עתמ 72328 10 18 אאורה השקעות בעמ נ ועדה מקומית לתכנון רמת השרון ואח

משפט לענייני יפו בשבתו כבית בית המשפט המחוזי בתל אביב מנהליי

אאורה השקעות בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנו רמת השרו ואח

2019

112

פני ל , סג נשיאהשופט שאול שוחט כב'

עותרי

אאורה השקעות בע"מ

ע"י ב"כ עו"ד ממשרד עמית, פולק, מטלו ושות'

נגד

משיבי

ועדה מקומית לתכנו רמת השרו

השרועירית רמת

חברה לפיתוח רמת השרו בע"מ רימוני

ע"י ב"כ עו"ד ממשרד הררי, טויסטר ושות'

פסק די

1

2

)להל "העירייה" , מכרז 3

לביצוע פרויקט בניה בשכונת מורשה ברמת השרו. במסמכי המכרז )נספח ג'( צוי, כי הפרויקט יוכרז 4 כפרויקט פינוי בינוי במסלול מיסוי וכי מסלול זה מעניק "... זכות לפטור מהיטל השבחה, בכפו$ 5 לאישור מועצת העיר ) לשאת בתשלומי) מסוימי); . כתנאי להשתתפות במכרז נדרשו המציעי 6 להתחייב בביצוע מטלות ציבוריות ולעמוד בקריטריוני) שנקבעו בו, ביניה) תמורה הולמת ומירבית 7 לדיירי). העותרת ניגשה למכרז וזכתה בו 8

9

לאחר זכיית העותרת במכרז, דנה מועצת העיר בנושא הפטור מהיטל השבחה ובתו) הדיו התקבלה 10 מתשלומו )להל: החלטה על מת פטור מלא "החלטת הפטור" 6.4.14 . 11 12

לאחר שנמסרה לה ההודעה אודות החלטת הפטור, החלה העותרת לקד) את הליכי התכנו 13 של הפרויקט וא, קידמה תכנית בני עיר, כדי לאפשר את הקמתו. התכנית פורסמה למת תוק 14 )להל "התב"ע" (. 15

16

משפט לענייני יפו בשבתו כבית בית המשפט המחוזי בתל אביב מנהליי

אאורה השקעות בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנו רמת השרו ואח

2019

212

מת תוק, לא לפני שהונחה לפני ועדת המשנה להתנגדויות של הועדה המחוזית התב"ע פורסמה ל 1 לתכנו ולבניה תל אביב )להל "הועדה המחוזית" ( חוות דעת של השמאי, יוע לוועדה, אשר ער 2

בדיקה כלכלית מקיפה של עלויות הפרויקט על רכיביו השוני), שהביאה להפחתת מספר יחידות 3 יחידות דיור, והכל בהתא) למקובלויות שמאיות )החלטת 4 למוצגי העותרת 5

6

מיד ע) אישור התב"ע החלה העותרת לפעול לקבלת היתר בניה להקמת הפרויקט 7 8

ח מהנדס בהמש

להחלטת הועדה המחוזית ולפרסו) התב"ע, ובהתא) להחלטת הפטור, של 9 העיר לסמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית במשרד השיכו והבינוי, מכתב בקשה לפטור מלא 10 מתשלו) היטל השבחה לפרויקט, אליו ציר, את החלטת הפטור, מכתב מהחברה הכלכלית, תסקיר 11 . במכתב המלי המהנדס על מת פטור מלא 12

בחה ותמ

המלצתו בתחשיבי) המתאימי), לרבות השומה מטע) העותרת בה נקבע כי מהיטל הש 13 ללא הפטור המבוקש הפרויקט לא יהיה כלכלי לביצוע 14 15

