החלטות ועדת ערר לענייני ארנונה - 12-1 בנובמבר 2020

עיר: תל אביב-יפו
קטגוריה: ועדת ערר לענייני ארנונה
תאריך: 12/11/2020
מקור: הקובץ המקורי באתר תל אביב-יפו

פתח את קובץ ה-PDF באתר המקור

וו

תאריך | : כה בחשון תשפא

מספר ערר: | 13:09 / *********

מספר ועדה: | 12169

ועדת ערר לענייני ארנונה כללית

שליד עיריית תל אביב-יפו

בפני חברי ועדת הערר:

יו"ר: עו"ד אבי סטוקהולם

חבר: עו"ד אהוד מטרסו

חבר: עו"ד אהוד פלדמן

העורר/ת:

אלברטו י מצרי השקעות בעמ חברה פרטית: ,קונורטי ג'קי תעודת זהות מונרוב גיא תעודת זהות דבש יוסף יוסי תעודת זהות ,אליהו שמעון רונן תעודה זהורו ושעש מצרי ישי תעודת זהות

חשבון לקוח: 11098602

מספר חוזה: 999391

כתובת הנכס: כיכר צינה דיזנגוף 6

-נ ג ד-

המשיב: מנהל הארגונה בעיריית ת"א-יפו

ע"י ב"כ עו"ד: אפרת מרום

נוכחים:

העורר/ת: קונורטי ג'קי מונרוב גיא,דבש יוסף יוסי,אלברטו י מצרי השקעות בעמ,אליהו שמעון רונן,מצרי ישי - אין נוכחות

מנהל הארנונה בעיריית ת"א-יפו

ב"כ המשיב עו"ד: אפרת מרום

פרוטוקול

ב"כ המשיב: | בהתכתבות בין נציגת העוררת לבין המזכירה המשפטית מטעם המשיב הודיעה נציגת

העוררת את הדברים הבאים:

"למרות כל השיחות שהתנהלו עם אגף לחיובי ארנונה שילמתי את ימי השיפוץ שהיינו אמורים לקבל פטור וזאת מאחר ולא הייתה לנו ברירה ולא עם מי לדבר. לאור המצב המדיני לא התאפשר לנו להגיע לועדת הערר ולבזבז זמן יקר".

אני למדה מהדברים שאין בכוונתה להמשיך ולנהל את הערר.

אני משאירה לשיקול הוועדה אם למחוק את הערר או לא.

ועדת ערר לענייני ארנונה כללית

שליד עיריית תל אביב-יפו

תאריך :| כה בחשון תשפא

מספר ערר: | 13:09 / *********

מספר ועדה: | 12169

בפני חברי ועדת הערר:

יו"ר: עו"ד אבי סטוקהולם

חבר: עו"ד אהוד מטרסו

חבר: עו"ד אהוד פלדמן

העורר/ת: אלברטו י מצרי השקעות בעמ, קונורטי ג'קי, מונרוב גיא , דבש יוסף יוסי,אליהו שמעון רונן, מצרי ישי

-נ ג ד -

מנהל הארנונה בעיריית ת"א-יפו

החלטה

השעה היא 13:20 ואין התייצבות מטעם העוררת.

ב"כ המשיב הציג לנו תכתובת מייל לפיה עולה שהעוררת לא התכוונה להופיע לדיון ככל הנראה אשר רצונה שהערר יימחק, אחרי שהודיעה על כוונתה לא לעמוד על הערר.

אנו מסיקים מתוכן ההתכתבות כי העוררת מבקשת למחוק את הערר.

בנסיבות אלה הערר נמחק ללא צו להוצאות.

ניתן והודע בנוכחות ב"כ המשיב בלבד היום 12.11.2020.

בהתאם לסעיף 5 (2) לחוק בתי משפט לעניינים מנהליים, התש"ס-2000 ותקנה 23 (ב) לתקנות בתי משפט לעניינים מנהליים (סדרי דין), תשס"א-2000, לרשות הצדדים קיימת זכות ערעור לפני בית המשפט לעניינים מנהליים וזאת בתוך 45 יום מיום קבלת ההחלטה.

בהתאם לתקנה 20 (ג) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה.כללית)(סדרי דין בוועדת ערר) התשל"ז - 1977 תפורסם החלטה זו באתר האינטרנט של המשיב.

'\ 6 [ 7-8 2

יו"ר: עו"ד אבי סטוקהולם חבר: עו"ד אהוד מטרס).. חבר: עו"ד אהוד פֶלדמן

שם הקלדנית: ענת לי

וו

תאריך | : כה בחשון תשפא

מספר ערר: | 12:14 / 140021688

מספר ועדה: | 12169

ועדת ערר לענייני ארנונה כללית

שליד עיריית תל אביב-יפו

בפני חברי ועדת הערר:

יו"ר: עו"ד אבי סטוקהולם

חבר: עו"ד אהוד מטרסו

חבר: עו"ד אהוד פלדמן

העורר/ת:

מעוז רפאלה לורן תעודת זה 0000000

חשבון לקוח: 11053197

מספר חוזה: 951397

כתובת הנכס: הירקון 32

-נ ג ד -

המשיב: מנהל הארנונה בעיריית ת"א-יפו

ע"י ב"כ עו"ד: אפרת מרום

נוכחים:

העורר/ת: מעוז רפאלה לורן - אין נוכחות

מנהל הארנונה בעיריית ת"א-יפו

ב"כ המשיב עו"ד: אפרת מרום

החלטה

השעה היא 12:27 ואין הופעה מצד העוררים.

המזכירות בהמלצתנו ביצעה וידוא טלפוני על מנת להבין את סיבת העדרות מהדיון, אולם היא טענה שהיא לא קיבלה זימון.

בתיק מופיע כי הזימון התקבל ויש את חתימת העוררת על מסירת הזימון כדין.

אין זו הפעם הראשונה שהדיון נדחה מאותה סיבה.

בדיון הקודם ביקשה העוררת לדחות את הערר ממש ערב הדיון בטענה שהיא חולה, אולם האסמכתא הרפואית שנשלחה לא תאמה את שם העוררת, אך הסכמנו לפנים משורת הדין לדחות את הדיון.

ב"כ המשיב הציג לנו הסכם שכירות ישן שממנו עולה שאביה של העוררת (מר דניאל מעוז) השכיר בעבר את הנכס נשוא הערר כך שהוא מזוהה עם העוררת באופן שהנכס הוא בר איתור.

בנסיבות אלה אנו מורים על מחיקת הערר מחוסר מעש ועל רקע התנהלות העוררת והעדרותה מהדיון חרף מתן הזדמנויות לפנים משורת הדין.

בשל הנסיבות ולנוכח הטיעון בערר אין צו להוצאות.

ניתן והודע בנוכחות ב"כ המשיב בלבד היום 12.11.2020.

בהתאם לתקנה 20 (ג) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית)(סדרי דין בוועדת ערר) התשל"ז - 1977 תפורסם ה זו באתר האינטרנט של המשיב. | |

חבר: עו"ד אהוד מו חבר: עו"ד אהוד פלדמן

שם הקלדנית: ענת לוי

ועדת ערר לענייני ארנונה פללית עררים מס': 140019715 שליד עיריית תל-אביב-יפו 3

בפני חברי ועדת הערר:

*ויר: עו"ד סטוקהולס כהן אבי

חבר: עו"ד מטרסו אהוד

חבר: עו"ד פלדמן אהוד

העוררות: ויתניה בע'ימ

נכטי ד,מ.ר 1995 בע"מ

- נגד.-

מנהל הארנונה בעיריית תל-אביב-יפו

החלטת

הנכס נשוא הערר והעובדות שבבסיס המחלוקת

1. העוררות מחזיקות בנכס המזוהה בעירייה עס מספר 200044198 אשר לטענתן משמש כתניון, בין

היתר, עבור רכבי מבחן והדגמה שבשירות העוררות.

