החלטות ועדת ערר לענייני ארנונה - יולי 2025 2
ועדת הערר לענייני ארנונת
שליד עיריית תל אביב ערר מס': 140019141
בפני חברי ועדת ערר:
ייר: עריד גדעון וישמן
חבר: עו"ד משה קורן
חבר: רו'יח שמעון ז'יטניצקי
העוררת: רוט כנרת נכטיט ותשקעות בע"מ
+ נבגד.
מנהל הארנונה, עיריית ת''א יפו
החלטת
ערר זה עניינו מבנה מרחוב הרכבת 68, תל אביב, בו נמצא נכס אשר רשום בספרי העירייה כנכסיס 7, 8 ו- 2000171982 (להלן: 'יהנפסייי),
ערר זה הינו חלק מ- 36 עררים שנדונו ביחד, אך לא אוחדו, עקב בקשת העוררת, ולא ניתן להבינו אלא כחלק ממכלול וח.
כבלל עררים אלו עסקו במספר שאלות ובין היתר שאלת והות המחזיק, שאלת חיוב שטחים משותפים ועוד. ברס, שאלה נוספת שעולה מעררים אלו היא שאלת ניהול הליכים בתום לב.
רטע בללי לבל העררים של העוררת
41 כאמור לעיל, ערר זה הינו חלק מ- 36 ערריט שנוהלו ביחד, אך לא אוחדו.
2. עררים אלו נוהלו בנוסף לעוד שורח של עררים, שהוגשו על ידי העוררת ונוחלו בנפרד.
3 כל העררים עוסקים ב- 7 מבנים בעיר תל אביב. מדובר בעררים שהוגשו משנת 2017 ואילך.
4 העוררת הינה חברה העוטקת בתחום הנדליין ובמסגרת עיסוקה ה שוכרת נכשים ומשכירת אותם לשוכרי משנת.
5 כיום ניתן לקבוע כי עררים אלו הוגשו ו/או נוחלו בתוסר תום לב על ידי העוררת.
6 יובהר, כי העוררת הגישה עררים רבים תוך בקשה לדון בחלק מהם ביחד אך לא לאתדם ובחלק אחר לדון בנפרד.
7 בכלל העררים הוגשו ללא ביסוס ראייתי ובניגוד למצב המשפטי, הוגשו בקשות רבות לדתיית דיון, לא קוימו החלטות של הועדה, הוגשו עררים כפולים ובטענוות חסרות שחר אך שדרשו בירוּר עובדתי, תוגשו עררים בלא שחיו בידי העוררת ראיות לתמוך בטענות, תורחבו חזיתות ועוד.
.10
.1
12
.3
4
5
6
17
8
9
.0
.1
.2
זאת בנוסף להתנהלות לא תקינה כגון איחורים לדיונים, אי קיום החלטות דיוניות וכיוייב.
בדיעבד, ולאחר שנודע כי העוררת נכנסה להליכי פשייר, ניתן להניח כי ניהול החליכיט בדרך זאת נועדו בכדי לחימנע מתשלום חארנונה ולדחות את הקצ, שכן ידוע כי כל עוד עומדים הליכי הערר, מעוכבים הליכי הגביה של המשיב,
הנאמר לעיל נאמר בכדי ליתן רקע להתלטות ובכדי ליתן ביסוס לפסיקת ההוצאות, אך יובהר, כי בשורה התחתונה ההחלטות של ועדה נכבדח ואת ניתנות לגופן של הטענות.
כמו כן הדבר מוסבר לצורך הבנת מורכבות מתן ההחלטות והעיכוב בכתיבתן (זאת בנוסף לעיכובים אוביקטיביים כגון ייתקופת הקורונהיי, מלחמת 'יחרבות ברזליי והליכי חפשייר).
נכט ברחוב הרכבת 68- ערר מספר 140019141
תעובדות
ביום 29.1.17 התקבלה פניה אצל חמשיב בעניין הנכס.
העוררת פנתה בנושא שתי הודעות חיוב דו תודשיות שהתקבלו אצלה לכאורה ב11.1.17.
העוררת טענח כי יש לסווג כבית תוכנה את הנכס וזאת לאור הסכם פשרה שנחתם בעבר, כי יש להפחית שטחים משותפים וכי חדר מעליות בגג יש לסווג כמלאכה ותעשיה.
ביום 28.3.17 השיב חמשיב כי הוא דותה את טענות העוררת בצורה חלקית. המשיב קיבל
את הטענח.בנוגע לבית תוכנה עד לסוף שנת- 2017:
ביום 18.5.2017 הוגש ערר 140017167.
במסגרת הערר טענה העוררת כנגד גודל השטח לחיוב, כי יש לחפתית שטחים משותפים, כי אין לחייב את הגג,
העוררת העלתה שורה של טענות של הפלייה וכנגד התנהלות המשיב ביחט להטכס פשרה שערך בעבר, אך כבר כעת נקבע כי טענות שכאלה מקומן היה בהליך אחר ולא בפנינו.
בלום 14.8.17 הוגש כתב תשובה. כתב התשובה העלה טענת סף כי יש לדחות את הערר עקב איחור בחגשתו (הטענה התבססה על מועד שליחת התחלטת המשיב אך לא ביטסה את מועד קבלת התשובה אצל העוררת).
כמו כן נטען כי אין לועדה סמכות לדון בנושא הסכט הפשרה ובדיני ההקפאה.
לגופם של דברם נטען כי העוררת הינה מהזיקה יחידה וכי חיוב הג כדין.
כתב התשובח אף הפנה לשתי ביקורות שנעשו בנכס,
3
8
.5
.6
7
8
9
.0
.2
דיר
.3
6
.5
.6
7
.8
כפי שקבענו בהחלטה בעניין ערר זה הערר הוגש שלא כדין מכוון שהוגש על דרישות תשלום דו תודשיות.
התנהלות זאת המשיכה כאשר ביוט 12.4.18 הגישה העוררת פניה נוספת שהגדירה כהשגה בגין חיובים לחודשים 1-2 2018.
ואכן הפניח נדחתה בין היתר בגין סיבה זאת על ידי חמשיב ביום 25.6.18.
המשיב דחה את יתר טענות העוררת לגופן.
לפיכך ביום 9.8.18 הוגש ערר זה.
ביום 28.2.21 הוגש כתב התשובה.
ביום 17.10.21 התקיים דיון הוכחות. במאמר מוטסגר נפנה לדברים שנכתבו בפתח הדיון בנוגע להתנחלות העוררת.
ביום 24.10.21 התקיים חמשך דיון הוכחות במסגרתו העידו גס התוקריס מטעט המשיב.
גס כאן נפנח להתנהלות העוררת כפי שפורטה בפרוטוקול,
הצדדים הגישו סיכומים.
לאחר בחינת עמדות הצדדים אנו סבורים, כי צודק המשיב וכי חדין הערר להידחות.
כמו בערר הקודם, 1400117167, הליך וה חינו שוב הוכחה להתנהלות העוררת. מדובר בהליך סרק שהוגש שלא כדין.
העוררת הגישה השגה על חיוב דו חודשי דבר שאינה זכאית לו על פי הדין.
די בכך להוביל לדחיית הערר.
למעלה מהדרוש נזכיר כי המתויקה בנכס הינה העוררת, כפי שהכהרנו בהחלטות אחרות שלנו.
בנוגע לשטחים המשותפים הרי שאנו קובעים כי העוררות מחזיקה באופן בלעדי בנכס וכל על פי ההלכה חיח עליה לפנות למשיב בומן אמת ולבקש להעביר חזקה ככל ואכן היה מחזיק חזדש.
.9
0
1
2
.3
4
העוררת לא הביאה כל ראיה טובה ללמד כי יש בכלל צדד גי בנכס, מה טיב הזכויות שלחם, באיזה שטח הס יושבים ולאיוה תקופה. העוררת לא נתנה כל הסבר טוב לסיבה כי היא לא חודיעה על חילופי מחזיקים ומדוע לא עשתה כן ככל ויש מחזיקים אחרים.
בכך שלא עשתה כן יש גם לתזק את מסקנתנו כי אין מחזיקים אחרים וכי השימוש בנכס חינו של העוררת במסגרת עיסוקה כייעסקיי.
נבקש להצכיר מושכלות יסוד.
ככלל, סיווג בארנונה של נכסים הינו בהתאסם לשימוש הנעשה בו. כך למשל נאמר בעמיצ
6 דזדומיקאר נ' מנהל הארנונה בעיריית תל אביב:
י'העיקרון הכללי הוא, כי טיווג הנכס ייקבע באופן פרטני, בחתאם לשימוש שנעשה בו בפועל ולנוכח צו הארנונה הרלוונטי. . .+
אף בית המשפט העליון הנכבד בעייא 8588/00 עיריית עפולה נ' בזק (להלן: ייפטייד בזקיי), פסק, כי סיווג נכס יעשה בהתאם לשימוש בו ולא בהתאם לזהות המחזיק בנכס.
אולם, במקום אחר, רעייא 11304/03 כרטיסי אשראי לישראל ני עירית חיפה (להלן:
''פס'יד כרטיטי אשואייי), נקט בית המשפט העליון בגישה מרוככת יותר, תוך הבחרה שפט'/ד בזק אזנו פוטל לתלוטין את סיווגו של נכס בארנונה, בהתאם לזהות הגוף המחזיק בו, והוכרה חוקיותו של מבחן הפונקציונלי / ארגוני מרוכך המשולב במבחן השימוש, שכונה
ייהמבחן המשולביי, כדלקמן:
!יאני סבורה פיי הלכת.- בזקי אינה פוסלת. טיווג'במקרים-מטוימיט המכיל מרכיב של ימיהות המשתמשי. אמנם כל טיווג צריך להתחשב בשימוש אשר נעשה בנכט, אך מבחן משולב של מהות השימוש ומיחות המשתמש יכול להיות במקרים מסוימים לגיטימל. עמדח זו נתמכת אף בתקנות ההסדרים, שמפרטות רשימה של סכומים מירבייס ומזעריים עבור סוגי נכטים שוניט. רשימח זו מכילה את הסיווג /בנקים וחברות ביטותי, שתינו טיווג המורכב מהמבחן המשולב של מחות חשימוש ומיהות המשתמש.
ודוק: אין כוונתי כי מבחן משולג כזה יהיה תמיזד לגיטימי. דבר זה תלוי, לדעתי, בין היתר, בחלקו של כל מרכיב במבחן המשולב.
טיווג לגיטימי יהיה כזה שמרכיב השימוש בו יחיה חזומיננטי. כך למשל טיווג של משרד רואי-חשבון הוא מבחן שבו מיהות המשתמש היא הדומיננטית, שכן לו היה מבחן חשימוש חדומיננטי היה נכנט לסיווג רגיל של משרדים. עס זאת, סיווג של בנקים, שאינו דומח בשימושו לעסקים מטוג אחר, הינו לגיטימי. במקרת שבפמינו, אני סבורה כי יתכן לראות באופן עקרוני את הסיווג /חברת אשראלי כטיווג לגיטימי מבתינה וו.'' (ההדגשות אינן במקור)
5
6
7
8
לעניין המבחן המשולב, ראה גם: עמיינ 1168-07-14 מגדל חברה לביטוח בע''מ ג' מנהל הארנונת בעיריית תל אביב.
בנוסף למבתן לעיל נקבעו אף מבתנים וקריטריונים נוספים שעל מנהל הארנונה לשקול (ראו עעיים 9401/06 ארגנטינת באוניברסיטת נ' מנחל הארנונה בעיריית תל אביב).
מבחן אחד מבין המבחניט חללו, קובע כי נר לרגלי פרשן דיני המיסים הוא שיש לפרשם באופן שלא יטיל על חרשות נטל כבד לצורך יייישומו של הסיווגיי, ובלשון בית המשפט העליון בברס 9205/05 מנהל תארנונה - עיריית טבריה נ' חיפר שוק 1991 (להלן: ייפסייד
חיפרשוקיי):
*יקביעת רף מינימאלי מעין וח מאפשרת לרשות חמקומית להכיר בסיווג של חלק מנכס שיהיה שונה מהסיווג העיקרי, כאשר אותו חלק משרת ליעוד מוגדר ונפרד; וזאת מבלי לדרוש מהרשות המקומית לעקוב אחר השימושים שנעשים בתלקים שונים של נכס הומוגני בעיקרו - דרישה שבמקרים רבים אינה מעשית.*
בדומה פסק בית המשפט העליון בעי/א 9368/96 מליטרון נ' עיריית קרית ביאליק:
3 על-מנת שמס ליחשב ימס טובי, נדרש כי יהיה יעיל.
דרישה זו פירושה, שחמטס יחיה *...ניתן לגבייה בקלות ובחוצאה מזערית כך שהשלטון ייהנה ממלוא המט שהאזרת משלסםי' (י' מ' אדרעי יבטיס מט כולל בישראלי [15], בעמי 432).
