החלטות ועדת ערר לענייני ארנונה - חודש מאי 2020, חלק ב

-

סָ

ועדת ערר לענייני ארנונה כללית ערר מט': 140019756 ₪ שליד עיריית תל-אביב- יפו ₪

בפני חברי ועדת הערר:

*וייר: עו"ד סטוקהולס כהן אבי

חבר: עו"ד מטרסו אהוד

חבר: עו"ד אחוד פלדמן

העוררת: יוחיליס אביבה

- נגד-

מנהל הארנונה בעיריית תל-אביב-יפו

החלטה

תיאור השטח שבמחלוקת והטיעון בערר

1. כפי שעולה מההשגה ומכתב הערר שבפנינו, העוררת, הגבי יוחיליס אביבה, מחזיקה בדירה (מס!

1, לקוח מס' 11012674) שברחוב בני אפרים 208 בתחומה של עיריית תייא; שטחו הכולל

של נכס המגורים אשר מחויב בארנונה נכון למועד הגשת הערר הוא 95 מ"ר.

2. העוררת הגישה ערר בגין חיוב הארנונה ביחס לדירה בבניין עמודיט ישן שהעוררת רכשה בעיצומו

של פרויקט תמייא 38/1 כאשר בנייתו של הבניין במקור (בשנות ה-60 של המאה הקודמת) כללה

קומת עמודים מפולשת כפי שניתן להתרשם מהצילוס שלהקן.

3. לאחר שהושלמה הבנייה בדצמבר 2018, התעדכן חיוב הארנונה ביחס לדירה הנדונה באופן שמלבד

השטח הקיים (המקורי) נוספו לדירה שטחי ממייד ומרפסת שלא היו קודם לכן, וכן תוספת בנייה

בקומת הקרקע שלגביה טוענת העוררת כי אין מדובר בבנייה חדשה אלא בשטח יירצפהיי שהוסב

במסגרת הפרויקט לחלק מהדירה הנדונה (ראה צילום להמחשה צורף כנטפח בי לתצהיר העוררת).

. ./ / %

4. לגישת העוררת, בכל הנוגע לשטח קומת הקרקע שהיתה בעבר קומת עמודים (עמודי תמיכה),

הטענה היא כי מדובר בהשלמת בנייה של קירות חיצוניים וייסגירה של חלליסיי קיימים ולא

.10

.1

2

בבנייה יייש מאיויי ועל כן ראוי שהחיוב בארנונה ישקף חיוב לפי דירה שמועד בנייתה היא לפי מועד גמר הבנייה שנקבע בהסתמך על היתר בנייה מקורי או על מועד סיום בניית הדירה.

מנגד, המשיב תופס את הדירה שנמסרה בכללותה לעוררת בתום פרויקט התמייא בשנת 2018 בתור דירה חדשה שכן בהתאם להיתרי בנייה 15-201 שצורף לכתב התשובה הותר לעוררת בתלק חמפולש של הקומה להשליסם בנייה חיכן שלא היה במקום דבר מלבד עמודי תמיכה (וקיר תומך), ולא כל שכן לנוכח ייחוד השטח לשימושה הפרטי של העוררת (מתוך שטח ברכוש המשותף).

הצדדים לערר דנן חלוקים ביחס לסוגיה פרשנית שנטועה במשמעות נוסח סעיפים 1.3.3 אי ו- 1.3.3 בי לצו הארנונה אשר קובעים שני הטדרים נפרדים: האחד, קובע ככלל כי דירה תחויב בהתאם לשנת גמר הבנייה (סייק אי) והשני, כאשר מדובר בתוספת שטח לדירה קיימת עקב בנייה חדשה, יחויב השטת שהתווסף בחתאם למועד סיום הבנייה (סייק בי).

עוד יצוין כי סעי ? לצו הארנונה שדן בבניינים המשמשים למגורים קובע כי החיוב לצורך ארנונה למגורים, מלבד חריגים מיוחדים, ייקבע בהתאם לתיאור הבניין ושנת גמר חבניית. לפיכך, ככל שיוכרע בענייננו כי סיום בנייתה של הדירה הוא בשנת 2018 אצי שהחיוב יחושב לפי מועד זה ואילך, וזאת בשונה מהחיוב המוול שהוטל קודם לכן על יחידת המגורים המקורית.

העוררת טוענת בכתב הערר כי שטת הדירה, למעט חממייד והמרפסת, הינו חלק אינטגרלי מהבניין המקורי. לדידה, התקרה, הקורות, הרצפה ועמודי התמיכה בקומת הקרקע (לרבות קיר תיצוני אחד) נותרו כפי שהם, והם חלק מקונסטרוקציה מקורית ולכן אין מדובר בדירה ייחדשהיי.

המשיב סבור כי אין משמעות לעובדה כי במועד שקדם לשנת 2018 חיתה הקרקע כבר מקורה ולדידו אין חשיבות גם לעובדה כי שטח הרצפה המפולש היה אף הוא בגדר מצב נתון.

שומת ארנונה העדכנית, כפי שמובע בתשובת מנהל הארנונה מיום 13.2.2019, הופקה בהסתמך על מצב הנכס כפי שהוא לאחר שנמטרה החוקה בתור דירה חדשה אשר קיבלה אישור אכלוס ביום 8 ולפיכך מטקנת מנהל הארנונה היתה כי שנת הבנייה 'ייהתקבעהיי מחדש בהתאם ולכן נטען בנוסף כי החיוב העדכני שהוטל תואם את צו הארנונה.

הערר שהוגש מתמקד אס כן בשאלה שהעמידה העוררת כשאלה עקרונית והיא האם המועד שבו חושלמה תוספת הבנייה בקומת הקרקע הנו גם מועד גמר בניית חדירה לצורך קביעת תעריף החיוב בארנונה או שעלינו לקבוע כי בנסיבות העניין מועד גמר השלמת עבודות הבנייה נותר מועד הקמת הבניין (ובניית הדירה) וואת על רקע קיומה של תשתית פיסית קודמת.

העור וההליבים בפני הועדה

.2

.3

.4

כתב הערר מיום 4.3.2019 מכיל טיעון קצר ביותר באורך חצי עמוד ועיקרו תקיפת חיוב המס על יסוד טעות בחישוב ובסיווג החיוב וחישענות העוררת על כך שהשטח ייהחדשיי הבנוי שנמסר לשימושה היה כבר קיים (טעי 3 לכתב הערר) ולכן אינו יכול להיחשב כתוספת בנייה.

העוררת נותנת משקל מכריע לעובדה, שעליה נדמה שאין מחלוקת, וחיא כי השטח שעליו נבנה דירת הקרקע (בחלק המפולש של הקומה) אינו יישטתיי חדש שלא היה קודם לכן כפי שניתן להתרשם ביחס לדירות החדשות שנבנו בקומות העליונות של הבניין המשופף. יחד עם וּאת, העוררת תורה וטענה בכתב הערר כי יילמרות שהדירה אכן חדשהיי מדובר בהסבה של קרקע קיימת לצורך מגורים בדירה.

העוררת מוסיפה וטוענת כי בנסיבות העניין מועד גמר בניית הממייד והמרפסת שנוספו לדירה במסגרת הפרויקט אכן נופלים לתוך גדר סעיף 1.3.3 בי לצו הארנונה, שזה לשונו:

.5

.6

.7

.8

.9

.0

.1

.2

.3

.4

.5

.26|

3

''נוסף לבנין שטח עקב שיפוץ שנעשה בו תקבע שנת גמר הבנייה בכל הנוגע לשטח הנוסף לפי מועד ביצוע השיפוצ'י.

לדידה של העוררת הסניף הנייל בצו הארנונה לא נועד לחול במקרה שבו מדובר בעבודות ייהסבהיי של שטח קיים כלשהו לצורך שימוש למגורים. לדידה, עבודות השלמה ברמת מעטפת שכוללת הנחת מערכות תשתיתיות בשטח קומת הקרקע, בשונה כאמור מבנייה חדשה לגמרי, איגה מהווה תוספת יישטחיי בראי צו הארנונה ולכן גם אין מקום להתיל הוראת סעיף זה בעניינה.

נקודת המוצא של העוררת היא שחחוק יישותקיי למקרה ששטת חדש לא יינוצריי עקב בנייה וכי הפירוש הנכון לסעי 1.3.3 בי לצו הארנונה הוא שיש לההילו רק מקום בו יש בנייה ייחדשהיי ללא יסודות קודמים. בתמיכה לגרטה צו - מפגה העוררת ללשון החיתר בנייה שניתן לבניין כאשר ביחס לדירת הקרקע צוין המונח ייהשלמת בניה בקומת הקרקע (בחלק המפולש של הקומה)'י כאילו שדי בכך כדי לשלול פירוש לקיומה של בנייה חדשה.

לעניין המועדים שנוגעים להשתלשלות ההליך מבחינה דיונית, נזכיר כאמור לעיל כי התשובה של המשיב להשגה ניתנה ביום 13.2.2019.

ביום 25.2.2019 הוגש על ידי העוררת ערר על התשובה להשגה (להלן גם: ייהערריי).

ביום 9.7.2019 הגיש המשיב כתב תשובה לערר (להלן: 'יכתב תשובהיי).

ביום 30.7.2019 נערך דיון מקדמי בפני ועדה בראשות עוחייד קניון אורה. במהלך הדיון המקדמי -

חזרה העוררת על עיקר טענותיה לגבי כל שלל ההיבטים שבהם דן כתב הערר, תוך שנדמה כי ניתנה לעוררת הודמנות נאותה להטביר את גרסתה בעייפ.

בתום הדיון המקדמי התיק נקבע להגשת תצחירי עדות ראשית והבאת ראיות.

ביום 12.8.2019 הגישה העוררת תצהלר עדות ראשית מטעמה בצירוף מטמכים,

המשיב הגיש את ראיותיו ביום 8.9.2019 שכלל תצהיר מטעם מנהלת יחידת בנייה חדשה בעיריית תיא.

ביום 14.11.2019 נערך בפני הרכב הועדה הנוכחית דיון הוכחות אליה התייצבה העוררת ביחד עס בן וגה כאשר במהלכו השיבה למספר שאלות בודדות שהופנו אליח מפי בייכ המשיב.

ביום 26.11.2019 הוגשו סיכומים מטעם העוררת.

סיכומי המשיב הוגשו לתיק ביום 19.12.2019.

דיוו והכרעת

.7

.8

.9

המחלוקות היחידה בין הצדדים, בכל הקשור והמתייחט לחיוב הארנונה העדכני ביחס לדירת העוררת, נעוצה בשאלה האם עבודות ההקמה וההשלמה שנערכו בקומת הקרקע המפולשת כחלק מפרויקט תמייא, הן בגדר תוספת בנייה חדשה שמחייבת החלה של סעי 1.3.3 בי לצו הארנונה לצורך עדכון שומת המס וקביעת סיווגה של הדירה בהתאם למועד סיום בנייתה.

שקלנו את טענות הצדדים, ובאנו לכדי מסקנה כי בנסיבות העניין יש לדתחות את הערר.

ראשית, חשוב לזכור כי ההלכה באשר לכללי פרשנות דיני המסים כפי שהיא מקבלת ביטוי בפסיקה היא שאין כל הבדל בין פרשנות כל חוק לפרשנותס של חוקי המס, כמבואר להלן מפסייד בעניין חצור (ראי/ה עייא 165/82 קיבוצ חצור נ' פקיד שומה רחובות פייד לט (2) 70):

.0

.1

.2

.3

.4

.5

.6

.7

4

"במו כל חוק אחר, גם לעניין חוק מס נקודת המוצא היא לשון החוק, והשאלה ה'א, אם לאפשרויות השונות יש עיגון, ולו מינימאלי, בלשון ההוראה. מבין האפשרויות הלשוניות השונות יש לבחור אותה אפשרות, המגשימה את מטותה של חקיקת המס. לעתים מטרת החקיקה היא הטלת מס, ולעתים מטרתה היא פטור ממס. בזו כבזו על הפרשן ליתן אותו פירוש, המביא להגשמת תכלית החקיקה. אין עליו לפרש את החוק לטובת הנישום ... כשם שאין עליו לפרשו לרעתו. טובתו של נישום אחד היא לעתים רעתו של נישום אחר. אין עליו לפרש את החוק באופן דווקני, כשם שאין עליו לפרשו באופן ליבראלייי.