2. הנכס נשוא ענייננו ממוקם ברחוב לה גוארדיה 2 תיא (ביתד עם נכסים מס' 200434756,

4 הר-ן לקוח 11009927, ו- 10957457). שטחו של הנכס משתרע על פני 4,151 מ"ר והוא סווג תחילה על ידי העירייה תחת יימסחר בכלי תחבורהיי (להלן גם: **הנכסיי).

3. לטענת המשיב, העוררות מפעילות בבניין נשוא הערר 4 אולמות תצוגה של רכבים תחת המותג

יידלק מוטורסיי (המוכרים בשמות הממותגים מטוג ב.מ.וו, מיני קופר, מאודה ופורד), כאשר שטתי החניון שבמחלוקת נועדו לשרת את הפעילות העסקית של העוררות.

4. לטענת העוררות, חנכט, בהיותו אז חדש באופן יחסי, חולק לשתי יחידות שונות בקומות שונות

בבניין: האחת, ממוקמת בקומת 1- בשטח של 2044.44 מ"ר בסיווג ייחניוניס ללא תשלוטיי, והשנייה בקומת 2- בשטח של 1,648 מ"ר בטיווג של ייחנלון בתשלוסיי.

5 בתאריך 27.12.2018 פנתה העוררת בהשגה לעירייה בנוגע לשטחי היתידה - תוך הדגשה כי קומת 2- משמשת כתניון ציבורי, ואילו לגבי קומת 2-, ביקשו העוררות להפריד בין שטת של 677.33 מ"ר שנועד לחניית רכבי הדגמה (נסיעות מבחן) ורכבי עובדים, בעוד שביתרת שטח הקומה, לא נעשה לטענתן כל שימוש על ידן.

6. העוררות גס טוענות כי רכבי ההדגמה שחונים בשטח נשוא הערר אינם מיועדים למכירה, וכי

נסיעות המבחן של הלקוחות מתבצעות על מנת להציג את הרכב ללקות פוטנציאלי, ללא תשלום, וללא קשר עס התלטת הלקוח האם בכוונתו לרכוש רכב ואם לאו. מכאן, שהנכס משמש חניון רגיל לרכבי תצוגה.

7. בתאריך 13.1.2019 דחה מנהל הארנונה את טענות העוררות על יסוד ביקורות שערך בנכס, וקבע

כי יש לחותיר את הסיווג 'יהמסחרייי על כנו. לדידו, סיווג וח שנקבע, עולה בקנה אחד עס פטיקת בתי המשפט עת נדרשו לפרשנות חמונח ייחניוןיי, זאת בניגוד לשימוש שנצפה בנכס בפועל.

.10

במהלך שנת 2019 ניהחלו הצדדים דין ודברים בסוגיית סיווג השטחים, שלאחריו הוטכם כי קומת 2- תסווג כתניון ללא תשלום, ואת לאחר שנמצא כי שטחי הקומה הנייל אינם משמשים את העוררות כשטת שנועד לרכבי הדגמה וכוי.

המחלוקת שבפנינו נוגעת לגבי שטח קומת 1- בשטח של 2,044 מ"ר, שלגביו טוענות העוררת כי יש לסווג רק 900 מ"ר מתוכו (ראי/ה לעניין זה סעי 1 לסיכומי העוררות) בסיווג של מבנה המשמש לחנייה ללא תשלום.

העוררות אף הוסיפו וטענו כי היה ומנהל הארנונה יגרום כי מדובר בשטת שמיועד לשימוש 'ימסחריי' או שירותי באופיו (לצורכי ארנונה), אזי שראוי לטעמן לסווג את שטחי התניון שמיועדים לרכבי חדגמה בסיווג ספציפי כחניון שאינו בתשלום -- וזאת תחת סיווג שיורי של ישירותים ומסחריי.

לעניין הטענה החלופית שהועלתה בפניו, מנהל הארנונה השיב לעוררות בעניין וה והטעים כי סיווגו של השטח נשוא המחלוקת, אינו פועל יוצא של סיווג שיורי, אלא סיווג ספציפי שתואם את הפעילות שנתותה בשטת ע"י חוקרי שומה, שתיעדו את השימוש שתואר, גם במסגרת תשובת המשיב לכתב הערר.

ההשגה, הערר וההליכים בפני הועדה

בתאריך 25.7.2019 קיימו הצדדים דיון מקדמי בפני הרכב (חסר) של ועדה קודמת בה נכתו בייכ הצדדים.

התיק נקבע להגשת תצהירים ולניהול דיון הוכחות לחקירת עדים.

בתאריך 19.9.2019 הגישו העוררות תצהיר מטעמן באורך עמוד בודד.

בתאריך 26.9.2019 חגיש המשיב תצחיר מטעם חוקר שומה (מר דוד צדוק) שערך מטעם העירייה שתי ביקורות בנכס. דו"ח ראשון מיום 1.7.2019 ודוייח נוסף מיום 23.7.2019.

דיון ההוכחות נקבע ליום 21.11.2019. בדיון נחקר מר משה ממי, שכיחן במועד עריכת התצהיר בתפקיד מנהל רכש ותשתיות אצל העוררות. מר דוד צדוק, חוקר השומח מטעם העירייה, נחקר אף הוא באותו מעמד.

סיכומים מטעם העוררת הוגשו ביום 15.1.20 ואילו המשיב הגיש טיכומיט מטעמו ביום 20.2.20.

למרבה הצער, שני הצדדים מצאו לנכון להגיש על דעת עצמם, וללא קבלת היתר, סיכומים בחיקף שעולים על המותר בהתאם להחלטה מיום 21.11.2019

סיכומי תשובה הוגשו ביום 8.3.2010.

בשולי הדברים, חשוב להדגיש כי בהתאם להחלטה בפרוטוקול הדיון בערר מס' 140020283 מיום 9 שתתקיים בפני הועדה הקודמת, הוסכם והוחלט על איחוד העררים שבכותרת ועל כך שהתכרעה בהליך דנן, תחול על שנות המס שבמחלוקת.

ניתוח הראיות, דיון ומסקנות

נקדים אחרית דבר לראשיתו, ונגיד שמעיון בתשתית הראייתית שהונתה לפנינו ובממצאי דוחות הביקורת - הגענו לכלל מסקנה כי דין הערר להידחות.

ראוי לציין, כי תוך כדי הדיונים במחלוקת דנן, התקבל בבית המשפט (מתוגי-תייא) פסק דין מפורט ומנחה בנושא בעניין עמ''נ 2144-03-16 דומיקאר בע"מ נ' מנהל הארנונה בעירית תל אביב, פורסם בנבו, ניתן ביום 9.5.2018 (להלן: ‏ ידומיקאריי), שלכאורה מסיר התלבטויות נורמטיביות רבות שנוגעות לענייננו כאן, אשר חיו יכולות לעלות גס במהלך הדיון בנסיבות דנן, אלמלא הנמקות פסייד האמור.

עוד ראול לציין, כי בית המשפט שנדרש לדיון בנסיבות פרשת דומיקאר, שכאמור ניתן בשנת 2018, יישס עקרונות דומים שנקבעו לפני כן בסוגיה דומה במסגרת פסייד עתיימ 173-09 קל אוטו פרויקטים בעי/מ נ' מנהל האונונה בעיריית תל-אביב-יפו, פורסם בנבו, ניתן ביום 28.8.11 (להלן: ייקל אוטוי).