וכבוד חשופט גולדברג:
ייעילותה של מערכת גבייח נמדדת ביחט שבין הכנטותיה לבין הוצאותיה. מערכת גבייה שורס ההכנסות הצפוי להתקבל באמצעותה נמוך, או שהוצאות תפעולה גבוחות - אינהח ועילה... כאשר מערכת גבייח לוקח בתת-אכיפה פוחתת לעילותח, ונוצר חסר כספי בקופת הציבור. בידי המחוקק לייעל אז את הגבייה על-ידי קביעת בסיס חבות נוח יותר לאכיפה...!
(בגי+ 5503/94 טגל נ' יושב- ראש תכנטת [9], בעמי 541).
דרישת היעילות אינה מעוגנת בתוק. עס ואת היא משמשת קו מנחה פרשנל.
שיקול נוסף, שנקבע רלוונטי ויש בו הרבה טעט לדעתנו, הוא כי יש להתאיט את המבתניט השונים של דיני הארנונה למציאות התיים המודרנית (בריים 1676/15 ברודקאסט נ' מנחל הארנונת בתל אביב יפו, להקן: ייפסייד ברתיקאסטיי),
>6-
9 שיקול זה מהותי בימים אלו, שכן צורת השימוש בנכסים מתפתחת למודליס מורכבים משהיו פעם. כך למשל השכרת דירות לתקופה קצרח (אייר בי אנד בי), כך למשל חללי עבודה משותפים ועוד.
0. אנו סבורים שחתפתחות זאת של יימציאות החיים המודרניתיי מחייבת הסתכלות על מכלול
חנטיבוות בעת בחינת הסווג. קביעח מחו השימוש בנכס אינה יכולה להיות מנותקת מזהות המשתמש, מהות השימוש, טוג הזכויות בנכס של הצדדים השונים, והות המחזיק הרשום, כמות חילופי המשתמשים וכיוייב,
טוף דבר
1 לסיכום האמור לעיל, אנו סבורים, כי בשים לב לדין ולסמכויות ועדת הערר, דין הערר לחידחות.
2 העוררת הגישה את הערר שלא כדין.
3. מעבר לכך העוררת העלתה טענות ללא ביטוסן,
%. לכן כאמור החלטנו לדחות את הערר.
5. כנסיבות ערר וה העוררת תשא בחוצאות המשיב בסך של 60,000 ש"ח שישולם בתוך 30
יום,
נותן בהעדר הצדדים חיום; 227 5%[ -
בהתאם לסעיף 5 (2) לתוק בתי משפט לעניינים מנהליים, התשייס-2000 ותקנה 23 (ב)
לתקנות בתי משפט לעניוניס מנהליים (סדרי דין), תשסי'א-2000, לרשות הצדדים קיומת זכות ערעור לפני בית המשפט לעניינים מנחלייס וואת בתוך 45 יוט מיום קבלת ההחלטה.
בהתאם לתקנה 0 (ג) לתקנות חרשויות המקומיות (ערר על קביעת ונה כללית)(סדרי דין בוועדת ערר) התשלייז -- 1977 תפורסם החלטה זו באתר האינטר(ט של חמשיב.
|
7
מן חבר: עו"ד משה/קורון חזבר: רויית שמעון זייטניצקי
קלדנית : ץנת לוי
ועדת הערר לענייני ארנונה
שליד עיריית תל אביב \ ערר מס': 140025195
בפני חברי ועדת ערר:
יו''ר: עו"ד גדעון ויטמן
חבר: עו"ד משח קורן
חבר: רו'יח שמעון ז'זטניצקי
העוררת: רום כנרת נכסיט והשקעות בע"מ
- נג 7-
מנחל תארנונה, עלריית ת''א יפו
החלטת
ערר זה עניינו מכנה מרחוב בית אלפא 19, תל אביב, בו נמצא נכס אשר רשום בספרי העירייה כחוזה 6, 10622896%, 1121997 ו- 10622895 (לחלן: ייתנבטיו),
ערר זה הינו חלק מ- 36 עררים שנדונו ביחד, אך לא אוחדו, עקב בקשת העוררת, ולא ניתן להבינו אלא כחלק ממכלול זח.
ככלל עררים אלו עסקו במספר שאלות ובין היתר שאלת זהות המחזיק, שאלת תיוב שטחים משותפים ועוד. ברם, שאלה נוטפת שעולה מעררים אלו היא שאלת ניהול הליכים בתוט לב.
רקע בללי לכל העררים של העוררת
1
כאמור לעיל, ערר ח חינו חלק מ- 36 עררים שנוהלו ביחד, אך לא אוחדו.
עררים אלו נוהלו בנוסף לעוד שורה של ערריט, שהוגשו על ידי העוררו? ונוהלו בנפרד, כל הערריט עוטקיט ב- 7 מבנים בעיר תל אביב. מדובר בעררים שהוגשו משנת 2017 ואולך.
העוררת הינח חברה העוסקת בתחום הנדליין ובמסגרת עיטוקה זה שוכרת נכסים ומשכירה אותם לשוכרי משנח.
כיום ניתן לקבוע כל עררים אלו הוגשו ו/או נוהלו בחוסר תום לב על ידי העוררת.
יובהר, כי העוררת הגישה עררים רבים תוך בקשה לדון בחלק מהם ביחד אך לא לאחדס ובחלק אתר לדון בנפרד.
ככלל העררים הוגשו ללא ביסוס ראייני ובניגוד למצב המשפטי, הוגשו בקשות רבות לדתיית דיון, לא קוימו חחלטות של הועדח, הוגשו ערריט כפוליט ובטענות חסרות שחר אך שדרשו בירור עובדתי, הוגשו עררים בלא שתיו בידי העוררת ראיות לתמוך בטענות, הורחבו חזיתות ועוד.
0
ג
.12
.3
4
15
.16
17
8
9
0
זאת בנוסף להתנחלות לא תקינה כגון איחורים לדיונים, אי קיום התלטות דיוניות \כנוייב.
בדיעבד, ולאחר שנודע כי העוררת נכנסה להליכי פשייר, ניתן להניח כי ניהול ההליכים בדרך
זאת נועדו בכדי להימנע מתשלום הארונה ולדחות את הקף, שכן ידוע כי :כל עוד עומדים הליכי הערר, מעוכביס הליכי הגביח של חמשיב.
הנאמר לעיל נאמר בכדי ליתן רקע להחלטות ובכדי ליתן ביסוס לפסיקת ההוצאות, אך יובהר, כי בשורה התתתונה תהחלטות של ועדה נכבדה זאת ניתנות לגופן של הטענות.
כמו כן חדבר מוסבר לצורך הבנת מורכבות מתן ההתלטות והעיכוב בכתיבתן (זאת בנוסף לעיכוביס אוביקטיביים כגון ייתקופת חקורונהיי, מלחמת ייחרבות ברצליי והליכי חפשייר).
ערר זה היגו דוגמא מובהקת לאמור לעיפ.
נכס ברחוב בית אלפא 19- ערר מספר 14005195
העובדות
ביום 5.2.17 התקבלת אצל המשיב פניח הנושאת תאריך 26.1.17 בעניין הנכס.
העוררת טענה כי היא משכירה את הנכס בשכירות משנה לייבתי תוכנה וחברות שונות"
ובקשח לסווג את חנכט כ- 'ימלאכה ותעשלהיי.
העוררת טענח כי יש לעשות כן לאור הפעילות של שוכרי חמשנה.
כמו כן הפנותה להסכם פשרה בנוגע לשנים 2018-2016 בנוגע לנכס. כבר כעת יוסבר, כי אותו
הטכט נערך תתת הסכמח מפורשת שהינו תקף רק לשנים האלה. כמו כן עולה ממנו כי רק חלק קטן וספציפי בנכט הוגדר כבית תוכנה ואין בו בכדי ללמד לגבי מצבו העובדתי של הנכס בשנים חרלוונטיות למחלוקת זאת.
כמו כן ביקשח חעוררת להפחית את החיוב של שטחים המשותפים לאור זחות המחציקים (כאשר לא חתבקש שינוי המתזיקיס אצל המשיב).
יודגש, כי מעבר להצגת חטענות והפניה להטכס הפשרה לא צורפו כל ראיות לפניה.
כך למשל לא חוצגו חסכמי שכירות עס צדדי ג'; לא חוצגו תשריטיט בנוגע לגודל השטח המותזק על ידי צדדי גי; לא הוגשו תצהירים תומכים של צדדי גי; לא חוגשו מסמכים כלשהם להוכחת אופי הפעילות של אותט צדדי גי.
ביום 23.2.17 נערכה ביקורת בנכס והבקשה נדחתה במכתב מיום 2.4.17. חמשיב פירט כי לאור הביקורת לא עלת כי בנכס נעשית פעילות יימלאכה ותעשיהיי ואו בתי תוכנה. כמו כן הוסבר לעוררת כי יש לתמציא מסמכים ולמלא טפסים מסוימים בכדי שניתן יחיח לבחון את הפעילות.
1
2
3
6
5
.6
.7
.8
9
1
1
3
5
.6
7
8
לפיכך ביום 25.5.17 הוגש ערר 140017215,
ביום 12.4.18 חוגשת השגת נוטפת בגין חנכס.
במחותה ההשגה דומה להשגה שהוגשה בשנת 2017: היא הפנתה להטכס הפשרה, היא העלתה טענות בנוגע לסיווג וחלליס משותפים.
ביום 11.7.18 התקבלה תשובת המשיב אצל העוררת. שט המשיב דחה את הפנייה לאור ביקורת נוספת מיום 15.5.18, לאור אי חמצאת מסמכים, לאור וחות המחזיק וכיוייב.
לפיכך הוגש ערר ביום 9.6.18, ערר 140019140. במסגרת תהערר הועלתה גס טענה בנוגע לגודל השטחים (עקב התיוב בשטחים משותפים).
ביום 25.12.18 הוגש כתב התשובה לערר שם נדחו הטענות.
במסגרת הערר חצרה העוררת על טענותיה.
מעבר לטענה כללית לא פורטו עובדות חדשות ונדרשות ולא צורפו ראיות.
עיון בדוייח הביקורת לא מלמד על תמיכח בטענות העוררת. עולח כי החוקר מצא שבמקוט פעילות משרדית על ידי מספר לא קטן של צדדי גי.
עוד עלה כי יש חילופי שוכרים.
ביום 6.6.19 נעשתה פניה נוספת למשיב בנוגע לשנת 2019.
במהותה הפניה דומח לפניות הקודמות: היא הפנתה להסכם הפשרה, היא העלתה טענות בנוגע לסיווג ותללים משותפים.
ביוט 27.6.19 חתקבלה תשובת חמשיב אצל העוררת. שס המשיב דחה את הפנייה לאור חביקורת מיום 15.5.18, לאור אי המצאת מטמכים, לאור זהות חמחזיק וכיוייב.
לפיכך הוגש ערר ביום 1.9.19, ערר 140020684. במסגרת הערר הועלתה גט טענת בנוגע לגודל השטתים (עקב התיוב בשטחים משותפים).
במסגרת הערר חזרה העוררת על טענותיה.
מעבר לטענה כללית לא פורטו עובדות חדשות ונדרשות ולא צורפו ראלות.
ביום 2.2.2020 חוגש כתב התשובח לערר שס נדחו הטענות.
עיון בדויית הבלקורת לא מלמד על תמיכת בטענות העוררת. עולה כי התוקר מצא שבמקום פעילות משרדית על ידי מספר לא קטן של צדדי גי.
39
.0
1
702
.3
4
5
.6
8
9
.0
1
2
3
במקביל לערר 4% הוגש ביום 25.8.19 ערר והה. ערר 140020696.
מדובר בערר זחח לחלוטין העוסק באותה עוררת, אותו נכס, אותן פניות, אותה תשובת משיב,
ביום 26.3.2020 הוגשה השגה דומח להשגות הקודמות. השגה לשנת 2020:
ביום 19.4.2020 נדחתה ההשגת בנימוקיס דומים.
ביום 11.6.2020 הוגש ערר דומה, שלא לומר והח, לעררים הקודמיט. ערר 140021660.
ביום 29.6.2023 הוגש ערר נוסף, ערר זת, 1480025295.
הערר התייחס לפנליה מיום 30.3.23 שט חורה העוררת על טענותיה כל אין לחייבה בגין שטחים משותפים עקב ריבוי מחזיקים (למרות שלא העבירה את התזקה אליהם), כי יש לשנות את הסיווג בהתאט לאותם מחזיקים, כי אין לחייב את חגג וכי יש להסתמך על
הטכס הפשרת שנעשת בעבר.
ביום 11.5.23 שלח המשיב תשובתו בה דחה את הפנייה בין חיתר בעקכות אי הצלחה לתאם ביקורת בנכס.
בערר חזרה העוררת על טענותיח. מיותר לציין, כי לא צורפו כל ראיות טובות ורלוונטיות לתמיכה בטענותיה. כמו כן עולה כי לכאורה לא טענה כנגד עצם ההחלטות אלא כנגד
התנהלות המשיב.