העוררת טוענת בפרק הסיכום של סיכומיה כי שטח הדירה בקומת הקרקע הינו חלק בלתי נפרד מהבניין שהוקם בשנת 1963 ועל כן סעי 1.3.3 בי לצו הארנונה לא צריך לחול על שטח זה של דירתה. במיליסם אחרות, העוררת טבורה כי קיימת לקונה בחוק ופרשנותה (הלשונית) את צו הארנונה דוגלת בהותרת התעריף הקודם שמשקף מועד גמר בנייה היסטורי, ות המקורי ולא ה שחל בשנת 2018 עקב סיום פרויקט הבנייה.

לצורך הכרעה בסוגיה העקרונית והפרשנית אשר מובאת בפנינו ראוי שנערוך בחינה השוואתית של החקיקה הרלבנטית, דרך עיון בתוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 ובחוק מיסוי מקרקעין (שבת ורכישה), תשכ"ג-1963 וואת בניסיון לייבא מתוכם תיאור מתאים לביטוי יידירהיי אשר עשוי לסייע בידינו לאתר את חפירוש התכליתי הנכון והראוי של דבר החקיקה הרלבנטי בעניינו, וזאת בשיט לב למידת השתלבותה של פרשנות זו עס לשון היתר הבנייה שניתן לדירת העוררת.

בפרק ההגדרות בחוק - צמד המילים 'ידירת מגוריטיי מצוי בסעיף 1 לתוק מיסוי מקרקעין, וזו

לשונו:

יידירת מגורים'' - דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד,

ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לענין מס הפנסה 'י

בתוק המקרקעין - בפרק ההגדרות, סעי 52 לחוק מגדיר את המונת יידירחיי באופן הבא :

''חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר;

כפי שניתן לראות, למונח דירה פנים רבות אולם אין די בכך להוביל לגיבוש מסקנה. אמת המידה הנכונה לבחינה אם יש לראות בשטח הנתון בתור דירת מגורים או ייטרוסיי דירת מגורים לצורכי ארנונה היא המבחן הפונקציונאלי, הווה אומר: האם שטח רצפת הקומה המפולשת שהיה בשימוש כלל הדיירים כחלק מהרכוש המשותף חינו ראוי למגורים ולחילופין, האם ניתן לקבוע כי מדובר בראשית ראשיתה של יחידה שיכולה לשמש למגורים (מבחינה חוקית ותכנונית).

לעתים הגבול בין נכס שאינו מתאים או נוח למגורים לבין נכס שאינו ראוי למגורים אינו גבול חד וברור, ולא תמיד ניתן לומר מבחינה פונקציונלית כי עצם העובדה שקיים שטח קרקע בבניין שמוקף בכמה עמודים תומכים היא הוכחהח הד משמעית לכך שיש להניח קיומה של דירה ייבפוטנציהיי (שלא לומר דירה ראויה למגורים).

צודק מי שיטען כי משמעות המונח שטח בבניין או שטח שראוי ואפשרי לבנייה עבור מגורים אינה והה בהכרח בכל ההקשרים. כך, למשל, אין להקיש באופן אוטומטי לגבי פרשנות המונח דירה בהקשר של תיוב בארנונה מפרשנות אותו מונח כשזה נוגע לניתות היבטיט קנייניס ומיסויים.

לפי הבנתנו - המחוקק או המחוקק המשנה לא ראה בהקשר שלנו שטח בקומת קרקע המהוות חלק מרכוש משותף בבניין בתור דירה אפשרית שיש בו כדי לאיין אפריורית החלה של סעי 1.3.3

.8

.39|

.0

.41

.2

.3

.4

.5

5

לצו הארנונה (וּאת גס אס מבחינה תכנונית -- יתכן ובנייתה של יחידה בתנאים דומים מצריכת הרבה פחות משאבים).

העמדה לפיה שטח רצפת קרקע מקורה בבניין או שטח מרוצף כחלק מקומת עמודים מפולשת בבניין כדוגמת בניין המכונה ייבניין רכבתיי כבענייננו אינו יכול לטעמנו לשמש בסיס יילדירה"

כמשמעה בדברי החקיקה כפי שציטטנו לעיל, חינה סבירה. עמדה צו נכונה ביתר שאת ברמה העקרונית שכן כל פעולה של ייהסבהיי של שטת בבניין עמודים לדירה כבסיס לפירוש חקיקה שמאיין החלה של הגדרת מהי תוספת בנליה חדשה, יכולה לפגוע באינטרס ציבורי חשוב.

יש לוכור בהקשר וח כי במהלך חקירתה של העוררת על תצחירה בפנינו - לא בכדי השיבה העוררת בחסתייגות כי בשטח המדובר בקומת הקרקע היה אמנם ייחשבון חשמליי אבל לא בהכרת תשתיות. היינו, חיבור חשמל לתאורה כללית בבניין ו/או חיבור כללי למים במקום אינו מצביע על כך שהשטח המדובר (טרט הפיכתו לחלק מדירת קרקע) היה כשיר לשימוש למגורים. אין די בהוספתן של קירות מעטפת לצורך קביעה האם מדובר בבנייה חדשה או השלמה לתשתית קיימת.

אין בידינו לקבל את טענת העוררת, כי רק הממייד והמרפסת הס בגדר בנייה חדשה שמועד השלמתם הוא גם מועד מסירת החוקה לצורך קביעת שומת מס הארנונה. העובדה שבשטת קומת הקרקע חיו קירות תומכים, אין בה כדי לתמוך בהיות השטח חלק מדידה או מתשתית קיימת שדי בה כדי לשלול החלה של סעי 1.3.3 בי לצו הארנונה.

נעיר, כי הטענה הנוספת של העוררת, לפיה השימוש בלשון ההיתר הבנייה שמתאר בלשון פשוטה כי בקומת הקרקע מותרת ייהשלמת בנייהיי (ולא ייהוספהיי של שטתים) אף היא אין די בה, וחיא אמנם מעלה את השאלה מהי למעשה ייהשלמת בנייהיי ומח נפקות מונח וה לענייננו. אולם כאמור, לתפיסתנו, הפיכת השטח הספציפי הקיים מחלק מקומת עמודיט מפולשת לדירת קרקע על כל המערכות והתשתיות שחוברו לה, היא בגדר בנייה חדשה אשר תומכת במסקנת מנהל הארנונה.

בהקשר גה ראוי שנזכור כי לפי מבחני הפסיקה שנדרשו לפירוש המונת יידירהיי בלשון בני האדם, נכלל לא רק המבנה עצמו, אלא גס הקרקע עליה עומדת יחידת מגורים, לרבות חצר וגינה חשייכיס אליה. חיינו גס שטח כשהוא משמש אף הוא למטרת מגורים יכול להיראות לעתים כחלק אינטגרלי אולם כאמור אין מקום לעשות גצירה שווה בין עיקרון וה לבין ניסיון העוררת להיבנות מקיומו של שטח משותף בבניין בתור חלק מדירה קיימת כביכול (ראי/ה לעניין וח עייא 152/79 מנחל מס שבח מקרקעין איוור המרכז ני שוורא, פייד לג(3) 807, 809).

לא בכדי הבאנו לתוך גוף התלטה זו צילום אוטנטי משטח החקומה בבניין שכן קביעתנו זו חיא אמנם קביעה משפטית אולם גס מבחינה עובדתית, וכאמור היא לא רק כזו, טבועה בהכרעתנו תפיטה משפטית שעולה בקנה אחד עס תכלית צו הארנונה שרואה בהפיכת נכט מקרקעין ישן בחדש מכוח פרולקט תמייא כשינוי שגורר עמו חבות במס ארנונה, ומכאן שתפיסה משפטית היא תמיד תלוית עובדות קונקרטיות.

בעובדה שבהיתר הבנייה מסי 15-0201 הרלבנטי נכתבה המילה עבודות ייהשלמהיי ולא המילה ייתוספתיי בנייה או ייהרחבהיי, כפי שצוין ביחס ליחידות אחרות שהותרו לבנייה במסגרת הפרויקט בבניין, יש לראות אך ורק בתור נסיבה אחת מתוך כלל הנסיבות, ולאו דווקא החשובה שביניהן, ולכן אין בלשון ההיתר כדי לשנות את מסקנתנו במישור המשפטי.

ראוי להדגיש כי הגם שבמחלך הדיון בפנינו העמיד המשיב לחקירה נגדית מנהלת מטעמו, העוררת בחרה שלא לחקור אותה על עדותה, ולכך יש לתת משקל לחובתה ואת בייחוד שבמרכז עדותה עמדה הטענה כי בשטח שבו מצויה כיום דירת העוררת לא הייתה בעבר דירה, וכי המדובר בשטה

.6

.7

.8

.9

.1

.2

6

של דירה שבנייתה הושלמה במועד שקדם להוצאת ההיתר (ראי/ה סעי 8 לתצהירה של גבי בן צור, מנהלת יחידת בנייה חדשה בעיריית תייא).

פועל יוצא של דברים אלה הוא, כי השלמת הבנייה בקומת הקרקע תוללה שינוי מבחינה נורמטיבית באופן שניתן לקבוע כי מועד גמר הבנייה אינו כפי שנטען בכתב הערר, ואת הגם שבנייה במסגרת תמייא 1 (שלא על דרך פינוי בינוי) חיא לרוב על דרך חיווק, הלבשה והוספה של שטחים חדשים על בסיס שטתים בנוייט קיימים (וגם כאשר קונטור הבניין אינו משתנה, כפי שמציינת העוררת בתצהירה).

לא מצאנו בהחלטות קודמות שניתנו בעניינים דומים ומשיקים שצורפו לכתבי הטענות בתור הנחייה מחייבת שכן כל מקרה ונסיבותיו אך עדיין - נבחיר כי ההתלטה שניתנה במסגרת ערר מסי 6 מיום 28.11.2017 שצורפה על ידי חמשיב אכן שופכת אור על הסוגיה נשוא המקרה דנן ואולי אף מעניקה עוגן פרשני נוסף שתומך במסקנה שהגענו אליה בנסיבות העניין.

אנו כאמור מקבלים את טענת המשיב שהועלתה בסיכומיו לפיה דירה בהיעדר תשתיות, קירות שלמים, רצפה וכוי לא יכולה להיחשב בתור דירה (בשיט לב לדיניס השונים), ולא בכדי פתחנו את נימוקי הכרעתנו בפנייה להגדרות של מחי דירה ומהו המבחן הפונקציונלי שדרכו ניתן לבחון, ולו מבתינה אובייקטיבית, האם לפנינו דירה, גס למקרה שהיא לא בהכרח ראויה למגורים.

בענייננו, העובדה שבצו הארנונח ישנם כללים לסיווג ולחיוב נכט לפי פרמטר של אזור, סוג בניין ומועד גמר בנייה, אנו סבורים שהחלטת מנהל הארנונה בעניינה של העוררת - בדין יסודה.

סוף דבב

בנסיבות אלו, לא ראינו מקום להידרש ליתר הסוגיות והטענות שהעלו הצדדים בסיכומיהס.

מכל הטעמים שלעיל אנו דוחים את הערר וקובעים כי חיוב דירתה של העוררת כפי שנקבע על ידי המשיב הינו על פי דין.

לנוכח היות נושא הערר עניין עקרוני - לא ראינו לנכון לחייב את העוררת בהוצאות.

ניתן היום 21 במאי 2020.

