דוח מבקר העירייה לשנת 2015
מרץרמת- גן, אדר ב' תשע"ו
בצירוף הערות ראש העיר
_________________________________
2015
דו"ח שנתי
מבקר העירייהה
גן-רמת עיריית
2015 לשנת העירייה מבקר ח"דו
גן-רמת עיריית
תוכן עניינים
491 ......................................................................................הוראות החוק לנושא הביקורת עמותת "ידידי מכבי רמת חן
עמותת "בית הראשונים על שם אברהם קריניצי
עמותות
סוגיות בעמותת "עלה
פעילות העירייה בנושא אזרחים ותיקים
האגף לשירותים חברתיים
פינוי אשפה
מחלקת רישוי עסקים
מחלקת פרסום ושילוט
אגף שיפור פני העיר
תב"רים של פיתוח מערכות מחשוב במוסדות חינוך
תשלומי שכר לעובדים
גבייה משפטית של חובות ארנונה ומים באמצעות עורכי דין חיצוניים חיובי ארנונה – בית צבי ומכללת שנקר
תמיכות העירייה בעמותות
מנהל כספי
סוגיות במחלקת תנועה
סוגיות בחיוב היטל השבחה
כביש "דרך רפאל איתן
מתן היתרים ואישורי בנייה ב"מתחם עילית
חישוב אגרות בנייה והיטלי פיתוח
אגף הנדסה ותשתיות
נושאי הביקורת בצירוף הערות ראש העיר
5
2015 לשנת העירייה מבקר דוח
גן-רמת עיריית
אגרות בנייה
ה
תוך ארבעה עשר יום מהיום שביקש זאת, את פירוט החיובים כאמור. ואולם אם הוגשה בקשה להיתר לפי פרק הערבויות המתאימות להבטחת תשלום כאמור, בכפוף להוראות כל דין; הועדה המקומית תודיע למבקש ההיתר והתשלומים האחרים, למעט ארנונה, שיש לשלמם על פי כל חיקוק, בגין הנכס שאליו מתייחס ההיתר או ניתנו התכנון, לא יעוכב מתן ההיתר אם נתמלאו לגביו כל דרישות החוק והתקנות, ושולמו האגרות, ההיטלים " אישר מוסד תכנון בקשה להיתר וקויימו התנאים המוקדמים שנקבעו על-ידי מוסד ד' לחוק קובע: 145 סעיף פי כל חיקוק.
החוק מציב תנאים נוספים לקבלת היתר בנייה, בין היתר, תשלום כל האגרות וההיטלים המתחייבים על להבטיח ביצוע כל תכנית."
3)
בדירה
2)
1)
המקומית או רשות הרישוי המקומית, לפי הענין, היתר לכך ולא יעשה אותו אלא בהתאם לתנאי ההיתר "לא יעשה אדם אחד מאלה ולא יתחיל לעשותו אלא לאחר שנתנה לו הועדה א' לחוק קובע: 145 סעיף או תיקון לבניין קיים יעשו רק לאחר קבלת היתר מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
מהרמה הארצית ועד למקומית. החוק קובע, בין היתר, כי הקמתו של בניין, הריסתו מחדש וכל תוספת "( ותקנותיו, מסדירים את תחום התכנון והבנייה החוקחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה מבוא 1
חישוב אגרות בנייה והיטלי פיתוח
היטלי פיתוח
עמד על
התקנות קובעות את תעריף אגרות הבנייה אשר צמוד למדד המחירים לצרכן. בשנת מדרגות, ממ"ד( ושטחים לא מקורים.
שטח הבנייה מתחלק למספר מרכיבים: שטח עיקרי, שטחי שירות )אחסנה, חניה, מבואות, חדרי הבנייה המפורטות..."
חישוב האגרה ייערך על בסיס תכניות הבנייה המצורפות להיתר ובהתאם לשיטות החישוב של שטחי ב.
א. בעד כל עבודה או שימוש הטעונים היתר...תשולם אגרה בשיעור הנקוב... "
( קובע דרישה לתשלום אגרות בנייה ואופן החישוב: ״התקנות״)להלן-
סעיף
חוק כבישים ומדרכות נגבות ברמת גן מכח חוק עזר לרמת גן )סלילת רחובות(, התשס"ז היטלי פיתוח הינם מס מוניציפלי מתוקף חוקי עזר ונועדו לממן הנחת תשתיות מוניציפליות. היטלי 6
2015 לשנת העירייה מבקר דוח
גן-רמת עיריית
תהליך חישוב וחיוב אגרות והיטלים
העירוניים וצמודים למדד מחירים לצרכן.
שטחי הבנייה ושטח הקרקע עליו הוקם או יוקם הבניין. תעריפי היטלי פיתוח נקבעו בחוקי העזר המים. סכום היטל נקבע כמכפלת שטחי הבנייה בתעריף המעודכן ליום התשלום. שטח הבנייה כולל (. חיוב וגביית היטלי פיתוח בגין צנרת הולכת מים וצנרת הולכת ביוב הם באחריות תאגיד עזר לתיעול חוק ( והיטל תיעול נגבה מכח חוק עזר לרמת גן )תיעול(, התשס"חעזר לסלילת רחובות
קבלת בקשה להיתר בנייה:
להלן תרשים הזרימה המתאר את תהליך העבודה הסטנדרטי לחישוב אגרות בנייה והיטלי פיתוח עם 1
בתחילת שנת
במסגרת אישור והפקת היתר הבנייה נערך חישוב אגרות והיטלים, החיוב והגבייה.
המחלקה אמונה על הוצאת היתרי בנייה למבנים חדשים, תוספות בנייה, שימוש חורג, שינוי ייעוד.
האחריות על חישוב וגבית אגרות בנייה והיטלי פיתוח מוטלת על מחלקת רישוי הבנייה באגף ההנדסה.
1
במערכת המחשוב והפקת שובר לתשלום פקדון
בדיקת עמידה בתנאי הסף, פתיחת תיק בקשה
לוועדה לתכנון ובניה
בדיקת התוכניות והדרישות והגשתן
דיון בוועדה לתכנון ולבנייה
אישור
באגרות בניה והיטלי פיתוח ומילוי "טופס מחלקות"
מהנדסי הרישוי: חישוב שטחים ונפחים לצורך חיוב
לצורך חיוב בהיטל הפיתוח
והיטלים במערכת המחשוב והזנת נתוני השטח והנפח
עובדת מחלקת הגבייה: הקמת שובר לתשלום אגרות
מהנדס רישוי קיום כל ההתניות בהחלטות הוועדה
התברואה, חברת חשמל, בזק וכדומה, בדיקת
השלמות אישורים שונים: כיבוי אש, מחלקת
והפקת שובר לתשלום.
מהנדסי הרישוי: הזנת סוג וגובה אגרות הבניה
למחלקות הרישוי
מבקש היתר בניה: תשלום השובר והעברתו
העיר ויו"ר ועדת תכנון ובנייהחתימות מהנדסת
מסירת היתר בנייה
לא
כן
הגשת בקשה לקבלת היתר בנייה
7
2015 לשנת העירייה מבקר דוח
גן-רמת עיריית
2010 2011 2012 2013 2014 תאור
)באלפי ₪(:
להלן נתוני גביית אגרות והיטלים כפי שהוצגו בדוחות הכספיים של העירייה לשנים 6,560 7,417 6,417 6,654 5,737 אגרת בנייה
35,000 33,500 22,000 38,000 45,050 היטלי פיתוח 41,560 40,917 28,417 44,654 50,787 סה"כ
תיקי עבירות בגין בנייה בלתי חוקית שהועברו למחלקה המשפטית לצורך טיפול משפטי; דוחות תיקי עבירות בגין בנייה בלתי חוקית שתועדו במערכת קומפלוט ;(בנייה
קובץ היתרי קבצי נתוני
;(קבצי פקודות היומןקבצי פקודות יומן לשנים
קובץ נכסים פעילים ולא פעילים בעיר נכון ליום :(מערכת קומפלוט ( ומהמערכת העירונית לניהול ועדה )להלן – מ.ג.ע מערכת במסגרת הביקורת הופקו קבצי נתונים ממוחשבים ודוחות ממערכת הגבייה העירונית )להלן - 3.2 היועצת המשפטית לעירייה הפועלת התחום האכיפה המשפטית מנהל ומזכירת מחלקת הפיקוח על הבנייה
משרד עו"ד חיצוני לעירייה העוסק בחישוב, חיוב וגביית היטלים בגין פיתוח אזורי סמנכ"ל התפעול
עובדת מחלקת גבייה
;(קולט הבקשה)להלן –
עובדי מחלקת רישוי הבנייה והתחדשות עירונית )תמ"א מהנדסי רישוי במחלקות רישוי הבנייה והתחדשות עירונית )תמ"א מנהל מחלקת התחדשות עירונית )תמ"א
מנהלת מחלקת רישוי הבנייה
מהנדסת העיר
וגבית אגרות בנייה והיטלי פיתוח
צוות הביקורת קיים פגישות עם עובדי העירייה וגורמים חיצוניים המעורבים בתהליכי חישוב, חיוב 3.1 מתודולוגיית הביקורת 3
לחישוב, חיוב וגביית אגרות בנייה והיטלי פיתוח
מטרת הביקורת היא בחינת נאותות תהליכי עבודה ואפקטיביות הבקרות המיושמות בכל הקשור מטרת הביקורת 2
)*( סלילת כבישים ומדרכות
8
2015 לשנת העירייה מבקר דוח
גן-רמת עיריית
בכל תיקי המדגם בוצעו הפעולות הבאות:
( . קבלותהעתקי קבלות לתשלומי הפיקדון, האגרות וההיטלים )להלן – ;(שוברים לתשלום אגרותהעתקי שוברי תשלום אגרות בנייה ו/או היטלי פיתוח )להלן – ;(טופס המחלקותטופס להחתמת מחלקות להוצאת היתר בנייה )להלן - ;(שוברי תשלום הפיקדוןהעתקי שובר תשלום פיקדון לאגרת בנייה )להלן – ;(גרמושקה או תכנית הבנייהתכנית בקשה להיתר בנייה )להלן – 2 העתק היתר בנייה
המסמכים השונים שהופקו
הופקו ממערכת קומפלוט או מהתיקים הפיזיים ככל שלא אותרו במערכת קומפלוט. להלן סוגי (. כל מסמכי תיקי המדגם תיקי המדגםנדגמו אקראית 3.3
תגובות המנהלים שובצו בסעיפים
הפעולה.
הביקורת מודה למהנדסת העיר, לסמנכ"ל התפעול, למנהלי המחלקות ולכל העובדים על שיתוף הביקורת התבססה על בדיקות מדגמיות ואין הכרח שתחשוף כל ליקוי אם קיים.
אוגוסט - דצמבר
סקירת נושא חיוב בהיטלי פיתוח בגין עבודות פיתוח אזוריות. הביקורת נערכה במהלך החודשים 3.5 סקירת תיקי עבירות בגין בנייה בלתי חוקית בעניין של חיוב בגין היטלי פיתוח 3.4 סופית
בדיקה וחישוב גובה הפיקדון שחויב במועד הגשת הבקשה וקיזוזו במועד אישור תכנית בנייה הבנייה
התאמות שונות בין נתוני גרמושקה, שובר לתשלום אגרות ו/או טופס המחלקות, קבלות והיתר בדיקת גבית סכום שחויב
שחויב
בדיקת החיוב בפועל והשובר לתשלום אגרות. התאמה בין סך השטחים שחושב לבין סך השטחים בדיקת חישוב שטחים הבנייה שהיוו בסיס לחיוב באגרות והיטלים חישוב שטחים, כולל תרשים -
תכנון הבניה המבוקש בכל המפלסים, חזיתות וחתכים בקנה מידה -
מפה טופוגרפית; -
מפת מדידה מעודכנת לשישה חודשים אחרונים; -
( עם פרטי הנכס ופירוט שטחי הבניה המבוקשים; טופסטופס בקשה להיתר ) -
מחוברים בצורת אקורדיון ולכן נקראת התכנית גרמושקה. גרמושקה כוללת:
תכנית בקשה להיתר בניה מוגשת לוועדה המקומית שתפקידה לבחון את התאמת התכנית לתב"ע. דפי הבקשה 2 9
2015 לשנת העירייה מבקר דוח
גן-רמת עיריית
בדוח
סעיף ממצאים המלצות
תמצית הממצאים 4
מחלקת בקרה וייעול באגף
מתקבלת. התחלנו לבנות נוהל בנושא בשיתוף מנהלת
- המלצת הביקורת התייחסות מנהלי מחלקות הרישוי
ומנהלת המחלקה יכתבו נהלים בנושא.