היינו, הנושאים שבהט אנו נדרשים לדון בהליך שבפנינו, נדונו בהרחבה בעבר והם מצויים על קרקע חרושה היטב מבחינה נורמטיבית.

עוד לפני שנידרש לגופן של הטענות שהעלו הצדדים, ראוי לבהיר תתילה את העקרונות הפסיקתיים שעומדיט בבסיס הכרעתנו וו, שכן היסודות העובדתיים בהליך דנן די ברורים, ואין לגביהם מחלוקת של ממש.

על כן, שלא כדרכנו, נציע להתרכז תחילה בניתוח העקרונות המרכניים, כך שהדיון במחלוקות לאורן, יוביל לפתרון על דרך החתלה על לנסיבות הספציפיות והמיוחדות של ענייננו כאן.

בעניין קל אוטו, נזכיר, נקבע כי מקום שבו מדובר בחברה להשכרת רכב, יש לראות את חניית כלי הרכב כתלס מתהליך עסקי של המחציק בנכס, שהוא במקרה המדובר עסק להשכרת רכב, אך לא במנותק ממנו.

ענייננו פה, אמנם אינו עוסק בפעילות של השכרת רכבים, אולם ישנו דמיון בין המקרה שבפנינו עם נסיבות מקרה דומיקאר, שבו דובר על כך שהמערערת שם, אף חיא התזיקה בנכטים מטחריים בצמוד לשטח שבמתלוקת, ושמתוכס ניהלה המתזיקה פעילות עסקית של מכירת רכבים.

במקרה דומיקאר, בית המשפט קבע כי אין בעצם ההפרדה בין הנכס שבו מתקיים העסק לבין החניות עצמן כדי להשליך על הפירוש לעניין טוג השימוש וקביעת הסיווג.

כלומר, העובדה שהעוררות לא מבצעות מכירות בתניון, ושהלקוחות הפוטנציאלייס (ונציגות העוררות) אשר פוקדיס את תניון של הבניין, שבו ממוקם הנכס, ניגשים לנכס רק כדי להתרשם 'ימהרכביס המוצגים, אפילו שהם לא בהכרח לקוחות של העוררות, לא מובילה אותנו לפרש את שטח המחלוקת בתור תניון *ירגיליי.

יש לוּכור כי בפסייד בעניין דומיקאר, קבע בית המשפט במפורש, כי הגם שבנכס מושא המחלוקת, שהוא חניון, לא מתבצעת פעילות עסקית ייטהורהיי, מלבד כמובן החניית רכבים, אין המשמעות שהפעילות הנלווית מצטמצמת אך לפונקציה צרה של התניית רכבים, במנותק מהפן העסקי.

בעניין דומיקאר, בית המשפט בחר בפרשנות תכליתית של צו הארנונה, שאינה מתמקדת אך בשימוש הפונקציונאלי, הטכני והצר שנעשח על ידי המחזיק בנכס ייהנלווחי' שנועד לשרת את מערך המכירות. בית המשפט מנחה אותנו לבחון את סיווגו של נכס מתוך מבט כולל, תוך התחשבות במהות ובתכלית העסקית שהנכס מושא הערר משמש, ולסווג את הנכס בהתאם.

בעת שקילת סיווג ספציפי של נכס לצורכי ארנונה, כך על פי הפסיקה, עלינו להביא בתשבון את התכלית ייהמקוריתיי שבקביעת תעריף נמוך (באופן יחסי) לתניונים, גו שנועדה להבטיח את חמימוש של הערכים, היעדים הציבוריים והמוצהרים, תכלית אשר ספק אס היא מתקיימת

בענייננו (עידוד הקצאת מקומות חנייה והקלה על מצוקת החנייה הקשה שבעריסם המרכציות).

כשבוחניס את התשתית הראליתית בקפידה, כפי שעשינו, וכפי שנראה להלן, קשה להתעלם מהזיקה העסקית הברורה בין אולמות המכירה לבין מערך ההדגמה שבתניון.

לעניין התכלית התקיקתית, בעניין דומיקאר, קבע ביהמייש כי מקום בו מדובר בשטח חתנייה שמשמש רק את המחזיק לצורך תפעול עסקיו, כשציבור הרתב מנוע מלעשות בו שימוש, בין אס בתשלום ובין אס ללא תשלום, אינו מקיים את התכלית שלטובתה נקבע סיווג ספציפי של חניון.

ההתלבטות בסוגיה כיצד לסווג שטחי תנייה של חברות שעוסקות בהיבטים שונים של צרכנל תחבורה, אינה חדשה כאמור. סיווג שטתי חנייה שמנוהלים על ידי תברות, שהרכביס שבבעלותט הנס חלק ממלאי עסקי או תפעולי, מצריכה אותנו להתבונן על מכלול הנסיבות על מנת לתל את הפירוש שתואם את חדין.

כבר עתה נאמר, שאין לראות בחניית רכב על ידי ציבור בלתי מסוים בשטח כלשהוא בתניון, כחניית רכב יילדוגמאיי בשטת מסומן שנועד לשימוש בלעדי של מחזיק ספציפי באגור תחום בקומת החניון.

יש לוכור כי טענת העוררות בהליך שבפנינו, היא שעל הועדה לשקול דיון והכרעה גם בטענה החלופית, שעניינה סיווג הנכס נשוא הערר כחניון בתשלום.

עיון בביקורות שנערכו במקום מיום 23.7.2018 אשר הוגשו לעיוננו באמצעות חוקר השומה, מלמד כי הנכס נשוא המחתלוקת הנו רצועת שטח בחניון שהוא מגודר וסגור לשימוש על ידי הציבור. כמו כן, באצור שטת המחלוקת נצפתה מכונת שטיפה אוטומטית, ושבצדה ציוד ניקיון עבור רכבים, שמצביע על כך שחלק משטח המחתלוקת בחניון אינו משמש לפונקציות של חנייה בלבד.

העוררות לא מכחישות עובדות אלו, שכאמור עולות בצורה ברורה מהתמונות שנלקחו מהשטח על ידי חוקר השומה, אולם מדגישות כי הנכס, על פי השימוש בו, ובהתאם לתבייע והיתר הבנייה, חנו חניון, ומכאן שעלינו לחיצמד לפונקציונליות ייהמוגבלתיי של הנכס בעת שניתן פירוש לשימוש.

כפי שהוסבר, גס אס מתעלמים מהעובדה ששטח התניון שבו מחזיקות העוררות באופן בלעדי, מקיים וּיקה אשר יש בה כדי לרוקן מתוכן את האופי ייהפתותיי והנגיש של חניון, העוררות מקיימות בשטח גם שימוש נלווה של שטיפה עבור אותם רכבים שמיועדים לצרכים מטחרייס מגוונים, באופן ששולל לטעמנו את הטענה שאותה העלו העוררות בתצהיר (סעי 4 לתצהיר העוררות), לפיה: יילא ניתן לעשות בשטח החניון שום שימוש עסקי למעט החניית רכביםי.

בעדות של מנחל העוררות במהלך הדיון שהתנהל בפנינו, אישר העד כי בקומת מינוס 1 אין כניסת לחוניט מצדמניס מטעם הציבור הרתב. עוד מסר העד בדיון, כי בשטח הקומה 1- ישנם רק רכבל הדגמה ונסיעות מבחן, ושאין אפשרות שרכבים אחרים יחגו בשטחים נשוא הערר דנן.

