב אשר מוחזק ים באופן בלעדי על ידי העיריה.

4

15. כך בשטח שיוחד לקופת חולים נבנה בנין קופת חולים ובשטח שיוחד לקו - אופ נבנה

מרכול ובשטח שיוחד לבנק נבנה בנין בנק הפועלים ובשטח ההסתדרות מבנה בנין מועצת הפועלים ובית קולנוע (שלימים נהרסו).

16. נציין כי בשנת 1979 אושרה תכנית בניין עיר רע 197/1 על החלקה כולה, כאשר מטרתה

הייתה בין היתר, חלוקת החלקה למגרשים בהתאם להחזקת השטחים בפועל על ידי בעלי הזכויות בחלקה.

17. אותה תכנית בעצם יצרה את המגרשים התכנוניים בהתאם להחזקת הגורמים השונים

את החלקה ו אף הפרישה דרכים מתוך החלקה להסדרת התכנון הכולל, ולכאורה היא משקפת את החלוקה של בעלי החלקה בניהם שכאמור מתקיימת מזה עשרות שנים.

18. חשוב לציין כי עצם החלוקה של החלקה למגרשים כבר נעשתה ככל הנראה בתכנית

קודמת אשר שמה הוא רע/מפ/ 7, משנת 1954 כאשר לעניין תכנית זו והליכי אישורה ותכנונה קיים תיעוד חלקי בלבד.

19. להלן חלוקת המגרשים כפי שמשתקף מתשריט תכנית רע 197/1 :

בעלים חלקים בחלקה החזקה במגרש

לפי תכנית

רע/ 19 7/ 1

מבנה ייעוד לפי

תכנית

רע/ 19 7/ 1

שטח

המגרשים

בתכנית

בנק הפועלים 1, 0 00/ 2 3, 0 16 מגרש 2 06 8 סניף בנק מסחרי 948 מ"ר קופת חולים 2, 3 50/ 2 3, 0 16 מגרש 2 06 5 סניף קופ"ח שב"צ 2, 1 59 מ"ר עיריית רעננה 9, 3 95/ 2 3, 0 16 מגרשים 2 06 3 , 20 64 ,2 06 7 ,

20 70

בית ספר בר טוב

גינה ציבורית,

דרכים סלולות

ושצ"פ מגונן

דרך, שב"צ ו -

שצ"פ

שטח כלל

המגרשים:

13, 23 7

מ"ר

ריבוע הכחול 1, 0 00/ 2 3, 0 16 מגרש 2 06 9 מרכול מסחר 1, 0 45 מ"ר מופת ייזום

נדל"ן היום

רמות בעיר

9, 2 71/ 2 3, 0 16 מגרש 2 06 6 מבנה ששימש

בעבר כ"בית

ההסתדרות"

שב"צ 5, 6 81 מ"ר

20. בנוסף נציין, כיבשנת 2019 אושרה תכניתנוספת רע/מק/ 869, שהיא חלה רק על חלק

מן החלקה, על שטח של 5,681 מ"ר הוא אותו מגרש 2066 בתכנית רע 1/197. מטרת התכנית שינוי יעוד של השטח מ"מוסד" ל"מסחר משרדים ומגורים". התכנית ניזומה ע"י מופת ייזום נדל"ן בע"מ והיא מתייחסת לשטח המצוי בחזקתה כאמור לעיל , הוא אותו מגרש 2066 בתכנית רע 197/1 .

21. יצויין, כי מכח תכנית זו, כבר ניתן היתר בניה לבעלי הקרקע המחזיקים במגרש זה

וכן שולם על ידם היטל השבחה בגין כל הזכויות שהעניק ה אותה תכנית למגרש , מה שאף מלמד אותנו, כי בפועל לכל בעלים בחלקה החזקה ייחודית בשטח שלו וכי מדובר אכן בחלוקה הנוהגת כל כבר עשרות שנים מרגע שנרכשה החלקה כאמור לעיל .

22. לענין כל האמור לעיל, מצ"ב אף חוות דעת שנמסרה לח"מ על ידי חברת רצות בעיר

מופת בע"מ, שערך המומחה רונן וגנר, אשר בחן אף הוא את ההיסטוריה בחלקה והגיע למסקנות אלה. חוות הדעת מצ"ב כ נספח 3, וממנה ניתן ללמוד כי החלוקה נעשתה דה פקטו ביחד עם הרכישה של החלקה.