מחלקת ארגון ובקרה -התייחסות מהנדסת העיר
הממשקים בין יחידות העירייה השונות.
העובדים האחראיים בכל שלב. הנהלים יכללו גם את
ילוו בתרשימי זרימה, סדר פעולות ובקרות וכן פרוט חיוב וגביית אגרות בנייה והיטלי פיתוח. תהליכי העבודה בנושא אגרות והיטלים. נהלים אלו לא נמצאו נהלי עבודה כתובים בנושא חישוב, מומלץ לבנות מערך נהלי עבודה מקיף המאגד את כל 5.1 בקרה ויעול
הדיור, קיימות ומוצעות, וזאת בשיתוף מנהלת מחלקת ליישם את ההמלצה, ממלאים מלוא השטחים ויחידות
- המחלקה החלה התייחסות מנהלי מחלקות הרישוי הפיקדון ומקשה על הפקת דוחות בקרה.
בלבד ללא פירוט עלול לגרום לטעויות בחישוב קליטת מלוא השטחים בזמן העבודה.
ניתן לפרט, תבדק משמעות -התייחסות מהנדסת העיר ללא פירוט השטחים. קליטת סיכום השטחים באופן ידני סיכומי שטחים למערכת קומפלוט כמפורט במסמכי הבקשה.
נמצא כי במועד הגשת הבקשה להיתר, מוזנים מומלץ כי בקליטת הבקשה יפורטו מלוא השטחים 5.2.1 )הפקדון מהווה רק מהותיים.
ידועות מראש ולא ייתכנו שינויים כה הנושא יתוקן בשלב האגרות וההיטלים הסופיים להיתר הביקורת מעירה בחומרה כי זכויות הבנייה שהופקו ושולמו. במידה ותמצאנה שגיאות בגובה פקדון 200%
- המלצת הביקורתהתייחסות מנהלי מחלקות הרישוי בנייה סופיות גדל משמעותית בין ב
מאגרת הבניה המשוערת שנדרשה. האגרות כך שגם אם שולם סכום נמוך הוא יושלם אחר הבנייה היה נמוך בעשרות ואף מאות אחוזים לחשב האגרות ובכל מקרה הפיקדון הינו ע"ח תשלום כל חישוב גובה הפיקדון יועבר -התייחסות מהנדסת העיר הביקורת בתשעה תיקים מתוך 5.2.2
חסר של
מגיש הבקשה בתיק אחד שהסתכמה בחיוב למערכת אוטוקד או למערכת שקוראת את תכניות נמצאה טעות חישובית בסיכום שטחים ע"י מומלץ כי תכניות הבנייה יקלטו באופן ממוחשב 5.3.1 10
2015 לשנת העירייה מבקר דוח
גן-רמת עיריית
בדוח
סעיף ממצאים המלצות
כל הבקשות באופן ממוחשב.
2016
היתרי בנייה. בתחום התכנון והבנייה המלצה זו תבוצע החל משנת - בהתאם לרפורמה התייחסות מנהלי מחלקות הרישוי מדגמי( את סך השטחים שמגישים לקבלת תכניות בנייה שתאפשר לבקר )לפחות באופן ידניים לא ייעשו יותר.
לשימוש במערכת אוטוקד או מערכת לקריאת להיתר עוברת להגשה ממוחשבת כך שבעתיד חישובים בשנת -התייחסות מהנדסת העיר להערכת הביקורת, קיימת משמעות רבה בחסר בסך
לצורך חיוב היטלי פיתוח אשר גרמה לחיוב לגורם אחד מוסמך.
עריכת חישובים יועבר -התייחסות מהנדסת העיר בתיק אחד נמצאה טעות בחישוב נפח הנכס 5.3.2 יוחזר גליון השטחים לבודק הבקשה לתיקון
החשבות. במידה ותימצא אי התאמה בשטחים לחיוב
באחראיות בודק הבקשה. הבקרה תבוצע על ידי גורם
ולתאגיד. הזנת השטחים במערכת הקומפלוט תישאר
אותו גורם חשבות יעביר את השטחים לחישוב, לגבייה למעט היטלי מים וביוב שעליהם אחראי תאגיד מי ר"ג.
יצויין בזאת, כי העירייה אחראית על כל היטלי הפיתוח והסופיים לחישוב האגרות וההיטלים לפני מתן היתר.
מסודר שיסביר את אופן העברת השטחים המאושרים
וההיטלים עובר לגורם נוסף )חשבות(. ייבנה נוהל עבודה מתקבלת. בימים אלה כל נושא חישוב האגרות
- המלצת הביקורת התייחסות מנהלי מחלקות הרישוי
תפקידים נאותה.
לייעול זמן עבודה למהנדסי הרישוי ולהפרדת
לצורך חיוב אגרות והיטלים. העסקתו עשויה לגרום
מומלץ לבחון העסקת גורם נוסף בחישוב שטחי הבנייה אחראי על קביעת שטחים לחיוב אגרות והיטלים.
חויב סך של כ
הקרקע לא חויב בהיטלי פיתוח. סה"כ לא החישוב ע"י גורם נוסף בעירייה.
נמצאו 5.3.4
לחיוב במערכת קומפלוט בהתאם להנחיתם
למעט עבודה טכנית של הזנת שטחי בנייה העובד יהיה אחראי על בקרת שטחי בנייה לחיוב מעורבת בתהליך יצירת חיוב בהיטלי פיתוח, ממונה על תשלומי היטלי פיתוח ואגרות בנייה.
מומלץ להגדיר תפקיד באגף הכנסות העירייה של מהביקורת עולה כי מחלקת הגבייה אינה 5.4.1 11
2015 לשנת העירייה מבקר דוח
גן-רמת עיריית
בדוח
סעיף ממצאים המלצות
ההיתר.
סדר הפעולות משלב שהבקשה מוכנה לאגרות ועד לשלב מתקבלת. יכתב נוהל עבודה וצ'ק ליסט המבטיח את
- ההמלצה התייחסות מנהלי מחלקות הרישוי
חיוב נכון בגין אגרות הבנייה וקיזוז הפיקדון.
הפעולות שעל מהנדסי הרישוי לבצע וביניהן בדיקת
הבקשה לתכניות הבנייה. רשימה זו תפרט את כל
מומלץ ליצור רשימת תיוג )צ'קליסט( בתיק הגשת 3 - ההמלצה מבוצעתהתייחסות מנהלי מחלקות הרישוי
בנייה המאושרים בהיתר הבנייה הקודם.
מומלץ כי כל דרישת שטח לקיזוז תבדק מול שטחי 2 החשבות
יוגדר גורם נוסף במחלקת -התייחסות מהנדסת העיר ע"פ החוק.
זה אינו נושא הפרשי ריבית פיגורים כמתחייב בנייה.
מוקמים במערכת הגבייה העירונית ולכן חיוב ההנדסה על תשלום החיוב ע"י מגיש הבקשה להיתר נמצא כי חיובים בגין היטלי פיתוח אינם קומפלוט, מעקב אחר הגבייה וכן הודעה לאגף תפקידים נאותה ולא מת בצעת בקרה. העירונית במקביל לרישום השטחים במערכת של מהנדסי הרישוי. לא מתקיימת הפרדת בהיטלי פיתוח, יצירת החיוב במערכת הגבייה בסך
אלפי ₪ וב
תיקים מתוך ה
שאושרו בתכניות הבנייה הסופיות. ב
הבנייה שחויבו לא תאמו את השטחים
ב5.4.2
ביתר בתיקי המדגם מסתכם ב
בשיעור מינימלי. סכום אגרות בנייה שחויבו
לאגרת הבנייה המלאה חויבה גם אגרת בנייה
נמצאו 5.4.3
שילם בעבר היטל הפיתוח
כי מגיש הבקשה יזוכה בשטחים בגינם לא
המאושרים בהיתר הבנייה הקודם. יתכן מצב
בגין היטלי פיתוח, לבין שטחי הבנייה
התאמה בין שטחי הריסה המיועדים לזיכוי
מהביקורת עולה כי לא מתבצעת בדיקת 5.4.4
שלא קוזז
הצמדה למדד מחירים לצרכן( של הפיקדון
להיתר בנייה. סה"כ הסכום הנומינלי )ללא
ששילם מגיש הבקשה במועד הגשת הבקשה
מהמדגם( לא קוזז הפיקדון בגין אגרות בנייה
מהביקורת עולה כי ב 5.4.5
₪. ותאריך הקבלה לפני הפקת היתר הבנייה
סה"כ סכום שלא שולם מסתכם ב
שחויב בגין אגרות בנייה והיטלי פיתוח שולם. מקבלת קבלות על תשלום ממחלקת גבייה ומהתאגיד - מחלקת הרישוי התייחסות מנהלי מחלקות הרישוי ניתן היתר בנייה למרות שלא כל הסכום מהביקורת עולה ב 5.5
12
2015 לשנת העירייה מבקר דוח
גן-רמת עיריית
בדוח
סעיף ממצאים המלצות
לפני הפקת אגרות והיטלים וכמובן הוצאת היתר.
ככל שנמצאת אי התאמה בשטחים מהנדס רישוי מעדכן
- ההמלצה מבוצעת. התייחסות מנהלי מחלקות הרישוילשטחי בנייה בתוכניות הבנייה הסופיות.
שנמצאים במערכת קומפלוט אינם תואמים התאמה את מול טבלת השטחים בטופס מהמדגם( נתוני שטחי בנייה מאושרים השטחים הסופית במערכת הקומפלוט ותתבצע בדיקת מהביקורת עולה כי ב 5.6
העירונית
תעשה, לרבות באם הדבר נדרש גם ע"י התובעת
כי יירשם נוהל מסודר בנושא וכי עבודת המחלקה
יועבר לבחינת מנהלת מחלקת ארכון ובקרה אשר תוודא וחוק התכנון והבניה בנוגע לגביית היטלי פיתוח. הנושא חדשים לי וצר לי שאכן לא יושמו הוראות חוקי העזר הממצאים הרשומים -התייחסות מהנדסת העיר
וביצוע חיוב של חריגות הבנייה בהיטלי פיתוח.
פעילותה בביצוע בדיקות על חריגות בנייה בעיר מליון ₪.
מומלץ כי מחלקת הפיקוח על הבנייה תגביר את הפיתוח בגין חריגות אלו מסתכם לכ סך אומדן הכנסות העירייה בחסר מהיטלי וכן הפקת שובר לתשלום היטלי הפיתוח .
מסתכם בכ
בנייה שהועברו למחלקה המשפטית לטיפול האחראי במחלקת הגבייה לביצוע חישוב של היטלי מומלץ כי מזכירת המחלקה תפעל מול הגורם היטלי הפיתוח שלא נגבו בעבור תיקי חריגות למחלקות אחרות בעירייה לצורך חיוב . סך וידווח למזכירות המחלקה על ממצאיו.
בגין חריגות הבנייה וכן אינה מדווחת הפיקוח ובתיק חריגת הבנייה במערכת הקומפלוט הבנייה אינה מבצעת חיוב של היטלי הפיתוח בשטח יתעד המפקח את שטח החריגה שמצא בדוחות מומלץ כי בעת איתור חריגת בנייה ע"י מפקח בנייה מהביקורת עולה כי מחלקת הפיקוח על 5.7 פיתוח מסיבות שונות. העירייה יזמה פעילות
בגין נכסים שניבנו בעיר ולא חוייבו בהיטלי
נמצא כי קיימים חובות עבר רבים לעירייה
בהיטלי פיתוח בגין עבודות אלו.
כן, לא מתבצעת בדיקת חיוב שטחים אלו
שטחים הגובלים לעבודות פיתוח בעיר. כמו
האחראי על בדיקת חיוב בהיטלי פיתוח בגין לבדיקת חיוב היטלי פיתוח בגין שטחים גובלים.
מהביקורת עולה כי לא קיים גורם עירוני הביקורת ממליצה לבחון מינוי עובד עירייה אשר יפעל 5.8 13
2015 לשנת העירייה מבקר דוח
גן-רמת עיריית
בדוח
סעיף ממצאים המלצות
30
לגביית חובות אלה, עד כה נגבו
התהליך ולשנות אותו באופן מהותי, כך שכולו יהיה בחשבות אגף ההנדסה."