יובהר ויודגש בשלב זה, כי הסכמה/המלצה/אישור של הרשות המקומית בתחומה מתבצע 16 בתנאי הכרחי שבלעדיו אי. לקבלת הפטור. ע) זאת, מדובר מספיקבינוי אינ) תנאי .פרויקט פינוי 17 בנוס, לתנאי זה צריכה לבוא הכרזה של שר הבינוי והשיכו בדבר היות המתח) בו מתבצע הפרויקט 18 מתח) לפינוי בינוי; המבנה בצו כי לא יחול בפרויקט הנדו היטל השבחה כשהכרזה אחרונה זו תבוא 19 ית וקביעה שלה כי אי כדאיות לאחר בדיקה כלכלית של הפרויקט על ידי הרשות להתחדשות עירונ 20 כלכלית לפרויקט ללא הפטור 21

22

למוצגי העותרת 23

24

השיבה סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית לפנייתו של מהנדס העיר. מכתב 25 התשובה לא נשלח למהנדס אלא לראש העיר המכה, מר אבי גרובר. במכתב ההמלצה לפטור הבהירה 26 הסמנכ"לית כי לבקשת מהנדס העיר נערכה בדיקה מקדימה בעני ההמלצה לפטור; פירטה את 27 ; והסבירה, כי לצור 28

הדיו בועדה להתחדשות עירונית והמלצתה לשרי הבינוי והשיכו והפני) על מת הפטור, נדרשת 29

משפט לענייני יפו בשבתו כבית בית המשפט המחוזי בתל אביב מנהליי

אאורה השקעות בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנו רמת השרו ואח

2019

312

"החלטת מועצת עיר עדכנית תו

שפירטה את הסעיפי) שצריכי) להיכלל באותה החלטה, לרבות 1 לכלית במתח) על פי התכנית שאושרה, בהינת האפשרויות השונות, ללא בחינה של הכדאיות הכ 2 למוצגי המשיבי 3

בד בבד ע) משלוח מכתב זה יצא מלפני הסמנכ"לית מכתב נוס, שמופנה למנכ"ל העותרת 4 למוצגי העותרת( מפרטת 5

הסמנכ"לית את התנאי) לצור

ההמלצה ומשיבה, כי "בהתא לבדיקות מקדמיות שערכנו 6 למטר )שיתכ ויתעדכ 7

נמצא, כי נית להמלי* על מחצית ההיטל בלבד . 8 9

. במכתב התשובה פירטה העותרת את 10

הנתוני) הנכוני) והרלבנטיי) לטעמה, בכל הנוגע לפרויקט ולעלויות הנלוות לו, וטענה כי יש לית לה 11 לעתירה 12

למכתב זה לא נמצא מענה כלשהו 13

14

של הסמנכ"לית למנכ"ל העותרת, שמה העירייה במקביל, ומבלי להידרש לתוכ מכתבה 15 פעמיה למכתב התשובה של הסמנכ"לית לראש העיר והזמינה חוות דעת שמאית משלה על מנת לבדוק 16

א) יש מקו) לתת פטור מהיטל השבחה לפרויקט. חוות הדעת הונחה לפני מועצת העיר וזו, בישיבות 17

ות להצבעה את סוגיית הפטור מהיטל השבחה , החליטה שלא להעל 18 לפרויקט, נוכח הממצאי) בחוות הדעת מה) עלה, כ

לטעמה, כי קיימת כדאיות כלכלית לפרויקט 19

לתשובת המשיבות לעתירה 20

21

כפועל יוצא ממהל

זה של מועצת העיר הוצאה הדרישה לתשלו 22

23

מכא העתירה 24

25

בינוי .לטענת העותרת נספח ג' למסמכי המכרז בו צוי, כי הפרויקט יוכרז כפרויקט פינוי 26 במסלול מיסוי וכי מסלול זה יעניק לפרויקט פטור מהיטל השבחה בכפו, לאישור מועצת העיר מחייב 27 את המשיבות בהיותו חלק בלתי נפרד ממסמכי המכרז וכי החלטת הפטור, שניתנה בהמש 28 , היא בגדר מעשה מנהלי גמור שמעול) לא בוטל בהחלטה אחרת, מבטלת, של מועצת להתחייבות זו 29

משפט לענייני יפו בשבתו כבית בית המשפט המחוזי בתל אביב מנהליי

אאורה השקעות בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנו רמת השרו ואח

