20100006

תאריך:

הועדה המקומית לתכנון ולבניה ''שהם'י

פרוטוקול ישיבת מליאה

ישיבה מספר: 20100006 ביום ג' תאריך 30/11/10 כ''ג כסלו, תשע''א בשעה 20:00

חברים:

ליבנה גיל - ראש המועצה ויוייר הוועדה המקומית

נטר דוד - מיימ ראש המועצה ויוייר ועדת משנה לתוייב רענן כהן דפנה - חברת מועצה

פטיגרו איתן - חבר מועצה

בונצל יצחק - חבר מועצה

יצחק דהן - חבר מועצה

סגל:

אברהמי שי - מנכ"ל המועצה

איריס לוין - מהנדסת הוועדה המקומית

גלאון יובל עו"ד - יועצ משפטי

קיסר לאה - מרכות הוועדה לתכנון ובניה

נעדרו

חברים:

רבינוביץ גלעד - חבר מועצה

וינטראוב חגית - חברת מועצה

שטרנברג יצחק - סגן ראש המועצה

רבינוביץ דפנה - חברת מועצה

אלבאצ שמעון - חבר מועצה

מזרחי משה - חבר מועצה

לוי יוסי - חבר מועצה

נציגים:

קויתי אביב - נציגת משרד הפנים

בראל ראובן - נציג שרותי כבאות

אדרי גדי נירי - נציג מ.מ.י.

אבי מולר - נציג משטרת ישראל

אדרי ורד - נציגת המשרד לאיכהייס

סופיה צ'ציק - נציגת משרד הבריאות

סגל:

רו לירון - עו"ד - יועצת משפטית לועדה

מורן דדשוב-עו"ד - יועצ משפטי לוועדה

שטיניג דגנית - דוברת המועצה

הכהן סמדר - מנהלת היחידה הסביבתית

מוזמנים:

תמיר פוגל - מבקר המועצה

שולה קרקוב - פניות ציבור

פרוטוקול לישיבת מליאה מספר: 20100006 בתאריך 30/11/10 גרסה 55א85.5! - קומפלוט בע"מד

("00

מס'דף: 2

פתיחת הישיבה נדחתה ברבע שעה, בפורום של 6 חברי מועצה.

אישור פרוטוקול ישיבה מס' 20100005 מיום 27/7/10

החלטה

לאשר.

פרוטוקול לישיבת מליאה מספר: 20100006 בתאריך 30/11/10 גרסה 55א85.5! - קומפלוט בע"מד

מסי דף:

פרוטוקול מליאה ישיבה מספר: 20100006 בתאריך: 30/11/2010

רשימת נושאים תכנוניים

סעיף מספר נושא תכנוני שס התכנית/נושא תכנוני עמ.

1 שה/1000 דיון להפקדה תכנית מתאר 4

2 שה/מק/13/9/69א דיון להפקדה תכנית מפורטת- תכנון מחדש - ש! 6 3 תח/13/9/69 בקשה לאישור תשריט איחוד וחל תשריט איחוד וחלוקה שכונת כרב 9

פרוטוקול לישיבת מליאה מספר: 20100006 בתאריך 30/11/10

מס'דף: - 4

סעיף: 1 מתאר מחוזית: שה/1000

פרוטוקול מליאה ישיבה מספר: 20100006 בתאריך: 30/11/2010

שם: תכנית מתאר

נושא: דיון להפקדה

מטרות התכנית

התאמת וכויות בנייה והסדרת נושאים תכנוניים ברחבי שהם, לפי טיפוסי הבינוי השונים :

עיקרי הוראות התכנית :

. הסדרת זכויות בנייה בחלל הגג

. הסדרת שטחי השרות

. הסדרת נושא המרתפים לפי וכויות, שימושים, גובה, כניסות, חצרות אנגליות וכו

. הסדרת נושא מחסני גינה

. הסדרת נושא בריכות השחייה

. הסדרת נושא חניות

. הטמעת כל הוראות הבינוי שאושרו בנספת הבינוי, כולל כל השינויים שאושרו במליאת התכנון ובניה במהלך השנים

8. מתקנים פוטו-וולטאים

9. בנייה ירוקה

-₪ 02 0 צר

המלצות:

להעביר לועדה המחוזית בהמלצה לאשר, בכפוף להערות חברי הועדה

מהלך הדיון

גיל ליבנה, ראש המועצה :

מטרת התכנית היא ליישר קו ולהשוות בין כל התכניות החלות באזורים השונים בשהם. התכנית מוסיפה זכויות ומסדירה נושאים שונים שלא הוסדרו ברמה התבייעית.

