פרוטוקול מליאת הועדה המקומית (תוכנית בניין עיר) - מליאה מספר 14-0002

מינהל הנדסה י"ב בתמוז, תשע"ד

אגף תכנון העיר 01 יול 4102

לכבוד

חברי מליאת הועדה המקומית לתכנון ובניה במליאתה

הנדון: החלטת מליאת הועדה המקומית מתאריך /17//70/90

פרוטוקול מספר 90-///0

משתתפים: דורון ספיר, עו"ד, אופירה יוחנן וולק, גל שרעבי-דמאיו, אהרון מדואל, שלי דביר, ארנון גלעדי, אסף זמיר, עו"ד, ראובן לדיאנסקי, עו"ד, מיטל להבי, ברוך רון מהרטה, אפרת טולקובסקי, ד"ר, גבי לסקי, עו"ד, נתן וולוך, יהודה המאירי, איתי ארד-פנקס ומיכאל ג'יצין.

הצטרף לאחר פתיחת הישיבה: חיים גורן

נעדרו: מר רון חולדאי, הרב נתן אלנתן, מירב בן ארי, יעל בן יפת, ציפי ברנד פרנק, קרנית גולדווסר, שמואל גפן, יניב ויצמן, הרב לוברט נפתלי, דן להט, עו"ד, שלמה מסלאווי, ניר סביליה, אלון סולר וכרמלה עוזרי.

נוכחים: יועץ משפטי לעירייה עוזי סלמן, עו"ד, מהנדס העיר עודד גבולי, אדר', מנהלת אגף תכנון העיר וסגנית מה"ע, אורלי אראל, מנהלת היחידה לתכנון אסטרטגי צילי בר-יוסף, ע. מ"מ ראש העירייה אילן רוזנבלום, עו"ד, מנהל מח' תכנון מזרח וסגן מנהל אגף תכנון העיר אודי כרמלי, אדר', מנהלת מח' תכנון צפון פרנסין דוידי, אדר', חדווה פיניש, עודד גינוסר, לירון רותם, עו"ד, שגיא תמרי, אדר', רבקה פרחי, גידו סגל ומזכירת הועדה אלה דוידוף.

9. נושא: תא0///7 – תכנית מתאר תל-אביב – יפו – המלצות צוותי ההתנגדויות ששמעו את

ההתנגדויות.

מהלך הדיון פירוט בעמודים 2-34 בסטנוגרמה.

הצבעה האם לקבל את ההתנגדויות בחלקן כמפורט בדרפטים, ולאשר את התיקונים כפי שמוצגים בחוות דעת מהנדס העירייה והצוותים המקצועיים, וצוותי ההתנגדות של וועדת המשנה-ששמעו את ההתנגדויות, ולהמליץ לועדה המחוזית-שאמורה גם לשמוע את ההתנגדויות , לתת תוקף לתכנית בהתאם לכך.

בעד: 05 - אהרון מדואל, ראובן לדיאנסקי, יהודה המאירי, מיטל להבי, מהרטה ברוך רון, גבי לסקי, אפרת טולקובסקי, מיכאל ג'צין, איתי ארד-פנקס, חיים גורן, דורון ספיר, אופירה יוחנן-וולק, גל שרעבי-דמאיו, אסף זמיר ונתן וולוך.

נגד: 0 שלי דביר.

הוחלט:

מליאת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מחליטה לקבל את ההתנגדויות בחלקן כמפורט

בדרפטים, ולאשר את התיקונים כפי שמוצגים בחוות דעת מהנדס העירייה, הצוותים

המקצועיים, וצוותי ההתנגדות של וועדת המשנה-ששמעו את ההתנגדויות, ולהמליץ

לוועדה המחוזית-שאמורה גם לשמוע את ההתנגדויות האלה, לתת תוקף לתכנית

בהתאם לכך. (פירוט בעמודים 20-22 בסטנוגרמה).

רשם:

עודד גבולי, אדר'

מהנדס העיר

תוקף ההחלטה מיום הפצתה

יתכנו שינויים בנוסח הפרוטוקול בכפוף לאישור המליאה בישיבתה הקרובה.

שד' בן גוריון 86 תל-אביב - יפו ,82502 טלפון: 5407084 - ,13 פקס: 5408605 - ,13 אתר: www.tel-aviv.gov.il מינהל הנדסה י"ב בתמוז, תשע"ד

אגף תכנון העיר 01 יול 4102

עיריית תל-אביב: (רשמה י.א.)

פרטיכל סטנוגרפי

מישיבת מליאת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מס' 90-///0

אשר התקיימה ביום ד'- 1./.0/90 בשעה //.90

על סדר היום:

9. תא0///7 – תכנית מתאר תל-אביב יפו

המלצת צוותי התנגדויות ששמעו את ההתנגדויות.

*************************

שד' בן גוריון 86 תל-אביב - יפו ,82502 טלפון: 5407084 - ,13 פקס: 5408605 - ,13 אתר: www.tel-aviv.gov.il מינהל הנדסה י"ב בתמוז, תשע"ד

אגף תכנון העיר 01 יול 4102

דברי ראש העירייה על המצב בעיר-בעקבות המצב הבטחוני:

מר רון חולדאי-ראש העירייה:

שלום לכולם.

לאותם חברי מועצה שנמצאים כאן, ולעובדי עירייה-במידה שלא שמעו, רק להגיד לשתי מילים על המציאות שבה אנחנו חיים:

אתמול בבוקר נתנו הוראה, על סמך ידיעה מה קורה פחות או יותר במרחב-שיפתחו את המקלטים בעיר.

הכנו את החמ"ל ואת מערכות החירום, רעננו את כל הדברים, לשמחתי-אחר הצהריים- כאשר התחילו הסירנות, לפחות בתחום הזה היינו מסודרים.

אני רוצה להבהיר שלאורך כל הדרך מאתמול אני מנסה לשדר לכל תושבי העיר הזאת ואולי גם לאזרחי מדינת ישראל-שהפאניקה לא עוזרת, צריך להמשיך את החיים כפי שהם, תושבי דרום הארץ חיים הרבה זמן במציאות הרבה יותר קשה וחיים בשגרה מסוימת. אנחנו גם לא נמצאים במציאות במדינת ישראל-

בסיטואציה שאנחנו מדברים עליה כרגע, שבעצם יש לאן לברוח. הטילים האלה-ארוכי הטווח-שמעתם-

יכולים להגיע מעבר לתל-אביב וכן הלאה. כל הסיפור של החמאס הוא להגיע לאיזושהי תוצאה, עם טילים שקשה לו לכוון אותם, להגיע למציאות שבה אולי ייפגעו באיזושהי מטרה אקראית שתעשה נזק משמעותי.

העניין הזה של יכולת הכיוונון שלהם פלוס ההצלחות של כיפת ברזל, הביאו לידי כך שלפחות עד רגע זה, בכל מדינת ישראל כמעט שאין אבידות. המשמעות היא שברמה הפרקטית הדרך כדי לחיות את חיי השגרה היא- לחיות חיי שגרה תוך כדי דריכות וערנות אזרחית לגבי כל אחד מאתנו-שברגע מסוים שבו יש-הוא מטיב ומשפר את מצבו במשך הדקה וחצי, על פי ההוראות שהוא יודע ומקבל. אין פה בסיפור הזה שאלות מהסוג ששואלים אותי-האם לכל אזרח בתל-אביב יש מיגון. כן. לכל אזרח יש מיגון יותר טוב מהמצב שבו אני עומד כרגע . מהמצב הזה אני צריך לשפר את מצבי, בין אם להיכנס לתוך החדר הזה ובין אם ללכת לחדר המדרגות, במשך הדקה וחצי שבמסגרתה אני מגן על עצמי בדרך כזאת, למצב טוב יותר מאשר המצב שבו אני נמצא.

ולכן צריך להבין את זה שמה שאני אומר-הוא לא אומר שלא יקרה שיגיע טיל ויפגע פגיעה ישירה בבית, ויגרום לזה שיתמוטט בית בעיר תל-אביב יפו. אבל לצורך העניין הזה, גם עכשיו אנחנו מוכנים יותר טוב, ויש לנו ציוד, ויש לנו הערכות ויש לנו את הפק"רים, ואנחנו נדע מה לעשות טוב יותר במציאות הזאת , שבה אנחנו ערוכים ומוכנים.

ואת המסר הזה אני מעביר לכל הציבור בתל-אביב, אני מקווה שזה עובר גם בארץ.

יחד עם זה צריך לדעת שהחמאס מאוד מתוסכל מההישגים שלו, והם יעשו כל מאמץ ביממה הקרובה, בשתי היממות הקרובות בוודאי, להשיג הישג של פגיעה משמעותית איזושהי במרחבים. יש לנו גם כרגע איזושהי התראה לגבי הנכונות והמוכנות שלהם לירות לכיוון גוש דן, אנחנו לא יודעים בדיוק לאן אבל שד' בן גוריון 86 תל-אביב - יפו ,82502 טלפון: 5407084 - ,13 פקס: 5408605 - ,13 אתר: www.tel-aviv.gov.il מינהל הנדסה י"ב בתמוז, תשע"ד

אגף תכנון העיר 01 יול 4102

התראה לגבי דברים שיקרו בזמן הקרוב, אבל התראות מסוג זה- לפעמים הן קורות ולפעמים הן לא קורות, צריך להיות ערוכים ומוכנים כל הזמן.

מבחינתנו, אנחנו מנהלים את כל הדברים כרגיל. אנחנו מחר נגיע כנראה לתוצאה סופית-שבה כל גני הילדים על הקייטנות, מה שאנחנו קוראים-קייטנות קיץ, ובבתי הספר, יהיו תמיד במקומות שבהם יש איזהשהו מרחב מוגן.

ובסה"כ מה שאני מבקש מכולם- לשדר לציבור, שאנחנו כבר 041 שנה נמצאים במציאות שבה מידי פעם יורים- אנחנו עליהם והם עלינו וכן הלאה וכן הלאה, וצריך להמשיך את החיים כפי שהם ולהמשיך לתפקד כרגיל.

זה, עד כאן מה שהיה לי, לפני שנפתח את הישיבה.

ולגבי הישיבה-אני רק אגיד לכל חברי המועצה,שכבר דנו בנושאים האלה המון המון המון המון, אז כדאי לסיים את המלאכה.

תודה.

מר ספיר- היו"ר:

תודה רבה לראש העירייה.

9. תא0///7 – תכנית מתאר תל-אביב יפו

המלצת צוותי התנגדויות ששמעו את ההתנגדויות:

מר ספיר- היו"ר:

חברים, אנחנו חוזרים לשגרה.

נוכחות בישיבה, נא לסמן.

צהרים טובים לכולם.

אני מתכבד לפתוח את ישיבת מליאת הוועדה המקומית, היום ה-,4.7.4102 השעה .08.04 באולם נוכחים:

דורון ספיר

אופירה יוחנן-וולק.

גל שרעבי-דמאיו

אהרון מדואל

שלי דביר

ארנון גלעדי

אסף זמיר

ראובן לדיאנסקי

מיטל להבי

מהרטה ברוך רון

שד' בן גוריון 86 תל-אביב - יפו ,82502 טלפון: 5407084 - ,13 פקס: 5408605 - ,13 אתר: www.tel-aviv.gov.il מינהל הנדסה י"ב בתמוז, תשע"ד

אגף תכנון העיר 01 יול 4102

אפרת טולקובסקי

גבי לסקי

נתן וולוך

יהודה המאירי.

יש מישהו שלא קראתי את שמו?

קריאה:

כן. איתי וגיצין.

מר ספיר- היו"ר:

כן נוכחים איתי ומיקי גיצין.

אנחנו 08 איש.

עו"ד עוזי סלמן:

אתה יכול לפתוח את הישיבה גם עם 00 איש.

מר ספיר- היו"ר:

אנו יכולים לפתוח את הישיבה גם עם 00 איש ולכן פתחתי.

אנחנו הגענו בעצם היום לישורת האחרונה של הוועדה המקומית בדיון בתכנית המתאר- שאנחנו עוסקים בה כבר כ-01 שנים סה"כ, כולל חזון העיר, ואנחנו היום בעצם דנים בהתנגדויות. מדובר בדיון בהתנגדויות שהתקבלו לתכנית המתאר.

לתכנית המתאר קיבלנו למעלה מ-411 התנגדויות, חלקן התנגדויות נקודתיות שנגעו לאזורים מסוימים, בניינים מסוימים, מתחמים מסוימים, וחלקן התנגדויות כוללניות שנגעו לאזורים יותר רחבים. הצוותים עברו על ההתנגדויות , גיבשו חוות דעת לגבי ההתנגדויות והמליצו לוועדת המשנה אלו התנגדויות לשמוע ואיזה לא. ועדת המשנה עצמה החליטה לחלק את הוועדה לשני צוותי התנגדויות-האחד בראשותי והשני בראשות אסף זמיר, כשבסופו של דבר מי שניהל את הישיבות בפועל היה אהרון מדואל ואני מודה לו על כך.

מר גלעדי:

למה?

מר זמיר:

כי הוא טוב, הוא סגן ראש העיר, זה היה ספתח מעניין בתור סגן ראש העיר.

שד' בן גוריון 86 תל-אביב - יפו ,82502 טלפון: 5407084 - ,13 פקס: 5408605 - ,13 אתר: www.tel-aviv.gov.il מינהל הנדסה י"ב בתמוז, תשע"ד

אגף תכנון העיר 01 יול 4102

מר ספיר- היו"ר:

קיימנו בכל צוות שלוש ישיבות, כל אחת בת מספר שעות. שמענו בקשב רב-

גם את ההתנגדויות של הגורמים המייצגים את הציבור, הגורמים הגדולים -כמו החברה להגנת הטבע, המועצה לשימור אתרים, שמענו גם התנגדויות של יזמים, שמענו התנגדויות של ציבור, שמענו התנגדויות של ועדי שכונות, ובסופו של דבר במהלך הדיון בצוותים האלה גיבשנו- לגבי כל אחת מההתנגדויות- את חוות דעתנו.

בנוסף, מונחת בפנינו חוות דעת הצוותים לגבי שאר ההתנגדויות. ובמהלך השבוע האחרון גם קיימנו דיון נוסף- לגבי התנגדויות שלא היו- לא כאן ולא כאן, וקיבלנו חוות דעת גם לגבי ההתנגדויות הללו.

אני חושב שהתהליך היה בהחלט ראוי, נכון, ציבורי, פתוח, ואני חייב לומר שגם הדיונים שהיו- לפחות בצוותים שאני הייתי בראשם- מעניינים, ובסופו של דבר חלק מההתנגדויות שהועלו גם התקבלו.

מונחות לפניכם חוות הדעת וכל החומר הרלבנטי, ואני מבקש מהצוותים להציג את הנושא הזה בצורה יותר מפורטת. יש כאן גם מצגת של כ-01-05 דקות. במסגרת המצגת אנו נציג בעיקר את ההתנגדויות שקיבלנו. כלומר, את תכנית המתאר כפי שאישרנו-אישרנו אותה להפקדה, ומה שאני ביקשתי מהצוותים להציג-זה בעיקר את ההתנגדויות שהתקבלו, שהן בעצם שינוי או תוספת למה שהחלטנו בהפקדת תכנית המתאר המופקדת. ואני חושב שזה מה שחשוב בסופו של דבר- לדעת מהם השינויים המרכזיים שקרו בעקבות כל ההתנגדויות.

חשוב גם לציין שהוגשה התנגדות מהנדס העירייה-שכיסתה חלק ניכר מההתנגדויות שהוגשו.

ומה שקרה עוד בפועל הוא-שתכנית הרבעים שבינתיים, בין לבין, בין הפקדת תכנית המתאר לבין הדיונים שלנו בצוותי ההתנגדויות-אושרה למתן תוקף על ידי הוועדה המחוזית, כך שחלק מההתנגדויות שהיו במסגרת תכנית המתאר לתכנית המתאר, שכללו התנגדות לתכנית הרבעים, בעצם די התייתרו כתוצאה מהאישור של תכנית הרבעים על ידי הוועדה המחוזית.

גב' צילי בר יוסף:

(הצגת הדברים מלווה במצגת) ב-4-3 השקפים הראשונים אני אציג אוריינטציה-איפה אנחנו נמצאים:

אנחנו התחלנו את עבודת התכנון בשנת ,4116 לפני כ-7-6 שנים. ההפקדה הסתיימה ב-0 במרץ השנה, וחודש יוני באמת הוקדש, כפי שאמר מר ספיר, לשמיעת ההתנגדות בוועדה המקומית במתכונת שנאמרה.

והחל מאוגוסט השנה צפויה שמיעת ההתנגדויות בוועדה המחוזית.

תכנית המתאר היא תכנית כוללנית,שמשמעותה-היא מגדירה אזורי ייעוד כלליים, היא לא מתייחסת למגרש הבודד, לא פוגעת בזכויות קיימות והיא אינה מאפשרת הוצאת היתרי בנייה מתוקפה. למעשה היא מגדירה את הכללים להכנת תכניות מפורטות בסמכות הוועדה המקומית, היא מגדירה את מרחב שיקול הדעת של הוועדה המקומית במסגרת כללים. כך נקבעו כללים למשל-

בקביעת הרח"ק, צורת החישוב של זכויות הבנייה, מספר הקומות, השימושים ודברים נוספים.

העקרונות כבר הוצגו לכם אבל שתי מילים לגביהם: התכנית מדגישה את עקרון הקיימות. המרחב הציבורי הוא המרכיב המרכזי של המבנה העירוני. הרחוב העירוני, וזה חשוב, שד' בן גוריון 86 תל-אביב - יפו ,82502 טלפון: 5407084 - ,13 פקס: 5408605 - ,13 אתר: www.tel-aviv.gov.il מינהל הנדסה י"ב בתמוז, תשע"ד

אגף תכנון העיר 01 יול 4102

הוא חלק מהמרחב הציבורי ולא רק מרחב או ציר שמעביר רחבים. נושא של ניצול יעיל של הקרקע תוך כדי ציפוף- היה חשוב. יצירת תנאים להתחדשות עירונית. דגש על פתרונות דיור לאוכלוסיה מגוונת. כל הפתרונות של אזורי תעסוקה והציפוף שלהם מבוסס על תחבורה ציבורית. עקרון נוסף הוא עקרון של עיר מעורבת שימושים. פיתוח עם הפנים לדרום ומזרח העיר. ונקבעו במסגרת התכנית הנחיות סביבתיות רבות.

במסגרת ההתנגדויות אנחנו הגשנו גם התנגדות מהנדס העיר. המילה התנגדות פה היא לא ממש מתאימה. אנחנו הגשנו את ההתנגדות בעקבות עבודה לאורך השנתיים האחרונות, עבודה שנעשתה כבר עם התכנית, הבנו איפה צריך לשפר אותה ובהתאם לכך הצענו שיפורים.

אחד השיפורים היה הנושא של הגדלת המלאי התכנוני למגורים. גם בגלל ההתייחסות לצורך הלאומי להוספת יחידות דיור, התאמה למדיניות הוועדה המקומית-הוועדה המקומית דיברה על זה גם כן, וגם לעתים היינו צריכים להתאים את הזכויות לתכנון קיים או רצוי במקומות שזה לא קרה, צריך לזכור שאנחנו מדברים על תכנית של עיר שלמה. בהתאם לכך אנחנו הגדלנו את הזכויות, את הרח"ק המירבי באזורי יעוד למגורים-חוץ מהבנייה הנמוכה, הגדלנו במעט, וזה הוסיף משהו לפוטנציאל יחידות הדיור.

אנחנו גם הגדלנו את הצפיפות באזורי יעוד למגורים, לא דיברנו יותר על צפיפות מכסימאלית אלא מינימאלית , וגם את הסף אנחנו הגדלנו. רכיב המגורים באזורים המעורבים: יש לא מעט אזורים מעורבים, ומכיוון שהיה צורך והיה רצון להוסיף מגורים באזורם האלה-זה תיקון נוסף שנעשה. דבר נוסף, בכפוף לאישור מסמך מדיניות-נבדקת האפשרות גם להוסיף מגורים בקומת מרתף עליונה.

כל התוספות האלה למעשה הגדילו את הפוטנציאל שתכנית המתאר מוסיפה מ-31,111 ל-,011,111 כלומר-

יחד עם יחידות הדיור שבתכניות מאושרות ובהליכי תכנון אנחנו מגיעים למעשה לתוספת פוטנציאל מגורים בעיר של כ-071,111 יחידות דיור, זה כמעט הכפלה של מה שקיים. בחישוב של אחוזי מימוש וכן הלאה- אנחנו מניחים שאנחנו יכולים להגיע ללמעלה מ-511,111 תושבים, ואפילו ל-551,111 וכן הלאה, תלוי בהנחות כמובן.

נושא אחר שהרגשנו שיש צורך לטפל בו זה הנושא של תמריצים להתחדשות עירונית. האמת –שגם בהחלטת הוועדה המחוזית להפקדת התכנית דובר על כך שהתמריצים בתכנית המתאר אינם מספיקים. התמריצים המקוריים בתכנית המופקדת דיברו על תוספת קומות, בהתנגדות מהנדס העיר הצענו תמריצים נוספים-הוספה של רח"ק אחד מעל הרח"ק המירבי שהוצע בתכנית המופקדת, וגם אפשרות לגמישות בתכנון של מתחמים להתחדשות עירונית-בצורה שקל יותר יהיה לתמרן ולעשות תכנון טוב במרחבים האלה, זאת כדי להגדיל באמת את סיכויי היישום לתכניות התחדשות עירונית. הוספנו כלים-בעיקר להתחדשות עירונית בדרום ובמזרח והגדלנו את הקיבולת שם, וגם הוספנו , בעיקר באזור הדרום- לכיוון מבואות יפו, הוספנו אזורים להתחדשות עירונית.

כבר דיברנו על העקרון של ערוב שימושים: אחד העקרונות של תכנית כוללנית הוא-שהיא משתדלת כמה שפחות להתייחס לאזורים בצורה מפורטת, היא מנסה לתת כללים כלליים יותר-עד כמה שאפשר. כך ניסינו גם באזורים מעורבים. העניין הוא שבאזורים מעורבים השונות היא כל כך גדולה-שהתקשינו מאוד בכך שהכלל הכללי הזה יתפוס, והיינו צריכים לקבוע כללים נפרדים לאזורים שונים- ששונים מאוד אחד מהשני במהותם. פרק -3 שהוא הפרק הכללי, דיבר בעיקר על הנושא שד' בן גוריון 86 תל-אביב - יפו ,82502 טלפון: 5407084 - ,13 פקס: 5408605 - ,13 אתר: www.tel-aviv.gov.il מינהל הנדסה י"ב בתמוז, תשע"ד

אגף תכנון העיר 01 יול 4102

של חזית מסחרית, אבל התמהיל ניתן בצורה מפורטת בפרק ,5 והוא מתייחס בצורה מיוחדת לכל אזור.

אני יכולה לתת רק כדוגמא: נחלת יצחק- אנו מדברים על לפחות %21 משטח הבנייה לתעסוקה, בלבנדה לפחות %,51 וזה הכל אזורים מעורבים. בדופן חיל השריון-שזה צמוד ממש לשכונת שפירא אנחנו מדברים על %45 מגורים, בדומה למע"ר שהוא צמוד לו, וברחוב בן צבי אנחנו מדברים על שתי קומות למסחר ותעסוקה. אלה הן דוגמאות.

הנושא של הקצאת שטחי ציבור הוא נושא שהיה לנו עליו דיון ארוך מאוד עם הוועדה המחוזית. הוועדה המחוזית ביטלה חלק מהחלופות להקצאת קרקע לצרכי ציבור, וגם עמדה על זה שהנספח הפרוגרמטי יהיה נספח קשיח מאוד. כדי לתת לוועדה קצת יותר כלי משחק, וזה באמת מתוך הלמידה והעבודה המרובה –השוטפת שאנחנו עושים בנושא הזה, לפחות כאשר אנחנו מדברים על חלופות לשטח קרקע, אנחנו מדברים על שטח לבניין ציבורי שהוא חלק מפרויקט סחיר. אם בתכנית המופקדת הכלל היה שזכויות הבנייה הן כמו בשטח קרקע- ,4.7 פה נתנו איזושהי גמישות-שהוועדה תוכל מ-0 עד ,4.7 כדי שאכן תהיה אפשרות להקצות שימושים ציבוריים במבנים סחירים.

וביקשנו גם להחזיר את האפשרות למימון רכישת שטחים ציבוריים באמצעות קרן ייעודית, זאת כמובן בכפוף להסדר חוקי שיהיה.

גם בפרק ,8 הפרק האחרון של התכנית, ביקשנו להגמיש את ההוראות, אבל בצורה מאוד מוגבלת. כלומר, אם ההוראות של פרק 5 הן בדרך כלל חמורות יותר ומגבילות יותר והוועדה מרגישה שיש צורך לעשות איזהשהו שינוי, היא יכולה לעשות את זה, וזה מחייב כמובן המלצת מהנדס העיר ונימוקים מיוחדים לסטייה, אבל בוודאי לא להקל יותר מאשר פרק .3

ודבר נוסף,שכבר הרגשנו בו צורך בעבודה עם תכנית המתאר בשנתיים האחרונות, התכנית אומרת למעשה שאם מכינים תכנית חדשה היא צריכה להיות לפי כללי המתאר. תכנית המתאר אמרה במפורש שהיא לא פוגעת בזכויות קיימות, אבל אם תוגש תכנית חדשה- צריך ללכת על פי המתאר. אנחנו מבקשים שבמידה שהתכנית היא תכנית מינימאלית-שלא משנה קומות, שטחי בנייה או פוגעת בהקצאת שטחי ציבור אלא נאמר-רק משנה קווי בניין, שניתן יהיה עדיין לשמור על הזכויות הקיימות.

אלה הדברים העיקריים שהיו כלולים בהתנגדות מהנדס העיר.

גב' להבי:

הסטייה מחייבת אישור?

גב' צילי בר יוסף:

אמרתי, המלצת מהנדס העיר ומתן נימוקים מיוחדים.

גב' להבי:

ואז זה בא לוועדה עם ההמלצה שלו.

