פרוטוקול מליאת הועדה המקומית (תוכנית בניין עיר) - 20.01.2010
שמותיהם של מבקשי היתר פרטיים הוסרו מדף זה, וכך גם מספרי תעודת זהות. הכתובת, הגוש והחלקה, ההחלטה ושמם של מי שפועלים כאן דרך קבע - נשארו. הפרסום המלא נמצא בקובץ המקורי באתר הרשות.
מינהל הנדסה
אגף תכנון ובנין ערים
ועדת המשנה לתכנון ולבניה
מרחב תכנון מקומי תל-אביב – יפו
פרוטוקול מספר 10-0001
ה שבט התש"ע 20/01/2010 09:00 - 13:00
באולם ישיבות ועדת המשנה לתכנון ולבניה במינהל ההנדסה. בשד' בן גוריון 68 תל-אביב -
יפו, קומה ג חדר 302
השתתפו ה"ה: דורון ספיר, עו"ד מ"מ ראש העירייה יו"ר הועדה המקומית לתכנון ובניה נתן וולוך סגן ראש העירייה
ארנון גלעדי חבר מועצה
שמואל גפן חבר מועצה
כרמלה עוזרי חברת מועצה
אהרון מדואל חבר מועצה
תמר זנדברג חברת מועצה
בנימין בביוף חבר מועצה
נכחו ה"ה: חזי ברקוביץ, אדר' מהנדס העיר
שרי אורן, עו"ד משנה ליועמ"ש לעניני תכנון ובניה עודד גבולי, אדר' מנהל אגף תבע וסגן מהנדס העיר שוטה חובל, אינג' מנהל אגף רישוי ופיקוח על הבניה ריטה דלל, אינג' מנהלת מחלקת רישוי בניה
נחמה עמירב מ"מ נציגת השר לאיכות הסביבה
אינג' דוד רבינוביץ מנהל מח' פיקוח על הבניה
אילן רוזנבלום, עו"ד ע. מ"מ ראש העירייה
פיליפ מנהל היחידה למניעת דלקות
אלה דוידוף מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה תל-אביב - יפו חסרים: פאר ויסנר סגן ראש העירייה
אסף זמיר סגן ראש העירייה
שמואל מזרחי חבר מועצה
משקיפים אביגדור פרויד ארגון הקבלנים והבונים בתל אביב - יפו רן מנחמי ארגון הקבלנים והבונים בתל אביב - יפו אלי יהל ארגון הקבלנים
תוקף ההחלטה מיום הפצתה
יתכנו שינויים בנוסח הפרוטוקול בכפוף לאישור המליאה בישיבתה הקרובה
שד' בן גוריון 68 תל-אביב - יפו ,64514 טלפון: 5217162 - ,03 פקס: 5216815 - ,03 אתר: www.tel-aviv.gov.il
| תוכן סעיף | מספר עמוד | מספר סעיף |
|---|---|---|
| מרגוע 8 איחוד חלקות 810 811 גוש 9001 דיון באיחוד - דיון לאחר פרסום | 1 | .1 |
| ביטול דרישה לתכנית עיצוב ארכ'- רמת אביב ג ותוספת מרפסות ושינוי קוי בנין למרפסות דיון בהפקדה | 3 | .2 |
| בקשה לאיחוד חלקות 17,18,19,20 בגוש 7229 רח' הכובשים 42-46 דיון באיחוד - דיון בהתנגדויות | 7 | .3 |
| החרש 16 דיון בהתנגדויות | 10 | .4 |
| רוטשילד 34 ניוד זכויות משימור דיון בהתנגדויות | 17 | .5 |
| שלמה המלך 65 דיון בהפקדה | 23 | .6 |
מינהל הנדסה
אגף תכנון ובנין ערים
ועדת המשנה לתכנון ולבניה
מרחב תכנון מקומי תל-אביב – יפו
פרוטוקול מספר 10-0001
ה שבט התש"ע 20/01/2010 09:00 - 13:00
באולם ישיבות ועדת המשנה לתכנון ולבניה במינהל ההנדסה. בשד' בן גוריון 68 תל-אביב -
יפו, קומה ג חדר 302
דיווח על תכניות שאושרו:
תא/מק/3806 - רחוב הטייסים- קו בניין
בכבוד רב,
אלה דוידוף
מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה
תל-אביב - יפו
שד' בן גוריון 68 תל-אביב - יפו ,64514 טלפון: 5217162 - ,03 פקס: 5216815 - ,03 אתר: www.tel-aviv.gov.il
| השטחים בדונם / מ"ר | מספרי החלקות | |
|---|---|---|
| סופי | ארעי | |
| 172 | 810 |
מס' החלטה התוכן
20/01/2010 - מרגוע 8 איחוד חלקות 810 811 גוש 9001
10-0001ב' - 1 דיון באיחוד - דיון לאחר פרסום
מסמכי רקע:
בעלי הקרקע / חלקות: הנכס בבעלות
תוכן הבקשה: איחוד החלקות למגרש אחד ובניית בנין אחד.
פרטים: החלקות הנ"ל כלולות באזור מגורים ב' בתחום הוראות שימור עפ"י תכנית 2660 המאושרת לפיה ניתן לבנות מבנה למגורים בגובה 10.5 מ'. זכויות הבניה לא יעלו על %100 עיקרי משטח המגרש. שטח הבניה על גג שטוח לא יעלה על %50 משטח הגג כולל כל המבנים. בנוסף ניתן לבנות מרתפים עפ"י תוכנית ע'.1 קוי הבנין הם קו אפס לכל כיוון.
לאחר איחוד החלקות מתקבל מגרש אחד ובנין אחד בן שלוש קומות וקומת גג חלקית. בבנין מתוכננות 4 יחידות דיור לפי התב"ע ומרתף מתחת לכל המבנה חלקו משמש לחניה, וחלקו מוצמד לדירות לפי ע'1 .
טבלת האיחוד המוצע
811 220
עמ' 1 מבא"ת ספטמבר 2007
| מצב מוצע לאחר איחוד 8 | מצב קיים חלקה 8 | מצב קיים חלקה 6 | טבלת זכויות בניה | |
|---|---|---|---|---|
| 392 | 220 | 172 | שטח החלקה/מגרש | |
| %100 | %100 | %100 | אחוזים | סה"כ זכויות בניה |
| 392 | 220 | 172 | מ"ר | |
| %70 | %70 | %70 | אחוזים | זכויות בניה לקומה |
| 274 | 154 | 120 | מ"ר | |
| 118 | 65 | 53 | מ"ר | שטח שירות |
| 313 | 176 | 137 | מ"ר | שטח מרתף |
| 3 | 3 | 3 | קומות | גובה |
| 4 | 2 | 2 | מספר יח"ד | |
| %70 | %70 | %70 | תכסית | |
| 4 יחד' | 2 יחד' | 2 יחד' | צפיפות | |
| 4 | 2 | 2 | מקומות חניה |
מס' החלטה
20/01/2010
10-0001ב' - 1
טבלת זכויות בניה
האיחוד פורסם בעיתונים הארץ, הצופה בתאריך 19.11.09 ובעיתון העיר 20.11.2009 הודעה אחרונה
לזכאים נמסרה בתאריך 2.12.2009 ולא הוגשו התנגדויות.
חו"ד הצוות: (מוגש ע"י איריס ורזאגר)
מומלץ לאשר את איחוד המגרשים לשם בנית מבנה אחד על שתי החלקות במטרה לאפשר תכנון אופטימלי לבנין אחד במגרש המאוחד.
אין בהמלצה על האיחוד בכדי לאשר את עיצובו של הבנין ובקשות להקלה במידה ותדרשנה.
החלטה זו תהיה בטלה תוך 7 חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים
בה וזאת עפ"י סעיף 86ד' לחוק.
חו"ד הצוות: (מוגש ע"י איריס ורזאגר)
מומלץ לאשר את איחוד המגרשים לשם בנית מבנה אחד על שתי החלקות במטרה לאפשר תכנון אופטימלי לבנין אחד במגרש המאוחד.
אין בהמלצה על האיחוד בכדי לאשר את עיצובו של הבנין ובקשות להקלה במידה ותדרשנה.
החלטה זו תהיה בטלה תוך 7 חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים
בה וזאת עפ"י סעיף 86ד' לחוק.
בישיבתה מספר 10-0001ב' מיום 20/01/2010 (החלטה מספר )1 דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה
בתכנית והחליטה:
לאשר את איחוד המגרשים לשם בניית מבנה אחד על שתי החלקות במטרה לאפשר תכנון אופטימלי לבנין אחד במגרש המאוחד.
אין באישור האיחוד בכדי לאשר את עיצובו של הבנין ובקשות להקלה במידה ותדרשנה.
משתתפים: דורון ספיר, שמואל גפן, כרמלה עוזרי, ארנון גלעדי ונתן וולוך.
עמ' 2 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
20/01/2010 תא/3897 - ביטול דרישה לתכנית עיצוב ארכ'- רמת אביב ג ותוספת מרפסות ושינוי
10-0001ב' - 2 קוי בנין למרפסות
דיון בהפקדה
מיקום: שכונת רמת אביב ג'.
תחום תכניות עיצוב ארכיטקטוניות שאושרו במסגרת בניית השכונה.
כתובת: שכונת רמת אביב ג', בין הרחובות, קק"ל מדרום, דרך נמיר ממערב, רח' משמר הגבול ונתיבי איילון ממזרח, ושטח חקלאי מצפון.
גושים בתכנית: חלק מגוש 6631 וחלק מגוש .6628
שטח התכנית: כ- 760 ד'.
מתכנן: מח' תכנון צפון, אגף תב"ע.
יזם: הועדה המקומית לתכנון ולבניה.
רקע: רוב רובם של הבניינים בשכונת רמת אביב ג' נבנו בשנות 70 ועד אמצע שנות ה- .80 עם השנים חלו תמורות בסטנדרטים ובהוראות החוק.
עם אישור החוק המתיר בניית מרפסות אחד על השניה בשטח של 12 מ"ר ממוצע (ולא יותר מ14 מ"ר) ואישור תכנית מתאר מקומית "ג- 1" בניה על גגות בתים, ו לאור הפניות הרבות בבקשה להוספת מרפסות לבניינים קיימים במרחב שכונת רמת אביב ג', עולה הצורך במציאת דרך יעילה לטיפול בנושא זה, כדי לאפשר הוצאת היתרי בניה לפי החוק וללא צורך בהכנת תכניות עיצוב חדשות לכל מבנה או מתחם.
באמצעות פתרון זה, ה בניינים המעוניינים להוסיף מרפסות לפי חוק וחדרי יציאות לגג לפי תכנית מתאר "ג-1" יוכלו להגיש בקשות להיתר בתנאים שנגדיר בהמשך.