איריס לוין, מהנדסת המועצה:

בשהם חלות שתי תכניות מתאר ראשיות שאינן זהות, כך יוצר שבאותה שכונה יש בתים דומים שלכל אחד מהם זכויות בניה שונות. התכנית יוצרת אחידות ומתאימה את הדרישות לצרכים עכשוויים.

התכנית מחולקת לפי טיפוסי דיור, בכל אחד מהטיפוסיס מפורטות הוראות בינוי לפי נושאים שונים- בניה בחלל הגג, שטחי שרות, מרתפים, חניות וכייו. עפ"י סטנדרטים מקובלים בוועדות מקומיות אחרות. האבחנה נעשתה לאחר בדיקה פרטנית של סוגי הבינוי והתאמת זכויות הבניה בהתאם לתנאי הבניין.

גיו אבקסיס, אדריכל התכנית :

צייו שהתכנית חלה על כל אזורי המגורים בשהם ממצרח לכביש 444, לא כולל אזור התעסוקה ופארק שהם והציג את עיקרי התכנית.

בניה בחלל הגג- התכנית מציעה להוסיף שטחי בניה בחלל הגג עד 35 מ"ר בבניה חד משפחתית ודו-

משפחתית ולהשאיר 23 מ"ר במגרשים קטנים יותר (בהתאם לשטח הגג)

מרתפים- נקבעו כללי בינוי למרתף, גובה תקרה, גודל חלונות, שימושים וחצר אנגלית. התכנית אוסרת כניסה נפרדת למרתפים אך מאפשרת לבקש ואת בדרך של ייהקלהיי כדי לשקול כל מקרה לגופו.

דפנה רענן כהן, חברת מועצה:

האפשרות לאפשר כניסה נפרדת למרתף יוצרת ''סלאמסיי, יוצרת מצוקת חניה. ידוע שאנשים מנצלים ואת ליחידות דיור נוספות.

יצחק בונצל, חבר מועצה :

מציע לא לאפשר את הכניסה החיצונית למרתף.

גיל ליבנה, ראש המועצה :

המטרה של ההקלה היא שתהיה בקרה, תוך פרסום, שמיעת התנגדויות

דודי נטר, מיימ ראש המועצה:

בדיונים בבקשות לכניסה נפרדת למרתף אנו בודקים בהתאם לתכנון, האם מדובר ביחידה נפרדת

פרוטוקול לישיבת מליאה מספר: 20100006 בתאריך 30/11/10 המשך תוכנית שה/1000 בדף 5

המשך תוכנית שה/1000 מס' דף: 5

או לא.

גיו אבקסיס, אדריכל התכנית :

שטח שרות: למגרשים צמודי קרקע אנו הצענו 8 מ"ר מחסן, 10 מ"ר חדר כביסה, 13 מ"ר ממייד ו-

0 מ"ר חניה מקורה. יודגש שלא ניתן יהיה לבקש המרה של שטח שרות מסוג אחד לאחר או איחוד שטחים. לדוגמא- לא יאושר חלל בשטח של כ18 מ"ר שיכלול מחסן וחדר כביסה. השטת צריך להתאים לשימוש המוצע.

איתן פטיגרו, חבר מועצה :

מה המאפיינים של שטח שירות- האם יש כללים לגובה, סוג חלונות וכייו! האם מותר מחסן בקומה שניה?

איריס לוין, מהנדסת המועצה

היות שחדר תקני (שטת עיקרי) צריך להיות בשטח מינימלי של 9 מ"ר, אני מציעה להגביל את שטח המחסן / חדר הכביסה ל- 8 מ"ר בלבד. צורת החלל והחלונות צריכים להתאים לשימוש.

ג'ו אבקסיס :

מציג את נושא בריכות השחיה. התכנית מאפשרת זאת רק במגרשים חד משפתתיים, בכפוף לתנאי סף.

