החלטות ועדת ערר לענייני ארנונה 06 עד 28 לאוגוסט 2019
בפני ועדת הערר על קביעת ארנונה כללית ערר 140018119
ליד עיריית תל- אביב - יפו
העוררות:
המשיב:
-
5
2ב
>
צד ד:
1.| עניינו
1 אביגלל מבבי, 4009
2 מל יצחק, 00000090
- נגד-
מנהל הארנונה עיריית תל -אביב יפו
- נגד-
דוד בלכב 9058900900
- נגד-
עו'יד ש. ובר - מנהל עזבון המנוח שמעון סאלם מוכבי %''ל ָּ
החלטה
של ערר וה הס שני הנכסים הנמצאים ברח' בית יוסף 18 בתל-אביב, נכסים 2000152159
ו-2000152149 (להלן: ''תנכסיט'"י).
2 כבר יוקדם ויצוין, המחלוקת בעניין ערר זה, מתייחסת לתקופה שמיום 1.5.13 ועד ליום 21.5.18, שכן ביום 22.5.18 הוטבו הנכסים על שמו של מנהל העיובון, עו'יד שלמה ובר (צד די).
3. תמצית טיעוני העוררות
1
.2
.3
צד גי (להלן: דוד'י) הוא שהתזיק במפתחות הנכסים מאצ נפטר המנוח שמעון מוכבי גיל (להלן: ''המנות'), וואת גס בתקופה שמיום 1.5.2013 ועד ליום 22.5.18 (להלן: תקופת החובי).
כבר בתודש יוני 2013 ידע המשיב, כי דוד חינו אתד מיורשי המנוח, וכי הוא המחציק בנכסים.
בידי המשיב אף היו פרטי יורש נוסף (ישראל מכבי), ואולם במשך למעלה מ-3 שנים לא פעל המשיב לגביית הארנונה מהמתזיקים בנכסים ובכך גרמה להגדלת החיובים.
חרף העובדה כי דוד היה 'יהמחציק בנכטיטיי ובעל הויקה הקרובה ביותר לנכטים, וחרף העובדה שהעוררות פלל לא התזיקו בנכסים, בשנת 2017 פנה המשיב לעוררות בדרישה, וביקש לחייבן רטרואקטיבית, החל משנת 2013.
4
.5
6
7
.8
9
0
1
2
.3
64
הנכסים מחווים דירה ומחסן. בדירה התגוררו לסירוגין הוריהם המנוחיס של העוררות ושל דוד, חנה מכבי ז'יל שנפטרה בשנת 1989, והמנות שמעון מכבי שנפטר בשנת 1997 (להלן:
'יהדירה/).
בהתאם לצוואת המנוח מיום 26.12.89, המנוח מינה חלק מבניו, ובניהס את דוד לטפל בנכסים.
₪ .
כעולה מפרוטוקול החקירה של דוד ע"י מנהל העיובון מיום 22.5.18, דוד החזיק במפתחות הנכסים, והוא טיפל בעניינלהנכסים ובחשבונות הבנקים שהותיר אחריו המנוח.
כן אישר דוד, כי היה לו ייפוי כוח מהמנוח לפעול בתשבונות הבנק של המנוח, לרבות לצורך תשלום ארנונה בגין הנכסים.
בדיון בפני הועדה הודה דוד, כי בתחילה קיבל את חשבונות הארנונה לתי/א, וכי לאחר מכן,
לבקשתו, נשלחו החשבונות לכתובתו באשדוד.
₪ > 0-7
דוד ידע על כל הנעשה בחשבונות המנוח ובנכסים, ואף העיד, כי העירייה הייתה בקשר עימו
במשך תקופה ארוכה, כי הוא הודיע לה, כי ישנם יורשים למנוח, וכי הוא הבין מהעירייה שיש לה גישה לחשבון המנוח בבנק דיסקונט, וכי חיא יכולה לגבות משם כספים לטובת הארנונה.
הן העוררת 2 והן בנה של העוררת 1 הצהירו, כי דוד מעולם לא :ידע את העוררות ולא עדכן אותן בנעשה בעיובון המנוח, וכי הן לא ידעו דבר על כך שתובות הארנונה לא שולמו כסדרם.
בחקירתו הודה דוד, כי אמר לעוררות לאורך השנים כי הוא, ואחיו גמליאל ואליעור מטפלים בנכטי העיובון. העובדה שבתצחירו העלה דוד גרסה הפוכה לחלוטין, כאילו לא חייתה לו ייאינטראקציה עס הנכסיסיי, מעידה על תוסר תום ליבו.
טענת דוד, כי לא חייתה לו ציקה מהותית לנכסים יותר מאחיו ואחיותיו אינה אמת, ולראיה, משך כשנתייט התחמק דוד וסירב למסור את מפתחות הנכסים לעוייד ובר, אשר פנה אליו בתחילה כבייכ העוררות, ולאחר מכן כמנהל העיובון.
בתצהירו של דוד צוינו פרטים עובדתיים רבים המוכיחים כי דוד ידע חיטב על כל הנעשה בנכסים. כך, כעולה מתצהירו, דוד קיבל את חשבונות הנכסים מהעירייה; כך, כעולה מתצהירו, ידע דוד, כי הקומה התחתונה של הבית היתה מושכרת כל השנים בדמי מפתח למסעדה בשם ייהלב הרחביי; כך, כעולה מתצהירו, ידע דוד, כי חלק אחר של קומת הקרקע של הבניין הושכר לחייט, אשר בנו השתלט על החנות והוא השכיר אותה לאחרים; כך, כעולה מתצהירו, פנה דוד, לקבל ייעוצ משפטי, אשר לפיו הוא ואחיו חששו לגבות דמי שכירות מחדייריס המוגנים ; כך, כעולה מתצהירו, ידע דוד, כי פולשים לדירה והחליף את מנעוליה.
הפרטים האמורים לעיל, יכולים להיות ידועים רק למי שהייתה לו ויקה מחותית לנכסים!
מן האמור לעיל עולה, כי דוד היה המחויק ובעל הזיקה הקרובה ביותר לנכטים.
.5
.6
7
.8
9
0
.1
2
.3
6
5
6
העוררות הינן אתיות קשות יום. העוררת 1 הינה נכה המרותקת לכיסא גלגליט, אלמנה ואם שכולה כבת 75 שנה. העוררת 2 אף היא קשישה כבת 75 שנה הסועדת את בעלה החולה. שתי העוררות לא ידעו דבר על הנעשה בנכסים עד שנת 2017.
כפי שהוכת, בתחילת שנת 2017, מיד לאחר שנודע לעוררות על חובות הארנונה, ובעקבות עיקולים שהטילה העירייה על חשבונותיהן, פנה בא-כוחן בדרישות אל דוד ואל אחים נוספים של העוררות, לצורך קבלת פרטים אודות נכסי העיובון ובדרישה לקבלת מפתחות הנכסים שהוחזקו ע"י דוד, ואולם דוד ואחיו התחמקו מפניות בייכ העוררות.
ביום 11.3.18 מונה עו"דובר כמנהל עיובון חרף התנגדותו של דוד.
בין חתאריכים 11.3.18 - 22.5.18 שב מנהל העיוּבון ופנה לדוד, ודרש ממנו למסור לו את מפתחות הנכסים, ואולם דוד התחמק והתעלס מפניות מנהל העיטבון, ואף מצו ביהמייש, אשר חורה לו להתייצב לחקירה בפני מנחל העיזבון, ולמסור לו את מפתחות הנכסים.
רק ביום 22.5.18 נמסרו מפתחות הנכסים לידי מנהל העיובון, אשר הוחזקו עד אז בידי דוד.
טענות דוד, שנטענו לראשונה בדיון בפני הוועדה, לפיהן, הוא לכאורה הודיע לכל האחים, כי חשבונות הארנונה אינם משולמים כסדרם, לא נטענו בתצהיר עדותו הראשית של דוד, ויש לדחותן עקב הרחבה חצית אסורה!
התנהגות דוד מצביעה על חוסר תום ליבו, ועל ניסיונותיו להטיל על העוררות את חיובי הארנונה, למרות שהן כלל לא החזיקו בנכסים, ולא היו מודעות לחובות שנוצרו בגינם.
כפי שהוכח, העירייה ידעה כבר בחודש יוני 2013, כי המנוח נפטר, וכי דוד מחזיק במפתחות הנכסים. כתובתו של דוד היתה בידי העירייה, ובנוסף נמסרו לעירייה פרטי יורש נוסף של המנוח, ואולם העירייה לא פעלה לגביית הארנונה וגרמה להגדלת החיובים.
כעולה מדוייח החוקר מטעם העירייה, ביום 3.6.13 שוחת נציג אגף הגבייה של העירייה עס דוד, אשר מסר לו פרטים אודות הנכסיסם; וביום 9.6.14 נשלח לדוד מכתב לכתובתו באשדוד, מתוקף היותו יורש טבעי של המנוח, בו התבקש דוד למסור עדכון לגבי המחזיקיט בנכסים, ניתנה התראה, כי אס לא יימסר המידע יוסבו הנכסים על שמו של דוד כיורשו הטבעי של המנות. לא למותר יהיה לציין, כי העירייה לא פעלה כפי התראתה ולא הסבה את הנכסים על שמו של דוד.
העדה מטעט המשיב העידה, כי כפי הנראח המידע בדבר היות דוד יורשו הטבעי של המנות, הגיע לעירייה, באמצעות הממשק שיש לעירייה עם משרד הפנים.
טענת עדת המשיב, כי לא חיו ידועים לעירייה פרטי יורשים נוספים, אינח נכונה. כפי שהוכת, עובדי מטעדת יהלב הרחבי מסרו לתוקר מטעם המשיב את מספר חטלפון של מר ישראל מכבי, וגם דוד הצהיר, כי מסר לעירייה מידע זה.
לא וו אף וו, העירייה יכולה היתה לברר את פרטי יורשי המנוח בנקל באמצעות אתר הרשם לענייני ירושה או באמצעות בירור טלפוני עם היורשים שזהותס חייתה ידועה לעירייה ו/או באמצעות בירור עס שוכרי המסעדה.
7. עדת המשיב, הודתה כי המשיב כלל לא ערכה בירור מול רשם הירושות, וכי לא פנתה אל
העוררות במהלך כל השנים עד שנת 2017. החוקר מטעם המשיב, אשר ביקר בנכסים מספר פעמים גס בשנת 2013, העיד כי חיובי הארנונה בגין הנכסים הצטברו שנים רבות לפני שנת 4 ואולם רק בסמוך לשנה צו ביצע חמשיב ביקורות בנכסים.
8. מן המקוב\ עולה, כי המשיב לא פעל בהתאם לחובתו עפ"י דין, בכך שלא פעל לאתר את
המחזיק הנכון בנכסים, והתעלס מהנתונים שהיו ברשותו.
9. אילו היה המשיב מתריע בפני העוררות כי קיים חוב ארנונה, הן היו דואגות לטפל בכך באופן
מיידי. הא ראיה, מיד כשנודע לעוררות על דבר החוב, בתתילת שנת 2017, הן פנו אל בא כוחן ואל ביחמייש לענייני משפחה, וביקשו לתפוס החוקה בנכסים.
0. על המשיב חלה חובת הגינות מוגברת, וחובה חיה עליו לנסות לגבות את החובות ממי שהחציק
למעשה בנכסים (דוד או ישראל). המשיב לא היה רשאי לשבת בחיבוק ידיים משנת 2013, ולדרוש מהעוררות חובות למפרע שנוצרו עקב מחדליו, וכוללים הוצאות אכיפה וריביות.
1. המשיב אף נמנע מלומן לעדות את נציגיו, שהיו בקשר עם דוד במהלך השנים, על אף שהחט
בשליטתו. '/אי הבאת עד רלוונטי מעוררת, מדרך הטבע, את החשד, כי יש דברים בגו וכי בעל הדין, שנמנע מהבאתו, חושש מעדותו מחשיפתו לחקירה שכנגד'י.
