נספח 3 לחוות הדעת חווד רונן וגנר
המסמך אינו מופיע עוד ברשימת הפרוטוקולים באתר הרשות (נבדק 2026-09-13). העותק הזה נשמר כאן כפי שפורסם.
רונן וגנר-שמאי מקרקעין RONEN WAGNER-REAL ESTATE APPRAISER רחוב הקוקיה 24 ראשון לציון 2882524, טלפון: 30-6746223 , 383-5847770 פקס: 30-3852220 דוא"ל: wagner_r@zahav.net.il
הנדון: חוות דעת באשר לחלוקה בפועל של 32 בגוש 0856 למגרשים, שיוכו המוחלט של כל מגרש בנפרד לכל אחד מהבעלים
1. הנכס נשוא חוות הדעת:
הנכס מהווה את חלקה 32 בגוש 0856 ששטחה הרשום 320610 מ"ר0 הממוקמת בפינת הרחובות אחוזה 110-113 ואליעזר יפה 3-11 (ברביע הצפון מזרחי)0 הנחצית במרכזה ע"י תוואי רחוב גולומב 0 בעיר רעננה (להלן: "חלקה 32.)"
איתור חלקה 32 על רקע מפתGIS עירונית איתור חלקה 32 על רקע שכבת תצלום אוויר
לכבוד,
רמות בעיר מופת בע"מ ח.פ. 860862505
רבוע כחול נדל"ן בע"מ מ.ח. 862508585
בנק הפועלים בע"מ מ.ח. 83666665
קופת חולים של ההסתדרות הכללית של העובדים בארץ ישראל עיריית רעננה
א.ג.נ.0
4363168432 תאריך
085666326 מס' תיק
רונן וגנר-שמאי מקרקעין RONEN WAGNER-REAL ESTATE APPRAISER
2
3. הצגת הסוגיה:
3.1. חלקה 32 רשומהבפנקס הזכויות 0 ובהתאם לנסחעדכני הינה בבעלות בלתי מסוימת (מושע) של 8
בעלים שוניםשכל אחד מחזיק בחלקים ששיעורם שונה 0 כדלקמן:
3.3. בפועל 0 חלקה 32 מאז תחילת שנות ה- 86 של המאה הקודמת ועד היום(כ- 41 שנים):
א) מחולקת בעין בצורה מסוימת למגרשים 0 שמיקומם העקרוני במרחב חלקה 32 לא השתנה.
ב) כל מגרש ספציפי בחלקה 32 הוחזק בעבר ומוחזק כיום באופן ספציפי ע"י אחד מהבעלים
הרשומים.
ג) כל אחד מהבעלים הרשומים בחלקה 0 נהג בעבר ו4 או נוהג כיום במגרש אותו הוא החזיק 4 מחזיק
כמנהג בעלים באופן נפרד ומוחלט 0 על כל המשתמעמכך (חזקה 0 שימוש והנאה) בין היתר:
(1) כל מגרש הוגדר תכנונית במקור בהתאם לכוונותיו ו4 או רצונותיו של הבעלים שהחזיק בו 0 לרבות שינויים בתכנון שיזם המחזיק בחלוף הזמן.
(3) בתחום כל מגרש ומגרש ביצע המחזיק בו 0 באופן נפרד ומוחלט 0 הליכי רישוי בנייה שמכוחם בנה ו4 או הרחיב אתהמבנה ו4 או ביצע שינויים בבינוי ו4 או סלל ו4 או הרס ו4 או השתמש.
(2) עסקאות המכר שנערכו בחלוף השנים (בתמורה או שלא בתמורה ) ע"י מי מהבעלים 0 התייחסו לחלוקת המגרשים אשר הופיעה בתכניות השונות בחלוף השנים כסופית ומוחלטת.
(1) גם בעת מימוש הזכויות במגרש מסוים בדרך של מכר או בניה 0 סכום היטל השבחה שנבחן ו4 או שולם ע"י המחזיק התייחס אף הוא למגרש ספציפי ולא לחלק יחסי בחלקה כולה.
ד) בחלוף הזמן 0 למרות שמיקומם העקרוני של מגרשי המקור במרחב חלקה 32 נשמר 0 זכויות
הבנייה ו4 או השימושיםו 4 או מגבלות הבנייה השתנו 0 בין היתר 0 כתוצאה מ:
(1) שינויים ביוזמת הבעלים שהתאימו תכנונית את ההסכמות של הבעלים בינם לבין עצמם בנוהג שבאה לידי ביטוי בחלוקת המגרשים בהיתרי הבנייה ו4 או בתב"עות.
(3) שינויים שנכפו מכוח התכנון האורבני כולל 0 כגון; גריעת שטח ממגרשים מסוימים לטובת הרחבת תוואי דרך גובל ו4 או תוספת שטח למגרש כתוצאה מהקטנת שטח שצ"פ גובל.
3.2. מעיון בנסח אין כל רישום של"כלי" מקובל שיש בו להגדיר את החלוקה 0 כגון; חכירות או הסכם שיתוף.
3.1. הוגשה תביעת פירוק שיתוף 0 על מנת 0 להסדיר סטטוטוריתבאופן פורמלי את המצב הקנייני הקיים בפועל שהתגבש בנוהג במהלך 41 השנים שחלפו . דהינו; חלוקת חלקה 32 ורישום 4 שיוך כל חלקה עריית רעננה 23,016/9,395ר'' מ9,395
מ"רמות בעיר מופת בע 23,016/9,271ר'' מ9,271
מ"ן בע"רבוע כחול נדל 23,016/1,000ר'' מ1,000
בנק הפועלים 23,016/1,000ר'' מ1,000
ח כללית"קופ 23,016/2,350ר'' מ2,350
:כ"סה 23,016/23,01623,016
זהות הבעליםחלקים רשומים
בטאבו
שטח יחסי
ובלתי מסויים
רונן וגנר-שמאי מקרקעין RONEN WAGNER-REAL ESTATE APPRAISER
3
חדשה לבעלים מסוים 0 בהתאם להוראות חוק התו "ב0 תשכ"ה -1208 (להלן: " החוק")0 פרק ד ':
חלוקה ואיחוד של קרקעות סעיפים 124- 111 ו4 או כל סעיף אחר.
3.8. נמסר לח"מ כי במסגרת תביעת פירוק השיתוף 0 הצדדים מצויים בשלבים סופיים של גיבוש החלוקה ועקרונותיה 0 בהתאםלמצב בפועל.
3.0. בין שאר מסמכי הסכם החלוקה המתגבש 0 נערך"תשריט חלוקה" (תצ"ר) בהתאם לסעיף 124 לחוק לחלוקת שטח הקרקע של חלקה 32 (להלן: "תשריט החלוקה").
בהתאם להוראות סעיף 125 לחוק 0"תשריט החלוקה" מפרט את גבולות חלקה 32 0 את גבולותיהן והשטחים של החלקות המוצעות שהינן למעשה החלוקה בעין הקיימת בפועל 0 שהינה בהתאם לתשריט חלוקת הקרקע בתכנית רע 412441 שפורסמה למתן תוקף בתאריך 1146041242 וביחס למגרשים A1 ו- B1 תכנית רע 4 מק 4502 (110-6832265) שפורסמה למתן תוקף בתאריך 1241143612.
א) להלן טבלה המציגה את חלוקת המגרשים לפי קבוצות בעלים:
ב) להלן תרשים סכמתי המציג את החלוקה למגרשים 0 מס' מגרש (המוגדר ב "תשריט החלוקה ")
וסימון רקע המגרש על בסיס שיוך לבעלים בחלוקה החדשה:
כ השטחים"סה
ע"בתבארעיהמסוימים לבעל
1 דרך אחוזהר'' מ373
2 יפה.דרך אר'' מ1,821
3 יפה.מפרץ חניה אר'' מ159
20704 גינה ציבורית-פ"שצר'' מ636
20676 שבילר'' מ233
12 דרך גולומבר'' מ593
13 מפרץ חניה גולומבר'' מ399
9 בית ספר-צ"שבר'' מ8,476
14 גינה ציבורית-פ"שצר'' מ516
A15ר'' מ2,615
B110ר'' מ3,066
מ"ן בע"רבוע כחול נדל 20697 מסחריר'' מ1,076ר'' מ1,076 בנק הפועלים 20688 מסחריר'' מ920ר'' מ920
ח כללית"קופ 206511ח"קופ-צ"שבר'' מ2,133ר'' מ2,133 :כ"סהר'' מ23,016ר'' מ23,016
ר'' מ5,681
זהות הבעלים
עריית רעננה
מ"רמות בעיר מופת בע
מגרש' מס
יעוד
2064
ר'' מ13,206
2064
2063
,מסחר, מגורים
צ"מב, תעסוקה
שטח המגרש
בתשריט החלוקה
רונן וגנר-שמאי מקרקעין RONEN WAGNER-REAL ESTATE APPRAISER
4
3.4. הסוגיה לה נדרשת הבדיקה:
בעלי החלקה מעוניינים לרשום בלשכת רישום המקרקעין את החלוקה שעל -פיה הם פועלים דה פקטו מזה עשרות שנים 0 כך שכל מגרש יירשם כחלקה נפרדת.
עלתה שאלה האם פעולת החלוקה וייחוד המגרשים שמבקשים הצדדים לבצע 0 אגב פירוק השיתוף הפורמלי ביניהם 0 הינה למעשה חלוקה חדשה העלולה להיחשב כ עסקה במקרקעין בין הצדדים (בעלי חלקה 32 )החייבת חלילה במס 0 או שמא מדובר בהשלמה ברישום של חלוקה שבוצעה לפני עשרות שנים 0 הגם שלא הושלמה ברישום בזמנו ולכן הינה פטורה ממס לפי סעיף 04 לחוק מיסוי מקרקעין תשכ"ג - 1202 .
2. מטרת הבדיקה וחוות הדעת:
הח"מ התבקש לנסות להתחקות אחר קרות עיקרי הדברים באשר לחלקה 32 על ציר הזמן החל משנת 1286 ועד היום 0 שיש בהם להוות אסמכתא כי החלוקה המתבקשת של חלקה 32 ושיוך החלקות החדשות לכשירשמו לבעלים מסוים 0 הינה לא יותר ולא פחות מאקט פורמאלי 0 המסדיר נוהג קיים שהחל לפני שנים רבות. כל אחד מהמגרשים מוחזק בפועל ע"י אחד מהבעלים הרשומים 0 שעשה ושעושה במגרש אותו הוא מחזיק מנהג בעלים שחלקם אף סטטוטוריים 0 לרבות; שינויים תכנוניים 0 קידום וקבלת תב"עות והיתרי בניה 0 בנייה בפועל 0 שימוש 0 עסקאות מכר 0 וכדומה.
