פרוטוקול ועדת מכרזים מספר 61
| החלטה | נושא | יחידה | מס' החלטה | מס' פניה |
|---|---|---|---|---|
| הכרזה על זוכה | מכרז 107/2020 למכירת זכויות עיריית תל אביב יפו במגרשים ,103,104 201 (בחלק), ,204 ,208 ,251 ,252 253 ו- 254 לפי תכנית מס' הר//1310א כפר הדר, הוד השרוןמ | אגף נכסי העירייה | .386 | .1 |
פרוטוקול ועדת מכרזים (כ') מס' 61 מישיבתה מיום 13/04/2021
משתתפים ה"ה: יו"ר וועדת מכרזים - איתי פנקס ארד, מ"מ וס. רה"ע- אופירה יוחנן וולק, ליאור שפירא.
חסרים ה"ה:, אלחנן זבולון, אייל אקרמן, חן אריאלי ס. רה"ע, מאיה נורי, עבד אבו שחאדה, ציפי ברנד, חן קראוס, משה חיים ועו"ד אמיר בדראן.
נוכחים ה"ה: עו"ד שני לוי גצוביץ, זהבה קמיל, אלי לוי, מירית איב רוזנבאום, שלום עובדיה, ספיר נחמני ונעמי לוי.
מזכירת הוועדה: ליטל פחטר, רו"ח.
מרכזת הוועדה: דנה פייבל, עו"ד.
בהיעדר קוורום נדרש במועד פתיחת הישיבה, הישיבה נפתחה 15 דקות לאחר מכן בהתאם
להחלטת המועצה.
עמוד 1 מתוך29
פרוטוקול ועדת מכרזים (כ') מס' 61 מישיבתה מיום 13/04/2021
החלטה מספר 386
מכרז 107/2020 למכירת זכויות עיריית תל אביב יפו במגרשים ,103,104 201 (בחלק), ,204 ,208 ,251 ,252 253 ו- 254 לפי תכנית מס' הר//1310א כפר הדר, הוד השרוןמ
פניית האגף:
1. עיריית תל אביב-יפו ("העירייה") הינה הבעלים של חלקות ,1 ,93 95 ו-96 בגוש 6442 ("החלקות"),
בהתאם לטבלאות הקצאה ולוחות איזון המהוות נספח לתכנית מס' הר//1310א כפר הדר, הוד השרון, הוקצו לעירייה מכוח היותה הבעלים בחלקות, זכויות במגרשים: 103 , ,104 ,208 ,251 ,252 ,253 254 (להלן: "המגרשים").
2. בתאריך 06/09/2020 פרסמה העירייה את מכרז 107/2020 לקבל הצעות לרכישת זכויות העירייה במגרש
מס' 103 ו/או במגרש מס' 104 ו/או במגרש מס' 201 ו/או במגרש מס' 204 ו/או במגרש מס' 208 ו/או במגרש מס' 251 ו/או במגרש מס' 252 ו/או במגרש מס' 253 ו/או במגרש מס' ,254 על פי התנאים המפורטים בחוזה המכר נספח מס' 11 למכרז ("חוזה המכר").
3. המועד האחרון להגשת הצעות נקבע ליום 06.04.2021 לאחר מספר דחיות.
4. את מסמכי המכרז רכשו 6 גופים. בתאריך 07/04/2021 נפתחה תיבת המכרזים ונמצאו בה 5 הצעות וכן
אומדן אגף נכסי העירייה.
5. תנאי סף קבוע בפרק ב למסכי המכרז סעיף 6 (להלן סעיף 6 מהמכרז)–
6.1 המשתתף במכרז המציא ערבות מכרז כמפורט בסעיף 5 לעיל.
6.2 הצעתו הכספית של המשתתף במכרז, עבור המגרשים שלהלן לא תפחת מהסכום הנקוב לצידם, לא כולל מע"מ (להלן: "מחיר מינימום") כדלקמן:
6.2.1 ההצעה הכספית עבור מגרש מס' ,103 לא תפחת מסך של 9,011,610 ₪.
6.2.2 הצעה הכספית עבור מגרש מס' ,104 לא תפחת מסך של 8,878,680 ₪.
6.2.3 ההצעה הכספית עבור מגרש מס' ,201 לא תפחת מסך של 1,681,380 ₪.
