פרוטוקול החלטות 26-0015 מיום 29-07-2026

עיר: תל אביב-יפו
ועדה: הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה: ועדת המשנה לתכנון ובנייה (תכנית בניין עיר)
תאריך: 29/07/2026
שעת התחלה: 10:20
מקור: הקובץ המקורי באתר תל אביב-יפו

פתח את קובץ ה-PDF באתר המקור

- www.tel-aviv.gov.il

ועדת המשנה לתכנון ולבניה

מרחב תכנון מקומי תל-אביב – יפו

פרוטוקול החלטות מספר 26-0015

ט"ו אב תשפ"ו 29/07/2026 10:00 - 14:00

באולם הארועים בבניין העירייה, ברח' אבן גבירול 69 תל-אביב - יפו, קומה 12

הישיבה נפתחה בשעה: 10:20

בנוכחות: ליאור שפירא, עו"ד, אמיר בדראן, עו"ד, חן אריאלי, חיים גורן

השתתפו ה"ה: ליאור שפירא, עו"ד מ"מ וסגן ראש העירייה יו"ר הועדה המקומית ויו"ר ועדת המשנה לתכנון ובניה

אמיר בדראן, עו"ד סגן ראש העירייה

דייבי דישטניק, ד"ר משנה ראש העירייה

ראובן לדיאנסקי, עו"ד משנה לראש העירייה

חיים מאיר גורן חבר מועצה

חן אריאלי חברת מועצה

נכחו ה"ה: הראלה אברהם אוזן, עו"ד משנה ליועמ"ש לענייני תכנון ובניה אורלי אראל מנהלת אגף תכנון העיר וסגנית מהנדס העיר שירה קאשי דקלו סגנית מנהל אגף ושמאית הוועדה המקומית רויטל אטיאס, עו"ד מזכירת ועדת בנין עיר

אמה גוטמן קורן עוזרת למ"מ וסגן ראש העירייה

רועי לולו שמריז מבקר בכיר

לריסה קופמן, אדר' מ. מח' תכנון מרכז

אלה דוידוף מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה תל-אביב - יפו חדוה מזרחי ע.מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה

חסרים: אלחנן זבולון סגן ראש העירייה מ"מ יו"ר הועדה מיטל להבי סגנית ראש העירייה

מאיה נורי שקד, עו"ד חברת מועצה

אורנה ברביבאי חברת מועצה

דודו לניאדו חבר מועצה

משקיפים אביגדור פרויד ארגון הקבלנים והבונים בתל אביב - יפו יונתן פרידמן נציג הועדה המחוזית משרד הפנים

מועדים שנקבעו בחוק ו/או בתקנות ו/או בגוף ההחלטה מתייחסים למסמך זה

יתכנו שינויים בנוסח הפרוטוקול בכפוף לאישור הועדה בישיבתה הקרובה

תוכן סעיף	מספר מבא"ת	מספר עמוד	מספר סעיף
רחוב ארלוזורוב מס' 31 - תיק 2019-13659 - רנרט אורי דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000		1	.1
רחוב ארלוזורוב מס' 31 - תיק 2019-13660 - מינץ דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000		14	.2
רחוב ארלוזורוב מס' 31 - תיק 2019-13658 - וולוביק בונדר יעל דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000		27	.3
ההגנה 137 דיון בעיצוב ארכיטקטוני		40	.4
הוראות תוכנית עיצוב אדריכלי ופיתוח ()303 דיון בעיצוב ארכיטקטוני		51	.5
שכונת מנשיה דיון בהתנגדויות 106ב'	507-0361469	65	.6
כיכר קפלן דיון בהפקדה	507-1336783	168	.7
מדיניות נאות אפקה ב' דיון באישור מדיניות		183	.8

- www.tel-aviv.gov.il

ועדת המשנה לתכנון ולבניה

מרחב תכנון מקומי תל-אביב – יפו

פרוטוקול החלטות מספר 26-0015

ט"ו אב תשפ"ו 29/07/2026 10:00 - 14:00

באולם הארועים בבניין העירייה, ברח' אבן גבירול 69 תל-אביב - יפו, קומה 12

הישיבה נפתחה בשעה: 10:20

בנוכחות: ליאור שפירא, עו"ד, אמיר בדראן, עו"ד, חן אריאלי, חיים גורן

בכבוד רב,

אלה דוידוף

מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה

תל-אביב - יפו

מס' החלטה התוכן

29/07/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 31 - תיק 2019-13659 - רנרט אורי

26-0015ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

לדרפט מצורפות: חוות דעתה של שמאית הוועדה גלית אציל לדור, חוות דעת משפטית מטעם

ב"כ הוועדה עורכי הדין אילנה בראף, יונתן הראל ו- אופק מישקין, חוו"ד משפטית מטעם ב"כ

החתום על השיפוי עורך הדין דוד כחלון ו- חוו"ד השמאים דורון חבקין ויוגב מנחם ב"כ החתום

על השיפוי. בחוות הדעת המצורפות מפורטים הממצאים ביתר פירוט והן מהוות חלק בלתי נפרד

מהחומר והמידע המונחים בפני הוועדה.

מטרת הדיון: מענה לתביעת פיצויים

רקע קודם:

בתאריך 18/12/2019 הוגשה לוועדה המקומית בקשה לתביעת פיצויים לפי פרק ט' לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965

הבקשה מתייחסת לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין שלא בדרך הפקעה.

התוכניות שעומדת ביסוד התביעה הן תא/5000 ו- תת"ל/70א'.

בישיבתה מספר 22-0013ב' מיום 27/04/2022 (החלטה מספר )3 דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה

בתכנית והחליטה: "לאור האמור לעיל, מאושרת ארכה של 250 ימים למתן החלטות בתביעות

הפיצויים אשר טרם נדונו על ידי הוועדה המקומית, אשר במהלכה יובאו תביעות הפיצויים לדיון בוועדת המשנה".

פרטי הנכס התובע:

גוש: 6955 חלקה: 98

כתובת: רחוב ארלוזורוב מס' 31

תובע: רנרט אורי

בא כוח התובע: עו"ד עדנה ויצמן -מינץ

תשריט סביבה:

פירוט סכום הפיצויים:

תא/5000 – 361,000 ש"ח.

תת"ל/70א' – 3,433,500 מל"ש.

טענות התובע (מתוך חוו"ד שמאי התובע מר רן וירניק):

תא/5000 – התכנית מייעדת את קומת הקרקע למסחר בלבד, וכתוצאה מכך בשימוש המיטבי עמ' 1 מבא"ת ספטמבר 2007

האם נקבעה הפחתה בגין ערוב שימושים	שמאי מכריע	גוש/חלקה	כתובת
לא	עומר סרחאן	7052/56	שלמה 44
לא	נאוה סירקיס	6976/204	מיקוניס 8

מס' החלטה התוכן

29/07/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 31 - תיק 2019-13659 - רנרט אורי

26-0015ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

שווי זכויות הבניה לדירה בקומות העליונות פוחת (עקב הפיכתן לדירות מעל מסחר).

תת"ל/70א' – עפ"י התכנית יעברו פסי הרכבת בסמוך לבנין הנדון ובכך לא תתאפשר גישה ברכב לבנין. שלילת הגישה לכלי רכב מאיינת את היכולת להוסיף בניה לבניין הקיים (לרבות שיפוץ והוספת מעלית) ו/או להקימו מחדש בזכויות בניה מלאות, שכן לא ניתן לבצע עבודות בניה הכוללות: הריסה, בניה, שינוע והנפה של חומרי בנין בהיקף המדובר בנכס נטול גישה לרכב.

כתב השיפוי:

לתוכנית קיים כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בגין תכנית תת"ל/70א חתום ע"י חברת נת"ע.

מצ"ב תגובה מטעם ב"כ החתום על כתב השיפוי אשר נערכה על ידי עורכי הדין דוד כחלון וגלית רובינשטיין וחוות דעת שמאית המצורפת כנספח א' לתגובה ונערכה על ידי ה"ה דורון חבקין ויוגב מנחם.

חוות הדעת המשפטית והשמאית מצורפות והן חלק בלתי נפרד מהמידע והממצאים המונחים בפני הוועדה.

תקציר חוו"ד שמאית הוועדה המקומית גלית אציל לדור:

תכנית 5000

כפי שיפורט להלן, לא נוצרה כל ירידת ערך ביחס למקרקעין בגין אישורה של תכנית .5000 תכנית 5000 קובעת, בין היתר, הוראות להכנת תכניות עתידיות, אזורי ייעוד ומגדירה שימושים ושטחי בנייה מרביים, אותם ניתן יהיה לקבוע בתכניות עתידיות שיאושרו על פיה בכל אזור ייעוד.

בסעיף 2.4.1 לתכנית 5000 שכותרתו "יחס לתכניות אחרות" נקבע באופן מפורש כי תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת שאושרה טרם תחילתה של תכנית ,5000 תעמוד בתוקפה על אף האמור בתכנית זו.

לפיכך אין שינוי באפשרויות הניצול בשני מצבי התכנון. תכנית 5000 אינה מבטלת תכניות קודמות ואינה פוגעת בזכויות קיימות ומכאן אין הבדל באפשרויות הניצול בשני מצבי התכנון ואין שינוי בתכונות המקרקעין. לפיכך מתייתר הצורך בהערכת שווי הנכס הנדון בשני מצבי התכנון.

יתרה מזו, כקבוע בסעיף 2.5.1 להוראות התכנית, לא ניתן להוציא מכוחה של התכנית היתרי בניה.

על מנת להוציא היתרי בניה, יש לאשר תכנית מפורטת בהתאם להוראותיה של תכנית 5000 ורק לאחר מכן ניתן יהיה להוציא היתרי בניה. כמו כן גם ניתן לאשר תכנית בסמכות מחוזית אשר תקבע תכנית המנוגדת לתכנית .5000 בכל מקרה כדי לשנות את המצב התכנוני של המקרקעין נדרש הליך תכנוני של אישור תכנית מפורטת, בין בסמכות מחוזית ובין בסמכות מקומית. הליך שטרם בא לעולם.

בטרם תאושר תכנית מפורטת מכוחה של תכנית 5000 ביחס למקרקעין אשר תייצר נורמה תכנונית חדשה ביחס למקרקעין, אין עסקינן בזכויות ובוודאי שלא בזכויות קנייניות מכוחה של תכנית 5000 ובוודאי שלא מתגבשת כל פגיעה מכוחה.

בהתאם להלכה הפסוקה בעניין זה, כמפורט בהרחבה בחוות הדעת המשפטית מטעם הוועדה המקומית, המועד לבחינת פגיעה/השבחה אינו מועד אישורה של תכנית ,5000 אלא במועד אישורה של התכנית המפורטת אשר תאושר על פיה – מועד אשר רק בו תהיה קונקרטיזציה לגבי פגיעה (ככל ותהיה) / השבחה במקרקעין ספציפיים.

יצוין כי ערוב שימושים קיים במבנים רבים בסביבה ומהווה חלק מתפישה אורבנית להעשרת המרחב הציבורי בפעילות מגוונת במהלך שעות היממה ומהווה יתרון מובהק. בעניין זה ראו מס'

הכרעות שמאים מכריעים בעיר תל אביב שלא קבעו כל הפחתה בגין עירוב שימושים:

לא	אבישי זיו	7052/57	שלמה 46-48
לא	דוד טיגרמן	7093/49	פרי מגדים 6
לא	עומר סרחאן	7407/2	רציף הרברט סמואל
לא	נורית ג'רבי	7110/160	עמק ברכה 3

מס' החלטה התוכן

29/07/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 31 - תיק 2019-13659 - רנרט אורי

26-0015ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

משכך יש לדחות את טענת התובעים לירידת ערך המקרקעין והדירות התובעות כתוצאה מאישורה של תכנית תא/.5000

תתל/70א'

רחוב ארלוזורוב מהווה כיום ציר תנועה ראשי בעיר תל אביב המאופיין בתנועת רכבים ערה שבו נוסעים אוטובוסים המונעים בבנזין או בדיזל בתדירות גבוהה. משכך, יישום הפרויקט יוביל לצמצום עומסי התנועה, ירידה בזיהום האוויר ואף צפוי לחול שיפור ניכר באקלים האקוסטי בסביבתו הקרובה של הנכס שבנדון.

הקו הסגול של הרכבת הקלה צפוי לפעול בטכנולוגיית " LRT " אשר מתאפיינת בנסיעה שקטה יחסית ובהנעה אלקטרונית בעלת תלות נמוכה לשימוש בדלק. יובהר כי קיבולת הנוסעים של הרכבת גבוהה משמעותית מזו של אוטובוסים ורכבים פרטיים אשר יוביל לצמצום ניכר בעומסי התנועה הקיימים כיום.

במסמך השלמה לתסקיר השפעה על הסביבה של התת"ל אשר נערך על ידי אתוס - אדריכלות, תכנון וסביבה בחודש דצמבר 2015 נבחן, בין היתר, השלכות יישום הפרויקט הנדון בהיבט האקוסטי. ממצאי הבדיקה העלו כי הרעש החזוי מהרכבת ברחוב ארלוזורוב ובסביבתו הקרובה של הנכס שבנדון הינם כדלקמן:

- לאורך שעות היום הרעש החזוי אינו חורג מקריטריון הרעש המותר ()db65 ואף נמוך ממנו.

- לאורך שעות הלילה הרעש החזוי אינו חורג מקריטריון הרעש המותר (db55 -)db60 ואף נמוך ממנו.

בנוסף, בחוות דעת שנערכה על ידי חברת גל תכנון וניהול מערכות אורבניות (א.נ. גל תכנון) מחודש יולי 2020 עבור נת"ע בעניין בחינת ההשפעה של מעבר מתחבורה ציבורית באוטובוס לרכבת קלה של הקו הסגול ברח' ארלוזורוב בתל אביב, נמצא כי רק למערכת הסעת המונים יש את היכולת לנייד כמות גדולה של נוסעים אשר נכנסת ויוצאת למרכז העיר ומתניידת בה וכי ללא מערכת הסעת המונים לא יהיה ניתן להפחית את כמות הרכבים הפרטיים אשר מגיעים מחוץ לעיר ומתוכה ומעמיסים על רשת הדרכים והחנייה.

כן נמצא, כי כניסת מערכת הסעת ההמונים לרחוב ארלוזורוב תאפשר הפחתה משמעותית של כמות האוטובוסים תוך שמירה על רמת השירות של התחבורה הציבורית במקביל לשיפור במהירות הנסיעה, בפיצול הנביעות, בנגישות למרחב ועוד.

ולסיכום נמצא כי הכנסת מערכת הסעת המונים תוביל למרחב נגיש יותר ברמה מקומית ואזורית תוך שיפור חתך הרחוב לא רק ברמה מטרופולינית אלא גם ברמה מקומית לרווחת תושבי הרחוב.

לאור כל האמור לעיל, צפוי לחול שיפור, בין היתר , בחתך הרחוב, אקלים האקוסטי, בחשיפה לזיהום האוויר ובנגישות בסביבת נשוא חוות הדעת כך שלא רק ששווי נשוא חוות הדעת אינו נפגע כי אם הוטב משמעותית עם אישורה של התת"ל .

ממחקרים שונים שנערכו בעולם עולה כי מחירי הנדל"ן לאורך קווי מסילת רכבת עלו. לטענת מומחים הסיבה לכך נעוצה ביתרונות הנובעים מקרבה למערכת תחבורה מסילתית.

הריני להפנות להחלטת ועדת ערר שניתנה בערר תא/92001/0220 אירלין פרימור נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב - יפו, (להלן: "עניין פרימור") אשר במסגרתה נקבע כי קיימת עליית שווי לנכס ברח' ארלוזורוב בשל הסמיכות לרכבת הקלה.

התייחסות לחסימה - בהוראות התת"ל ו/או במסמכיה לא נקבעה כל הוראה בדבר מניעת אפשרות הגישה לחלקה.

בניגוד לנטען בחוות דעת שמאי התובעים, נת"ע נתיבי תחבורה עירוניים בע"מ כבר הצהירה מס'

מס' החלטה התוכן

29/07/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 31 - תיק 2019-13659 - רנרט אורי

26-0015ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

פעמים, לרבות במסגרת קידום התכנית בות"ל במסגרת הליך אישור התת"ל, כי תתאפשר נגישות אל ומאת המקרקעין נשוא התביעה ע"י כלי רכב יעודיים הדרושים לשם ביצוע עבודות בינוי וכיוצ"ב במקרקעין, וזאת בכפוף לתיאום ולאישור מראש עם חברת נת"ע, עיריית ת"א ויתר הגורמים הרלבנטיים כנדרש עפ"י כל דין, ולכן אין כל שינוי או חריג להליכים המתקיימים באופן שוטף ומתואם חדשות לבקרים.

תחשיב ירידת הערך לתוכנית תת"ל 70 א', שהוצגה בחוות דעת התובעים, שגוי. במצב החדש התבסס שמאי התובעים על זכויות הבנייה הנובעות מתמ"א ,38 אשר כאמור אינן מוקנות.

בתחשיב שווי הדירה במצב החדש הובא בחשבון היוון דמי השכירות ל-30 שנה. תחשיב זה שגוי מהסיבות הבאות:

א. יש להביא בחשבון את שווי הדירה בהתאם לעסקאות השוואה, אשר מגלמות את מלוא

מאפייני המקרקעין, ולא דמי שכירות בהיוון ל-30 שנה.

ב. אף אילו נלך לשיטת השמאי, יש להביא בחשבון ערך קרקע לדירה בסיום תקופת היוון

דמי השכירות. כמו כן, יש להביא בחשבון ריבית אשר תואמת את הריבית הנהוגה למגורים בסביבה.

לאור כל האמור לעיל לדעתי לא חלה פגיעה עקב אישור תכנית תת"ל 70א' ויתרונותיה גוברים על חסרונותיה.

תקציר חוות דעת עורכי הדין אילנה בראף, יונתן הראל ואופק מישקין, ב"כ הוועדה המקומית:

חוות דעת משפטית זו עוסקת בתביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן בהתאמה: "התביעה" או "תביעת הפיצויים" ו-"החוק"), אשר הוגשה על ידי אורי רנרט ת.ז.

,********* בעל הזכויות ביחידת דיור בקומה השנייה, במקרקעין הידועים כחלקה 98 בגוש ,6955 הממוקמים ברחוב ארלוזורוב ,31 במפורט בכתב התביעה (להלן: "התובע" ו-"המקרקעין"

בהתאמה), בגין ירידת ערך נטענת של המקרקעין לאור אישורן של התכניות:

תא/5000 – תכנית המתאר המקומית (כוללנית) תל אביב, אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 7407 מיום 22.12.2016 (להלן: "תכנית המתאר");

תת"ל 70א – "רכבת קלה מטרופולין תל אביב – "הקו הסגול" אשר אושרה בממשלה ביום 9.1.2017 (להלן: "תכנית הקו הסגול").

(שתי התכניות יכונו יחדיו להלן: "התכניות").

התביעה לפיצוי התובע לפי ס' 197 לחוק על סך כולל של 3,794,500 ₪ נתמכת לכאורה בחוות דעת שמאית מאת רן וירניק, שמאי מקרקעין – אשר הוציא חוות דעת כללית לרחוב ארלוזורוב מיום 25.11.2019 וכן חוות דעת פרטנית לנכס מיום 1.12.2019 (להלן: שמאי התובע"; שתי חוות הדעת של השמאי וירניק יכונו יחדיו להלן "שומת התובע" ובמקומות הרלוונטיים תכונה חוות הדעת הכללית בנפרד כ-"חוו"ד וירניק לרח' ארלוזורוב" ).

כפי שיפורט להלן ועל בסיס חוות הדעת השמאית מטעם שמאית הוועדה המקומית, התכניות לא פגעו בערכם של המקרקעין ועל כן המלצתנו היא לדחות את התביעה; ממילא, עצם הפגיעה, כמו גם היקפה, לא הוכחו – ועל כן יש לדחות את התביעה על הסף. חוות דעת זו ניתנת במצורף לחוות דעת שמאית מטעם הוועדה המקומית בתל אביב, אשר נערכה על ידי שמאית המקרקעין גב' גלית אציל (להלן: "הוועדה המקומית", "שמאי הוועדה המקומית" ו-"שומת הוועדה המקומית"

בהתאמה).