2019

412

העיר. משכ

, כ

העותרת, מנועה העירייה מלחזור בה מהתחייבותה זו, ודרישתה לתשלו) היטל 1 השבחה מהווה הפרה של התחייבותה המנהלית. עוד טוענת העותרת, כי העירייה הפרה את חובת 2 וח הדרישה לתשלו) בלא ששמעה את העותרת; הדרישה מהווה אפליה השימוע משהחליטה על משל 3 פסולה מאחר שביתר הפרויקטי) מסוג פינוי בינוי המבוצעי) בשכונה בה מתבצע הפרויקט התקבל 4 פטור מלא; ובכלל התנהלות העירייה, בנסיבות שפורטו, והחלטתה בדבר הדרישה לתשלו) מהוות 5 חריגה קיצונית ממתח) הסבירות 6

7

בתשובה טועני) המשיבי), כי מסמכי המכרז אינ) מקימי) התחייבות למת פטור מהיטל 8 השבחה ועל העותרת היה לצפות לאפשרות שלא יינת הפטור. מכא ג) שמרה לעצמה את הזכות 9 לבטל את ההסכ), ע) הדיירי); כי החלטת הפטור לא מהווה מעשה עשוי משזו ניתנה על סמ 10 ות דעת שמאי המלמדת על הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, מה שמאפשר השערות בלבד ובהעדר חו 11 לה, בנסיבות העניי, להשתחרר מהתחייבותה, ככל שהיתה כזו; כי חובת השימוע קיימת בידי העותרת 12 במסגרת הלי

הערר לפני ועדת הערר לפיצויי) ולהיטל השבחה, מה ג) שהמשנה למנכ"ל העותרת 13 קיימת שונות רלבנטית בי הפרויקט לבי פרויקטי) אחרי) בה) כ ; כי 14 נית הפטור, וכי ההחלטה לדרוש תשלו) היטל השבחה התקבלה כדי לאחר שהעיריה שקלה את כל 15 השיקולי) הרלבנטיי) תו

שנתנה דעתה להנחיות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ולכללי 16 שמאי הועדה המקומית בדבר הכדאיות הכלכלית של הפרויקט.שקבעה, לרבות חוות דעת עדכנית של 17 18

נספח ג' למכרז 19

20

נספח ג' למכרז, שכותרתו "חלק כללי" הינו חלק בלתי נפרד ממסמכי המכרז. למסמכי 21 המכרז יש תוק, מחייב. ההתחייבויות שלוקחת על עצמה רשות, כמפורט במסמכי המכרז שפרסמה 22 עי) השוני) מקבלי) החלטות ומבצעי) פעולות בעלות משמעויות יוצרות מצג שבהסתמ עליו המצי 23

כלכליות. המצגי) שיוצרת הרשות באמצעות המכרז שפרסמה, והמסמכי) המהווי) חלק בלתי נפרד 24 ממנו, יוצרי) אצל מי שפעל על פיה) אינטרס הסתמכות. אינטרס ההסתמכות זוכה להגנה רחבה 25 במשפט 26

27

כ

ג) בענייננו 28

29

משפט לענייני יפו בשבתו כבית בית המשפט המחוזי בתל אביב מנהליי

אאורה השקעות בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנו רמת השרו ואח

2019

512

וי מפורשות, כי הפרויקט נושא המכרז יוכרז כפרויקט פינוי בינוי במסלול מיסוי בנספח האמור צ 1 שמעניק )בי היתר "זכות לפטור מהיטל השבחה, בכפו$ לאישור מועצת העיר" . אמנ), הכרזת 2 פרויקט בניה כפרויקט פינוי בינוי במסלול מיסוי אינה מעניקה, אוטומטית, פטור מהיטל השבחה 3 נה באישורי) שוני) א, בהכרזה של שר הפני) ושר השיכו כי הפרויקט אכ פטור שכ פטור זה מות 4 ככל שהדבר תלוי בעירייה היא תמלי להעניק את הפטור –מההיטל. בר), פשר הדברי) במצג האמור 5 להסכ) ההתקשרות ע) בעלי יחידות הדיור 6