בהתאם לסעיף 5 (2) לחוק בתי המשפט לעניינים מנהליים, התש'יט-2000 ותקנה 23 (ב) לתקנות בתי המשפט לעניינים מנהליים (טדרי דין), תשס"א-2000, לרשות הצדדיט קיימת זכות ערעור לפנל בית המשפט לעניינים מנהליים וזאת בתוך 45 ימים מיום קבלת ההחלטה.

בהתאם לתקנה 20 (ג) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (סדרי דין נועדת ערר) התשלייו-1977 תפורססם (חלטה/ ו באתר האינטרנט של חמשיב.

לוייר: עו"ד אבי טשוקחולס כהן 77 חבר: עו/ך אהוד\פלדמן = חבר: עו"ד אחוד מטרסו 77-> /

קלדנית : ענת לוי

רת 2

6

ועדת ערר לענייני ארנונה כללית ערר מט': 140019866 שליד עיריית תל-אביב- יפו

בפני חברי ועדת הערר:

יו"ר: עו"ד סטוקהולם כהן אבי

חבר: עו"ד מטרסו אהוד

חבר: עו"ד אהוד פלדמן

העורר: אלקסלסי כל מזגן (1993) בע'ימ

-נגד.

מנהל הארנונה בעיריית תל-אביב-יפו

החלטה

הנכס נשוא הערר

1. כפי שעולה מההשגה ומכתב הערר שבפנינו, העוררת, חברת אלקסלסי בע"מ (להלן גם: ייהעוררתיי)

מחזיקה בנכס מסחרי (נכס מס' 2000274536) שברחוב שונצינו 1 בתחומה של עיריית תייא (לחלן גם: ייהנכסייי) ; שטחו הכולל של הנכס נשוא הערר הוא 79 מ"ר (ח-ן מס' 10165288), כאשר לטענת העוררת, כל כולו משמש כבית מלאכה לתיקון של מזגנים משומשים.

2. | על פי גרסתה, ואת לבל נתבלבל, מבקשת העוררת שנבדיל בין הנכס נשוא ערר זה לבין נכס צמוד

נוסף מעל שבו חיא מחציקה עס כניטה נפרדת באותה כתובת אשר משמש אותה בתור משרד של החברה שבו מבוצעות המכירות של המוצרים שאותם היא משווקת.

3. בתשובה לערר מיום 28.5.2019 -- טרת המשיב להביא בפנינו את העובדה כי העוררת פנתה בעבר

בהשגה ביחט לאותו הנכס בדיוק וכי הועדה שדנה או בעניינה אף ראתה לנכון לדחות את השגתה מנימוקים שפורטו בהחלטה מנומקת מיום 27.1.2014 אשר צורפה כנספת די לכתב התשובה.

4 | לעניין וח נציין כי אמנם העוררת לא נידבה ביומתה את העובדה כי בעבר נדרשה ועדה אחרת לבחון את שאלת דיוננו שאף כאמור הכריעה בסוגיה לחובתה אולם במטגרת התצהיר שהוגש מטעמה ציינה העוררת והבהירה כי יש מקום לאבחן בין ההשגה שהוגשה על ידה לשנת 2014 באותו נושא כמפורט בהחלטח (נספת ד' לתשובה לערר).

5. במסגרת ההשגה הקודמת, לעניין ההבדל בין שני העררים, ביקשה העוררת אז מהמשיב להכיר

בכלל הנכסים שבה היא מחציקה תחת הסיווג של מלאכה וכי לעומת ואת בהליך דנן - מתמקד ענייננו ביחידה נפרדת שבה השימוש הנו בעל אופי שונה מהמכירות בעוד שגם מודגש כי קיימת הפרדה מוחלטת בין היחידות דרך כניסה נפרדת שמובילה ליחידה שבה מתסיימת פעילות טכנית.

6. | מעיון בראיות שהובאו בפנינו עולה כי מדובר בנכס שממוקס בקומת מינוס 1 כאשר מעליו מנהלת

העוררת את מערך המכירות והשירותים שהיא מעניקה לכלל לקוחותיה. בנכס נשוא הערר, כך לטענתה, מתבצעות עבודות תיקון של מזגנים שמובאיט אל הנכס שלא במטגרת האחריות וכל המדובר בסחורה שכוללת מצגניס ישנים של לקוחות פרטיים שהתקלקלו בצורה הפיכה.

.7

2

על פי התרשימים, הסרטוטים והתמונות שנלקתו על ידי המשיב עולה כי אכן מדובר בשטח עם כניסה נפרדת, כאשר על פי התיעוד המקיף שמצוי בתיק, שטח הנכס נשוא הערר ממוקם בקומת מרתף ומחולק בין שטח רצפה ושטח עילי בגלריה, תחת אתר צריכה (א.צ.) שמספרו 2000274536.

ההשגה, הערר וההליכים בפני הועדה

.10

.1

.2

.3

.4

.5

.6

.7

.8

.9

העוררת משיגה כאמור על סיווג קומת המרתף בטענה שפעילות 'יהמלאכהיי שמתבצעת במטגרתת וחשימוש שנעשה בפועל בשטחים מחייבים להתייחס אליהט ככאלו שעונים על ההגדרה של תעשייה ומלאכה בהתאט לסעי 3.3.1 לצו הארנונה.

לתפיסתה של העוררת, והדבר מובא בפירוט כבר במסגרת השגה מיום 10.1.2019 (להלן:

'יההשגהיי), כל תהליכי העבודה במקום והעובדה שבנכס מבוצעות עבודות שדורשות כוח אדם מיומן ושימוש בכלי עבודה ייחודיים, מובילים לכך שהתעריף הנכון והמתאיס לחיוב שטחת הנכס הוא לפי יתעשייה ומלאכחי. מנהל הארנונה מצדו דחה את ההשגה, ומכאן הערר שבפנינו.

טענת המשיב בהקשר וה, כפי שהדבר עולה מתשובתו מיום 12.2.2019, חיא כי על פי ביקורת שנערכה במקום בתאריך 6.2.2019, נמצא על ידו כי הפעילות הנעשית בנכס אינה יינכללוניי בהגדרת סעי 3.3.1 לצו הארנונה שכן במעמד הביקורת, כך על פי סעי 3 לתשובה להשגה, לא נמצא כי בנכס נעשית כל פעולה הקשורה ייכפשוטו לעניין מלאכה או תעשייה ולא נעשית בו כ פעולה שיש בה משום שינוי אופיו או והותו של חומר גלס מוחשי והפיכתו למצור שלא חיה קיים לפני כניי.

טענות ברוח וו מטעם המשיב מובאות בכתב תשובתו לערר בפירוט תוך צירוף הנמקה משפטית זאת הגם שבסעי 14 לכתב התשובה משתקף מצב הדברים בשטח מתוך הכתב כפי שבחן וכתב הוקר השומה במסגרת דו"ח ביקורת שבו נטען במפורש כי בנכס נצפו חלקי תילוף של מזגנים, מנועי מיווג, צינורות, כלי עבודה וכוי.

המשיב הוסיף וחידד לעניין גה בתשובתו (בסעי 15) וציין כי ייאין וח מדויקיי לטעון כי מדובר בנכס נפרד לחלוטין שכן לפי תפיסתו והבנתו את הפעילות של העוררת, מאחר והנכס ממוקם באותה הכתובת - אצי שאין די בעובדה שהמכירות מתבצעות בקומה שמעל הנכט נשוא ענייננו כדי לשנות את מסקנתו.

ראוי להדגיש כי אף לא אחד מהצדדים הביא בפנינו בתור ראייה את כתבי הטענות הקודמים שהובילו את הועדה הקודמת ב 2014 להכריע בניגוד לטענותיה של העורר אצ ולכן נותרנו אך ורק עס הכרעה אשר מתוכה עולה בפירוש כי הועדה ניתחה את פעילותה של העוררת אולם הכרעתה נשענה במידה רבה על בחינה של פעילות העוררת מתוך הטתכלות על מכלול השטחים כמקשה אחת ועם דגש מיוחד לטענה של העוררת בהליך הקודם (ראו בסעי 5 להחלטה) כי לדעתה 'יאין לפצל את הנכסים לטיווגיס שונים אלא לחייב את כלל הנכסים לפי עיקר השימוש שנעשה בנכסיי.

מכל מקום, להלן השתלשלות העניינים והתאריכיט הרלבנטיים מבחינה דיונית וכרונולוגית :

ביום 10.1.2019 הוגשה ההשגה.

ביום 12.2.19 חשיב המשיב להשגה מצד העורר.

ביום 25.3.2019 הוגש על ידי העורר ערר על התשובה להשגה (להלן: 'יכתב העררי).

ביום 28.5.2019 הגיש המשיב כתב תשובה לערר (להלן: ייכתב התשובה לעררי).

ביום 13.6.2019 אמור היח להיערך דיון מקדמי בפנינו אולם בייכ הצדדים בחרו במסגרת בקשה מוסכמת מיום 12.6.2019 לייתר את הדיון המקדמי ולקבוע את התיק להוכחות תוך גיבוש הסדר

.0

.1

.2

.3

.4

3

דיוני לפיו יוגשו ראיות ותצהיריס בהתאמה בתוך 65 ימים מן המועד שבו ניתן תוקף של החלטה להסכמות הצדדים.

תצהיר עדות ראשית מטעם העוררת הוגש ביום 16.7.2019. תצחיר מטעם המשיב, חוקר שומה, שערך מר אריאל שרעבי, אליו צורף דו"ח הביקורת מיום 6.2.19, כלל צילומים והתייחסות מילולית שמתארת גס את שטחי היחידה המשרדית שכאמור אינם קשוריט לנכס נשוא ענייננו.

לתצהיר מטעם המשיב צורף העתק מהחלטת ועדה מיום 27.1.2014 בצירוף ממצאי ביקורת שנעשו בקשר עס הנכס בעבר (בשנת 2013) על ידי חוקרים שונים שלא הובאו לתת עדות בפנינו.

ביום 19.9.2019 נערך דיון הוכתות שבמהלכו נחקרה גבי יהודית אלקסלסי, מנהלת מטעם העוררת תוך ויתור על חקירת המצהיר מטעם המשיב.

סיכומים מטעם העוררת הוגשו ביום 26.9.2019 ואילו טיכומי המשיב הוגשו ביום 10.9.2019.

המחלוקת בענייננו לעניין סיווג שטתח קומת המרתף מתמקדת אט כן בשאלה האם מתוך הממצאים, העדויות והתמונות שנלקחו מהשטח ניתן להטיק כיום כי בשטת המדובר מתקיימת פעילות שתואמת את הסלווג של מלאכה ותעשייה והאם לאו.

דיון והכרעת

לאחר עיון בכתב הערר, בתשובת מנהל הארנונה, באסמכתאות ובסיכומי הצדדים ובנספתיהם, עמדתנו היא שיש להיעתר לבקשת העוררת לסווג את שטח הנכס נשוא הערר תחת שימוש תעשייה ומלאכה בהתאם לסעי 3.3.1 לצו הארנונה.

ברי כי במסגרת הכרעה בשאלת סיווג סוג השימוש שנעשה בנכס יש לבחון את הממצאים, העובדות ואת החומרים הוויוואלייס כמכלול בהיותס חלק בלתי נפרד מפסיפס שמתוכו ניתן להשתכנע ולהסיק אודות השימוש שמתבצע בנכס בפועל.

עוד לפני שנגיע להנמקה עצמה, נוּכיר כי כלל מושרש הוא כי בהיעדרו של סיווג מתאים בצו הארנונה של הרשות המקומית, יש תמיד לשאוף ולסווג נכסים בגדרו של סיווג ספציפי ולהעדיף את על-פני פנייה לסיווג שיורי כלשהו. היינו, בהכרעה הבינארית בין סיווג ספציפי לסיווג שיורי -

יש להעדיף את זה הספציפי, כל עוד הראיות תומכות בקביעה צו.