למען הסדר הטוב יצוין כי בהתאם להוראות הדין, נת"ע משפה בשיעור של %70 מהפיצויים, כפי שייקבעו וככל שייקבעו בגין פגיעה שנגרמה למקרקעין עקב אישורה של תכנית הקו הסגול.

תיאור טענות התובע – מהות הפגיעה הנטענת

תיאור הפגיעה בגין אישורה של תכנית המתאר – הואיל ותכנית המיתאר מייעדת את קומת הקרקע למסחר בלבד, וכתוצאה מכך בשימוש המיטבי לעמדת התובע, שווין של זכויות הבניה בקומות העליונות פוחת עקב הפיכתן לדירות מעל קומת מסחר. בעוד לטענת שמאי התובע שווי

מס' החלטה התוכן

29/07/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 31 - תיק 2019-13659 - רנרט אורי

26-0015ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

הזכויות בקומת הקרקע שמשתנה למסחר לגישתו וניתנת לבניה באופן שכולל חזית לרחוב עולה.

בשל כך, אליבא שמאי התובע, מוערכת הפגיעה בערך הנכס של התובע בסך של 361,000 ₪ (עמ' 5 לשומת התובע).

תיאור הפגיעה בגין אישורה של תכנית הקו הסגול –

לטענת התובע, על פי תכנית הקו הסגול, תעבור מסילת הרכבת בסמוך לבנין הנדון ובכך לא תתאפשר גישה ברכב לבנין. כתוצאה מכך, לא ניתן לבצע עבודות בניה הכוללות הריסה, בניה, שינוע והנפה של חומרי בנין ובכך מאיינת את היכולת להוספת בניה לבנין הקיים או להקימו מחדש. בגין ראש נזק זה, הוערכה הפגיעה שנוצרה למקרקעין בגין אישורה של תכנית הקו הסגול בסך כולל של 3,433,500 ₪ (שם).

רקע כללי

המקרקעין מצויים בתחום התכניות ועליהם קיים בניין בן 2 קומות מגורים מעל קומת קרקע מלאה, בבניה ותיקה.

סביבת המקרקעין, קרי רחוב ארלוזורוב מהווה ציר רוחב עירוני ראשי, המחבר בין דרך נמיר במזרח לרחוב הירקון במערב. הרחוב מאופיין בתנועת רכבים ערה ובו נוסעים אוטובוסים בתדירות גבוהה.

באזור קיים פיתוח ותשתית עירונית מלאה.

לצורך חוות דעת זו, נתייחס כעת לתכניות החלות על המקרקעין בשני מצבי התכנון, ואשר רלוונטיות לשם בחינת התביעה – וזאת על בסיס המפורט בשומת הוועדה המקומית (לפירוט המצב התכנוני המלא, רא' שומת הוועדה המקומית).

במצב הקודם

תכנית 58 פורסמה למתן תוקף בע.ר. 976 מיום .4.1.1940 החלקה שבנדון מסווגת באזור דירות 1

בו יחולו ההוראות הבאות: אחוזי בניה לקומה: %35; מס' קומות: 3 קומות מעל קומת ביניים

וקומת מרתף; קווי בנין: לחזית- 4 מ'; לאחור – 5 מ'; צדדי – 3 מ'; צפיפות: 9 יח"ד לחצי דונם.

בהתאם לתכנית מ' אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 2829 מיום 24.6.1982 נקבעו הוראות לעניין אחוזי בנייה, תוספת קומה, מרווחים, צפיפות, מרפסות וסגירתן בבנייני מגורים. תוספת אחוזי בניה : בתכנית בה אחוזי הבניה של קומה, בבנין מגורים, הינם עד %38 יתווספו %7 לאחוזי הבניה המותרים לקומה לפי התכנית . בתכנית בה אחוזי הבניה לקומה, בבניין מגורים, הינם %39 ו-%40 יתווספו %5 לאחוזי הבניה לקומה .התוספת לקומה חלקית תהיה באופן יחסי לתוספת הניתנת לקומה שלמה. במגרשים הקטנים מ-500 מ"ר קיימות הגבלות לתוספת באחוזי הבנייה, כמפורט בתקנון התכנית.

תמ"א 38 - התכנית מהווה תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה. תחולת התכנית – תכנית זו תחול על מבנים קיימים אשר הוצא היתר לבנייתם קודם ה-1 בינואר 1980 למעט מבנים שתקן ישראלי ת"י 413 פטר אותם מתחולתו. רשאית הוועדה המקומית להתיר תוספות בניה למבנים קיימים המיועדים למגורים ובלבד שהמבנה יחוזק, בתנאים המפורטים בתכנית.

בהתאם לסעיף 23 בהוראות התכנית נקבע כי שוכנע מוסד תכנון כי בשל התנאים הייחודיים של ישוב או חלקים ממנו נדרש להתאים את הוראות תכנית זו לתנאים הייחודיים הנ"ל, יהיה מוסמך לאשר תכנית מפורטת שמטרתה חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה, על פי הוראות תכנית זו

וכמפורט להלן: בתכנית מפורטת כאמור ניתן לקבוע כי יחולו בתחומה רק חלק מהוראות תכנית

זו, או לקבוע הוראות שונות מהקבוע בתכנית זו בעניינים המפורטים להלן: שטחי בניה, יחידות דיור, גובה בניה, קווי בנין, עיצוב אדריכלי ותקני חניה.

בנוסף, ביום 12.8.2010 פורסמה למתן תוקף תכנית מתאר ארצית /23א/4 (להלן: "תמ"א /23א/4"). תכנית זו נועדה להחליף את תמ"א 23א', במסגרתה נקבעה רשת המתע"ן במטרופולין ת"א. תמ"א /23א/4 קבעה כי מפלס המתע"ן – תת-קרקעי או עילי – ייקבע במסגרת תכנון מפורט. יצוין כבר בנקודה זו כי תמ"א /23א/4 סימנה את תוואי המתע"ן, העובר בסמיכות

מס' החלטה התוכן

29/07/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 31 - תיק 2019-13659 - רנרט אורי

26-0015ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

למקרקעין.

ביום 15.4.2010 פורסמה למתן תקוף תכנית מתאר מחוזית 5 (להלן: "תמ"מ 5"). תכנית זאת נועדה לקבוע תוואים לפיתוח מערכת הסעת המונים במטרופולין תל אביב באמצעות התווית קו של רכבת קלה תת קרקעית ובמפלס הקרקע, על פי תמ"א 23א'.

במצב החדש

תכנית המתאר (כהגדרתה לעיל), אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. מס' 7407 מיום .22.12.2016 מטרת התכנית, בין היתר, מתן הוראות לעריכת תכניות עתידיות וכן הצבת תכנית המתאר כנדבך מרכזי בממשל מקומי עם הפנים לאזרח, באמצעות הגדלת הוודאות התכנונית, קיצור וייעול הליכי התכנון והגדלת העצמאות של הועדה המקומית. בהתאם לתשריט אזורי יעוד בתכנית הנכס הנדון מסווג במתחם מס' 301 ביעוד "אזור מגורים בבניה עירונית", "ציר מעורב". נזכיר כי לשיטת התובע תכנית זו פגעה בשווי הנכס.

תת"ל /70א – תכנית הקו הסגול – גם היא, כזכור, התכנית אשר פוגעת בערך המקרקעין אליבא התובע (טענה המוכחשת). בתכנית זו נקבע כי תוואי המתע"ן, הקו הסגול, ברח' ארלוזורוב יהיה על-קרקעי.

תכנית רובע 3 מטרותיה של תכנית זו הן:

עידוד התחדשות עירונית במרכז העיר תוך שמירה על מאפייני המרקם הקיים, זאת ע"י קביעת מסגרת זכויות בנייה מחייבת לבנייני מגורים בתחום רובע 3;

הטמעת עקרונות בניה של הכרזת אונסק"ו בתחום רובע 3 הכלול באזור ההכרזה, לשמירה על הערכים האורבניים והאדריכליים הייחודיים במתחם זה;

חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה בהתאם לעקרונות שנקבעו בתמ"א 38 על שינוייה תוך התאמתם למרקם האורבני של רובע 3 בתל אביב יפו עפ"י סעיף 23 לתמ"א 38;

פישוט הליכי רישוי ומידע ע"י יצירת סל זכויות בנייה כולל לבנייה חדשה ולתוספת בנייה אשר יחליף תכניות נושאיות קודמות.

כמפורט בחוות דעת שמאי הוועדה המקומית, תכנית זו מוסיפה זכויות בניה לבניינים קיימים וכוללת שני מסלולים לחידוש מבנים וחיזוקם מפני רעידות אדמה: חיזוק המבנה הקיים ותוספת בניה של קומות נוספות, או הריסת המבנה והקמת בניין חדש.

תא/4658 – "תכנית משלימה לתכניות מפורטות לקווי מתע"ן בעיר תל אביב – יפו" (להלן:

"התכנית המשלימה") אשר פורסמה להפקדה בי.פ. 7605 מיום 24.10.2017 ופורסמה למתן תוקף בי.פ. 8195 מיום .8.4.2019 מטרתה של תכנית זו היא להקטין באופן משמעותי את הפגיעה, ככל שנגרמה, במגרשים שיועדו בחלקם למתע"ן. זאת, באמצעות הוראות שיאפשרו ככל הניתן שמירה על זכויות הבניה שהיו מוקנות לאותם מגרשים ערב אישורן של התכניות למתע"ן וקביעת הוראות לעניין קווי הבניין והתכסית באותם מגרשים.

הוועדה המקומית פנתה לשמאית המקרקעין גלית אציל לשם עריכת חוות דעת שמאי מטעמה.

בחוות הדעת בחנו שמאי הוועדה המקומית את השפעת הוראות התכניות על ערך המקרקעין וקבעו, תוך התייחסות לטיעונים שהועלו בחוות דעת שמאי התובע, כי לא נגרמה כל פגיעה במקרקעין עם אישורן של התכניות.

עקרונות משפטיים מרכזיים בבחינת תביעה לפי סעיף 197 ס' 197 קובע:

(א) נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף .200 (ב) התביעה לפיצויים תוגש למשרדי הועדה המקומית תוך שלוש שנים מיום תחילת

מס' החלטה התוכן

29/07/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 31 - תיק 2019-13659 - רנרט אורי

26-0015ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

תקפה של התכנית; שר הפנים רשאי להאריך את התקופה האמורה, מטעמים מיוחדים שיירשמו, אף אם כבר עברה התקופה.

בפסיקה נקבעו שני יסודותיה של תביעה לפי ס' 197 לפגיעה במקרקעין: הראשון - כי הפגיעה במקרקעין תיגרם עקב אישורה של תכנית, וכפי שהגדיר זאת בית המשפט העליון: "בהתאם לאמור בסעיף, הזכות לפיצוי קמה בשל פגיעה אשר נגרמה למקרקעין על-ידי תכנית" (בר"מ 3781/04 הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה נ' מרדכי הר (נבו .))07.08.2006 והיסוד השני – כי הפגיעה הובילה לירידת ערך. רא' ע"א 1968/00 חברת גוש 2842 חלקה 10 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נתניה, נח()1 550 (.)2003 לעניין זה רא' גם החלטת ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה (מחוז תל-אביב) בערר תא/92005/0720 אסתר מיכאלי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב ואח' (להלן: "עניין מיכאלי").עוד רא' את שנקבע בהחלטת ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה (מחוז ת"א) בעניינם של התובעים בעררי תכנית השימור תא//2650ב נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (להלן: "עררי תכנית השימור"; פורסם בנבו, .)27/6/2023

ראו גם את שנקבע בעת האחרונה בהחלטת ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה (מחוז ת"א) בערר תא/9001/0720 מיכאל לאריש ואח' נגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (נבו, )6.5.2025 החוזר על שני השלבים שעל הטוען לפגיעה לעבור וכן מדגיש כי רק אם הוכח השלב הראשון (שלב פגיעת המקרקעין על ידי התכנית) ניתן לעבור לשלב השני – הוכחת ירידת הערך.

הלכה פסוקה היא כי נטל השכנוע להתקיימות יסודותיו של סעיף 197 לחוק, מוטל על התובע פיצויים על פי סעיף זה. מכאן, שעל התובע להוכיח כי המקרקעין אכן נפגעו על ידי התכנית – היינו להוכיח את עצם הפגיעה; וכן להוכיח את שיעור הפגיעה. רא' למשל ע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, כפר-סבא ,מו()4 627 ()1992 (להלן: "עניין פרי הארץ").

וכן רא' ע"א 600/89 גדעון וכרמלה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נתניה, מז()2 402 ()1993 (להלן: "עניין גדעון וכרמלה").

עוד נקבע בפסיקה, כי לעניין ההערכה השמאית הנדרשת אין די בחוות דעת סתמית, אלא שחוות הדעת חייבת להיות משכנעת ומנומקת, ולכלול את מלוא הנתונים החיוניים לתביעת הפיצויים.

בהחלטת ועדת ערר 5396/02 חקק נ. ועדת הערר לתו"ב רמת גן נקבע כי : "לא די בכך שהשמאי יטען כי הוא בעל מקצוע וכי שומתו מבוססת על ניסיונו האישי ושיקוליו המקצועיים. שומת השמאי חייבת להיות מגובה בנתונים ולהתבסס על ראיות ורק לאחר איסוף הנתונים הרלוונטיים מגיע השלב של ניתוח הנתונים והסקת המסקנות".

החלטת הועדה בעניין זה אשר דחתה התביעה לפיצויים אושרה ע"י ביהמ"ש המחוזי בעת"מ 200/03 חקק נ. ועדת הערר ואח', שם נפסק כי אין חובה להציג דוגמאות בחוות הדעת "אך יחד עם זאת היה על השמאי לבסס הערכתו ביחס לפגיעה בערך הדירה. אם נמנע הוא מלהציג דוגמאות היה עליו לחוות דעתו כמומחה של בסיס עובדות, הערכות, חישובים או כל דרך אחרת המצויה בידיעתו של מומחה.. בהעדרן של דוגמאות ובהעדר כל ניתוח אחר ביסוס חוות הדעת על סמך הנתונים הרלוונטיים כאמור לעיל, רשאית היתה הוועדה שלא לייחס משקל לחוות דעת המערערים ולא למנות שמאי מכריע".

אשר על כן, ההלכה הכללית, העקבית, שאין לה עוררין, והיא חוזרת ונשנית בעניינים אלה פעם אחר פעם הנה אחת – על התובע להתכבד ולהביא פירוט ודוגמאות לפני המועד הקובע ולאחריו על מנת לבסס תביעתו לנזקי ירידת הערך (ראה עוד – ע"א 1188/92 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ. ברעלי פ"ד מ"ט (,)1 ,463 .)473

באופן ספציפי נקבע כי שומת ירידת ערך חייבת לכלול את מלוא המצב התכנוני במצב הקודם וכן לבחון את השפעות כלל התכניות החלות על המקרקעין במצב התכנוני הקודם על ערך המקרקעין – וכי הימנעות מהתחשבות במלוא המצב התכנוני והשפעתו על שווי המקרקעין, שומטת את הקרקע תחת התביעה בשל היותה נעדרת התשתית העובדתית המבססת את תביעת הפיצויים.

רא' ערר (ועדות ערר - תכנון ובנייה תל אביב-יפו) 490/07 ישיבת יקירי ירושלים נועם נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון (נבו )07.02.2010 (להלן: "עניין ישיבת יקירי"). רא' בנוסף: ע"א 1968/00 חברת גוש חלקה 10 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה; ערר (ועדות ערר -

תכנון ובנייה תל אביב-יפו) 95042/07 דורון סמי ויעל נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה, גבעתיים (נבו .)02.07.2009

יתרה מכך, על השמאי העורך את חוות הדעת לעניין הפגיעה חלה החובה לכלול במסגרתה גם את

מס' החלטה התוכן

29/07/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 31 - תיק 2019-13659 - רנרט אורי

26-0015ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

האלמנטים המשביחים הנובעים מן התכנית ולהתחשב בהם בבואו לקבוע האם התכנית פגעה במקרקעין וכן בבואו להעריך את שיעור הפגיעה הנטען בערכם של המקרקעין. רא' למשל ע"א 6826/93 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה כפר-סבא נ' דב חייט ו-24 אח' [26 עמ'] ,נא()2 286 ()1997 (להלן: "עניין חייט"). רא' גם עניין גדעון וכרמלה בעמ' :412

ראו עוד: עניין פרי הארץ; ערר 440/03 מרכז ע"ש ורה סלומונס נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה

כפר סבא ואח'; ערר 9008-08-18 ענת קסטרו ו-31 אח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם בנבו, 12.5.2020;

בנוסף, תקנות התכנון והבניה (הגשת תביעה לפיצויים והדיון בה), תשל"א-1971 קובעות כי תובע המגיש תביעה לפיצויים חייב לצרף לתביעתו הערכה של שמאי מקרקעין, וכן ראיות לאימות העובדות עליהן הוא מבסס את תביעתו.

על רקע דברים אלה, נפנה כעת להתייחסות טענות התובע. יש לדחות את טענות התובע לפגיעה בגין אישורה של תכנית 5000

כמוזכר לעיל, התובע טוען לפגיעה בגין אישורן של כל אחת משתי התכניות. את עצם קיומה של פגיעה בגין אישור תכנית ,5000 מנסה שמאי התובע לבסס על סמך השוואה בין מחירי דירות ברח'

ארלוזורוב לבין מחירי דירות ברח' ז'בוטינסקי (בעמ' 11 – 12 לחוו"ד וירניק לרח' ארלוזורוב) –

כאשר לטענת שמאי התובע, המחירים ברח' ארלוזורוב (היינו בסביבת הנכסים) עולים בקצב איטי יותר מאלה שברח' ז'בוטינסקי (אשר בחלקו איננו "ציר מעורב" כפי שמוגדרת סביבת הנכס ע"פ תכנית המיתאר) – וזאת בהשפעת התכניות.

לדעתנו יש לדחות את טענות התובע לפגיעה בגין אישורה של תכנית 5000 וירידת ערכם של המקרקעין מהטעמים אשר יפורטו להלן.

החלטות שדוחות תביעות קודמות בגין תכנית 5000 בשל אופייה טעם ראשון שלדעתנו מחייב את דחיית התביעה בגין אישורה של תכנית 5000– כבר על הסף –

נובע מאופייה של תכנית 5000 כתכנית אשר קובעת עקרונות וקווים מנחים לגיבוש וקידום תכניות מפורטות בתחומה, כאשר לא ניתן להוציא מכוחה היתר בניה. בשל אופי זה של תכנית 5000 קבעו וועדות הערר במספר הזדמנויות כי אין בסיס לתביעת לפי ס' 197 בגין אישורה של תכנית 5000 נשוא התביעה.

בעניין זה ראו החלטה שהתקבלה ביום ,8.8.2023 הדוחה ערר שהוגש בקשר לתביעת פיצויים מכוח ס' 197 בגין אישורה של תכנית תא/5000 - ערר תא/91010/0821 פיתבונדד בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב.

רא' גם ההחלטה בערר תא/92001/0220 אירלין פרימור נ' הוועדה המקומית לתו"ב ת"א ואח'

(להלן: "עניין פרימור"). וכן יפה לענייננו ההחלטה בערר 1037-03-19 אייל יונה נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב (פורסם בנבו, ,)21.3.2019 במסגרתה קבעה ועדת הערר לתכנון ובניה במחוז ת"א ביחס לתכנית תא/.5000 רא' בנוסף החלטת ועדת הערר בעניין מיכאלי.

בהקשר החלטות אלה נבקש להוסיף ולהבהיר כי לעמדתנו יש הכרח בדחיית תביעה המבוססת על אישור תכנית 5000 כבר על הסף – וזאת מהטעם כי בשלב התביעה ובטרם אישור תכניות מפורטות מכוח תכנית ,5000 לא ניתן לקבוע כי מדובר בתכנית פוגעת, ובכלל זה לא ניתן לקבוע את שיעור הפגיעה, ככל שקיימת.

עמדה זו מבוססת על שילוב הוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה (להלן: "התוספת השלישית") הקובעות כי השבחה בגין אישורה של תכנית מתאר כוללנית תחושב רק לעת אישורה של תכנית מפורטת בכוחה של תכנית המתאר הכוללנית (ס' 5(4א) לתוספת השלישית), יחד עם ההלכה הפסוקה המחייבת כי בעת בחינת פגיעה מכוחה של תכנית ייבחנו גם האלמנטים המשביחים שבאותה תכנית אשר בגינה הוגשה תביעה (עניין חייט ועניין גדעון וכרמלה המצוטטים לעיל).