שד' בן גוריון 86 תל-אביב - יפו ,82502 טלפון: 5407084 - ,13 פקס: 5408605 - ,13 אתר: www.tel-aviv.gov.il מינהל הנדסה י"ב בתמוז, תשע"ד

אגף תכנון העיר 01 יול 4102

גב' צילי בר יוסף:

בוודאי. זה לא משהו שאפשר לעשות בקלות, זה צריך להיות מנומק ובדוק, וכמובן לשיקול הוועדה.

כמו שאמרנו, הגיעו למעלה מ-401 התנגדויות, רובן הגדול- כ-051 הן התנגדויות נקודתיות שנגעו לבעיות שאנשים חשבו שיש להם במגרש שלהם-או בגלל חוסר הבנה או בגלל ראית תפיסה אחרת של תכנון, בגלל אי התאמה כלכלית, אי התאמה לתכנון הקיים, חלק חשבו שיש יותר מידי שטחי ציבור, חלק חשבו שיש פחות מידי שטחי ציבור, וכן הלאה. אני אגיד בכמה נקודות את הדברים העיקריים שהוצע על ידי וועדות המשנה לקבל- מההתנגדויות שהוצגו במהלך חודש יוני.

דבר ראשון: הנושא של הכנת מסמכי מדיניות. תכנית המתאר מאפשרת

לוועדה לקבוע בלא מעט אזורים-הכנת מסמכי מדיניות כרקע להכנת תכניות מפורטות. וועדות המשנה החליטו שכאשר הוועדה קובע שיש להכין מסמך מדיניות, היא תקבע יחד עם זה גם מי אחראי ומה הלו"ז להכנה, כדי לא לעכב את התכנון.

חלק מהמתנגדים הוטרדו - שכאשר אנו מדברים על התחדשות מדובר רק על פינוי-בינוי. זו ממש לא היתה הכוונה, אבל מכיוון שזה הטריד הרבה אנשים-חשבנו שנכון יהיה להדגיש את זה ולציין במפורש שהתחדשות עירונית כוללת מגוון כלים אפשריים: עיבוי, הריסה ובנייה מחדש, פינוי בינוי ואוסף שלם של דברים נוספים שיש בתכנית, ויש להתייחס גם להיבט של השארת האוכלוסיה הקיימת במתחם.

לגבי דיור בר השגה: בעת הכנת תכנית המתאר- החוק לא היה עדיין מאושר.

אנחנו הכנסנו את ההתייחסות לדיור בר השגה בלא מעט מקרים- גם לגבי תכניות גדולות, גם כאחד מהתנאים להגיע מרח"ק מינימאלי לרח"ק מירבי, זה אחד התנאים, אבל תמיד אמרנו-בהתייחס למה שהחוק יקבע. התיקון לחוק, בסופו של עניין, מגיע לפחות הישגים ממה שהוחלט פה במועצת העיר, ולכן אנחנו חשבנו להציע שההגדרה של יחידות דיור בהישג יד- מעבר למה שהחוק מגדיר, יהיו גם יחד עם התנאים שהוחלט עליהם פה במועצת העיר. מדובר על תנאים לגבי גודל דירה, זכאות והיקף הסבסוד.

נושא נוסף שעלה בהתנגדויות והוחלט להענות לו הוא- הנושא של נוהל עירוני לשיתוף ציבור שמעודכן מעת לעת. יש לנו נוהל כזה, וסוכם בהתנגדויות שתכנית המתאר תפנה לנוהל הזה.

נושא ניתוח חברתי-קהילתי: דובר על זה לא מעט בלא מעט התנגדויות, והוחלט שהוועדה המקומית תגבש הנחיות לשילוב ניתוח חברתי-קהילתי במסמכי מדיניות באזורים שונים בעיר, כחלק מהכנת תכניות התחדשות עירונית משמעותיות הנוהל הזה יקבע מתי צריך, איפה צריך ומה הוא צריך לכלול. וגם הוחלט שהנוהל הזה לא יהיה חלק מתכנית המתאר, הוא ייעשה בצורה חיצונית לתכנית המתאר, אבל הוא יובא כמובן לוועדה.

נעשו גם כמה הוראות בשלושה מתחמים של רשות מקרקעי ישראל-כדי להתאים אותם להסכם הקו הירוק שהוחלט עליו בעירייה.

נושא נוסף זה שלולית החורף, ואני אגיד על זה שתי מילים: לגבי צומת חולון- שהיתה לנו תפיסה תכנונית לגביה, אנחנו הונחינו על ידי הוועדה המחוזית לסמן את האזור כאזור שד' בן גוריון 86 תל-אביב - יפו ,82502 טלפון: 5407084 - ,13 פקס: 5408605 - ,13 אתר: www.tel-aviv.gov.il מינהל הנדסה י"ב בתמוז, תשע"ד

אגף תכנון העיר 01 יול 4102

לתכנון בעתיד, ולהוריד למעשה כל סימון, כולל סימבולים באזור הזה. אחד הסימבולים היה-אתר טבע עירוני. התבקשנו להחזיר את זה כהצהרה, וזו ההחלטה, ובהמלצת וועדה מחוזית אנחנו נמליץ להחזיר את זה.

הוספה הוראה להתווית צירים ירוקים מקומיים בין שכונות גובלות לפארקים מטרופוליניים-גם בצפון וגם בדרום.

חוזקו ההוראות בנושא מירקם בנוי לשימור, מבנה לשימור, אתר הסטורי-בהתאם להתנגדויות שהוגשו.

והדבר האחרון: תוספת בנייה על מוקד תעסוקה מקומי קיים.בתכנית המופקדת דובר על גובה כמו

בסביבה וזכויות כמו בסביבה, ואנחנו , לאחר התנגדות שהוגשה כאן- צמצמנו את זה לקטגוריה של עד 2 קומות בהיקף של עד קומה טיפוסית.

אלה הדברים העיקריים.

מר ספיר- היו"ר:

תודה רבה.

מר גבולי, אתה רוצה להגיב?

מר גבולי:

לא.

מר ספיר- היו"ר:

התייחסויות של חברי מליאה, בבקשה.

גב' דביר:

צהרים טובים.

אני אהיה קצרה ואתייחס ל-5 נקודות מרוכזות, ולא אלך בצורה נקודתית.

דבר ראשון: הערה פותחת. אני לא חברה בוועדת תכנון ובנייה על אף

שביקשתי כי מאוד רציתי להיות בוועדה, בתור נציגת האופוזיציה כרגע פה בחדר אני חושבת שגם חשוב שאני אהיה בוועדה הזאת. אבל לי לא יצא לראות 8 שנים את התכניות וגם לא יצא לי לראות אותן 3 חודשים. את ההתנגדויות שהוגשו, 451 במספר-קיבלתי למייל שלי ביום שני לפני יומיים, כלומר, למעשה יש לנו 26 שעות בשביל לדון ולהסתכל באמת בכל אחת מ-451 ההתנגדויות הרציניות-שאנשים טרחו עליהן, עמלו עליהן, עבדו עליהן. אני לא חושבת שזה מועד ראוי ללמוד התנגדויות- מי שבאמת רוצה לעשות עבודה רצינית ולא להוות חותמת גומי של הצבעה- ב-26 שעות.

דברים שכנראה מופיעים בהתנגדויות ואני ארצה לתת עליהם דגש זה: דבר ראשון זה סעיף שלדעתי חייב להיות כלול בתכנית, שכל תכנית מפורטת וכל מסמך מדיניות בתכנית חייב לכלול גם הליך של שיתוף ציבור. זה פשוט סעיף שצריך להיות בהוראות התכנית, והסעיף הזה כרגע חסר, ואני חושבת שהוא סעיף מאוד מאוד חשוב-שבכל תכנית מפורטת ובכל מסמך מדיניות ייעשה הליך לשיתוף ציבור.

שד' בן גוריון 86 תל-אביב - יפו ,82502 טלפון: 5407084 - ,13 פקס: 5408605 - ,13 אתר: www.tel-aviv.gov.il מינהל הנדסה י"ב בתמוז, תשע"ד

אגף תכנון העיר 01 יול 4102

דבר נוסף: שמענו כאן היום בהרצאה את הגדלת הפוטנציאל למגורים מ-

31,111 שהיה בהתחלה, ואחרי התנגדויות מהנדס העיר זה עבר לפוטנציאל למגורים של 011,111 יחידות.

הגדלה של 011,111 יחידות דיור מחייבת אותנו גם להגדיל את שטחי הציבור בהתאם, ובתכנית הזאת, אפילו עדיין עכשיו , גם אחרי ההתנגדויות, קיימת בעיה חמורה של מחסור בשטחי ציבור. התכנית לא מגינה מספיק על הקיים, ובטח ובטח שלא מוסיפה את מה שצריך-בהינתן הנתון של הגדלת יחידות הדיור ב-.011,111 אני לא חושבת שיש היום שטחי ציבור מתאימים לאוכלוסיה שקיימת בעיר, קל וחומר שאין מספיק שטחי ציבור שמתאימים לאוכלוסיה שעוד עתידה להתווסף אלינו.

מר לדיאנסקי:

קל וחומר שאין מספיק מקומות לתושבי בת ים שעומדים להצטרף אלינו.

גב' דביר:

אולי יש שטחי ציבור בבת-ים ואנחנו נוכל לנכס אותם אלינו. צריך ללכת למפות את שטחי הציבור בבת ים.

מר ספיר- היו"ר:

אחת ההתנגדויות שהובאה בפנינו היא התנגדות של עיריית חולון ועיריית בת-ים לתכנית. זה אמיתי לחלוטין.

גב' דביר:

דבר נוסף שאני רוצה לעמוד עליו ואני חושבת שבאפשרותנו לפתור אותו- זה הסכנה של עלייה משמעותית של מחירי דיור, ולמה אני מתייחסת? להיטלי השבחה. הרי כל פעם שיש תכנית מתאר שמשנה תכנית מתאר בעצם חייבים לגבות היטל השבחה, בין אם הזכויות ממוצות ובין אם הזכויות אינן ממוצות. ואני חושבת שאפשר וחייבים להכניס בתכנית סעיף שנעדר ממנה ולמיטב ידיעתי קיים בירושלים- שדחיית מועד הגבייה של היטלי השבחה הוא למימוש זכויות הבנייה בפועל. זה דבר שהוא בסמכות וועדה מקומית.

מר גבולי:

את שואלת או שאת אומרת?

מר ספיר- היו"ר:

אנחנו נתייחס לזה.

גב' דביר:

אני אנסח את עצמי שוב: ככל שבעקבות שינוי תכנית המתאר תהיה כאן גבייה של היטלי השבחה, ולמיטב ידיעתי צריכה להיות גבייה של היטלי השבחה, ככל שצריכה להיות גבייה של היטלי השבחה , אני חושבת שצריך להיות סעיף בתכנית-שהוועדה המקומית תדחה את הגבייה לשלב מימוש זכויות הבנייה בפועל.

נקודה רביעית: הוצג לנו עכשיו בערוב שימושים-שהתכנית כוללת מסחר

בקומת הקרקע בכל אזורי המגורים. אני חושבת שזה דבר חמור, אני נגד מסחר בקומת הקרקע בכל אזורי שד' בן גוריון 86 תל-אביב - יפו ,82502 טלפון: 5407084 - ,13 פקס: 5408605 - ,13 אתר: www.tel-aviv.gov.il מינהל הנדסה י"ב בתמוז, תשע"ד

אגף תכנון העיר 01 יול 4102

המגורים, זאת שערורייה לאנשים באזורים מסוימים, וצריך לסייג את זה למסחר בקומות הקרקע ברחובות ראשיים בלבד או סמי ראשיים, אבל בטח לא במקומות צרים וקטנים.

ונקודה חמישית ואחרונה שאני רוצה להתייחס אליה-היא לגבי מסמכי מדיניות-מה שהוצג פה כרגע. אני חושבת שאסור שהיזם הוא זה שיכין את מסמך המדיניות מכיוון שמדובר במסמך מדיניות של העירייה. זאת מדיניות עירונית ולא מדיניות של יזמים, ועל כן אני חושבת שאת מסמכי המדיניות העירייה צריכה להכין ולא יזמים פרטיים.

תודה רבה.

מר לדיאנסקי:

ואם הוא מכין והעירייה מתקנת, זה בסדר? גם לא?

זה מה שעושים אגב? לא?

גב' להבי:

אני רוצה להראות לכם, בהצטרפות שלי לדברים של שלי- אני מחזיקה את ערימת המסמכים, כדי שיראו באמת מה קיבלנו ביום שני. אבל על זה שקיבלנו את החומר ביום שני אני לא יכולה להלין באותה מידה מפני שאני שותפה כבר מתקופת חזון העיר, למעלה מ-6 שנים, למעלה מעשור. ואני באמת רוצה להתחיל בכמה מילים טובות לצוות. אני חושבת שעשיתם באמת עבודה לאורך תקופה מאוד ארוכה. אני עצמי שיגעתי אתכם בשאלות בשלושה הימים האחרונים בלי הפסקה, ובסה"כ נעניתי-גם בהרחבה וגם במקצועיות רבה, אז קודם כל באמת תודה על התקופה הארוכה הזאת. אני חושבת שאחד המסמכים המדהימים באמת זה מסמך חזון העיר-שאני כל פעם רואה איך אנחנו לוקחים ממנו קטעים ואיך הוא משמש כבסיס לכל מדיניות העירייה, וכל פעם שאנחנו מייצרים איזהשהו מסמך יעדים ומטרות לשנים הבאות, ואם אנחנו מתבססים על חזון כזה במתאר- אנחנו צועדים לכיוון טוב.

אני רוצה להתייחס ל-3 נקודות עיקריות:

האחת זה נושא התחבורה, כי אני קצת אמונה על תחום התחבורה . אין הרבה דברים בתחום התחבורה בתכנית הזאת, באמת מפני שתל-אביב לא מייצרת באמצעות התכנית הרבה כבישים חדשים. בסה"כ רוב הכבישים שקיימים בתכנית הם כבישים קיימים מתכניות תקפות, ויש לנו רק שני אזורים שבהם אנחנו מוסיפים כבישים- שזה כביש הנופש- שנחוץ לנו מאוד מאוד לצורך פתיחת הפיקוק ברמת החייל, והכביש הנוסף זה שלבים-במקטע שהוא לא מאושר-שזה המקטע שנכנס לנווה צדק. אני רק רוצה להדגיש שבתשובת הצוות ובתשובת וועדת ההתנגדויות להתנגדות של נווה צדק- אני פשוט ראיתי אותה בשני נוסחים, ואני רק רוצה לוודא שהנוסח הנכון והמאושר אומר שהוועדה המקומית החליטה שדרך זו, צפונית לדרך אילת, תהיה ברוחב של נתיב תנועה אחד לכל כיוון- כמו ברחובות עירוניים רבים אחרים הקיימים בעיר ומאפשרים נגישות לחלקי העיר השונים. זאת אומרת, אם ההחלטה של הוועדה המקומית היא משמעות ההחלטה-אז זה בסדר, כי יש את זה בשני נוסחים שונים.

זה הדבר שרציתי להבהיר.

שד' בן גוריון 86 תל-אביב - יפו ,82502 טלפון: 5407084 - ,13 פקס: 5408605 - ,13 אתר: www.tel-aviv.gov.il מינהל הנדסה י"ב בתמוז, תשע"ד

אגף תכנון העיר 01 יול 4102

ועוד אני שמחה מהתנגדות מהנדס העיר שאמר- לא רק קידום מערכת רב אמצעית, אלא נתן העדפה למערכת רב אמצעית, ואני חושבת שבפרק של תחבורה נכתב במפורש-שתינתן העדפה לתחבורה ציבורית , להולכי רגל ולרוכבי אופניים, וזו פריצת דרך בעיר שמבוססת על מינוע של כלי רכב פרטיים.

הנושא השני שאני רוצה לדבר עליו מתקשר למה שהצגתם-הגדלת מצאי הדיור מ-31,111 ל-,011,111 071,111 סה"כ, ועלייה צפויה בהיבטים של מימוש ב-%45 לפחות בהיקף התושבים-שזה יופי, אבל אני רוצה לחדד משהו נוסף. מהנדס העיר בהתנגדות שלו קובע תמריצים להתחדשות עירונית. ואותי עניינו התמריצים ב-3 אזורים בעיר-שהם בעיני אזורים שזקוקים לדחיפה יותר רצינית שלנו, שזה אזור פלורנטין, אזור מבואות יפו ואזור התחנה המרכזית. לגבי מבואות יפו-ראיתי שהרחבנו את השטח להגדרת אזורי התחדשות עירונית. ובאזור התחמ"ת נכנסתי קצת לבדיקה יותר מדוקדקת, וראיתי שבאזור התחמ"ת יש לנו אזור שנקרא ,614 ובאזור 614 הזה שבדקתי אותו כדוגמא-

מצאתי שהרחק הוגדל, וגם היקף הדיור הוגדל, אבל יש לנו אזור שהוא %011 מגורים, אזור שהוא %51 מגורים, שלושה אזורים של %21 מגורים ואזור אחד של %31 מגורים. ומה שאני רוצה לבקש בהקשר הזה, דווקא משום שאני חושבת שהמגורים הם אלה שיידחקו את חיי הלילה האפלים החוצה, ואם לא יהיו מגורים ותהיה רק תעסוקה- יווצר לנו חור שחור כמו הבורסה, ולכן אנחנו צריכים באזורים האלה את קיבולת המגורים המינימאלית של %.21 מה שאני היתי רוצה, וכבר דיברתי עם הצוות, הייתי רוצה שהנושא הזה ייבדק על ידי הצוות המקצועי לפני ההפקדה-פעם נוספת, כלומר לקראת הדיון הסופי, לפני המחוזית, ה-614 הזה שקבעתם בו הרבה חלקיקי חלקיקים, ואז אני מאמינה שהתחמ"ת יקבל את היקפי הדיור שלו. אם אתם רוצים ספציפית אני אתן לכם את זה: 614 ג' – למשל זה %,31 614 ד' זה %,21 ו-614 ב' זה %011 ו-614 א' זה %,21 ויש עוד 614 שהוא %.51 ביחס ל-614 ג' אני מבקשת לבדוק את ה-%31 ואת האפשרות להעלות אותו ל-%.21

הדבר האחרון שאני רוצה לדבר עליו-כדי לא להרחיב יותר מידי, זה הנושא של שטחי ציבור. מר"צ בקדנציה הקודמת- היינו 3 חברים, ובדיונים היינו מאוד מאוד ערניים, ואז היה שינוי בכביש שלבים ובתמהיל של %45 לתעסוקה בשלבים לעומת %75 למגורים, ואני רואה שכל החלטות המועצה נשמרו פה. אבל הנושא של שטחי ציבור היה נושא שמאוד בער בעצמותינו, ולא היתה אז פרוגרמה לשטחי ציבור- שהפכה עכשיו לחלק מהתכנית, ואני הראשונה שמברכת על זה , כי אני חושבת שצריך באמת לשמור על שטחי הציבור. אז קודם כל אני מברכת את מהנדס העיר- שבהתנגדותו הוסיף את המילה גודל לנושא של השטחים, הוספת בסעיף 34 את המילה גודל, "לא תופקד תכנית המשנה או ממירה שטחי ציבור אלא אם כן התכנית מקצה בתחומה שטח חלופי בגודל וייעוד זהים", גודל דיברנו רק על איכויות, היום אנחנו מדברים גם על גודל, לדעתי זה נותן לנו תשובה טובה. אבל, כאשר הסתכלת על תכניות מצב קיים אל מול תכניות מצב מוצע, ראיתי, ועל זה הייתי מבקשת הסבר מהצוות, ראיתי הרבה מאוד אזורים שהם במצב קיים, מסומנים בהם שטחים חומים, למשל אני אתן דוגמא: באזור של מתחם הנחושת פינת בגין, למשל באזור יצחק שדה, באזור מנחם בגין-השומרון, מצאתי כמה מקומות כאלה, ובמצב מוצע השטחים החומים נעלמו, ובדרך כלל נצבעו בסגול. אני מתייחסת ליעוד כדבר מאוד רציני, ולמרות שלא סימנתם את החומים- זה שחום הופך להיות סגול-זה מדאיג אותי. אז אני רוצה לשמוע מכם תשובה איך זה עומד מול המשפט- לא מפחיתים, ולא בגודל.

שד' בן גוריון 86 תל-אביב - יפו ,82502 טלפון: 5407084 - ,13 פקס: 5408605 - ,13 אתר: www.tel-aviv.gov.il מינהל הנדסה י"ב בתמוז, תשע"ד

אגף תכנון העיר 01 יול 4102

עוד דבר שאני רוצה לשאול נקודתית: יש כמה צ'ופצ'יקים קטנים שסימנתם בסגול. אני אתן דוגמא באזור שאני מכירה- יצחק אלחנן - השחר, אזור מוכר לי היטב עקב מגדלי יצחק אלחנן א', ב' ו-ג' שהם מגדלים למגורים. פתאום עשיתם שם מגדל חדש או סימן חדש לרחק ענק-סגול, שזה מראה על מגדל חדש. זו לא תכנית קיימת, ואני שואלת את עצמי-האם אנחנו לא מכשירים תכנית דרך הסימון הזה.

חוץ מזה, וזו השאלה האחרונה- מסחר בקומת הקרקע. באזורי מגורים הוועדה הבהירה שבאזורים מעורבים מסחר הוא בגדר חובה בקומת הקרקע, ובאזורי מגורים אנחנו עמדנו על זה שזה יהיה רשות ולא חובה. אני מבקשת על זה הבהרה.

ואני אשמח גם לתשובה על היטל ההשבחה, כי באמת אני שומעת הרבה מאוד מאנשים-שאם התכנית יוצרת להם זכויות של רחק ושל בינוי, והם מוכרים היום את הדירה והייתכנות של המימוש היא מאוחרת, אם הם יידרשו לשלם היטלי השבחה.

קריאה:

יש תשובה.

עו"ד להבי:

אנחנו לא שמענו את התשובה בוועדה.

קריאה:

אמרנו את זה בוועדה.

מר ספיר- היו"ר:

תודה רבה.

גבי לסקי, חברת המועצה, חברת המליאה.

גב' טולקובסקי:

מה ההבדל בין מליאה למועצה?

מר ספיר- היו"ר:

ישויות משפטיות שונות.

גב' לסקי:

תודה רבה.

אני רוצה להודות לדורון ולכל הצוות, באמת ישבתי בכמה וכמה דיונים והיה תהליך מאוד מלמד, היה מעניין וחבל שאני לא יושבת שם יותר.

ובכל זאת, ועל אף ששמעתי גם שם את ההסברים, יש כמה נקודות שאני באמת רוצה להעלות, שחלקן הועלו כבר על ידי מיטל ושלי. שלי-כאילו שקראת את ההתנגדות שלי בוועדה בכל מיני נושאים וזה עולה פה.

שד' בן גוריון 86 תל-אביב - יפו ,82502 טלפון: 5407084 - ,13 פקס: 5408605 - ,13 אתר: www.tel-aviv.gov.il מינהל הנדסה י"ב בתמוז, תשע"ד

אגף תכנון העיר 01 יול 4102

גב' דביר:

לא יכולתי, לא קיבלתי.

גב' לסקי:

בנושא של היטל השבחה למשל, אני לא אחזור על הדברים האלה אבל הדברים נאמרו.

מר ספיר- היו"ר:

אני זוכר שאמרת את זה. אני עד.

גב' לסקי:

תודה.

היטל השבחה. למרות שלא כולם שם חשבו כמונו- אני חושבת שבאמת חשוב לומר את זה שוב, שאם אנחנו יכולים לשחק עם מועד הקבלה של היטל ההשבחה, אנחנו יכולים להוריד,

מר ספיר- היו"ר:

נתייחס לזה.

גב' לסקי:

לגבי העניין שהחומר לא נשלח מספיק זמן מראש, על אף שאני ישבתי בוועדות-כדאי שאנחנו נקבל את החומר לפני זה, כי זה המון חומר, ומאחר שלא ישבתי בכל הוועדות-

חשוב לראות איפה התקבל ומה התקבל-כדי שנוכל להתכונן כראוי.

בנושא של הנספח החברתי: אני חושבת שזה צריך להכנס אל תוך הוראות התכנית. לא ברור לי מדוע אנחנו נותנים יד חופשית לוועדה להחליט מי יקבע את זה. אנחנו מפספסים הזדמנות פז לקבוע בהוראות התכנית שיש להכניס גם מסמכי מדיניות וגם את הנספח החברתי-שזה מאוד חשוב ומרכזי לנושא התכנון, בטח תכנון כפי שאנחנו רוצים לראות אותו.

עוד נושא שלא עלה בוועדה בישיבות שאני ישבתי, אבל ראיתי את זה תוך כדי שעברתי על החומר, החלטה בנוגע לככר אתרים. זו החלטה שאיננה ברורה לי- מדוע יש צורך לתת זכויות ליזמים בככר אתרים. מעניין אותי לדעת מאיפה הדרישה הזאת הגיעה. מדובר בככר שבעצם אנחנו רוצים להוריד אותה לרצפה, למה אנחנו נותנים פה זכויות- לא ברור לי. נראה לי שיש פה איזו בעיה וזה לא במקום.

דבר נוסף, וזו אולי שאלה משפטית לעוזי: ישנה הערה בנוגע לדיור בר השגה.

בסוף הנושא של דיור בר השגה שאני מברכת על כך, וגם ההתנגדות מדברת על זה באופן מאוד רציני, יש שם הערה בסוף של מהנדס העיר-שבמידה ותיקון 010 לא עובר- אנחנו מבטלים את כל הדיבור בנושא דיור בר השגה שקיים בתכנית. אני שואלת אותך-האם אנחנו חייבים את תיקון 010 או שעדיף תיקון 010? אני חושבת שמבחינה משפטית-גם אנחנו יכולים לקבוע קריטריונים במידה שתיקון 010 לא עובר, ואני מבקשת לבדוק את זה לפני שזה עובר למחוזית, כי חבל שבגלל שהתיקון לא יעבור אנחנו נזניח את הנושא של דיור בר השגה.

שד' בן גוריון 86 תל-אביב - יפו ,82502 טלפון: 5407084 - ,13 פקס: 5408605 - ,13 אתר: www.tel-aviv.gov.il מינהל הנדסה י"ב בתמוז, תשע"ד

אגף תכנון העיר 01 יול 4102

מר גיצין:

היתה לזה התייחסות.