אחד מקצועי התהליך נפרס על עובדים רבים ומקומות שונים באופן לא נכון. יש לחשוב מחדש על כל עובדי הרישוי, היטלים מחושבים ע"י עובדי גביית ותשלום מבוצע בגזברות. במקום שהכל ירוכז במקום לאחראית על כל נושא האגרות וההיטלים של אגף ההנדסה ולא כפי שנעשה כיום, אגרות מחושבות ע"י מהדוח הנ"ל נראה כי הכנסות רבות מאוד נגרעות מהעירייה. אני מציעה כי מחלקת החשבות תמונה הטעויות הרבות וחישוב לא נכון העולה – " לנוכחהתייחסות מהנדסת העיר לכלל ממצאי דוח ביקורת ממצאים
נהלי עבודה 5.1
פירוט הממצאים 5
המלצות
העירייה השונים.
תורפה בתהליכי עבודה קיימים ומהווה הזדמנות לתיקונם או להפעלת בקרות מפצות בדרגי לעובדים חדשים. תהליך בניית מערך נהלי עבודה יאפשר להנהלת העירייה זיהוי ליקויים ונקודות נאותות ותקינות התהליכים והבקרות. נהלים כתובים יאפשרו שימור הידע בעירייה והקנייתו קובעים זאת. להערכת הביקורת, נוהלי עבודה כתובים ומאושרים במחלקה יאפשרו שמירה על מהביקורת עלה כי עובדי מחלקת הגבייה אינם מבצעים בקרה למרות שתהליכי העבודה הקיימים נושא חריגות בנייה והיטלי פיתוח אינו ידוע לעובדי מחלקת פיקוח על הבנייה.
ובמחלקת התחדשות עירונית )תמ"א
עם זאת, נמצא כי, באופן עקרוני, תהליכי העבודה והבקרות המיושמות במחלקת רישוי הבנייה מהביקורת עולה כי אין נהלי עבודה כתובים בנושא חישוב, חיוב וגבית אגרות בנייה והיטלי פיתוח.
עירונית )תמ"א
בקשות להיתרי בנייה מוגשות לקולטי הבקשות - עובדי מחלקת רישוי הבנייה או מחלקת התחדשות קליטת הבקשה להיתר בנייה 5.2
בשיתוף מנהלת מחלקת בקרה וייעול באגף
- המלצת הביקורת מתקבלת. התחלנו לבנות נוהל בנושא התייחסות מנהלי מחלקות הרישוי מחלקת ארגון ובקרה ומנהלת המחלקה יכתבו נהלים בנושא. -התייחסות מהנדסת העיר יכללו גם את הממשקים בין יחידות העירייה השונות.
אלו ילוו בתרשימי זרימה, סדר פעולות ובקרות וכן פרוט העובדים האחראיים בכל שלב. הנהלים מומלץ לבנות מערך נהלי עבודה מקיף המאגד את כל תהליכי העבודה בנושא אגרות והיטלים. נהלים 14
2015 לשנת העירייה מבקר דוח
גן-רמת עיריית
המלצה
בקרה מהמערכת ויקצר את זמן עבודת מהנדסי הרישוי.
קליטת פירוט השטחים יקל על בקרת סך השטחים לחישוב הפקדון, יאפשר הסתמכות על דוחות שטחי הבנייה המהווים בסיס לחיוב אגרות בנייה והיטלי פיתוח.
קליטת פירוט השטחים מתבצעת, בדרך כלל, בשלב מאוחר יותר ע"י מהנדסי הרישוי לצורך חישוב חישוב גובה הפיקדון הנדרש.
הבנייה המבוקשים )להלן – טופס
ללא פירוט סוגי השטחים והקומות, בהתאם לנספח של תכנית הבנייה הכולל טבלת פירוט שטחי מהביקורת עולה כי במועד הגשת הבקשה נקלטים במערכת קומפלוט סיכומי שטחי הבנייה בלבד, קליטת הבקשה במערכת קומפלוט 5.2.1
הבנייה שהוגשה ושהנתונים עשויים להשתנות
והיטלים שהוא יידרש לשלם. בחשבון הפרופורמה צוין כי זו הערכה בלבד בהסתמך על תכנית בגין אגרות בנייה והיטלי פיתוח. חשבון הפרופורמה מציג מידע למגיש הבקשה אודות גובה אגרות קולט הבקשה מכין במועד הגשת הבקשה חשבון פרופורמה אשר כולל את סכום התשלום המוערך בנייה. לאחר מכן מופק שובר לתשלום הפיקדון.
במערכת את תמצית פרטי הבקשה וסיכום שטחי הבנייה המבוקשים, לצורך חישוב הפיקדון לאגרות ההיתר. הבקשות ממוספרות אוטומטית במערכת בסדר רץ. קולט הבקשה מזין בתיק הבקשה קולט הבקשה פותח תיק בקשה להיתר בנייה במערכת קומפלוט, בהתאם לתיק בנין עבורו מתבקש האגרה המשוערת המשתלמת בעד ההיתר )להלן- הפיקדון(."
מסכום 20 עם הגשת בקשה להיתר ישלם המבקש לוועדה המקומיתסעיף הבקשה להיתר בנייה" המוצגת באתר האינטרנט של העירייה.
קולט הבקשה בודק כי הוגשו כל המסמכים הנדרשים בהתאם לרשימת "דרישות הסף לקליטת
הבנייה המשוערת או אגרת מינימום.
מהביקורת עולה כי הפיקדון שנדרש ב
3
לאחר פתיחת הבקשה להיתר במערכת קומפלוט וסיכום שטחי הבנייה נערך חישוב אוטומטי של גובה הפיקדון 5.2.2
השטחים ויחידות הדיור, קיימות ומוצעות, וזאת בשיתוף מנהלת מחלקת בקרה ויעול - המחלקה החלה ליישם את ההמלצה, ממלאים מלוא התייחסות מנהלי מחלקות הרישוי - ניתן לפרט, תבדק משמעות קליטת מלוא השטחים בזמן העבודה. התייחסות מהנדסת העיר כמפורט במסמכי הבקשה.מלוא השטחיםמומלץ כי בקליטת הבקשה יפורטו
כמשמעותה בתקנות עבודה מצומצמת
או כמות, תחושב האגרה בהתאם להיקף העבודה, ובלבד שלא תפחת מ נקבע נקבע שיעור האגרה לפי יחידת חישוב של מידה אגרת בניה בשיעור מינימלי – בהתאם לסעיף 3 15
2015 לשנת העירייה מבקר דוח
גן-רמת עיריית
)%(
)מ"ר( )מ"ר( )מ"ר( הבנייה
הבקשה בתכנית ראשונהבתכנית סופיתשטחי הבנייהבשטחי
# מספר שטחי בנייה שטחי בנייה הפרש בסך הפרש
מאד בהשוואה לתכנית הבנייה הראשונה, במועד תשלום הפיקדון, כלהלן: באחוזים מהותיים גדלמסקירת סך שטחי הבנייה הסופיים שאושרו ב
1,264
בבקשה מספר 2
סכום של
בבקשה מספר 1
ב
1 202 133 199 66 2014629
2 102 230 455 225 2014243
3 74 171 401 230 2011231
4 59 1,412 3,803 2,391 2014108
5 57 868 2,398 1,530 2012610
6 55 33 93 60 2011175
7 47 8,718 27,147 18,429 2010158
המלצה
כה מהותיים של עשרות עד מאות אחוזים.
הביקורת מעירה בחומרה כי זכויות הבנייה ידועות מראש למגיש הבקשה ולא ייתכנו שינויים
)אדריכל(.
נמסר לביקורת כי האחריות על נכונות השטחים המדווחים הינה של נציג מגיש הבקשה ומדובר בכמות גדולה מאד של הנתונים, לא נוהגים מהנדסי רישוי לבדוק את נכונות החישוב.
4
בהתבסס על סך שטחי הבנייה המבוקשים באמצעות טופס לאחר אישור תכנית הבנייה, עורכים מהנדסי הרישוי חיוב אגרות הבנייה והיטלי הפיתוח מבדיקת חישוב שטחים שהוגשו בתכנית הבנייה 5.3.1 קביעת שטח לצורך חיוב אגרות והיטלי פיתוח 5.3
וההיטלים הסופיים להיתר )הפקדון מהווה רק
לגבי פקדונות שהופקו ושולמו. במידה ותמצאנה שגיאות בגובה פקדון הנושא יתוקן בשלב האגרות - המלצת הביקורת מתקבלת. אחת לרבעון יופקו דוחות בקרה התייחסות מנהלי מחלקות הרישוי ע"ח תשלום כל האגרות כך שגם אם שולם סכום נמוך הוא יושלם אחר כך לסכום הסופי.
- חישוב גובה הפיקדון יועבר לחשב האגרות ובכל מקרה הפיקדון הינו התייחסות מהנדסת העיר מומלץ לערוך בקרה של חישוב גובה הפיקדון על ידי עובד נוסף.
פוליגון )מצולע( – צורה הנדסית העשויה מקו שבור סגור. 4 16
2015 לשנת העירייה מבקר דוח
גן-רמת עיריית
המלצה
לבקר )לפחות באופן מדגמי( את סך השטחים שמגישים לקבלת היתרי בנייה.
קיימת משמעות רבה לשימוש במערכת אוטוקד או מערכת לקריאת תכניות בנייה שתאפשר הביקורת סבורה כי, למרות שממצאי הבדיקה לא הצביעו על ליקויים גדולים בתיקים רבים, בסך
אחד )בקשה מספר
בבדיקת סיכום סך שטחי הבנייה בטבלת פירוט השטחים בטופס הפרשים מינוריים הנובעים בעיקר מסיכול ספרות וטעיות מכפלה.
במסגרת חישוב שטחי הפוליגונים נמצא כי ב
חישוב סיכום סך שטחי הבנייה בטבלת פירוט השטחים בטופס חישוב פוליגונים בהתבסס על שרטוט המצורף לנספח חישוב שטחים צוות הביקורת ערך בדיקת חישוב של שטחי הבנייה
משטח הנכס בלבד. בשאר
מטר. עיון בתכנית הבנין מצביע כי בנכס גלריה בגובה . נמצא כי בחישוב הנפח נקבע גובה של כ של לחיוב חסר הטעות הסתכמה מהביקורת עולה כי בגין נכס מסחרי )בקשה מספר
דומה בשינויים המתבקשים.
סעיףונפח הבנין בנכס, בשיעור תעריפי ההיטל המעודכנים".
יחושב לפי שטח הקרקע ונפח הבנין שבנכס, וסכומו יהיה הסכום המתקבל ממכפלת שטח הקרקע היטל סלילת רחובות לנכס אחר, "בתעריף המפורסם. סעיף – )עסקים, מסחר, תעשיה וכד'( - חישוב ההיטלים הוא לפי נפח הבניין המוכפל נכס אחר ב.
המתבקשים.
." סעיף תעריפי ההיטל המעודכנים
ושטח הבנין שבנכס וסכומו יהיה הסכום המתקבל ממכפלת שטח הקרקע ושטח הבנין בנכס, בשיעור היטל סלילת רחובות לנכס למגורים, יחושב לפי שטח הקרקע לחוק עזר לסלילת רחובות קובע: "
– חישוב היטלים הוא לפי שטח הבניין המוכפל בתעריף המפורסם. סעיף נכסי מגורים א.
בחישוב היטלי פיתוח קיימת הבחנה בין נכסי מגורים ונכסים אחרים:
בדיקת קביעת שטח ונפח לחיוב אגרות והיטלים 5.3.2 החל משנת
- בהתאם לרפורמה בתחום התכנון והבנייה המלצה זו תבוצע התייחסות מנהלי מחלקות הרישוי שבעתיד לא ייעשו יותר חישובים ידניים.
- בשנת התייחסות מהנדסת העיר
תכניות הבנייה הממוחשבות.
מומלץ כי תכניות הבנייה יקלטו באופן ממוחשב למערכת אוטוקד או למערכת שקוראת את 17
2015 לשנת העירייה מבקר דוח
גן-רמת עיריית
בעירייה.
הביקורת סבורה כי קיימת חשיבות רבה להפרדת תפקידים ולבדיקת החישוב ע"י גורם נוסף בקשה
בקשה
:בגין רכיב של הקרקע
לא נמצא חיוב לראשונה. מהביקורת עולה כי ב
חיוב בהיטלי הפיתוח בגין רכיב הקרקע מתבצע על הקרקע "הבתולית" עם הקמת הבנין חיוב בהיטלים בגין שטח הקרקע ושטח הבנין.