6.2.4 ההצעה הכספית עבור מגרש מס' ,204 לא תפחת מסך של 40,464,720 ₪.
6.2.5 ההצעה הכספית עבור מגרש מס' ,208 לא תפחת מסך של 38,697,750 ₪.
6.2.6 ההצעה הכספית עבור מגרש מס' ,251 לא תפחת מסך של 101,127,870 ₪.
6.2.7 ההצעה הכספית עבור מגרש מס' ,252 לא תפחת מסך של 122,377,680 ₪.
6.2.8 ההצעה הכספית עבור מגרש מס' ,253 לא תפחת מסך של 32,046,120 ₪.
6.2.9 ההצעה הכספית עבור מגרש מס' ,254 לא תפחת מסך של 64,767,960 ₪.
6.2.10 ההצעה הכספית עבור מגרשים מס' 251 ו-,252לא תפחת מסך של 223,505,550 ₪.
6.2.11 ההצעה הכספית עבור מגרשים מס' 253 ו-,254 לא תפחת מסך של 96,813,810 ₪.
6.2.12 ההצעה הכספית עבור מגרשים ,204 ,208 ,251 ,252 253 ו-254 לא תפחת מסך של 399,481,830 ₪.
6. נציין כי העירייה ציינה במסמכי המכרז הבהרה כי נודע לעיריית תל אביב-יפו, שעיריית הוד השרון מבקשת
לקדם פרסום 77-78 לשינוי התכנון. שינוי תכנון זה אינו מקובל על עיריית תל אביב-יפו וצריך לקבל אישור ועדה מחוזית בהתאם לדין. עיריית תל אביב-יפו מתכוונת לממש את התכנית התקפה הקיימת והמאושרת במועד פרסום מכרז זה. על המשתתף במכרז לבחון תכנונית, לרבות באמצעות כל יועץ מקצועי נדרש, את עמוד 2 מתוך29
| אומדן העירייה לא כולל מע"מ | סלע בינוי והשקעות מקבוצת אמנון מסילות בע"מ ומשכנות בראל בע"מ (הצעה משותפת) | ג.ז. מדף 30 בע"מ | גינדי מגורי יוקרה בע"מ | גלעד מאי חברה להשקעות בניה ופיתוח בע"מ | שתית בע"מ | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| + | + | + | + | + | מסמכים | |||||
| + | + | + | + | + | ערבות ( 2נ) | |||||
| נספח 5 הצעה כספית לפי מגרשים שלהלן: | נספח 5 הצעה | נ כ | ||||||||
| נספח 5 הצעה כספית לפי מגרשים | ||||||||||
| כספית ל שלהלן: | ||||||||||
| 9,011,610 | מגרש 103 | |||||||||
| 8,878,680 | מגרש 104 | |||||||||
| 1,681,380 | 2,018,555 | מגרש 201 | ||||||||
| 40,464,720 | 41,555,180 | 50,555,000 | מגרש 204 | |||||||
| 38,697,750 | 40,018,555 | 61,001,980 | 50,555,000 | מגרש 208 | ||||||
| 101,127,870 | מגרש 251 | |||||||||
| 122,377,680 | מגרש 252 | |||||||||
| 32,046,120 | מגרש 253 | |||||||||
| 64,767,960 | מגרש 254 | |||||||||
| 223,505,550 | 251 ו 252 | |||||||||
| 96,813,810 | 253 ו 254 |
פרוטוקול ועדת מכרזים (כ') מס' 61 מישיבתה מיום 13/04/2021
כל ההיבטים ומשמעותם, בקשר להבהרה זו, בטרם הגשת הצעה. נעדכן את הועדה כי נכון להיום פניית עיריית הוד השרון לא נדונה בוועדה המחוזית.
7. בתאריך 08.04.2021 נבדקו ההצעות ע"י אגף נכסי העירייה, נמצא כי:
7.1 המשתתף במכרז שתית בע"מ – חסרים קבצי הבהרות 1 ו – .2 7.2 המשתתף במכרז גלעד מאי חברה להשקעות בניה ופיתוח בע"מ – הוגש אישור על ניהול ספרים וניכוי מס במקור תוקף עד .31/3/2021
7.3 המשתתף במכרז גינדי מגורי יוקרה בע"מ – חסרים נספחים 9 ו 10 למסמכי המכרז וקובץ הבהרות מס' .1
7.4 המשתתף במכרז סלע בינוי והשקעות מקבוצת אמנון מסילות בע"מ ומשכנות בראל בע"מ (הצעה משותפת) – יש לתקן בנספח 4 הצהרה על מעמד משפטי לשותפות לא רשומה.