גב' לסקי:

אני אשמח לשמוע.

ודבר אחרון, שזה באמת איזה מן ציפור נפש מהרגע שהגעתי לפה. אני מבקשת באמת, בכל הקשור להסכמים שלנו עם אונסק"ו, שכל תכנית, כל התנגדות, כל מה שאנו נעשה, יעבור בהתאם לקווים של אונסק"ו, מאחר שכפי שאמרתי, והלכתי ובדקתי את עצמי, ואנחנו כן ברשימה השחורה. אסור שזה יקרה.

מר ספיר- היו"ר:

אנחנו לא ברשימה השחורה.

גב' לסקי:

אנחנו כן דורון, לצערי, ואפילו קיבלנו התייחסות לזה בוועדה.

עו"ד עוזי סלמן:

זה לא רשימה שחורה.

מר ספיר- היו"ר:

אנחנו לא בשום רשימה שחורה.

גב' לסקי:

ודבר אחרון- בנוגע לשטחים ציבוריים. אני מציעה, על אף שהתדריך הממשלתי לתכנון הוא לא מסמך מחייב-כפי שהבנתי בוועדה, מאחר שהוא כן קובע שטחים מינימאליים, אני מבקשת שכן נכלול את זה בתוך התכנית, לפחות כהגדרה מינימאלית לשטחים ציבוריים של התכנית.

זהו.

תודה רבה.

ואני באמת מודה לכל הצוות שעשו באמת עבודה רצינית והיא מלמדת אותי הרבה.

גב' טולקובסקי:

כל אחד מאתנו דיבר ישר ולעניין.

כמובן, מאוד מאוד שמחתי, נושא שהיה אג'נדה שלי בקמפיין וגם עכשיו זה הגדלת היצע הדיור בעיר, ומאוד מאוד שמחתי על התיקון של מהנדס העיר-שהגדיל את מספר יחידות הדיור, ואני מאוד שמחה על כך.

אבל, ואני רוצה להתרכז בזה, במרכיב לא מבוטל מיחידות הדיור שמתוארות על ידי מהנדס העיר כתוספת כתוצאה מההתנגדויות שלו ובכלל-זה בהתחדשות עירונית. אנחנו יודעים שבפועל תכנית מתאר היא תכנית עקרונית, ובמציאות אנחנו נמצא את עצמנו בעוד 01 שנים במשהו שהוא ממש לא דומה למה שתכנית המתאר תכננה, אלא המציאות כמו שהיא קורית במסגרת החוקים שתכנית המתאר שמה עליה, ואנו נמצא את עצמנו בעוד X שנים, אם זה 01 או ,05 עושים תכנית מתאר חדשה לאור מה שבעצם שד' בן גוריון 86 תל-אביב - יפו ,82502 טלפון: 5407084 - ,13 פקס: 5408605 - ,13 אתר: www.tel-aviv.gov.il מינהל הנדסה י"ב בתמוז, תשע"ד

אגף תכנון העיר 01 יול 4102

התממש בפועל מתכנית המתאר הזאת. ולכן אני רוצה לדבר כאן על השלב הבא. עכשיו, כשיש לנו תכנית מתאר, עדיין, למי שלא יודע\ יש הרבה בלגן עוד עד שהיא מתממשת ואיך היא מתממשת, ועדיין הצוותים שהיו מעורבים בהכנת תכנית המתאר- יהיו גם אחראים לאיך היא מתממשת בפועל, וערים, והאיפיון של ערים והייחוד של ערים נקבעים לא פחות- על ידי המסלול שבו היא מגיעה לאן שהיא רוצה להגיע. לעוד -071,111 אם נגיע במסלול מסוים תהיה עיר יותר טובה, אם נגיע במסלול אחר- תהיה עיר פחות טובה.

והמסלול הוא תלוי הבירוקרטיה שתתנהל עכשיו- במימוש של תכנית המתאר לתכנית מפורטת ולפרויקטים בפועל, ובעיקר בתחום של התחדשות עירונית, המסלול יותר ישפיע בהתחדשות עירונית- על איך שהעיר תיראה בטווח הארוך. לכן אני מכאן, בהזדמנות זו, אחרי שאני מברכת את הצוותים, לא כולם פה, אחרי שאני מברכת את הצוותים על העבודה היפה שהם עשו, אני ממש ממש מבקשת את תשומת לבם לזה שמאוד חשוב שהדברים גם יקרו, וצריך לעזור להם לקרות ולגרום להם לקרות. ואם אני הולכת ספציפית לנושא של התחדשות עירונית, כשאנו עושים התחדשות עירונית-יש לנו תושבים שצריך להגיע אתם להסכמות. זה לא קרקע של מינהל מקרקעי ישראל וגם לא אוכלוסיות עם זכויות שיש לנו קצת קשיים אתם. יש לנו בעיר תושבים-בעלים, טאבו מלא, שאתם אנחנו צריכים לשתף פעולה. כדי שהמימוש יהיה איכותי, כדי שהמימוש יהיה צודק, כדי שהמימוש יקרה בטווח סביר, אנחנו חייבים לעבוד אתם , וללמוד איך לעבוד אתם זה משהו שהעיר לדעתי עדיין לא מספיק התנסתה בו ולא מספיק עבדה עליו.

זה בעיקר מה שאני רוצה להגיד.

זהו. תודה רבה.

מר ספיר- היו"ר:

עוד מי מחברי המליאה?

גב' דביר:

דורון, יש עוד שתי נקודות שרציתי להתייחס אליהן ולא התייחסתי.

אני חושבת שמשהו שהוא מאוד מאוד קריטי הוא-שככל שאנחנו כעירייה נותנים זכויות בנייה עודפות ליזמים-על מנת שיפצו תושבים בפינוי, כאשר אנו שומעים טענה של יזם שאומר- אני לא יכול לפצות תושבים מכיוון שאין לי מספיק תמריץ כלכלי, והעירייה הולכת לקראתו, מוסיפה זכויות בנייה, מכפילה אותן, ובסופו של דבר משאירה את זה בידי היזמים-זה חטא מאוד גדול. והיתי מבקשת שבכל פעם שמפצים יזמים בצורה של העלאת זכויות הבנייה שלהם על מנת שיפצו תושבים במקום, שהדבר הזה יופיע באותן תכניות מקומיות או באותן תב"עות נקודתיות. גבעת עמל- שהופיעו פה היום, ואני לא ידעתי שהם יגיעו, זה מקרה קלאסי שבו היזמים קיבלו תוספת זכויות בנייה בשביל לפצות את התושבים, ובסופו של דבר חובת הפיצוי נעדרה מהתכנית עצמה. אני חושבת שזה סעיף שחייב להופיע בתכניות נקודתיות או בתכנית המתאר.

מר לדיאנסקי:

זה לא קשור לתכנית המתאר.

שד' בן גוריון 86 תל-אביב - יפו ,82502 טלפון: 5407084 - ,13 פקס: 5408605 - ,13 אתר: www.tel-aviv.gov.il מינהל הנדסה י"ב בתמוז, תשע"ד

אגף תכנון העיר 01 יול 4102

מר ספיר- היו"ר:

זה לא קשור.

גב' דביר:

והנקודה האחרונה זה באמת אותה הערה שמופיעה בעמוד 04 למה שחילקתם היום, שהיה ולדעת הוועדה המחוזית לא ניתן לכלול את הסעיפים הנוגעים לדיור בהשג יד כמו שעוגן בתיקון ,010 אז היא יכולה למעשה למחוק את זה. ההערה הזאת- מעבר להיותה כוחנית-זו הערה שבעצם שמה כאות מתה את כל העניין,

גב' לסקי:

תגידי שאמרתי את זה לפני שנייה.

גב' דביר:

יפה, אז אנחנו חושבות אותו דבר.

אלה שתי הנקודות.

תודה.

גב' להבי:

אני רק רוצה לומר דבר אחד:

סיעת מר"צ-גבי לסקי, אפרת טוקלובסקי וגם אנוכי- כתבנו לך דורון בזמנו. אני חושבת שהסוגיה הזאת אמנם לא קשורה למתאר אבל טוב שהיא נאמרת. אנחנו הוצאנו לך מכתב שמבקש- שבאמת במקום שבו נותנים עודפי זכויות ליזמים-אנחנו צריכים להבטיח אותן- בין אם ברישום בטאבו, בין אם ברישום מובהק בתוך התכניות, ולשים את זה אפילו באיזושהי קופה נפרדת-עירונית. הוצאנו על זה מכתב בזמנו, אנחנו מצפים להתייחסותך בהקדם, זה אמנם לא קשור לתכנית המתאר אבל זו סוגיה שבגללה לפני כמה דקות הגיעו לכאן תושבים.

מר ספיר- היו"ר:

התייחסויות ותשובות.

גב' צילי בר-יוסף:

אני אענה על חלק, ואחר כך חברי צוות אחרים יענו.

הנושא של קומת קרקע מסחרית עלה פה כמה פעמים. אין חובה של חזית מסחרית בכל העיר. יש סימון של חזית מסחרית, מסומן בתשריט ייעודי הקרקע, ושם צריך לעשות חזית מסחרית,זה בדרך כלל רחובות מסחריים שכבר קיימים היום, אין פה איזושהי הפתעה. בנוסף לזה יש באזורים מעורבים ,מעורבים באזורי תעסוקה.

גב' להבי:

כלומר, חובה רק באזורים מעורבים, אין באזורי מגורים חובה.

מר ספיר- היו"ר:

לא.

שד' בן גוריון 86 תל-אביב - יפו ,82502 טלפון: 5407084 - ,13 פקס: 5408605 - ,13 אתר: www.tel-aviv.gov.il מינהל הנדסה י"ב בתמוז, תשע"ד

אגף תכנון העיר 01 יול 4102

גב' צילי בר- יוסף:

אלא אם כן יש סימון בתשריט, אבל זה בדרך כלל בדיזנגוף וכו'.

מר לדיאנסקי:

מה זה ברחוב אינשטיין?

גב' להבי:

אז תגידי שזה רק בעורקים ראשיים.

גב' צילי בר-יוסף:

זה בוודאות עורקים ראשיים.

זה נושא אחד.

לא כל ההערות היו לתגובה.

מר ספיר- היו"ר:

שטחי ציבור.

גב' צילי בר-יוסף:

לגבי שטחי ציבור תכף יענה עודד.

מר ספיר- היו"ר:

שיתוף ציבור. היתה התנגדות בנושא הזה.

גב' צילי בר-יוסף:

שיתוף ציבור-היתה התנגדות והיתה החלטה להפנות לנוהל הקיים.

גב' דביר:

הנוהל לא הובא לאישור המועצה.

מר ספיר- היו"ר:

אנחנו עובדים כיום על הכנת נוהל חדש- מעודכן לשיתוף ציבור. הנוהל הזה יובא לאישור הוועדה המקומית בעתיד הקרוב, בחודשיים-שלושה הקרובים, ואפשר יהיה להתייחס אליו.

והתכנית מפנה אל הנוהל הזה כפי שיאושר מעת לעת.

גב' דביר:

אם כך, גם נוהל שיתוף ציבור צריך להיות מגובש בשיתוף ציבור.

מר ספיר- היו"ר:

נוהל שיתוף הציבור יהיה מגובש בשיתוף הציבור. זה נאמר גם בהחלטה שלנו.

שד' בן גוריון 86 תל-אביב - יפו ,82502 טלפון: 5407084 - ,13 פקס: 5408605 - ,13 אתר: www.tel-aviv.gov.il מינהל הנדסה י"ב בתמוז, תשע"ד

אגף תכנון העיר 01 יול 4102

גב' צילי בר-יוסף:

הנושא של שלבים: אם טעינו באיזשהו מקום, החלטת הוועדה פה היתה-

מצפון לדרך אילת- נתיב אחד לכל כיוון, זו היתה החלטת הוועדה, ואם כתוב היה באיזהשהו מקום אחרת-זו טעות שנפלה וצריך לתקן אותה.

התחדשות עירונית-זה לא קשור באמת לתכנית. תכניות עיצוב הן בהחלט רצויות ונכונות אבל זה לא קשור לתכנית המתאר. תכנית המתאר מתנה- ככל שניתנים תמריצים לנושא.

על שטחי ציבור יענה עודד.

מר עודד גנוסר:

התשריטים בנושא שטחי הציבור: קודם כל יש הוראה ברורה בתכנית

המתאר- שאין ביטול ואין צמצום של שטחי ציבור, לא ירוקים ולא חומים, הוראה חד משמעית. זה שזה לא מופיע בתשריט של אזורי העיר, זה בגלל רזולוציה של התכנית. זה לא אומר שזה לא נשמר על ידי הוראות תכנית המתאר.למעשה אסור לבטל ואסור לצמצם שטחי ציבור,חד משמעית-זה כתוב בשני הסעיפים- גם בסעיף של שטחים לבנייני ציבור, וגם בסעיף של שטחים פתוחים.

גב דביר:

התנגדות מהנדס העיר שאומרת את זה תכנס כחלק?

מר עודד גנוסר:

לא. זה כתוב כבר בתכנית המופקדת.

גב' להבי:

והוא הכניס את המילה גודל כדי להבטיח גם את הגודל.

מר עודד גנוסר:

הכוונה היתה לגודל, ואם זה לא היה ברור-הוספנו את המילה גודל. חד משמעית.

עלה עוד נושא- להשתמש בנורמות של התדריך לתכנון הקצאת קרקע לצרכי ציבור. אנחנו למעשה משתמשים בזה בתהליך הפרוגרמאטי אבל לא באופן קשיח.זה לא הנחייה ממשלתית, זה תדריך מנחה, ואנחנו משתמשים בו כל הזמן- גם בלי לעגן את זה בתכניות.

גב' לסקי:

אבל לפעמים אתם עושים פחות?

מר עודד גנוסר:

וודאי.

גב' לסקי:

למה?

שד' בן גוריון 86 תל-אביב - יפו ,82502 טלפון: 5407084 - ,13 פקס: 5408605 - ,13 אתר: www.tel-aviv.gov.il מינהל הנדסה י"ב בתמוז, תשע"ד

אגף תכנון העיר 01 יול 4102

מר עודד גנוסר:

כי לפעמים אין אפשרות. התכנית גם מראה איך אנחנו עושים את זה. אם אי אפשר להקצות קרקע- אנחנו מבקשים הקצאה של שטח בנוי בתוך מבנה סחיר.

מר ספיר- היו"ר:

בתוך מבנה לגן ילדים וכו'.

מר עודד גנוסר:

תכנית המתאר מראה בדיוק את הפרקטיקה שעל פיה אנחנו עובדים.

מר ספיר- היו"ר:

יש היררכיה.

מר עודד גנוסר:

ומה שכתבנו, המחוזית ביטלה את זה ואנחנו מנסים להחזיר את זה בהתנגדות מהנדס העיר, שניתן יהיה גם במקרים מסוימים-כאשר לא ניתן להקצות גם שטח בנוי, להעביר כספים לתוך קרן יעודית-כי שניתן יהיה לרכוש שטחים ולפתח שטחים קיימים. אנחנו מקווים שזה יחזור בדיונים.

גב' דביר:

מה לגבי הוספת שטחים בהתאם להיקף?

מר עודד גנוסר:

כל תכנית חדשה תהיה חייבת לעמוד בנספח הפרוגרמאטי של התכנית.

תכנית חדשה אמורה להקצות את השטחים שהאוכלוסיה שלה אמורה להעמיס על העיר. זה כלל ברור.

מר ספיר- היו"ר:

נאמר בהתחלה שלא מוציאים היתרי בנייה מכוח התכנית. בכל מה שקשור לתכנית המתאר יש להכין תכניות מפורטות, כשכל השיקולים יישקלו במסגרת התכניות המפורטות.

שאלה:

מה לגבי שטחי הציבור?

מר עודד גנוסר:

עניתי שזה עקב הרזולוציה של תכנית המתאר. תכנית המתאר- בתשריט שלה- הוא תכנית לאזורי יעוד. העיר כולה מכוסה אזור יעוד מגורים, באזור יעוד מגורים- יש מתחת שצ"פים, שב"צים, מרכזים מסחריים וכד'. זה שפת תכנון אחרת מאשר שפת התכנון של תכניות מפורטות.

יעודי קרקע הקיימים- החום והירוק –לא נפגעים. כפי שאמרתי, בשני סעיפים בתכנית יש הבטחה ברורה לגבי כל השמירות של הדברים האלה.

שד' בן גוריון 86 תל-אביב - יפו ,82502 טלפון: 5407084 - ,13 פקס: 5408605 - ,13 אתר: www.tel-aviv.gov.il מינהל הנדסה י"ב בתמוז, תשע"ד

אגף תכנון העיר 01 יול 4102

מר ספיר- היו"ר:

נושא היטלי השבחה.

תציג את עצמך קודם כל.

עו"ד שלום זינגר:

שמי שלום זינגר, אני לא עובד עירייה, אני עו"ד חיצוני שמלווה את התכנית הזאת, ואני אענה לכם על שאלת היטל ההשבחה.

היטל השבחה לא נ יתן להסדיר בתכנית ככלל, לא משנה מה תחליטו-אי אפשר להסדיר את זה בתכנית, כי מי שמסדיר היטל השבחה זה חוק, אי אפשר להתנות בתכנית על היטל השבחה.ובכל אופן, כדי להניח את דעתכם אומר שני דברים:

א.בתיקון 013 שנמצא היום בהצעת חוק שמקודמת-מוצע אכן שתכניות כוללניות מהסוג הזה לא יחייבו בהיטל השבחה , והיטל ההשבחה יידחה לשלב המימוש. זו הצעת חוק ממשלתית.

גב' להבי:

ואם לא יאושר?

עו"ד שלום זינגר:

אם לא יאושר- אין מה לעשות.

גב' דביר:

הוועדה יכולה.

עו"ד שלום זינגר:

הוועדה לא יכולה. עו"ד שלי-התשובה היא לא, הוועדה לא יכולה. שאלת על ירושלים. כתבתי את תכנית המתאר של ירושלים, היא מופקדת, אין הוראה כזאת כי אין הוראה כזאת.

גב' דביר:

יש הוראה כזאת.

עו"ד שלום זינגר:

אין. אפשר להתערב? אני אשמח מאוד.

אין אפשרות להתנות על העניין הזה. בפועל, מה שעושים השמאים המכריעים-הם לא מחייבים על תכנית כוללנית, הם לא רואים את זה כהשבחה, דוחים את זה בפועל לשלב האחר.

גב' להבי:

הנה הנוסח של ירושלים. בבקשה הנוסח של ירושלים.

גב' לסקי:

זה כן מופיע בירושלים, אתה אמרת שאתה כתבת את זה.

שד' בן גוריון 86 תל-אביב - יפו ,82502 טלפון: 5407084 - ,13 פקס: 5408605 - ,13 אתר: www.tel-aviv.gov.il מינהל הנדסה י"ב בתמוז, תשע"ד

אגף תכנון העיר 01 יול 4102

עו"ד שלום זינגר:

אין כזה.

גב' לסקי:

אבל אני קראתי את זה.

עו"ד עוזי סלמן:

רבותי, כמו שנאמר פה- היטל השבחה הוא בגדר מס, הוא מוסדר בהוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. לא ניתן לשנות את ההסדרים שקבועים בחוק באמצעות תכנית.

יש היררכיה מסודרת של הדין, ותכנית היא לעולם כפופה להוראות של חוק ואי אפשר להתנות עליהן.

כמו שנאמר לכם, קודם כל אני מקווה שכולם יודעים שתיקון 010 לחוק התכנון והבנייה אושר והוא נכנס לתוקף ב-0 באוגוסט. ב-0 באוגוסט הוא נכנס לתוקף. לגבי החלק השני של הרפורמה- של הפרקים הכלכליים-שגם עוסק בתיקון של התוספת השלישית, בדיוק כמו שעו"ד זינגר אמר- זו הצעת חוק ממשלתית, והמדינה יזמה את זה שהמועד של מימוש זכויות לא יהיה במועד של מכר, של העברת הזכויות , אלא הוא יידחה בתכניות כוללניות כאלה- למועד של מימוש זכויות בפועל, קרי הוצאת היתרי בנייה. זה הנושא.

אי אפשר בתכנית להתנות, ואם יש תכנית שכתבה את זה, כולל תכנית המתאר לירושלים-שאני לא מאמין שכתבה את זה, זה פשוט לא בהתאם להוראות הדין.

מר מדואל:

התכנית הזאת- תכנית המתאר- נחשבת תכנית משביחה לצורך היטל או שלא?

עו"ד עוזי סלמן:

כל תכנית, על פי הוראות התוספת השלישית, יכולה להיות תכנית משביחה אם היא לא תכנית פוגעת. אם היא תכנית משביחה אפשר לגבות מכוחה היטל השבחה בעיתוי של מימוש זכויות, כאשר מימוש זכויות מוגדר- או במכר של הזכויות או בהוצאת היתר בנייה. אלה הוראות החוק, אי אפשר להתנות עליהן. היום מקדמים תיקון לחוק שאומר שלא יגבו את היטל ההשבחה במועד של מכר , של העברת הזכויות אלא במועד של הוצאת היתר הבנייה, בעיקר כאשר זה נוגע לתכניות כוללניות מהסוג הזה.אנחנו חושבים שזו תהיה תוצאה טובה ונכונה-בדיוק כמו שהגב' דביר הציגה, אנחנו חושבים שזה נכון עניינית שכך זה יהיה, ואנחנו מקווים מאוד שהתיקון הזה יעבור כמו שהוא מוצע, ובא לציון גואל .

צריך לזכור שיש סיכוי שהתיקון הזה גם יאושר לפני שתכנית המתאר תאושר, וגם אם לא, ואם הוא יאושר אפילו קצת אחרי, עדיין הנושא של מימוש זכויות ימצא את הפתרון שלו. אני מקווה וכולנו מקווים שהוא יוסדר כמו שנאמר פה כרגע. עד לאותו מועד- מה שקובע זה הוראות החוק התקפות ולא הוראות של תכניות תקפות.

שד' בן גוריון 86 תל-אביב - יפו ,82502 טלפון: 5407084 - ,13 פקס: 5408605 - ,13 אתר: www.tel-aviv.gov.il מינהל הנדסה י"ב בתמוז, תשע"ד

אגף תכנון העיר 01 יול 4102

מר ספיר- היו"ר:

תודה ליועץ המשפטי לעירייה.

גב' אורלי אראל:

מיטל, לגבי השאלה שלך על יצחק אלחנן, הצ'ופצ'יק הקטן לתעסוקה, כמו שקראת לו, זו בעצם תכנית שנכנסה עכשיו לתוקף- יצחק אלחנן ב'.

גב' להבי:

ב' הוא לתעסוקה? הוא לא למגורים?

גב' אורלי אראל:

ב' הוא חצי חצי, לכן זה נכנס ככה- כאזור תעסוקה. זה לגבי יצחק אלחנן.

גב' להבי:

כלומר, זה שני המגדלים שמאושרים, זה לא מגדל שלישי שלא יודעים עליו?

גב' אורלי אראל:

ממש לא. ויש הערה שהכנסנו בתכנית המתאר כתיקון טכני-כדי להבהיר שביצחק אלחנן יותרו אך ורק שני מגדלים.

ככר אתרים: ככר אתרים הופקדה למיטב זכרוני- עם רחק .8 הוגשה

התנגדות לככר אתרים-בבקשה להעלות את הרחק ב-,0 להגיע ל-,7 על מנת שתהיה גמישות תכנונית, כדי שאפשר יהיה לקדם תכנית שתהיה לה גמישות תכנונית-שהיא תגיע לפה והוועדה המקומית צריכה לאשר אותה, וזה עד רחק ,7 כדי שאפשר יהיה בתכנית עתידית ושהיא תהיה כלכלית, להוריד את הככר, להעלות את רחוב הירקון למפלס הרחוב, וכדי ששד' בן גוריון יוכלו להגיע לים. זה לא שאנחנו הצגנו תכנית, זה לא שיש תכנית שאולי תגיע לוועדה בעתיד הקרוב, אבל כדי לאפשר גמישות כלכלית ותכנונית ליזמות-שתוכל ותאפשר להוריד את ככר אתרים. זאת המשמעות. על זה היזמים-בעלי הקרקע הגישו התנגדות, ואנחנו המלצנו לוועדת המשנה, לוועדת ההתנגדויות- לקבל את ההתנגדות, ואכן הוועדה דנה בזה דיון ארוך וקיבלה את המלצת הצוות.

מר ספיר- היו"ר:

זה היה בצוות של מדואל, נכון?

גב' אורלי אראל:

כן.

גב' לסקי:

לא ברור לי.

שד' בן גוריון 86 תל-אביב - יפו ,82502 טלפון: 5407084 - ,13 פקס: 5408605 - ,13 אתר: www.tel-aviv.gov.il מינהל הנדסה י"ב בתמוז, תשע"ד

אגף תכנון העיר 01 יול 4102

אם אנחנו מדברים על שטח שהוא ככר, שאנחנו רוצים להוריד את זה למטה, ואחר כך צריך לעשות עבודות , אולי מדרגות, אולי ירידה, אני לא יודעת מה, איזה יזמים אני צריכה? הרי אני לא רוצה לבנות על הככר.

מר לדיאנסקי:

זה לא שלך.

גב' להבי:

זה לא שלך.

מר ספיר- היו"ר:

הככר היא בית משותף. ככר אתרים היא בית משותף.

גב' אורלי אראל:

של יזם, של בעלים בשם שיף, חלק אתרים, חלק שיף.

גב' לסקי:

למה בככר שאני רוצה להוריד- אני צריכה לתת?

גב' אורלי אראל:

לגבי אונסק"ו.

כמו שדורון אמר- אנחנו נמצאים בקשר הדוק עם נציגות אונסק"ו בארץ ואונסק"ו חו"ל. אני שוב אומרת.

מה שאת אומרת שאנחנו אתר בסכנה- לנו לא ידוע על זה, לא קיבלנו שום הודעה, שום מכתב פורמאלי, שום פנייה פורמאלית שאומרת שתל-אביב היא אתר בסכנה.

גב' לסקי:

אתם אמרתם.בוועדה אפילו הזכרתם שהורדתם בניין אחד יותר ממה שצריך, ואנחנו כן ברשימה.

