תוכנית אסטרטגית וכלכלית לאסדרת חברה כלכלית רעננה
המסמך אינו מופיע עוד ברשימת הפרוטוקולים באתר הרשות (נבדק 2026-09-13). העותק הזה נשמר כאן כפי שפורסם.
תכניתאסטרטגית וכלכלית
לאסדרת חברה כלכלית רעננה
דצמבר
2024
2
תוכן עניינים
1. הקדמה ............................................................................................................... 3
1.1. כללי ................................................................................................................... 3 1.2. מטרת העבודה ...................................................................................................... 3 1.3. מתודולוגיה .......................................................................................................... 3
2. רקע לתאגידים עירוניים .......................................................................................... 4
2.1 . הרקע להתפתחות תאגידים עירוניים .......................................................................... 4 2.2. סיווגי פעילות הקיימות בתאגידים עירוניים ................................................................. 5 2.3 . מטרות תאגיד עירוני .............................................................................................. 6 2.4. רקע כללי ונתונים .................................................................................................. 6 2.5. יתרונות לפעולה באמצעות תאגיד עירוני ...................................................................... 7 2.6. חסרונות לפעולה באמצעות תאגיד עירוני ..................................................................... 8
3. עיריית רעננה ....................................................................................................... 9
3.1. רקע על הרשות המקומית ........................................................................................ 9 3.2. תוכניות לעתיד ...................................................................................................... 9 3.3. אוכלוסיית הרשות ............................................................................................... 10 3.4. רקע על החברה ................................................................................................... 12 3.5. ניתוח SWOT לחברה ........................................................................................... 13
4. מבט אל העתיד ................................................................................................... 15
4.1. פעילות החברה – תחומי פעילויות ............................................................................ 15
5. מבנה ארגוני נדרש ............................................................................................... 16
5.1. כללי ................................................................................................................. 16 5.2. פירוט תפקידים .................................................................................................. 17
6. תחזית רווח והפסד ותזרים מזומנים ......................................................................... 20
7. סיכום ............................................................................................................... 23
3
1. הקדמה
1.1. כללי
נתבקשנו על ידי עיריית רעננה (להלן: "העירייה" או "הרשות") להכין תכנית אסטרטגית כלכלית לניתוח ובחינת פעילותה של "החברה העירונית לפיתוח רעננה בע"מ" ח.פ 511490930 (להלן "החברה") וזאת על מנת להסדיר את פעילותה ובעצם להחיות אותה (להלן: "העבודה" או "התוכנית").
1.2. מטרת העבודה
מטרת עבודה זו, הינה להציג את פעילות החברה וזאת על מנת לקבל את אישור משרד הפנים לאסדרת החברה וכן לאסדרת המבנה הארגוני שלה . העבודה בוחנת את פעילות החברה במספר נדבכים –
פעילויות, פרויקטים הכנסות והוצאות ה חברה. לאחר בחינת כלל הפרמטרים , העבודה תציג תכנית עסקית לפעילות החברה ומבנה ארגוני מומלץ. נכון להיום החברה לא פעילה.
1.3. מתודולוגיה
להלן שלבי העבודה:
✓ שלב ראשון - איסוף אינפורמציה מהגורמים הרלוונטיי ם ברשות.
✓ שלב שני – בחינת תוכניות עתידיות של העיר.
✓ שלב שלישי– בחינת פרויקטים עתידים בחברה.
✓ שלברביעי – בחינת המצב העתידי מבחינת פעילות ומשאבים.
✓ שלבחמישי – בחינת תחזיות הכנסות והוצאות החברה לשנים הבאות.
✓ שלב שישי – בחינת המבנה הארגוני המומלץ של ה חברה .
✓ שלב שביעי - הכנת תכנית כלכלית ומתן המלצות לשנים הבאות.
בהזדמנות זו אנו רוצים להודות לגורמי הרשות שעזרו לנו בהכנת התוכנית:
❖ מרחיים ברוידא – ראש העיר.
❖ מר מאיר גרידישחבר מועצה, משנה לראש העירייה.
❖ מריוסי מזרחי – גזבר העירייה.
❖ מראריאל הילדסהיימר – מנכ"ל העירייה.
❖ גברת תהילה סובל– יועמ"ש העירייה.
❖ מרחיים מלמן - מהנדס העירייה.
❖ גברתשני קידר - מנהלת אגף פיתוח תשתיות, נוף ותנועה, בנייה ציבורית.
❖ גברתתמר ורשבסקי – מנהלת אגף תרבות, נוער ופנאי.
❖ מרגבי בוזגלו – מנהל אגף בינוי, רכש ולוגיסטיקה.
❖ גברתרויטל שפירא – מנהלת אגף חינוך.
❖ מרששי דניאל – מנהל רשות הספורט העירונית.
4
2. רקעלתאגידים עירוניים
כיום קיימ ים בארץ כ -500 תאגידים עירוניים , אשר מתחלקים ל – 3 סוגי תאגידים, חברות כלכליות עמותות עירוניות ועמותות מעין עירוניות. רוב התאגידים העירוניים פועל ים על בסיס רציונל עסקי כמשק סגור בעל מדדי הצלחה כלכליים, אופי משימתי ויעדים ברורים. התאגיד העירוני , מהווה למעשה את הזרוע הביצועית של הרשויות ומסייע בידיהן לעמוד במשימותיה ן המורכבות ולהתמחות בנושאים מסוימים ללא שיקולים זרים. כל אלה תורמים לכך שהתאגיד העירוני י פעל מתוך שיקולים מקצועיים בסופו של דבר ו ישפר את ביצוע וניהול הפרויקטים ברשות המקומית.