כך או אחרת, ביום 17.10.21 התקיים דיון הוכחות. במאמר מוסגר נפנה לדברים שנכתבו
בפתת הדיון בנוגע לחתנחלות העוררת:
במסגרת הדיון נתקר מנכ"ל העוררת שחינו גם הבעלים היחיד שלה.
במהלן עדותו תבחיר כי:
1 התוא אישך שהתמונות שצירף המשוב הן מהנכס.
2 ככי העוררת הסתמכה על מדידות של חמשיב.
ביום 24.10.21 התקיים המשך דיון הוכחות במסגרתו העידו גם החוקריס מטעם המשיב.
גס כאן נפנה להתנהלות העוררת כפי שפורטה בפרוטוקול.
בענלין ערר זח העיד מר ארביב, תוקר מטעם חמשיםב:
1 כל שנשאל וחסביר כי חוא אינו מודד בהכשרתו.
דיו
6
5
.6
7
.8
0
.1
2
.3
.4
5
.6
לאחר בתינת עמדות הצדדים אנו סבורים, כי צודק המשיב וכי הדין הערר לחידחות.
השאלח חראשית הינה שאלת זחות המחזיק.
במקרח דנן ברי לדעתנו כי המתזיק הינו המחזיק הרשום, העוררת. בניגוד לטענת העוררת מסקנתנו העובדתית היא כי העוררת הינה חברה שעיסוקה חינו בהשכרת משרדים. מכאן כי חשימוש בנכס חינו שימוש מסחרי של עסק העוסק בהשכרת נכסים.
זאת מבלי לגרוע מכך, כי לעוררת אין יריכות עס המשיב גס אס היה לטענתה בטיס, שכן היה מקום להעביר את התוקה לשוכרי המשנה והם אלו שחיו צריכים להעלות טענות.
במיוחד כאשר מדובר בטענות כגון סיווג.
זאת ועוד, העוררת לא פירטה את טענותיה כראוי כך שעד עתה לא ברור, אפילו ברמת הטענות, מה גודל השטחים הרלוונטיים ומה התקופות הרלוונטיות לגבי מי הטענות רלוונטיות, מח אותו צד גי עושה ועודי
העוררת אף לא חביאה ראיות לתמוך בטענות החל מחוזים ועד עדים רלוונטיים (כגון נציגים מטעם שוכרי המשנה).
העוררת לא חביאה ראיות שכאלה אף שהיו ומינות לה. כתוצאה מכך קמה חוקה כי הראיות חזו פועלות כנגדה. כך למשל בחיעדר תוזי שכירות חרי שקמה חזקה כי לא מדובר בחוזי שכירות יירגיליסיי אלה שבחט זכות השכירות מוגבלת ו/או מדובר רק בחוזי בר רשות ו/או לתקופות או שטתים לא רלבנטל?ס 7 ל
העוררת גס לא שיתפה פעולה עס המשיב לצורך חקר האמת.
עדות העוררת חינת עדות מפי השמועה בלבד הן בנוגע לטענה הכללית (תתוס העיסוק) והן לטענות פרטניות בנוגע לאותם צדד ג'.
העוררת גס לא העלתה את הטענות מעבר לאמירה כללית בהשגה או בערר ולכן כל הרתבה בהמשך החליך חינה הרחבת חזית.
כך גם בנוגע לשימוש בגג אנו דוחים את טענת העוררת שנטענה בעלמא.
בנוגע לשטחים חמשותפיס חרל שאנו קובעים כי העוררת מחזיקה באופן בלעדי בנכט וכי על פי ההלכה היה עליה לפנות למשיב בומן אמת ולבקש להעביר חזקה ככל ואכן חיה
מחזיק חדש.
בכך שלא עשתת כן יש גם לחזק את מסקותנו כי אין מתזיקיס אחרים וכי חשימוש בנכט הינו של חעוררת במסגרת עיסוקה כייעסקיי.
7
08
.9
0
נבקש להזכיר מושכלות יסוד.
ככלל, סיווג בארנונח של נכטים חינו בהתאם לשימוש הנעשח בו. כך למשל נאמר בעמייג
6 זומיקאר נ' מנהל הארנונה בעיריית תל אביב:
ייהעיקרון הכללי הוא, כי טיווג הנכס ייקבע באופן פרטני, בהתאם לשימוש שנעשה בו בפועל ולנוכח צו הארנונה הרלוונטי. . ."
אף בית המשפט העליון הנכבד בעייא 8588/00 עיריית עפולת ני בזק (להלן: ייפטי"ד בזקיי), פסק, כי סיווג נכס יעשחה בהתאם לשימוש בו ולא בהתאט לוחות המחזיק בנכס.
ודוק : מבחינח עובדתית אנו קובעים כי חמשיב הרים את הנטל להוכחת עמדתו כי מדובר בפעילות משרדית ו/או של מתן שירותים ואילו העוררת לא עמדה בנטל להוכיח טענה מטענותיה.
במקום אחר, רעייא 11304/03 כרטיטי אשראי לישראל ג' עורית חיפה (להלן: "יפטייד ברטלטי אשראייי), נקט בית המשפט העליון בגישח מרוככת יותר, תוך הבהרה שפטייד בזק אינו פוסל לחלוטין את טיווגו של נכס בארנונה, בהתאם לזהות הגוף המחזיק בו, והוכרה חוקיותו של מבחן הפונקציונלי / ארגוני מרוכך המשולב במבתן השימוש, שכונה ייהמבחן
המשולביי, כדלקמן:
יאני סבורח כי הלכת בוק אינה פוטלת סיווג במקריט מסוימיט המכיל מרכיב של ימיהות המשתמשי. אמנם כל סיווג צריך להתתשב בשימוש אשר נעשה בנכט, אך מבחן משולב של מהות השימוש ומיחות המשתמש יכול לחיות-במקרים מטוימיס לגיטימי.-עמדה 1 נתמכת אף בתקנות ההסדרים, שמפרטות רשימח של טכומיט מירבייט ומזעריים עבור טוגי (כסים שונים. רשימה וו מכילה את הסיווג 'בנקים ותברות ביטוחי, שהינו טיווג תמורכב מתמבחן תמשולב של מחות השימוש ומזיחות המשתמש.
ודוק : א*ן כוונתי כי מבחן משולג כזה יהיה תמיד לגיטימי. דבר זה תלוי, לדעתי, בין היתר, בחלקו של כל מרכיב במבחן המשולב.
טיווג לגיטימי יהיה כזה שמרכיב השימוש בו יהית הדומוננטי. כך למשל סיווג של משרד רואי-חשבון הוא מבחן שבו מיחות המשתמש היא חדומיננטית, שכן לו הית מבחן השימוש הדומיננטי חיה נכנס לסיווג רגיל של משרדיט. עט ואת, סיווג של בנקיט, שאינו דומה בשימושו לעסקלט מסוג אחר, היגו לגיטימי. במקרה שבפנינו, אני
טבורה כי יתכן לראות באופן עקרוני את הסיווג יחברת אשראיי כסיווג לגיטימי מבחינה זו." (תהדגשות אינן במקור)
לעניין המבחן המשולב, ראה גס: עמייג 1168-07-14 מגדל חברה לביטוח בע'"מ נ' מנהל הארנונת בעיריית תל אביב.
2
3
5
.6
בנוסף למבחן לעיל נקבעו אף מבחנים וקריטריונים נוספים שעל מנהל האררנונה לשקול (ראו עעיים 9401/06 ארגנטינת באוניברסיטת נ' מנהל הארנונה בעיריית תל אביב).
מבחן אחד מבין המבחנים הללו, קובע כי נר לרגלי פרשן דיני המיטיס הוא שיש לפרשס באופן שלא יטיל על חרשות נטל כבד לצורך יייישומו של הסיווגיי, ובלשון בית המשפט העליון בברט 9205/05 מגהל הארנונת -- עיריית טבריה נ' היפר שוק 1991 (להכן: ייפסייד
היפרשוקיי):
ייקביעת רף מינימאלי מעין וח מאפשרת לרשות המקומית לחכיר בשיווג של חלק מנכט שיהיה שונה מהסיווג העיקרי, כאשר אותו חלק משרת ייעוד מוגדר ונפרד; וזאת מבלי לדרוש מחרשות המקומית לעקוב אחר השימושים שנעשים בחלקים שונים של נכט חומוגני בעיקרו - דרישה שבמקרים רבים אינח מעשית.וי 25
בדומח פסק בית המשפט העליון בעייא 9368/96 מליטרון נ' עיריית קרית ביאליק :
9% על-מנת שמס ייחשב ימס טובי, נדרש כי יהלח יעיל, דרישה זו פירושה, שהמס יחיה '...ניתן לגבייה בקלות ובחוצאה מזערית כך שהשלטון ייהנה ממלוא המס שהאזרח משלטי (' מי אדרעי /בטיט מט בולל בישראלי [15], בעמי 432).
וכבוד השופט גולדברג:
ייעילותה של מערכת גבייח נמדדת ביתס שבין הכנסותיה לבין הוצאותיה. מערכת גבייה שורס ההכנסות הצפוי להתקבל באמצעותח נמוך, או שהוצאות תפעולה גבוחות - אינה לעולה... כאשר מערכת. גבייה: לוקה בתת-אכיפה פוחתת יעילותה, ונוצר חסר כספי בקופת הציבור. בידי המחוקק ליועל אז את הגבייה על-ידי קביעת בסיס חבות נוח יותר לאכיפה...'
(בגיץ 5503/94 טגל נ' יושב-ראש הכנסת [9), בעמי 581).
דרישת היעילות אינה מעוגנת בחתוק. עס זאת היא משמשת קו מנחח פרשנל.
שיקול נוסף, שנקבע רלוונטי ויש בו הרבה טעם לדעתנו, הוא כי יש להתאים את המבחנים השונים של דיני הארנונת למציאות החיים המודרנית (בריים 1676/15 ברודקאטט ג' מנהל הארנונה בתל אביב יפו, להלן: ייפט'יד ברודקאטטי),
שיקול וח מחותי בימים אלו, שכן צורת השימוש בנכסים מתפתחת למודלים מורכבים משהיו פעם. כך למשל חשכרת דירות לתקופה קצרה (אייר בי אנד בי), כך למשל חללי עבודה משותפים ועוד.
77 אנו טבוריס שהתפתחות זאת של יימציאות החיים המודרנית'י מחייבת השתכלות על מכלול הנסיבות בעת בחינת הסווג. קביעה מחו חשימוש בנכס אינח יכולה לחיות מנותקת מזחות המשתמש, וחות המתזיק חרשוס, כמות חילופי המשתמשים וכיוייב.
טוף דבר
%8. לסיכום האמור לעיל, אנו סבורים, כי בשים לב לדין ולסמכויות ועדת הערר, דין הערר להידחות.
9 | כל הנתונים שבפנינו מלמדים כי העוררת היא המחזיקה והיא המשתמשת בנכס בצורה בלעדית כעסק.
0. לא הוצגו או הועלו טענות אחרות או שונות מאלו שהועלו בעררים לפני כן.
1 לא ברורח התעקשות העוררת שלא לאחד את התיקים וליתן החלטה אחת. המסקנה המתבקשת היא שהדבר נעשה כתלק משיטת עבודה שמטרתה להקשות, לסרבל ולשבש את הליכי הגבייה או חמשפט של המשיב או הועדח בהתאמה.
2. בנסיבות ערר זה העוררת תשא בהוצאות המשיב בסך של 30,000 ש"ח שישולם בתוך 30
יום.
נותן בהעדר הצדדים היוטם 7 כווה
בהתאם לסעיף 5 (2) לחוק בתי משפט לעניינים מנהליים, התשייט-2000 ותקנה 33 (בו לתקנות בתי משפט לעניונים מנהליים (סדרי דין), תשס"א-2000, לרשות הצדדים קיימת זכות ערעור לפני בית המשפט לעניינים מנהלוים וזאת בתוך 65 יום מיוט,קבלת ההחלטה.
בחתאס לתקנת 20 (ג) לתקגות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית)(סדרי דין בוועדת ערר) חתשלייז -- 1977 תפורסם החלטה זו באתר מאינטרנט של המשיב.
=
7
ליו ון ויסמן חבר: עו"ד משח/קיןן חבר: דו"ח שמענן וייטניצקי
2
+ קלרניתן ענת לוי
4
ועדת הערר לענייני ארנונת
שליד עיריית תל אביב ערר מט': 140021660
בפני חבר? ועדת ערר:
לריר: עח/ד גדעון ויסמן
חבר: עו'יד משה קורן
חבר: רו''ח שמעון ז'יטניצקי
העוררת: רוט כנרת נכטים והשקעות בע'ימ
- נגד.
