החלטות ועדת ערר לענייני ארנונה - מאי 2021

ועדת ערר לענייני ארנונה כללית ערר מס': 140020589 שליד עיריית תל אביב-יפו

בפני חברי ועדת הערר:

*ו'"יר: עו"ד רוית פרינצ

חבר: אודי וינריב, כלכלן

חברה: אורלי מלי, רו"ח

העורר: שלמה סלמן

נגד

מנהל הארנונה בעיריית תל אביב- יפו

החלטת

הנכט נשוא הערר

הנכס נשוא הערר נמצא ברחוב בר יוחאי 11 ושטחו הכולל 60 מ"ר המחוליב בסווג ייבנייניס אתרים שאינם משמשים למגוריםי.

ההשגה, תערר וההליכים שבפני הועדה

1 | ביום 25.7.2019 הגיש העורר ערר על התשובה להשגה (ייפתב הערריי).

2 | ביום 6.10.2019 הגיש המשיב כתב תשובה לערר (ייכתב התשובה לעררי).

3 | ביום 30.12.2019 חתקייט קדם דיון בתיק.

4 | שני הצדדים לא הגישו תצהירס מטעמם.

5 | ביום 15.3.2021 נערך בתיק דיון הוכתות.

6. הצדדים סיכמו טענותיהם בדיון.

הסוגיה הטעונה הכרעה

7 העורר טוען שיש לתת לנכס פטור לא ראוי לשימוש מתאריך 12.4.2019 ולחילופין לשנות את הסיווג של שלו למגורים ממועד זח.

דיון והכרעה

8 העורר פנה למשיב לראשונה ביום 11.4.2019 (העורר מאשר שזאת היתה פנליתו הראשונה למשיב) וטען שהנכס מצוי בתוך תהליך של שיפוצ. העורר צרף לפנייתו מס' תמונות אשר בחלקן נראה הנכס מלא הריסות ובתלקן נראה מוכן לשימוש. לא ברור מתי צולמו התמונות.

9 העורר קיבל סיווג למגורים החל מחודש פברואר 2020 ועל כן תקופת המחלוקת היא תקופה בת 10 חודשים, מחודש אפריל 2019 ועד ינואר 2020 (כולל).

0. במסגרת הערר מציין העורר, שהצילומים שצורפו כוללים גס את מצב הנכס לאחר השיפוא.

1 מדוייח הביקורת של המשיב, שנערך מספר ימים לאחר פניית העורר לעירייה, עולה שהנכס אינו הרוס ומן התמונות המצורפות קשה להבין באיזו מידה הנכס מוכן למגוריסם או שימוש אחר.

בתמונות מוצגת מיטה (עומדת), אסלה, מקלחת, ואולם ברור שלא מתגוררים בנכס.

2. ככלוניתן להסיק משהו מן הצילומים הלא ברורים שהוצגו על ידי שני הצדדים, עולה שבתחודש

אפריל 2019 הנכס לא היה במצב המקנה פטור לפי סעיף 330 לפקודת העיריות, שעניינו נכס הרוס שלא ניתן לשבת בו ואין יושבים בו, כפי שפורש בפסיקה.

3. חיזוק למסקנה זו נמצא בדברי העורר שאישר, לשאלת הועדה, שהשיפוץ בנכס החל כשנתיים

קודם לכן והוא ארך זמן רב. העורר העיד שבחודש אפריל 2019 המקום היה מוכן להשכרה יימלבד נקיון ודברים קטניסיי.

4. לאור זאת, לא היה מקום לתת לנכס פטור כנכס לא ראוי לשימוש החל מחודש אפריל 2019

ואילך.

5. העורר לא הוכיח למה שימש הנכס בתקופת המחלוקת, מאפריל 2019 ועד פברואר 2020. גם

מעדותו לא ניתן היה להבין זּאת. העורר העיד שלא השכיר את הנכס שכן לא ניתן היה למצא שוכרים שישלמו ארנונה למשרדים (הסיווג הקודם של הנכס). ייתכן שהנכס היה ריק וללא שימוש אלא שלא ברור האם העורר היה וכאי לפטור מנכס ריק (האם ניצל את הפטור או לאו).

6. בדיון העורר ציין שמחודש אפריל 2019 ייהתחיליי להשמיש את הנכס למגורים ואולם לא הוצגה

לוועדה כל הוכחה מתי בדיוק הסתיים הליך ההשמשה של הנכס למגורים, ומכל מקום כאמור בחלוף 10 חודשים העורר קיבל את הסיווג חמבוקש.

7. בהעדר כל הוכחה, לא ניתן לקבוע, בבקשת העורר, שיש לתת לנכס סיווג של מגורים בתקופת

המחלוקת ולכן אין מנוס מדחיית הערר גם בנקודה זו.

סוף דבר

מכל הטעמים שלעיל אנו דוחים את הערר.

אין צו להוצאות.

ניתן בהעדר הצדדים היום 3/5/2021.

בהתאם לסעיף 5 (2) לחוק בתי משפט לעניינים מנהליים, התשייס-2000 ותקנה 23 (ב) לתקנות בתי משפט לעניינים מנהליים (סדרי דין), תשס"א-2000, לרשות הצדדים קיימת זכות ערעור לפני בית המשפט לעניינים מנהליים וזאת בתוך 45 יום מיום קבלת ההחלטה.

בהתאם לתקנה 20 (ג) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית)(סדרי דין בוועדת ערר) התשלייץ - 1977 תפורסם החלטה זו באתר האינטרנט של המשיב.

יו"ר: עו"ד רוי -פרינצ חבר: אודי ויינרש 2 כלכלו חברה: אורלו מלי, רויית

קלדנית : ענת לוי

--

ועדת ערר לענייני ארנונה כללית ערר מט': 180020712 שליד עיריית תל אביב-יפו

בפני חברי ועדת הערר:

יו"ר: עו"ד רוית פרינצ

חבר: אודי וינריב, כלכלן

חברה : אורלי מלי, רו"ח

העוררת : קומיוניקט מגורים משותפים

בגד

מנהל הארנונה בעיריית תל אביב- יפו

החלטת

הנכס נשוא הערר

הנכס נשוא הערר נמצא בקומת המרתף של בנלין רחוב צילנוב 24 ושטהו הכולל 51 מ"ר המחוייב בסווג ייבנייניס אחרים שאינם משמשים למגוריט".

ההשגה, הערר וההליבים שבפני הועדה

1 | ביום 24.7.2019 השיב המשיב להשגת העורר שהעתקה אינו מצוי בתיק.

ביום 25.8.2019 הגיש העורר ערר על התשובה להשגה (ייכתב העררי).

ביום 5.12.2019 הגיש המשיב כתב תשובה לערר (ייפתב התשובה לעררי).

ביום 30.12.2019 נערך דיון בפני ועדת הערר והתיק נקבע להוכחות.

₪ 5 כ

ביום 3.2.2018 הגישה העוררת מספר תצהירים מטעמה וביום 1.3.2020 הגיש המשיב תצהירים מטעמו (יידו'יח החוקרי).

ביום 8.6.2020 נערך בתיק דיון הוכחות.

7 הצדדיט חגישו סיכומים.

הטוגיה הטעונה הכרעת

8 הסוגיה העומדת להכרעתנו היא האם הנכס שבנדון עונה, כולו או חלקו, להגדרה אשר בסעיף 8 לצו הארנונה

טענות העורר

. הבניין בו מצוי הנכס משמש כמתחם מגורים משותפים ושימוש קודם לכן כתחנת טמים,

. העוררת שכרה את הבניין שיועד להריסה, בחודש יוני 2018, ושיפצהח אותו במטרה להשכירו במחירים הוגנים לאומנים ולהפוך אותו לבית אומנים. קומת המרתף של הנכט משמשת כסטודיו לאומנים. בהסכמי השכירות עם האומנים הובהר להם שהשימוש במרתף הוא רק כסטודיו לאומנות.

העוררת חתמה על חוזי שכירות עם שלוש אמניות (שתצהיריהן הוגשו לוועדה) במטרה שהם יקבלו בנכס עמדה שתשמש אותן לעבודת האומנות שלחן.

בחודש יולי 2018 פנתה העוררת (כמיופת כח המחזיק בפועל דאז), למנהל הארנונה וביקשה אותו לשנות את סיווג הנכס לסטודיו לאומן, וביום 15.10.2018 התקבלה תשובת המשיב הנעתרת לבקשה.

בחודש נובמבר 2018 פנתה העוררת לעירייה בבקשה לשינוי מתזיקיס בבניין מחברת פלורנטין מזרח לעוררת וביום 8.1.2019 החליט המשיב לשנות את הסיווג של המרתף מחדר אומן לסלווג מסחרל. ואת, למרות שבפועל חוצ משינוי שט המחזיק בנכס, לא חל שום שינוי בסוג השימוש שנעשה בנכס.

העוררת הגישה השגה על שינוי הסיווג ועוד בטרם ניתנה תשובה להשגה, נערך במקום ביקור של חוקר מטעט המשיב למרות שהובהר לפקח (בשיחה לפני הביקור) שתלק מן האומנים לא יהיו נוכחים בביקור. בסופו של יום הפקח ביקר במקום ופגש את אחת השוכרות, האומניות, ולמרות זאת בתשובה להשגה נדחו טענות העוררת בטענה שחלק מן האומנים לא נכתו בעת ביקור הפקח.

לא ברור מדוע ועל סמך אלו ממצאים שונה סיווג הנכס שכבר אושר על ידי המשיב בחודש אוקטובר 2018, למרות שהשימוש בנכס לא השתנה ואף וחות המשתמשים בו נותרה כפי שחייתה. האומניות שהעידו בפני הועדה הוכיחו כי השימוש שהן עושות בנכס הוא כסטודיו לאומנות. גם דו"ח הביקורת מטעם המשיב מעיד על כך.

טענת המשיב שצו הארנונה מתייחט לאמן אחד בלבד היא טענה מוזרה הסותרת את נימוקי המשיב כפי שהובאו בתשובה להשגה, שם נטען שהבעיה היא בכך שהאומנים לא נוכחו בביקורת. בנוסף, מדובר בפרשנות דווקנית ולא הגיונית לצו הארנונה. מן העדויות עולה שהמקום שימש את האומניות, לטירוגין. לכך יש להוסיף את העובדה שהנכס כבר קיבל מן המשיב את הסיווג המבוקש בחודש אוקטובר 2018 ומאז לא היה כל שינוי בטוג השימוש.

טענות המשיב

לעוררת אין זּכות לטענות טענות ביחס לתקופה שקודמת לפנייתה הראשונה למשיב בתודש יונל 9 שכן העוררת בחרה שלא לפנות למשיב בבקשה לשינוי הסיווג קודם לכן. לכן, תקופת המחלוקת היא מיום 3.6.2019 ועד 31.7.2019.

הנכס אינו משמש את העוררת אלא שוכרי משנה של העוררת ולכן מדובר בנכס מניב, כלומר מסחרי.

לחילופין, לא מתקלימיס מלא התנאיסם הקבועים בסעיף 3.3.18 שהם תנאים מצטברים. במקרה הנדון לא מתקיים התנאי ולפיו המקום משמש את האומן לבד לעבודתו, כך על פי הודאת העוררת בסיכומיה. העוררת מודה שבחלקו מן הנכס נעשה שימוש כמחסן חמשמש גם דיירים אחרים בבניין ולא רק את האמניות שוכרות המשנה. מדיניות המשיב ביחס לסיווג הנייל מאפשרת שימוש בנכט של אמן אחד בלבד. מדובר בפרשנות סבירה של הסעיף.

בנוסף, עבודת האמנים אינה עצמאית ו/או שוטפת ו/או יומיומית. הדבר עולה מהעדויות של האומניות.

דיוו והכפרעה

1

מטענות הצדדים לעיל עולה כי על הוועדה להכריע בשתי סוגיות : האחת היא טענת המשיב שעל הועדה לבחון את השימוש שנעשה בנכס על ידי העוררת ולא על ידי האמניות, שהן שוכרות המשנה של העוררת והשניה (ככל וטענת המשיב תדחה), התקיימות תנאי טעיף 3.3.18 לצו הארנונה.

סיווג בהתאם לשימוש בנכסי

2

אין תולק שהעוררת אינח עושה שימוש בנכס אלא שוכרי המשנה שלה. העוררת מודה שהנכס מושכר לאומנים עמט נחתמו הסכמי שכירות ושוכרי המשנה הס שעושים שימוש בפועל בנכט כסטודיו לאומנותם (טעיפים ב-ג לתצהיר מר סרבר, עמי 1 לפרוטוקול דיון ההוכחות). על פי עדותו, נציג העוררת מבקר בבניין מעת לעת ועל פי הצורך.