סעיפים
5.3.4
באגרות בנייה
נמסר לביקורת כי לאחרונה הנחתה מהנדסת העירייה את עובדי המחלקה לא לחייב פרגולות בגין פרגולה בשטח
כמו כן, בתיק בקשה מספר
בקשה
בקשה
בקשה
שטחי הפרגולות, לאחר מועד כניסתו לתוקף של תיקון עם זאת, נמצאו
אגרות הבנייה בגין פרגולות.
הגשת בקשה להיתר בנייה בגין הקמת פרגולות, בתנאים המתבקשים. הפטור חל גם על תשלום בחודש אוגוסט
5.3.3
- עריכת חישובים יועבר לגורם אחד מוסמך התייחסות מהנדסת העיר
שטח קומת קרקע
להלן פירוט חישוב ההפרש:
גלריה שחויב שטח בניכוי ( מ"ר
סה"כ שטח לפי
נכלל שלא גובה מטר
סה"כ נפח שלא חויב
למ"ק היטל תיעולתעריף 10.51 ₪
תעריף היטל כבישים
היטל מדרכותתעריף 11.96 ₪
סיכום תעריף אגרות בנייה והיטלים למ"ק
חוסר בחיוב אגרות בנייה והיטלי פיתוחסה"כ 214,480 ₪ 18
2015 לשנת העירייה מבקר דוח
גן-רמת עיריית
המלצה
והיטלים.
במספר רשויות אחרות חשב המועסק באגף ההנדסה אחראי על קביעת שטחים לחיוב אגרות . המאושרת
לא נערכת בקרה או אימות נתוני השטח כנגד תכנית הבנייה שטחים לצורך חיוב בהיטלי פיתוח.
. העובדת מזינה טכנית בלבדמהביקורת עולה כי מעורבותה של עובדת מחלקת הגבייה הינה ואמונות על הפקת היתרי בנייה, לבין היחידות שמחייבות ועוקבות אחר הגבייה.
. יש חשיבות להפרדה בין היחידות העורכות את החישוב טיפול מתאים וקיום בקרה נאותה הכנסות בגין היטלי פיתוח מהוות חלק ניכר מהכנסות העירייה ולהערכת הביקורת מחויב היטלי פיתוח, גבייה ובקרה על חישוב שטחי הבנייה. לרוב, היחידה כפופה לאגף ההכנסות בעיר.
במספר רשויות מקומיות בארץ קיימת יחידת היטלי פיתוח האחראית על הפקת חיובים בגין חיוב היטלי פיתוח 5.4.1
למגיש הבקשה
שהוכן ע"י עובדת מחלקת הגבייה. השובר לתשלום מודפס במחלקות רישוי הבנייה ונמסר ידנית מהנדס הרישוי המטפל בתיק מכין חיוב בגין אגרות בנייה באמצעות הזנת שטחי בנייה לחיוב בשובר נתוני שטח ונפח לחיוב, וכן שטחי הריסה לזיכוי כמפורט בטופס המחלקות.
עובדת מחלקת הגבייה יוצרת חיוב במערכת קומפלוט באמצעות פתיחת שובר לתשלום והעתקת עובדת מחלקת הגבייה ונציגת תאגיד המים לצורך הפקת חיוב בגין היטלי פיתוח.
)שטח ונפח( לחיוב, וכן שטחי הריסה לזיכוי. טופס המחלקה מועבר באמצעות דואר אלקטרוני אל מחלקות( המפרט, בין היתר, את סוג הנכס )מגורים, אחר, ציבורי, בריכה( ואת סך שטחי הבנייה מהנדסי הרישוי אחראים להכין מסמך פנימי "טופס להחתמת מחלקות להוצאת היתר בנייה" )טופס בודקים את הנוסח הסופי ומאשרים בעל פה הפקת דרישת חיוב לאגרות והיטלים.
עורכים נוסח היתר הבנייה המכיל ריכוז שטחי הבנייה המאושרים. מנהלי מחלקות רישוי הבנייה עם אישור תכנית בנייה סופית ולאחר השלמת כל דרישות הוועדה המקומית, מהנדסי הרישוי חיוב באגרות בנייה ובהיטלי פיתוח 5.4
ותימצא אי התאמה בשטחים לחיוב יוחזר גליון השטחים לבודק הבקשה לתיקון הקומפלוט תישאר באחראיות בודק הבקשה. הבקרה תבוצע על ידי גורם החשבות. במידה ר"ג. אותו גורם חשבות יעביר את השטחים לחישוב, לגבייה ולתאגיד. הזנת השטחים במערכת כי העירייה אחראית על כל היטלי הפיתוח למעט היטלי מים וביוב שעליהם אחראי תאגיד מי העברת השטחים המאושרים והסופיים לחישוב האגרות וההיטלים לפני מתן היתר. יצויין בזאת, האגרות וההיטלים עובר לגורם נוסף )חשבות(. ייבנה נוהל עבודה מסודר שיסביר את אופן - המלצת הביקורת מתקבלת. בימים אלה כל נושא חישוב התייחסות מנהלי מחלקות הרישוי עשויה לגרום לייעול זמן עבודה למהנדסי הרישוי ולהפרדת תפקידים נאותה .
מומלץ לבחון העסקת גורם נוסף בחישוב שטחי הבנייה לצורך חיוב אגרות והיטלים. העסקתו 19
2015 לשנת העירייה מבקר דוח
גן-רמת עיריית
2014243 ,2014108 ,2012230 ,2011231
,2012042 , 20 12049 , 2011176 , 2011518 , 2012397 , 2012670 , 2009295 , 2011175 , 2014061 גם באגרת מינימום בגובה של
נמצאו
הבנייה המעודכן או אגרת מינימום כגבוה מביניהם.
בהתאם לתקנות גובה אגרות הבנייה נקבע כמכפלת שטחי הבנייה המאושרים בתעריף אגרות חיוב נוסף באגרות בנייה 5.4.3
בחיוב בסך של
בקשה
1,456
44.57
בקשה
בסך
בקשה
בתוכנית השינויים בגין היטלי פיתוח. סך חוסר בחיוב של בקשה
4,420 - ₪
המקורה לצורך חיוב בהיטלי פיתוח ו
בקשה
:התאמות
אי
שטחי הבנייה שנקלטו בשובר לתשלום אגרות והיטלים. ב הביקורת ערכה בדיקת התאמה בין סך שטחי הבנייה בטופס בדיקת שטחי בנייה לחיוב 5.4.2
בעירייה היא זו שצריכה לשאת באחריות על הפקת חיובים, מעקב גבייה והטלת ריבית פיגורים העירונית )מערכת מ.ג.ע( לצורך מעקב וצבירת ריבית פיגורים, במידת הצורך. מחלקת ההכנסות 5
לא. מערכת קומפלוט אינה מיועדת לצורך מעקב אחר הגבייה. החיוב שנוצר בה אינו צובר ריבית ומחלקת הגבייה מבצעת פעולות הזנה בלבד, אין באחריותה לבדוק האם שינויים כאלו בוצעו או . מאחר עובדים שונים בעלי גישה למערכת לשנות את השטח ולעדכן חיוב בגין היטלי פיתוח באפשרותם של יתרה מכך, שדות שטחי הבנייה לחיוב היטלי פיתוח בשובר נותרים לא מוגנים.
החיוב בתשלום החובה עד יום שילומו, בהוספה או בהפחתה של הפרשי הצמדה."
תשלומי פיגורים – ריבית צמודה בשיעור של
ערים על הרשויות המקומיות שבתחומו ולרבות מסים ומכסות תשלום שהטילה מועצה אזורית על ועד מקומי.
תשלום חובה - כל תשלום המגיע לרשות מקומית על פי דין, לרבות מכסות תשלום שהטיל איגוד סעיף " שלא שולם תוך
תשלום חובה סעיף 5
20
2015 לשנת העירייה מבקר דוח
גן-רמת עיריית
המלצות לסעיף
2014243 ,2012610
כנדרש )בקשות מספר
וכן כי ב
בקשה
בקשה
בקשה
כלהלן
מהביקורת עולה כי ב
מהנדסי הרישוי קולטים את הזיכוי בגין הפיקדון בשובר לתשלום אגרות במועד קליטת חיוב.
יהיה צמוד למדד כמשמעותו בתקנה
המקומית בתוך שנה מיום קבלת ההודעה על אישור הבקשה להיתר מאת הוועדה האמורה; הפיקדון "...חייב המבקש לשלם את האגרה בניכוי הפיקדון לוועדה סעיף 5.4.5
פיתוח
יתרה מכך, יתכן כי בשטחי ההריסה יכללו שטחי בנייה בלתי חוקית בגינם לא שולם בעבר היטל יתכן מצב בו מגיש הבקשה יזוכה בסכומים לא נכונים, שאינם תואמים לשטחי הבנייה שאושרו.
. ללא בדיקת התאמה לשטח שאושר לבנייה בהיתר הקודם את המספר לטופס המחלקות סך שטחי הריסה מדווח ע"י מגיש הבקשה בתכנית הבנייה. נמצא כי מהנדסי הרישוי מעתיקים מחלקת הגבייה.
מהנדסי הרישוי מדווחים על שטחי הריסה לצורך הקיזוז באמצעות טופס המחלקות לעובדת הוראות חוק עזר לתיעול מנוסחות באופן דומה עם בהשינויים המתבקשים.
בשל הבנייה החדשה על בסיס שטחה בניכוי שטח הבנין שנהרס כאמור."
)ה(אושרה בנייה חדשה תחת בנין שנהרס ושולמו בעדו חיוב ראשון או דמי השתתפות, יחושב ההיטל לצורך חישוב ההיטל לפי חוק עזר זה.
)להלן - חיוב ראשון( לא ייכללו שטח הקרקע ושטח הבנין בנכס, בעת הטלתו של החיוב הראשון ...
")ג( שולמו בעבור נכס, בקשר עם סלילת רחוב גובל, דמי פיתוח, היטל קודם או היטל סלילת רחובות סעיפים
קיזוז שטח בגין הריסה 5.4.4
- ההמלצה מבוצעתהתייחסות מנהלי מחלקות הרישוי
מומלץ כי כל דרישת שטח לקיזוז תבדק מול שטחי בנייה המאושרים בהיתר הבנייה הקודם. 2 - יוגדר גורם נוסף במחלקת החשבותהתייחסות מהנדסת העיר הודעה לאגף ההנדסה על תשלום החיוב ע"י מגיש הבקשה להיתר בנייה.
הגבייה העירונית במקביל לרישום השטחים במערכת קומפלוט, מעקב אחר הגבייה וכן בנייה. העובד יהיה אחראי על בקרת שטחי בנייה לחיוב בהיטלי פיתוח, יצירת החיוב במערכת מומלץ להגדיר תפקיד באגף הכנסות העירייה של ממונה על תשלומי היטלי פיתוח ואגרות 1 21
2015 לשנת העירייה מבקר דוח
גן-רמת עיריית
המלצה
)נמוך ב
בתיק בקשה
)נמוך ב
בתיק בקשה
בתיק בקשה
בפועל
בתיק בקשה מספר
:כמפורט להלן הבנייה והיטלי הפיתוח שולמו במלואן וניתן היתר הבנייה, אך במערכת קומפלוט אושר כי אגרות בהם התשלום בפועל היה נמוך מהחיוב או לא בוצע כלל, צוות הביקורת בדק התאמת סכום חיוב בשובר לסכום ששולם בפועל ע"פ הקבלות. נמצאו באמצעות המחאות דחוייות.
דוח ביקורת בנושא זה של מבקר העירייה בשנת
התקבלו המחאות דחויות. ההיתר האחרון בגין בקשות אלו ניתן בחודש יולי צוות הביקורת ערך ניתוח ממוחשב של פקודות היומן לשנים עמידתו של מגיש הבקשה בהוראות החוק עד הפרעון המלא של כל ההמחאות.
אגרת הבנייה במועד מתן ההיתר. תשלום אגרת בנייה באמצעות המחאות דחויות אינו מהווה סעיף
בנייה שולם. המהנדס סורק את הקבלה ומאשר במערכת קומפלוט את פרעון החוב.
למסור את הקבלה למהנדס הרישוי. מהנדס הרישוי בודק כי מלוא החיוב בגין היטלי פיתוח ואגרות מגיש הבקשה נדרש לשלם את הסכום הנקוב בשובר התשלום בקופת העירייה. לאחר מכן, עליו גבייה 5.5
המבטיח את סדר הפעולות משלב שבקשה מוכנה לאגרות ועד לשלב ההיתר - ההמלצה מתקבלת. יכתב נוהל עבודה וצ'ק ליסט התייחסות מנהלי מחלקות הרישוי וקיזוז הפיקדון.