ראו לעניין וה :
עייא 641/87 קלוגר נ' החברה הישראלית לטרקטורים וציון בע''מ פייד מד (1) 239.
2. החובה לשלם ארנונה מוטלת על ייהמתויק בנכסיי. המונח יימחזיקי' התפרש בפסיקה כחל על
ייבעל הזיקה הקרובה ביותר בנכסיי. במקרה דנן אין מחלוקת כי דוד הוא שהחזיק בפועל במפתחות הנכסים, כפי שהיה ידוע למשיב, כבר בשנת 2013.
3. בהתאם להלכה הפסוקה, כאשר קיים גורם המחציק בפועל הנכס, ייחשב הוא כמחזיק, וכאשר
מדובר בנכס ריק, בעל הויקה הקרובה ביותר הוא מי שבידיו נתונה בפועל יכולת השליטה והפיקוח בנכס.
ראו לעניין ּח:
רעייא 25630/09 יוסף ברינט, עו"ד כונס נכסים ג' עירית חולון (פורסם בנבו, 13.09.09);
רעייא 422/85 חברת בתי גן להשכרה בע''מ נ' עיריית תל אביב-יפו, פייד לט 341.
6. מחראיות עולה, כי דוד היה המחציק בנכסים, ובעל הציקה הקרובה ביותר אליהם, לצורך חיוב
בארנונה.
4. תמצית טיעוני צד ג
1 יש לדחות את הערר על הסף, שכן העוררת 1 כלל לא טרתה להגיש תצהיר מטעמה לתמיכה בערר, בניגוד לאמור בסיכומי העוררות, גס בנה של העוררת 1 מעולם לא הגיש תצהיר עדות ראשית ולא נחקר בתיק זה, ואילו העוררת 2, אשר אמנם הגישה תצהיר מטעמה, נאלצה להודות בחקירתה הנגדית, שאינה יודעת דבר.
2
3
4
5
6
7
8
9
0
1
2
3
16
הלכה פסוקה היא, כי כאשר מתברר בחקירה כי המצהיר כלל לא יודע על מה הצהיר בתצחירו, יש בכך כדי לפסול את תצהירו על כל טענותיו המפורטות בו.
ראו לענייו גּח:
עייא 288/63 מלון סמדר נ' גזית חב' לבנייה בע''מ, פייד י (4) 2885 ;
עייא 386/83 סעיד חמוד נ' ג'ני ואח', פייד לט(4), 133.
יצוין כי אמנם עו"דובר הגיש תצהלר, אך עו"דובר אינו אחד מהעוררים, ולכן בהיעדר תצהיר של מי מהעוררות, יש לדחות את הערר על הסף.
המשך טיעוני צד גי להלן, מפורטים אך למען הזהירות.
בשנת 1989 נפטרה אמו של דוד, ובשנת 1997 (לפני 21 שנה) נפטר גס אביו.
לדוד שבעה אחים ושלוש אחיות. אתיו גמליאל, ציון (ו'יל - נפטר בחודש האחרון) אליהו, מיכאל (צייל), גואל ואליעור כולם גרים בלונדון , וכך גם אחותו בינח.
בישראל גרים רק ישראל והעוררות.
דוד הוא האח הקטן ביותר מכל האחים והאחיות, מלבד האחות בינה.
העובדה שדוד הוא (כמעט) הקטן ביותר במשפחה, גורמת לכך שאחיו הגדולים שולטים בו במידה רבה, ומצוויס עליו לעשות דברים כאלה ואחרים, והוא, מתוך כבודם, וכתלק מאופייה של משפחתו חתימנית, שהיא פטריארכלית מאוד באופייה, עושה את כל אשר הס מצווים, וואת בפרט כאשר מדובר בפעולות בישראל, כאשר הוא האח היחיד (חוץ מאחיו ישראל)
המתגורר בישראל, בעוד הס מתגוררים בלונדון.
דוד עצמו עלה לארא בשנת 1993 מבריטניח, וחיה מגיע לבקר את אביו בנכסים, אחת לכמה חודשים.
בתקופה לפני שעלה דוד לארץ, היה בעלה ייל של העוררת 1, אתראי על הנכסיט ועל תשלוט הארנונה בגין הנכסים, והיה לו ייפוי כות לכך.
אחרי שדוד עלה לאר+, נתן לו אביו ייפוי כוח להוציא כסף מחשבונות הבנק של הוריו, לשם תשלום הארנונה על הנכסים.
כשבעה חודשים, לאחר שהאב נפטר, סירבו הבנקים לכבד את ייפוי הכוח, וגישתו של דוד לחשבונות נחסמה.
מאז בסוף שנת 1997 (או תחילת שנת 1998) ועד לשנת 2017, לא שילם דוד ולו שקל אחד בגין הארנונה על הנכסים, ולמיטב ידיעתו גס כל אחיו ואתיותיו לא שילמו.
כמובן שדוד לא ידע ולא חיה יכול לדעת מהם היתרות ו/או הפעולות בחשבונות הבנק, משנחסמה גישתו אליהם.
בתקופה זו בת עשרים שנה, פנו אל דוד טלפונית נציגים מעיריית תל אביב, מספר פעמים, ושאלוהו מי אחראי על הנכסיים.
.5
6
7
8
9
0
1
2
.3
4
5
דוד הבין מנציגי העירייה, כי יש להם גישה לחשבון של המנות בבנק דיסקונט, וכי הס יכולים למשוך מחשבון גה את דמי הארנונה. בפועל, לא ידוע לדוד אם העיריה אכן משכה כספים מחשבון ה ואם כן, כמה.
בתחילת שנת 2017 הטילה העלרייה עיקולים, על חשבונות הבנק של דוד, של אחיו גמליאל, של בנו של אחיו מיכאל גייל, של בתו של אחיו גמליאל, של בנו של אחיו מיכאל זייל, של אחיו ישראל, של בינה ושל העוררות.
העוררות סירבו לשלם דבר וחצי דבר בגין העיקולים בתואנה שאין להן כסף, ובסופו של דבר גמליאל, אליעזר, ציון, גואל, בינה, בנו של מיכאל ודוד עצמו, אספו סכום של כ- 47,000 ₪ ושילמו אותו לחסרת העיקולים (כ-33,000 ש"ח לארנונה והשאר למים).
הקומה התחתונה של הנכסיים הושכרה בדמי מפתח למסעדת 'הלב הרתבי, המחזיקה בשטח עד היום, לחייט, אשר כשנפטר, השתלט בנו על החנות, הפך אותה ליחידת דיור, אותה הוא משכיר לאחרים, ולחנות גיהוץ קטנטנה, אשר נותרה ריקה כאשר המגהא עזב.
בקומה העליונה של הנכסים מצויה דירתס של ההורים המנותים, אשר שמשה אותם עד לפטירתם, כאשר שהו הס בישראל (רוב השנה הס התגוררו בלונדון). ממועד פטירת המנות, עומדת הדירה עוובה וסגורה, ואיש לא התגורר בה מאצ פטירת המנות, למעט פולשים חסרי בית אשר סולקו.
גם ראיות המשיב בערר וה, מעידות כי הקומה העליונה הייתה סגורה ומסוגרת, ואיש לא גר בה, וכי היא אף לא חייתה ראויה למגורים.
כל תוזי השכירות מול המטעדה, התייט והמגהץ, נחתמו מול אביו המנוח של דוד. דוד מעולם לא חידש תוזה או תתס על חווה שכירות עם מי מהשוכריס בנכסים, ולמיטב ידיעתו גס אף אחד מאתיו או אחיותיו לא עשה כן. לא ידוע לדוד היכן החוצים, אשר נחתמו בזמנו מול אביו המנוח (ככל שאכן נחתמו), ודוד גס אינו ווכר שאי פעם ראה אותם.
יתרה מכך, דוד מעולם לא ראה או קיבל ולו אגורה שחוקה מדמי שכירות הנכסים, ככל ששולמו.
מפעילי המסעדה טענו כל השנים שהם משלמים דמי שכירות (דמי מפתח) לחשבון בנק טפציפי ומיוחד, בהתאם להטכס שהיה להם מול המנוח, אשר לדוד או לאחיו לא חייתה גישה אליו.
מתכתובת בין עו"דובר למפעילי המסעדה, עולה כי עו"דובר דורש מהם, להעביר את כל הכספים מחשבון הבנק בהם הם הופקדו, לחשבון ניהול העיזבון.
גם דמי המפתח של החייט (כנראה סכום של פחות מ- 50 ₪ לחודש) הופקדו לתשבון המתנהל בבנק לאומי, אליו לא הייתה לדוד גישה.
המשפחה לא הצליחה לקדם, ולו במעט את מימוש העיובון, במשך למעלח מעשרים שנים, וואת לאור הוראות צוואת המנוח, לפיה הבית לא יימכר אלא בהסכמה פה אחד של חילדים כולם, שאחרת הוא ישופצ ויחיה גלעד.
6
7
.8
09
0
1
82
3
86
5
6
7
לאור הוראות אלה של הצוואה, הנכסים לא נמכרו, והילדים אף לא גבו בגינם דמי שכירות, בין מחמת שדמי השכירות צפויים לשמש לצורך שיפוץ הנכסים, ובין מחמת, שעל פי ייעוץ משפטי שהם קיבלו, הס חששו לקחת כסף מהשוכריס בדמי מפתח, היות והדבר עלול לפגוע ביכולתם העתידית לפנות את השוכרים מהנכסים.
יצוין עוד כי בנוסף לחוסר אחדות כתוצאח מנתק וריב בין חלק מן האחים, היה גס חוסר רצון מצד כמה אחים, בפרט המבוגרים שבהם, להשקיע כסף בכדי לשכור עו"ד ולקדם את עניין מימוש העיובון, וההתגברות על הוראות הצוואה.
במשך השנים התברר, כי נכסי העיובון אינם רשומים בטאבו, או במרשם מקובל אחר, ולכן הטיפול במימוש העיובון צפוי להיות יקר וקשהח.
כבר מאז פטירת המנות, היתה הקומה העליונה לא ראויה למגורים. התקרה שבורה, גשמים דולפיס, החלונות פרוצים, וחשירותיס שבורים והרוסים. עס השנים, התדרדר מצב הנכסים בכלל ומצב הקומה העליונה בפרט, כך שהמקום ממש לא היה ראוי למגורים, ואף הוצא לנכסים צו מבנה מטוכן.
בחוות דעתו אישר המהנדס שהוציא את הצו, כי הקומה העליונה אינה בשימוש.
משנות 1997 מעת פטירת המנוח, החלו תסרי בית לפלוש לדירת ההורים, לשים בדלת מנעול משלהם ולנעול את המקום.
נציגי המסעדה התקשרו לישראל או לדוד, עשרות פעמים, ודיווחו אודות הפלישה. במצב כזה היה דוד מגיע לנכסים, דורש מהפולשיס לצאת, פעמים רבות בעורת המשטרה, ונועל את הדירה באמצעות מנעול חדש.
זו הסיבה מדוע, המפתחות לקומה העליונה של הנכסים היו בידי דוד במשך רוב התקופה מאצ שאביו נפטר. דוד לא עשה דבר עס מפתחות אלה, מלבד סילוק פולשים.
לדוד מעולם לא הייתה כל וּיקה מהותית לנכסים, או יכולת של שליטת ופיקוח בנכסיסם יותר מאחיו או מאחיותיו. הוא לא השכיר ולא יכול היה להשכיר את הנכסים, ומעולם לא קיבל ולא אגורה אחת מהנכסים. כל שעשה דוד בנכסים היה לסלק פולשים.