5

הליכים משפטיים בהם היתה מעורבת העיריה בקשר עם חלק מ החלקה (מתחם מופת - שהוא אותו מגרש 2066 בתכנית רע 197/1 )

23. האמור בפסקאות הבאות מתייחס כאמור להליכים שהתקיימו בענין אותו חלק

מהחלקה שהוחזק על ידי רכוש פועלי רעננה ומהווה את מגרש 2066 בתכנית רע 197/1 , עליו היה בנוי בית מועצת הפועלים ובית הקולנוע. האמור בפסקאות אלה עולה מהחומר שהובע לעניינו מתיקי העיריה.

24. בשנת 2007 החליטה הועדה המקומית על הפקעת כל מתחם "מופת" כאשר המתחם

כולל את האולם הכיכר ומועצת הפועלים, וכן מלוא השטח של בניין מועצת הפועלים ובניין מופת (מתחם זה הינו מגרש 2066 בתכנית רע 197/1 המהווה שטח של כ 5,681 מ"ר מתוך חלקה 23 דנן

25. הליכים אלה החלו, לאחר שחברת פועלי רעננה מכרה את זכויותיה במגרש זה ל חברת

רעננאל בע"מ.

26. לאור הליכי הפקעה אלה, הגישה חברת רעננאל כנגד עיריית רעננה , הליך בבית המשפט

לענינים מנהליים בתל אביב במסגרת עת"מ 1715/08 , במטרה לבטל את ההפקעה כאשר בסופו של דבר נחתם הסכם פשרה ראשון שקיבל תוקף של פס"ד ביום 31.5.10 בין העיריה לבין חברת רעננאל

27. במסגרת הסכם פשרה זה הוסכם כי העיריה תוכל להמשיך בהליכי ההפקעה של שטח

זה ואולם הוסכם כי העיריה תשלם לחברת רעננאל פיצויי הפקעה, כאשר הוסכם על שני מסלולי פיצוי אפשריים , או הקצאת מקרקעין חליפיים בתכנית רע/ 2015 או פיצויי הפקעה בסך של כ - 40 מיליון.

28. בהמשךבשנת 2012 התעוררו קשיים ביישום הסכם הפשרה בשל חוסר היכולת לקיים

מסלול הפיצוי הקשור ב עניין המקרקעין החלופיים.

29. על כן הגישה עיריית רעננה הליך במסגרת תיק עת"מ 14-07-1723 בבית המשפט

לעניינים מנהליים בתל אביב, לפיו ביקשה לבטל את הסדר הפשרה בענין פיצויי ההפקעה ולחזור בה מן ההפקעה.

30. בתאריך 22.7.2015 ניתן תוקף של פס"ד להסכם פשרה מתוקן בין עירית רעננה לבין

רעננאל בע"מ במסגרת אותו הליך 14-07-1723. על פי הסכם פשרה זה בוטלה ההפקעה והליכי ההפקה בנוגע לאותו מתחם מופת (אותו מגרש 2066 בתכנית בנין העיר כאמור לעיל). מצ"ב הסכם הפשרה שקיבל תוקף של פסק דין כ נספח 4 .

31. בהמשך לכך בעלי הקרקע שלהם הייתה החזקה הייחודית באותו מגרש מתוך החלקה

(מגרש 2066 בתכנית רע 197/1 ) הגישו את תכנית בנין עיר מס' רע/מק 869 , כאשר עיקר הוראותיה הוא שינוי ייעוד אותו מגרש למגורים ומסחר ותעסוקה. תכנית זו אושרה כאמור לעיל בשנת 2019, ומכוחה הוצא כבר היתר בניה כאמור לעיל וכן נגבה מבעלי הקרקע שהחזיקו את המקרקעין הללו היטל ההשבחה בגין אותה תכנית .

6

32. לענין זה נציין, כי טרם אישורה להפקדה של תכנית זו, נדונה התכנית במסגרת מליא ת

הועדה המקומית בתאריך 21.5.19 (מצ"ב פרוטוקול מליאת הועדה המקומית כנספח 5 )ובענין זה נביא להלן את דבריה של עו"ד עירית גל, שהייתה היועצת המשפטית של הועדה המתארים את השתלשלות העניינים ביחס למ ת חם מופת שהינו כאמור מגרש

אחד מ תוך אותה חלקה 23 (מגרש 2066 )כדלקמן:

" עו " ד עירית גל :