גב' אורלי אראל:

מה זה-הורדתם בניין אחד יותר ממה שצריך? לא הבנתי.

מר ספיר- היו"ר:

גבי לסקי, אני חושב שאת מתבלבלת.

גב' לסקי:

לא, אני לא מתבלבלת, זה נמצא.

מר ספיר- היו"ר:

העובדה היא שאנחנו לא ברשימה, אז מה זה משנה?

גב' לסקי:

אבל אנחנו כן, אנחנו כן.

שד' בן גוריון 86 תל-אביב - יפו ,82502 טלפון: 5407084 - ,13 פקס: 5408605 - ,13 אתר: www.tel-aviv.gov.il מינהל הנדסה י"ב בתמוז, תשע"ד

אגף תכנון העיר 01 יול 4102

מר ספיר- היו"ר:

לא, אנחנו לא.

גב' לסקי:

אנחנו ברשימה של אתרים בסיכון.

קריאה:

העיר הלבנה היא ברשימה השחורה של אתרים בסיכון.

גב' אורלי אראל:

אז אני רוצה להגיד משהו למועצה בקשר לתכנית הרובעים. אני אומרת שוב: לנו, לא למהנדס העיר, לא ליו"ר הוועדה המקומית שהוא גם יו"ר ועדת השימור, לא לצוות המקצועי- לא ידוע שאנחנו אתר בסכנה. לא קיבלנו שום מכתב פורמאלי מאונסק"ו. ועכשיו מעבר לזה:

תכנית הרובעים שעליה בעצם לכאורה אפשר היה לקבל הכרזה של אתר בסכנה- הוקם שולחן עגול יחד עם נציגות אונסק"ו- שדורון ספיר היה יו"ר השולחן העגול, ובשולחן העגול נציגות אונסק"ו הגיעו להסכמות שהוטמעו בתכנית הרבעים-שאושרה למתן תוקף. כך שאונסק"ו הסכימו, וההסכמות של השולחן העגול הוטמעו בתכנית הרבעים על ידי הוועדה המחוזית. כך שגם אם היינו אתר בסכנה-היום אין סיבה להיות אתר בסכנה כי הכל נעשה בהסכמות.

גב' לסקי:

אני אביא לך את זה.

מר ספיר- היו"ר:

אנחנו לא קיבלנו שום הודעה רשמית על זה.

מר גבולי:

קודם כל משפט אחד: זה כבר לא מעניין אם אנחנו ברשימה השחורה או לא.

גב' לסקי:

למה לא?

מר גבולי:

כי אנחנו עושים את הכל כדי לענות על ההכרזה ולשמור עליה. יתרה מזאת:

אונסק"ו אפילו לא הגישו התנגדות על תכנית הרובעים למועצה הארצית, זאת אומרת-שאנחנו צודקים.

גב' לסקי:

אונסק"ו ישראל, אבל אונסק"ו בינלאומית כן.

גב' אורלי אראל:

הם לא הגישו ערר למועצה הארצית.

שד' בן גוריון 86 תל-אביב - יפו ,82502 טלפון: 5407084 - ,13 פקס: 5408605 - ,13 אתר: www.tel-aviv.gov.il מינהל הנדסה י"ב בתמוז, תשע"ד

אגף תכנון העיר 01 יול 4102

גב' לסקי:

לא, הם לא הגישו.

גב' אורלי אראל:

זאת אומרת-שהם קיבלו את תכנית הרובעים, אחרת הם היו מגישים ערר למועצה הארצית.

גב' לסקי:

.O.K

מר ספיר- היו"ר:

הם הגישו התנגדות לנו, אבל לא הגישו למועצה הארצית.

גב' אורלי אראל:

הנושא האחרון שאני רוצה להתייחס אליו הוא התחנה המרכזית- אזור .614 אמרתי לך היום בצהרים, אין לי תשובה, אני לא יכולה לבדוק את זה תוך שעה, אני מתחייבת לבדוק את זה עד לדיון בוועדה המחוזית ולחזור אליכם.

מר גבולי:

זה מה שהתחייבתי למיטל, אגב.

מר ספיר- היו"ר:

מסמכי מדיניות.

גב' אורלי אראל:

מסמכי מדיניות: א.מסמכי המדיניות מאושרים על ידי הוועדה. ואני חוזרת

על מה שאמרתי בדיון שהיה בוועדת ההתנגדויות שלכם. לא עולה חומר לוועדה מקומית לדיון בלי שהצוות המקצועי עובר על הדרפט, כותב אותו, משכתב אותו, נותן חוות דעת. כלומר, גם אם יזם יכין מסמך מדיניות, ואני מניחה שב-%44 מהמקרים זה לא יקרה,

מר ספיר- היו"ר:

זה אגב לא קרה עד היום.

גב' אורלי אראל:

אלא מסמכי מדיניות מוכנים על ידי הצוות המקצועי.

גם אם יזם יקבל על עצמו להכין מסמך מדיניות-הוא לא יבוא לוועדה המקומית ויציג איזהשהו מסמך מדיניות. אני מזכירה לכם את הרצאת הפתיחה שלי כשרק נכנסתם לתפקיד- על מה שקורה בשנה –שנה וחצי אצלנו, לפני שהתכנית מגיעה לדיון בוועדה המקומית. אנחנו עוברים על זה, אנחנו קוראים את זה, אנחנו בודקים את זה, אנחנו מעירים הערות, זה עובר פורום מקצועי אצל מהנדס העיר, זה עובר עוד פעם 0,111 הערות וועדות, עד שזה מגיע עם חוות דעת לוועדה המקומית. אז גם אם חס וחלילה יזם יקח על שד' בן גוריון 86 תל-אביב - יפו ,82502 טלפון: 5407084 - ,13 פקס: 5408605 - ,13 אתר: www.tel-aviv.gov.il מינהל הנדסה י"ב בתמוז, תשע"ד

אגף תכנון העיר 01 יול 4102

עצמו ויכין מסמך מדיניות, מה שקורא מבחינתכם זה- תראו מה יש בחוות דעת הצוות , ותקבלו אותה או לא תקבלו אותה. אם מסמך המדיניות הזה לא מוצא חן בעיני הוועדה המקומית-היא יכולה לא לקבל את זה. אנחנו באים עם משהו לוועדה, אנחנו לא קובעים לוועדה מה תחליטו. אז תסתכלו בחוות דעת הצוות ותראו מה ההמלצה שלנו לגבי אותו מסמך מדיניות. ב-41 השנה האחרונות-כשהגיעו מסמכי מדיניות לוועדה המקומית, אף לא אחד מהם נעשה על ידי יזם פרטי.

מר ספיר- היו"ר:

מה חסר לנו עוד?

מר גיצין:

נושא ההתנייה של דיור בר השגה.

מר ספיר- היו"ר:

מה עוד חסר חוץ מזה?

גב דביר:

מה שביקשתי-אם מפצים יזמים בזכויות בנייה.

גב' להבי:

יש לי עוד שאלה שהגב' אראל יכולה לענות עליה.

מר ספיר- היו"ר:

עוד לא סיימנו את מה שיש לנו פה.

נספח חברתי עניתם?

גב' אורלי אראל:

על פי מה שהוועדה תחליט.

מר ספיר- היו"ר:

על פי מה שהוועדה תחליט.

נשאר לנו תיקון ,010שעל זה יענה עו"ד סלמן.

עו"ד עוזי סלמן:

לגבי דיור בר השגה: תיקון 010 שאושר ונכנס לתוקף-כמו שאמרתי-ב-0

באוגוסט, במקום אחד מוזכר המונח דיור בר השגה, וזה בהקשר של תכנית בסמכות וועדה מקומית-

שמבקשת להגדיל זכויות בנייה, לא מדברת על ציפוף אלא על הגדלת זכויות בנייה. אז יש הפנייה לתוספת שישית לחוק התכנון והבנייה –שהיא תוספת חדשה, שקובעת שדיור בר השגה הוא בעצם שכירות ארוכת טווח- במחירי שוק. זאת אומרת, הרגולציה היחידה שיש על המחיר של השכירות הוא הגבלה על עדכון המחיר-אך ורק לפי מדד בתוספת איזשהו אחוז שיאושר על ידי שר השיכון נדמה לי. זאת אומרת, ברגע שהתיקון הזה אושר, במסגרת התיקון התרענו, וראש העיר יחד עם יו"ר מרכז השלטון המקומי הוציאו מכתב די חריף- שתוקף את התיקון הזה וקובע שזה בעצם לא דיור בר השגה, מפני שאם לא מדובר בדיור שד' בן גוריון 86 תל-אביב - יפו ,82502 טלפון: 5407084 - ,13 פקס: 5408605 - ,13 אתר: www.tel-aviv.gov.il מינהל הנדסה י"ב בתמוז, תשע"ד

אגף תכנון העיר 01 יול 4102

מוזל, אז לגבי עיריית תל-אביב למשל-שכירות ארוכת טווח במחירי שוק זה בעצם לרוקן מתוכן את מה שנתפס – לפחות בראייה של עיריית תל-אביב כדיור בר השגה-שווה דיור מוזל.

אנחנו עושים מאמצים לשנות ולהגיע לאיזושהי הגדרה סטאטוטורית יותר מוצלחת בנושא הזה, ובשלב זה אנחנו כן נצמדים, וזה נאמר פה על ידי צילי, אנחנו כן נצמדים להסדר שקבעה עיריית תל-אביב ואמות המידה שהיא קבעה לדיור בר השגה-כדיור מוזל בתכנית המתאר, מתוך כוונה ורצון שכן נצליח, ואולי במסגרת הפרקים הכלכליים, אולי במסגרת אחרת, כן נצליח לייצר איזושהי הגדרה יותר נכונה ותואמת מציאות, לפחות את המציאות בתל-אביב, לנושא של דיור בר השגה.

עו"ד זינגר, אני מבין שההמלצה בשלב זה היא להמשיך להתקדם עם המתכונת שקבענו, כלומר לא לוותר. כל עוד התכנית מופקדת- אפשר להתקדם במתכונת הזאת, ותוך כדי תנועה אנחנו נראה איך אנו מצליחים לייצר את המצב המשפטי שמתאים לנו – בנושא דיור בר השגה.

מר גיצין:

אני מסכים לחלוטין, אבל יש שם בעיה אחת שדנו עליה גם בוועדה, וזו בדיוק הבעיה. יש שם את ההתניה הזאת. כלומר,במידה שלא נצליח, אנחנו עושים ביטול טוטאלי של כל הגדרת דיור בר השגה בתכנית, ואפילו לא נופלים למצב הגרוע גרוע שכרגע תואר.

מר גבולי:

מה הבעיה? אם אתם רוצים לשנות את זה, תעלו לכנסת.

עו"ד שלום זינגר:

כאשר התכנית התחילה את דרכה-עיריית תל-אביב סברה שהיא יכולה לקבוע מהו דיור בר השגה לצורך התכנית הספציפית הזאת , ואם היא רוצה לתת הטבות בשל דיור בר השגה, היא יכולה להגדיר מהו דיור בר השגה, ובהתאם להגדרות שלה היא תיתן את ההטבות. כך נבנתה התכנית, מתוך תפיסה, ויש בחוק,במעבר מרחק בסיסי לרחק מירבי- יש אפשרות לתת, בהתחשב בדיור בר השגה, משהו שמזכה אותך ברחק.

כאשר התחלנו את המהלך בוועדה המחוזית, אמרה הוועדה המחוזית על דעת משרד המשפטים ומשרד הפנים, או משרד המשפטים בלבד, אתם לא יכולים להגדיר דיור בר השגה, דיור בר השגה רק אנחנו מגדירים כמדינה. לכן חיכינו לתיקון -010 מתוך תקווה שדיור בר השגה יוגדר באופן שיהיה מספיק הולם את התכנית. מה שקרה הוא, כמו שעו"ד סלמן הציג, שההגדרה של דיור בר השגה בתיקון של המדינה היא מאוד מינימליסטית. אנחנו שואלים את עצמנו בתכנית הזאת-האם תמורת המינימום שיש שם,שזה שום דבר לגבי דיור בר השגה, אנחנו מוכנים לתת הטבות בתכנית. מה שאמר לכם עו"ד סלמן-שההחלטה שהתקבלה בעירייה היתה-שאם לא נותנים לנו להגדיר דיור בר השגה, אז אנחנו נשענים על דיור בר השגה של המדינה. אנחנו, תמורת זה שמישהו יתחייב להשכיר את זה במחיר מלא של שוק- לא מוכנים לתת לו הטבות זאת ההחלטה העירונית. זה מה שאומרת התכנית. אם נצליח לשכנע אותם שאנחנו יכולים להגדיר שד' בן גוריון 86 תל-אביב - יפו ,82502 טלפון: 5407084 - ,13 פקס: 5408605 - ,13 אתר: www.tel-aviv.gov.il מינהל הנדסה י"ב בתמוז, תשע"ד

אגף תכנון העיר 01 יול 4102

דיור בר השגה כמו שאתם רוצים-אז שווה לתת הטבות, אבל על פי ההגדרה שלהם- לא שווה לתת הטבות למישהו רק בשביל זה.

עו"ד סלמן:

זה הרעיון.

מר גיצין:

בסדר גמור, תודה רבה.

מר ספיר- היו"ר:

מר סלמן, אתה רוצה להתייחס לזכויות עודפות בפינוי?

עו"ד עוזי סלמן:

זה נושא שהגב' דביר העלתה-בהקשר של גבעת עמל ובכלל. הוועדה המקומית-במסגרת תכנית- לא יודעת לקבוע כמה מגיע למפונה.

גב' דביר:

זו לא הכוונה.

עו"ד עוזי סלמן:

אבל היא כן יודעת להגיד שאם יש קרקע שיש עליה מטלות ציבוריות-

שהפיתוח שלה כרוך בפינוי ולפינוי יש עלויות מסוימות, היא יודעת להגיד שבקרקע מהסוג הזה –אפשר לתת זכויות בנייה כדי לתמרץ את ההתחדשות העירונית, מתוך ראיה של תמרוץ מצב של התחדשות עירונית.

כאשר מדובר בדיירים בקרקע-שגרים שם ויש להם זכויות על פי דין, וזה דירות קיימות ואין מחלוקת לגבי טיב הזכויות שלהם, בוודאי שתכניות של התחדשות עירונית, דוגמת תכניות פינוי-בינוי למשל- שמכריזים, שם באמת לוקחים ומחשבים בדיוק את המכפיל שצריך לתת - בשביל לפנות ולהחזיר את הדיירים לדירות במקום, וכך זה נעשה. בתכניות אחרות-שהן בבעלות פרטית של יזמים, שיש שם תפיסות של קרקע וצריך לפנות, יש שם פינויים, התכנית כן מביאה בחשבון את העובדה שצריך לפנות, והיא גם יכולה להוסיף זכויות בנייה לטובת העניין.

גב' דביר:

זה רק צד אחד של המשוואה.

מר מדואל:

עוזי, אל תיתן זכויות עודפות- אם אתה לא יודע שהיזם הולך לבצע שם פינויים.

עו"ד עוזי סלמן:

זה ויכוח. יש גם עמדות של המדינה בנושא הזה.

שד' בן גוריון 86 תל-אביב - יפו ,82502 טלפון: 5407084 - ,13 פקס: 5408605 - ,13 אתר: www.tel-aviv.gov.il מינהל הנדסה י"ב בתמוז, תשע"ד

אגף תכנון העיר 01 יול 4102

גב' להבי:

בסומיל נתנו 05,111 מ"ר תוספת לטובת פינויים. אך אנחנו יודעים?

קריאה:

עובדים עליכם בעיניים.

מר מדואל:

מה שבעצם אתה עושה פה, אתה נותן פרס ליזם עם קרקע תפוסה, בלי קשר בכלל לפינוי.

עו"ד עוזי סלמן:

אני לא רוצה לפתח את הדיון הזה, כי זה דיון שאני יודע שהוא בעייתי והוא טעון. יש פה עמדות שונות, יש גם עמדות של המדינה בנושא הזה, עמדות של הוועדה המחוזית בנושא הזה שבעצם באות לידי ביטוי גם בעמדות של הוועדה המחוזית כשהיא מאשרת תכניות.

מר ספיר- היו"ר:

מה זה קשור לתכנית המתאר?

עו"ד עוזי סלמן:

בדיוק. זה לא קשור לתכנית המתאר, זה דיון שהוא מחוץ לתכנית המתאר.

הוא דיון חשוב, הוא דיון מעניין, אני מוכן לשבת אתכם ולהסביר לכם את העמדות שקיימות בנושא, זה לא קשור לתכנית המתאר ולא להתחדשות עירונית.

מר מדואל:

אנחנו נשב אתך עוזי.

מר גיצין:

אנחנו נשמח לקיים דיון על זה.

מר ספיר- היו"ר:

תשבו אתו ותקיימו דיון בנושא הזה, אני חושב שזה בהחלט נושא מעניין וראוי.

עו"ד עוזי סלמן:

עו"ד זינגר, רצית להוסיף משהו בנושא הזה?

עו"ד שלום זינגר:

יש פינוי בינוי, יש התחדשות עירונית ויש תוספת זכויות תמורת פינויים.

תוספת זכויות תמורת פינויים לא מוגדרת בתכנית הזאת בכלל, זה נושא אחר. אתה אומר- עלויות יצור הקרקע או יצור מגורים עולות הרבה יותר. שוב, כיום יש תקן שמאי, תקן שקבעה ועדת התקינה של מועצת השמאים-שקובע גם הוועדה המקומית וגם הוועדה המחוזית אמורה לשקלל ולבחון את העלות האמיתית של פינויים, של פינוי בינוי וכד'. לא מגיעים לוועדה עם תכנית פינוי-בינוי לפני שיש הסכם בין המפונים לבין מי שפונה.

שד' בן גוריון 86 תל-אביב - יפו ,82502 טלפון: 5407084 - ,13 פקס: 5408605 - ,13 אתר: www.tel-aviv.gov.il מינהל הנדסה י"ב בתמוז, תשע"ד

אגף תכנון העיר 01 יול 4102

גב' להבי:

אתה מדבר על קרקעות בטאבו.

עו"ד שלום זינגר:

מי מדבר על קרקעות בטאבו?!

מר ספיר- היו"ר:

למה אנחנו נכנסים לנושא הזה? שבו עם עוזי , אנחנו לא נכנסים עכשיו לנושא הזה. הנושא הזה הוא לא מעניינה של תכנית המתאר.

ברשותכם, אני חושב ששמענו תשובות ממצות לכל השאלות שעלו כאן, ואני חושב שאפשר להגיע לידי החלטה.

ההמלצה שלי היא בעצם- לקבל את ההתנגדויות בחלקן כמפורט בדרפט, ולאשר את התיקונים כפי שמוצגים בחוות דעת מהנדס העירייה והצוותים המקצועיים, וכמובן צוותי ההתנגדות של וועדת המשנה-

ששמעו את ההתנגדויות, ולהמליץ לוועדה המחוזית-שאמורה גם לשמוע את ההתנגדויות האלה, לתת תוקף לתכנית בהתאם לכך.

מי בעד?

גב' דביר:

עושים את זה באופן כללי? על הכל ביחד?

מר ספיר- היו"ר:

כן.

יש משהו שאת מתנגדת ספציפית?הרי קיבלת תשובות. אני חושב שענו על הכל, ונראה לי שהתשובות השביעו את רצונך.

מר וולוך:

דורון, אנחנו באמצע הצבעה.

מר ספיר- היו"ר:

חברים , נוכחות בהצבעה.

כולם הצביעו? יש מישהו שלא הצביע עדיין?

מי לא הצביע?

גב' להבי:

איפה גלעדי?

מר ספיר- היו"ר:

כולם?

ה צ ב ע ה

בעד – 90 חברי מליאת הוועדה המקומית

נגד- 9 חבר מליאת הוועדה המקומית.

נמנעים-/.

שד' בן גוריון 86 תל-אביב - יפו ,82502 טלפון: 5407084 - ,13 פקס: 5408605 - ,13 אתר: www.tel-aviv.gov.il מינהל הנדסה י"ב בתמוז, תשע"ד

אגף תכנון העיר 01 יול 4102

ההחלטה התקבלה.

החלטה: מליאת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מחליטה לקבל את ההתנגדויות בחלקן כמפורט

בדרפט, ולאשר את התיקונים כפי שמוצגים בחוות דעת מהנדס העירייה, הצוותים המקצועיים, וצוותי

ההתנגדות של וועדת המשנה-ששמעו את ההתנגדויות, ולהמליץ לוועדה המחוזית-שאמורה גם לשמוע

את ההתנגדויות האלה, לתת תוקף לתכנית בהתאם לכך.

הישיבה נעולה

שד' בן גוריון 86 תל-אביב - יפו ,82502 טלפון: 5407084 - ,13 פקס: 5408605 - ,13 אתר: www.tel-aviv.gov.il

מס' החלטה התוכן

תא/0555 - תכנית מתאר תל-אביב - יפו

אישור המלצות צוותי ההתנגדויות

מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: הועדה מחוזית

מיקום: כל מרחב התכנון המקומי תל-אביב - יפו

שטח התכנית: כ-014,00 דונם

מתכנן: מינהל ההנדסה4 עיריית תל-אביב - יפו

יזם: הועדה המקומית לתכנון ולבניה תל-אביב - יפו בעלות: פרטי4 עת"א4 ממ"י

מטרת הדיון:

אישור הועדה המקומית להמלצות צוותי ההתנגדויות

דיוני ועדות התכנון עד כה:

ועדת המשנה לתכנון ולבניה והועדה המקומית במליאתה קיימו 11 ישיבות בנושא תכנית המתאר החל מפברואר 7002 (זאת בנוסף לישיבות ופגישות נוספות שלא מן המניין).

בישיבתה מספר 17-0001 מיום 71/3/17 החליטה הועדה המקומית4 בכפוף לתיקון מסמכי התכנית על פי פירוט השינויים המוצעים בדראפט4 על העברת מסמכי התכנית לועדה המחוזית לתכנון ולבניה והמליצה על הפקדתם. (פרוט בפרוטוקול ובדראפט המצורפים בזאת).

בישיבתה מיום 12/3/13 החליטה הועדה המחוזית לתכנון ובניה תל – אביב להפקיד את תכנית המתאר בתנאים. התכנית הופקדה בפועל בתאריך 71/11/13 ל- 10 יום.

ביום ,0/7/1 הוצגה התכנית המופקדת לועדה המקומית.

ביום ,11/7/1 הוצגה לועדה המקומית התנגדות מהנדס העיר לתוכנית.

בישיבתה מיום ,01.0,.701 החליטה ועדת המשנה לתכנון והבניה למנות שני צוותי התנגדויות4 שישמעו חלק מההתנגדויות וימליצו את המלצותיהם למליאת הועדה המקומית.

להלן הצוותים והמועדים בהם התקיימו הדיונים:

צוות א': יו"ר דורון ספיר4 אהרון מדואל4 ראובן לדיאנסקי4 שלמה מסלאווי4 איתי פנקס ואלון סולר.

,42.1.701 ,410.1.701 ,.10.1.701

צוות ב': יו"ר אסף זמיר4 בפועל כיהן כיו"ר אהרון מדואל4 ארנון גלעדי4 שמואל גפן4 מיכאל גיצין וקרנית

גולדווסר.

,412.1.701 ,477.1.701 ,.71.1.701

לכל אחד יש ממלא מקום או שניים

תהליך גיבוש המענים להתנגדויות:

בתקופת ההפקדה הוגשו מעל 700 התנגדויות לתוכנית4 מתוכן כ- 100 התנגדויות "נקודתיות" המתייחסות לנכס מסויים4 רובן ככולן הוגשו על-ידי בעלי הנכס4 והשאר התנגדויות "אזוריות" שהוגשו על-ידי תושבי העיר ביחס לאזור/שכונת מגוריהם4 התנגדויות "נושאיות" המתרכזות בהיבט אחד של התוכנית (דיור4 עמ' 1 מבא"ת ספטמבר 7002

מס' החלטה התוכן

תא/0555 - תכנית מתאר תל-אביב - יפו

תעסוקה4 קיימות וכד') והתנגדויות "כוללניות" המתייחסות להיבטים מגוונים של התוכנית והוגשו על-ידי ארגונים ציבוריים (כדוגמת החברה להגנת הטבע4 המועצה לשימור אתרים) וקבוצות תושבים.

צוות תוכנית המתאר (היחידה לתכנון אסטרטגי4 אגף תכנון העיר4 היועץ המשפטי של התוכנית)4 בראשות מהנדס העיר4 הכין מענים מפורטים לכל אחת מההתנגדויות4 וכן מענה כללי לנושאים וטיעונים מרכזיים שחזרו ונשנו בהתנגדויות רבות.

מבין מעל 700 ההתנגדויות שהוגשו4 שמעו צוותי ההתנגדויות 00 התנגדויות המייצגות את אזורי העיר השונים (צפון4 מרכז4 דרום4 מזרח)4 את סוגי ההתנגדויות (נקודתיות4 אזוריות4 כוללניות) ואת מאפייני מגישי ההתנגדות (תושבים4 ארגונים ציבוריים4 עו"ד שהגישו מספר התנגדויות בשם בעלי נכסים שונים).

כל אחד משני צוותי ההתנגדויות קיים שלושה דיונים ארוכים4 כ- 3 שעות כל אחד. צוותי ההתנגדות קיבלו במרבית המקרים את המלצת צוות תוכנית המתאר4 אך במקרים מסויימים דחה אותה וגיבש המלצה שונה. בהתנגדויות ספורות הנחו צוותי ההתנגדויות את הצוות המתאר להגיש לו המלצות חלופיות. אלה הוגשו בישיבה האחרונה של צוות ההתנגדות ואושרו על-ידו.