את כל הפעולות שעל מהנדסי הרישוי לבצע וביניהן בדיקת חיוב נכון בגין אגרות הבנייה מומלץ ליצור רשימת תיוג )צ'קליסט( בתיק הגשת הבקשה לתכניות הבנייה. רשימה זו תפרט 3
הבנייה
ומהתאגיד ומהנדסי הרישוי מקלידים את מס' אישור הקבלה ותאריך הקבלה לפני הפקת היתר - מחלקת הרישוי מקבלת קבלות על תשלום ממחלקת גבייה התייחסות מנהלי מחלקות הרישוי
מומלץ כי תערך בקרה אחר גבית מלוא החוב ופרעונו.
22
2015 לשנת העירייה מבקר דוח
גן-רמת עיריית
המלצה
מאגר מידע ממוחשב עדכני במערכת קומפלוט.
במחלקה סורקים את מסמכי תכנית הבנייה, לרבות "גרמושקה" והיתר הבנייה. עם זאת, לא קיים לרוב, מערכת קומפלוט מכילה את סך שטחי הבנייה כפי שהוזנו במועד קליטת הבקשה. הסופית.
נמסר כי מהנדסי הרישוי אינם נוהגים לעדכן את שטחי הבנייה עם אישור תכנית הבנייה . כנדרש בבמערכת קומפלוט.
צוות הביקורת ערך בדיקת התאמה בין סך שטחי הבנייה שאושרו בהיתרי הבנייה לסך השטחים ולמנהלים.
בסיס לחישוב אגרות בנייה והיטלי פיתוח. נתונים אלו אף מהווים מקור מידע ממוחשב למשתמשים להיתרי בנייה וניהול ועדת תכנון ובנייה. במסגרת הטיפול נקלטים שטחי הבנייה למערכת המהווים מערכת קומפלוט משמשת את אגף ההנדסה לצורך תיעוד מסמכים ונתונים במסגרת טיפול בבקשות שימוש במערכת קומפלוט 5.6
שטח חריגת הבנייה בפועל גם כאשר מפקח הבנייה תיעד חריגת בנייה זו הביקורת מציינת כי במרבית תיקי הפיקוח על הבנייה שלא הועברו למחלקה המשפטית לא מתועד שטח לחיוב.
העיריה לא גבתה סכום של כ
כ
לצורך הגשת תביעה בתקופה בין ינואר
צוות הביקורת ערך ניתוח של
מידע למחלקה אחרת לשם בצוע חיוב כנדרש.
ידוע כי קיימת חובת חיוב בהיטלי פיתוח עבור חריגות בנייה שאותרו. לכן, לא בוצע חיוב ולא הועבר בנייה שאותרו על ידי עובדי המחלקה. הביקורת מציינת כי למחלקת הפיקוח על הבנייה לא היה מהביקורת עולה כי מחלקת הפיקוח על הבנייה לא מבצעת חיוב בהיטלי פיתוח בגין חריגות בשטחי
החלטה לסגירת התיק או העברתו למחלקה המשפטית לצורך הגשת תביעה.
בנייה ורישום פרטי החריגה. מחלקת הפיקוח על הבנייה מבצעת חקירה ועל פי ממצאיה מתקבלת חריגות הבנייה שאותרו מתועדות ע"י פקחי המחלקה במערכת הקומפלוט עם פתיחת תיק עבירת מחלקת הפיקוח על הבנייה ממונה על איתור וטיפול בחריגות בנייה ברחבי העיר.
מנוסחות באופן דומה בשינויים המתבקשים.
הוראות חוק עזר לתיעול . זה ובין לאחריו חייב בעל הנכס בתשלום היטל סלילת רחובות בשל אותה בנייה"
"בשל בנייה חורגת שנבנתה בנכס בין טרם תחילתו של חוק עזר סעיף חריגות בנייה 5.7
רישוי מעדכן לפני הפקת אגרות והיטלים וכמובן הוצאת היתר - ההמלצה מבוצעת. ככל שנמצאת אי התאמה בשטחים מהנדס התייחסות מנהלי מחלקות הרישוי בדיקת התאמה את מול טבלת השטחים בטופס
מומלץ כי טרם הפקת טופס היתר תעודכן טבלת השטחים הסופית במערכת הקומפלוט ותתבצע 23
2015 לשנת העירייה מבקר דוח
גן-רמת עיריית
המלצות
הפיתוח בגין חריגות אלו מסתכם לכ
. להערכת הביקורת, סך אומדן הכנסות העירייה בחסר מהיטלי שנים מסתכם לכ כ
עבירה. בהנחה כי היחס הסטטיסטי של תוספת השטח החורג נשמר, הרי בכל תיק עבירה ממוצע של נמצא כי במהלך תקופה מינואר
לבחון מינוי עובד עירייה אשר יפעל לבדיקת חיוב היטלי וממליצה גביית חובות לעירייה באופן שוטף הביקורת סבורה כי יש לפעול למיצוי האחראי על בדיקת חיוב בהיטלי פיתוח בגין שטחים גובלים.
מהביקורת עולה כי למרות שעבודות פיתוח נערכות בעיר באופן שוטף, לא קיים גורם עירוני הביקורת מציינת לחיוב את פעולות העירייה לגביית חובות בגין היטלי פיתוח שטרם נגבו.
מיליון₪. נכון למועד זה מנוהלים ע"י המשרד עוד עשרות תיקים בסכומים שונים".
עבור העירייה החל משנת
יזום וגבית היטלי פיתוח. לדברי עו"ד מהמשרד : "המשרד מטפל בחיובים יזומים של היטלי פיתוח העירייה התקשרה עם משרד עו"ד חיצוני )להלן – משרד עו"ד( לצורך איתור הנכסים, חישוב, חיוב חויבו בעבר ועוד.
שונות, כגון בניית הנכס לפני אישור תכנית פיתוח סופית, סיפוח שטחים נוספים )כפר אז"ר( שלא לדברי סמנכ"ל התפעול, חלק מהנכסים שהוקמו בעיר בעבר לא חויבו בגין היטלי פיתוח מסיבות הגובלים באיזורי עבודת הפיתוח בהיטלי פיתוח.
זהה קיימת גם בחוק עזר לתיעול. מהוראות חוקי העזר עולה כי על העירייה לחייב את בעלי הקרקע הוראה חודשים ממועד מתן האישור." 12 ביצוע לסלילתו של הרחוב הגובל וכן אישור של העיריה... בתוך (תחילת סלילת סוג רחוב גובל בנכס; לענין זה, "תחילת סלילה" - תחילת עריכת תבניות 1 מהמקרים האלה "היטל סלילת רחובות יוטל על בעל נכס בהתקיים אחד סעיף עבודת פיתוח אזורית 5.8
נדרש גם ע"י התובעת העירונית
ובקרה אשר תוודא כי יירשם נוהל מסודר בנושא וכי עבודת המחלקה תעשה, לרבות באם הדבר העזר וחוק התכנון והבניה בנוגע לגביית היטלי פיתוח. הנושא יועבר לבחינת מנהלת מחלקת ארגון הממצאים הרשומים חדשים לי וצר לי שאכן לא יושמו הוראות חוקי -התייחסות מהנדסת העיר וביצוע חיוב של חריגות הבנייה בהיטלי פיתוח.
מומלץ כי מחלקת הפיקוח על הבנייה תגביר את פעילותה בביצוע בדיקות על חריגות בנייה בעיר 3 הפיתוח הנדרשים, חיוב במערכת הגבייה העירונית וכן הפקת שובר לתשלום היטלי הפיתוח מומלץ כי מזכירת המחלקה תפעל מול הגורם האחראי במחלקת הגבייה לביצוע חישוב של היטלי 2 בדוחות הפיקוח ובתיק חריגת הבנייה במערכת הקומפלוט וידווח למזכירות המחלקה על ממצאיו מומלץ כי בעת איתור חריגת בנייה ע"י מפקח בנייה בשטח, יתעד המפקח את שטח החריגה שמצא 1 פיתוח בגין שטחים גובלים
24
2015 לשנת העירייה מבקר דוח
גן-רמת עיריית
25
2015 לשנת העירייה מבקר דוח
גן-רמת עיריית
הערות ראש העיר - חישוב אגרות בנייה והיטלי פיתוח סעיף 5.1
5.2.1 סעיף
והיטלים.
רה"ע מקבל את המלצת הביקורת ומעדכן כי הליקוי תוקן והוכן נוהל על תהליכי העבודה בנושא אגרות
5.2.2 סעיף
רה"ע מקבל את המלצת הביקורת ומעדכן כי הליקוי תוקן והחלו ביישום ההמלצה.
5.3.1 סעיף
האגרות וההיטלים הסופיים להיתר.
דוחות בקרה לגבי פיקדונות שהופקו ושולמו. במידה וימצאו שגיאות בגובה הפיקדון הנושא יתוקן בשלב רה"ע מקבל את המלצת הביקורת בנושא ביצוע בדיקה נוספת של חישוב גובה הפיקדון. אחת לרבעון יופקו
5.3.2 סעיף
בתחום התכנון והבניה המלצה זו תבוצע דרך מערכת מקוונת של משרד הפנים.
רה"ע מקבל את המלצת הביקורת כי תכניות הבנייה יקלטו באופן ממוחשב ומציין כי בהתאם לרפורמה
5.3.4 סעיף
רה"ע מקבל את המלצת הביקורת כי עריכת החישובים תועבר לגורם אחד מוסמך במח' הרישוי.
5.4.5 - 5.4.1 סעיפים
רה"ע מקבל את המלצת הביקורת ומעדכן כי יוכן נוהל עבודה מסודר לנושא.
5.5 סעיף
רה"ע מקבל את המלצת הביקורת להכין רשימת תיוג בתיק הגשת בקשה לתוכניות בניה. .3 בהיתר הבנייה הקודם. הליקוי תוקן
רה"ע מקבל את המלצת הביקורת כי כל דרישת שטח לקיזוז תיבדק מול שטחי בנייה המאושרים .2 לביצוע בקרה על שטחי הבניה לחיוב ההיטלים
רה"ע מקבל את המלצת הביקורת ומעדכן כי יוגדר בעל תפקיד במח' חשבות באגף ההנדסה .1
5.6 סעיף
בלבד.
התשלום הוא במזומן 2015 רה"ע מקבל את המלצת הביקורת ומעדכן כי הליקוי תוקן והחל מחודש יוני
. הליקוי תוקן. 1 הקומפלוט ותתבצע בדיקת התאמה אל מול טבלת השטחים בטופס רה"ע מקבל את המלצת הביקורת כי טרם הפקת טופס היתר תעודכן טבלת השטחים הסופית במערכת
26
5.7 סעיף
5.8 סעיף
חישוב של היטלי הפיתוח הנדרשים לחיוב. אגף ההנדסה יכין נוהל מסודר בנושא.
את שטח החריגה שנמצא במערכת הקומפלוט. מח' הפיקוח על הבנייה תפעל מול מח' הגביה לביצוע רה"ע מקבל את המלצת הביקורת כי בעת איתור חריגת בנייה על ידי מפקח בנייה בשטח, יתעד המפקח
רה"ע מקבל את המלצת הביקורת ומעדכן כי הליקוי תוקן.
29
2015 לשנת העירייה מבקר דוח
גן-רמת עיריית
מתחם עלית 1.1
מבוא 1
מתן היתרים ואישורי בנייה ב"מתחם עלית
דרום(. להלן תצלום אווירי של המתחם:
המתחם ממוקם בין שני צירי תחבורה ראשיים: רח' זאב ז'בוטינסקי )צד צפון( ורח' ארלוזורוב )צד
קבוצת חלקות אשר בבעלות חברת בנייה מ
קבוצת חלקות אשר בבעלות חברת בנייה א
בנייה מ. "( ובהתאם לחלוקת הגוש כדלהלן
וחברת בנייה מ. - חברה לבנייה בע"מ )להלן: " חברת א."( )בשיתוף עם קבוצת יהלומנים תושבי חוץ( הינו בבעלותן של היזמות חברת בנייה א.- חברה להשקעות בפיתוח ובבניין )להלן: " חברת בנייה "( נכון למועד הביקורת, המתחםמגרש בגוש מס
30
2015 לשנת העירייה מבקר דוח
גן-רמת עיריית
מחלקת רישוי ובנייה: 1.2
לשימור )מפעל עלית לשעבר( כמתואר בתשריט
הפרויקטים שהיזמות מקדמות במתחם כוללים מגדלי יוקרה למגורים, מגדלי משרדים ומבנה
להלן המבנה הארגוני של המחלקה נכון למועד הביקורת:
המדיניות התכנונית הלכה למעשה וממונה על הוצאת היתרי הבנייה.