ה. על פי סעי, זה, א) יחול היטל השבחה על הפרויקט רשאית העותרת לבטל הקיימות, אינה במקומ 7

את העסקה על פי הסכ) ההתקשרות. הוראה זו נועדה לאפשר לעותרת לבטל את ההתקשרות 8 המלצת העירייה ומסיבות שלא תלויות בה ולמרותהפרטנית ע) בעלי יחידות הדיור הקיימות, מקו 9 ו/או בעותרת, יוטל היטל השבחה בפרויקט. אי לייחס לעירייה, בוודאי לא לעותרת, מודעות 10 לאפשרות שהעירייה לא תמלי, כפי המצג שהציגה, על פטור מהיטל 11 12

טור, באה ג) א) תאמר שאי די במצג האמור כדי ליצור התחייבות של העירייה כדי להמלי על הפ 13 נמנעי)( את הבקשה לפטור 14

מהיטל השבחה לפרויקט, על פי בקשת החברה הכלכלית 15 16

החלטת הפטור 17

18

להחלטת הפטור משמעות כפולה. ראשית, יש בה כדי להסיר את הספק בדבר האופי המחייב 19 הכלול בו. שנית, יש בה כדי לבסס את הסתמכות העותרת על קיומו של פטור מהיטל של נספח ג' והמצג 20 השבחה בפרויקט. העותרת שאוחזת בידיה החלטה מפורשת של מועצת העיר בדבר פטור מתשלו 21 היטל השבחה יוצאת לדר

. היא מתחילה לקד) את הפרויקט ה בהיבט הארגוני ה בהיבט התכנוני 22 עה מיליוני) רבי) של שקלי). העותרת מכינה תכנית בני עיר ומגישה תו שהיא מוציאה ומשקי 23

אותה לאישור. פעולותיה אלה של העותרת, שאי חולקי עליה, מלמדת כי היא הסתמכה על החלטת 24 הפטור, ועל בסיסה א, התקשרה ע) בעלי דירות ורוכשי) בפרויקט. אכ, ג) עתה, לאחר החלטת 25 ת הפטור, שקבלתו מותנית בהכרזת הפרויקט כפרויקט פינוי בינוי הפטור, אי די כדי להבטיח א 26 ובהכרזת הפטור על ידי שרי הפני) והשיכו, בר) ידוע יודעת העותרת כי בידיה יש את ההסכמה 27 האישור וההמלצה של הרשות המקומית, המהווה תנאי הכרחי לקבלת הפטור. סבורני, כי לא יכולה 28 בוודאי חברה חזקה ומובילה בתחו) דוגמת העותרת, לא היתה להיות מחלוקת שא, חברת יזמות 29

משפט לענייני יפו בשבתו כבית בית המשפט המחוזי בתל אביב מנהליי

אאורה השקעות בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנו רמת השרו ואח

2019

612

לוקחת על עצמה את ההתחייבויות בפרויקט )ומדובר בהתחייבויות רבות, מטלות ציבוריות 1 תשלומי) שוני) לחברה הכלכלית, ועוד( ללא קיומו של מצג חוזי ברור מצד העירייה, בוודאי החלטת 2 הפטור, שעליו נית לסמו 3

4

5

6

30.1.17 7

לאחר קבלת החלטת הפטור החלה העותרת, כאמור, לקד) תב"ע על מנת להוציא את 8 הפרויקט מ הכוח אל הפועל. התכנית נדונה לפני ועדת המשנה להתנגדויות שליד הועדה המחוזית 9 יפו. .לתכנו ולבניה תל אביב 10

11

ות שהוגשו נגעו להיבטי) שוני) של התב"ע לרבות היבטי) לתב"ע הוגשו התנגדויות. ההתנגדוי 12 נשמעו 13

התנגדויות. בסיו) השמיעה החליטה הועדה לקיי) היוועצות נוספת ע) השמאי היוע לועדה 14 לעתירה 15