המענים המוצעים להתנגדויות:

1. מצ"ב המסמכים המרכזים את כל המענים להתנגדויות:

• התייחסות כללית לנושאי התנגדות מרכזיים

• מענים להתנגדויות כוללניות ונושאיות

• מענים להתנגדויות אזוריות

• מענים להתנגדויות נקודתיות- חלק ראשון

• מענים להתנגדויות נקודתיות- חלק שני

7. החלטות צוותי ההתנגדויות המשנות את המלצות צוות תוכנית המתאר- דוגמאות נבחרות:

7.1 צוות ההתנגדויות ממליץ כי הועדה המקומית תגבש הנחיות לשילוב ניתוח חברתי-קהילתי במסמכי מדיניות לאזורים בעיר וכחלק מתהליך הכנת תוכניות התחדשות עירונית משמעותיות. בין היתר4 תקבע הועדה באלו מקרים לדרוש ניתוח כזה ומה הוא צריך לכלול. הנחיות אלו לא ישולבו בתכנית תא/.0000

7.7 התכנית קבעה שבכל תכנית במרקמים בנויים לשימור יש לערוך מסמך מדיניות4 שיתייחס גם לסוגיה ההשפעות של התכנית על הבינוי. צוות ההתנגדויות ממליץ להוסיף הנחיה כי מסמך המדיניות התייחס גם להיבט של תמהיל השימושים.

7.3 עיריית ת"א-יפו מקדמת בשנים האחרונות את נושא שיתוף והשתתפות הציבור בתכנון. צוות ההתנגדויות ממליץ כי תוכנית המתאר תפנה לנוהל העירוני לשיתוף ציבור שיעודכן מעת לעת.

,.7 בהתאם להמלצת התנגדות מהנדס העיר4 באזור מעורב תתבטל הדרישה לתמהיל ,0/10 של שימושי מגורים ושימושים שאינם למגורים ותדרש חזית/קומה מסחרית בלבד כשבכל שאר הקומות יותר שימוש למגורים . צוות ההתנגדויות ממליץ שבאזור המעורב באזור תכנון 207 (שכונת נווה שאנן) ניתן יהיה לאשר תוכנית מפורטת הקובעת שימושי מגורים גם בקומת הקרקע באותם רחובות שקומת הקרקע בהם במצב הקיים משמשת למגורים.

7.0 צוות ההתנגדויות ממליץ לאפשר תוספת בניה מוגבלת בלבד מעל מרכזים מסחריים קיימים (יחסית לתוספת שנקבעה בתוכנית המופקדת):

בתוכנית מפורטת ניתן יהיה לאשר תוספת בניה בהיקף של שטח קומה טיפוסית קיימת (בכל קומה)

ועד , קומות (כולל הקומה הקיימת/הקומות הקיימות). התוכנית המפורטת תכלול מנגנון כלכלי לתחזוקת מוקד התעסוקה על כל קומותיו.

7.1 צוות ההתנגדויות ממליץ לאפשר שימושי "מסחר 7" בכל הצירים המעורבים- ,1 צירים מסחריים מרכזיים בכל העיר. (בנוסף לאפשרות שכבר ניתנה בתוכנית המופקדת לאשר מסחר 7 באזורי תעסוקה ובאזורים מעורבים). ("מסחר 7": מסחר סיטונאי4 שימושי בידור4 בילוי ופנאי4 שימושים 7

מס' החלטה התוכן

תא/0555 - תכנית מתאר תל-אביב - יפו

מסחריים המהווים מוקד משיכה משמעותי למבקרים. דוגמאות: קניונים4 בתי קולנוע4 מועדוני ריקודים4 אולמות שמחה).

7.2 צוות ההתנגדויות ממליץ בתחום ככר אתרים להגדיל את הרח"ק המרבי ל- 2 (לעומת 1 בתוכנית המופקדת) ואת מספר הקומות המרבי ל- 30 (לעומת 70 בתוכנית המופקדת).

חו"ד הצוות:

לקבל את המלצות צוותי ההתנגדויות של הועדה המקומית ולאשר את המסמכים המרכזים את המענים להתנגדויות לתוכנית תא/0000 כפי שתוקנו על-פי החלטות צוותי ההתנגדויות 3

תכנית מתאר מקומית (כוללנית) תל-אביב - יפו מס' תא/0555

התייחסות להתנגדויות – חלק כללי

מוגשת בזאת לאישור הועדה המקומית התייחסות מהנדס העיר להתנגדויות שהוגשו לתכנית המתאר המקומית (כוללנית) תל-אביב - יפו מס' תא/0555 (להלן: "התכנית" או "תכנית המתאר"). לתכנית המתאר הוגשו מספר רב של התנגדויות הכוללות טיעונים רבים ושונים, חלקם טיעונים נקודתיים וחלקם טיעונים כלליים. מטבע הדברים חלק גדול מהטיעונים הכלליים המועלים בהתנגדות אחת דומים או זהים לטיעונים הכלליים המועלים בהתנגדויות אחרות. על כן, כדי לחסוך את הצורך לחזור על ההתייחסות לטיעונים הכלליים בנוגע לכל התנגדות והתנגדות אנו מבקשים לפרט להלן את התייחסותנו לטיעונים הכלליים. בחלק השני של התייחסות מהנדס העיר תינתן התייחסות פרטנית, בצורת טבלה, לטענות הפרטניות, ובכל מקום שבו יש טענה כללית, תהיה הפנייה להתייחסות הכללית שלהלן. התייחסותנו תפתח בתיאור קצר של המאפיינים והמבנה של תכנית המתאר ולאחר מכן תפנה לדיון בכל אחת מהטענות הכלליות לגופה.

המאפיינים והמבנה של תכנית המתאר כתכנית כוללנית

1. תכנית המתאר שלפנינו היא "תכנית מתאר מקומית כוללנית". היא תכנית מתאר מקומית

(שאיננה מפורטת) שכן היא לא כוללת הוראות המאפשרות להוציא מכוחה היתרי בניה. היא כוללנית שכן היא חלה על כל מרחב התכנון המקומי והיא עומדת בדרישות סעיף 26א(ג) לחוק התכנון והבניה (להלן: "החוק") כפי שתוקן בתחילה בתיקון 62 ולאחר מכן בתיקון 151 שיכנס לתוקפו בעוד מספר חודשים. המשמעות היא שבאישור תכנית המתאר מעבירה הוועדה המחוזית לוועדה המקומית את הסמכות לאשר כל תכנית מפורטת שאיננה סותרת את הוראות תכנית המתאר, גם אם התכנית המפורטת כוללת הוראות אשר בדרך כלל הן לא בסמכות הועדה המקומית, כגון קביעת שטחי בניה או שימושי קרקע, ובלבד שאלה לא יסתרו את התכנית הכוללנית. כלומר מדובר בתכנית ייחודית בכך שהיא תכנית מתארית החלה על כל מרחב התכנון העירוני ומעבירה את הסמכויות לאישור תכניות מפורטות התואמות אותה לידי הועדה המקומית.

6. בשל עובדה זו יש לתכנית המתאר מספר מאפיינים ייחודיים. כך למשל יש בה מונחים חדשים

כגון "רח"ק"; יש בה רמת פירוט וכתוצאה מכך גם רמת וודאות, שונה מאשר בתכנית מפורטת או תכנית מתארית למתחם או שכונה בודדת; וההוראות שהיא נותנת לוועדה 1

המקומית, בחלקן, לא חד משמעיות אלא מגדירות לוועדה טווחים ותהליכים אשר מעניקים לה שיקול דעת רחב תוך תחימתו בגבולות ברורים. מדובר בתכנית אשר מעבירה לוועדה המקומית את הסמכות לאשר תכניות מפורטות מכוחה, אך בד בבד קובעת עבור הוועדה המקומית הוראות מחייבות בדבר האופן שבו יש להכין תכניות מפורטות אלה.

3. המבנה של תכנית המתאר נועד לענות על האתגרים הנובעים מאופייה המיוחד. פרקים 1 ו- 6

כוללים מספר הגדרות והוראות כלליות חדשות. כך נקבע בהם המונח רח"ק (רצפה חלקי קרקע) כדי לתאר את נפחי הבניה שניתן לאשר בתכניות מפורטות. כמו כן מפורטים בפרקים אלה "מקבצי שימושים" המגדירים את מתחם שיקול הדעת של הוועדה המקומית בנוגע לקביעת השימושים המותרים בתכניות המפורטות. פרק 3 לא מגדיר ייעודי קרקע אלא "אזורי ייעוד" שבמסגרתם יש לוועדה המקומית שיקול דעת לאשר ייעוד מסוים מתוך קבוצה של ייעודים, וקובע את ההנחיות להכנת תכניות מפורטות בנוגע לכל אחד מאזורי הייעוד. פרק 4 קובע הוראות כלליות להכנת תכניות מפורטות, שבחלקן מרחיבות ובחלקן מגבילות לעומת פרק .3 פרק 4 קובע הוראות בנוגע להקצאת שטחי ציבור, עיצוב עירוני, שימור, איכות סביבה, טבע עירוני ותשתיות. פרק 0 קובע הוראות מיוחדות בנוגע לאזורי תכנון ספציפיים, המצדיקים התייחסות מיוחדת. לעיתים ההתייחסות המיוחדת מקלה יותר מההוראות הכלליות שבתכנית (למשל מאפשרת אישור שטחי בניה גדולים יותר מאשר הרח"ק הקבוע באזור היעוד), ולעיתים היא מחמירה יותר, אך בכל מקרה ההוראות בפרק 0 גוברות על ההוראות הכלליות שבפרקים האחרים של התכנית. על רקע דברים אלה נבקש לעבור לדיון בטענות הכלליות לגופן.

הגמישות בתכנית והוודאות התכנונית

4. בלא מעט התנגדויות מועלות טענות כנגד רמת הגמישות שהתכנית משאירה לשיקול דעת

הוועדה המקומית לעת אישור תכנית מפורטת. חלק מהמתנגדים סבורים כי רמת הגמישות גבוהה מדי, באופן שבהכרח פוגע בוודאות. אחרים סבורים כי רמת הגמישות בתכנית לא מספיקה, ויש לאפשר לוועדה המקומית רמת גמישות גבוהה יותר. הטוענים לרמת גמישות גבוהה מדי, היוצרת חוסר וודאות, מפנים בעיקר לשיקול הדעת שיש לוועדה המקומית לאשר במסגרת התכנית המפורטת זכויות בניה בהיקף שבין הרח"ק הבסיסי לרח"ק המרבי.

הטוענים לרמת גמישות נמוכה מדי מפנים, בין היתר, לעובדה שאין בתכנית סעיף גמישות כללי ועל כן אין לועדה המקומית סמכות לסטות מחלק ניכר מהוראות התכנית כגון הוראות בנוגע לגבהים, מספר קומות וכדומה.

0. במענה לטענה זו נבהיר כי רמת הגמישות בתכנית נובעת מעצם מהותה כתכנית כוללנית שכן

לא ניתן לצפות כי תכנית כוללנית תקבע הוראות ברמת וודאות גבוהה כמו תכנית מפורטת.

אין כל טעם לקבוע בתכנית כוללנית, באופן מדויק, את שטחי הבניה למגרשים השונים או את הייעודים השונים. תכנית כוללנית מעצם מהותה חייבת לקבוע טווחים של שטחי בנייה מינימליים ומקסימליים ולאפשר לוועדה המקומית את הגמישות בתוך טווח זה. באותו האופן תכנית כוללנית חייבת לקבוע סל רחב יחסית של ייעודי קרקע ושימושים ולאפשר לוועדה המקומית לבחור מתוכם. הקביעה המדויקת של שטחי הבניה והשימושים המיוחסים 2

לכל מגרש ומגרש תעשה, כמובן, בתכנית המפורטת, אשר היא שתיצור את רמת הוודאות הנדרשת. לטעמנו רמת הוודאות בתכנית המתאר ראויה גם מבחינה ציבורית שכן תנאי להוצאת היתר בניה הוא אישור תכנית מפורטת, ותכנית מפורטת זו תעבור הליך פרסום והתנגדויות, אשר יאפשר לכל המעוניין להתנגד להוראות הספציפיות שייקבעו בה.

2. יתרה מזו, במענה לכל מי שטוען ששיקול הדעת שניתן לוועדה המקומית רב מדי, נשיב כי

בדיוק ההיפך הוא הנכון. בנושאים מסוימים שיקול הדעת מובנה באופן שהתכנית קובעת במפורש את השיקולים השונים ואת המשקל שיש לתת להם במסגרת שיקול הדעת. כך למשל בכל הנוגע לשיקול הדעת בין רח"ק בסיסי למרבי קובע סעיף 3.1.3 באופן מדויק למדי את השיקולים שעל הוועדה לשקול בעניין. באזורי ייעוד לתעסוקה, שבהם הפער בין הרח"ק הבסיסי למרבי גדול יחסית לאזורי מגורים, השיקולים מפורטים אף יותר (ראו סעיף (3.1.3ד)

לתקנון התכנית). באופן דומה גם בכל הנוגע להיקף ההקצאה של שטחי ציבור שיידרש בכל תכנית מפורטת קובעת תכנית המתאר הוראות מפורטות המגדירות את מתחם שיקול הדעת של הוועדה המקומית (סעיף 4.1 לתקנון התכנית).

6. אכן, בחלק מההתנגדויות עולה הטענה ההפוכה ולפיה התכנית לא משאירה מספיק שיקול

דעת לוועדה המקומית. חלק מהטענות מתייחסות במפורש למתחם שיקול הדעת הצר, לדעתן, הנתון לוועדה המקומית בהקשר של קביעת שטחי הבניה והמטלות הציבוריות, וחלקן האחר עוסק בטענה הכללית בדבר העדר סעיף גמישות בתכנית.

8. במענה לטענה הכללית גם מהנדס העיר סבור כי בתכנית המתאר חסר סעיף גמישות כללי.

בסעיף 00 להתנגדות מהנדס העיר הוצע להוסיף לתכנית סעיף גמישות כללי אשר יאפשר לוועדה המקומית לסטות מהוראות התכנית בהליך מיוחד, כל זאת בכפוף לכך שהסטייה אינה מוסיפה שטחי בנייה או קומות ולא משנה שימושים או פוגעת בהקצאה לצרכי ציבור.

אנו סבורים כי הוראה כזו הגיונית וסבירה ביותר לאור העובדה שבכל מקרה ניתן לקבוע הוראות כאלה (הוראות שלא כוללות שינוי בשטחי בניה או שימושים) בתכנית בסמכות מקומית לפי סעיף 26א.

9. המענה לטענה הספציפית אודות העדר גמישות מספקת בנושא קביעת הרח"ק וההקצאות

לצרכי ציבור יינתן להלן, בפרקים שיעסקו באופן ספציפי בסוגיות אלה.

מינוחים והגדרות "לא ברורים" – רח"ק, תנאים מרחביים ומה שביניהם

15. בחלק מההתנגדויות מועלות טענות כנגד הכללת הגדרות ומונחים חדשים ולא מקובלים

בתכנית המתאר. הטענה המרכזית נוגעת לשימוש במונח "רח"ק" במקום להשתמש במושג המקובל של שטחי בנייה, תוך הפניית טענות לא רק לעצם השימוש במושג החדש אלא גם לתוכן שניתן לו. טענות אחרות נוגעות להבחנה בין שימוש ראשי לשימוש נוסף המאפשרת בין היתר עד %60 שימושי מגורים באזורי תעסוקה; למושג "תנאים מרחביים"; ולאופן שבו התכנית מתייחסת לבדיקה התכנונית המוקדמת של מהנדס העיר. להלן נתייחס בפירוט למונח "רח"ק", ולאחר מכן גם לנושא השימושים הנוספים, התנאים המרחביים והבדיקה התכנונית המוקדמת.

3

רח"ק

11. הבחירה במונח חדש – "רח"ק" – כדי לתאר את נפחי הבניה בתכנית המתאר איננה מקרית

ונובעת מאופייה של תכנית המתאר הכוללנית. תכנית מתאר כוללנית לא קובעת את שטחי הבניה המדויקים בכל מגרש ומגרש, ועל כן לא היה זה נכון לקבוע את היקפי הבניה במונחים של "שטח עיקרי" ו-"שטח שירות" ובמטרים רבועים, כפי שייעשה בשלב התכנוני הבא, במסגרת התכנית המפורטת. אולם תכנית המתאר הכוללנית מבקשת לתת מושג ברור לנפחי הבניה ולמרווח שיקול הדעת של הוועדה המקומית בנושא זה. המונח "רח"ק" נותן את המענה המיטבי להגדרת "נפחי הבניה" שכן "רח"ק 1" משמעותו נפח בנייה של קומה אחת על פני כל המגרש (תכסית של %)155 או נפח בנייה של שתי קומות בתכסית של %,05 "רח"ק 6"

משמעותו נפח בנייה של שתי קומות בתכסית של %155 או 4 קומות בתכסית של %05 וכן הלאה. היחס בין שטח עיקרי לשטח שירות, היקף המטרים הרבועים המדויק וכדומה ייקבעו, בשיקול דעת הוועדה המקומית, בשלב התכנון המפורט ויחושבו בהתאם לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), תשנ"ב – .1996

16. בשל ההיגיון האמור לעיל ברור מדוע הרח"ק לא כולל רק שטח עיקרי ואפילו לא את הסכום

של השטח העיקרי ושטחי השירות. הרח"ק, בניסיון לתת מושג אודות נפח הבנייה המלא והכולל שיתאפשר באזור התכנון, כולל את כל השטחים הבנויים (המקורים) מעל לקרקע ובכלל זה שטחים עיקריים, שטחי שירות ושטחים סטטוטוריים כגון שטחים לנגישות, למרחב מוגן, למעלית והוא אף כולל שטחי מרפסות, בין מקורות ובין שאינן מקורות (ראו הגדרת "שטחי בנייה" בסעיף 1.0 לתקנון התכנית). יש לציין כי בנוגע למרפסות הוצע בהתנגדות מהנדס העיר לתת לוועדה המקומית שיקול דעת להוסיף על הרח"ק שטחי מרפסות בהיקף של עד 14 מ"ר לכל מרפסת ובלבד ששטחן הכולל של המרפסות בבניין לא יעלה על 16 מ"ר כפול מספר הדירות בבניין (ראו התנגדות מהנדס העיר בסעיף 10– הצעה לתיקון סעיף (3.1.4ה)).

13. במספר התנגדויות נטען כי יש לאפשר רח"ק גבוה יותר במגרשים גדולים לעומת מגרשים

קטנים. בהקשר זה נבהיר כי התכנית אכן קובעת רח"ק גדול יותר למגרשים גדולים. כך למשל בתכנית המופקדת נקבע רח"ק מרבי שונה למגרשים באזור תעסוקה מטרופוליני סמוך למתח"ם באופן שהרח"ק המרבי למגרש ששטחו פחות מ- 1 דונם עומד על 15.2 ואילו הרח"ק למגרש העולה על 3 דונם עומד על 14 (ראו סעיף (3.3.6ב) להוראות התכנית). עיקרון זה מיושם גם למגרשים באזור תעסוקה עירוני (סעיף (3.3.3ב)), באזור תעסוקה מקומי (סעיף (3.3.4ב))

ובאזור ייעוד למגורים (ראו סעיף (3.6.4ב) וסעיף (3.6.0ב) בהוראות התכנית). יש לציין כי בהתנגדות מהנדס העיר מוצע לפשט את רמת הפירוט הנוגעת לגודל המגרש באזור יעוד מטרופוליני ולעבור מארבע מדרגות של גודל מגרש לשתי מדרגות בלבד (ראו סעיף 62 להתנגדות מהנדס העיר).

14. התנגדויות אחרות מעלות טענות כנגד ההגדרה של "שטח מגרש" ולפיה: "לצורך חישוב

זכויות הבניה [בהתאם לרח"ק]... יחושב שטח המגרש בהתאם לשטחו לאחר הפרשות לצרכי ציבור". המתנגדים טוענים כי יש לחשב את זכויות הבנייה על פי הרח"ק בהתייחס לשטח המגרש המקורי לפני הפקעות לצרכי ציבור, כלומר משטח המגרש "ברוטו" ולא "נטו".

בהקשר זה נציין כי קביעתה של תכנית המתאר ולפיה חישוב שטחי הבניה יעשה משטח 4

המגרש "נטו" ולא "ברוטו" עולה בקנה אחד עם תקנה 3 לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), תשנ"ב - ,1996 ועם הנחיות משרד המשפטים ומשרד הפנים האוסרות לבצע "שחזור זכויות". לגופו של עניין קביעת שטחי הבנייה משטח המגרש "נטו" גם מגדילה את הוודאות, חוסכת את הוויכוחים אודות הפקעות עבר ונותנת למי שקורא את התכנית מושג נכון יותר אודות נפחי הבניה המאושרים בה.

שימושים נוספים

10. תכנית המתאר קובעת הגדרות של שימושים נוספים (למשל מגורים הוא שימוש נוסף באזור

תעסוקה – ראו סעיף (3.3.6א)()1 להוראות התכנית) וקובעת כי "היקף שטחי הבניה לשימושים נוספים יכול שיקבע בהיקף של עד %60 מסך כל שטחי הבניה לשימושים סחירים מעל מפלס הכניסה הקובעת...". כלומר, לשם הדוגמא, באזור ייעוד לתעסוקה שימוש המגורים מוגדר כ-"שימוש נוסף" ועל כן ניתן לאשר באזור תעסוקה תכנית שעד %60 משטחי הבנייה שבה מיועדים למגורים. במספר התנגדויות נטען כי יש לבטל את המגבלה של %60 על שימושים נוספים, ולאפשר שימושים נוספים גם בהיקף גדול יותר. לטעמנו אין לקבל טענה זו שכן בימים אלה שבהם שטחי בנייה למגורים רווחיים הרבה יותר משטחים לתעסוקה, הוראה כזו תגרום להפיכת חלק ניכר משטחי התעסוקה לשטחים למגורים באופן שעלול לסכן את מעמדה של העיר תל אביב כמרכז הכלכלי של ישראל. בנוסף, הגדלת שיעור השימושים הנוספים תשנה את מהותו של אזור היעוד ולמעשה תבטל את ההבדלים בין האזורים בעיר, ובכך תפגע בתיפקוד ובאופי העיר ואזוריה השונים.

תנאים מרחביים

12. תכנית המתאר מגדירה "תנאים מרחביים" כ: "תנאים למתן היתר בניה שייקבעו על ידי

הועדה המקומית שלא בהקשר לתכנית מסוימת ויחולו על כל מרחב התכנון המקומי או חלק ממנו...". ההגדרה אף מוסיפה שלעניין זה קובץ הנחיות מינהל הנדסה להיתרי בניה יחשב כתנאים מרחביים כל עוד לא קבעה הוועדה אחרת (הגדרת "תנאים מרחביים" בסעיף .)1.0 בחלק מההתנגדויות נטען כי להגדרה זו אין עיגון בחוק וכי אין מקום לתת מעמד סטטוטורי לקובץ הנחיות מינהל ההנדסה להיתרי בניה.

16. לטעמנו יש לדחות טענה זו. חוק התכנון והבניה בתיקון 151 מגדיר במפורש את המונח

"הנחיות מרחביות" (סעיף 06 לתיקון 151 המוסיף את סעיף 140ד) ומכאן שיש לו עיגון חוקי.

החוק אף קובע אפשרות לערור על הנחיות מרחביות לוועדת ערר. למעשה הנחיות מרחביות נועדו להקל על האזרח שכן במקום שבעת אישור היתר הבניה הוא יתקל, בפעם הראשונה, במספר גדול של תנאים למתן היתר, חלק גדול מהתנאים המהותיים הללו (אם לא כולם) יהיו מעוגנים בהנחיות מרחביות ויהיו ידועים לו מראש. קובץ הנחיות מינהל ההנדסה תואם את ההגדרה של הנחיות מרחביות כפי שמופיעה בתיקון לחוק, ומן הראוי, לתת לו מעמד סטטוטורי, באופן שאף יאפשר להעביר עליו ביקורת במסגרת ועדת הערר.

18. מכל מקום אנו סבורים שיש לקבל את ההתנגדות במובן זה שהמונח "תנאים מרחביים"

בתכנית המופקדת ישונה ל- "הנחיות מרחביות".

בדיקה תכנונית מוקדמת

5

19. במספר התנגדויות עלתה הטענה כי התניית הוראות שונות בתכנית בבדיקה תכנונית מוקדמת

של מהנדס העיר, והוראות שונות ביחס לבדיקה התכנונית המוקדמת, אינן חוקיות ואינן ראויות. לטעמנו אין ממש בטענה זו כפי שנראה להלן.

65. בסעיף 26ב(ה) לחוק נקבע כי הועדה המקומית תדון בתכנית שבסמכותה לאחר שנבדקה

בדיקה תכנונית מוקדמת על ידי מהנדס הוועדה המקומית. מנוסחו של סעיף 26ב(ב) עולה כי בכל הנוגע לנושאים התכנוניים המהותיים עמדת מהנדס העיר היא בגדר המלצה לוועדה המקומית ואיננה מחייבת אותה. מסעיף 26ב(ד) עולה כי גם אם מהנדס הוועדה לא סיים את הבדיקה התכנונית המוקדמת על הוועדה לדון בהפקדת התכנית בתוך 25 יום מיום הגשתה (וראו ההפניה בסעיף 26ב(ד) לסעיף (80ב)()1 לחוק).

61. תכנית המתאר מבקשת, בהקשרים שונים, כי בטרם תקבל הועדה המקומית החלטה בנושא

מסוים תעמוד לפניה התייחסות מהנדס העיר (ראו למשל בהוראות התכנית בסעיפים (3.1.6ב), 3.6.1 (ג)()6 ועוד). בהקשר זה נדרשה התכנית לשתי בעיות: האחת, מכוח איזה סעיף ניתן לחייב את הוועדה לקבל את התייחסות מהנדס העיר קודם שתחליט בנושא מסוים;

השנייה, כיצד מבטיחים שבהקשר זה לא ניתנת למהנדס העיר "זכות וטו" באופן שעד שלא ייתן את התייחסותו לא ניתן יהיה לקדם את התכנית.