2.1. הרקע להתפתחותתאגידים עירוניים
תהליך התפתחות תאגידים עירוניים ברשויות המקומיות נובע מאימוץ דרכים חלופיות לאספקת שירותים מוניציפאליים, דרכים בהם הרשות המקומית תפעל באופן יעיל יותר וחסכוני. תהליך זה
שנקרא גם תהליך של הפרטה למחצה נובע מכמה סיבות:
א. נסיגת המדינה מטיפול בתחומים שונים והפיתוח העירוני שאילץ רשויות מקומיות ליטול על
עצמן תפקידים נוספים ולאתר אמצעים לצורך גיוס משאבים לצורך הטיפול בתחומים אלו.
ב. רבות מהרשויות המקומיות בישראל נודעו בגירעונות הכספיים שלהן והואשמו בניהול בלתי
זהיר של המערכת הארגונית והפיננסית שלהן. מצב זה עלול היה לגרום לאי יכולת של הרשות לספק שירותים מוניציפאליים לתושבים ואי ביצוע פעולות לפיתוח הרשות. התאגידים העירוניים מהווים זרוע ביצועית של הרשות המשתמשת בתקציב נפרד ומממנת את פעולותיה בצורה עסקית, כך שגם במידה וישנם גירעונות בתקציב הרשות, יוכל התאגיד העירוני להמשיך ולדאוג לפיתוח הרשות.
ג. לתאגיד העירוני ישנ ו יכולת ניהול פעילותיו באורח אפקטיבי, יעיל וחסכוני – באמצעות כלים
כלכליים הנגזרים מרציונל כלכלי ובמסגרת המשאבים העומדים לרשות ו. מנקודת ראות הרשות ביצוע פרויקטים דרך תאגיד עירוני זול יותר מאשר ביצועם על ידי גורם אחר: הודות לניסיונו ומקצועיותו, יכול התאגיד לנהל את הפרויקט בדרך יעילה יותר, תוך בחירת ספק מתאים, לערוך בקרה נכונה ובסופו של דבר למסור את הפרויקט במפרט הנדרש. כמו כן, בשל הצורך להתייעל בביצוע פרויקטים, רשויות מקומיות סבורות כי כדאי להקים תאגיד עירוני משום שבדרך זו אין צורך לנפח את ה מנגנון העירונ י הקבוע או לשלם תקורות מיותרות.
התאגיד העירוני פועל במתכונת שלדית, מפעיל כוח אדם ומשאבים בהתאם להיקף הפעילות מבלי לגייס עובדים קבועים (אלא אם כן הצרכים מצדיקים זאת). בתאגיד העירוני, קיימת גמישות בהתאם להיקף וסוג התשומות לפי צרכי הפעילות. כך שלמעשה פעילות דרך התאגיד העירוני יוצרת חיסכון בתקורות מבלי לגרוע מאיכות הביצוע.
ד. תאגידים עירוניים עשוי ים לנקוט יוזמה בתחומי פעילותם , לחשוב במונחים אסטרטגיים ופחות
ממניעים פוליטיים, לקדם רעיונות לפעולות, לתכנן וליישם את הפרויקטים תוך חשיבה על עשור או שנ יים קדימה, לאפשר גמישות בימים ושעות מתן השירות ובנוסף יכולת ואכיפת פיקוח ומדידת תפוקות.
5
2.2. סיווגי פעילות הקיימות בתאגידים עירוניים
6
2.3. מטרותתאגיד עירוני
• זירוז ביצוע של פרויקטים ותוכניות.
• הבטחת יעוד ההכנסות לצרכי התאגיד בעקבות הפעילות הכלכלית.
• משיכת כוח אדם מקצועי לשירות הציבור, תוך חריגה ממגבלות חוזים קולקטיביים, ומתן עצמאות לנושא י המשרה הבכירים לתפקד בדרך עסקית ועצמאית וללא ההגבלות החלות על רשות ציבורית בעניין זה.
• גיוס הון לפרויקטים מעבר למגבלות הכספיות והחוקתיות המוטלות על רשות מקומית.
• מתן ייחודיות לפעילות מסוימת, באמצעות ניתוקה מכלל הפעילות של הרשות המקומית והפקדת גוף על ביצוע משימה ייעודית.
• הרחבה, שיפור וקידום של השירותים המוניציפאליים הניתנים לאזרח ברשות המקומית אליה משתייכות החברות, במסגרת ובהתאם ליעדים האסטרטגיים של כל רשות מקומית.
2.4. רקע כללי ונתונים
• קיימים כיום כ -500 תאגידים במדינת ישראל.
• מחזור שנתי מוערך בכ- 7 מיליארד
• הפסד מצטבר מוערך בכ- 300 מיליון
7
2.5. יתרונות לפעולה באמצעותתאגיד עירוני
• יכולת קידום פרויקטים - התאגיד מותאם ליישום רעיונות חדשים ויזמות על פי גישה כלכלית גרידא. התאגיד שקוע פחות בניהול שוטף ובאילוצי מנגנון.
• מהירות תגובה - התאגיד יכול לקבל החלטות מהירות על בסיס מערכת שיקולים מובנית ועניינית.
• שיתופי פעולה - לתאגיד היכולת לשיתוף פעולה עם גורמים פרטיים וציבוריים וכן עם רשויות מקומיות נוספות.
• מימון חיצוני - אפשרויות רחבות להשגת מקור ות מימון מהסקטור הפרטי וכמו כן היכולת ליצירת שיתוף פעולה מול גורמים פרטיים או ציבוריים שונים.
• הסתכלות כלכלית טהורה - לתאגיד יכולת התמקדות בנושא מוגדר מהיבט כלכלי ובכך יכולת להבטיח את הרציפות במתן השירות.
• גמישות ויעילות - גמישות ויעילות תפעולית המתבטאת בגמישות העסקת כוח אדם, גמישות בבחירת ספקים, מנגנון תפעול מצומצם, התמחות בתחום מסוים, הפעלה באמצעות מנגנון מצומצם על ידי אספקת שירותים באמצעות קבלני משנה.