הבא נידרש לענייננו. העוררת מדגישה בכתב הערר ובמסגרת תצהיר עדותה ראשית כי פעילות המכירות של העוררת ברובה המכריע היא של מזגנים חדשים אשר נמצאים תחת אחריות היבואן ולכן אינם מגיעים לתיקון. לדידה, כל העבודה המשרדית והשיווקית מתבצעת ביחידה נפרדת שמטסומנת בדו'ייח הביקורת כאתר צריכה מט' 2000274361.

לתצחיר מטעמה צירפה העוררת מספר תמונות שנלקחו מיזמתה בומן אמת ושמתוכן נראים העובדים של העוררת כאשר הס מבצעים עבודות הרכבה ותיקון של מזגנים בסביבה עמוסת ציוד, חלקים ומיכון שמעיד על פעילות ייצורית שמוכיחה כי גרסתה, לכל הפחות, אמינה ומבוססת.

על תמונות אלו שנלקחו מתוך שטח הנכס על ידי העוררת לא נחקרה נציגת העוררת כשהעידה בפנינו כך שלסוגיית השימוש יש לתת משקל ראייתי לצילומיס אלו שמראים כי מדובר בנכס שבו מתבצעת עבודת כפיים שמצריכה מיומנות טכנית ואת בעוד שהפועליס שנצפו במקום אכן נצפו כשהם עסוקים במלאכה שמתיישבת עם הטענה כי במקום מבוצעים תיקונים ומלאכת יד בלבד.

.10

.1

.2

.3

.4

.5

4

בתצהיר העוררת נטען כי מתקיימים בתוך הנכס פונקציות ברורות אך ורק של בית מלאכה כאשר בכל משמרת עובדים בין 2 ל- 6 טכנאים בעלי מומחיות אשר פועלים במקום בהתאם להיקף העבודה ייהנכנסתיי וזאת גס תוך הדגשה כי בנכס לא מתבצעת אחסנה של מזגנים ו/או של סחורה.

למצער, העוררת לא ראתה לנכון לצרף לערר או לתצחיר מטעמה אסמכתאות או הוכחות לכך כי העובדים שפוקדים את המקום אכן רכשו מיומנות מקצועית כזו שמזכה אותם בתעודה או בהכרה לכך שאכן ניתנה להם הכשרה מקצועית כלשהי בתחום המדובר אולם המשיב לא דרש ואת ובחקירת המצהירה שבפניגו לא נשאלה נציגת העוררת על כך ולו שאלה אחת.

בנוסף, יש לטעמנו לתת דגש מיוחד לעובדה כי בדוייח הביקורת מיום 6.2.19 שצירף המשיב לתצחיר מטעמו, כמו גס בהתאם לתמונות שנלקחו מהמקוט בעת שבו נכת תוקר השומה, אין כמעט ספק ביחס למה שנראה לעין והוא כי שטח נשוא הערר עונה גס עונה על הגדרת בית מלאכה.

עיון מדוקדק בכל 7 התמונות האחרונות שברצף התמונות שבדוייח הביקורת, שנדמה שרק חן מתמקדות בנכס נשוא ענייננו, מלמדות כי מדובר במעבדת תיקון שהתלליט שבתוכה דחוסים בחלקי חילוף רבים ומגוונים, אביורים וכלי עבודה, ציודים שונים, חומרי גלס ופריטיס רבים שמלמדים כי מדובר בבית מלאכה קלאסי שמהסתכלות לתוכו קשה לשער שניתן לעשות בו שימוש אלא לטובת ביצוע עבודות הרכבה ותיקון באופן שמתיישב יותר עס גרסת המשיבה.

יתרה מזו; עיון בדוייח הביקורת מיום 6.2.2019 שצורף כאמור לתצהיר המשיב, מראה לגבי יחידה זו כי נצפו על ידי חוקר השומה בעת שנכח במקום חלקי חילוף של מזגנים, מנועי מיווג, צינורות מנחושת ופלסטיק, כלי עבודה, גרילים לפיזור וכוי. בהמשך הדוייח, צוין בנוסף, אפילו שוח מפיה של נציגת העוררת שנכחה במקום, כי הנכס המדובר משמש כמעבדה לתיקון מזגנים (החלפת מנועים ומדחטיס, שטיפות של סוללות וכו') ושמזגניס שמובאים נלקחים מהלקות על ידי טכנאי.

כמו כן, דו"ח הביקורת שצורף לתצהיר חוקר השומה אף הוא תומך בעובדה כי לנכס המדובר קיימת כניסה נפרדת כשאף ראוי לזכור כי לדוייח הביקורת מצורף צילום של הנכס מבחוצ אשר תומך בגרסתה של העוררת לגבי נבדלות היתידה (מבחינה פיטית) לעומת היתידה שמעליה שבה העוררת טענה כי שם למעשה מתבצעות המכירות והעבודות שהן בעלות אופי מסחרי ושירותי.

כאמור, חקירתה של נציגת העוררת הסתכמה בכמה שאלות בודדות שהחציקו עמוד של פרוטוקול כך שלא מצאנו בעדותה אמירות שסותרות את גרסתה, ואת הגם שחיה רצוי כי העוררת תיוום ותיטה מצידה להביא אינפורמציה נוספת בצירוף אסמכתאות לביסוס עמדתה אבל שהן גס 'ימתכתבותיי עס קו הטיעון הברור שהציג המשיב בהליך.

קו הטיעון של המשיב הוא די ברור. היינו, מבחינה זו, ציפה המשיב שהעוררת תועיל להסביר את התלוקה בין ההיקף וחיחס בין עבודה עם מזגנים ופריטים יחדשיסיי שלגביחס חלה תקופת אחריות יצרן (שמצביע על קיומה של פעילות משלימה בעלת אופי מסחרי) לעומת היקף הטסחורה ייהישנהיי שמובאת אל הנכס לתיקון ושלגביה אין אחריות כך שהשירות שניתן לגבי סחורה זו הוא בגדר מלאכה שכוללת עבודות תיקון, החלפה ושדרוג של פריט משומש כחלק מעסקה עצמאית עם לקות בדיוק כפי שסנדלר נוהג או כל בעל מלאכה בעל מומחיות שמעניק שירות לתושב.

לעניין וה חשוב להדגיש כי לטעמנו, אפילו נצא מן ההנחה, לפיה קיים יחס לא שוויוני בין לקוחות עס אחריות יצרן לעומת מזגנים תקוליס שהם מובאים לתיקון ללא אחריות, לא היה בכך כדי לשנות את תוצאת דיוננו בנסיבות העניין שכן המדובר במעבדה לתיקונים שהיא מנותקת מפעילות מסחרית ושכל כולה מיועדת לעבודות מלאכה מובהקות.

.6

.7

.8

.9

.0

.1

.2

5

אכן, הסטנדרט המחמיר שמנהיג המשיב לעניין ההגדרה של בתי עסק לפיו קיימת הקפדה שלא ייעשה שימוש פסול בסיווג המלאכה בקרב עסקים שבהם עבודות המלאכה משולבות במכירות הוא סטנדרט ראוי, שמשקף תפיסה לפיה על בעל העסק להראות הפרדה גמורה בין שירות שניתן כחלק מעסקה צרכנית לבין מעבדה עצמאית שאינה מבצעת מכירות וכל מטרתה היא להעניק שירות של תיקונים לתושב.

בהקשר הוה לא עלה בידי המשיב להוים כי טענת העוררת כי היא מעניקה מתוך הנכס שירותי תיקון והחלפת חלקי חילוף, ללקוחות המבקשים תיקון מזגן, שתקופת האחריות לגביו פגה. (ללא אחריות משווק או יצרן) במהלך חקירת נציגת העוררת, הועדה עצמה הפנתה שאלה לגבי אופי הפעילות של העוררת. תשובת העוררת תמכה בעובדה כי המאסה הגדולה (75%) של העסק הוא אמנם במכירות, אך מהות העבודה בנכס המדובר הוא מתן שירות תיקונים למזגניס שאינם תחת אחריות חיצרן.

היינו, אם היינו למדים כי בנכס של העוררת מבוצעים אך ורק תיקונים של מזגנים חדשים שבאים תחת אחריות מצידה, יתכן וחיינו שוקלים להכריע אחרת בסוגייח הנדונה, אך כאמור לא השתכנענו שהעוררת אינה וּכאית לסיווג הספציפי שעונה על תנאיה הפסיקה.

לגבי ההלכה הפסוקה, ראינו לנכון לתמוך את עמדתנו בפסק דין שניתן אך לאחרונה בתיק עמנ (תייא) 69375-11-18 אר.אס.אס. שיווק *ינות ומזון בע"מ נ' עיריית תל-אביב יפו (פורסם בנבו, ניתן ביום 18.12.2019), שעסק בשאלה דומח לענייננו של סיווג בית מלאכה של עסק שעיקר

פעילותו הוא בשיווק פירות חתוכיס וארוזים, באופן שנקבע כדלקמן:

''/אקדים ואומר כי קביעתה של ועדת הערר לפיה לא הוכח שהמערערת מייצרת או מגדלת פירות בנכט ולכן פעילותה אינה בגדר ''מלאכה'', מחמיצה את העיקר, ואינה מתמודדת כהלכה עם טענתה המהותית של המערערת, לפיה חיתוך הפירות, עיצובם, גילופם ואריזתם באריזות שי עולה כדי ''מלאבה"י.

ובהמשך לפסייד בעניין אר.אס.אס.שיווק יינות ומצון בע"מ - סיכם בית המשפט והוסיף נתון שאף יפה לענייננו, ומתייחט לעובדה כי המזגנים שמובאים לתיקון בנכס של העוררת, מובאים על ידי

טכנאי שהוא עובד העוררת ללא הגעה פיסית של הלקוח בעצמו:

...ברים אלה הולמים היטב את פעילותה של המערערת, שהרי היא משלבת שירות מקצועי ללקוח קונקרטי המזמין ממנה חבילת שי מהודרת לפי צרכיו ותקציבו (באמצעות אתר האינטרנט ולא באמצעות הגעה פיזית אל הנכס), יחד עם מלאכת כפיים מובהקת של חיתוך פירות, גילופם ואריזתם באריזות שי בתוך חלל עבודה בעל אופי תעשייתי. שילוב זה תומך במסקנה כי ענין לנו בעסק של מלאכה ולא בעסק של שירותים'"י.

בנסיבות העניין, נדמה שהמסקנה המשפטית המתחייבת מתוך הממצאיסם העובדתייס שהובאו בפנינו, חיא שאין לראות בנכס שלוחה עטקית של משרד המכירות שממוקם מעליו. אין בתיק ממצאים כלשהם (מלבד הנחות נסיבתיות) שתומכים בקביעה הפוכה שלפיה מדובר במעבדה שנועדה לשרת את מערך המכירות של העסק בלבד.

כידוע, בתי המשפט נדרשו רבות לשאלה מהו ייעסק של מלאכהיי להבדיל מעסק של יימתן שירותיסיי, ולשם כך נקבעו מספר מבחני משנה שמיושמיט בתור מבחני עזר לשם ביסוס מסקנות

- משפטיות.

.3

.4

.5

.6

.7

.8

.9

6

כך למשל, במקרה של קיומו של ספק, נעורים אנו לרוב במבחן יייצירתו של יש מוחשי אחד מיש מוחשי אחריי שקבל ביטוי בפסיקה, לפיו פעילות ייצורית היא פעילות שבה מייצרים דבר מה חדש במחותו להבדיל מדבר מה חדש בצורתו. בענליננו, החלפה והתקנה של חלקים במוגן ישן ותקול הן פעולות חידוש שחוסות לטעמנו תחת המבחן האמור.