כן ב - 18.2.2019, קיימה ועדת המשנה דיון בתוכנית שמתייחסת למתחם מופת, בדיון להפקדת התוכנית. המהלך הזה של הפקדת תוכנית מתחם מופת, הוא מהווה, למעשה, סגירת מעגל של כל הפרשה של מתחם מופת, שאני לא אלאה אתכם בכל תולדות הפרשה משנת 2005, שהחיינו והגענו ליום הזה

ולמעשה, ההחלטה להפקיד את התוכנית, היא תולדה של החלטת מליאת הוועדה המקומית משנת 2014 ,ה- 24.6.2014, מליאה שלקחו בה חלק כל חברי המליאה באותה עת, חברי מועצת העיר, לרבות הגב '

דבי סלוצקי, שביקשה את הדיון החוזר, הגבי עדית דיאמנט, מר צבי נדב ומר שי אבן וה גב' רונית ויינטראוב.

באותה ישיבת מליאה בשנת 2014, החלטנו פה אחד, למעט מר חיים ברוידא, לשים סוף לסכסוך ולחילוקי הדעות שחיו במשך השנים בין העירייה לבעלי המתחם, בסוגיה ש העירייה ביקשה בתחילה להפקיע את המתחם ולעשות בו שימוש למטרה ציבורית, נחתם הסכם ובסופו של יום, ההסכם לא יצא לפועל מסיבות שונות, והתקבלה החלטה בשנת 2014, בעקבות דיונים ממושכים, לחזור מן הרעיון של הה פקעה למטרות ציבור. בין היתר, על רקע הנסיבות שהיו בשנת 2014, תוכנית המתאר שהייתה כבר בהכנה וייעדה שטחים נוספים לצרכי ציבור .

יש לנו החלטה מפורטת מ - 2014, אחרי סקירת כל ההשתלשלות וכל האירועים, מחליטה הוועדה לבטל את ההפקעה ואת הנושא הציבורי, להחזיר את הקרקע לבעליה והמתחם יהפוך למתחם בבעלות פרטית, כשהוא יוכל, הבעלים יוכלו לתכנן אותו לפי תוכנית רע/ 3000 , וההסכם שנחתם בין העירייה לבעלי ם, מייתר את זכות העירייה לשלם פיצויים, ככל שהייתה מפקיעה את המתחם, סכום שעלה על 40 מיליון ש "ח באותה עת. ונכון, קיבלה המליאה את החלטתה, בעקבות ההחלטה נחתם הסכם שקיבל תוקף של פסק דין בבית משפט, ביום ה - 22.7.2015, יש לנו פסק דין שמסדיר את הנושא, הקרקע לא למטרה ציבורית, חוזרת לבעליה והם רשאים לנ ה וג בה כמו כל בעל פרטי, על רקע תוכנית המתאר שכבר אושרה בזמנו בוועדה המקומית, והדיונים לגביה עמדו להסתיים בוועדה המחוזית .

לימים, אושרה תוכנית המתאר, בשנת 2016, ובעלי המתחם התחילו בתכנון שלו, בהתאם לעקרונות תוכנית המתאר. עבדו עם צוות התכנון, 7

מול צוות התכנון של הוועדה המקומית, תכנון מאוד מורכב, ו הגיע לידי החלטה להפקדה, כאמור, בישיבה שהייתה ב - 18.2.2019 , התוכנית הוצגה בפני ועדת המשנה, כולל סקירה שוב, היסטורית חלקית שנתתי בפני הוועדה, ה רוב מכירים את הסיפור, והחלטת הוועדה הייתה על דעת כל המשתתפים, למעט גב' דבי סלוצקי שנמנעה ולא פירטה מדוע, הייתה לאשר את התוכנית לחפקדה ....". .

33. כאמור מפרוטוקול זה בין היתר למדנו את השתלשלות האירועים ביחס לשטח זה

34. כאמור אותה תכנית רע/מק 869, אושרה לא מכבר בשנת 2019 .

35. כפי שפורט לעיל, מכח תכנית זו אף הוצאה שומת השבחה ו ניתנה לא מכבר שומת

השמאי המכריע עומר סרחאן בענין היטל ההשבחה לתכנית רע/מק/ 869 , כאשר השומה מתייחסת כאמור לחלק של 5,681 מ"ר המופיע בתשריט "מצב מוצע" של תב"ע רע/מק/ 869 הוא אותו מגרש 2066 בתכנית רע 197/1 . היטל ההשבחה שנקבע בשומה הינו בסך של 56,249,060 ש"ח למועד הקובע של תכנית רע/מק/ 869 .