מצב השטח בפועל:
בניינים קיימים בנויים לפי תכניות העיצוב השונות שאושרו ע"י הועדה המקומית ותואמו ו/או אושרו ע"י הועדה המחוזית כתנאי לבנייתם ללא פרסום או הפקדה.
מצב תכנוני קיים:
התכניות הראשיות בשכ ונה רמת אביב ג' הן: תב"ע 1722 (מאושרת משנת ,)1975 לתכנית זו אושרו 11 תכניות עיצוב ארכיטקטוניות, תב"ע 1839 (מאושרת משנת ,)1978 לתכנית זו אושרו כ-7 תכניות ע.א., תב"ע 1880 (מאושרת משנת )1979 אושרו 2 תכניות עיצוב כאשר מס' ,2 אושרה לפני שלוש שנים להוספת מרפסות, תכנית 1631 א'
(מאושרת משנת )1984 בה כלולה תכנית עיצוב, תכנית 1864 לפי כל אלו נבנו הבניינים בשכונה.
מצב תכנוני מוצע:
תיקון לתכניות העיצוב הארכיטקטוניות בשכונת רמת אביב ג' לאזורי המגורים ולשטחים לבניית מבני ציבור השונים לפי הפירוט להלן:
תב"ע 1722 לפיה אושרו תכניות עיצוב ארכיטקטוניות מס' 1 - .11 תב"ע 1839 ת.ע.א.
מס' -1 ,7 כולל גם 2א', ו 5א') , תב"ע 1864 תכנית ע.א. 9 ו-9א', תב"ע 1880 תכנית ע.א..1
כך שתותר תוספת מרפסות לבנייני המגורים לפי המותר בחוק וחדרי יציאה לגג על פי תכנית "ג-1".
כמו כן התכנית תדרוש שיפוץ הבניינים, כתנאי לתוספת המרפסות למבנים.
תוספת מרפסות תותר במגבלות שלהלן:
• תאום ואישור מוקדם ע"י מה"ע או מישהו מטעמו.
• ביצוע כל המרפסות בחזיתות שלמות, ולא בניה חלקית או בשלבים.
• בבניינים פינתיים – ביצוע שתי חזיתות.
• שיפוץ חזיתות, הסדרת והסתרת צנרת.
עמ' 3 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה
20/01/2010
10-0001ב' - 2
חוו"ד צוות צפון: (ע"י קלריס אורן)
1. ממליצה לאשר את התיקון תכניות העיצוב הארכיטקטוני בשכ' רמת אביב ג', לאזורי
המגורים השונים,ולמגרשים למבני ציבור לפי הפרוט שלעיל כך שתתאפשר בניית מרפסות על פי חוק , חדרי יציאות לגג ע"פ תכנית "ג- 1" באזורי המגורים ובשטחים למבני ציבור יתאפשר בנייתן ללא צורך בהכנת תכנית בסמכות מקומית אלה בהליך של היתר בניה .
כמו כן התכנית תדרוש שיפוץ בנייני המגורים, כתנאי לתוספת המרפסות למבנים.
תוספת מרפסות תותר במגבלות שלהלן:
• תאום ואישור מוקדם ע"י מה"ע או מי מטעמו.
• ביצוע כל המרפסות בחזיתות שלמות, ולא בניה חלקית או בשלבים.
• בבניינים פינתיים – ביצוע שתי חזיתות.
• שיפוץ חזיתות, הסדרת והסתרת צנרת.
עדכון זה של תכניות העיצוב, יתואם עם לשכת התכנון המחוזית, או בועדה המקומית , לפי העניין, ע"פ הוראות התכניות הראשיות החלות והמוזכרות לעיל.
בישיבתה מספר 09-0004ב' מיום 04/03/2009 (החלטה מספר )10 דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה
בתכנית והחליטה:
מהלך הדיון:
חברי ועדה מבקשים לעשות את התכנית בכל העיר ולא רק ברמת אביב ג'.
עו"ד שרי אורן הודיע שלא ניתן לבטל דרישה של ועדה המחוזית אלא להעביר את זה לאישור של הועדה המחוזית. שרי מבקשת להוציא את מבני ציבור מהתכנית מכיוון שאין במבני ציבור יציאות לגג.
החלטת ועדה:
לאשר להעביר לועדה המחוזית את הבקשה לביטול הדרישה להכנת תכניות העיצוב הארכיטקטוני בשכ'
רמת אביב ג', לאזורי המגורים השונים, לפי הפרוט שלעיל, כך שלבנייני המגורים הקיימים שנבנו לפי תכניות העיצוב השונות תתאפשר בניית מרפסות על פי חוק, חדרי יציאות לגג ע"פ תכנית "ג-1", ללא צורך בהכנת תכנית בסמכות מקומית אלה בהליך של היתר בניה .
כמו כן הבקשות להיתר יכללו שיפוץ בנייני המגורים, כתנאי לתוספת המרפסות למבנים.
תוספת מרפסות תותר במגבלות שלהלן:
• תאום ואישור מוקדם ע"י מה"ע או מי מטעמו.
• ביצוע כל המרפסות בחזיתות שלמות, ולא בניה חלקית או בשלבים.
• בבניינים פינתיים – ביצוע שתי חזיתות.
• שיפוץ חזיתות, הסדרת והסתרת צנרת.
עדכון זה של תכניות העיצוב, יתואם עם לשכת התכנון המחוזית, או בועדה המקומית , לפי העניין, ע"פ הוראות התכניות הראשיות החלות והמוזכרות לעיל.
משתתפים: פאר ויסנר, מיטל להבי, נתן וולוך, כרמלה עוזרי ושמואל גפן.
מטרת הדיון: דיון חוזר לצורך השלמת פרטים והבהרות במסגרת העדכון של תכניות עיצוב
ארכיטקטוני המאושרות בשכונת רמת אביב ג'.
פרטים נוספים:
1. להחלטה הנ"ל היו השגות ושאלות נוספות שהועלו ע"י מח' רישוי בניה, וכן נשאלו
פרטים אשר לא קבלו מענה בעדכון שאושר. בעקבות זאת התקיימה ישיבה אצל היועה"מ עו"ד שרי אורן, בה הועלו התיקונים הנדרשים :
לאשר ולהעביר לועדה המחוזית את הבקשה לתיקון תכניות העיצוב
הארכיטקטוני בשכ' רמת אביב ג' לאזורי המגורים השונים שאושרו בזמנו ע"י
עמ' 4 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה
20/01/2010
10-0001ב' - 2
הועדה המחוזית. כך תתאפשר בניית מרפסות על פי חוק , חדרי יציאה לגג ע"פ
תכנית מתאר "ג- 1", ללא צורך בהכנת תכנית בסמכות מקומית אלא בהליך של
תיקון כל תכניות העיצוב כאמור.
הבקשות להיתר יכללו שיפוץ בנייני המגורים, כתנאי לתוספת המרפסות למבנים.
תוספת מרפסות תותר במגבלות שלהלן:
• תאום ואישור מוקדם ע"י מה"ע או מי מטעמו.
• ביצוע כל המרפסות בחזיתות שלמות, ולא בניה חלקית או בשלבים.
• בבניינים פינתיים – ביצוע שתי חזיתות בבת אחת.
• שיפוץ חזיתות, הסדרת והסתרת צנרת.
2. בישיבה אצל עו"ד שרי אורן הועלתה סוגייה נוספת על רח' דרזנר 4 – :14 קיימת
אי התאמה בשטחי הבנייה המותרים ובתכסית בין הוראות התכנית הראשית 1722 לבין הוראות תכנית העיצוב /1722ת.ע.א/.4
לעניין זה הנחתה עו"ד שרי אורן כי באזור מגורים ג' מיוחד תוגדר תכסית קומה
בהתאם לתכניות המאושרות: %32 או 520 מ"ר – הגדול מביניהם.
3. כמו כן הנחתה עו"ד שרי אורן להחזיר לאשרור רשימת השינויים שהועדה
המקומית אישרה בתאריך 04/08/2004 (החלטה מס' 1 לפרוט' -23 2005ב'), ללא אישור הועדה המחוזית, כגמישות להוראות תכנית העיצוב /1722ת.ע.א/1 (קוטג'ים)
כלהלן:
א. לאשר גמישות לשינויים בחזיתות בבניה הקיימת עפ"י תכנית עיצוב
ארכיטקטוני מס' 1722 / ת.ע.א/ 1 – שכונת רמת אביב ג'.
1. שינוי בגודל הפתחים בחזיתות המבנים.
2. שינוי בחומרי גמר.
ב. להחיל את התכנית מתאר "ג" בניה על גגות הבתים.
ג. לאפשר בליטות לקירוי כניסות על פי הוראות החוק.
ד. לאפשר תוספת מעליות פנימיות (מעליות הידראוליות).
ה. לאפשר שימוש בגגות החניה המקורה כמרפסת והתקנת מעקות כנדרש.
ו. התרת בניית פרגולות לפי החוק.
ז. שמירה על גובה ה- 0.00 הקיים בהיתר.
השינויים לעיל יהיו לשביעות רצון מהנדס העיר או מי מטעמו בשלב היתרי בניה או היתרי שיפוץ.
בנוסף לנ"ל , מוצע כעת:
א. לאשר גמישות בתכניות עיצוב ארכיטקטוניות בכל הקוטג'ים בשכונה לצורך:
1. בנית גגות לפי תכנית "ג-1" המאושרת.
2. החלת "ג-1" גם בתחום המרפסות שאושרו לקירוי בתכנית 2696 (1722
/ת.ע.א/.)1
3. התרת בניית ממד"ים במרווח האחורי בצמידות למבנה הקיים ובתוך קווי
בניין בכל האפשר.
ב. מתן אפשרות לשנות מיקום חניה במגרשים פינתיים בלבד, בכל מיקום במרווח
הקדמי , באישור אגף התנועה של עיריית ת"א - יפו.
חוו"ד צוות צפון: (ע"י קלריס אורן)
מומלץ להעביר לועדה המחוזית את העדכון לתכניות העיצוב הארכיטקטוני בשכ' רמת אביב ג', כמפורט לעיל, לצורך התאמת בנייני המגורים לתכניות ולחוקים המאושרים.
בעקבות תיקון 43 לחוק, וכיום גם תיקון ,76 והתמורות החלות במערכת התכנונית, ניתנו זכויות נוספות לבנייה מחד גיסא ומועברות יותר ויותר סמכויות מהועדה המחוזית לוועדות המקומיות מאידך גיסא. לפיכך, מוצע כי אישור ועדכונים בתכניות העיצוב יהיה בסמכות הועדה המקומית בלבד.
עמ' 5 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה
20/01/2010
10-0001ב' - 2
בישיבתה מספר 09-0018ב' מיום 09/08/2009 (החלטה מספר )2 דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה
בתכנית והחליטה:
מהלך הדיון:
אדר' קלריס אורן מצוות צפון הציגה את התכנית.