• משק כספים סגור - הפעילות מנוהלת כ"משק סגור" לעומת קופה כללית ברשות המקומית. בכך ניתן להשיג שליטה ובקרה טובה יותר, ביצוע ניתוח פרטני של פעילויות התאגיד ובעקבות כך הפקת לקחים ושיפור הביצועים.
• יתרון מיסוי – חברה כלכלית בע"מ יכולה להזדכות במס ערך מוסף לעומת חברה או רשות מקומית בחלק מהפעילויות.
8
2.6. חסרונות לפעולה באמצעותתאגיד עירוני
• ניגודי עניינים - בסביבתם של תאגידים עירוניים נוצרות הזדמנויות לחריגה מכללי "ניגוד עניינים"
על ידי בעלי תפקידים שונים בחברות וברשויות בתחומי התכנון, תנאי העסקה, מכרזים וכו'.
• ניגודי עניינים - אפשרות לניגוד עניינים בין שיקולים כלכליים לשיקולים ערכיים.
• תופעת תאגידים לא פעילים - התופעה מעידה לעיתים על תפקוד לא יעיל, כשלים בניהול, תכנון
לא מציאותי. דוגמאות: הפרויקט שלשמו הוקם התאגיד אינו כלכלי, התאגיד נמצא בגרעון עקב
חוסר מימון, ה תאגיד נמצא בהמתנה לאישור ביצוע הפרויקט, הערכה לא נכונה בוצעה לגבי יכולת התאגיד והיתכנות הפרויקט, הפרויקט שלשמו הוקם התאגיד לא רלוונטי.
• מחלוקת ברשות המקומית באשר לאופן ניהול התאגיד.
• ביקורת ובקרה מטעם אגף תאגידים עירונים במשרד הפנים.
9
3. עירייתרעננה
3.1. רקע עלהרשות המקומית
רעננה היא עיר באזור השרון בישראל, השייכת מבחינה מנהלית למחוז המרכז. היא הוכרזה כעיר בשנת 1982. רעננה גובלת במזרח עם העיר כפר סבא ובדרום-מערב עם הרצליה. מדרום ־ מזרח לעיר נמצא המושב גבעת ח"ן ומצפון לעיר נמצאים המושבים בצרה ובני ציון. הרחוב הראשי של רעננה הוא רחוב אחוזה. תחום השיפוט של רעננה הוא על שטח של כ- 14,878 דונם. היא הוקמה ב -1922 כמושבה חקלאית, הוכרה כמועצה מקומית ב -1936 והוכרזה כעיר בשנת 1982. העיר חברה בארגון פורום ה-15 .
בעשור האחרון הפכה רעננה לאחד ממרכזי ההיי-טק המובילים בארץ וחברות ענק קבעו בה את משכנ ן, כמו גם מרכז אקדמי, עם מעברה של האוניברסיטה הפתוחה לעיר. דגש מיוחד שמה העירייה בנושאי איכות הסביבה, ביצירת חזות מטופחת וירוקה, גנים ופארקים, מערכת מיחזור נרחבת ויצירת מודעות ציבורית עניפה לנושא – בהתאם לתקן הבינלאומי איזו 14,000 לאיכות הסביבה, שהוענק לעיר זאת לצד פעילות עירונית נרחבת ליצירת סביבה פיסית בטוחה שזיכתה את רעננה בהסמכה מטעם ארגון הבריאות העולמי כ"קהילה בטוחה".
כחלק ממדיניות זו פועלת העירייה ליצירת מערך נגישות עירוני, כשגולת הכותרת היא בהקמת "פארק חברים" – פארק שעשועים נגיש לילדים עם צרכים מיוחדים, ייחודי מסוגו בישראל.
רעננה מתברכת בתקציבה העירוני המאוזן זה שנים רבות, בניהולה האיכותי, במערך שירותים יחודיים ובעיקר במעורבות קהילתית גבוהה של תושביה, התורמים להצלחתה והישגיה.
רעננה מונה כיום כ – 90,000 תושבים. מרביתם ילידי הארץ ולצידם עולים מארצות המערב והמזרח מדרום אפריקה ומארצות אמריקה הלטינית וחבר העמים.
3.2. תוכניות לעתיד
העירייה מתכננת לחתום על הסכם גג עם רמ"י במסגרתו יבנו כ - 5,500 יח"ד. מדובר על שכונה חדשה בצפון מערב העיר. המשמעות של הסכם זה היא שהרשות המקומית הולכת לפיתוח תוכניות גדולות עבור פרויקטים שונים בתחומים רבים כגון – פיתוח מגורים, מבני ציבור, מבני חינוך, פרויקטים מניבים, ניהול נכסים ועוד. לאור זאת, הרשות החליטה כי חברה כלכלית שבבעלותה תהיה הגורם המתכלל של פרויקטים אלו ותהיה הזרוע הביצועית שלה בנושא.
בנוסף להסכם הגג, העירייה בחנה באופן עצמאי את פוטנציאל פיתוח העיר לעשור הקרוב. בטבלה הבאה ניתן לראות כי פוטנציאל זה עומד על כ – 17 אלף יח"ד ועוד כחצי מיליון מ"ר בנוי למסחר ותעסוקה. בעיר של כ - 90 אלף תושבים מדובר על גידול מאסיבי של כמעט הכפלת כמות התושבים.
10
כאמור, החברה הכלכלית שתקום תהיה אחראית על ניהולהפיתוח הזה בשנים הבאות.