נסביר כי הוראת ס' 5(4א) לתוספת השלישית נובעת, בין היתר, מאופיין של תכניות מתאר כוללניות אשר קובעות עקרונות וכללים לעריכת תכניות מפורטות – ועל כן בשלב אישורן לא ניתן לאמוד באופן מדויק את ההשבחה הנובעת מהן ואף לא ניתן לגזור מהן הוראות תכנוניות קונקרטיות לגבי המקרקעין שונים שבתחומן.

מס' החלטה התוכן

29/07/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 31 - תיק 2019-13659 - רנרט אורי

26-0015ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

פועל יוצא מכך הוא שבעת אישור תכנית 5000 וכל עוד לא הוכנה תכנית מפורטת מכוחה, לא ניתן לבחון את "כלל ... גורמים המשביחים את שווי המקרקעין הכלולים בתכנית הפוגעת"; ומכלל זה לא ניתן לבחון את מלוא השפעת התכנית על המקרקעין בעת בחינתה של טענה לפגיעה הנובעת מתכנית .5000 לפיכך, בחינת תביעה לפגיעה בגין אישור תכנית 5000 לגופה, תסתור את ההלכה המחייבת את בחינת כלל התכנית על הגורמים המשביחים שבה; ומהותית עשויה להביא לתוצאה מעוותת, לנוכח הבחינה החד-מימדית של תכנית 5000 – קרי בראי הוראותיה הפוגעות לכאורה, בלבד.

בהקשר זה נפנה לפסק הדין של בית המשפט המחוזי (חיפה) בעתמ 27095-05-25 מ.ת.ב חברה למדידות והנדסה בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה (נבו, )5.9.2025 (סעיפים .)77-78 מטעם ראשון זה – יש לדחות את התביעה בגין אישור תכנית 5000 כבר על הסף.

דחיית טענות התובע לשיעור הפגיעה בגין אישורה של תכנית 5000 וכישלון התובע בהוכחת ירידת ערך

יוזכר כי לטענת שמאי התובע, המחירים ברח' ארלוזורוב (היינו בסביבת הנכס) עולים בקצב איטי יותר מאלה שברח' ז'בוטינסקי (אשר בחלקו איננו "ציר מעורב" כפי שמוגדרת סביבת הנכס ע"פ תכנית )5000 – וזאת בהשפעת התכניות.

לדעתנו, בהתאם למפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית – יש לדחות את הטענה לעצם קיומה של פגיעה, וזאת משלושה טעמים: הראשון – כי שמאי התובע כלל לא מפרט את עסקאות ההשוואה עליהן ביקש להסתמך, כפי המתחייב על פי הפסיקה (רא' למשל עניין ישיבת יקירי המצוטט לעיל). שנית – בהתאם לניתוח עסקאות ההשוואה שנבחנו על ידי שמאית הוועדה המקומית, הן ברח' ארלוזורוב והן ברח' ז'בוטינסקי, הטענה לעליית מחירים "איטית" או "מתונה" לכאורה ברח' ארלוזורוב שגויה מן הפן העובדתי; ועל כן הבסיס הרעיוני עליו מבוססת התביעה, נשמט. שלישית – וזה העיקר – הלכה למעשה אין כל מחלוקת כי ברח' ארלוזורוב חלה עליית מחירים בשנים בהן אושרו התכניות ובמועדים הקובעים (רא' טבלת "תוצאות הסקר" בעמ'

14 לחוו"ד וירניק לרח' ארלוזורוב) – ולפיכך, למעשה אין כל מחלוקת כי לא חלה ירידת ערך הנכסים.

בהיעדר ירידת ערך המקרקעין ובהיעדר הוכחת קיומה של פגיעה – דין התביעה להידחות על הסף.

טעם נוסף לדחיית התביעה בגין אישורה של תכנית 5000 נובע מהעובדה כי התובע כשל בהוכחת קיומו של התנאי הראשון הנדרש לשם הרמת נטל ההוכחה המוטל עליהם – קרי קיומה של הוראה בתכנית 5000 אשר משנה את תכונות המקרקעין ומובילה לפגיעה בערכם. ודוק! בהתאם לחוות דעת שמאית הוועדה המקומית, שגויה טענת התובע כי תכנית 5000 קובעת שבקומת הקרקע בציר מעורב תהיה ל"מסחר בלבד". בפועל, וכפי המוכח בחוו"ד שמאית הוועדה המקומית, תכנית 5000 קובעת הוראה שונה – ולפיה לא יותר שימוש למגורים. הא ותו לא.

בהמשך ישיר לכך, הרי שגם התפישה – לפיה מגורים מעל "מסחר" פוגעת בערך הדירות בקומות העליונות – אינה מקובלת כלל וכלל מן הפן השמאי, וזאת לאור עמדתה המקצועית של שמאית הוועדה המקומית – כי עירוב שימושים דווקא משפר את איכות המגורים (ובהתאם את ערך המקרקעין) – וזאת בפרט בעיר דוגמת תל אביב. על כן ולא בכדי, מצביעה שמאית הוועדה המקומית על כך שהשומות המכריעות עליהן ביקש שמאי התובע להתבסס ניתנו בערים אחרות ולא בתל אביב עצמה.

זאת ועוד, ובדומה, גם ניסיון שמאי התובע להתבסס על מחקר דלפי משנת 2002 אינו מביא להרמת נטל ההוכחה המוטל על התובע לשם הוכחת קיומה של פגיעה. רא' לעניין זה ערר (ת"א)

786/04 גודינר סיני ואח נ' הוועדה המקומית לתו"ב פ״ת. רא' גם ערר ת״א/95193/07 חוה אקירוב ואה' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב.

בנוסף ועל בסיס הנימוקים המפורטים לעיל ובחוו"ד שמאית הוועדה המקומית – יש לדחות את ניסיון התובע לבסס את שיעור הפגיעה על מחקר דלפי – הן לאור כלליותו והיעדר נפקותו הקונקרטית למקרקעין והן לאור העובדה כי מדובר במחקר בן 15 שנים (!); וזאת אף בשים לב לעובדה כי על פי תפישות תכנון עדכניות, לעירוב שימושים יתרונות רבים, המשפיעים באופן טבעי על שווי המקרקעין בסביבה המאופיינת בערוב שימושים.

מבלי לגרוע מהאמור לעיל, לדעתנו טעם נוסף המחייב את דחיית טענות התובע בקשר לשיעור הפגיעה הנטען על ידם, בגין אישור תכנית 5000 – וזאת לאור ממצאי שמאית הוועדה המקומית אשר בחנה עסקאות השוואה ברח' ארלוזורוב, וגם בהשוואתן אל עסקאות שבוצעו ברח'

מס' החלטה התוכן

29/07/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 31 - תיק 2019-13659 - רנרט אורי

26-0015ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

ז'בוטינסקי (בהתאם לשיטת העבודה של שמאי התובע, אך בשונה ממנו אשר לא בחן עסקאות השוואה) – לפיהם לא נצפתה על ידה ירידה בשווי העסקאות ברח' ארלוזורוב לפני ואחרי אישור תכנית ,5000 ואף לא נצפתה עליית מחירים "מתונה יותר" ברח' ארלוזורוב ובהשוואה לעליית המחירים ברח' ז'בוטינסקי.

טעם אחרון המחייב את דחיית טענות התובע בקשר לפגיעה הנטענת על ידם בגין אישורה של תכנית 5000 הוא בביסוסה של שומת התובע על זכויות לא מוקנות ובלתי ודאויות כגון הזכויות הכלולות בתמ"א 38 ואשר אינן אלא זכויות מותנות-זמניות שהענקתן כפופה לשמיעת התנגדויות ועררים וכן בשיקול דעתה של הוועדה המקומית. לפיכך, לעמדתנו, שומת התובע לוקה בפגם שורשי ומהותי ועל כן דינה להידחות מכל וכל. רא' לעניין זה למשל ערר (ת"א) 9504-11-18 ערן ועידית פולק נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב – יפו (פורסם בנבו, 31.5.2020 (והאסמכתאות המפורטות שם).

עוד רא': ערר 2900/17 עדה גולדנברג ז"ל נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה; ערר

9006/0618 איל פרוסט ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב יפו (להלן: "עניין פרוסט").

למותר לציין כי פסיקה ענפה של בתי המשפט בה נקבע חזור ושוב כי הזכויות הכלולות בתמ"א 38 אינן זכויות מוקנות ואינן מהוות "זכות קניינית" של בעל נכס וכי למעשה מדובר בזכויות מותנות וערטילאיות עת"מ (ת"א) 26388-01-16 עמותת תושבי מתחם אסותא נ' וועדת המשנה שליד המועצה הארצית (פורסם בנבו, .)28.2.2017 עוד לעניין זה רא' את שנקבע בהחלטה בעררי תכנית השימור.

רא' בנוסף: רע"א 3002/12 הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון (פורסם בנבו

15.07.2014; עע"מ 7381/15 ש. דורפברגר בע"מ נ' אברהם עודד (פורסם בנבו, )30.10.2016; ערר (ועדות ערר - תכנון ובנייה תל אביב-יפו) 85064/10 צ.ו.ר מעוף השקעות נדל"ן ונכסים בע"מ נ'

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל-אביב (פורסם בנבו )17.01.2013;

יצוין בנוסף כי בהתאם לפסיקת בית המשפט המובאת לעיל, פורסמה חוו"ד משפטית מטעם מנהל התכנון מיום 26.10.2016 במסגרתה נקבעה עמדת מנהל התכנון כי אין לראות בתכנית (לרבות תיקון לתמ"א )38 המצמצמת את "סל הזכויות" הכלול בתמ"א 38 כ"תכנית פוגעת" וכי לא ניתן לתבוע, כל שכן לפצות, בגין הפחתת זכויות שניתן היה לקבל על פי תמ"א 38 (בכפוף לתנאיה והוראותיה).

ראו גם החלטה שהתקבלה ביום ,6.3.2025 במסגרת פסיקת בית המשפט לעניינים מינהליים בת"א מפי כב' השו' גלעד הס בעמ"נ 56975-09-23 הוועדה המקומית לתו"ב ת"א ואח' נ' בלו מרבל בע"מ ואח' (להלן: "עניין בלו מרבל"), בה יישם שוב בית המשפט את ההלכה הפסוקה שפורטה לעיל, על נסיבות המקרה שם, תוך שהוא קובע כי בעת אומדן שווי הנכס במצב הקודם אין להביא בחשבון את עליית השווי הנובעת מהזכויות שמעניקה תמ"א 38;

הנה כי כן, בשומת התובע נפל פגם כאשר שומת התובע ובהתאם הפגיעה הנטענת בגין אישורן של שתי התכניות (תכנית 5000 ותכנית הקו הסגול) – מבוססים על מערך זכויות ערטילאי-מותנה הכלול בתמ"א .38 לעמדתנו, התבססות על זכויות מותנות בעת קביעת שווי המקרקעין במצב הקודם נוגדת את ההלכה הפסוקה ומביאה לכך שלמעשה התובע כשל בהוכחת ערך המקרקעין ערב אישור התכניות – ובהתאמה כשלו בהוכחת ירידת ערך.

לאור האמור, את עצם קיומה של פגיעה בגין התכניות (ואת שיעורה ככל שהייתה מוכחת עצם הפגיעה) יש לבחון בהתאם לתכניות תקפות וזכויות בניה מאושרות ומוקנות.

דחיית טענות התביעה בגין אישורה של תכנית הקו הסגול נזכיר בקצרה כי התובע טוענת כי עקב הקמת תוואי המסילה בסמוך לבניין הנדון לא תתאפשר גישה ברכב לבניין, ולכן לא ניתן להוסיף בנייה לבניין הקיים או להקימו מחדש.

לדעתנו יש לדחות את טענת התובע ממספר נימוקים, כפי שיפורט להלן.

חסימת הגישה ברכב ("מגרש כלוא")

מס' החלטה התוכן

29/07/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 31 - תיק 2019-13659 - רנרט אורי

26-0015ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

לכך). לפיכך, יש לדחות מכל וכל אפשרות של הריסת המבנה הקיים וניצול לכאורה של זכויות בניה בהיקפים מוגברים מאלו שכבר נוצלו (למשל מכוח תמ"א .)38 בהתאם לכך, ולאור ניצולן המלא של זכויות הבניה במבנה הקיים, הרי שממילא אין תחולה לטענה להיעדר אפשרות מימוש בניה חדשה במקרקעין – ודין הטענה להידחות.

כמו כן, כפי שמפורט בחוות דעת שמאית הוועדה המקומית בהוראות התת"ל ו/או במסמכיה לא נקבעה כל הוראה בדבר מניעת אפשרות הגישה לחלקה. בניגוד לנטען בחוות דעת שמאי התובע, נת"ע נתיבי תחבורה עירוניים בע"מ (להלן: "נת"ע") כבר הצהירה מס' פעמים, לרבות במסגרת קידום התכנית בות"ל במסגרת הליך אישור התת"ל, כי תתאפשר נגישות אל ומאת המקרקעין נשוא התביעה ע"י כלי רכב ייעודיים הדרושים לשם ביצוע עבודות בינוי וכיוצ"ב במקרקעין, וזאת בכפוף לתיאום ולאישור מראש עם חברת נת"ע, עיריית ת"א ויתר הגורמים הרלבנטיים כנדרש עפ"י כל דין, ולכן אין כל שינוי או חריג להליכים המתקיימים באופן שוטף ומתואם חדשות לבקרים.

טעם נוסף לדחיית טענת התובע היא התחשיב השגוי שהוצג בחוות דעת שמאי התובע. במצב הקודם התבסס שמאי התובע על זכויות הבנייה הנובעות מתמ"א ,38 אשר כאמור אינן מוקנות ולכן אין כל מקום להביאן בחשבון.

עוד יצוין, כי התחשיב אשר הוצג בחוות דעת שמאי התובע לעניין ירידת הערך הנגרמת משני ראשי הנזק הנטענים ביחס לאישורה של תכנית קו הסגול, לוקה בפגמים מהותיים בעת שהוא נסמך, בין היתר, על זכויות בנייה מכוח תמ"א ,38 זכויות שאינן מוקנות (על כך יפורט מיד בהרחבה), וכן על שיטת היוון דמי שכירות לתקופה של 30 שנה, חלף הערכת שווי לפי עסקאות השוואה רלוונטיות.

שיטה זו אינה משקפת את שווי המקרקעין במצב החדש, מה גם שבהתאם לחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, היא מתעלמת מערך הקרקע בסוף תקופת ההיוון ומהריבית הראויה למגורים בסביבת הנכס.

בכל הנוגע לפגם שנפל בשומת התובע עקב הסתמכותה על זכויות בנייה מכוח תמ"א 38 יובהר כי מדובר בפגם המחייב את דחיית טענות התובע בקשר לפגיעה הנטענת על ידם בגין אישורה של תכנית הקו הסגול שכן מדובר בזכויות לא מוקנות ובלתי ודאויות אשר אינן אלא זכויות מותנות-

זמניות שהענקתן כפופה לשמיעת התנגדויות ועררים וכן בשיקול דעתה של הוועדה המקומית.

לפיכך, לעמדתנו, שומת התובע לוקה בפגם שורשי ומהותי ועל כן דינה להידחות מכל וכל. רא'

הפסיקה הנרחבת המובאת לעיל.

הנה כי כן, בשומת התובע נפל פגם כאשר שומת התובע ובהתאם הפגיעה הנטענת בגין אישורה של תכנית הקו הסגול – מבוססת על מערך זכויות ערטילאי-מותנה הכלול בתמ"א .38 לעמדתנו, התבססות על זכויות מותנות בעת קביעת שווי המקרקעין במצב הקודם נוגדת את ההלכה הפסוקה ומביאה לכך שלמעשה התובע כשל בהוכחת ערך המקרקעין ערב אישור התכנית –

ובהתאמה כשלו בהוכחת ירידת ערך.

לאור האמור, את עצם קיומה של פגיעה בגין התכנית (ואת שיעורה ככל שהייתה מוכחת עצם הפגיעה) יש לבחון בהתאם לתכניות תקפות וזכויות בניה מאושרות ומוקנות.

התעלמות מרכיבים משביחים בתכנית הקו הסגול

כפי שצוין לעיל, על פי ההלכה הפסוקה, בעת בחינת פגיעה במקרקעין בגין אישורה של תכנית – יש לבחון את כלל מרכיביה, לרבות הרכיבים המשביחים הקבועים בה. יפים לעניין זה פסיקת בית המשפט מהעת האחרונה – בדבר החובה לבחון את כלל התכנית ובתוך כך החובה לבחון את האלמנטים המשביחים שבה - עמ"נ (מינהליים ת"א) 6751-01-26 ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' נכסי נאוה ויהודה זיסאפל בע"מ (נבו, .)22.6.2026 רא' החלטת ביניים בערר (ת"א) 92009/0622 עו"ד אליהו יערי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב.

רא' ערר תא/92008/0622 שעיסוקו בתביעת ירידת ערך בנכס המצוי ברח' בן יהודה ,126 אשר בהתאם להחלטת ועדת הערר, מונה במסגרתו מר שלומי יפה כשמאי מייעץ. לאחר הדיון בעניינן של ההשגות על השומה המייעצת נקבע בהחלטת ועדת הערר מהעת האחרונה, גם היא בראשותה יוה"ר עוה"ד סילביה רביד, כי "שגה השמאי המייעץ עת התעלם מן ההנחיה שניתנה לו בהחלטה מכוחה מונה על פיה עליו להביא בחשבון את כלל היבטי התכנית, לרבות האלמנטים המשביחים

בה". בהתאמה הוחלט: "להחזיר את הדיון לשמאי המייעץ אשר יבחן את האלמנטים הפוגעים

והמשביחים כאחד".

מס' החלטה התוכן

29/07/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 31 - תיק 2019-13659 - רנרט אורי

26-0015ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

משמע, הכרח בלתי מסוייג הוא כי האלמנטים המשביחים יילקחו בחשבון בעת בחינת קיומה של פגיעה בגין אישורה של התכנית וכן בעת בחינת ירידת הערך, ככל שנגרמה פגיעה כאמור.

שמאי התובע לא לקח בחשבון כי אישורה של תכנית הקו הסגול יוביל לצמצום עומסי תנועת רכבים ואוטובוסים ברח' ארלוזורוב – ובהתאם לירידה בזיהום האוויר והרעש. כפי שפורט בחוות דעת שמאית הוועדה המקומית, דו"חות וחוות דעת מומחים מגוונים מראים בבירור כי תכנית הקו הסגול תיטיב עם סביבתה:

מסמך השלמה לתסקיר השפעה על הסביבה של התת"ל אשר נערך על-ידי אתוס אדריכלות, תכנון וסביבה בחודש דצמבר 2015 נבחן, בין היתר, השלכות יישום הפרויקט הנדון בהיבט האקוסטי.

ממצאי הבדיקה העלו כי הרעש החזוי מהרכבת הקלה ברחוב ארלוזורוב ובסביבתו הקרובה של הנכס אינם חורגים מקריטריון הרעש המותר (יום ולילה) ואף נמוכים ממנו.

בחוות דעת שנערכה על-ידי חברת גל תכנון וניהול מערכות אורבניות (א.נ. גל תכנון) מחודש יולי 2020 עבור נת"ע בעניין בחינת ההשפעה של מעבר מתחבורה ציבורית באוטובוס לרכבת קלה של הקו הסגול ברח' ארלוזורוב בתל אביב נמצא כי הכנסת מערכת הסעת המונים תוביל למרחב נגיש יותר ברמה מקומית ואזורית תוך שיפור חתך הרחוב לא רק ברמה מטרופולינית אלא גם ברמה מקומית לרווחת תושבי הרחוב.

בשומה מייעצת שניתנה ברח' ארלוזורוב 170 במסגרת ערר תא/92001/0220 אירלין פרימור נ'

הוועדה המקומית לתכנון ובניה – תל אביב (פורסם בנבו), גם שם נידונה תביעה לפי ס' 197 לחוק (גם) בגין אישור תכנית הקו הסגול – התת"ל משפרת את הנגישות לנכסים ובפרט לנכסים מסחריים ועל כן משביחה. רא' עמ' 97 ובהמשך, בעמ' .98 בחוות דעת שנערכה על-ידי חברת אקו הנדסת סביבה ואקוסטיקה מיום 17.2.2021 עבור נת"ע בעניין בחינת ההיבטים הסביבתיים (רעש ורעידות) של הרכבת הקלה בקו הסגול בתל אביב הובהר כי הרכבת הקלה לא תגרום למפגעי רעש ורעידות, ואף תפחית את מפלס הרעש ברחוב.