(. בסופו של יו), ולאחר התכנסות נוספת בעקבות פניית ראש העיר, אושרה 16 2017 . 17

18

הפטור. במהל

כל הישיבות שקיימה הועדה המחוזית לא נשמעה כל טענה לפיה יש לבטל את החלטת 19 להיפ

, השמאי המייע לועדה אשר בח את ההיבטי) השמאיי)/כלכליי) של הפרויקט ער תחשיב 20

כלכלי על יסוד הפטור, מה שהביא להפחתת מספר יחידות הדיור בפרויקט ביחס למספר כפי שהוצג 21 פטור בה ניתנה החלטת הפטור: על א, שמועצת העיר אישרה 22 מ"ר ליחידת דיור 23

יחידות דיור בשטח עיקרי ממוצע 24

מ"ר ליחידת דיור 25

26

טר) קידו) התב"ע של הנה כי כ, בנוס, לנספח ג' והחלטת הפטור שהיו בידי העותרת 27 הפרויקט על ידה, ניתנה בידה, לאחר ישיבה זו, החלטה של הועדה המחוזית המאשרת את התכנית 28

משפט לענייני יפו בשבתו כבית בית המשפט המחוזי בתל אביב מנהליי

אאורה השקעות בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנו רמת השרו ואח

2019

712

ואת פרסומה למת תוק,. זוהי נקודת ציו חשובה ומשמעותית מבחינת העותרת ולאחריה, מיד ע 1 אישור התב"ע, החלה היא לפעול לקבלת היתר בניה להקמת הפרויקט 2 3

דס העיר לרשות להתחדשות עירוניתפניית מהנ 4

5

, אל 6

הרשות להתחדשות עירונית וביקש פטור מלא לפרויקט. למכתבו ציר, הוא את החלטת הפטור, מכתב 7 כלכלי חתו) על ידי מהנדס , תסקיר 8

2015 . 9

במשלוח הפנייה האמורה נתנה העירייה ביטוי מלאה להתחייבותה לפעול, ככל שהדבר תלוי בה 10 לקבלת פטור מהיטל השבחה לפרויקט 11

12

תשובת הרשות להתחדשות עירונית 13

14

נשלחה לראש העירייה. במכתבה מציינת סמנכ"לית הרשות, כי מבדיקת תשובת הרשות 15 הנתוני) על ידי הרשות, בהתא) לפרמטרי) שפורטו, עולה כי הרווח היזמי בפרויקט ללא היטל 16 . ע) זאת, לצור

דיו בועדה 17

פטור נדרשת החלטת מועצת עיר עדכנית המפרטת את המתח) והמלצה לשרי הפני) והשיכו על מת 18 וגבולותיו; בקשה; בחינה של הכדאיות הכלכלית במתח) על פי התכנית שאושרה; אומד היטל 19 לתשובת המשיבי 20

21

, הוא מפנה להנחיות לעתירה(, שא 22

הרלבנטיות באשר להגשת בקשה לפטור מהיטל השבחה, ובו מציינת, כי "בהתא לבדיקות מקדימות 23 למטר )שייתכ 24

ויתעדכ( נמצא, כי נית להמלי* על מחצית ההיטל בלבד . 25 26

כל שהיה על העירייה לעשות, לכנס את מועצת העיר ולאשרר את החלטת הפטור, – מ המקוב עולה 27 ובכ

להציג לפני הרשות להתחדשות עירונית החלטת מועצת עיר עדכנית שמתבססת על ההערכה 28

משפט לענייני יפו בשבתו כבית בית המשפט המחוזי בתל אביב מנהליי

אאורה השקעות בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנו רמת השרו ואח

2019

812

ושעל בסיסה 1

והתב"ע אושרה לפרסו).הופחתו מספר יחידות הדיור 2 3

, נית צו הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית )הכרזה על מתחמי 4 (, אשר הכריז על המתח כמתח פינוי 5

בינוי במסלול מיסוי 6

7

8

9

1.7.18 10

11

בישיבה זו נדרשה מועצת העיר פע) נוספת לפרויקט נושא העתירה, ולסוגיית היטל ההשבחה 12 בגינו. ישיבה זו זומנה בהמש