עוד יצוין בהקשר זה כי לתצהיר באורך עמוד בודד שהוגש מטעם העוררות, לא צורפו מדידות, אסמכתאות או תשריטים שמאפשרים הפרכה של הטיעון הכמותי וההיקפי שעלה בהליך דנן, לעניין גודל הנכס מושא דיוננו. כך, שגם הטיעון הנגדי לעניין היקף השטת, נותר ללא ביסוט ראייתי שמצדיק הפחתה או גריעה על ידנו מתוך שטח הנכס שנמדד על ידי העירייה.

חוקר השומה מטעם המשיב, שנחקר אף הוא במהלך דיון ההוכתות, אמנם לא ידע לענות בחקירתו מהו השטח המדויק של הנכס שבקומת 1- בחניון. אולם בהעדר כל הוכתה מטעם העוררת, לגבי מידותיו של השטת המוצהר, אין בידנו לבסס את הטענה כי השטח המגודר הכולל שבמחלוקת, המוחזק על ידי העוררות לטובת השימוש הנטען, אינו עונה על כמות המטרים שבגינם חויבו העוררות על פי שומות המס הרלבנטיות לערר המאוחד שבנדון.

.44

לטעמנו, עצם קיומו של סעיף ספציפי בצו הארנונה שמכוון לשימוש בתניון - אינו כובל את ידיה של הועדה, מלקבוע כי החניית רכב בשטת חנייה פלוני, הגם שהוא מצוי בתוך חניון מסודר, יכול להתקיים שימוש שונה במהותו לצורכי ארנונה, כזה שחורג מהמשמעות הצרה של העמדת רכב בשטח חנייה שהוקצה ונבנה במקור לשם כך.

מרכז הכובד של הפעילות הנעשית בנכס הוא מתן שירותי תצוגה ומבחן של רכבים מדגמיס שניתנים להומנה ולרכישה באולמות הנמצאים באותו בניין שבו מצוי הנכס, וואת כאשר הרכבים החדשים שעומדיסט למשך תקופות ממושכות, מחוויס חלק ממערך שלם של שיווק ולוגיסטיקה עסקית, שקשה להפרדה במבט כולל.

משכך, בהתאם למבחנים המקובלים בפסיקה, אין מנוס מלסווג את חשימוש הקונקרטי שמתבצע בשטח קומת מינוס 1 בבניין בתור כזה שמקיים פעילות של יישירותיםי'י.

סעיף 8(א) לחוק ההסדרים במשק חמדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי תקציב), התשנייג - 1992

קובע כי:

(א) מועצה תטיל בכל שנת כספים ארנונה כללית, על הנכסים שבתחומה שאינם אדמת בניין.

הארנונה תיחשב לפי יחידת שטח בתתאם לסוג הנכס כשימושו ולמקומו, ותשלום בידי המחזיק בנכס (ההדגשה אינה במקור).

כלל נקוט בשיטת משפטנו, הוא כי סעיף 8 לחוק ההסדרים קובע מבחן משולב, המתייחס לסוג הנכס, שימושו ומיקומו. סיווג הנכס נקבע לא רק בהתאם לשימוש שנעשה בו בפועל, כי אס גס לנוכח סוג הנכס, הפירוש של צו הארנונה הרלוונטי ושל הנסיבות (כאשר מבחן השימוש בפועל הוא המבחן החשוב והמרכני בעת בחינת השיקולים והפירושיס האפשריים).

שימוש בנכס מסוים הוא כאמור אחד הקריטריונים, אך בנוסף, יש אף להביא בחשבון את סוג הנכס, אופן השימוש בו ומיקומו. המבחן המשולב בוחן את השימוש שנעשה בנכס במובן הרחב, קרי בהתייחס למהות ולתוכן הפעילות, ולא לפעילות הפיסית הצרה המתבצעת בו, במובן הלשוני הטכני.

ראי/ה לעניין וה את נסיבות המקרה בעניין דומיקאר כמפורט לעיל, וכן עייא 8588/00 עירית עפולה ג' בזק, פייד נו (3) (2003); רעי/א 11304/03 כרטיסי אשראי לישראל בע"מ נ' עירית חיפה, פורסם בנבו, (ניתן בשנת 2005),

העוררות טוענות לחלופין, כי הסיווג ייחניון ללא תשלוטיי, מכוון בדיוק לסוג הנכס שבו עסקינן, ושזהו לב לבו של השימוש שנעשה בו, חניה לצורך חניה, למרות שהחניה המתוארת, כפי שהסברנו, היא חנייה אגב פעילות עסקית של עסק שלב לבו חנו מכירת רכבים.

לתפיסתנו, החניה המתוארת הנה חלק מהפעילות העסקית המהווה תלק משרשרת ארוכה של הפעילות השיווקית והמסחרית, שהכרחית לצורך הגשמת התכלית הכלכלית של העוררות. יצוין שהתכלית העסקית של העוררת היא מכירת רכבים חדשים מסוגים שונים. לא ניתן להתעלם גם מהסממנים הפיסיים הבולטים שעולים מהתיעוד שהובא על ידי המשיב, שמוכיח כי המדובר בתניון ייבתוך'י תניון, ושכל תפקידו לשרת את הפעילות העסקית הנבדלת שתוארה בפנינו.

לא נעלמה מעינינו עמדת העוררות לעניין 'יהספציפיותיי של טיווג נכס שמיועד לתנייה ככוה שתומך בסיווג הנכס הנדון כתניון בתשלום, בהסתמך על תובנות פסייד בעניין ציק פוינט. יחד עס זאת, עיון בהתלבטויות ובנימוקיס שניתנו בפסייד הנייל במישור המנחלי, אינו יכול לסייע בביסוס עמדת העוררות בשאלת דיוננו. גס הניסיון המלאכותי לסווג את התניון בתור מחסן, דיגו להידחות משורה ארוכה של טעמיט, שלדעתנו אין לחידרש אליהן במסגרת הליך וה.

הדגש בענייננו הנו כי עיקר המהות והשימוש שבו עושות העוררות בנכס הנו חוליה אחת בתוך שרשרת של פונקציות של עסק שמטרתו שיווק ומכירה של רכבים חדשים, וכי מטרת ותכלית השימוש הבלעדי בתוך שטח קומה בתניון, הנה לשרת פעילות מסחרית משמעותית, ולא בתור שטח חניה בתשלום.

גס הצמידות והסמיכות הפיוית בין שטחי החניון נשוא ענייננו, עס אולמות המכירה באותו בניין, מקיימות 'יויקה מהותית'י בין עסקי המכירה לאזור שטחי חנייתס של הרכבים לטובת שיווקס -

מוציאות מכלל אפשרות התייחסות לשטח חניות אלו כייחניון בתשלוסיי. לעניין וה, ראוי להביא

ציטוט מפסייד בעניין קל אוטו, שנזכר לעיל, שהנו יפה לענייננו:

''חניית הרכבים קשורה להספקת הרכבים שהוזמנו לידי הלקוחות, כך שהנכס משמש את התהליך העסקי של המערערת, ומשמש ככלי עזר בתהליך. תהליך זה לא יכול להתקיים במנותק מהחנייה הזמנית בנכס, ובכך נוצרת זיקה מהותית בינו ובין הפעילות העסקית של המערערת.

העובדה ששלבים אחרים של הפעילות המסחרית מבוצעים במקומות המנותקים פיזית מהנכס, ואף על ידי אישיות משפטית אחרת, אינה משנה'י. (ההדגשה אינה במקור).