בשומה המייעצת בעניין אירלין פרימור מפנה השמאי המייעץ דוד דדון ל"סקר מחירים בקו האדום בירושלים, למטרת גיבוש עמדה בתביעות פיצויים לירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התו"ב עקב אישור תת"ל 71 ותת"ל -7 בגין מקרקעין המצויים לאורך תוואי קווי הרק"ל (הירוק והסגול)

באזור תל אביב והמרכז". אשר בחן עליית שווי שנובעת מאישור קו הרכבת הקלה על דירות מגורים הממוקמות בסמיכות/צמידות לקו הרכבת הקלה.

כמו כן רא' השומה המייעצת ברח' בן יהודה 114 אשר עוסקת בתביעה משולבת של נכסי מגורים ומסחר בגין אישורה של תת"ל /70א' וקובעת עליית ערך בגין אישור התת"ל (בהשוואה למצב הקודם שכלל את תמ"א /23א'/.)4

בהקשרה של השומה המייעצת ברח' בן יהודה 114 יצוין כי בהחלטת ועדת הערר מיום ,26.3.2026 בראשות יו"ר עוה"ד סילביה רביד, נקבע כי לא קיימת עילה להתערבות במסקנות השומה המייעצת וכי יש לאמצן במלואן. בהתאם לכך קבעה ועדת הערר כי תכנית תת"ל /70א' אינה מהווה תכנית פוגעת.

לפני סיום נבקש להפנות גם לשומה המייעצת שניתנה בגו"ח 7085/15/1-5 ברח' אבן גבירול 11 אשר נערכה ע"י השמאית רמה מאור אשר מונתה כשמאית מייעצת במסגרת ערר תא/ 92018/0922 אלי שיגריס ואח' נ' הוועמ"ק ת"א ואח'. שומה מייעצת זו עניינה בתביעה משולבת של נכסי מגורים ומסחר שהוגשה בגין אישורה של תת"ל /71ב' ובה נקבע אישורה של תת"ל /71ב'

הביא לעליית ערך המקרקעין (בהשוואה למצב הקודם שכלל את תמ"א /23א'/.)4 בהקשרה של השומה המייעצת דלעיל, ובין היתר מאחר והעוררים שם הסכימו לדחיית התביעה על יסוד האמור בשומה המייעצת, נקבע בהחלטת ועדת הערר מיום 6.8.2025 על דחיית הערר.

הנה כי כן, לדעתנו, לנוכח האלמנטים המשביחים בתכנית הקו הסגול, כמו גם הפגם שנפל בשומת התובע המתעלמת מהם – יש לדחות את התביעה לפיצויים בגין אישור תכנית זו.

סוף דבר

נוכח כל האמור לעיל, יש להורות על דחיית התביעה, תוך אימוץ חוות דעת שמאי הוועדה המקומית לחלופין ולמען הזהירות בלבד, אם וככל שייקבע כי אכן נגרמה למקרקעין נשוא התביעה פגיעה הנובעת מאישורה של התכנית, יש לקבוע כי פגיעה זו היא פגיעה זניחה הבאה בגדרו של סעיף 200 לחוק, אשר אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין ואין זה מן הצדק לשלם לתובע פיצויים בגינה.

מס' החלטה התוכן

29/07/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 31 - תיק 2019-13659 - רנרט אורי

26-0015ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

כל הנטען בחוות דעת משפטית זו נטען באופן מצטבר ו/או באופן חלופי, במידה והטענה אינה מתיישבת עם טענה אחרת כלשהיא – הכל בהתאם לעניין והדבק הדברים ובנוסף לחוות דעת השמאית מטעם הוועדה המקומית.

בנוסף, אין באמור לעיל כדי לגרוע מזכותה של הוועדה המקומית לטעון, לנמק ולהוסיף כל טענה אחרת ו/או נוספת, בין שנטענה לעיל ובין אם לאו.

חוו"ד מה"ע:

לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ושמאית הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.

בישיבתה מספר 26-0015ב' מיום 29/07/2026 (החלטה מספר )1 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ושמאית הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.

משתתפים: ליאור שפירא, חיים גורן, אמיר בדראן, חן אריאלי

מס' החלטה התוכן

29/07/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 31 - תיק 2019-13660 - מינץ

26-0015ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

רחוב ארלוזורוב מס' 31 – תיק 2019-13660 - מינץ

לדרפט מצורפות: חוות דעתה של שמאית הוועדה גלית אציל לדור, חוות דעת משפטית מטעם

ב"כ הוועדה עורכי הדין אילנה בראף, יונתן הראל ו- אופק מישקין, חוו"ד משפטית מטעם ב"כ

החתום על השיפוי עורך הדין דוד כחלון ו- חוו"ד השמאים דורון חבקין ויוגב מנחם ב"כ החתום

על השיפוי. בחוות הדעת המצורפות מפורטים הממצאים ביתר פירוט והן מהוות חלק בלתי נפרד

מהחומר והמידע המונחים בפני הוועדה.

מטרת הדיון: מענה לתביעת פיצויים

רקע קודם:

בתאריך 18/12/2019 הוגשה לוועדה המקומית בקשה לתביעת פיצויים לפי פרק ט' לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965

הבקשה מתייחסת לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין שלא בדרך הפקעה.

התוכניות שעומדת ביסוד התביעה הן תא/5000 ו- תת"ל/70א'.

בישיבתה מספר 22-0013ב' מיום 27/04/2022 (החלטה מספר )3 דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה

בתכנית והחליטה: "לאור האמור לעיל, מאושרת ארכה של 250 ימים למתן החלטות בתביעות

הפיצויים אשר טרם נדונו על ידי הוועדה המקומית, אשר במהלכה יובאו תביעות הפיצויים לדיון בוועדת המשנה".

פרטי הנכס התובע:

גוש: 6955 חלקה: 98

כתובת: רחוב ארלוזורוב מס' 31

תובעים: מינץ אלן ויורשי המנוח מינץ מקס ז"ל

בא כוח התובעים: עו"ד עדנה ויצמן -מינץ

תשריט סביבה:

פירוט סכום הפיצויים:

תא/5000 – 361,000 ש"ח.

תת"ל/70א' – 3,433,500 מל"ש.

טענות התובעים (מתוך חוו"ד שמאי התובעים מר רן וירניק):

תא/5000 – התכנית מייעדת את קומת הקרקע למסחר בלבד, וכתוצאה מכך בשימוש המיטבי שווי זכויות הבניה לדירה בקומות העליונות פוחת (עקב הפיכתן לדירות מעל מסחר).

כתב השיפוי:

עמ' 14 מבא"ת ספטמבר 2007

האם נקבעה הפחתה בגין ערוב שימושים	שמאי מכריע	גוש/חלקה	כתובת
לא	עומר סרחאן	7052/56	שלמה 44
לא	נאוה סירקיס	6976/204	מיקוניס 8
לא	אבישי זיו	7052/57	שלמה 46-48
לא	דוד טיגרמן	7093/49	פרי מגדים 6
לא	עומר סרחאן	7407/2	רציף הרברט סמואל
לא	נורית ג'רבי	7110/160	עמק ברכה 3

מס' החלטה התוכן

29/07/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 31 - תיק 2019-13660 - מינץ

26-0015ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

לתוכנית קיים כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בגין תכנית תת"ל/70א חתום ע"י חברת נת"ע.

חוות הדעת המשפטית והשמאית מצורפות והן חלק בלתי נפרד מהמידע והממצאים המונחים בפני הוועדה.

תקציר חוו"ד שמאית הוועדה המקומית גלית אציל לדור:

תכנית 5000

יתרה מזו, כקבוע בסעיף 2.5.1 להוראות התכנית, לא ניתן להוציא מכוחה של התכנית היתרי בניה.

הכרעות שמאים מכריעים בעיר תל אביב שלא קבעו כל הפחתה בגין עירוב שימושים:

משכך יש לדחות את טענת התובעים לירידת ערך המקרקעין והדירות התובעות כתוצאה מאישורה של תכנית תא/.5000

תתל/70א'

מס' החלטה התוכן

29/07/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 31 - תיק 2019-13660 - מינץ

26-0015ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

- לאורך שעות היום הרעש החזוי אינו חורג מקריטריון הרעש המותר ()db65 ואף נמוך ממנו.

- לאורך שעות הלילה הרעש החזוי אינו חורג מקריטריון הרעש המותר (db55 -)db60 ואף נמוך ממנו.

התייחסות לחסימה - בהוראות התת"ל ו/או במסמכיה לא נקבעה כל הוראה בדבר מניעת אפשרות הגישה לחלקה.

בניגוד לנטען בחוות דעת שמאי התובעים, נת"ע נתיבי תחבורה עירוניים בע"מ כבר הצהירה מס'

בתחשיב שווי הדירה במצב החדש הובא בחשבון היוון דמי השכירות ל-30 שנה. תחשיב זה שגוי מהסיבות הבאות:

ג. יש להביא בחשבון את שווי הדירה בהתאם לעסקאות השוואה, אשר מגלמות את מלוא

מאפייני המקרקעין, ולא דמי שכירות בהיוון ל-30 שנה.

ד. אף אילו נלך לשיטת השמאי, יש להביא בחשבון ערך קרקע לדירה בסיום תקופת היוון

דמי השכירות. כמו כן, יש להביא בחשבון ריבית אשר תואמת את הריבית הנהוגה למגורים בסביבה.

תא/5000 – תכנית המתאר המקומית (כוללנית) תל אביב, אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 7407 מיום 22.12.2016 (להלן: "תכנית המתאר");
תמיאו/ם0 2051060 –.2 ת.1כ2נ2ית (ל ההמלןת:א "רת כהנמיתק והממיתתא (כרו"ל);ל ני ת) תל אביב, אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 7407
מ יום 22.12.2016 (להלן: "תכנית המתאר"); תת"ל 70א – "רכבת קלה מטרופולין תל אביב – "הקו הסגול" אשר אושרה בממשלה ביום
ת ת"ל 70א – "רכבת קלה מטרופולין תל אביב – "הקו הסגול" אשר אושרה בממשלה ביום 9.1.2017 (להלן: "תכנית הקו הסגול").
7ת1ת0"2ל.1 79.0 א (ל ה–ל "ן:ר כ"תבתכנ יקתל ההק מו טהרסוגפוולל"י)ן. תל אביב – "הקו הסגול" אשר אושרה בממשלה ביום (שתי התכניות יכונו יחדיו להלן: "התכניות")
7 (1ש0ת2י. 1ה.9ת כ (נליהותלן י:כ "ונתו כינחידתי וה לקהו להן:ס ג"והלת")כ.נ יות")
( שתי התכניות יכונו יחדיו להלן: "התכניות") התביעה לפיצוי התובעים לפי ס' 197 לחוק על סך כולל של 3,794,500 ₪ נתמכת לכאורה בחוות

מס' החלטה התוכן

29/07/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 31 - תיק 2019-13660 - מינץ

26-0015ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

לאור כל האמור לעיל לדעתי לא חלה פגיעה עקב אישור תכנית תת"ל 70א' ויתרונותיה גוברים על חסרונותיה.

תקציר חוות דעת עורכי הדין אילנה בראף, יונתן הראל ואופק מישקין, ב"כ הוועדה המקומית:

חוות דעת משפטית זו עוסקת בתביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן בהתאמה: "התביעה" או "תביעת הפיצויים" ו-"החוק"), אשר הוגשה על ידי אלן מינץ ת.ז.

******** וכן יורשי המנוח מקס מינץ ז"ל – אלן מינץ, עדנה ויצמן-מינץ ת.ז. ******** ואורלי רויך ת.ז. ,********* בעלי הזכויות ביחידת דיור בקומת הקרקע, במקרקעין הידועים כחלקה 98 בגוש ,6955 הממוקמים ברחוב ארלוזורוב ,31 במפורט בכתב התביעה (להלן: "התובעים" ו-

"המקרקעין" בהתאמה), בגין ירידת ערך נטענת של המקרקעין לאור אישורן של התכניות:

התביעה לפיצוי התובעים לפי ס' 197 לחוק על סך כולל של 3,794,500 ₪ נתמכת לכאורה בחוות דעת שמאית מאת רן וירניק, שמאי מקרקעין – אשר הוציא חוות דעת כללית לרחוב ארלוזורוב מיום 25.11.2019 וכן חוות דעת פרטנית לנכס מיום 1.12.2019 (להלן: שמאי התובעים"; שתי חוות הדעת של השמאי וירניק יכונו יחדיו להלן "שומת התובעים" ובמקומות הרלוונטיים תכונה חוות הדעת הכללית בנפרד כ-"חוו"ד וירניק לרח' ארלוזורוב" ).

בהתאמה).

תיאור טענות התובעים – מהות הפגיעה הנטענת

תיאור הפגיעה בגין אישורה של תכנית המתאר – הואיל ותכנית המיתאר מייעדת את קומת הקרקע למסחר בלבד, וכתוצאה מכך בשימוש המיטבי לעמדת התובעים, שווין של זכויות הבניה בקומות העליונות פוחת עקב הפיכתן לדירות מעל קומת מסחר. בעוד לטענת שמאי התובעים שווי הזכויות בקומת הקרקע שמשתנה למסחר לגישתו וניתנת לבניה באופן שכולל חזית לרחוב עולה.

בשל כך, אליבא שמאי התובעים, מוערכת הפגיעה בערך הנכס של התובעים בסך של 361,000 ₪ (עמ' 5 לשומת התובעים).

תיאור הפגיעה בגין אישורה של תכנית הקו הסגול –

לטענת התובעים, על פי תכנית הקו הסגול, תעבור מסילת הרכבת בסמוך לבנין הנדון ובכך לא תתאפשר גישה ברכב לבנין. כתוצאה מכך, לא ניתן לבצע עבודות בניה הכוללות הריסה, בניה, שינוע והנפה של חומרי בנין ובכך מאיינת את היכולת להוספת בניה לבנין הקיים או להקימו מחדש. בגין ראש נזק זה, הוערכה הפגיעה שנוצרה למקרקעין בגין אישורה של תכנית הקו הסגול בסך כולל של 3,433,500 ₪ (שם).

רקע כללי

המקרקעין מצויים בתחום התכניות ועליהם קיים בניין בן 2 קומות מגורים מעל קומת קרקע

מס' החלטה התוכן

29/07/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 31 - תיק 2019-13660 - מינץ

26-0015ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

מלאה, בבניה ותיקה.

באזור קיים פיתוח ותשתית עירונית מלאה.

במצב הקודם

תכנית 58 פורסמה למתן תוקף בע.ר. 976 מיום .4.1.1940 החלקה שבנדון מסווגת באזור דירות 1

בו יחולו ההוראות הבאות: אחוזי בניה לקומה: %35; מס' קומות: 3 קומות מעל קומת ביניים

וקומת מרתף; קווי בנין: לחזית- 4 מ'; לאחור – 5 מ'; צדדי – 3 מ'; צפיפות: 9 יח"ד לחצי דונם.

וכמפורט להלן: בתכנית מפורטת כאמור ניתן לקבוע כי יחולו בתחומה רק חלק מהוראות תכנית

במצב החדש

מס' החלטה התוכן

29/07/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 31 - תיק 2019-13660 - מינץ

26-0015ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

תת"ל /70א – תכנית הקו הסגול – גם היא, כזכור, התכנית אשר פוגעת בערך המקרקעין אליבא התובעים (טענה המוכחשת). בתכנית זו נקבע כי תוואי המתע"ן, הקו הסגול, ברח' ארלוזורוב יהיה על-קרקעי.

תכנית רובע 3 מטרותיה של תכנית זו הן:

תא/4658 – "תכנית משלימה לתכניות מפורטות לקווי מתע"ן בעיר תל אביב – יפו" (להלן:

הוועדה המקומית פנתה לשמאית המקרקעין גלית אציל לשם עריכת חוות דעת שמאי מטעמה.

בחוות הדעת בחנו שמאי הוועדה המקומית את השפעת הוראות התכניות על ערך המקרקעין וקבעו, תוך התייחסות לטיעונים שהועלו בחוות דעת שמאי התובעים, כי לא נגרמה כל פגיעה במקרקעין עם אישורן של התכניות.

עקרונות משפטיים מרכזיים בבחינת תביעה לפי סעיף 197 ס' 197 קובע:

עוד רא' את שנקבע בהחלטת ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה (מחוז ת"א) בעניינם של התובעים בעררי תכנית השימור תא//2650ב נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (להלן:

"עררי תכנית השימור"; פורסם בנבו, .)27/6/2023

ראו עוד: עניין פרי הארץ; ערר 440/03 מרכז ע"ש ורה סלומונס נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה כפר סבא ואח'; ערר 9008-08-18 ענת קסטרו ו-31 אח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב
כרפארו עסובדא: עואניחין' ;פ עררי רה 8א1ר-ץ8;0 -ע8ר0ר0 093 ע/נ0ת4 4ק מסרטכרזו עו-"1ש3 וארחה' סנ'ל הומוווענדסה נ 'ה המוקועודמהית ה למתקכונמוןי תוב לניתהכ נתולן ואבבנייהב (פורסם בנבו, 12.5.2020;
(כפפורר ססםב אב נובאוח, 0';2 ע0ר2ר.5 -112.8;08 -9008 ענת קסטרו ו-31 אח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב
( פורסם בנבו, 12.5.2020; בנוסף, תקנות התכנון והבניה (הגשת תביעה לפיצויים והדיון בה), תשל"א-1971 קובעות כי תובע

מס' החלטה התוכן

29/07/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 31 - תיק 2019-13660 - מינץ

26-0015ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

תכנון ובנייה תל אביב-יפו) 95042/07 דורון סמי ויעל נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה, גבעתיים (נבו )02.07.2009;

יתרה מכך, על השמאי העורך את חוות הדעת לעניין הפגיעה חלה החובה לכלול במסגרתה גם את האלמנטים המשביחים הנובעים מן התכנית ולהתחשב בהם בבואו לקבוע האם התכנית פגעה במקרקעין וכן בבואו להעריך את שיעור הפגיעה הנטען בערכם של המקרקעין. רא' למשל ע"א 6826/93 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה כפר-סבא נ' דב חייט ו-24 אח' [26 עמ'] ,נא()2 286 ()1997 (להלן: "עניין חייט"). רא' גם עניין גדעון וכרמלה בעמ' .412 בנוסף, תקנות התכנון והבניה (הגשת תביעה לפיצויים והדיון בה), תשל"א-1971 קובעות כי תובע המגיש תביעה לפיצויים חייב לצרף לתביעתו הערכה של שמאי מקרקעין, וכן ראיות לאימות העובדות עליהן הוא מבסס את תביעתו.

על רקע דברים אלה, נפנה כעת להתייחסות טענות התובעים.

יש לדחות את טענות התובעים לפגיעה בגין אישורה של תכנית 5000 כמוזכר לעיל, התובעים טוענים לפגיעה בגין אישורן של כל אחת משתי התכניות. את עצם קיומה

מס' החלטה התוכן

29/07/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 31 - תיק 2019-13660 - מינץ

26-0015ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

של פגיעה בגין אישור תכנית ,5000 מנסה שמאי התובעים לבסס על סמך השוואה בין מחירי דירות ברח' ארלוזורוב לבין מחירי דירות ברח' ז'בוטינסקי (בעמ' 11 – 12 לחוו"ד וירניק לרח'

ארלוזורוב) – כאשר לטענת שמאי התובעים, המחירים ברח' ארלוזורוב (היינו בסביבת הנכסים)

עולים בקצב איטי יותר מאלה שברח' ז'בוטינסקי (אשר בחלקו איננו "ציר מעורב" כפי שמוגדרת סביבת הנכס ע"פ תכנית המיתאר) – וזאת בהשפעת התכניות.

לדעתנו יש לדחות את טענות התובעים לפגיעה בגין אישורה של תכנית 5000 וירידת ערכם של המקרקעין מהטעמים אשר יפורטו להלן.