מנהל הארנונה, עיריית ת'/א יפו
החלטת
ערר וה עניינו מבנה מרחוב בית אלפא 9 תל אביב, בו נמצא נכס אשר רשום בספרי העירייה כחוזה 6, ו|- 10622894 (לחלן: '*הנפטיי).
ערר זה הינו חלק מ- 36 עררים שנדונו ביחד, אך לא אוחדו, עקב בקשת העוררת, ולא ניתן להבינו אלא כחלק ממכלול זה
ככלל ערריט אלו עסקו במספר שאלות ובין החיתר שאלת והות המחזיק, שאלת חיוב שטחים משותפים ועוד. ברס, שאלה נוספת שעולה מערריס אלו היא שאלת ניהול הליכים בתום לב.
רקע כללי לבל העררים של העוררת
41 כאמור לעיל, ערר זה הינו חלק מ- 36 עררים שנוחלו ביחד, אך לא אוחדו. = =
2 עררים אלו נוהלו בנוסף לעוד שורה של עררים, שהוגשו על ידי העוררת ונוחלו בנפרד.
3 כל העררים עוסקיט ב- 7 מבנים בעיר תל אביב. מדובר בעררים שהוגשו משנת 2017 ואילך.
4 העוררת הינה חברה העוטקת בתתוס הנדלייץ ובמטגרת עיטוקה זה שוכרת נכסים ומשכירה אותם לשוכרי משנה.
5. כיום ניתן לקבוע כי עררים אלו הוגשו ו/או נוחלו בחוסר תום לב על ידי העוררת.
6. יובהר, כי העוררת הגישה עררים רבים תוך בקשה לדון בחלק מהט ביחד אך לא לאחדם
ובחלק אתר לדון בנפרד.
7 ככלל העררים הוגשו ללא ביסוס ראייתי ובניגוד למצב המשפטי, הוגשו בקשות רבות לדחיית דיון, לא קוימו החלטות של הועדח, הוגשו עררים כפולים ובטענות חטרות שחר אך שדרשו בירור עובדתי, הוגשו עררים בלא שחיו בידי העוררת ראות לתמוך בטענות, הורחבו חויתות ועוד. ש
10
.1
12
.3
4
.15
.6
.7
.8
.19
0
זאת בנוסף להתנהלוות לא תקינה כגון איחוריט לדיונים, אי קיום החלטות דיוניות וכיוייב.
בדיעבד, ולאתר שנודע כי העוררת נכנסה להליכי פשייר, ניתן לחניח כל ניהול החליכיט בדרך ואת נועדו בכדי להימנע מתשלום הארנונה ולדחות את הקצ, שכן ידוע כי כל עוד עומדים
הליכי חערר, מעוכביס הליכי הגביה של חמשיב.
הנאמר לעיל נאמר בכדי ליתן רקע להחלטות ובכדי ליתן ביסוס לפסיקת ההוצאות, אך יובחר, כי בשורה התחתונה ההחלטות של ועדת נכבדה זאת ניתנות לגופן של חטענות.
כמו כן הדבר מוסבר לצורך הבנת מורכבות מתן ההחלטות והעיכוב בכתיבתן (זאת בנוסף לעיכוביס אוביקטיביים כגון ייתקופת חקורונהיי, מלחמת ייחרבות ברצליי והליכי הפשייר).
ערר זה חינו דוגמא מובהקת לאמור לעיל.
נכס ברחוב בית אלפא 19- ערר מטספר 140021660
העובדות
ביום 5.2.17 הונקבלה אצל המשיב פניה הנושאת תאריך 26.1.17 בעניין הנכס.
העוררת טענה כי היא משכירה את הנכס בשכירות משנה לייבתי תוכנה וחברות שונות'י ובקשה לסווג את הנכס כ- 'ימלאכה ותעשיהיי.
העוררת טענה כל יש לעשות כן לאור הפעילות של שוכרי המשנה
כמו כן הפנתה להסכט פשרה בנוגע לשנים 2014-2016 בנוגע לנכס. כבר כעת יוסבר, כל אותו הסכם נערך תחת הסכמה מפורשת שחינו תקף רק לשנים האלח. כמו כן עולה ממנו כי רק חלק קטן וספביפי בנכס הוגדר כבית תוכנה ואין בו בכדי ללמד לגבי מצבו העובדתי של הנכס בשנים הרלוונטיות למחלוקת זאת.
כמו כן ביקשה העוררת להפחית את החיוב של שטחים המשותפים לאור והות המתזיקיס (כאשר לא חתבקש שינוי המחציקיט אצל המשיב).
*ודגש, כי מעבר להצגת הטענות והפניה להסכם הפשרה לא צורפו כל ראיות לפניה,
כך למשל לא הוצגו הסכמי שכירות עס צדדי גי; לא הוצגו תשריטים בנוגע לגודל השטח המותוק על ידי צדדי גי; לא הוגשו תצחירים תומכים של צדדי גי; לא הוגשו מסמכים כלשהם להוכחת אופי הפעילות של אותם צדדי גי.
ביום 23.2.17 נערכה בלקורת בנכט והבקשה נדחתה במכתב מיום 2.4.17. המשיב פורט כי לאור הביקורת לא עלח כי בנכס נעשית פעילות יימלאכה ותעשיהיי ו/או בתי תוכנה. כמו כן הוסבר לעוררת כי יש להמציא מסמכים ולמלא טפסים מסוימיט בכדי שניתן יחלה לבחון את הפעללות.
1
2
3
4
5
.6
7
.8
9
0
.1
2
.3
8
.5
.6
.7
.8
לפיכך ביום 25.5.17 הוגש ערר.
ביום 12.4.18 הוגשה השגה נוספת בגין חנכס.
במהותה ההשגה דומה להשגה שהוגשה בשנת 2017: היא הפנתה להסכם הפשרה, היא העלתה טענות בנוגע לסיווג ותללים משוותפיס.
ביום 11.7.18 התקבלה תשובת המשיב אצל העוררת. שס המשיב דחה את הפנייה לאור ביקורת נוספת מיום 15.5.18, לאור אי המצאת מסמכיט, לאור זהות המחזיק וכיוייב.
לפיכך הוגש ערר ביום 9.6.18. במסגרת הערר הועלתה גס טענח בנוגע לגודל השטחיט (עקב החיוב בשטחיט משותפים).
ביום 25.12.18 הוגש כתב התשובה לערר שט נדחו הטענות.
במטגרת הערר תצרה העוררת על טענותיה.
מעבר לטענת כללית לא פורטו עובדות חדשות ונדרשות ולא צורפו ראיות.
עיון בדו'יח הביקורת לא מלמד על תמיכה בטענות העוררת. עולה כי התוקר מצא שבמקום פעילות משרדית על ידי מספר לא קטן של צדדי ג'.
עוד עלה כי יש חילופי שוכרים.
ביום 6.6.19 נעשתה פניה נוספת למשיב בנוגע לשנת 2019.
במהותה הפניה דומה לפניות הקודמות: היא הפנתה להטכט הפשרה, היא העלתה טענות בנוגע לסיווג וחלליס משותפים.
ביוט 27.6.19 התקבלה תשובת המשיב אצל העוררת. שס המשיב דחה את הפנליה לאור הביקורת מיום 15.5.18, לאור אי המצאת מסמכים, לאור זהות המחזיק וכיוייב.
לפיכך הוגש ערר ביום 1.9.19, ערר 140020684. במסגרת הערר הועלתה גם טענה בנוגע לגודל השטתיט (עקב התיוב בשטחים משותפים).
במטגרת הערר חזרה העוררת על טענותיה.
מעבר לטענה כללית לא פורטו עובדות חדשות ונדרשות ולא צורפו ראיות.
ביום 2.2.2020 הוגש כתב התשובה לערר שט נדחו הטענות.
עיון בדוייח הביקורת לא מלמד על תמיכה בטענות העוררת. עולה כי התוקר מצא שבמקום פעילות משרדית על ידי מספר לא קטן של צדדי גי.
9
.0
1
2
.3
4
5
6
7
8
9
1
2
.3
במקביל לערר 140020684 הוגש ביום 25.8.19 ערר זהה. ערר 140020696
מדובר בערר וחה לחלוטין העוסק באותה עוררת, אותו נכס, אותן פניות, אותה תשובת משיב.
ביום 26.3.2020 הוגשה השגה דומה להשגות הקודמות. השגה לשנת 2020.
ביום 19.4.2020 נדחתה ההשגה בנימוקיס דומים.
ביום 11.6.2020 הוגש ערר דומה, שלא לומר וּהה, לעררים הקודמים. ערר וח.
ביום 17.10.21 התקיים דיון הוכתות. במאמר מוסגר נפנה לדברים שנכתבו בפתת הדיון בנוגע להתנהלות העוררת.
במסגרת חדיון נחקר מנכ"ל העוררת שחינו גס הבעלים היחיד שלה.
במהלך עדותו חבהיר כל:
1. הוא אישר שהתמונות שצירף המשיב הן מהנכס.
2. ככ העוררת הסתמכה על מדידות של חמשיב.
ביום 24.10.21 התקיים המשך דיון הוכתות במסגרתו העידו גס החוקריס מטעם המשיב.
גס כאן נפנה להתנהלות העוררת כפי שפורטה בפרוטוקול.
בעניין ערר זה העיד מר ארביב, חוקר מטעם המשיב:
1. כל שנשאל והסביר כי הוא אינו מודד בהכשרתו.
לאחר בחינתת עמדות הצדדים אנו סבורים, כי צודק המשיב וכי הדין הערר להידחות.
השאלה הראשית הינה שאלת זהות המחציק.
במקרה דנן ברי לדעתנו כי המחזיק ח*נו המחזיק הרשום, העוררת. בניגוד לטענת העוררת מסקנתנו העובדתית היא כי העוררת הינה חברה שעיסוקה הינו בהשכרת משרדים. מכאן כי חשימוש בנכט תינו שימוש מטחרי של עסק העוסק בהשכרת נכסים.
זאת מבלי לגרוע מכך, כי לעוררת אין יריבות עט המשיב גם אס היח לטענתה בסיט, שכן היה מקום להעביר את החזקת לשוכרי המשנה והם אלו שחיו צריכים להעלות טענות.
במיוחד כאשר מדובר בטענות כגון סיווג.
6
.55
6
7
.8
.9
.0
.1
72
3
.4
.5
זאת ועוד, העוררת לא פירטה את טענותיה כראול כך שעד עתה לא ברור, אפילו ברמת הטענות, מה גודל השטחים הרלוונטיים ומח התקופות הרלוונטיות לגבי מי הטענות רלוונטיות, מה אותו צד גי עושה ועוד.
העוררת אף לא הביאה ראיות לתמוך בטענות החל מחוזים ועד עדים רלוונטיים (כגון נציגים מטעם שוכרי חמשנח).
העוררת לא הביאה ראיות שכאלה אף שהיו וזמינות לה. כתוצאה מכך קמה חהזקה כי הראיות היו פועלות כנגדה. כך למשל בחיעדר חוזי שכירות הרי שקמה חזקה כי לא מדובר בחוצי שכירות יירגיליטיי אלה שבהם זכות השכירות מוגבלת ו/או מדובר רק בחוזי בר רשות ו/או לתקופות או שטחים לא רלבנטיים.
עדות העוררת הינה עדות מפי השמועה בלבד הן בנוגע לטענה הכללית (תחום העיסוק) וחן לטענות פרטניות בנוגע לאותם צדד גי.
העוררת גס לא העלתה את הטענות מעבר לאמירח כללית בהשגה או בערר ולכן כל הרחבה בהמשך ההליך הינה הרתבת חזית.
בנוגע לשטחים המשותפים הרי שאנו קובעים כי העוררת מחזיקה באופן בלעדי בנכס וכי על פי ההלכה היה עליה לפנות למשיב בזמן אמת ולבקש להעביר חזקה ככל ואכן תיה מחזיק חדש.
בכך שלא עשתה כן יש גם לחזק את מטקנתנו כי אין מחזיקים אחרים וכי השימוש בנכט הינו של העוררת במסגרת עיסוקה כייעטקיי.
נבקש להוכיר מושכלות יסוד.
ככלל, סיווג בארנונה של נכסים הינו בהתאם לשימוש הנעשח בו. כך למשל נאמך בעמיינ
6 זזיומיקאר נ' מנהל הארנונה בעיריית תל אביב:
ייהעיקרון הכללי הוא, כי סיווג הנכס ייקבע באופן פרטני, בהתאם לשימוש שנעשה בו בפועל ולנוכח צו הארנונה הרלוונטל. . 5
אף בית המשפט העליון הנכבד בעייא 8588/00 עיריית עפולה נ' בזק (להלן: ייפסייד בזקיי), פטק, כי טיווג נכס יעשה בהתאם לשימוש בו ולא בהתאם לזהות המתגיק בנכס.
ודוק: מבחינה עובדתית אנו קובעים כי המשיב הרים את הנטל להוכחת עמדתו כי מדובר בפעילות משרדית ו/או של מתן שירותים ואילו העוררת לא עמדה בנטל להוכיח טענה מטענותיח.