ההשלמות הנ"ל הינן טכניות בלבד והמשתתפים שהיה עליהם להשלים את מסמכי המכרז, השלימו את הנדרש בהתאם לקבוע בסעיף 7.11 לפרק ב' למכרז.
בהתאם לאמור לעיל, כל המשתתפים במכרז עומדים בתנאי הסף.
פרוטוקול ועדת מכרזים (כ') מס' 61 מישיבתה מיום 13/04/2021
,204 ,208 ,251 ,252 511,777,777 482,345,555 399,481,830 ,253 254
8. אומדן העירייה שנערך בהתבסס על חוות דעת שמאי מקרקעין כקבוע בתקנה 11 לתקנות העיריות
(מכרזים), התשמ"ח 1987 הינו מחיר המינימום אשר קבוע בתנאי הסף – סעיף 6 פרק ב למסמכי המכרז.
9. בהתאם לקבוע בסעיף 6 לפרק א למסמכי המכרז ניתנו למשתתפי המכרז מספר אופציות להגיש את הצעתם
וכדלקמן:
"משתתף במכרז, אשר יהיה מעוניין להגיש הצעה ליותר ממגרש אחד, יגיש הצעה נפרדת לכל מגרש.
במקרה בו משתתף במכרז הגיש הצעות ליותר ממגרש אחד, תהיה זכאית העירייה להכריז, על כל אחת מהצעותיו כהצעה זוכה, או על חלק מהצעותיו כהצעות זוכות, או על כל הצעותיו כהצעות זוכות, וזאת בהתאם לתמהיל ההכנסות המיטבי לעירייה ולשיקול דעתה הבלעדי של העירייה.
בנוסף, ומבלי לגרוע מהאמור לעיל, יהיה משתתף במכרז, רשאי להגיש גם הצעה אחת לרכישת זכויות העירייה במגרשים 251 ו-252 ביחד ו/או הצעה אחת לרכישת זכויות העירייה במגרשים 253 ו-254 ביחד ו/או הצעה אחת לרכישת זכויות העירייה במגרשים מס' ,204 ,208 ,251 ,252 ,253 254 ביחד. מובהר, כי במקרה בו משתתף במכרז יגיש הצעה נפרדת למגרש אחד, או מספר הצעות נפרדות למספר מגרשים נפרדים, כאמור לעיל, או הצעה אחת לרכישת זכויות העירייה במגרשים 251 ו-252 ביחד ו/או הצעה אחת לרכישת זכויות העירייה במגרשים 253 ו-254 ביחד ו/או הצעה אחת לרכישת זכויות העירייה במגרשים מס' ,204 ,208 ,251 ,252 ,253 254 ביחד, תהיה זכאית העירייה להכריז על הצעתו למגרש נפרד, או על מספר הצעות נפרדות למספר מגרשים, או על הצעה אחת למגרשים 251 ו-252 ביחד, או על הצעה אחת למגרשים 253 ו-254 ביחד או על הצעה אחד למגרשים מס' ,204 ,208 ,251 ,252 ,253 254 ביחד, כהצעה זוכה, וזאת בהתאם לתמהיל ההכנסות המיטבי לעירייה ובהתאם לשיקול דעתה הבלעדי של העירייה".
בהתאם לאמור לעיל המלצת האגף להלן היא בהתחשב בהצעה המיטבית והכלכלית הטובה ביותר לעירייה על פי שיקולה הבלעדי בהתאם להנחיות המכרז.
10. המלצת האגף:
אגף נכסי העירייה מבקש להכריז על ההצעות הזוכות במכרז:
הצעת המשתתף במכרז ג.ז. מדף 30 בע"מ כהצעה הזוכה במכרז 107/2020 ברכישת זכויות הבעלות של העירייה במגרשים ,204 ,208 ,251 ,252 253 ו-,254 בהתאם להצעתה הכספית על סך של 511,777,777 ₪ בתוספת מע"מ כחוק ובכפוף למסמכי המכרז על נספחיו.