עו"ד יובל גלאון, יועצ משפטי של הועדה המקומית :

אס התכנית מאפשרת הקמת בריכות במגרשים מסויימים, בכפוף לתנאי סף, אין היגיון לדרוש

פרסום. מציע לנסח בצורה הבאה:

ג'ו אבקסיס :

אנו מציעים לחייב בניה ירוקה במספר סעיפים, כגון הצללה, חמרי גמר, סוגי החלונות וכייו.

התקיים דיון לגבי האפשרות לחייב תכנון ''ירוקיי במקרה של שינוייסם/תוספות והאם יש לכלול ואת במסגרת תכנית המתאר או רק בהתייחס לתכנון ספציפי של שכונות חדשות.

ראש המועצה:

התכנית כבר הובאה לדיון 3 פעמים. היא עונה על צרכים דחופים של תושבים וחבל לעכב אותה לדיון נוסף, בגלל נושא אחד. רצוי להתקדם במקביל.

החלט שמהנדסת המועצה בשיתוף עס אדריכל התכנית ומנהלת אגף איכהייס והיחידה הסביבתית יגבשו נייר עמדה והמלצות בנושא בניה ירוקה.

יצוין כי חבר המועצה יצחק בונצל עוב את חישיבה ולא השתתף בהחלטה.

החלטות

לאחר שהתקיים דיון בנושא הוועדה החליטה

להעביר התכנית לועדה המחוזית בהמלצה לאשר בכפוף להערות טכניות ולתיקונים הבאים:

1. שטח חדר הכביסה יהיה 8 מ''ר ולא 10 מ"ר

2. בריכות שחיה- לתקן את הנוסח עפ''י המלצת היועץ המשפטי

3. עד למועד ההפקדה יוגש נייר עמדה בנושא בניה ירוקה ויוחלט האם להוסיף הוראות בנושא זה

בתכנית.

פרוטוקול לישיבת מליאה מספר: 20100006 בתאריך 30/11/10

מסי דף:

סעיף: 2 מפורטת: שה/מק/13/9/69א

פרוטוקול מליאה ישיבה מספר: 20100006 בתאריך: 30/11/2010 שם: תכנית מפורטת- תכנון מחדש - שכונת כרמים

נושא: דיון להפקדה

שטח התוכנית: 176,134.000 מ"ר

יחס לתכנית

פירוט/שינוי גו/במ/10/69

שינוי לתכנית שה/13/9/69

כפיפות תמא/2/4

גושים/ חלקות לתכנית :

חלקות בשלמותן:

גוש: 17 חלקות :67 ,78-94

חלקי חלקות:

גוש: | 4616 חייח : 63-68 ,86

גוש: | 4617 חייח : 29-31 ,44 ,52-66

גוש: | 4617 חייח : 68 ,77,70

גוש: | 6846 חייח + 79 ,88

גוש: | 6848 חייח 14

גוש: | 6849 חייח + 49

מטרת הדיון

דיון להפקדה

מטרות התכנית

שכונת כרמים- דברי הסבר:

התכנית מציעה במסגרת איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים ובינוי חדש של השטח, וזאת מבלי להוסיף לסך השטח הקיים למגורים ומבלי לשנות את סה"כ אחוצי הבניה:

א. התכנית מעמידה את מס' יחידות הדיור על 643.

ב. התכנית כוללת איחוד וחלוקה מחדש של מגרשים ללא שינוי בסהייכ השטח המותר לבניה בכל

יעוד ומבלי לשנות את השטח הכולל לכל יעוד.

ג. התכנית מסדירה (באמצעות איחוד וחלוקה) את המצב התכנוני ופריסת המגרשים סביב שצייפ

מרכגי בלב השכונה.

. התכנית מסדירה באמצעות איחוד וחלוקה את מערך הדרכים בשכונה.

. התכנית מוסיפה קומה באזור מגורים בי.

. התכנית מגדילה תקן החניה ל-2 מכוניות ליחייד וקובעת חובת חניה תת-קרקעית באזורי מגורים בי ו-ג'.

ז. סה"כ השטח המבונה במצב המוצע (מבלי להתחשב בהגדלת הממיידיס) והה לשטח המבונה

במצב המאושר.