*מבחן ההנגדהיי, שלפיו בוחנים האם מרכז הכובד של העסק הוא ייצור או שמא מתן שירותים אף חוא מבחן עור חשוב שמטייע רבות בעת התלבטות לגבי סיווג עסקים שמשלבים שירותים ומלאכות משלימות אולם בנסיבות המקרה שלפנינו הוכח כי העבודות שמבוצעות במקום הן לטובת לקוחות שכל מבוקשם הוא להשמיש מוגן ישן בתחדש.

ראי/ה לעניין וה בריימ 1676/15 ברודקאסט וידאו ש.ב בע"מ נ' מנהל הארנונה בתל אביב-יפו (פורסם בנבו, ניתן ביום 09.06.2016)

אס נשאל את עצמנו מחו מרכז הכובד של הפעילות המתבצעת בנכס - האם מדובר בפעילות שמצריכה מומחיות מיוחדת או שמא במתן שירותים, הכף נוטה בבירור לטובת הקביעה שמדובר בפעילות של מלאכה של בעלי מקצוע ברמה טכנית גבוה, שהרי מדובר בתיקון והחלפה של חלקים במזגן שהוא מוצר מורכב שמצריך חבנה וידע מעשל.

גם המבחן הכלכלי, לפיו נשאלת השאלה האם ראוי להכיר בעסק של העוררת כעטק של מלאכה, הוכאי להכרה ככוה מבסס את ההחלטה. זאת לנוכת היות הנכס מעבדת תיקונים מקצועית. על רקע צורך של תושביט לשירותי תיקון ותחלפה של מזגנים במדינה עס מזג אוויר חס ולת ברוב ימות חשנה.

לא מצאנו בסיס משפטי למסקנה שאליה הגלע המשיב, לא כל שכן בהישענו על החלטת ועדת ערר קודמת שניתחה את הסוגיה מתוך הסתכלות שונה, ובהחלה של עיקרון העיקר והתפל. וסמכה את החלטתה על עיקר פעילותה של המשיבה כמכלול (ולא ביחס לפעילות בנכט הקונקרטי המדובר)

חוא במכירות .

לא הגיוני שבית מלאכה שמספק שירותים למזגניס יקבל קהל כפי שסנדלר מקבל קהל שכן חוקה היא שלקוחות שמעוניינים להוביל פריטיט מכניים גדולים, כבדים ומורכבים מבחינה טכנית, לתיקון לא יפקדו את הנכס בעצמט כשהם נושאים על גבס את המזגנים, וזאת רק כדי שייכנסו להגדרת בית מלאכה על פי תפיסת המשיב (ראי/ה בסעי 4-8 לסייכומי המשיב).

גס הטענה של המשיב כי שעות העבודה המצומצמות של העוררת יש בהן כדי להוות אינדיקציה לכך שמדובר בעסק ולא בבית מלאכה - דינה להידחות. פעילותה של העוררת חינה פעילות בעלת אופי של עבודת כפיים באופן מובהק, באופן שראוי לסווג את הנכס תחת הסיווג של ייבתי מלאכהיי, ולא בסיווג שיורי בשימוש של יימשרדים, שירותים ומסחריי כפי שטוען המשיב.

.0

.1

// 7

סוף דבר

מכל הטעמים שלעלל, אנו וקובעים כי סיווג השטח של 79 מ"ר שבנכס נשוא הליך זה אשר סווג על ידי מנחל הארנונה יבנייניס שאינם משמשים למגוריסי, ישונה וייקבע כבית מלאכה לפי סעי 3.3.1 לצו הארנונה.

בנסיבות אלו שבהן לא הובאו מצד העוררת ראיות ואסמכתאות בהיקף ובאיכות שיתכן והיה בהן כדי להסיר ספק עוד בטרם נשמעו העדויות - אין צו להוצאות.

ניתן חיוס 21/5/2020.

בהתאם לסעיף 5 (2) לחוק בתי המשפט לעניינים מנהליים, התשייט-2000 ותקנה 23 (ב) לתקנות בתי המשפט לעניינים מנהליים (סדרי דין), תשס"א-2000, לרשות הצדדים קיימת וזכות ערעור לפני בית המשפט לעניינים מנהליים וזאת בתוך 45 ימים מיום קבלת ההחלטה.

בהתאם לתקנה 20 (ג) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (סדרי דיו בוועדת ערר) התשלייו-1977 תפורסם החלטה וו באתר האינטרנט של המשיב.

ר------,

.

==

יו"ר: עו"ד אבי סטוקהו חבר: עו"ד אהוד|פלדמן חבר: עו"ד אהוד מטרסו 8

קלדנית : ענת לוי

חבר: עוזיד.אהוד- מטרסו.

ועדת הערר לענייני ארנונה

שליד עיריית תל אביב ערר מס': 140019971

. 06

בפני חברי ועדת ערר:

יו'יר: עו"ד גדעון וייסמן

חבר: רו'/יח שמעון ז'יטנלצקי

העוררת: שדרות רוטשילד 1 ניהול ואחזקה בע"מ

- נגד.

מנהל הארנונה, עיריית ת'/א יפו

החלטת

ערר ה עניינו נכס בשדי רוטשילד 1 בשטח של 537 מ"ר ומסווג שטחים טכנליס, אשר רשום בספרל העירייה כמספר 2000431678 ח-ן לקוח 10932901 (להלן: ייהנכסיי).

תמצית המחלוקת בין הצדדיט עוסקת בדחיית טענת העוררת ע"י חמשיב, כי יש לראות את השטחים שבמחלוקת כחלק מהרכוש המשותף בבניין שרובו למגורים.

טענות הסף

1 החמשיב העלה טענה כי יש לדחות את טענות העוררת בגין חיוב רטרואקטיבי.

2 אנו מסכימים כי בנסיבות העניין דין הטענה להתקבל. העוררת הצהירה כי היא מתויקה מיום 15.5.14 וחיה עליה להבין את המשמעולות של הצהרתה.

3 בסיכומיה העוררת לא פרטה עובדות מעבר לעצם ציון מועד החיוב וכידוע נטל ההוכחה חל עליה.

טענות העוררת

4. השטחים הינם שטחים טכניים המשמשים את כלל הבניין. הואיל ומרבית הבניין משמש

למגורים הרי שגם הס משרתים בעיקרם את שטחי המגורים.

5 לחלופין יש להפחית סך של 12.7% שזחו החלק מהבניין שאינו משמש למגורים.

/

7

נלתן בהעדר הצדדים האום, 217% 2

בהתאם לסעיף 5 (2) לחוק בתּי משפט לעניינים מנהליים, התשייט-2000 ותקנה 23 (ב) לתקנות בתי משפט לעניינים מנהליים (סדרי די), תשס"א-2000, לרשות הצדדים קיימת זכות ערעור לפני בית המשפט לעניינים מנהלייט וואת בתוך 45 יום מיום קבלת ההחהלטה.

בהתאם לתקנה 20 (ג) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית)(סדרי דין בוועדת ערר) התשלייו -- 1977 תפורסם החלטה זו באתר האינטרנט של המשיב.

הי

יי 5 2 7

לענ ד: שו

6 טשליך 9 *רגונה כ 7

עה וס חבר: עו"ד אחוד מטרסו חבר: רו"ח שמעון/זייטניצסי

"יפו

4

ועדת הערר לענייני ארנונה

שליד עיריית תל אביב עררים מס': 140019043

ךל

בפני חברי ועדת ערר:

*וייר: עו"ד גדעון וייסמן

חבר: עו'יד אהוד מטרסו

חבר: רו''ח שמעון ז'יטניצקי

העורר: שטרן אליעזר

- נג ד ד

מנהל הארנונה, עיריית ת''א יפו

החלטת

ערר זה עניינו נכס ברחי שדי ירושלים 17 בשטח של 334 מ"ר ומסווג בתי קפה ומסעדות, אשר רשום בספרי העירייה כמספר 2000293016 ח-ן לקוח 10837473(להלן: ''הנכטיי).

תמצית המחלוקת בין הצדדים עוסקת בדחיית טענת העוררת ע"י המשיב, לקבלת סיווג לפי סי 8 לצו הארנונה או לחלופין לפי סי 3.3.9.

טענות הסף

1 המשיב העלה טענה של איחור בהגשת השגה. מכוון שמדובר בערר מאוחד הטענה הינה ביחס לשנת 2018 בלבד.

2 נדמה שהצדק עס המשיב. העורר לא נתן נימוק טוב לאיחור בהגשת ההשגה לשנת 2018.

3 העורר גס לא התייחס בתצהירו כלל ועיקר לטענה צו. הוא לא פרט מתי התקבלה אצלו התשובה להשגה או כל עניין אחר ביחס לטענת המשיב.

4 העורר חינו המחזיק של הנכס.

5. העורר הגיש תצחיר מטעמו בו תיאור את הפעילות בנכס.

6 המשיב הגיש תצחיר חוקר השומה, מר רוני וקנין.

7 הצדדים הגישו סיכומים מטעמם.

8 המחלוקת של הצדדים בבסיסה עובדונית לגבי השימוש בנכס.

9 לפיכך עיקר המחלוקת הינה מחלוקת עובדתית ובתמצית השאלה האם עמדה העוררת בנטל ההוכחה במחלוקת זאת.

טענות העוררת

0. | בנכס מתקיימים ערבי ריקודים, לעיתים בשיתוף הופעה של זמר או זמרת.

1. המקום אינו פועל כמסעדה או בית קפה. לכל היותר, במקום כיבוד קל לאורחים.

טענות המשיב

12 המקום אינו מקום של קונצרטים אלא בעיקר לריקודיס בדומה לדאנס בר.

3 המקום פועל כסוג של מסעדה.

דיו

4 לאחר שמיעת העדיס ובתינת הראיות שהוגשו לנו אנו סבורים, כי צודק העורר ואין מקום לסווג את הנכס כבית קפה ו מסעדה אלא לסווגו לפי סי 3.3.9 לצו הארנונה כאולמות המשמשים לריקודיס .

5 להלן הנימוקים :

1

2

.3

.4

סוף דבר

שוכנענו כי המקום לא פועל כמסעדה. המקום לא מכין מזון, לא מגיש מזון וחשוב מכל לא מוכר מזון. 'יהמזוןיי היחידי הינו כיבוד לאורחים. מחיר הכיבוד מגולט בכרטיס הכניסה. בניגוד לבית קפה, מסעדה, בר או דאנס בר בחס מוכרים את המזון והמשקאות, בהתאט לתפריט המאפשר הזמנת מזון תמורת תשלום.

המשיב לא המציא ראיות לסתור מסקנה זאת.

הרושם העולה ממכלול הראיות, כי מדובר במקום, אליו מגיע ציבור (בעיקר גיל חוהב) לרקוד ולהינות. לעיתים יש ומר או ומרת המלווים את מוטיקת הריקודים. נדמה שהמטרה העיקרית חינה מתן אפשרות לקהל גיל הוהב לרקוד ולשמות ולהניע את הגוף.

הזמר או הזמרת המופעים לעיתים, אינם מהווים את העיקר ולמעשה הם טפל לעיקר ומטרתם העיקרית היא רק לעודד את הריקודים.

6 לסיכום האמור לעיל, אנו סבורים, כי בשים לב לדין ולסמכויות ועדת הערר, דין הערר להתקבל ביתס לשנת 2019 ולסווג את הנכס לפי טי 3.3.9, יאולמות המשמשות לריקודיםיי לצו הארוננה.

7 החלטה גו נתונה לערעור בפני בית המשפט לעניינים מינהליים, מחוז תל אביב, בתוך 45 יום ממועד קבלת ההחלטה.

ניתן בהעדר הצדדים היום: 25 / 2

בהתאם לסעיף 5 (2) לחוק בתי משפט לעניינים מנהליים, התשייס-2000 ותקנה 23 (ב) לתקנות בתי משפט לעניינים מנהליים (סדרי דין), תשט"א-2000, לרשות הצדדים קיימת וכות ערעור לפני בית המשפט לעניינים מנהליים וואת בתוך 45 יום מיום קבלת ההחלטה.

