חוות דעת משפטית למועצה לרישום שעיבוד 14.5.2020 1 נגיש
עיריית רמת-השרון
הלשכה המשפטית
שד' ביאליק 41 רמת-השרrן 47206 טל': 03-548-3810 :סקפ 03-549-7429
Ramat-Hasharon.muni.il@E-Mail:Fany
לכברד יום חמישי 14 מאי 2020
חברי מועצת העיר כי אייר תש"פ
כאו
zozo
שמ 065
א.ג.נ,
תנדור: רישום שעבדו זכויות )משכו(ן על נכס בבעלות עיריית רמת השרון ברח1 הנצח ברמת השרון הידוע בגוש 6418 חלק מחלקה 505 על ידי חוכרת חברת מגדלי הים התיכון בעוומ לטובת נאמן דיירי הבית המוגן במסגרת חוק הדיור המוגן, התשע11ב•Z01Z
1. העירייה חינה בעלים בשלמות של בנייר בחלקה 505 )לשעבר חלק ממגרש zי חלק מחלקות
,379 373י 79 מתב11ע קרדמת מסי (343 בגוש 6418י מקרקעיו הידועים כרחרב הנצח ברמת השרון בשטח של lZ,286 מ"ר )להלן : 11המקרקעין(.11
2. ביום 03.lZ.2003 נחתם בין עיריית רמת השרון )בתוארה אז - המרעצה המקומית רמת
השרון( )להלן: "עיריית רמת השרון"( לבין מגדלי הים התיכרן בע"מ )בשמה אז - מגייקפיוציר בע11מ ח.פ. (512709485 )להלן : 11מגדלי הים התיכון", או 11חוכרת(11 חוזה שכירות לתקרפה ארוכה לבניית הפרויקט תפערלו וניהולו של בית הורים ר tאר דירו מרגן בחלק מהמקרקעין בשטח של 9Z7.77י7 מ11ר + 461.SZ מייר )להלן : 11חוזה חבירה11 או "החניותיי(.
3. ביום 03.09.2018 נתקבלה פנייתה העדכנית של חברת מגדלי הים התיכרן בעקבות תיקון חרק
הדיור המרנן בשנת ,2018 רבקשתם של דייריה בבית הדיור המוגן במקרקעיו לקבלת בטוחה של וישרם משככתא על מקרקעי העירייה לטובת הדיירים בגין כספי הפקדרן ששילמר הדיירים לחרבות. הבקשה הפנתה לסעיף 27 לחרק הדירו המרגן, תשעייב-,ZOlZ אשר תוקן בחרדש ירלי 2018 לצורך מתן בטרחה לכספי הפקדון, רבו נקבע )דגשים לא במקרר - הח11מ( :
".27 משכנתה להבטחת כספי הפיקדון
(א) )(1 בעל רישיון לא יחזיק בידיו כספים בסכום העולה על שבעה אחוזים מהפיקדון ששולם בבעור דייר או על 70,000 שקלים חדשים, לפי הנמוך, אלא אם כן הוא רשם משכנתה ראשונה על זכותו במקרקעיו שעליהם בנו• בית הדיור המוגן שבו מתגורר הדייר, למעט על שטח מסחר•
,שטח מחלקה סיעtד•ת; המשכנתה תירשם לטובת נאמן שימנו הדיירים, והנאמן יציין בר•ש1מ•1 הפנימיים את חלקו היחס• של כל אחד מהדיירים בסך הפיקדנtות;
)(2 הנאמן ימונה באסיפת הדיירים, בהחלטה שתתקבל ברוב קולות של הדיירים שמשתתפים בהצבעה, שלבגיה ניתנה הודעה זמן סביר מראש, ושכר, •היה סביר בנסיבות העניין וייקבע על יד• הדיירים ,בעל בית הדיור המוגן; לא הגיעו הצדדים להסכמה על שכר הנאמן, תירשם המשכנתה על זכותו של בעל הרישיון במקרקע•ן לטובת כל דייר בנפדר.
(ב) על אף האמור בסעיף קטן ,(א) היה בית הדיור המוגן רשום כבית משותף בפנקס הבת•ם המשות ,9ם• רשאי בעל הר•ש•tן לרשום את המשכנתה הראשונה כאמור באותו סעיף קטן על זכותו במקרקעיו לטtבת הדייר' על הדירה שבה יתגורר הדייר כפי שפורט בהסכם ההתקשרות; בפרק זה, "בית משותף" ו"פנקס הבתים המשותפים" - כמשמעותם בסעיף 52 ובהוראות לפי סעיף 123 לחtק המקרקעין, התשכ"ט-,1969בהתאמה.
(ג) היה בית הדיtר המtגו בנו• על קרקע בבעלות של רשות מקומית, תירשם המשכנתה על זכותt של בעל הרישיון במקרקעיו כאמור בסעיף קטן ,(א) והרשות המקומית לא תמנע רישtם כאמור מהסיבה שמדובר בקרקע שבבעלותה בלבד I ואולם היא רשאית לקבוע את תנאי הר•שוםj השר רשאי לקבtע תנאים לענייו רישום כאמור: לענייו זה, "רשות מקומית" - עירייה, מועצה מקומית או מועצה אזורית."