1. כרקע מקדמ י לבחינת קרות הדברים , להלן שני תרשימי זרימה ; האחד- מציג את קרות הדברים
מבחינה קניינית ; והשני- מציג את קרות הדברים מבחינת השינויים בפיצול החלקה ובשטחי
המגרשים:
1.1. תרשים זרימה המציג באופן מוחשי את השרשור הקנייני משנת 1286 ועד היום 436311:
רונן וגנר-שמאי מקרקעין RONEN WAGNER-REAL ESTATE APPRAISER
5
1.3. תרשים זרימה המציגבאופן מוחשי את שרשור השינויים במגרשים משנת 1286 ועד היום 436311:
הערת הח"מ:
"תשריט החלוקה" נערך על הבסיס תכנית רע/655/6 .ניתן לראות כי במס' מגרשים קיים פער מזערי בשטחים שהינו לכל היותר %2. מדובר בהפרש סביר ומקובל בין מדידות. סביר כי הסיבה לכך נובעת מהקידמה בחלוף כ-
48 שנהוהשימוש כיום במכשירי המדידה המשוכללים והמודרנים שיש בהם לדייק יותר את רמת מדידות.
הבהרת
הח"מ:
שינויים
בשטחי
המגרשים
בתקופה שבין
תכנית מפ/5
בשנת 6586
לבין תחילתה
של תכנית
רע/655/6
בשנת 6555 .
הבהרת הח"מ:
פיצול מגרש 3600 לפי
תכנית משנת 3665
רונן וגנר-שמאי מקרקעין RONEN WAGNER-REAL ESTATE APPRAISER
6
8. מצב הדברים עד שנת 6586:
8.1. חלקה 32 הינה חלקת מקור שנוצרהבשנת 6522 עת רישום מפת גוש 0856.
איתור חלקה 32 במפת המקור של גוש 0856 משנת 6522
8.3. בהתאם להצהרה בשבועה בפני בית המשפט מתאריך 26/62/6586 שלהלן; עד שנת 1286 חלקה 32 הוחזקה בבעלות יחיד שהאחרונה שבהם הייתה גב' ביאטריס פרידמן.
להלן מקטע ממכתב ההצהרה
רונן וגנר-שמאי מקרקעין RONEN WAGNER-REAL ESTATE APPRAISER
7
0. רכישת חלקה 32 בשנת 6586 ;חלוקת שטח הקרקע למגרשים ; שיוך נפרד ומוחלט של כל מגרש בין
הרוכשות:
0.1. רכישת הקרקע בשנת 1286:
א) בהתאם לספר הפרוטוקולים של ישיבות מזכירות מועצת הפועלים רעננה (להלן: " מועצת
הפועלים")0 בתאריך 3346341286 התקיימה ישיבה בעניין הקמת בנייני ציבור על המגרש של פרידמן (32 דונם) שנרכש.
מפרוטוקול הישיבה עולה כי החבר מ. פסוג דיווח למשתתפי ישיבת המזכירות על הרכישה של חלקה 32 ועל החלוקה 4 ההקצאה של הקרקע כדלקמן: עיריית רעננה (מועצה מקומית דאז ) 0 דונם קרקע לרשות בית ספר; הצרכניה והבנק לכל אחד דונם קרקע בחזית.
רונן וגנר-שמאי מקרקעין RONEN WAGNER-REAL ESTATE APPRAISER
8
רונן וגנר-שמאי מקרקעין RONEN WAGNER-REAL ESTATE APPRAISER
9
רונן וגנר-שמאי מקרקעין RONEN WAGNER-REAL ESTATE APPRAISER
01
ב) בתאריך 26/62/6586 נרשם כי הגב' ביאטריס פרידמן 0 מכרה את מלוא זכויותיה בחלקה(320610
מ"ר) במשותף ובחלקים שונים ל- 1 רוכשות 0 כדלקמן:
מקטע מהנסח ההסטורי בו נרשמה העסקה ופרטיה:
ג) הרשום הקנייני של החלקים באשר ל : עריית רעננה ; חב' רכוש פועלים רעננה; חב' הלוואה
וחסכון וחב' אגודה צרכנית (להלן: "4 הרוכשות") היה בלתי מסויים (במושע)0 מאחר וחלקה 32 היוותה יחידת רישום אחת.
ד) כל אחת מ- "1 הרוכשות" הינה תאגיד עם מטרה מוגדרת השונה מהמטרה של התאגיד האחר לו
היא שותפה בחלקה 32.
0.3. אקדים וארשום כי חלוקת שטח חלקה 32 למגרשים 0 שיוך נפרד ומוחלט של כל מגרש בין הרוכשות והתייחסות של כל רוכשת למגרש ששויך לה כאילו היא בעליה הרשומים 0 החלה בסמוך למועד הרכישה בשנת 1286 ונמשכה לאורך כל 41 השנים ועד היום(ע"י כל אחת מ"1 הרוכשות" ו4 או מי שנכנס בנעליהן או בנעלי נעליהן).
זהות הרוכשתשטח קרקע
)א)"עריית רעננה: "להלן( המועצה מקומית רעננה 23,016/6,000ר'' מ6,000 )ב)"רכוש פועלים' חב: "להלן(מ "רכוש פועלים רעננה בע' חב 23,016/15,016ר'' מ15,016 )ג)"הלוואה וחסכון' חב: "להלן(מ "הלוואה וחיסכון חקלאי רעננה בע' חב 23,016/1,000ר'' מ1,000 )ד)"אגודה צרכנית' חב: "להלן(מ "אגודה צרכנית שיתופית רעננה בע' חב 23,016/1,000ר'' מ1,000 :כ"סה 23,016/23,016ר'' מ23,016
חלקים שנרכשו
רונן וגנר-שמאי מקרקעין RONEN WAGNER-REAL ESTATE APPRAISER
00
0.2. להלן כתבות משנת 1286 ו- 1282 שפורסמו בעיתון "על המשמר " באשר לרכישה 0 לחלוקה ולבניה
בחלקה 32:
רונן וגנר-שמאי מקרקעין RONEN WAGNER-REAL ESTATE APPRAISER
02
0.1. חלוקת שטח חלקה 32 למגרשים מסוימים- תכנית רע 4 מפ 44:
א) אומנם "1 הרוכשות" רכשו את חלקה 32 לכאורה במשותף 0 אך כעולה מהתנהגותן מיד לאחר
הרכישה (וכן מהפרוטוקול שהובא בסעיף 0.1 לעיל)0 הן פעלו לחלק את הקרקע למגרשים 0 לשייך לכל אחת מהן מגרש 4 יםמסוים ולעשות במגרש שימוש שיתאם למטרותיהן (מטרת התאגיד).
ב) מיד לאחר ההתקשרות ו4 או רישום העסקה 0"1 הרוכשות" פעלו במרץ להכין תשתית נורמטיבית
לביצוע פרצלציה בחלקה 32 ובתוך כך 0 יזמו תכנית(תב"ע) שתכלול 0 בין היתר 0 חלוקה פנימית של שטח חלקה 32 למגרשי תכנון וכן 0 להגדיר תכנונית את היעוד של כל מגרש שישויך בנפרד לרוכשת מסוימת בהתאם למטרות התאגיד 0 על מנת שהשימוש במגרש ו 4 או במבנה שיבנה בתחומו יתאם למטרות התאגיד.
ג) משרד האדריכלים לייטרסדורף-בלזיצמן ששרותיו נשכרו ע"י "1 הרוכשות" ערך את תכנית מס'
רע/מפ/5 (להלן: "תכנית מפ/5") 0 שתוכננה כתכנית נקודתית החלה על חלקה 32 בלבד 0 והוגדרה
כתכנית מפורטת שמטרותיה: לחלק את הקרקע למגרשים; להתוות דרך חדשה; לקבוע מגרשים
למסחר 0 מגרשים מיוחדים לבניינים ציבוריים 0 לחניה ולגינה ושטח ירוק לגינה ולבנייני חינוך.
רונן וגנר-שמאי מקרקעין RONEN WAGNER-REAL ESTATE APPRAISER
03
ד) שלבי אישור תכנית מפ 44:
(1) בתאריך 3546546586 נדונה תכנית מפ 44 בוועדה המקומית לתו"ב רעננה שהחליטה להמליץ להפקידה.
(3) בתאריך 3546846586 נדונה תכנית מפ 44 בוועדה המחוזית לתו"ב שהחליטה להפקידה.
חותמת המלצת ה-ו.המקומית להפקדה חותמת החלטת ה-ו.המחוזית להפקדה
(2) בתאריך 6546246584 נדונה תכנית מפ 44 בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה שהחליטה לפרסם ברשומות הודעה בדבר מתן תוקף ואף הודיעה על כוונתה זאת לועדה המקומית:
(1) הח"מ לא הצליח לאתר כל מסמך ו/או תיעוד באשר לפרסום למתן תוקף של התכנית ו/או מסמכי התכנית עם חותמת האישור למתן תוקף.
רונן וגנר-שמאי מקרקעין RONEN WAGNER-REAL ESTATE APPRAISER
04
ה) יחד עם זאת 0 בין אם תכנית מפ 44 קבלה מעמד סטטוטורי ובין אם לאו 0 הן"1 הרוכשות" והן
הרשות המקומית המוסמכת ולתכנון ובניה 0 ראו בתכנית מפ 44 והתייחסו לתכנית 0 הלכה למעשה בהתנהגותן 0 כמסמך מחייב שהגדיר הן את חלוקת הקרקע למגרשים והן את המספר של כל מגרש והן את היעוד וזכויות הבנייה של כל מגרש.
כפי שיוצג בהמשך מסמך זה 0 עד מועד פרסומה לתוקף שלתכנית רע 412441 בתאריך 1146041242 היתרי הבנייה שניתנו בחלקה 32 היו למעשה הוצאה לפועל (מימוש) עקרונות תכנית מפ 44 בכלל ותשריט התכנית בפרט 0 שהיוו בפועל בסיס נורטיבי מוסכם לעיניין התכנון והחלוקה למגרשים.