הקביעות בפסייד בעניין דומיקאר ובעניין קל אוטו מחזקים את יסודות ההכרעה בענייננו כאן, לא רק על רקע תכלית העמדת הרכבים בשטחי התניון (לא בתור חנייה שעתית, יומית או ומנית), אלא שהעוררות אף לא טרחו להציג בהליך, הוכחות כלשהן לאפשרות שהרכביס החדשים שהועמדו ונצפו בחניון, משרתים עובדים כלשהם, וגם לא נשללה האפשרות שהם לא למכירה, כפי שנטען.

לא נדרשנו בהליך וּח לעניין טענת הסף שנוגעת לאיחור בהגשת ההשגה, וזאת משום שלפי הראיות והעדויות בתיק - חוּר בו המשיב/מנהל הארנונה מסיווג קומת 2- בבניין בתור קומת מסחר, ואת לאחר שהתברר בבחינה נוספת כי שטחים אלו אכן מהווים שטח בחניון, באופן שנעשה תיקון בדיעבד המייתר את הצורך בתיחוס דווקני של ומני הגשה, תגובה ותשובה לערר.

סוף דבר

מכל הטעמים שלעיל, אנו קובעים כי דין הערר להידחות.

בנסיבות אלו שבהן בחרה העוררת לעמוד על ניהול הליך מלא בהיעדר ראיות ואסמכתאות לביסוס עמדתה, ובהכירה את ההלכות שניתנו בסוגיה הנדונה - אנו מורים על חיוב העוררות בהוצאות המשיב בסך של 2,500 ₪.

ניתן היום בהעדר הצדדים 5/11/2020.

בהתאסם לסעיף 5 (2) לחוק בתי המשפט לעניינים מנהליים, התשייס-2000 ותקנה 23 (ב) לתקנות בתי המשפט לעניינים מנחלייס - תשסי'א-2000, לרשות הצדדים קיימת וכות ערעור לפנל בית המשפט לעניינים מנהליים וואת בתוך 45 ימים מיום קבלת ההחלטה.

בהתאם לתקנה 20 (ג) לתקנות האשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (סדרי דין בוועדת ערר) התשלייו-1977 ו חלטה זו בא ר החטשל המשיב / ₪ 1' ₪ << 2

יו"ר: אבי סטוקהולם כהן, עו"ד חבר: אהוד פלדמן, עו"ד = חבר: אהוד מטרסו, עויד 7 7

קלדנית : ענת לוי

ועדת ערר לענייני ארנונה כללית ערר מס': 140019660 שליד עיריית תל-אביב-יפו

בפני חברי ועדת הערר:

*וייר: עו"ד סטוקהולס כהן אבי

חבר: עו"ד מטרסו אהוד

חבר: עו"ד אהוד פלדמן

העוררת: פז טקטטיל בע'ימ

- נגד-

מנהל הארנונה בעיריית תל-אביב-יפו

התחלטה

הנכס נשוא הערר והעובדות שבבסיס המחלוקת

העוררת, חברת פז טקסטיל בע"מ (לחלן גם: ייהעוררתיי) הנה שוכרת של שטח בקומח מינוס 1 (מרתף), במבנה המכונח ייבית מרכזיטיי (נכס מסחרי מס' 2000363599) (להלן גם: ייהנכטיי)

הממוקם ברח' היסוד 5 בתחומה של עיריית תייא-יפו.

שטחו הכולל של הנכס לצורכי ארנונה הוא 449 מ"ר (ח-ן מט' 10988561). מדובר ביחידה צרה וארוכה, שכאמור נמצאת מתחת למפלס קומת הקרקע.

נציג העוררת, פרש את גרסתו לעניין הטענה, כי השימוש שהוא עושה בנכס אינו עונה על הגדרה של

מסחר בכמה הודמנויות: פעם ראשונה, במסגרת פנייה בכתב יד לעירייה מיום 3.9.2018. פנלית

שנייה מיום 24.12.2018. העוררת העלתה את גרסתה, גם במסגרת בקשה להארכת מועד להגשת ערר מיום 12.2.2019, ולבסוף גם על דרך הגשת הערר מיום 12.2.2019, ובתצהיר של הבעלים.

גרסת העוררת היא גס סיפור חייו של בעל המניות, והמנהל בחברה. בערר דנן נטען, כי לנוכת מצבה הכלכלי הקשה מנשוא של העוררת, ולנוכח המצב הירוד (מבתינת רווחיות) של ענף הטקסטיל בכלל, עלה בידי העוררת לשכור מהבעליט של הנכס, יחיקק גדולה באופן יחסי, וואת במתיר ייסביריי ביחס לשטח.

טיעון ה נועד להבהיר, כי אל לנו להסיק מעצם החזקתה של העוררת בשטת גדול באופן יחסי, על חוסנה מבחינה כלכלית ו/או על יכולת פיננסית.

עמדת העוררת ברורה - טענתה היא שהסיווג של הנכס תחת יימסחרי קמעוני כללייי שניתן לה, אינו הולם את השימוש שנעשה בו בפועל על ידה, וכי הטיווג הנכון, ההולם את השימוש שנעשה בשטח היחידה, לרבות ביחס לסביבת המיקום של הנכס, הוא מלאכה ותעשליה.

על פי גרסתה, העוררת עוטקת בטקסטיל מאו 2001 (ובעליה של העוררת פעיל בתחום מא 1992).

העוררת טוענת כי בעבר התחלקה הפעילות שלה בין עיסוק במכירות, שהתקיימו מתוך נכס אחר אשר ברחוב הקישון 8 בתייא, לבין פעילות הייצור והאתסנה של ביגוד ובדים, שהתקיימת ייבמפעליי, הלא הוא הנכס שבענייננו.

העוררת טוענת כי היא איחדה את פעילותה, ועתה היא פועלת אך ורק מהנכס שבקומת המרתף.

.10

העוררת מתארת בערר את השתלשלות האירועים הרלבנטית לתקופה הרלבנטית לערר דנן, ומספרת כי חלה בשנים האחרונות הידרדרות במצבה, מבתינה עסקית וכלכלית. העוררת מדגישה בפנינו כי בתאריך 1.3.2018, נאלצה להעתיק את פעילותה ולהעביר אותה מחברה אחרת שאותה יינטשהיי, ומאותה עת ואילך רשומה העוררת כמחציקה בנכס.

על פי סעי 6 לכתב התשובה, המשיב תומך בטענה כי העוררת החלה לנהל את פעילותה בנכט כמחזיק יחיד החל מיום 1.3.2018. המשיב חולק על העוררת כי עיסוקה של העוררת בנכס מתמקד רק בייצור בגדים.

העוררת מתרעמת על כך שהעירייה בחרה לסווג את הנכס בשימוש של מסחר, ולא בתור בית מלאכה, אשר אמור לשקף לטענתה, את הסיווג הנכון 'יהצודקיי והמתאיס, לפעילות שנעשית על ידה בפועל בשטח הנכס, שממוקט בקומת מרתף ללא חשיפה לאור יום ,וללא פתתי אוויר.

המשיב דחה את עמדת העוררת ביחס לטענת הסיווג, וזאת על יסוד ממצאי ביקורת שנערכו בנכס

בארבע הזדמנויות שונות: בתאריך 15.5.2018, ב-16.10.18, ב- 19.12.2018 וב- 21.7.19 (כאשר

בביקורת שיזמה העירייה בתאריך 16.10.2018, נמצא הנכס כשהוא סגור ולכן לא צורף לדויית הביקורת תיעוד כלשהו לגבי מצב הנכס).

לטענת המשיב, תעריף הארנונה של מסתר, הולם את השימוש שהעוררת עושה בשטחי היחידה, וכי החיוב משקף את הפעילות שנצפתה מתוך התיעוד שהצטבר ממספר ביקורים שנערכו בנכס.