צר כ שש

עיקרי הוראות התכנית:

1. באזור מגורים א': איחוד וחלוקה מחדש כאשר במצב המוצע, מס' יחידות הדיור יהיה 39

(במקום 42 במצב הקיים) שטח מגרש מינימלי יהיה 250 מ"ר. שינוי בחלוקת שטחי הבניה כך ששטח עיקרי ליחייד יהיה 180 מ"ר (במקום 135 מ"ר במצב הקיים).

2. באזור מגורים בי: איחוד וחלוקה מחדש כאשר במצב המוצע, מס' יחידות הדיור יהיה 197

(במקום 105 במצב הקיים) תוספת קומה ושינוי בחלוקת שטחי הבניה בהתאם לטבלת זכויות והוראות הבניה בסעיף 5 להלן. קביעת חובת חניה במרתף (2 מקומות חניה לכל יחייד).

3. באזור מגורים ג':

(1) איחוד וחלוקה מחדש כאשר במצב המוצע יופחת מס' המגרשים ומס' יחידות הדיור יעמוד על

פרוטוקול לישיבת מליאה מספר: 20100006 בתאריך 30/11/10 המשך תוכבנית שה/מק/13/9/69א בדף 7

6

המשך תוכנית שה/מק/13/9/69א מס' דף: 7

7 (במקום 573 במצב הקיים).

(2) קביעת חובת חניה במרתף (2 מקומות חניה לכל יחייד).

4. הסדרת מערכת הדרכים והסדרי החניה בכל תחום התכנית באמצעות איחוד וחלוקה מחדש.

5. הסדרה (באמצעות איחוד וחלוקה) של שטחי הציבור הפתוחים כפארק מרכזי בלב השכונה, פס

ירק בכניסה לשכונה, לאורך שדי עמק איילון.

6. שינוי חלוקת שטחי הבניה המותרים בתכנית, בהתאם לאזורי המגורים.

מטרת התכנית:

1. איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים של מגרשים כמשמעותם בפרק ג' סימן ו' לחוק כאשר אין

בתכנית שינוי בסך השטח הכולל של כל יעוד קרקע ובסהייכ השטחים המותרים לבניה (למעט הגדלת שטחים ציבוריים) עפ"י סעיף 62 א(א)(1) לחוק.

2 הגדלת שטחיסם שנקבעו בתכנית בת תוקף לצרכי ציבור, עפ"י סעיף 62א(א)(3) לחוק.

3. קביעת מס' יחייד ללא הגדלת סך כל השטחים המותרים לבניה לשימוש עיקרי עפ"י

סעיף 62 א(א)(9) וסעיף 62 א(א)(5) לחוק.

4. שינוי בקווי בנין ובבינוי בכל אזורי הבניה למגורים ותוספת קומה באזור מגורים בי עפ"י סעיף

2 א(א)(4) ושינוי הוראות בדבר בינוי או עיצוב אדריכליים, עפ"י סעיף 62 א(א)(5) לחוק.

5. שינוי חלוקת שטחי הבניה המותרים בתכנית, מבלי לשנות את סך כל השטת הכולל המותר לבניה

בתכנית, עפ"י סעיף 62 א(א)(6) לחוק.

6. הגדלת תקן החניה למגורים לפי תקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה) התשמייג - 1983

סעיף 2 בי וקביעת חניה תת -קרקעית באזור מגורים בי ו-ג' עפ"י סעיף 62 א(א)(5) לחוק.

המלצות:

להפקיד התכנית בכפוף להערות טכניות.

מהלך הדיון

גיל ליבנה ראש המועצה :

שכונת כרמים מאושרת משנת 2002 וכוללת 720 יחייד - חלקם בניה רוויה 4-5 קומות, קוטגייס טוריים (כ- 105 יחייד) ו- 42 מגרשים בני ביתך בשטח של 210-230 מ"ר בממוצע. (כ- 135 מ"ר עיקרי)

קדם לאישור התכנית הסכם בין המועצה לבין מינהל מקרקעי ישראל על בניית 1,000 יחייד בשכונות בייד + בייג.