למכתבה של הסמנכ"לית לראש העירייה ולקראתה התבקשה 13 והתקבלה חו"ד חדשה של שמאי הועדה המקומית בשאלה א) יש מקו) לפטור את הפרויקט מהיטל 14 שלילית. השבחה. חוות הדעת היתה 15

16

נוכח קיומה של החלטת הפטור, אשר ניתנה על ידי מועצת העיר, בהצבעה של חבריה, נית 17 היה לצפות ששאלת הפטור תועלה להצבעה ככל שמועצת העיר, או מי מחבריה, לרבות ראש העירייה 18 מבקשי) לחזור בה) ממנה. דא עקא שהצבעה לא התקיימה 19 20

לעתירה( עולה, כי היוע המשפטי של העירייה הבהיר, בתחילת 21 הישיבה, כי בזמנו החליטה מועצת העיר, כסמכות ממליצה, להמלי על פטור מהיטל השבחה ולכ א 22 רוצי) לשנות את ההחלטה "לדעתי המועצה צריכה להצביע מאחר והיא כבר קיבלה החלטה 23 עצה"בהצבעה, לכ זה צרי& לבוא עוד פע למו . אחד מחברי מועצת העיר שביקש להבי מה המשמעות 24 של שינוי החלטת הפטור קיבל תשובה מהיוע המשפטי, כי תהיה חשיפה " והכוונה ל" חשיפה 25 משפטית (, לפחות של העירייה. משעלה נושא זה הודיע לפתע היוע המשפטי 26 מסמ& של... היוע* המשפטי במשרד הפני. "תקשיבו, מנכ"ל העירייה הציג בפני כרגע מכתב 27 הנדו: מת פטור מהיטל השבחה ממסגרת מסלול רשויות מקומיות ומסלול מיסוי. כתוב בסעי 28 לפני אחרו בו, בכל הנוגע החלטות מועצה שכבר התקבלו מתו& הכרה בחשיבות הנושא בעיכובי 29

משפט לענייני יפו בשבתו כבית בית המשפט המחוזי בתל אביב מנהליי

אאורה השקעות בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנו רמת השרו ואח

2019

912

קומית ונסתפק בקבלת... של גזבר שחלו... דורשי לשוב ולהביא את הנושא בפני מועצת הרשות המ 1 הרשות המקומית לצור& קבלת הכרעת שרי בנושא 28 .( 2 3

38 .( 4

על סמ

ישיבה זו יצאה הדרישה לתשלו 5

6

מליצה על מת פטור ואי החלטה שלשר הבמצב דברי) זה בפנינו החלטה של מועצת עיר א 7 מועצת עיר שביטלה אותה. מנגד יש דרישה לתשלו 8

אינני סבור שנית להסכי) ע) מצב דברי) זה 9

ביטול החלטה מנהלית צרי

להיעשות על ידי אותה רשות שקיבלה את ההחלטה, ובאותה הפרוצדורה 10 שבה התקבלה ההחלטה האמורה. יפי) לעניי זה הדברי) הבאי) שנאמרו בבית המשפט העליו 11 8655/13 מדינת ישראל נ' עמאר חג' יחיא 12

17 : 13

14

"השאלה המתעוררת בשלב זה היא מהו ההלי& שבו מחויב לנקוט יו"ר הועדה המקומית בטר 15 יפעיל את סמכותו לבטל או להארי& את תוקפו של צו הריסה מנהלי, ומה המגבלות החלות עליו 16 לחוק התכנו והבניה א 17

לחוק הפרשנות המורה על כ& שתיקו וביטול של החלטה מנהלית 18 צרי& להיעשות "באותה הדר 19

הגישה המקובלת לפרשנותה של החובה לנהוג "באותה הדר&" במקרה של שינוי החלטות היא 20 באותה דר& מקבל ההחלטה לנקוט שבמקרה הרגיל )וכל עוד אי "כוונה אחרת משתמעת"( על 21 . בכלל זה, יש לשת$ בתהלי& קבלת ההחלטה את מי סטטוטורית שבה התקבלה ההחלטה המקורית 22 שהיתה חובה לשתפו בקבלתה של ההחלטה המקורית 23