להלן תשריט תכנית מפ/5 שהופקד:
מגרש 6
מגרש 3
מגרש 2
מגרש 4
מגרש 8
מגרש 0 מגרש 5
מגרש 5 מגרש 5
רונן וגנר-שמאי מקרקעין RONEN WAGNER-REAL ESTATE APPRAISER
05
0.8. השיוך הנפרד והמוחלט של כל מגרש בין הרוכשות:
א) בהתאם למסמכי תכנית מפ/5 ,חלקה 32 פוצלה ל- 5 מגרשי תכנון.
להלן טבלת החלוקה שבתשריט תכנית מפ 44 המגדירה את היעוד והשטח של כל מגרש תכנון:
ב) "4 הרוכשות" שייכו את המגרשים בינן לבין עצמן כדלקמן:
ג) להלן הצגת השיוך על גבי תכנית החלוקה שבתשריט תכנית מפ/5 :
הבהרת הח"מ: הח"מ רשם את השיוך ע"ג תכנית החלוקה.
'מס
מגרש
זהות התאגיד לו
שוייך המגרשהערות
1 הלוואה וחסכון' חב 23,016/1,000 שטח מגרש ההקצאה תואם השטח היחסי בחלקה 2 אגודה צרכנית' חב 23,016/1,000 שטח מגרש ההקצאה תואם השטח היחסי בחלקה 7 עריית רעננה 23,016/6,000 שטח מגרש ההקצאה תואם השטח היחסי בחלקה 3ר'' מ889
4ר'' מ6,247.5
5ר'' מ1,950
6ר'' מ3,395.5
8ר'' מ2,036
9ר'' מ463.5
כ"סה:כ"סה 23,016/23,016
רכוש הפועלים' חב 15,016 / 23,016
רכוש הפועלים' יתרת המגרשים הוקצו לחב .1
.לרבות השטחי הדרכים המיועדים להפקעה
באשר לשטח 7/קיימת טעות מובנית בתכנית מפ .2
ר לעומת" מ22,982 בתכנית השטח הינו, 23 חלקה
קרי הפרש של ; ר" מ23,016 השטח הרשום שהינו
.ר" מ34
ר'' מ1,000
ר'' מ1,000
ר'' מ6,000.5
ר'' מ22,982
ר'' מ14,981.5
חלקים רשומים
בטאבו
שטח המגרש בתכנית
7/החלוקה מפ
רונן וגנר-שמאי מקרקעין RONEN WAGNER-REAL ESTATE APPRAISER
06
ד) התייחסות הח"מ:
(1) קיימת סטייה 4 פער של 21 מ"ר בין סך השטח הרשום 320610 מ"ר לבין שטח התכנית התחום ב"קו הכחול" שהינו 330253 מ"ר. ככל הנראה מדובר בטעות קולמוס.
הח"מ סבור כי טעות הקולמוס הינה שטח מגרש 5 (רחוב גולומב) והיה צריך לרשום ששטחו 3,656 מ"ר.
(3) ניתן לראות כי; לחב' הלוואה וחסכון; לחב' אגודה צרכנית; ולעריית רעננה 0 שויך מגרש בודד התואם את השטח הרשום היחסי דאז 0 שיעודו מאפשר בניית מבנה 4 ים עם תכליות
ושימושים שיש בהם לקיים את מטרות התאגיד ואף מוקמו בהתאם:
(א) חב' הלוואה וחסכון- מגרש 1- בנק(שטח מסחרי)- מוקם על ציר רחוב הראשי -אחוזה;
(ב) חב' אגודה צרכנית - מגרש 3- חנות מסחר (צרכניה)- מוקמה על ציר רחוב הראשי -
אחוזה;
(ג) עריית רעננה - מגרש 4- מבני חינוך עירוניים - מוקם בעורף חלקה 32 במרחב אזור המגורים שסביבו;
(2) ניתן לראות כי לחב' רכוש הפועלים שהיא למעשה תאגיד בת המשמש כזרוע של "הסתדרות העובדים"0 שוייכו יתרת המגרשים המהווים את יתרת שטח חלקה 32 0 לרבות:
(א) מגרשים 1 08 ו- 0 0 שסך שטחם הינו 110822 מ"ר0 שיעודם מאפשר בניית מבנים עם תכליות ושימושים שיש בהם לקיים את המטרות שלשמה הוקמה ההסתדרות העובדים:
מבנה סניף מועצת הפועלים ; מבנה מרפאה (קופת חולים ); אולם קולנוע וכן 0 מגרש עתודה לבניית מבנה ציבור (מגרש 0 .)
(ב) מגרשים שסך שטחם הינו 20255 מ"ר0 שבמהותם מהווים נחלת הכלל:
(a) מגרש 2 (שפ"פ) שעפ"י הוראות התכנית ירשם בספרי האחוזה (טאבו) כזיקת הנאה לטובת הצרכניה במגרש 3 ומבני ההסתדרות במגרש 1 .אך תכליתו הלכה למעשה כחלק מתוואי מדרכה 0 רצועת גינון ומפרץ חניה 0 זאת בשל מיקומו בצמוד לשו ליו המזרחיים של רחוב אליעזר יפה.
(b) מגרשים 5 ו- 2 ששטחם במצטבר 30866 מ"ר0 המהווים דרכים שעפ "י הוראות התכנית יופקעו ירשמו בספרי האחוזה (טאבו) ע"ש עיריית רעננה.
(1) אקדים ואציין בשלב זה 0 כי השינויים בחלוף הזמן של שטחי המגרשים ו 4 או השינוי בסך
השטח הכמותי המשוייך למחזיק מסוים 0 הינםתוצאה של:
(א) תפיסת חזקה של עיריית רעננה במגרשים 5 ו- 2 שביעוד דרך.
(ב) תפיסת חזקה של עיריית רעננה בחלק משטחי מגרשים המהווים רצועות קרקע הצמודות לדרכים שיעודן שונה 0 מכוח תכניות(תב"עות) מאוחרות ליעוד "הרחבת דרכים".
רונן וגנר-שמאי מקרקעין RONEN WAGNER-REAL ESTATE APPRAISER
07
ה) בתיקי הבניין אותרו מספר מסמכים ותיקים משנות ה- 86 של המאה הקודמת 0 שיש בהם לתאר
בצורה שאינה משתמעת לשתי פנים את זיהוי המגרשים עפ"י מספרם בתכנית מפ 44 והשיוך של
כל מגרש באופן מוחלט לחזקת אחת מ"1 הרוכשות" בנפרד 0 כדלקמן:
(1) הצהרת מהנדס עיריית רעננה מתאריך 6146346586 ממנה עולה כי מגרש 1 (נרשם באישור חלקת משנה 1) 0 שוייך ל "חב' הלוואה וחסכון " עוד ביום 3446146586 0 וזו בנתה לעצמה בניין.
(3) אסמכתא המאשרת את קיום מעשה נוהג וכן, קיומו של הליך פרצלציה בשנות ה- 86.
להלן מכתב רשמי מתאריך 3646346580 החתום ע "י מהנדס עיריית רעננה דאז 0 הממוען ל"מינהל מלווה חובה"0 בו מחלקת ההנדסה של המועצה המקומית רעננה מאשרת את מצב הבנייה ב"חלקה 32 "נכון לתאריך 6583//6466 (להלן: "מכתב מלווה חובה"):
רונן וגנר-שמאי מקרקעין RONEN WAGNER-REAL ESTATE APPRAISER
08
(2) תיאור המכתב הנ"ל והתייחסות הח"מ:
(א) סעיף 1 ל"מכתב מלווה חובה" מתאר למעשה את הבינוי במגרש 6 .עולה מהמכתב[גם כפי שנרשם לעיל בס "ק (1]) כי מגרש 1 שוייך ל "חב' הלוואה וחסכון " שהינה תאגיד בנקאי 0 שבנתה לעצמה בניין שישמש סניף בנק.
הערת הח"מ:
כפי שיפורט בהמשך חוו "ד: חב' הלוואה וחסכון התמזגה עם בנק ה פועלים ובהתאם להיתרי בנייה בנק הפועלים הרחיב את המבנה ו4 או ביצע בו עבודות הטעונות היתר.
(ב) סעיפים 3 ו- 2 ל"מכתב מלווה חובה " מתארים את הבינוי במגרש 4 - מבנה בית ההסתדרות שהיה בבניה ומבנה הקולנוע שבנייתו נכון לחודש 141283 לא החלה . עולה מהמכתב כי מגרש 1 שוייךל"חב' רכוש הפועלים " שהינה תאגיד המהווה זרוע של הסתדרות העובדים 0 שבנתה שני בנינים ; סניף מקומי של מועצת הפועלים "בית הסתדרות" ולצידו קולנוע לרווחת הפועלים.
הערת הח"מ:
כפי שיפורט בהמשך חוו "ד: "חב' רכוש הפועלים " בהתאם להיתרי בנייה הרחיבה את המבנים ו4 או ביצעהבהם עבודות הטעונות היתר. מכרה את מגרש 1 בעשור האחרון ומי שרכש את המגרש 0 יזם תב"ע נקודתית שפיצלה את מגרש 1 לשני מגרשים ושינה את יעוד המגרש מציבורי למגורים 0 מסחר ותעסוקה . בשנת 3633 מכר את "מגרש 1 "המפוצל והקונה הגיש בקשה להיתר שאושרה ע"י הועדה המקומית לתו "ב ובשבועות הקרובים אמור להיות מונפק היתר בניה.
(ג) סעיף 1 למכתב מתאר את הבינויבמגרש 8– מבנה קופת חולים שהיה בבניה.
הערת הח"מ:
כפי שיפורט בהמשך חוו "ד: ככל הנראה "חב' רכוש הפועלים " בהתאם להיתרי בנייה בנתה את מבנה קופת חולים בתחום מגרש 8 ובחודש ספטמבר 1282 מסרה את מגרש 8 ומבנה המרפאה לקופת חולים כללית 0 שזו האחרונה הרחיבה את המבנה ומחזיקה במבנה ובמגרש עד היום.