במקום אחר, רעייא 11304/03 כרטיסי אשראי לישראל ני עירית חיפה (להלן: ייפטייד ברטיטי אשראליי), נקט בית המשפט העליון בגישה מרוככת יותר, תוך הבהרה שפטייד בזק אינו פוסל לתלוטין את סיווגו של נכס בארנונה, בהתאם לזהות הגוף המחויק בו, והוכרה
.6
7
.8
חוקיותו של מבחן הפונקציונלי / ארגוני מרוכך המשולב במבחן חשימוש, שכונה ייהמבתן
המשולביי, כדלקמן:
ייאני סבורה כי הלכת בוק אינה פוסלת סיווג במקרים מסוימים המכיל מרכיב של ימיחות המשתמשי. אמנם כל סיווג צריך לתהתחשב בשימוש אשר נעשה בנכס, אך מבחן משולב של מהות השימוש ומיחות המשתמש יכול לחיות במקרים מסוימים לגיטימי. עמדח זו נתמכת אף בתקנות ההסדרים, שמפרטות רשימה של סכומים מירבייס ומזערייס עבור סוגי נכסים שונים. רשימה זו מכילה את הסיווג /בנקים וחברות ביטוח'י, שחינו סיווג המורכב מהמבחן המשולב של מהות השימוש ומיחות המשתמש.
ודוק: אין כוונתי כי מבחן משולב כזה יהיה תמיד לגיטימי. דבר זה תלוי, לדעתי, בין חיתר, בחלקו של כל מרכיב במבחן תמשולב.
סלווג לגיטימי יהיח כזה שמרפיב השימוש בו יהיה הדומיננטי. כך למשל סיווג של משרד רואי-חשבון הוא מבחן שבו מיחות המשתמש היא הדומיננטית, שכן לו חיח מבחן השימוש הדומיננטי היח נכנס לסיווג רגיל של משרדים. עס זאת, סיווג של בנקים, שאינו דומה בשימושו לעסקיט מסוג אחר, חינו לגיטימי. במקרה שבפנינו, אני סבורה כי יתכן לראות באופן עקרוני את הסיווג יחברת אשראי כסיווג לגיטימ? מבחינה זו.'י (ההדגשות אינן במקור)
לעניין המבחן המשולב, ראה גס: עמיינ 1168-07-14 מגדל חברה לביטוח בע'יימ נ' מנהל הארנונה בעיריית תל אביב.
בנוטף למבחן לעיל נקבעו אף מבחנים וקריטריונים נוספים שעל מנהל הארנונה לשקול (ראו עעיים 9401/06 ארגנטינה באוניברטיטה נ' מנהל הארנונה בעיריית תל אביב),
מבתן אחד מבין המבחנים חללו, קובע כי נר לרגלי פרשן דיני המיסים חוא שיש לפרשם באופן שלא יטיל על חרשות נטל כבד לצורך יייישומו של הטיווגיי, ובלשון בית המשפט העליון בברס 9205/05 מנחל תארנונה - עיריית טבריח נ' היפר שוק 1991 (להלן: ייפטייד
חיפרשוקיי):
ייקביעת רף מינימאלי מעין זה מאפשרת לרשות המקומית להכיר בסיווג של חלק מנכס שיחיה שונה מהסיווג העיקרי, כאשר אותו חלק משרת ייעוד מוגדר ונפרד; וואת מבלי לדרוש מחרשות המקומית לעקוב אחך השימושים שנעשיט בחלסים שונים של נכט הומוגני בעיקרו - דרישה שבמקרים רבים אינה מעשית."
בדומה פסק בית המשפט העליון בעייא 9368/96 מליטרון נ' עיריית קרית ביאליק:
1 על-מנת שמט ייחשב ימס טובי, נדרש כי יתיה יעיל, דרישה זו פירושה, שהמס יהחיח '..ניתן לגבייח בקלות ובהוצאה מוערית כך שהשלטון ייהנה ממלוא המס שהאזרת משלם' (י' מ' אדרעי 'בטיט מט כולל בישראלי [15], בעמי 432).
וכבוד השופט גולדברג:
ייעילותה של מערכת גבייה נמדדת ביחס שבין הכנסותיה לבין הוצאותיה. מערכת גבייה שורס ההכנסות הצפוי לחתקבל באמצעותה נמוך, או שהוצאות תפעולה גבוהות - אתה יעילה... כאשר מערכת גבייה לוקה בתת-אכיפה פותתת יעילותה, ונוצר תסר כספי בקופת הציבור. בידי המחוקק לייעל או את הגבייה על-ידי קביעת בסיס חבות נוח יותר לאכיפה...'
(בגייץ 5503/94 סגל נ' יושב- ראש הכנסת [9], בעמי 541).
דרישת היעילות אינה מעוגנת בחוק. עם זאת היא משמשת קו
מנחה פרשנל. !ו
9 שיקול נוסף, שנקבע רלוונטי ויש בו הרבה טעט לדעתנו, הוא כי יש להתאיט את המבתניס השונים של דיני הארנונה למציאות החיים המודרנית (ברייס 1676/15 ברודקאטט נ' מנחל הארנונה בתל אביב יפו, להלן: ייפט'יד ברחיקאסטיי).
0 שיקול זה מהותי בימים אלו, שכן צורת השימוש בנכסיט מתפתחו למודלים מורכבים משהיו פעם. כך למשל השכרת דירות לתקופה קצרח (אייר בי אנד בי), כך למשל חללי עבודה משותפים ועוד. ו / -----
1. אנו טבוריס שהתפתחות ואת של יימציאות התייט המודרניתיי מחייבת הסתכלות על מכלול
הנסיבות בעת בחלנת הסווג. קביעה מהו השימוש בנכש אינה יכולה להיות מנותקת מזהות המשתמש, וחות המחזיק הרשום, כמות חילופי המשתמשים וכיוייב.
טוף דבר
2 לסיכום האמור לעיל, אנו סבורים, כי בשים לב לדין ולסמכויות ועדת הערר, דין הערר להידחות.
3 כל הנתונים שבפנינו מלמדים כי העוררת היא המחציקה וחיא המשתמשת בנכס בצורה בלעדית כעסס,
4 לא הוצגו או הועלו טענות אתרות או שונות מאלו שהועלו בעררים לפני כן.
5 לא ברורה התעקשות העוררת שלא לאחד את התיקים וליתן החלטה אחת. המסקנה
המתבקשת היא שהדבר נעשה כחלק משיטת עבודה שמטרתה להקשות, לסרבל ולשבש את הליכי הגבייה או המשפט של המשיב או הועדה בהתאמה,
.6
בנסיבות ערר זה העוררת תשא בהוצאות המשיב בסך של 30,000 ש"ח שישולט בתוך 30 יום.
ניתן בהעדר הצדדים הלוסם?> י 2 5 .
בהתאם לסעיף 5 (2) לחוק בתי משפט לעניינים מנהליים, התשייס-2000 ותקנה 23 (ב)
לתקנות בתי משפט לעניינים מנהליים (סדרי די), תשס"א-000?-לרְשות הצדדים קיימת זכות ערעור לפני בית המשפט לעניינים מנהליים וזאת בתוך 45 יס ם קבלת החחלטה.
בהתאם לתקנה 20 (ג) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת אונונה כללית)(סדרי דין בוועדת ערר) התשלייז - 1977 תפורסם החלטה וו באתר האינטרנט של חמשיב.
/
/
/
/
ל כ ]|
לןייך"ע וו 2 חבר: עו"ד משח קוקו חבר;/רוייה שמעון ז"יטְנִיצקי קלדנית : שת לוי
.*
ועדת הערר לענייני ארנונה
שליד עיריית תל אביב ערר מט': 160020684
בפני חברי ועדת ערר:
יו'יר: עויד גדעון ויסמן
חבר: עו"ד משה קורן
חבר: רוח שמעון ז'יטניצקי
העוררת: רום כנרת נכטיט והשקעות בע"מ
- בג ד-
מנהל הארנונה, עיריית ת'/א יפו
החלטת
ערר זה עניינו מבנה מרחוב בית אלפא 19, תל אביב, בו נמצא נכס אשר רשום בספרי העירייה כחוזה 6 ו- 106228946 (להלן: ייהנפטיי).
ערר וה הינו חלק מ- 36 עררים שנדונו ביחד, אך לא אוחדו, עקב בקשת העוררת, ולא ניתן להבינו אלא כחלק ממכלול זה.
ככלל עררים אלו עסקו במספר שאלות ובין חיתר שאלת זהות המחזיק, שאלת חיוב שטחים משותפים ועוד. ברס, שאלה נוספת שעולה מעררים אלו היא שאלת ניחול הליכים בתום לב.
רקע בללי לבל העררים של העוררת
1 כאמור לעיל, ערר זה הינו חלק מ- 36 עררים שנוהלו ביחד, אך לא אוחדו.
2 עררים אלו נוחלו בנוסף לעוד שורה של עררים, שהוגשו על ידי העוררת ונוחלו בנפרד.
3 כל העררים עוטקיס ב- 7 מבנים בעיר תל אביב. מדובר בעררים שהוגשו משנת 2017 ואילך.
4 העוררת הינה תחברה העוסקת בתחוט הנדליין ובמסגרת עיסוקת זה שוכרת נכסיט ומשכירה אותם לשוכרי משנה.
5. כיום ניתן לקבוע כי עררים אלו הוגשו ו/או נוהלו בחוסר תום לב על ידי העוררת.
6. יובהר, כי העוררת הגישה עררים רבים תוך בקשה לדון בחלק מהם ביחד אך לא לאחדס
ובחלק אתר לדון בנפרד.
7 ככלל העררים הוגשו ללא ביסוס ראייתי ובניגוד למצב המשפטי, הוגשו בקשות רבות לדחיית דיון, לא קוימו החלטות של הועדה, הוגשו עררים כפולים ובטענות חסרות שחר אך שדרשו בירור עובדתי, הוגשו עררים בלא שחיו בידי העוררת ראלות לתמוך בטענות, הורחבו חזיתות ועוד.
.10
.1
.2
.3
4
.5
.6
7
.8
9
0
ואת בנוסף להתנהלות לא תקינה כגון איחורים לדיונים, אי קיום התלטות דיוניות וכיוייב.
בדיעבד, ולאחר שנודע כי העוררת נכנסה להליכי פשייר, ניתן להניח כי ניהול ההליכים בדרך זאת נועדו בכדי להימנע מתשלום הארנונה ולדחות את הק, שכן ידוע כי כל עוד עומדים
הליכי הערר, מעוכביס הליכי הגביה של חמשיב.
הנאמר לעיל נאמר בכדי ליתן רקע להחלטות ובכדי ליתן ביטוס לפסיקת ההוצאות, אך יובהר, כי בשורח התחתונה ההחלטות של ועדה נכבדה ואת ניתנות לגופן של הטענות.
כמו כן הדבר מוסבר לצורך הבנת מורכבות מתן ההחלטות והעיכוב בכתיבתן (צאת בנוטף לעיכובים אוביקטיביים כגון ייתקופת הקורונחיי, מלחמת ייחרבות ברזליי וחליכי הפשייר).
ערר זה הינו דוגמא מובהקת לאמור לעיל.
נכס ברחוב בית אלפא 19- ערר מספר 140020684
העובדות
ביום 5.2.17 התקבלה אצל המשיב פניה הנושאת תאריך 26.1.17 בעניין הנכס.
העוררת טענה כי היא משכירה את הנכס בשכירות משנה לייבתי תוכנה וחברות שונות'י ובקשה לסווג את הנכס כ- יימלאכה ותעשיהיי.
העוררת טענת כל יש לעשות כן לאור הפעילות של שוכרי המשנה.
כמו כן הפנתה להטכס פשרה בנוגע לשנים 2014-2016 בנוגע לנכס. כבר כעת יוסבר, כי אותו
הטכסם נערך תתת הסכמה מפורשת שחינו תקף רק לשנים האלה. כמו כן עולה ממנו כי רק חלק קטן וספציפי בנכס הוגדר כבית תוכנה ואין בו בכדי ללמד לגבי מצבו חעובדתי של הנכס בשנים הרלוונטיות למהלוקת זאת.
כמו כן ביקשה העוררת להפחית את החיוב שטחיט המשותפים לאור והות המחזיקים (כאשר לא התבקש שינוי המחזיקים אצל המשיב).
לודגש, כי מעבר להצגת הטענות והפניה להסכם הפשרה לא צורפו כל ראיות לפניה.
כך למשל לא הוצגו הסכמי שכירות עס צדדי גי; לא הוצגו תשריטים בנוגע לגודל השטח המוחזק על ידי צדדי גי; לא הוגשו תצהירים תומכים של צדדי גי; לא הוגשו מסמכים כלשהם להוכחת אופי הפעילות של אותם צדדי גי.