3.3. אוכלוסיית הרשות
נכון להיום, אוכלוסיית הרשות עומדת על כ – 83 אלף תושבים להלן פילוח האוכלוסייה לפי קבוצות
גיל:
גילאים סה"כ אחוז
0-4 5,941 7.1%
5-9 6,360 7.6%
10-14 6,443 7.7%
15-19 6,192 7.4%
20-29 9,539 11.4%
30-44 13,388 16.0%
45-59 15,229 18.2%
60-64 4,017 4.8%
65+ 16,568 19.8%
סה"כ 83,678 100.0%
11
אוכלוסייה עתידית:
כאמור אוכלוסיית הרשות מונה כ – 83 אלף תושבים. על פי נתוני הלמ"ס קצב גידול אוכלוסיית הרשות עומד על כ- 2.2% לשנה
לאור זאת, מצ"ב טבלה עם פירוט נתוני גידול האוכלוסייה לאורך 20 השנים הבאות
שנה גודל אוכלוסייה
2024 83,678
2025 85,519
2026 87,400
2027 89,323
2028 91,288
7.1%7.6%7.7%7.4%
11.4%
16.0%
18.2%
4.8%
19.8%
0-45-910-1415-1920-2930-4445-5960-6465+
התפלגות גיל אוכלוסייה באחוזים
5,941 6,360 6,443 6,192
9,539
13,388
15,229
4,017
16,568
0-45-910-1415-1920-2930-4445-5960-6465+
סה"כ אוכלוסייה לפי קבוצת גיל
12
שנה גודל אוכלוסייה
2029 93,297
2030 95,349
2031 97,447
2032 99,591
2033 101,782
2034 104,021
2035 106,309
2036 108,648
2037 111,038
2038 113,481
2039 115,978
2040 118,529
2041 121,137
2042 123,802
2043 126,526
2044 129,309
3.4. רקע על החברה
החברה העירונית לפיתוח רעננה, הינה חברה עירונית בבעלות מלאה של עיריית רעננה אשר הוקמה בשנת 1990. נכון להיום, החברה אינה פעילה
לאור הפיתוח הגדול שצפוי להיות בעיר, הנהלת העירייה החליטה להחיות את החברה.
החברה המחודשת תעסוק בתחומים הבאים:
✓ יזום פרויקטים מניבים.
✓ ניצול ופיתוח של נכסיםעירוניים כפרויקטים מחוללי הכנסה.
✓ בנייה ייעודית של פרויקטים.
✓ תכנון, ניהול ופיקוח של הסכם הגג
-
20,000
40,000
60,000
80,000
100,000
120,000
140,000
גידול אוכלוסיה
13
מהות החברה:
חזון ה חברה הוא לפתח פרויקטים ציבוריים, כלכליים/מניבים וזאת כחלק מאסטרטגיית העיר. החברה תהיה גוף רזה ויעיל אשר ינהל פרויקטים אסטרטגיים.
• תשתיות ובינוי ציבורי - החברה הכלכלית תהיה אמונה על בינוי מוסדות ציבור יעודים דוגמת כיכר העיר, מתחם רפואת חירום, מרכז קליטה, חניונים, אופסטרלנד ו אולמות ספורט.
• פיתוח עסקי ויזמות – החברה הכלכלית תהיה אחראית על פיתוח וטיפוח עסקים ב עיר ותקדם פרויקטים כלכלים מניבים. בנוסף, החברה תקדם ותפתח אזור תעסוקה ומסחר ותיתן שירותים במגוון תחומים, הרצאות וכנסים ומתן ידע וכלים לבעלי עסקים ויזמים פוטנציאלים.
• ניהול נכסי העירייה - החברה הכלכלית תיקח תחת אחריותה את תחום ניהול נכסי העירייה המניבים.
הוחלט כי החברה הכלכלית תכין תוכנית עבודה שנתית ותביא אותה לאישור הדירקטוריון וזאת על
מנת לייעל ולהגדיל רווחים עבור העירייה והחברה הכלכלית. הטיפול בנכסי הרשות יכלול בין השאר, שיפוץ נכסים, השכרת נכסים, ניהול נכסים, ניהול משא ומתן עם שוכרים, השבחת נכסים ועוד.
• ניהול הסכם גג - החברה הכלכלית תיקח תחת אחריותה ניהול הסכם הגג שהעירייה תחתום בשנתיים הקרובות. החברה תהיה אחראית על ניהול, תכנון ופיקוח הפרויקט.
יש להדגיש כי לאחר בחינה של תחומי עיסוק שונים של העירייה, הוחלט כי החברה הכלכלית לא תעסוק
בתחומים הבאים:
✓ מבני חינוך
✓ שיפוצי קיץ
✓ תרבות ופנאי
3.5. ניתוחSWOT לחברה
חוזקות (Strengths )
חוזקות החברה הם המשאבים והייחודיות אשר מעניקים לה יתרון בתחום הפעילות שלה:
❖ נכון להיום אין חברה כלכליתפעילה בעיר רעננה.
❖ ניהול רזה וכוח עבודה מצומצם
❖ גב כלכלי מצד הרשות המקומית
❖ התפתחות הרשות יוצרת פוטנציאל לעבודות נוספות.
14
❖ פרויקטים כלכליים עתידיים
❖ עתודת מבנים שיש להקים בעיר
❖ הסכם גג שאמור להיחתם בזמן הקרוב
חולשות (Weaknesses )
חולשותהחברה הינן המגבלות וחוסר המשאבים הפוגעות ביכולת ה חברה מלהשיג את
מטרותי ה:
❖ תלות בעירייה – החברה מקבלת את הפרויקטים בהם היא פועלת באישור העירייה.
❖ תזרים מזומנים– החברה תלויה בהעברת פרויקטים מהרשות. ללא תמיכות אלו ה חברה לא תוכל להתקיים.
❖ סמכות לעבוד רק בתחומי העיר לפי אישור משרד הפנים.
הזדמנויות (Opportunities)
ההזדמנויות הינן האירועים החלים בשוק אשר מעניקים לה את יכולת הצמיחה:
❖ התפתחותהעיר – בשנים הקרובות רעננה תעבור פיתוח גדול על ידי כך שתיבנה שכונה חדשה וכן אזור תעסוקה חדש.
❖ צורך קבוע ויציב מצד הרשות להקמה ותפעול פרויקטים בתחומים שונים.