יש לציין כי "חב' רכוש הפועלים" מסרה לקופ"ח שטח נוסף ע"ח שטח מגרש 1 0 שיאפשר את הרחבת מבנה המרפאה.
(ד) סעיף 8 למכתב מתאר את הבינוי במגרש 5– מבנה בית ספר עירוני שהיה בבניה . עולה מהמכתב כי מגרש 4 שבתחומו נבנה בית ספר עירוני שוייך ל "עיריית רעננה " שהינה הרשות המנהלית המוסמכת לבניית מוסדות חינוך ממלכתיים במרחב התכנון רעננה.
הערת הח"מ:
כפי שיפורט בהמשך חוו "ד: בחודש מרץ 1206 "עיריית רעננה " רכשה מ "חב' רכוש הפועלים" גם את מגרש 0 ובנתה על שני המגרשים(ביחד עם חלקה 812 הצמודה לדופן הצפונית של חלקה 32 )מתחם חינוך ומבני ציבור עירוניים.
(ה) שטחי המגרשים המוזכרים במכתב הנ"ל תואמים את שטחי המגרשים בתכנית מפ 44.
רונן וגנר-שמאי מקרקעין RONEN WAGNER-REAL ESTATE APPRAISER
09
4. הסדרת התכנון הסטטוטורי בחלקה 32 והתאמתו לשינויים בתכנון האורבני בחלוף הזמן–
תכנית רע/6655 שפורסמה למתן תוקף בתאריך 6555/6064:
4.1. תכנית מפ 44 אומנם אושרה פורמלית ולפרסום למתן תוקף 0 עם זאת וככל הנראה 0 ביצוע הפרסום לא התרחש מעולם. כלומר; תכנית מפ 44 לא קבלה מעולם מעמד סטטוטורי של תוכנית תקפה.
4.3. תכנית מפ 44 שמשה בפועל במשך עשרות שנים כנורמה מוסכמת 0 הן להתנהלות פנימית של בעלי חלקה 32 בינם לבין עצמם והן להתנהלות חיצונית של בעלי חלקה 32 כלפי רשויות התכנון והרישוי והן של רשויות התכנון והרישוי כלפי בעלי חלקה 32 .יחד עם זאת 0 מספר גורמים מצטברים חייבו
הסדרה סטטוטורית של המצב התכנוני בחלקה; שעיקרם:
(1) דרישה מוגברת למנהל תקין עם גיבוש החקיקה:
(א) הלכה למעשה במשך עשרות שנים הועדה המקומית לתכנון ובנייה 0 שהינה רשות מנהלית לכל דבר ועניין 0 התירה בניה בחלקה שלא מכח תכניתתקפה.
(ב) הליך רישוי בנייה הינו הליך מנהלי גרידא 0 המהווה מימוש זכויות בנייה ושימוש המוקנות בתכנית 4 ות(תב"ע) מפורטת 4 ות שבתוקף.
(ג) בשנים הראשונות לאחר קום המדינה 0 הניהול הסטאטוטרי וסנכרון תהליכי העבודה בין המוסדות הציבוריים והארגונים הגדולים שניהלו את המדינה היו בשלב של "הרצה".
בחלוף הזמן תהליכי עבודה שוכללו והותאמו להליכים סדורים 0 לרובבדרך של חקיקה חדשה ו 4 או שינוי בחקיקה 0 כגון חוק התכנון והבניה שפורסם לתוקף בשנת תשכ "ה 6508 בספר החוקים 0 ומרגע פרסומו נדרש היה לקיים בקפידה את הוראותיו שהיוו את "אבן הבוחן" למנהל תקין 0 דרישה שגברה והתעצמה במרוצת הזמן.
(ד) מהכלל אל הפרט 0 בעניינו התקיים הצורך הנורמטיבי בהסדרת המעשה העשוי שיתן מענה תכנוני 0 לחלוקת הקרקע הקיימת של שטח חלקה 32 למגרשים מסוימים ולהיתרי הבנייה שנתנו כדין בנפרד לכל מגרש ומגרש בשנים שחלפו.
(3) שינויים תכנוניים אורבנים בעלי השפעה ישירה על החלקה:
(א) תכנית רע/53 פורסמה למתן תוקף בי.פ. 1285 מיום 4120446811.
התכנית חלה על מקטע שטח הצמודלרחוב אחוזה שהינו הגבול הדרומי של חלקה 23 0 כדלקמן:
תרשים סביבה בתשריט תשריט התכנית
רונן וגנר-שמאי מקרקעין RONEN WAGNER-REAL ESTATE APPRAISER
21
מטרתתכנית זו הינה תכנון ארכיטקטוני אחיד לאזור מסחרי ומגורים 0 הרחבת דרכי ם קיימות 0 פתיחת דרך חדשה וחניונים 0 יעוד שטח ציבורי פתוח ושטח פרטי פתוח.
רוחב רחוב אחוזה נקבע ל- 26 מ' ורצועת קרקע דרומית ברוחב של 3.8 מ' הגובלת בתוואי רחוב אחוזה מסווגת כהרחבת דרך.
שטח קרקע הכלוא בין חזיתות מבנה הבנק ומבנה המסחר (הסופרמרקט) לבין גבול תוואי רחוב אחוזה מסווג כשצ"פ.
שטח קרקע הכלוא בין חזיתו הדרומית של המבנה וגבול תוואי רחוב אחוזה המסווג כשצ"פ.
רוחב רחוב אליעזר יפה במקטע התכנית נקבע ל- 33 מ' ורצועת קרקע מערבית ברוחב של 4 מ' הגובלת בתוואי אליעזר יפה מסווגת כהרחבת דרך.
שטח קרקע הכלוא בין חזית מבנה המסחר (הסופרמרקט) לבין גבול תוואי רחוב אליעזר מסווג כשפ"פ.
יתרת השטח שבתחומם בנויים מבנה הבנק ומבנה המסחר (הסופרמרקט) מסווגת כאזור מסחרי בבינוי מיוחד.
(ב) תכנית רע/66/אפורסמה למתן תוקף בי.פ. 1153 מיום 4120541621. מקטע תשריט התכנית ניתן לראות בתשריט התכנית כי: קיים סימון
של החלוקה של חלקה 32 באופן זהה לחלוקה
בתכנית מפ 44 .כמו כן 0 יעודי הקרקע בכל מגרש
סווגו ביעוד שמהותו דומה.
רוחב רחוב אחוזה נקבע ל - 24 מ' ובהקשר
לחלקה 32 הדבר בא לידי ביטויבסימון רצועת
קרקע בסיווג של הרחבת דרך 0 לאורך הגבול
הדרומי המשיק לתוואי רחוב אחוזה.
שטח קרקע הכלוא בין חזית מבנה המסחר
(הסופרמרקט) לבין גבול תוואי רחוב אליעזר
מסווג כשצ"פ.
תכנית המתאר הגדירה "מגרש – שטח קרקע
שמותר להקים עליו בית לפי תכנית זו או לפי
תכנית מפורטת".
וקבעה כי "שום בניין לא יוקם במקום שאינו
מגרש"
רונן וגנר-שמאי מקרקעין RONEN WAGNER-REAL ESTATE APPRAISER
20
(ג) תכנית רע/665 פורסמה למתן תוקף בי.פ. 1889 מיום 4124246111.
מטרת התכנית; פתיחת דרכים 0 שינוירוחבן ושינוי יעוד החלקות.
ניתן לראות כי גם בתשריט תכנית זו ; קיים סימון של החלוקה של חלקה 32 באופן זהה לחלוקה בתכנית מפ 44.
התכנית למעשההרחיבה תכנונית את רוחב רחוב גולומב החוצה את חלקה 32 מרוחב של 5 מ' ל- 16 מ'.
מקטע מתשריט התכנית
רונן וגנר-שמאי מקרקעין RONEN WAGNER-REAL ESTATE APPRAISER
22
4.2. תכנית רע/6655 שפורסמה למתן תוקף בי.פ. 3811 מיום 4124246011 0.
תכנית נקודתית החלה על שטח חלקה 32 בלבד ומהווה תכנית מפורטת.
גיליון תשריט התכנית כולל 0 בין היתר : תשריט מצב מוצע המגדיר את חלוקת שטח החלקה למגרשים 0 מגדיר מספר לכל מגרש 0 ביחד עם"המקרא" מציג את סיווג יעודו של כל מגרש וביחד עם טבלת השטחים מציג את השטח של כל מגרש.
מקטע תשריט המצב המוצע
מקטע המקרא בתשריט מקטע טבלת החלוקה באשר למצב המוצע בתשריט
4.1. התייחסות הח"מ:
מהנרשם לעיל וכפי שיוצג להלן באשר להיתרי הבנייה, עולה במפורש כי: תכנית רע/655/6 באה להסדיר מצב קיים הן באשר ל חלוקה שכבר היתה קיימת בשטח החל משנת 6586 (בהתחשב בשינויים בשטחי המגרשים כתוצאה מדרכים שהורחבו תכנונית ע"ח שטחי המגרשים) והן באשר למבנים שנבנו בתחום המגרשים והשימוש במבנים כפי שהותרו ברשיונות והיתרי בנייה רבים מאז שנת 6586 (ותכנית זו נתנה מענה תיכנוני סטטוטורי לכך).
5.8. כפי שתואר לעיל 0 עוד בתחילת שנת 1286 חלקה 32 חולקה בפועל ל - 2 מגרשים בהתאם לתכנית מפ/5 ובעלי הזכויות בחלקה"1 הרוכשות" שייכו בינם לבין עצמם את המגרשים.
בפרקים הבאים יוצגו , באשר לכל מגרש ומגרש בנפרד , עיקרי הנתונים שבעובדה שיש בהם להמחיש באופן בלתי משתמע לשתי פנים, כי כל אחת מ"4 הרוכשות" ו/או מי שנכנס בנעליהן ו/או שנכנס בנעלי נעליהן עשה במגרש ששוייך לו ואותו החזיק ו /או מחזיק כבשלו, לכל דבר ועיניין, כאילו הוא בעליו הרשומים.