ביום 23.2.17 נערכה ביקורת בנכס והבקשה נדחתה במכתב מיום 2.4.17. חמשיב פירט כי לאור הביקורת לא עלת כי בנכס נעשית פעילות ''מלאכה ותעשיה'י ו/או בתי תוכנה. כמו כן הוסבר לעוררת כי יש להמציא מטמכיט ולמלא טפסים מסוימיט בכדי שניתן יהיה לבחון או הפעילות.
.1
7
.3
6
5
.6
7
.8
9
.0
.1
.2
.33
4
.5
6
.7
.8
לפיכך ביום 25.5.17 הוגש הערר דנן.
ביום 12.4.18 הוגשה השגה נוספת בגין חנכש.
במחותה ההשגה דומה להשגה שהוגשה בשנת 2017: היא הפנתה להטכס הפשרה, היא העלתה טענות בנוגע לסיווג וחללים משותפים.
ביום 11.7.18 התקבלה תשובת המשיב אצל העוררת. שס המשיב דחה את הפנייה לאור ביקורת נוספת מיוט 15.5.18, לאור אי המצאת מטמכים, לאור זהות המחציק וכיוייב.
לפיכך הוגש ערר ביום 9.6.18. במסגרת הערר הועלתה גס טענה בנוגע לגודל השטחיט (עקב החיוב בשטחים משותפיט).
ביום 25.12.18 הוגש כתב התשובה לערר שם נדחו הטענות.
במסגרת הערר תצרה העוררת על טענותית.
מעבר לטענה כללית לא פורטו עובדות חדשות ונדרשות ולא צורפו ראיות.
עיון בדוייח הביקורת לא מלמד על תמיכה בטענות העוררת. עולה כי החוקר מצא שבמקום פעילות משרדית על ידי מספר לא קטן של צדדי גי.
עוד עלח כי יש חילופי שוכרים.
ביוט 6.6.19 נעשתה פניה נוטפת למשיב בנוגע לשנת 2019.
במהותה הפניה דומה לפניות הקודמות : היא הפנתה להטכס הפשרה, היא העלתה טענות בנוגע לסיווג וחלליטס משותפים.
ביום 27.6.19 התקבלה תשובת המשיב אצל העוררת. שם המשיב דחה את הפנייה לאור הביקורת מיום 15.5.18, לאור אי המצאת מסמכים, לאור והות המחזיק וכיוייב.
לפיכך הוגש ערר זה ביום 1.9.19. במסגרת הערר הועלתה גס טענה בנוגע לגודל השטחים (עקב החיוב בשטחים משותפים).
במסגרת הערר חגרה העוררת על טענותיה.
מעבר לטענה כללית לא פורטו עובדות חדשות ונדרשות ולא צורפו ראיות.
ביום 2.2.2020 הוגש כתב התשובה לערר שט נדחו הטענות.
עיון בדוייח הביקורת לא מלמד על תמיכה בטענות העוררת. עולה כי החוקר מצא שבמקום פעילות משרדית על ידי מספר לא קטן של צדדי גי,
9
.0
1
.2
3
44
5
7
.8
9
0
.1
עוד עלה כי יש חילופי שוכרים.
ביום 17.10.21 התקיים דיון הוכחות. במאמר מוסגר נפנה לדברים שנכתבו בפתת הדיון בנוגע להתנהלות העוררת.
במסגרת הדיון נחקר מנכ"ל העוררת שהינו גם הבעלים היחיד שלה.
במהלך עדותו הבהיר כל:
1. הוא אישר שהתמונות שצירף המשיב חן מחנכס.
2. כי העוררת הטתמכה על מדידות של חמשיב,
ביום 24.10.21 התקיים המשך דיון הוכחות במסגרתו העידו גס החוקריט מטעם חמשיב.
גם כאן נפנח להתנהלות העוררת כפי שפורטה בפרוטוקול.
בעניין ערר זה העיד מר ארביב, חוקר מטעט חמשיב :
1. כל שנשאל וחסביר כי הוא אינו מודד בהכשרתו.
לאחר בחינת עמדות הצדדים אנו סבורים, כי צודק חמשיב וכי הדין הערר להידחות.
השאלה הראשלית הינה שאלת זחות המחציק.
במקרה דנן ברי לדעתנו כי המחזיק הינו המחזיק הרשום, העוררת. בניגוד לטענת העוררת מטקנתנו העובדתית חיא כי העוררת הינה חברה שעיסוקה הינו בהשכרת משרדים. מכאן כי השימוש בנכט חינו שימוש מסחרי של עטק העוסק בהשכרת נכסים.
ואת מבלי לגרוע מכך, כי לעוררת אין יריבות עס המשיב גס אס היה לטענתה בסיס, שכן חיה מקום להעביר את החזקה לשוכרי המשנה והם אלו שחיו צריכים להעלות טענות.
במיוחד כאשך מדובר בטענות כגון סיווג.
זאת ועוד, העוררת לא פירטה את טענותיה כראוי כך שעד עתה לא ברור, אפילו ברמת הטענות, מה גודל השטחים הרלוונטיים ומח התקופות הרלוונטיות, לגבי מי הטענות רלוונטיות, מח אותו צד גי עושה ועוד.
ודוק: המסקנה לעיל מתחזקת גס לאור השוואה לערר הקודם. אין חפיפת מלאה בנתונים שעולים ונלמד שיש חילופי שוכרים ולא ניתן לדעת באיזה שטת ולאיוּה תקופה השכירות הנטענת.
.2
.3
6
.5
.6
7
8
.9
.0
.1
72
העוררת אף לא הביאה ראיות לתמוך בטענות החל מחוזיס ועד עדים רלוונטיים (כגון נציגים מטעם שוכרי המשנה).
העוררת לא הביאה ראיות שכאלה אף שחיו ומינות לה. כתוצאה מכך קמה תזקה כי הראיות היו פועלות כנגדה. כך למשל בהיעדר חוזי שכירות הרי שקמה חזקה כי לא מדובר בחוזי שכירות ''רגיליסיי אלה שבהם וכות השכירות מוגבלת ו/או מדובר רק בתוזי בר רשות ו/או לתקופות או שטחים לא רלבנטיים.
עדות העוררת הינה עדות מפי השמועה בלבד הן בנוגע לטענה הכללית (תחוט העיטוק) והן לטענות פרטניות בנוגע לאותם צדד ג'.
העוררת גס לא העלתה את הטענות מעבר לאמירה כללית בהשגה או בערר ולכן כל הרחבה בהמשך ההליך הינה הרחבת חצית.
בנוגע לשטחיט המשותפים הרי שאנו קובעים כי העוררת מחויקה באופן בלעדי בנכס וכי על פי ההלכה היה עליה לפנות למשיב בזמן אמת ולבקש להעביר חוקה ככל ואכן היה מחזיק חחזדש.
בכך שלא עשתה כן יש גם לתזק את מסקנתנו כי אין מתויקיס אחרים וכי חשימוש בנכט הינו של העוררת במסגרת עיסוקה כייעסקיי.
נבקש להוכיר מושכלות יסוד.
ככלל, סיווג בארנונה של נכסים היגו בהתאם לשימוש הנעשה בו. כך למשל נאמר בעמייג 6 דומיקאר נ' מנהל הארנונה בעירלית תל אביב: ּ.ּ-"-
ייהעיקרון הכללי הוא, כי סיווג הנכס ייקבע באופן פרטני, בהתאם לשימוש שנעשה בו בפועל ולנוכח צו הארנונה הרלוונטל. . .*
אף בית המשפט העליון הנכבד בעייא 8588/00 עיריית עפולה נ' בזק (להלן: ''פסייד בזקיי), פסק, כי טיווג נכס יעשה בהתאט לשימוש בו ולא בהתאם לזהות המחציק בנכט.
ודוק: מבחינה עובדתית אנו קובעיט כי המשיב הרים את הנטל להוכחת עמדתו כי מדובר בפעילות משרדית ו/או של מתן שירותים ואילו העוררת לא עמדה בנטל להוכיח טענה מטענותיה.
במקום אחר, רעייא 11304/03 כרטיסי אשראי לישראל נ' עירית חיפת (להלן: ייפסיייד כרטיטי אשולאייי), נקט בית המשפט העליון בגישה מרוככת יותר, תוך הבהרה שפטייד בזק אינו פוסל לתלוטין את סיווגו של נכס בארנונה, בהתאם לזהות הגוף המחציק בו, והוכרה חוקיותו של מבחן הפונקציונלי / ארגוני מרוכך המשולב במבחן השימוש, שכונה ''המבחן
המשולביי, כדלקמן:
.64
.5
יאני סבורה כי הלכת בוק אינה פוטלת סיווג במקרים מטסוימים המכיל מרכיב של ימיחות המשתמשי. אמנם כל סיווג צר להתחשב בשימוש אשר נעשה בנכס, אך מבחן משולב של מהות השימוש ומיהות המשתמש יכול להלות במקריט מסוימים לגיטימי. עמדה זו נתמכת אף בתקנות החסדרים, שמפרטות רשימה של טכומיס מירבייס ומזעריים עבור סוגי נכסים שונים. רשימה זו מכילח את הסיווג יבנקיס וחברות ביטוחי, שתינו טיווג המורכב מהמבחן המשולב של מחות השימוש ומיהחות המשתמש,
ודוק: אין כוונתי כ? מבחן משולב כזה יהיה תמיד לגיטימי. דבד זה תלוי, לדעתי, בין חיתר, בחלקו של כל מרכיב במבחן חמשולב.
סיווג לגיטימי יהיח כזה שמרכיב חשימוש בו יחיח הדומיגנטי. כך למשל סלווג של משרד רואי-חשבון הוא מבחן שבו מיהות המשתמש היא הדומיננטית, שכן לו היה מבחן השימוש הדומיננטי היה נכנט לסיווג רגיל של משרדים. עם זאת, סיווג של בנקים, שאינו דומה בשימושו לעסקים מסוג אחר, חינו לגיטימי. במקרה שבפנינו, אני סבורה כי יתכן לראות באופן עקרוני את הסיווג /חברת אשראה כטיונג לגיטימי מבתינה צו.י (ההדגשות אינן במקור)
לעניין המבחן המשולב, ראה גם: עמייג 1168-07-14 מגדל חברת לביטוח בע'ימ נ' מנהל הארנונה בעיריית תל אביב.
בנוסף למבתן לעיל נקבעו אף מבחנים וקריטריונים נוספים שעל מנחל הארנונה לשקול (ראו עעיים 9401/06 ארגנטינה באוניברסיטת נ' מנהל הארנונה בעיריית תל אבים).
מבחן אחד מבין המבחניט הללו, קובע כי נר לרגלי פרשן דיני המיטיס הוא שיש לפרשם באופן שלא יטיל על הרשות נטל כבד לצורך יייישומו של חסיווגיי, ובלשון בית המשפט העליון בברס 9205/05 מנהל תארנונה - עיריית טבריה נ' היפר שוק 1991 (להלן: "פסיייד
היפרשוקי):
ייקביעת רף מינימאלי מעין זה מאפשרת לרשות המקומית להכיר בסיווג של חלק מנכס שיהיה שונה מהטלווג העיקרי, כאשר אותו חלק משרת ייעוד מוגדר ונפרד; וזאת מבלי לדרוש מחרשות המקומית לעקוב אחתר השימושים שנעשים בחלקים שונים של נכס הומוגני בעיקרו - דרישה שבמקרים רבים אינה מעשי.!
בדומח פסק בית המשפט העליון בעייא 9368/96 מליטרון נ' עיריית קרית ביאליק :
39 על-מנת שמס יוחשב ימס טובי, נדרש כי יחיה יעיל.
דרישה זו פירושה, שהמט יחיה *...מיתן לגבייה בקלות ובהוצאה מזערית כך שהשלטון ייחנה ממלוא חמס שחאוזרת משלטי (י' מ' אדרעי 'בטיט מש בולל בישראלי [15], בעמ' 432).
וכבוד השופט גולדברג:
ייעילותה של מערכת גבייה נמדדת ביחס שבין הכנסותיה לבין הוצאותיה. מערכת גבייה שורס ההכנסות הצפוי להתקבל באמצעותה נמוך, או שהוצאות תפעולה גבוהות - אנה יעילה... כאשר מערכת גבייה לוקה בתת-אכיפה פוחתת יעילותה, ונוצר חסר כספי בקופת חציבור. בידי המחוקק לייעל אז את הגבייה על-ידי קביעת בסיס חבות נוח יותך לאכלפה...'
(בגייצ 5503/94 סגל נ' יושב- ראש הכנסת [9], בעמי 541).
דרישת היעילות אינה מעוגנת בחוק. עס ואת היא משמשת קו
מנחה פרשנל. יי
6. שיקול נוסף, שנקבע רלוונטי ויש בו הרבה טעם לדעתנו, הוא כי יש להתאים את המבחנים
השונים של דיני הארנונה למציאות החיים המודרנית (ברייס 1676/15 ברודקאטט נ' מנהל הארנונה בתל אביב יפו, להלן : ייפס'יד ברודקאסטיי).