אמנם כתוצאה מטובה ואת לדוד היה מפתח לדירת ההורים, אך מה שווה מפתת לנכסים הרוסיס ומסוכנים, שאין אפשרות ריאלית לשפצו ו/או להשכירו?
בניגוד לטענת העוררות, כאילו דוד מונה בצוואה לטפל בנכסים, בסעיף 11 לצוואתו, מינה האב
את שלושת האחים הגדולים: גמליאל , מיכאל ואליעור לשיפוץ הנכסים, ובמקרה שאחד מהט
לא יוכל לעשות ואת מונה לשם כך האח גואל.
אמנם מיכאל נפטר, אך שלושת האחים האתרים בריאים ומסוגלים לטפל בנכסים. היות והאחיס האמורים לא מתגוררים בארף, ולא התגוררו בה במשך כל השנים, בפועל הס לא טיפלו בנכסים.
8
.9
.0
.1
.12
3
4
5
6
7
יודגש כי אמנם לדוד היה מפתת לנכסים, אך עד סוף חודש 4/2017 אף אחד מאחיו או אחיותיו מעולם לא ביקש ממנו את המפתח. דוד בחיותו היחיד מבין אחיו, מלבד ישראל, שהתגורר בפועל בארצ, ולאור אופיו ואופי משפחתו, הוא שטיפל, עבור אתיו ואחיותיו כולם ובשליחותס, בסילוק הפולשים.
גס לאח ישראל הגדול מדוד בשלוש שנים, היה מפתת לנכסים. כאשר נכנסו הפולשיט בפעם הראשונה, ביקש דוד מישראל לבוא עמו ולסלק את הפולשים, אך ישראל סירב לעזור לו, לאור תסכולו מהעובדה, שהאתיס שאינם בארצ אינם משתפים פעולה לקדם את חלוקת העיובון. צו הסיבה מדוע דוד פעל בעצמו לסלק את הפולשים, ולאחר מכן מסר עותק מהמפתחות החדשים לישראל.
ביום 29/07/2013, כאשר חוקר השומה מטעט חמשיב ביקר בנכסים, הוא קיבל מאנשי המסעדה את מספר הטלפון של ישראל, ולא את מספר הטלפון של דוד. כאשר הגיע חוקר השומה לנכסים, ביום 30/11/2017, קיבל אותו ותיאט עמו גיסו של דוד, בעלה של בינה. זוהי אינדיקציה ברורה נוספת לכך שדוד לא החזיק בנכסים יותר מאחיו.
בשנת 2012 התחנן דוד לעוררות, לשתף עימו פעולה לקידום הנכטים, אך הן לא הסכימו אפילו להוציא מהנכטיס דבריט כאלה ואתרים שהיו שייכים להורים, ושאותם רצו הן לקבל.
אחוקה של מפתח בשליחות האחים האחרים, אינה יוצרת כל ייויקהיי לנכסים, יותר מאת או אחות אחרים. כך גם קבלת חשבון ארנונה מהעירייה, או מידע מי מחזיק בנכסים בפועל. מה גם שכל האחים ידעו או לפחות יכולים היו לדעת את אותו המידע, וסביר שאם הט היו גרים באר>, כולם היו מקבלים חשבונות ארנונה (בתקופות מסוימות העוררות עצמן הרי קיבלו חשבונות ארנונה לתשלום).
ביום 30/04/2017, פנה עו"דובר לדוד במכתב כוחני ומאייס, ובו טענות שאינן נכונות, ובכלל ואת הטענה, כי דוד הוא אחד ממנהלי העיובון של אביו.
בתחילה נבהל דוד מאוד מהמכתב, וניסה להסביר לעוייד ובר, כי הוא אינו בעל הבית על הנכסים, וכי יש לדבר עס אתיו הגדולים הגרים בלונדון. אך עו"דובר בחר להלך על דוד אימים.
דוד לא הרגיש שהוא יכול לבטוח בעוייד ובר, או לתת לו מפתחות לנכסים השייכים לכולם.
לאחר שהתייעצ עם אחיו הגדולים, החליטו האחים שלא לשתף פעולה עם עו"דובר, לאור סגנונו והצורה בה הוא התייחס לדוד ולאחיו.
ויודגש, אף אחת מהעוררות עצמה, מעולם לא פנתה לדוד וביקשה את המפתח, נהפוך הוא - הן לא רצו כל אינטראקציה עס הנכסים. מעבר לכך, לא ברור מה היה עו"דובר עושה עס המפתח, טרם מונה למנהל העיובון. לא היה כל הגיון למסור מפתח לעוייד, אשר אינו טורח לפרט את מי הוא מייצג, ומה בדיוק הוא מתכוון לעשות עס המפתח.
בסופו של דבר מונח עו"דובר למנהל עיובון המנות, אך במקום לתפוס את תפקידו ייכקצין בית המשפטיי, ולפעול לטובת היורשיס כולם, תוך שיתופם בהליך, הוא אינו עושה כן, ואף מסרב לדבר עט דוד או ליתן לו מידע כלשהו.
.8
9
0
.1
דוד מעולם לא קיבל את צו בית המשפט למסירת המפתח, אותו צירף עו"דובר לתצהירו.
מעיון בצו עולה שהצו חומצא לכאורה לעוייד ריטה חזן. אך היא לא העבירה לדוד את הצו, וכבר לא ייצגה את דוד באותו השלב.
דוד התייצב לחקירה אצל עו"דובר, תוך כתודשיים ממינויו כמנהל עיובון, ומסר לו את המפתחות מרצונו, לאחר ייעוצ משפטי שקיבל לעשות כן לאור מינוי כמנהל העיזבון, וזאת חרף התנהלותו כאמור.
עו"דובר מנסה להתלות ברישום ניסוח כללי ומעורפל שרשם עו"דובר עצמו בחקירה, כאילו דוד סתר את עצמו בתקירה. כך לדוגמא, דוד אמר בחקירה שהוא סילק פולשים, ואילו עו"ד ובר מצדו רשם שדוד ייטיפל בנכסים'י.
מכל האמור עולה בבירור, כי דוד מעולם לא היה מחציק בנכסים לצרכי ארנונה.
תמצית טיעוני צד ד'
1
2
3
48
5
6
7
8
ביום 11.3.18 מונה צד די כמנהל עזבון המנוח.
כפי שהוכח, העוררות לא החזיקו בנכסים בכל התקופה מושא חיובי הארנונה.
כפי שהוכח מאז שנפטר המנוח, מפתחות הדירה הוהזקו ע"י דוד בלבד, אשר סירב למוסרס לעוררות או לצד די, אשר פנה לדוד לקבלתס, בתחילה כנציג העוררות, ולאחר מכן במעמדו כמנהל עיובון, ווואת אף בניגוד לצו של ביהמייש.
כעולה מפרוטוקול חקירת דוד ע"י מנהל העיטבון, עליו חתם דוד ואישר את האמור בו, לא זו בלבד שדוד התזיק במפתחות הנכסים, אלא שהוא הופקד לטפל בענייני הנכסים שהוריש
המנוח ובחשבונות הבנקים שהותיר אחריו:
'ידוד: אני טיפלתי בדירה כיון שאני גרתי בישראל לעומת אחיי שגרו בלונדון. אחי ישראל מכבי שאף הוא גר בישראל לא טיפל בנושא הדירה והמחטן.
דוד: לאחר פטירתו של אבי אני טיפלתי בענייני הנכסים שהוריש אבי ובחשבונות הבנק שאבי הותיר אחריו..'/
דוד שינה את גרסתו במטגרת סיכומיו, וטען כי גס לאתיו ישראל היה מפתח של הנכסים.
דוד מנסה בסיכומיו להציג מצג שווא, כאלו לא חייתה לו ויקה מהותית לנכסים יותר מהעוררות או מיתר היורשים, ואולט מדובר בטענות שאינן אמת, מופרכות מיסודן.
דוד הודה, כי אמר לעוררות שהוא (יחד עס אחיו גמליאל ואלעזר) מטפלים בנכסים, ואולם בפועל הנכסים לא הושכרו והוונחו וננטשו כל השנים מאז שנפטר המנות.
המנוח מינה בצוואתו את חלק מבניו, וביניהם דוד לטפל בנכסים. אין מחלוקת, כי העוררות לא מונו לטפל בנכסים, ולא ניתנו להן ייפוי כוח או מפתחות הנכסים.
9
0
1
12
.3
4
5
6
7
8
ו
0
10
בסיכומיו מנסה דוד להפוך את היוצרות ולהשחיר את פניהן של העוררות ושל בא כוחן, בטענה כי הילך עליו אימים. מדובר בטענת כזב, אשר נועדה לתרף ולמצוא צידוק בדיעבד להתנהלותו מתוסרת תום הלב, ולסירובו למסור את המפתחות, אף בניגוד לצו ביחמייש.
טענת דוד כי לא הייתה לו זיקה מהותית לנכסים יותר מאחיו ואתיותיו אינה אמת. הא ראיה, שדוד סירב למסור את המפתחות והתחמק מלעשות כן חרף צו ביהמייש, משך כשנתיים.
גס טענת דוד בסיכומיו, כי לכאורה לא ידע שצד די, פונה אליו בשם העוררות חינה כזב.
כפי שהוכח דוד היה המחזיק ו'יהמוציא והמביאיי בכל הקשור לנכסים והוא פיקת עליהם ושלט בנעשה בהם.
בתצהירו של דוד צוינו פרטים עובדתיים רבים המוכיתים, כי דוד ידע היטב על כל הנעשה בנכסים (ראה טעי 2.13 לעיל).
טענות דוד בדיון מיום 19.2.19, כי לכאורה הודיע לאחים, כי חשבונות הארנונה אינם משולמים כסדרם, לא נטענו בתצהיר עדותו הראשית, ויש לדחותן עקב הרחבת חציתת אסורה!
בהסתמך על הטיעונים המשפטיים שפורטו בטיעוני העוררת, יש לקבוע כי דוד היה המחזיק בנכסים ובעל הזיקה הקרובה ביותר אליהם לצורך התיוב בארנונה.
המשיב לא פעל לאתר את המחזיק הנכון בנכסים, ולא פעל בהתאם לחובתו המוגברת כרשות ציבורית ועפייי דין.
המשיב נהג שלא כדין בכך שהטיל על העוררות חיוב רטרואקטיבי החל מיום 1.5.13, והתעלם מהנתונים שהיו ברשותו.
מהראיות עולה, כי המשיב ידע היטב, כי הנכסים שייכים ליורשי המנות והיו בידיו פרטים של שני יורשיס (לפחות). בנוסף המשיב יכול היה לברר את פרטי היורשים בנקל באמצעות אתר הרשם לענייני ירושח או באמצעות בירור טלפוני עס היורשיס שזהותס הייתה ידועה לו ו/או באמצעות בירור עס שוכרי המסעדה.
יודגש כי אילו חמשיב היה מתריע בפני העוררות כי קיים חוב ארנונה, הן היו דואגות לטפל בעניין באופן מידי כפי שנהגו באמצעות בא כוחן.
על המשליב להוכיח טעמים מיותדיס המצדיקיס הטלת החיוב למפרע, וואת הוא לא עשה.
תמצית טיעוני המשיב
.1
8
חרף העובדה שהמנוח נפטר בשנת 1997 וצו לקיום צוואתו ניתן כבר ביום 22.12.1997, לא טרחו יורשי המנוח לדווח למשיב אודות מתן הצו, ועד לשנת 2016 הנכסים היו רשומים בספרי העירייה עייש המנותח.
המשיב ערך לא פחות משמונה ביקורות במטרה להתחקות אחר זהות המחציק בנכסים, עקב חובות ארנונה שהחלו להיצבר בגינם החל משנת 2013.