רונן וגנר-שמאי מקרקעין RONEN WAGNER-REAL ESTATE APPRAISER
23
5. מגרש 6 לפי תכנית רע /מפ/5 ;שהינו מגרש 3605 לפי תכנית רע /6655 ;שהינו מגרש 5 בתשריט
החלוקה להלן: ("מגרש בנק הפועלים"):
5.1. זיהוימגרש בנק הפועלים בתשריטים:
א) זיהוי בתשריט תכנית מפ/5:
ב) זיהוי בתשריט תכנית רע/655:
ג) זיהוי בתשריט החלוקה:
5.3. בשנת 1286 גב' ביאטריס פרידמן מכרה 432061010666 לחב' הלוואה וחיסכון.
בתאריך 4120641116 חב' הלוואה וחסכון מכרה ללא תמורה 432061010666 חלקים לבנק הפועלים.
המכירה הייתה בדרך של מיזוג חב' הלוואה וחיסכון לתוך לבנק הפועלים על כל נכסיה.
בתאריך 6146046506 נרשמה העסקה בפנקס הזכויות.
"מגרש בנק הפועלים" מוחזק עד היום ע"י בנק הפועלים והמבנה שבתחומו משמש כסניף בנק.
התייחסות הח"מ:
הלכה למעשה חב' הלוואה וחסכון מכרה לבנק הפועלים את "מגרש בנק הפועלים " שבתשריט תכנית מפ/5 מוגדר בסיפרה"6" ,לרבות מבנה הבנק שהוקם בתחומו עוד בשנת 6583.
רונן וגנר-שמאי מקרקעין RONEN WAGNER-REAL ESTATE APPRAISER
24
5.2. היתרי בנייה ומסמכי רישוי שאותרו לעניין שיוכו הנפרד שלמגרש בנק הפועלים:
א) רשיון בנייה מס' 864 משנת 6586:
(1) בתאריך 6146341281 הונפק רשיון בנייה מס' 861 ל"חב' בלוואה וחיסכון" לבניית מבנה בנק ובתאריך 3346141283 הונפקהתעודת הגמר.
(3) מקטעים מתכנית הבקשה להיתר
רונן וגנר-שמאי מקרקעין RONEN WAGNER-REAL ESTATE APPRAISER
25
מקטע תרשיםחלקה 32 (תרשים סביבה) מתכנית הבקשה להיתר הממחיש את מיקום "מגרש בנק הפועלים"
במרחב החלקה שהינו בדרום מזרח החלקה בחזית לרחוב אחוזה שהינו תואם את מיקום מגרש 1 בתכנית
מפ 44:
רונן וגנר-שמאי מקרקעין RONEN WAGNER-REAL ESTATE APPRAISER
26
ב) היתר בניה מס' 44182 שניתן עבור בקשה להיתר מס' 44182 מיום 6556446130 :
(1) היתרבנייה לשיפוצים ושינויים פנימיים ב- 3 קומות אושר לבקשת"בנק הפועלים בע"מ".
(3) מקטע תרשים המגרש ותרשים חלקה 32 (תרשים סביבה) מתכנית הבקשה להיתר הממחיש את מיקום "מגרש בנק הפועלים" במרחב החלקה שהינו בדרום מזרח החלקה בחזית לרחוב אחוזה
שהינו תואם את מיקום מגרש 1 בתכנית מפ 44:
רונן וגנר-שמאי מקרקעין RONEN WAGNER-REAL ESTATE APPRAISER
27
ג) היתר בניה מס' 440361 שניתן עבור בקשה להיתר מס' 441162 מיום 6554441615 :
(1) היתר הבנייה להרחבת סניף הבנק הקיים ברחוב אחוזה 113 בחלקה 6432 אושר לבקשת"בנק הפועלים בע"מ".
(3) מקטע תרשים סביבה מתכנית הבקשה להיתר המסמן את מיקום מגרש 1"4 מגרש בנק
הפועלים" תרשים שהינו תואם את תשריט החלוקה שבתכנית מפ 44:
רונן וגנר-שמאי מקרקעין RONEN WAGNER-REAL ESTATE APPRAISER
28
ד) היתר בניה מס' 466643664 מיום 3665446163 שניתן עבור בקשה 36606186 מיום 4366046563 :
(1) היתר הבנייה לפתיחת פתחים ומדרגות ברחוב אליעזר יפה 3 בחלקה 32 מגרש 3602-3 אושר לבקשת "בנק הפועלים בע"מ".
(3) תשריט ההיתר כולל מפה טופוגרפית של דרום חלקה 32 בו סומנו גבולות ומיקומו של "מגרש בנק הפועלים" שהינו תואם את תשריט החלוקה שבתכנית רע 412441:
הערת הח"מ:
עורך הבקשה להיתר התבלבל במספר המגרש ורשם בטעות את המספר של מגרש 3602 הצמוד לו (מגרש הריבוע הכחול )0 במקום 3605 שהוא מספר המגרש הנכון עפ "י תכנית רע 412441.
רונן וגנר-שמאי מקרקעין RONEN WAGNER-REAL ESTATE APPRAISER
29
ה) בקשה להיתר מס' 36331066 מיום 3633446215 :
(1) בקשה שהוגשה ע"י בנק הפועלים לשימוש חורג בחלק מהשטח לטובת מסחר 0 צמצום שטח הבנק ע "י חלוקת השטח הקיים בקומת הקרקע ובקומת המרתף 0 ותוספת מעלון לקומת המרתף 0 פתיחת פתחים ומדרגות ברחוב אחוזה 113 בחלקה 32 מגרש 3605.
(3) תשריט הבקשה להיתר כולל מפה מצבית של דרום חלקה 32 המציג את מגרש 3605 "(מגרש
בנק הפועלים") ולהלן מקטעים מהמפה:
רונן וגנר-שמאי מקרקעין RONEN WAGNER-REAL ESTATE APPRAISER
31
5.1. לסיכום:
מהנרשם לעיל עולה בצורה שאינה משתמעת לשתי פנים כי ; ה- 1666432610 חלקים מחלקה 32 שנרכשו ע"י תאגיד הבנקאי "חב' הלוואה וחיסכון"0 היוו הלכה למעשה את"מגרש תמורה" המוגדר בתכנית מפ 44 בסיפרה"6" 0 שבנתה בתחומו מבנה סניף בנק 0ו"בנק פועלים" שנכנס לנעליה המשיך לנהוג מנהג בעלי ם במגרש עד היום . למעשה המגרש הוא אותו מגרש רק שבכל תכנית הוגדר במספר שונה, כדלקמן; "מגרש 6 "בתכנית מפ/5, הוגדר במספר "3605 "בתכנית רע/655/6, והינו המגרש המוגדר בתשריט החלוקה (בתצ"ר הנוכחי) כמגרש ארעי מס' "5."
רונן וגנר-שמאי מקרקעין RONEN WAGNER-REAL ESTATE APPRAISER
30
2. מגרש 3 לפי תכנית רע/מפ/5 ;שהינו מגרש 3605 לפי תכנית רע/6655 ;שהינו מגרש 5 במפה המצבית
להלן: ("מגרש ריבוע כחול"):
2.1. זיהוי"מגרש ריבוע כחול" בתשריטים:
א) זיהוי בתשריט תכנית מפ/5:
ב) זיהוי בתשריט תכנית רע/655:
ג) זיהוי בתשריט החלוקה:
רונן וגנר-שמאי מקרקעין RONEN WAGNER-REAL ESTATE APPRAISER
32
2.3. בשנת 1286 גב' ביאטריס פרידמן מכרה 432061010666 לחב' אגודה צרכנית.
בתחילת שנת 1252 חב' אגודה צרכנית שינתה את שמה לחב' קואופ רעננה 0 אגודה צרכנית שיתופית בע"מ.
בתאריך 4122446136 חב' אגודה צרכנית מכרה את זכויותה בחלקה 32 (432061010666 חלקים) לחב'
ריבוע-כחול ישראל בע "מ. בהסכם המכר נרשם במפורש כי מדובר במגרש 3602 והמבנה הבנוי בתחומו.
חב' ריבוע-כחול ישראל בע"מ שנתה את שמה מספר פעמים וכיום רשומה בשם "רבוע כחול נדל"ן בע"מ" (להלן: "רבוע כחול").
התייחסות הח"מ:
הלכה למעשה "חב' אגודה צרכנית " מכרה ל"ריבוע כחול " את "מגרש ריבוע כחול " שבתשריט תכנית רע /655/6 מוגדר בסיפרה "3605" ,שהיה ידוע לפני כמגרש "3 "בתכנית מפ /5 ,לרבות המבנה המסחרי שהוקם בתחומו עוד בשנת 6506 והורחב במשך השנים.
רונן וגנר-שמאי מקרקעין RONEN WAGNER-REAL ESTATE APPRAISER
33
2.2. היתרי בנייה ומסמכי רישוי שאותרו לעניין שיוכו הנפרד שלמגרש ריבוע כחול:
א) רשיון בנייה מס' 6838 שניתן עבור בקשה 06/336 מיום 65/63/6506:
(1) בתאריך 2646841206 הונפקה תעודת הגמר מס' 262 0 בהקשר לתיק מס' 138 0 ממנה עולה כי בניתו של הבניין המסחרי נגמרה ביום 6146141282 והיא מאשרת כי נבנה לפי רשיון בניה מס'
1838 מיום 6246341206 המכיל 162.02 מ"ר שכוללים 1 חנויות 00 משרדים 02 מחסנים ואולם. היתר הבנייה ניתן עבור בקשה 064336 שאושרהביום 6246341206 .
בהתאם לחשבון האגרות מתאריך 2646841206 (יום מתן תעודת הגמר) עולה כי החשבון 024 הונפק ל"חב' האגודה הצרכנית" עבור חלקה 3432 בגוש 0856 תיק מס' 138.
רונן וגנר-שמאי מקרקעין RONEN WAGNER-REAL ESTATE APPRAISER
34
(3) תשריט היתר בניה מס' 433606 מיום 4120646362 :
(א) היתר הבנייה אושר בתאריך 6246341206 .
(ב) מבקש היתר הבניה 4 בעל הבניין והקרקע; " אגודה צרכנית שיתופית רעננה בע"מ".
(ג) המגרש שבתחומו מבוקש היתר הבניה הינו: 3/32.
מקטע מתרשים הסביבה בהיתר הבניה מקטע מתשריט תכנית מפ/5
מגרש 3
רונן וגנר-שמאי מקרקעין RONEN WAGNER-REAL ESTATE APPRAISER
35
(ד) בהתאם לתשריט 0 בתחום מגרש 3243 הותרה הקמת בניין חדש לחנויות ומשרדים ב - 2 קומות(מרתף 0 קרקע וקומה א') בשטח בניה של 162.02 מ"ר.