7. שיקול זח מחותי בימים אלו, שכן צורת השימוש בנכסים מתפתחת למודליס מורכבים
משהיו פעם. כך למשל השכרת דירות לתקופה קצרה (אייר בי אנד בי), כך למשל חללי עבודה משותפים ועוד.
8 אנו סבורים שהתפתחות זאת של יימביאות התיים המודרניתיי מחייבת הטתכלות על מכלול הנטיבות בעת בחינת הסווג. קביעה מחו השימוש בנכס אינה יכולה לחיות מנותקת מזהות המשתמש, וחות המחוזיק הרשום, כמות חילופי המשתמשים וכיוייב.
סוף דבר
9. לסיכום האמור לעיל, אנו סבורים, כי בשים לב לדין ולסמכויות ועדת הערר, דין הערר
להידתות.
70 בנטיבות ערר זה העוררת תשא בהוצאות המשיב בסך של 20,000 ש"ח שישולם בתוך 30
יום.
ניתן בהעדר הצדדים הקוס. 22 5%
בהתאם לסעיף 5 (2) לחוק בתי משפט לעניינים מנהליים, התשייס-2000 ותקנה 23 (ב)
לתקנות בתי משפט לעניינים מנהליים (סדרי דין), תשס"א-2000, לרשות הצדדים קיימת צכות ערעור לפני בית המשפט לעניינים מנהליים וזאת בתוך 85 יום מיום קבלת ההחלטה.
בהתאם לתקנה 20 (ג) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנועה כללית)(סדרי דין בוועדת ערר) התשלייו -- 1977 תפורסם החקטה זו באתר האינטרנט של]/חמשיב.
|
לבו |
חבר: עו"ד משח. קוו חבר: רו*ח שמעון זייטניצקי
1 \
ו ענת לוי
ועדת הערר לענייני ארנונה
שליד עיריית תל אביב ערר מט': 140019140
בפני חברי ועדת ערר:
יו"ר: ערייד גדעון ויסמן
חבר: עו'יד משה קורן
חבר: רו'/ח שמעון ז'יטמצקי
העוררת: רום כנרת נכטים ותשקעות בע'ימ
- בג דד
מנהל הארנונה, עיריית ת'/א יפו
החלטת
ערר זה עניינו מבנה מרחוב בית אלפא 19, תל אביב, בו נמצא נכס אשר רשום בספרי העירייה כחוזת 6 ו- 10622894 (להלן: ייחנבטיי),
ערר וה הינו חלק מ- 36 עררים שנדונו ביחד, אך לא אוחדו, עקב בקשת העוררת, ולא ניתן להבינו אלא כחלק ממכלול זה.
ככלל ערריט אלו עסקו במספר שאלות ובין חיתר שאלת והות המחזיק, שאלת חיוב שטחים משותפים ועוד. ברס, שאלה נוספת שעולה מעררים אלו חיא שאלת ניחול הליכים בתום לב.
רקע בללי לבל העררים של העוררת
41 כאמור לעיל, ערר זה הינו חלק מ- 36 עררים שנוהלו ביחד, אך לא אוחדו.
ו עררים אלו נוחלו בנוסף לעוד שורה של עררים, שהוגשו על ידי העוררת ונוהלו בנפרד.
3 כל העררים עוסקים ב- 7 מבנים בעיר תל אביב. מדובר בעררים שהוגשו משנת 2017 ואילך.
4 העוררת הינה חברה העוסקת בתחום הנדליין ובמסגרת עיסוקה זה שוכרת נכסים ומשכירה אותם לשוכרי משנה.
5 כיום ניתן לקבוע כי עררים אלו הוגשו ו/או נוחלו בחוסר תום לב על ידי העוררת.
6. יובחר, כי העוררת הגישה עררים רבים תוך בקשה לדון בחלק מהם ביחד אך לא לאחדם
ובחלק אחר לדון בנפרד.
7 ככבלל העררים הוגשו ללא ביסוס ראייתי ובניגוד למצב המשפטי, הוגשו בקשות רבות לדתיות דיון, לא קוימו החלטות של הועדה, הוגשו עררים כפולים ובטענות תסרות שחר אך שדרשו בירור עובדתי, הוגשו עררים בלא שחיו בידי העוררת ראיות לתמוך בטענות, הורחבו חזיתות ועוד.
8 צאת בנוסף להתנהלות לא תקינה כגון איחורים לדיונים, אי קיום החלטות דיוניות וכיוייב.
10
41
.2
.3
18
.5
.6
7
.8
.9
0
1
בדיעבד, ולאחר שנודע כי העוררת נכנטה להליכי פשייר, ניתן להנית כל ניחול ההליכים בדרך זאת נועדו בכדי להלמנע מתשלום הארנונה ולדחות את הקצ, שכן ידוע כי כל עוד עומדיט הליכי הערר, מעוכבים הליכי הגביה של המשלב.
הנאמר לעיל נאמר בכדי ליתן רקע להחלטות ובכדי ליתן ביסוס לפסיקת ההוצאות, אך יובהר, כי בשורח התחתונה ההחלטות של ועדה נכבדה ואת ניתנות לגופן של הטענות.
כמו כן הדבר מוטבר לצורך הבנת מורכבות מתן ההחלטות והעיכוב בכתיבתן (צאת בנוסף לעיכוביס אוביקטיביים כגון ייתקופת הקורונהיי, מלחמת ייחרבות ברזליי והליכי הפשייר),
ערר זה הינו דוגמא מובהקת לאמור לעיל.
נכט ברחוב בית אלפא 19- ערר מטפר 140019140
העובדות
ביום 5.2.17 התקבלה אצל המשיב פניה הנושאת תאריך 26.1.17 בעניין הנכס.
העוררת טענה כי היא משכירה את הנכס בשכירות משנה לייבתני תוכנה וחברות שונות"
ובקשה לסווג את הנכט כ- יימלאכה ותעשיהיי.
העוררת טענה כי יש לעשות כן לאור הפעילות של שוכרי המשנח.
כמו כן הפנתה להסכם פשרה בנוגע לשנים 2014-2016 בנוגע לנכס. כבר כעת יוסבר, כי אותו
הטכט נערך תחת הסכמה מפורשת שחינו תקף רק לשנים האלה.: כמרכן עולה ממנו כי רק"
חלק קטן וספציפי בנכס הוגדר כבית תוכנה ואין בו בכדי ללמד לגבי מצבו העובדתי של הנכס בשנים הרלוונטיות למחלוקת זאת.
כמו כן ביקשה העוררת להפתית את תהחיוב שטחים המשותפיט לאור זהות המחויקיס (כאשר לא התבקש שינוי המחציקיט אצל המשיב).
יודגש, כי מעבר להצגת הטענות והפניה להסכם הפשרה לא צורפו כל ראיות לפניה.
כך למשל לא הוצגו הסכמי שכירות עם צדדי ג'; לא חוצגו תשריטים בנוגע לגודל השטח המוחזק על ידי צדדי גי; לא הוגשו תצהירים תומכים של צדדי ג'; לא הוגשו מטמכיס כלשהם להוכחת אופי הפעילות של אותט צדדי גי.
ביום 23.2.17 נערכה ביקורת בנכט והבקשה נדחתה במכתב מיום 2.4.17. חמשיב פירט כי לאור הביקורת לא עלה כי בנכס נעשית פעילות יימלאכה ותעשיהיי ו/או בתי תוכנה. כמו כן הוטבר לעוררת כי יש לחמציא מטמכיט ולמלא טפסיט מסוימים בכדי שניתן יהיה לבתון את הפעילות.
לפוכך ביום 25.5.17 תוגש הערר דנן.
2
3
4
5
6
7
.8
9
.0
.1
.2
.3
4
5
.6
ביום 12.4.18 הוגשה השגה נוספת בגין הנכט.
במהותה ההשגה דומה להשגה שהוגשה בשנת 2017: היא חפנתה להטכט הפשרה, היא העלתה טענות בנוגע לטיווג וחלליס משותפים.
ביום 11.7.18 התקבלה תשובת המשיב אצל העוררת. שס המשיב דחה את תפנייה לאור ביקורת נוספת מיום 15.5.18, לאור אי המצאת מסמכים, לאור והות המחציק וכיוייב.
לפיכך הוגש ערר ביום 9.6.18. במסגרת הערר הועלתה גס טענה בנוגע לגודל השטחים (עקב החיוב בשטחים משותפים).
ביום 25.12.18 הוגש כתב התשובה לערר שס נדחו הטענות.
במסגרת הערר חצרה העוררת על טענותיה.
מעבר לטענה כללית לא פורטו עובדות חדשות ונדרשות ולא צורפו ראיות,
עיון בדוייח הביקורת לא מלמד על תמיכה בטענות העוררת. עולה כי התוקר מצא שבמקום פעילות משרדית על ידי מספר לא קטן של צדדי גי.
עוד עלה כי יש חילופי שוכרים.
ביום 17.10.21 התקיים דיון הוכחות. במאמר מוסגר נפנה לדברים שנכתבו בפתח הדיון בנוגע להתנחלות העוררת.
במטגרת הדיון נחקר מנכ"ל העוררת שהינו גס הבעלים היתיד שלה.
במהלך עדותו הבהיר כל:
1. הוא אלשר שהתמונות שצירף המשיב הן מהנכס.
2. ככי העוררת הסתמכה על מדידות של המשיב.
ביום 24.10.21 התקיים המשך דיון הוכתות במסגרתו העידו גס התוקריס מטעט תמשיב.
גס כאן נפנה להתנהלות העוררת כפי שפורטה בפרוטוקול.
בעניין ערר זח העיד מר ארביב, תוקר מטעם המשיב:
1. ככל שנשאל והסביר כי תוא אינו מודד בחכשרתו.
ד
.7
.8
9
0
1
2
3
.5
.6
7
.8
לאחר בחינת עמדות הצדדים אנו סבורים, כי צודק המשיב וכי חדין הערר להידחות.
השאלח הראשית הינה שאלת והות המחזיק.
במקרה דנן ברי לדעתנו כי המחזיק הינו המחזיק הרשום, העוררת. בניגוד לטענת העוררת מסקנתנו העובדתית היא כי העוררת הינה חברה שעיסוקה הינו בהשכרת משרדים. מכאן כי השימוש בנכס הינו שימוש מסחרי של עסק העוסק בהשכרת נכסים.
זאת מבלי לגרוע מכך, כי לעוררת אין יריבות עס המשיב גס אס היה לטענתה בסיס, שכן היה מקום להעביר את החזקה לשוכרי המשנה וחס אלו שהיו צריכים להעלות טענות.
במיוחד כאשר מדובר בטענות כגון סיווג.
זאת ועוד, העוררת לא פירטה את טענותיח כראוי כך שעד עתה לא ברור, אפילו ברמת הטענות, מה גודל השטחים הרלוונטיים ומח התקופות הרלוונטיות לגבי מי הטענות רלוונטיות, מה אותו צד גי עושה ועוד.
ודוק: המסקנה לעיל מתתזקת גט לאור השוואה לערר הקודם. אין חפיפה מלאח בנתונים שעולים ונלמד שיש חילופי שוכריט ולא ניתן לדעת באיוה שטח ולאיזח תקופה השכירות הנטענת.
העוררת אף לא הביאה ראיות לתמוך בטענות החל מתוזים ועד עדיט רלוונטיים (כגון נציגים מטעם שוכרי המשנה).
העוררת לא הביאה ראיות שכאלה אף שהיו ומינות לה. כתוצאה מכך קמה חוקה כי הראיות היו פועלות כנגדה. כך למשל בהיעדר חווי שכירות הרי שקמה תוּקה כי לא מדובר בחוזי שכירות יירגיליסיי אלה שבהם וכות השכירות מוגבלת ו/או מדובר רק בתוזי בר רשות ו/או לתקופות או שטחים לא רלבנטיים.
עדות העוררת הינה עדות מפי השמועה בלבד הן בנוגע לטענה הכללית (תחוט העיסוק) וחן לטענוות פרטניות בנוגע לאותם צדד גי.
העוררת גט לא העלתה את הטענות מעבר לאמירה כללית בהשגה או בערר ולכן כל הרחבה בהמשך ההליך הינה הרחבת חזית.
בנוגע לשטחים המשותפים הרי שאנו קובעים כי העוררת מתזיקה באופן בלעדי בנכס וכי על פי ההלכה היה עליה לפנות למשיב בומן אמת ולבקש להעביר חזקה ככל ואכן היה מחזיק חדש.
בכך שלא עשתת כן יש גס לחזק את מסקנתנו כי אין מחזיקים אחרים וכי השימוש בנכס חינו של העוררת במסגרת עיסוקה כייעסקיי.
9
.0
.1
.2
.83
נבקש להזכיר מושכלות יסוד.