"( מיישמת את העירייה"( בעיריית רמת גן )להלן: "המחלקהמחלקת רישוי ובנייה )להלן: "
מנהלת המחלקה
)
מנהל
לת המחלק
נהל
))))))))
))))
אדריכלית
קה
חלק
ת
תת(
5
5
מהנדסי רישוי
)
5
ישרהנדסי
מה
מ
)
)))
)
הנדסאים
ו
ישר
ם
ם(
רכזת הוועדה המקומית
לתכנון ובנייה
זת הוועדה המקומ
עוזרת מנהלת המחלקה
31
2015 לשנת העירייה מבקר דוח
גן-רמת עיריית
1.3. נהלים במחלקת רישוי ובנייה
תיאור כללי לתהליך: 1.4
הנחיות להתנגדות
הנחיות להגשת בקשה לשינויים
דרישות סף לפתיחת בקשה
הליך רישוי – תרשים
"(. בין יתר הנושאים נמצאו גם הנושאים הבאים נהליםבמחלקה קיימים נהלי עבודה )להלן: "
ובנייה ברשות המקומית. להלן תיאור התהליך, החל משלב הכנת הבקשה ועד לקבלת היתר:
מכוח קיומה של התב"ע, כל המעוניין בקרקע מגיש בקשה להיתר בנייה לוועדה המקומית לתכנון נגזרת של הגדרת השימוש של הקרקע, לדוגמה: מגורים פרטיים, דיור ציבורי, מוסדות ציבור וכד'.
הקרקע. השימושים יכולים להיות מגורים, מסחר, תעשייה, חקלאות, תיירות וכו'. הייעוד הינו "( המפרטת את השימושים והייעודים של אותה תב"עבגין כל קרקע קיימת תכנית בניין עיר )להלן: "
והגשתה לוועדה המקומית בעירייה( גרמושקה)הכנת בקשה להיתר בנייה ע"לרבות מידת התאמתה לתב, בדיקת הוועדה המקומית את הגרמושקה גובה והקלות נוספות(, קיים הצורך בהכנת והגשת תב"ע נקודתית במידה והיזם מעוניין לסטות מתב"ע קיימת )בשל הגדלת אחוזי בנייה, צפיפות, ע "קבלת החלטתה של הוועדה המחוזית ומתן תוקף לתב כגון: משטרה, פיקוד העורף, כבאות, איכות הסביבה וכד'
עמידה בתנאי סף שונים ואישורים שיש על היזם להמציא בתוך פרק זמן מוגבל, קבלת החלטתהּ של הוועדה המקומית לגבי אישור הבקשה ומתן היתר בנייה תחילת תהליך בנייה
32
2015 לשנת העירייה מבקר דוח
גן-רמת עיריית
להלן ריכוז הממצאים העיקריים שנמצאו במהלך הביקורת:
ממצאים עיקריים 4
תגובות מהנדסת העיר ומנהלת מחלקת רישוי בנייה שולבו בסעיפי הדוח השונים התפעול ולעובדים על שיתוף הפעולה.
הביקורת מודה למהנדסת העיר הנוכחית, למהנדס העיר הקודם, למנהל אגף תשתיות, לסמנכ"ל
הביקורת כללה קריאת חומר עיוני הרלוונטי לנושא הביקורת. הביקורת כללה איסוף מידע וניתוחו תוך סקירת מסמכים רלוונטיים הפעילות במתחם בין העירייה ליזמים
תשתיות, מהנדס רישוי ממחלקת רישוי ובנייה ועם יועץ חיצוני - פרוייקטור האחראי לריכוז הביקורת ערכה שיחות עם מהנדסת העיר, מהנדס העיר לשעבר, סגן מהנדס העיר ומנהל אגף המקומיות, נהלים במחלקת רישוי ובנייה ונורמות מקובלות בתחום הביקורת התבססה על הוראות חוק תכנון ובנייה התשכ"ה הביקורת נערכה במהלך החודשים יוני – נובמבר
מתודולוגיה 3
ובנייה, לאורך התקופה, החל משנת
מטרת הביקורת הינה לבחון את הליך מתן ההיתרים ואישורי הבנייה במתחם במחלקת רישוי מטרת הביקורת 2
בין הבקשות על מנת לזרז הליך מתן ההיתר. )סעיף
במחלקה נהוג להעביר אישורים בין בקשה ישנה לבקשה חדשה במידה ואין שינוי מהותי לבנייה. לשאלת הביקורת לפערי הזמן הנ"ל מסר מהנדס הרישוי ממחלקת רישוי ובנייה, כי לפני מועד מתן ההיתר 4 אישורים עבור כיבוי אש, איכות הסביבה ותברואה הוגשו כ 4.2.1 ליזמית חברת בנייה א. נמצא
בהתאם לסטטוס האישורים הנדרשים להיתר בנייה מס 4.2 )סעיף
העירייה לא ביצע מעקב יזום אחר מילוי הדרישות ולא הוציא הוראה לביטול ההיתר בהתאם.
עמדה לו האפשרות לממש את ההיתר ולבנות בפועל, כיוון שאף גורם רלוונטי ומוסמך מטעם , אך בפועל קיבל היתר לבנייה מס היתר
בה היזם לא קיבל אישורים ולא ביצע את הדרישות נשוא בקשת ההיתר כתנאי לקבלת כניסה, לבניית בניין בן
במשך התקופה החל משנת
בהתאם לסקירה ולניתוח הבקשות לבנייה ומתן ההיתרים בכל 4.1 33
2015 לשנת העירייה מבקר דוח
גן-רמת עיריית
גישה בלעדי לבאי/יוצאי המתחם, נמצא רק בשלבי תכנון ראשוניים. הביקורת מעירה, על מתן היתר ארלוזורוב לרח' ז'בוטינסקי הנמצא לאורך צידה המזרחי של חלקה מס מהותיות בנושאי הניקוז והתנועה שטרם נמצאו להן פתרונות. לדוגמא: הקטע המקשר בין רח'
הפעילות במתחם בין העירייה ליזמים, מסר בשיחה כי נכון למועד הביקורת עדיין ישנן סוגיות חשמל, נתיבי תחבורה עירוניים, איכות הסביבה, ניקוז, תנועה וכד'. הפרוייקטור האחראי לריכוז עולה, כי לאורך ציר הזמן מזה כעשור, עלו ונדונו בעיות מהותיות במתחם בנושאים שונים כגון:
בעירייה ומחוצה לה ובחומרים נוספים מתוך תיקי הבניין הרלוונטיים, ככל שהומצאו לביקורת והעירייה, ישיבות בעירייה עם גורמי חוץ, בחו"ד של גורמי מקצוע, בהתכתבויות בין גורמים שונים
מעיון בפרוטוקולים של: הועדה המחוזית, הועדה המקומית, ישיבות עבודה בין הועדה המחוזית 4.4
ומחצה. )סעיף
חניה ואילו לחברת בנייה מ. היתר עבור
השנייה אך בעלות בסיס משותף בעל עומקים שונים. לחברת בנייה א. היתר עבור מצב בו
המגורים, ישמש כמבנה משותף עבור כלל תושבי המתחם. בהתאם להיתרים העדכניים ביותר נוצר ליזמים, עולה כי בהתאם לתכנית המתחם, החניון התת קרקעי אשר מהווה גם בסיס למגדלי מעיון בחומר הרלוונטי וכפי שמסר הפרוייקטור האחראי לריכוז הפעילות במתחם בין העירייה 4.3 ההיתר. )סעיף
לפני מועד מתן 1.5 אישור מטעם חברת נת"ע – נתיבי תחבורה עירוניים הוגש כ 4.2.3 )בהתאם לקביעת הממשלה(. )סעיף
2011 –
אישורים עבור מים וביוב ניתנו מטעם מחלקות המים והביוב בעירייה במהלך השנים 4.2.2 וזאת לסוגיות משמעותיות כמו תשתיות ותנועה מענהטרם גיבוש חברת בנייה מ.ל קבוצת חלקות 5.1
פירוט הממצאים והמלצות 5
להיחסך, לו היה טיפול ומענה לנושאים אלה. )סעיף יוער, כי עלות העסקתו של הפרוייקטור ע"י העירייה לשם פתרון הסוגיות הנ"ל הייתה יכולה לאור העובדה כי היזמית נמצאת בשלבי בנייה מתקדמים תוך צפי אכלוס כבר במהלך שנת סקירה היסטורית 5.1.1
יצוין, כי הבעלות על החלקות השתנתה לאורך התקופה הנבחנת "( ונמצא כי הוגשו GIS)תיקי בניין( ובאתר העירייה )תחת לשונית "מידע הנדסי לאורך התקופה החל משנת
הביקורת בחנה בצורה כרונולוגית את הליך מתן ההיתרים במתחם עבור החלקות 34
2015 לשנת העירייה מבקר דוח
גן-רמת עיריית
בקשה להיתר מס 5.1.1.1
והבקשה בעלת ההיתר העדכני והרלוונטי הדרישות ע"י היזמים בגינן נתקבלו היתרי בנייה אך בפועל טרם בוצע מילוי של כלל להלן פירוט הבקשות אשר
לא התקבלו האישורים הבאים:
ב
ב
ב
ב
ב
ב
ב
ב
ב
ב
ב
ב
ב
ב
ב
ב
מהות הבקשה – הריסה, דיפון וחפירה
בקשה להיתר מס 5.1.1.2
אישור להסכם מחזור פסולת בניין
אישור למינוי קבלן הריסה
הדרישות ולא הוציא הוראה לביטול ההיתר בהתאם. )ראה גם בסעיף בפועל, כיוון שאף גורם רלוונטי ומוסמך מטעם העירייה לא ביצע מעקב יזום אחר מילוי בפועל ניתנה לו האפשרות לממש את היתר הבנייה שניתן לו לתקופה של נמצא, כי היזם לא קיבל אישורים ולא ביצע את התאומים הנדרשים מול העירייה, אך כלשהיא ע"י היזמים.
היתר בנייה, זאת למרות שלא בוצעה דרישה תוך חודשיים ממועד הגשת הבקשה ניתן * )עד אוקטובר
תנאי למתן ההיתר – דרישה להשלמת רשימת דרישות תוך פרק זמן של עד ניתן היתר מס 23/06/2008ב
ב
הוגשה הבקשה להיתר 27/04/2008ב
קומות מרתפים מתחת לגובה מפלס כניסה
מהות הבקשה – הקמת בניין בן
35
2015 לשנת העירייה מבקר דוח
גן-רמת עיריית
מהנדסת העיר: ציינה ההתייחסותב
בקשה להיתר מס 5.1.1.3
"ליקוי חמור של התנהלות מה"ע דאז
סטטוס האישורים הנדרשים להיתר מס 5.1.2
סטטוס אישורים – סעיף
ב
ב
ב
מהות הבקשה – הקמת
מס"ד תיאור הדרישהמועד הגשת
האישור
הערות
במסגרת הסכם חכירה
אשור מחלקת נכסים - נדחה: יושלם 1
אישור פקידת היערות 2
אישור יועץ נגישות 3
02/06/2009 .4
ראה הרחבה בסעיף
אישור היחידה לאיכות הסביבה שנים לפני מועד מתן ההיתר.
06/08/2009 .5
03/08/2009 .6
כולל התא הציבורי ראה הרחבה בסעיף
סניטרית הכוללת סימון תאי ביקורת גן" הוקם ב
אישור מחלקת ביוב ע"ג תכנית 7
המדדים
אישור חנייה מח' דרכים - בהסכמת 8
מה"ע
הצמתים מסביב - תנאי נדחה באישור
אישור משרד התחבורה להסדרת 9
הטיפול במגדל
ממוחשב, תאורת גן - נדחה: במסגרת
השקיה מפורטת, ראש מערכת
גדרות, צמחייה ופירוט שתילה
ריצופים אבני שפה, מפלסים, פריסת
אדריכל נוף - נספח פיתוח נפרד 10
14/01/2010 . 11
ערוכות ע"י מהנדס אינסטלציה ראה הרחבה בסעיף
תאי ביקורת כולל התא הציבורי גן" הוקם ב
2. 12
וסוגית המנהרה ראה הרחבה בסעיף
לשלב המגדל: סוגית חדר טרפו למתח נמוך.