טענת חמשיב היא טענה בעלת משקל וביסודה עומדת השאלה מהו הקריטריון לפיו יש לקבוע

את הסיווג של נכט: האם בהתאם למיהות המשתמש בנכס או בהתאם לשימוש בו בפועל.

בפסהייד בעניין חבלת מגדל לביטות בעלמ (עמ'ינ 1168-07-14) נדונה החלטת ועדת הערר של עיריית תל-אביב לסיווג כייחברות ביטוח ומבטחיסיי, שטח ששכרה חברת הביטוח ושימש אותה כמרכז מסחרי. הנכס נרכש על ידי מגדל לצרכי השקעה, לשם השכרתו, ולא לצרכי פעילות הביטוח של החברה, כאשר משרדי מגדל ומרבית פעילותה מתנהלים ממבנה אחר בעיר אחרת.

בית המשפט קבע, שבהתאם לסעיף 8(א) לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), תשנ"ג-1992 (להלן: ייחוק ההטדרים'י) על מנת לקבוע את סיווגו של נכס יש להשתמש במבחתן משולב המתייחס לטוג הנכט, שימושו ומיקומו. לפיכך קבע, שאין לקבל את עמדת המשיב המצדד בגישה טכנית צרה, המפרשת כי מיהות המחזיק בנכס הוא הקריטריון היחיד להטלת הארנונה, אלא יש לבחון במשולב את שלושת הקריטריונים לסיווג הנכס המופיעיט בסעיף, קרי סוג חנכס, שימושו ומיסומנ.

פסק הדין בעניין אלל מאזכר שני פסקי דין שניתנו בעניין זה על ידי בית המשפט העליון. בעניין בוק (מיא 8588/00 עיריית עפולה מ בזק חברה ישראלית לתקשורת בעים (גבו 30.03.2003)

3

10

נקבע העקרון שהקריטריונים בחוק לצורך חישוב ארנונה הס סוג הנכס, שימושו ומיקומו וכי לרשות המקומית שיקול דעת רחב בעניין וח. בעניין תכלת כ.א.ל (עייא 8588/00 עיריית עפולה ני בוק חברה ישראלית לתקשורת בע"מ (נבו 30.03.2003) שב בית המשפט על ההלכה זו בקובענ:

"אני סבורה כי חלפת בזק אינה פוסלת סיווג במקרים מסוימים המכיל מרכים של 'מיהות המשתמש'. אמנם כל סיווג צריך להתחשב בשימוש אשר נעשה בנכס, אך מבחן משולב של מהות השימוש ומיהות המשתמש יכול לחיות במקרים מסוימים לגיטימי. עמדה זו נתמכת אף בתקנות ההסדרים, שמפרטות רשימה של סכומים מירביים ומזעריים עבור סוגי נכסים שונים. רשימה זו מכילה את הסיווג 'בנקים וחברות ביטוח', שהינו סיווג המורכב מהמבחן המשולב של מהות השימוש ומיהות המשתמש",

מפסקי חדין שהובאו לעיל עולה איפה שבתי המשפט לא קיבלו את טענת המשליב דכאן, שמיהות המחזיק בנכט הוא הקריטריון היחיד להטלת הארנונה, אלא שיש לבחון במשולב את שלושת הקריטריונים לסיווג הנכס המופיעים בסעיף, דהיינו טוג הנכס, שימושו ומיקומו.

בעניין עגל 2, בחן בית המשפט האם הנכס שבהחוקת חברת הביטוח אכן משמש אותה בפועל לפעילותה הביטוחית או לא. אילו מגדל אכן ניהלה בנכס את עסקי הביטוח שלה, היה על העירייה לסווג את הנכס בסיווג ביטוח ומנגד אילו הוכיחהח מגדל שנכס אכן משמש אותה כמחסן, הרי שהיה על העירייה לטווג ככזה.

בחינת המקרה שלפנינו בהתאם למבחן המשולב כפי שיושס בפסק הדין מגדל מביא למסקנה שהעוררת עושה שימוש בנכס למטרת הפעילות שלה. מתצחיר העוררת וכן מאתר האינטרנט שלה עולה כי מדובר במיום של שני אדריכלים אשר פיתחו מתחמי מגורים משותפים, -00)

שתע 1,1. המתחש שאותו ימו ויצרו ברחוב צילנוב 24 בתל-אביב כולל דירות פרטיות מחד וחללים משותפים מאידך, המאפשרים חסכון בעלויות המגוריט מצד אחד וחיי קחילה פעילים

מהצד השני.

מהטכמי השכירות (או השימוש) שצרפה העוררת עולה שהעוררת משכירה שטחים בנכט לשוכרי משנה (לשימוש כסטודיו לאומנות) לתקופה של שנה ותמורת דמי שימוש. בסופו של יום, מדובר אס כן בנכט אשר בחלקו הארי מושכר לדייר משנה והוא כולל גם שטחים ציבוריים משותפים בהן נעשה שימוש נלווה למטרת השכירות. העובדה שדמי השכירות או השימוש אינם גבוחים ו/או שהשימוש בנכס על ידי שוכרי המשנה הוא שימוש כסטודיו לאומנות אינם מעליט ו/או מורידים מעצם העובדה שמדובר בנכס להשכרה. העובדה שהעוררת משלמת את דמי הארנונה עבור דיירי המשנה ממילא מתחייבת מסעיף 269 לפקודת העיריות [נוסת חדש] ולפיו העירייה איננה יכולה לראות בדייר משנה יימתציקיי לצורך גביית הארנונה.

.1

הואיל והגענו למסקנה שהשימוש שעושה העוררת בנכט תואם את עטקה, הרי שלא נפל פגם בסיווג הנכס תחת הסיווג הכללי ייבענייניס אתחרים שאינם משים למגוריטיי ככל נכס מסחרי אחר, ויש לדחות את הערר.

טעיף 3.3.18 לצו

.12

4

5

6

17

.8

הואיל ודחינו את הערר על יסוד הנימוקיט שלעילל, אין אנו צריכים להדרש כלל לטענת העוררת לעניין עמידת הנכס בתנאי סעיף 3.3.18 לצו הארנונה.

למעלה מן הצורך, ועל מנת להותיר את טענות הצדדים בעניין זה כאבן שאין לה חופכין, נציין

כי בעניין אה יש לקבל את עמדת העוררת, ונבאר בקצרה את עמדתנו:

לטענת המשיב, קיימים שני תנאים בהט לא עומד השימוש בנכס. התנאי הראשון הוא שייהמקוס משמש את האמן בלבד בעצודתויי. לטענת המשיב, העובדה עליה אין תולק שבנכס עושות שימוש שלוש אמניות, פוסלת מני וביה את האפשרות לסווג את הנכס תחת סיווג זה.

איו בידנו לקבל פרשנות מצמצמת זו של המשיב את לשון צו הארנונה.

ראשית, מכוח הוראות סעיף 5 לחוק הפרשנות תשמ"א - 1981 לשון יתיד בחיקוק היא כלשון רבים וכן לחיפך ומכאן שאין נפקא מינה אם נכתב בסעיף *יאמןיי או ייאמנים'י. עקרון פרשני ות מתיישב במקרה זה גס עם ההגיון, ובעניין וה נפנה למטרה העומדת בבסיס סעיף 3.3.18 לצו הארנונה, אליה נוהג גם המשיב להפנות חדשות לבקרים והוא להעניק לאומנים העוסקים אך ורק באומנותם הקלה בנטל מט הארנונה על מנת לעודד אותם ליצור ולהקל עליהט (ראה למשל עמיינ (מינחליים תייא) 27623-07-15 סמלד וינברג ני מנהל הארנונה עיריית תל אביב (גבו 6.. אם זאת מטרת הסעיף, כמובן שאין כל הגיון לקבוע שההקלה תנתן רק בתנאי שהאומן עובד לבדו בסטודיו ובלבד שהאומן אינו נהנח ייפעמייטיי מההקלה (שהרי שהסעיף מגביל את האומן בקבלת הקלה בנכס אחד בלבד).

לאור אנו סבורים שהשימוש בנכס עומד בתנאי שהמקום משמש את האומן בלבד בעבודתו.

התנאי השני אשר טענת המשיב לא מתקיים כאן הוא שייעבודת האמן הינה עצמאית שוטפת ויום יומי. גם בעניין ה דעתנו היא כטענת העוררות.

בית המשפט אימף את הפרשנות המקלה (התכליתית) של הצו וקבע שיש לפרש את צו הארנונה פרשנות תכליתית ולאו דווקא מצומצמת. ראה עמיינ (מינהליים תייא) 61534-01-12 מרית ביינרט מ מנהל הארנונה -עיריית תל אביב (פורסם בנבו, 29.01.2013). פרשנות תכלינית של לשון הצו במקרה זה מביאה למסקנה שיש לבחון האם השימוש שעושה האמן בנכט הוא שימוש יייומיומייי במובן זה שהוא שימוש קבוע להבדיל משימוש אקראי.

9. העוררת השכילה להביא לעדות את האומניות שעושות שימוש בנכס ואלו העידו שהן נוהגות

לעבוד בנכס באופן קבוע. ראה עדותה של חנה לוי (ייהיו תקופות שהייתי הרבה שעות ביום והיו תקופות שפחות'יי), עדותה של שיר ורטהיימר (יימדובר על 2-7 ימים שבועיי) ושל סימה לנדא (ייחייתי במקום 2-3 פעמים בשבועיי). חקירתו הנגדית של החוקר מטעם המשיב לא סתרה עדויות אלו.

0. לכך יש להוסיף את העובדה שבחודש אוקטובר 2018 נעתר המשיב לבקשת המחויקה הקודמת

בנכס לסווג את הנכס כחדר אומן ואילו השינוי בסיווג נעשה על רקע החלפת המחציקים בלבד, מבלי שניתן הסבר איה שינוי נעשה בשימוש בנכס המצדיק שינוי של דעתו המשיב (זאת מבלי לגרוע כמובן בזכותו של המשיב לשנות את הסיווג הקודם ככל והשימוש בנכס השתנה).

1. לאור עדויות אלו יש לקבוע איפה שמתקיים בעניינו התנאים הקבועים בסעיף 3.3.18 לצו

הארנונה. למרות זאת וכאמור לעלל, אנו דוחים את הערר על יסוד כך, את סיווג הנכס יש לקבוע במקרה זה על פי השימוש שעושה בו העוררת ולא דיירי המשנה, שהוא שימוש מסחרי.

2 מבלי לגרוע מכל האמור לעיל ומן התוצאה אליה הגענו לעיל תבקש הועדה להוסיף, כי לא נעלמה מעינינו העובדה שחיובי הארנונה בסיווג מסחרי מטילים על המיזם החברתי שיזמה העוררת נטל כספי כבד מנשוא. החלטת הועדה דלעיל ניתנה בתוך המסגרת המשפטית אליה מחוייבת הועדה ולתוכה היא כבולה, ודווקא משום כך מוצע לצדדים לבוא בדברים ביניהם על מנת למצוא פתרונות יצירתיים שיאפשרו את המשך קיומו של המיזם החברתי החשוב.

סוף דבר

מכל הטעמים שלעיל אנו דוחים את הערר.

אין צו להוצאות.

ניתן בהעדר הצדדים היום 3/5/2021.

בהתאם לסעיף 5 (2) לחוק בתי משפט לעניינים מנהליים, התשייס-2000 ותקנה 23 (ב) לתקנות בתי משפט לעניינים מנהליים (סדרי דין), תשסי'א-2000, לרשות הצדדים קיימת זכות ערעור לפני בית המשפט לעניינים מנהליים וזאת בתוך 45 יום מיום קבלת ההחלטה.

בהתאם לתקנה 20 (ג) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית)(סדרי דין בוועדת ערר) התשלייז - 1977 החלטה זו באתר האינטרנט של המשיב.

-

וי 0 :

יו"ר: עויי 2. חבר: אודי וינריב/כלקלו חבלה: אורלי מלי] רו"ח

\ קלדנית : ענת לוי

ועדת ערר לענייני ארנונה כללית ערר מס': 140021340 שליד עיריית תל אביב- יפו 200

בפני חברי ועדת הערר:

לויר: עו"ד רוית פרינ

חבר: אודי וינריב, כלכלן

חברה: אורלי מלי, רוייה

העוררת: טראקס פתרונגות ריטייל בע"מ

נגד

מנהל הארנונה בעיריית תל אביב-יפו

החלטת

הנכס נשוא הערר

הנכס נשוא הערר נמצא בדרך השלום 5 ושטתו הכולל 51 מ"ר המחוליב בסווג י/בניינים אחרים שאינם משמשים למגורים'י.

ההשגה, הערר וההליכים שבפני הועדת

ביום 4.2.2020 הגישה העוררת הוגש ערר ביחס לחיובי שנת 2019.