בהתאם לתקנה 20 (ג) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית)(סדרי דין בוועדת ערר) התשליי - 1977 תפורסט החלטה וו באתר האינטרנט של המשיב.

: / 4

חבר: עו"ד אהוד מטרסו חבר: רו"ח שמעון זייסניצקי

לוייר: עו"ד גדעון ויסמן

קלדנית: ענת לוי

עוריות תי לבל המשפטי |

2000 -05- 27

אדר אלימלך

ועדת ערר לענייני ארנונה כללית ערר: 140019918

שליד עיריית תל אביב-יפו

בפני חברי ועדת הערר:

לוייר: עו"ד רוית פרינצ

חבר: עו"ד אחוד מטרסו

חברה: אורלי מלי, רו"ח

העוררת: נכסי אריאל חניון מגדל סונול בע'ימ

נגד

מנהל הארנונה בעיריית תל אביב- יפו

החלטת

הנכס נשוא הערר שבנדון נמצא ברחוב מנתם בגין 52 בתל אביב (י'הנכסיי) ומחויב על יד המשיב תחת סיווג ייבנליניס שאינם משמשים למגוריטיי.

המחלוקת בין הצדדים נסובה על סיווגו של שטח של 47 מ"ר מתוך הנכס הנייל. יצויין כי לא ברורה לנו טענת המשיב בסיכומיו על כך שייאין מחלוקתיי על כך שגודל השטח המדובר הוא 74 מ"ר, משעה

שדוייח הביקורת של המשיב מצויין שהנכס שבמחלוקת שמספרו 2000406080 הוא שטח של 47 מ"ר (עמי 1 לדוייח הביקורת מיום 9.12.2018).

הערר וההליכים שבפני הועדה

העוררת הגישה ערר (ייכתב העדריי) והמשיב כתב תשובה לערר (ייכתב התשובה לעררי).

ביום 2.7.2019 נערך דיון מקדמי ובמסגרתו נקבע התיק להוכחות.

העוררת הגישה תצהיר עדות ראשית מטעמה של מר אבי אלבו (ייתצהיר העוררתיי) והמשיב הגיש תצהיר של חוקר שומה מטעמו אליו צורף דוח ביקורת מיום 11.12.2018 (יילהלן: יידוייה הביקורתי).

ביום 28.10.2019 נערך דיון הוכחות ובמסגרתו נתקרו המצהיריס מטעם הצדדים.

הצדדיט הגישו סיכומים.

הסוגיה הטעונה הכרעה וטענות הצדדים

המחלוקת נשוא הערר שבנדון נוגעת לסיווגו של שטח של 47 מ"ר המצוי בקומה מינוס אחד בבניין המנוהל על ידי העוררת ומשמש לאחסון אופניים של חלק מדיירי הבניין (להלן: ייהשטחיי או ייחדר האופניים'י).

לטענת. העוררת, המדובר בשטח משותף המשמש את כלל דיירי הבניין כדוגמות לובי הבניין, מבואות מדרגות וכו', וככזה אינו בר חיוב בהתאם לסעיף 1.3.1ח לצו הארנונה.

יש לציין כי נוסח סעיף 1.3.1 ח' לצו הארנונה המצוטט בסיכומי העוררת ועליו מסתמכת העוררת השתנה בצו הארנונה לשנת 2019, לסעיף 1.3.1ז. על מגת למנוע בלבול יכונה איפה הסעיף הניל -

"יסעיף השטח המשותף'י.

לטענת העוררת, המשתמשים מקבלים צייפ המשמש כמפתח לחדר האופניים, אשר בו נועלים המשתמשים את האופניים במנעול אישי. העובדה שמדובר ייבשטח משותףיי נלמדת מכך שחדר > האופניים משמש את כלל הדיירים וקיימת אליו גישה חופשית ללא הגבלה, גם כאשר נציגי העוררת אינם בבנלין.

העוררת מפנה לפסייד בעניין עזבון המנוח חנה ציפולן אשר בו נקבע, כי יישטח משותףיי לעניין צו הארנונה פירושו שטח הנמצא מחוץ לנכסי המחזיקים בקומה ומשמש יותר ממחזיק אחד. לטענת העוררת, הגדרה זו תואמת לחדר האופניים נשוא הערר שבנדון.

העוררת מוסיפה וטוענת, כי אין כל רלוונטיות בשימושים המותרים על פי היתר הבניה לצורך קביעה האם מדובר בשטח משותף כמשמעותו בצו הארנונה, מה גס שהיתר הבניה לא צפה את הצורך בחדר אופניים.

לטענת חמשיב השטח שבמחלוקת אינו שטה משותף כמשמעותו בסעיף השטח המשותף בצו שכן שטח יימשותףיי הינו רק שטח שייבהגדרתויי הוא כזּה (מעלית, חדר מדרגות וכיוצב). המדובר בשטחים שהנט הכרחיים לקיומו של בניין וכוונת המחוקק לא היתה להכליל בהגדרה שטחים המוחזקים על ידי יותר ממחזק אחד, כפשוטו.

טענת המשיב מסתמכת בנוסף על החיתר הבניה של הנכס וכן על הביקורת שנערכה בנכס. לטענת חמשיב ייעודו התכנוני של השטח הוא משרד/מחסן בשונה משטחים משותפים כגון לובי, מדרגות וכו'.

דיון ותכרעה

בין הצדדים לתיק זה אין מחלוקת עובדתית :

*+ הנכס בו מצוי השטח שבמחלוקת מוחזק כולו בידי העוררת ומנוחל על ידה.

* השטח שבממחלוקת הוא חלק מקומת המרתף של הנכט. העוררת החליטה לתת לפלל דיירי/מחזיקי חבניין הרשאה לעשות בו שימוש כמחסן אופניים (ראה תצהיר העוררת אליה צורף תצלום מחדר האופניים).

* מנהל העוררת הסביר, שעל פי הנהלים שקבעה העוררת ועוגנו בתקנון הבניין, הדיירים המעוניינים לעשות שימוש בחדר האופניים מקבלים ייצייפיי המאפשר את הכניסה למתחט הכולל מתקני ברול אליהם ניתן ל קשוך את האופניים.

* השימוש בחדר האופניים מותנה בחתימת המשתמש על תקנון חברת הניהול המסדיר את השימוש בחדר האופניים (העתק מן התקנון לא חוצג בפנינו).

* מנספח ב' לתצהיר העוררת עולה כי כמה עשרות מדיירי הבניין קיבלו מן העוררת יצייפיי כניטה לחדר האופניים.

* מהיתר הבניה שצורף כנספח לתצהיר שהוגש מטעם המשיב עולה, כי ייעוד המרתף כולו הוא ייעוד מעורב -- לחניות, גרעין חדרי מדרגות ומעליות, חדר אב הבית ושירותים, מחסנים, חדר גנרטור, חדר שנאים, הדר אשפה, חדרים טכניים.

מכאן, שהסוגיה שבמחלוקת היא טוגיה משפטית בעיקרה וחיא, האם יש לפטור את חדר האופניים מחיוב בארנונה בהתאם לסעיף ייהשטח המשותפיי בצו הארנונה (סעיף 1.3.1 חי לצו 2018 או סעיף 1+ לצו 2019).

לאחר שיישמנו את הפסיקה הרלוונטית על נסיבות המקרה שבנדון, דעתנו היא כדעת המשיב, ונבאר את עמדתנו.

סי 1(1.3.1) לצו הארנונה לשנת 2019 קובע כדלקמן:

יישטח משותף בבנין או בקומה שרובו אינו משמש למגורים, לא יחויב, למעט בנין או קומה אשר לפחות 80% מהשטח הלא משותף מוחזק ע''י מחזיק אחד, שטחים משותפים אלו יחולקו ויחויבו באופן יחסי בין המחזיקים. שטחים המשמשים למערכות אנרגיה, מיזוג אויר וכיוצא בזּה והמוחזקיס באחריות חברת ניהול או ועד הבית - יחויבו במלואם"י

סי 1.3.1 חי קובע איפה, ששטחיט המוחזקים '' באחריות חברת ניהוליי יחוייבו במלואם.

אין חולק בעניננו, שהמרתף הכולל את חדר האופניים נשוא הערר היא יבאחריות חברת הניהוליי.

העוררת רשומה כמחזיקה בלעדית במרתף והמשיב לא נתבקש, במסגרת הערר שבנדון, לרשום את הדיירים כמחזיקיס בחדר האופניים, אף שאין חולק כי בפועל חדיירים עושיםס שימוש בשטח.

בנסיבות אלו, ולו נוכח לשונו של סעיף 1.3.1 חי לצו הארנונה, עליו ביקשה העוררת עצמה להסתמך, יש מקום לקבוע שחיוב העוררת בגין חדר האופניים נעשה כדין. לעניין זה נציין כי להבנתנו, הסייפא של הסעיף מכוונת לכל שטח המצוי באחריות בלעדית של חברת הניהול (אלא אס כן חברת הניהול מוכיחה אחרת).

יישום וה של סעיף סעיף 1.3.1 (ח) לצו הארנונה עולה גס בקנה אחד, להבנתנו, עס הפרשנות שניתנה בפסיקה לסעיף הנייל.

במסגרת עמייג (מינהליים תייא) 56033-02-17 מנהל האדנונה בעיריית תל אביב -יפו ני עזבון המנוחה חנה צימולן ז/2 (פורסם בנבו, 25.12.2017) (להלן: ייפרשת ציפורן') נדונה טענת המחזיקים במשרדים שאין לחייב אותם בחלק היחסי של חדרי נוחלות הנמצאים במסדרון קומתי בבניין שכן הס משמשיט את כל באי הקומה. השאלה שעמדה להכרעה היא האם מדובר ביישטה משותףיי הפטור מארנונה בהתאם לסעיף סי 1.3.חי לצו הארנונה. ועדת הערר קבעה שחדרי הנותיות פטורים מחיוב בהיותס יישטח המשותףיי, שכן חס ממוקמים מחוץ למשרדי המחזיקים והמחויקים אינם עושים בהחם שימוש ייחודי. בית המשפט המחוצי קיבל את עמדת הועדה בקבעו כך:

"מה הוא אם כן "שטח משותף" בצו הארנונה? שטח משותף, כשמו כן הוא, שטח הנמצא מחוץ לנכסי המחזיקים בקומה והמשמש יותר ממחזיק אחד. אין מקום לסטות מלשונו הפשוטה של הסעיף ולהידרש לפרשנות יצירתית. -

3. עם זאת, ההנחה כי שטח הנמצא מחוץ לנכס ומשמש יותר ממחזיק אחד הוא

"שטח משותף", היא הנחה הניתנת לסתירה. מנהל הארנונה יכול להוכיח, בהתאם למבחנים שהותוו בפסיקה, כי יש בשטח נהגה עיקרי -- שהוא בעל השליטה והיכולת לנצל את השטח לצרכים שונים (ר' עמ"נ (מנהלי תל אביב-יפו) 122/07 אליעד שרגא ושות'-

משרד עורכי דין נ' מנהל הארנונה בעיריית תל אביב יפו, [פורסם בגבו] בעמ' 7 (10.03.2009): "הנה כי כן, שטחי השירות הינם מעצם טיבם שטחים משותפים בבניין. על מנת לסתור הנחה זו צריך היה להראות כי הם משמשים לצורך ספציפי את המערער או את הנכס שבו הוא מחזיק"); כך הדרישה ל"זיקה וייחודיות" הקושרות את השטח המשותף למחזיק נכס ספציפי עלתה גם בעמ"ג אפריקה ישראל (פס' 7); כן יוזכר כי גם בעניין אס.אל.פי --בחן בית המשפט האם השטח שמחלוקת נמצא מחוץ לנכס והאם לנישום יש שליטה על השטח). בדומה, יכול מנהל הארנונה להוכיח שאין מדובר בשטח הנמצא מחוץ לנכס, אלא זהו שטח המשויך ליחידה עצמאית ונפרדת, על אף שהיא מוחזקת בידי מספר מחזיקים (ר' ע"ש (מחוזי תל אביב-יפו) 433/96 אדמונית מערכות ממוחשבות | בע"מ | ג' מנהל | הארנונה, | עירית | תל-אבים-יפו [פורסם בנבר] (26.01.1997)).