אשור חב' החשמל - נדחה ע"י מה"ע 13
אשור חב' בזק 15
מסחר ולכן לא נדרש
)משלוח תכניות( - בשלב זה לא כולל
התייעצות עם משרד הבריאות 16
36
2015 לשנת העירייה מבקר דוח
גן-רמת עיריית
מס"ד תיאור הדרישהמועד הגשת
האישור
הערות
הכוללים חישוב לעומס רעידות אדמה
חישובים סטטיים והצהרת המהנדס 17
החתומים ע"י מח' התכנון - הנדסה
מפת מדידה בתוקף ונספח למפה 18
ראה הרחבה בסעיף
תב"ע ר"ג
תכנית סניטרית "למשמרת מים" עפ"י 19
אישור רשות העתיקות 20
ראה הרחבה בסעיף
שנים לפני מועד מתן ההיתר.
אישור חברת נת"ע - רכבת קלה 21
הדרישות
תכנית מתוקנת אחת לאחר השלמת 22
סופי החתום ע"י מנהל המחלקה
2. 23
לפינוי פסולת בניין
הסכם התקשרות עם אתר מורשה 24
מורשה ומאושרת
הסכם הזמנת בדיקות ממעבדה 25
אישור תשלום היטל השבחה 26
תיעול, מים( ואגרות בנייה
טופס תשלום היטלי פיתוח. )ביוב 27
דרישת מח' איכות סביבה
המתקנים שיש על פני הקרקע על פי
השלמת כל החזיתות כולל כל 28
ראה הרחבה בסעיף
הביוב גן" הוקם ב
אישור מח' ביוב - רק לגבי תשתית 29
הקרקע המזהמת
אישור המשרד להגנת הסביבה לפינוי 30
ע"י אדריכל העיר
לשימור )שנקר( עפ"י תכנית שאושרה
כתב התחייבות לשיפוץ המבנה 31
קבוצת חלקות 5.2
סקירה היסטורית 5.2.1
בקשה להיתר מס 5.2.1.1
ע"י היזמים והבקשה בעלת ההיתר העדכני והרלוונטי הדרישות נתקבלו היתרי בנייה אך בפועל טרם בוצע מילוי של כלל להלן פירוט הבקשות אשר בגינן בקשות. יצוין, כי הבעלות על החלקות משתנה לאורך התקופה הנבחנת.
"( ובסה"כ נמצא כי הוגשו GIS)תיקי בניין( ובאתר העירייה )תחת לשונית "מידע הנדסי ו
הביקורת בחנה באופן כרונולוגי את הליך מתן ההיתרים במתחם עבור חלקות ב
ב
ב
מהות הבקשה – תכנית גידור, התארגנות ותכנית שינויים 37
2015 לשנת העירייה מבקר דוח
גן-רמת עיריית
חסרים האישורים הבאים:
ב
ב
ב
ב
ב
ב
בקשה להיתר מס 5.2.1.2
אישור לטופס תשלום אגרת בנייה
אישור ליידוע משרד הבריאות למבנים יבילים
אישור תו תקן למבנים יבילים
אישור אדריכל לגדר מוצעת
אישור להסכם התקשרות עם אתר מורשה לפינוי פסולת בניין אישור לתיקון והשלמת טבלת שטחים
ב
ב
ב
ב
ב
ב
והקלות )פטור
ב
ב
ב
ב
ב
ב
ב
ב
ב
ב
ב
ב
ב
ב
ב
מהות הבקשה – היתר מרתפים
38
2015 לשנת העירייה מבקר דוח
גן-רמת עיריית
האישורים הבאים: חסרים
בקשה להיתר מס 5.2.1.3
אישור אדריכל העיר לעיצוב המסחר
אישור לתכנית פיתוח
אישור חברת נת"ע
ב
ב
ב
ב
ב
ב
ב
ב
ב
ב
ב
ב
ב
ב
ב
.YESב
ב
ב
ב
ב
ב
ב
ב
והקלות )פטור
ב
ב-ב
ב
ב
ב
ב
ב
מעל
מהות הבקשה – מגדל מגורים חדש
39
2015 לשנת העירייה מבקר דוח
גן-רמת עיריית
חסרים האישורים הבאים:
ב
ב
בקשה להיתר מס 5.2.1.4
אישור למתן ערבות להעתקת/עקירת עצים
אישור לחתימה על הסכם היטלי פיתוח
הרחוב
אישור להתחייבות לגימור הגדר בטיח וצבע או ציפוי קשיח מצד החלקה הגובלת או אישור להסכם התקשרות עם אתר מורשה לפינוי פסולת בניין סטטוס האישורים הנדרשים להיתר מס 5.2.2
סטטוס אישורים – ראה סעיף
ב
ב
ב
מרתפים
מהות הבקשה – א. תוספת של
מס"ד תיאור הדרישהמועד הגשת
האישור
2012386 .1 אישור פיקוד העורף או קבלת פטור מבניית מרחב מוגן. הושלם בבקשה מס לעגורנים/מנופים יינתן ע"י מנהל העבודה.( 2 מפה ונספח התארגנות מאושרת ע"י יועץ בטיחות )אישור סופי אשור חברת החשמל. ניתן בבקשה הקודמת ל3
אשור חב' בזק - מבקשה קודמת 4
הסכם לחיבור הבניין עם חברת תקשורת לוויינית - מבקשה קודמת 5 אישור יועץ נגישות 6
.הים 7 אישור מנהל התעופה האזרחי. ניתן בבקשה הקודמת ל 17/12/2014 .תכנית מים לפי נוהל מהנדס העיר לאישור מחלקת המים מהתאגיד 8 05/11/2014 .אישור כיבוי אש )כולל רחבת כיבוי אש 9 תיקוניה 10 אישור יועץ כיבוי אש למשטח חילוץ בגג, עפ"י תכנית ר"ג/מק אישור היחידה לאיכות הסביבה בתנאים 11
אישור אגף תברואה לחדר אשפה 12
אישור מח' תנועה לחניה 13
עפ"י החלטת ועדה ארכיטקטונית - מאושר מבקשה קודמת 15 אישור אדריכל העיר לעיצוב המבנה ע"ג הדמיות ממוחשבות אישור מח' נכסים לעניין מבנים יבילים 16
ותנאי בהיתר 17 אישור אד' העיר ע"ג תכנית פיתוח ערוכה ע"י אדריכל נוף. ניתנה ערבות מהבקשה הקודמת 18 חישובים סטטיים והצהרת מהנדס הכוללים חישוב לעומס רעידות אדמה וכולל השלמת הצ'ק ליסט. - ללא אישור לפיתוח השטח טכניים ודרישות מהנדס העיר - לחתימת מנהל המחלקה, כולל הדמיה 19 תכנית מתוקנת בכפוף להחלטת הועדה המקומית, הערות בדיקה, תיקונים 40
2015 לשנת העירייה מבקר דוח
גן-רמת עיריית
מס"ד תיאור הדרישהמועד הגשת
האישור
סולארית, בדיקת התקנת חלונות ודלתות( - ניתן בבקשה קודמת אינסטלציה, אטימות ממ"ד טיח ממ"ד, ריצוף, בלוקים, גז, מערכת 20 הסכם הזמנת בדיקות ממעבדה מורשה ומאושרת - טופס מקורי )בטון הסכם התקשרות עם אתר מורשה לפינוי פסולת בניין 21 )זהה לתכנית מתוקנת 222
אישור מח' נכסים על הסדרת תשלום היטל השבחה והקלות 23 .מים 24 תשלום אגרות בנייה ותשלום היטלי פיתוח )מדרכה, תיעול, ביוב, כביש ערבות בנייה על סך של 25
ריכוז הליקויים בתפקוד המחלקה במתן היתרים ואישורי בנייה במתחם 5.3
המלצת הביקורת
פרק הזמן כפי שהוגדר בתנאי.
הוא אינו בר תוקף החל מאוקטובר 5.3.2.1
נמצא מקרה בו ניתן היתר מס 5.3.2
(.5.2.1.3 ,5.2.1.2
. )ראה סעיפיםביצעו רק חלק מהדרישותהיתרים כאשר בפועל היזמים נמצאו 5.3.1
עולים הליקויים הבאים
בהתאם לסקירה ולניתוח הבקשות ומתן ההיתרים בכל
התייחסות מהנדסת העיר:
להתעדכן בסטטוס האישורים ולפעול בהתאם.
כבר בסמוך למועד פקיעת התנאי למתן היתר הבנייה, על העירייה ליזום פניה ליזם על מנת
התייחסות מנהלת מחלקת רישוי בנייה:
ובקרה מודול המאפשר התראה אוטומטית".
בהם בכל זאת יוצא היתר שכזה, מנהלת המחלקה נדרשת לערוך מעקב. כ"כ הוכנס ע"י מנהלת ארגון "יש להמעיט ככל הניתן בהוצאת היתרים המותנים בהשלמת דרישות עקב קושי במעקב. במקרים
)ראה סעיףתוכן בקשות שונה על מספר בקשה זהה.קומות מרתף. דהיינו, 24 – C38 – Bחדשה של
היתר ל
נמצא כי בקשה מס 5.3.3
שאר הבקשות
להפקת היתר בנייה מרגע הגשת הבקשה אורך כחצי שנה לפחות כפי שניתן לראות מניתוח בהתייחס לכך שפרק הזמן המקובל אישור מהיר כל כך הינו חריג הביקורת מעירה כי ממועד הגשת הבקשה הופק היתר הבנייה. תוך חודשיים 5.3.2.2 ""המלצת המבקר מתקבלת ותיבחן מול מנהלת מחלקת בקרה וייעול ליצירת נוהל בנושא 41
2015 לשנת העירייה מבקר דוח
גן-רמת עיריית
מהנדסת העיר: התייחסות
הביקורת מעירה על מתן היתר מס
המתחם, נמצא רק בשלבי תכנון ראשוניים.
לאורך צידה המזרחי של חלקה מס
נמצאו להן פתרונות. לדוגמא: הקטע המקשר בין רח' ארלוזורוב לרח' ז'בוטינסקי הנמצא
בשיחה כי נכון למועד הביקורת עדיין ישנן סוגיות מהותיות בנושאי הניקוז והתנועה שטרם תנועה וכד'. הפרוייקטור האחראי לריכוז הפעילות במתחם בין העירייה ליזמים, מסר
במתחם בנושאים שונים כגון: חשמל, נתיבי תחבורה עירוניים, איכות הסביבה, ניקוז,
, כי לאורך ציר הזמן מזה כעשור, צפו ונדונו בעיות מהותיות ככל שהומצאו לביקורת עולה בין גורמים שונים בעירייה ומחוצה לה ובחומרים נוספים מתוך תיקי הבניין הרלוונטיים, המחוזית והעירייה, ישיבות בעירייה עם גורמי חוץ, בחו"ד של גורמי מקצוע, בהתכתבויות
מעיון בפרוטוקולים של: הועדה המחוזית, הועדה המקומית, ישיבות עבודה בין הועדה 5.3.6
.הפרש של קומת מרתף ומחצה מרתפי חניה, דהיינו,
בנייה א. היתר עבור
המתחם ואף גובלות האחת עם השנייה אך בעלות בסיס משותף בעל עומקים שונים. לחברת העדכניים ביותר נוצר מצב בו
בסיס למגדלי המגורים, ישמש כמבנה משותף עבור כלל תושבי המתחם. בהתאם להיתרים העירייה ליזמים, עולה כי בהתאם לתכנית המתחם, החניון התת קרקעי אשר מהווה גם מעיון בחומר הרלוונטי וכפי שמסר הפרוייקטור האחראי לריכוז הפעילות במתחם בין 5.3.5 כבר החלה בעבודות הבנייה אך מסתבר כי אינה יכולה לעמוד בחלק מהדרישות תוך פרק זמן מוגדר(, כפי שארע בשאר הבקשות שנבחנו, עלול להיווצר מצב שבו היזמית להערכת הביקורת, בעת מתן היתר בנייה באופן רטרואקטיבי )היתר בכפוף למילוי דרישות 5.2.1.4 ;הדרישות ע"י היזמות. )ראה סעיפים
נמצאו סה"כ 5.3.4
שונה
"מנהלת הרישוי נדרשה לוודא כי כל בקשה נפתחת על מספר חדש ככל שמדובר בתכנון בנייהנמצאת בשלבי יזמיתלאור העובדה כי הזאת ו משמעותיות כמו תשתיות ותנועה
בהתייחסותה ציינה מהנדסת העיר כי:
הביקורת מציינת כי לו היה מענה לנושאים אלה, הליקויים היו נחסכים.