10
3
64
5
.6
.7
.8
9
.00
.1
.12
3
0464
11
בחלק מהביקורות נמצאו הנכסים סגורים, ובחלקן ניתן היה להיכנס לנכסים, אולם המשיב לא יכול היה להסיק מביקוריו מסקנות ברורות בדבר זהות המחזיק בהם.
לאור המידע החלקי שהיה בידי המשיב במהלך השניט, פנה המשיב רק לצד גי בבקשה לקבלת מידע בדבר והות המחציק בנכסים, אולם רק בעקבות רישומו של צד ג' כמתזיק בנכסים פנו צד גי ורעייתו בשלהי שנת 2016, ומסרו למשיב, כי למנות ישנם יורשים נוספים והמציאו לו את צוואת המנות כמו גם את צו קיום הצוואה.
חיות ובהתאם לצוואת המנוח רכושו המצוי בישראל נחלק בין יורשיו באופן שווה, נרשמו כל יורשי המנוח כמחזיקים בנכסים, יחד ולחוד, החל ממועד הצטברות חובות ארנונה בגין הנכסים.
בהתאם לסי 325 לפקודת העיריות נטל הדיווח אודות וחות המחציק בנכסים מוטל על המחזיק היוצא. משנפטר המנות בשנת 1997, וניתן צו לקיום צוואתו, היה על יורשיו לדווח אודות פטירתו, וואת סמוך למועד מתן צו קיום הצוואה.
אין וה מתפקידו של המשיב לפנות לרשם הירושות ולברר האט המנות הותיר אחריו צוואה.
יש לדחות את טענות העוררות לפיהן חייתה למשיב ידיעה ברורה כי צד ג' החציק בנכסים כבר בשנת 2013.
העוררות עצמו עיניהן וישבו בחיבוק ידיים משך 20 שנה, ורק כאשר חויבו בארנונה מכוח צו קיום הצוואה, החלו לפעול למינוי מנהל העיזבון.
לא ניתן לייחס לאמור בתצהיר העוררת 2 משקל ראייתי כלשהו, היות ומחקירתה עלה, כי העובדותת המפורטות בו אינן מצויות בידיעתה. חיות ועובדות אלו התהוו קודט למינוי של צד די כמנהל העיובון, הן אינן מצויות בידיעתן האישית.
צד גי לא מונה כמנהל עובון המנות באופן בלעדי, ומכל מקוט החלטותיו צריכות להתקבל ברוב דעות של יתר חיורשים. אף לא ניתן להסיק מטענות הצדדים, כי צד ג' קיבל ייפוי כח מטעם חיורשיט לנהל מטעמם את כל ענייני הנכסים דנן.
מעדותו של צד גי עולה, כי הוא יידע את העוררות במרוצת השנים בדבר חובות הארנונה שנצברו על הנכסים, אולם אף אחד מהאחים לא היה מוכן לשאת בנטל התשלום.
עצם העובדה שהעוררות פנו אל אחיהן בדרישה לקבלת מפתחות הנכס באמצעות מנהל העיזבון, מעידה על ההכרה שלהן במעמדן ביחס לנכסים, ובכך שויקתן לנכסים אינה פחותה מזיקתו של אחיהן.
העוררות מנסות לגרור את המשיב לסכטוך לא לו, המתנהל בינן לבין אתחיהן - צד גי. מדובר בסכסוך ביו מתזיקים, אשר המשיב אינו מוסמך להכריע בו, והוא ראוי להידון בפני הערכאות המוסמכות לכך.
המונח 'ימחציקי' התפרש בפסיקה כתל על ייבעל הויקה הקרובה ביותר לנכסיי.
11
12
5. חבותו של בעל הנכס בתשלום הארנונה היא חבות שיורית, והיא תוטל עליו כל אימת שלא
הודיע למשיב על חילופי מחזיקים בהתאם לקבוע בסי 325, ואף במקרים בהם לא ניתן לגבות את הארנונה ממי שחב בה בפועל.
6. היות וירושת המנות נחלקת באופן שווה בין יורשיו, הרי שכל היורשים הינם בעלי הנכסים
במעמד שווה, והם המחציקיס בהם יחד ולחוד.
7. טענת העוררות כנגד חיובן באופן רטרואקטיבי החל משנת 2013, אינה מצויה בסמכות הועדה
הנכבדה. גס הטענות ביחס למצבו של הנכס ושאלת זכאותו לפטור מחיובי ארנונה - אינן עומדות לדיון במטגרת חליך זח.
דיון והכרעת
.41
מו
3
לאחר ששמענו את הצדדים, עיינו בסיכומיהס, כמו גס באסמכתאות שהוגשו על ידם, הגענו לכלל דעה, כי דין הערר להידחות.
אנו מקבלים את טענות המשיב, כי טענות העוררות, לפיהן דוד הוא המתציק בנכסים בתקופת המחלוקת, הינן בבחינת סכסוך בין מחויקיס, אותו על הצדדים לברר ביניהם במסגרת הליך אזרחי.
ראו לעניין וח:
ברייס 1008/06 יצחק טרכטינגוט נ' מנהל הארנונה של עיריית תל אביב יפו:
'יהלכה היא שתכלית סעיף 325 לפקודת העיריות הינה ליצור מנגנון חובת הודעה המעביר את נטל זיהוי המחזיק מן הרשות האחראית על גביית הארנונה אל בעלי היחסי לנכס (ראו: ע''א 739/89 מיבקשוילי נ' עיריית תל אביב-יפו, פ'יד מה(3) 769 (1991)).
המבקש מבקש להעביר לידי הרשות המנהלית את ההכרעה בסכסוך התוזי שלו עם השוכר. ואולם מטעיף 325 אנו למדים שהנתיב המנהלי אינו הנתיב הנכון לשם בירור סכסוך זה,... מקובלת עלי קביעת בית המשפט המחוזי ולפיה אין להפוך את העיריית לצד לסכסוך בין משכירים ושוכרים. אלה הצדדים האמתלים ל'יטכסוך'', וצד הרוצת בכך יכול לנקוט בהליבים משפטיים ולהביא ראיות. .... אין להטיל על העירייה תפקיד של יישופט'' בין הצדדים, ומותר היה לעירייה להסתמך על ההודעה בכתב שקיבלת'"'י.
(ההדגשות אינן במקור)
וראו גם:
עת''מ 55444-06-13 חברת חלקה 109 בגוש 7101 בע'/מ נ' עיריית תל אביב יפו (פורסם בנבו) ;
עתיימ (חיי) 37332-11-11 משה הרשקוביץ נ' עיריית נהריה ( פורסם בנבו).
דברים אלה עולים בקנה אחד עם תכלית ההסדר הקבוע בפקודת העיריות, והיא הקלה על מאמצי הרשות המקומית לגבות כספים, והטלת חובת מסירת הודעה בדבר שינוי מחזיקים או שינוי בעלים, על מתציקיס ובעליס של נכס, בהיותס מונע הנזק הזול וחיעיל.
12
4
5
.6
7
8
9
.0
43
ראו לענין זה :
עייא 739/89 מיבקשווילי נ' עיריית תל אביב יפו, פייד מה(3) 769 (1991) 775:
ייניכר בפקודת העיריות [נוסח חדש] כי מגמתה שלא להכביד על עירייה יתר על המידה
באיתור הגורם המהווה 'מחזיק'' לגבי נכס מסוים לצורך תשלום הארנונה. בדרך כלל רשאית היא להסתמך על רישום ועל הודעות מתושביה בדבר שינויי מצביי.
עייא 2520-05-12 שרעבי נ' עיריית רחובות ואחי:
ייאילו הייתה נקבעת קביעה הפוכה, שלפיה על הרשויות המקומיות לבדוק, באופן אקטיבי, את זהות המחזיקים בכל נכס ונכס, על פני תקופות שונות, היה הדבר מטיל על הרשויות המקומיות נטל כבד מנשוא שעלותו גבוהה ביותר, והממומן מכספי הציבורי.
(ההדגשות אינן במקור)
למעלה מן הצורך נציין, כי גם אס היינו רואים לנכון לדון בסוגיה זו, ולהכריע בין טענות הצדדים, לא היינו מקבלים את טענות העוררות, והיינו קובעים כי העוררות, חבות בסכום הארנונה, ביחד ולחוד עס אחיהן - היורשיס האחרים.
עוד קודם לבחינת טענות העוררות לגופן נציין, כי צודקים המשיב וצד ג', כי חיות והעוררת 2, אשר אמנם הגישה תצהיר מטעמה, נאלצה להודות בתקירתה הנגדית, שאינה יודעת דבר, ואשר על כן תצהירה אינו יכול להוות ראיה בענייננו.
והיות וצד די - מנחל העיובון אינו יכול להעיד מכלי ראשון אודות ההתנהלות בקשר עס הנכסים עובר למינויו כמנהל העיובון, והיות ובניגוד לאמור בסיכומי העוררות ובסיכומי צד די, בנה של העוררת 1 מעולם לא הגיש תצחיר עדות ראשית ולא נחקר בתיק וח, אין מנוס אלא לקבוע, כי גרסת העוררת, אינה נתמכת בכל ראיה וכבר משום כך ניתן לדחות את עררן.
גם לו ניתן היה להסתמך על האמור בתצהירו של צד די מנחל העיובון, אין בכך כדי לשנות את מסקנתנו.
סעיף 8(א) לתוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), תשנ"ג-1992 (להלן: ''חוק ההסדרים') קובע, כי חובת תשלום הארנונה מוטלת על ייהמחציק בנכסיי, ולפיכך נגזרת משאלת ההתוקה בפועל בנכס והזיקה אליו.
המונח ''מחזיק'י מוגדר בסעיף 1 לפקודת העיריות כדלקמן:
!יאדס המחזיק למעשה בנכס כבעל או פשוכר או בכל אופן אחר למעט אדם הגר בבית מלון או בפנסיון'י.
המונת 'ימחזיקיי התפרש בפסיקה כחל על ייבעל הזיקה הקרובה ביותר בנכסיי.
ראה לעניין את :
ברייע 422/85 חברת בתי גן להשכרה בע''מ נ' עיריית תל אביב-יפו, פייד לט(3) 341 (1985) .
13
8
9
1
12
3
.64
.5
.6
14
'ימחזיקיי לצורך החיוב בארנונה חינו דרך כלל, מי שיכול לנצל את הנכס לצרכים שונים
ראה לעניין וח :
בריימ 7856/06 איגוד ערים אילון נ' מועצה אזורית חבל מודיעין [נבו] (16.3.08).
מהראלות שהוצגו בפנינו עולה, כי לא היתח לדוד כל עדיפות ביכולת לנצל את הנכסים לצרכיו הוא בתקופת המחלוקת, וכי ממילא העוררות יכולות חיו לפעול למימוש העיוּבון עוד קודם לכן, ולא להמתין עד כי המשיב יטיל עיקול על נכסיהן.
נוכח האמור לעיל, ובשים לב לראיות שהוצגו בפנינו, גס אס חיינו סבורים כי הגנו מוסמכים לדון בטענות העוררות בעניין אה, חיינו מגיעים למסקנה כי לעוררות היתה ויקה דומה לויקה שחיתה לדוד לנכסים, וכי העובדה שהוא טרח לפעול לשמירתם, אין בה כדי לתייבו בחיוביס שונים מהתיוביס החליט עליהן כיורשות הנכסים.
ויודגש, בהתאם לצוואת המנות הנכסים, הורשו לכלל יורשיו בחלקים שווים ביניהם; צד גי לא מונה כמנהל עובון המנוח, והוא אף לא קיבל ייפוי כח מטעם כל היורשיס לנהל מטעמט את כל ענייני הנכסים דנן; וברי כי את אותה פעולה של מינוי עיובון בה נקטו העוררות לאחרונה, *כולות היו העוררות לעשות כבר כשניתן צו לקיום הצוואה.