לדידו, העוררת עוסקת במסחר בביגוד, וכי בנכס אין כל פעילות שיש בה כדי להראות שהעוררת משנה בעבודתה השוטפת, את אופיו או והותו של חומר גלס, מחומר מוחשי למוצר מושבח אחר חדש.

נציין בנוסף, כי על פי דוחות הביקורת, התיעוד והתמונות המרובות שנלקתו על ידי המשיב מטעט חוקרי השומה, שנכחו במקום ותיעדו בנוכחות הבעליט של העוררת, מצאנו שאכן מדובר בחלל צר וארוך, שמרביתו משמש לאחסנה של סחורה ארווה מגוונת ומוגמרת.

מהחומר שנמסר לעיוננו, ניתן להתרשם כי בתוך השטח של היחידה מוקצה מקום קטן באופן יחסי לציוד. בתרשים שלהלן, תועד גס הימצאותו של שולחן גזירה, שככל הנראה מיועד לגזירת בדים.

מהתמונות עולה כי במקום קיימים בדים שמגולגלים ומפוזריס במקומות שונים בנכס. התרשיט שלהלן, שלקוח מדוייח הביקורת מיום 15.5.18, נועד להמחיש את התלאור הנייל:

בחקשר זה, ראוי לציין, כי בשלב הדיון השונים בהליך, העוררת לא היתח מיוצגת על ידי עורך דין, וכי הבעלים והמנהל מטעמה, מר פרצ דוד, ייצג וטען בשמה, ודאג לשטוח את גרסתה מבחינה עובדתית. מר פרץ אף התייצב לדיון המקדמי ונחקר על התצחיר שהגיש בתמיכת לגרסתה.

רק בשלב הסופי של ההליך, בעת סיכום חראיות והעדויות בתיק, הגישה העוררת ייפוי כוח ע"י בא כוחה, עו"ד דן עראמי, אשר ניסח עבורה, בכישרון רב, את הטיעונים והראיות שתומכים בגרסתה.

אנו רואים לנכון לציין עובדה זו כבר עתה, ואת משום, שמבחינה ראייתית, עמדתנו היא שלא עלה בידי העוררת לתמוך בראיות את הטענות הרבות שהעלתה בסיכומיה, ואת על אף מספר ניסיונות לסייע לה בביסוס עמדתה.

העוררת לא צירפה לתצהיר שהוגש מטעמה, ולו עדות מצולמת אחת, שממחישה את המלאכות שלגביהן נטען ,שהן מבוצעות מהנכס. העוררת אף לא טרחה להפריך את העדויות שהציג המשיב בהליך, וגם לא ניסתה לסתור את הפירוש שהמשיב העניק לראיות שהוגשו לביטוס עמדתו.

אילו היתה העוררת מקפידה להראות כיצד מבוצעות לכאורה עבודות הייצור, הגזירה והתפירת של הביגוד מתוך הנכס, כפי שטענה בכמה הודמנויות, חיינו נכונים להשתכנע כי העבודות המבוצעות, מתיישבות :ותר עס פעילות של מלאכה מאשר עם סיווג של מסתר. בנסיבות העניין, התרשמותנו נבעה אך רק מתוך הטיעון שהועלה על ידה בכתב ובעל פה, חרף קיומו של חומר גלס שמצוי במקום, שממנו ניתן חיה לחסיק כי מתנהל במקום ייצור בהיקף כזה או אחר.

עוד נדגיש בהקשר וה, כי בתצהיר שהגישה העוררת, הטסתפקה האחרונה בהעלאת טענה מהותית אחת, וחיא שעיסוקה החיחיד בשטח הנכס הוא בייצור בגדים בלבד. יחד עס ואת, לא הוסבר לנו מהו תהליך הייצור, כיצד הוא מתרחש בפועל, וכיצד הציוד שתועד אף חוא בנכס, משרת את מלאכת הייצור שנטענה.

כמו כן, גס לא וּכינו ללמוד מן העוררת היכן מיוצר הביגוד שנמצא ארוו במקומות שונים בנכס, וגם לא הוכח כי חומרי הגלם הרבים שתועדו בנכס, שינו את אופים והפכו לסחורה מוגמרת.

המשיב מצדו, תמך את גרסתו בתמונות, חשבוניות וצילומיס שהוגשו באמצעות תוקרי שומה.

ההשגה, הערר וההליכים בפני הועדה

העוררת טוענת בערר שנוסח בכתב יד, כי היא מתזיקה בקונפקציה וכי בתוך הנכס ישנן שולחנות לגזירת בדים, מכונות ייצור ולכן אך ייטבעייי שהשימוש בנכס יהיה מזוהה עם בית מלאכה.

העוררת הוטיפה וטענה כי די בלאזכר כי מדובר בנכס שממוקם בבניין ייבית מרכניסיי, ושדי בציון מיקומו והימצאותו של הנכס במרתף באזור וה של דרום תייא, כדי לחסיק שהחטיווג של בית מלאכה עונה על הגדרת השימוש הנטען, ואת גם מבלי הצורך לפרט מעבר לכך.

גרסת המשיב, כפי שהחדבר עולה מתשובתו מיום 16.4.2018, נשענת במידה רבה על התיעוד ועל האופן שבו תיארה העוררת בעצמה את פעילותה בעת עריכת הביקורת.

בפרק 4 לדו'יח הביקורת מיום 15.5.2018, שנערך בדיעבד על סמך ביקור בנכס, תועד מנהל

העוררת באומרו: ''אני מייבא מטין סחורה ופה מאחסן אותה. ומוכר לקמעונאים בדים לפי מידה

שאני גוזר וטקסטיל ביגוד מגווןיי.

על פי הממצאים הנייל שהובאו בפני מנהל הארנונה, ביחד עם תיעוד נוסף שנאסף אצלו, הסיק האחרון בתשובתו מיום 24.12.2018, כי ליבת הפעילות בנכס חיא עסקית. חמשיב מוסיף וטוען

שאין מדובר בפעילות של חייט, שבצדה קיימת הצדקה להקל מבתינה טוציאלית, ולכן התעריף של מסחר (יימסחר קמעוני כללייי) שנקבע עבור העוררת ביחט לפעילות שמתבצעת בשטת חיחידה כולה -- תואם את דרישות הדין.

במסגרת דו"ח ביקורת מיום 19.12.2018, תיאר מנהל העוררת את סוג ואופן הפעילות שמתבצעת בשטח הנכס, ובתיעוד נוסף שצורף על ידי חוקר שומה אחר, צוטט מנהל העוררת, בהתליחסותו לפעילות : '/במקום גוזרים בדים את הגזרות שולחות למתפרות חיצוניות, הבגדים חוזרים לנכ הנ''ל ומופצים לחנויות. מקבל הזמנות מלקוחות מוסדות ולפי דרישה מבצעים את ההזמנה'י.

נתונים אלו, ורבים אחרים, הביאו את מנהל הארנונה לקבוע לנכס סיווג של מסחר וקמעונאות.

להלן השתלשלות העניינים והתאריכיס הרלבנטיים מבתינה דיונית וכרונולוגית :

ביום 3.9.2018 הוגשה ההשגה.

ביום 23.10.18 השיב מנהל הארנונה להשגה.

ביום 12.12.2018 פנתה עוררת למנהל הארנונה בשנית, במטרה לאפשר ביקורת חוזרת בנכט לאחר שניסיון קודם לבקר במקום, לא צלה.

ביום 24.12.2018 חשיב מנהל הארנונה לפניית העוררת, ודחה את טענתו לשינוי הטיווג מחטעס כל להבנתו, הנכט משמש לאתסון ולמסחר, וכי מהתיעוד שנמסר לעיונו, לא ניתן לקבוע שעיקרו עיסוק במלאכח.