בתשריט המגרש מוצג גם מגרש 3246 .ניתן לראות שבתחום מגרש 3241 קיים מבנה הבנק.
ב) רשיון בנייה מס' 3643 שניתן עבור בקשה 04/666 ככל הנראה בשנת 6506.
(6) רשיון בנייה 3613 לתוספת מחסן צמוד לצרכניה בקומה ב ' ברחוב אליעזר יפה בחלקה 3432 אושר לבקשת"חב' אגודה צרכנית"0 לפי תכנית(תשריט בקשה להיתר) 014166.
מגרש 3 שבתחומה
הצרכניה
מגרש 6
שבתחומו
הבנק
רונן וגנר-שמאי מקרקעין RONEN WAGNER-REAL ESTATE APPRAISER
36
(3) תשריט בקשה מס ' 416601 לתוספת מחסן לבניין הקיים בחלקה 3432 ברחוב אחוזה 0 אושר לבקשת "אגודה צרכנית".
בהתאם לתרשים סביבה מתכנית הבקשה המסמן את מיקום מגרש 3"4 מגרש רבוע כחול" הינו תואם את תשריט החלוקה שבתכנית מפ 44.
מקטע מתרשים הסביבה בתכנית הבקשה מקטע מתשריט תכנית מפ/5
מגרש 3
רונן וגנר-שמאי מקרקעין RONEN WAGNER-REAL ESTATE APPRAISER
37
ג) היתר בנייה מס' 34/56 מיום 26/62/6556 שניתן עבור בקשה מס' 3/56.
בהתאם לדף היתר בנייה מס ' 31446 מיום 2146241246 שניתן לבקשת "חב' אגודה צרכנית " מס'
בקשה 4463 0 להריסת קיר במבנה הבנוי על חלקה 3432.
לא אותר התשריט 0 יחד עם זאת המגרש אליו מתייחס ההיתר הינו 3432 (המכונה במסמך זה "מגרש רבוע כחול") שהינו תואם את מספרו בתשריט החלוקה שבתכנית מפ 44.
ד) היתר בנייה מס' 302/55 מיום 35/66/6555 שניתן עבור בקשהמס' 55/55 מיום 68/68/6555.
(6) רשיון בנייה 302444 לשינויים במבנה אושר לבקשת "חב' אגודה צרכנית"0 לפי תכנית(תשריט בקשה להיתר) 55/55.
רונן וגנר-שמאי מקרקעין RONEN WAGNER-REAL ESTATE APPRAISER
38
(3) תשריט בקשה מס' 55444 לתוספת לכיסוי חצר בגג בטון והרחבת קומת הכניסה בבניין הקיים בחלקה 3432 ברחוב אחוזה 111 0 אושר לבקשת"אגודה צרכנית".
בהתאם לתרשים סביבה מתכנית הבקשה המסמן את מיקום מגרש 3"4 מגרש רבוע כחול" תואם את תשריט החלוקה שבתכנית מפ 44.
להלן מקטע מתרשים הסביבה ותרשים המגרש בתכנית הבקשה:
רונן וגנר-שמאי מקרקעין RONEN WAGNER-REAL ESTATE APPRAISER
39
ה) היתר בנייה מס' 66/56 מיום 26/66/6556 שניתן עבור בקשה מס' 656/55 מיום 34/65/6555.
(1) היתר בנייה 16456 לשינוי מיקום מקלט במבנה אושר לבקשת "חב' אגודה צרכנית "0 לפי תכנית (תשריט בקשה להיתר) 656/55.
(3) תשריט בקשה 442151 לעניין חלקה 3432 ברחוב אחוזה 111 0 אושר לבקשת "אגודה צרכנית".
להלן מקטע מתרשים הסביבה בתכנית הבקשה:
רונן וגנר-שמאי מקרקעין RONEN WAGNER-REAL ESTATE APPRAISER
41
2.1. לסיכום:
מהנרשם לעיל עולה בצורה שאינה משתמעת לשתי פנים כי : ה- 1666432610 חלקים מחלקה 32 שנרכשו ע"י תאגיד הקמעונאי "חב' אגודה צרכנית"0 היוו הלכה למעשה את"מגרש תמורה" המוגדר בתכנית מפ 44 בסיפרה"3" 0 שבנתה בתחומו בניין לסופרמרקט וחנויות 0ו"רבוע כחול" שנכנס לנעליה המשיך לנהוג מנהג בעלי במגרש עד היום. למעשה המגרש הוא אותו מגרש רק שבכל תכנית הוגדר במספר שונה , כדלקמן; "מגרש 3" שהוגדר בתכנית מפ/5, הוגדר במספר "3605" בתכנית רע/655/6 והינו המגרש המוגדר בתשריט החלוקה (בתצ"ר הנוכחי) כמגרש ארעי מס' "5."
רונן וגנר-שמאי מקרקעין RONEN WAGNER-REAL ESTATE APPRAISER
40
16. מגרש 4 לפי תכנית רע/מפ/5 ;שהינו מגרש 3600 לפי תכנית רע/6655 ;שהינם מגרשים 6A ו- B1 לפי
תכנית רע/מק/505 ;שהינם מגרשים בהתאמה 8 ו- 66 בתשריט החלוקה:
מגרשים 6A ו- B1 להלן: ("מגרשי רמות בעיר" או "מגרש רכוש הפועלים") בהתאם לעניין.
16.1. זיהוי"מגרש רכוש הפועלים"כחול בתשריטים:
א) זיהוי בתשריט תכנית מפ/5:
ב) זיהוי בתשריט תכנית רע/655:
ג) זיהוי בתשריט תכנית רע/מק/505:
ד) זיהוי בתשריט החלוקה:
רונן וגנר-שמאי מקרקעין RONEN WAGNER-REAL ESTATE APPRAISER
42
16.3. בשנת 1286 גב' ביאטריס פרידמן מכרה 4320610180610 חלקים מחלקה 32 ל"חב' רכוש הפועלים ".
לאחר מכן:
א) בתאריך 6585/6562 נרשם כי חב ' רכוש הפועלים מכרה 432061010286 חלקים לקופת חולים
של ההסתדרות הכללית של העובדים העבריים בישראל (להלן: "קופ"ח כללית").
הערות הח"מ:
(6) הלכה למעשה חב' רכוש הפועלים מכרה לקופ"ח כללית את מגרש 8 לפי תכנית מפ/5.
(3) לפי הנסח ההיסטורי אותה העברה נרשמה בתאריך 1441141200 כמכר ללא תמורה.
ב) בתאריך 6506/6235 נרשם כי חב' רכוש הפועלים מכרה 432061020228 חלקים לעיריית רעננה.
הערת הח"מ:
הלכה למעשה חב' רכוש הפועלים מכרה לעיריית רעננה את מגרש 0 ששטחו 2,258.8 מ"ר לפי תכנית מפ/5.
ג) בתאריך 6553/6360 נרשם כי חב' רכוש הפועלים מכרה 4320610166 חלקיםל"קופ"ח כללית".
הערת הח"מ:
(6) עת רישום העברה נרשמה הערה שלהלן, הערה שיש בה להוות אסמכתה כי המקרקעין שנמכר מהווה שטח קרקע מסויים ולא שטח קרקע בלתי מסויים.
הרישום הנסח המקורי:
(3) הלכה למעשהחב' רכוש הפועלים מכרה לקופ"ח כללית שטח של כ- 226 מ"ר שנגרע מגרש 4 ושטח זה צורף לשטחמגרש 8.
רונן וגנר-שמאי מקרקעין RONEN WAGNER-REAL ESTATE APPRAISER
43
(2) תשריט היתר בנייה מס' 21444 מיום 1646241244 (בקשה להיתר 311441 )כולל גם תשריט המציג את חלוקת השטח החדשה ושינוי מיקום הגבול המשותף בין מגרשים 1 ו- 8 והשטח
של כל אחד משני המגרשים במצב הקיים והמוצע 0 כדלקמן:
(1) בהתאם לשטחי המגרשים בתשריט עולה כי השטח שנגרע ממגרש 1 הינו 234.8 מ"ר.
ד) בתאריך 30/66/3665 נרשם כי חב' רכוש הפועלים מכרה את מלוא זכויותיה הרשומות בחלקה
32 שהינו 432061020341 ל"חברת רעננאל" (להלן: "רעננאל").
הערות הח"מ:
(6) הלכה למעשה "חב' רכוש הפועלים" מכרה ל"רעננאל" את כל יתרת חלקיה (בסך 5,356 )
המהווים את מגרש 3600 ששטחו 8,056 מ"ר לפי תכנית רע/6655.
(3) עודף השטח של 20826 מ"ר (= 80051 – 20341 )הינם שטחי הדרכים 0 שטח השביל ושטחי החניות שנתפסו ו4 או יתפסו ע"י עיריית רעננה.
ה) בתאריך 32/63/3668 נרשמה הערה לפי סעיף 130 על הסכם 3146243618 - רעננאל מכרה את
מלוא זכויותיה הרשומות בחלקה 32 שהינן 432061020341 לחב' "מופת יזום נדל "ן" ( להלן:
"יזום נדל"ן")0 שכאמור הינן הלכה למעשה מגרש 3600 בתכנית רע 441124.
רונן וגנר-שמאי מקרקעין RONEN WAGNER-REAL ESTATE APPRAISER
44
ו) בתאריך 65/66/3633 נרשמה הערה לפי סעיף 130 על הסכם מיום 6146143633 – "מופתיזום
נדל"ן" מכרה את מלוא זכויותיה הרשומות בחלקה 32 שהינן 432061020341 לחב' "רמות בעיר מופת בע "מ" ( להלן: " רמות בעיר ")0 שכאמור הינן הלכה למעשה מגרשים A1 ו- B1 בתכנית רע 4 מק 4502 ו4 אומגרש 3600 בתכנית רע 441124.
בהסכם המכר נרשם במפורש כי רעננאל הינו המחזיק הבלעדי במגרש 3600:
16.2. היתרי בנייה ומסמכי רישוי שאותרו לעניין שיוכם הנפרד של מגרשי רמות בעיר 4 מגרש רכוש
הפועלים:
*הואיל וקיימים מסמכים רבים לצורך המחשה נדגמו 2 היתרים 4 מסמכים.