נובע מאופייה של תכנית 5000 כתכנית אשר קובעת עקרונות וקווים מנחים לגיבוש וקידום תכניות מפורטות בתחומה, כאשר לא ניתן להוציא מכוחה היתר בניה. בשל אופי זה של תכנית 5000 קבעו ועדות הערר במספר הזדמנויות כי אין בסיס לתביעת לפי ס' 197 בגין אישורה של תכנית 5000 נשוא התביעה.

הוועדה המקומית לתו"ב ת"א ואח' (להלן: "עניין פרימור").

כן יפה לענייננו ההחלטה בערר 1037-03-19 אייל יונה נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב (פורסם בנבו, ,)21.3.2019 במסגרתה קבעה ועדת הערר לתכנון ובניה במחוז ת"א ביחס לתכנית תא/.5000 רא' בנוסף החלטת ועדת הערר בעניין מיכאלי.

בהקשר זה נפנה לפסק הדין של בית המשפט המחוזי (חיפה) בעתמ 27095-05-25 מ.ת.ב חברה למדידות והנדסה בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה (נבו, )5.9.2025 (סעיפים .)77-78 עוד, יצוין כי אין מקום לבחון את הפגיעה של תכנית 5000 שכן המקרקעין בענייננו, על אף שחלפו מעל עשר שנים מהמועד הקובע של תכנית ,5000 מוסיפים לשמש כבית מגורים עד למועד זה.

מטעם ראשון זה – יש לדחות את התביעה בגין אישור תכנית 5000 כבר על הסף.

דחיית טענות התובעים לשיעור הפגיעה בגין אישורה של תכנית 5000 וכישלון התובעים בהוכחת ירידת ערך יוזכר כי לטענת שמאי התובעים, המחירים ברח' ארלוזורוב (היינו בסביבת הנכס)

עולים בקצב איטי יותר מאלה שברח' ז'בוטינסקי (אשר בחלקו איננו "ציר מעורב" כפי שמוגדרת

מס' החלטה התוכן

29/07/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 31 - תיק 2019-13660 - מינץ

26-0015ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

סביבת הנכס ע"פ תכנית )5000 – וזאת בהשפעת התכניות.

לדעתנו, בהתאם למפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית – יש לדחות את הטענה לעצם קיומה של פגיעה, וזאת משלושה טעמים: הראשון – כי שמאי התובעים כלל לא מפרט את עסקאות ההשוואה עליהן ביקש להסתמך, כפי המתחייב על פי הפסיקה (רא' למשל עניין ישיבת יקירי המצוטט לעיל). שנית – בהתאם לניתוח עסקאות ההשוואה שנבחנו על ידי שמאית הוועדה המקומית, הן ברח' ארלוזורוב והן ברח' ז'בוטינסקי, הטענה לעליית מחירים "איטית" או "מתונה" לכאורה ברח' ארלוזורוב שגויה מן הפן העובדתי; ועל כן הבסיס הרעיוני עליו מבוססת התביעה, נשמט. שלישית – וזה העיקר – הלכה למעשה אין כל מחלוקת כי ברח' ארלוזורוב חלה עליית מחירים בשנים בהן אושרו התכניות ובמועדים הקובעים (רא' טבלת "תוצאות הסקר" בעמ'

14 לחוו"ד וירניק לרח' ארלוזורוב) – ולפיכך, למעשה אין כל מחלוקת כי לא חלה ירידת ערך הנכסים.

בהיעדר ירידת ערך המקרקעין ובהיעדר הוכחת קיומה של פגיעה – דין התביעה להידחות על הסף.

טעם נוסף לדחיית התביעה בגין אישורה של תכנית 5000 נובע מהעובדה כי התובעים כשלו בהוכחת קיומו של התנאי הראשון הנדרש לשם הרמת נטל ההוכחה המוטל עליהם – קרי קיומה של הוראה בתכנית 5000 אשר משנה את תכונות המקרקעין ומובילה לפגיעה בערכם. ודוק!

בהתאם לחוות דעת שמאית הוועדה המקומית, שגויה טענת התובעים כי תכנית 5000 קובעת שבקומת הקרקע בציר מעורב תהיה ל"מסחר בלבד". בפועל, וכפי המוכח בחוו"ד שמאית הוועדה המקומית, תכנית 5000 קובעת הוראה שונה – ולפיה לא יותר שימוש למגורים. הא ותו לא.

בהמשך ישיר לכך, הרי שגם התפישה – לפיה מגורים מעל "מסחר" פוגעת בערך הדירות בקומות העליונות – אינה מקובלת כלל וכלל מן הפן השמאי, וזאת לאור עמדתה המקצועית של שמאית הוועדה המקומית – כי עירוב שימושים דווקא משפר את איכות המגורים (ובהתאם את ערך המקרקעין) – וזאת בפרט בעיר דוגמת תל אביב. על כן ולא בכדי, מצביעה שמאית הוועדה המקומית על כך שהשומות המכריעות עליהן ביקש שמאי התובעים להתבסס1 ניתנו בערים אחרות ולא בתל אביב עצמה.

זאת ועוד, ובדומה, גם ניסיון שמאי התובעים להתבסס על מחקר דלפי משנת 2002 אינו מביא להרמת נטל ההוכחה המוטל על התובעים לשם הוכחת קיומה של פגיעה. רא' לעניין זה ערר (ת"א)

בנוסף ועל בסיס הנימוקים המפורטים לעיל ובחוו"ד שמאית הוועדה המקומית – יש לדחות את ניסיון התובעים לבסס את שיעור הפגיעה על מחקר דלפי – הן לאור כלליותו והיעדר נפקותו הקונקרטית למקרקעין והן לאור העובדה כי מדובר במחקר בן 15 שנים (!); וזאת אף בשים לב לעובדה כי על פי תפישות תכנון עדכניות, לעירוב שימושים יתרונות רבים, המשפיעים באופן טבעי על שווי המקרקעין בסביבה המאופיינת בערוב שימושים.

מבלי לגרוע מהאמור לעיל, לדעתנו טעם נוסף המחייב את דחיית טענות התובעים בקשר לשיעור הפגיעה הנטען על ידם, בגין אישור תכנית 5000 – וזאת לאור ממצאי שמאית הוועדה המקומית אשר בחנה עסקאות השוואה ברח' ארלוזורוב, וגם בהשוואתן אל עסקאות שבוצעו ברח'

ז'בוטינסקי (בהתאם לשיטת העבודה של שמאי התובעים, אך בשונה ממנו אשר לא בחן עסקאות השוואה) – לפיהם לא נצפתה על ידה ירידה בשווי העסקאות ברח' ארלוזורוב לפני ואחרי אישור תכנית ,5000 ואף לא נצפתה עליית מחירים "מתונה יותר" ברח' ארלוזורוב ובהשוואה לעליית המחירים ברח' ז'בוטינסקי.

טעם אחרון המחייב את דחיית טענות התובעים בקשר לפגיעה הנטענת על ידם בגין אישורה של תכנית 5000 הוא בביסוסה של שומת התובעים על זכויות לא מוקנות ובלתי ודאויות כגון הזכויות הכלולות בתמ"א 38 ואשר אינן אלא זכויות מותנות-זמניות שהענקתן כפופה לשמיעת התנגדויות ועררים וכן בשיקול דעתה של הוועדה המקומית. לפיכך, לעמדתנו, שומת התובעים לוקה בפגם שורשי ומהותי ועל כן דינה להידחות מכל וכל. רא' לעניין זה למשל ערר (ת"א) 9504-11-18 ערן ועידית פולק נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב – יפו (פורסם בנבו, 31.5.2020 (והאסמכתאות המפורטות שם).

עוד רא': ערר 2900/17 עדה גולדנברג ז"ל נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה; ערר

9006/0618 איל פרוסט ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב יפו (להלן: "עניין

מס' החלטה התוכן

29/07/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 31 - תיק 2019-13660 - מינץ

26-0015ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

פרוסט").

רא' בנוסף: רע"א 3002/12 הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון (פורסם בנבו

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל-אביב (פורסם בנבו )17.01.2013;

הנה כי כן, בשומת התובעים נפל פגם כאשר שומת התובעים ובהתאם הפגיעה הנטענת בגין אישורן של שתי התכניות (תכנית 5000 ותכנית הקו הסגול) – מבוססים על מערך זכויות ערטילאי-

מותנה הכלול בתמ"א .38 לעמדתנו, התבססות על זכויות מותנות בעת קביעת שווי המקרקעין במצב הקודם נוגדת את ההלכה הפסוקה ומביאה לכך שלמעשה התובעים כשלו בהוכחת ערך קרקעין ערב אישור התכניות – ובהתאמה כשלו בהוכחת ירידת ערך.

דחיית טענות התביעה בגין אישורה של תכנית הקו הסגול נזכיר בקצרה כי התובעים טוענים כי עקב הקמת תוואי המסילה בסמוך לבניין הנדון לא תתאפשר גישה ברכב לבניין, ולכן לא ניתן להוסיף בנייה לבניין הקיים או להקימו מחדש.

לדעתנו יש לדחות את טענת התובעים ממספר נימוקים, כפי שיפורט להלן.

חסימת הגישה ברכב ("מגרש כלוא")

כמפורט בחוות דעת שמאית הוועדה המקומית, יש לדחות את הטענה לאובדן אפשרות בנייה בשל חסימה הגישה ברכב למקרקעין הואיל והשימוש המיטבי במקרקעין גם ערב אישורה של תכנית הקו הסגול, הינו המבנה הקיים המממש את מלוא זכויות הבניה הקיימות במקרקעין (ואף מעבר לכך). לפיכך, יש לדחות מכל וכל אפשרות של הריסת המבנה הקיים וניצול לכאורה של זכויות בניה בהיקפים מוגברים מאלו שכבר נוצלו (למשל מכוח תמ"א .)38 בהתאם לכך, ולאור ניצולן המלא של זכויות הבניה במבנה הקיים, הרי שממילא אין תחולה לטענה להיעדר אפשרות מימוש בניה חדשה במקרקעין – ודין הטענה להידחות.

כמו כן, כפי שמפורט בחוות דעת שמאית הוועדה המקומית בהוראות התת"ל ו/או במסמכיה לא נקבעה כל הוראה בדבר מניעת אפשרות הגישה לחלקה. בניגוד לנטען בחוות דעת שמאי התובעים, נת"ע נתיבי תחבורה עירוניים בע"מ (להלן: "נת"ע") כבר הצהירה מס' פעמים, לרבות במסגרת קידום התכנית בות"ל במסגרת הליך אישור התת"ל, כי תתאפשר נגישות אל ומאת המקרקעין נשוא התביעה ע"י כלי רכב ייעודיים הדרושים לשם ביצוע עבודות בינוי וכיוצ"ב במקרקעין, וזאת בכפוף לתיאום ולאישור מראש עם חברת נת"ע, עיריית ת"א ויתר הגורמים הרלבנטיים כנדרש עפ"י כל דין, ולכן אין כל שינוי או חריג להליכים המתקיימים באופן שוטף ומתואם חדשות לבקרים.

טעם נוסף לדחיית טענת התובעים היא התחשיב השגוי שהוצג בחוות דעת שמאי התובעים. במצב הקודם התבסס שמאי התובעים על זכויות הבנייה הנובעות מתמ"א ,38 אשר כאמור אינן מוקנות

מס' החלטה התוכן

29/07/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 31 - תיק 2019-13660 - מינץ

26-0015ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

ולכן אין כל מקום להביאן בחשבון.

עוד יצוין, כי התחשיב אשר הוצג בחוות דעת שמאי התובעים לעניין ירידת הערך הנגרמת משני ראשי הנזק הנטענים ביחס לאישורה של תכנית קו הסגול, לוקה בפגמים מהותיים בעת שהוא נסמך, בין היתר, על זכויות בנייה מכוח תמ"א ,38 זכויות שאינן מוקנות (על כך יפורט מיד בהרחבה), וכן על שיטת היוון דמי שכירות לתקופה של 30 שנה, חלף הערכת שווי לפי עסקאות השוואה רלוונטיות. שיטה זו אינה משקפת את שווי המקרקעין במצב החדש, מה גם שבהתאם לחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, היא מתעלמת מערך הקרקע בסוף תקופת ההיוון ומהריבית הראויה למגורים בסביבת הנכס.

בכל הנוגע לפגם שנפל בשומת התובעים עקב הסתמכותה על זכויות בנייה מכוח תמ"א 38 יובהר כי מדובר בפגם המחייב את דחיית טענות התובעים בקשר לפגיעה הנטענת על ידם בגין אישורה של תכנית הקו הסגול שכן מדובר בזכויות לא מוקנות ובלתי ודאויות אשר אינן אלא זכויות מותנות-זמניות שהענקתן כפופה לשמיעת התנגדויות ועררים וכן בשיקול דעתה של הוועדה המקומית. לפיכך, לעמדתנו, שומת התובעים לוקה בפגם שורשי ומהותי ועל כן דינה להידחות מכל וכל. רא' הפסיקה הנרחבת המובאת לעיל.

הנה כי כן, בשומת התובעים נפל פגם כאשר שומת התובעים ובהתאם הפגיעה הנטענת בגין אישורה של תכנית הקו הסגול – מבוססת על מערך זכויות ערטילאי-מותנה הכלול בתמ"א .38 לעמדתנו, התבססות על זכויות מותנות בעת קביעת שווי המקרקעין במצב הקודם נוגדת את ההלכה הפסוקה ומביאה לכך שלמעשה התובעים כשלו בהוכחת ערך המקרקעין ערב אישור התכנית – ובהתאמה כשלו בהוכחת ירידת ערך.

התעלמות מרכיבים משביחים בתכנית הקו הסגול

92009/0622 עו"ד אליהו יערי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב.

בה". בהתאמה הוחלט: "להחזיר את הדיון לשמאי המייעץ אשר יבחן את האלמנטים הפוגעים

והמשביחים כאחד".

שמאי התובעים לא לקח בחשבון כי אישורה של תכנית הקו הסגול יוביל לצמצום עומסי תנועת רכבים ואוטובוסים ברח' ארלוזורוב – ובהתאם לירידה בזיהום האוויר והרעש. כפי שפורט בחוות דעת שמאית הוועדה המקומית, דו"חות וחוות דעת מומחים מגוונים מראים בבירור כי תכנית הקו הסגול תיטיב עם סביבתה:

מס' החלטה התוכן

29/07/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 31 - תיק 2019-13660 - מינץ

26-0015ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

מקומית לרווחת תושבי הרחוב.

בשומה מייעצת שניתנה ברח' ארלוזורוב 170 במסגרת ערר תא/92001/0220 אירלין פרימור נ'

הוועדה המקומית לתכנון ובניה – תל אביב (פורסם בנבו), גם שם נידונה תביעה לפי ס' 197 לחוק (גם) בגין אישור תכנית הקו הסגול – התת"ל משפרת את הנגישות לנכסים ובפרט לנכסים מסחריים ועל כן משביחה. רא' עמ' 97 ובהמשך, בעמ' :98 בחוות דעת שנערכה על-ידי חברת אקו הנדסת סביבה ואקוסטיקה מיום 17.2.2021 עבור נת"ע בעניין בחינת ההיבטים הסביבתיים (רעש ורעידות) של הרכבת הקלה בקו הסגול בתל אביב הובהר כי הרכבת הקלה לא תגרום למפגעי רעש ורעידות, ואף תפחית את מפלס הרעש ברחוב.

הביא לעליית ערך המקרקעין (בהשוואה למצב הקודם שכלל את תמ"א /23א'/:)4 בהקשרה של השומה המייעצת דלעיל, ובין היתר מאחר והעוררים שם הסכימו לדחיית התביעה על יסוד האמור בשומה המייעצת, נקבע בהחלטת ועדת הערר מיום 6.8.2025 על דחיית הערר.

הנה כי כן, לדעתנו, לנוכח האלמנטים המשביחים בתכנית הקו הסגול, כמו גם הפגם שנפל בשומת התובעים המתעלמת מהם – יש לדחות את התביעה לפיצויים בגין אישור תכנית זו.

סוף דבר

נוכח כל האמור לעיל, יש להורות על דחיית התביעה, תוך אימוץ חוות דעת שמאי הוועדה המקומית.

לחלופין ולמען הזהירות בלבד, אם וככל שייקבע כי אכן נגרמה למקרקעין נשוא התביעה פגיעה הנובעת מאישורה של התכנית, יש לקבוע כי פגיעה זו היא פגיעה זניחה הבאה בגדרו של סעיף 200 לחוק, אשר אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין ואין זה מן הצדק לשלם לתובעים פיצויים בגינה.

חוו"ד מה"ע:

לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ושמאית הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.

מס' החלטה התוכן

29/07/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 31 - תיק 2019-13660 - מינץ

26-0015ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

בישיבתה מספר 26-0015ב' מיום 29/07/2026 (החלטה מספר )2 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ושמאית הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.

משתתפים: ליאור שפירא, חיים גורן, אמיר בדראן, חן אריאלי

מס' החלטה התוכן

29/07/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 31 - תיק 2019-13658 - וולוביק בונדר יעל

26-0015ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

לדרפט מצורפות: חוות דעתה של שמאית הוועדה גלית אציל לדור, חוות דעת משפטית מטעם

ב"כ הוועדה עורכי הדין אילנה בראף, יונתן הראל ו- אופק מישקין, חוו"ד משפטית מטעם ב"כ

החתום על השיפוי עורך הדין דוד כחלון ו- חוו"ד השמאים דורון חבקין ויוגב מנחם ב"כ החתום

על השיפוי. בחוות הדעת המצורפות מפורטים הממצאים ביתר פירוט והן מהוות חלק בלתי נפרד

מהחומר והמידע המונחים בפני הוועדה.

מטרת הדיון: מענה לתביעת פיצויים

רקע קודם:

בתאריך 18/12/2019 הוגשה לוועדה המקומית בקשה לתביעת פיצויים לפי פרק ט' לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965

הבקשה מתייחסת לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין שלא בדרך הפקעה.

התוכניות שעומדת ביסוד התביעה הן תא/5000 ו- תת"ל/70א'.

בישיבתה מספר 22-0013ב' מיום 27/04/2022 (החלטה מספר )3 דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה

בתכנית והחליטה: "לאור האמור לעיל, מאושרת ארכה של 250 ימים למתן החלטות בתביעות

הפיצויים אשר טרם נדונו על ידי הוועדה המקומית, אשר במהלכה יובאו תביעות הפיצויים לדיון בוועדת המשנה".

פרטי הנכס התובע:

גוש: 6955 חלקה: 98

כתובת: רחוב ארלוזורוב מס' 31

תובעת: בונדר וולוביק יעל

תשריט סביבה:

פירוט סכום הפיצויים:

תא/5000 – 361,000 ש"ח.

תת"ל/70א' – 3,433,500 מל"ש.

עמ' 27 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

29/07/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 31 - תיק 2019-13658 - וולוביק בונדר יעל

26-0015ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

טענות התובעת (מתוך חוו"ד שמאי התובעת מר רן וירניק):

כתב השיפוי:

לתוכנית קיים כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בגין תכנית תת"ל/70א חתום ע"י חברת נת"ע.

חוות הדעת המשפטית והשמאית מצורפות והן חלק בלתי נפרד מהמידע והממצאים המונחים בפני הוועדה.

תקציר חוו"ד שמאית הוועדה המקומית גלית אציל לדור:

תכנית 5000

יתרה מזו, כקבוע בסעיף 2.5.1 להוראות התכנית, לא ניתן להוציא מכוחה של התכנית היתרי בניה.

הכרעות שמאים מכריעים בעיר תל אביב שלא קבעו כל הפחתה בגין עירוב שימושים:

כתובת גוש/חלקה שמאי מכריע האם נקבעה

הפחתה בגין ערוב

שימושים

לא	עומר סרחאן	7052/56	שלמה 44
לא	נאוה סירקיס	6976/204	מיקוניס 8
לא	אבישי זיו	7052/57	שלמה 46-48
לא	דוד טיגרמן	7093/49	פרי מגדים 6
לא	עומר סרחאן	7407/2	רציף הרברט סמואל
לא	נורית ג'רבי	7110/160	עמק ברכה 3

מס' החלטה התוכן

29/07/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 31 - תיק 2019-13658 - וולוביק בונדר יעל

26-0015ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

משכך יש לדחות את טענת התובעים לירידת ערך המקרקעין והדירות התובעות כתוצאה מאישורה של תכנית תא/.5000

תתל/70א'

- לאורך שעות היום הרעש החזוי אינו חורג מקריטריון הרעש המותר ()db65 ואף נמוך ממנו.