הסיבה ששכונה זו לא שווקה עד היום היא סכסוך בין בעל הקרקע (ממייי) לבין מושב ברקת המחציק באדמות אלה. רק כעת הושג הסדר במסגרת הליכים בבית משפט לפיו ניתן פיצוי חקלאי למושב ברקת ובנוסף הס יקבלו %20 מהשטח (בתשלום לפי הערכת שמאי) לצורך יומות שלהם.

בהמשך לדיון קודם שהתקיים בהנהלת המועצה בוצעו שינויים בתכנית על מנת לשפר את התכנית אך לאפשר שווק של חלק המגרשים בזמן הקרוב.

מצב קודם-

שדרה מרכזית וכביש טבעתי עס כניסה אחת לשכונה. הבניה הרוויה מרוכזת הצפיפות סביב חצרות קטנות. מגרשי הבנה- ביתך קטנים מאוד וגובליס ישירות במגרש בית הספר. מסביב הייתה בניה של קוטגייס טוריים.

מצב מוצע-

הכוונה לא להגיע שוב לוועדה המחוזית שאישרה את התכנית הקודמת, אלא לנצל את גבול הפרשנות של סמכויות הוועדה המקומית ולאשר את התכנית בסמכותה. מציג את השינויים ביחס

לתכנית שהוצגה בדיון הקודם :

תוספת מגרש ציבורי- בוטלו 2 בניינים של בנייה רוויה לתוספת שטח לגני ילדים

בוטלו 2 בניינים שבלטו לתוך הפארק המרכני

נוסף רחוב משולב בצד המזרתי שיוביל לחניות לשורת המגרשים המזרתיים

עודכנו שטחי הבניה

מולי רווה, אדריכל התכנית

בגלל הצורך להשאר בסמכות מקומית גּה יוצר מגבלות על השינויים שניתן לבצע בתכנית וצריך לשמור על איוון בשטחים. התכנית מציעה להעביר שטחים עיקריים מהיחידות שבוטלו לצורך הגדלת שטחי חניה תת קרקעית והגדלת שטח הדירות.

נערכה בדיקה של מגרשים טיפוסיים כדי להבטיח שזכויות הבניה נכנסות ומאפשרות את כל

פרוטוקול לישיבת מליאה מספר: 20100006 בתאריך 30/11/10 המשך תוכנית שה/מק/13/9/69א בדף 8

המשך תוכנית שה/מק/13/9/69א מס' דף:

הצרכים של בניה מודרנית.

בבנה ביתך: 39 יחייד בשטח עיקרי כ- 180 מ"ר, במגרשים שגדלס כ-270 מ"ר

מגורים בי: 197 יחייד בבניה משולבת גן-גג. מוצע בינוי של דירות גג מעל צמד קוטגיים. כל החניה

היא תת קרקעית כך שהשטח מעל הקרקע ינוצל כולו לגינון. בבינוי הקודם זכויות הבניה לא איפשרו חניה במרתף והתקן חושב לפי 1.5 מקומות חניה לכל יחייד. בתכנית החדשה מוצע תקן של 2 חניות תת קרקעיות לכל יחייד.

מגורים ג': 407 יחייד בבניה רוויה 4-5 קומות. אין שינוי בשטח העיקרי אבל נוספו שטחים כדי

לאפשר 2 חניות לכל יחייד, בחניה תת קרקעית.

הבניה הרוויה מרוכזת סביב פארק מרכזי פתוח, נוספה יציאה נוספת - לפניות ימניות הפרדה של מגרשי המגורים א' ממגרש בית הספר, והיציאה שלהסם היא לתוך רחובות משולבים פנימיים ולא לכביש ראשי.

דפנה רענן כהן, חברת מועצה

אין ספק שהתכנית טובה ויפה יותר

מבקשת לדעת האם יהיו חניות נוספות!

האם חברי הועדה חשופים לתביעות אישיות בגין ירידת ערך בשל הפחתת מספר היחידות?

איריס לוין, מהנדסת המועצה

מציגה את תכנית התנועה והפיתוח המאפשרת תניות ניצבות לאורך הרחוב הראשי, שורת חניות ברחוב המשולב המזרתי ושני מגרשי חניה גדולים בכניסות לשצייפ המרכזי. כמו כן הוצגה תכנית הבינוי של בית הספר כולל מפרץ הורדת תלמידים ומגרש חניה.