לשם השלמת התמונה נוסיף ונציין, כי ממילא איננו מוסמכים לדון בטענות העוררות באשר להיות החיוב שהושת עליהן רטרואקטיבי, מחמת חוסר סמכות.
סעיף 3(א) לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשלייו - 1976 קובע עילות ספציפיות בהן מוסמך מנהל הארנונה לדון, וכפועל יוצא גם ועדת הערר. טוגית החיוב הרטרואקטיבי אינה נמנית עימן.
ראה לעניין גח :
עת'ימ (תייא) 8708-05-13 מרום פאר נדלי/ן בע''מ נ' עיריית תל אביב (פורסם בנבו, 27.10.13);
עעיים 1280/10 מעונות מכבי נ' עיריית רמת גן [נבו] (18.3.2012); עמיינ 14848-02-13 עופר שערים אוטומטיים בע''מ נ' מנהל הארנונה עיריית ראשון לציון [נבו] (18.11.2013); ברייס 6 וינברג נ' מנהל הארנונה - עיריית תל אביב יפו ([פורסם בנבו], 16.10.2006); ברייט 6 וינברג נ' מנהל הארנונה - עיריית תל אביב יפו ((פורסם בגבו], 8.1.2007; עייא (חיפה)
2 יעקובוביץ עוזי נ' מועצה מקומית; וגם עייש (חיפה) 109/00 חברת יאיר ש. שיווק בע''מ נ' מנהל הארנונה בעיריית חדרה.
אשר על כן, ולאור האמור לעיל, אנו דוחים את העררים.
בנסיבות העניין לא מצאנו לתייב את מי מהצדדים בהוצאות.
16
15
0. בהתאם לסעיף 23 (ב) לתקנות בתי המשפט לעניינים מנהליים (סדרי דין), תשס"א - 2000, לרשות
הצדדים קיימת וכות ערעור לפני בית המשפט לעניינים מנהליים וזאת בתוך 45 ימים מיום מסירת ההחלטה.
1. בהתאם לתקנה 20 (ג) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (סדרי דין בוועדת
ערר) התשלייז - 1977 תפורסם החלטה זו באתר האינטרנט של המשיב.
2. ניתן בהעדר הצדדים ביום ף / | / 27 '
2
4
לוייר: אה ארליך, עו"ד | חבר: אבשלום לוי, עו"ד ורוייח חבר: משה קורן, עו"ד
ע\564\1\105
15
%
בפני ועדת הערר על קביעת ארנונה כללית ערר 140019676
ליד עיריית תלאביב - יפו
העורר: יחיאל סמדר
- נגד-
המשיב: מנהל הארנונה עיריית תל-אביב - יפו
החלטת
1 עניינו של ערר זה הינו נכס המצוי ברת'י פלורנטין 48 תל-אביב, הרשום בספרי העירייה כנכט 7, ח-ן לקוח 10627919 ) (להלן: //הנכסיי).
2 העורר נרשט כמחציק בנכט החל מיום 17.11.12.
3 לאחר שהנכס כולו סווג בסיווג ייחדר עבודה של אמןניי, שכן שירת את העורר, השכיר העורר את המרתף לצד גי, אשר השתמש בו כמחסן.
4 בעקבות שינוי החזקה, שינה המשיב את סיווג המרתף למחסן.
5. בחודש אוגוסט 2018 עזב השוכר את המרתף, והמרתף חזר לחצקת העורר.
6. המחלוקת בערר דנן נסבה על חיובו של העורר בגין שטח קומת המרתף, החל מאוגוסט 2018.
7 תמצית טיעוני העורר
1 בתוסר תום לב משווע, חמשיב מבקש לחייב את העורר בארנונה בהתאם לשימוש שנקבע בהיתר הבניה. אלא מאי, כשמתאים למשיב, והחיוב הוא גבוה מהשימוש המאושר על פי חיתר הבניה, הוא מחייב לפי השימוש בפועל אף כשהוא מנוגד להיתר הבניה, וכשמתאים לו הוא מחייב לפי השימוש הקבוע בהיתר הבנית.
2. ההלכה שיצאה מבית המשפט העליון היא שעל המשיב לפעול לגביית מיסים בהתאם לחיוב
הנמוך ולא הגבוה.
3. בע''א 2064/02 תשלובת ח. אלוני בע"מ נ' עיריית נשר, נפסק כי אין הרשות רשאית לחזור בה
מההסכמה שקיבלה תוקף של החלטת ועדת הערר.
8
84
.5
6
7
.8
9
0
1
.12
.3
68
.5
.6
על פי הדין והפסיקה ככלל יש להעדיף סיווג ספציפי על - פני סיווג שיורי.
ראה לעניין ּח:
בבריימ 1676/15 ברודקסט וידאו נ' מנהל הארנונה ת'/א;
בריים 5045/02 מלק סולומון נ' מנהל הארנונה שליד עיריית חדרה;
עעיימ 8804/10 חלקה 6 בגוש 6950 בע'ימ נ' עיריית תל- אביב.
ועדת הערר כבר הכירה בכך שהשימוש שעושה העורר בנכס הוא לחדר של אומן, ומשום כך העורר פטר את עצמו מלהוכיח זאת שוב.
שימוש וה אף הוכר ע"י המשיב בערר הקודם ללא כל הטתייגות.
ולמרות כל האמור לעיל, שוב תוזרת חמשיבה על התנהגותה בחוסר תום לב לאחר שכבר בית המשפט העליון אמר את דברו ולאחר שממש בוועדת ערר וו כבר נפסק בהסכמה כי יש לחייב את העורר בארנונה בסיווג של אומן, חוזרת בה המשיבה מהסכמתה.
הניסיון לקבוע כי העורר אינו עושה שימוש בנכס שמצוי מתחת לנכס של חגלריה הינו בבתינת חורה מהסכמה ואינו אלא בבחינת היתממות שיפה היה לולא הועלתה.
הנכס כולו, הן בחלקו העליון והן בחלקו התחתון מושכר לעורר ע"י אותם הבעלים, אשר קודם להשכרת הנכס אף הוא עשה בנכס שימוש לסטודיו של אמנים, וכך שכר אותו העורר.
אין נפקא מינה אס העורר כרגע מאחסן במרתף את ציוריו ו/או פסליו. מדובר במחסן תת קרקעי ללא חלון, והוא משמש כמהסן של השוכר בלבד.
אס השוכר הוא אמן שמשלם ארנונה בסיווג אמן בחלק העליון של המושכר, קל וחומר שהוא +כאי לשלם את אותה הארנונה בגין המרתף המשמש אותו.
הסיווג עפ"י פסיקת בית המשפט צריך לחיות בהתאם לסיווג הנמוך.
העורר מבקש, כי המשיב יכבד את החלטתה הקודמת של ועדת הערר, ותפטיק לגרור אותו להליכים משפטיים מיותרים, העולים לו בדמיס ובבריאות.
העורר הינו אדם מבוגר, אשר כפנסיונר ממלא את נפשו ומעביר את ומנו בסטודיו. אין הוא מתפרנס ממכירת תמונות או פסלים הוא פשוט יושב ומצייר ומפסל להנאתו, ומשכך, אין כל מקום לחייבו בארנונה של מחסן, מקום בו יש לחייבו לפי שימוש של סטודיו לאומן.
הסיווג צריך להיות בהתאם לשוכר ולעיסוקו, ולא בהתאם לשימוש הקבוע בחיתר הבניה.
השימוש כסטודיו של אמן מותר עפ"י התבייע, | ומשכך מנוע המשיב מלמנוע מהעורר לפעול במושכר כסטודיו לשימושו כאמן.
תמצית טיצוני המשיב
.1
בביקורת שנערכה ביום 26.3.18 נמצא, כי קומת המרתף משמשת לאחטנה של כלי עבודה של צד גי.
.2
3
4
.5
.6
.7
8
.9
00
.1
עוד נמצא בביקורת, כי אין מעבר בין קומת הקרקע לקומת המרתף, וכי הגישה לשטח המרתף היא מחדר המדרגות המשותף.
לאור ממצאי חביקורת האמורה, פוצל הנכס לשתי יחידות נפרדות. קומת הקרקע בשטת 78 מייר נותרה בסיווג ייחדר עבודה של אמ 2 ניי, ואילו קומת המרתף בשטח 95 מ"ר, טווגה בסיווג יימטחר קמעונאי כללייי.
לאחר שצד גי פינה את הנכס, ביקש העורר לקבל הנחת נכס ריק ביחט לקומת המרתף.
משנדחתה בקשתו למתן פטור נכס ריק, ורק במסגרת הערר, ביקש העורר לסווג את קומת המרתף כייחדר עבודה של אמניי.
אין תולק כי שטח קומת המרתף נותר ריק, והוא אינו משמש את העורר לטובת הסטודיו, אותו הוא מפעיל בקומת הקרקע.
טענת העורר המתייחסת לסיווג קומת המרתף כייחדר עבודה של אמןניי, נטענה לראשונה בכתב הערר מבלי שמנהל הארנונה נדרש אליה במסגרת ההשגה, ומכך שחיא בבחינת הרחבת חזית אסורה.
גם לגופו של עניין יש לדחות את הערר. משעה שהוברר, כי אין מעבר בין שתי הקומות, וכי השימוש בקומת המרתף שונה מהשימוש בקומת הקרקע, ההחלטה לחייב את שתי הקומות בנפרד, ולסווגו בהתאם לשימוש הנעשה בכל אחת מהן בפועל, הינה כדין.
אין חולק כי בקומת חמרתף לא נעשה שימוש כלל, לא כל שכן שלא נעשה בה שימוש כחדר עבודה של אמן.
לאור הוראות החיתר הבנייה שחל הנכט, לפיו ייעודה של קומת המרתף הינו, מרתף תחתון -
חנליה, ומרתף עליון - שטח משותף לשימוש דיירי הבניין ואחסנה מסחרית, החלטת המשיב לסווג את קומת המרתף, שלא נעשה בה שימוש, בסיווג מסחר ולא כייחדר עבודה של אמןי, תואמת את ההלכה הפטוקה בעניין וּה.
ראו לעניין גת :
ברייס 991/16 אפריקה ישראל להשקעות בע'ימ נ' עיריית תל אביב יפו, בריים 5254/16 עיריית תל אביב יפו נ' בית ארלוזורוב חברה בע'ימ (פורסם בנבו 5.8.2018).
יצוין, כי חיות ושטח קומת המרתף קטן מ-100 מ"ר, הרי שאין משמעות לטיווגו כמחסן.
זאת ועוד, לפי ההלכה הפסוקה, לא ניתן לסווג נכס ריק בסיווג ספציפי תלוי שימוש בפועל, לא כל שכן כאשר סיווג טפציפי זה לא הותר בהיתר הבניה.
ראו לעניין זה :
עמיינ 30703-05-14 ה.ה משקיעים בע'ימ נ' מנהל הארנונה של עיריית חיפה (פורסם בגבו) ;
בריימ 6934/16 סמדר וינברג נ' מנהל הארנונה בעיריית תל-אביב - יפו (פורסם בנבו).
.9
10
.1
ג
דיון והכרעת
.1
2
.3
4
.5
6
7
לאחר שבתנו את הראיות שהוצגו בפנינו, כמו גם את טיעוני הצדדים, הגענו לכלל דעה, כי דין הערר לחידחות.
מקבלים אנו את טענת המשיב, כי בהעדר מעבר בין שתי הקומות המחייב לראותן כיתידת שומה אחת, הפיצול שנערך על ידו הינו כדין.
בעמדתנו זו תומכת העובדה שהעורר עצמו ראה את המרתף כיחידה נפרדת, ולבד מהעובדה שהוא השכיר אותה כיחידה נפרדת לצד ג', הרי הוא גם הגיש בקשת ליפטור נכס ריקי בגינה, פטור שניתן לקבל רק באשר לנכט העומד בפני עצמו, ולא לחלק מנכס.