ביום 3.3.2020 הגיש המשיב כתב תשובה לערר הכולל טענה מקדמית לדתייה על הסף של הערר בשל איחור בהגשת ההשגה.

ביום 9.11.2020 ניתנה לבקשת הצדדים החלטה על איחוד הערר שבנדון עם הערר לשנת 2020, כפוף לטענת המשיב דלעיל.

ביום 23.11.2020 נערך דיון בפני ועדת הערר ובמסגרתה חזר המשיב על טענת איחור בהגשת ההשגה לשנת 2019. הצדדים נתבקשו להגיש סיכומים קצרים לעניין וּח.

טענות העוררת

העוררת הגישה תגובה לטענת המשיב וצירפה גס תצהיר של מנהל הכטפים מטעם העוררת.

לטענת העוררת, אין לקבל את טענת המשיב שכן כלל לא ברור שהעוררת איחרה בהגשה, בשים לב לכך שככל לא ברור האם החיוב נשלת לעוררת ואם כן מתי. מבלי לגרוע מכך, יש לנקוט גישה מרחיבה על מנת להגיע לחקר האמת, ומבלי להתפס לנימוקים פרוצדוראלייס.

ביתר פרוט טוענת העוררת כדלקמן:

העוררת קיבלה את התזקה בנכס ביום 11.2.2019 ;

הליך האכלוט ארך מספר חודשים במהלכם המשיכה העוררת להחזיק גם בנכס הקודם שבו ישבה;

על חיוב הארנונה הראשון שנשלח לעוררת מצויין כי חודפט ביוט 14.3.2019 ;

לא ברור מתי החיוב הנייל הגיע למשרדי העוררת ;

המשיב לא הוכיח מתי בדיוק נשלת החיוב. בהנחה שנשלח בסמוך לאחר שהודפס אזי יש לעוררת 0 יום להגשת השגה עד לסוף יוני 2019 ;

ההשגה הוגשה ביום 10.10.2019 והתקבלה אצל המשיב ביום 23.10.2019. הגשת ההשגה רק באוקטובר מקורה במורכבת שבהעברת החברה לנכט החדש ;

טענות המשיב

התיוב נשלת לעוררת בדואר רגיל ביום 17.3.2019 (ראו חותמת על גבי נטפח א' לתגובת המשיב).

לאור זאת, היה על העוררתת להגיש השגה עד לסוף חודש יוני 2019 ;

העוררת הגישה את הערר ביום 10.10.2019 כלומר באיחור של ארבעה חודשים. בנוסף, רק בתחילת דצמבר 2019 העבירה למשיב את המסמכים שהיה עליה להעביר על מנת לבחון את טענותיח ;

לא מדובר במחדל פרוצדוראלי אלא מהותי (עמיינ 43172-04-17) ;

חריגה מהוראות החוק אפשרית רק במקרים חריגים שאינט מתקיימים לפנינו. העוררת גם לא הגישה בקשה לארכה להגשת השגה. מעבר לכתובת חדשה אינו מהווח טעם תריג המצדיק סטיה מהוראות החום ;

בנוסף לכל האמור, סיכויי הערר להתקבל ממילא אינם גבוהים נוכח אופי השימוש בנכס;

דיון והכרעת

1

על העובדות במקרח ה אין מחלוקת :

1. ההשגה שבנדון הוגשה בחלוף המועדיט הקבועים בסעיף 3(א) לחוק חרשויות המקומיות

(ערר על קביעת ארנונה כללית), התשלייו - 1976.

2. הודעת השומה הודפסה ביום 14.3.2019 (כך נכתב על גבי החיוב) ונשלחה לעוררת במהלך

חודש מרצ 2021.

3. העוררת הגישה השגה רק בחודש אוקטובר 2020. העוררת לא הגישה בקשה לארכהל

הגשת השגה.

0. מבלי לגרוע מכך, אין וה המקרה שבו נטעו שכלל לא נשלחה ו/או כלל לא התקבלה שומת

ארנונה. העוררת הרי מודה שקיבלה בסופו של דבר את שומת הארנונה שיצאה את החמשיב בחודש מר 2019 וגם אס התקבלה רק בסוף חודש מר> 2019 או אפילו במהלך אפריל 2019, הרי שההשגה הוגשה באיחור ניכר.

1. עיינו בפסקי הדין אליהם מפנה העוררת בתגובתה ואין בהם כדי להועיל לעוררת במקרה זה.

בענין נמאל עמללה דובר באיחור של 7 ימים בלבד בהגשת הערר. במקרה של טילת הכלמק, דובר בשומה שלא הוכח מתי הונפקה על ידי העירייה (אין ה המקרה שלפנינו).

2. לסיום נציין שאין אנו רואים בטענה שהנכס סווג במיקומו הקודם כבית תוכנה נימוק רלוונטי

לעניין האיחור בהגשת ההשגה.

3. לאור האמור לעיל, ובהעדר ''טעם מיוחד' שיש בו כדי להצדיק את האיחור הכבד שבהגשת

ההשגה, ולחילופין את מתן הארכה להגשת ההשגה והערר, אין מנוס מלהורות מחיקת הערר שבנדון לשנת 2019.

4. מבלי לגרוע מכך, מצאנו לנכון להמלי\ בפני המשיב שאם ובמידה והערר לשנת 2020 בשאלת

הסיווג יתברר כמוצדק כטענת העוררת, ישקול המשיב להחיל את ההחלטה שתתקבל גם לתקופה שהחל מחודש פברואר 2019 הוא מועד תחילת החזקה בנכס.

סוף דבר

מכל הטעמים שלעיל אנו מורים על מחיקת הערר.

אין צו להוצאות.

ניתן בהעדר הצדדים היום 3/5/2021.

בהתאם לסעיף 5 (2) לחוק בתי משפט לעניינים מנהליים, התשייס-2000 ותקנה 23 (ב) לתקנות בתי משפט לעניינים מנהליים (סדרי דין), תשס"א-2000, לרשות הצדדים קיימת וכות ערעור לפני בית המשפט לענייניסם מנהליים וזאת בתוך 45 יום מיום קבלת ההחלטה.

בהתאם לתקנה 20 (ג) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית)(סדרי דין בוועדת ערר) התשלייז - 1977 תפורסם החלטה זו באתר האינטרנט של חמשיב.

בא )0 וב

יו"ר: עו"ד רוי פרינ\ חבר: אודי וי בלכבלן חברה: אורלי|מלי, רו"ח

| קלדנית : ענת לוי

ועדת ערר לענייני ארנונה כללית ערר מס': 140020057 שליד עיריית תל אביב-יפו 27

בפני חברי ועדת הערר:

*ויר: עו"ד רוית פרינצ

חבר: אודי וינריב, כלכלן

חברה: אורלי מלי, רויית

העוררת: בי אנד פי ספייסס בע"מ

נגד

מנהל הארנונה בעיריית תל אביב- יפו

החלטת

הנכס נשוא הערר

ענייננו של הערר שבנדון בשלושה נכסים הנמצאים ברחוב הארבעה 8 החתשמונאיס 101 והחשמונאים 3 בתל-אביב המסווגים בסווג ייבניינים אתחריס שאינם משמשים למגוריסיי. לצורך הנוחיות בלבד , הנכסים יקראו להלן ייהנבסיי.

ההשגה, הערר וההליכים שבפני הועדה

1 ביום 26.3.2019 השיב המשיב להשגות העוררת שהעתקה אינו מצוי בתיק.

ביום 18.4.2019 הגישה העוררת ערר על התשובה להשגה (ייכתב הערריי).

ביום 15.8.2019 הגיש המשיב כתב תשובה לערר (ייכתב התשובה לעררי).

ביום 28.10.2019 נערך דיון בפני ועדת הערר והתיק נקבע להוכחות.

₪ ₪ כ

ביוט 25.12.2019 הגישה העוררת תצהיר עדות ראשית של מר פיליפ בואזיו מטעמה וביום 0 הגיש המשיב תצחירים מטעמו. בין לבין, הוגשה בקשה מוסכמת לאיחוד העררים לשנים 2019, 2020 כך שההחלטה שבנדון תחול על שניהם.

6. ביום 10.8.2020 נערך בתיק דיון הוכחות.

7 הצדדים הגישו סיכומים.

הטוגיה הטעונה הכרעה

הסוגיה העומדת להכרעתנו היא האם יש לסווג את הנכסים שבנדון, כולם או בחלקם בסיווג הספציפי ייבית תוכנהיי או בסווג הכללי ייבנייניס אחרים שאינם משמשים למגוריםי.

טענות העוררת

. עד ליום 31.12.2018 חוייבה העוררת לפי 50% משטח הנכסים בטווג ייבתי תוכנהיי וזאת במסגרת הסכם פשרה אשר נחתם עם המשיב ביום 10.7.2018.

. הנכטים נשוא הערר משמשים כחללי עבודה משותפים. העוררת פעולת כמעין 'יחממהיי לחברות הזנק אשר יושבות בנכס. רוב החברות אשר עושות שימוש בנכס הן חברות הייטק.

. העוררת מעניקה שירותים שונים לחברות היושבות בנכס ואולם שירותים אלו אינם רלוונטיים לבתינת הסיווג המתאים, שכן את הסיווג יש לקבוע על פי סוג השימוש אותם עושים המחזיקים בפועל- החברות. גם אם יש שטתיסם בנכס המשמים את כלל המחזיקים (עמדת אופן ספייס, חדר ישיבות וכו) השימוש בהם הוא שימוש נלווה לפעילות העיקרית המתבצעת בנכס על ידי החברות.

. מרבית החברות שוכרות את השטחים בנכס לתקופות ארוכות. עיקר הלקוחות של העוררת הן חברות היי טק.

. הראיות שהציג המשיב אינן תומכות בטענות המשיב: דו"ח החוקר אבי חנוך שהציג המשיב הוא משנת 2018 ולכן אינו רלוונטי לערר שבנדון. גס דו"ח החוקר אלירן אסולין אינו תורם דבר מלבד ציון העובדה שמדובר במשרד המאכלס כמה מחזיקים. יש להתעלט מנספת גי לתצהיר המשיב שכן לא גובה בתצחיר.

. הפסיקה שפירשה את סעיף 8(א) לתוק ההסדרים והתקנות שהותקנו מכוחו קובעת שלא ניתן להתבסס על זהות המחזיק לצורך קביעת הסיווג אלא יש להתחשב רק בשימוש בפועל (פרשת עפולה, עייא 8588/00, פרשת אחוזת ראשונים עייא 7975/98). לא ייתכן שיהיה סווג שונה לתברת הי טק המחתזיקה בנכס נפרד לבין חברת הייטק אשר יושבת בחלל משותף.

0 אופי ההתאגדות של המחזיק אינה מהווה אבן בוחן לסווג הראוי. קביעת הטיווג על פי מיהות המשתמש ולא על פי סוג חשימוש בנכס מנוגדת לדין.

. במקרה הגדון, העוררת הוכיחה את אופי הפעילות במקוט- עיקר השימוש בנכס (להוציא חללים משותפים) הוא לייצור ופיתוח תוכנה. גס הפסיקה קבעה שהמבחן הוא מבחן של ייעיקר הפעילותיי. המשיב לא הביא ראויות שיסתרו עובדה זו.

טענות המשיב

. על מנת לקבוע את הסיווג של הנכס, היה על העוררת להוכיח את השימוש שנעשה בו.

. העוררת לא הוכיחה את השימוש שעושות החברות היושבות בנכס. העוררת לא הביאה לעדות את נציגי החברות המשתמשות אלא הביאה לעדות עובד מטעמה שיעיד על השימוש שעושה צד גי. במהלך עדותו הסתבר שהמצהיר מטעם העוררת כלל אינו מכיר את חשימוש שנעשה בנכס., בנוסף, העוררת נמנעה מלהציג מסמכים אשךר יכולים להעיד על אופי הפעילות של החברות ולא

צירפה דוגמא להסכם התקשרות של העוררת עמם. הימנעות העוררת מהבאת ראיות אלו, שיכולות היו להוכיח את טענותיה, יש לזקוף לתובת העוררת.

. מנגד הוכיח המשיב שהשימוש שנעשה בנכס חוא שימוש מסחרי על ידי העוררת. העוררת היא חברה מסחרית המפעילה חללי עבודה משותפים ובמסגרת זו היא מעניקה ללקותותיה חדרים או עמדות עבודה מרוהטות ומאובזרות וכן מגוון שירותים נוספים (חדרי ישיבות, מטבח, תמיכה וליווי מקצועי). המדובר בשימוש מטחרי לכל דבר ועניין. הדברים עולים הן מעדות המצהיר מטעסם העוררת והן מדוחות החקירה שהוצגו. הסיבה שהעוררת עצמה לא ביקשה את פיצול הנכס לנכסים קטנים היא הנותנת שלא מדובר בנכס בר פיצול, שכן העוררת היא ששולטת בו ומעוניינת להמשיך ולשלוט בו.