שטחי המרתפים נבדקו והם מאפשרים 2 חניות לכל יחידה בחניה מקבילה ולא עוקבת.

עו"ד יובל גלאון, יועצ משפטי

המינהל הגיש מכתב שהוא מתנגד להפחתת מספר היחידות ולעיכוב בשווק.

הועדה המקומית הכינה שומה מטעמה לפיה, יש הפרש באחוזים בודדים (זניח) בין שתי התכניות.

אמנם הפחתו מספר היחידות, אבל יש ניצול, כאמור, של השטחים להגדלת שאר הדירות ולמרתפי חניה. כך שאין פגיעה ממשית בערך הדירות.

התכנית מאפשרת להוציא היתרים ל- 407 יחידות מיידית, כך שלא נוצר עיכוב בשווק.

בנסיבות אלה, אני סבור שהועדה מלאה את חובתה לקיים דיון לקבל החלטה עניינית וסבירה.

כדי לאפשר שווק מיידי של 407 יחידות אך לא לאפשר שווק של שאר המגרשים אפשר לפעול בשתי דרכים: או לפרסם הודעה לפי סעיף 77+78 לחוק (הודעה על הכנת תכנית) או הפקדת התכנית.

התוצאה היא זהה, תלוי כמה ומן יקח לתכנן את התכנית.

מולי רווה, אדריכל התכנית

התכנית תהיה מוכנה להפקדה בתוך כחודש ימים. 407 יחידות יכולות לצאת לשווק מיידי.

איתן פטיגרו, חבר מועצה:

אני רוצה להדגיש שוב את הנושא של שווק לבני המקום ודירות לצעירים מבקש להחליף בין מיקום מגרש גני הילדים והמגוריס כדי שגני הילדים יהיו בסמוך לבית הספר.

ראש המועצת

יודגש שבמכתב שלי למינהל דרשתי שבשווק הראשוני של הבניה הרוויה יהיו %20 מהדירות עד 3 חדרים.

בהתאם לכללי המינהל - שווק לבני המקום יכול להיות רק במגרשים צמודי קרקע ולא בבניה של קבלן. אפשר לתכנן ואת במסגרת מגורים ב' (גן-גג) שהיא קצת דומה ליירבעיותי' המתוכננות בשכונת רקפות שה/מק/40.

החלטות

לאחר שהוועדה שקלה את התכנית המוצעת החליטה לאשר התכנית להפקדה בכפוף להחלפת מיקום השטח לבנייני ציבור (מגרש 302) ומגרש המגורים (413).

התכנית תופקד לאחר תיקונה והשלמת הערות טכניות.

פרוטוקול לישיבת מליאה מספר: 20100006 בתאריך 30/11/10

8

סעיף: 3 תשריט איחוד וחלוקה: תח/13/9/69

פרוטוקול מליאה ישיבה מספר: 20100006 בתאריך: 30/11/2010

שם: תשריט איחוד וחלוקה שכונת כרמים

נושא: בקשה לאישור תשריט איחוד וחלוקה

גושים/ חלקות לתכנית :

חלקי חלקות:

גוש: | 4616 חייח : 65-68 ,86

גוש: | 4617 חייח : 44 ,52-58 ,79-86

גוש: | 4617 חייח : 88-90 ,92 ,93

גוש: | 4617 חייח 4

גוש: | 6848 חייח 13

מגרשים לתכנית: 4903 בשלמותו

1006 בחלקו

155 בשלמותו

1006 בשלמותו

1007 בחלקו

108 בשלמותו

109 בשלמותו

112 בשלמותו

103 בשלמותו

116 בחלקו

115 בשלמותו

1016 בשלמותו

מטרות התכנית

תשריט איחוד וחלוקה- שכונת כרמים (כייג)

המלצות:

לאשר את התשריט.

החלטות

מסי דף:

לאשר את התשריט בכפוף להתאמתו לתכנית שה/מק/13/9/69א (הסדרת מגרש 613).

מהנדסת המועצה,

איריס. לוין

פרוטוקול לישיבת מליאה מספר: 20100006 בתאריך 30/11/10

יו"ר הועדה,

גיל ליבנה

9