החלטות ועדת ערר לענייני ארנונה חודש יוני

בפני ועדת הערר על קביעת ארנונה כללית

שליד עיריית תל- אביב - יפו ערר מס' 140019168

ערר מס' 140019952

בפני חברי וועדת הערר:

ריר - עו"ד אפרת א. קפלן

חבר - עויד ראובן הרן

חבר -- רו''ח יעקב ישראלי

העוררת: דניה סייבוס בע'/מ

- נגד-

מנהל הארנונה, עיריית תל - אביב - יפו

החלטת

עניינו של ערר 140019168 בנכסים הנמצאים ברחוב מנתס בגין 156, תל אביב- יפו, הרשומים בספרי העירייה כנכס מסי 2000414747 ח-ן ארנונה מס' 10894338 (מכולות באתר בנייה) ונכס מט' 2000436647 תח-ן ארנונה מס' 10969304 (הקומה השנייה בשלד הבניין).

עניינו של ערר 140019952 באותם נכסים, ובנוסף בנכס מס' 2000394307 (מכולות באתר בנליה).

בהתלטת הוועדה מיום 18/9/2019, לאחר הגשת הסיכומים מטעם העוררת בתיק הערר לשנת 8, ולבקשת הצדדים, אוחדו העררים שבכותרת ונקבע כי העוררת תגיש טיכומיס משלימים לשנת 2019 וחמשיב יגיש סיכומיט ביחס לשני העררים.

המחלוקת בין הצדדים נוגעת לשני עניינים ;

א. הקומה השנייה בשטח הבניין

ח-ן ארנונה מט' 2000436647;

מדובר בשטח חנמצא בקומה השנייה במגדל מגורים הנמצא בבנייה. לטענת העוררת מדובר במקרקעין באתר בנייה ותיא עושה שימוש בשלד הבניין למשרדי ניהול, בקרה ופיקוח של עבודות הבנייה. לפיכך, לטענתה יש לראות בשטת זה כייאדמת בנייויי בהתאם לסעיף 269 לפקודת העיריות ואין להשית עליה כלל חיוב בארנונה.

לחילופין, העוררת טוענת כי ככל שיש לתייבה בארנונה בגין השטח בקומה השנייה, יש לחייבה בשטת המשרדים בלבד (184 מ"ר), ואיו לחייבה בשטחים משותפים, שירותים ושטחי מעבר.

בתשובח להשגה שהגישה העוררת בשנת 2018 בעניין שטת הקומה השנייה, הודיע מנחל הארנונה כי סיווג הנכס ישונה לסיווג ייתעשייה ומלאכהיי החל ממועד התיוב הראשוני בארנונה. באשר לשטת החיוב הודיע מנהל הארנונה כי שטח החיוב בסך 447 מ"ר יוותר על כנו בהתאם לממצאי הביקורת מיום 19/7/2018.

ההשגה שהגישה העוררת בשנת 2019 בטענות והות - נדחתה.

שטחי מכולות הנמצאות באתר הבנייה

ח-ן ארנונה מס' 2000414747

במסגרת הטיכומים, ולאור פסק חדין שניתן לאחרונה בעמייג (ת''א) 45786-05-17 א.דור?

בניה בע"מ כ מנהל הארנונה בעיריית תיא (להלן - ייעניין דורייי) העוררת ונחה את טענתה כל יש לחייב את המכולות כייאדמת בנייויי (טעיף 8 לסיכומים).

יחד עם זאת, העוררת עומדת על טענתה כי חמשיב טעה במדידת שטח המכולות.

בתשובת מנהל הארנונה להשגה שהגישה העוררת לשנת 2018 הוא הודיע לה כי שטח המכולות ישונח לסיווג ייתעשייה ומלאכהיי החל ממועד פנייתה, מאחר והוא לא ראה בפנייתה כהשגה שכן היא לא הגישה השגה במועד. עוד ציין מנהל הארנונה, כי ככל שהעוררת חולקת על שטת החיוב, שעודכן החל ממועד המכתב בהתאם לממצאי הביקורת מיום 24/7/2018, עליה להגיש השגה בפני מנחל הארנונה. העוררת לא הגישה השגה בשנת 2018 בעניין שטח החיוב אלא כללה את טענותיה בעגיין זה בערר.

בתשובת מנהל הארנונה להשגה שהגישה העוררת לשנת 2019 השיב מנהל הארנונה כי באתר נמצאות 5 מכולות בשטת 15 מ"ר כל אחת (6%2.5) ו 4 מכולות בשטח של 6 מ"ר כל אחת (2.5%2.5). העוררת טוענת כי יש לשנות את שטח חיוב המכולות ל- 45 מ"ר (נכסים ח-ן ארנונה מס' 2000394307 ומס' 2000436647)

ח-ן ארנונה מס' 12000394307

ערר מס' 140019952 לשנת 2019 מתליחס גם לנכס צה, בשטח 30 מ"ר. לטענת העוררת, נכס וה נמצא אף הוא בשטת המכולות. בעניין נכס וה השיב מנהל הארנונה להשגה שהגישה העוררת לשנת 2019 כי נכס זה יעודכן אף הוא ויירשס בסיווג תעשייה ומלאכה החל מיום מתן פסק הדין בעניין דורי (27/5/2018) וכי הוא יאוחד עס נכס ת-ן מספר 7 (ג(מכולות) החל מיום 18/2/2019 - מועד פניית העוררת.

לטענת העוררת יש לשנות את טיווג הנכס לתעשייה ומלאכה התל מראשית שנת הכספים ולאחדו עס נכס 2000436647 החל מראשית שנת הכספים. העוררת אף טוענת כי היא הגישה את ההשגה ביום 13/2/2018 ולפיכך נפלה טעות בתשובת מנהל הארנונה להשגה שהתייחס בתשובתו ליום 18/2/2018.

איחוד

לטענת העוררת יש לאחד את הנכס בקומה השנייה ואת שטח המכולות לנכס אחד בסיווג ייתעשייהיי החל ממועד תחללת חזובס בפועל.

טענות העוררת

טענות סף (באשר לנכס מסי 2000414747) ;

לטענת העוררת היא הגישה את ההשגה לשנת 2018 במועד. אינגי מיכאל טחן, מנחל הפרוייקט, העיד כי הוא קיבל לראשונה את שומות הארנונה לשנת 2018 ביום 2/5/2018 ועדותו לא נטתרה. משכך, המועד האתרון להגשת ההשגה הוא 31/7/2018. ההשגה הוגשה ביום 11/7/2018. טענת המשיב כי שומות הארנונה נשלחו לעוררת ביום 15/2/2018 נטענה בעלמא ואינה מוכיחה את המועד בו הגיעו השומות ליעדן והמשיב לא המציא אסמכתא למשלות השומות.

לטענת העוררות למשיב אין סמכות לקבוע כי פניית העוררת אינה מהווה השגה. הלכה למעשה, המשיב ראה בפניית העוררת כהשגה, דן בה כהשגה, ואף חודיע לעוררת כי עומדת בפניה הצכות להגיש ערר פנגד ההחלטה.

באשר לעצט החיוב בארנונה של המשרדים בקומה השנייח;

העוררת מפנה לפסק הדין בעייא 220/59 נכס ברתי גרוזנברג 8 בע"מ ני ועדת השומה שליד עיריית תל אביב בו נקבע כי קרקע עליה הולך ומוקם בניין אינה יכולה להיחשב כאדמה חקלאית או כקרקע תפוסה ומן ההכרח שתחשב כאדמת בניין.

העוררת מפנה לעייש 43/89 המועצה המקומית עומר ני מנהל הארנונה בו נקבע בי בניין שטרם הושלם אין לו ערך כלכלי לצורך ארנונה, ולכן הוא הוגדר אדמת בניין. בהיקש מחוק מס רכוש וקרן פיצויים התשכייא 1961 נקבע כי יש להבחין בין בניין המצוי בהליך הקמה ובין בניין שבנייתו נסתיימה, ונקבע כי כל עוד לא נסתיימח בניית הבניין עונה הקרקע עליה הוא נבנה עונה להגדרת אדמת בניין. לאור פסיקה זו טוענת העוררת כי בניין שבנייתו טרם הטתיימה אינו בגדר ייבניין'י והעירייה נעדרת סמכות לחשית בגינו ארנונת.

לטענת העוררת, הוכח כי הנכס נמצא בקומה השנייה בשלד בניין המצוי בשלבי בנייח.

השימוש שנעשה בו הוא בניית הבניין שבהקמה. ניהול, פיקוח ובקרה של עבודות פרוייקסט בנייה שנעשים על ידי העוררת בשלד חבניין הס חלק אינטגרלי ובלתי נפרד מעבודת הבנייה. מדובר בשטת בבניין שבנייתו טרם הושלמה הוא בגדר אדמת בניין ולכן הוא פטור מארנונה.

לטענת העוררת, אין הבדל בין השימוש שנעשה על ידי העוררת בתלק מהקומה השנייה לצורך ניחול, פיקות ובקרה של הפרוייקט ובין שטחים בתוך שלד הבניין המשמשים כאזור עבודה לתיתוך וכיפוף אלומיניום, נגרות, חיתוך והדבקת עץ, אתסנת ציוד וחומרי גלם וציוד לעבודות חשמל, חיתוך אריחי קרמיקה ושיש ועוד. עבודות המחנדס, האדריכל, המבצעים פיקות על העבודות, שמשרדס ממוקט בשלד הבניין, נעשים לצורך בניית הבניין שבהקמה ואין לחייב את העוררת בארנונה בגין עבודה זו.

העוררת מציינת כי פסק הדין בעמיינ (תייא) 45786-05-17 א.דורי בניח בע"מ ני מנהל הארנונה בעיריית תל אביב (לחלן - ייעניין א. דורייי) מתייחס לשטחי מכולות המשמשים

3

מנחלי פרוייקט, אחראי התקנת מיזוג, מתסנים ובניין לשומר, אך יש להבחין את עניינה של העוררת מעניין א.דורי שכן טוגיית התיוב בארנונה של משרדים שמוקמו בתוך שלד בניין שבהקמה לצורך בנייתו טרם נדונה בפסיקה.

שטח התיוב בקומה השנייה;

*+ העוררת טוענת כי המשיב לא הסתפק בתיוב המשרדים בקומה השנייה ששטחם 184 מ"ר בארנונה, אלא הוא חייב בארנונה גם שטתי מעבר ושירותים בשטח של 263 מ"ר נוספים, שאינם חלק משטח המשרדים.

* לטענת העוררת, בשטתי המעבר והשירותים נעשה שימוש על ידי כל אנשי המקצוע העובדים ופועלים בבניית הבניין שבהקמה, ולא מדובר כלל בשטח משרדים. הקומה השנייה אינה מתוחמת בדלת כניסה וכל פועל יכול לעבור בשטחים אלו ולעשות שימוש בשירותי הקומה.

* המצחיר מטעם העוררת העיד בעדותו כי על אף שהדבר לא צוין בדוייח הביקורת, הקומה משמשת למעבר של כולם, ומדובר בשטח באתר בנייה בדומה לשטח שאר הבניין שבהקמה. עדותו של העד מטעם המשיב מר ניר אלל תומכת בעובדה זו, שכן הוא העיד כי אין בקומה דלת כניסה וכי שטח המעבר לא ממווג ולא מרוצף (בטון מותלק). גם על פי עדותו של העד מטעם המשיב, מר דוד צדוק, דלת השירותים אינה נעולה ולא מדובר על חדר המאפשר שימוש של אנשים ספציפיים. המטבח אינו נעול ושטת המעבר בין המשרדים אינו מרוצף. בנוסף, התמונות שצורפו כנטפח 4 לערר מלמדים כי מדובר בשטחי מעבר בקומה השנייה שהם חלק מהבניין בהקמה.

* העוררת טוענת כי שטח המשרדים בקומה השנייה הוא 184 מ"ר והיא צירפה תרשים מדידה של מודד מוסמך בו נמדדו תאי שטח המשרדיסם בנפרד. אינגי מיכאל טחן העיד כי התשריט נערך על ידי מודד מטעם העוררת ועדותו לא נסתרה, אולם תשריט נמסר לנציג העירייה מר עידן תנעמי והמודד לא מסר תצהיר בענלין.

לאור כל האמור טוענת העוררת כי יש לקבוע שהקומה חשנייה בבניין שבהקמה עונה להגדרת אדמת בניין שבסעיף 269 לפקודת העיריות ויש לבטל את שומת הארנונה בגינה.

שטח חמכולות ;

= כאמור בפתח הדברים, העוררת ונחה את טענתה לעניין סיווג המכולות.

