פרוטוקול ועדת שימור - ישיבה מספר 0304

פרוטוקול ועדת שימור

ישיבה מס' 0304

מיום 31..1.9

השתתפו: יו"ר ועדת השימור – דורון ספיר

חבר ועדת השימור –יגאל חיים

מהנדס העיר - אדר' דני קייזר

היועצת המשפטית לועדה המקומית – עו"ד שרי אורן

אדר' המנהל – אדר' דניאלה פוסק

- אינג' ריטה דלל

יועצת אגף תב"ע לענין ת1 השימור –אדר' ניצה סמוק ראש צוות מרכז, אגף תב"ע –אורלי אראל

נציג צוות מרכז, אגף תב"ע –יואב דוד

ראש צוות השימור, אגף תב"ע- אדר' פארה גולדמן

נציגת צוות שימור, אגף תב"ע –אדר' יעל פקר

נציגת צוות השימור, אגף תב"ע- אדר' טל הוברמן

1) הודעות:אין

2) בן יהודה 161

2.1 בקשת דיירי הבנין: מעונינים לשפץ את המבנה כפי שהוא היום

2.2 מצב הבנין:

הוצגו צילומים של הבנין במצבו היום ולאורך השנים האחרונות; כמו כן תוכניות ומסמכים מתיק הבנין שבגנזך מנהל הנדסה1 מהם נראה שבבנין :

.2121 קיימות תוספות בניה שנבנו ללא היתר החורגות מהותית מהתכנון המקורי1 21212 איכות בנייה גרועה1

21219 מרפסות סגורות בניגוד להחלטות ועדה1

2.3 דיון:

הדיירים היו רוצים שהבנין ישופץ על חריגות הבנייה והמרפסות הסגורות1 לבנין הוצא צו 9 (מבנים מסוכנים) הדיירים מוכנים להשקיע כ...,..-0 ש"ח1 צו מיבנים מסוכנים – צו 9 דורש הסרת הסכנה , משמע תיקונים במבנה להסרת הסכנה בלבד1

עמדת צוות השימור: לא ניתן לשפץ את הבנין שיפוץ מלא מבלי להסיר חריגות בנייה ולפתוח

מרפסות סגורות וכו'1 ניתן לבצע תיקונים מסוכנים לפי דרישות צו 9 להסרת הסכנה1

2.4 החלטה :

לאשר תיקונים להסרת הסכנה בלבד, על פי דרישת צו 3 מבנים מסוכנים.

9) סמטה פלונית 5

3.1 הצגת טענות בעלי המבנה על יד עו"ד שמואל שוב (מבעלי המבנה) לבקשה להגדלת צפיפות בבנין:

תב"ע .299 לב העיר קבעה את הבנין לשימור1 תב"ע 2442 תכנית להעברת זכויות מפלונית לשל"ג1 טוען כי:

91. לא ניצל את כל הזכויות שהיו מגיעות לו כיוון שבתב"ע 2442 לא הועברו כל הזכויות1

912 אין (הגבלה לענין) צפיפות בתב"ע 12442

919 בברוטו יש .3 מ"ר1

מבקש:

לאשר הפיכת הייעוד למגורים וחלוקת הדירות ליחידות קטנות על פי ביקושי שוק הנדל"ן1

3.2 מצב המבנה:

המבנה בסמטה פלונית 0 נבנה במקור כבית מגורים1 במשך שנים הוזנח המבנה ולא נעשה בו כל שימוש1 תב"ע .299 –

"לב העיר" קבעה את המבנה לשימור א'1

במבנה אושרה בנית קומה נוספת בקונטור המבנה ובמסגרת תב"ע 2442 הועברו יתרת הזכויות לניצול מסמטה פלונית 0 אל מבנה חדש ברח' של"ג 4 1 כמו כן ביקשו שימוש חורג ממגורים למשרדים1 בהמשך הוצא היתר לבניית הקומה השניה ולשימוש כמשרדים1 כחלק ממטלות תכנית 2442 היה על המבקשים לשקם בפועל את הסמטה ואת המבנה שבסמטה פלונית 10

מאז (עברו יותר מ- .. שנים) נבנה הבית ברחוב של"ג 4 אך טרם הסתיימו עבודות שיקום המבנה (אשר החלו לפני כשנה וחצי) וטרם נעשתה כל פעולה לשיקום הסמטה1

כעת מבקשים להחזיר את השימוש במבנה לייעודו המקורי, דהיינו מגורים ובנוסף מבקשים הגדלת הצפיפות מ- 2 יחידות כמאושר ל- 4 יחידות וזאת לאור ביקושי שוק הנדל"ן באזור זה והמצב הכלכלי1

המלצת צוות השימור: אין מניעה להחזרת השימוש במבנה לייעודו המקורי.

השאלה העומדת על הפרק היא האם ניתן ומאיזה תוקף לאשר את הגדלת הצפיפות המבוקשת.