- לאורך שעות הלילה הרעש החזוי אינו חורג מקריטריון הרעש המותר (db55 -)db60 ואף נמוך ממנו.

הריני להפנות להחלטת ועדת ערר שניתנה בערר תא/92001/0220 אירלין פרימור נ' הוועדה

מס' החלטה התוכן

29/07/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 31 - תיק 2019-13658 - וולוביק בונדר יעל

26-0015ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

המקומית לתכנון ובניה תל אביב - יפו, (להלן: "עניין פרימור") אשר במסגרתה נקבע כי קיימת עליית שווי לנכס ברח' ארלוזורוב בשל הסמיכות לרכבת הקלה.

התייחסות לחסימה - בהוראות התת"ל ו/או במסמכיה לא נקבעה כל הוראה בדבר מניעת אפשרות הגישה לחלקה.

בניגוד לנטען בחוות דעת שמאי התובעים, נת"ע נתיבי תחבורה עירוניים בע"מ כבר הצהירה מס'

בתחשיב שווי הדירה במצב החדש הובא בחשבון היוון דמי השכירות ל-30 שנה. תחשיב זה שגוי מהסיבות הבאות:

ה. יש להביא בחשבון את שווי הדירה בהתאם לעסקאות השוואה, אשר מגלמות את מלוא

מאפייני המקרקעין, ולא דמי שכירות בהיוון ל-30 שנה.

ו. אף אילו נלך לשיטת השמאי, יש להביא בחשבון ערך קרקע לדירה בסיום תקופת היוון

דמי השכירות. כמו כן, יש להביא בחשבון ריבית אשר תואמת את הריבית הנהוגה למגורים בסביבה.

לאור כל האמור לעיל לדעתי לא חלה פגיעה עקב אישור תכנית תת"ל 70א' ויתרונותיה גוברים על חסרונותיה.

תקציר חוות דעת עורכי הדין אילנה בראף, יונתן הראל ואופק מישקין, ב"כ הוועדה המקומית:

חוות דעת משפטית זו עוסקת בתביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן בהתאמה: "התביעה" או "תביעת הפיצויים" ו-"החוק"), אשר הוגשה על ידי בונדר וולוביק יעל ת.ז. ,******** בעלת הזכויות ביחידת דיור בקומה הראשונה, במקרקעין הידועים כחלקה 98 בגוש ,6955 הממוקמים ברחוב ארלוזורוב ,31 במפורט בכתב התביעה (להלן: "התובעת" ו-

"המקרקעין" בהתאמה), בגין ירידת ערך נטענת של המקרקעין לאור אישורן של התכניות:

תא/5000 – תכנית המתאר המקומית (כוללנית) תל אביב, אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 7407 מיום 22.12.2016 (להלן: "תכנית המתאר");

תת"ל 70א – "רכבת קלה מטרופולין תל אביב – "הקו הסגול" אשר אושרה בממשלה ביום 9.1.2017 (להלן: "תכנית הקו הסגול").

(שתי התכניות יכונו יחדיו להלן: "התכניות").

התביעה לפיצוי התובעת לפי ס' 197 לחוק על סך כולל של 3,794,500 ₪ נתמכת לכאורה בחוות דעת שמאית מאת רן וירניק, שמאי מקרקעין – אשר הוציא חוות דעת כללית לרחוב ארלוזורוב מיום 25.11.2019 וכן חוות דעת פרטנית לנכס מיום 1.12.2019 (להלן: שמאי התובעת"; שתי חוות הדעת של השמאי וירניק יכונו יחדיו להלן "שומת התובעת" ובמקומות הרלוונטיים תכונה חוות הדעת הכללית בנפרד כ-"חוו"ד וירניק לרח' ארלוזורוב" ).

בהתאמה).

מס' החלטה התוכן

29/07/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 31 - תיק 2019-13658 - וולוביק בונדר יעל

26-0015ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

תיאור טענות התובעת – מהות הפגיעה הנטענת

תיאור הפגיעה בגין אישורה של תכנית המתאר – הואיל ותכנית המיתאר מייעדת את קומת הקרקע למסחר בלבד, וכתוצאה מכך בשימוש המיטבי לעמדת התובעת, שווין של זכויות הבניה בקומות העליונות פוחת עקב הפיכתן לדירות מעל קומת מסחר. בעוד לטענת שמאי התובעת שווי הזכויות בקומת הקרקע שמשתנה למסחר לגישתו וניתנת לבניה באופן שכולל חזית לרחוב עולה.

בשל כך, אליבא שמאי התובעת, מוערכת הפגיעה בערך הנכס של התובעת בסך של 361,000 ₪ (עמ'

5 לשומת התובעת).

תיאור הפגיעה בגין אישורה של תכנית הקו הסגול –

לטענת התובעת, על פי תכנית הקו הסגול, תעבור מסילת הרכבת בסמוך לבנין הנדון ובכך לא תתאפשר גישה ברכב לבנין. כתוצאה מכך, לא ניתן לבצע עבודות בניה הכוללות הריסה, בניה, שינוע והנפה של חומרי בנין ובכך מאיינת את היכולת להוספת בניה לבנין הקיים או להקימו מחדש. בגין ראש נזק זה, הוערכה הפגיעה שנוצרה למקרקעין בגין אישורה של תכנית הקו הסגול בסך כולל של 3,433,500 ₪ (שם).

רקע כללי

המקרקעין מצויים בתחום התכניות ועליהם קיים בניין בן 2 קומות מגורים מעל קומת קרקע מלאה, בבניה ותיקה.

באזור קיים פיתוח ותשתית עירונית מלאה.

במצב הקודם

תכנית 58 פורסמה למתן תוקף בע.ר. 976 מיום .4.1.1940 החלקה שבנדון מסווגת באזור דירות 1

בו יחולו ההוראות הבאות: אחוזי בניה לקומה: %35; מס' קומות: 3 קומות מעל קומת ביניים

וקומת מרתף; קווי בנין: לחזית- 4 מ'; לאחור – 5 מ'; צדדי – 3 מ'; צפיפות: 9 יח"ד לחצי דונם.

וכמפורט להלן: בתכנית מפורטת כאמור ניתן לקבוע כי יחולו בתחומה רק חלק מהוראות תכנית

מס' החלטה התוכן

29/07/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 31 - תיק 2019-13658 - וולוביק בונדר יעל

26-0015ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

במצב החדש

תת"ל /70א – תכנית הקו הסגול – גם היא, כזכור, התכנית אשר פוגעת בערך המקרקעין אליבא התובעת (טענה המוכחשת). בתכנית זו נקבע כי תוואי המתע"ן, הקו הסגול, ברח' ארלוזורוב יהיה על-קרקעי.

תכנית רובע 3 מטרותיה של תכנית זו הן:

תא/4658 – "תכנית משלימה לתכניות מפורטות לקווי מתע"ן בעיר תל אביב – יפו" (להלן:

הוועדה המקומית פנתה לשמאית המקרקעין גלית אציל לשם עריכת חוות דעת שמאי מטעמה.

בחוות הדעת בחנו שמאי הוועדה המקומית את השפעת הוראות התכניות על ערך המקרקעין וקבעו, תוך התייחסות לטיעונים שהועלו בחוות דעת שמאי התובעת, כי לא נגרמה כל פגיעה במקרקעין עם אישורן של התכניות.

עקרונות משפטיים מרכזיים בבחינת תביעה לפי סעיף 197

מס' החלטה התוכן

29/07/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 31 - תיק 2019-13658 - וולוביק בונדר יעל

26-0015ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

ס' 197 קובע:

(ב) התביעה לפיצויים תוגש למשרדי הועדה המקומית תוך שלוש שנים מיום תחילת תקפה של התכנית; שר הפנים רשאי להאריך את התקופה האמורה, מטעמים מיוחדים שיירשמו, אף אם כבר עברה התקופה.

"עררי תכנית השימור"; פורסם בנבו, .)27/6/2023

הלכה פסוקה היא כי נטל השכנוע להתקיימות יסודותיו של סעיף 197 לחוק, מוטל על התובע פיצויים על פי סעיף זה. מכאן, שעל התובעת להוכיח כי המקרקעין אכן נפגעו על ידי התכנית –

היינו להוכיח את עצם הפגיעה; וכן להוכיח את שיעור הפגיעה. רא' למשל ע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, כפר-סבא ,מו()4 627 ()1992 (להלן:

"עניין פרי הארץ"). וכן רא' ע"א 600/89 גדעון וכרמלה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נתניה, מז()2 402 ()1993 (להלן: "עניין גדעון וכרמלה").

רא' ערר (ועדות ערר - תכנון ובנייה תל אביב-יפו) 490/07 ישיבת יקירי ירושלים נועם נ' הועדה

מס' החלטה התוכן

29/07/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 31 - תיק 2019-13658 - וולוביק בונדר יעל

26-0015ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

המקומית לתכנון ובניה חולון (נבו )07.02.2010 (להלן: "עניין ישיבת יקירי").

רא' בנוסף: ע"א 1968/00 חברת גוש חלקה 10 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה;

ערר (ועדות ערר - תכנון ובנייה תל אביב-יפו) 95042/07 דורון סמי ויעל נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה, גבעתיים (נבו )02.07.2009;

ראו עוד: עניין פרי הארץ; ערר 440/03 מרכז ע"ש ורה סלומונס נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה

כפר סבא ואח'; ערר 9008-08-18 ענת קסטרו ו-31 אח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם בנבו, 12.5.2020;

על רקע דברים אלה, נפנה כעת להתייחסות טענות התובעת.

יש לדחות את טענות התובעת לפגיעה בגין אישורה של תכנית 5000 כמוזכר לעיל, התובעת טוענת לפגיעה בגין אישורן של כל אחת משתי התכניות. את עצם קיומה של פגיעה בגין אישור תכנית ,5000 מנסה שמאי התובעת לבסס על סמך השוואה בין מחירי דירות ברח' ארלוזורוב לבין מחירי דירות ברח' ז'בוטינסקי (בעמ' 11 – 12 לחוו"ד וירניק לרח'

ארלוזורוב) – כאשר לטענת שמאי התובעת, המחירים ברח' ארלוזורוב (היינו בסביבת הנכסים)

לדעתנו יש לדחות את טענות התובעת לפגיעה בגין אישורה של תכנית 5000 וירידת ערכם של המקרקעין מהטעמים אשר יפורטו להלן.

רא' גם ההחלטה בערר תא/92001/0220 אירלין פרימור נ' הוועדה המקומית לתו"ב ת"א ואח'

(להלן: "עניין פרימור"). כן יפה לענייננו ההחלטה בערר 1037-03-19 אייל יונה נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב (פורסם בנבו, ,)21.3.2019 במסגרתה קבעה ועדת הערר לתכנון ובניה במחוז ת"א ביחס לתכנית תא/.5000 רא' בנוסף החלטת ועדת הערר בעניין מיכאלי.

מס' החלטה התוכן

29/07/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 31 - תיק 2019-13658 - וולוביק בונדר יעל

26-0015ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

לעיל).

דחיית טענות התובעת לשיעור הפגיעה בגין אישורה של תכנית 5000 וכישלון התובעת בהוכחת ירידת ערך

לדעתנו, בהתאם למפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית – יש לדחות את הטענה לעצם קיומה של פגיעה, וזאת משלושה טעמים: הראשון – כי שמאי התובעת כלל לא מפרט את עסקאות ההשוואה עליהן ביקש להסתמך, כפי המתחייב על פי הפסיקה (רא' למשל עניין ישיבת יקירי המצוטט לעיל). שנית – בהתאם לניתוח עסקאות ההשוואה שנבחנו על ידי שמאית הוועדה המקומית, הן ברח' ארלוזורוב והן ברח' ז'בוטינסקי, הטענה לעליית מחירים "איטית" או "מתונה" לכאורה ברח' ארלוזורוב שגויה מן הפן העובדתי; ועל כן הבסיס הרעיוני עליו מבוססת התביעה, נשמט. שלישית – וזה העיקר – הלכה למעשה אין כל מחלוקת כי ברח' ארלוזורוב חלה עליית מחירים בשנים בהן אושרו התכניות ובמועדים הקובעים (רא' טבלת "תוצאות הסקר" בעמ'

14 לחוו"ד וירניק לרח' ארלוזורוב) – ולפיכך, למעשה אין כל מחלוקת כי לא חלה ירידת ערך הנכסים.

בהיעדר ירידת ערך המקרקעין ובהיעדר הוכחת קיומה של פגיעה – דין התביעה להידחות על הסף.

טעם נוסף לדחיית התביעה בגין אישורה של תכנית 5000 נובע מהעובדה כי התובעת כשלה בהוכחת קיומו של התנאי הראשון הנדרש לשם הרמת נטל ההוכחה המוטל עליהם – קרי קיומה של הוראה בתכנית 5000 אשר משנה את תכונות המקרקעין ומובילה לפגיעה בערכם. ודוק!

בהתאם לחוות דעת שמאית הוועדה המקומית, שגויה טענת התובעת כי תכנית 5000 קובעת שבקומת הקרקע בציר מעורב תהיה ל"מסחר בלבד". בפועל, וכפי המוכח בחוו"ד שמאית הוועדה המקומית, תכנית 5000 קובעת הוראה שונה – ולפיה לא יותר שימוש למגורים. הא ותו לא.

בהמשך ישיר לכך, הרי שגם התפישה – לפיה מגורים מעל "מסחר" פוגעת בערך הדירות בקומות העליונות – אינה מקובלת כלל וכלל מן הפן השמאי, וזאת לאור עמדתה המקצועית של שמאית הוועדה המקומית – כי עירוב שימושים דווקא משפר את איכות המגורים (ובהתאם את ערך המקרקעין) – וזאת בפרט בעיר דוגמת תל אביב. על כן ולא בכדי, מצביעה שמאית הוועדה המקומית על כך שהשומות המכריעות עליהן ביקש שמאי התובעת להתבסס2 ניתנו בערים אחרות ולא בתל אביב עצמה.

זאת ועוד, ובדומה, גם ניסיון שמאי התובעת להתבסס על מחקר דלפי משנת 2002 אינו מביא להרמת נטל ההוכחה המוטל על התובעת לשם הוכחת קיומה של פגיעה. רא' לעניין זה ערר (ת"א)

786/04 גודינר סיני ואח נ' הוועדה המקומית לתו"ב פ״ת. רא' גם ערר ת״א/95193/07 חוה אקירוב ואה' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב:

מס' החלטה התוכן

29/07/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 31 - תיק 2019-13658 - וולוביק בונדר יעל

26-0015ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

בנוסף ועל בסיס הנימוקים המפורטים לעיל ובחוו"ד שמאית הוועדה המקומית – יש לדחות את ניסיון התובעת לבסס את שיעור הפגיעה על מחקר דלפי – הן לאור כלליותו והיעדר נפקותו הקונקרטית למקרקעין והן לאור העובדה כי מדובר במחקר בן 15 שנים (!); וזאת אף בשים לב לעובדה כי על פי תפישות תכנון עדכניות, לעירוב שימושים יתרונות רבים, המשפיעים באופן טבעי על שווי המקרקעין בסביבה המאופיינת בערוב שימושים.

מבלי לגרוע מהאמור לעיל, לדעתנו טעם נוסף המחייב את דחיית טענות התובעת בקשר לשיעור הפגיעה הנטען על ידם, בגין אישור תכנית 5000 – וזאת לאור ממצאי שמאית הוועדה המקומית אשר בחנה עסקאות השוואה ברח' ארלוזורוב, וגם בהשוואתן אל עסקאות שבוצעו ברח'

טעם אחרון המחייב את דחיית טענות התובעת בקשר לפגיעה הנטענת על ידם בגין אישורה של תכנית 5000 הוא בביסוסה של שומת התובעת על זכויות לא מוקנות ובלתי ודאויות כגון הזכויות הכלולות בתמ"א 38 ואשר אינן אלא זכויות מותנות-זמניות שהענקתן כפופה לשמיעת התנגדויות ועררים וכן בשיקול דעתה של הוועדה המקומית. לפיכך, לעמדתנו, שומת התובעת לוקה בפגם שורשי ומהותי ועל כן דינה להידחות מכל וכל. רא' לעניין זה למשל ערר (ת"א) 9504-11-18 ערן ועידית פולק נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב – יפו (פורסם בנבו, 31.5.2020 (והאסמכתאות המפורטות שם) (להלן: "עניין פולק").

עוד רא': ערר 2900/17 עדה גולדנברג ז"ל נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה; ערר

9006/0618 איל פרוסט ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב יפו (להלן: "עניין פרוסט").

רא' בנוסף: רע"א 3002/12 הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון (פורסם בנבו

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל-אביב (פורסם בנבו )17.01.2013;

הנה כי כן, בשומת התובעת נפל פגם כאשר שומת התובעת ובהתאם הפגיעה הנטענת בגין אישורן של שתי התכניות (תכנית 5000 ותכנית הקו הסגול) – מבוססים על מערך זכויות ערטילאי-מותנה הכלול בתמ"א .38 לעמדתנו, התבססות על זכויות מותנות בעת קביעת שווי המקרקעין במצב הקודם נוגדת את ההלכה הפסוקה ומביאה לכך שלמעשה התובעת כשלה בהוכחת ערך המקרקעין ערב אישור התכניות – ובהתאמה כשלו בהוכחת ירידת ערך.

דחיית טענות התביעה בגין אישורה של תכנית הקו הסגול נזכיר בקצרה כי התובעת טוענת כי עקב הקמת תוואי המסילה בסמוך לבניין הנדון לא תתאפשר

מס' החלטה התוכן

29/07/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 31 - תיק 2019-13658 - וולוביק בונדר יעל

26-0015ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

גישה ברכב לבניין, ולכן לא ניתן להוסיף בנייה לבניין הקיים או להקימו מחדש.

לדעתנו יש לדחות את טענת התובעת ממספר נימוקים, כפי שיפורט להלן.

חסימת הגישה ברכב ("מגרש כלוא")

כמו כן, כפי שמפורט בחוות דעת שמאית הוועדה המקומית בהוראות התת"ל ו/או במסמכיה לא נקבעה כל הוראה בדבר מניעת אפשרות הגישה לחלקה. בניגוד לנטען בחוות דעת שמאי התובעת, נת"ע נתיבי תחבורה עירוניים בע"מ (להלן: "נת"ע") כבר הצהירה מס' פעמים, לרבות במסגרת קידום התכנית בות"ל במסגרת הליך אישור התת"ל, כי תתאפשר נגישות אל ומאת המקרקעין נשוא התביעה ע"י כלי רכב ייעודיים הדרושים לשם ביצוע עבודות בינוי וכיוצ"ב במקרקעין, וזאת בכפוף לתיאום ולאישור מראש עם חברת נת"ע, עיריית ת"א ויתר הגורמים הרלבנטיים כנדרש עפ"י כל דין, ולכן אין כל שינוי או חריג להליכים המתקיימים באופן שוטף ומתואם חדשות לבקרים.

טעם נוסף לדחיית טענת התובעת היא התחשיב השגוי שהוצג בחוות דעת שמאי התובע. במצב הקודם התבסס שמאי התובעת על זכויות הבנייה הנובעות מתמ"א ,38 אשר כאמור אינן מוקנות ולכן אין כל מקום להביאן בחשבון.

עוד יצוין, כי התחשיב אשר הוצג בחוות דעת שמאי התובעת לעניין ירידת הערך הנגרמת משני ראשי הנזק הנטענים ביחס לאישורה של תכנית קו הסגול, לוקה בפגמים מהותיים בעת שהוא נסמך, בין היתר, על זכויות בנייה מכוח תמ"א ,38 זכויות שאינן מוקנות (על כך יפורט מיד בהרחבה), וכן על שיטת היוון דמי שכירות לתקופה של 30 שנה, חלף הערכת שווי לפי עסקאות השוואה רלוונטיות. שיטה זו אינה משקפת את שווי המקרקעין במצב החדש, מה גם שבהתאם לחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, היא מתעלמת מערך הקרקע בסוף תקופת ההיוון ומהריבית הראויה למגורים בסביבת הנכס.

בכל הנוגע לפגם שנפל בשומת התובעת עקב הסתמכותה על זכויות בנייה מכוח תמ"א 38 יובהר כי מדובר בפגם המחייב את דחיית טענות התובעת בקשר לפגיעה הנטענת על ידם בגין אישורה של תכנית הקו הסגול שכן מדובר בזכויות לא מוקנות ובלתי ודאויות אשר אינן אלא זכויות מותנות-

זמניות שהענקתן כפופה לשמיעת התנגדויות ועררים וכן בשיקול דעתה של הוועדה המקומית.