* באשר לשטח המכולות ; לטענת העוררת אין מחלוקת בעניין המכולות. אינגי טחן העיד כי קיימת מכולה אחת של חדר תשמל, ולא שתיים כאמור בדויית, וחוא אישר כי בסך הכל יש שש מכולות באתר.

* העד מטעם המשיב, מר צדוק, העיד כי הוא לא מדד את המכולות. העד מטעם המשיב, מר אקוע, העיד כי לא מדד את המכולות וצפה בהן מהכניסה לאתר. העד מטעם המשיב מר אלל העיד כי באתר שש מכולות.

איחוד;

בסיכומים המשלימים לשנת 2019 טענה העוררת כי היא הציבה באתר מכולות ששטחן הכולל בשנת 2019 הוא 85 מ"ר.

בנוסף לכל האמור לעיל, העוררת טוענת כי יש לחייב את שטחי הקומה השנייה כנכס אחד, יחד עס המכולות, ולסווגו בסיווג ייתעשייהיי. בעקבות ההשגה שינה המשיב את תעריף המכולות לתעריף ייתעשייהיי אולם הוא פיצל את שטח המכולות משטח הקומה השנייה בבניין. במסגרת ההשגה שהגישה העוררת לשנת 2019 החליט המשיב לאחד את שני השטחיט - שטח המכולות והקומח השנייה.

העוררת הגישה טיכומיס משלימים לשנת הכספים 2019, במסגרתם היא הוסיפה כלחלן;

כל הטענות לשנת 2018 תקפות גס לשנת 2019,

בשנת 2019 קיבלה העוררת שומה הכוללת שלושה נכסיסם: נכס 307 בשטח 30 מ"ר בסיווג יימסחריי, נכס 747 בשטח 79 מ"ר בסיווג מלאכה ותעשייה ונכס 647 בשטח 447 מ"ר בסיווג מלאכה ותעשייה (חלק משטח הקומה השניית בבניין).

נכס 307; החיוב בנכס זה עודכן מיימשרדיסיי לייתעשייה ומלאכהיי החל ממועד פניית העוררת (ומיום 27/5/2019 אוחד עס נכס 647); לטענת העוררת מדובר במכולה שיש לסווג בתעריף ''מלאכה ותעשייחיי מראשית שנת הכספים ולאחדו מראשית שנת הכספים עם שאר הנכסים.

ההשגה הוגשה ביום 13/2 ולא ביום 18/2 ומכל מקום יש להחיל את החלטת מנהל הארנונה מתחילת שנת המס.

טענות המשיב

בקשה לדתייה על הסף של נכס 2000414747 ;

לטענת המשיב דין הערר ביחס לנכס וה (מכולות) להדחות על הסף, מאחר והעוררת לא הגישה השגה במועד. שומת המס נשלחה לעוררת ביום 15/2/2018 ועמדו לרשותה 90 יום להגשת השגה למנהל הארנונה. העוררת הגישה השגה רק ביום 11/7/2018 והיא אינה עומדת במועדיט הקבועים בדין. העוררת טענה כי היא קבלה את שומת הארנונה רק ביום 8 אולם על פי נספח 1 לערר השומות שהתקבלו ביום 2/5/2018 מתייחטות לנכסים 2000436647 והעד מטעם העוררת אישר בחקירתו כי מדובר בנכס בקומה השנייה ולא במכולות.

משכך פניית העוררת ביחס לנכס זה אינה מהווה השגה ויש לדחות את הערר בגין נכס זּח.

באשר לעדכון שטת הנכס חנייל, העוררת הגישה ערר בגין השטח מבלי שפנתה למנהל הארנונה בהשגח בעניין וה קודם לכן.

בתשובת המשיב להשגה מיום 5/8/2018 עדכן המשיב את העוררת כי בשטח נמצאו שש מכולות ושטח הנכס עודכן מ 26 מ"ר ל 79 מ"ר החל מיום 5/8/2018. ביתס לעדכון זה הובהר לעוררת כי היא רשאית להגיש השגה כנגד התיוב בתוך 90 יום. העוררת עקפה את

חדין והגישה ערר כנגד ההחלטה מבלי שהגישה השגה קודם לכן. משכך, דין הערר ביחסי לשטח המכולות להדתות על הסף.

סופיות השומה;

לטענת המשיב יש לדחות את טענות העוררת ביחס לשנים קודמות לשנת המס 2018-2019 שכן הן נטענות בחריגה מן הזמנים הקבועים בחוק ובניגוד לעקרון סופיות השומה.

לגופם של דברים ;

בחליך הוכת כי מדובר בשטחים בהם עושה העוררת שימוש לצרכי ניהול הפרוייקט הבנייה, להבדיל מעבודות הבנייה עצמן. היא הקבלן האחראי על הפרוייקט, אתראית על ניקיון ואחוּקת הקומה השנייה, מפיקה משטחים אלו תועלת כלכלית ולפיכך מדובר בשטחים הנופליט להגדרת ייבנליןיי.

הגדרת המונת ייבניין'י בסעיף 269 לפקודת העיריות היא הגדרה רחבה, הכוללת גם את הנכסים מושא העררים. מדובר בקומה השנייה בבניין בבנייח, בה נמצאים כ- 20 חדרים ושטחי מעבר בין חדרים. בהתאט לדוייח הביקורת מיום 19/7/2018 בכל החדרים נראו שולחנות משרדייס, עמדות מחשב, שרטוטים, מסמכים וקלסרים, מדפסות ומכונות משולבות. כמו כן נראו מטבחון ומקרר וכן חדר שירותים. בביקורת נכח מנהל הפרוייקט אינגי מיכאל טחן שפירט את השימוש בכל חדר.

העוררת עצמה מודה כי היא עושה שימוש משרדי בשטח הקומה השנייה. מכאן כי מדובר בשטחים המשמשים את העוררת לצורך ניהול הפרוייקט ולא מדובר בשטחים המהווים חלק בלתי נפרד משטח הבנייה.

המשיב מפנה לפסיקה לפיה המונח מבנה כולל גס מבניסם ארעיים המשמשים לצורך התארגנות בעת ביצוע עבודות בנייה למיניהן והם אינם פטורים מתשלום ארנונה גס אס אתר הבנייה כשלעצמו עשוי להיות פטור. המשיב מפנח, בין היתר, לפסק חדין בעניין א.דורי ביחס למכולות הנמצאות באתרי בנייה, ובו נקבע כי סיווג המכולה המתאים הוא תעשייה.

לאור האמור בסעיף 269 לפקודת העיריות וסעיף 1.3.1 לצו הארנונה הקומה השנייה בבניין מהווח בנלין ותבה בתשלום ארנונה בסיווג ייתעשייה ומלאכהיי.

המשיב טוען גס כי בהתאם להגדרת אדמת בניין בפקודת העיריות הנכס מהווה בניין ולא יכול להיחשב כאדמת בניין.

באשר לסיווג הנכסים;

לטענת החמשיב כל הנכטיס מסווגים בסיווג תעשייה ומלאכה וטענת העוררת לא ברורה.

באשר לטענה אודות שנים קודמות, והטענה כי יש לחייב את הנכס מס 2000414747 מיום תחילת התיוב בארנונה מדובר בשומה חלוטה וסופית.

באשר לאיחוד הנכסים לנכס אחד;

לטענת המשיב יש לדחות טענה זו על הסף מאחר והוועדה אינה מוסמכת לדון בת.

שטח חנכסים ;

* לטענת המשיב שטחי החיוב נעשו כדין בהסתמך על מדידה שנערכה בהתאם לשיטת החישוב התואמת את הוראות צו הארנונה. העוררת לא הגישה תצהיר של המודד מטעמה והוא לא נחקר אודות המדידה. משכך יש לקבל את המדידה שנערכה על ידי המשיב על פי חזקת תקינות המעשה המינהלי. המשיב מפנה לפסיקה באשר לנטל ההוכחה בעניין זח.

* באשר לשטת הקומה השנייה; המשיב צירף דוח מדידה שנערך עי מודד מוסמך, חברת זייד, שצורף לדוח הביקורת מיום 19/7/2018, בעוד העוררת לא הגישה תצהיר מטעם המודד והוא לא התייצב להעיד. ואת ועוד; המודד מטעם העוררת הונחה למדוד את שטת המשרדים בלבד ללא שטחי המעבר. לפיכך יש לקבל את מדידת חמשיב ולדחות את טענות העוררת.

>= באשר לתיוב העוררת בשטחי המעבר והשירותים; לטענת חמשיב מדובר בשטתים ברי חיוב לנוכח הוראת סעיף 1.3.1 ח לצו הארנונה בהיותה של העוררת המחגיקה היחידה בקומה. העוררת עושה שימוש בשטתיסם אלו, שכן ללא שימוש בשטחי המעבר חיא לא תוכל להגיע למשרדים. בהיותה הקבלן המנהל של חפרוייקט, העוררת מפיקה תועלת כלכלית מהנכטיס והיא בעלת הציקה הקרובה ביות אליחט.

* באשר לשטת המכולות; באשר לשנת 2018 ביקורת המשיב מיום 24/7/2018 העלתה כי בשטח יש 7 מכולות. לטענת העוררת במקום 6 מכולות אולם לדברי העד מטעם המשיב מר דוד צדוק לא איפשרו לו לצלם את המכולות. באשר לשנת 2019 ביקורת המשיב מיום 9 מלמדת כי בשטת 9 מכולות בסך כולל של 100 מר בעוד לטענת העוררת שטת המכולות הוא 45 מר בלבד.

*+ העוררת לא צירפה תמונות של המכולות או תשריט של המכולות ודין טענותיה להדחות.

לאור כל האמור טוען המשיב כי דין הערר להידחות.

דיון והברעת

טענות סף;

ביום 11/7/2018 פנתה העוררת למשיב במכתב שכותרתו ייהשגה לשנת הכספים 2018 יי בגין שני נכסיט; נכס מס' 2000436647 ונכס מטי 2000427253 פנייה נוספת מיום 11/7/2018 לא צורפה על ידי מי מן הצדדים אולם על פי תשובת מנהל הארנונה היא נוגעת לנכט מס' 2000414747,

העוררת צירפה לערר חשבונות הארנונה שחיא קיבלה עבור נכס מס' 2000436647 על גביחס חותמת נתקבל של העוררת מיום 2/5/2018. לא צורפו חשבונות ארנונה עבור נכס מסי 7 מהסם ניתן ללמוד על מועד קבלתם אצל העוררת.

ביום 5/8/2018 השיב מנהל הארנונה לפניית העוררת והוא התייחס בה לשני נכסים; נכס מסי 7 ונכט מסי 2000414747. כעולה מתשובתו נשלחה תשובח נפרדת לעניין נכס מסי 53 שאינו מעניינו של ערר זה.

בתשובתו להשגה השיב מנחל הארנונה כך;

באשר לנכס מס' 2000414747 ;

מכתב בעניין חיוב הארנונה בגין נכס וה נשלח לכתובתה המוצהרת של העוררת ביום 8 ולא התקבלה פנייה בגין נכס וה עד ליום 11/7/2018. משלא הוגשה השגה בגין התיוב בתוך 90 יום הפכה השומה לחלוטה וטופית.

במקרה וּה, לאור ממצאי הביקורת שנערכה בנכסים, עלה כי מדובר במכולות המשמשות את העוררת כחלק ובמטגרת הליך הבנייה באתר בכתובת צו. מאחר ומדובר במבנה לכל דבר ועניין קבע מנהל הארנונה כי התיוב בארנונה הוא על פי הדין והפסיקה והוא יוותר על בנו.

נכס וה יעודכן לסיווג תעשייה ומלאכה החל ממועד פניית העוררת למנהל הארנונה (11/7/2018). מדובר בשומה חלוטה וסופית בגינה לא הוגשה השגה ובהתאם לעקרון סופיות השומח לא יבוצע שינוי בסיווג הנכס עובר למועד הפנייה.

שטחו של נכס זה לא ישונה. על פי ממצאי הביקורת מיום 24/7/2018 באתר שש מכולות;

ארבע מכולות בגודל 622.5 ו- 3 מכולות בגודל 2.5%2.5. לפיכך עודכן שטח חיוב המכולות החל מיוט תשובת מנהל הארנונה, 5/8/2018 לשטח בסך 79 מ"ר.

מנהל הארנונה ציין בתשובתו כי בכל הנוגע לשטח נכס מסי 2000414747 באפשרות העוררת להגיש השגה בתוך 90 יום בפני מנהל הארנונה.

באשר לנכס מס' 2000436647 ;

הנכס יעודכן לסיווג תעשייה ומלאכה החל מיום 19/2/2018 - מועד חיובו הראשוני בארנונה.

שטחו של הנכס יוותר על כנו בהתאם לממצאי הביקורת מיום 19/7/2018.