ארנון גלעדי מבקש לתת אישור גורף לצוות תכנון צפון ללוות תכנית עיצוב ארכ' ללא צורך באישור הועדה, כיוון שהבניה בצפון איכותית.
עו"ד שרי אורן הבהירה את המבוקש לאישור הועדה:
1. לאפשר שינוי לתכניות עיצוב כך שניתן יהיה לבנות בגג ע"פ תכנית ג'1 ולהוסיף מרפסות (בתנאים
הרשומים מעלה).
2. להסדיר את הסתירה הקיימת בין הוראות התכניות הראשיות לתכניות העיצוב.
3. לאשרר לגבי תכניות עיצוב החלטות שנתקבלו ע"י ועדה מקומית ללא אישור הועדה המחוזית.
4. התרת בניית ממ"דים לקוטג'ים ומיקום חניות שונה במגרשי קוטג'ים פינתיים.
הועדה מחליטה:
לאשר תוכנית עיצוב חדשה שתכלול את השינויים הרשומים מעלה בפרטים, בהתאם לחוו"ד הצוות.
משתתפים: דורון ספיר, מיטל להבי, שמואל גפן, ארנון גלעדי, רחל גלעד-ולנר, פאר ויסנר ובנימין בביוף.
מטרת הדיון:
דיון חוזר לעדכון הועדה בכך שתכנית זו מוסיפה זכויות בניה מעבר לזכויות הקיימות בתכניות הראשיות לצורך הקמת מרפסות (גזוזטראות) מקורות הבולטות מקיר הבניינים הקיימים, ושינוי קו בניין לבניית מרפסות אלו. כל זה לפי תיקון התקנות לחישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים (תיקון)
התשט"ח – .2008
חוו"ד צוות צפון: (ע"י קלריס אורן)
ממליצה לאשר את הבקשה ולעביר את התכנית המתוקנת לאישור הועדה המחוזית להפקדה.
*נ.ב. קיבלתי הערה מדני לס על כך שיהיה ברור בתכנית המוצעת שהיא מכילה את תכנית "ג1" והזכויות שנובעות ממנה הם בנוסף לזכויות המותרות על פי התכניות התקפות.
בישיבתה מספר 10-0001ב' מיום 20/01/2010 (החלטה מספר )2 דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה
בתכנית והחליטה:
לאשר את התוספת הזכויות עבור מרפסות מקורות ולשנות בהתאם לכך קווי הבניין עבור בנייתם ולהעביר את התכנית לדיון להפקדה בועדה המחוזית.
משתתפים: דורון ספיר, שמואל גפן, כרמלה עוזרי, ארנון גלעדי, נתן וולוך ופאר ויסנר.
עמ' 6 מבא"ת ספטמבר 2007
| מצב מוצע לאחר איחוד | מצב קיים חלקה 20 | מצב קיים חלקה 19 | מצב קיים חלקה 18 | מצב קיים חלקה 17 | טבלת זכויות בניה | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1522 | 693 | 378 | 224 | 227 | שטח החלקה/מגרש במ"ר | |
| 191 | 180 | 146 | 146 | 146 | אחוזים | סה"כ זכויות בניה |
| 2869 | 1199.4 | 503.9 | 279 | 283.4 | מ"ר | |
| 45 | 45 | 40 | 40 | 40 | אחוזים | זכויות בניה לקומה |
| 685 | 311.8 | 151.2 | 89.6 | 90.8 | מ"ר | |
| 3044 | 1108.8 | 604.8 | 358.4 | 363.2 | מ"ר | שטח מרתף |
| 6 קומות מעל קומת מסחר | 5 מעל קומת עמודים | 4 קומות כולל קומת מסחר | 4 קומות כולל קומת מסחר | 4 קומות כולל קומת מסחר | קומות | גובה |
| 50 | 50 | 55 | 55 | 55 | מקדם צפיפות | |
| 36* כולל הקלה תוספת %20 | 14 | 7 (שטח מסחר של 80 מ"ר ש"ע ליח"ד) | 4 (שטח מסחר של 80 מ"ר ש"ע ליח"ד) | 4 (שטח מסחר של 80 מ"ר ש"ע ליח"ד) | מספר יח"ד | |
| -41כולל למסחר | 14 | 7 | 4 | 4 | מקומות חניה |
מס' החלטה התוכן
20/01/2010 - בקשה לאיחוד חלקות 17,18,19,20 בגוש 7229 רח' הכובשים 42-46
10-0001ב' - 3 דיון באיחוד - דיון בהתנגדויות
בעלי הקרקע / חלקות: חלקה :17 פינקוויל
מנג'מנט בע"מ, רקח שמעון.
חלקה :18 חסיד אמיר. חלקה :19 פינקוויל מנג'מנט בע"מ, גולדברג תום צבי, גולדברג יוסף, גולדברג
דניאל. חלקה: 20 שלונג קלוד, שלונג ריצ'ארד, שלונג
רובין, גולדנברג ריצ'ארד, רימי אלברט, טל-טובול יעקב, פרחיה ויקטור, פרחיה רוברט, פרחיה סילבי, קונקייר ז'אק, קונקייר דוד, קונקייר ליזה, השקעות נחמיה 19 תל אביב בע"מ.
עורך הבקשה: אלישע רובין אדריכלים בע"מ.
מצב קיים: בחלקה 17 ו-:18 מבנה חד-קומתי צמוד
קרקע ומבנה מחסן אחורי, בחלקה 19 מבנה דו-קומתי ובחלקה 20 מבנה בן 3 קומות. כולם מיועדים להריסה.
היתר הריסה התקבל בחודש האחרון.
תוכן הבקשה:
איחוד ארבעת החלקות לטובת הקמת מבנה חדש בן 6
קומות וקומת חדרי יציאה לגג מעל קומת קרקע, ומרתף חנייה .1 בבניין מתוכננות 2 דירות גן בקומת הקרקע ו-35 יח"ד בשאר הקומות, ומסחר בחזית קומת קרקע לכיוון רח' הכובשים.
המבנה המוצג כולל בקשה להקלות כגון: תוספת 2 קומות, הקלה לתוספת %6 לשיפור דיור, הבלטת מרפסות בקו בניין קדמי ב- %,40 תוספת %20 יח"ד להגדלת צפיפות דיור, והקלה לקומת יציאה לגג מורחבת עד %65 משטח הגג במסגרת שטחי הבנייה.
טבלת האיחוד המוצע
מספרי החלקות השטחים בדונם / מ"ר
ארעי סופי
17 227
18 224
19 378
20 693
טבלת זכויות בניה
עמ' 7 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה
20/01/2010
10-0001ב' - 3
לאיחוד החלקות הוגשו 3 התנגדויות:
ע"י מר אברהם מזרחי – הנמצא ברח נחמיה 19 בקומת הקרקע בשתי דירות . האחת משמשת למגורים והשניה והשניה עסק בעל מוניטין מזה 30 שנה , מתנגד לכל אחוד בשטח וכל עסקה.(ההתנגדות מובאת כלשונה).
ע"י מר יצחק מזרחי , הגר ברחוב נחמיה 19 מזה 30 שנה וגם יושב בנחמיה 21 , סידר את עניין הקניה של המגרש והובטחה לו דירה ו 10 שנים את הבניין. מבקש לדחות את הבקשה .(ההתנגדות מובאת כלשונה)
ע"י מר מרק יאן סדלר, קוחלני רן ודר ענת, בעלי דירות בבניין מס 17 א' ברחוב נחמיה, מתנגדים מטעמי פגיעה באיכות החיים, הסתרת קרני השמש וזרימת האויר, חסימת הנוף, הצללת הבניין , בשווי נכסם , בהיקף השטחים הירוקים הסמוכים לבניין , מפגעים סביבתיים שונים,עומסי התנועה הצפויים לגדול ואופי הבינוי של השכונה המתאפיין בבניית בניינים בני 6 קומות ומטה לעומת 8.5 קומות מוצעות.
חו"ד הצוות:
מענה להתנגדויות:
מר אברהם מזרחי אינו מעלה טיעונים להתנגדות.
מר יצחק מזרחי מעלה טיעונים קניניים /עסקיים. אין הדיון עוסק בנושאים כנ"ל.
מר מרק יאן סדלר, קוחלני רן ודר ענת, בעלי דירות בבניין מס 17 א' מעלים התנגדויות הנוגעות לבינוי המוצע.
אנו ממליצים לדחות את הבקשה לאיחוד החלקות מהטעמים הבאים:
1. לפי הבהרת היועצת המשפטית לוועדה המקומית, נדרשת הכנת תכנית בסמכות וועדה מקומית
לבניית בית אחד על שתי חלקות או יותר ,מאחר ולאחר איחוד החלקות המבוקש קווי הבניין המקוריים ישתנו באופן שמהווה סטייה ניכרת.במקרה הנדון: קווי הבניין הצידיים הופכים להיות 0מ' במקום 3.60מ' (חלקות 18,19 ו )20 וכן, קו בניין אחורי שהיה 5מ' הופך להיות 0מ' (חלקה .)18
2. בתחום הרחובות הכובשים, אלנבי, הירקון והכרמלית חלה בשנים האחרונות התעוררות מבחינה
יזמית,
קודמו תכניות והתקבלו בקשות להקלות שונות כמו בקשות לאיחוד חלקות, תוספת קומות, יח"ד והקלות כמותיות .
קטע המרחב מרחוב אהרונסון צפונה נמצא בתחום ההכרזה וקטע המרחב מרחוב נחמיה דרומה מאופיין בבנוי השונה מסביבתו.
על מנת להתוות תפישה תכנונית שווה לכול באזור זה אנו מבקשים להציע מדיניות תכנונית לוועדה המקומית.
לשם כך, הצוות בוחן בימים אלה את סוגיות ההקלות למיניהן : איחד חלקות, פתרונות חניה וכו'
,על מנת להביאה בפני הוועדה לאישורה " מסמך מדיניות לפיתוח והתחדשות מרחב הכובשים ".
לאור זאת תקבע המלצתנו המקצועית.
3. לנושא ההתנגדות – מוצע שהוועדה תדחה בשלב זה את הדיון, עד לקידום תכנית בסמכות ועדה
מקומית, שם יידונו ההתנגדויות.
בישיבתה מספר 10-0001ב' מיום 20/01/2010 (החלטה מספר )3 דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה
בתכנית והחליטה:
מהלך הדיון:
אדר' אלישע רובין הציג את הבקשה לאיחוד במצגת.
לאחר שהוסבר ע"י עו"ד ענת בירן שקוי הבנין לא משתנים ונשארים באותו המצב עו"ד שרי אורן אישרה שהליך איחוד החלקות הוא נכון ואין צורך בתכנית בנין עיר.
עו"ד אמיר גולדמן הציג את עיקרי התנגדותו – התכנית אשר מוצג בפני הועדה לא משקפת את המצב בשטח מבחינת גובה, תכסית שיחסום את האויר למתנגדים.