השאלה הנשאלת היא, מהו סיווגו הנכון של הנכס, לאור העובדה שהוא עומד ריק.
על פי הדין והפסיקה, בסיווגו של נכס ריק לצרכי ארנונה, יש ליישם מבחן דו שלבי: בשלב הראשון, יש לבחור רק את סל השימושים המתאימים לייעודו התכנוני, מבין כלל השימושים התיאורטייס בנכס ; בשלב השני, לאחר שאותרה מסגרת השימושיט האפשריים על פי הדין, יש לבחור את הסיווג הזול ביותר התואם את השימושייס המותרים על פי דין בנכס.
על פי הדין והפסיקה, סל השימושים האפשריים בנכס, מוגבל אך ורק לשימושים שהותרו בהיתר הבנייה.
ראו לעניין זה :
ברייס 991/16 אפריקה ישואל להשקעות בע"מ נ' עיריית תל אביב יפו, ברייס 5254/16 עיריית תל אביב יפו נ' בית ארלוזורוב חברה בע'ימ.
על מנת לסווג את המרתף בסיווג ייחדר עבודה של אמןניי, צריך שיהיה בו שימוש בפועל לצרכי עבודה של אמן, שכן מדובר בסיווג ספציפי ומיוחד שחינו תלוי שימוש. משהעורר עצמו מודה כי עסקינן בנכט שלא נעשה בו שימוש, והוא אף ביקש בגינו יפטור נכס ריקי, ברי כי לא ניתן לסווגו בסיווג אה.
יצוין, כי היות ועל פי חיתר הבנייה השימוש במרתף מיועד לאחסנה מסחרית, והיות ושטת הנכס קטן מ- 100 מי, אזי אין משמעות לסיווגו כמחסן, נכון עשה המשיב כאשר סיווג נכס זה בסיווג יימסתר קמעונאי כללייי,
אשר על כן לאור האמור לעיל אנו דוחים את הערר.
בנסיבות העניין, אין צו להוצאות.
בהתאם לסעיף 23 (ב) לתקנות בתי המשפט לעניינים מנהליים (סדרי דין), תשס"א -- 2000, לרשות הצדדים קיימת וכות ערעור לפני בית המשפט לעניינים מנהליים וזאת בתוך 45 ימים מיום מסירת
ההחלטה.
3. בהתאם לתקנה 20 (ג) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (סדרי דין בוועדת
ערר) התשלייו - 1977 תפורסם החלטה זו באתר האינטרנט של המשיב.
4. ניתן בהעדר הצדדים ביום ף/ 3
| \] 2
//
יו"ר: שלומית ארליך, עו"ד | חבר: אבשלום לוי, עו"ד ורוייח חבר%משה קורן, עו"ד
ע\566\1\105
בפני ועדת הערר לענייני ארנונה כללי מס' ערר: 140018599 שליד עיריית תל אביב-יפו
בפני חברי ועדת הערר:
יוור : עו"ד שירלי קדם
חבר: פרופ' זיו רייך, רו"ח
העורר: שאשא חנינת
נגד
מנהל הארנונה בעיריית תל אביב- יפו
החלטת
1. עניינו של הערר דנן הינו נכס ברחוב הירקון 224 בתל אביב-יפו, הידוע בספרי העירייה
כנכט מטי 2000113549, ח-ן לקוח 10493068 (להלן: ''הנפסי).
טענות הצדדיט
2 העורר טוען כי מדובר בבניין ישן מאוד המיועד להריסה ואשר בגינו קיים הליך במהלך 6 לקבלת היתר הריסה ובנייה.
3 כי מדובר על מחלוקת על אי שימוש בשנת 2016 ולא על מחלוקת לשנת המס 2015.
4. בנוסף, לטענת העורר נתקיימו התנאים להחלת סעיף 330.
5. המשיב טוען כי המחלוקת בגין הנכס היא לשנת המט 2015 בהתאם לתקנות.
6. עוד טוען חמשיב כי טענת העוררת לפטור לפי סעיף 330 הוא לתקופת עבר וכן כל
העוררת לא הוכיחה טענה זר.
דיון הוכחות בערר זה התקלייס בתאריך 22/5/19.
הצדדיט הגישו טיכומיהס והתיק בשל להכרעה.
דיוו והחלטה
7 אנו מקבלים את טענת המשיב כי בהתאם לסעיף 330 לפקודת העיריות יש להגיש פטור לנכס לא ראוי משימוש טרם התקופה המבוקשת.
1 טעיף 330 קובע כדלקמן:
יינהרס בניין, שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שנייוק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבניין לעיריית הודעה על כך בכתב ועם מסירת ההודעה לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה
8
9
נוספיסיי
2. מן האמור לעיל עולה, כי סעיף 330 קובע ארבעה תנאים מצטברים לקבלת פטור
3
בגין נכס שאינו ראוי לשימוש: הנכס נהרס או ניווק, הנזק הינו במידה שאי אפשר לשבת בנכט, בפועל אין יושבים בנכס, הודעה בכתב נמסרה לעירייה.
על פי הלכת המגרש המוצלת, יש לבחון את הנכס על פי מבחן פיי אובייקטיבי,
וזאת בעיני האדם הסביר:
*יהגענו לכלל מסקנה כי לצורך סעיף 330 ולעניין התנאי שבניין ייניוק במידה שאי אפשר לשבת בויי די בכך שלא ניתן לשבת בבניין, דחיינו שחבניין לא ראוי לשימוש... העיקר הוא מצבו חהנוכחי של הבניין ולא התנהגותו של הנישום והאפשרויות חשונות העומדות בפניו. 44 המבתן הראוי להכרעה בשאלה מהו בניין שייניוק במידה שאי אפשר לשבת בויי הוא מבחן פיזי אובייקטיבי וכדי להיכנס בגדרי חפטור שלפי סעיף 330 הבניין צריך להיות ייניזק במידה שאי אפשר לשבת בויי לכל סיווג חוקי שהוא לגבי הבניין.
השאלה היא האם מבחינה אובייקטיבית ניתן לומר כי הבניין ייניוק במידה שאי אפשך לשבת בו!/י. אכן ייתכנו מקרים ייאפוריסיי וגם אם לא נלך לשיטת יילכשאראנו אכירנויי, עדיין ניתן יהיה להכריע בשאלה לפי מבחן השכל הישר.
4. עוד נקבע בהלכת המגרש המוצלת, כי ייאין לומר כי כל בניין מוזנח הוא בהכרח
בניין בלתי ראוי לשימוש, ומקובל עליי כי הנוק בו עוסק סעיף 330 הוא נוק משמעותייי, וכי די בכך שניתן לעשות בנכט שימוש כלשהו, אשר תואם את אחד השימושים החוקיים בו, על מנת לקבוע כי הנכס אינו זכאי לפטור על פי הסעיף.
ראהגם:
עתיימ (בייש) 14/09 מנהל הארנונה ני סולימה יעקב ו278 אחרים (פורסם בגב ;
עתיימ (תייא) 279/07 א.ב.גילרן בע"מ ני עיריית תל אביב (פורסם בנבו).
כאמור, העוררת לא הודיעה בזמן שכן פנתה לראשונה בטענח זו ביום 4/1/2017.
בפסיקה נושא זה נבחן לא פעם ולכן רק מטעט זה יש לדחות את הערר על הסף.
0
1
2
.3
4
5
16
7
8
19
0
.1
2
3
לפנים משורת חדין נתייחס לטענות הנוספות שעלו בערר זת.
העוררת לא הרימה את הנטל להוכית כי הנכס היה במצב כזה, לפיו וכאי הנכס לפטור לפי סעיף 330.
העוררת טוענת כי נערך שיפוץ בנכס בשנת 2016 אך לטענתה אין לה שום אסמכתא היכולה להעיד על השיפוצ.
העוררת סומכת טענתה על מכתבים מטעם האדריכל שלה, ביחס למצב הנכס.
העוררת בחרה שלא להביא את האדריכל בפני הועדה, להגיש תצהיר מטעמו או חווייד כהלכה.
העוררת לא עמדה במוטל עליה ולא הוכיחה שהנכס עומד בתנאי הפטור לפי סעיף 330 לפקודה.
לעניין סיווג הנכס מצאנו שאין פגם בהתלטת המשיב.
על פי תקנה 1.1 לצו הארנונה:
יידירה המיועדת למגורים ושלא התגורר בה איש דרך קבע בתשעה מבין שניים עשר החודשים שקדמו ל- 1/12/2015 תחויב ב- 223.58 ₪ למייר בכל האזורים.:י
טעיף 1 לתקנות ההסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות מקומיות) (הוראת שעה התשעייד 2014): יימבנה מגורים שלא התגורר בו איש דרך קבע בתשעה מבין שנים עשר החודשים שקדמו ל1 בדבמבר שלפני שנת הכספים שבעדה מוטלת הארנונה, למעט...!י
כלומר, התקופה שבמחלוקת היא בשנת המס 2016 אך על מנת לבחון את התיוב יש לבחון את שנת המס שקדמה לחיוב, והיא שנת המס 2015,
בדיון ההוכחות הצהיר עד העוררת כי אף אחד לא התגורר בדירה בשנת המט 2015.
עוד הצחיר כי אף לא ביקר בדירה בשנת המס 2015.
בנסיבות אלו אין לנו אלא לקבוע כי סיווגו של הנכס נעשה כדין, ולדחות את הערר.
בנסיבות העניין לא מצאגו לתייב את מי הצדדים בהוצאות.
בהתאם לסעיף 23 (ב) לתקנות בי המשפט לעניינים מנהליים (סדרי דין), תשס"א -- 2000, לרשות הצדדים קיימת זכות ערעור לפני בית המשפט לעניינים מנהליים וואת בתוך 45
ימים מיום מטירת ההחלטה.
בהתאם לתקנה 20 (ג) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (סדרי דין בוועדת ערר) התשלייו - 1977 תפורסם החלטה זו באתר האינטרנט של חמשיב.
ניתן בהעדר הצדדיים היום 7.8.2019.
בהתאם לסעיף 5 (2) לחוק בתי משפט לעניינים מנהליים, התשייס-2000 ותקנה 23 לתקנות בתי משפטי לעניינים מנהליים (סדרי דין), תשס"א-2000, לרשות הצדדים קיימת זכות ערעור לפי בית המשפט לעניינים מנהליים וזאת בתוך 45 יום מיום קבלת ההחלטה..
בהתאם לתקנה 0 (ג) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית)(סדרי דין בוועדת ערר)
התשלייץ - 1977 תפורסם החלטה זו באתר האינטרנט של המשיב.
2
יו"ר: עו"ד שי ₪
יי
חבר: פרופ' זיו רייך, רו"ח
קלדנית: ענת לוי
בפני ועדת הערר לענליני ארנונה כללית מס' עררים: 140019265 שליד עיריית תל אביב-יפו ב
בפני חברי ועדת הערר+
ייר :| עו"ד שירלי קדם
חבר: | עו"ד גדי טל
חבר: | פרופי זיו רייך, רו"ח
העוררת: ר.צ. פלוס בע'ימ
נגד
מנהל הארנונה בעיריית תל אביב-יפו
החלטת
מבוא
ערר זה הינו בשאלת חיובה של העוררת, הרשומה כמחציקה בנכס ברחוב קהילת ניו יורק 15 בתל-
אביב יפו, נכס הרשום אצל חמשיב כת-ן לקוח 10974522.
העוררת טוענת כי יש לסווג את הנכס כמחסן.
המשיב סבור כי אין לסווג את הנכס בסיווג יימחסןיי שכן הנכס מהווה חלק אינטגרלי מעסקה של העוררת וטענתו המרכזית של חמשיב היא כי העסק הנכט משמש לשיווק והפצה.
