חוות דעת משפטית למועצה לרישום שעיבוד 14.5.2020 1 נגיש

עיריית רמת-השרון

הלשכה המשפטית

שד' ביאליק 41 רמת-השרrן 47206 טל 03-548-3810 :סקפ 03-549-7429 E-Mail: Fany@Ramat-Hasharon .muni. il

לכברד

העיר מועצת חברי

כאו

יום חמישי 14 מאי 2020

כי אייר תש"פ

065 zozo שמ

א.ג.נ,

תנדור: רישום שעבדו זכויות )משכו(ן על נכס בבעלות עיריית רמת השרון ברח 1 הנצח ברמת השרון הידוע בגוש 6418 חלק מחלקה 505 על ידי חוכרת חברת מגדלי הים התיכון בעוומ לטובת נאמן דיירי הבית המוגן במסגרת חוק הדיור המוגן, התשע 11ב Z01Z

1. העירייה חינה בעלים בשלמות של בנייר בחלקה 505 )לשעבר חלק ממגרש z חלקי מחלקות

373 ,379 י 79 מתב 11ע קרדמת מסי 343( בגוש 6418י מקרקעיו הידועים כרחרב הנצח ברמת השרון בשטח של lZ,286 מ"ר )להלן 11 המקרקעין 11(.

2. ביום 2003.03.lZ נחתם בין עיריית רמת השרון )בתוארה אז -המרעצה המקומית רמת

השרון( )להלן :"עיריית רמת השרון"( לבין מגדלי הים התיכרן בע"מ )בשמה אז -מגייקפיוציר בע 11מ ח.פ. 512709485( )להלן :11 מגדלי הים התיכון", או 11 חוכרת 11( חוזה שכירות לתקרפה ארוכה לבניית הפרויקט תפערלו וניהולו של בית הורים ר tאר דירו מרגן בחלק מהמקרקעין בשטח של 9Z7.77י7 מ11ר +461.SZ מ"ר )להלן 11 חוזה חבירה 11 או "החניותיי(.

3. ביום 03.09.2018 נתקבלה פנייתה העדכנית של חברת מגדלי הים התיכרן בעקבות תיקון חרק

הדיור המרנן בשנת 2018, רבקשתם של דייריה בבית הדיור המוגן במקרקעיו לקבלת בטוחה של וישרם משככתא על מקרקעי העירייה לטובת הדיירים בגין כספי הפקדרן ששילמר הדיירים לחרבות. הבקשה הפנתה לסעיף 27 לחרק הדירו המרגן, תשע"ב-ZOlZ, אשר תוקן בחרדש ירלי -הח 11מ 2018 לצורך מתן בטרחה לכספי הפקדון, רבו נקבע )דגשים לא במקרר

27. משכנתה להבטחת כספי הפיקדון

1( בעל רישיון לא יחזיק בידיו כספים בסכום העולה על שבעה אחוזים מהפיקדון ששולם (א)בבעור דייר או על 70,000 שקלים חדשים, לפי הנמוך ,אלא אם כן הוא רשם משכנתה ראשונה על מסחר• שטח על למעט , הדייר מתגורר שבו המוגן הדיור בית בנו• שעליהם במקרקעיו זכותו שימנוהדיירים,והנאמןיציין ד•ת;המשכנתהתירשםלטובתנאמן tמחלקהסיע ,שטח הפיקדנ בסך מהדיירים אחד כל של היחס• חלקו את הפנימיים 1 מ1 בר•ש שמשתתפים הדיירים של קולות ברוב שתתקבל בהחלטה הדיירים, באסיפת ימונה הנאמן ( 2)

וייקבע העניין בנסיבות סביר •היה ושכר, מראש, סביר זמן הודעה ניתנה שלבגיה בהצבעה, תירשם הנאמן, שכר על להסכמה הצדדים הגיעו לא המוגן; הדיור בית ,בעל הדיירים יד• על . בנפדר דייר כל לטובת במקרקע•ן הרישיון בעל של זכותו על המשכנתה הבת•ם משותףבפנקס כבית רשום המוגן הדיור בית ,(א)היה קטן בסעיף האמור אף (ב)על על קטן סעיף באותו כאמור הראשונה המשכנתה את לרשום ןtהר•ש בעל ,ם•רשאי 9 המשות בתהדייר'עלהדירהשבהיתגוררהדיירכפישפורטבהסכם tבמקרקעיולט זכותו 52 בסעיף כמשמעותם- המשותפים" הבתים ו"פנקס משותף" "בית זה, בפרק ההתקשרות;

,בהתאמה.1969-התשכ"ט המקרקעין, קtלח 123 סעיף לפי ובהוראות tזכות על המשכנתה תירשם מקומית, רשות של בבעלות קרקע על בנו• גוtהמ רt הדי בית (ג)היה כאמור םtריש תמנע לא המקומית ,(א)והרשות קטן בסעיף כאמור במקרקעיו הרישיון בעל של j הר•שום תנאי את לקבוע רשאית היא ואולםI בלבד שבבעלותה בקרקע שמדובר מהסיבה מועצה עירייה,- מקומית" "רשות זה, לענייו כאמור: רישום לענייו תנאים עtלקב רשאי השר אזורית." מועצה או מקומית

1

4. לאחר בדיקת הגורמים המקצועיים בהם אגף נכסים, גזבר העירייה והח"מ, עולה כי לאחר

תיקון החרק רישום המשכנתא המבוקש תינו בעל הסמכה חוקית. במסגרת התנאים לרישום המשכנתא הוגבלה תקופת המשכנתא בהתאמה לתקופת החכירה בלבד, וללא הגבלה בסכרם.

