תחשיב כלכלי היטל שצפים ברעננה

עיריית רעננה

תחשיב כלכלי לקביעת תעריף להיטל פיתוח

שטחים ציבוריים פתוחים (שצ"פים)

נערך ע"י אורבניקס בע"מ

יולי 2025

1

תוכן עניינים

1.רקע כללי

2

2.רקע- עיריית רעננה................ .... ......... . .......................................

2

3.שלביביצוע עבודה .....................................................................

3

4.נתוני תחשיב

3

5.הנחות לתחשיב

8

6.תעריפים 8

2

1. רקע כללי

מטרת העבודה הינה הכנת תחשיב כלכלי לקביעת תעריף היטל פיתוח שטחים ציבוריים פתוחים (שצ"פים)

התחשיב יוצר תעריפים אחידים לכל מ"ר קרקע ולכל מ"ר ומ"ק בנייה (בנייה קיימת ובנייה חדשה).

תחשיב זה מתייחס לעלויות לפיתוח שצ"פים רובעיים בלבד ולא פארקים כלל עירונים.

התחשיב נערך בשיטת "כלל הישוב" .

2. עיריית רעננה – רקע כללי

רַעֲנַנָּה היא עיר באזור השרון בישראל, השייכת מבחינה מנהלית למחוז המרכז. היא הוכרזה כעיר בשנת 1982. רעננה גובלת במזרח עם העיר כפר סבא ובדרום-מערב עם הרצליה. מדרום־מזרח לעיר נמצא המושב גבעת ח"ן ומצפון לעיר נמצאים המושבים בצרה ובני ציון. הרחוב הראשי של רעננה הוא רחוב אחוזה.

תחום השיפוט של רעננה הוא על שטח של 14,878 דונם. היא הוקמה ב-1922 כמושבה חקלאית, הוכרה כמועצה מקומית ב-1936 והוכרזה כעיר בשנת 1982 .

אוכלוסייה

לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) נכון לסוף מאי 2025 (אומדן), מתגוררים ברעננה 83,980 תושבים, מתוכם 82,114 תושבי ישראל (מקום 23 בדירוג רשויות מקומיות בישראל). שינוי בגודל האוכלוסייה 0.8% בשנה.

3

3. שלבי ביצוע העבודה

3.1 ריכוז נתוניהשטחים לחיוב .

3.2 עיבוד נתוני השצ"פים לצורך התחשיב הכלכלי.

3.3 קביעת הנחות לתחשיב.

3.4 עריכת התחשיב הכלכלי בהתאם להנחות.

4. נתוני תחשיב

שטחים:

שטחי הקרקע ושטחי הבניה התקבלו מהעירייה , בהמשך לניתוח קומפילטיבי של זכויות בניה שנערך על ידם

יש לציין כי במקביל לתחשיב זה נערך ע"י יועץ אחר תחשיב כלכלי לחוקי העזר לסלילת כבישים ומדרכות וכן חוק עזר לתיעול, כאשר השטחים בתחשיב הנוכחי משמים אותם והועברו אלינו לצורך זהות בסיס הנתונים בכל חוקי העזר.

בעמוד הבא מובאת טבלה מרכזת של שטחי הקרקע ושטחי הבניה כפי שהתקבלו מהעירייה.

4

ריכוז שטחים לחיוב:

5

עלויות:

בסיס העלויות לתחשיב נלקח מתוך מפתח משרד הבינוי והשיכון

המנחה את היועצים השונים לבצע את התחשיב:

6

שטחי השצ"פים עצמם נלקחומשכבת GIS שהועברה על ידי הרשות בכדי לטייב את הנתונים , פוליגונים אשר היו סמוכים אחד לשני אוחדו לשצ"פ רציף, וזאת כדי למנוע מצב בו הנוסחה תתייחס אליהם כשצ"פים קטנים ואז העלות לפיתוחם תהיה גבוהה יוצר, כלומר, חושב היתרון לגודל המוזיל את עלויות הפיתוח.

היחס בין פיתוח אינטנסיבי לאקסטנסיבי – 90%-10% בהתאמה שיפוע קרקע ממוצע – 0-6%

מחירי בסיס

7

סה"כ עלויות לתחשיב כולל העמסות – במחירי 25/5

ריכוז

שטחים שטח במ"ר עלות לפני העמסות בש"ח

אינטנסיבי 973,511 477,181,891

אקסטנסיבי 128,197 9,205,985

סה"כ 486,387,877

עלויות לאחר העמסות– במחירי 25/5

סעיף מקדם / נתון עלות הערות

סה"כ עלויות ישירות טבלה מס' 2 486,387,877

סה"כ ביניים 486,387,877

תכנון, פיקוח ומדידות 9% 43,774,909

פיקוח צמוד 3% 14,591,636

בצ"מ 10% 48,638,788

סה"כ לפני מע"מ 593,393,209

מע"מ 18.0% 106,810,778

עלויות תקורה 4% 23,735,728

הוצאות מימון 5% 24,319,394 5% לשנה

אחר

סה"כ עלויות לתחשיב 748,259,109

8

5. הנחות לתחשיב

• התעריף נכון למדד 52/5

• התעריפים כוללים עלויות מימון בשיעור של 5%.

• שיעור הגבייה שנלקח בחשבון התעריפים הינו%79 .

• התחשיב מביא בחשבון העמסות שונות כגון: מע"מ, ב.צ.מ מימון ופיקוח ומדידות בהתאם למקובל.

6. תעריפים

להלן התעריפים במחירי 5/25

לכל מ"ר בנוי– 67.26 ₪

לכל מ"ר מגרש– 16.82 ₪