4 בענייננו, ‏ מנהל הארנונה מבקש לראות בכל המחזיקים בקומה כ"נהנים עיקריים במשותף" מחדרי הנוחיות, כיוון "שסביר" שהמחזיקים בקומה או מי מטעמם עושים בהם שימוש מתמשך ותדיר. לעומת זאת, ועדת הערר בחנה את העובדות שהוצגו לפניה והגיעה למסקנה שהמשיבים אינם נהנים עיקריים בחדרי הנוחיות והם לא עושים בהם שימוש ייחודי. לא מצאתי מקום להתערב במסקנה זו. למשיבים אין שליטה על חדרי הנוחיות ואין להם יכולת לנצל את חדרי הנוחיות לצרכים שונים (כך לדוגמה טענותיו של עו"ד ישראלי כי הוא לא אחראי לניקיון או לתחזוקת חדר הנוחיות, וכי חברת ההחזקה משתמשת בחדרי הנוחיות גם לצורך אחסון - שימוש שאין ביכולתו לעשות, אשר לא נסתרו). המשיבים לא סיפחו לעצמם את חדרי הנוחיות, הם אינם מקבלים החלטות בנוגע לחדרי הנוחיות ואין כל צביון בחדרי הגוחיות המזוהה עם נכסי המשיבים. ברי, כי לא מתקיימת בענייננו הדרישה ל"זיקה וייחודיות" הקושרת בין שטח חדר הנוחיות לנכס המשיבים, ואין די בנחיצותם הנטענת של חדרי הנוחיות למשרדי המשיבים כפי שמבקש מנהל הארנונה לקבוע -

5. בהקשר זה ולאור האמור לעיל, גם מקובלת עלי החלטת ועדת הערר כי אילו

היו מובאות ראיות לכך שמי מהמשיבים עושה שימוש ייחודי בחדרי הנוחיות, ייתכן שההחלטה הייתה שונה -

....לדידי, האפשרות להוכיח זיקה והנאה מהשטח, אף ממתנת את החשש שהביע מנהל הארנונה בכל הנוגע למחסן, ארכיב, מטבחון, פינת מזכירות וכיו"ב. הדעת נותנת כי בשטחים המשמשים לצרכים אלה, ככל שהם מצויים מחוץ לנכס, יהיה מחזיק בעל שליטה ויכולת לנצל את השטח לצרכים שונים. כך לדוגמה יהיו שטחים אלו נעולים לבאים מבחוץ, יכילו חפצים של המחזיק, יעוצבו לפי רצונו וכיו"ב. המדובר בבחינות עובדתיות לפי נסיבותיו של כל מקרה, והן אינן רלוונטיות לענייננו לאור העובדות המוסכמות לעיל.

הארכנו בציטוט מפסק חדין הנייל, שכן הרציונל העומד בבסיסו רלוונטי מאוד למקרה שלפינו.

בית המשפט קובע שיישטח משותףיי, כבמשמעותו בסעיף 1.3.1 (ח), צריך להבחן קודם כל על פי לשונו הפשוטה של הסעיף, לאמר מדובר בשטח שמתקיימים בו שני תנאים מצטברים:

א. השטת נמצא מחוצ לנכסי המחציקים ;

ב. השטת משמש יותר ממחזיק אחד;

בעניננו חדר האופניים אינו עומד באף אחד משני התנאים האמורים. לעוררת חזקה בלעדית במרתף כולו, ולרבות בחדר האופניים שאינו מצוי יימחוץ לשטחיי. בנוסף לא ניתן לקבוע שהשימוש בחדר האופניים נעשה על ידי יותר 'יממחזיקיי אחד שכן הדיירים אינם רשומים ייכמחציקיטיי בשטת המרתף או בחלקים ממנו.

ודוק. גס אס נניח לצורך העניין כי השימוש בחדר האופניים עונח להגדרה של תנאי בי לעיל, אזי לדעתנו מתקיים במקרה שבנדון החריג לתנאי זה, אשר פורט גם הוא בפסק חדין בעניין ציפודן ולפיו

גם שטת הנמצא מחוץ לנכס ומשמש יותר ממחזיק אחד לא ייחשב כיישטה משותףיי, אם יש נחנה עיקרי שהוא שהוא בעל השליטח וחיכולת לנצל את השטת בו נעשה שימוש משותף, לצרכים שונים, מבתן אותו מכנה בית המשפט מבחן ייהזיקה והייחודיות'י.

לדעתנו הוכת, שבעלת השליטה בשטת היא העוררת ולא דיירי הבניין, ‏ יהמחויקיטיי או יימשתמשיטיי בשטח. העוררת נתנה בידי דיירי הבנליון הרשאה זמנית לעשות שימוש בשטת על ידי כך שהקציתה את השטח חנייל, המצוי בתוקתה הבלעדית, לשימוש כחדר אופניים. למעשה ניתן לאמר שהעוררת נתה לדייר חבניין רשות יילהחנותיי את האופניים שלהם בשטת של העוררת, בדומה למתן אפשרות לדיירי הבניין לחנות את רכבם בשטח שהוקצה לחנייה. גם במקרה זה חובת תשלום הארנונה בגין השטח בו נעשה שימוש כחניה יושת על חברת הניהול, אלא אס יוכת על ידה שהקציתה שטחים ייחודיים למחזיקיט ספיציפיים שאז יחוייב האחרוניט (עמיינ (מנחלי תל אביב-יפו) 196/05

4

אפריקה ישראל להשקעות בעים כ מנהל האדנונה בעיריית תל אניב *פו (פורסם בנבו, 6))]:;

אין בעצם מונן חשימוש כדי להוציא את השליטה מדי העוררת. לעוררת יש שליטה מלאה על השטח האמור במובן זה שברצותה היא יכולה היא להסב בעתיד את השימוש בחדר הנייל למחסן או לכל שימוש אחר המותר על פי היתר הבניה. כך או כך, ההחלטה היא בידה של העוררת ולא בידי הדיירים להם ניתנה הרשאה צמנית לעשות שימוש בשטח. העוררת לא הציגה בפנינו כל ראיה לכך שליימחזיקיסיי (דיירי הבניי) יש שיקול דעת כלשהוא ביחס לשימוש שייעשה בשטח ו/או אחריות לנקיון השטח ו/או לאחזקתו ו/או לשמירהו עליוו כיוצבי. עניינים אלו מצויים באופן מלא באתריות העוררת.

בדומה למשתמשי חדרי הנוחיות הקומתיים בפרשת ציפול(, אין לדייר הבניין את חיכולת לנצל את חדר האופניים לצרכים שונים. לא רק שהדיירים אינם מקבלים החלטות בנוגע לחדר האופניים אלא שהשימוש בחדר האופניים כפוף ומותנה בחתימה והתחייבות לפעול בהתאם להוראות התקנון של העוררת.

בניגוד לחדרי הנוחיות הקומתיים בפרשת ציפודן שבהם יכולים לעשות שימוש כל המחזיקים בבניין, השימוש בחדר האופניים הוא בשליטה מלאה של העוררת ולכן רק בכוחה לקבוע מי יעשה שימוש בחדר האופניים. לא בכדי צורפה לתצהיר העוררת (נספח בי לתצהירה) יירשימהיי של דיירים להם ניתנה הרשאה לעשות שימוש בחדר האופניים. הדבר מלמד על כך שהרשות לא ניתנה לכלל דיירי הבניין אלא לדיירים ספציפיים. כאמור, הדיירים קיבלו מהעוררת הרשאה ומנית לעשות שימוש בחדר האופניים בתנאים שקבעה העוררת, והכל ברצותה, ועל פי החלטתה. בהנתה שהדיירים בבניי משלמים לעוררת דמי ניהול (ולא הוצג אחרת) ניתן לאמר שחדר האופניים ניתן ייכשירותיי לדיירים, ודמי הניהול מגלמיס את התמורה אותה משלמים הדיירים לעוררת בגין השירות האמור.

בעצם השימוש בשטח לא קיבלו הדיירים זכויות חוקה ו/או בעלות בשטח או בחלקו משום סוג שהוא.

לעניין מבחן יהזיקה והייחודיותי? ראה גם ב עמייג (מנהלי תל אביב-יפו) 122/07 אליעד שדגא ושותי- משרד עודכי דין כ מנהל הארנונה בעיריית תל אביב יפו (פורסם בנבו, 10.03.2009) שם נדונו שטחי המבואה הצמודים למשרדו של המערער. בית המשפט הגיע למטקנה ששטחי המבואה הינם שטחים משותפים (כמשמעם בסעיף 1.3.1ח) שכן הנם נתונים לשימושסם הפוטנציאלי של כל דיירי הבניין ושל כל מבקריו של הבניין, ואילו המערער או מי מעובדיו אינו יכול להגביל את

בניסתם לשטחים אלו. וכך נאמר שס:

"שטחי השירות נתונים לשימושם הפוטנציאלי של כל דיירי הבניין ושל כל מבקריו של הבניין, והמערער או מי מעובדיו אינו יכול להגביל את כניסתם לשטחים אלו. ההגעה לשטחי השירות הינה דרך גרם המדרגות המשותף או דרך המעליות שבהן נעשה שימוש על ידי כל דיירי הבניין והמבקרים השונים. על סמך עובדות אלו לבדן יש בסיס לקביעה כי שטחי השירות הינם דווקא "שטח משותף" - דהיינו שטחים המשותפים לכל דיירי הבניין.

כאמור לעיל, אין וח המקרה בעניננו, שכן הגישה לחדר האופניים הוגבלה על ידי העוררת אך ורק לאלו התתומים על תקנון העוררת, בהתאם למדיניותה ונהליה, ועל מנת להבטיח זאת, בין חיתר, התקינה העוררת (ולא הדיירים) מנגנון לפתיחת חדר האופניים באומצעות צייפ מיוחד הנמסר על ידה למשתמשים.

מכל האמור לעיל מתחייבת המסקנה שהשטת נשוא הערר שבנדון המשמש על פי החלטת העוררת כחדר אופניים והעוררת מאפשרת לדיירי הבניין לעשות בו שימוש, כפוף לעמידה בתנאים שקבעה העוררת, אינו יישטח משותףיי כמשמעותו בסעיף 1.3.1 חי (או סעיף ז) לצו הארגונה ומשכך אינו פטור מחיוב, ויש לדחות את הערר.

סוף דבר

הערר נדחה.

אין צו להוצאות.

ניתנן בהעדר הצדדים היום 2 ן +?

בהתאם לסעיף 5 (2) לחוק בתי משפט לעניינים מנהליים, התשייט-2000 ותקנה 23 (ב) לתקנות בתי משפט לעניינים מנהליים (סדרי די), תשס"א-2000, לרשות הצדדים קיימת זכות ערעור לפני בית המשפט לעניינים מנהליים ואת בתוך 65 יום מיום קבלת ההחלטה.

בהתאם לתקנה 20 (ג) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית)(טדרי דין בוועדת ערר) התשלייז - 1977 תפורסם התלטה זו באתר האינטרנט של המשיב.

לוייר: , בצ חבר: עו"ד אהוד ל חברה : + אורלי מקו, רו"ח

קלדנית : ענת לוי

ועדת הערר לענייני ארנונה

שליד עיריית תל אביב ערר מס': 140019525

בפני חברי ועדת עויר:

לוייר: עו"ד גדעון וייסמן

חבר: עו'יד אהוד מטרסו

חבר: רו''ח שמעון ז'יטניצקי

העוררת: אלומל תעשיות בע"מ ח.ם 513908962

- נגד-

מנהל הארנונה, עיריית ת''א יפו

החלטה

ערר צח עניינו נכס ברחי בן צבי 57 המסווג יבנייניס שאינם משמשים מגורים =י, אשר רשום בספרי העירייה כמספר 2000371374 ו- 2000371378 ח-ן לקוח 10999959 ו- 10999960 (להלן:

ייהנכסיי).