. לאור האמור לעיל, יש לדחות את טענת העוררת שהיה על המשיב לבחון את השימוש של החברות. לשימוש של החברות אין כל רלוונטיות משעה שהמדובר בנכס אחד בעל שימוש אחד-

מסחרי. מבלי לגרוע מכך, אין כל אפשרות לבחון את השימוש של לקוחות העוררת שכן מדובר בלקוחות מתחלפים, לעיתים אף ברמה היומית ואין לצפות מן המשיב שיבחן את חשימוש אחת ליום או אחת לחודש (ראה פרשת אחוזת ראשונים).

. יש לדחות את טענת העוררת גם לגופה שכן כאמור העוררת לא הוכיחה שלקוחותיה הס כולט יבתי תוכנהיי כמשמעותם בצו הארנונה. על פי הראיות שהוצגו על ידי העוררת עצמה, לפחות מחצית מלקוחותיה אינם עומדים בהגדרה ייבית תוכנהיי כפי שנקבע בפסק חדין בעניין אלעד (עמיינ 12244-07-11). הראיות שהוצגו על ידי העוררת בהקשר זה הן חלקיות ולא ממצות.

דיוו והכרעת

1 | אין תולק שהנכס שבנדון הינו יחידת שטח אחת בעלת כניטה וגישה אחת בלבד ולפיכך משמש כחלל עבודה משותף, אשר בו עושות שימוש לקוחות העוררת אשר שוכרות מן חעוררת חדרים/שטחים או אף עמדות עבודה בודדות. מעדות מנחלה של העוררת עולות העובדות

הבאות:

. העוררת שוכרת את הנכס והיא המחזיקה הבלעדית בכולו.

. העוררת איננה בית תוכנהח.

. חלק מן החברות שעושות שימוש בנכס חן חברות שלהן קשר כזה או אחר לעוררת (חברות אחיות בקבוצה או שהעוררת מקבלת נתח אחזקה ובעלות במניות החברות תמורת השכירות והשירותים). חלק מן שוכרים שוכרים שירותים נוספים מהעוררת (שירותי מטבח, הרצאות, נקיון, שירותים משרד).

. השוכרים מחציקים בחדרים/שטתים לתקופה של כשנח בממוצע.

. חלק מהחברות המחזיקות בהדריט/שטחיט למועד מתן התצהיר הן, ככל הגראה, חברות העוסקות בתכנה (אט כי לא הוכח שהן חברות המייצרות תוכנה עפ"י צו הארנונה) וחלקן עוסקות בתחומים אחרים.

מטענות הצדדים לעיל עולה כי על הוועדה להכריע בשתי סוגיות : האחת היא האם על חמשיב לסווג את הנכס בהתאם לשימוש שנעשה בו על ידי העוררת או בהתאם לשימוש שנעשת על ידי לקוחותיה של העוררת, להם משכירה העוררת שטחים בנכס. השניה, מה הוא השימוש שנעשה בפועל בנכס.

סיווג בהתאם לשימוש בנכס

.5

.6

טענת העוררת חיא טענה שביטודה עומדת השאלה מהו הקריטריון לפיו יש לקבוע את חסיווג

של נכט: האם בהתאם למיהות המחזיק בנכס או בהתאם לשימוש בו בפועק.

העוררת מפנה בסיכומיה לסעיף 8(א) לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), תשניע-1992 (לחלן: ייחוק ההטדריסי), והפסיקה שפירשה אותו. בפסחייד בעניין חברת מגדל לביטוח בכעמ (עמיינ 1168-07-14) נדונה התלטת ועדת הערר של עיריית תל-

אביב לסיווג כייחברות ביטוח ומבטתיסיי, שטח ששכרה חברת הביטוח ושימש אותה כמרכז מסתרי. הנכס נרכש על ידי מגדל לצרכי השקעה, לשט השכרתו, ולא לצרכי פעילות הביטוח של החברה, כאשר משרדי מגדל ומרבית פעילותה מתנהלים ממבנה אחר בעיר אחרת. בית המשפט קבע שם, שבהתאם לסעיף 8(א) לחוק ההסדרים, על מנת לקבוע את סלווגו של נכס יש להשתמש במבחן משולב המתייחס למיהות המחזיק יחד עם התייחסות לסוג הנכס, שימושו ומיקומו.

לפיכך קבע, שאין לקבל את עמדת המשיב המצדד בגישה טכנית צרה, המפרשת כי מיהות המחזיק בנכס הוא הקריטריון היחיד להטלת הארנונה, אלא יש לבחון במשולב גם את שלושת הקריטריונים לטיווג הנכס המופיעים בסעיף, קרי סוג חנכס, שימושו ומיקומו.

פסק הדין בעניין ולע מאזכר שני פסקי דין שניתנו בעניין זה על ידי בית המשפט העליון. בעניין בזק ייא 8589/00 עיריית עפולה ני בזק חברת ישראלית לתקשורת בעמ (נבו 30.03.2003) נקבע העקרון שהקריטריוניס בתוק לצורך חישוב ארנונה הס סוג חנכס, שימושו ומיקומו וכי לרשות המקומית שיקול דעת רתב בעניין וח. בעניין חכרת כ.א,2 (רעייא 11304/03 כרטיסי אשראי לישראל בע"מ נ עירית חיפת (נבו 28.12.2005) שב בית המשפט על ההלכה זו בקובעו:

"אני סבורה כי הלכת בזק אינה פוסלת סיווג במקרים מסוימים המכיל מרכיב של 'מיהות המשתמש'. אמנם כל סיווג צריך להתחשב בשימוש אשר נעשה בנכס, אך מבחן משולב של מהות השימוש ומיחות המשתמש יכול להיות במקרים מסוימים לגיטימי. עמדה זו נתמכת אף בתקנות ההסדרים, שמפרטות רשימה של סכומים מירביים ומזעריים עבור סוגי נכסים שונים. רשימה זו מכילה את הסיווג 'בנקים וחברות ביטוח', שהינו סיווג המורכב מהמבחן המשולב של מהות השימוש ומיחות המשתמש".

מפסקי הדין שהובאו לעיל עולה איפה שבתי המשפט לא קיבלו את טענת העוררת שהובאה בטיכומיה ולפיה מהות השימוש בנכס הוא הקריטריון היחיד להטלת הארנונה, אלא שיש

לבחון במשולב את מיהות המחזיק/משתמש יחד עס שלושת הקריטריוניט לסיווג הנכס המופיעים בסעיף, דהיינו סוג הנכס, שימושו ומיקומו.

7 העוררת מפנה בסיכומיה לפטייד בעניין אתוזת ראשונים (עייא 7975/98) אלא שמדובר בפסייד מוקדם לפסקי הדין שהובאו לעיל אשר בהם הובהר שגם אס המבחן העיקרי הוא מבחן השימוש, הרי שאין להתעלם ממיהות המשתמש בנכס. מבלי לגרוע מכך, וכפי שיובהר להלן, גם אם נלך בהתאם למבחן בלעדי של אופי השימוש בנכט נגיע במקרה שבנדון לאותה התוצאה בדיוק.

8 בחינת המקרה שלפנינו בהתאם למבחן המשולב כפי שיושס בפסק הדין מגדל מביא למסקנה שהעוררת עושה שימוש בנכט למטרה מטחרית מובהקת התואמת את עיסוקה (כאמור העוררת הודתה בחקירה שאיננה חברת תוכנה). מפרסומי העוררת שצורפו לתצהיר מנהלה עולה שלעוררת כמה תחתומי עיסוק ובכלל זאת לעוררת חמישה חללי עבודה משותפים (בתל-

אביב, חיפה, ירושלים וכפר סבא) במטגרתם נותגת החברה שירותי י*חממהיי לחברות סטרט-

אפ (כך באתר החברה):

₪ מטסודטס

/

ו[160 11| ה מו 06ה50 6ת]אום/ו-60 5416 "6 וון 0001* \/ .600621 6 טטו 1 מטו 3 15 5306 המסיוה 5 שורד חווד 60 6 ומוהתץ 0 מה !1600 )הסיום ה ןוו \ .0005500

אהסעשדשא |האסודה אח= דאו

[המסו)המיו 6)מו ה 1366 וס 01 86 הומב/ו0ה [[10 1356 0+ ץוותגוויזסקקס 6+ תסטוש 6 יוה טסץ ,%0466 1+ הז וסו!) 01 303808 [1ה שחזיוזו!) 5ט1 זה 51 106 0 + סק 5 605001 106 שסיוכן 6 ,וס ו61ת -0+ה6 תד .181116 01 156 116 10001 010311 הומהיו ,0110

םד צ56005 ה6 שד חסות

10

1

2

מ

מ ה 61768400 6/\\ ,16011 ו! 60 0001160166 טע 701 50806 6006 83| 50866 התסיהט .1061/10108104 וס 46 [01/ר 35 631107 יו ]הניוו 10078 020410 סיור 0005510

כעולה מעדות מנהל העוררת, בחלק מהנכס עושה העוררת עצמה שימוש באמצעות חברות השייכות לקבוצת החברות אליה משתייכת העוררת (עדות המצהיר מטעם העוררת, עמי 2).

חלקו האחר של הנכס מושכר על ידי העוררת לשוכרי משנה (חברות או יחידים) העושים בו שימוש לפרקי ומן משתנים. דמי השכירות שמשולמים על ידי השוכרים כולליט גם קבלת שירותיט שונים מהעוררת. העוררת אמנם נמנעה (מסיבה לא ברורה) מלהציג את הטכמי השכירות שלה עס המשתמשים, ואולם כאמור מנהל העוררת הודה שהעוררת שוכרת את הנכס מחד ומקבלת דמי שכירות משוכרי המשנה מאידך. אף הובהר על ידו שבחלק מן התקריטם ייהתמורהיי המתקבלת מן החברות היא מניות באותן חברות (עמי 2 לעדות).

בסופו של יום, מדובר אס כן בנכט אשר בחלקו הארי מושכר לדייר משנה והוא כולל גם שטחים ציבוריים משותפים בהן נעשה שימוש נלווה למטרת השכירות. העובדה שהעוררת משלמת את דמי הארנונה עבור דיירי המשנה ממילא מתחייבת מטעיף 269 לפקודת העיריות [נוסח חדש] ולפיו העירייה איננה יכולה לראות בדייר משנה יימחזיקיי לצורך גביית הארנונה.

הואיל והגענו למסקנה שהשימוש שעושה העוררת בנכס תואם את עסקה, הרי שלא נפל פגם בסיווג הנכס תחת הסיווג הכללי ייבענייניס אחריט שאינם משמשים למגוריםיי ככל נכס מסחרל אחר, ויש לדחות את הערר.

סיווג בית תוכנת

.12

.3

הואיל ודחינו את הערר על יסוד הנימוקים שלעיל, אין אנו צריכים להדרש כלל לטענת העוררת שחיה על המשיב לבחון את השימוש שעושים שוכרי המשנה של העוררת ולקבוע בהתאמה שיש לסווג את הנכס, כולו או חלקו, בסיווג בית תוכנה. בהקשר זה את האבחנה שערך המשיב בטיכומיו ביחס לפסהייד בעניין ש.ה.א. בניגוד לעובדות פסייד הנייל, שכן העוררת דכאן לא הוכיחה שהשימוש בפועל של כלל שוכרי המשנה הוא שימוש כבית תוכנה בהתאם לאמור בצו הארנונה.

כפי שאף צוטט על ידי חמשיב בסיכומיו מדברי הועדה, על מנת להוכיח את השימוש שעושים שוכרי המשנה בשטחים שהם שוכרים מן העוררת, חיה על העוררת להביא לעדות את נציגל

14

.5

השוכרים ולהציג מסמכים המוכיחים שאותם עסקים אכן פועלים כבתי תוכנה. העוררת בחרה, משיקוליה שלה, לא להביא אף נציג של אף שוכרת לעדות ואף הסכמי השכירות למול השוכרים לא הוצגו לוועדה. למותר לציין שאין כל משקל לעדות מנהל העוררת ביחס לאופי הפעילות של שוכרות המשנה, בהיות עדות זו יימפי השמועחיי, מה גס שמנהל העוררת ציין בעדותו שכלל אינו יודע מה עושות חלק משוכרת המשנה (ראה עמי 2 למטה וכן בעמי 3).