66. התשובה לשאלה הראשונה הייתה פשוטה - התייחסות מהנדס העיר נדרשת כחלק מהבדיקה

התכנונית המוקדמת הקבועה בסעיף 26ב לחוק. על כן כאשר תכנית המתאר ביקשה לוודא שנושא מסוים לא יידון בוועדה בטרם תוצג בפניה עמדת מהנדס העיר בנושא נקבע כי הוועדה רשאית לקבל את ההחלטה "בכפוף לבדיקה תכנונית מוקדמת...". כך בסעיף 3.1.6 נקבע כי הוועדה המקומית רשאית לקבוע בתכנית מפורטת שטחי בנייה נמוכים מהרח"ק הבסיסי "בכפוף לבדיקה תכנונית מוקדמת ולפיה לא ניתן לבנות במגרש שטחי בניה בהיקף הבסיסי הנ"ל...", ובסעיף (3.6.1ג)()6 נקבע כי הועדה המקומית תקבל החלטה בדבר תכנית המוסיפה 655 יחידות דיור ומעלה "בכפוף לבדיקה תכנונית מוקדמת" המציגה נתונים בנוגע למגוון נושאים המפורטים בסעיף.

63. התשובה לשאלה השנייה ניתנה במסגרת סעיף 1.4.4 להוראות התכנית אשר מסביר את

האופן שבו יש לפרש את אותם סעיפים בהוראות תכנית המתאר שמפנים ל-"בדיקה תכנונית מוקדמת". ראשית נקבע כי עמדת מהנדס העיר במסגרת הבדיקה התכנונית המוקדמת היא בגדר "המלצה לוועדה", בדיוק כפי שהבדיקה התכנונית לפי סעיף 26ב לחוק היא בגדר המלצה לוועדה. שנית הובהר כי אין בהעדר התייחסות לנושא מסוים בבדיקה התכנונית המוקדמת או בהעדר בדיקה תכנונית מוקדמת בכללותה כדי לאפשר למהנדס העיר זכות "וטו" על קידום תכניות, זאת בדיוק כפי שעולה מסעיף 26ב(ד) לחוק.

64. מכאן שהוראות תכנית המתאר בנוגע לבדיקה התכנונית המוקדמת תואמות בדיוק את

הוראות החוק, הן בנוגע להיותה בגדר המלצה בלבד לוועדה המקומית והן בנוגע לעובדה שלא ניתן להשתמש בבדיקה התכנונית המוקדמת (או בהיעדר בדיקה) כדי להטיל וטו על קידום תכנית.

60. אכן, בסעיף 1.4.0 מבהירה תכנית המתאר כי במקרים החריגים שבהם נדרשת "המלצת

מהנדס העיר" במסגרת הבדיקה התכנונית המוקדמת, ולא התייחסות בלבד, על הוועדה לתת 6

לעמדת מהנדס העיר משקל רב יותר, ומקום שבו היא מבקשת לסטות ממנה עליה לעשות זאת תוך התייחסות מפורשת לעניין (ולא במשתמע) ומתן נימוקים שירשמו בגוף ההחלטה.

לטעמנו הוראה זו לא סוטה מקביעת סעיף 26ב לחוק ולפיה הבדיקה התכנונית המוקדמת היא בגדר המלצה לוועדה המקומית, ועל כן יש להשאיר גם אותה על כנה.

הקצאת שטחי ציבור והמעבר מרח"ק בסיסי למרבי

62. חלק לא מבוטל מההתנגדויות נוגע להוראות תכנית המתאר הנוגעות להקצאה לצרכי ציבור

ולמנגנון המעבר מרח"ק בסיסי לרח"ק מרבי. בהקשר זה, בטרם נענה להתנגדויות לגופן, נבקש לתאר בקצרה את המנגנון הקבוע בעניינים אלה בתכנית המתאר.

המנגנון להקצאת שטחי ציבור

66. עיקרון בסיסי ומקובל בתכנון ובניה קובע כי כל תכנית צריכה להקצות את השטחים

הציבוריים הנדרשים למימושה. כך למשל אם תכנית מוסיפה 155 יחידות דיור חדשות שבהם צפויים להתגורר 355 דיירים חדשים, הרי שעל התכנית להקצות את השטח הציבורי הפתוח הנדרש לדיירים אלה ואת שטחי הקרקע הנדרשים לדיירים אלה לצורך בנייני ציבור כגון מבני חינוך, דת וכדומה. עיקרון זה מעוגן גם בהוראת סעיפים )1(23 ו- )6(29 של חוק התכנון והבניה, ומהווה פרקטיקה מקובלת במוסדות התכנון מזה שנים רבות.

68. עד היום, בתכניות בסמכות הועדה המחוזית, היה היקף ההקצאה של שטחי ציבור הנדרש

בכל תכנית ותכנית נתון לשיקול דעת הוועדה המחוזית. בתכנית המתאר, אשר מעבירה את הסמכות לאשר תכניות מפורטות לוועדה המקומית, נדרשה הוועדה המקומית להבנות את שיקול הדעת בנושא זה ולתחום אותו, ובכך בדיוק עוסק סעיף 4.1.1 על סעיפי המשנה שלו:

סעיף (4.1.1א) קובע את העיקרון (המעוגן כאמור הן בחוק התכנון והבניה והן בפרקטיקה התכנונית המקובלת זה שנים); סעיף (4.1.1ב) קובע את התשתית העובדתית שצריכה להיות מונחת לפני הועדה בטרם תחליט בשאלת היקף הקצאת הקרקע לצרכי ציבור; וסעיף (4.1.1ג)

קובע את היקף הקצאת שטחי הקרקע הנדרשת לשטחים פתוחים ולצורך בניית בניני ציבור תוך הפנייה לנספח פרוגרמתי המבוסס על התדריך הממשלתי להקצאת קרקע לצרכי ציבור;

סעיף (4.1.1ד) קובע תחליפים להקצאת קרקע במקרים שבהם הקצאת הקרקע בהיקף המלא איננה אפשרית; סעיף (4.1.1ה) קובע הוראת שלביות (וראו סעיף )15(23 לחוק המסמיך ועדה לקבוע בתכנית הוראות שלביות); סעיף (4.1.1ו) קובע את איכותם של השטחים המוקצים לצרכי ציבור, וסעיף (4.1.1ז) כולל הוראת גמישות.

69. אין בסעיף 4.1.1 המתואר לעיל דבר החורג מהוראות החוק ומהפרקטיקה המקובלת בכל

הנוגע להקצת שטחי ציבור בתכניות. ההבדל היחיד הוא שעד היום היה תהליך זה בגדר "תורה שבעל פה" ואילו תכנית המתאר העלתה אותו על הכתב תוך שהיא מגדירה את גבולות שיקול הדעת של הועדה המקומית בעניין. בהקשר זה נציין כי בהתנגדות מהנדס העיר התבקשו מספר שינויים לסעיף (4.1.1ד) אשר כולם עולים בקנה אחד עם הוראות החוק ועשויים לשפר את תהליך ההחלטה אודות הקצאת הקרקע הנדרשת לשטחי ציבור. השינויים המבוקשים מוסברים בסעיפים 42-49 להתנגדות מהנדס העיר ואנו מפנים לאמור שם.

7

המעבר מרח"ק בסיסי לרח"ק מרבי

35. התכנית קובעת את הרח"ק הבסיסי ואת הרח"ק המרבי שהוועדה המקומית רשאית לאשר

בכל אזור ייעוד במסגרת התכנית המפורטת, כאשר סעיף 3.1.3 קובע את השיקולים והתנאים למעבר מרח"ק בסיסי למרבי. סעיף (3.1.3א) קובע את העיקרון לפיו לא תאושר תוספת לרח"ק הבסיסי אם התכנית לא מקצה שטחים לצרכי ציבור בהתאם לאמור בסעיף .4.1.1 סעיף (3.1.3ב) קובע את השיקולים שעל הוועדה המקומית לשקול בעת שהיא מחליטה לאשר במסגרת התכנית המפורטת רח"ק העולה על הרח"ק הבסיסי. סעיף (3.1.3ג) קובע את התנאים שבגינם רשאית הועדה המקומית לאשר את הרח"ק המרבי באזור יעוד למגורים, או מחצית מההפרש בין הרח"ק הבסיסי למרבי באזורי תעסוקה. מדובר בתנאים אשר בפועל משמשים גם היום את מוסדות התכנון בשעה שהם באים לאשר היקף גדול יחסית של זכויות בניה, כגון תרומה לעיצוב העירוני או למרחב הציבורי, תועלות חברתיות הנובעות מתמהיל יחידות דיור, דיור בר השגה, שימור וכדומה. על פי הסעיף נדרשים להתקיים לפחות שני תנאים לפי בחירת הוועדה כדי שניתן יהיה לאשר את תוספת הרח"ק (ראו גם השינויים המוצעים בהתנגדות מהנדס העיר בסעיפים .)9-16

31. סעיף (3.1.3ד) קובע את התנאים שבגינם רשאית הועדה המקומית לאשר, באזורי תעסוקה,

את המחצית השנייה של ההפרש בין הרח"ק הבסיסי למרבי (ראו התנגדות מהנדס העיר בסעיף 13 המציעה שסעיף זה יחול רק על אזור תעסוקה מטרפוליני ועירוני). המדובר באישור הרח"ק בקצה הגבוה של שיקול הדעת (למשל במגרש גדול באזור תעסוקה מטרופוליני ליד מתח"מ מדובר על מעבר מ- 9 רח"ק ל- 14 רח"ק). בהתאם להוראות סעיף (3.1.3ד) מעבר זה (שהוא, כאמור למשל בדוגמא לעיל, שקול למעבר מכ- %955 בנייה (שטח כולל) לכ- %1,455 בנייה! (שטח כולל)), ייעשה רק אם התכנית מציגה תועלת ציבורית מעבר להקצאה לצרכי ציבור הנדרשת במישרין מהתכנית כגון בניית יחידות דיור בהישג יד, שימור, חניות ציבוריות שיכולות לשמש חלק ממערך המיגון העירוני, שטחי מלונאות וכדומה. סעיף קטן (3.1.3ד)()4 מציע מנגנון לחישוב ההמרה של התועלת המוגברת בתוספת רח"ק.

36. לאחר תיאור ההסדרים שבתכנית המתאר נעבור לתשובה לטענות לגופן.

חוקיות ההתניה ב"מטלות ציבוריות"

33. בחלק מההתנגדויות נטען כי ההתניה של הגדלת זכויות הבניה במטלות ציבוריות איננה

חוקית. נבקש להראות כי אין כל יסוד לטענה זו תוך התייחסות לכל אחד מחלקי ההסדר שתואר לעיל, בפני עצמו.

34. באשר לדרישה להקצאת קרקע לצרכי ציבור הקבועה בסעיף ,4.1.1 הרי שזו, כפי שהוזכר

לעיל, פרקטיקה מקובלת ביותר המעוגנת הן בחוק והן בהתנהלות מוסדות התכנון. מדובר גם בפרקטיקה צודקת שכן אך צודק שיזם אשר מכין תכנית היוצרת עלויות חיצוניות (כגון עלויות רכישת קרקע לשטחים פתוחים ולבנייני ציבור וכדומה), ואשר משביח כתוצאה מכך 8

את ערך הקרקע שבבעלותו עשרות ולעיתים מאות מונים, יפנים עלויות אלה על ידי שיפריש את הקרקע הנדרשת מתוך הקרקעות שבתחום התכנית.

30. באשר להוראות בדבר האופן שבו יש לשקול את המעבר מרח"ק בסיסי לרח"ק מרבי,

הקבועות בסעיף ,3.1.3 הרי שגם כאן מדובר בסך הכל בשיקוף ובהבניה של תהליך שיקול הדעת שבוצע עד היום בסמכות הועדה המחוזית. הבסיס העובדתי שצריך לעמוד בפני הועדה (על פי סעיף (3.1.3ב)) והתנאים שבגינם הוועדה המקומית תעניק את התוספת מרח"ק בסיסי לרח"ק מרבי (או את מחצית התוספת במגרשים לתעסוקה) הינם כולם תנאים תכנוניים מקובלים, סבירים וצודקים. הם מנוסחים באופן רחב מספיק כדי להשאיר שיקול דעת תכנוני ראוי לוועדה המקומית, אך באופן צר מספיק כדי לייצר את השקיפות והוודאות של מקטע זה בקבלת ההחלטה התכנונית, מקטע שעד היום היה כולו נתון לשיקול דעת מלא ומוחלט של הועדה המחוזית.

32. לבסוף גם סעיף (3.1.3ד) אשר קובע אמות מידה למתן תוספת של מחצית מההפרש בין

הרח"ק הבסיסי למרבי בפרויקטים של תעסוקה, הוא חוקי ואף סביר וצודק. כפי שהוסבר לעיל מדובר על מקרים בהם מתבקשת הוועדה לאשר זכויות בניה בקצה העליון של מתחם שיקול הדעת שלה, באזור ייעוד שבאופן כללי הוא רווי בזכויות בנייה. כפי שהודגם לעיל, לעיתים מדובר בעלייה מ- 955 אחוזי בנייה ל- 1,455 אחוזי בנייה. אכן, אנו סבורים כי תוספת שטחי הבנייה בקצה העליון של מתחם שיקול הדעת, מחד, מעשיר מאוד את היזם, ומאידך יוצר עלויות חיצוניות לסביבה, הנובעות מעצם קיומו של פרויקט כה רחב ממדים, ואשר לא ניתן לכמת אותן בתוספת מדויקת של שטח ציבורי פתוח או מבני ציבור. אך צודק הוא שהוועדה המקומית לא תאשר את זכויות הבנייה בהיקף כזה מבלי שתשתכנע שלפרויקט יש תועלות ציבוריות נוספות מעבר להקצאת השטחים לצרכי ציבור, כגון בניית יחידות דיור בהישג יד, שימור, מלונאות וכדומה.

36. אנו סבורים כי הוראה זו, מעבר לכך שהיא צודקת, היא אף עולה בקנה אחד עם הפרקטיקה

המקובלת במוסדות התכנון מזה שנים רבות. מדובר בשיקולים לגיטימיים הנמצאים בלב קשת השיקולים שמותר למוסד תכנון לשקול ולטעמנו הוא אף חייב לשקול אותם.

38. יתרה מזו, הוראה זו, לא רק שהיא צודקת ומקובלת אין בה שום אי חוקיות. כל מה

שההוראה עושה הוא להעלות על הכתב את האופן החוקי והמקובל שבו מוסדות התכנון פועלים מזה שנים, ולהבנות את שיקול הדעת. אכן עד היום לא היה מקובל לפרוט את שיקול הדעת בנושא זה במסגרת התכנית, שכן שיקול הדעת היה נתון לוועדה המחוזית והיא הפעילה אותו כרצונה. אלא שעם העברת שיקול הדעת בנושא זכויות הבניה לוועדה המקומית, ראוי היה, לדעתנו, לפרט את שיקול הדעת ולא להשאירו עמום.

39. סעיף (3.1.3ד)()4 קובע מנגנון ל"יחס המרה". כלומר הסעיף קובע שהשאלה מה שיעור תוספת

שטחי הבנייה שתאשר הוועדה בגין כל יחידת דיור בהישג יד שתתווסף לתכנית או בגין כל 155 מ"ר מלונאות שיתווספו לתכנית, תקבע באופן מובנה ועל בסיס חישובים כלכליים בהתייעצות עם שמאי הוועדה. הסעיף מוסיף מנגנון של אפשרות לתקוף החלטה זו בפני שמאי שיפעל כבורר, יהיה כפוף לדין המהותי ויחייב לנמק את החלטתו, והחלטתו תהיה ניתנת אף היא לערעור ולתקיפה בבית המשפט.

9

45. בחלק מההתנגדויות נטען כי סעיף זה איננו חוקי. בהקשר זה נציין כי גם היום נעזר מינהל

ההנדסה בעיריית תל אביב בכלכלנים ושמאים בעת שעליו להחליט האם לתמוך בתוספת זכויות בנייה בקצה העליון של מתחם שיקול הדעת. עצם חובת ההתייעצות עם השמאי העירוני הקבועה בסעיף, וודאי שאין בה שום חידוש ואף לא שום אי חוקיות. החידוש בסעיף נוגע למנגנון "השמאי המכריע" שאמור לפעול כבורר. לטעמנו חידוש זה תורם לממשל מקומי עם הפנים לאזרח, באמצעות הגדלת הוודאות התכנונית וייעול הליכי התכנון כפי שמופיע במטרות התכנית בסעיף 6.1.0 להוראותיה.

41. ודוק, ללא מנגנון זה, על החלטת הוועדה המקומית לאשר את התכנית המפורטת עם "מקדמי

המרה", שאינם לשביעות רצונו של היזם, יוכל היזם לערור לוועדת ערר מחוזית. ועדת הערר יכולה בכל מקרה להיעזר בהחלטתה בשמאי כפי שהיא יכולה להיעזר בכל יועץ חיצוני אחר.

כנגד החלטה זו יוכל היזם להגיש עתירה מנהלית, אם וככל שימצא לנכון. לדעתנו ראוי יותר כי בטרם יובא הדיון לוועדת ערר כבר תהיה בפני הצדדים חוות דעת שמאית מוסכמת, אשר לעיתים, יתכן ותייתר את הצורך בהמשך ההתדיינות. לסיכום, אנו סבורים כי מנגנון "השמאי המכריע" הינו לטובת האזרח ובא לקצר את ההליכים ולמקד אותם.

גמישות / קשיחות התנאים לקבלת רח"ק מרבי

46. בחלק מההתנגדויות מועלית הטענה כי הקריטריונים לאישור המעבר מרח"ק בסיסי למרבי

לא ברורים וגמישים מדי ובחלק אחר מההתנגדויות נטען כי הם קשיחים מדי. טענות אלה משתלבות עם הטענות הכלליות בדבר גמישות רבה מדי או מועטה מדי בהוראות התכנית, שאליהן התייחסנו בסעיפים 4 - 9 לעיל. אכן, הקריטריונים למעבר מרח"ק בסיסי למרבי מייצגים נקודת איזון, והעובדה כי יש מתנגדים לכאן ולכאן רק מצביעה על כך שהאיזון מצוי פחות או יותר באמצע הספקטרום שבין גמישות מלאה לקשיחות מלאה.

43. הטענה כי דווקא בנושא המעבר מרח"ק בסיסי למרבי התכנית גמישה מדי נראית תמוהה,

במיוחד לאור העובדה שדווקא בנושא זה הוראות התכנית מבנות את שיקול הדעת באופן מפורט, החל מהיקף התשתית העובדתית שצריכה לעמוד לפניה בעת קבלת ההחלטה (סעיף (3.1.3ב) להוראות התכנית) ועד לתנאים למתן התוספת (סעיפים (3.1.3ג) ו-(ד) להוראות התכנית). באותה מידה גם הטענה ההפוכה, ולפיה התנאים למעבר מרח"ק בסיסי למרבי קשיחים מדי, נראית לנו בלתי סבירה ואנו סבורים כי יש לדחות שתי הטענות הללו שכן סעיפים אלה משקפים את האיזון בין גמישות לוודאות.

סבירות היקף ההקצאה הנדרשת לצרכי ציבור

44. במספר התנגדויות נטען כי היקף ההקצאה הנדרשת לצרכי ציבור היא בלתי סבירה. כמו כן

נטען כי בעת חישוב ההקצאה הנדרשת יש לקחת בחשבון רק את תוספת הבניה שהתכנית מאפשרת מעבר לתכניות קיימות. כפי שנראה להלן, אין כל ממש בטענות אלה.

40. סעיף (4.1.1א) להוראות תכנית המתאר קובע במפורש כי: "...הוראות כאמור [בדבר הקצאה

לצרכי ציבור] תקבענה ככל שהן נדרשות כתוצאה מתוספת שטחי הבניה ומהשימושים המבוקשים בתכנית" [ההדגשה לא במקור]. כלומר, אכן, ההקצאה לצרכי ציבור אמורה לענות רק על התוספת שמאפשרת תכנית המתאר ולא על צרכים הנובעים מתכניות קודמות. לעניין 11

היקף ההקצאה – היקף זה נקבע בהתאם לפרוגרמה מפורטת המצורפת לתכנית ומבוססת על הנחיות המדריך הממשלתי להקצאת קרקע לצרכי ציבור (ראו סעיפים 3.1 ו- 3.6 לנספח הפרוגרמתי), כמקובל מזה שנים במוסדות התכנון ובהתאם להנחיה שנקבעה בהחלטת ממשלה. כמוסבר בסעיף 68 לעיל, הועדה המקומית רשאית להמיר את הקצאת הקרקע בהקצאת שטח בנוי לצורכי ציבור בתוך מבנה סחיר (סעיף (4.1.1ד)(,))6 ואף רשאית במקרים מסוימים ובהחלטה מנומקת לוותר על חלק מההקצאה או כולה (סעיף 4.1.1 (ז)). כלומר, ההקצאה הנורמטיבית לצורכי ציבור הנדרשת בתוכנית המתאר היא בהיקף המקובל, אך היא כפופה לבדיקה תכנונית מוקדמת שיכולה להוביל להיקף הקצאה מצומצם יותר.

התחשבות בהפקעות עבר

42. במספר התנגדויות נטען כנגד העובדה שתכנית המתאר לא קובעת שבעת קביעת המטלות

הציבוריות יש להתחשב בהפקעות עבר, וכי, לדעתם, העדר הוראה כזו איננה חוקית. עם כל הכבוד נראה כי אין לקבל טענות אלה.

46. ראשית, אין כל הוראה חוקית המחייבת, בעת קביעת היקף ההקצאה לצרכי ציבור בתכנית,

להתחשב בהפקעות עבר. המדובר, אם כבר, בהוראות הנוגעות להיקף ההפקעה על פי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) שאיננה מחייבת תשלום פיצויים. אלא שבמקרה שלנו לא מדובר כלל בהפקעה מכוח פקודת הקרקעות אלא בהקצאות לצרכי ציבור על פי תכנית מכוח חוק התכנון והבניה. יתרה מזו, לא מדובר בהפקעה ללא פיצוי אלא בהקצאה שמלווה בהעלאה משמעותית של ערך הקרקע הנותרת בידי בעל המקרקעין, עליית ערך השווה לפיצוי בגין ההקצאה ואף הרבה מעבר לכך.

48. שנית, הפקעות עבר, אם וככל שנעשו כאלה, נועדו לענות על הצורך בשטחים ציבוריים עבור

שטחי הבניה והזכויות שאושרו בתכניות העבר ואילו ההקצאה הנוכחית אמורה לתת מענה לצרכי הציבור הנובעים מתוספת שטחי הבניה והשימושים שניתנת בתכנית זו (ראו סעיף 40 לעיל). זאת מעבר לבעייתיות הכללית בנוגע לשחזור זכויות והתחשבות בהפקעות עבר שאליה נדרשנו בסעיף 14 לעיל.

חישוב הקצאת שטחים בנויים לשימושים ציבוריים

49. בהתאם לסעיף (4.1.1ד)((()6ב)) להוראות התכנית, ניתן להחליף את ההקצאה של שטח

לבנייני ציבור בהקצאת שטחים בנויים לשימושים ציבוריים בתוך המגרש המיועד לשימושים סחירים ולעיתים אף בתוך המבנה המיועד לשימושים סחירים. במסגרת התנגדות מהנדס העיר הוצע להוסיף הבהרה בדמות ס"ק חדש ((ג))שיקבע כי: "ההקצאה של שטחים בנויים לשימושים ציבוריים האמורה בס"ק ((א)) ו-((ב)) לעיל תבוא במניין הרח"ק המרבי ולא תתווסף לו" (ראו בהתנגדות מהנדס העיר בסעיף .)48 לדעתנו מדובר בהבהרה חשובה, אך גם ללא תוספת סעיף קטן ((ג)) אנו סבורים שזו הפרשנות שיש לתת לסעיפים קטנים ((א)) ו-((ב)).

05. במספר התנגדויות נטען כי פרשנות זו אינה ראויה וכי יש לקבוע שההקצאה של שטחים

בנויים לשימושים ציבוריים צריכה לבוא מעבר לרח"ק המרבי ולהתווסף לו.

11

01. לטעמנו אין מקום לקבל טענה זו. ראשית, הרח"ק המרבי אמור לתת אינדיקציה ברורה לנפח

הבניה המקסימלי המותר במגרש. מספר המקרים שבהם ניתן לחרוג מהרח"ק המרבי הוא קטן וחריג ביותר. בניגוד לעיקרון זה, קבלת הטענה לעיל תביא לכך שלא ניתן יהיה לדעת מראש את נפח הבנייה המרבי במגרש שכן תמיד יתכן מצב שבו מעל ומעבר לרח"ק המרבי יתווספו שטחי בניה לשימושים ציבוריים. שנית, החלפת ההקצאה של שטח לבנייני ציבור בהקצאה של שטחים ציבוריים בנויים בתוך המגרש הסחיר (או בתוך הבניין הסחיר) כבר מגלמת הטבה גדולה מאוד ליזם, שכן אחוזי הבניה מחושבים משטח המגרש כולו (משטח המגרש ברוטו) ולא משטח המגרש לאחר הקצאת הקרקע לצרכי ציבור (שטח המגרש נטו).

לפיכך חישוב השטח הבנוי לשימושים ציבוריים כחלק מהרח"ק המרבי לא פוגע ביזם ולמעשה מהווה עבורו הטבה כלכלית משמעותית ביותר.

תנאים מוקדמים לאישור תכנית – מסמכי מדיניות וחוות דעת סביבתית

06. התכנית קובעת מקרים בהם נדרשת הכנתו של מסמך מדיניות כתנאי לאישורה של תכנית

מפורטת. במקרים אחרים, בטרם תאושר תכנית מפורטת דורשת התכנית הכנתה של חוות דעת סביבתית. במספר התנגדויות הועלו טענות כנגד דרישות אלה.

מסמכי מדיניות

03. ההוראות הנוגעות למסמכי מדיניות קבועות בפרק .0 סעיף 0.6 קובע את ההוראות בנוגע

למסמכי מדיניות, ובטבלה בסעיף 0.4 נקבע באיזה מתחמים נדרש מסמך מדיניות כתנאי לאישור תכנית מפורטת. במספר התנגדויות נטען כי תכנית מתאר כוללנית לא יכולה לעשות שימוש נרחב במסמכי מדיניות במקום לקבוע הוראות ברורות בתוכנית המתאר עצמה, שכן יש בכך פגיעה בעקרון השקיפות ובעקרון הודאות התכנונית. בנוסף לכך נטען כי יש לקצוב בהוראות התכנית זמן להכנת מסמך המדיניות ולקבוע כי אם מסמך המדיניות לא מוכן בתוך פרק הזמן הקצוב, ניתן לאשר תכניות מפורטות גם בהעדרו. לטעמנו אין כל מקום לקבל טענות אלה.