❖ הקמתמבני ציבור יעודים.
❖ קולות קוראים ותקציבים של משרדי ממשלה אשר דורשים טיפול ❖ מיקום אסטרטגיבמרכז הארץ.
❖ משיכה של יזמים שונים אשר רוצים להקים פרויקטים שונים בעיר
איומים (Threats )
האיומים הינם חסמים אשר מונעים מהחברה את יכולת הצמיחה:
❖ תלות במשרדי ממשלה
❖ תלות ברשו ת המקומית.
❖ פיתוח מנגנוני פעולה חדשים
❖ הקמת חברה חדשה מאפס
15
4. מבט אל העתיד
4.1. פעילותהחברה – תחומי פעילויות
להלן פירוט תחומי הפעילות של החברה הידועים היום:
א. מרכז קליטה – מדובר על מתחם של כ - 19 דונם סמוך למע"ר, באזור הרחובות בן-גוריון
אוסטרובסקי, ה נמצא בשימוש של הסוכנות. נכון להיום, המקום פעיל חלקית מאד ומשמש כמקום דיור לחיילים מגרעין צבר . המטרה של הפרויקט היא להקים מתחם של מסחר ותעסוקה, דיור בר השגה בשכירות מוזלת, שטח למבני ציבור וחינוך, שטח למבני קהילה כגון מתנסים וכו'. במסגרת התוכנית הכלכלית, התייחסות לשטח זה היא כאל שטח חום אותו תבנה החברה הכלכלית.
ב. מתחם רפואת חירום – מדובר על שטח חום באזור התעשייה של העיר. נכון להיום, נדרש
להקים ברעננה מתחם לרפואת חירום, בשיתוף קופות החולים . הפרויקט יכול להכיל גם משרדים, פעילות ציבורית כזאת או אחרת וכו'. שני מקומות פוטנציאליים הוזכרו למתחם זה - מתחם גדול בפינת הרחובות וייצמן- התדהר, או מתחם גדול באזור חניון מטרופולין בתדהר, כל מתחם כזה יש בו פוטנציאל של כמה דונמים. במסגרת התוכנית הכלכלית התייחסות לשטח זה היא כאל שטח חום אותו תבנה החברה הכלכלית.
ג. חניון כליל החורש - ברחוב כליל החורש, בסמוך לגב ים, יש חניון ענק ומרכזי מאד צפוף. הרעיון
בפרויקט זה הוא לבנות פרוגרמה עם חניון ענק תת קרקעי, כולל שצ"פ בקומת הקרקע, ואז לצאת לאחר מכן, למכרז BOT ענק כדי לקדםאת הביצוע והיישום באמצעות חברה שתקים את החניון ותפעיל אותו. במסגרת התוכנית הכנסנו רק את הוצאות התכנון של הפרויקט.
המטרה של הפרויקט הינה לבנות חניון תת קרקעי של 4 מפלסים.
ד. אופסטרלנד - קריית התרבות - מדובר על פרויקט של הקמת מרכז ספריות - הקמת מבנה
ציבורי אחוד של כל הספריות העירוניות באופסטרלנד, כ 4 קומות+ שני קומות של חניון תת קרקעי, ייכנסו במבנה כל הספריות, גלריה לאומנות, בית כנסת שכבר פועל באזור וכו'. מדרחוב שלם יחבר את המקום לכיכר יד לבנים וזאת כדי להקים מעין קרית תרבות עירונית.
ה. כיכר העיר – מדובר על מגה פרויקט של איגום כל אגפי העירייה בכיכר העיר באזור חניון היבול
שיכלול קומת מסחר גדולה למטה, מבנה עירוני למעלה בו יישבו כל האגפים, כיכר ברמת פיאצה מפוארת מסביב. מדובר על הקמה של בית עירייה חדש, מרכז מסחרי משרדים, חניון תת קרקעי ועוד. הפרויקט יתוכנן על ידי החברה הכלכלית ויהיה בשיטת BOT .
ו. ניהול הסכם הגג עם רמ"י ברעננה מערב – מדובר על הקמה של כ - 500,5 יח"ד בשכונה חדשה
בצפון מערב העיר.
16
5. מבנה ארגוני נדרש
מיפוי פערים, הבנת הגורמים לפערים והמלצות לשינוי:
5.1. כללי
לטובת מבנה הארגוני נכון ויציב לאורך שנים ב חברה, יש ליצור היררכיה ושרשרת ניהול המתאימה לחברה.
על מנת לקבוע מבנה ארגוני התואם את צרכיה של ה חברה להלן מוצג עץ מבנה ארגוני מוצע שיכלול את בעלי התפקידים , דרגתם והיקף שכרם בהתאם לחוזרי מנכ"ל השונים (חוזר בכירים שפורסם בתאריך 14.08.2018 וחוזר לעובדים שאינם בכירים שפורסם בתאריך 29.06.2021 .)