ביום 12.2.2018 הגישה העוררת בקשה להארכת מועד להגשת ערר, בצירוף כתב ערר שהוגש בו זמנית (להלן: '*העררי).

בהחלטה מיום 12.12.2019 (שניתנה על ידי יו"ר, עו"ד צדוק אלון) הותר לעוררת להגיש את הערר באיחור, וזאת לנוכח ההתכתבויות שהתנהלו בין הצדדים טביב המאמ לקיים בדיקת נתונים מקדימה, וכן לטובת ניסיון לבצע ביקורת בנכס.

ביום 16.4.2018 הגיש המשיב כתב תשובה לערר (להלן: ייהתשובה לעררי).

בין לבין, ביום 20.5.2019, נערך דיון מקדמי בפני הועדה בראשות עו"ד צדוק אלון, במסגרתו נערך דיון מקדמי לגבי טענות סף שהועלו תחילה. בתנוס הדיון הנייל ניתנה לעוררת הודמנות להגיש ראיות שמעידות על כך שמתנהל במקוט גס עבודות ייצור, גזירה ומלאכה, ואף הומלץ על תיאום ועריכה של ביקורת נוספת על רקע דגשים עובדתיים שמסר מנהל העוררת לפרוטוקול.

ביום 12.6.2019 הגיש המשיב הודעה כי בביקורת מיום 27.5.2019 נמצא הנכס שהוא סגור, ועל כן פנה המשיב לוועדה בבקשה למתן הוראות לצורך המשך בירור המחלוקת בהליך.

בהחלטה מיום 24.6.2019 הוחלט על קביעת התיק להוכתות לאחר שלא עלה בידי הצדדים לקיים דיאלוג ברות ההחלטה שניתנה בתום הישיבה המקדמית מיום 20.5.2019.

תצהיר עדות ראשית מטעם העוררת הוגש ביום 31.7.2019.

תצהיר מטעם המשיב, הוגש ב- 14.8.2019 שניתן על ידי חוקר שומה, מר אופיר טוילי, במסגרתו צורף דו"ח ביקורת מיום 21.7.2019 אשר כולל צילומים, תשריטים, התייחטות מילולית לעניין התכולה בנכט, הפעילות שנצפתה, והכל בצירוף התייחסות של מנהל העוררת בעת הביקור במקום.

תצהיר נוסף, ניתן על ידי חוקר שומח, מר 9 וברמן, במסגרתו צורף דו"ח ביקורת מיום 8, אשר אף הוא כולל צילומים והתייחסות מילולית לעניין התכולה בנכס, הפעילות שנצפתה, וזאת בצירוף תיעוד דברי מנהל העוררת לגבי הנעשה ביחידה בעת הביקור במקום.

חוקר שומה נוסף, מר נועם אדלר, הגיש תצהיר שאליו צורף דו"ח ביקורת מיום 15.5.2018 אשר כלל צילומים של חשבוניות של העסק. , החוקר צרף התייחסות מילולית לעניין התכולה בנכס, והפעילות שנצפתה. בדוייח זה נזכריס דברי מנהל העוררת שתיאר את הפעילות הנעשית במקום.

ביום 31.10.2019 נערך דיון חוכחות שבמהלכו נחקר מר דוד פר מטעם העוררת. בשלב חקירת עדי המשיב, הודיע נציג העוררת כל הוא מוותר על חקירת המצהיריס/חוקרי השומה מטעט חמשיב.

ביום 21.11.2019 הוגשה הודעה על קבלת ייצוג מטעם העוררת ביחד עס בקשה להארכת מועד הגשת הסיכומים..

סיכומים מטעם העוררת הוגשו ביום 30.12.2019 ואילו סיכומי המשיב הוגשו ביום 14.1.2020.

המחלוקת בענייננו נוגעת לסיווג הנכס תוך התמקדות בשאלה: האם מתוך הממצאים שהוגשו לעיוננו, ניתן להסיק כי מתקיימת פעילות שתואמת את הטיווג של מלאכה ותעשייה, והאם לאו.

ניתוח הראיות, דיון ומסקנות

לאחר עיון בכתב הערר, בתשובת מנהל הארנונה, באסמכתאות ובסיכומי הצדדים ובנספתיהס, עמדתנו היא שיש לדחות את הערר, ולקבוע כי תשובת מנהל הארנונה לעניין חטיווג, בדין יסודה.

לא בכדי, בחרנו להאריך את תיאור השתלשלות ההליך ועל האופן שבו בחרה העוררת לנחל את התיק מבחינה ראייתית. בנסיבות העניין, הגם שראינו שבנכס מאוחסניס חומרי גלס לא מעטים, לא השתכנענו שפעילות העוררת נושאת מאפיינים מובהקים של תעשייה או מלאכה.

טרם ניכנס לגופם של דברים, ברצוננו להבהיר תחילה כי בשל העובדה שהעוררת לא הרימה את נטל ההוכחה שמוטל עליה, ביחס לטענת הסיווג בהליך דנן, פתוחה בפני העוררת האפשרות בעתיד לנסות ולהוכיח בפני מנהל הארנונה, וואת ביחס לשנות מס עוקבות לזו אשר נדונה כאן, כי חרף הקביעות שלהלן, היא מקיימת בנכס פעילות של ייצור ומלאכה.

עוד נבהיר כי בתום דיון ההוכחות שהתקיים ביום 31.10.2019, משהיה ברור כי העוררת סובלת מנחיתות דיונית ומדלות ראיות מספקות, לשם ביסוס עמדתה בהליך דנן, ניסתה ועדה זו, על רקע תיאור מצבה הכלכלי הקשה של העוררת, לסייע בידיה. והמליצה לצדדים לפנים משורת הדין, לשקול סיווג שליש (1/3) משטח הנכס תחת מלאכה ותעשייה, וזאת כדרך הפשרה שנועדה לשקף את האמפתיה של הועדה לטענות העוררת ולמצוקתה.

אולט העוררת סירבה להצעת הפשרה הנייל, וטענה כי היא עומדת על מלוא טענותיה שבערר.

העוררת בחרה בהכרעה במחלוקת דנן, ואת למרות שהבהרנו לעוררת, בתום שלב חקירות העדים,כי לנוכח היקף ואיכות הראיות בתיק, אנו מתקשיט לקבוע כי העוררת מקיימת פעילות שעונה על הגדרה של תעשייה ומלאכה. ומכאן, נימוקינו את דחיית הערר.

ראשית, לעניין טענת הסף המקדמית שהעלה המשיב במסגרת תשובתו לערר, נפנה להחלטת הועדה מיום 12.2.2019, אשר במסגרתה הותר לעוררת להגיש את הערר במועד שנקבה הועדה, ולכן אנו דוחיט את טענת הסף שהועלתה בתשובת המשיב לערר, ומקבלים את הנימוק שבסעי 6 לטיכומי העוררת בדבר קיומה של התלטה שהכשירה הגשת ערר ייבאיחוריי.

לגופם של דברים, נדגיש כי במהלך עדותה בדיון מיום 31.10.2019, אישרה העוררת שהתמונות שהוגשו לעיוננו מתארות את הנכט, והיא אף הבהירה שעיקר עבודתה בנכס הוא גוירה של בדים ושליחתס למתפרות בחוא.

העוררת לא התכחשה לעובדות שהציג המשיב בהליך, ולמעשה אישרה בחקירה את מרבית הטענות העובדתיות, שהמשיב בחר להמחיש דרך צילומים והצגה של אסמכתאות. העוררת בחרה שלא לתקור את עדי המשיב כדי לנסות ולקעקע אף אחת מהראיות שחובא בפנינו.