מבלי לגרוע מכך וגם אם ניתן היה להתגבר על הכשל הראייתי לעיל, העוררת לא הציגה שום ראיה שיש בה כדי להוכיח את טיב ואופי הפעילות של החברות השוכרות, ממילא לא עלה בידה של העוררת להוכיח ששוכרות המשנה (כולן או חלקן) עונות להגדרה ייבית תוכנהיי כמשמעותו בצו הארנונה ולא עלה בידה להוכיח איה חלק מכלל הנכס משמש, אם בכלל, לפעילות מסוג זה.

לאור זאת, גם אס היינו מקבלים את טענת העוררת שיש לקבוע את סיווג הנכס בהתאם לשימוש שנעשה בו על ידי שוכרי המשנה ולא על ידי העוררת, אצי היה עלינו לדחות את הערר מן הטעם שלא הוכח שהשימוש שנעשה על ידי שוכרי המשנה הוא שימוש כבית תוכנה. הועדה תפנה בעניין אה למבחנים שפורטו גס בסיכומי המשיב (סעיף 16 ואילך). נוכח מסקנה זו אנו מקבלים את האבחנה שערך המשיב בסיכומיו ביחס לפסהייד בעניין ש.ה.א. אליו הפנתה העוררת.

סוף דבר

.16

מכל הטעמים שלעיל אנו דוחים את הערר . הואיל ולטעמנו העוררת לא יצאה ידי חובתה בהצגת הראיות שחיה עליה להציג בפני הועדה להוכחת טענותיה, אנו סבורים שיש מקום לחייב את העוררת בהוצאות המשיב בסך 2,500 ₪.

ניתן בהעדר הצדדים היום 24.5.2021

בהתאם לסעיף 5 (2) לחוק בתי משפט לעניינים מנהליים, התשייס-2000 ותקנה 23 (ב) לתקנות בתי משפט לעניינים מנהליים (סדרי דין), תשס"א-2000, לרשות הצדדים קיימת וכות ערעור לפני בית המשפט לעניינים מנהליים וזאת בתוך 45 יום מיום קבלת ההחלטה.

בהתאם לתקנה 20 (ג) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית)(סדרי דין בוועדת

ערר) התשלייז - 1977 תפורסם החלטה זו באתר האינטרנט של המשיב.

יו"ר: עו"ד 1 אודי ויינריב/5 לכלן חברה שין מלי, רו"ח

קלדנית : שני מראד

ועדת ערר לענייני ארנונה כללית עררים מס': 140020429 שליד עיריית תל- אביב- יפו 16

בפני חברי ועדת הערר:

*וייר: עו"ד טטוקהולם כהן אבי

חבר: עו"ד מטרסו אהוד

חבר: עו"ד פלדמן אהוד

העוררת: קיווי מעבדות תוכנה בע''מ

- נגד-

מנהל הארנונה בעיריית תל-אביב- יפו

החלטת

הנכס נשוא הערר והעובדות שבבטיס המחלוקת

.1

המחלוקת שבפנינו, מקורה בהתלטה חד צדדית, של מנהל ארנונה, מיום 13.5.2019, לפיה נקבע כי בחלוף תקופה ממושכת שבמהלכה סווגה פעילות העוררת כבית תוכנה, ישונה הסיווג שניתן לה ביחס לנכס הנדון, כך שהחל מראשית 2019 מחויבת העוררת לפי טיווג של יימשרדיסי'י.

בהסתמך על ביקורת מיום ,14.4.2019 שערכה העירייה, ובהתאם לפרופיל החברה, כך נכתב, מצאה מנהל הארנונח כי עיקר פעילותה של העוררת, היא במתן שירותים לחברת האם שלה .

בהקשר וה, ראוי לזכור, כי רק בחלוף כשנתיים שבהן ניתנה לעוררת סיווג שתואם את פעילותה כבית תוכנה, נתבקשה העוררת להגיש בקשת טיווג עדכנית תוך דרישה להגיש טפסים ומסמכים שונים, שבאמצעותס היה עליה יילהוכיחיי מחדש את זכאותה לטיווג המבוקש מחדש.

יצוין כי העוררת ניהלה פעילות דומה בנכס אחר בתייא והוכרה כבית תוכנה מאז יום 1.8.2015.

העוררת טוענת כי מקורו של הליך זה בשינוי מדיניות. לדידה, הסיווג הראוי עבורה הוא ייבית תוכנחי' ואת, מאתר ולא חל כל שינוי בפעילותה. העוררת דוחה את הטענה כי היא מעניקה שירותים לחברת האם, בתור לקותה יחידה. לטענתה, היא מפתחת בנכס תוכנות שמשמשות לניתוח תוכן עבור עולם הפרסום באינטרנט. עבור לקותות רבים. .כמו כן ,היא מוכרת מגוון מוצרים לפי דרישה כסתורה.

הנכס נשוא ענייננו ממוקם בקומה 5 בבניין ברחוב וייצמן 4 תייא (נכס מס' 2000420806 ביחד עם נכס מס' 2000440326, ח-ן לקוח 10906553). שטחו של הנכס נשוא הערר הנו 940 מ"ר (להלן גם:

ייהנכסיי). בהסתמך על ממצאי דו"ח ביקורת מיום 14.4.2019, מדובר בשטח שמתולק לחדריטם המאוישים בעובדים, שמרביתט המכריע הס מפתתי תוכנה.

לטענת העוררת, המעבר לנכט נשוא הערר הוא פועל יוצא של צמיחה משמעותית שחלה בפעילותת ובגידול בהיקף העובדים .שגויסו (מ-8 עובדיט ל כ- 34 עובדים נכון למועד הרלבנטי לערר דנ).

מבחינת העוררת, לא חל כל שינוי באופי פעילותה הייצורית, .וס כיום, היא עובדת על פיתוח והרחבה של כלים ותוצריס שמשתלבים בתוך הפלטפורמה שהלא מפתחת כל העת.

העוררת טוענת כל לחברת האם של העוררת בארהייב אין כל צורך בשירותי ייצור תוכנה.

.10

.1

.2

.3

.4

.5

2

העוררת טוענת כי מבחינה מהותית, חברת האם וחברת הבת, שהיא העוררת, חד הן. תפקידה של חברת האם היא ביצירת התקשרויות עם לקותות, ובביצוע פעולות גבייה של התמורות.

בתאריך 24.3.2019 פנתה העוררת בהשגח לעירייה, עקב השינוי החד צדדי בסיווג הפעילות. בתשובת מנהל מחלקה שומה גי מיום 13.5.2019, נכתב בין חיתר כי: ''בהתאט לביקורת שבצענו בנכס בתאריך 14.4.2019 ובהתאם לפרופיל החברה נמצא, כי עיקר פעילות החברה הינה בתחום מתן שירותי תוכנה לחברת האם היושבת בחו''ל על בסייס פלטפורמה קיימת ומתפקדת והחברה מבצעת תיקונים ושדרוגים בלבד בהתאם לבקשת חברת האם, הלקוחה היחידה הצורכת את מוצרי החברה'' (הדגשות אינן במקור).

למותר לציין כי נימוקי מנהל העירייה לדחות את ההשגה של העוררת נשענו על נימוקים נוספים, אולם נדמה שנקודת המוצא של כל שלל הנימוקים שפורטו בתשובתו מיום 13.5.2019, נטועה במערכת היחסים של חברת הבת עס חברת האם, ובטענה כי עיקר פעילותה של חברת הבת הוא ייבתחום השירות והפיתוח של תוכנה המיועד לצרכיה ומטרותיה של חברת האם בארהייביי.

במסגרת הטפסים שנשלתו ע"י העוררת ביום 14.4.2019, לצורך חידוש הסלווג כבית תוכנה, נטעו כל העוררת מעסיקה 36 עובדים, מתוכם 15 עובדי פיתוח ו-14 אנשי תמיכח.

כמו כן, הוגש לעיוננו דו"ח ממצאי ביקורת חוץ (בתי תוכנה) מיום 14.4.2019. בפרק 3 של השאלון צוין כי התברה מפתחת פלטפורמת 5448 עבור חברות מדיה ועיתוניס מקוונים, כגון: ניו יורק טיימס, 688 וכו', והתוכנה שמפותחת על ידה, יודעת לנתח ולהבין טקסטיס ולזהות מה הגולשים מעוניינים לקרוא. בנוסף, נטען כי הפלטפורמה יודעת להמליצ למערכות העיתונים המקווניס אילו כתבות כדאי להט לייצר, כדי שהקוראיס שלהם יתעניינו בתוכן, וירכשו מינויים בזכות הטכנולוגיה.

באותו הדוייח נטען כי העוררת רשמה פטנטים על הטכנולוגיה שפיתחה לציהוי וניתוח טקסטים וכן צוינה העובדה שהעוררת ממשיכה להרחיב ולשפר את הטכנולוגיה ואת ביצועי הפלטפורמה באופן שוטף. עוד נטען על ידה כי היא מבצעת אופטימיוציה של תכניס עבור לקוחות, קהלי יעד ומשתמשי קצה.

נדגיש כי בתיק מופיעים דוחות ביקורת קודמים בזמן, האחד מיום 19.7.2018 והשני מיום 3.8.2017, כאשר כולם נערכו על ידי תוקר חוץ מר יוסי שושן. לדוחות הביקורת לא צורפו תמונות או צילומים שבאמצעותס אפשר היה להתרשט או ללמוד יותר יימקרוביי על הפעילות הנעשית בפועל בנכס.

ההשגה, הערר וההליכים בפני הועדה

.6

.7

.8

.9

.0

.1

להלן השתלשלות הענליניס והתאריכים הרלבנטיים מבחינה דיונית וכרונולוגית:

ביום 24.3.19 הוגשה בקשה מקוונת לסיווג כבית תוכנה.

ביום 13.5.19 השיב מנהל הארנונה לפניית העוררת, במסגרתה דחה את בקשתה לסיווג פעילותה בנכס כבית תוכנה.

ביום 18.6.2019 הגישה העוררת כתב ערר (להלן: ''הערריי).

ביום 7.11.2019 הגיש המשיב כתב תשובה לערר (להלן: ייהתשובה'י או ייתתשובה לערריי).

בתאריך 14.11.2019 התקיים דיון מקדמי בהרכב חסר, שבה נכתו בייכ ושניים מנציגי העוררת. התיק נקבע להגשת תצהירים ולניהול דיון הוכחות.

בתאריך 12.3.2020 הגישה העוררת תצהיר מטעמה.

.23

.3

.4

.5

בתאריך 17.6.2020 הגיש המשיב בקשה בהסכמה, שעניינה רצונו כי יינסתפקיי בממצאי הביקורת תחת חקירה והגשה של תצחיר נפרד מטעט חוקר השומה מר יוסי שושן. על פי הנטען בבקשה, סיים יוסי שושן את עבודתו בעיריית תייא, וחכל תוך שמירה על וכות העוררת לטעון כנגד האמור בדוייח הביקורת.

בתאריך 6.8.2020 התקיים בפני הרכב הועדה הנוכחית דיון הוכחות שבמהלכו נתקר מנהל הפיתות המכהן גם כמנכייל העוררת, מר יעקב מדמון, וזאת כאמור מבלי שהתאפשרה חקירת עורך הביקורת שערך את שלושת דוחות הביקורות שמוזכרים לעיל.

בתאריך 1.9.2020 נעתרנו לבקשה מטעם הצדדים לאיחוד העררים שבכותרת.

סיכומים מטעם העוררת הוגשו ביום 25.10.20 ואילו המשיב הגיש טיכומים מטעמו ביום 22.11.20, טיכומי תשובה מטעט העוררת הוגשו ביום 13.12.2020.

ניתוח הראיות, דיון ומסקנות

.6

.7

.8

.9

.0

.1

.2

על יסוד התשתלת הראייתית שהונחחה לפנינו ומעיון בממצאי דוחות הביקורת - הגענו לכלל מסקנה כי דין הערר להתקבל.

במסגרת תשובת המשיב, ואף במסגרת סיכומיו, שלוש מכלל טענותיו חן מרכציות :

אחת, טענה להלעדר ראלות מספיקות, לצורך ביסוס עמדת העוררת (כמו למשל, הטענה על אי הגשת דו"ח כספי לצורך הצגת אופן התפלגות הוצאות העוררת). וכן ,לאי הצגה של תעודות הכשרה או תעודות אקדמאיות של העובדים, (לצורך ביסוס הרקע המקצועי של עובדיה) ;

הטענה השניית, היא כי מכירת המוצריט נעשית לחברת האם בלבד ולא לציבור הרתב, ותברת האם היא לכאורה הלקוחה היחידה שצורכת את מוצרי העוררת שמיוצריט בישראל.

בתמיכה לטענה הנייל הופנינו לעיין בעמיינ 11802-01-17 (מחווי-ת'יא) האניבוק אוונט פלנינג בע"מ נ' מנהל הארנונה בעיריית ת''/א, פורסם בנבו, ניתן ביום 29.5.2018 (להלן: ''האניבוקיי), שמווכר בתשובת המשיב בתמיכה לגרסתו.