בכל הנוגע לחיוב הנכס עומדת בפני העוררת האפשרות להגיש ערר כנגד ההחלטה.

כעולה מן החומר שבפנינו, העוררת לא הגישה השגה למנהל הארנונה בגין הודעת התיוב שנשלחה אליה ביוט 15/2/2018 ביחט לנכס באשר לנכס מסי 2000414747 ;

העוררת אמנם צירפה את חשבונות הארנונה שקיבלה ביום 2/5/2018, אולם אלו אינם מתייחסים לחשבון הארנונה בגין נכס וּה, אלא לנכס מספר 2000436647. מכאן שהעוררת לא הראתה מהו המועד בו לפי טענתה היא קיבלה את חשבון הארנונה על מנת לטעון כי היא הגישה את השגתה במועד הקבוע בחוק.

על פי הפטיקה, הנטל מוטל על הנישוט להוכיח מהו המועד בו קיבל את תיוב הארנונה על מנת להצביע על כך שהוא הגיש את ההשגה במועד (רי למשל עמינ 32429-12-12 ככוף ני מנחל הארנונת בעיריית תל אביב - יפו מיום 24/4/2014).

בהיעדר השגה שהוגשה במועד ועל פי הדין לשנת 2018, אין סמכות לוועדה זו לדון בתשובת מנחל הארנונה לעוררת בעניין סיווג המכולות.

כך או כך, העוררת עצמה הודיעה במסגרת סיכומיה כי בעקבות פסק הדין בעניין דורי הוא זונחת את הטענה באשר לטיווג המכולות בארנונה. לפיכך הערר בכל הקשור לטענה גו -- נדחה.

בתשובת מנהל הארנונה להשגה לשנת 2018 הוא ציין במפורש כי ככל שהעוררת תולקת על עדכון שטח נכס מס' 2000414747, שעודכן החל ממועד התשובה, באפשרותה להגיש השגה כנגד שטת החיוב. העוררת לא הגישה השגה בעניין וה אלא הגישה ערר בפני הוועדה.

סעיף 3 לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) תשל"ו 1976 קובע את זכותו של נישום להגיש השגה בפני מנהל הארנונה, בין היתר ביחס לשטח התיוב וביחס לסיווגו, כלהלן:

3 (א) מי שחוייב בתשלום ארנונה כללית רשאי תוך תשעים ימיט מיוטס קבלת הודעת

התשלום להשיג עליה לפני מנהל הארנונה על יסוד טענה מטענות אלה:

(1) הנכס שבשלו נדרש התשלום אינו מצוי באזור כפי שנקבע בהודעת התשלום ;

(?) נפלה בהודעת התשלום שמשיגים עליה טעות בציון סוג הנכס, גדלו או השימוש בון

(3) הוא איגו מתזיק בנכס כמשמעותו בסעיפים 1 ו-269 לפקודת העיריות ;

(4) היה הנכס עסק כמשמעותו בסעיף 8(ג) לחוק הסדרים התשנייג - שהוא אינו בעל שליטה או שחוב הארנונה הכללית בשל אותו הנכס נפרע בידי המחזיק בנכס...*.

בהתאם לסעיף 4 לחוק הערר על מנהל הארנונה להשיב להשגה בתוך 60 יום.

סמכותה של וועדת הערר נקבעה במסגרת סעיף 6 להוק כלהלן:

ערר וערעור

1 (א) הרואה עצמו מקופת בתשובת מנהל הארנונה על השגתו רשאי, תוך שלושים יום מיום שנמסרה לו התשובה, לערור עליה לפני ועדת ערר.

מן האמור עולה כי וועדת הערר מוסמכת לדון אך ורק בטענות עליהן הגישה העוררת השגה ובתשובת מנהל הארנונה לטענות אלה.

ראו בעניין וה: עמייג 02/114 מנחלת הארנונה בעיריית תולון ג יהידרה שירותי הנדסה בע"מ, עמייג

9 תשתיות נפט ואנרגיה בע"מ ני עירית תיפת, ברייס 08/793 ריבוע כחול -- <שראל בע"מ כ ימנהל הארנונת עיריית הרצלית.

בהיעדר השגה לשנת 2018 כנגד שטח חיוב המכולות, אין סמכות לוועדה גו לדון בטענות העוררת בעניין וה. בנסיבות אלו, אין מנוס מדחיית הערר בנוגע לשטח המכולות לשנת 2018.

באשר לטענת העוררת כי יש לאחד את שטח המכולות ושטח הקומה השנייה כנכס אחד, בסיווג ייתעשייה ומלאכהיי, אף דין טענה וו להידחות על הסף, מאתר וחיא אינה בסמכות העניינית של

הוועדה. מדובר בשני נכסים שונים, האחד, בקומה השנייה, והשני, מכולות בקומת הקרקע, שאינם אינטגרליים, וממילא העוררת לא הצביעה על כל הצדקה לאחדס אלא אם כוונתה היא להוזיל את עלות הארנונה בהיותו של תעריף תעשייה ומלאכה תעריף מדורג. כך או כך, שאלת איחוד נכסים אינה בטמכותה העניינית של הוועדה ודין הערר ביחס לטענה זו להידחות.

לגופם של דברים;

מכלל האמור עולה כי השאלות המונחות בפנינו הן אלה ן

באשר לחיוב השטחים בקומה השנייה בארנונה; ראשית - האם מדובר באדמת בניין, כטענת העוררת, או שמדובר בשטח בר חיוב ארנונה ויש לחייבו בסיווג תעשייה ומלאכה, כטענת המשיב.

שנית - ככל שייקבע כי השטח בקומה השנייה הוא בר חיוב בארנונה, האם יש מקום לחייב את כלל השטח, לרבות שטחי מעבר ושירותים, כפי שטוען המשיב, או שיש לחייב רק את שטח המשרדים, בגודל 184 מ"ר, כטענת העוררת.

באשר לשטח המכולות; משנמצא כי העוררת לא הגישה השגה בעניין שטת המכולות בשנת 2018, ולאתר שהערריס אוחדו, עלינו להכריע מהו שטח המכולות לחיוב בסיווג תעשייה ומלאכה בשנת 9 לאחר שהשגה שהגישה העוררת בעניין וה נדחתה.

הקומה השניית

אדמת בניין

סעיף 8א לחוקן ההסדרים במשק המדינה (תיקוני תקיקה להשגת :עדי תקציב) התשמי/ג - 1992

(להלן -- ייחוק ההסדריסיי) קובע כך:

ארנונה כללית

8 (א) מועצה תטיל בכל שנת כספים ארנונה כללית, על הנכטיט שבתחומה שאינם אדמת בנין.

(ההדגשה הוטפה - הערה הוועדה).

סעיף 7 לחוק ההסדרים מפנה להגדרות שבסעיף 269 לפקודת העיריות.

סעיף 269 לפקודת העיריות מגדיר ייאדמת בנייןיי כהגדרה שיורית, ככל קרקע שאינה בניין, אינה

אדמה חקלאית ואינה אדמה תפוטה, כלהלן:

אדמת בנין'י - כל קרקע שבתחום העיריה שאינה לא בנין ולא אדמה חקלאית ולא קרקע תפוסה;

הגדרת ייבניין'' בסעיף 269 לפקודת העיריות הינה כלהלן:

ייבניויי - כל מבנה שבתחום העיריה, או חלק ממנו, לרבות שטח הקרקע שעיקר שימושו עם המבנה כחצר או כגינה או לכל צורך אחר של אותו מבנה,

אך לא יותר מהשטח שקבעה לכך המועצה למעט קרקע שהמבנה שעליה לא היה תפוס מעולם, כולו או בחלקו;

10

סעיף 1 לחוק התכנון והבניית התשכייה - 1965 מגדיר ייבנייןיי כלהלן:

*יבנין'י - כל מבנה, בין שהוא בנוי אבן ובין שהוא בנוי ביטון, טיט, ברול, עץ או כל חומר אתר, לרבות -

(2) כל חלק של מבנה כאמור וכל דבר המחובר לו חיבור של קבע;

(0 קיר, סוללת עפר, גדר וכיוצא באלה הגודריס או תוחמים, או מיועדים לגדור, או לתחום, שטח קרקע או חלל;

המבחן האם מדובר בבניין לצרכי ארנונה על פי הפסיקה, הוא מבחן השכל הישר וההיגיון של חלי המציאות (ראו למשל עתיימ 124/02 חברת תתשמל לישראל בע"מ ני המועצה האזורית מבואות חרמון).

האפשרות לטעון כי דין קרקע, שאינה אדמה חקלאית, היא אדמת בניין, קשורה, בין חיתר, לשאלת הניצול הכלכלי של הקרקע, כמו גס להיעדר כל שימוש בקרקע או גיקה כלשהי לבניין (ראו: יידיני ארנונה פרשנות הלכה למעשהיי, טל קדש, הוצאת בורסי (2018)),

כידוע, ההצדקה להטלת ארנונה טמונה בהנאה שמפיקים הנישומים מן השירותים שמעניקהת הרשות המקומית לנכסים המצויים בתוקתס. מתוך הכוונה לייצר ויקה ברורה בין ההנאה מן הנכס ובין תשלום הארנונה, מוטל החיוב על המחזיק בנכס.

לטענת העוררת, המשרדים בקומה השנייה נמצאים באתר בנייה, בשלד בניין הנמצא בבנייה, והם חלק אינטגרלי מהליך הבנייה עצמו.

בדוייח הביקורת שנערך ביום 24/7/2018, על ידי החוקר מר דוד צדוק, תוארו הממצאים הבאים

בקומה השנייה בבניין:

חדר 2 - מטבח שלדברי מר טחן אינו פעיל. במטבת נראו מיקרוגל ומקרר מחוברים לחשמל.

חדר 3 - שירותים.

חדר 5 - חדר ישיבות.

חדרים 6-9 משרד מנהלי עבודה.

חדר 10 - משרד מחנדס ביצוע.

חדר 11 - משרד מהנדס ביצוע.

חדר 20 -- משרד מנהל הפרוייקט.

חדר 12 -- משרד מהנדס ביצוע.

חדר 13 - משרד מזכירה.

חדר 14 -- משרד מהנדס ביצוע.

חדר 15 - מחסן לוגיסטיקה. למרות שהחדר היה נעול ציין עורך הביקורת כי נראה בו ציוד המשמש את חמשרדים כגון נייר טואלט, כוסות קפה.

חדר 16 - מחסן לוגיסטיקה ומשרד ממונה בטיחות.

חדר 17 -- משרד מהנדס ביצוע.

1

חדרים 18-19 - משרד מנהלי עבודה ומפקחים.

בנוסף לחדרים האמורים, בתשריט שצורף לדוייח סומן חלל מס' 4. בדוייח צוין כי ייחלל מס' 4 --

מדובר בשטח מעבר בין המשרדיטיי. על גבי התשריט סומן גם שטח מדרגות ללא שימוש בצבע ירוק ושטת מדרגות לעלייה בין הקומות באדום.

מן התמונות שצורפו לדוייח נראים בבירור משרדים ובהם שולחנות, כטאות, קלסרים, תעודות תלויות על גבי הקירות, לוח שנה, מחשבים, מסמכים, מכונת צילום. בפינת המטבחון נראים מקרר, מיקרוגל ומתקן טיהור מים עס כוסות. מן התמונות עולה בבירור כי במקום מתקיימת פעילות משרדית מובחקת.

העוררת עצמה אינה חולקת על קיום פעילות בתוך שלד הבניין. העד מטעם העוררת, אינגי מיכאל טחן, מנהל פרוייקט הבנייה, העיד בתצהירו כי בקומה השנייה בשלד הבניין מתבצעות עבודות *יניהול פיקוח ובקרה של עבודות פרוייקט הבנייה שנעשה ע"י דניה סיבוסיי.

בדיון ההוכחות העיד אינגי מיכאל טחן כי ייהקבלן שאחראי על הבנייה של הפרוייקט היא העוררתיי. בנוסף, הוא העיד כי העוררת אחראית על ניקיון ואחזקת הקומה השנייה.

הגדרת ייאדמת בנייןיי בפקודת העיריות מתליחסת במפורש לנכס שאינו מהווה 'יבניין'י. הפטיקה קבעה לא אתת כי המונח 'יבניין'י כולל גם מבנים ארעיים וכי אין בארעיותם כדי להפקיע את הוכות להטיל בגינם ארנונה כללית (רי למשל עמייג 33576-01-12 מדיאל מפעלי נופש ותרבות בע"מ מ מנהל הארנונה של עירית תל אביב - יפו מיום 23/3/2015). גם אס בניית הבניין במלואו טרם הושלמה, וגם אס חלקיםס מן הבניין הס במצב שלד, כנטען, הרי שכעולה מדוייח הביקורת והתמונות שצורפו לדוייח ולכתב הערר, בקומה השנייה בבניין נראית באופן ברור ומובחק קומת משרדים.