לפיכך, לעמדתנו, שומת התובעת לוקה בפגם שורשי ומהותי ועל כן דינה להידחות מכל וכל. רא'

הפסיקה הנרחבת המובאת לעיל.

הנה כי כן, בשומת התובעת נפל פגם כאשר שומת התובעת ובהתאם הפגיעה הנטענת בגין אישורה של תכנית הקו הסגול – מבוססת על מערך זכויות ערטילאי-מותנה הכלול בתמ"א .38 לעמדתנו, התבססות על זכויות מותנות בעת קביעת שווי המקרקעין במצב הקודם נוגדת את ההלכה הפסוקה ומביאה לכך שלמעשה התובעת כשלה בהוכחת ערך המקרקעין ערב אישור התכנית –

ובהתאמה כשלו בהוכחת ירידת ערך.

התעלמות מרכיבים משביחים בתכנית הקו הסגול

92009/0622 עו"ד אליהו יערי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב.

רא' ערר תא/92008/0622 שעיסוקו בתביעת ירידת ערך בנכס המצוי ברח' בן יהודה ,126 אשר בהתאם להחלטת ועדת הערר, מונה במסגרתו מר שלומי יפה כשמאי מייעץ. לאחר הדיון בעניינן

מס' החלטה התוכן

29/07/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 31 - תיק 2019-13658 - וולוביק בונדר יעל

26-0015ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

של ההשגות על השומה המייעצת נקבע בהחלטת ועדת הערר מהעת האחרונה, גם היא בראשותה יוה"ר עוה"ד סילביה רביד, כי "שגה השמאי המייעץ עת התעלם מן ההנחיה שניתנה לו בהחלטה מכוחה מונה על פיה עליו להביא בחשבון את כלל היבטי התכנית, לרבות האלמנטים המשביחים

בה". בהתאמה הוחלט: "להחזיר את הדיון לשמאי המייעץ אשר יבחן את האלמנטים הפוגעים

והמשביחים כאחד".

שמאי התובעת לא לקח בחשבון כי אישורה של תכנית הקו הסגול יוביל לצמצום עומסי תנועת רכבים ואוטובוסים ברח' ארלוזורוב – ובהתאם לירידה בזיהום האוויר והרעש. כפי שפורט בחוות דעת שמאית הוועדה המקומית, דו"חות וחוות דעת מומחים מגוונים מראים בבירור כי תכנית הקו הסגול תיטיב עם סביבתה:

בשומה מייעצת שניתנה ברח' ארלוזורוב 170 במסגרת ערר תא/92001/0220 אירלין פרימור נ'

הוועדה המקומית לתכנון ובניה – תל אביב (פורסם בנבו), גם שם נידונה תביעה לפי ס' 197 לחוק (גם) בגין אישור תכנית הקו הסגול – התת"ל משפרת את הנגישות לנכסים ובפרט לנכסים מסחריים ועל כן משביחה. רא' עמ' 97 ובהמשך, בעמ' :98 בחוות דעת שנערכה על-ידי חברת אקו הנדסת סביבה ואקוסטיקה מיום 17.2.2021 עבור נת"ע בעניין בחינת ההיבטים הסביבתיים (רעש ורעידות) של הרכבת הקלה בקו הסגול בתל אביב הובהר כי הרכבת הקלה לא תגרום למפגעי רעש ורעידות, ואף תפחית את מפלס הרעש ברחוב.

הנה כי כן, לדעתנו, לנוכח האלמנטים המשביחים בתכנית הקו הסגול, כמו גם הפגם שנפל בשומת התובעת המתעלמת מהם – יש לדחות את התביעה לפיצויים בגין אישור תכנית זו.

סוף דבר

מס' החלטה התוכן

29/07/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 31 - תיק 2019-13658 - וולוביק בונדר יעל

26-0015ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

נוכח כל האמור לעיל, יש להורות על דחיית התביעה, תוך אימוץ חוות דעת שמאי הוועדה המקומית.

חוו"ד מה"ע:

לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ושמאית הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.

בישיבתה מספר 26-0015ב' מיום 29/07/2026 (החלטה מספר )3 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ושמאית הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.

משתתפים: ליאור שפירא, חיים גורן, אמיר בדראן, חן אריאלי

מס' החלטה התוכן

29/07/2026 ___-_______ תא/תעא/צ/)1(2336 - ההגנה 137

26-0015ב' - - 4 דיון בעיצוב ארכיטקטוני

רקע:

תכנית העיצוב מוגשת לועדה המקומית ללא דיון בפורום מה"ע ולמעט בדיקת התאמת התכנון המוצע לתמ"מ 5 ולתכנית צ' לא נבדקה על ידי הצוות המקצועי במינהל הנדסה (יחידת אדריכל העיר ומחלקת תכנון מזרח).

הפרוגרמה המוצעת אינה תואמת את תכנית המתאר המחוזית (תמ"מ/,)5 סותרת את מסמך המדיניות המאושר החל במרחב (תא/מק/)9120 ואינה תואמת את החלטת לשכת התכנון המחוזית.

מרחב תכנון מקומי תל-אביב-יפו

תקנון לתכנית עיצוב אדריכלי ופיתוח סביבתי

תא/תעא/צ'/)1(2336 דרך ההגנה 137 - דיור מוגן ומעונות סטודנטים

עמ' 40 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

29/07/2026 ___-_______ תא/תעא/צ/)1(2336 - ההגנה 137

26-0015ב' - - 4 דיון בעיצוב ארכיטקטוני

1. פרטים כלליים

1.1 רקע

תוכנית עיצוב אדריכלי ופיתוח סביבתי לפרויקט דיור מוגן ומעונות סטודנטים ברח' דרך ההגנה ,137 בהתאם לסעיף 4.1 במסגרת תוכנית צ' שאושרה למתן תוקף ביום ה – 14.3.2016 כתנאי לפתיחת בקשה להיתר בניה.

בקשה ל-59,040 מ"ר בנוי מעל הקרקע ו-67,700 מ"ר מתחת לקרקע, על מגרש ציבורי בבעלות פרטית בשטח של 13,419 מ"ר.

1.2 שם תכנית העיצוב האדריכלי והפיתוח הסביבתי

תכנית זו תקרא תכנית עצוב אדריכלי ופיתוח סביבתי בהתאם לתכנית 507-0271700 תא/מק/צ –

"תוכנית לשטחים למבנים ולמוסדות ציבור" (להלן "התכניות הראשיות").

תכנית העיצוב האדריכלי והפיתוח הסביבתי תכונה: "תכנית העיצוב".

1.3 מסמכי תכנית העיצוב

א. 7 דפי הוראות בכתב (להלן "הוראות תכנית העיצוב").

ב. חוברת בפורמט A3 הכוללת שרטוטים בקנ"מ (להלן "תכנית עיצוב ופיתוח").

כל אחד ממסמכי התוכנית מהווים חלק בלתי נפרד מתכנית העיצוב בשלמותה. במידה של סתירה בין

תכנית זו לתכנית הראשית, תיקבענה הוראות התכנית הראשית. התכנית תהיה כפופה לתקנות התכנון

והבנייה ואין בתכנית זו בכדי לאשר שטחי בנייה או סטייה מתקנות אלו.

1.4 תחולת תוכנית העיצוב

תכנית זו תחול על השטחים המתוחמים בנספחי תכנית זו, הכוללים את חלקה 335 בגוש .6130

מגרש ייעוד קרקע: בניינים מיוחדים בעלי אופי ציבורי.

1.5 שטח תכנית העיצוב: 13,419 מ"ר.

1.6 מיקום וגבולות תכנית העיצוב

דרך ההגנה ,137 שדרות מרק ירבלום ,1 רח' צבי נשרי - תל אביב, בשכונת אורות.

בצפון: רח' צבי נשרי, בדרום: דרך ההגנה, במערב: שדרות מרק ירבלום, במזרח: רח' ס"ה .139

1.7 יוזם תוכנית העיצוב: רמות אופיס

1.8 בעל הקרקע: רמ"י

1.9 עורך תוכנית העיצוב

אדריכל התכנית: גידי בר אוריין, בר אוריין אדריכלים

עמ' 41 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

29/07/2026 ___-_______ תא/תעא/צ/)1(2336 - ההגנה 137

26-0015ב' - - 4 דיון בעיצוב ארכיטקטוני

1.10 מטרת תוכנית העיצוב

קביעת הוראות והנחיות עצוב אדריכלי ופיתוח סביבתי בהתאם להוראות בתכנית 507-0271700 תא/מק/צ' – "תכנית לשטחים למבנים ומוסדות ציבור" במענה על צרכי הציבור, המשתנים לאורך ציר הזמן, תוך ניצול אופטימלי של הקרקע המוקצית להם, הכול מתוך ראיה כוללת של התפתחות העיר וחשיבה על הדורות הבאים.

2. העיצוב האדריכלי

2.1 אפיון המבנה

א. תיאור כללי – מתחם הבנוי ממבנה מתפתל ארוך בבניה מרקמית, בן 8 קומות וקומה חלקית,

לאורך הרחובות דרך ההגנה, שד' מרק ירבלום ורח' צבי נשרי. בקומת הקרקע מוצע שימוש מסחרי, 2 כיכרות/חצרות רחבות בזיקת הנאה הפתוחות לרחובות הצמודים, מעבר מפולש בין החצרות ומעבר מפולש לפינת דרך ההגנה/מרק ירבלום. כמו כן משולבות כניסות ללובאים לדיור מוגן וללובאים למעונות סטודנטים מהכיכרות, וכניסה לרמפת חניון בדופן הצפונית של המגרש מרח' צבי נשרי.

במפלס הקרקע מתוכנננת זיקת הנאה לציבור המיועדת לגישה לקומה המסחרית ולכיכרות/חצרות הרחבות, מתוכננים גינון ופיתוח נופי, שבילי הליכה וחיבור בין רחובות הגובלים למגרש.

בדופן של רחובות ההגנה, מרק ירבלום וצבי נשרי וכן לכיוון הכיכרות שבתוך המתחם מוצעת חזית מסחרית מלווה ע"י קולונדה. רוחב הקולונדות: לדרך ההגנה 4 מ', לרח' מרק ירבלום 3.8 מ' ולכיכר המזרחית 4-3.5 מ'. הקולונדה לדרך ההגנה מחויבת מתכנית 9140 (מדיניות מרחב אורות).

בקומות 1-4 יחידות מעונות סטודנטים בנפח בנוי מפותל רצוף והמשכי עם מרפסות היקפיות לכל אורך החזית ועם אלמנט הצללה חזרתי לכל אורך החזית לקבלת מראה נפחי אחיד ורצוף.

בקומות 5-8 יחידות דיור מוגן בבינוי מטאבולי-אגרגטיבי שמבליט את יחידת הדיור הבסיסית על ידי הטיית החזיתות של כל יחידת דיור באלכסון למישור חזית קומות .1-4 לכל יחידת דיור מרפסת פרטית פינתית. בקומות 7-8 מקבצי היחידות ירוכזו בהדרגה צמוד לגרעיני הבניינים לטובת מרפסות גג משותפות לדיירי הדיור המוגן.

בקומת הגג עליון אזור למערכות טכניות.

בקומות המרתף -1 ו--2 שטחים עיקריים לשימושים משותפים של דיירי הדיור המוגן ודיירי המעונות וכן 2 חצרות רחבות מונמכות במפלסים אלו. החצרות המונמכות הן זיקת הנאה לציבור ומקושרות למרחבים הציבוריים במפלסי הרחובות המקיפים.

במרתפים -3 עד -6 חניון וחללים טכניים.

ב. קווי בניין - קווי הבניין יהיו ע"פ תכנית צ' ותוכנית עיצוב.

קווי בניין:

• קו בנין לדרך ההגנה 0 מ' לקו מגרש. בקומת הקרקע תבוצע נסיגה של 4 מ' ותירשם כזיקת הנאה להולכי רגל בהתאם לתכנית .9140

עמ' 42 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

29/07/2026 ___-_______ תא/תעא/צ/)1(2336 - ההגנה 137

26-0015ב' - - 4 דיון בעיצוב ארכיטקטוני

• קו בנין לשדרות מרק ירבלום 0 מ' לקו מגרש. בקומת הקרקע תבוצע נסיגה של 3.8 מ' ותירשם כזיקת הנאה להולכי רגל.

• קו בנין לרחוב צבי נשרי 0 מ'.

• קו בנין לחלקה 318 גוש 6130 ולחלק המזרחי של רח' צבי נשרי (חלקה )320 –2.5 מ'.

2.2 בינוי, חזיתות המבנים ומעטפת

א. חומרים –

1. בחזיתות המבנה ישולבו רפפות קבועות לצרכי הצללה בקומות .1-4

2. המעטפת תבוצע בבניה יבשה / בטון בגוון בהיר ובה ישולבו הויטרינות והמעקות.

3. בכל חלקי הבניין פרופילי אלומיניום כולל זכוכית בידודית ברפקלטיביות מירבית של

%.14 זכוכית הוויטרינות תהיה שקופה ובהתאם להנחיות בניה ירוקה.

ב. בכל חלקי הבניין ישולבו מעקות מסגרות עם רשת נירוסטה או אחר לפי בחירת האדריכל.

ג. מרפסות – במרפסות הקומות העליונות ומרפסות הגג יוקמו אלמנטים להצללה כגון פרגולות

וסוככים, ובתנאי שהפתרון יהיה כחלק מהעיצוב הכולל של הבניין ויאושרו ע"י מה"ע או מי מטעמו בעת מתן היתר הבניה הראשי לאותו בנין. מעקה במרפסות יהיה בנוי ממסגרות ורשת נירוסטה או אחר לפי בחירת אדריכל.

ד. הצללות – הצללת החצרות תעשה ע"י המבנה עצמו, נטיעות, קומות מפולשות, פרגולות בנויות

ו/או מפרשי הצללה. יתר התקנות בדבר הצללות עפ"י תכנית צ'.

ה. שילוט

לא יותר שילוט על מבנה חיצוני

שילוט יבוצע בהתאם להנחיות השילוט העירוניות ובכפוף לאישור וועדת השילוט.

ו. חזית חמישית ושימוש במרפסות הגג

• מערכות טכניות הממוקמות בקומות אלו יוסתרו על ידי אלמנטים קלים וע"י מעקה גג, גובה מתקנים טכניים בגג עליון כולל מעקה לא יעלו על גובה של 5 מ', גובה מתחם משותף לדיירי המבנה כולל פרגולות והצללה בהתאם להוראות תוכנית צ'.

• גגות המבנה יפותחו כחזית חמישית ככל שניתן.

• מעקות הגג יהיו מעקות בנויים ו\או ממסגרות משולבים ברשת נירוסטה.

• בקומות בנסיגה יתאפשרו שטחים משותפים מוצללים ופרגולות, בהתאם לתשריט.

2.3 קומת הקרקע/קומת הכניסה

קומת הקרקע תכלול שטחי שירות ושינוע עבור המסחר בהתאם למסומן בתכנית – בכל מקרה לא יהיו שטחי תפעול בצמוד לחזית לרחוב, וישמרו חזיתות פעילות בכל היקף המבנים, למעט רמפת רכב לחניון בחזית רח' צבי נשרי.

בשטח שבין המבנים מתוכננים מרחבים ציבוריים מרוצפים ומגוננים עם בתי גידול בעומק אדמה שלא יפחת מ-1.5 מ ' ו-24 מ"ק. במרכז כל מרחב ציבורי יש חצר מונמכת רחבה עמ' 43 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

29/07/2026 ___-_______ תא/תעא/צ/)1(2336 - ההגנה 137

26-0015ב' - - 4 דיון בעיצוב ארכיטקטוני

במפלסי מרתפים -1 ו-.-2 החצרות המונמכות מאפשרות חלחול בכל שטחן וכוללות נטיעות.

החצר המונמכת המזרחית בשטח 615 מ"ר והחצר המונמכת המערבית בשטח 1035 מ"ר.

שטחי חלחול נוספים יהיו בהיקף המבנה עם חיבור לרחובות המקיפים.

א. כניסות המבנים

• כניסות ללובאים של הדיור המוגן ושל מעונות הסטודנטים יהיו מהמרחבים הציבוריים שבין המבנים שהינם זיקת הנאה לציבור, ומרחובות מרק ירבלום וצבי נשרי.

• פינוי אשפה יבוצע מתת הקרקע, כולל רחבה תפעולית במרתף. כניסה לתת הקרקע מרחוב צבי נשרי.

• כניסות למסחר יהיו מדרך ההגנה, מרח' מרק ירבלום, מרח' צבי נשרי ומהמרחבים הציבוריים שבין המבנים שהינם זיקת הנאה לציבור.

• כניסה לחניון באמצעות רמפה תהיה מכיוון רח' צבי נשרי בתכסית הבניין.

• כניסה למרתפים -1 ו--2 תהיה לדיירי המעונות והדיור המוגן דרך לובאי המעונות והדיור המוגן ודרך החצרות המונמכות.

ב. קומת הקרקע

• פרוגרמה של קומת הקרקע:

חלק מערבי – חזיתות למרק ירבלום, לצבי נשרי ולמרחב ציבורי מערבי – חלל מסחרי, לובאים לדיור מוגן ולמעונות סטודנטים

חלק דרומי ומרכזי – חזיתות לדרך ההגנה, למרחב ציבורי מערבי, למרחב ציבורי מזרחי ולמעברים המפולשים – חלל מסחרי, לובאי כניסה לדיור המוגן.

חלק מזרחי וצפוני – חזיתות לדרך ההגנה, לרח' צבי נשרי, למרחב ציבורי מזרחי ולמעבר מפולש בין החצרות – חלל מסחרי, לובאי כניסה לדיור המוגן ולמעונות הסטודנטים.

2.4 נגישות

• תכנון הבינוי והפיתוח יתייחס לתקנות הנגישות התקפות ויתן מענה לדרישות ההנגשה לאנשים עם מוגבלויות בהתאם לתקנים הנדרשים לדיור מוגן.

2.5 תנועה

• תקן החניה לרכב פרטי - לדיור מוגן יהיה 1:10-20; למעונות יהיה 1:20 (למיטת מעונות);

למסחר יהיה 1:50 ל-2,000 מ"ר מסחר ו-1:100 מעל 2,000 מ"ר מסחר.

• תקן החניה לאופנועים – למעונות 1:3-10 (למיטת מעונות); למסחר .1:200 • תקן החנייה לאופניים – למעונות 1:5 (למיטת מעונות); למסחר .1:300 • כלל החניות לרכב פרטי תהיינה בתת הקרקע.

• מקומות חנייה לנכים יהיו בהתאם להוראות החוק.

• מקומות החניה עבור שטחי המסחר ועבור מבני הציבור יופרדו ממקומות החניה עבור דירות המגורים.

עמ' 44 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

29/07/2026 ___-_______ תא/תעא/צ/)1(2336 - ההגנה 137

26-0015ב' - - 4 דיון בעיצוב ארכיטקטוני

• תמוקם רמפה אחת הכוללת אפשרות לירידת רכבי תפעול ברחוב צבי נשרי.

• פתרונות תפעול, פריקה וטעינה למסחר ולמגורים ימוקמו בתת הקרקע בלבד.

• הסדרי התנועה וחתך הרחוב הינם מוצעים בלבד וייקבעו באופן סופי על ידי אגף התנועה.

2.6 מערכות:

• מערכות הבניין יבצעו בנפח המבנים.

• שחרור עשן ומנדפי מסחר יעלו ישירות לגג.

2.7 בניה בשלבים:

• לאחר אישור תוכנית העיצוב, תנתן אפשרות לפיצול ההיתר לחפירה ודיפון, והיתר ראשי.

• תתאפשר שלביות בניה באישור העירייה בעת הביצוע

3. הנחיות הפיתוח הסביבתי

פיתוח השטח

א. הוראות הכוללות:

• מי נגר: תיעול ואיגום מי הנגר, כפי שמוצג בתכנית הפיתוח, ניהול מי הנגר ייעשה בתחום המגרש עצמו ולא יכביד על המערכת העירונית, מינימום חלחול טבעי %15 משטח המגרש.

• בשטח שבין המבנים מתוכננות חצרות מגוננות ומרוצפות בזיקת הנאה, המאפשרות חלחול במרכז המתחם. כמו כן מתוכננים שטחים מגוננים ומרוצפים בהיקף המבנה המאפשרים חלחול והתחברות לרחובות הסמוכים.