36. היטל השבחה זה שולם באופן בלעדי לא מכבר לועדה המקומית על ידי בעלי הקרקע

שהחזיקו החזקה ייחודית במגרש זה , מופת ייזום נדל"ן בע"מ אשר כאמור העבירו את זכויותיהם לרמות בעיר .

37. גם השתשלות אירועים זו מלמדת אותנו, כי דה פקטו הייתה חלקה 23 זו מחולקת בעין

בין בעליה השונים מזה עשרות שנים ולכל בעלים חזקה ייחודית בחלק שלו והוא נוהג בו מנהג בעלים מלא.

ג . תביעת פירוק השיתוף שהוגשה ע"י מופת ייזום נדל"ן

38. כאמורבחודש דצמבר 2020 הוגשה תביעתפירוק שיתוף ע"י התובעת מופת ייזום נדל"ן

בע"מ כנגד שאר השותפים בחלקה. כאמור מופת ייזום נדל"ן מכרה את זכויותה לחברת רמות בעיר מופת בע"מ, אשר היא הרשומה היום בנסח הרישום.

39. בתביעה ביקשה התובעת חלוקה בעין של החלקה בהתאם לשימוש הבלעדי שכל צד

מבצע בשטחו מזה שנים רבות ובהתאם למגרשי הבניה באותה תכנית רע/ 191/1 .

התובעת צירפה לתביעתה תצ"ר שנערך ע"י מודד אשר מחלק את החלקה לפי המגרשים התכנוניים בהתאם לאותה תכנית . הסעד שנתבקש בתביעה היה פירוק השיתוף כך שהחלקה תחולק לחלקות לפי מגרשי התב"ע, וכל חלקה חדשה תירשם על שם בעליה הספציפיים בהתאם לחלוקה הקיימת כבר כאמור מזה למעלה מ 70 שנים.

ד . הסכם פירוק השיתוף בעין אשר התגבש בין הצדדים לתיק המשפטי

40. כאמור לעילבין הצדדים לתיק זה (מלבד העיריה) התגבש הסכם פירוק השיתוף בעין

כאשר במסגרת הסדר זה הצדדים מסכימים כי הם יאשרו תכנית חלוקה בסמכות הועדה המקומית עם טבלת הקצאה (מה שלא נעשה במסגרת תכנית רע/ 197/1 )

שבמסגרתה יפוצלו המגרשים כ חלקות רישום נפרדות ו לכ ל בעלים יוקצה במסגרת 8

טבלת ההקצאה שתצורף לתכנית המגרש הספציפי שלו ולאחר אישורה תרשם הפרצלציה הלשכת רישום המקרקעין ולכל בעלים תרשם חלקה בבעלותו שלו בלבד .

עוד הסכימו הצדדים בהסכם פירוק השיתוף, כי עד שתאושר ותירשם אותה תכנית עתידית, הרי שכל הצדדים מסכימים כי המקרקעין יחולקו בניהם בהתאם לתשריט החלוקה שצורף להסכם ואשר תואם את החלוקה במסגרת תכנית רע/ 197/1 השימוש ייעשה בהתאם לאותה חלוקה בהתאם להסכם השיתוף והחלוקה , כפי שנעשה במשך כל אותם עשרות שנים, מאז נרכשה החלקה כולה , כאשר כל בעלים ינהג בחלקו מנהג בעלים לכל דבר וענין .

41. יצויין, כי במסגרת תשריט החלוקה שצורף להסכם, נערכה מדידה עדכנית ועל כן לאור

העובדה שהשטחים שמצויינים בתכנית הר/ 197/1 נמדדו בשנת 1979 וכעת נערכה מדידה מדוייקת יותר ישנה סטיה מינורית בשטחי המגרשים, סטייה התואמת מהסבר שקיבלנו במחלקות העיריה את הסטיה המקובלת לאור הפרשי השנים בהם נערכ ת המדידה וסטיה המקובלת בתקנות המודדים . להלן השוואת שטחי המגרשים:

טבלה של המדידות לפי תכנית רע/197/1

טבלה המצורפת לתצ"ר שנחתם ע"י הצדדים וצורף להסכם פירוק השיתוף

9

טבלה השוואתית:

מס' מגרש מס' ארעי ייעוד מידה לפי

רע/197/1

מידה לפי תצ"ר

949/2024

האם קיים פער

2064-1 1 דרך

3.363 (כל 2064 )