א) תעודת גמר 656 מיום 35/62/6588 עבור רשיון בנייה מס' 346 מיום 35/65/6586:
בהתאםלתעודת גמר מס ' 656 רשיון בנייה מס ' 861 הונפק לבקשת "מועצת הפועלים רעננה 4"רכוש הפועלים" לבניית מבנה בתחום חלקה 4432 ששטחו 202.31 מ"ר.
רונן וגנר-שמאי מקרקעין RONEN WAGNER-REAL ESTATE APPRAISER
45
ב) רשיון בנייה 6862 מיום 68/66/6506 בקשה מס' 85/368 מיום 66/62/6585 :
(1) היתר הבנייה אושר בתאריך 1646241285 .
(3) מבקש היתר הבניה 4 בעל הבניין והקרקע; "רכוש פועלי רעננה בע"מ".
(2) המגרש שבתחומו מבוקש היתר הבניה הינו: 4/32 0 ששטחו 00314.8 מ"ר.
מקטע מתרשים הסביבה בהיתר הבניה מתשריט תכנית מפ/5
(1) בהתאם לתשריט 0 בתחום מגרש 3241 קיים בניין המהווה את "בית ההסתדרות " ששטחו 152.64 מ"ר0 והיתר הבנייה הינו עבור תוספת של מבנה נוסף בתחום המגרש לשימוש כ"קולנוע" ששטחו 421.28 מ"ר.
(8) התייחסות הח"מ:
(א) ניתן לראות כי ; "חב' רכוש הפועלים " הינה מי שמחזיקה במגרש 3244 ועושה בו שימוש כמנהג בעלים.
(ב) כמו כן 0 כי מס ' המגרש 0 צורתו 0 מיקומו בתחום חלקה 32 0 השימושים של המבנים במגרש (בית ההסתדרות וקולנוע) תואמים את תכנית מפ 44 .
קרי; ההיתר הינו מימוש של זכויות הבניה הקבועות בתכנית מפ 44 באשר למגרש 4.
מגרש 4
רונן וגנר-שמאי מקרקעין RONEN WAGNER-REAL ESTATE APPRAISER
46
ג) היתר בנייה 36606646 מיום 65/65/3660 בקשה מס' 36686502 מיום 66/66/3660 :
(1) בעל הנכס ומבקש היתר הבניה; "רעננאל".
(3) הריסת מבנה אולם מופת(הערת הח"מ; מבנה בית הקולנוע שנבנה בשנות ה-86.)
(2) המגרש שבתחומו מבוקש היתר הבניה הינו: 3600 .
ד) היתר בנייה (3)36606646 מיום 66/68/3665 בקשה מס' 36686502 מיום 62/65/3665 :
(1) בעל הנכס ומבקש היתר הבניה; "מופת יזום נדל"ן".
(3) בקשה להקמת חניון ציבורי.
(2) המגרש שבתחומו מבוקש היתר הבניה הינו: 3600 .
זיהוי מגרש 3600 שמספרו מוגדר בתכנית רע/6655:
רונן וגנר-שמאי מקרקעין RONEN WAGNER-REAL ESTATE APPRAISER
47
16.1. לסיכום:
מהנרשם לעיל עולה בצורה שאינה משתמעת לשתי פנים כי: יתרת 2341432610 חלקים מחלקה 32 שהייתה רשומה בבעלות"חב' רכוש הפועלים" (תאגיד שהינו זרוע של הסתדרות העובדים) היוותה הלכה למעשה את "מגרש תמורה" המוגדר בתכנית מפ 44 בסיפרה"4" 0 שבנתה בתחומו בניין מועצת הפועלים רעננה (בית ההסתדרות ) ולצידו אולם קולנוע (אורות) שהוסב לאולם תיאטרון (מופת)
ונהגה במגרש ובמבנים שבתחומו מנהג בעלים 0ו"רעננאל" ואחריה "מופת יזום נדל "ן" ואחריה "רמות בעיר מופת" שנכנסו לנעליה המשיכו לנהוג עד עצם יום זה מנהג בעלים ב "מגרש רכוש הפועלים".
"מגרש 4" שהוגדר בתכנית מפ/5 ,הוגדר במספר "3600" בתכנית רע/655/6, פוצל לשני מגרשים שהוגדרו כמגרשים 6A ו- B1 בתכנית רע /מק/505 ובתשריט החלוקה (בתצ"ר הנוכחי ) מוגדרים כמגרשים ארעים "8" ו- "66".
רונן וגנר-שמאי מקרקעין RONEN WAGNER-REAL ESTATE APPRAISER
48
11. מגרש 8 לפי תכנית רע/מפ/5 ;שהינו מגרש 3608 לפי תכנית רע/6655 ;שהינו מגרש 66 במפה המצבית
(להלן: "מגרש קופ"ח").
11.1. זיהוי"מגרש קופ"ח" בתשריטים:
א) זיהוי בתשריט תכנית מפ/5:
ב) זיהוי בתשריט תכנית רע/655:
ג) זיהוי בתשריט החלוקה:
11.3. כנרשם לעיל בפרק 2:
א) בתאריך 6585/6562 נרשם כי חב ' רכוש הפועלים מכרה 432061010286 חלקים לקופת חולים
של ההסתדרות הכללית של העובדים העבריים בישראל (להלן: "קופ"ח כללית").
הערות הח"מ:
(1) עסקה זו מוצגת גם בסעיף 16.3 א' לעיל 0 שם לעניין מגרש 1 0 וכאןלעניין השינוי במגרש 8.
(3) הלכה למעשהחב' רכוש הפועלים מכרה לקופ"ח כללית את מגרש 8 לפי תכנית מפ/5.
(2) לפי הנסח ההיסטורי אותה העברה נרשמה בתאריך 1441141200 כמכר ללא תמורה.
ב) בתאריך 6553/6360 נרשם כי חב' רכוש הפועלים מכרה 4320610166 חלקים"קופ"ח כללית".
הערת הח"מ:
(1) עסקה זו מוצגת גם בסעיף 16.3 א' לעיל 0 שם לעניין השינוי במגרש 1 0 וכאן לעניין השינוי במגרש 8.
(3) עת רישום העברה נרשמה הערה שלהלן, הערה שיש בה להוות אסמכתה כי המקרקעין שנמכר מהווה שטח קרקע מסויים ולא שטח קרקע בלתי מסויים.
רונן וגנר-שמאי מקרקעין RONEN WAGNER-REAL ESTATE APPRAISER
49
הרישום הנסח המקורי:
(2) הלכה למעשה חב' רכוש הפועלים מכרה לקופ"ח כללית שטח של כ - 226 מ"ר שנגרע מגרש 4 ושטח זה צורף לשטחמגרש 8.
רונן וגנר-שמאי מקרקעין RONEN WAGNER-REAL ESTATE APPRAISER
51
11.2. היתרי בנייה ומסמכי רישוי שאותרו לעניין שיוכם הנפרד שלמגרש קופ"ח:
*הואיל וקיימים מסמכים רבים 0 לצורך המחשה נדגמו 2 היתרים 4 מסמכים.
א) דף רשיון בניה מס' 6385/5 מיום 62/65/6583 (לא אותרה הגרמושקה):
(1) היתר הבנייה נמסר בתאריך 1246441283 .
(3) רשיון הבנייה הינו עבור קופת חולים.
(2) המגרש שבתחומו מבוקש היתר הבניה הינו: 8432 .
(1) התייחסות הח"מ:
ניתן לראות כי; היעוד והתכליות להן ישמש מגרש 8 בתכנית מפ 44 הינו למרפאה(קופת חולים) ובהתאם לתכלית זו ניתן רשיון בנייה במגרש 8.
רונן וגנר-שמאי מקרקעין RONEN WAGNER-REAL ESTATE APPRAISER
50
ב) היתר בניה מס' 54/55 מיום 66/62/6555 עבור בקשה להיתר 364/56 :
(1) היתר הבניה ניתן לקופ"ח למבנה המרפאה הבנוי בתחום החלקה 8/32 (מגרש קופ"ח).
(3) תכנית היתר בנייה מס' 21444 מיום 1646241244 (בקשה להיתר 311441 )כולל גם תשריט המציג את חלוקת השטח החדשה ושינוי מיקום הגבול המשותף בין מגרשים 1 ו- 8
והשטח של כל אחד משני המגרשים במצב הקיים והמוצע 0 כדלקמן:
(2) בהתאם לשטחי המגרשים בתשריט עולה כי השטח התווסף למגרש 8 הינו 234.8 מ"ר.
רונן וגנר-שמאי מקרקעין RONEN WAGNER-REAL ESTATE APPRAISER
52
ג) היתר בניה מס ' 36636360 מיום 68/65/3663 עבור בקשה להיתר 36666464 מיום
30/68/3663 :
(1) היתר הבניה ניתן לקופ"ח לתוספת מעלית ומבואה וסגירת מרפסת מבנה המרפאה הבנוי בתחום החלקה 3608 (מגרש קופ"ח).
(3) תכנית היתר הבנייה כולל גם מפה מצבית המגדירה את תא שטח הקרקע עליו מבוקש היתר
הבנייה שהינו מגרש 3608 בהתאם לתכניתרע 441124:
רונן וגנר-שמאי מקרקעין RONEN WAGNER-REAL ESTATE APPRAISER
53
11.1. לסיכום:
מהנרשם לעיל עולה בצורה שאינה משתמעת לשתי פנים כי: סך ה- 3286432610 חלקים מחלקה 32 שנרכשו(בתמורה או שלא ) ע"י התאגיד הרפואי "קופת חולים כללית "0 היוו הלכה למעשה את "מגרש התמורה" המוגדר בתכנית מפ 44 בסיפרה"8" 0 שבנתה בתחומו מבנה סניף מרפאה (הידוע בציבור כ"מרפאת שועל")0ו"קופ"ח" נוהגת מנהג בעלים במגרש עד היום.
למעשה המגרש הוא אותו מגרש רק שבכל תכנית הוגדר במספר שונה , כדלקמן; "מגרש 8"
המוגדר בתכנית מפ/5 כיום ידוע כמגרש למרפאה שמספרו "3608 "בתכנית רע/655/6 והינו המגרש המוגדר בתשריט החלוקה (בתצ"ר הנוכחי) כמגרש ארעי מס' "66."