5. יובהר כי במסגרת חוזה החכירה קיבלה העירייה לידיה יפיי כוח בלתי חוזר למחיקת הערת

אזהרה.

בימים אלה מגדלי הים התיכון העבירה לעירייה יפוי כוח עדכני, המשנה את שם מיופה הכוח מטעם העירייה מער"ד יצחק גלארר )היועץ המשפטי לעיריית לשעבר( למורשי החתימה מטעם העירייה )ראש העיר ו/או גזבר( ו1 אר היועץ המשפטי המכהן באותה עת, כמר כן עודכנו בר מספרי החלקות.

עוד יובהר כי במסגרת חוזה החכירה קמה לעיריית זכרת רכישת זכריות )סעיף 17.4 לחוזה וכן תרופות בשל הפרת חרזה )סעיף 26 לחוזה

הוראות אגרת חוב ותנאים מיוחדים לשטר משככתא לשעבוד מדרגה ראשונה ללא הגבלה בסכום ולהמחאת זכות על דרך השעבוד

6. העירייה קיבלה לידיה הוראות אגרת חוב ותנאים מיוחדים לשטר משככתא לשעבוד מדרגה

ראשונה ללא הגבלה בסכרם ולהמחאת זכות על דרך השעבוד )להלן :"אגרת החוב והתנאים המיוחדים"( ביו מגדלי הים התיכון לכיו רזניק פז נבר נאמנויות בע"מ )להלך :"הנאמן דליירים"( בטרם ייחתמו, בטרם יוגשו לאישור מליאת מועצת העיר ומשרד הפנים ובטרם יוגשו לצורן רישום השעבוד בלשכת רישום המקרקעין.

7. היזם ביקש אישור העירייה לחתימת איגרת החוב ולרישום משכבתא על המקרקעין

העירוניים. אגרת החוב נועדה להבטיח את כספי פיקדון הדיירים, וזר תופקד אצל הנאמן לדיירים. על מנת להבטיח את זכריות העירייה במקרקעיו, איגרת החרב הוכפפה להוראות חוזה החכירה וההגנות שבו, וכן נקבע כי בכל מקרה של סתירה הוראות חוזה החכירה גוברות.

8. בצייו כי לפי החוק העירייה אינה חייבת ברישום המשכנתא על המקרקעין העירוניים, וכי על

פי החוק קיימות מספר אפשרויות נוספות אחרות לצורן הבטחת כספי הפיקדון :

27ב חל tפtת להבטחת כספי הפיקד Jl

על (א אף האמור בסעיף 27, בעל רישיון רשאי לקבל תשלום על חשבון הפיקדון כאמור בא,ת, סעיף אף אם לא נרשמה משכנתה לטובת הדייר ,ובלבד שעשה אחד מאלה, והוראות סעיף 127 ו27-ז

לא יחולו:

1( הוא מסר לדייר ערבות בנקא•ת מאת מבטח IN תאגיד בנקאי להבטחת כספי הפיקדון;

2( הוא הבעיר 40 אחוזים מהפיקדון לנאמן שימנה, לפי חוזה נאמונת שהדייר הוא הנהנה בו;

כספי הפיקדון יוחזקו על יד• הנאמן בנאמנות לטובת הדייר .

השר (ב) ,באישור ועדת הבעודה הר 11 חה והבריאות של הכנסת, רשאי לקבוע בט tחות אחרות להבטחת כספ• הפיקדון, ויכול שיקבע בטוחות כאמור לסוגים של בת• דיור מtגן IN לסוגים של פיקדונות."

9. מאחר וזכויות העירייה הובטחו בנוסח אגרת החוב, אין מניעה משפטית לאישור אגרת החוב

ותנאים מיוחדים לרישום שטר משכבתא לשעבוד מדרגה ראשונה ללא הגבלה בסכום ולהמחאת זכות על דרך השעבוד על זכויות החכירה של מגדלי הים התיכון במקרקעי העירייה בחלק לקהחמ 505 בגרש 6418.

עם זאת מועצת העיר סוברנית להחליט האם לאשר רישום השעבוד או לא, וזאת בהתאם לשיקול דעתה, ומאחר וליזם קיימות אפשרויות אחרות מכוח החרק.

10. בחמשן תערן פניית הח"מ לרעדת חריגים במשרד הפנים לקבלת אישורו לרישום השעבו,ד

בהתאם להנחיותיו .

בכנוד רב,

'/

קרן דזו

סגנית ה לעירי

העתק:

מר עינב בן יעקב מנהל- אגף נכסי העירייה ר-GIS

2