מתקדמים תוך צפי אכלוס כבר במהלך שנת
מועד מתן ההיתר. לשאלת הביקורת לפערים הנ"ל מסר מהנדס הרישוי ממחלקת רישוי לפני 4 אישורים מס 5.3.7.1
בנייה א. )בסעיף
בהתאם לסטטוס האישורים הנדרשים להיתר מס 5.3.7 פרוייקטור בעת גילוי הליקויים בשטח
כי אין כל תאום ותכנון מסודר לתשתיות הסובבות את חלקות המגורים. צריך היה לקחת "יצוין כי הפרוייקטור נכנס לעבודה מס' חודשים לאחר כניסתי לתפקיד וזאת לאחר שנמצא 42
2015 לשנת העירייה מבקר דוח
גן-רמת עיריית
המלצת הביקורת:
מהותי בין הבקשות על מנת לזרז את הליך מתן ההיתר.
ובנייה, כי במחלקה נהוג להעביר אישורים בין בקשה ישנה לבקשה חדשה במידה ואין שינוי
התייחסות מהנדסת העיר:
על בנייה של מגדלי מגורים.
הרלוונטיים ובשל שינויים בדרישות של גורמים כגון אלו ובמיוחד לאור העובדה כי מדובר מומלץ לחדש את האישורים הנ"ל בשל שינויים תכופים בהוראות החוק והתקנים
התייחסות מנהלת מחלקת רישוי בנייה:
ולבקש חידוש באם פג תוקפו. ריענון הנושא יועבר במיידי למנהלת הרישוי".
"נוהג זה אינו קיים מאז כניסתי לתפקיד. ניתנו הנחיות ברורות שיש לבדוק תוקף כל אישור
המלצת הביקורת:
נושא המים והביוב.
בעירייה במהלך השנים
אישורים מס 5.3.7.2
"המלצת המבקר מתקבלת ותיבחן מול מנהלת מחלקת בקרה וייעול ליצירת נוהל בנושא
התייחסות מהנדסת העיר:
מומלץ לחדש את האישורים הנ"ל מול הגורם הרלוונטי.
התייחסות מנהלת מחלקת רישוי בנייה:
אם לאו".
"חידוש אישורים יעשה לגופה של כל בקשה. אם הגוף המאשר רושם כי יש תוקף לאישור
המלצת הביקורת:
מתן ההיתר.
לפני מועד 1.5 אישור מס 5.3.7.3
"המלצת המבקר מתקבלת
התייחסות מהנדסת העיר:
פרויקט הרכבת הקלה ולאור העובדה כי בפועל כבר החלו עבודות בקרבת המתחם.
מומלץ לחדש את האישור הנ"ל בשל האפשרות שבוצעו שינויים בתכנית המקורית של
התייחסות מנהלת מחלקת רישוי בנייה:
אם לאו".
"חידוש אישורים יעשה לגופה של כל בקשה. אם הגוף המאשר רושם כי יש תוקף לאישור
המלצת הביקורת:
המועד להגשת אישור מס 5.3.7.4
במרתפים על פי תשריט המצריכים אישור נת"ע מחדש
וידוע לנו שאין צורך באישור חוזר של נת"ע לאחר שכבר ניתן. כמו כן, אין שינויים מהותיים "נת"ע העבירה אישור להיתר. מהנדס הרישוי אחראי ומטפל גם בהרשאות הרכבת הקלה בנוגע לחיבור המבנה לרשת החשמל.
בעת המעבר לשלב המגדל יש לוודא את קיומו של הסכם כתוב בין היזמית לחברת החשמל
43
2015 לשנת העירייה מבקר דוח
גן-רמת עיריית
הערות ראש העיר - מתן היתרים ואישורי בנייה ב"מתחם עלית"
ממצאים עיקריים
סעיף
ומעודכנות וישנה הקפדת יתר על כל הנושאים שעלו בביקורת.
כניסת מה"ע החדשה כל הליקויים שהועלו, טופלו. כמו כן, יצאו נהלים והנחיות חדשות הביקורת והליקויים שנמצאו מתייחסים לתקופת כהונתו של מה"ע דאז אדר' חיים כהן. עם x
סעיף
מה"ע דאז.
שלא בוצעה דרישה כלשהי ע"י היזמים. לטענת מה"ע החדשה, מדובר בליקוי חמור של התנהלות מקבלים את הערת הביקורת כי תוך חודשיים ממועד הגשת הבקשה ניתן היתר בנייה, זאת למרות
סעיף
כמו כן הוכנס מודול המאפשר התראה אוטומטית.
עקב קושי במעקב. במקרים בהם בכל זאת יוצא היתר שכזה, מנהלת המחלקה נדרשת לערוך מעקב.
מקבלים את הערת הביקורת. יש להמעיט ככל הניתן בהוצאת היתרים המותנים בהשלמת דרישות
סעיף
שמדובר בתכנון שונה.
מקבלים את הערת הביקורת. מנהלת הרישוי נדרשה לוודא כי כל בקשה נפתחת על מספר חדש ככל
סעיף
מקבלים את המלצת הביקורת. מעדכן כי מבצעים תכנון מחדש על מנת להתאים לתכנון.
סעיף
לתשתיות הסובבות את חלקות המגורים.
מקבלים את הערת הביקורת. הפרוייקטור נכנס לעבודה לאחר שנמצא כי אין כל תאום ותכנון מסודר
סעיף
מח' הרישוי.
ברורות שיש לבדוק תוקף כל אישור ולבקש חידוש באם פג תוקפו. כמו כן ניתן ריענון בנושא למנהלת מקבלים את הערת הביקורת. נוהג זה אינו קיים מאז כניסת מה"ע החדשה לתפקידה. ניתנו הנחיות
סעיף
מקבלים את הערת הביקורת. חידוש אישורים יעשה לגופה של כל בקשה.
סעיף
מקבלים את הערת הביקורת. חידוש אישורים יעשה לגופה של כל בקשה.
מקבלים את המלצת הביקורת.
47
2015 לשנת העירייה מבקר דוח
גן-רמת עיריית
דרך רפאל איתן בפרויקט המשולש הגדול 1.1
רקע כללי 1
כביש "דרך רפאל איתן
גבולות המתחם:
הסגול בתמ"א
משוקע בעומק של
וסביבתו. אורך הכביש כ
המתחם לכל אורכו, ישמש כעורק תחבורה ראשי ומהיר – כביש בינעירוני, עבור תושבי המתחם "(, המהווה גבולו המערבי של הכביש"( מהמתחם"
במסגרת אישור תכנית מתאר מקומית מס' ר"ג
מצ"ב תצלום אווירי למתחם )הגבול העליון של התצלום הינו צד צפון(:
צד מזרח – שדרות הנשיא אהרון קציר.
צד מערב )דרך רפאל איתן( – כפר אז"ר.
צד דרום – רחוב מנדס.
צד צפון - מפגש שדרות אהרון קציר ושדרות בן גוריון.
של הכביש
המקטע הצפוני
הכיכר
של הכביש
המקטע הדרומי
48
2015 לשנת העירייה מבקר דוח
גן-רמת עיריית
טרם הושגה הסכמה.
שכללו את שיקוע הדרך במס' מטרים ובהתאם לאילוצים ההנדסיים ולצורך אקוסטי/סביבתי, אולם במסגרת ישיבות שהתקיימו עם נציגות ועד תושבי כפר אז"ר העירייה וצוות התכנון, הוצעו במהלך חודש מרץ
ולכך השלכות סביבתיות )מההיבט האקוסטי( ובמקביל, הקבלן קיבל צו הפסקת עבודה מהעירייה אינו מבוצע ככביש משוקע בהתאם למסמכי התב"ע נציגות ועד תושבי כפר אז"ר בטענה שהכביש עם תחילת ביצוע העבודות במקטע הצפוני של הכביש במהלך חודש אוגוסט 4.2 עם נתיב אחד לכל כיוון )סעיף
התכתבויות בדיוור האלקטרוני בהן ניתנה הנחיה מטעם מהנדס העיר לבצע כביש מקומי ללא שיקוע נוספות, להחלטת מהנדס העיר, של גורמים מקצועיים מתוך אגף ההנדסה ומחוצה לו, למעט מהנדס העיר הקודם ועל כן לא ניתן לדעת האם התקיימו ישיבות בנושא, האם היו התנגדויות . כמו כן, לא נמצאו פרוטוקולים לישיבות ודיונים בנושא בעת כהונת להיצמד לתכנית המקורית קיימת החובה אשר נתבקש רק לאחרונה לחוות את דעתו בסוגיה, ולפיה עם יועמ"ש העירייה ומבלי להיוועץ למשמעויות הסטטוטוריות והתנועתיות קרי, חובת שינוי התב"ע בהתאם להחלטתו שלא לסטות מהתכנית המקורית מבלי תשומת הלב בניגוד להמלצת מנהל הפרויקט 5.3 דאז, קיבל החלטה כבדת משקל ובעלת השלכות בפן הכלכלי, ההנדסי והמשפטי )ראה הרחבה בפרק גן לשינוי היררכית הדרך מכביש בינעירוני )בהתאם לתכנית המקורית( לעירוני עולה כי מהנדס העיר מבחינת הביקורת את הליך קבלת ההחלטה בקרב הגורמים המוסמכים והרלוונטיים בעיריית רמת 4.1 ממצאים עיקריים 4
אגף תשתיות ולעובדים על שיתוף הפעולה
הביקורת מודה לסגנית ראש העיר, מהנדסת העיר, מהנדס העיר הקודם, סמנכ"ל תפעול, מנהל התייחסות מהנדסת העיר משולבת בסעיפי הדוח השונים.
התייחסות מהנדס העיר הקודם מובאת בסעיף
הביקורת כללה קריאת חומר עיוני הרלוונטי לנושא הביקורת. הביקורת כללה איסוף מידע וניתוחו תוך סקירת מסמכים רלוונטיים וכן צילומי שטח עדכניים העיר הקודם, סגן מהנדס העיר ומנהל אגף תשתיות ונציג מנהל הפרויקט - חברת ח.פ.ת הביקורת ערכה שיחות עם סגנית ראש העיר, סמנכ"ל התפעול, מהנדסת העיר הנוכחית, מהנדס הביקורת נערכה במהלך החודשים ספטמבר
מתודולוגיה 3
בשל כך
"( לשינוי היררכית הדרך מכביש בינעירוני לעירוני וההשלכות האפשריות העירייהרמת גן )להלן: "
מטרת הביקורת הינה בחינת הליך קבלת ההחלטה בקרב הגורמים המוסמכים והרלוונטיים בעיריית מטרת הביקורת 2
49
2015 לשנת העירייה מבקר דוח
גן-רמת עיריית
הוצאה נוספת של כ
לשינוי היררכית הכביש, כמפורט להלן
, בשל האופן שבו התקבלה ההחלטה הוצאות כספיות משמעותיות נוספותהמוצעות הרי שתהיינה הביקורת ניתחה ומצאה כי גם אם תהיה הסכמה בין כל הצדדים על חלופה מסוימת מבין הפסד של כ
הוצאה נוספת של כ
סקירת הליך קבלת החלטות 5.1
פירוט הממצאים והמלצות 5
המתוכנן, גם אם הכביש עדיין לא יהיה ראוי לשימוש )סעיף התפעול בעירייה מסר כי כדי להימנע מאפשרות זו, העירייה תדאג לאכלוס הפרויקט במועד הדירות בפרויקט ה"משולש הגדול", אם הדירות לא ימסרו במועד המתוכנן. עם זאת, סמנכ"ל של כלל עבודות המתחם ואכלוס הפרויקט ועל כן, קיימת אפשרות לתביעה משפטית מצד רוכשי הצורך בשינוי התב"ע, בהליך מכרזי חדש והתנגדות תושבי כפר אז"ר גורמים לעיכוב בהתקדמות כלשהיא
אפשרות לתביעה משפטית מצד תושבי כפר אז"ר, במקרה של חוסר הסכמה לגבי חלופה אפשרות לתביעות מצד הקבלן המבצע הנוכחי
בשל הצורך בהליך מכרזי נוסף חדש לבחירת קבלן מבצע עבור אחת החלופות המוצעות, קיימת מסקירת החומר הרלוונטי ולאור חוות הדעת המשפטית שלעיל עולה כי . אכן מחייבת מפלס השיקוע תושבי כפר אז"ר לעניין השיקוע של הכביש עולה כי התכנית בהתאם לחוות הדעת המקצועית של היועץ המשפטי לעירייה מ 4.3 דרישות לפיצויים בשל הפסקת העבודות מצד העירייה )סעיף הפסד של קבלת סבסוד בשיעור
[הטקסט קוצץ - הקובץ המלא זמין בקישור למקור]