3.3 דיון:

תב"ע .299 אשר קבעה את המבנה לשימור א' קדמה לתב"ע הנקודתית 2442 אשר הוכנה לצורך טיפול ביתרת הזכויות לניצול1

באם לא היה המבנה מוכרז לשימור ניתן היה לבנות מבנה בן 0 קומות וחדרי יציאה לגג - על פי תב"ע לב העיר החלה באזור זה1 תב"ע לב העיר הינה תכנית נפחית בלבד ואינה קובעת אחוזי בניה1 הבניין מצומצם בהיקף שלו לעומת מה שניתן היה לבנות היום מתוך קוי הבניין1 עו"ד שוב טוען גם כי לזכותו יתרת שטח של כ: ...2.-2 מ"ר (על פי חישוב כבנין חדש)1 לדברי אדר' ניצה סמוק ולדברי צופיה סנטו אשר היו מעורבות בזמנו בהליך הכנת התכנית, תב"ע 2442 נערכה בזמנו על ידי עו"ד שוב עצמו וכל הזכויות הנותרות לניצול הועברו לשל"ג 14 לפיכך, מטיעוניו של עו"ד שוב עולה כי חלה טעות באופן בו חישב את שטחי הבניה ,שכן בזמן הכנת התב"ע דאגו המבקשים להעביר את כל הזכויות אשר עמדו לרשותם ולא יכלו לנצל במבנה לשימור1

לענין הציפוף המבוקש: שטח קומה במבנה היום הינו 30 מ"ר כולל חדר המדרגות1

שטח הקומה ללא חדר המדרגות הינו בסביבות .2 מ"ר1 לא ברור מדוע דירה בת .2 מ"ר נחשבת גדולה מדי לביקושי שוק הנדל"ן באזור זה, שכן בפרויקטים אחרים אשר נבנים באותו אזור מוצעות למכירה דירות בגודל זה ואף גדולות יותר (גם במסגרת עידוד משפחות צעירות לחזרה אל לב העיר)

חלוקת יחידות הדיור מ- 2 ל- 4 תיצור יחידות קטנות מהמותר על פי תב"ע .299 ובכך תייצר תקדים בכל אזורי התכנית1 תקדים זה עלול לגרור אחריו ציפוף יתר מעבר למותר ומעבר לסביר1 (תב"ע 2442 לא קבעה הוראות לגבי צפיפות בסימטה פלונית 0 ולפיכך תקפות הוראות התכנית הראשית , דהיינו, תב"ע .1)299

3.4 החלטה:

עו"ד שוב יחזור ויציג את טיעוניו לגבי הזכויות הנותרות שלא ניצל ולא העביר בחישוב מטרי מדויק וכיצד מיתרגם

החוסר במטרים רבועים לבקשה להגדלת הצפיפות.

ייבדק נושא העברת הזכויות בתב"ע .2442

ייבדק במדויק גודל הקומה במבנה בסמטה פלונית .5

לא ממליצים על חלוקת יחידות הדיור מ- 2 ל- .4

4) יהלל 2

4.1 הצגת הנושא:

לדברי אדר' ניצה סמוק , דן דרין המליץ להוציא את המבנה ברח' יהלל 2 מתכנית השימור1 כמו כן יש המלצה של אחת מועדות השימור להוציאו מרשימת המבנים לשימור1 החלטה זו הייתה צריכה להיות מובאת בפני הועדה המקומית ולקבל את אישורה1 יו"ר הועדה המקומית דאז לא הביא את הנושא לדיון בועדה1 לפיכך ,אין החלטה של הועדה המקומית המאשרת הוצאת המבנה מרשימת המבנים לשימור ומתכנית השימור1

4.2 דיון:

נכון להיום אושרה תכנית השימור בועדה המקומית והופקדה בועדה המחוזית1 בזמן ההפקדה הוגשו התנגדויות ומונה חוקר לשמיעתן ולקביעת המלצות1 המתנגדים (לעניין יהלל )2 הופיעו בפני החוקר והשמיעו טיעוניהם1 לפיכך החלטות בנוגע למבנים ברשימת המבנים לשימור הנן בסמכות החוקר בלבד ואין מקום וסמכות לועדת השימור לדון ו/או להחליט בנושא זה1

החלטה:

אין לדון בבקשה להוצאת המבנה מרשימת השימור ותכנית השימור.

התכנית בידי החוקר והועדה המקומית תפעל על פי המלצותיו.

5) ש"ץ 11

5.1 דיווח על סיור הועדה במבנה:

בסיור הוחלט כי המעלית יכולה להבנות בחזית הצד המערבית1 בהתאם להחלטת הועדה המקומית המעלית תיבנה בחזית הצד המערבית ומהנדס העיר יהיה אחראי לדאוג לתיאום פרטי המעלית עם צוות השימור באופן שיתאים לאופי המבנה הקיים לשימור1

5.2 החלטה:

בעקבות סיור ועדת השימור מנחה ועדת השימור את מח' הרישוי להעביר את הבקשה. באחראיות מהנדס העיר

לדאוג לתיאום תכנון עם צוות השימור.