נפחי התנועה, חדרי אשפה עפ"י התכנית ימוקמו מתחם לחלונות ומרפסות של המתנגדים.
מבקשים להגביל את הבניה לגובה של 6 קומות כפי שמקובל באיזור.
עו"ד ענת בירן ואדר' אלישע רובין ענו להתנגדויות – מיקום חדרי האשפה יתואמו עם אגף התברואה בעירייה, ומצב של המתנגדים לא משתנה ממה שיש כיום.
דיון פנימי – חברי ועדה מבקשים אופציות נוספות לבינוי עם מרווחים בין הבניינים.
עמ' 8 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה
20/01/2010
10-0001ב' - 3
הועדה מחליטה:
לשוב ולדון בעוד חודשיים לאחר שתוצג בפני הועדה מדיניות למרחב הכובשים ויקבעו קווים מנחים לאזור.
משתתפים: דורון ספיר, שמואל גפן, תמר זנדברג, כרמלה עוזרי, פאר ויסנר, נתן וולוך, ארנון גלעדי ואהרון מדואל.
עמ' 9 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
20/01/2010 תא/מק/3819 - החרש 16
10-0001ב' - 4 דיון בהתנגדויות
מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: הועדה מקומית מיקום:
לה גארדיה בצפון, דרך איילון במזרח, רח' החרש במערב גבול חלקה מס' 105 בגוש 6977 בדרום כתובת:
תל אביב - יפו
שכונת נוה שאנן,ת.מרכזית
החרש 16
גושים וחלקות בתכנית:
מספר סוג גוש חלק/כל מספרי מספרי חלקות
גוש הגוש חלקות בחלקן
בשלמותן
6977 מוסדר חלק 108 105,107,109,111,14,115,119,121,122,123,125,126 מהגוש 130,137,225,226
שטח התכנית: 20.80 דונם
מתכנן: [הושמט]
יזם: חול זהב בע"מ
בעלות: פרטיים ב3 מתחמים נפרדים, עת"א בחלקות הדרך
מצב קיים בשטח: מבנים נטושים, מחסני רכב, פחונים.
עמ' 10 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה
20/01/2010
10-0001ב' - 4
מצב תכנוני קיים:
תב"ע תקפה: תכנית 1043א' לאזורי תעשיה, תב"ע 2129 מתחם א.ש.ד (הפקדה לפני ,)1989 תכנית בינוי
1/2129 (אישור וב"ע משנת .)1997
יעוד: אזור תעשיה .II
זכויות בניה (אחוזים, שטחים, קומות, שימושים): בתכנית :2129 שטח עיקרי - %200 משטח לחישוב זכויות = 52,556 מ"ר (עיקרי) שטחי שירות - עד %40 מהעיקרי עד %40 משטח מגרש מוסדר לקומה
שימושים: תעשיות עתירות ידע, מסחר (בקרקע בלבד), שירותים משרדיים, שירותי מיחשוב, שימושים בעלי אופי ציבורי וקהילתי, שימוש מלונאות, אולמות בידור ושמחה.
סעיף 20 בתב"ע :2129 הבניה באזור 2 תהיה בהתאם לתכנית מפורטת בנוי ועצוב שתאושר ע"י הועדות המוסמכות.
התכניות המפורטות תכלולנה הוראות בדבר החלוקה, גובה, אופי הבינוי, מירווחי-בניה וכן הגישות ושטחי החניה במגרשים. העיצוב הארכיטקטוני יקבע ע"י מהנדס העיר בעת הוצאת ההיתר.
בשנת 1997 אושרה על פי סעיף זה תכנית בינוי 2129\1 ל3 מתחמים בשטח האמור, בבניה בגובה - עד 11 קומות, סביב חצרות פנימיות המקושרות לאורכן במעבר אשר מוביל לעבר גשר ההגנה וגשר לה גוורדיה.
התכנית אושרה ללא הפקדה ולא נערכה לפיה בניה.
מדיניות קיימת:
מדיניות רצועת החרש תוספת זכויות בניה עד %450 ובניה גבוהה, תוך שמירה על האיכויות הסביבתיות שהושגו בבינוי החצרות ועל רצף התוואי להולכי רגל לאורך המתחמים (ראה דרפט ) .
מצב תכנוני מוצע:
בהתאם למדיניות רצועת החרש.
זכויות בניה, יעדים /שימושים: ללא שינוי לתכניות בתוקף.
בקומות המרתף: חניה, רחיצת מכוניות, תחנת דלק, מתקנים טכניים. בקומת הקרקע: מסחר, שירותי
בריאות, מתקני ספורט, אולמות בידור ושמחה, פאבים ומועדונים. בקומות המגדל: משרדים. בקומות
הגג: מתקנים טכניים.
פיתוח סביבתי ותנועה
יצירת יחידה תכנונית אחת המייצרת רצף אורבני בעל ייחודיות נופית, ועם זאת מאפשרת הקמת
הפרויקט בשלבים.
זאת על ידי: פיתוח ציר הולכי רגל מתחנת רכבת ההגנה בדרום ועד לגשר לה גארדיה בצפון: כטיילת
להליכה מוגנת - מעבר המרכזי מקורה בחלקו, העובר לסירוגין תחת המגדלים ולצד חצרות מגוננות,
מסחר, מבואות ומבטים פתוחים.
בינוי וזכויות בניה
שני שלבי אישור על פי סכמת בינוי אחת כדלקמן:
שלב א'- בסמכות ועדה מקומית על פי סעיף 62א' ס"ק :4,5,9,10
שינוי הוראות תכנית הבינוי מס' 2129/1 ללא שינוי לתכנית הראשית 2129 והכנת תכנית בינוי מפורטת כנדרש בה לצורך הקמת 3 מגדלים בני עד 32 קומות לאורך רח' החרש ופיתוח שלושת תתי המתחמים הכלולים בתכנית כאזור מגונן ומוטה הולכי רגל.
יעודי קרקע וזכויות בניה על פי תכנית 2129 (%200 משטח מגרשים) + הקלות על פי חוק (%5 -
מעלית2.5%X2 + 2 קומות נוספות+ %6 - הגדלה כללית= %,16 הכל משטח המגרשים שהותוו בתכנית 2129 לאחר הפקעה).
שלב ב'- בסמכות ועדה ממחוזית, על פי תכנית המדיניות לרצועת החרש. מוצע לדיון כתכנית צל בלבד היות והוא אינטגרלי במערך המבנים הכללי המוצע.
השלמה ל- %450 (ללא הקלות) משטח המגרשים המותווים בתכנית 2129 (אחרי הפקעות) ב3 מגדלים נוספים בני עד 26 קומות לאורך האיילון.
דיון בהפקדה בועדה המחוזית יקויים כאשר יושלמו מספר בדיקות תנועה מפורטות שנדרשו בפורום
מהנדס העיר כדלקמן: תקני חניה כפרויקט מוטה תחבורה ציבורית, כניסה דרומית לפרויקט.
עמ' 11 מבא"ת אפריל 2007
| שלב ב : השלמה ל-%450 משטח מגרשי תב"ע 2129 | שלב א : לפי תכנית בתוקף 2129 %200 (עיקרי) משטח לחישוב זכויות +%16 משטח מגרשי תב"ע 2129 | |
|---|---|---|
| 19,445 מ"ר | 26,278 מ"ר – לחישוב %200 -19,445 לחישוב %16 בהקלה | שטח לחישוב זכויות |
| 31,920 מ"ר | 55,668 מ"ר | זכויות בניה (עיקרי) |
| 12,768 מ"ר | 22,267 מ"ר | זכויות בניה (שירות) %40 מהעיקרי |
מס' החלטה
20/01/2010
10-0001ב' - 4
טבלא משווה ל2 שלבי התכנון:
שלב א+ב
1 - % - מהשטח העיקרי
2 - % - משטח מגרשי תב"ע 2129
תכנית מוצעת להפקדה: שלב א'- שינוי לתכנית הבינוי מס' 2129\1 ולתכנית 1043\א, בסמכות ועדה
מקומית על פי סעיף 62א' ס"ק :4,5,9,10
שלשת מגדלים וביניהם גינות ומעבר הולכי רגל לרווחת העובדים, הולכי הרגל ותושבי הסביבה כדלקמן:
א. שינוי בתכסית ובקווי בנין, עפ"י סעיף .62א.(א)()4 לחוק התכנון והבנייה.
ב. שינוי של הוראות לפי תכנית בדבר בינוי או עיצוב אדריכליים, עפ"י סעיף .62א.(א)()5 לחוק התכנון
והבנייה, ע"י :
1. שינוי מס' קומות הבניה מ- 11 קומות ל-32 קומות מעל קומת קרקע גבוהה ובתוספת קומת גג
כפולה למתקנים טכניים.
2. קביעת 6 קומות מרתף עפ"י תכנית "ע1".
ג. הגדלת שטח הרצפה העיקרי הכולל בשיעור של עד %16 משטח המגרש, עפ"י סעיף .62א.(א)()9
לחוק התכנון והבנייה – כל עניין שניתן לבקשה להקלה.
ד. הקמת תחנת תדלוק, עפ"י סעיף .62א.(א)()10 לחוק התכנון והבנייה.
ה. קביעת זיקות הנאה להולכי רגל.
תחבורה, תנועה, תשתיות:
תקן חניה- על פי התקן התקף לאזור מוטה תחבורה ציבורית בזמן הבקשה להיתר.
החניה וכן פריקה וטעינה לשטחי המסחר יהיו תת קרקעיים. נגישות למרתפי חניה- מדרך השרות לאורך נתיבי איילון בלבד. נגישות לדרך השרות- מדרום מרחוב החרש, מצפון מן הירידה מגשר לה- גרדייה (אושרה בוב"ע כתכנית תא\מק\ .)3802
זיקות הנאה ותנועת הולכי רגל
תרשם זיקת הנאה למעבר הציבור להרחבת רחוב החרש ב 3 מ' וכן בשטחים הפתוחים המותווים בכל תת-
מתחם וכן בשטח מעבר לאורך הפרויקט ברוחב שלא יפחת מ 8 מ'. גבולות סופיים לזיקות הנאה יקבעו בתכנית עיצוב אדריכלי.