הצעת המשתתף במכרז גינדי מגורי יוקרה בע"מ כהצעה הזוכה במכרז 107/2020 ברכישת זכויות הבעלות של העירייה במגרש 201 בהתאם להצעתה הכספית על סך 2,018,555 ₪ של בתוספת מע"מ כחוק ובכפוף למסמכי המכרז על נספחיו.
11. אגף נכסי העירייה ישקול צעדיו למגרשים להם לא הוגשה הצעה כלל, מגרשים ,103 .104
פרוטוקול ועדת מכרזים (כ') מס' 61 מישיבתה מיום 13/04/2021
דיון
גב' פחטר מציגה את הפנייה ומציינת כי העירייה יצאה ב-06/09/2020 במכרז למכירת זכויותיה בקרקע בהוד השרון במספר מגרשים כמפורט בפניה. במסגרת המכרז ניתן היה להציע הצעות למגרשים בודדים ו/או לתמהיל של מגרשים כפי שהוגדר במכרז. במסמכי המכרז נקבעו מחירי מינימום אשר היוו גם את האומדן העירוני במכרז. כמו כן, במסמכי המכרז נכללה הבהרה כי נודע לעירייה, שעיריית הוד השרון מבקשת לקדם פרסום 77-78 לשינוי התכנון. שינוי תכנון זה אינו מקובל על העירייה וצריך לקבל אישור ועדה מחוזית בהתאם לדין. עיריית תל אביב-יפו מתכוונת לממש את התכנית התקפה הקיימת והמאושרת במועד פרסום מכרז זה. על המשתתף במכרז לבחון תכנונית, את כל ההיבטים ומשמעותם, בקשר להבהרה זו, בטרם הגשת הצעה. נכון להיום העניין טרם נדון בוועדה המחוזית של הוד השרון.
המועד האחרון להגשת הצעות נקבע ליום 06/04/2021 לאחר מספר דחיות. את מסמכי המכרז רכשו 6 גופים, עם פתיחת תיבת ההצעות בתאריך 07/04/2021 נמצאו בה 5 הצעות וכן אומדן אגף נכסי העירייה.
לאחר בדיקה ראשונית של המסמכים היה צורך בהשלמת מסמכים של חלק מהמשתתפים. ההשלמות הנ"ל הינן טכניות בלבד והמשתתפים שהיה עליהם להשלים את מסמכי המכרז, השלימו את הנדרש בהתאם לקבוע בסעיף 7.11 לפרק ב' למכרז. כל המשתתפים במכרז עומדים בתנאי הסף.
בהתאם להנחיות המכרז, הכרזה על זוכה תהיה בהתחשב בהצעה המיטבית והכלכלית הטובה ביותר לעירייה על פי שיקולה הבלעדי
לגבי תמהיל המגרשים: ,204 ,208 ,251 ,252 253 ו-254 הצעת המשתתף במכרז ג.ז. מדף 30 בע"מ הייתה
ההצעה הגבוהה ביותר, הצעה כספית על סך של 511,777,777 ₪ בתוספת מע"מ.
לגבי מגרש ,201 הצעת המשתתף במכרז גינדי מגורי יוקרה בע"מ הייתה ההצעה הגבוהה ביותר, הצעה כספית על סך של 2,018,555 ₪ של בתוספת מע"מ.
לשאלתם של גב' יוחנן וולק ומר שפירא מה בכוונת אגף נכסים לעשות עם מגרשים 103 ו-,104 אשר לגביהם כלל לא התקבלה הצעה השיב מר לוי כי בכוונת האגף לבחון האם לצאת במכרז חדש או לפנות למועצה שתאשר לנהל מו"מ לגבי 2 המגרשים הנותרים, בתנאי המכרז. כמו כן, מלבד שני המגרשים הנ"ל ישנו מגרש שלישי, מגרש 260 אשר לא שווק וככל הנראה ישווק בסוף השנה או בתחילת שנה הבאה. ככל ויוחלט לצאת למכרז המכרז יכלול כנראה את המגרשים: ,103 104 ו-.260 בנוסף, אחרי הכרזה על זוכים במכרז הנוכחי תיערך פגישה בין נציגי עיריית ת"א לנציגי עיריית הוד השרון על מנת לקדם את פתרון המחלוקות על היתרי תכנון והיטלי השבחה, לאחר מכן נגבש החלטה לגבי שלושת המגרשים הנ"ל.