הטענה השלישית לדחיית הערר התמקדה בכך ששלל האינדיקציות שהוצגו במסגרת ההליך דנן, נוטות לכך שהעוררת מוכרת ללקותותיה בעיקר שירותים, ולא מוצר מוגמר יי כמתחייב בפטיקה הרלבנטית לסוגיה אשר נדונה בפנינו.

נקדים ונאמר תחילה, כי במסגרת תשובת המשיב לבקשת העוררת, לסווג את פעילותה כבית תוכנה, התעלם המשיב מהעובדה שפעילות העוררת, כבר הוכרה כבית תוכנה תקופה ממושכת קודם לכן, והתעלם לגמרי מחובת העיון בדוחות הכספיים של העוררת, או של חברת האם.

כוכור, העוררת אינה בגדר מחזיקה ייחדשתיי ופעילוונה אינה זרה לגמרי למשיב. העוררת, שהחזיקה בנכסים אחרים בעיר תייא לצורך ניהול פעילותה, כבר טרחה בעבר על מנת לזכות בהכרה כבית תוכנה, לצורכי סיווג בארנונה, ומן הסתם כבר הגישה מסמכים שונים שחביאו את חמשיב לראות בפעילותה פעילות התואמתת את השימוש שעונה על ההגדרה של בית תוכנה.

כפי שציינו בפרק המבוא, את נימוקי דחיית הבקשה דנן להכיר בפעילותה שבנכס כבית תוכנה, השעין מנהל הארנונה על יסוד ביקורות מחודשת שנערכה ביום 14.4.2019 על ידי חוקר חוץ, אשר לא נחקר בפנינו. עיון בדוייח הביקורת שערך, לא מגלה דבר, מלבד העובדה שחברת האם הינה הלקוחה היחידה הצורכת את מוצרי העוררת, שהולידה פרשנות שעל בסיסה בחר המשיב לדתות ההשגה.

.3

.4

.5

.6

.7

.8

.9

.0

.1

4

כפי שציינו בהחלטות בתיקים שעסקו בהתלבטויות שנוגעות לסיווג בתי תוכנה, חברות הונק שמעוניינות ייליחנותיי מתעריף מוצל כבתי תוכנה, נאלצות להתמודד עם דרישה יימובניתיי לגלות את הדוחות הכספיים עוד בשלב עריכת הביקורת ובירור מהות השימוש.

דרישה לגיטימית זו מתיישבת לא רק עט החתירה לאמת, אלא גם עס העיקרון של גביית מס אמת.

במקרה שבפנינו, בהתתשב בעובדה שמדובר במחציק שכבר ייהוכיתיי התקיימות התנאים, לא סביר כי תתבקש דרישה להצגת דו"ח כספי, כדרישת סף.

דו"ח כספי הנו מסמך בודד מתוך שלל ראיות ומסמכים שמוגשים לעלרייה, ושמתוכם יכול מנחל הארנונה לדלות מידע שיש בו כדי לשפוך אור על שאלת הסיווג. בשונה מפעילות ייצורית ייקלטיתיי ומוחשית, כגון במקרה של נכסים שבהם מתבצע ייצור של מוצרי טקסטיל או למשל מפעל יצרנל שפעילותו ניכרת ומזוהה בקלות בחושינו, תחום ההייטק, הינו שדה פעילות יצרני חדש באופן יחסי, והינו דינמי מאוד אשר מזוחה עס אמצעי ייצור שכוללים לרוב מחשבים, מסכים וכותבי קודים שתוצריהס קשים לזיהוי ואבתון לפי קלסיפיקציה ברורה.

בנטיבות ענייננו, שבהן תמכה העוררת בעבר את בקשותיה הקודמות במסמכים ומידע שהביא את המשיב להסכים לסווג את פעילותה כבית תוכנה, מצופה היה מהמשיב, לו רצה המשיב לבחון את הדוחות הכספיים של העוררת פעם נוספת למען עדכון הסיווג, היה עליו לדרוש ואת מהעוררת במפורש. ואת לא כל שכן, לאור כתב התשובה, בה בחר המשיב לטעון כי התחשבנות הכספית בין חברת האם לחברת הבת, קרי העוררת, נעשה במודל של ייקוסט פלוסיי המהווה אינדיקציה מובהקת, לדעת המשיב, לכך שהעוררת אינה פועלת כבית תוכנה.

מבלי לחיכנס לעובי הקורה של הטענה הנייל, ולשאלה מהי נפקותו של מודל ייהקוסט פלוסיי לשאלת הסיווג בענייננו, ומהי ההשפעה של שיטת תמחור וו על ההגדרה של בית תוכנה. מתוך עיון בנימוקי כתב התשובה המשיב ציפה שיוגשו לעיונו מסמכים לצורך בתינת התקיימות מבחני הפסיקה לעניין הסיווג, אולם לא הציג דרישה מפורשת לגילוי דו"ח כטפי עדכני, וכי נדזמה שהמשיב הסתפק בעיקר בטענח כי כל עוד חברת האם היא הלקוחה היחידה של העוררת, אצי שאין גם כך מקום להיעתר לבקשתה בהסתמך על פסייד האניבוק דלעיל.

לכן, בנסיבות העניין, בחרנו שלא לראות באי מסירת דו"ח כספי עדכני כנימוק בעל משקל מכריע.

בירור שאלת עמידת המתציק בתנאים להכרה בפעילות ייצורית בתחוט ההייטק, לא צריך להסתכט בבירור פאסיבי ועמוס שמתמקד בעיקר ביסוד השלילי. ראוי שההליך הבדיקה המנהלי הראשוני מצד מנחל הארנונה והגורמים המקצועיים שנוטליס חלק פעיל בתהליך הסיווג יהיה בירור דינאמי, ייפתוחיי שמלווה בנכונות כנה להבין יותר לעומק את מהות הפעילות.

ככל שמנהל ארנונה מתקשה לגבש מתוך המסמכיט שבפניו מסקנה חד משמעית, או שהוא סבור שאין ביכולתו לגבש עמדה נחרצת בשאלת הסיווג, עליו ליזום בדיקה מקצועית מהותית ומעמיקה יותר במטרה לחתור להבנה טובה יותר, של הטכנולוגיה, והחדשנות של המוצרים המפותחים בנכס.

על המנהל לזחות את מידת ההשתלבות של המוצר באקו-סיסטם הרלבנטי לתחום שבו מתמקד מבקש הסיווג.

בכל הנוגע לבתי תוכנה, רצוי לטעמנו לדרוש באופן מפורש ויווס, בכל שלב של בירור המחלוקת, גילויים של כל ראייה, מסמך או דו"ח כספי, שלדעת מנחל הארנונה נושא משקל ראייתי תשוב לצורך מתן הכרעה. ראיות אלו נדרשות, כדי שגם הועדה תוכל לתת משקל ראוי לראיות, למקרה שמנהל הארנונה מצוי בנחיתות אינפורמטיבית.

.2

.3

.4

.5

.6

.7

.8

.9

.0

.1

.2

.3

5

אין זה ראוי בעינינו להיבנות רק מאי הגשה של מסמך כזה או אחר, שלדעות המשיב יכול היה לשפוך אור על שיקול הדעת, ואשר לכול לסייע למנהל הארנונה בגיבוש עמדה לעניין הסיווג.

בענליננו, חשוב להדגיש, גם אס נצא מנקודת הנחה שהעוררת היתח מגלה למשיב את הדוייח הכספי הנטען, לא היה בו לטעמנו כדי לשנות את עמדתו העקרונית בסוגית הסיווג שאותו ביסס כנימוק נורמטיבי (היות חברת האט בארהייב - לקוחה יחידה של העוררת).

עיון בחומר הראיות מלמד כי המשיב קבע בנחרצות, כי העוררת מוכרת לטענתו את מוצריה רק לחברת האם בארהייב, עובדה המהווה הוכתה לכאורה כל המוצר אנו מופצ לציבור הרחב. ההיפך הוא הנכון, שיטת ההפצה שבחרה העוררת הוא צינור הפצה הפונה לקהלים גדולים בארהייב ובעולם כולו, בשל הימצאות חברת האם בשוק האמריקאי ובשל קרבתה ללקוחות.

יתכן וההחלטה למקם את צינור השיווק של התוצרת בארהייב נבע גם משיקולים כלכליים, שיקולי מיסים ועוד, עובדות שאינן מאיינות את הטענה שמוצרי התברה מופצים לציבור גדול.

בנסיבות המקרה הקונקרטי, בחרנו שלא לתת משקל מכריע לעובדה שלא הוגש בהליך שבפנינו דו"ח כספי לעיון ולבחינת המשיב, ואת הגם שמחובתה של העוררת לעשות מאמצ לחשוף כל מידע או נתון שיתכן והיה בו כדי להניח תשתית נאותה לקבלת הכרעה מנוקמת ומבוסטת דיה.

על בסיט ההנמקה המפורטת דלעיל, לא השתכנענו מפרק הנימוקים שבסיכומי המשיב על ייהראיות

שהוגשו ואלו שלא הוגשויי. דעתנו היא שאין בטענות אלו כדי להכריע את הכף לחובתה של העוררת.

מנגד, אנו מקבלים את העמדה של העוררת בנושא זה, כפי שפירטה בסיכומי התשובה, לפיה הדוייח הכספי הוא בגדר ראייה נסייבתית בלבד, שמשקלה משתנה לפי נטיבות של כל מקרה ומקרה.

לטעמנו, העוררת סיפקה באופן ממצה בהליך שבפנינו הסברים, נתונים ומסמכים שיש בחם די כדי לבסט כי עיקר עיסוקה הוא בפיתוח תוכנה. ואת, בשים לב לעובדה שחברת האם תומכת, פועלת ומגבה את מאמצי העוררת ואת עבודתה באיתור לקוחות מכל העולם ומשמשת עבורה גורם מהותי ביצירה וניהול התקשרויות עס לקוחות בתוייל.

תצהיר העוררת גדוש בעובדות ובנתוניס משכנעים שמלמדים כי העוררת מחזיקה בטכנולוגיה חדשנית ומתקדמת, שמצריכה עבודת מוייפ משמעותית. אין להתעלם מהעובדה שהוצג בפנינו אישור המדען הראשי מיום 15.6.2016 על כך שהעוררת מפתחת טכנולוגיה חדשנית, המאפשרת לאתרל תוכן שונים להגדיל את המכירות שלהם באמצעות איתור קהלים שתואמיס את התכנים.

העוררת גם הגישה לעיוננו דו"ח מצבת כוח אדם במהלך דיון ההוכחות (סומן כמ/1), שמוכיח כל רובם של עובדי העוררת בנכס הס מפתחי תוכנה, ואיננו סבורים שיש מקום לחיכנס לרקע האקדמי וההכשרתי של כל עובד ועובד על מנת לעמוד בנטל ההוכחה, כפי שהמשיב טוען.

בהקשר זה, יש לציין בנוסף כי במהלך דיון ההוכתות שהתקיים ביום 6.8.2020 הסתפק המשיב לענלין הדוייח הכספי בשאלה האם העוררת מגישה דוחות לרשויות המט, וואת על מנת שהתשובה לשאלה זו תתאים לקו הטיעון שהמשלב פיתח בהליך דנן.

המשיב ביקש שנסיק כי אי הגשת הדוח הכספי על ידי העוררת, הוא לא רק מחדל ראייתי, אלא שמחדל זה לכאורה מקים חזקה עובדתית, לפיה הכנטות העוררת אינן מתקבלות ממכירה של תוכנה. בתרנו שלא לאמא חזקה עובדתית-משפטית שכזו מטעמים ברורים.

לתפיטתנו, כל עוד מובן וידוע כי העוררת התקשרה בהסכם עם חברת האם במודל של ייקוסט פלוסיי (כיסוי הוצאות הפיתות של העוררת בצירוף רווח מוטכס מראש), אשר נחתם על ידי מנכ"ל משותף לשתי התברות, עיון בנתוני הדוייח הכספי של העוררת לא צפוי לספק ערך ראייתי של ממש. ערך

.4

.5

.6

.7

.8

.9

.0

.1

.2

6

ראייתי חיה יכול להינתן במידה והמשיב היה מגלה עניין בבחינה לעומק של דו"ח כספי מאוחד לשתי החברות יחד, ועניין אה לא עלח בכלל (ראי/ה לעניין זה העתק מהטכם בין החברות, צורף כנטפח 1 לתצהיר העוררת בתמיכה לגרטתה).