להלן רשימת התפקידיםהמבוקשים והגדרתם בחברה (כל התפקידים הם בלשון זכר אבל מתייחסים לשני
המינים):
שם תפקיד
כמות
משרות דרג המשרה רמת שכר
האם המשרה קיימת
היום במיקור חוץ/ לא
קיימת כלל
הנהלת החברה
מנכ"ל 1
בהתאם לחוזר מנכ"ל
מיוחד מחודש מרץ
2003 1
לאקיימת כלל
סמנכ"ל תפעול, יזמות
והנדסה 1
לפי חוזר בכירים
ינואר 2018 2 – 80%-70% משכר מנכ"ל
לא קיימת בכלל
מנהל אגף הסכם גג
1 לפי חוזרבכירים
ינואר 2018 2 – 70%-60% משכר מנכ"ל
לא קיימת בכלל
סגן מנהל אגף הנדסה
1 לפי חוזר בכירים
ינואר 2018 4 – 50%-40% משכר מנכ"ל
לא קיימת בכלל
סגן מנהל אגף תפעול
1 לפי חוזר בכירים
ינואר 2018
4 – 50%-40% משכר מנכ"ל לא קיימת בכלל
סגן מנהל אגף יזמות
1 לפי חוזר בכירים
ינואר 2018
4 – 50%-40% משכר מנכ"ל לא קיימת בכלל
מנהלי פרויקטים – דרגת
מנהל מחלקה 3
לפי חוזר בכירים
ינואר 2018 5 – 40%-30% משכר מנכ"ל
לא קיימת בכלל
רכז הסכם גג 1 לפי חוזר 7/21 עובד בתפקיד כללי– 8,135-10,300 לאקיימת בכלל כלכלן/ית 1 לפי חוזר 7/21 עובד בתפקיד כללי– 8,680-11,930 לאקיימת בכלל מנהל/ת חשבונות 1 עובד בתפקיד כללי– 8,680-11,930 לאקיימת בכלל מזכיר מנכ"ל 1 לפי חוזר 7/21 עובד בתפקיד כללי– 6,730-8,890 לאקיימת בכלל סה"כ 31
בסעיפים הבאים, יובא פירוט לגבי כל תפקיד נדרש בחכ"ל
מצב מצוי
(הווה) פער
מצב רצוי
(עתיד)
17
5.2. פירוט תפקידים
• מנכ"ל החברה:
✓ הגדרת התפקיד ניהול שוטף של החברה על כל מחלקותיה.
✓ השכלה: השכלה אקדמית באחד או שניים מהתחומים שלהלן: הנדסה, מנהל ציבורי, כלכלה, ראיית חשבון, מנהל עסקים, משפטים או אחד מ התחומי ם העיקריים של החברה.
✓ ניסיון: בעל ניסיון של 5 שניםבתפקיד דומה בתאגיד עירוני או רשות מקומית או בסקטור הפרטי.
בעל יכולת ניהול, כושר מנהיגות ואחריות מקצועית.
• סמנכ"ל תפעול, יזמות והנדסה:
✓ הגדרת התפקיד ניהול כל מחלקות התפעול, יזמות והנדסה של החכ"ל. תחום אחריותו הינו ניהול העובדים ותקציב, ניהול תהליכים, תפעול ופתרון בעיות רחבי היקף במחלקות השונות וקידום פרויקטים תחת סמכותו. בנוסף במסגרת התפקיד יהיה תחת אחריותו תכנון וביצוע של פרויקטים של תשתיות ופרויקטים של הקמת כל מבני הציבור.
✓ כפיפות מקצועית ומנהלית: למנכ"ל.
✓ השכלה: השכלה אקדמית באחד או שניים מהתחומים שלהלן: הנדסה, מנהל ציבורי, כלכלה, ראיית חשבון, משפטים או אחד מתחומי העיקריים של החברה הכלכלית.
✓ ניסיון: בעל ניסיון של 5 בתפקיד דומה בתאגיד עירוני או רשות מקומית או בסקטור הפרטי. בעל יכולת ניהול, כושר מנהיגות ואחריות מקצועית.
• מנהל אגף הסכם גג:
✓ הגדרת התפקיד ניהול תחום של הסכם גג בחברה הכלכלית . מנהל האגף יהיה אחראי על ניהול שוטף של הסכם הגג לבניית 5,500 יח"ד, פיתוח תשתיות, מבני ציבור ועוד מנהל האגף יהיה אחראי על ניהול הפרויקט, קבלת החלטות, הכנת סיכומים ודיווחים שוטפים/תקופתיים לסמנכ"ל תפעול, יזמות והנדסה והובלת האגף לעמידה ביעדי הארגון.
✓ כפיפות מקצועית ומנהלית: לסמנכ"ל תפעול, יזמות והנדסה.
✓ השכלה השכלה אקדמית באחד או שניים מהתחומים שלהלן: הנדסת תעשייה וניהול, כלכלה, ראיית חשבון, מנהל ציבורי או הנדסה אזרחית.
✓ ניסיון בעל ניסיון של 3 שנים בתפקיד דומה בתאגיד עירוני, רשות מקומית, סקטור פרטי.
• סגן מנהל אגף יזמות:
✓ הגדרת התפקיד ניהול תחום היזמות בחברה הכלכלית. סגן מנהל האגף יהיה אחראי על בניית אסטרטגיה וחזון החברה בתחום היזמות. סגן מנהל האגף יהיה אחראי על ניהול פרויקטים,
18
קבלת החלטות של החטיבה שאמורה למקסם את תפוקות החברה, הכנת סיכומים ודיווחים שוטפים/תקופתיים ל סמנכ"ל תפעול, יזמות והנדסה הובלת האגף לעמידה ביעדי הארגון.
✓ כפיפות מקצועית ומנהלית: לסמנכ"ל תפעול, יזמות והנדסה.
✓ השכלה השכלה אקדמית באחד או שניים מהתחומים שלהלן: הנדסת תעשייה וניהול, כלכלה, ראיית חשבון, מנהל ציבורי או הנדסה אזרחית.
✓ ניסיון בעל ניסיון של 3 שנים בתפקיד דומה בתאגיד עירוני, רשות מקומית, סקטור פרטי.
• סגן מנהל אגף תפעול:
✓ הגדרת התפקיד ניהול תחום התפעול בחברה הכלכלית . סגן מנהל האגף יהיה אחראי על תפעול כל הפרויקטים של החברה. סגן מנהל האגף יהיה אחראי על תפעול פרויקטים, קבלת
החלטות של ה חטיבה, הכנת סיכומים ודיווחים שוטפים/תקופתיים לסמנכ"ל תפעול, יזמות
והנדסה הובלת האגף לעמידה ביעדי הארגון. האחריות של סגן מנהל האגף תהיה על תפעול הפרויקטים משלב התכנון ועד הביצוע.