קוי בניין
לרח' החרש
ק. קרקע: 3-20
קומות עליונות: 0 (בתחום איתור המגדל)
לרח' לה-גארדיה
ק. קרקע + קומות עליונות: 0-25 (בתחום איתור המגדל)
לאיילון/דרך השירות
ק. קרקע: 4.5-20
קומות עליונות: 4.5 (בתחום איתור המגדל)
עמ' 12 מבא"ת אפריל 2007
| התנייה | תאור שלב | ת | מס' שלב | מ | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| התנייה ככל שהבקשה כוללת היתר בנייה למרתף מתחת לדרך השירות, מבקש הבקשה יתיר דרך גישה זמנית למגרשים האחרים בתחום התכנית, באישור מהנדס העיר ואגף התנועה. | תאור שלב היתר בנייה למרתף בכל מגרש | מס' שלב תנאי להיתר בנייה | ||||||
| הבטחת רישום פיתוח השטחים הפתוחים לציבור בזיקת הנאה. | היתר בנייה לבניין בכל מגרש | |||||||
| ביצוע פיתוח המגרש עפ"י תכנית עיצוב אדריכלי ופיתוח סביבתי. | תעודת גמר לבניין בכל מגרש | תנאי לתעודת גמר | ||||||
| רישום השטחים הפתוחים בזיקת הנאה. |
מס' החלטה
20/01/2010
10-0001ב' - 4
לדרך השירות הדרומית
ק. קרקע: 3-40 (בתחום איתור המגדל)
קומות עליונות: 0 (בתחום איתור המגדל)
איכות סביבה:
בהתאם למדידות שבוצעו בשטח - אין חשש למטרדים אקוסטיים במפלס הולכי הרגל. לא צפויים מטרדי רוחות בכיוונים צפון-דרום. יינתנו המלצות למיגון בפני רוחות מזרח- מערב ע"י היועץ הסביבתי לפרויקט.
בבדיקת היחידה הסביבתית של העירייה לא נמצא זיהום קרקע במתחם.
הנחיות עקרוניות לנושאי איכות סביבה
א. כושר בידוד גבוה למעטפת הבניינים ( 45dBA בחזית המזרחית ו- 35-40dBA בחזיתות האחרות).
ד. פינות ישיבה הממוקמות בשטחים הפתוחים הפונים לדרך איילון יוגנו בהתאם להנחיות יועץ
האקוסטיקה.
ה. ינטעו עצים לאורך הגבול המערבי של התכנית, באזור השטחים הפתוחים, וכן בגבול הצפוני של התכנית,
בהתאם להנחיות היועץ הסביבתי. על העצים הנטועים להיות צפופי עלים, גבוהים, לא-אלרגניים ובלתי-
נשירים.
חצרות ושטחים פתוחים
שטח השטחים הפתוחים בכל מגרש לא יפחת שטחו מ-%40 משטח המגרש.
פיתוח החצרות והשטחים הפתוחים ייעשה במסגרת הקמת המגדל בכל מגרש, בהתאם להוראות תכנית נטיעות אשר תבטיח:
1. רצף של עצי צל לאורך רח' החרש ולאורך המעבר הציבורי הפנימי.
2. עומק של 1.5 מ' אדמה גננית לנטיעת עצים בכ-%25 מהשטחים הפתוחים הפנויים מבניה.
3. הפרש פני הקרקע המרבי לאורך רח' החרש עד-1 מ' ממפלס המדרכה.
4. אוורור החניונים שלא יהיה לכיוון שטחי מעבר הולכי הרגל והתכנסות אנשים.
התוויות עיצוב:
יקבעו על פי תכנית הבינוי להבטחת הגינות, המעבר והמרווחים בין המגדלים בכל שלבי הבניה ויהיו
מחייבות בנושאים הבאים: .1 עיצוב ופיתוח במפלס הולכי הרגל (גובה קומה, צורת עמודים עוד). .2
העמדת מבנים וקווי בניין, מרווחים בין בניינים. .3 חומרי גמר החזיתות. .4 כניסות לבניינים. .5 הנחיות אקוסטיות וסביבתיות. .6 שטחים פתוחים. .7 גינון ונטיעות. .8 זיקת הנאה. .9 שלבי ביצוע.
מעל מפלס הכניסה, המגדלים יוכלו להיות בעיצוב שונה, תחת התנאים הבאים:
1. חזיתות הבניינים יחופו באבן, בזכוכית. יותר שילוב של חומרים אחרים כגון אלומיניום ו/או פלדה
מאיכות גבוהה.
2. הזכוכית בחזיתות המגדלים תהיה עם החזר (רפלקטיביות) מקסימלי כלפי חוץ של%.17
תנאים לשלביות בניה במתחמי- משנה
הפיתוח של חצרות המגדלים והשטחים הפתוחים יבוצע בשני שלבים.
בשלב ראשון, במסגרת תכנית זו, בכל מגרש, יבוצע פיתוח סופי למגדל הראשון שיוקם ולסביבותיו ככל שניתן כתנאי למתן תעודת גמר. בתחום האיתור המיועד להקמת מגדל על פי התכנית שתאושר בשלב ב', יוקם פתרון פיתוח זמני.
עמ' 13 מבא"ת אפריל 2007
| מתחת לכניסה הקובעת | ||||||||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| תוספת | ||||||||||||||||||||||
| סה"כ מוצע בתוכנית | ||||||||||||||||||||||
| תשוסטפחת | מצב מאושר | ערך | סוג נתון כמותי | |||||||||||||||||||
| סה"כ מוצע בתוכנית | ||||||||||||||||||||||
| בשהקטלחה | מצב מאושר | ערך | סוג נתון כמותי | |||||||||||||||||||
| שרות | עיקרי | |||||||||||||||||||||
| בהקלה | ||||||||||||||||||||||
| 33,925 | מ"ר | מגרש | מ I | אזור | א ת I | |||||||||||||||||
| 5862 | 2 | 14,656 | 6 | 1,086 | 6 | 13,570 | 0 | |||||||||||||||
| מגרש I | אתזעושרי ה II | |||||||||||||||||||||
| 5862 | 14,656 | 1,086 | 13,570 | |||||||||||||||||||
| 46,495 | 8034 | 4 | מגרש | מ I | II | |||||||||||||||||
| 20,086 | 6 | 1,488 | 8 | 18,598 | 8 | |||||||||||||||||
| 8034 | מגרש II | |||||||||||||||||||||
| 20,086 | 1,488 | 18,598 | ||||||||||||||||||||
| 50,970 | 8 | מגרש | מ I | |||||||||||||||||||
| 22,019 | 9 | +1,631 | + | 20,388 | 8 | |||||||||||||||||
| 8728 | מגרש III | |||||||||||||||||||||
| 22,019 | +1,631 | 20,388 |
מס' החלטה
20/01/2010
10-0001ב' - 4
ניתן יהיה לאחד את מתחמי הבניה, ללא שינוי להתוויות הבינוי ולמספר המגדלים.
חוו"ד צוות: התכנית המוצעת תואמת למדיניות רצועת החרש ולתכנית המתאר המחוזית. במקביל- הבינוי
המוצע והאופן בו שולבו בו פיתוח וצמחיה מהווים שיפור לתכנית הבינוי הקודמת.
מומלץ לאשר.
אישור מה"ע מתאריך: 26/02/2008
אישור יוהמ"ש מתאריך: 26/02/2008
בישיבתה מספר 08-0011ב' מיום 05/03/2008 (החלטה מספר )4 דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:
מהלך הדיון:
המתכנן הציג את התכנית באמצעות מצגת.
המתכנן הודיע לועדה שהבנין יבנה לפי עקרונות בניה ירוקה.
הועדה מחליטה:
לאשר את התכנית להפקדה.
לשלב בתקנות התוכנית את נושא בנית הבנין על פי עקרונות ותקנים של בניה ירוקה.
משתתפים: דורון ספיר, ארנון גלעדי, דוד עזרא, יעל דיין, פאר ויסנר ומיטל להבי.
פרטי תהליך האישור:
הודעה על פי סעיף 89 לחוק התכנון והבניה התפרסמה בילקוט פרסומים מספר 6014 בעמוד 298 בתאריך .01/11/2009
כמו כן התפרסמה הודעה בעיתונים על פי הפירוט הבא:
הארץ 08/10/2009
הצופה 08/10/2009
העיר 09/10/2009
פירוט ההתנגדויות, דברי המענה להתנגדויות והמלצות:
בתקופת ההפקדה הוגשו התנגדויות לתכנית:
ויתניה בע"מ ונכסי ראול ולנברג 4 ת"א
ד.מ.ר ()1995 בע"מ
עמ' 14 מבא"ת אפריל 2007
מס' החלטה
20/01/2010
10-0001ב' - 4
פרוט ההתנגדות
1. מגרש המתנגדות נכלל בשטח התוכנית והוא הצפוני מבין שלושת מגרשי התוכנית ופונה בחלקו הצפוני
לרחוב לה - גארדיה ובחלקו המזרחי לנתיבי איילון. המתנגדות רכשו את זכויותיהן במגרש עוד בשנת 2008 (טרם הפקדת התוכנית) בהסתמך על התוכניות החלות אשר אפשרו בניה בכלל המגרש. לעומת זאת-
התכנית נשואת ההתנגדות מסמנת שלביות כאשר הבניה בחלק המזרחי של כל מגרש היא בשלב ב'
ובמסגרת תכנית נוספת (בסמכות ועדה מחוזית).
לאור מיקומו הייחודי של מגרש המתנגדות, בסמוך לצירי תנועה ראשיים ברחוב לה - גארדיה ונתיבי איילון, שואפות המתנגדות להקים במגרש (בנוסף למגדל משרדים אשר ייבנה בחלקו המערבי של המגרש)
אולם תצוגת מכוניות מרשים וייחודי בגודלו, בצורתו ובמיקומו אשר טרם נבנה כדוגמתו בישראל (להלן:
"אולם התצוגה").
מכאן, הסעיף ה1 בהתנגדות הוא כי יש לבטל במגרשם את ההוראה כי הבניה במתחם תעשה בשלבים כך שבשלב ראשון ייבנו מגדלים בדופן המתחם המערבית ורק לאחר מכן, במסגרת תב"ע עתידית (ככל שתאושר), תותר בנייה בדופן המזרחית של המתחם (להלן: "הוראת השלביות"). לטענתם הוראה זו עשויה לסתום את הגולל על תוכניתם לבנית אולם התצוגה לשנים רבות ולהביא לפגיעה קשה באפשרויות ניצול המגרש, בערכו וממילא בזכויות ההנאה של המתנגדות מקניינן.
2. בנוסף, היות ומגרש המתנגדות קטן בשטחו משאר מגרשי התוכנית ובעל זכויות הבניה המצומצמות
ביותר, לא ניתן להקים בו שני מגדלים ( כמו במגרשים האחרים) בכל שלב משלבי התוכנית (בכפוף לאישור תב"ע עתידית). בקשת המתנגדות היא לכן לאפשר בשלב א' בניה של אולם התצוגה בחלק המזרחי כאמור בסעיף ,1 ולהתחיל בבניית מגדל על פי התכנית בחלק המערבי. אם וכאשר תאושר תכנית בסמכות מחוזית לתוספת זכויות בניה, תותר תוספת קומות למגדל זה, ואילו אולם התצוגה ישאר כפי שהוא.
3. בנוסף, בשל צורתו הגיאומטרית הייחודית של אולם התצוגה, מבוקש לתקן ו/או לשנות ו/או להקל בקו
הבניין בגבולו הדרומי של מגרש המתנגדות כך שיקטן קו הבניין מ- 29 מטר ל - 27 מטר.