1
4. לאחר בדיקת הגורמים המקצועיים בהם אגף נכסים, גזבר העירייה והח"מ, עולה כי לאחר
תיקון החרק רישום המשכנתא המבוקש תינו בעל הסמכה חוקית. במסגרת התנאים לרישום המשכנתא הוגבלה תקופת המשכנתא בהתאמה לתקופת החכירה בלבד, וללא הגבלה בסכרם.
5. יובהר כי במסגרת חוזה החכירה קיבלה העירייה לידיה יפיי כוח בלתי חוזר למחיקת הערת
אזהרה.
בימים אלה מגדלי הים התיכון העבירה לעירייה יפוי כוח עדכני, המשנה את שם מיופה הכוח מטעם העירייה מער"ד יצחק גלארר )היועץ המשפטי לעיריית לשעבר( למורשי החתימה מטעם העירייה )ראש העיר ו/או גזבר( ו1אר היועץ המשפטי המכהן באותה עת, כמר כן עודכנו בר מספרי החלקות.
עוד יובהר כי במסגרת חוזה החכירה קמה לעיריית זכרת רכישת זכריות )סעיף 17.4 לחוזה( וכן תרופות בשל הפרת חרזה )סעיף 26 לחוזה(.
הוראות אגרת חוב ותנאים מיוחדים לשטר משככתא לשעבוד מדרגה ראשונה ללא הגבלה בסכום ולהמחאת זכות על דרך השעבוד
6. העירייה קיבלה לידיה הוראות אגרת חוב ותנאים מיוחדים לשטר משככתא לשעבוד מדרגה
ראשונה ללא הגבלה בסכרם ולהמחאת זכות על דרך השעבוד )להלן: "אגרת החוב והתנאים המיוחדים"( ביו מגדלי הים התיכון לכיו רזניק פז נבר נאמנויות בע"מ )להלך: "הנאמן דליירים"( בטרם ייחתמו, בטרם יוגשו לאישור מליאת מועצת העיר ומשרד הפנים ובטרם יוגשו לצורן רישום השעבוד בלשכת רישום המקרקעין.
7. היזם ביקש אישור העירייה לחתימת איגרת החוב ולרישום משכבתא על המקרקעין
העירוניים. אגרת החוב נועדה להבטיח את כספי פיקדון הדיירים, וזר תופקד אצל הנאמן לדיירים. על מנת להבטיח את זכריות העירייה במקרקעיו, איגרת החרב הוכפפה להוראות חוזה החכירה וההגנות שבו, וכן נקבע כי בכל מקרה של סתירה הוראות חוזה החכירה גוברות.
8. בצייו כי לפי החוק העירייה אינה חייבת ברישום המשכנתא על המקרקעין העירוניים, וכי על
פי החוק קיימות מספר אפשרויות נוספות אחרות לצורן הבטחת כספי הפיקדון:
"27ב. חלtפtת להבטחת כספי הפיקדJl
(א) על אף האמור בסעיף ,27 בעל רישיון רשאי לקבל תשלום על חשבון הפיקדון כאמור בא,ת, סעיף אף אם לא נרשמה משכנתה לטובת הדייר,ובלבד שעשה אחד מאלה, והוראות סעיף 127 ו-27ז לא יחולו:
)(1 הוא מסר לדייר ערבות בנקא•ת מאת מבטח IN תאגיד בנקאי להבטחת כספי הפיקדון;
)(2 הוא הבעיר 40 אחוזים מהפיקדון לנאמן שימנה, לפי חוזה נאמונת שהדייר הוא הנהנה בו;
כספי הפיקדון יוחזקו על יד• הנאמן בנאמנות לטובת הדייר.
(ב) השר, באישור ועדת הבעודה הר11חה והבריאות של הכנסת, רשאי לקבוע בטtחות אחרות להבטחת כספ• הפיקדון, ויכול שיקבע בטוחות כאמור לסוגים של בת• דיור מtגן IN לסוגים של פיקדונות."
9. מאחר וזכויות העירייה הובטחו בנוסח אגרת החוב, אין מניעה משפטית לאישור אגרת החוב
ותנאים מיוחדים לרישום שטר משכבתא לשעבוד מדרגה ראשונה ללא הגבלה בסכום ולהמחאת זכות על דרך השעבוד על זכויות החכירה של מגדלי הים התיכון במקרקעי העירייה בחלק מחלקה 505 בגרש .6418
עם זאת מועצת העיר סוברנית להחליט האם לאשר רישום השעבוד או לא, וזאת בהתאם לשיקול דעתה, ומאחר וליזם קיימות אפשרויות אחרות מכוח החרק.
10. בחמשן תערן פניית הח"מ לרעדת חריגים במשרד הפנים לקבלת אישורו לרישום השעבו,ד
בהתאם להנחיותיו.
בכנוד רב,
'/
קרן ג'6מ1Yrז~עזוfד
סגנית העויץמהשפf;),י לעירי
העתק:
מר עינב בן יעקב - מנהל אגף נכסי העירייה ר-GIS