✓ כפיפות מקצועית ומנהלית: לסמנכ"ל תפעול, יזמות והנדסה.
✓ השכלה השכלה אקדמית באחד או שניים מהתחומים שלהלן: הנדסת תעשייה וניהול, כלכלה, ראיית חשבון, מנהל ציבורי או הנדסה אזרחית.
✓ ניסיון בעל ניסיון של 3 שנים בתפקיד דומה בתאגיד עירוני, רשות מקומית, סקטור פרטי.
• סגן מנהל אגף הנדסה:
✓ הגדרת התפקיד ניהול תחום ההנדסה בחברה הכלכלית. סגן מנהל האגף יהיה אחראי על הפן ההנדסי של כל הפרויקטים בחברה. סגן מנהל האגף יהיה אחראי על ניהול פרויקטים מבחינה הנדסית, קבלת החלטות של החטיבה, הכנת סיכומים ודיווחים שוטפים/תקופתיים ל סמנכ"ל תפעול, יזמות והנדסה והובלת האגף לעמידה ביעדי הארגון.
✓ כפיפות מקצועית ומנהלית: לסמנכ"ל תפעול, יזמות והנדסה.
✓ השכלה השכלה אקדמית באחד או שניים מהתחומים שלהלן: הנדסת תעשייה וניהול, הנדסה אזרחית, מנהל ציבורי או הנדסת בניין.
✓ ניסיון בעל ניסיון של 3 שנים בתפקיד דומה בתאגיד עירוני, רשות מקומית, סקטור פרטי.
• 3 מנהלימחלקות פרויקטים – הנדסה, יזמות ותפעול:
✓ הגדרת התפקיד מנהל /ת פרויקט מנוסה בתחום הנדסה ותשתיות לניהול מספר פרויקטים. אחריותו של מנהל הפרויקט תהיה ניהול כולל של הפרויקט לרבות תקציב, לוחות זמנים, ניהול ופיקוח קבלנים במיקור חוץ ועוד.
✓ כפיפות מקצועית ומנהלית: סגן מנהל אגף יזמות/תפעול/הנדסה.
✓ השכלה תואר אקדמי – הנדסאי / מהנדס אזרחי, מהנדס בניין, מהנדס תעשייה וניהול.
✓ ניסיון בעל ניסיון של שנה בתפקיד דומה.
19
• רכז הסכם גג
✓ הגדרת התפקיד ניהול שוטף של הסכם הגג. אחריות על ניהול תקציב ההסכם, ביצוע משימות, עמידה ביעדים, קשר שוטף מול רמ"י, בקרה ופיקוח כלכלי על הפרויקט ✓ כפיפות מקצועית ומנהלית: מנהל אגף הסכם גג.
✓ השכלה תואר רלוונטי בכלכלה/חשבונאות/הנדסת תעשייה וניהול.
ניסיון: ניסיון מקצועי של 3 שנים לפחות בתחום
• כלכלן:
✓ הגדרת התפקיד ניהול כלל מערך הכספים ב חברה. אחריות על ניהול תקציב התאגיד, דוחות כספיים, בקרה ופיקוח כלכלית על פרויקטים. ניהול מערך ספקים.
✓ כפיפות מקצועית ומנהלית: מנכ"ל.
✓ השכלה תואר רלוונטי בכלכלה/חשבונאות.
ניסיון: ניסיון מקצועי של 3 שנים לפחות בתחום
• מנהלת חשבונות:
✓ הגדרתהתפקיד: ניהול כל תחום של ניהול חשבונות בתאגיד.
✓ כפיפות מקצועית ומנהלית: מנכ"ל.
✓ השכלה 12 שנות לימוד או תעודת מנהל חשבונות
ניסיון: ניסיון מקצועי של 3 שנים לפחות בתחום
• מזכיר/מנהל לשכת מנכ"ל
✓ הגדרת התפקיד אחריות על מענה טלפוני, תיאום פגישות ואדמיניסטרציית ה חברה, עבודה שוטפת מול ממשקים פנים ארגונים ותפעול בק אופיס.
✓ כפיפות מקצועית ומנהליתמנכ"ל.
✓ השכלה 12 שנות לימוד.
✓ ניסיון בעל/ת ניסיון של שנה בתפקיד דומה.
הערות נוספות למשרות הנדרשות:
1. סה"כ מבוקש לאשר 13 משרות
2. המבנה הארגוני המבוקש הינו מבנה ארגוני שמרני שיאפשר ל חברה להחיות את הפעילות
העתידית שלה ולפעול לפי דרישות העירייה כפי שקיימות כיום.