04. מסמך המדיניות הוא מסמך המאושר על-ידי הועדה המקומית ומפורסם כחלק מהחלטותיה

ועל כן עולה בקנה אחד עם עקרון השקיפות. הוא מהווה חוליה מקשרת ברמה האזורית/מתחמית בין תוכנית המתאר הכוללנית לבין תוכנית מפורטת שיכולה לחול על מגרש בודד. כך, תוכנית המתאר קובעת לאזור מסוים סף עליון (למשל לעניין מספר הקומות האפשרי) בהתבסס על בדיקה כוללנית, והועדה המקומית רשאית לאשר תכנית מפורטת העומדת בסף זה, בכפוף לבדיקה מפורטת יותר שתעשה במסגרת מסמך המדיניות.

00. בתי המשפט אישרו לא פעם את הפרקטיקה של מסמכי מדיניות שאינם סטטוטוריים, בין אם

הם נקראים "מסמך מדיניות" או "תכנית אב" או בכל שם אחר. בתי המשפט קבעו כי יש להתייחס למסמכים אלה כהנחיות פנימיות שמוסד התכנון קובע לעצמו בנוגע לאופן שבו הוא מתכוון להפעיל את שיקול דעתו בעתיד. בשל תקפם של מסמכי המדיניות כ-"הנחיות פנימיות" מוסדות התכנון מחויבים לשקול אותם אך רשאים לסטות מהם במקרים חריגים המחייבים זאת.

12

02. מסמכי המדיניות אינם "חסינים" מפני התנגדות שכן ניתן להתנגד למסמך מדיניות במסגרת

ההתנגדות לתוכנית המפורטת המיישמת אותו. במקרה כזה, אם ההתנגדות הנוגעת למסמך המדיניות תתקבל היא יכולה להוביל לשינוי מסמך המדיניות. באותה מידה מסמכי המדיניות לא נועדו "להתחמק" מתביעות פיצויים לפי סעיף 196 לחוק שכן, אם אכן תהיה פגיעה כלשהי, הרי שהיא תיוחס לתכנית המפורטת, וכל נפגע יוכל לתבוע את הפיצויים מכוחה של התכנית המפורטת.

06. באשר לדרישה לקצוב את משך ההכנה של מסמך המדיניות יש לציין כי בהתנגדות מהנדס

העיר אכן הוצע לקבוע הוראות מפורטות יותר בנוגע לאופן הכנתם של מסמכי המדיניות למתחם חופי (ראו סעיף .)06 בהמשך להצעה זו, אנו מציעים להחיל הוראה דומה על כל סוגי מסמכי המדיניות ולקבוע כי במקרים שהועדה המקומית מחליטה על הכנת מסמך מדיניות הוועדה תקבע גם מי הגורם האחראי להכנתו ומה מסגרת הזמן המוקצבת להכנתו.

חוות דעת סביבתית

08. ההוראות הנוגעות לחוות דעת סביבתית מפורטות בפרק .4.4 פרק זה מגדיר "תכנית בעלת

השפעה סביבתית" (בסעיף )4.4.1 וקובע כי הוועדה לא תחליט בדבר הפקדתה של תכנית כזו אלא לאחר שהוצגה בפניה חוות דעת סביבתית שהוכנה בהתאם להנחיות כלליות שתקבע הרשות העירונית לאיכות הסביבה באישור הוועדה המקומית (סעיף .)4.4.6 במספר התנגדויות נקבע כי ההוראות הללו הן גורפות מדי ויש לבטל אותן.

09. עם כל הכבוד אנו סבורים כי רשימת הנסיבות שבהן תכנית תחשב כ-"תכנית בעלת השפעה

סביבתית" היא רשימה סבירה וממוקדת ואין מקום לגרוע ממנה. הדרישה להכנת חוות דעת סביבתית בהקשר זה הינה סבירה ומתבקשת מאופיין של תכניות אלה.

יחס לתכניות קודמות

25. התכנית מגדירה בסעיף 6.4 את היחס שבין הוראות התכנית לבין תכניות קודמות. סעיף זה

(שהוא זהה, למעשה, לסעיפים דומים בתכניות אחרות כגון תמ"א 30 ותמ"מ )0 קובע כי תכנית מתאר מקומית או מפורטת (בסעיף זה: "תכנית נקודתית") שאושרה טרם תחילתה של תכנית המתאר, תעמוד בתקפה גם לאחר אישורה של תכנית המתאר. המשמעות היא שהתכנית הנקודתית תגבר על תכנית המתאר, גם אם היא סותרת אותה. בהמשך קובע הסעיף כי במקרה של תכנית נקודתית שהוחלט על הפקדתה לפני אישורה של תכנית המתאר, רשאית הוועדה המקומית לאשרה או להפקידה, גם אם היא סותרת את הוראות תכנית המתאר, ובלבד שקיימה בה דיון נוסף ונימקה את החלטתה. מהוראות אלה עולה כי תכנית נקודתית שביום אישור תכנית המתאר רק קיבלה את המלצת הועדה המקומית להפקדה, אך טרם הוחלט להפקידה, לא תאושר אם היא סותרת את תכנית המתאר.

21. במספר התנגדויות נטען כי יש להגמיש את ההוראות לעיל באופן שהוועדה המקומית תוכל

לאשר תכנית נקודתית הסותרת את תכנית המתאר גם אם ביום אישור תכנית המתאר התכנית הנקודתית הייתה רק בהליכי תכנון ראשוניים וטרם אושרה להפקדה.

13

26. לטעמנו, מדובר בדרישה מרחיקת לכת. תכנית שטרם אושרה להפקדה היא תכנית שמוסד

התכנון המוסמך טרם נתן את דעתו עליה באופן סטטוטורי מחייב. רק מעת שהתקבלה החלטה להפקדה יש מעמד סטטוטורי לתכנית, ועל כן רק מרגע זה יש מקום לתת לה יחס מיוחד בהתייחס לתכנית המתאר. ההוראה שבתכנית המתאר תואמת את ההוראות המקובלות בתכניות דומות (כגון תמ"א 30 ותמ"מ )0 ואין סיבה לקבוע הוראה אחרת דווקא בתכנית זו.

טענות כלכליות כנגד התכנית

23. מספר התנגדויות מעלות טענות "כלכליות" כנגד הוראות התכנית. המדובר בטענות לפיהן

התכנית למעשה לא מגדילה שטחי בניה ביעוד למגורים שכן הרח"ק הבסיסי באזורי יעוד למגורים תואם למעשה את הזכויות המותרות על פי תכניות תקפות, טענות כי המגבלה של הרח"ק המרבי לא מאפשר מיצוי הקומות שמאפשרת תכנית המתאר (ולעיתים להיפך), וטענה כללית לפיה התכנית לא מספקת מענה ראוי למצוקת הדיור ולדרישות שוק הדיור. בהקשר לטענות אלה מועלית גם טענה כי התכנית לא מתמרצת מספיק התחדשות עירונית וכן מועלית דרישה כי התכנית תצהיר שיינתן פטור מהיטל השבחה בכל מקום שבו יוכח שללא הפטור תכנית התחדשות עירונית איננה ישימה. לדעתנו יש לדחות טענות אלה כפי שנבהיר להלן.

זכויות קיימות לעומת רח"ק בסיסי

24. אחת הטענות ה"כלכליות" המועלות בהתנגדויות נוגעת לכך שלדעת המתנגדים הרח"ק

הבסיסי הקבוע בתכנית לא מגדיל את שטחי הבניה המותרים על פי התכניות התקפות באזורי המגורים כבר היום עוד לפני אישור תכנית המתאר. אנו סבורים כי יש לדחות טענה זו, הן משום שבנוגע לחלקים ניכרים בעיר היא אינה מדויקת, והן משום שבנוגע לחלקים שבהם היא מדויקת אין בכך כל פסול.

20. ראשית נציין כי בחלק ניכר מאזורי המגורים בעיר, הרח"ק הבסיסי על פי תכנית המתאר הוא

6.0 שהוא, בהכללה, גבוה יותר מהזכויות המותרות על פי התכניות הקיימות. בנוסף, גם אם הרח"ק הבסיסי אינו גבוה מהזכויות הקיימות הרי שתכנית המתאר מאפשרת להגיע עד לרח"ק מרבי, ובכך היא מגדילה את פוטנציאל ההתחדשות העירונית ותוספת יחידות הדיור.

לבסוף, אין לשכוח כי תוכנית המתאר אינה פוגעת בזכויות בניה המוקנות מכח תוכניות קודמות, כך שעדיין ניתן יהיה לממש זכויות מתוכניות קודמות גם אם הן גבוהות מהרח"ק הבסיסי.

רח"ק מרבי נמוך מדי ואינו מתמרץ פיתוח

22. התנגדויות שונות העלו את הטענה כי הרח"ק המרבי, לנוכח היקף ההפקעות הצפוי, זהה

לרח"ק הבסיסי או קרוב לו, כך שאינו מתמרץ פיתוח ולא יוביל למימוש יעדי ומטרות תוכנית המתאר. במקרים אחרים נטען כי הרח"ק המרבי שנקבע נמוך מזכויות הבנייה שנקבעו בתכניות סמוכות בסביבה שאושרו לאחרונה.

26. השיקולים המובילים בגיבוש תוכנית המתאר, ובכלל זה בקביעת הרח"ק המרבי, הם

השיקולים התכנוניים ארוכי הטווח. יחד עם זאת, השיקול של כדאיות כלכלית עבור בעלי הקרקע נלקח גם הוא בחשבון ולכן ברוב האזורים שלא הוגדרו בתוכנית המתאר כמרקמים 14

לשימור נקבע רח"ק מרבי הגבוה באופן משמעותי מהזכויות הקיימות. בהתנגדות מהנדס העיר הוצע אף להגדיל את הרח"ק המרבי עבור שלושה מבין ארבעת אזורי היעוד למגורים, ובמתחמי התחדשות עירונית הוצע להגדיל את הרח"ק עוד יותר.

28. אכן, יתכן שבמקרים מסוימים אושרו בעבר תכניות נקודתיות אשר קובעות זכויות בניה

בהיקף החורג מהרח"ק המרבי הקבוע בתכנית המתאר. ראשית, תכנית המתאר נועדה, בין השאר, לגבש תפיסה תכנונית כוללת ועדכנית לעיר, ובתוכה לאזורים ולמתחמים שונים. יתכן שתכניות נקודתיות שאושרו לפני גיבוש התפיסה התכנונית הכוללת והעדכנית אכן קבעו זכויות בניה בהיקפים גבוהים יותר, ואילו תכנית המתאר סבורה כי יש למתן מגמה זו. יחד עם זאת במגרשים עם מאפיינים מיוחדים ניתן יהיה לקדם תכניות בסמכות הועדה המחוזית שאינן מוגבלות בהוראות תכנית המתאר אך עונות למטרותיה ולעקרונותיה.

ההתאמה בין הרח"ק למספר הקומות

29. בחלק מההתנגדויות נטען כי אין התאמה בין הרח"ק כפי שהוא עולה מתשריט אזורי הייעוד

לבין מספר הקומות כפי שעולה מנספח העיצוב העירוני, כלומר שהרח"ק שנקבע למקום מסויים לא מאפשר למצות את מספר הקומות המכסימלי שהתוכנית מאפשרת למקום זה

65. לעניין זה נדגיש כי התאמה זו אינה נדרשת. תוכנית המתאר, בהתאם לעקרון הגמישות,

קובעת טווחים וספים מכסימליים לעניין הרח"ק וגובה הקומות, במסגרתם התוכנית המפורטת תוכל לקבוע את הערכים המתאימים בכל מגרש ומגרש. בין היתר היא תוכל לאפשר תכסית נמוכה יחסית וכך לאפשר גם את מיצוי הרח"ק המתארי וגם את מיצוי מספר הקומות המתארי (או להתקרב לכך).

61. מכל מקום, כל אחד מהכללים הללו בא לענות על היבט אחר של התכנון העירוני. הרח"ק נועד

לענות על שאלת אינטנסיביות הבניה והצפיפות העירונית (מספר יחידות דיור לדונם, היקף שטחי תעסוקה לדונם), ואילו מספר הקומות בא לענות על שאלת העיצוב העירוני (צורת קו הרחוב, קו הרקיע, היחס בין חתך הרחוב לגובה הבינוי לצידו וכד'). בהחלט יתכנו מצבים שבהם מבחינת אינטנסיביות הבניה אזור הייעוד יכול להכיל נפח גדול יחסית (המתבטא ברח"ק גבוה) אך מבחינת העיצוב העירוני ראוי להישאר בבינוי הכולל מספר קומות נמוך יחסית, למשל בשל חתך רחוב צר או השפעה על קו הרקיע של העיר. במקרים כאלה, אם לא ניתן לכלול את היקף הרח"ק בעיצוב נמוך יותר הכולל תכסית גדולה יותר, אכן יחול הכלל המגביל יותר.

מענה ראוי למצוקת המגורים

66. מחלק ממההתנגדויות עולה כי לדעת המתנגדים התכנית לא נותנת מענה ראוי למצוקת

המגורים בתל אביב ולא מוסיפה מספיק יחידות דיור.

63. ראשית נטען כי פרוגרמת המגורים של תוכנית המתאר משקפת הערכת גידול ריאלית של

אוכלוסיית העיר (405,555 נפש) תוך הבטחת איכות החיים העירוניים המאפיינת את העיר כיום המאגר התכנוני הקיים, כפי שמוצג בנספח הפרוגרמתי בתכנית המתאר והמכיל כ-

60,555 יח"ד מאושרות או בתהליכי תכנון, מאפשר להשיג את יעד המתאר מבלי שתכנית המתאר תוסיף אפילו יח"ד אחת. תוספת יח"ד של 35,555 יח"ד המוצעת בתכנית המתאר, 15

כפי שהיא מופיעה בנספח הפרוגרמתי, נועדה בעיקר כדי למנף ולקיים תהליכים של התחדשות עירונית וחברתית. היצע זה של יח"ד מגדיל את מרחב הבחירה למימוש המגורים.

64. עוד נבהיר נטען כי למעשה תוכנית המתאר מאפשרת מלאי תכנוני מתארי גדול בהרבה

מהמצוין בפרוגרמת המגורים: %60 משטחי הבניה (האינטנסיביים) של אזורי התעסוקה

יכולים להתממש למגורים, הפוטנציאל הנובע מתמ"א 38 באזורים בהם אין תוכנית כוללת או מסמך מדיניות, התוספת האפשרית בתחום שדה דב שאינה כלולה בפרוגרמה המתארית אך התוכנית עבורה מקודמת בימים אלה. להערכתנו, פוטנציאל המגורים בתכנית המתאר גדל עפ"י הנ"ל בכ- 30,555 יח"ד (מעבר למוצג בנספח הפרוגרמתי) ומשמעותו תוספת אפשרית של 85,555 נפשות (עפ"י גודל מ"ב ממוצע .)6.6

60. בנוסף, במסגרת התנגדות מהנדס העיר בקשנו לעדכן את זכויות הבניה באזורי המגורים,

להגדיל את פוטנציאל המגורים באזורים המעורבים (בעיקר במבואות יפו) ולהוסיף אפשרות ליח"ד בקומות מרתף עליונות. תיקונים אלה, אם יתקבלו, יאפשרו להגדיל את פוטנציאל יח"ד בכ- 35,555 יח"ד נוספות שמשמעותן תוספת אפשרית של 65,555 נפשות (עפ"י גודל משק בית ממוצע .)6.6

62. מסיכום האמור לעיל עולה כי יעד האוכלוסייה, בהנחה של כ- %05 מימוש, יכול להגיע לפחות

ל- 060,555 נפש. בהקשר זה נבקש להדגיש כי יעד האוכלוסייה הקבוע בפרוגרמה אינו בגדר יעד אוכלוסייה סטטוטורי מחייב שאין לעבור אותו. אין כל מניעה בהוראות התכנית או כל מניעה אחרת לאשר תכניות מפורטות שיעמדו בהוראות התוכנית (למשל, הקצאת שטחי הציבור הנדרשים עבור האוכלוסייה הצפויה להתגורר בתחומן), ובכך להגדיל אף יותר את היצע יח"ד, גם מעבר ליעד האוכלוסייה הקבוע בפרוגרמה.

עידוד התחדשות עירונית

66. במספר התנגדויות נטען כי תוכנית המתאר אינה מעודדת מספיק תהליכי התחדשות עירונית.

חלקן טענו כי התוכנית צריכה להגדיל באופן משמעותי את זכויות הבניה במתחמי התחדשות עירונית, ואחרות טענו כי תוכנית המתאר צריכה להציע סל כלים מגוון לעידוד ההתחדשות.

68. אנו מקבלים את הטענה בעניין הגדלת זכויות הבניה במתחמי התחדשות עירונית, ואכן

בהתנגדות מהנדס העיר מוצע לאשר במתחמי התחדשות עירונית תוספת של רח"ק אחד מעל לרח"ק המרבי, ולאפשר לחשב את הרח"ק כרח"ק מתחמי ממוצע ולהתאים את מספר הקומות לרח"ק. בנוסף, בהתנגדות מה"ע הוצע להוסיף מתחמי התחדשות נוספים, בעיקר באזורי דרום העיר.

69. לעניין סל הכלים לעידוד ההתחדשות- נעיר כי תכנית סטטוטורית, ובכלל זה תוכנית מתאר

כוללנית, יכולה לכלול כלים תכנוניים בלבד ואינה יכולה לכלול הוראות בדבר ניהול ההתחדשות, לוחות זמנים, חלוקת אחריות וכד', כפי שהציעו חלק מהמתנגדים. יחד עם זאת, נדגיש כי הכלים התכנוניים שמציעה התוכנית הינם מגוונים ואינם מסתכמים בעידוד תהליכי פינוי-בינוי, כפי שסוברים חלק מהמתנגדים, אלא גם עיבוי מבנים (תוספת קומות ו/או אגפים)

והריסה ובניה מחדש של מבנים (לפי הדגם של תמ"א /38 .)3 כלי תכנוני נוסף המעודד 16

התחדשות עירונית הוא מיקום חלק ניכר ממוסדות הציבור העירוניים המוצעים בתוכנית בדרום העיר ובמזרחה. אנו רואים בהם פרוייקטי מנוף שבכוחם לעודד פיתוח והתחדשות בסביבתם.

דיור בהישג יד

85. בחלק מההתנגדויות נטען כי התכנית לא נותנת משקל ראוי לעידוד דיור בהישג יד. בהקשר זה

נזכיר כי התכנית עמדה בפני קושי בסיסי שכן המושג "דיור בהישג יד" לא היה מוגדר בחוק, ושאלת החוקיות של הסדרתו באופן וולנטרי בתכנית הייתה שנויה במחלוקת. עתה, עם אישור תיקון 151 לחוק התכנון והבניה, השתנה המצב שכן התיקון לחוק מסדיר, באופן חלקי, את סוגיית הדיור בהישג יד. לפיכך נתחיל בניתוח קצר של המושג "דיור בהישג יד, נמשיך בתיאור ההוראות בנוגע לדיור בהישג יד המצויות בתכנית המתאר בגרסתה המופקדת, נעבור לתיאור ההסדר (החלקי) של דיור בהישג יד על ידי המחוקק בתיקון ,151 ונסיים באותם שינויים שגם לדעת מהנדס העיר ראוי להכניס בתכנית המתאר לאור התיקון לחוק.

81. דיור בהישג יד – המושג "דיור בהישג יד" אמור להיות שם כולל למכלול של הוראות

שמטפלות במכלול של שש סוגיות שונות: הגדרת אופי הזכות של הדייר (שכירות או בעלות);

היבטים פיזיים של הדירה; הגבלות על המחיר (מחיר המכירה או דמי השכירות) באופן שהמחיר יהיה זול יותר ממחיר השוק על מנת שהדיור אכן יהיה "בהישג יד"; הגדרת הזכאים לדיור המוזל; ולבסוף מנגנון שיבטיח תמריצים לבניית דיור בהישג יד מחד, ומניעת שימוש לרעה ועקיפת הכללים, מאידך.

86. דיור בהישג יד בתכנית המופקדת – התכנית המופקדת מגדירה יחידות דיור בהישג יד כ-

"יחידות דיור למגורים שנקבעו לגביהן הוראות מיוחדות לעניין השכרה או הוראות שייקבעו בחקיקה ובכפוף לכל תנאי שיוגדר בחקיקה". הוראות סעיף (3.1.3ג) קובעות כי על מנת שבתכנית למגורים יאושר רח"ק העולה על הרח"ק הבסיסי (ויכול להגיע עד לרח"ק המרבי)

על התכנית לעמוד בשניים מתוך ארבעה תנאים שבסעיף. אחד התנאים האפשריים הוא:

"יצירת תועלות חברתיות הנובעות מאופי הבינוי כגון תמהיל יחידות דיור, דיור בר השגה, טיפוס בינוי וכד' ". בסעיף (3.1.3ד) נקבע כי על מנת שבתכנית לתעסוקה יאושר רח"ק העולה על מחצית ההפרש שבין הרח"ק הבסיסי למרבי, על התכנית לקבוע "...אחת או יותר

מההוראות הבאות: תועלת ציבורית מעבר להקצאה לצרכי ציבור הנדרשת... כגון... בניית

יחידות דיור בהישג יד...". בסעיף 4.1.6 נקבע כי "היה וייקבע הסדר חוקי המאפשר הקמת יחידות לדיור בר השגה יחולו ההוראות הבאות: (א) הוועדה תהיה רשאית לקבוע הקמת יחידות לדיור בר השגה כתרומה משמעותית למרקם העירוני, כאמור בסעיף (3.1.3ג)()3 לעיל...".

83. דיור בהישג יד בתיקון 151 לחוק – תיקון 151 לחוק קובע הוראות לדיור בהישג יד הנוגעות

אך ורק בנוגע לשני סוגים של תכניות: לתכנית לפי סעיף 26א(א)()14 – שהיא תכנית בסמכות ועדה מקומית שלא הוסמכה, אשר מוסיפה %65 בניה בתכנית שהוגשה על ידי רשות מקרקעי ישראל; ולתכנית לפי סעיף 26א(א)6()1 שהיא תכנית בסמכות ועדה מקומית מוסמכת, אשר מוסיפה בין 25 ל- 165 אחוזי בניה, בקרקע פרטית. בשני המקרים חלה התוספת השישית לחוק שמגדירה דיור בהישג יד כדיור להשכרה לטווח ארוך, קובעת מגבלה קלה בלבד על 17

מחיר השכירות (מגבילה את יכולת העלאת דמי השכירות) וקובעת מנגנון הכולל הוראות פליליות לאכיפת הוראות בנוגע לדיור בהישג יד. החוק לא מגדיר את המאפיינים הפיזיים של יחידת דיור בהישג יד, ובעיקר לא קובע את המבחנים לזכאות לדיור בהישג יד. יש לציין כי סעיף (0ד) לתוספת השישית הקובע את המגבלה על דמי השכירות קובע כי ניתן להתנות על הוראות סעיף זה אם ההתנאה היא לטובת השוכר.

84. הצעה לתיקון ההתייחסות לדיור בהישג יד בתכנית לאור התיקון בחוק – לאור התיקון לחוק

ולאור ההתנגדויות בנושא אנו מציעים לתקן את תכנית המתאר באופן הבא:

א. בסעיף ההגדרות, במקום ההגדרה הנוכחית ליחידת דיור בהישג יד ייקבע: "יחידות

דיור בהישג יד – יחידות דיור העונות לכל התנאים המפורטים בסעיף (4.1.6א)

להלן".

ב. בסעיף (3.1.3ג)()3 במקום המילים: "...דיור בר השגה..." ייכתב: "...בניית יחידות

דיור בהישג יד...".

ג. סעיף (3.1.3ד) יישאר ללא שינוי.

ד. סעיף 4.1.6 יוחלף בסעיף הבא:

"4.1.6 יחידות לדיור בהישג יד

(א) הוועדה תהיה רשאית לקבוע כי בניית יחידות דיור בהישג יד מהווה תרומה ממשית למרקם העירוני ככתוב בסעיף (3.1.3ג)()3 לעיל או מזכה בתוספת זכויות בנייה כאמור בסעיף (3.1.3ד)()1 לעיל, רק אם מתקיימים בהם, בנוסף על הגדרת "דיור בהישג יד" בחוק, כל התנאים הבאים:

()1 יחידת הדיור תהיה בשטח שלא יפחת מ- 20 מ"ר ולא יעלה על 85 מ"ר (שטח כולל שטחים עיקריים, שטחי שירות וקירות פנימיים אך ללא קירות חיצוניים לדירה);

()6 דמי השכירות לא יעלו על %60 מההכנסה הממוצעת נטו של משק בית בעשירון השביעי, כפי שפורסם בפרסום האחרון של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כשהוא מוצמד למדד השכר הממוצע במשק מיום הפרסום עד ליום תחילת תקופת השכירות;

()3 השוכר עומד בקריטריונים לזכאות לדיור בהישג יד כפי שנקבעו בהחלטת מועצת העירייה.

()4 שימוש ביחידות לדיור בהישג יד בניגוד לאמור לעיל יהווה שימוש חורג על כל המשמעות הכרוכה בכך בדין.

(ב) נכללו בתכנית מגרשים המיועדים למגורים ואשר רשומים או אמורים להירשם בבעלות או בחכירה לדורות של העירייה, רשאית הוועדה לקבוע בתכנית כי חלק מיחידות הדיור החדשות האמורות להיבנות על מגרשים אלה יהיו יחידות לדיור בהישג יד כהגדרתן בסעיף קטן (א) לעיל.

18

הערה: היה ולדעת הועדה המחוזית לא ניתן לכלול את כל הסעיפים המבוקשים לעיל במסגרת ההסדר הנוגע לדיור בהישג יד כפי שעוגן בתיקון 151 לחוק התכנון והבניה, עמדת מהנדס העיר הינה כי יש למחוק את נושא הדיור בהישג יד בכללותו מכל סעיפים ההוראות של תכנית המתאר. במקרה זה, נושא דיור בהישג יד יהיה מוסדר בהתאם לתיקון 151 ולתוספת השישית לחוק באופן שבתכניות עליהן חלה התוספת השישית ניתן יהיה לקבל תוספת שטחי בניה בהיקף שנקבע בחוק כנגד בניית יחידות לדיור בהישג יד כפי שנקבע בחוק.