תשובת הצוות
אין מניעה לקבל את ההתנגדות על כל סעיפיה, תוך שמירה על עקרונות התכנית והטמעה של השינויים המבוקשים בשלביות ובקו הבניין.
התנגדות מהנדס העיר
במסגרת הבדיקה התנועתית שנדרשה על ידי הועדה (החלטה 08-0011ב' - ,2 )5.3.2008 כתנאי לתוספת זכויות בניה מעבר לזכויות המאושרות ברצועה שבין נתיבי איילון ורחוב החרש- חיל השריון, מעבר לתכנית זו (המציעה שינוי בינוי והקלות בלבד ללא תוספת כזו).
נבחנו מספר חלופות באופן ראשוני ונמצא כי בצומת גשר לה גוורדיה פונים כבר היום כ- 400 כלי רכב בשעת שיא לכיוון נתיבי איילון, בעשור הקרוב עוד 1000 ובמימוש המתחם הצפוני צפויים עוד כ- 2000 כלי רכב. בבדיקה שערך המהנדס ניצן ארד הועלו כמה אפשרויות שיקלו על התנועה ברצועה, ושבלעדיהם לא נראה כי ניתן יהיה להתמודד עם העומסים העתידיים.
בשלב ראשון וכבר בתכנית זו הוצע להתאים מספר נושאים ולקבע מספר תנאים בתכנית שיאפשרו את
קיומם בעתיד, כדלקמן:
1. הגדלת קו הבניין בקומת הקרקע מ-3 מ' ל- 4 מ' על מנת לאפשר הוספת נתיב תנועה ברחוב החרש.
2. סימון כניסות להולכי רגל מהמעבר המרכזי בלבד, כדי למנוע עצירה לפריקה וטעינה ברחוב החרש.
השארת כניסת רכב כיבוי והצלה בלבד.
עניינים אלה נבחנו בתכנית ומהם נובעות גם ההתניות האדריכליות הבאות:
1. חיוב קו בניין 0.0 לקומות המגדל ולעמודי הקולונדה על רחוב החרש במגרשים ,101,102 במגרש
103 תינתן האפשרות לקו בניין 0.0 לקומות המגדל או לקירוי באמצעות אלמנט ארכיטקטוני שיגיע לקו 0.0 מ'.
2. קיבוע מפלס הכניסה הקובעת במגרשים 101,102 בגובה התואם למעבר המרכזי- 18.80 מ' מעל פני הים
ובמגרש 103 ב- 18.50 מ' מעל פני הים. במגרש ,103 בשל מיקומו, ניתן לפצל את מפלס ה- 0.0 על-ידי תוספת כניסה לבניין מדרום.
3. קיבוע גובה תקרת המעבר הציבורי והקולונדה בכל המגרשים בגובה 25.80 מ' מעל פני הים.
4. קביעה כי סוג הריצוף והקירוי במעבר הציבורי יקבע בהיתר הראשון, ויחייב את הבאים אחריו.
עמ' 15 מבא"ת אפריל 2007
מס' החלטה
20/01/2010
10-0001ב' - 4
בישיבתה מספר 10-0001ב' מיום 20/01/2010 (החלטה מספר )4 דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה
בתכנית והחליטה:
מהלך הדיון:
אדר' קובי יסקי – הציג את התכנית
אדר' טליה מרגלית הציגה את התכנית ואת התנגדות מה"ע.
המתנגד עו"ד תמר כהן הציג את התנגדותו לשלביות ולהקלות בתכנית.
דיון פנימי – עו"ד שרי אורן הבהירה לחברי הועדה שניתן לאשר מעלית אם שטחי השרות של תוכנית 1043א' לא כללו מעלית.
אדר' עודד גבולי טוען שבמידה ויש מספיק שטחי שירות אין שום מניעה להקים מעלית.
תמי ואהרון מציעים לא למנוע כניסות להולכי רגל מהככר – (2 בעד – תמר ואהרון) ההצעה לא התקבלה.
הועדה מחליטה:
לאחר הצבעה בעניין ( 5 בעד – דורון, נתן, ארנון, כרמלה ופאר) הוחלט לקבל את ההתנגדויות ולתקן את התכנית בהתאם כמפורט בחוו"ד לעיל ולתת תוקף לתכנית כפוף לבדיקת הנוסח בתכנית 1043א'.
משתתפים: דורון ספיר, שמואל גפן, תמר זנדברג, כרמלה עוזרי, פאר ויסנר, נתן וולוך, ארנון גלעדי ואהרון מדואל.
עמ' 16 מבא"ת אפריל 2007
| שטח חלקה | חלקה | גוש | כתובת |
|---|---|---|---|
| 3,582 מ"ר | 46-45 | 6937 | שד' רוטשילד 34 אלנבי 109 |
| 1,167 מ"ר | 1 | 7245 | אחד העם 20 פינת הרצל 1 |
מס' החלטה התוכן
20/01/2010 תא/מק/3837 - רוטשילד 34 ניוד זכויות משימור
10-0001ב' - 5 דיון בהתנגדויות
רוטשילד פינת אלנבי – אחד העם 20 פינת הרצל
מטרת הדיון: דיון להפקדה
מסלול התב"ע: תכנית בסמכות ועדה מקומית הכוללת ניוד זכויות ממבנים לשימור למבנה בשדר'
רוטשילד פינת אלנבי.
כתובת: רוטשילד 36-34 פינת אלנבי ,111-109 אחד העם 20 פינת הרצל 1
גוש/חלקה:
שטח קרקע: 4.749 דונם
מתכנן: ברעלי לויצקי כסיף אדריכלים בע"מ
יזם: רויאל אלביון ניהול בע"מ
בעלות: ברגרואין רזידנטיאל בע"מ + חוכרים
מצב השטח בפועל:
בתחום הקו הכחול קיימים 2 מגרשים:
1. שדרות רוטשילד פינת אלנבי - מגרש ובו מבנה להריסה + היתר חפירה ודיפון, לטובת תחילת בניית
המגדל המתוכנן ע"פ תא/2822 .
2. רח' אחד העם 20 פינת הרצל 1 - ובו בניין קיים לשימור בהגבלות מחמירות ע"פ תכנית תא/2650 ב',
בן 2 קומות.
מדיניות קיימת:
לעודד שימור מבנים והתחדשות עירונית ע"י העברת זכויות בניה ממבנים לשימור במגבלות מחמירות עפ"י תכנית השימור 2650 ב' שאושרה למתן תוקף.
מצב תכנוני קיים:
התוכניות החלות על מגרשים אלה הן :
שדר' רוטשילד: 34 תא/2822 ו- "ע1" מרתפים
אחד העם: 20 תא/2650 ב', ,44 ,287 ג', פרוטוקול .219
1. רוטשילד פינת אלנבי:
יעוד קיים – מע"ר, ע"פ תכנית מס' תא/2822 .
מותרת בניה של 27 קומות מעל קומת קרקע בגובה אבסולוטי של +131.00 מ' מעל פני הים, ומעל קומות מרתף.
זכויות בניה: %450 שהם בסה"כ 16,040 מ"ר על פי החלוקה הבאה:
בחלקה 46 – 1,800 מ"ר שטח עיקרי, בחלקה 45 – 14,240 מ"ר שטח עיקרי.
מרתפים – בחלקה 46 – 17,075 מ"ר , בחלקה 45 – 7,925 מ"ר. בסה"כ עד 25,000 מ"ר.
2. אחד העם 20 פינת הרצל:
יעוד קיים – אזור מסחרי, ע"פ תא/44
מותרת בניה של 4 קומות כולל קומת ביניים, סה"כ %187.5 עבור שטחים עיקריים וכן חדרי יציאה לגג כל זאת מעל 2 קומות מרתפים על פי תכנית ע'.
עמ' 17 מבא"ת ספטמבר 2007
| מצב מוצע | מצב קיים | טבלת הש וואה: נתונים | |||
|---|---|---|---|---|---|
| רוטשילד פינת אלנבי | אחד העם 20 | רוטשילד פינת אלנבי | אחד העם 20 | כתובת | |
| 3,564 | 1,167 | 3,564 | 1,167 | מ"ר | שטח חלקה |
מס' החלטה
20/01/2010
10-0001ב' - 5
זכויות בניה – 2,418 מ"ר שטח עיקרי, בנוסף חלים על הבנין תמריצי תכנית השימור בשטח של כ-525 מ"ר - לכשתפורסם תכנית השימור תא/2650 ב' לתוקף.
מצב תכנוני מוצע:
1. אחד העם 20 פינת הרצל: ניוד 1,385 מ"ר מזכויות הבניה התקפות + 525 מ"ר שניתנו כתמריצים,
לטובת המגדל בשדר' רוטשילד ,34 סה"כ השטח הנ"ל שווה ערך ל-1,835 מ"ר במגדל ברוטשילד פינת אלנבי.
ביטול יתרת זכויות הבניה הכלולות בתמריצים להעברה בלבד בגין תכנית השימור תא/2650 ב'.
שינוי בקווי הבנין.
שימור הבנין בפועל.
2. רוטשילד פינת אלנבי:
א. תוספת 1,835 מ"ר שטח עיקרי למגדל.
ב. הגדלת מס' הקומות המקסימלי ל- 42 קומות מעל קומת קרקע גבוהה + קומה טכנית, ושינוי
הגובה האבסולוטי המותר לבניה מ- +131.00 ל- +180.00 מ' מעל פני הים כולל מבנים, מתקנים טכניים ואנטנות. ובכפוף לאשור רשות שדות התעופה ומערכת הביטחון, (מספר הקומות הנ"ל כולל את הקומות הכפולות)
ג. התרת בניית עד 3 קומות כפולות (דופלקס) בגובה של עד 7.60 מ' (שיחשבו כ- 6 קומות)
וקומה כפולה אחת (שתחשב כ- 2 קומות) בגובה של עד 8.50 מ' (דירת הגג העליונה הכוללת בריכה).
ד. תוספת הקומות ו/או תוספת הגובה יותנו בניוד זכויות נוספות ממבנים לשימור במגבלות
מחמירות.
ה. קוי בנין- בקומת הקרקע תותר הבלטת פרגולות עד 2.5 מ' מעבר לקו בניין לכיוון רחובות
אלנבי ויבנה.
ו. ניוד שטחי שירות – יותר ניוד עד 1,500 מ"ר שטחי שירות שמתחת לכניסה הקובעת אל
הקומות שמעל לכניסה הקובעת, לטובת חדרים טכניים בלבד בכפוף לחוות דעת הרשות לאיכות הסביבה.
ז. תותר בניית חנויות ושטחי מסחר בקומת הקרקע עד גובה של 8 מ'.
ח. ניתן יהיה להבליט מעל לקרקע בגבולות המגרש מתקנים טכניים ופירי אוורור לגובה של עד 1
מ', ובשטח שלא יעלה על 20 מ"ר. באישור מהנדס העיר או מי מטעמו.