ככלל, המבחן שיש להחיל לגבי פרשנות המונחים לצרכי ארנונה הוא מבחן כלכלי הבוחן האם צמחה למחזיק בנכס תועלת כלכלית אשר מצדיקה את תיובו בארנונה. בענייננו, לאחר שהעד מטעם העוררת העיד כי המשרדים משמשים את העוררת, שהיא הקבלן של הפרוייקט, ברור כי עצם הפעילות הכלכלית בבניין נועדה להשיג רווח כלכלי לעוררת. המשרדים שהעוררת מפעילה בפרוייקט, לרבות חדרי ניהול, פיקוח, עמדת מזכירות, מטבחון, שירותים ועוד מביאים לה רוות וחוטכיס ממנה הוצאות בגין נכס אחר שהיה עליה לשכור אילו לא פעלה בתוך הפרוייקט עצמו.

בפסק הדין שניתן לאחרונה בעניין דורי נקבע כי ייאין חולק כי המכולות שימשו את המערערת

כחלק מהליך הבנייה באתר: הן שימשו לצורך אחסון ציוד עבודה, כמשרד למנהלי העבודה וכביתן

שמירה. על כן, העוררת הניבה תועלת כלכלית מהצבתן באתר הבנייה'י.

בענייננו, העוררת הכשירה את הקומה השנייה בבניין אותו היא בונה עבור משרדים לניהול הפרוייקט. אין ספק כי משרדים אלו מניבים לה תועלת כלכלית, ואין נפקא מינא אם הס נמצאים במכולה הסמוכה לבניין או בבניין עצמו. הכשרת קומת המשרדים, כנראה בתמונות שהוצגו בפנינו, באופן המאפשר שימוש בקומה זו לצרכי ניהול, פיקוח ובקרה בפרוייקט, הפכה את הקומה

12

השנייה לייבנייןיי בהתאם להגדרת סעיף 269 לפקודת העיריות, ואיפשרה את השימוש בקומה זו בפועל כמשרדים.

סמכות העיירה להטיל ארנונה על נכסים בתתומה קבועה, כאמור, בסעיף 8 (א) לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי תקציב) התשנייג - 1992. הקריטריון העיקרי לסיווג נכסים לצרכי ארנונה הוא השימוש שנעשה בהם בפועל (רי למשל: עייא 7975/98 אחוזת ראשונים רובינשטיין שותפות רשומת מ עיריית ראשון לצן מיום 9/2/2003). בנסיבות העניין, לאור השימוש בפועל בקומה השנייה, קומה זו אינה מהווה אדמת בניין, גס אס קומות אחרות בבניין הנמצאות במצב שלד יכולות להיחשב ככאלה ככל שלא נעשה בהן שימוש.

נראח כי העוררת מבקשת לאחוו בחבל בשתי קצותיו; מחד - היא טוענת כי מדובר ביי/אדמת בנייןיי, קרי, באדמה שאינה מחווה בניין, ומאידך, היא עצמה טוענת כי במקום פועלים משרדים שנועדו לניהול, פיקוח ובקרח על הפרוייקט. האפשרות כי העוררת מפעילה משרדים, ומחזיקה בהם שולחנות, שרטוטים, מדפטות וקלסרים בייאדמת בנייןיי שאיננה בניין -- בלתי מתקבלת על הדעת ואינה מתיישבת עס החיגיון והשכל הישר. סיווג הקומה השנייה כייאדמת בנליןיי, בעוד אין חולק כי קומה ו משמשת בפועל כמשרדים, היא מלאכותית ואינה מתיישבת עס הרציונאל שבבטיט דיני הארנונה.

המשיב אמנט אינו נוהג לחייב בארנונה את שטח הקרקע של אתרי בנייה בטרם הבניין קם על תילו, אולם אין פירושו של דבר שחמשיב מנוע מלחייב בארנונה שטחים בתוך אתר הבנייה ולצרכי הבנייה, גס אס הס נמצאים בתוך שטח הבניין בבנייה עצמו. כך נקבע בפסק חדין בעניין דורי, וכך הדבר גס בענייננו.

הצדק עס העוררת כי השימוש שנעשה בקומה השנייה הוא חלק אינטגרלי מפרוייקט הבנייה, אולם בשל עובדה זו נקבע לאחרונה בפסק הדין בעניין דורי כי יש לסווג את הפעילות שבוצעה במכולות כפעילות תעשייתית, בבתינת הטפל הולך אחרי העיקר - פעילות הבנייה המתבצעת באתר. מכאן כי טענת העוררת בדבר האינטגרליות של שטחי המשרדים לפרוייקט הבנייה רלוונטית לכל היותר לשאלת הסיווג של שטתים אלו ואין בה כדי להוביל למסקנה כי אין מקום להטיל עליה חיוב כלשהו בארנונה מסיבה זו.

סיכומו של דבר; הוכת בפנינו כי הקומה השנייה בבניין הנמצא בבנייה מהווה י'מבנה שבתחוט העירייהיי, וואת להבדיל מקומות אחרות בבנייו הנמצאות בשלבי בנייה. לאור האמור, ובשים לב להגדרות יבנייןיי ויאדמת בניייי בסעיף 269 לפקודת העיריות אנו קובעים כי חיוב העוררת בארנונח בסיווג תעשייה ומלאכה חינו כדין.

שטח תתיוב בקומת השמייה

מן השרטוט שצורף לדוייח הביקורת עולה כי שטחי המשרדים שפורטו לעיל, חמשמשים לניהול הפרוייקט, נמצאים בצמוד לקירות החיצוניים של הקומה, במעין אליפסה, כאשר במרכז הקומה נמצא חלל המהווה שטח מעבר בין המשרדים. כעולה מן השרטוט, חדרי המשרדים בקומה אינם עצמאיים, ועל מנת להגיע אליהם, או לעבור מחדר לחדר, יש לעבור בחלל המשותף שסומן כחלל

13

4. השירותים הנמצאים בקומה זו משרתים את כלל המשרדים, גם אס לדברי העוררת עובדים

אחרים בפרוייקט יכוליט לעשות בהם שימוש.

העוררת טוענת כי יש לחייב אותה לכל חיותר בגין שטח המשרדים עצמם, שהוא לפי טענתה 184 מייר, ואין לחייבה בגין שטחי המעבר והשירותים.

העוררת צירפה לערר דו"ח מטעם מודד באשר לשטח החמשמש, לטענתה, למשרדים בלבד, אולם הדו'יח לא צורף לתצהיר מטעם העוררת ו/או מטעם המודד ויוצא כי העוררת לא הוכיתה מהו השטח המשמש לפי טענתה למשרדים בלבד.

מכל מקום, מן התמונות ומן התשריט שצורף לדוייח הביקורת עולה כי שטחי המעבר והשירותים נמצאים במרכו חקומה, ובין התדרים, המטבח והשירותים. משכך, מדובר בשטחים בהם עושה העוררת שימוש, כחלק מקומת המשרדים. בדיון התוכחות העיד העד מטעם העוררת כי העוררת היא וו שאחראית על ניקיון ותחזוקה של הקומה השנייה.

העוררת אמנם טענה כי בשטחי המעבר והשירותיט נעשה שימוש על ידי עובדים ופועלי הבניין באתר, אלא שטענה וו לא הוכתה מעבר לטענה בתצהיר שנטענה ללא תימוכין נוספים. מן התמונות שצירף המשיב עולה כי השטחים המשותפים הס שטתי מעבר המהווים ייבנייןיי בהתאם לסעיף 269 לפקודת העיריות והם אינם מחוויס אדמת בניין. בהתאם לתמונות אלו, ולתשריט הקומח, ומשלא הוכת אחרת, יש לראות גס בשטחי המעבר והשירותים כייבנייןיי המוחוק בידי העוררת וככאלה כשטחים ברי חיוב בארנונה. מסקנה וו מתיישבת עס ההיגיון והשכל הישר.

מכאן מסקנתנו כי מן הראיות שהוצגו בפנינו שטחי המעבר הנמצאים בין המשרדים והשירותים משמשים לצורך הגעה אליהם ולצורך מעבר של עובדיט/ מנהלים/ מפקחים ממשרד למשרד, כנדרש, מטבע הדברים, בעבודת הפיקוח על הבנייה מהווים ייבנייןיי. בהתאם לסעיף 1.3.1 ח לצו הארנונה, ומאחר ואין חולק כי העוררת היא המחויקה היחידה בקומה השנייה, והעוררת לא טענה אחרת, שטחים אלו הס שטחים ברי חיוב בארנונה.

לאור כל האמור, הגענו למסקנה כי חיוב העוררת בארנונה בגין הקומה השנייח בבניין הנמצא בבנייה, אשר אין תולק כי הוא משמש כמשרדים, בסיווג תעשייה ומלאכה, נעשה כדין. באשר לשטח התיוב, חיובה של העוררת בשטחי המעבר והשירותים בקומה אף הוא נעשה כדין, בהתאם לסעיף 1.3.1 ח לצו הארנונה.

שטח המכולות

כאמור בפתח הדברים, העוררת לא הגישה השגה בעניין שטת המכולות בשנת 2018 ומשכך הוועדה אינה מוטמכת לדון בטענותיה ביחס לשנה זו.

14

באשר לשנת 2019 ;

בפנינו דו"ח ביקורת מיום 25/7/2018 שנערך על ידי החוקר מר שירן אקוע. כעולה מן הדוייח, עלי, עוזר מנהל העבודה לא איפשר לחוקר להיכנס לאתר מאחר ולא היה ברשותו ציוד מגן.לפיכך הדוייה נערך על בסייס צפייה מהוץ לאתר הבנייה. באשר לשטח המכולות נכתב בדויית כך:

4 -- מכולות 2.5*6.00 לדברי עלי 2 השימוש משרד ו 2 בשימוש מחסן 1 - מכולה 2.50-*2.50 ביתן שומר

2 - מכולות 2.50* 2.50 בשימוש חדר חשמל

לדברי עלי המכולות שייכות לקבלן דניה סיבוסי.

בפנינו דו"ח ביקורת נוסף שנערך ביום 6/3/2019 על ידי התוקר מר ניר אלל. בדוייח וה צויין באשר

לשטח המכולות :

ייבשטח הבניין יש 5 מכולות 2.5 % 6 , 3 מכולות 2.5%2.5 ומכולה אחת 2.5%2.5 אשר שייכת לגנרטור והיא מתפנה בעוד שבועיי.

העוררת טוענת כי שטח המכולות בכללותו הוא 45 מ"ר, אולם חיא לא המציאה כל תשריט התומך בטענתה, כמו גם פירוט של מספר המכולות וגודלן, ולפיכך כל טענותיה בעניין זה נטענו בעלמא.

מאחר ונטל הראייה להראות כי שטח המכולות כמפורט בדוייח מיום 6/3/2019 אינו כאמור בדוייח המשיב, ומשטענת העוררת נטענה ללא כל תימוכין, אין מנוס מדתיית הערר ביחס לטענה וו.

משכך, אנו קובעים כי חיוב שטת המכולות בסיווג תעשייה ומלאכה בשטח 78 מ"ר בשנת 2019 נעשה כדין ובהסתמך על ממצאי דו"ח הביקורת המפורט לעיל.

טענות נוספות

באשר לטענת העוררת כי ההשגה לשנת 2019 הוגשה ביום 13/2/2019 ולא ביום 18/2/2019;

העוררת המציאה אישור משלוח פקס מיום 13/2/2019 ואילו המשיב לא התייחס לטענה וו בסיכומיו. מכל מקום, כעולה מתשובת מנהל הארנונה להשגה, טענה וו משליכה אך ורק על התלטת מנהל הארנונה לעניין איחוד הנכסים, עניין שכפי שקבענו בפתח הדברים, אינו בסמכות וועדה זו.

סוף דבר

באשר לחיוב העוררת בארנונה בגין חקומה השנייה בשלד הבניין;

לאור העובדה שהעוררת היא המחזיקה היחידה בקומה, היא האחראית לניקיון ואתחוקה של הקומה, ומשאין חולק כי הקומה השנייה משמשת את העוררת כמשרדים לניהול הפרוייקט, יש לראות בשטח הקומה השנייה, לרבות שטחי המעברים והשירותים, המשמשים את העוררת

15

בפועל, בייבניין'י בהתאם להוראות סעיף 269 לפקודת העיריות. משכך, שטח הקומה השנייה הוא בר חיוב, וחיובה של העוררת בסיווג ייתעשייה ומלאכהיי הינו כדין.

באשר לשטח חמכולות ;

הערר ביחס לשנת 2018 נדחה על הסף.