המסקנה המיידית העולה מכא היא שעל מנת לקבל החלטה על ביטולו של צו ההריסה או על הארכת 24 על אותה דר& שבה התקבלה ההחלטה"המקומית לחזור תוקפו על יו"ר הועדה )הדגשה שלי ש'ש'(. 25 26

. זאת, על א, שהנושא 27

לעתירה 28

29

משפט לענייני יפו בשבתו כבית בית המשפט המחוזי בתל אביב מנהליי

אאורה השקעות בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנו רמת השרו ואח

2019

10 12

אינו בפניי סבורני, כי 1

יש להבחי בי מצב בו התקבלה החלטת פטור ויש כוונה לאשרה, שאז כדי למנוע עיכובי מתו& 2 הכרה בחשיבות הנושא בעיכובי שחלו נית להסתפק בהמלצת הגזבר, לבי מצב בו התקבלה 3 ממנה. במצב הראשו יתכ שאי צור

בהצבעה של מועצת החלטת פטור ומבקשי) לבטלה ולחזור 4 העיר, ודי בהמלצת הגזבר. במצב השני, כשיש החלטה בדבר פטור ומבקשי) לבטלה ולחזור ממנה אי 5

מנוס מלעשות זאת בהצבעה חוזרת 6

7

לעיל 8

9

לפרוט 10

11

"המועצה קבעה החלטה לפני ארבע שני, שהיא נותנת, לפני ארבע וחצי שני, שהיא ממליצה לתת 12 פטור מהיטל השבחה... עכשיו, מועצה שרוצה לתת, ההחלטה של היוע* המשפטי של משרד הפני 13 מה היא אומרת. היא אומרת שאת צריכי לפעול בעצ על פי דרג מקצועי. זה אחד על בסיס מה 14 אומר לכ ושחוות דעת השמאי שיש שצרי& להציג לכ את מלוא העובדות לאשורה שהגזבר 15 בפניכ. א את מחליטי לקחת לצד הגזבר והשמאי ולא לתת פטור, את לא חייבי להצביע 16 , אז את לא חייבי להצביע. א את רוצי לתת פטור או כיוו שאת לא ממליצי לתת פטור 17  להצביע על זה"לתת פטור חלקי את צריכי 18

19

מכא, יש להבחי בי מצב בו לא התקבלה כל החלטה של מועצת העיר בדבר פטור מהיטל השבחה 20 והשאלה עולה לפניה לראשונה לבי מצב בו כבר התקבלה החלטת פטור ומבקשי) לבטלה. במצב 21 מצב השני הראשו יתכ שאי צור

בהצבעה של מועצת העיר ככל שמחליטי) לא להעניק את הפטור. ב 22 כשיש כבר החלטה בדבר פטור אי מנוס מלבטלה אלא בהצבעה חוזרת 23 24

מבלי לבחו את נכונות הפרשנות של היוע המשפטי לתוכ המסמ האמור ברור בעליל, .כ

או כ 25

כי במצב דברי) בו הצביעו חברי מועצת העיר והעניקו פטור חייבת להתקיי) הצבעה חוזרת כדי 26 בו בקשת הפטור מונחת לראשונה לפניה) וה) מחליטי) שלא להעניק )שג) זה לבטלו, להבדיל ממצב 27 בספק בעיניי 28

29

משפט לענייני יפו בשבתו כבית בית המשפט המחוזי בתל אביב מנהליי

אאורה השקעות בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנו רמת השרו ואח

2019

11 12

של מועצת העיר מותירה 1

הרגשה לא נוחה. ניכר שמי שהוביל את המהל

לחיוב העותרת בהיטל השבחה היה ראש העירייה 2

מועצת העיר להחליט א) ברצונה לבטל את החלטת הפטור, א) לאו. הוא זה שהכריז הוא זה שמנע מ 3 "... כראש העיר, כראש העיר יש עוד פע, על בסיס חוות הדעת המקצועית הגזבר לא ממלי*. אנחנו 4 יודעי מהגזבר שהנושא לא.. ולכ כראש העיר לא העמדתי פה להצבעה נושא של פטור וזהו. אני 5 ו להוסי$ את זה. לא הולכת להיות הצבעה על נושא של הפטור זה אחד... אני כראש לא מתכוו עכשי 6 העיר על בסיס חוות הדעת לא מתכוו להעמיד כרגע להצבעה מת פטור כלשהו 35 ( "...אי 7