עוד טוענת העוררת כי הנכס משמש לאחסנה בלבד; לקוחות אינם מבקרים בו, ואין פעילות מכירה משם או שיווק והפצה ללקוחות.
לטענת העוררת טועה המשיב בפרשנות אותה מעניק להגדרה מחסנים בצו שכן הדגש הוא באבחנה בין מחסן המשמש לאחסון בלבד ובין מחסן שבו מתבצעת גם פעילות של המוכר.
לעומת ואת טוען חמשיב כי תיובי העוררת בנכס נעשו כדין הן על פי המיקום הפיוי וחן על פי השימוש בפועל שנעשה ע"י העוררת בנכס נשוא הערר.
הדיון בפנינו:
1 צו הארנונה הרלוונטי לטענת העוררת, הוא צו הארנונה אשר בסעיף 3.3.2 קובע:
'ימחסנים: מחסני ערובה, מחסני עצים וכן מחסנים אחיים המשמשים לאחסנה בלבד ובתנאי שלקוחות אינם מבקרים בהם, אינם נמצאים בקומת העסק אותו הס משרתים,
ואינם נמצאים בקומות רצופות לעסק, ולמעט מחסנים המשמשים לשווק והפצה, יחויבו לפי התעריפים המפורטים להלן...*.
צו הארנונה בסעיף 3.2 קובע: "הארנונה הכללית לגבי בנינים שאינם משמשים למגורים, לרבות משרדים שירותים ומסחר, תחושב לפי תעריפים אחידים, למעט שימושים/סיווגים שנקבע להם תעריף מיוחד כמפורט בסעיף 3.3 ''.
אין חולק שנכס יסווג כיימחסןיי כמשמעותו בצו הארנונה רק מקום בו מתקיימים
במצטבר ארבעת התנאים הבאים:
א. הנכס משמש לאחסנה בלבד;
ב. לקותות אינם מבקרים בו;
ג. | הנכס אינו נמצא בקומת העסק אותו הוא משרת או בקומות רצופות לו;
ד. הנכס אינו משמש לשיווק והפצה.
נקבע כי: ייניתן להיווכח, כי התכלית שעמדה ביסוד חקיקת צו הארנונה, הינה לקבוע
תעריף מופחת למחסניט 'קלאסיים'' אשר אינם משמשים באופן שוטף את העסק העיקרי, ואינם נגישים באופן תדיר לבעלי העסק ולקוחותיו. כלומר הכוונה הינה לכלול בתוך ההגדרה מחסניט המשמשים לצורך אחסנה בלבד, ואשו אינם ממוקמים בצמוד לעסק אותו הם משרתים, ואינם מהווים חלק אינטגראלי ממנו...למסקנה זו ניתן להגיע באמצעות ניתוח לשוני ותכליתי, אשר לוקח בחשבון את המשמעות העולה מהטקסטיי (השופטת קובו בעתיימ 1710/08 שלמה זבידה נכסים (1999) בע'ימ נ' מנהל הארנונה של עיריית תל אביב-יפו (תל-אביב-יפו), 08/09/2011).
בעמ''נ 50496-07-10 חברת סבן ניסים מסחר בע"מ נ' עיריית תל-אביב-יפו מיום. 29
אפריל 2012 נקבע כך:
'מחוקק המשנה בעיר תל-אביב ביקש לייחד את התעריף המיוחד והזול רק לסוג מסוים מאוד של מחסנים -- מחטנים ''קלאסיים'י, שנועזזו לאחסנה ממושכת של טובין, שאינם משמשיט את העסק באופן שוטף, אינם ממוקמים לידו ואינם נגישים באופן תדיר לבעלי העסק, לעובדיו ו/או לקוחותיו ואשר בטבע הדברים מתאפיינים בשטח גדול מימדים. זו גס הסיבה לכך שהתעריף שנקבע לי/מחטנים'' הינו תעריף מוזלי.
בהתאם לשלושת הביקורות שהוצגו בפנינו על ידי המשיב , האחת ביום 20/1/19 על ידי גרינבלט אלעד, השניה ביום 23/4/18 והשלישית ביום 30/8/18 שתיהן על ידי פו וברמן, עולה תמונה, לפיה ניתן ללמוד כי הנכס משמש לשיווק והפצה של העטק.
העוררת, באמצעות נציגה אסף יחב טענה כי המהסן המשמש לשיווק והפצה נמצא ברתוב התרש 10 ולכך התכוונה שענתה לשאלות החוקריס במועדי הביקורת.
8 מאידך, לא מצאנו בראיות שהוגשו מטעמה כל אסמכתא המאששת טענה וו. העוררת לא צירפה אסמכתאות על אף הפנייתה בכתב הערר לאסמכתאות שיוגשו. התצהיר שהוגש מטעמה לא פירט דבר על פעילות החברה ממנו ניתן ללמוד או להבין מעבר לערר שהוגש.
9 בנוסף, מקריאות דוחויית הביקורת למדנו כי לנכס מגיעה סחורה גס מלקוחות, וכן, לא מדובר לאו דווקא בסחורה המאוחסנת לטוות ארוך, אלא ההיפך.
0. עדות פקחי הביקורת מטעם המשיב כמו גס תצהירס הייתה אמינה עלינו וגובתה
במסמכים המאששיס את עדותסם.
1 הוכת לנו כי הנכס מהווה חלק בלתי נפרד מעסקה של העוררת וכל כן החלטת המשיב הינה סבירה בנסיבות העניין.
לאור האמור הערר נדחה. בנסיבות העניין לא חייבנו בהוצאות
ניתן בהעדר הצדדייס היום 7.8.2019.
בהתאם לסעיף 5 (2) לחוק בתי משפט לעניינים מנהליים, התש'יס-2000 ותקנה 23 לתקנות בתי משפט לעניינים מנהליים (סדרי דין), תשס'יא-2000, לרשות הצדדים קיימת וכות ערעור לפי בית המשפט לעניינים מנהליים וזאת בתוך 45 יום מיום קבלת ההחלטה..
בהתאם לתקנה 20 (ג) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית)(סדרי דין בוועדת ערר)
התשלייו - 1977 תפורסם החלטה וו באתר האינטרנט של חמשיב.
חבר: וו טל חבר: פרופי זיו רייך, רו"ח
קלדנית : ענת לוי
בפני
ועדת הערר לענייני ארנונה כללית מס' ערר: 140018753
שליד עיריית תל אביב-יפו
בפני
חברי ועדת הערר:
לןייר :
חבר:
חבר:
עו"ד שירלי קדם
עו"ד גדי טל
פרופי זיו רייך, רו'יח
העוררים: זיו בוכסוילר
נועם ירימי
נגד
מנהל הארנונה בעיריית תל אביב-יפו
החלטת
עניינו של הערר דנן בנכס הנמצא ברחוב גולמוב 49 בתל אביב יפו, ורשום בספרי העיריה כנכט מספר 5 חהחחר-ן 10975291 (להלן: ''הנכסיי).
העוררים טועניט כי יש לפטור את הנכט מחיוב ארנונה מכח סעיף 330 לפקודה.
העורריט הגישו השגה ביום 12/3/18 לפיה בנכס החלו שיפוצים ולכן הס מבקשיט פטור מכח סעיף 0 החל מיום 1/3/18.
ביום 3/6/18 הגישו העורריט ערר על החלטת מנהל הארנונה. בהתאם לערר שהוגש מטעמם נטענו טענות חדשות לפיהן מלבד לשיפוצים הנערכיט בנכס לטענתם, הנכס אינו ראוי לשימוש לאור מצבו הפיזי והתכנוני.
המשיב טוען, ובצדק שטענות הנטענות בשלב הגשת הערר, שלא נטענו בשלב ההשגה, מהוות הרחבת חזית אסורה.
ביום 19/12/18 התקיים דיון מקדמי בפני הועדה.
הועדה המליצה לעוררים לסייםס מחלוקת זו מול חמשיב בפשרה, שכן טענות המשיב בדבר הרחבת חזית אסורה הינן כבדות משקל.
לעוררים ניתנה שהות של 45 ימיט להודיע עמדתם לועדה, ומשלא עמדו בוּמניס ובהחלטת הועדה איפשרה להם הועדה, לפנים משורת הדין, ליתן עמדתם 7 ימים מאוחר מהמועד שקבעה.
העוררים, ביום 18/2/19 נתגו עמדתם לפיה לא הצליתו לקבל את הסכמות העיריה לקבל את עמדתם.
.10
1
.2
.3
4
5
.6
7
.8
9
התיק נקבע להגשת תצהירים וביום 12/6/19 התקיים דיון הוכחות בפנינו.
הצדדים הגישו סיכומיהס והתיק בשל להכרעת.
צודק המשיב בדבר הרחבת החזית האטורה שבוצעה על ידי העוררים.
העוררים הגישו השגה בדבר ביצוע שיפוצים בנכס ותו לא. המשיב נשלח לבדוק האם מבוצעים שיפוצים בנכס ותו לא. המשיב ביצע שתי ביקורות בנכס.
לא מצאנו בסיכומים מטעם העוררים כל הסבר או אסמכתא כדי לסבר את הטענה או להפריך אותח.
העוררים בתרו להתעלט מטענה צו ואף לטעון בשלב הסיכומים טענות חדשות.
סעיף 6 (א) לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) תשל"ו 1976 קובע: ייהרואה עצמו מקופח בתשובת מנחל הארנונה על השגתו, רשאית תוך 30 יום מיום שנמסרה לו התשובה לערור עליה לפני ועדת הערריי.
ועדת הערר היא ערכאת ערעור על התלטות מנהל הארנונה ואין לוועדה טמכות לדון בטענות אשר לא הועלו בפני מנחל הארנונה קודם לכן.
ראו לעניין זה: עמיינ 4219-08-09 תשתיות נפט ואנרגיה בע"מ ני עירית חיפה
חיימ (חיפה) 820/95 מנהל הארנונה בעירית חיפה ני אליעור ומרים שוורצ
עמיינ (ת'יא) 182/05 קואופ תל אביב דן השרון בע"מ
לאור האמור לעיל אנו קובעים כי טענות העוררת בערר זה אשר הורתבו מעבר לגדר המחלוקת של ביצוע שיפוצים בנכס, לא הועלו בפני מנהל הארנונה בשלב ההשגה ועל כן אנו דוחים את הטענות על הסף.
בהתאם לביקורות שבוצעו בנכס על ידי המשיב, לא מצאנו כי בנכס בוצעו שיפוצים שיש בהם כזי להיכנס בגדר טעיף 330.
1. טעיף 330 קובע כדלקמן:
'ינהרס בניין, שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבניין לעירייה הודעה על כך בכתב ועם מטיורת ההודעה לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים'י
2. מן האמור לעיל עולה, כי סעיף 330 קובע ארבעה תנאים מצטברים לקבלת פטור בגין נכס
שאינו ראוי לשימוש: הנכס נהרס או ניאוק, הנזק הינו במידה שאי אפשר לשבת בנכס, בפועל
אין יושבים בנכס, הודעה בכתב נמסרה לעירייה.
3. על פי הלכת המגרש המוצלח, יש לבתון את הנכט על פי מבחן פיצי אובייקטיבי, ואת בעיני
האדם הסביר:
'יהגענו לבלל מטקנה כי לצורך סעיף 330 ולעניין התנאי שבניין 'ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו'' די בכך שלא ניתן לשבת בבניין, דהיינו שהבניין לא ראוי לשימוש...
העיקר הוא מצבו הנוכחי של הבניין ולא התנהגותו של הנישום והאפשרויות השונות
העומדות בפניו. ............ המבחן הואוי להכרעה בשאלה מהו בניין ש'יניוק במידה שאי אפשר לשבת בו'' הוא מבחן פיזי אובייקטיבי וכדי להיבנס בגדרי הפטור שלפי טעיף 330 הבניין צריך להיות /ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו'' לכל טיווג חוקי שהוא לגבי הבניין.