0.373 פער בין 3.345 ל

3.363

2064-2 2 דרך 1.821 פער בין 3.345 ל

3.363

2064-3 3 חניה ציבורית 0.159 פער בין 3.345 ל

3.363

2070 4 שצ"פ 0.636 0.636 אין פער

2066 – A1 5 מגורים

מסחר

ותעסוקה

5.681 (כל 2066 ) 2.615 אין פער

2067 6 שביל 0.233 0.233 אין פער

2069 7 מסחרי 1.045 1.076 פער בין 1.045

ל1.076

2068 8 מסחרי 0.894 0.920 פער בין 0.894 ל

0.920

2063 9 שב"צ 9.001 (כל 2063 ) 8.476 פער בין 8.992 ל 9.001

2066 – B1 10 מגורים

מסחר מבנים

ומוסדות

ציבור

5.681 (כל 2066 ) 3.066 אין פער

2065 11 שב"צ 2.150 2.133 פער בין 2.150 ל

2.133

2064-4 12 דרך 3.363 (כל 2064 ) 0.593 פער בין 3.345 ל 3.363

2064-5 13 חניה ציבורית 0.399 פער בין 3.345 ל 3.363

2063 14 שצ"פ 9.001 (כל 2063 ) 0.516 פער בין 8.992 ל 9.001

סה"כ 23.016

42. על הסכם פירוק שיתוף בעין זה חתמו עד כה כלל הצדדים לתיק המשפטי, למעט

העיריה, וחוות דעת זו נ דרשה לשם קידום חתימת העיריה על הסכם פירוק השיתוף והגשתו לבית המשפט במסגרת התביעה .

ו . לעמדתנו הסכם הפשרה הינו ראוי והוא מבטא את זכויות העיריה ושאר

הצדדים בצורה נכונה

43. כאמור לעיל עסקינן בחלקה אחת שבה יש מספר שותפים במושע אשר לכל אחד מהם

יש חזקה ייחודית במגרש נפרד שחולק ואשר חלוקתו מצאה ביטוי ב תכנית בניין עיר משנת 1979 אותה תכנית רע 197/1 .

10

44. לפיכךאנו סבורים כי אין ספק כי במקרה דנן במשך שנים נהגו הצדדים כאילו הפירוק

כבר נתבצע הלכה למעשה .

45. עניין זה נלמד לאור העובדה כי:

45.1. כבר בשנות ה - 50 הוכנה תכנית בניין עיר - רע/מפ/ 7, כאשר היא פיצלה את החלקה לחלקים שונים בהתאם לחלוקת הזכויות בין הבעלים השונים.

45.2. החלקה נמכרה בשנת 1950 מבעלים יחיד למספרבעלים נפרדים וכל אחד מן הבעלים הנפרדים הקים לעצמו מבנים על שטח נפרד שהיה מיוחס לו.

45.3. העיריה, גם על החלק שהוקצה לה, הקימה את בית הספר ברטוב וכן בנייני ציבור המשרתים אותה באופן בלעדי.

45.4. כך גם בחלקים האחרים שהוקצו לבעלי קרקע נוספים, הקימו הם את המבנים השייכים להם, ל דוגמה בנק הפועלים הקים על השטח שהוקצה לו את מבנה הבנק, קופת חולים הקימה במגרש שלה את מבנה קופת חולים המשמש אותה באופן בל עדי וכך בשטח הריבוע הכחול הוקם מרכול המשמש אותם באופן בלעדי. במשך יותר מ - 75 שנה נוהג כל אחד מן הצדדים מנהג בעלים במשך שנים בחלק המוקצה לו .

45.5. בנוסף הצדדים הוציאו היתרי בניה כאשר כל אחד ההוציא היתר בקשר עם חלקו בלבד .

45.6. כך תכנית רע 197/1 משנת 1979, מחלקת את החלקה למגרשים כאשר כל מגרש מתייחס להסדרת מצב קיים ולחלוקה הקיימת מזה שנים ועל תשריט התכנית כתוב בכל מגרש את מי הוא משמש . לדוגמא על שטח העיריה כתוב "בית ספר", על שטח הבנק כתוב בתשריט "בנק", על שטח קופת החולים כתוב "קופת חולים", על שטח מתחם מופת כתוב "מועצת הפועלים" ו"בית קולנוע" ועל שטח הקואופ כתוב "סופרמקט".

45.7. בנוסף הצדדים עשו עיסקאות תוך הסתמכות על אותה חלוקה בפועל של המקרקעין .