עוד נציין כי העוררת ייחדה פרק בתצהיר שהוגש מטעמה לפעילות בנכט. העוררת פירטה כי הייצור שלה מתמקד בבנייה של שני מוצרים עיקריים, האחד (יישום) ,אשר מייצר תוכן באמצעות טכנולוגית בינה מלאכותית, וחשני טכנולוגיה שפותחה לשם הפצת תכניס. במקביל פועלת העוררת כל העת, לפתח פקודות ופיציריס שמתווספים ומשכללים את הפונקציונליות של שני המוצרים המרכזיים שנמכרים על ידה בעולם.

המשיב בחר שלא להתמודד עם הנתונים הללו, אלא במסגרת ניתות הטענות בסיכומיו, וזאת רק על דרך פרשנות ועל יסוד השערות והנחות מוצא אשר נעדרות בסיס בחומר הראיות. כך למשל, טוען המשיב בסעי 27 לטיכומיו כי במסגרת ההליך הוא יילמדיי כי כל פעילותה היא יימתן שירותיי לתברת האם, וזאת כפועל יוצא מהאופן שבו הוא מפרש את ההתקשרות של העוררת עס חברת האם (הסכם ייהקוסט פלוטיי בין החברות).

למותר לציין כי השירותים הניתנים לחברת האם אכן מוגדרים בחוזה בתור יישירותי פיתוחיי, והמשיב אף מכיר בכך, אולם עמדתו היא שכל עוד לא מתבצעת מכירה של המוצרים המפותחים בנכס על ידי העוררת באופן בלעדי, יש לסווג את העיסוק בנכס כנכס המשמש למתן שירותים.

טענה זו מתעלמת מהסברים מפורטים שניתנו לעניין וה, הן בתצהיר והן במהלך חקירתו של מר יעקב מדמון, באשר לתהליכי המכירה ולתפקידה של חברת האם. מדבריו של העד יעקב מדמון למדנו שאמנם הסכמי ההתקשרות עם הלקוחות נעשים תמיד דרך חברת האם, אולם הליך המכירה נעשה בשיתוף ישיר ומלא עס עובדי העוררת, אשר מתאימים את המוצר לצרכים הייחודיים של כל לקוח ולקוח, וכי ההפרדה בין החברות היא פועל יוצא של ייעוצ ארגוני-משפטי.

כאמור לעיל, הבהרת התשתית העובדתית, חשובה במהלך בירורים שנוגעים לשאלות ובדיקות שעניינן סיווג נכסים ובחינת פעילויות של בתי תוכנה, בייחוד במקרה שבו עסקינן בייצור מוצרל חייטק, שנכלליט בתתוס תעשייתי שנתפס מורכב ומצריך ידע מקצועי.

המשיב, שמלבד העלאת ספקות לגיטימיים ביחט לגרסת העוררת, לא התמודד עס אף טענה מהותית שהוצגה על ידי העוררת לגבי פעילותה, ובעניין וה נפנה לעדותו של מנכ"ל העוררת אשר חידד בתשובותיו את צורות ההתקשרות עס הלקוחות, התמתור ועל כך שעובדי החברות משולבים בפעילות זו כל העת.

כפי שנטען על ידי העוררת, וכפי שניתן היה להתרשם מסיכומיה, העוררת היא חברה יצרנית בהגדרת ובאופי פעילותה. דחיית הערר רק משום שחברת האם חיא הורוע השיווקית של העוררת, הנה תוצאה שהיא בלתי צודקת לטעמנו. החלטת המשיב לדעתנו, נגועה במלאכותיות ובפורמליות נוקשה שאינה לוקחת בחשבון פרמטרים שמאוד מאפיינים את עולם ההייטק בעידן הנוכתל.

עוד נבחיר בהקשר וּה, כי לא ראינו מקום לחידרש לטענה להרחבת חצית, כפי שנטען על ידי חמשיב, שכן יריעת המחלוקת חיתה ברורה מלכתחילה, וכי לא מצאנו את הטענות שעוררה העוררת כטענות *ימפתיעותיי או כאלו שקיפחו זכות דיונית כלשהי מצד חמשיב.

אנו דוחים את הטענה של חמשיב, כי תנאי להכרה בפעילות ייצורית של בית תוכנה הוא שלילת האפשרות שהמוצר נמכר בהתאסם לדרישות של לקוח ספציפי. בתעשיית ההייטק, קורה לעתים קרובות שליבת המוצר (הפלטפורמה) היא זהה לכולם אך פונקציות מסוימות מפותחות לפי דרישת של לקוח ספציפי, כפי שלעתיס קורה גס בתעשיית החומר הקלסית.

]-

.4

.5

.6

47

.88

7

המשיב טוען בסעי 67 לסיכומיו, כי העוררת נמנעה במכוון מלהציג ראיות שהיו עשויות לתמוך בטענה המהותית כי בנכס קיימת פעילות של מחקר ופיתוח תוכנה. המשיב, מתעלם ביודעין מהחומריס ומההסברים שצורפו לערר, ולפיהס אין כל בסיס להסקת המסקנות של המשיב. ראוי היה שהמשיב לכל הפחות יציע, מלבד ההתמקדות בנושא הדוייח הכספי, מה בפעילותה של העוררת אינו נחשב כפיתוח תוכנה (מבחן השימוש בפועל).

ה המקום להדגיש כי המשיב לא טרח להביא לעדות אף לא עד בודד מטעמו, ועיון בדוייח ממצאי הביקורת שהוגשו לעיוננו בתיק, אף הוא אינו מגלה עניין עובדתי אשר יש בו כדי לסתור את גרסת העוררת.

במסגרת המבחן המהותי, שומה עלינו לבחון האם הפעילות הייצורית היא החלק העיקרי של הפעילות העסקית המתבצעת בנכס. לא הוצגו בפנינו תמונות או חומרים מצולמים מתוך הנכס ולכן הכרעתנו זו ניתנת על יסוד חומר הראיות שהוצג בפנינו, ורובו הוגש על ידי העוררת ומטעמה.

על פי יימבחן ההנגדהיי, מבחן י'יהיקף השימוש במוצריי והשימוש שנעשה בנכס, שעל פיהם בוחנים האם מרכז הכובד של הפעילות הוא ייצור או שמא מתן שירותים, הגענו לכלל מסקנה - כי למרות מעורבותה של חברת האם בפעילות, בשטחי הנכס שמחויקה העוררת מתבצע שימוש שעיקרו פיתוחי תוכנה, וכי לא עלה בידי המשיב לשכנע אותנו כי יש בספקות שהוא עורר בסיכומיו כדי לשנות את מסקנתנו.

סוף דבר

מכל הטעמים שלעיל, אנו קובעים כי דין הערר להתקבל.

בנסיבות המקרה שבהן ניתן היה לייתר את המחולקת שלא על דרך הכרעה באמצעותנו - אנו מחייבים את המשיב בתשלום הוצאות העוררת בגין הליך וה בסך של 2,500 ₪.

ניתן היום 0 0% 0

בהתאם לסעיף 5 (2) לחוק בתי המשפט לענייניסם מנהליים, התש'יס-2000 ותקנה 23 (ב) לתקנות בתי המשפט לעניינים מנהליים (סדרי דין), תשס''א-2000, לרשות הצדדים קיימת זכות ערעור לפני בית המשפט לעניינים מנהליים ואת בתוך 45 ימים מיום קבלת ההחלטה.

בהתאם לתקנה 20 (ג) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (סדרי דין בוועדת ערר) התשלייו-1977 תפורסם החלטה זו באתר קאינטרנט של המשיב.

<שושיי,

יו"ר: אבי ס י6 שןקהולם כהן, ד 0 : אחוד - עויי חבר: אהוד ו עו"ד

קלדנית : ענת לוי

ועדת ערר לענייני ארנונה כללית עררים מס': 140020187 שליד עיריית תל-אביב- יפו 106

בפני חברי ועדת הערר:

יו"ר: עו"ד סטוקהולם כהן אבי

חבר: עו"ד מטרסו אחוד

חבר: עו"ד אהוד פלדמן

העוררת: חברת שרים בכיף בע''מ

- נגד-

מנהל הארנונה בעיריית תל-אביב- יפו

החלטה

הנכט נשוא הערר והעובדות שבבסיס המחלוקת

.1

העוררת, שרים בכיף בע"מ (להלן גם: ייהעוררת'י), מתזיקה בנכס מסחרי, בעלת גיכיון ומפעילה של עסק לניהול חדרי קריוקי פרטיים, תחת המותג יימי און דה מייקיי, אשר ממוקם בנמל תל אביב (נכס מסחרי מס' 2000164700) בדרך התערוכה 3 ו' בעיר ת'יא-יפו (להלן גם : 'יהנכטיי).

שטחו הכולל של הנכס לצורכי ארנונה הוא 532 מ"ר (ח-ן מסי 10757263). מדובר ביחידה הממוקמת במפלט הקרקע, שעוצבה ותוכננה בהתאמה עס מודל עסקי פופולרי, שחיא משווקת לקהל לקותותיה. שטת היחידה מחולק לחדרים נפרדים ועצמאיים בגדלים שונים.

לטענת העוררת, הנכס משמש אותה כסניף ייהתל-אביבייי של רשת חדרי קריוקי, שנועדו לתת מענה לצורך שהולך ומתרחב בחברה הישראלית, בתתוט הווי ובידור. העוררת טוענת, שהשירות שהיא מעניקה הנו לטובת הציבור הרחב בדומה למופעי תרבות אחרים שניתנים ברחבי העיר. עוד נטען בהקשר וה, כי בנכס נערכות גס הופעות חיות, כך שיש להתייחס לנכס, מושא הערר, מבחינה נורמטיבית, כאולם שמתפקד בדומה לאולמות תרבות מוכרים שמשמשיט יילהצגות תיאטרון, מחול וקונצרטיטיי, כמשמעם בצו הארנונה.

באשר לתפקודו של הנכט מבחינה פונקציונלית , העוררת טוענת, כי אין משמעות אמיתית לעובדה שמדובר בשטח שמחולק לחדרים ייפרטייסיי, בגדלים שונים, שכן חללים אלו מהווים דה פקטו אולמות מופע, שבהם מופיעים מעת לעת זמרים שונים על במה מוגבהת. העוררת מציינת כי לעתים, בחדרי הקריוקי הפרטיים, מוזמנים לחופיע גם אומנים מפורסמיט שמוכרים לציבור.

בנסיבות אלו, טוענת העוררת, כי ראול שנפרש את החקיקה הקיימת, ונתאים את הפירוש של המנות יאולסיי לרות התקופה הנוכחית, ואת כדי לאפשר לסווג את הנכס תחת השימוש שתואט לדעתה את הקבוע בסעי 3.3.8 לצו הארנונה - /'אולמות המשמשים להצגות תיאטרון, מחול וקונצרטים'י, בתעריף מוול באורח משמעותי מגובה התעריף שמזוהה עם סיווג שיורי של יימסחריי.

לחילופין, טוענת העוררת, כי על רקע הראיות ועל יסוד הפעילות העטקית המתוארת בערר, על המשיב היה לשקול אפשרות לטווג את הנכס על פי השימוש שעולה מתוך סעי 3.3.9 לצו הארנונה -

'/אולמות המשמשים לריקודים'י. יש לציין כי תעריף החיוב בארנונה בגין סעי וה בצו הארנונה זול מן התעריף השיורי של ייבניינים שאינם משמשים למגוריםיי, שהוטל על הנכס בגין חשימוש שעושה בו העוררת ביחס לשנות המס הנטענות.

.10

.1

.2

.3

.4

.5

.6

2

בשלב ההשגח, נטען על ידי העוררת באריכות, כי המשיב שגה ביחט לפירוש שהוא מעניק לפעילות 'יהעיקריתיי של העוררת בנכס. העוררת הבחירה כי היא מקיימת במקום שלל מופעי תרבות, מחול, הופעות מוציקליות, וקונצרטים. מופעים המבוצעיט בפורמט שונה מגה המוכר לציבור.

לפיכך, אין טיבה לאבחן בין פעילות ו לבין פעילות של הצגת תיאטרון, או כל מופע אחר של אומן שמבוצע באולם 'ירגיליי, מבחינה יימושגיתיי, כפי שהדבר נתפט בזרס המרכזי של תחום הבילוי והתרבות המגוון בישראל.

העוררת פרשה את גרסתה לעניין סוג השימוש שהיא עושה בנכט, בהנמקה שנועדה לשכנע פי יש לשימוש שהעוררת עושה בנכס, מכניס משותפים עם שימושים דומים שמתקיימים באולמות אחרים בעיר, כמו למשל במועדון ה'יצאפהיי ודומלו.

בתמיכח לנטען על ידח, צורף לוח הופעות לשנת 2018, אשר נועד להמחיש כי במחלך אותה השנה, הופיעו בנכס לכאורה אומנים ידועי שם, אשר הופעתם בפני ציבור מסוים, מחווה חיווק לטענה כי המדובר באולם מופעים לכל דבר ועניין.