20
6. תחזית רווח והפסד ותזרים מזומנים
להלן מוצג דוח רווח והפסד ותזרים מזומנים לחמש השנים הקרובות:
שם מיזם 1 2 3 4 5 הערות
הכנסות
מרכז קליטה
23,940,000
23,940,000
עלות הקמה 5%
תקורה
מתחם רפואת חירום
18,900,000
18,900,000
-
-
עלות הקמה 5%
תקורה
חניון כליל החורש
-
-
1,050,000
525,000
525,000
עלות הקמה 5%
תקורה
חניון
-
-
6,300,000
-
עלות הקמה 5%
תקורה
אופסטרלנד
-
16,800,000
16,800,000
16,800,000
עלות הקמה 5%
תקורה
כיכר העיר תכנון וניהול
1,050,000
1,050,000
עלות הקמה 5%
תקורה
אולמות ספורט
13,125,000
13,125,000
-
עלות הקמה 5%
תקורה
הסכם גג
5,250,000
5,775,000
6,352,500
6,987,750
עלות הקמה 5%
תקורה
השתתפות הרשות
2,300,000
2,100,000
1,900,000
1,700,000
1,500,000
סה"כ
3,350,000
27,300,000
57,550,000
68,742,500
49,752,750
שם מיזם 1 2 3 4 5 הערות
הוצאות
מרכז קליטה
22,800,000
22,800,000 אומדן
מתחם רפואת חירום
18,000,000
18,000,000 אומדן
חניון כליל החורש
1,000,000
500,000
500,000 אומדן
חניון
6,000,000 אומדן
אופסטרלנד
16,000,000
16,000,000
16,000,000 אומדן
כיכר העיר תכנון וניהול
1,000,000
1,000,000 אומדן
אולמות ספורט
12,500,000
12,500,000 אומדן
הסכם גג תכנון ניהול
ופיקוח
5,000,000
5,500,000
6,050,000
6,655,000 אומדן
סה"כ
1,000,000
24,000,000
53,000,000
63,850,000
45,955,000
משכורות ונלוות
1,770,889
1,881,569
1,992,250
2,213,611
2,213,611
על פי ניתוח הוצאות
שכר
אחזקת משרד
120,000
120,000
120,000
120,000
120,000 אומדן 10,000 לחודש
ארנונה ואגרות
50,000
50,000
50,000
50,000
50,000 אומדן
משפטיות
36,000
36,000
36,000
36,000
36,000 אומדן 3,000 לחודש
ביקורת והנהלת חשבונות
60,000
60,000
60,000
60,000
60,000 אומדן 5,000 לחודש
טלפון
3,000
3,000
3,000
3,000
3,000 אומדן
החזקת רכב ונסיעות
100,000
100,000
100,000
100,000
100,000 אומדן
ביטוח דירקטורים
30,000
30,000
30,000
30,000
30,000 אומדן
אירוח
20,000
20,000
20,000
20,000
20,000 אומדן
21
שם מיזם 1 2 3 4 5 הערות
כנסים
30,000
30,000
30,000
30,000
30,000 אומדן
פרסום
50,000
50,000
50,000
50,000
50,000 אומדן
סה"כ הנהלה וכלליות
2,269,889
2,380,569
2,491,250
2,712,611
2,712,611
סה"כ תזרים
80,111
919,431
2,058,750
2,179,889
1,085,139
הסברים
1. הכנסות– הכנסות החברה מבוססות על אומדנים. הכנסות ההקמה של הפרויקטים מבוססים על
עלות COST פלוס 5% תקורה מצד הרשות.
2. השתתפות הרשות– יש לשים לב כי הרשות מתחייבת להשתתף בעלות של 2.3 מיליון ₪ לשנה
לתקופה של 5 השנים הקרובות עבור החברה. בתזרים שהוצג, הנחנו כי ההשתתפות תלך ותרד ב 200,000 ₪ לשנה מדי שנה
3. הוצאות– הוצאות החברה מבוססות על אומדנים.
4. הוצאות הנהלה וכלליות מבוססות על סמך ניתוח שכר כפי שיוצג בהמשך וכן אומדנים.
5. כפי שניתן לראות החברה אמורה להיות מאוזנת בתזרים שלה עם תמיכה של הרשות.
6. ניתוח הוצאות שכר – להלן ניתוח של הוצאות השכר של החברה:
תפקיד כמות אחוז משכר
עלות ברוטו
חודשית
עלות מעביד
חודשית
עלות מעביד
שנתית
מנכ"ל 1 75%
28,861
37,520
450,237
מזכיר/מזכירה 1
6,730
8,749
104,988
סמנכ"ל תפעול, יזמות והנדסה 1 70%
20,203
26,264
315,166
מנהל אגף הסכם גג 1 60%
17,317
22,512
270,142
סגן מנהל אגף יזמות 1 40%
11,545
15,008
180,095
סגן מנהל אגף הנדסה 1 40%
11,545
15,008
180,095
סגן מנהל אגף תפעול 1 40%
11,545
15,008
180,095
מנהל/ת פרויקטים- מנהל
מחלקה 3 30%
8,658
11,256
135,071
רכז הסכם גג 1
8,135
10,576
126,906
מנהל/ת חשבונות 1
8,680
11,284
135,408
כלכלן/ית 1
8,680
11,284
135,408
סה"כ
13
141,898
184,468
2,213,611
כמות תושבים 83,678
שכר מנכל רשות 38,482
אחוז התחלתי של מנכל 75%
שכר מנכל חכל 28,861.35
22
שנה 1 2 3 4 5
אחוז מימוש שכר בפועל 80% 85% 90% 100% 100%
שכר
2,213,611
2,213,611
2,213,611
2,213,611
2,213,611
שכר בפועל
1,770,889
1,881,569
1,992,250
2,213,611
2,213,611
23
7. סיכום
נתבקשנו על ידי עיריית רעננה להכין תוכנית אסטרטגית ולהסדיר את המבנה הארגוני שלה וזאת לאור הרצון של עיריית רעננה להחיות את הפעילות של חברה כלכלית קיימת.
כיום החברה הכלכלית לא פעילה.
החברה מעוניינת בהליך ההסדרה במסגרתו יש לאייש 13 משרות על מנת ליצורתשתית ניהול איתנה ויציבה לפעילות החברה העתידית.
הוספת כוח אדם חייבת להיות מיידית היות והעירייה מעוניינת להתחיל להפעיל את החברה באופן מידי, לבחור מנכ"ל ולהתחיל להפעיל את פעילות החברה המתוכננת. עם זאת, הסדרת המבנה המבוקש תביא לגמישות בניהול נכון של ה חברה תוך כדי יצירת היררכיה ברורה, חיסכון בעלויות ועמידה ביעדים.
השיקולים אשר להם התייחסנו בהכנת המבנה הארגוני היו התייעלות וטיפול אפקטיבי תוך הסתכלות עתידית.
כמו כן, כדי שהפעילות תצליח בפועל העירייה מתחייבת להעביר ל חברה 2.3 מיליון ש"ח ₪ סכום שיילך ויקטן מדי שנה ב 200,000 ₪וזאת כדי ליצור משק כספים מאוזן