לשאלתה של גב' קמיל מדוע שמשתתפים יגישו הצעות על מגרש יחיד ולא על תמהיל? והאם האומדנים שיקפו את מצב השוק השיב מר לוי כי המכרז כולל בתוכו אפשרות להגיש הצעות גם למגרשים ספציפיים וגם לתמהיל של מגרשים. מדובר במכרז שיצא בעבר ולא צלח. הטענות של המשתתפים במכרז הקודם היו לגבי תמהיל של מגרשים – למה העירייה לא איפשרה להם לקנות מקבץ של מגרשים ולמה יזמים "נתקעים" עם מגרשים בודדים. ברכישה של תמהיל מגרשים ניתן לבנות בין 400 ל-500 יחידות דיור בעוד שעל מגרש בודד
פרוטוקול ועדת מכרזים (כ') מס' 61 מישיבתה מיום 13/04/2021
ניתן לבנות בין 40 ל-50 יחידות, כאשר מדובר ביזם או קבלן שפונה לעיריית הוד השרון לשינוי תב"ע, זה משמעותי אם הוא מגיע כדי לבנות 400 דירות לעומת 40 דירות. לכן חברות מעדיפות להיות "רוכש דומיננטי"
ולקנות תמהיל של מגרשים. כמו כן, יצויין כי העירייה יכולה לאשר לזוכה לרכוש מגרש או תמהיל – הכל לפי ההצעה המיטבית לעירייה. לגבי האומדנים, לא היו הצעות מאד רחוקות מהאומדן, החישוב של מחיר המינימום במסמכי המכרז נעשה תוך לקיחת הערכת שווי עם הפחתה של %7 כדי לאפשר הגעה לשומה.
כלומר סה"כ הפערים לא גבוהים. העסקאות כיום בשוק הן די קרובות לשומה שלהן וגם הן פקטור של מיקום, כאן יש מס' מגרשים במיקום טוב.
גב' פחטר מציינת כי מר פנקס ארד יצא מהדיון.
לשאלתו של מר שפירא מדוע מגרשים 103 ו-104 לא נכנסו לתמהיל המגרשים והאם קיימת קרקע לשימור השיב מר לוי כי המגרשים הנ"ל הם מגרשים בהם יש לעירייה זכויות במושע. לא התאים להכניס אותם לתמהיל של מגרשים ,204 ,208 ,251 ,252 253 ו-254 – מבחינת אופי הזכויות של העירייה בהם. בנושא השימור, יש 8 מבנים בשטח של "בית הנערה" לשימור ויש שטח שהוא פארק לשימור טבעי (שצ"פ)– אזור של צמחייה מיוחדת.
חברי הוועדה, גב' יוחנן וולק ומר שפירא, מאשרים את עמידת המשתתפים בתנאי הסף ומאשרים את ההתקשרות, והכל כמפורט בפניה.
החלטה
1. מאשרים כי המשתתפים במכרז שתית בע"מ, גלעד מאי חברה להשקעות בניה ופיתוח בע"מ, גינדי מגורי
יוקרה בע"מ, ג.ז. מדף 30 בע"מ, סלע בינוי והשקעות מקבוצת אמנון מסילות בע"מ ומשכנות בראל בע"מ (הצעה משותפת) עומדים בתנאי הסף של מכרז 107/2020 - מכירת זכויות עיריית תל אביב – יפו במגרשים:
,103 ,104 201 (בחלק), ,204 ,208 ,251 252,253 ו-254 לפי תכנית מס' הר//1310א כפר הדר, הוד השרון.
2. מאשרים להכריז על המשתתף במכרז ג.ז. מדף 30 בע"מ זוכה במכרז לרכישת זכויות הבעלות של העירייה
במגרשים: ,204 ,208 ,251 ,252 253 ו-,254 ועל המשתתף במכרז גינדי מגורי יוקרה בע"מ זוכה במכרז לרכישת זכויות הבעלות של העירייה במגרש 201 בהתאם להצעותיהם הכספיות, בכפוף למסמכי המכרז על נספחיו.
וכמפורט לעיל.
פרוטוקול ועדת מכרזים (כ') מס' 61 מישיבתה מיום 13/04/2021
פרוטוקול ועדת מכרזים (כ') מס' 61 מישיבתה מיום 13/04/2021
Text Dummy