ככלל, סיווג בארנונה של נכטים הינו בהתאט לשימוש הנעשה בו. כך למשל נאמר בעמיינ
6 זומיקאר נ' מנהל הארנונה בעיריית תל אבלב:
ייהעיקרון הכללי הוא, כי סיווג הנכס ייקבע באופן פרטני, בהתאם לשימוש שנעשה בו בפועל ולנוכת צו הארנונה הרלוונטל. . 5
אף בית המשפט העליון הנכבד בעי/א 8588/00 עיריית עפולה נ' בזק (לחלן: ייפשייד בזקיי), פסק, כי סיווג נכס יעשה בהתאם לשימוש בו ולא בהתאם לזהות המחזיק בנכס.
ודוק: מבחינה עובדתית אנו קובעים כי המשיב הרים את הנטל להוכחת עמדתו כי מדובר בפעילות משרדית ו/או של מתן שירותים ואילו העוררת לא עמדה בנטל להוכיח טענה מטענותיה.
במקום אחר, רעי'א 11304/03 כרטיטי אשראי לישראל נ' עירית חיפה (להלן: יפטייד כרטיטי אשראליי), נקט בית חמשפט העליון בגישה מרוככת יותר, תוך הבחרה שפטייד בוק אינו פוסל לחלוטין את סיווגו של נכס בארנונה, בהתאם לוהות הגוף המחזיק בו, והוכרה חוקיותו של מבחן הפונקציונלי / ארגוני מרוכך המשולב במבחן השימוש, שכונה ''המבחן
המשולביי, כדלקמן:
יאני סבורה כי הלכת בוק אינה פוסלת סיווג במקרים מטוימיס המכיל מרכיב של ימיחות המשתמשי. אמנם כל סיווג צריך להתחשב בשימוש אשר נעשה בנכס, אך מבחן משולב של מחות השימוש ומיהות המשתמש יכול לחיות במקרים מסוימים לגיטימי. עמדת "7"
נתמכת אף בתקנות ההסדרים, שמפרטות רשימה של סכומים מירבייט ומזערליס עבור סוגי נכסים שוניט. רשימה וו מכילה את הסיווג /בנקים וחברות ביטוחי, שחינו סיווג המורכב מהמבהן המשולב של מחות השימוש ומיהות המשתמש.
ודוק: אין כוונתי כי מבחן משולב כזה יהיה תמיד לגיטימי. דבר זה תלוי, לדעתי, בין היתר, בהלקו של כל מרכיב במבחן המשולב, סיווג לגיטימי יה*ה כזה שמרכיב השימוש בו יהיה הדומיננטי. כך למשל סיווג של משרד רוא?-חשבון הוא מבחן שבו מיהות המשתמש היא הדומיננטית, שכן לו היה מבחן חשימוש חדומיננטי היח נפנט לסיווג רגיל של משרדים. עס ואת, סיווג של בנקים, שאינו דומה בשימושו לעסקים מטוג אחר, הינו לגיטימי. במקרה שבפנינו, אני סבורה כי יתכן לראות באופן עקרוני את הסיווג יתחברת אשראיני כסיווג לגיטימי מבחינה צו. יי (ההדגשות אינן במקור)
לעניין המבחן המשולב, ראה גם: עמיינ 1168-07-14 מגדל חברה לביטוה בע''מ נ' מנתל הארנונה בעיריית תל אביב.
%. | בוטף למבחן לעיל נקבעו אף מבחנים וקריטריונים נוספים שעל מנהל הארנונה לשקול (ראר עעיים 9401/06 ארגנטינה באוניברטיטח נ' מנחל הארנונה בעיריית תל אביב).
5. מבחן אחד מבין המבחניט הללו, קובע כי נר לרגלי פרשן דיני חמיסיס הוא שיש לפרשט
באופן שלא יטיל על הרשות נטל כבד לצורך יייישומו של הסיווגיי, ובלשון בית המשפט העליון בברס 9205/05 מנהל הארנונה -- עיריית טבריה נ' היפר שוק 2991 (להלן: ייפטייד
חיפרשוקיי):
ייקביעת רף מינימאלי מעין וח מאפשרת לרשות המקומית להכיר בטיווג של חלק מנכס שיהיה שונה מהסנווג העיקרי, כאשר אותו חלק משרת ייעוד מוגדר ונפרד; וזאת מבלי לדרוש מחרשות המקומית לעקוב אחר השימושים שנעשים בחלקיטם שונים של נכש הומוגני בעיקרו - דרישה שבמקרים רבים איגה מעשית. יי
6 בדומה פסק בית המשפט העליון בעייא 9368/96 מליטרון נ' עיריית קרית ביאליק: |
9 על-מנת שמט ייחשב ימס טובי, נדרש כי יחיה יעיל.
דרישח זו פירושה, שהמס יהיה '...ניתן לגבייה בקלות ובהוצאה מזערית כך שחשלטון ייהנה ממלוא חמס שהאזרח משכטי (י' מ' אדרעי 'בסיט מט כולל בישראלי [15], בעמי 432).
וכבוד השופט גולדברג:
ייעילותה של מערכת גבייה-נמדדת. ביחט שבין הכנטוונל-לבלף--=- ו הוצאותיה. מערכת גבייה שזרס ההכנסות הצפוי להתקבל
באמצעותה נמוך, או שהוצאות תפעולה גבוהות - אינה
*עילה... כאשר מערכת גבייה לוקה בתת-אכיפה פוהתת
יעילותה, ונוצר חסר כספי בקופת הציבור. בידי המחוקק לייעל
אז את הגבייה על-ידי קביעת בטיס חבות נות יותר לאפיפה..5
(בגייץ 5503/94 סגל נ' יושב- ראש הכנסת [9], בעמי 541).
דרישת היעילות אינה מעוגנת בתוק. עם ואת היא משמשת קו מנחה פרשלכל.י
7. שיקול נוסף, שנקבע רלוונטי ויש בו חרבה טעם לדעתנו, הוא כי יש להתאים את המבחנים
השונים של דיני הארנונה למציאות החיים המודרנית (בריים 1676/15 ברודקאטט ני מנחל הארנונה בתל אבלב יפו, להלן: ייפסייד ברודקאסטיי),
8 שיקול זה מהותי בימים אלו, שכן צורת חשימוש בנכסים מתפתחת למודלים מורכבים משהיו פעם. כך למשל השכרת דירות לתקופה קצרה (אייר בי אנד בי), כך למשל חללי עבודה משותפים ועוד.
9 אנו סבורים שהתפתחות ואת של יימציאות החיים המודרניתיי מחייבת הסתכלות על מכלול הנסיבות בעת בתינת הסווג. קביעה מהו השימוש בנכס אינה יכולה להיות מנונקת מוהות המשתמש, זחות המחציק הרשום, כמות חילופי המשתמשים וכנוייב.
סוף לבר
00. לסיכום האמור לעיל, אנו סבורים, כי בשים לב לדין ולסמכויות ועדת הערר, דין הערר
להידחות.
1. בנסיבות ערר זה העוררת תשא בהוצאות המשיב בסך של 20,000 ש"ח שישולם בתוך 30
*וס.
ניתן בהעדר הצדדים הזום ,267 5 .127 ..
בהתאם לסעיף 5 (2) לחוק בתי משפט לעניינים מנהליים, התשייט-2000 ותקנה 23 (ב)
לתקנות בתי משפט לעניינים מנהליים (סדרי דין), תשס"א-2000, לרשות הצדדים קיימת צכות ערעור לפני בית המשפט לעניינים מנהליים וואת בתוך 45 יום מיום קבלת ההחלטה.
בהתאם לתקנה 20 (ג) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית)(סדרי דין בוועדת ערר) התשלייו - 1977 תפורסט החלטה זו באתר האינטרנע, של המשיב.
/
/
|
4 0
לוייר: גדעון ו \ חבר: עו"ד משת שור חבר: רו"ח חן +'וטניצקי
/
[
1
/
קלונין: ענת לול
ועדת הערר לענייני ארנונה
שליד עיריית תל אביב ערר מט': 140017215
בפני חברי ועדת ערר:
יויר: עו"ד גדעון ויסמן
חבר: עו"ד משה קורן
חבר: רו'יח שמעון ז'יטניצקי
העולרת: רום כנרת נכסים והשקעות בע"מ
- נגד.
מנהל הארנונה, עיריית ת''א יפו
החהלטהת
ערר זה עניינו מבנה מרחוב בית אלפא 19, תל אביב, בו נמצא נכס אשר רשוט בספרי העירייה כחוצה 6 ו- 10622894 (להלן: ''הנכטיי).
ערר זה הינו חלק מ- 36 עררים שנדונו ביחד, אך לא אוחדו, עקב בקשת העוררת, ולא ניתן להבינו אלא כחלק ממכלול זח,
ככלל עררים אלו עסקו במספר שאלות ובין היתר שאלת והות המחויק, שאלת חיוב שטתים משותפים ועוד. ברס, שאלה נוספת שעולה מערריס אלו היא שאלת ניהול הליכיט בתום לב.
רקע כללי לכל העררים של העוררת
41 כאמור לעיל, ערר וה חינו חלק מ- 36 ערריט שנוהלו ביחד, אך לא אוחדו. >
2 עררים אלו נוהלו בנוסף לעוד שורה של עררים, שהוגשו על ידי העוררת ונוחלו בנפרד.
3 כל העררים עוסקים ב- 7 מבנים בעיר תל אביב. מדובר בעררים שהוגשו משנת 2017 ואילך.
4 העוררת הינה חברה העוסקת בתחום הנדליין ובמטגרת עיטוקה זה שוכרת נכסים ומשכירה אותם לשוכרי משנה.
5. כיום ניתן לקבוע כי עררים אלו הוגשו ו/או נוהלו בחוסר תום לב על ידי העוררת.
6. יובהר, כי העוררת הגישה ערריט רבים תוך בקשה לדון בחלק מהם ביחד אך לא לאחדם
ובחלק אחר לדון בנפרד.
7 ככלל העררים הוגשו ללא ביסוס ראייתי ובניגוד למצב המשפטי, הוגשו בקשות רבות לדחיית דיון, לא קוימו החלטות של הועדה, הוגשו עררים כפולים ובטענות חסרות שחר אך שדרשו בירור עובדת?, תוגשו עררים בלא שחיו בידי העוררת ראיות לתמוך בטענות, הורחבו חזיתות ועוד.
.10
.1
.12
.3
4
5
.6
.17
.8
9
0
זאת בנוסף להתנהלות לא תקינה כגון איחורים לדיונים, אי קיום החלטות דיוניות וכיו"ב.
בדיעבד, ולאחר שנודע כי העוררת נכנטה להליכי פשייר, ניתן להנית כי ניהול ההליכים בדרך ואת נועדו בכדי לחימנע מתשלום הארונה ולדחות את הקף, שכן ידוע כי כל עוד עומדים
הליכי הערר, מעוכביס הליכי הגביה של המשיב.
הנאמר לעיל נאמר בכדי ליתן רקע להחלטות ובכדי ליתן ביסוס לפטיקת ההוצאות, אך יובחר, כי בשורה התחתונה ההחלטות של ועדה נכבדה זאת ניתנות לגופן של הטענות.
כמו כן הדבר מוסבר לצורך חבנת מורכבות מתן ההחלטות והעיכוב בכתיבתן (זאת בנוסף לעיכובים אוביקטיביים כגון ייתקופת הקורונה'', מלחמת ייחרבות ברצליי וחליכי הפשייר).
ערר זח חינו דוגמא מובהקת לאמור לעיל.
נכט ברחוב בית אלפא 19- ערר מטפר 140017215
העובדות
ביום 5.2.17 התקבלה אצל המשיב פניח הנושאת תאריך 26.1.17 בעניין הנכס.
העוררת טענה כי היא משכירת את חהנכט בשכירות משנה לייבתי תוכנה וחברות שונותיי ובקשה לסווג את הנכס כ- יימלאכה ותעשיהיי.
העוררת טענה כי יש לעשות כן לאור הפעילות של שוכרי המשנה.
כמו כן הפנתה להטכס פשרה בנוגע לשניט 2014-2016 בנוגע לנכט. כבר כעת יוסבר, כי אותו
הסכם נערך תחת הסכמה מפורשת שהינו תקף רק לשנים האלה. כמו כן עולח ממנו כי רס חלק קטן וספציפי בנכס חוגדר כבית תוכנה ואין בו בכדי ללמד לגבי מצבו העובדתי של הנכס בשנים הרלוונטיות למחלוקת ואת.
כמו כן ביקשה העוררת להפחית את החיוב שטחים המשותפים לאור והות המחזיקים (כאשר לא התבקש שינוי המחזיקים אצל המשיב).
לודגש, כי מעבר להצגת חטענות והפניה להסכם הפשרה לא צורפו כל ראיות לפניה.
כך למשל לא הוצגו חסכמי שכירות עס צדדי ג'י
[הטקסט קוצץ - הקובץ המלא זמין בקישור למקור]