45.8. כך ובנוסף בשנת 2019 יזמה חברת מופת תכנית בניין עיר שחלה רק על השטח שלה (רע/מק/ 869 )והוצא לה בלבד חיוב היטל השבחה על כל שטח התכנית כאמור לעיל ששולם על ידיה בלבד וכך אף הוצא לה לא מכבר היתר בניה מכח תכנית זו .

45.9. כך כלל הליכים המשפטיים שניהלה העיריה בעניין "מופתבעניין ההפקעות וביטולן מוכיחים כי עמדת הצדדים לאורך השנים היתה כי כל בעלים מחזיק במקרקעין ספציפיים וחלוקה זו בעין היא כבר מעשה עשוי .

45.10. האמור עולה גם לאור חוות הדעת של המומחה רונן וגנר, אשר צורפה כנספח 3 לעיל ואשר מתארת את ההיסטוריה מרגע שנרכשה החלקה בשנת 1950 על ידי הבעלים השונים.

11

46. לפיכך ברור כי למרות השיתוף במושע מן הפן הרשומי, נראה כי מדובר על צדדים

שכבר חילקו ביניהם את הקניין במקרקעין לפני יותר מ - 75 שנה כבר מאז רכישתם ויש לראות בכך כ חוזה שיתוף שנכרת בין הצדדים.

47. לאור זאת, הסכם פירוק השיתוף עליו חתמו יתר הצדדים בחלקה ובגינו ניתנת חוות

דעתנו זו נראה כהסכם שמשקף את החלוקה של החלקה כפי שהיא חולקה כאמור לעיל בין בעלי החלקה לפני עשרות שנים ומשקף את החזקה בפועל של כל אחד מבעלי החלקה בשטחו שלו ועל כן נראה כי לא צריכה להיות מניעה מצדה של העיריה לחתו ם על ההסכם מהיבט זה.

48. יחד עם זאת היות ויש בתוך ההסכם התייחסויות שונות שרלבנטיות למגרשים בהם

מחזיקים יתר הצדדים ולא העיריה אנו מציעים כי במסגרת החתימה נסייג את חתימת העיריה ונקבע תוספות ו/או שינויים לסעיפים אלה כמפורט ב נספח 6 לחוות דעת זו

49. למען השלמת התמונה נציין כי רואה החשבון של העיריה ציין בפנינו כי במקרה

ש חלילה ייקבע על ידי גוף כלשהו כי אין להכיר בחלוקה הקיימת מזה עשרות שנים, וכי מדובר בעיסקה החייבת במס, וכי כריתת הסכם הפשרה הינו "אירוע מס" כי אז הסיכון לעיריה הוא תשלום מס רכישה בשיעור נמוך של כ 0.5% על הזכויות שלכאורה העיריה רוכשת במגרש בית הספר מיתר הצדדים , ואילו העיריה פטורה ממס שבח. כך יש סיכון מסויים גם בעניין מע"מ על הזכויות שלכאורה רוכשת העיריה במגרשה עליו בנויים מבני הציבור שלה .

50. בכל מקרה חשוב לציין כי הסיכון הקיים לעירייה מאי חתימתה על הסכם הפשרה גבוה

לאין ערוך מן הסיכון הקיים בחתימתה על הסכם הפשרה, וזאת מכי ו ון שהעיריה עצמה ביחד עם שאר הבעלים בחלקה התייחסה במשך עשרות שנים לחלוקת הבעלויות בחלקה כאילו הינה עובדה קיימת והפיקה היתרי בניה, וכן ניהלה הליכים משפטיים, והפיקה שומות השבחה, ועל כן אין היא יכולה היום להתכחש לחלוקה זו. על כן אנו גם מעריכים כי ככל שההליך המשפטי הנוכחי או הליך משפטי אחר יסתיים בפסק דין הרי שזה ייקבע את החלוקה הזו.

12

ז. סיכום

51. לפיכךאנו סבורים כי אין מניעה מבחינת העיריה לחתום על הסכם פירוק השיתוף בעין

שעליו חתמו הצדדים ואשר מצורף לחוות דעתנו זו .

52. כאמור לעיל ישנם סעיפים בהסכם הפשרה שאינם נוגעים לעיריה אלא לצדדים

האחרים, וסעיפים אלו יסומנו ותיאמר לגביהם הערה שחתימת העיריה אינה מתייחסת לאותם סעיפים כאמור בנספח 6 לחוות דעת זו.

21878\20\141