העוררת ונחה את טענתה באשר לסיווג המכולות בהמשך לפסק הדין בעניין דורי.

באשר לשנת 2019, העוררת לא הרימה את הנטל להוכיח את שטח החיוב הנכון לשיטתה, בין אס בתשריט או בכל מדידה אחרת. טענתה בעניין שטח המכולות נטענה בעלמא וללא כל תימוכין.

שטח החיוב של המכולות לשנת 2019 נקבע בהתאם לדוייח ביקורת שהמציא המשיב והעוררת לא הוכיחה אחרת. לפיכך הערר נדחה בעניין וה.

בכל הנוגע לתקופות הקודמות לשנים 2018-2019, ובכלל גה טענת העוררת הנוגעת לסיווג הנכסים בסיווג ייתעשייה ומלאכהיי לפני מועד וּה, הרי שבהעדר השגה וערר בגין שנים אלו מדובר בשומה חלוטה ואין לוועדה וו סמכות להתערב בה.

כפי שקבענו בפתח הדברים, הוועדה אינה מוסמכת לדון בטענות העוררת בנוגע לאיחוד שטחי חיוב, ובכלל ה איחוד הקומה השנייה ושטח המכולה אן איחוד חשבונות ארנונה שונים.

הערר נדחה.

בנסיבות העניין אין צו להוצאות.

ניתן בהיעדר הצדדים היום 1-5 | 6 2

בהתאם לסעיף 205) לחוק בתי משפט לעניינים מינהליים התשייס- 2000 ותקנה 23 לתקנות בתי משפט לעניינים מינהליים (סדרי דין) תשס''א - 2000, קיימת לצדדים וכות ערעור בפני בית המשפט לעניינים מינהליים בתוך 65 יום מיום מסירת ההחלטה.

בהתאם לתקנה 20(ג) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (סדרי דין

בוועדת ע 0 - 977 סֶס = זו באתר האינטרנט של המשיב.

7 2 ו

לףייר: עו"ד א אפרת א. קפלן חבר י+עמיד 7 /, חבר: רו''ח יעקב ישראלי 4 קלדנית: ענת לוי

16

ועדת ערר לענייגי ארנונה כללית ערר: 140020400

שליד עיריית תל אביב-יפו

בפני חברי ועדת הערר:

*ו'/ר: עו"ד רוית פרינצ

חבר: עו"ד אחוד מטרסו

חברה: אורלי מלי, רו"ח

העוררת: *ונידרס- תדמית בע'ימ

נגד

מנהל הארנונה בעיריית תל אביב-יפו

החלטת ביניים

במסגרת הערר שבנדון עוררת העוררת על החלטת המשיב לדחות את בקשתה לקבלת פטור לנכס שאינו ראוי לשימוש בהתאם לתקנה 330 לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: ייהפקודהי) וזאת לתקופה של כחודשיים וחצי, שתתילתס במועד קבלת חזקה בנכס על ידי העוררת (20.1.2019).

הסוגייה הטעונה הכרעה היא האם יש לדחות את הערר על הסף, כטענת המשיב, שכן פניית העוררת למשיב נעשתה לראשונה *וס 31.3.2019, ואילו הפטור המבוקש מתייחס לתקופה שקדמה לפניית

העוררת (להלן: ייטענת הסףי),

הצדדים הגישו סיכומים ביחס לטענת הסף.

לטענת חמשיב, תוך הפנייה לפסקי הדין של בית המשפט העליון בעניין ה.מ.2,2, ובעניין עִיָדיית *רושלים, על פי ההלכה הפסוקה ניתן להעניק את הפטור, בהתאם ללשון סעיף 330, רק ממועד מתן ההודעה למשיב ואילך. חמשיב מפנה בנוסף לפסיקת בית המשפט המחוצי ולהחלטת ועדות הערר השונות, העולות לטענתו בקנה אחד עס הלכת בית המשפט העליון דלעיל.

לטענת המשיב, יש לדחות את טענת העוררת על כך שההודעה הוגשה רק במרף 2019 שכן רק במועד זה נתקבלה אצל העוררת הודעת החיוב. המשיב טוען, כי החיוב בארנונה מתתגבש עס תחילת החוקה בנכס ולא עם קבלת הודעת המשיב על התיוב (ראה עייא 4452/00).

לטענת העוררת, היא קיבלה הודעת הלוב מן המשיב רק ביום 20.3.19 ובסמוך לכך, ביום 31.3.19, הגישה למשיב בקשה לפטור בשל נכס לא ראוי לשימוש, בשל השיפוצים הנרחביס אשר ביצעח בנכס על מנת להתאימו לשימוש כחנות.

לטענת העוררת, טענת הסף של המשיב נטענה לראשונה על ידי המשיב רק בתשובה לכתב הערר ולא במסגרת התשובה להשגה ועל כן מדובר בהרחבת חזית אסורה.

בנוסף טוענת העוררת שיש לדחות את טענת הסף אף לגופה שכן בקשת הפטור הוגשה כאמור על ידי העוררת בסמוך לאחר קבלת הודעת החיוב מצד המשיב, שנשלחה לעוררת באיחור נלכר- ביום 9 ביפחס לתקופה רטרואקטיבית שמיום 20.1.2019 הוא מועד תחילת ההזקה בנכס. העוררת מציינת עוד את העובדה, שהמשיב עצמו השתהה 50 יוט מקבלת הודעת הודעת העוררת על שינוי המחזיקים. המשיב קיבל את ההודעה ביום 29.1.19 ושלת לעוררת את הודעת החיוב רק ביום

9. לטענת העוררת, אס היה המשיב שולח את הודעת החיוב לעוררת בסמוך לאחר קבלת

הודעתה על חילופי מחזיקים, היתה העוררת מבקשת את הפטור בסמוך לכך.

בנוסף טוענת העוררת, שהדרישה בדבר מתן הודעה בסעיף 330 הינה דרישה ראייתית ולא מהותית.

ועל כן מקום שבו יכולה העוררת להוכיח שהנכס ראוי לפטור, יש מוס להעניקו.

דיון והכרעה

אין חולק בין הצדדים ביחס לעובדות :

העוררת פנתה למשיב ביום 29.1.2019 והודיעה למשיב על שינוי מתציקים בנכס.

העוררת קיבלה מהמשיב הודעה על חיוב בארנונה ביום 20.3.2019 (נספה אי לכתב הערר). הודעת החיוב נוגעת לתקופה שמיום 20.1.2019 הוא מועד תחילת החזקה בנכס.

ביום 31.3.2019 פנתה העוררת למשיב בבקשה לקבלת פטור לנכס שאינו ראוי לשימוש, אליח צירפה אסמכתאות בדבר השיפוצ הנערך בנכס (נספת בי לערר). ביום 18.4.2019 פנתה העוררת למשיב פעם נוספת באותו עניין (נספת גי לערר).

ביום 29.4.2019 הודיע המשיב לעוררת כי חוא דוחה את בקשת הפטור של העוררת מאחר ובביקורת שנערכה בנכס נמצא שהנכס פעיל ואינו עומד בתגאיט לקבלת הפטור (נספת די לערר).

על מנת לוכות בפטור הקבוע בסעיף 330 לפקודת העיריית צריכים להתקייט שלושה תנאים מצטברים: האחד, הנכס מושא השומה נהרס או ניווק במידה שאי אפשר לשבת בו; השני, אין יושבים בנכט בפועל; השלישי, המחזיק בנכס מסר לעירייה הודעה על כך בכתב.

על פי לשון הסעיף, תקופת הפטור מתחילה 'יעם מסירת ההודעת'י (רי סעי 1(330) לפקודה) ובהתאמה נקבע בסייפת הסעיף, שאין באמור ברישת הסעיף כדי לגרוע משיעורי הארנונה יישהגיע זמן לפירעונס לפני מטירת ההודעה י.

צודק המשיב שפסיקת בתי המשפט תואמת את לשונו הברורה של סעיף 330 לעניין הענקת הפטור

ממועד מתן הודעה בלבד. בנוסף לפסקי הדין שהובאו על ידי המשיב הלכה זו נקבעה גם בעעיימ 0 הלקה 6 בגוש 6950 בע"מ נ' עיריית תל אביב-יפו (פורסם בנבו, 04.09.2012) במסגרתו נדחיתה גס טענת העוררת על כך שהתנאי השלישי של מסירת הודעה אינו מהותי לשם קבלת הפטור:

אין לקבל את הטענה כי מסירת ההודעה אינה מהותית לשם תחולת הפטור, שכן

נקודת המוצא היא חפוכה דווקא:

"פטור שניתן לנישום בהתאם לסעיף 330 חל על חיובים המתהווים לאחר מועד מסירת ההודעה (היא כמובן הודעה מפורטת ומבוססת), ואין בו כדי לפטור את הנישום מחיובים שנתהוו לפני מועד המסירה. תכליתה של ההוראה שבסיפא היא להבטיח שהנישום יעמוד בנטל ההודעה שמוטל עליו ברישא - וזאת על מנת להקל על העירייה בתהליך הגבייה של הארנונה ולמנוע מצב שבו תצטרך העירייה לעמוד בעצמה על מצבו של כל נכס ונכס המצוי בתחומה" (ע"א 8417/09 עיריית ירושלים [' לוי, פס' 30 לפסק דינו של המשנה לנשיא א' ריבלין ((פורסם בנבו], 21.8.2012)).

לאחרונה סקרה כבי השופטת מיכל אגמון (מחוזי ת'י'א) את ההלכות בעניין מועדי תחולת הפטור לפי סעיף 330 לפקודת העיריות במסגרת עמייג (מינחלייט תייא) 1147-03-18 תלמת דיינר ני מנהל הארנונה בעירית תל-אביב-3 מו (פורסם בנבו, 01.05.2019). הואיל והדברים רלוונטים לעניינים נביא

את הצטוט במלואו:

"חובת ההודעה המוטלת על המחזיק בנכס, כתנאי למתן הפטור שבהוראת סעיף 0 לפקודת העיריות היא חוכה מהותית המוטלת על האזרח כלפי הרשות

2

לשם תחולת הפטור. מטרתה להבטיח שהנישום יעמוד בנטל ההודעה המוטל עליו, על מנת להקל על העירייה בתהליך הגבייה של הארנונה ולמנוע מצב שבו תצטוך לעמוד בעצמה על מצבו של כל נכס ונכס חמצוי בתחומה,

וראו בעניין זה הדברים שנאמרו בעניין לוי, שם ציין כב' השופט אליעזר ריבלין,

בפסקה 30 לפסק דינו בהתייחס למועד תחולת הפטור מארנונה, כי:

''הסיפא של הוראת טעיף 330 האמור קובע, ברחל בתך הקטנה, בי ''אין האמור גורע מחבותו של מחזיק בשיעורי הארנונה שהגיע זמן פרעונם לפני מסירת ההודעה''. רוצה לומר: פטור שניתן לנישום בהתאם לסעיף 0 חל על חיובים המתהווים לאחר מועד מסירת ההודעה (היא כמובן הודעה מפורטת ומבוססת), ואין בו כדי לפטור את הנישום מחיובים שנתהוו לפני מועד המסירה, תכליתה של ההוראה שבסיפא היא להבטיח שהנישום יעמוד בנטל ההודעה שמוטל עליו ברישא -- וזאת על מנת להקל על העירייה בתהליך הגבייה של הארנונה ולמנוע מצב שבו תצטרך העירייה לעמוד בעצמה על מצבו של כל נכס ונכס המצוי בתחומה (טאת בדומה לתכליתם של טעיפים 326-325 לפקודת העיריות שעליה עמדנו לעיל, .....). לפיכך, משלוי שלח כאמור הודעה מפורטת ומבוססת ביחס למצב המבנים במגרש רק בטוף שנת 2003, לא הייתה חייבת העירייה להעניק לו את הפטור ממועד מוקדם יותר'י.