הצבעה ( ולבסו, החלטה "אי הצבעה" 39 .( 8

9

מועצת העיר מהמהל

שנעשה בחופזה מבלי שהיה לה) אפילו מנגד, ניכרת אי נוחות של חלק מחברי 10 סיפק לעיי בחוות הדעת השמאית. חלק א, ביקש להעמיד למבח את חוות הדעת אל מול חוות דעת 11 גב' דברת ווינר(; חלק ביקש לקבל החלטה של 12

דברי מר אהרו 13

אסולי 14

15

העותרת מחזיקה בהחלטת פטור המבוססת על נספח ג', החלטה –המסקנה המתבקשת 16 שקיבלה תמיכה וחיזוק מהחלטת הוועדה המחוזית בעת אישור התב"ע לפרסו). מנגד, אי כל החלטה 17 לא בוטלה, שרירה וקיימת. המבטלת החלטה זו. החלטת הפטור, אפוא, מש 18 19

החלטה זו, החלטת הפטור, על א, שלא התקבלה, לטענת המשיבי), על בסיס מלוא הנתוני) ובלא 20

חוות דעת שמאית, מצאה את תרופתה בהחלטת הוועדה המחוזית אשר אישרה את התב"ע על בסיס 21 כליות של תחשיב של פטור מהיטל השבחה, לאחר בחינה ובדיקה של המשמעויות השמאיות/כל 22 כ

שאי בידי לקבל את טענת ב"כ 23

כי לא היו נתוני) מלאי) עת התקבלה החלטת הפטור, שהרי זו 24 לפרו 25

נראה, כי עובדה זו כלל לא הונחה לפני חברי מועצת 26 העיר שנחשפו א

ורק לעמדת הגזבר שנשענה על חוות דעת הועדה המקומית, שכפי הנראה, גמרה 27 החליט, עליה 'החליט' אומר להשית היטל השבחה על העותרת. ג) מבחינה זו פגומה ההחלטה שלא ל 28 ראש העיר באותה ישיבה. בהקשר זה ראוי לציי, כי ג) עמדת העותרת לא נשמעה באותה ישיבה, כ 29

משפט לענייני יפו בשבתו כבית בית המשפט המחוזי בתל אביב מנהליי

אאורה השקעות בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנו רמת השרו ואח

2019

12 12

שג) זכות השימוע שלה נפגעה, ואי בהופעתה )שהיתה או שתהיה( בפני ועדת הערר לעני היטל 1 י לעתירה שלפני.השבחה שעניינה גובה ההשבחה, כדי לרפא פג) זה. נושא גובה השומה אינו ענ 2 3

משזו המסקנה אליה הגעתי, איני רואה צור

להידרש לשאלת יכולתה של העירייה להשתחרר 4

מהבטחה מנהלית שהרי ככל שהיתה השתחררות שכזו היא לא נעשתה כדי, על דר של החלטה של 5

מועצת העיר, כמו ג) לשאלת האפליה הפסולה 6

7

סו$ דבר 8

9

זה שהחלטת הפטור שרירה וקיימת ואי בדרישה לתשלו) שנשלחה העתירה מתקבלת במוב 10 לעותרת כדי לבטלה. כל עוד לא תבוטל החלטה זו, כדי, על העיריה לפעול על פי התחייבותה ולהמלי 11 על מת פטור מהיטל השבחה לפרויקט 12

לטת אי בהחלטתי זו משו) הבעת עמדה באשר למהל

שתנקוט העירייה, א) תראה לנכו לבטל הח 13

הפטור על דר

של קבלת החלטה במועצת העיר 14

15

20,000 3 . 16

17

18

19

, בהעדר הצדדי 20

21

22

23