השאלה היא האם מבחינה אובייקטיבית ניתן לומר כי הבניין ''ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו''. אכן ייתכנו מקרים 'אפורים'' וגם אם לא נלך לשיטת 'ילבשאראנו אכלרנוי', עדיין ניתן יהיה להכריע בשאלה לפי מבחן השכל הישר.
4. עוד נקבע בהלכת המגרש המוצלת, כי '/אין לומר כי כל בניין מוזנח הוא בהכרח בניין בלתי
ראוי לשימוש, ומקובל עליי כי הנזק בו עוסק טעיף 330 הוא נזק משמעותייי, וכי די בכך שניתן לעשות בנכס שימוש כלשחו, אשר תואם את אחד השימושים החוקיים בו, על מנת לקבוע כל הנכס אינו וכאי לפטור על פי הסעיף.
ראה גס:
עתיימ (בייש) 14/09 מנהל הארנונה נ' סולימה יעקב ו278 אחרים (פורסם בגבו) ;
עתיימ (ת'יא) 279/07 א.ב.גילרן בע'יימ נ' עיריית תל אביב (פורסם בנבו).
5. העוררים לא הרימו את נטל ההוכחה המוטל עליהם להוכיח כי הנכס וכאי לקבלת פטור בגין
חיות הנכס לא ראול לשימוש, בגין שיפוצים.
6. כעולה מתצהירי עדות מטעם המשיב מר אלעד גרינבלט, שלא הוכחשה על ידי העוררים בנכס
לא בוצעו שיפוצים מלבד שיפוצים נקודתיים וכן לא ניתן ללמוד כי הנכס היה הרוס אלא לכל היותר מוזנת.
.7
.8
.9
.0
.1
12
3
.4
.5
.6
מהאמור לעיל עולה כי בשני המועדים בהם ביקר הפקח מטעט חמשיב בתקופת המחלוקת, לא נראה שיפוץ מסיבי.
נטל ההוכחה להוכחת טענותיהם, מוטל על העוררים. ראו: עמיינ 143/02 יעד פירזול (1984)
בע'ימ נ' מנהל הארנונה שליד עיריית תל אביב, תק-מח 2(2003), 33252.
העוררים צירפו תמונות לסיכומים שהוגשו מטעמם.
אין בכך כדי לסייע לטענותיהם.
נציין עוד כי אף לטעמנו, העוררים לא הוכיחו כי הנכט עונה להגדרת נכס לא ראוי לשימוש בהתאט לסעיף בכללותו, ללא צמצום הרחבת החזית.
אין טפק שמדובר בנכס מוזנת ויתכן אף כי לא הוכח בפנינו כי ישנה בעיה תכנונית לנגישות הנכס.
היה על העוררים להוכיח את טענותיהם גם לעניין וה מלבד השיפוצים. היה בידם להמציא חווייד תומכת או כל אסמכתא שיש בה כדי להוכיח טענותיחט שהנכס לא בר שימוש.
מהראיות שהוצגו בפנינו, הגענו לכלל דעח, כי לא ניתן לקבוע, כי בוצעו בנכס שיפוצים שיש בהם כדי לעמוד בתנאי סעיף הפטור.
וכן, ולפנים משורת הדין, בתנה הועדה את מצב הנכס גם לגופו ומצאה כי לא הוכח לה כי הנכס ניזוס במידה שאי אפשר לשבת בו.
העוררים טענו כי הגישה לנכס אינה מאפשרת השכרתו. אך לא הביאה ראיות התומכות טענה זו. י... מעמידים בעל-דין בתוקתו, שלא ימנע מבית המשפט ראיה, שהיא לטובתו, ואם גמנע מהבאת ראיה רלבנטית שהיא בהישג ידו, ואין לכך הסבר סביר, ניתן להטיק, שאילו הובאה הראיה, הייתה פועלת נגדויי.
ראה לעניין וּח:
עייא 548/78 שרון ג' לוי, פייד לה (1) 736.
עייא 9656/05 שוור> נ' רמנוף חברה לסחר וציוד בניה בע'ימ (פורטס בנבו):
יילעיתים, הדרך שבה מנהל בעל דין את עניינו בבית המשפט הינה בעלת משמעות ראייתית, באופן דומה לראיה נסיבתית, וניתן להעניק משמעות ראייתית לאי הגשת ראיה. התנהגות כגון דא, בהעדר הסבר אמין וסביר - פועלת לחובתו של הנוקט בה, שכן היא מקימה למעשה חזקה שבעובדה, הנעוצה בהיגיון ובניסיון חיים, לפיה דין ההימנעות כדין הודאה בכך שלו הובאה אותה ראיה, היא הייתה פועלת לחובת הנמנע ותומכת בגרסת היריב. בדרך זו ניתן למעשה משקל ראייתי לראיה שלא הובאה'י.
עייא 2275/90 לימה חברה ישראלית לתעשיות כימיות בע''מ נ' פר\ רוזנברג (פורסם בגבו).
7.. לאור האמור לעיל אנו קובעים, כי העוררים לא הרימו את נטל ההוכחה הנדרש להוכחת זכותם לקבלת פטור לפי סעיף 330 לפקודה.
8. הערר נדחה בוה, ללא צו להוצאות.
אין צו להוצאות.
ניתן בהעדר הצדדיים היום 7.8.2019.
בהתאם לסעיף 5 (2) לחוק בתי משפט לעניינים מנהליים, התשי'יס-2000 ותקנה 23 לתקנות בתי משפט לעניינים מנהליים (סדרי דין), תשס"א-2000, לרשות הצדדים קיימת וכות ערעור לפי בית המשפט לעניינים מנהליים וואת בתוך 45 יום מיום קבלת ההחלטה..
בהתאם לתקנה 20 (ג) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית)(סדרי דין בוועדת ערר)
התשלייו - 1977 תפורסם החלטה גו באתר האינטרנט של המשיב.
4
*ו'יר: עו"ד ס חבר: עו"ד גדי טל חבר: פרופי ויו רייך, רויית
קלדנית : ענת לוי
וו
ועדת ערר לענייני ארנונה כללית
שליד עיריית תל אביב-יפו
תאריך | : ה באב תשעט
9
מספר ערר: | 12:59 / 140019891
מספר ועדה: | 11942
בפני חברי ועדת הערר:
יו"ר: עו"ד קניון אורה
חברה: רו"ח מרמור רונית
חבר: עו"ד ורו"ח אבשלום לוי
המשיב:
נוכחים:
ב"כ העוררת:
ב"כ המשיב:
ב"כ העוררת:
העורר/ת:
קבוצת פלא נדל"ן בע" ₪
חשבון לקוח: 10967250
מספר חוזה: 860615
כתובת הנכס: אלון יגאל 94
ע"י ב"כ עו"ד: חגג יעקב
-ג ג ד -
מנהל הארנונה בעיריית ת"א-יפ!
ע"י ב"כ עו"ד: רחלי ברלינר
העורר/ת: קבוצת פלא נדל"ן בע"מ
מנשה נווה -- נציג החברה
ב"כ העורר/ת עו"ד : חגג יעקב
מנהל הארנונה בעיריית ת"א-יפו
ב"כ המשיב עו"ד: רחלי ברלינר
פרוטוקול
לא קבלגו את כתב התשובה לערר, אני רואה אותו רק עכשיו. אני רואה עכשיו
שבכתב התשובה כולל גם בקשה לדחייה על הסף ואני תמהה על כך. קבלתי עד עכשיו את בקשות ב"כ המשיב לדחות את מועדי הדיון ולא נאמר לי דבר וחצי דבר על הטענה שהערר הוגש באיחור. בנוסף על כך ככל שקיים איחור מדובר באיחור קל בלבד ולכן אני מבקש לדחות את הבקשה ולא לדחות את הערר על הסף.
בנסיבות העניין ולאור המלצת הוועדה, המשיב חוזר בו מהטענה לדחות את הערר על הסף.
מדובר במגדל אלון. נכס חדש לחלוטין שהקומות בו נמסרו לבעלים באופן הדרגתי.
קומה 31 במגדל אלון 2 היא קומת הנכס העיקרי. לנכס צמודות 25 חניות והיות ולא געשה שום שימוש בנכס בשל מצבו (מעטפת בלבד) לא הגיעו לנכס וכתוצאה מכך לא הגיעו רכבים שקשורים בנכס. הבעיה שנוצרת בחניון היות והחניון הוא משמש את כל באיי המגדל ובעלי הנכס לא עושים שימוש בחניות, אנשים עושים לעצמם דרור ומחנים רכבים בכל מקום. פניה בעניין זה נעשתה על ידנו לחברת הניהול של החניון ובתשובה של מנהל החניון אשר צורפה לערר נרשם שנכון למועד הרלבנטי טרם
1
ב"כ המשיב:
ב"כ העוררת:
ב"כ הצדדים:
נפתחו החניות לשימוש. בנוסף קבלנו אישור משרותי כבאות והצלה (מכתב מיום
8) שמאפשר לנו להתחיל לאכלס את קומה 31 וידוע שלא ניתן לאכלס קומות
ללא אישור כיבוי אש.
לכן בנסיבות העניין מתבקשת הוועדה הנכבדה להכיר בעובדות שהוצגו בפניה ובמיוחד חוסר יכולת העורר לפקח באופן אישי על כלי הרכב הנכנסים לחניון ומחנים באופן חופשי. העורר, כמי שמשלם דמי ניהול פנה מספר פעמים לחברת הניהול בבקשה להשגיח ולוודא שלא מחנים בחגיות המסומנות. אני מבקש לפטור אותנו מארנונה בגין החניון. אנחנו הבעלים של הנכס בקומה 31 לרבות 25 החניות שבחניון.
קבלנו פטור לפי תקנה 12 מ- 3 לאוקטובר 2017 עד ליום 2 לאוקטובר 2018.
אנחגו סיימנו לשפץ מחצית מהקומה 31 ופתחנו את 25 החגיות שלנו לשימוש מיום 9 וגם התחלנו לשלם דמי ניהול בגינם.
אני מבקש לקבל עבור החניון פטור לנכס ריק לתקופה של 6 חודשים מיום 3/10/18 (סיום הפטור הקודם עפ"י תקנה 12).
בהמלצת הוועדה מסכים המשיב לכך שיינתן לנכס נשוא הערר (החניון - מספר נכס
2) פטור לנכס ריק לתקופה של 6 חודשים עפ"י תקנה 13 וזאת מיום
8
אני מסכים.
אנו מבקשים ליתן להסכמה דלעיל תוקף של החלטה.
ועדת ערר לענייני ארנונה כללית
שליד עיריית תל אביב-יפו
תאריך
מספר ערר :
מספר ועדה:
בפני חברי ועדת הערר:
יו"ר: עו"ד קניון אורה
חברה: רו"ח מרמור רונית
חבר: עו"ד ורו"ח אבשלום לוי
העורר/ת: קבוצת פלא נדל"ן בע"מ
-נ ג ד -
מנהל הארנונה בעיריית ת"א-יפו
החלטה
כמבוקש. ניתן בזה תוקף של החלטה להסכמת הצדדים.
אין צו להוצאות.
ניתן והודע בנוכחות הצדדים היום 06.08.2019.
בהתאם לתקנה 20 (ג) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה
ערר) התשל"ז -- 1977 תפורסם החלטה זו באתר האינטרנט של המשיב.
/ 0
| ב כ..
ה באב תשעט
9"(
140019891 / 9
1112
לית)(סדרי דין בוועדת
יו"ר: עו"ד קניון אורה חברה: רו"ח מרמור רונית חבר: עו"ד ורו"ח אבשלום לוי
שם הקלדנית: ענת לוי