וכן ראו הדברים שאמר כב' השופט יורם דנציגר בעניין דור אנרגיה, בפסקאות 6-7 לפסק

דינו:

ייגס כאשר בנין נהרס או ניזוק בצורה ששוב לא ניתן לשבת בו, על המחזיק למסור לעיריה הודעה בכתב על כך, ורק עם מטירת ההודעה באמור לא תחול עליו עוד חובה בעתיד לשלם שיעורי ארנונה נוספים (סעיף 330 לפקודת העיריות). הוראות אלה באשר לחובת ההודעה של המחזיק המקורי על דבר השינוי שחל בחזקה בנכס, כתנאי להפסקת חבותו לשלט ארנונה בעתיד, נהירות בלשונן ובתכליתן. מטרתן להטיל נטל על המחזיק המקורי בנכס להודיע לרשות המקומית על השינוי שחל במצב הקיים, כדי להקל על מערכת הגבייה העירונית של הארנונה, ולמנוע צורך בהקמה והפעלה של מנגנון עירוני יקר, הממומן מכספי ציבור, כדי לבדוק את מצב החזקה בנכס לאשורו. חובת ההודעת המוטלת על המחזיק להודיע על השינוי בחזקה בנכס מטילה עליו נטל קל בלבד. מנגד, קיומה של חובת הודעה זו חוסכת כספי ציבור רבים לעיריה, שהיה נדרש להשקיעם, אילו נדרשה היא, לצורך אכיפת תשלום הארנונה על המחזיק, לקיים מנגנון בקרה, פיקוח ובדיקה בשטתח לשם בחינה עדכנית אם חלו שינויים בזהות המחזיקים בנכסיםי

ההיגיון שמאחורי הלכה זו חינו כי השאלה בדבר מצבו של הנכס היא שאלה עובדתית-

אובייקטיבית שתיבחן בעיני האדם הסביר, וכפי שנקבע בעניין המגרש המוצלח בפסקה

22 לפסק דינה של כב' השופטת (כתוארה דאז) מרים נאור:

ייהשאלה אינה כיצד רואה את הבניין באופן סובייקטיבי הנישום ואין די בכך שיטען בהודעה מטעמו בעלמא כי הבניין ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו. השאלה היא האם מבחינה אובייקטיבית ניתן לומר כי הבניין ''ניזק במידה שאי אפשר לשבת בויי.

ורק

.....קיים קושי בהחלת הפטור המבוקש למפרע, בהיעדר חודעה על כך ותוך שלילת זכותה של הרשות המקומית לבקר בנכס, לבחון את מצבו ולהביע עמדה מנוגדת, המבוססת על ממצאים עדכניים. באין ראייה פוזיטיבית שתלמד כי הנכס היה הרוס בשנה מסוימת, באופן שייתר את וכות המשיב לבחינת מצבו - מקובלת עליי עמדת המשיב לפיה אין לחרוג מהכלל, שלפין הפטור שבהוראת סעיף 330 לפקודה, חל על חיובים שנוצרו לאחר שנמסרה הודעה בדבר מצב הנכס.

עם זאת, נקבע בפסיקה, יתכנו מקרים מסוימים, בהם גיתן להקל בחובת ההודעה המוטלת על הנישום ולחטיל על הרשות חובת בדיקה אקטיבית של הנכס, וזאת בנסיבות בהן לרשות המקומית קיימת ידיעה פוזיטיבית שנכס מסוים בתחומה אינו ראוי לשימוש.

מדובר במקרים קיצוניים, בהם קיימת הצטברות של מספר נסיבות הזועקות כי על הרשות לבדוק את הנכס בעצמה. כך נפסק בעניין דור אנרגיה, בפסקאות 33-34 לפסק דינו של

כב' השופט יורם דנציגר:

''אכן, על הנישום מוטלת החובה האקטיבית להודיע לרשות המקומית בכתב על חדילתו מבעלות או מהחזקה בנכס, שאם לא כן, רשאית העירייה להמשיך ולראות בנישום זה כחייב בארנונה. זו לשונם של סעיפים 325 ו-326 לפקודת העיריות, ותכליתו של ההסדר, כפי שעמדנו עליה לעיל, מלמדת כי יש לפרש סעיפים אלה בצורה מצמצמת, המקלה על הרשות המקומית בגביית האונונה. יחד עם זאת, ובייחוד לאור חובת ההגינות המוטלת על הרשות המקומית בהיותה רשות ציבורית, נראה לי כי הסעיפים האמורים אינם יכולים ליתן לרשות המקומית הכשר לנהוג תוןך עצימת עיניים מוחלטת תוך התעלמות מנתונים הזועקים כי עליה לבדוק באופן אקטיבי בעצמה, האם חל שינוי בבעלות או בהחזקה בנכס מסוים. ייתכנו מקרים מסוימים, שבהט תוחזק חרשות המקומית כמי שמעלה בתפקידה כנאמן הציבור, קרי התרשלה בבדיקה באשר למצב הבעלות או החזקה של נכס מסוים שבשטחה'י.

כדוגמא לנסיבות שיכול ויטילו חובת בדיקה על הרשות מביא בית המשפט את משך הזמן שבמהלכו לא שולמה ארנונה; גובה החוב שהצטבר בגין אי תשלום הארנונה;

סוג הנכס (נכס ציבורי או מרכזי), וידיעה פוזיטיבית של מחלקות אחרות ברשות על מצב הנכס. אין די בקיומה של נסיבה אחת בלבד כדי להטיל על הרשות המקומית חובת בדיקה אקטיבית ויש להראות כי מתקיימות מספר נסיבות, בעוצמה העולה כדי "התעלמות מ"תמרורי אזהרה"", התעלמות העולה כדי הפרת חובת הגינות מצד הרשות (עניין דור אגרגיה, פסקאות 35-39, וכן ראח בעניין זה את עניין חלקה 6, בפסקה 10 לפסק דינה של כב' השופטת עדנה ארבל).

נציין כי ההלכה בדבר הנסיבות המיוחדות בהן מצופה מן השיב ליתן את הפטור נזכרת גס בפסק הדין בעניין חלקה 6 הנזכר לעיל.

נוכח ההלכות שהובאו לעיל מתבקשת המסקנה, שיש לקבל, על פניו, את טענת חמשיב לדחייה על הסף של הערר, שחרי אין חולק שהעוררת פנתה למשיב בבקשה לקבלת פטור רק ביום 31.3.2019 וביחט לתקופה המתהילה לפני מתן ההודעה (נספת גי לערר).

לא מצאנו כי שיש לקבוע כי במקרה זח מתקיים החריג לכלל האמור, בין היתר בשים לב להלכה הנוּכרת לעיל ולפיה הפטור לינתגן במקרים חריגים בלבד. לעניין וה נוסיף ונצלין:

לא הובאו לפנינו נתונים המוכיחיס שהמשיב ידע על קיומן של עבודות שיפוצים בנכס, כלמור שלמשיב היתה ידיעה 'יקונסטרוקטיביתיי בדבר מצבו של הנכס, ממנה התעלס המשיב. מטקנה כזאת אינה מתיישבת עם עט מסקנת המשיב בביקורת שערך בנכס לאחר מתן הודעת העוררת, שהנכס פעיל וראוי לשימוש. בנסיבות אלו לא ניתן לאמר שסירוב המשיב ליתן לעוררת את הפטור המבוקש עולה כדי חוסר הגינות ו/או עצימת עיניים מצד חמשיב.

יש לדחות את טענת העוררת הנוגעת לאיחור שבמשלוח חודעת החיוב מצד המשיב, תוך הפניה לעייא 4452/00 ט.ט. טכנולוגיות, אליו מפנה המשיב. עוד נציין בהקשר זה את העובדה העולה מאתר האינטרנט של העוררת ולפיה לעוררת מספר לא מבוטל של סניפים ברתבי הארץ, בגינם משלמת העוררת ארנונה. העוררת הודיעה למשיב על תילופי המחזיקים בסמוך לאחר שקיבלה הזקה בנכטס וחוקה שבבמועד ההודעה ידעה על השיפוצים הנערכים במקום ועל חובתה להודיע על כך למשיב, על מנת שחמשיב יערוך ביקורת בנכס ייבוּמן אמתיי ויעמוד מקרוב על מצבו. ומשהעוררת לא אפשרה את למשיב, הרי שאקן עליה להלין אלא על עצמה.

לסיום, אין בידנו לקבל גס את טענת העוררת שהעלאת טענת הסף לראשונה בכתב הערר עולה כדי הרחבת חזית אסורה מצד המשיב. במסגרת התשובה להשגה, השיב המשיב לגופה של ההשגה ובהתייחס לטענת העוררת, שהנכס מצוי במצב שיש להעניס לו פטור כנכס שאינו ראוי לשימוש.

ההשגה אינה מתייחסת כלל לתקופת הפטור המבוקש מן הטעם הפשוט שהמשיב לא מצא לנכון ליתן את הפטור, ואין להסיק מכך שבכך ייויתריי המשיב על טענת הסף בדבר אי מתן פטור רטרואקטיבי.

אשר על כן ונוכח הנימוקים המפורטים להלן, יש להורות על דחיית הערר בהתייחס לתקופה שמיום 20.1.2019 ועד ליום 31.3.2019.

אין צו להוצאות.

ניתן בהעדר הצדדים 0000 3

- 7

למיר: פרינץ \חבר: עו"ד אחוד מטףסו/ 7 וגב רו"ח

7

7- קלדנית: ענת לוי

ועדת הערר על קביעת ארנונה כללית

שליד עיריית ת''א - יפו

מספר ערר: | 140019156

00

בפני חברי ועדת הערר:

יו"ר: עו"ד יהושע דויטש

חבר: דייר אחיקם פירסטנברג, רו"ח

חבר: אודי וינריב, כלכלן

העוררת: פנינה שטילר

-נגד.

מנהל הארנונה בעיריית ת'/א- יפו

החלטת

הקדמה וגדר המחלוקת

.1

העוררת מחזיקה בחניון מקורה ברחוב הנגב 4 בתל אביב, נכס מספר 2000178520 חשבון לקוח 10988517.

בדיונים שהתקיימו בפנינו הן ביום 7.10.19 והן ביום 9.12.19 הובהר והוחלט כי הערר יסוב רק ביתס לסיווג הנכס במחצית הראשונה של שנת 2018 וכן ביחס למחלוקת בדבר שטחו של הנכס.

יצויין כי העוררת קבלה הנחת נכס ריק, בגין המחצית השניה של שנת 2017 והחלה להשכיר את הנכס מיום 1.7.18 ולפיכך צמצמו הצדדים את תקופת המחלוקת, בעניין וּה, אך ורק, לתקופה של המחצית הראשונה של שנת 2018.

גדר המחלוקת שבין הצדדים חינו האם יש לסווג את הנכט, במחצית הראשוגה של שנות 2018 כייחניית רכב בתשלוטיי, כעמדת העוררת, או כייחניית רכב ללא תשלוטיי כעמדת המשיב.

כמו כן טוענת העוררת כי אין לחייבה בשביל הגישה לשטת התניון הואיל ומדובר בשטח משותף.

הואיל והצדדים עתרו בפנינו כי החלטתנו תחול גס על ערר מספר 140020440 המתייחס לתקופה שתחילתה ביום 1.1.19 וסיומח ביום 14.1.19, אוחדו העררים באופן שהחלטתנו תתייחס גם ל-14 הימים הראשונים של שנת 2019.

הטענה המקדמית של המשיב כי ערר ניתן להגיש רק על תשובת מנהל הארנונת

המשיב טוען, כטענה מקדמית, כי דין הערר להידחות על הסף הואיל והוגש על מכתבה של מנהלת מחלקה ולא על התלטת מנהל הארנונה, וכי למעשה הערר הוגש טרם הוגשה השגה כדין.

דין טענה מקדמית זו להידחות.

תחילה יובהר, כי המשיב אמנם העלה טענתו גו בתשובתו לכתב הערר, אך לא חזר על הטענה בשום הזדמנות נוספת, החל מן הישיבה המקדמית, בה היה עליו לעמוד על טענתו לו רצה בח.

בפועל שני הצדדים טרחו, במהלך שלוש ישיבות, להבהיר כי כל המחלוקת המצומצמת תניסוב על השאלות כפי שפורטו לעיל, באופן שהיה בו כדי להשתמע במפורש, כי חמשיב אינו עומד יותר על טענתו המקדמית.

9

.10

.1

.2

.3

4

.5

.6

מכאן, שיש לראות את החזרה על הטענת שבסיכומי המשיב משום טענה מפתיעה ולא בכדי העוררת לא התייחסה אל הטענה המקדמית בסיכומי תשובתה.

יתרח מכך, הערר, מתייחס כמקשה אחת לשרשרת התכתבויות שנוצרה, הלכה למעשה, בין העוררת לבין המשיב ואשר טשטשה את ההבחנה שבין והות המשיב ואת מועד סיום חליך ההשגה. המשיב היה שותף מלא למצב שנוצר. העוררת צרפה לכתב הערר גם שני מכתבים משמעותייט לענייננו, מן חימים 14.11.17 ו-23.7.17 של מנהל הארנונה.