במסגרת תשובה מנומקת, דחה המשיב את עמדת העוררת ביחס לטענת הסיווג, בין היתר על יסוד ממצאי ביקורת שנערכו בנכס בשתי הודמנויות שונות: בתאריך 6.8.2015 (בשעה 12:30 בלילה), ובתאריך 7.3.2019, באמצעות חוקר שומה שפקד את המקום פעמיים ותיעד את אשר צפה.

לטענת המשיב, תעריף הארנונה של מסחר, הולט את השימוש שהעוררת עושה בשטחי הלחלדה, וכל החיוב משקף את הפעילות שנצפתה. כמו כן, המשיב מנמק את קביעתו על בסיס התיעוד שמראח כל הנכס מורכב מ-10 חדרי קריוקי פרטיים, ששטחו של כל אחד נע בין 15 מ"ר ל- 80 מ"ר.

לדידו של המשיב, פעילות העוררת אינה עולה לכדי ייאולסיי כמשמעו בסעי 3.3.8 לצו הארנונה, וכל אופי הבילו? שתועד במקוט, מגלה כי אין לראות בחדרי הקריוקי אשר מושכריס ללקוחות פרטיים ללא הגבלת זמן, כפעילות שמצדיקה שינוי סיווג. לטענת המשיב, הפעילות המתוארת, אינה מסיימת את התכלית החקיקתית והציבורית שמזכה בסיווג מוזל ו/או בתעריף מופחו.

מהחומר המצולם שנמסר לעיוננו, ולעניין זה תשוב לציין כי את התמונות שצולמו במקום, קיבלנו לעיון ח באמצעות בייכ המשיב. מבחינת הצילומים ניתן להתרשט, כי הנכס מחולק ל 10 חדרים בשטחים שונים, בכל אחד מהם מצול ריהוט וציוד עבור בילוי וניהול אירועים, ולאורתים מוצעת גם אפשרות להזמין מהמטבח או מהבר ארותות ושתייה על בסיט תפריט שהעתק ממנו צורף לתיק.

נתון נוסף שראוי לציין כבר בשלב זה, שהוועדה נתבקשה ליתן משקל ראייתי לעובדה כי ברישיון העסק צוין במפורש כי המקום משמש כמסעדה בתוך מתחט קריוקי, מקום לעריכת מופעים וירידים במבנה קבע, ואף צוין שמותרת גם הגשה של משקאות משכרים.

נבהיר בנוטף, כי בסעי 10 לתשובת המשיב, להשגה שהגישה העוררת, הסתמך המשיב גם על המידע שמופיע באתר האינטרנט של העוררת. לפיכך גם אנחנו הסתמכנו לצורך הכרעה זו על התכנים ועל המידע השיווקי שפורסם על ידי העוררת באתר בכתובת *********.60.11 60 ג אווש

ההשגה, הערר וההליכים בפני הועדה

.7

העוררת טוענת בערר שמנומק חיטב, כי היא וּכיינית של רשת "ימי און דח מייקיי, אשר הביאה לישראל חוויית קריוקי באורח ממוסד ומסודר. מקורו של המונח 'יקריוקייי בתרבות הפופולרית היפנית, כך לפי גישתה, הנו סוג של ומרה חובבנית, מעין בילוי חברתי שמאפשר לאנשים פרטיים לשיר בפני קחל. לפיכך, יש בפעילות גו כדי לענות על תנאי הגדרת הסעי הרלבנטי בצו הארנונת.

.8

.9

.0

.1

.2

.3

.4

.5

.6

.7

.8

.9

.0

.1

העוררת הוסיפה וטענה כי במסגרת ההתקשרות להשכרת חדרים פרטיים שבתוך הנכס, המבליס (חלקוחות) נוהגים להזּמין באופן פרטי מופע של אומן מוכר, מקצועי ובעל שם וכי יש בכך כדי לתוק את הטענה כי מתקיימים בנכס מופעי שירה שתומכים בהכרה כאולם בעל אופי ציבורי.

העוררת יוצאת נגד נימוקי מנהל הארנונה, ודוחה את הטיעון, שלטעמה הוא מרכזי, שהמונת 'יאולסיי, מבחינה לשונית גרידא, תואם את השימוש שהעוררת עושה בנכס. לדעתה, ההגדרה המילונית של המונת ייאולטיי, לא מוגבלת רק לאולמות מרווחים שפונים לקהלים גדולים, עס חללים גדולים, וכי על מנת לקיים את הפונקציה של ייאולסיי כמשמעו בצו הארנונה, אין הכרת להוכית היקף מדויק של שטח, וכי גם תללים קטנים שמחוברים יחידו, יכולים לחיחשב כאולם, בדיוק כפי שקורה בעניינח.

גרסת המשיב, כפי שהדבר עולה מתשובתו מיום 14.4.2019, נשענת במידה רבה על התיעוד שנאסף לגבי הנכס, וכן על האופן שבו העוררת עצמה מתארת את פעילותה, בעת שהתקיימה הביקורת.

כלומר, אין מחלוקת מהותית ביחס לעובדות שנוגעות לתיאור הנכס, וגם לא לגבי הפעילות (למעט העובדה שהעוררת סבורה כי בשעות הלילה ניתן לחתרשס באורת מדויק יותר לגבי אופי וסוג השימוש),

הצדדים חלוקים בעיקר בשאלה האם ניתן להחיל על פעילות העוררת את ההגדרה של יאולסיי כמשמעו בסעי 3.3.8 לצו הארנונה.

על פי הממצאים שהובאו בפני מנחל הארנונה, כמו גס בהתאם לניתוח הצעת המחיר להשכרת חדרים, הסיק האחרון בתשובתו מיום 14.4.2019, כי ליבת הפעילות בנכס היא עסקית. מנחל הארנונה הוסיף וטען כי שירה על ידי אנשים אקראיים, שבאים לבלות בתוך תדריט שמושכרים באופן פרטי, אינה הופכת את הופעתס לאירוע אשר מעניק למקום ייצביון ציבוריי.

המשיב טוען כי הופעות אלו, שהם לרוב הופעות חובבניות, בתוך חדרים קטנים ונפרדים, אינם מקיימים את התכונות הנדרשות לאולם שנועד לקהל הרתב, והעובדה שהמופעים בחדרים אינם פתוחים לציבור, ואינם מוגבלים בזמן, מוכיחה כי מטרת הפעילות בנכס אינה עונה על הגדרת המונת אולם, כמשמעו בצו הארנונח. ולפיכך התעריף של מסחר (ייבנייניס שאינם משמשים למגוריסיי), שנקבע עבור העוררת, בהתייחס לפעילות שתועדה וביחס ליחידה ככלל, הולם את דרישות הדין.

מנחל הארנונה, דחה את הנימוק כי יש בהרשאות שברישיון העסק כדי לתמוך בעמדתה, וכי גט הטענה החלופית של העוררת, כי פעילותה תואמת גםס את דרישות סעיף 3.3.9 לצו הארנונה לעניין *אולם ריקודיסיי, אינה מתיישבת עם העובדות בשטח, וג לא עם הפירוש שניתן להגדרה של ייאולסיי בהקשר של תחום פעילות וּה, שכידוע אמור לשמש ייאך ורקיי לריקודים.

נתונים אלו, הביאו את מנהל הארנונה לקבוע כי הנכס יסווג בסיווג שיורי של מסחר יכללמי, להלן השתלשלות הענייניט והתאריכיט הרלבנטיים מבתינה דיונית וכרונולוגית :

ביום 3.3.2019 הוגשה ההשגח.

ביום 14.4.19 השיב מנהל הארנונה להשגה.

ביוט 14.5.2019 הגישה העוררת כתב ערר (להלן: ''הערריי).

ביום 4.9.2019 הגיש המשיב כתב תשובה לערר (להלן: "התשובהיי או ייהתשובה לערריי).

ביום 5.12,2019 הוחלט על קביעת התיק להגשת תצהירי עדות ולניהול דיון הוכתות.

.2

.3

.4

.5

.6

.7

.8

.9

4

ביום 12.6.2019 הגיש המשיב הודעה כי בביקורת מיום 27.5.2019 נמצא הנכס כשהוא סגור, ועל כן פנה המשיב לוועדה בבקשה למתן הוראות לצורך המשך בירור המחלוקת בהליך.

תצהיר עדות ראשית מטעם העוררת הוגש ביום 14.1.2020.

תצחיר מטעם המשיב, הוגש ב- 10.2.2020 על ידי חוקר שומה, מר רוני וקנין. במסגרת התצהיר צורף דו"ח ביקורת מיום 7.3.2019, אשר כלל צילומים, תשריט של הנכס, והתייחטות מילולית לעניין נראות המקום. כמו כן דווח על הפעילות שנצפתה, בצירוף התייחסות של ייבעלייי העוררת בעת חביקור במקום.

לתצהיר חוקר שומה, צורף דו"ח ביקורת נוסף שנערך בשעות הלילה בתאריך 6.8.2015, אשר אף הוא כולל צילומים והתייחסות מילולית לעניין התכולה בנכס, ציון שטתי החדרים, הפעילות שנצפתה, בצירוף תיעוד דברי מנהל העוררת, לגבי הנעשה ביחידה בעת הביקור במקום.

ביום 20.2.2020 נערך דיון הוכחות שבמהלכו נחקרו מר איציק גולנד מטעם העוררת ומר רוני וקנין מטעם המשיב.

ביום 10.6.2020 הוגשה בקשה מוטכמת להחיל את ההכרעה בערר מס' 140020187 (לשנת המט

9) על ערר לשנת 9 שמספרו 140021398 שעוסק באותן טענות בדיוק. ביום 11.6.2020 נעתרנו

לבקשה וההכרעה כאן תחול על שני התניקים יחד במאוחד כמבוקש.

סיכומים מטעם העוררת הוגשו ביום +16.3.2020 ואילו סיכומי המשיב הוגשו ביום 14.5.2020.

המחלוקת העיקרית בענייננו נוגעות לסיווג הנכס, תוך התמקדות בשאלה: האם מתוך הממצאים שהוגשר לעלוננו, ניתן להסיק כי מתקיימת בנכט פעילות שתואמת את הסלווג של אולמות המשמשים להצגות, תיאטרון מחול וקונצרטים, והאם לאו.

ניתוח הראיות, דיון ומסקנות

.1

לאחר עיון בכתב הערר, בתשובת מנהל הארנונה, באסמכתאות ובסיכומי הצדדים ובנספחיהם, עמדתנו היא שיש לדחות את הערר, ולקבוע כי תשובת מנהל הארנונח לעניין הסיווג, בדין יסודה.

הפסיקה מנחה אותנו לבחון את שאלת סיווגו של נכס מתוך מבט כולל, תוך התחשבות במהות ובתכלית העסקית שהנכס מושא הערר משמש.

בעת שקילת סיווג ספציפי של נכס לצורכי ארנונה, עלינו להביא בחשבון את התכלית ייהמקוריתיי שבקביעת תעריף מיוחד וטפציפי, שניתן לסוג נכסים שנועדו לממש תכלית ציבורית ברורה ומוצהרת. במקרה שהונח בפנינו, קייט ספק גדול שהתכלית שלשמה נועד הסיווג מתקיימת.

כשבותניס את התשתית הראייתית בקפידה, כפי שעשינו במקרה דנן, וכפי שנראה להלן, קשה להתעלם מהזיקה העסקית הברורה בין הפעילות שמתקיימת בחדרי המופעים הפרטיים, שמושכרים על ידי יחידים ופרי יומתם, לבין אולמות מופעים עם מאפיינים ציבוריים שפועלים בשדה משפט עס תחולה דואלית של המשפט הציבורי והפרטי גט לחד,

אנו טבוריס שבהעדר סיווג קונקרטי מתאיט בדין, לחדרי הופעות במתכונת של השכרת חדרים באורת פרטי, אין מנוס מסיווג הנכס הנדון תחת הסיווג השיורי ייבנייניס שאינם משמשים למגורים'י.

מסקנה וו מתחייבת לדעתנו ממהות פעילותם של חדרי אירועים, מופעי קריוקי דוגמת העטק של העוררת, כמו גם מחוראות צו הארנונה ומתכליתן - הכל כמפורט לחלן.

.10

.1

.2

.3

.4

.5

.6

.7

5

שלא כדרכנו, בתרנו ראשית להתמקד בניתוח העובדות ובאופן שבו מתוארת פעילות המסחרית של העוררת בדוחות הביקורת, לרבות דרך אתר חאינטרנט של העוררת שמציג מידע אשר יש בו כדי לשפוך אור על סוג האירועים שמנוחלים בנכס.

הצדדים הרתיבו את הדיבור ביתס

[הטקסט קוצץ - הקובץ המלא זמין בקישור למקור]