תמצית המחלוקת בין הצדדים עוסקת בדחיית טענת העוררת ע"י המשיב, כי יש לסווג את הנכס כמחטן ולחלופין כבית מלאכה ולהכיר בשטח הסמוך לנכס כמגרש חניה שאינו משמש רק את

הנכס.

טענות הסף

41 אנו דוחים את טענה ההפליה שנטענה מחוטר טמכותנו לדון בה.

רקע

2 במסגרת השגה שנדחתה והערר דנן טענה העוררת, כי יש לסווג את הנכס שלה כמחטן ולחלופין כבית מלאכה וכי השטח הסמוך אינו בשימוש בלעדי שלה אלא חינו מגרש חניה.

3 העוררת הגישה תצהיר מטעמה באמצעות, מר משה לוי. מדובר בתצהיר אליו לא צורפו

כל ראיות נוספות: תמונות, חשבוניות וכיוייב. במצב דברים זה בידינו רק גרסה בעל פה

מטעמט העוררת.

4 המשיבה הגישה תצהיר של מפקה מטעמה, מר נועם אדלר.

5. ביום 29.10.19 התקיים דיון הוכתות במסגרתו נחקרו העדים.

6. הצדדים הגישו סיכומים מטעמם.

7 לטעמנו עיקר המחלוקת לפיכך הינה מתלוקת עובדתית ובתמצית השאלה האם עמדהת

העוררת בנטל ההוכחה במחלוקוג ואת.

טענות העוררת

8

הנכס משמש לאכטנה. לקותות לא מגיעים למקום. אין במקום שיווק. לחלופין מדובר בבית מלאכה שכן על פי הוראות קבלני המשנה מתבצעת עבודה על הסחורה. השטת הצמוד הינו שטת חניה לרכבי החברה.

טענות חמשיב

.10

1

.12

.3

דיו

4

5

הטענות העובדתיות הסותרות של העוררת מוכיחות כי לא מדובר במחסן.

המחסן הוא הפעילות העיקרית ולכן לא ניתן לסווגו כך. מחסן הוא נכס המשמש את העסק לא באופן שוטף.

במקום גס מבוצעת פעילות מטחרית שכן לפעמים הסחורה לא עוברת בנכס. גם העמלה מוכיחה כך שכן מדובר בעמלה עבור אחסון סחורה של אחר. האחסון אינו לטווחיס ארוכים.

הנכס אינו בית מלאכה לאור טענות העוררת כי עסקה הוא אחסון.

הקרקע היא בשימוש של העוררת. לכן, היא שטח שעיקר שימוש עס המבנה.

לאחר שמיעת העדיס ובחינת הראיות שהוגשו לנו אנו סבורים, כי צודק המשיב בטענותיו וכי העוררת לא עמדה בנטל ההוכחה ולא הרימה את הרף לקבלת טענותית:

1. העוררת לא צרפה ראיות לתמוך בטענותיה.

2. עולה, כי אין ייעסק עיקרייי שייהמחסניי תומך בויי.

3. עולה, כי האחסון הוא לתקופות משתנות בעבור צדדי גי שמשלמים על כך עמלה.

בחלק מהמקרים מבוצעות עבודות התאמה לסתורה. נדמה לנו, כי התיאור יותר מתאים לעטק מאשר לנטען על ידי העוררת.

4. השטח הצמוד הוא בשימושה.

5. אלמנט ייהמלאכהיי הוא משני, לא קבוע ולא ניתן לייחדו לשטת ספציפי.

לא שוכנענו ברמת נטל ההוכחה הנדרש, כי הנכס הינו מחסן אן בית מלאכה לעניין חנטל

ראו (עייא 4457/98 בידור נאה נ' עיריית חיפה; עמיינ 114/05 מנהל הארנונה בעיריית תל אביב נ' חברת עדן יפו; עייש 417/95 מפעל מתכת חניתה נ' מנהל הארגונה שלומי).

סוף דבר

6 לסיכום האמור לעיל, אנו סבורים, כי בשים לב לדין ולסמכויות ועדת הערר, דין הערר להידתות.

7 החלטה זו נתונה לערעור בפני בית המשפט לעניינים מינהליים, מחוז תל אביב, בתוך 45 יום ממועד קבלת הההלטה.

ניתן בהעדר הצדדים היום נ--:

7% 2%

בהתאם לסעיף 5 (2) לחוק בתי משפט לעניינים מנהליים, התשייס-2000 ותקנה 23 (ב) לתקנות בתי משפט לעניינים מנהליים (סדרי דין), תשס"א-2000, לרשות הצדדים קיימת זכות ערעור לפני בית המשפט לעניינים מנהלייט וזאת בתוך 45 יום מיום קבלת ההחלטה.

בהתאם לתקנה 20 (ג) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית)(סדרי דין בוועדות ערר) התשלייו - 1977 תפורסם החלטה גו באתר האינטרנט של חמשיב.

יו"ר: עו"ד גדעון ויסמן חבר: עו"ד אחוד מטרסו. - 7 אנ שמעון / ניצקי

קלדנית : ענת לול

ועדת הערר לענייני ארנונת הת הפטה

שליד עיריית תל אביב בתקבל ערר מס': 140019181

1-5

בפני חברי ועדת ערר: אדר אלימלך

*יר: עו"ד גדעון וייסמן

חבר: עו"ד אחוד מטרסו

חבר: רו'/ח שמעון ז'יטניצקי

העורר: פינחט מעוז

- גד -

מנהל הארנונה, עיריית ת'/א יפו

החלטהת

ערר ה עניינו נכס ברת' אבן גבירול 159 בשטח של 223 מ"ר ומסווג י'מגוריסיי, אשר רשום בספרי העירייה כמספר 2000259152 ח-ן לקוח 100230258 (להלן: ייהנכסיי).

תמצית המחלוקת בין הצדדים עוסקת בשאלה מה סיווגו של השטח אליו יש לעורר הזיקה הקרובה ביותר (הגג הצמוד לדירתו בשטח 77.97 מ"ר).

כמו כן, עומדת השאלה מה דינו של שטח בן 5.59 מ"ר המשמש את העורר בתחתיות הפיר הבניני.

רקע

41 העורר הגיש תצהיר מטעמו וחמשיב הגיש תצהיר מטעם החוקר מר ארביב.

2 במהלך דיוןו ההוכחות קיבלו הצדדים את עצת הועדה וצמצמו את המחלוקות לשאלות המווכרות לעיל.

3 הצדדים הגישו טיכומיס מטעמם.

טענות העורר

₪ ה -יימרפסת לא מקורהיי הינה פיר אוורור. לפיר פונים חלונות מהדירות וישנם צינורות משותפים. אין בשימוש הבלעדי שלו ברצפת הפיר בכדי לאיין את השימוש חעיקרי של הפיך ויש לראותו כמכלול.

5. מרפסת הגג- ייהגגיי אינו של העורר אלא של המבנה השכן. מדובר בגג של מבנה השופרסל.

טענות המשיב

6 העורר הינו בעל מירב הויקות לפיר ועושה בו שימוש כבעל הציקה הקרובה. לממד הגובה אין משמעות.

.10

לגבי מרפסת העורר - השטח לא נמצא ברוס הבניין ומשמש כמרפסת. המרפסת לא מהווה חלק המכסה העליון של הבניין.

לאחר שמיעת העדיט ובחינת הראיות שהוגשו לנו אנו סבורים, כי יש לקבל את הערר

באופן יחסי כמפורט:

יש לדחות את טענת העורר לגבי הפיר. מדובר בשטח בשימוש בלעדי של העורר. העורר הינו בעל הוּיקה הבלעדית אליו והעובדה, כי ברוס הפיר עושים שימוש אחר לא מבטלת את וּיקתו לתחתית. בפועל בחר העורר להשתמש בשטת כשטח אכטון והוא נחנה מחשימוש הבלעדי בשטח זה.

מאידך גיטא אנו סבורים, כי יש לקבל את טענת העורר לגבי טענתו כי יש להגדיר את השטח הנמצא בצמוד לדירתו כמרפטת גג (ס' 1.1.3 ו לצו הארנונה), כמפורט:

.1

2

.3

.4

רצה המקרה ודירתו של העורר נמצאת בסמוך לגג של מבנה מסחרי צמוד.

הבעלות בגג והאחריות לגג אינה של העורר. נכון, פיוּית יכול הוא לצאת מדירתו ולעבור לאותו גג. ברס, אין בכך להפוך את גג אותו מבנח יילמרפסתיי. לא יותר מחדר על גג בניין שיש ממנו יציאה לשטח הגג והוא יכול להנות מכך. במובן פונקציונלי החלק הזה הינו הגג של המבנה המסחרי והחלק העליון המכסה אותו מבנה. בניין יכול ויהיו בו כמה אגפים וכמה מבנים ויתכן ויהיו בו כמה גגות.

שונה הדבר מבניין מדורג (לשם הדוגמא) שנוצרות בו כמה מרפסות שלכאורה ניתן היה להגיד שחם גג אך הן שונות מהותית מגג הנכס עצמו. במקרה דנן לא מדובר במבנה מדורג אלא בשתי יחידות נפרדות -- כך התרשמותנו ממכלול הראיות שהוצג בפנינו.

מדובר בגג של מבנה השופרסל. הגג היה חשוף ולא מגודר וברבות השנים רוצף וגודר. היציאה אליו אפשרית אך ורק מדירת העורר. העורר ביקש מהבעלים לעשות שימוש בגג, וקיבל את רשותם. לימיט אף ריצף את הגג ובנה מעקה בכדי לשמור על הבטיחות.

מעמדו של העורר לפיכך, הוא כמחויק בנכס ובעל הויקה הקרובת ביותר לנכס.

ולכן הסיווג המתאים ביותר לנכס הוא טעיף 1.3.1 (ו) הקובע: ‏ שטח גג מרוצף בבנייני מגורים המשמש דירה אחת בלבד ויש אליו גישה מאותה דירה, נכלל בשטח הדירה בשיעור שלא יעלה על 30% משטח הדירה הצמודה לגג , או משטח המפלס שמתחת לגג (בדירות להן יותור ממפלס אחד) למעט מרפסותיי.

בניגוד לפסקי הדין שהווכרו בסיכומי המשיב לא מדובר בייגגיי לקסומה מתחתיו אלא יש לראות בכך כמבנה אחר וגג לכל דבר ועניין שעקב הקרבה לדירת העורר ניתן לעשות בו שימוש.

סוף דבר

1. לסיכום האמור לעיל, אנו סבורים, כי בשים לב לדין ולסמכויות ועדת הערר, דין הערר

להתקבל בנוגע לסיווג השטח בגודל של 77.97 מ"ר בהתאם לסי 1.3.1 ו לצו הארנונה.

12 אין צו לחוצאות.

/27

נלתן והודע היו 03/2

בהתאם לטעיף 5 (2) לחוק בתי משפט לעניינים מנהליים, התשייס-2000 ותקנה 23 (ב) לתקנות בתי משפט לעניינים מנהליים (סדרי דין), תשס"א-2000, לרשות הצדדים קיימת ונכות ערעור לפני בית המשפט לעניינים מנהליים ואת בתוך 45 יום מיום קבלת ההחלטה.

בהתאם לתקנה 20 (ג) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללת)(סדרי דין בוועדת ערר) התשלייו - 1977 תפורסם החלטה וו באתר האינטרנט של חמשוב.

ו ן |

בּכ: עו"ד אחוד מטרסו - 7 .,חבר: רו"ח שמעון וטניצקי

קלדנית: ענת לול

לוייר: עו"ד גדעון ויסמן