הכרעה בשאלת סיווג הנכס

אמנם הצדדים נחלקו ביניחס בשאלה העובדתית (וממילא במסקנה המשפטית הנגזרת), מה היה אופיו של החניון, לצורך סיווגו, בתקופה שלפני מתן הנחת נכס ריק. ברס, הואיל וחמשיב העניק לעוררת הנחת נכס ריק, לתקופה של המחצית השנייה של שנת 2017, והואיל והנכס המשיך להיות בבחינת נכט ריק, אך כזה המחוליב בארנונה, עד להשכרתו למחזיק אחר החל מיום 1.7.18, הרי שעל תקופת הביניים, נשוא הערר, חלה לענייננו הלכת בריימ 991/16 אפריסה ישראל להשקעות בע"מ ני עיריית תל אביב שנדונה ביחד עם בריימ 5254/16 עיריית תל אביב ני בית ארלוצורוב (לחלן: הלכת אפריקה ישראל).

בפסייד אפריקה ישראל הובהרה ההלכה חקיימת, כי כשעוסקים בסיווגו של נכס ריק לצרכי ארנונה יש ליישם מבחן דו שלבי. בשלב הראשון, יש לבתור את השימושים המתאימים לייעוד התכנוני. בשלב השני, לאחר שאותרו השימושיט האפשריים ע"פ הדין, יש לבחור את הסיווג הזול ביותר התואם את השימושים המותרים ע"פ דין בנכס.

הלכת אפריקה ישראל תידדה את השאלה של בחינת השלב הראשון, דהיינו: ''השאלה היא אם ייסלי' השימושים האפשריים על פי הדין מוגבל אך ורק לשימושים שהותרו בהיתר הבנייה או שמא ניתן לכלול בו גם שימושים התואמים את הייעודים שנקבעו בתכנית החלה על הנכט. בדי להבריע בשאלה זו, נשוב ונידרש תחילה לרציונליס העומדים בבטיס ההצדקה לחיוב נכס ריק בארנונה'י.

בהלכת אפריקה ישראל הוכרע כי: *'כי לצורך סיווג נכס ריק לצרכי ארנונה, יש להתחשב אך בשימושים אפשריים לפי היתר הבנייה. אין די בשימושים הקבועים בתכנית החלה על הנכס, בל עוד לא נקבעו במפורש בהיתר בניה

כחודש ימים לאתר שנתנה הלכת אפריקה ישראל, הוטיף ביהמייש העליון וקבע בתיק בריימ 7 מנהל הארנונה של עיריית תל אביב ני ליאו בל כי בעקבות חלכת אפריקה ישראל, יבוטל פסק דינו של בית משפט קמא והתיק יותזר לוועדת הערר כדי שתקבע מהו סיווגו הנכון של הנכס על פי חיתר הבנייה התקף.

בענייננו אין כל מחלוקת כי ייעוד הנכס לפי רישיון בניה מספר 1307 מיום , 19.5.1964 שהוצא ע"י הוועדה המקומית לבניין ערים, הינו חניה למכוניות, ראה נספח א' לתצהיר העוררת.

מכאן שעייפ הלכת אפריקה ישראל, יש לעבור לשלב בי ולראות מהו הסיווג חזול ביותר התואם את השימוש שנקבע בהיתר הבניה.

בענייננו סעיף 3.3.15 לצו הארנונה של עיריית תל אביב מאפשר בחירה של שני סיווגים לתניוניס: האחד, חניית רכב בתשלום, והשני, חניית רכב ללא תשלום. הואיל והסיווג הזול מן השניים הוא לחניית רכב בתשלום, שומה על המשב יילבחור את הטיווג הזול ביותר התואם את השימושים המותרים על פי דין בנכסיי.

לא נעלמה מעיננו טענת המשיב בהפנותו לתיק בריימ 6934/16 סמדר ויינברג גי מנחל הארנונת בעיריית תל אביב שס קבעה כבוד השופטת דפנה ברק ארז כי סיווגם של נכסים ריקים ייקבע בהתאם לסיווגי נכס כלליים ולא בסיווגים קונקרטיים המופיעים בצו הארנונה.

יש לציין כי פסק חדין הנייל ניתן ביום 10.10.16, בטרם הלכת אפריקה ישראל, ונדונה בו בקשת העוררת לסווג נכס ייכסטודיו של ציירים ופסליסיי, בהיותו התעריף הנמוך ביותר מבין השימושים המותרים לפי חייעוד התכנוני התוקי. (טרם נקבעה הלכת אפריקה ישראל למשמעות הייעוד התכנוני החוקי).

17

.8

9

0

1

2

3

6

. בענייננו אין מדובר בניסיון לבתחור מתוך צו הארנונה, את הסיווג הוול ביותר החוקי,

במשמעות המתוארת בפסייד וינברג. שס בקשה הגבי סמדר וינברג יילשלוףיי מצו הארנונה, שימוש אפשרי, ספציפי, של ייסטודיו של צייריםס ופסליםיי, בהיותו אפשרות חוקית מתוך שימוש כולל יותר כגון ייתעשיהיי, ייתעסוקהיי, 'ימגוריסיי (שלוש הדוגמאות הנייל הן של כבוד השופטת ברק- ארז עצמה). בענייננו, מדובר בהיתר בניה קונקרטי לחניון, כאשר לחניון שכזה, נתגו בצו הארנונה של עיריית תל אביב, להבדיל מערים רבות אחרות, שני סיווגים אפשריים.

בנטיבות העניין והפסיקה, יש להעדיף את הסיווג הוול מן השניים, הא- ותו לא.

לא זו אף צו, כבוד השופטת ברק ארו דתתה את בקשת הערעור הואיל ולא עמדה באמות המידה החלות על בקשות בגלגול שלישי בהליכים מנהליים. בית המשפט בהערת אגב וכלשונו יילמעלה מן הצורך ומבלי לקבוע מסמרות אעיר'י, כי גישתה של המבקשת לאתֶר סיווג זול מעורר קשיים וכי פרשנות נכונה של קביעת סיווג לנכס ריק מכוונת לשימושיט כלליים ולא לשימושים קונקרטיים ומצומצמיס כהגדרתם. נראה כי אמירה זו לא חלה בענליננו, לצורך הבחירה בין חניית רכב בתשלום, לבין חניית רכב ללא תשלום,

חבר הוועדה דרי אחיקם פירסטנברג, רויית

לעניין סיווג הנכס דעתי היא שיש לדחות את הערר ולקבוע כי הנכס יסווג כחניון שלא

בתשלום מהטעמים הבאים:

לעוררת לא היתה את התשתית הבסיסית לסיווג הנכס כחניון בתשלום כדלקמן

א. אין שס בוטקה, שומר, שוער.

ב. היא לא הראתה פנקטי קבלות ו/או חשבוניות מפעולות התניון.

ג. | אין שם שלט המעיד על פעילות של תניון פתוח לציבור הרתב.

ד. בכל המקרים בעבר בהם העוררת נרשמה כמחויקה בנכט החניון סווג כחניון

שלא בתשלום, גם עס העבר אינו מחייב בהכרח לגבי סיווג עתידי של הנכס, עצם וה שניתן בעבר לנכס סיווג של חניון שלא בתשלום מהווה אינדיקציה לגבי חשימוש.

לאור כל אלה יש לדחות לדעתי את הערר לגבי סיווג הנכס כחנלון בתשלום ולהעמידו על סיווג של חניון שלא בתשלום.

המשך החלטת הרוב לעניין סיווג חנכס :

אשר על כן בכל הקשור לסיווג הנכט בתקופה שבמחלוקת, דעתנו היא כי דין הערר להתקבל ברוב דעות.

שטח הנכס

בסעיף 11 לכתב הערר טענח העוררת כי שביל הגישה לחניון אינו אמור לחיכלל בשטת הנכס הואיל ומדובר בשטח משותף.

בסעיף 12 לסיכומים העלתה העוררת טענה שונה, כי שביל הגישה אינו בר חיוב בהתאט להוראות סעיף 1.3.1ב לצו הארנונה.

גם אם חיינו מתירים את הרחבת החזית, שבהעלאת הטענה שבסעיף 12 לטיכומי העוררת, דין טענה להידחות הואיל ושטת שביל הגישה מחויב מכוח סעיף 1.3.1ט לצו הארנונה בשנת 2018, (כיום סעיף 1.3.1ח) הקובע מפורשות ששטח חצר בבניין שאינו משמש למגורים שעיקר שימושו עס המבנה לשימושים כגון חניה וכיוייב, יחויב כולו.

גם הטענה כי שביל הגישה לשטח החניון הינו שטח משותף, דינה להידחות, הן משום שהטענה ננטשה בטיכומי העוררת והן משום שהעוררת טוענת טענות עובדתיות ומשפטיות סותרות בסיכומיה ואין הדברים יכולים להתיישב גה עם זה.

בולטת בעניין וה הטענה שבסעיף 13 לסיכומי העוררת, אשר עד אז גרסה לצורך סיווג הנכס, כי הנכס חיה ריק, אך לצורך ייהשתחררותיי משביל הגישה, שנתה טעמה וטענה טענה סותרת לפיה: ייכי באם נאמץ את גרסת המשיב שטוען, כי בתקופה הרלבנטית היה הנכס ריק, אזי עולה מתוך דבריו בעצמו, בי העוררת לא הייתה הלכה למעשה המשתמש העיקרי בירידה לחניון, וגם מסיבה זו אין לחייבה בגין שטח זתי".

מן הראיות עולה בבירור כי לא ניתן לבצע שימוש בשטח העיקרי המשמש לחניה ללא שביל הגישה. ברור לנו כי שביל הגישה משמש את הנכס והינו חלק בלתי נפרד ממנו.

5. אין בידה של העוררת כדי לשנות את דעתנו, גס אס היינו מתירים לה לצרף לתיק הערר את

נספח אי שצירפה לסיכומיה, שלא כדין, שהרי אין במכתב נושא תאריך 20.1.20, מטעם ועד הבית אל עיריית תל אביב, בהקשרים כאלו ואחרים, כדי לתמוך בעמדות הסותרות של העוררת, בנושא שטח הגישה לתנלון.

6. הגענו לכלל מסקנה כי בכל הקשור לשאלת שטח הנכס דין הערר להידחות.

סיכום

7. אנו מקבלים ברוב דעות את הערר לעניין סיווג הנכס וקובעים כי במועדים שמיום 1.1.18 ועד

ליום 31.7.18 וכן מיום 1.1.19 ועד ליום 14.1.19, יסווג הנכס בסיווג של חניית רכב בתשלום.

8. אנו, על דעת כל חברי הועדה, דוחים את הערר לעניין שטח הנכס וקובעים כי אין להפחית

משטח הנכס את שטח שביל הגישה לשטח התניון.

בנסיבות העניין אין צו להוצאות.

ניתן בהעדר הצדדים היום 15/6/2020.

בהתאם לסעיף 5 (2) לחוק בתי משפט לעניינים מנהליים, התשייס-2000 ותקנה 23 (ב) לתקנות בתי משפט לעניינים מנהליים (סדרי דין), תשס'יא-2000, לרשות הצדדים קיימת וכות ערעור לפני בית המשפט לעניינים מנהליים וזאת בתוך 45 יום מיום קבלת ההחלטה.

בהתאם לתקנה 20 (ג) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית)(סדרי דין בוועדת ערר)

התשלייז - 1977 תפורסם החלטה וו באתר האינטרנט של המשיב.

6

|\ א 5-6

יו"ר: עועץ יחו טש תבר: דייר אחיקם פירסטנברג, רו"ח חבר: אודי ₪

קלדנית : ענת לוי

ועדת ערר לענייני ארנונה כללית עררים מס': 140018495 שליד עיריית תל אביב-יפו 12

122

בפני חברי ועדת הערר:

*ו'יר: עו"ד רוית פרינצ

חבר: עו"ד אחוד פלדמן

חבר: רו"ח אחיקם פירסטנברג

העורר: קרליבך 1 בע"מ

נגד

מנהל הארנונה בעיריית תל אביב-יפו

החלטהת

הנכסים נשוא העררים שבנדון נמצא ברחוב קרליבך 1 בתל אביב.

המחלוקת בין הצדדים נסובה על הסיווג שבו יש לסווג ארבעה נכסים שונים של העוררת.

הערר וההליכים שבפני הועדת

העוררת הגישה ערר (ייכתב הערריי) והמשיב הגיש כתב תשובה לערר (ייכתב התשובת לעררי).

ביום 24.7.2018 נערך דיון מקדמי.

העוררת הגישה תצהיר עדות ראשית של מר אברהם עודד (ייתצהיר העוררתיי) והמשיב חגיש תצחיר של חוקר שומה מטעמו אליו צורף דוח ביקורת מיום 25.2.2018 (יילקָלן: יידוייח הביקורת'י) וכן תצהיר של מפקחת בנייה במנהל ההנדסה של המשיב (להלן: יתצהיר המפקחתי).

בימים 7.5.2019 ו- 5.2.2019 נערכו דיוני הוכחות ובמסגרתם נתקרו המצהירים מטעם הצדדים.

הצדדים הגישו סיכומים.