ט. תותר התקנת משטחי דריכה ניידים לניקוי חזיתות המבנה בקוי הבנין המותרים למרפסות.
י. ניתן יהיה לקרות מרפסות גג (הפתוחות לשמיים) בפרגולות או באלמנטי הצללה אחרים
בהתאם לתקנות התכנון והבניה.
יא. תותר הקמת בריכות שחיה לא מקורות ו/או ספא על גגות המבנה.
טבלת השוואה:
עמ' 18 מבא"ת ספטמבר 2007
| 17,875 (שטח עיקרי) | 1,033 | 16,040 (שטח עיקרי) | 2,418 מ"ר + 525 מ"ר תמריצים בסה"כ 2,943 | מ"ר | זכויות בניה | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| +180 | ללא שינוי | +131 | ללא שינוי | מ' מעל פני הים | גובה | ||
| ללא שינוי | צדדי: 2מ'-3מ' על פי התשריט ותיק התיעוד | קדמי: 2מ' -3.2 מ' על פי התשריט ותיק התיעוד | כמסומן בתשריט | צדדי 3 מ' | קדמי 4 מ' | קוי בנין | |
| 42 קומות מעל קומת קרקע גבוהה הכוללת גלריה + קומה טכנית גבוהה משולבת במגורים | ללא שינוי | 27 קומות מעל מפלס הכניסה הקובעת + חדרים ומתקנים טכניים על הגג | ללא שינוי | מס' קומות (מעל לכניסה הקובעת) |
מס' החלטה
20/01/2010
10-0001ב' - 5
אישור מהנדס העיר סעיף 62א':
התכנית בסמכות מקומית, קידום התכנית מותנה באשור תכנית 2650 ב' (התוכנית אושרה
בינתיים).
אישור היועצת המשפטית סעיף 62א:
התכנית בסמכות מקומית, קידום התכנית מותנה באשור תכנית 2650 ב' (התוכנית אושרה
בינתיים).
החלטה זו תהיה בטלה תוך 7 חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים
בה וזאת עפ"י סעיף 86ד' לחוק
חו"ד הצוות:
מומלץ לאשר את התכנית להפקדה בתנאים הבאים:
1. תנאי להפקדת התכנית: חתימת היזמים על כתב שיפוי בגין תוספת הזכויות למגרש ברוטשילד .34
2. תנאי להפקדת התכנית: מתן כתב התחיבות על אי תביעה על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה
בגין אישור תכנית השימור 2650\ב' ו\או כל תביעה שהיא בגין הכרזת המבנה לשימור מבעלי הבנין באחד העם 20
3. תנאי להיתר בניה למגדל: היות והועדה המקומית אישרה את תכנית העיצוב והפיתוח למגדל
נדרש תיקון לתכנית זו באשור מהנדס העיר או מי מטעמו.
4. תנאי להיתר בניה למגדל: הכנת תיק תיעוד שיאושר על ידי מחלקת השימור למבנה באחד העם
.20
5. תנאי להיתר בניה למגדל: התחיבות היזמים לשימור ושיפוץ המבנה באחד העם .20
עמ' 19 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה
20/01/2010
10-0001ב' - 5
6. תנאי להיתר בניה למגדל: התחיבות לרישום הערת אזהרה בלישכת רישום המקרקעין על פי תקנה
27 לחוק המקרקעין לענין מיצוי זכויות הבניה והתמריצים, לענין איסור סגירת המרפסות הפתוחות החופפות וכן כי לא יותר להרוס את הבנין לשימור באחד העם .20
7. תנאי לקבלת תעודת אכלוס (טופס )4 למגדל: סיום השימור בפועל של המבנה באחד העם 20
לשביעות רצון מהנדס העיר או מי מטעמו או לחילופין מתן ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת הביצוע על סכום שיקבע בהסכמה בין שמאי הועדה המקומית לנציג היזם.
8. סיום בניית ושיפוץ הפסג' המסחרי הכלול בפרויקט כתנאי לתעודת אכלוס לתוספת השטחים
משימור במגדל.
9. התכנית לא תופקד עד לאישור תכנית השימור.
בישיבתה מספר 08-0023ב' מיום 06/08/2008 (החלטה מספר )13 דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה
בתכנית והחליטה:
מהלך הדיון:
שי בוכמן הציג את עיקרי התכנית.
אדר' התכנית מוטי כסיף הציג את התכנית.
מיטל להבי הציעה לבחון כתנאי לאישור התכנית אפשרות של רכישת שטח ליעוד ציבורי (שצ"פ או שב"צ)
על ידי היזם לאור המצוקה הקיימת ברובע זה בשטחי ציבור.
הועדה מחליטה:
לקבל את חוות דעת הצוות בשינויים הבאים:
1. הועדה מאשרת תוספת עד 10 קומות בלבד וגובה קומה לא יעלה מעל 3.60 מטר.
2. תנאי להפקדת התכנית: חתימת היזמים על כתב שיפוי בגין תוספת הזכויות למגרש ברוטשילד .34
3. תנאי להפקדת התכנית: מתן כתב התחיבות על אי תביעה על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה
בגין אישור תכנית השימור 2650\ב' ו\או כל תביעה שהיא בגין הכרזת המבנה לשימור מבעלי הבנין באחד העם 20
4. תנאי להפקדת התכנית – כניסה לתוקף של תוכנית 2650ב' וכן פירוט הבניינים הנוספים מהם
מבקשים לנייד זכויות.
עמ' 20 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה
20/01/2010
10-0001ב' - 5
5. תנאי להיתר בניה למגדל: היות והועדה המקומית אישרה את תכנית העיצוב והפיתוח למגדל
נדרש תיקון לתכנית זו באשור מהנדס העיר או מי מטעמו.
6. תנאי להיתר בניה למגדל: הכנת תיק תיעוד שיאושר על ידי מחלקת השימור למבנה באחד העם
.20
7. תנאי להיתר בניה למגדל: התחיבות היזמים לשימור ושיפוץ המבנה באחד העם .20
8. תנאי להיתר בניה למגדל: התחיבות לרישום הערת אזהרה בלישכת רישום המקרקעין על פי תקנה
27 לחוק המקרקעין לענין מיצוי זכויות הבניה והתמריצים, לענין איסור סגירת המרפסות הפתוחות החופפות וכן כי לא יותר להרוס את הבנין לשימור באחד העם .20
9. תנאי לקבלת תעודת אכלוס (טופס )4 למגדל: סיום השימור בפועל של המבנה באחד העם 20
לשביעות רצון מהנדס העיר או מי מטעמו או לחילופין מתן ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת הביצוע על סכום שיקבע בהסכמה בין שמאי הועדה המקומית לנציג היזם.
01. סיום בניית ושיפוץ הפסג' המסחרי הכלול בפרויקט כתנאי לתעודת אכלוס לתוספת השטחים
משימור במגדל.
11. התכנית לא תופקד עד לאישור תכנית השימור.
משתתפים: דורון ספיר, מיטל להבי, יעל דיין, דוד עזרא שמוליק מזרחי.
בישיבתה מספר 08-0026ב' מיום 03/09/2008 (החלטה מספר )6 דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה
בתכנית והחליטה:
מהלך הדיון:
אורלי אראל דיווח לועדה כי בהתאם לתכנית השימור, תוספת הגובה למגרש מקבל לא תעלה על המותר בתקנות התכנון והבנייה לסטייה ניכרת. לכן הגובה המותר לתוספת - עד 5 קומות בסו"מ.
במידה והיזם ירצה לפנות לועדה המחוזית בתוספת גובה מעבר ל – 5 קומות יש לדווח על כך לועדה.
הועדה מחליטה:
לאשר את התכנית להפקדה בתנאים הבאים:
1. תוספת גובה לבנין לא תעלה מעל 5 קומות בתכנית בסו"מ. במידה והיזם ירצה תוספת עד 10
קומות ניתן לפנות לועדה המחוזית ולדווח על כך לועדה המקומית.
2. יתר החלטות הועדה בנושא ללא שינוי
משתתפים: דורון ספיר, ארנון גלעדי, אריה שומר ויפה כחלון.
בישיבתה מספר 08-0028ב' מיום 24/09/2008 (החלטה מספר )19 דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה
בתכנית והחליטה:
מהלך הדיון:
צוות מרכז דיווח על הצורך בהפחתת 97 מ"ר מניוד זכויות הבניה מהבנין לשימור ברח' אחד העם 20 לשד'
רוטשילד 34 וזאת כתוצאה מבדיקת השווי של המגרשים.
החלטת הועדה:
לאשר את הפחתת 97 מ"ר מניוד זכויות הבניה מהבנין לשימור ברח' אחד העם 20 לשד' רוטשילד ,34 סה"כ ינוידו 1,738 מ"ר למגדל.
משתתפים: דורון ספיר, מיטל להבי, אריה שומר, יעל דיין, דוד עזרא, פאר ויסנר, רון לוינטל ושמוליק מזרחי.
עמ' 21 מבא"ת ספטמבר 2007
| מענה והמלצות | פרוט הטעונים | מס' |
|---|---|---|
| התנגדות משרד חג'ג' בוכניק וינשטיין ושות' | 1 | |
| מאחר והבנין הנדון מתוכנן על שתי החלקות והחניה והשטחים המשותפים לרבות שטח חדר הכושר והבריכה כלולים בתחום חלקה 46 ומשרתים את המגדל בחלקה 45 יש לכלול בתכנית סעיף איחוד חלקות. המלצה – לקבל את ההתנגדות | המתנגדת הינה בעלת הזכויות בחלקות הנדונות מס' 45 ו .46 התכנית הנדונה חלה על שתי החלקות הנ"ל וכן התכנון והבניה של הבנין הלכה למעשה מתפרש על שתי החלקות, אי לכך מבקשת המתנגדת להורות על חיוב איחוד חלקות במסגרת התכנית המופקדת. | 1.1 |
מס' החלטה
20/01/2010
10-0001ב' - 5
פרטי תהליך האישור:
בישיבתה מספר מיום דנה בתכנית והחליטה:
הודעה על פי סעיף 89 לחוק התכנון והבניה התפרסמה בילקוט פרסומים מספר 6020 בעמוד 530 בתאריך .12/11/2009
כמו כן התפרסמה הודעה בעיתונים על פי הפירוט הבא:
הארץ 15/10/2009
הצופה 15/10/2009
העיר 16/10/2009
פירוט ההתנגדויות, דברי המענה להתנגדויות והמלצות:
בתקופת ההפקדה הוגשו התנגדויות לתכנית:
משרד חג'ג' בוכניק ויינשטיין תל-אביב
ושות' בשם חברת ברגרואין
רזידנשיאל בע"מ
חו"ד הצוות:
לקבל את ההתנגדות לתקן את מסמכי התכנית בהתאם ולפרסם את התכנית למתן תוקף.