• הוראות לשתילת צמחייה: צמחיה מתוכננת תהיה ככול הניתן באדמה חופשית ותכלול הכנת השקיה וניקוז.

הוראות לנטיעת עצים: עצים חדשים יינתעו באדמה לא מהודקת תוך שמירה על רציפות בתי

גידול ככול הניתן, כל בית גידול לא יקטן מ 24 מ"ק לעץ בעומק גנני מינימלי של 1.5 מ'. לביצוע

בפרט רצפה צפה: חגורת בטון תומכת מסבך פלדה וחיפוי תואם פיתוח או בפרט ארגזי מבנה:

ליצירת חללי קיבול לאדמה גננית בתת הקרקע.

4. מאפייני בניה ירוקה

תנאי להוצאת היתרי בנייה מתוקף תכנית זו יהיה עמידה בת"י 5281 לבנייה בת קיימא והנחיות

הוועדה המקומית בנושא זה לעת הוצאת היתר בנייה.

א. הוראות כוללות:

• אוורור מפולש ביח"ד- בחללים שאינם זוכים לאוורור מפולש בהתאם לדרישות ת"י ,5281 יותקנו מאווררי תקרה בכל חדר מגורים וחלל ציבורי.

• הצללה בשטחים פתוחים - ייעשה שימוש באמצעי הצללה ניידים בעונת הקיץ באזורים הציבוריים של החצר הפנימית.

• חימום מים - חימום מים ייעשה ע"י מערכת תרמו סולרית בגג המבנה, בשילוב עם משאבות חום.

עמ' 45 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

29/07/2026 ___-_______ תא/תעא/צ/)1(2336 - ההגנה 137

26-0015ב' - - 4 דיון בעיצוב ארכיטקטוני

• התייעלות אנרגטית - ייעשה שימוש במערכות תאורה ומ"א חסכוניות באנרגיה. הדרוג האנרגטי של המבנה לאקלום ותאורה יהיה B לכל הפחות

• חסכון במים - ייעשה שימוש באביזרים סניטריים חסכוניים במים, תתוכנן צמחייה חסכונית במים ומערכת השקיה חסכונית, בהתאם לדרישות ת"י .5281 • מי נגר - יתוכננו אמצעים להקטנת הנגר היוצא מהמגרש בעת אירוע שיא ()1:50 ב-%25 ביחס למצב קיים

• מיתון תופעת אי החום העירוני - ייעשה שימוש בחומרי גמר בהירים בחזיתות, בגגות ובפיתוח.

• טיפול בחזית חמישית – יתוכנן גג מגונן (ירוק) בשטח שלא יפחת מ-%20 מסך שטח הגגות. %5 נוספים משטח הגג יטופלו באסטרטגיות נוספות כדוגמת צמחייה מטפסת על גבי פרגולות.

המפרט יאושר על ידי אדריכל העיר.

5. גמישות:

א. חלוקה פנימית במבנה ומספר/ גודל הפונקציות יקבע בעת הוצאת ההיתר.

שינויים לא מהותיים בפיתוח הסביבתי או בעיצוב המבנים יאושרו ע"י מהנדס העיר או מי מטעמו ולא יחייבו חזרה לועדה המקומית.

6. תנאים נוספים:

א. תנאים לפתיחת בקשה להיתר בניה:

1. בהתאם לחו"ד היחידה האסטרטגית יידרש תיאום ואישור הממונה על דיור מוגן במשרד

העבודה, הרווחה והשירותים החברתיים ביחס להליך הסדרת רישיון הפעלה בהתאם להוראות חוק הדיור המוגן.

2. אישור יועץ נגישות העירוני לאורו של תקן הנגשת בתי אבות ודיור מוגן התקף לעת מתן היתר

הבנייה.

ב. תנאי למתן היתר בניה יהיה בכפוף לתנאים הבאים:

1. תירשם הערת לפי תקנה 27 לתקנות המקרקעין, בנסח הטאבו על ייעוד המקרקעין כדיור מוגן

בבעלות וניהול אחודים, לעת הוצאת היתר.

2. אישור אגף התנועה.

רישום זיקת הנאה למעבר הציבור בחלקה 335 בגוש 6130 .

עמ' 46 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

29/07/2026 ___-_______ תא/תעא/צ/)1(2336 - ההגנה 137

26-0015ב' - - 4 דיון בעיצוב ארכיטקטוני

חו"ד הצוות: (מוגש ע"י מחלקת תכנון מזרח ויחידת אדריכל העיר)

הפרוגרמה המוצעת בתכנית העיצוב קובעת את כל המגרש לשימושים המוגדרים בתמ"מ 5 החלה על המגרש כשימושים נוספים. דהינו ,דיור מוגן, מעונות סטודנטים ומסחר. בעוד שהשימושים הראשים הקבועים בתמ"מ 5 הינם עבור מוסדות חינוך, בריאות וכד' .כלומר , היקף השימושים הנוספים בפרויקט חורג מההיקף המתאפשר בתכנית המתאר המחוזית (תמ"מ/,)5 סותר את מסמך המדיניות המאושר החל במרחב (תא/מק/)9120 ואינה תואם את עמדת לשכת התכנון המחוזית, כפי שהובהר פעמים רבות בדיונים שהתקיימו עם היזם בנוגע לפרויקט.

בישיבת מכינה בועדה המחוזית שהתקיימה בתאריך 05.08.24 בהשתתפות היזם ,נציגיו, ונציגי הוועדה המקומית, התייחסה הועדה המחוזית להגדלת היקף השימושים הנוספים ,מעבר ל%15 מהשטחים העיקריים המוקצים עבור השימוש הראשי (אפשרות שע"פ תמ"מ 5 הינה בסמכות הועדה המחוזית)

באופן שהגדלת השימושים הנוספים תעשה לצורך תפעולי של השימוש הראשי בלבד ולא לצורך מימונו.

תכנית העיצוב נבחנה בהיבט הסטטוטורי ואינה תואמת את תמ"מ .5 להלן הסבר:

תמ"מ 5 - תמהיל שימושים:

כך שהתמ"מ מתירה פחות %85 שימושים ראשיים ועד %15 מהשטחים העיקריים לבינוי באותו המוסד עבור שימושים נוספים בזיקה לשימוש הראשי.

לפי הסיפא לסעיף 4.4.2.1 לתמ"מ 5 ניתן לאשר בניה לשימושים נוספים בהיקף העולה על %15 מהשטחים העיקריים, באם שוכנעה הוועדה המחוזית כי בניה נוספת דרושה לתפעולו של המוסד הציבורי ומשרתת אותו.

כאמור לעיל , תכנית העיצוב המוצעת אינה תואמת את הוראות התמ"מ.

בישיבות שהתקיימו עם היזם ונציגיו לאורך השנים , בחנו גורמי המקצוע בעיריה אפשרות למתן המלצה לחריגה מהיקף השימושים הנוספים שהתמ"מ קובעת, חריגה שהינה בסמכות הועדה המחוזית , שהוצגה ליזם.

עמ' 47 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

29/07/2026 ___-_______ תא/תעא/צ/)1(2336 - ההגנה 137

26-0015ב' - - 4 דיון בעיצוב ארכיטקטוני

הוצע לאפשר להגדיל את השטח עבור השימושים הנוספים לעד %25 משטחי הבניה מעל הקרקע המחושב מהבינוי מעל הקרקע ברח"ק 4 + תוספת %10 מסחר בהתאם למפורט בתכנית צ' ובתמ"מ 5 (השימושים הנוספים כוללים שימושי מסחר ודיור מוגן ככל שיוחלט לבנותם). מימוש תוספת %10 השימושים הנוספים למסחר יותנה בבניית כלל השטחים עבור השימושים הראשיים.

בהתאם לכך, הוצע ליעד לפחות %75 מסך שטחי הבניה מעל הקרקע עבור שימושים ראשיים ועד %25 מסך שטחי הבניה מעל הקרקע עבור שימושים נוספים, בכפוף לאישור הועדה מחוזית, ובאופן הבא:

שימושים ראשיים:

לפחות %75 מסך השטחים הבנויים מעל הקרקע ישמשו עבור שימושים ראשיים כמפורט להלן:

כ-%25 מכלל שטחי הבניה מעל הקרקע עבור שימושים המיישמים את החזון למרחב 'אורות' כליבה

הציבורית של מזרח העיר וכמרחב להשכלה גבוהה, חינוך, תרבות, ספורט ופנאי: תרבות ואמנות כגון מוסד תרבות מרכזי – מוזיאון, תיאטרון, אולם מופעים, בתי ספר/מכללות לתחומי האמנות. חינוך כגון מכללות, שלוחות של אקדמיות וכדו'. ספורט כגון אולמות ספורט, מרכזי ספורט.

- כ-%50 מכלל שטחי הבניה מעל הקרקע עבור שימושי בריאות: כגון מרכז למחקר ופיתוח

בנושא רפואה גריאטרית, מעבדות, קליניקות רפואה, מרפאות ומכונים, מחלקות סיעודיות, מחלקות שיקום, קופות חולים.

שימושים נוספים:

היקפם לא יעלה על %25 מהשטחים הבנויים מעל הקרקע בכפוף לאישור הוועדה המחוזית:

- %10 מכלל שטחי הבניה מעל הקרקע עבור שימושי מסחר (בזיקה לשימושים הראשיים).

- %15 מכלל שטחי הבניה מעל הקרקע עבור דיור מוגן: יתוכנן ויתפקד עפ"י עקרונות התכנון במסמך זה ובהתאם לנוהל העירוני וכל נוהל/מדיניות/חקיקה רלוונטיים.

- יודגש כי מימוש הקמת השימושים הנוספים יהיה מותנה במימוש הקמת מבני הציבור עבור השימושים הראשיים.

התמהיל הכללי בין השימושים הראשיים והנוספים ישמר גם בתת הקרקע.

אחוז השימושים הנוספים הוא מקסימלי, אחוז השימושים הראשיים הוא מינימלי.

תמהיל השימושים שהומלץ מעל הקרקע:

עמ' 48 מבא"ת ספטמבר 2007

דיור מוגן	מסחר	אחוז שימושים נוספים מכלל השטחים מעל הקרקע		אחוז שימושים		שימושים נוספים	שטחים עיקריים לפי צ' מתוך השימושים הראשיים	שימושים ראשיים %400 (צ')	סה"כ שטחי בניה %440 (צ')
				שימושים נוספים
				נוספים מהשטח
				מהשטח העיקרי
				העיקרי של
				של המוסד
				המוסד הציבורי
				הציבורי
		%10	%15		%15	6,040	40,260 (%)75	53,680	59,044 (כולל 5,370 תוספת %10 עבור מסחר)	תמ"מ 5
26,838	5,367	%100	%240			26,838 דיור מוגן 26,838 מעונות סטודנטים (סה"כ )53,676	22,300 (%)41			יזם*

מס' החלטה התוכן

29/07/2026 ___-_______ תא/תעא/צ/)1(2336 - ההגנה 137

26-0015ב' - - 4 דיון בעיצוב ארכיטקטוני

סיכום והשוואה מצב מוצע עירייה (בהתאם לתמ"מ )5 - יזם

גודל מגרש 13.419 ד'. תמהיל שימושים ושטחי בניה (מ"ר):

*

שטחי הבניה המוצעים על ידי היזם אינם מופיעים בדראפט אלא במצגת כפי שהועברה על ידי היזם.

עמ' 49 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

29/07/2026 ___-_______ תא/תעא/צ/)1(2336 - ההגנה 137

26-0015ב' - - 4 דיון בעיצוב ארכיטקטוני

היות ופרוגרמת השימושים משליכה באופן ישיר על התכנון המוצע על ידי היזם , לא ניתן לבחון תכנון זה במנותק מהפרוגרמה. על כן ולאור הנ"ל, המלצת הצוות לוועדה המקומית היא לדחות את תכנית העיצוב.

בישיבתה מספר 26-0015ב' מיום 29/07/2026 (החלטה מספר )4 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

לדחות את תוכנית העיצוב בהתאם לחוו"ד הצוות

משתתפים: ליאור שפירא, חן אריאלי, ראובן לדיאנסקי, אמיר בדראן, דייבי דישטניק עמ' 50 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

29/07/2026 תא/תע"א/תמ"ל/)303(3001 - הוראות תוכנית עיצוב אדריכלי ופיתוח ()303

26-0015ב' - - 5 דיון בעיצוב ארכיטקטוני

הוראות תוכנית עיצוב אדריכלי ופיתוח )(303

תא/תע"א/תמ"ל/(303)3001

1. מידע כללי

.1.1מוסד התכנון המוסמך לאשר את התכנית:

הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב יפו

כתובת:

שכונת אשכול ברובע שדה דב , תל אביב – יפו מגרש

303 בפינת רחוב אבן גבירול והפארק הליניארי

.1.2גושים וחלקות בתכנית:

עמ' 51 מבא"ת ספטמבר 2007

מספרי חלקות בחלקן	מספרי חלקות בשלמותן	חלק/כל הגוש	סוג גוש	מספר גוש
23	228,230,230	חלק	מוסדר	6900

מס' החלטה התוכן

29/07/2026 תא/תע"א/תמ"ל/)303(3001 - הוראות תוכנית עיצוב אדריכלי ופיתוח ()303

26-0015ב' - - 5 דיון בעיצוב ארכיטקטוני

עמ' מבא"ת ספטמבר

5252 2007

מס' החלטה התוכן

29/07/2026 תא/תע"א/תמ"ל/)303(3001 - הוראות תוכנית עיצוב אדריכלי ופיתוח ()303

26-0015ב' - - 5 דיון בעיצוב ארכיטקטוני

.1.3שטח התכנית:

5.6 דונם

.1.4 מתכננים:

אדריכל: משה צור אדריכלים ובוני ערים

בע"מ יועץ בנייה ירוקה: יוזמות מתכנן פיתוח ונוף: מאזא

ארכיטקטורה

יזם: חברת מבנה

בעלות: פרטית

.1.5מצב השטח בפועל:

מגרש ריק ללא תשתיות . במגרש עץ דקל אחד המיועד לכריתה.

.1.6מצב תכנוני קיים:

1. תא/5000

2. תמל/ 3001 - שכונת אשכול, שדה דב, שאושרה למתן תוקף ביום

20.5.2021 (י.פ.)9620

3. כפיפות לתכניות מאושרת: תתל/ /71 ג ותמא/ 60

4. המגרש הינו חלק מיחידת תכנון 4 אשר חלה עליה תכנית עיצוב מס' תא/תעא/תמל/3001 ()4

תוכנית העיצוב האדריכלי המפורטת הנדרשת בהתאם להוראות סעיף 6.18 לתמ"ל

3001 ולהוראות תוכנית העיצוב ליחידת תכנון 4 ולתוכנית ההנדסית לביצוע

שאושרו בהתאם להוראות תמ"ל 3001 (כאמור בס"ק 1.3 לפרק ב')')ובהתאם לקובץ

הנחיות מהנדס העיר לבינוי ועיצוב רובע שדה דב.

תמל 3001 שדה דב אשכול ),(2021 להלן “התכנית הראשית.”

התכנית הינה אחת משלוש תכניות ברובע שדה דב המפרטות את תכנית המתאר המקומית לשדה דב

תא/ 4444

עמ' מבא"ת ספטמבר

5353 2007

מס' החלטה התוכן

29/07/2026 תא/תע"א/תמ"ל/)303(3001 - הוראות תוכנית עיצוב אדריכלי ופיתוח ()303

26-0015ב' - - 5 דיון בעיצוב ארכיטקטוני

התכנית המתארית מציבה את התשתית התכנונית להקמת רובע מגורים חדש

באזור שדה דב. התכנית קובעת שכונת מגורים חדשה הכוללת 4,844 יח”ד בבניה

עירונית מעורבת שימושים. התכנית ממשיכה את מגמתה של תכנית המתאר

להגברת האיכויות העירוניות בצפון העיר תל אביב יפו וליצירת קישוריות חזקה בין

השכונה והרובע לסביבתם והיא מטמיעה עקרונות של עירוב שימושים לאורך שלד

רחובות ושטחים ציבוריים פתוחים, היוצר רצף עירוני בין שכונות קיימות, שכונות

חדשות וחוף הים. קיים דגש מרכזי בתכנון השכונה על פיתוח בר קיימא.

התכנית קובעת כי תנאי להיתר בניה יהיה אישור תכנית עיצוב אדריכלי ופיתוח

סביבתי ע"י הוועדה

המקומית.

עמ' מבא"ת ספטמבר

5454 2007

מס' החלטה התוכן

29/07/2026 תא/תע"א/תמ"ל/)303(3001 - הוראות תוכנית עיצוב אדריכלי ופיתוח ()303

26-0015ב' - - 5 דיון בעיצוב ארכיטקטוני

יחידת תכנון 4 מוקפת ברחובות ממזרח רחוב ,1 ממערב רחוב אבן גבירול, מדרום

שדרה 2 ומצפון שצ”פ 604 ושצ”פ .701 היחידה כוללת את מגרש 302 בחלק המזרחי

ואת מגרש 303 בחלק המערבי . יחידת התכנון מתוכננת על פי העקרונות הבאים:

תנועת הולכי רגל המשכית בהיקף ובתוך כל היחידה תוך שמירת רצף תנועה בין

מגרשים 302 ו-.303 קולונדה מסחרית תלווה את הרחובות הגובלים בשדרה 2 ורחוב

אבן גבירול.

חללי חוץ בהיקף הבינוי ובמרחב הפנימי ישמרו על מגוון שימושים. כל השטח

שאינו מבונה יהיה בזיקת הנאה לציבור למעבר ושהייה ללא מגבלות.

קישוריות מלאה תשמר בין המגרשים שבתוך יחידת התכנון, וכן בין יחידת התכנון לבין

שצ”פ 604 ושצ"פ 701 הגובלים.

שינוי במיקום רמפות הכניסה למרתפים במגרש 302,303 ביחס לנספח הבינוי , איחוד

לרמפה אחת

משותפת הממוקמת במגרש 302 בגבול הדרום-מערבי.

.1.7מצב תכנוני מוצע:

מגרש 303 הינו מגרש ביעוד מעורב עבור מסחר ותעסוקה. על המגרש יוקמו 2

מבנים בני 9 קומות. במבנה הצפוני ()B שני אגפים כאשר האגף המערבי הפונה

לאבן גבירול (B')הינו בן 5 קומות. שני המבנים משמשים למשרדים מעל קומת

קרקע מסחרית וקומה ראשונה מסחרית חלקית.

הבינוי מלווה את רחוב אבן גבירול ושדרה 2 בקולונדה מסחרית בעומק של כ 5 מ'

ובגובה של 6 מ'

מתוכננים 3 מרתפי חניה, רמפת הכניסה לחניה ממוקמת במגרש 302 ותרשם זיקת

הנאה הדדית בקומה -1במרתף -2 מוצעים שימושי מסחר.

בשטחים הפתוחים מעברים פתוחים המתחברים למגרשים הגובלים, לרחובות

ולפארק הליניארי. בקרן הרחובות אבן גבירול ושדרה 2 ובצפון מערב המגרש בין אבן

גבירול לפארק הלינארי מתוכננות רחבות עירוניות.

עמ' מבא"ת ספטמבר

5555 2007

מס' החלטה התוכן

29/07/2026 תא/תע"א/תמ"ל/)303(3001 - הוראות תוכנית עיצוב אדריכלי ופיתוח ()303

26-0015ב' - - 5 דיון בעיצוב ארכיטקטוני

כל השטח הפתוח בתחום התכנית יהיה בזיקת הנאה למעבר ושהיית הציבור בכל

שעות היממה ימי השבוע והשנה.

עמ' מבא"ת ספטמבר

5656 2007

מס' החלטה התוכן

29/07/2026 תא/תע"א/תמ"ל/)303(3001 - הוראות תוכנית עיצוב אדריכלי ופיתוח ()303

26-0015ב' - - 5 דיון בעיצוב ארכיטקטוני

.1.8הדמיות המבנים

מבט מערב

מבט מצפון

עמ' מבא"ת ספטמבר

5757 2007

מס' החלטה התוכן

29/07/2026 תא/תע"א/תמ"ל/)303(3001 - הוראות תוכנית עיצוב אדריכלי ופיתוח ()303

26-0015ב' - - 5 דיון בעיצוב ארכיטקטוני