הסוגיה הטעונה הכרעה וטענות הצדדים

כמפורט בסיכומי העוררת, המחלוקת לעניין הסיווג נוגעת לארבעה נכטים של העוררת :

מס' הנכט מייר סלווג קיים סיוג מבוקש

1 3 132 בנליניס שאינם בתי תוכנה

משמשים למגוריט

2 299 299 בניינים שאינם בתי תוכנה

משמשים למגורים

3 3 1%6 בניינים שאינם מחסנים

משמשים למגורים

4% 99 8 בניינים שאינם בתי

משמשים למגורים תוכנה/מחסנים

טענות העוררת

העוררת טוענת, בהסתמך על עעיימ 8804/10 ובריימ 991/16 (להלן: "יפסייד אפריקה ישראלי), שאת הנכסים הריקים שבנדון יש לסווג על פי המבחן הדו שלבי: קביעת סל השימושים המתאימים לייעודו התכנוני של הנכס ובתירת הסיווג הזול ביותר מבין השימושים המותרים. במקרה הנדון, טוענת המערערת, יש להסתמך על עדות המפקחת על כך שהיתר הבניה לקומות העליונות כולל שימוש למשרדים לרבות משרדים העוסקים בפיתות תוכנה ועל כן אין סיבה שלא לסווג את שני הנכטים חריקים של העוררת (נכסים 1-2 בטבלה שלעיל) בסווג 'יבתיתוכנהי.

באשר לנכס 3 לעיל (176 מ"ר) נטען, כי השימוש בנכס כולו, למעט המטבחון, היה עד ליום 8 בשלמוש לצורך אחסון ציוד משרדי ולפיכך יש לטווג את הנכס בסיווג יימחסניםי.

באשר לנכס 4 לעיל (328 מ"ר) טוענת העוררת, כי חלקו של הנכס (79 מ"ר) היה בשימוש רק עד ליום 30.2.2015 ועל כן מבוקש לסווג את כל הנכס, שהיה ריק וללא שימוש החל מיום 8 בסווג ייבתיתוכנהיי או יימחסנים'י.

עוד טוענת העוררת כי יש לנהוג עימה מידת החסד שכן הנכס מצוי בבניין השוכן בלב עבודות הרכבת הקלה המקשות את השכרתו, ולפיכך העוררת נדרשת לפשרות רבות בנושא זח.

טענות המשיב

לטענת המשיב, פרשנות העוררת את ההלכה שנקבעה בפטייד אפליקה <שלאל חוטאת להגיון שבבסיס ההלכה ואף סותרת את ההלכה המתייבת שניתנה על ידי בית המשפט העליון בבריימ 6 ובמסגרתה הובהר, שהיישום הנכון של הקביעה לפיה נכט ריק יטווג בסווג הזול מבין ייהשימושיס האפשרייטיי על פי דין איגו נוגע לשימושים קונקרטיים כגון בתי תוכנה.

אשר לנכס 3 לעיל, הואיל ואין חולק כי נעשה בו שימוש הרי שלא חלה לגביו ההלכה לגבי הסיווג הזול ביותר האפשרי וגם הסיווג יימחסניטיי אינו רלוונטי לגביו שכן הנכס אינו עומד בהגדרת סעיף 3.3.2 לצו הארנונה, בהיותו צמוד לנכסים העיקריים המשמשים את העוררת או את השוכרים ואינו משמש לאחסון ארוך טווח.

נכס 4 לא נזכר בכתב הערר והעלתו כעת במסגרת הטיכומים עולה כדי הרחבת חזית אסורה.

לגופו של עניין הנכס לא נבדק על ידי המשיב ומבלי לגרוע מכך לא שימש למחסן.

בנוסף, קרבת הנכס לעבודות הרכבת הקלה אינה מהווה נימוק למתן הקלות בארנונה.

דיון והכרעה

נכס 1 (2000391263) ונכס 2 (2000225989)

אין מחלוקת בין הצדדים שהנכסיט הממוטפרים 1-2 לעיל הס נכסים ריסים בהם לא נעשה שימוש בתקופת החיוב. הדבר עולה מסעיף 32 לכתב התשובה לערר, שם צויין כי ניתן לנכס 2 פטור כנס ריק ביחס לתקופה שמיום 21.7.17 ועד 20.1.2018. בכתב התשובה לערר לא מופיעה התייחסות ספציפית לנכס 2 ואולם הטכמת המשלב ביחס לעובדה כי מדובר בנכט ריק וללא שימוש עולה מסעיף 3 לסיכומי המשיב.

בנוסף אין מחלוקת, שייעודם של נכסים 1-2 על פי היתר הבניה שהוצא לנכס על ידי המשיב הוא משרדים. עובדה זו מופיעה בתצהירה של המפקחת מטעם המשיב (סעיף 5) אליו צורף העתק מהיתר הבניה שניתן לבניין בו מצויים הנכסים שבנדון. המצהיר מטעם העוררת נשאל וקיבל בעניין אה את עדותה של המפקחת מטעט המשיב (ראה עמ' 2 לפרוטוקול). במסגרת חקירתה הנגדית הוסיפה המפקחת והבהירה כי ההיתר אינו נוקב בסוג מסוייט של משרד וכי אין הגבלה ביחס לסוג המשרזד שניתן להפעיל במסגרת הנכט, ולרבות משרד לפיתוח תוכנה.

המחלוקת באשר לנכסים אלו מתמקדת איפה בשאלת השימוש ייהזול ביותר המותריי בנכס על פי דין, או למעשה בפרשנות שיש ליתן לכלל בדבר אופן סיווגו של נכס ריק כפי שנקבע בבריימ 991/16 לעניין ההנחה לנכס ריק, בהתאם לסעיף 13 לתקנות הסדרים במשק המדינה (הנחה בארנונה), התשנייג - 1993 בתום תקופת הפטור, ובמהלך תקופת ההנחה לנכס ריק.

עלינו להכריע האם יישום הלכה זו מכוון לגישת העוררת ולפיה, ככל והשימוש משרדי המותר על החיתר הבניה כולל גם בית תוכנה אצי אין מניעה לסווג את הנכס כבית תוכנה או, כגישת המשיב, הענקת סיווג ספציפי כבית תוכנח לנכס אפשרי רק מקום שבו נעשח שימוש בפועל בנכט ככוח.

לאחר שבחנו את הפסיקה הרלוונטית, וכן את החלטות וועדות הארנונה שהצדדים ביקשו לצרף כאסמכתאות לאחר הגשת סיכומיהם (ערר 140018256 בעניין ד/אל *שדאל וערר 4 בעניין אמקעל), הגענו למסקנה כי הדין עס המשיב, וננמק את מסקנתנו:

באמור לעיל, על פי הדין והפסיקה, בסיווגו של נכס ריק לצרכי ארנונה כקבוע בתקנה 13 לתקנות ההסדרים, יש ליישם מבחן דו שלבי: בשלב הראשון, יש לבחור רק את סל השימושים המתאימים לייעודו התכנוני של הנכס, מבין כלל השימושים התיאורטיים בנכסי ובשלב השני, לאחר שאותרה מסגרת השימושים האפשרלים על פי הדין, יש לבחור את הסיווג הזול ביותר התואם את השימושיים המותרים על פי דין בנכס. בהתאם להלכת אפדיקה ישראל דלעיל, סל השימושים האפשריים בנכס מוגבל אך ורק לשימושים שהותרו בחיתר

הבנייה, וכנאמר שס:

"לצורך סיווג נכס ריק לצרכי ארנונה, יש להתחשב אך בשימושים אפשריים לפי חיתר הבנייה. אין די בשימושים הקבועים בתכנית החלח על הנכס, כל עוד

לא גקבעו במפורש בחיתר בניח".

כאמור אין חולק, שהיתר חבניה מתיר בנכטים שלפנינו (1-2) שימוש כמשרד. אין פירוש חדבר שעל חמשיב לסווג את הנכס בסיווג הזול ביותר מן הסיווגים הספציפיים הקבועים בצו הארנונה, אף שכולם סוגי שימושים אפשריים במשרד.

יש לקבל את עמדת המשיב, הנסמכת ונתמכת גס בפטיקת בית המשפט העליון, שעל מנת לסווג את הנכסים בסיווג הספציפי והמיוחד שנקבע בצו הארנונה, ייבתי תוכנהיי, על העוררת להוכיח שנעשה בו שימוש בפועל ככזח.

לעניין זה נפנה תחילה לצו הארנונה הקובע כדלקמן:

2 הארנונה הכללית לגבי בנינים שאינם משמשים למגורים, לרבות משרדים שירותים ומסחר, תחושב לפי תעריפים אחידים, למעט שימושים/סיווגים שנקבע לחם תעריף מיוחד כמפורט בסעיף 3.3.

מסעיף צח עולה שברירת המחדל בחיוב משרדים הינה התעריף האחיד הקבוע בצו הארנונה ואילו סוגי הפעילויות המפורטות בסעיף 3.3 חינן החריג לכלל, הטעון הוכחה מצד העורר לכך שבנכס מתקיימת בפועל פעילות ספיציפית כאמור. מכאן, שעל אף שאין חולק פעילות משרדית כוללת גס עיסוק כבית תוכנה, לא מדובר בסיווג אוטומאטי הניתן לכל נכס העוסק בפעילות משרדית.

ברוח זו נפסק בעניין סמדל (ינבלג אליו מפנה המשיב בסיכומיו (בריימ 6934/16). באותו המקרה ערערה העוררת (בגלגול שלישי) לבית המשפט העליון על כך שעיריית תל-אביב סרבה לסווג את הנכס שבבעלותה כייסטודיו של ציירים ופסליםיי, בנימוק שסיווג זה מתייתחס לנכס שבו קיים ופועל סטודיו כאמור, וזאת כהטבה לאומנים במטרה לעודד את פעילותם ברחבי העיר, ובשונה מסיווג של תעשייה ומלאכה, שהוא כללי באופיו. בית המשפט המחוזי דחה את ערעורה של העוררת על קביעה זו וכך גס בית המשפט העליון באומרו כך:

9 למעלה מן הצורך, ומבלי לקבוע מסמרות, אעיר כי אני סבורה שגישתה של המבקשת באשר לאופן יישומה של ההלכה לעניין סיווגו של נכס ריק מעוררת קשיים. דומה כי פרשנות נכונה של הקביעה לפיה נכס ריק יסווג על פי התעריף הזול מבין אותם "שימושים אפשריים על פי דין" מכוונת לשימושים כלליים (כגון "תעשייח", "תעסוקה" או "מגורים") ולא לשימושים קונקרטיים ומצומצמים בהגדרתם, שלגביהם יש לתת משקל רב יותר למבחן השימוש בפועל. עמדה זו אף תואמת את האמור בעניין חלקה 6, שם נקבע כי מלבד ייעודו התכנוני של הנכס הריק, ניתן ללמוד על פוטנציאל השימוש בנכס מחשימוש האחרון שנעשה בו עובר לפינויו, ממאפייניר של הנכס ומאיגדיקציות המעידות על שימוש שבעל הנכס עתיד לעשות בו - ולחייב אותו בהתאם לכך, אף אם מדובר בסיווג בעל תעריף גבוה יותר (ראו: שם, בפסקה 17).

בית המשפט העליון קובע איפה, כי את הלכת אפריקה ישראל יש ליישם כך שכאשר בותנים, בשלב השני, את ייהשימושיס האפשרייסיי יש לבחון אותם מביו השימוש הכלליים כגון, תעשיה, מגורים, מסחר וכו'י. בהתאם לפסק הדין הנייל, הכוונה אינה ליתן לבעלי נכסים העומדים שוממיס להנות מהנחות מפליגות בארנונה שנועדו לעודד פעילויות ותעשיות ספיציפיות. לעניין זה ראה בעמיינ (מינהליים תייא) 203/05 אלדוב נדלין ומלונאות בע/מ 2 מנהל הארנונת של עגריית תל אכיב (פורסם בנבו, 27.12.2005)

"......אלרוב טוענת כי כיון שהנכס ריק, לא נעשה בו שימוש והוא אינו מגיב הכנסה לבעלין יש לסווג אותו על פי ייעודו. כיון שייעודו מאפשר מספר שימושים, מן הראוי לבחור בשימוש הפוטנציאלי הגורר חיוב בשיעור הנמוך ביותר מגדר השימושים האפשריים. בענייננו זה השימוש של"בית תוכנה". לפני לא חלקה באת כוח העירייה על כך שחשימוש בנכס כ"בית תוכנה" הוא שימוש אפשרי. אולם סברתה חיא כי השיעור המופחת לארנונה לבית תוכנה לא נקבע אל

[הטקסט קוצץ - הקובץ המלא זמין בקישור למקור]