רונן וגנר-שמאי מקרקעין RONEN WAGNER-REAL ESTATE APPRAISER
54
13. מגרשים 0 ו- 5 לפי תכנית רע/מפ/5 ;שהינם מגרש 3602 לפי תכנית רע/6655 ;שהינם מגרשים 5 ו- 64
במפה המצבית(להלן: "מגרש העירייה" או "מגרשי העירייה").
13.1. זיהוי"מגרש העירייה" בתשריטים:
א) זיהוי בתשריט תכנית מפ/5:
ב) זיהוי בתשריט תכנית רע/655:
ג) זיהוי בתשריט החלוקה:
13.3. בשנת 1286 גב' ביאטריס פרידמן מכרה לעיריית רעננה 432061000666 מחלקה 32.
הערת הח"מ: הלכה למעשה לעיריית רעננה שויך שטח קרקע מסוים של 00666.8 מ"ר בחלקה 32
המהווה אתמגרש 4 לפי תכנית מפ 44.
ביום 4120646235 נרשם כי חב' רכוש הפועלים מכרה לעיריית רעננה 4326102228 חלקים מחלקה 32.
הערת הח "מ: הלכה למעשה חב' רכוש הפועלים מכרה לעיריית רעננה שטח קרקע מסוים של 20228.8 מ"ר המהווה את מגרש 0 לפי תכנית מפ 44.
כיום רשומה לעיריית רעננה בעלות בסך של 432061020228 חלקים מחלקה 32.
הערת הח "מ: הלכה למעשה מדובר בכל שטח הקרקע שבתחום חלקה 32 המצוי מעבר לגדה הצפונית של רחוב גולומב 0 החוצה את חלקה 32 במרכזה.
רונן וגנר-שמאי מקרקעין RONEN WAGNER-REAL ESTATE APPRAISER
55
13.2. עיריית רעננה פיתחה את שטח קרקע הצמוד לרחוב גולומב שבתחום "מגרשי העירייה " כגינה ציבורית ("גינת גולומב "). על יתרת הקרקע שבתחום "מגרשי העירייה " (ביחד עם חלקות ו 4 או חלקי חלקות צמודות) הקימה בית ספר עירוני "ברטוב" וכן 0 מבנים ציבוריים נוספים שאחד מהם משמש כארכיון ההסטורי של העיר רעננה.
להלן תצ"א הממחישה את החלוקה של "מגרשי העירייה:
רונן וגנר-שמאי מקרקעין RONEN WAGNER-REAL ESTATE APPRAISER
56
13.1. להלן כתבה משנת 1283 באשר לחניכת"בית חנוך" (על מגרש ליד בית ההסתדרות שנבנה) הידוע
כיום כ"בית ספר ברטוב" ע"ש מנהלה הראשון י.ברטוב:
רונן וגנר-שמאי מקרקעין RONEN WAGNER-REAL ESTATE APPRAISER
57
13.8. היתרי בנייה ומסמכי רישוי שאותרו לעניין שיוכם הנפרד שלמגרשי העירייה:
לא אותרו מסמכי רישוי בדבר הקמתו של מבנה בית הספר.
אותרו מספר היתרים שהראשון מבניהם משנת 3660 באשר לתוספות בנייה.
א) היתר בניה מס' 36606285 מיום 66/63/3660 עבור בקשה להיתר 36606453 מיום 32/66/3660 :
היתר הבניה ניתן לעיריית רעננה להקמת מחסן בתחום מגרש 3602 (מגרש העירייה).
ב) היתר בניה מס' 36656324 מיום 35/65/3665 עבור בקשה להיתר 36656065 מיום 62/65/3665 :
היתר הבניה ניתן לעיריית רעננה לתוספת בנייה במבנה "בית הספר ברטוב " הבנוי בתחום מגרש 3602 (מגרש העירייה).
רונן וגנר-שמאי מקרקעין RONEN WAGNER-REAL ESTATE APPRAISER
58
ג) היתר בניה מס' 36666644 מיום 65/68/3666 עבור בקשה להיתר 36666442 מיום 65/68/3666 :
היתר הבניה לעבודה מצומצמת שניתן לעיריית רעננה להתקנת מערכת סולארית פוטו -
וולטאית על גג במבנה "בית הספר ברטוב".
במסמך החלטת הוועדה המקומית לתו"ב רעננה באשר לבקשה להיתר מצויין כי מדובר ב"בית הספר ברטוב" הבנוי בתחום המגרש 3602 (מגרש העירייה)
רונן וגנר-שמאי מקרקעין RONEN WAGNER-REAL ESTATE APPRAISER
59
13.0. לסיכום:
מהנרשם לעיל עולה בצורה שאינה משתמעת לשתי פנים כי: סך ה- 2228432610 חלקים מחלקה 32 שנרכשו(בתמורה או שלא) ע"י הרשות המקומית "עיריית רעננה"0 כאשר"מגרש תמורה" ומהווה בתכנית מפ 44 את שני המגרשים שסיפרתם"0" 0ו- "5."
למעשה מצרף המגרשים הינם אותו מצרף מגרש/ים רק שבכל תכנית הוגדרו במספר/ים שונים, כדלקמן; מצרף מגרשים "0" ו- "5" לפי תכנית רע/מפ/5 ;הינם מגרש מספר "3602" לפי תכנית רע/655/6 ;שהינםהמגרשים המוגדרים בתשריט החלוקה (בתצ"ר הנוכחי) כמגרשים ארעיים "5"
ו- "64".
רונן וגנר-שמאי מקרקעין RONEN WAGNER-REAL ESTATE APPRAISER
61
12. מגרשי המהווים דרכים ושטחי הציבור פתוחים המיועדים להפקעה:
12.1. מגרש 3601 לפי תכנית רע 441124 הינו מגרשים 5 ו- 2 בשלמות וכן 0 חלק ממגרשים 1 ו- 3 (רצועה בחזית לאחוזה)0 חלק ממגרש 1 (רצועההמשיקה למגרש 1) 0 חלק ממגרש 8 (רצועהבחזית לגולומב)
לפי תכנית רע 4 מפ 44 ;שהינם מגרשים 1 03 02 00 013 ו- 12 בתשריט החלוקה.
(להלן: "מגרשי הדרכים").
זיהוי "מגרשי הדרכים" בתשריטים:
א) זיהוי בתשריט תכנית מפ/5:
ב) זיהוי בתשריט תכנית רע/655:
ג) זיהוי בתשריט החלוקה:
רונן וגנר-שמאי מקרקעין RONEN WAGNER-REAL ESTATE APPRAISER
60
12.3. מגרש 2 לפי תכנית רע 4 מפ 44 ;שהינו מגרש 3646 לפי תכנית רע 441124 ;שהינובהתאמה מגרש 1
בתשריט החלוקה:
(להלן: "מגרש שצ"פ").
זיהוי "מגרש השצ"פ" בתשריטים:
א) זיהוי בתשריט תכנית מפ/5:
ב) זיהוי בתשריט תכנית רע/655:
ג) זיהוי בתשריט החלוקה:
מגרשי הדרכים + מגרש השצ"פ (להלן: "מגרשי ההפקעה").
12.2. כל"מגרשי ההפקעה " מהווים חלק מהחלקים הרשומים של בעלי הזכויות בחלקה 32 והלכה למעשה מהווים מגרשים שיעודם דרכים ו4 או חניות ו4 או שטחי ציבור פתוחים(שצ"פים) התפוסים ומוחזקים ע"י עיריית רעננה 0 ללא שנרכשו בפועל בין אם בתמורה ובין אם הכפיה(הפקעה).
רונן וגנר-שמאי מקרקעין RONEN WAGNER-REAL ESTATE APPRAISER
62
11. סיכום ומסקנות הח"מ
לאחר בחינה מעמיקה ויסודית של קרות עיקרי הדברים באשר לחלקה 32 על ציר הזמן , החל משנת 6586 ועד היום, עולה בצורה מפורשת ומוחלטת כי החלוקה הרישומית המתבקשת כעת של חלקה 32 בהתאם ל"תשריט החלוקה" ושיוך החלקות החדשות בהתאם להסכם פירוק השיתוף שנחתם/שיחתם בין הצדדים, הינם לא יותר מאשר אקט פורמאלי מתבקש, המסדיר את החלוקה הנוהגת בפועל החל מתחילת שנת 6586 .חלוקה זו עוגנהעוד בתכנית מפ/5 שאושרהבשנת 6584 אך דבר פרסומה לתוקף אינו וודאי. אותה חלוקה אושררה בשנת 6555 בתכנית רע/655/6 באמצעות חלוקה למגרשי משנה. כל שחסר היה הוא להשלים את פעולת רישום הפרצלציה בהתאם לתכנית רע/655/6 אך הדבר לא נעשה בפועל עד ימינו.
לאחר שלמדתי היטב את כלל ההיסטוריה של החלקה ואת אופן התנהלות בעליה והתנהלות רשויות התכנון ביחס לחלקה זו בתקופה של למעלה מ- 5 עשורים, שוכנעתי כי פעולת החלוקה בוצעה בפועל לפני למעלה מ- 56 שנים ומעולם לא נרשמה, וכי החלוקה נשוא הסכם פירוק השיתוף ורישומה בלשכת רישום המקרקעין מהווה משום תיקון עיוות היסטורי שנמשך מאז שנת 6586 .
הרישום המבוקש במסגרת הסכם פירוק השיתוף תואםאת החלוקה הכלולה בתכנית רע/655/6 ותיקון עיוות רישומי זה צריך היה להתבצע בסמוך לשנת 6555 ,שלא לומר קודם לכן.
-
ולראיה באתי על החתום 0
רונן וגנר, שמאי מקרקעין
הנני מצהיר כי אין לי עניין אישי בנכס
חוו"ד זו הוכנה עבור מזמינה ולמטרתה בלבד ואין להסתמך עליה לכל מטרה אחרת.
השימוש בחוו"ד זו נאסר על כל צד שלישי שהוא אשר אינו מזמינה, הח"מ לא יהא אחראי להסתמכות כלשהי כאמור.
חוו"ד זו אינה מהווה תחליף לייעוץ משפטי ו/או אדריכלי ו/או לעניין רישוי בנייה וכדומה.