בישיבתה מספר 10-0001ב' מיום 20/01/2010 (החלטה מספר )5 דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה
בתכנית והחליטה:
מהלך הדיון:
אדר' מוטי כסיף הציג את ההתנגדות.
הועדה מחליטה:
לקבל את ההתנגדות ולתקן את מסמכי התכנית בהתאם ולפרסם את התכנית למתן תוקף.
משתתפים: דורון ספיר, שמואל גפן, תמר זנדברג, כרמלה עוזרי, פאר ויסנר, נתן וולוך וארנון גלעדי.
עמ' 22 מבא"ת ספטמבר 2007
| מספרי חלקות בחלקן | מספרי חלקות בשלמותן | חלק/כל הגוש | סוג גוש | מספר גוש |
|---|---|---|---|---|
| 321 | חלק מהגוש | מוסדר | 6250 |
מס' החלטה התוכן
20/01/2010 תא/מק/3910 - שלמה המלך 65
10-0001ב' - 6 דיון בהפקדה
מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: הועדה מקומית
מיקום:
שלמה המלך 65 פינת מנדלסון ,10 גוש 6215 חלקה 321
כתובת:
תל אביב - יפו
שלמה המלך 65 פינת מנדלסון .10
גוש 6215 חלקה .321
גושים וחלקות בתכנית:
שטח התכנית: 0.405 דונם
מתכנן: [הושמט]
יזם: [הושמט]
בעלות: [הושמט] ואחרים (פרטיים)
עמ' 23 מבא"ת ספטמבר 2007
| מצב מוצע | מצב קיים | נתונים | |
|---|---|---|---|
| %175 מעל מפלס הכניסה הקובעת לבניין. | %120 + 300 מ"ר – 2 דירות גג על פי תכנית ס'. סה"כ כ- %195.8 | אחוזים | סה"כ זכויות בניה |
| 816.58 מ"ר (כולל 107.43 מ"ר מתחת לכניסה הקובעת לבניין ו כ- 76.73 מ"ר בדירת הגג המוצעת). סה"כ יתרת זכויות להעברה הינה: 223.27 מ"ר בגין יתרת שטחים + 245.58 מ"ר הנובעים מתמריצים ע"פ תכנית 2650 ב'. ()1 (סה"כ כ- 468.85 מ"ר) | 493.2 מ"ר ע"פ תכניות 44 ו-מ' + 300 מ"ר - 2 דירות ע"פ "ס" סה"כ 793.2 מ"ר | מ"ר | |
| 3 מעל הכניסה הקובעת+ דירת גג | 3 מעל הכניסה הקובעת+ ודירת גג | קומות | גובה |
| כקיים + מעליות | כקיים | תכסית | |
| ללא | ללא | מקומות חניה |
מס' החלטה
20/01/2010
10-0001ב' - 6
מצב השטח בפועל:
במגרש קיים מבנה לשימור בהגבלות מחמירות ע"פ תכנית השימור מספר 2650ב'.
הבניין הקיים כולל קומה אחת מתחת למפלס הכניסה הקובעת ו-3 קומות ודירת גג מעל מפלס הכניסה הקובעת לבניין.
מדיניות קיימת:
התב"ע המוצעת תואמת את המדיניות העירונית לשימור מבנים אשר יועדו לכך ע"י תכנית השימור מספר 2650ב' שבתוקף.
ניצול זכויות בנייה בנכס ע"פ אישור צוות השימור. ניוד יתרת הזכויות ושטחים הנובעים מתמריצים שנקבעו בתכנית השימור.
מצב תכנוני קיים:
על הנכס חלות תכניות 58 על שינוייה, תכנית "ס", תכנית "ע", תכנית -2710 מעליות ותכנית השימור מספר 2650ב'. יעוד השטח למגורים (אזור מגורים א').
מצב תכנוני מוצע:
1. הסדרת הבניה הקיימת על גג המבנה תוך ניצול חלק מיתרת הזכויות הלא מנוצלות בחלקה ע"י הריסת
הבניה הקיימת, שחזור הפרגולה ובניית הדירה במתווה שתואם עם צוות השימור ובהתאם לנספח הבינוי.
2. קביעת הוראות בנייה לעניין סגירת מרפסות בחזיתות צידיות ותוספת מעליות בהתאם לסיכומים עם צוות
השימור.
3. שינויים בקומה שמתחת מפלס הכניסה הקובעת. במסגרת השינויים, מוצע לבנות דירה נוספת לדירות
הקיימות בקומה זו. שימושים מותרים בקומה זו מגורים ו/או משרדים.
4. שימור ושיפוץ המבנה ע"פ תכנית 2650ב'.
5. קביעת שטח דירה שלא יקטן מ- 21 מ"ר בקומה שמתחת מפלס הכניסה הקובעת לבניין, ו- 53 מ"ר ביתר
הקומות.
6. קביעת צפיפות של עד 14 יח"ד למגרש.
7. קביעת תנאים למתן היתר בנייה, תעודת איכלום ותעודת גמר: מילוי הוראות השימור ע"פ תכנית 2650ב'.
טבלת השוואה:
()1 בהתאם לחישוב מח' בניין ערים מיום 29/11/2009 עמ' 24 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה
20/01/2010
10-0001ב' - 6
זמן ביצוע:
תוך 7 שנים מיום מתן תוקף לתכנית.
אם תוך 7 שנים מיום מתן תוקף לתכנית זו, במגרש ממגרשי התכנית לא הוצע היתר בניה כלל, תתבטלנה במגרש זה ההוראות מכח תכנית זו ויחולו בשטחו הוראות התכנית הראשית.
חוו"ד צוות:
מוצע לאשר את התכנית להפקדה בכפוף לתנאים הבאים:
1. השינויים בקומה שמתחת למפלס הכניסה הקובעת לבניין יתואמו מול מחלקת השימור.
2. הסדרת דירת הגג תתאפשר בהתאם להנחיות צוות השימור. השטח שיידרש להסדרת הדירה ינוצל מיתרת
זכויות הבניה הניתנות להעברה מכח תכנית השימור.
3. תנאי להפקדת התכנית יהיה חתימת בעלי המבנה על כתב התחייבות בדבר אי תביעה ע"פ סעיף 197 לחוק
בגין תכנית השימור.
4. תנאי להפקדת התכנית יהיה חתימת היזם עם כתב שיפוי ע"פ סעיף 197 לחוק בגין התכנית המוצעת ועל
התחייבותם לשפץ את המבנה בפועל.
5. שיפוץ המבנה יהיה בהתאם לנספח ג' לתכנית השימור "עבודות במבנים לשימור – הגבלות ותנאים
לביצוען", לרבות הריסת חלקי המבנה ותוספות מאוחרות שאינן חלק מהמבנה המקורי, וכן שיקום ושיחזור חלקי מבנה מקוריים ו/או יחודיים אשר התבלו או נהרסו.
6. תידרש הכנה של תחשיב יתרת זכויות להעברה עבור המבנה. התחשיב יכלול הסתייגות ביחס לשטחי הבניה
המחושבים באופן זמני עד להוצאת היתר בניה מכח התכנית המוצעת, על בסיסו ניתן יהיה להוציא תחשיב סופי (תחשיב למצב הנוכחי הוכן ע"י מח' בניין ערים בתאריך .)29.11.09
7. תנאים להוצאת היתר בנייה, אישור אכלוס ותעודת גמר יהיו מילוי הוראות השימור ע"פ תכנית 2650ב'.
תנאי למתן אישור אכלוס יהיה סיום השימור בפועל של הבניין להנחת דעתו של מהנדס העיר או מי מטעמו.
בישיבתה מספר 10-0001ב' מיום 20/01/2010 (החלטה מספר )6 דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה
בתכנית והחליטה:
מהלך הדיון:
אדר' אמנון בר אור הציג את התכנית.
לריסה קופמן מציינת שנפלה טעות בדרפט במצב מוצע: במקום "שטח דירה מינימלי 53.0 מ"ר" צריך להיות: שטח דירה ממוצע לא יפחת מ- 53.0 מ"ר. שטח דירה מינימלי בקומות מעל הקרקע לא יפחת מ-
40.0 מ"ר.
תמר מבקשת לקבוע בתכנית מינימום יח"ד למגרש ולא רק מכסימום (לאחר הצבעה בעניין -1 בעד תמר, 1 נימנע אהרון ההצעה לא התקבלה).
הועדה מחליטה:
לאחר הצבעה בעניין (5 בעד – דורון, כרמלה, נתן, פאר וגפן, 1 נגד – תמר, 1 נימנע – אהרון) הוחלט לאשר את התכנית להפקדה בתנאים הבאים:
1. השינויים בקומה שמתחת למפלס הכניסה הקובעת לבניין יתואמו מול מחלקת השימור.
2. תנאי להפקדת התכנית אישור מה"ע והיועץ המשפטי לעירייה שהתכנית בסו"מ.
3. הסדרת דירת הגג תתאפשר בהתאם להנחיות צוות השימור. השטח שיידרש להסדרת הדירה ינוצל
מיתרת זכויות הבניה והתמריצים הניתנים להעברה מכח תכנית השימור.
4. תנאי להפקדת התכנית יהיה חתימת בעלי המבנה על כתב התחייבות בדבר אי תביעה ע"פ סעיף 197
לחוק בגין תכנית השימור.
5. תנאי להפקדת התכנית יהיה חתימת היזם עם כתב שיפוי ע"פ סעיף 197 לחוק בגין התכנית המוצעת
ועל התחייבותם לשפץ את המבנה בפועל.
6. שיפוץ המבנה יהיה בהתאם לנספח ג' לתכנית השימור "עבודות במבנים לשימור – הגבלות ותנאים
לביצוען", לרבות הריסת חלקי המבנה ותוספות מאוחרות שאינן חלק מהמבנה המקורי, וכן שיקום ושיחזור חלקי מבנה מקוריים ו/או יחודיים אשר התבלו או נהרסו.
עמ' 25 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה
20/01/2010
10-0001ב' - 6
7. תידרש הכנה של תחשיב יתרת זכויות להעברה עבור המבנה. התחשיב יכלול הסתייגות ביחס לשטחי
הבניה המחושבים באופן זמני עד להוצאת היתר בניה מכח התכנית המוצעת, על בסיסו ניתן יהיה להוציא תחשיב סופי (תחשיב למצב הנוכחי הוכן ע"י מח' בניין ערים בתאריך .)29.11.09
8. תנאים להוצאת היתר בנייה, אישור אכלוס ותעודת גמר יהיו מילוי הוראות השימור ע"פ תכנית
2650ב'. תנאי למתן אישור אכלוס יהיה סיום השימור בפועל של הבניין להנחת דעתו של מהנדס העיר או מי מטעמו.
משתתפים: דורון ספיר, שמואל גפן, תמר זנדברג, כרמלה עוזרי, פאר ויסנר, נתן וולוך ואהרון מדואל.
עמ' 26 מבא"ת ספטמבר 2007