החבות בהיטל השבחה בגין התכנית

80. בחלק מההתנגדויות נטען כי יש להוסיף להוראות תכנית המתאר סעיף שיצהיר שהעירייה

ממליצה על פטור מהיטל השבחה בכל מקום שיוכח שללא הפטור תכנית התחדשות איננה ישימה. עם כל הכבוד אנו סבורים כי יש לדחות התנגדות זו שכן נושא היטל השבחה קבוע בחוק, ועל פי מדיניות הוועדה המקומית יש לגבותו על פי החוק. אין מקום בתכנית מתאר לכלול פטורים או התייחסות לחובת התשלום של היטל השבחה.

טענות "פרוצדוריאליות" כנגד התוכנית

82. לבסוף, במספר התנגדויות הועלו טענות פרוצדורליות ובהן הטענה כי יש להפקיד את תוכנית

המתאר מחדש לאור התנגדות מהנדס העיר לתוכנית, כיוון שהיא משנה אותה באופן מהותי ומוכיחה כי הצוות המקצועי של הועדה המקומית אינו עומד מאחורי התוכנית. כמו כן נטען כי יש לערוך את הוראות ותשריטי תוכנית המתאר בהתאם לנוהל מבא"ת.

86. לעניין "תמיהת" המתנגדים נוכח התנגדות מהנדס העיר נבקש להזכיר מושכלות ראשונים.

התכנית הוכנה על ידי מהנדס העיר אך הופקדה על ידי הועדה המחוזית לאחר שיג ושיח מקצועי ארוך ושינויים שונים שהוכנסו לבקשת לשכת התכנון המחוזית והוועדה המחוזית.

אך טבעי כי ישנם פערים מסוימים בין עמדת מהנדס העיר והועדה המקומית לבין נוסח התכנית המופקדת, והדרך הסטטוטורית "להציף" פערים אלה היא באמצעות התנגדות שתוגש על ידי מהנדס העיר.

88. בנוסף, באופן טבעי בתכנית כל כך מורכבת, מרגע שהופקדה, הועברו לא מעט הערות

מקצועיות של גורמים שונים בתחום התכנון, למהנדס העיר. מהנדס העיר שמע הערות אלה "בלב פתוח ונפש חפצה" ומצא לנכון לשלב חלק מהן בהתנגדות מהנדס העיר, ולא להמתין לאפשרות (שאיננה ודאית כלל) כי אותם גורמים שהעלו את ההערות גם ימצאו לנכון להגיש התנגדות פורמלית לתכנית.

89. לגופו של עניין, השינויים המוצעים בהתנגדות מהנדס העיר אינם משנים באופן מהותי את

התוכנית. כך למשל, הגדלת הרח"ק בחלק מאזורי המגורים אינה משנה את אופיים או את תפקודם, או הגמשת הוראות הבניה באזורי התחדשות עירונית לא משנה את מהותם אלא מעודדת את השגת המטרה של התחדשות עירונית. כידוע, הפקדה מחדש נדרשת רק מקום שבו התכנית משנה את פניה "ללא היכר" ובוודאי שלא זה המצב שלפנינו.

19

95. לבסוף, התנגדות מהנדס העיר פורסמה באתר האינטרנט של העירייה מבעוד מועד, למרות

שאין כל חובה סטטוטורית לעשות כן. כל אדם יכול לעיין בהתנגדות מהנדס העיר ולהתייחס אליה ובכך גם ניתן מענה לסוגיות השקיפות וזכות הציבור להתנגד.

91. אשר לנוהל מבא"ת נבקש לפתוח ולציין כי נוהל מבא"ת אינו מחייב על פי החוק והוא בבחינת

הנחיות מנהליות פנימיות שניתן, ולעיתים אף חובה, לסטות מהן במקרים חריגים שבהם הנוהל לא מתאים בהכרח למקרה הספציפי. בנוסף, מינהל התכנון במשרד הפנים הוא הגורם שהוציא את נוהל מבא"ת, ובנושא הנחיות מינהליות, כמו גם בנושאים מינהליים אחרים, חל הכלל שלפיו "הפה שאסר הוא הפה שיכול להתיר". לעניינינו אכן, תכנית המתאר היא תכנית ייחודית בהיותה תכנית מתאר כוללנית לתחום התכנון של העיר כולה (ראו פסקאות 1-3 לעיל) ונוהל מבא"ת לא בנוי לתת מענה לתכנית שכזו. לכן גם מינהל התכנון עצמו (שהוא כאמור הגורם שהוציא את נוהל מבא"ת) קבע כי תוכנית המתאר הכוללנית של ת"א-יפו אינה מתאימה למתכונת מבא"ת להכנת תוכניות מפורטות והחליט כי היא תקודם שלא לפי מתכונת זו. במקביל נציין כי מתנהלת כיום במינהל התכנון עבודה להתאמת הנחיות נוהל מבא"ת עבור תוכניות מתאר כלל עירוניות (והיא נעזרת גם בדגם תוכנית תא/ .)0555 21

חו"ד צוות המתאר	נימוקי ההתנגדות	מהות/עיקרי ההתנגדות		נושא/מקום	נ ה	שם המתנגד
				ההתנגדות
.1 לדחות את ההתנגדות. ראו חלק כללי סעיפים 53 ואילך.	.1 התנגדות מה"ע משנה את תא/0111 המופקדת באופן דרמטי ומהותי ומהווה הוכחה כי הועדה המקומית, ולמצער הצוות המקצועי שלה, אינם עומדים מאחורי התוכנית המופקדת. הועדה המקומית היתה צריכה לתקן את התוכנית בהתאם להתנגדות מה"ע , כך שהיתה מופקדת מהדורה סופית של התוכנית שהעירייה עומדת מאחוריה, והציבור היה יכול להתנגד לה. הדרך שננקטה פוגעת בזכות הציבור להתנגד ופוגעת באמונו בעירייה ובצוות שהכין את התוכנית.	.1 יש להורות על ביטול הפקדת התוכנית לאור התנגדות מהנדס העיר	התנגדות כוללנית (צורפה למספר התנגדויות נקודתיות)			עו"ד ענת בירן	01 01 06 05 141
.2 לדחות את ההתנגדות. נתוני הצפיפות שמציגה המתנגדת הם צפיפות ברוטו (המתייחסים לכל השטח שנקבע בתוכנית לאזור יעוד מגורים, הכולל גם יעודי דרך, ציבור ועוד). הצפיפות נטו הקיימת בעיר ת"א-יפו היא .14.6 הצפיפות נטו בעקבות מימוש תוכניות מאושרות, תוכניות בתהליך ותוכניות מכח תוכנית המתאר תהיה גבוהה יותר. ת"א-יפו היא עיר גדולה ומגוונת. לצד שכונות צמודות קרקע, בהן (בהגדרה) הצפיפות נמוכה, קיימים אזורים רבים בהם צפיפות גבוהה. כך למשל ברובע 6 (הצפון הישן) הצפיפות נטו היא 40 יח"ד/דונם, ברובע 0 (לב העיר)- 41 יח"ד/דונם, רובע 5 (דרום העיר)- 41 יח"ד/דונם. תמ"א 60 קבעה טווח צפיפות במסגרתו ניתן לאשר תוכניות חדשות ולא קבעה צפיפות ממוצעת לעיר. תוכניות חדשות המקודמות בת"א-יפו באזורי בניה רוויה עומדות בטווח הצפיפות שקבעה התמ"א. לא ניתן להעמיד את התוספת המתארית (61 אלף יח"ד) בנפרד מהתוספת מכח תוכניות מאושרות ובתהליך (כ- 61 אלף יח"ד). יחד מדובר בתוספת משמעותית מאוד שבכוחה לתרום לפיתוח והתחדשות עירונית ולהוסיף תושבים רבים לעיר. בנוסף, ראו חלק כללי סעיפים 64 ואילך.	.4 על בסיס הנתונים שמספקים מסמכי תא/0111 הצפיפות הנומינלית הצפוייה העיר היא 1.6 יח"ד/דונם, והצפיפות הריאלית- ,6.3 נמוך בהרבה מהצפיפות נטו שנקבעה בתמ"א 60 לעיר ת"א. אומדן תוספת יח"ד בתוכניות מפורטות שיוכנו לאחר אישור תוכנית המתאר הינו 61 אלף בלבד. כלומר, יח"ד אחת בלבד לכל דונם מגורים בתחומה. המספרים הנ"ל מצביעים על תפיסת עולם לפיה אין להוסיף תושבים לעיר, ויש בה למנוע פיתוח והתחדשות עירונית, להנציח את מחירי הדירות הגבוהים ולנוון את העיר.	.4 תא/0111 אינה יוצרת מלאי משמעותי של יח"ד חדשות, ובכך אינה מתמודדת עם מצוקת הדיור ומחירי הדיור המאמירים ואינה תואמת את התפיסה הממשלתית לפיה יש לצופף את מרכזי הערים.

ג' סיון, תשע"ד

1 יוני, 4112

סימוכין : 11324612

התנגדויות כוללניות ונושאיות

חו"ד צוות המתאר	נימוקי ההתנגדות	מהות/עיקרי ההתנגדות		נושא/מקום	נ ה	שם המתנגד
				ההתנגדות
.3 לדחות את ההתנגדות. המושג רח"ק והשימוש בו לפי תוכנית המתאר ברור מאוד. הרח"ק כולל את כל זכויות הבניה העל-קרקעיות (למעט שטח מרפסות, אם תתקבל התנגדות מה"ע)- עיקרי, שירות, הקלות וכל שטח אחר. וכך: א. בניין ששטחו הכולל שווה לשטח הנגזר מהרח"ק שנקבע בתוכנית המתאר או גדול ממנו, לא יוכל לקבל תוספת זכויות בתוכנית מפורטת מכח תוכנית המתאר. ב. בניין חדש, שטחו הכולל יהיה השטח הנגזר מהרח"ק, כאשר שטחי השירות יהיו לפחות בשטח שנקבע בחוק ובתקנות. ראו גם חלק כללי סעיפים 11 ואילך.	.6 קשה עד בלתי אפשרי לברר מה היחס בין הזכויות מכח תוכנית המתאר לזכויות מכח תוכניות שקדמו לה ו/או לזכויות מכח חוק התכנון והבניה על תקנותיו. אין יכולת אמיתית לתרגם את נפח הבניה (לפי הרח"ק) לזכויות ולתכנון לאור התוכניות הקיימות והחוק. לא ברור כיצד ניתן לסטות מהרח"ק בבחינת הקלות, תוכניות שמשנות תוכנית המשנות תוכנית זו וכד'.	.6 השימוש במונח רח"ק, הזר לחוק התכנון והבניה ולתקנות מכוחו ואינו מבחין בין שטח עיקרי לשטח שירות, הינו בעייתי.
.4 לדחות את ההתנגדות. תוכנית המתאר לא יכולה ולא צריכה להתייחס למגרש הבודד. לכן היא קובעת טווחים וספים מכסימליים לעניין הרח"ק וגובה הקומות, במסגרתם התוכנית המפורטת תוכל לקבוע את הערכים המתאימים בכל מגרש ומגרש. בין היתר היא תוכל לקבוע תכסית נמוכה יחסית וכך לאפשר גם את מיצוי הרח"ק המתארי וגם את מיצוי מספר הקומות המתארי (או להתקרב למיצוי כזה) ראו גם חלק כללי סעיפים 31 ואילך.	.2 מה מטרת תוכנית אשר מקנה קומות ולא זכויות או זכויות ללא קומות?	.2 קיים חוסר התאמה במגרשים רבים בין הרח"ק לבין מספר הקומות שנקבעו בתוכנית המתאר, וכדי למצות אותם יאלצו בעלי נכסים/יזמים/הרשות לפנות להכנת תוכנית בסמכות מחוזית
.5 לדחות את ההתנגדות. תוכנית המתאר נועדה, בין השאר, לגבש תפיסה תכנונית כוללת לעיר, ובתוכה- לאזורים ולמתחמים השונים. תוכניות שקודמו ואושרו לפני גיבוש תפיסה תכנונית כוללנית זו אכן עלולים לא להתאים לה ולתוכניות שיאושרו מכח תכנית המתאר . יחד עם זאת, במגרשים עם מאפיינים מיוחדים, ניתן יהיה לקדם תוכניות בסמכות ועדה מחוזית שאינן עומדות בהוראות תכנית המתאר אך עונות למטרותיה ולעקרונותיה ראו גם חלק כללי סעיפים 32 ואילך.		.0 התוכנית לוקה בחוסר התאמה (מבחינת זכויות בניה ומספר קומות?) לתוכניות שאושרו ומומשו לאחרונה, כך שנוצר חוסר אחידות תכנונית, עיוות, אפליה והעדר הגיון תכנוני.
.6 לדחות את ההתנגדות. אין כל "ערפל" בכך שתוכנית המתאר תקבע עבור תוכניות שיאושרו מכוחה חובת עמידה ב"תנאים מרחביים" בנוגע לנושא מסויים, אם ייקבעו כאלה בעתיד. בכך מצהירה תוכנית המתאר כי נושא זה צריך להיות מוסדר. אופן ההסדרה יקבע בתוכנית מפורטת לפי ההנחיות שיהיו תקפות במועד אישורה. פרקטיקה זו אף תואמת את הוראות החוק לאחר תיקון 111 המגדיר "תנאים מרחביים". ראו גם חלק כללי סעיפים 13 ואילך.	.3 לא ייתכן כי הנחיות ("תנאים מרחביים") שטרם נקבעו, ויתכן כי לא ייקבעו כלל, יחוייבו להיות חלק מתוכניות. תוכנית המתאר מחייבת כיום הכנת תכניות בעתיד, הכוללות תנאים בלתי ידועים ובלתי ודאיים. במקום לייצר וודאות תכנונית, התוכנית יוצרת ערפל.	.3 הנחיות מינהל הנדסה להיתרי בניה לא יכולות להפוך ל"נספח מחייב"

חו"ד צוות המתאר	נימוקי ההתנגדות	מהות/עיקרי ההתנגדות		נושא/מקום	נ ה	שם המתנגד
				ההתנגדות
.7 לדחות את ההתנגדות. מסמך מדיניות הוא מסמך המאושר על-ידי הועדה המקומית ומפורסם במסגרת פרסום החלטותיה וככזה הוא מכבד את עקרון השקיפות. תפקיד מסמך המדיניות הוא לפרט את ההנחיות הכלליות של תוכנית המתאר, להוסיף הנחיות בנושאים שתוכנית המתאר מטבעה אינה מטפלת בהן, ולהוות חוליה מקשרת, ברמה האזורית/מתחמית, בין תוכנית המתאר הכוללנית לבין תוכנית מפורטת שיכולה לחול על מגרש בודד. בתפקידו כחוליה מקשרת כזו הוא אכן יכול לקבוע שבאזור בו אפשרה תוכנית המתאר מספר קומות מסויים יתאפשר מספר קומות נמוך יותר. הסף העליון שקבעה תוכנית המתאר נקבע בבדיקה כוללנית ומאפשר לועדה המקומית לאשר תוכנית העומדת בסף זה, בכפוף לבדיקה מפורטת יותר שתעשה במסגרת מסמך המדיניות. בכל מקרה, ניתן להתנגד לתוכנית המפורטת שתקודם מכח תוכנית המתאר ולפי הנחיות מסמך המדיניות, ואם ההתנגדות תתקבל היא תוכל להוביל לשינוי מסמך המדיניות. ראו גם חלק כללי סעיפים 06 ואילך.	.6 שימוש במסמכי מדיניות מפר את חובת שיתוף הציבור ואת עקרון שקיפות ההליך התכנוני שהוכרו בפסיקה כעקרונות יסוד. אם כל נושא נתון לשיקול דעת ולהכנת מסמך המדיניות, תוכנית המתאר נותרת ריקה מתוכן ואין בה כל ודאות תכנונית אמיתית. יתכן מצב שתוכנית מפורטת תתאים להוראות תוכנית המתאר אך לא למסמך המדיניות, והועדה במקומית תחליט לא לקדם אותה. במצב כזה לא ניתן לדעת מראש מהן זכויות הבניה בכל מתחם תכנון, דבר שיפגע ביזמים ובתושבים כאחד.	.6 לא יתכן שבתוכנית מתאר כוללנית יעשה שימוש כה נרחב ב"מסמכי מדיניות" (ב- 113 "מתחמי תכנון" נדרש מסמך מדיניות), וזאת במקום קביעת הוראות ברורות בתוכנית המתאר עצמה.
.8 לדחות את ההתנגדות. מסמך מדיניות לא עומד בזכות עצמו. הוא חוליה מקשרת בין המתאר לתוכנית מפורטת. אם תהיה פגיעה היא תחשב לפגיעה בגין התוכנית המפורטת והנפגעים יהיו זכאים לפיצוי. ראו גם חלק כללי סעיפים 06 ואילך ובמיוחד בסעיף .03	.5 תוצאה זו מנוגדת לכוונת המחוקק אשר ראה בפגיעה עקב תוכנית כזו המזכה בפיצוי, ולכן אין לאפשר לעקוף זאת באמצעות הכנת מסמכי מדיניות כאלה ואחרים.	.5 מסמך מדיניות מאפשר לועדה המקומית להתחמק מתשלום פיצויים בגין פגיעה תכנונית שכן הנפגעים לא ייפגעו על-ידי תוכנית
.9 לדחות את ההתנגדות. סעיף 1.2.2 משקף את הדין המצוי בנוגע לבדיקה תכנונית מוקדמת (ראו חלק כללי בסעיפים 11 ואילך). הדרך לוודא כי בפני הוועדה עומדת תשתית עובדתית בנושא מסוים היא לקבוע שהנושא יטופל בבדיקה התכנונית המוקדמת. אולם, לא ניתן על ידי כך לתת "זכות וטו" למהנדס העיר באופן שאם לא יגיש בדיקה תכנונית מוקדמת לא ניתן יהיה לאשר את התכנית כלל.	.1 סעיף 2.1.1 מציין אומנם שהקצאת שטחי הציבור על-ידי הועדה כפופה לבדיקה תכנונית מוקדמת, אך סעיף הפרשנות ()1.2 קובע כי בכל מקום בו נאמר כי החלטת הועדה "כפופה" לבדיקה כזו , יש לראות בכך המלצה בלבד. מצב זה מאפשר לועדה לוותר על הבדיקה ולקבל החלטות ככל העולה על רוחה ולנהוג באופן שרירותי ובהעדר שקיפות.	.1 אין לאפשר לועדה המקומית לקבל החלטה על הקצאת שטחי ציבור ללא בדיקה תכנונית מוקדמת
.11 לקבל את ההת נגדות באופן חלקי. עצם השימוש בנספח הינו מחייב, וכך גם אופן השימוש בו. הערכים הנקובים בו יכולים להשתנות ואין בכך פגיעה במעמדו המחייב של המסמך. אין סתירה בין סעיף 2.2.1 (ג) לבין הנספח. הטווחים הנקובים בסעיף זה הם עבור העיר כולה, על אזוריה השונים, אך כדי לדעת מהי המכסה עבור אזור מסויים, סעיף 2.2.1 (ג) שולח	.11 בנספח הפרוגרמתי מצויין כי הערכים הם בהתאם לנורמות התדריך הממשלתי והם עשויים להשתנות בהתאם לעדכון הנורמות. אם הערכים יכולים להשתנות, כיצד ניתן להגדיר את המסמך כמסמך מחייב. קיימת סתירה בין סעיף (2.1.1ג) הקובע טווחים להיקף הקצאת שטחי הציבור לבין הנספח הפרוגרמתי הקובע מספר מוחלט.	.11 נספח פרוגרמתי "לא סופי" לא יכול להיות נספח מחייב

חו"ד צוות המתאר	נימוקי ההתנגדות	מהות/עיקרי ההתנגדות		נושא/מקום	נ ה	שם המתנגד
				ההתנגדות
לנספח הפרוגרמתי. כדי להבהיר עניין זה אנו מציעים לקבל את ההתנגדות באופן חלקי ולקבוע שבסעיפים (2.1.1ג)()1 ו- (,)4 ייכתב: "בגין מגרש... יוקצו לצורך שטח ציבורי פתוח / שטח לבנייני ציבור שטחי קרקע בהיקף של ... מ"ר לנפש בהתאם לקבוע בנספח הפרוגרמאתי בנוגע לאזור הרלוונטי".	ההקצאה הקבועה של מ"ר לנפש צריכה להיות מנחה בלבד ולא מחייבת, ומוצגת בטווחים ולא כמספר מוחלט. סעיף (2.1.1ז) המאפשר לועדה לוותר על ההקצאה או חלק ממנה, אינו נותן מענה מספיק לגמישות הנדרשת.
.11 לדחות את ההתנגדות: 11.1 הערה ()2 לטבלאות 6.1 ו- 6.4 של הנספח הפרוגרמתי מציינות כי ערכי השטח הנדרש לנפש יוכלו להשתנות לפי עידכון התדריך הממשלתי. 11.4 הבדיקה התכנונית המוקדמת הנדרשת לפי סעיף 2.1.1 (ב) צריכה לכלול גם בדיקת ניצול המגרשים הציבוריים הקיימים באזור. בכל מקרה פיתוח המגרשים הציבוריים נעשה בהתאם לאילוצים ולסדר העדיפויות העירוני ואין לקשור בין הקצאה נורמטיבית הנדרשת מתכניות קיימות לבין קצב הפיתוח בפועל.	11.1 יזם המבקש ליזום תוכנית מפורטת מכוחה של תוכנית המתאר יוכל לבחון מהי עתודת השטחים הציבוריים הקיימת, כלומר אם קיים כבר מחסור בשטחי ציבור המצריך הקצאה ממגרשו. 11.4 יכולים להיות מקרים בהם לא הופקעו שטחי ציבור שנקבעו בתוכניות תקפות, או שטחים שהופקעו אך לא נעשה בהם שימוש כלל או שימוש חלקי בלבד. הגמישות שמותירה לעצמה הועדה המקומית במסגרת הפרק של הקצאה לצורכי ציבור עלולה ליצור מדיניות מקילה בנושא (של הועדה כלפי עצמה).	.11 יש להוסיף הוראות שיבהירו את היקף הקצאת שטחי הציבור: 11.1 יש לחייב את הועדה המקומית לעדכן את הנספח הפרוגרמתי מעת לעת ולפרסמו באופן פומבי, לרבות באתר האינטרנט של העירייה. 11.4 יש להוסיף הוראה ברורה לפיה הקצאה לצורכי ציבור תהא רק לאחר שהרשות המקומית עשתה את כל הדרוש לניצול מרבי של השטחים הציבוריים הקיימים.
.12 לדחות את ההתנגדות. תוכנית המתאר אינה יכולה להיות תוכנית פוגעת כי אינה מבטלת תוכניות קודמות. לעניין חישוב הרח"ק מהמגרש "נטו", כלומר לאחר "ניכוי" ההקצאה לצרכי ציבור – ראו חלק כללי סעיף 12 וסעיפים 23 ואילך.	.14 הרח"ק למבנה ציבור הוא אחיד וזהה לכל אזורי המגורים ()4.6 והוא גבוה מהרח"ק הבסיסי ברוב אזורי המגורים. נתון זה כשלעצמו ממחיש את חוסר הסבירות בין סל הזכויות שקבעה התוכנית למגורים לבין סל הזכויות שנקבע למבנה ציבור. חוסר סבירות זה הופך לקיצוני לאור העובדה שהרח"ק הבסיסי מחושב רק לאחר "ניכוי" ההקצאה לצורכי ציבור.	.14 השטחים לצורכי ציבור גורעים מהרח"ק הבסיסי כך שהתוכנית עלולה להפוך ל"תוכנית פוגעת"
.16 לעניין התחשבות בהפקעות עבר ראו חלק כללי סעיפים 23 ואילך. ככלל התוכנית אינה קובעת מנגנון הפקעה לפי זכויות בניה אלא מאפשרת להחליף הקצאת קרקע לצורכי ציבור (שהיא החלופה המועדפת) בהקצאת שטח בנוי לשימוש זה. במקרה זה דווקא בעל הקרקע יוצא נשכר כי זכויות הבניה מחושבות משטח מגרש גדול יותר.	.16 יש מקרים בהם כבר הופקעו מהמגרש שטחים לצורכי ציבור ואין להתעלם מכך. היות והתוכנית קובעת מנגנון הפקעה לפי זכויות בניה, כך שיתכן מצב ששטח המגרש לא יקטן ב- %21 אך זכויות הבניה כן. יש להבטיח פיצוי גם במצב כזה.	.16 התוכנית מתעלמת מהפקעות עבר ולא קובעת כל מנגנון "פיצוי" הולם.
.14 לדחות את ההתנגדות. אין כל בעיה בהסדר נכסי בין בעל הקרקע לבין העירייה (למשל, במקרים בהם ניתן לרשום בית משותף), אך אם בעל הקרקע רוצה להימנע מכך הוא יכול לבחור בחלופה של הקצאת שטח קרקע (שבכל מקרה היא החלופה המועדפת על- ידי הועדה המקומית). הקצאת השטח הציבורי הבנוי נועדה בראש ובראשונה למוסדות ציבור ולא לשימושים בעלי אופי ציבורי.	.12 במקרים בהם לא ניתן להקצות שטח ציבורי כמגרש נפרד, ולכן יש לבצע את ההקצאה במגרש עצמו ולייחד שטח זה בבעלות עירייה, העירייה ובעל הקרקע הופכים לשותפים בעל כורחו של בעל הקרקע. השילוב בין השימוש הציבורי והותרת הבעלות ברשות הפרט, תיתן מענה לצרכים השונים תוך איזון בין זכות הקניין לבין צורכי הציבור.	.12 יש לקבוע כי שימוש בעל אופי ציבורי יכול להיות במקום הקצאה לצורכי ציבור
.15 לדחות את ההתנגדות ראו חלק כללי בסעיפים 66 ואילך.	.10 התוכנית מתנה את המעבר מרח"ק בסיסי עד לרח"ק מרבי, בין היתר בתרומה משמעותית	.10 התוכנית מנסה להכניס "בדלת האחורית" מטלות ציבוריות וזאת ללא