לא נעלמה מעינינו טענות העוררת, שאותן העלתה בדיון המקדמי מיום 20.5.2020, לפיהן יש בנכס מכונת תפירה, מכונת גזירה ושולחנות עבודה, שמטרתן לשרת את הפעילות הייצורית שהעוררת מקיימת לטענתה במקום, וזאת באמצעות עובדים מצדמניס שהיא מגייסת בעת הצורך, רק כאשר, כך בלשון העוררת, יייש עבודהיי.

כאמור לעיל, העוררת לא הציגה ולו ראייה אחת שממנה אפשר היה לקבוע, שעיקר פעילותח בנכט הוא תפירה וגזירה, ושמהותה היא עבודת מלאכה שמצדיקה תעריף מוזל מזה שנקבע עבורה.

המשיב, מצדו, הביא צילומים ועדויות רבות, התומכות במסקנה כי העוררת מנחלת מתוך הנכס בעיקר מסחר בתוצרת מוגמרת, שכן ניתן היה לראות מתוך הצילומים שנלקתו מהנכס במועדים שונים, ארגזּיס מלאים בסתורה מגוונת, וכן מדפים וקולבים עמוסים בסחורה ארוזה שלגביה לא הוכת כי היא יוצרה על ידי העוררת במקום.

העוררת לא טרתה להראות מהם תהליכי הייצור שאותם היא מבצעת בנכס, ואפילו הסבר כלשהו מצד העוררת כיצד חומר גלסם הופך למוצר, לא ניתן לנו, ולכן אנו *נאלציטיי לקבוע כי מרכו הכובד של הפעילות והשימוש בנכס, נוטה לטובת מסחר בטקסטיל, ואת למרות קיומט של בדים ומאפיינים פיסיים, שיכולים היו לענות על ההגדרה של תעשייה ומלאכה, כמשמעה בפסיקה.

על פי הפסיקה, נכס המשמש לתעשייה או מלאכה, צריך להיות מאופיין בכך שמתקיימת בו פעילות *יצור מובהקת. הפיכת חומר גלס כלשהו למוצר מוגמר. מרכיב הייצור בהגדרת *ימפעליי, הוא רכיב יסודי שמחייב הוכחה.

מרכיב הייצור צריך לקבל ביטוי בולט, מוחשי וויוואלי באמצעות ראיות שמעידות על קיומן של מכונות פעילות, אשר מנוחלות על ידי כוח אדם מיומן, ושטורחות על ייצור של מוצרים לציבור הקונים. בענייננו, העוררת בחרה שלא להביא הוכחות על פעילותה הייצורית ושבו היא עושה שימוש באמצעי היצור שברשותח.

התתבטנו בשאלה האם גוּירה בלבד של בדיט בתוך נכס, כפי שעורר המשיב בסיכומיו, יכולה להגיע עד לרף שמצדיק הכרה בטיווג של תעשייה. בנסיבות העניין, משלא הוכת כי העוררת משלבת עבודות גזירה במקום, בחרנו במסגרת הליך זה שלא להידרש לשאלה עקרונית וו.

יתכן, במקום שבו מתקיימות מלאכות גזירה מורכבות בידי עובדים מיומניס ובהיקף משמעותי, תתקיים תשתית מספקת, כדי לקבוע, כי הוכח השימוש שעונה על הגדרת המונת תעשייה או מלאכה, וואת בשים לב לפירושים שניתנים למונחיס אלו בפסיקה הרלבנטית.

ראי/ה לעניין זה את הניתות בפסיקה ביחס לפעילות של מכבסה כמבואר בענייו עעיימ 2503/13 זהר נ' עיריית *רושלים, (פורסם בגבו, ניתן ביום 4.02.2015).

ועדת ערר וו, ואף נדמה שגם זו שקדמה לה, מוכנה היתה להניח לטובת העוררת כי לנוכת מאפייניו הפיסיים של הנכט, כמו גם בשל מיקומו בבניין אשר מווהח מאוד עס תעשייה, כי המדובר בשטח שמקיים בשטח גם סוג של עבודות מלאכה (וזאת גט בשיט לב לכך, שמנהל העוררת, צולס באחת מהביקורות שנערכו בנכס, כשהוא חותך בדים באמצעות מכונה).

.11

אלא מאי; במסגרת דוחות הביקורת, ואפילו בדיון המקדמי מיום 20.5.2019, שבו ניסתה להצדיק את הסיווג של תעשייה, הצחירה העוררת לפרוטוקול, בניגוד לאטמכתאות ולהצהרות קודמות, שהיא איננה מייבאת סחורה מחוייל אלא מייצרת סחורות במקום, אך נמנעה מלצרף אסמכתאות כלשהן שמתלישבות עס טענות אלו.

נזכיר כי בצילומים שצורפו לדוייח הביקורת מיום 15.5.2018, צוין עייג החשבוניות שהעוררת עוסקת בייצור ובייבוא של מוצרי ביגוד, כך שדי באינדיקציה זו כדי להפריך את הצהרתה זו.

יש להדגיש בנוסף, כי העוררת אישרה במסגרת דוחות הביקורת שהוגשו לתיק, כמו גס בעת שנחקרה במהלך עדותה בדיון מיום 31.10.2019, כי במסגרת פעילותה בענף הביגוד והטקסטיל, היא מחזיקה במקום מוצרים מוגמרים וכי חלק מהסחורה מיובאת מסין.

היינו, לא ו בלבד שהעוררת לא הצליחה להוכיח כי הנכס הנדון, שמקיים לטענתה את מאפייניו של הפעילות הייצורית שניהלה בנכס אחר בעבר, כשהתויקה אצ בשני נכסים, עונה להגדרה שבצו הארנונה, אלא שגם בהתמקדותה של העוררת בסיכומיה, על הימצאותס של סוגים רבים של חומרי גלס, כהוכחה לכך שהעוררת מסיימת במקום פעילות ייצורית, אין די כדי להטות את חכף בענייננו.

על פי הפסיקה הרלבנטית, קטגוריית הנכסים שמקיימיס מאפיינים של יימלאכהיי, מסווגים כאלו גם כאשר הט משלבים לעתים מאפיינים של ייתעשיהיי עם תכונות של יישירותיסיי, שהם לרוב שירותים עם גוון ייתעשלייתליי. עיקרון וּה, תקף במיוחד בענף הטקסטיל בעידן המודרני, שמחייב את העוסקים בו, בפיצול עבודות הייצור לכל מיני עבודות חוצ, לנוכת עלויות כוח אדם ובשל שולי רווח צרים ושיקולי תחרות עס יצרניס בחוייל.

על פניו, המאפייניט הפיסיים של הנכס שבענייננו, נראותו, מיקומו ועל פי חומרי הגלם שנמצאו בתוכו, תואמים את האופי של פעילויות שיכולות להיחשב בנסיבות המתאימות כמלאכה, אך בשים לב לעובדה כי בענייננו קיימות עדויות רבות לכך, שהעוררת מקלימת בנכט מסחר בביגוד, הסיווג של מסחר קמעוני שנקבע עבורו על ידי המשיב, מתיישב עם חראיות, ובדין יסודו.

ראי/ה לעניין זה בריימ 4021/09 מנהל הארנונה של עיריית תל אביב נ' חברת מישל מרסייה בע'יימ, פורסם בנבו, ניתן ביום 20.12.2010).

נחזור ונדגיש כי בתצהיר העוררת נטען, כי חיא עוטקת בייצור בלבד, וכי היא הפסיקה לעסוק בייבוא. לתצחיר מטעמה, לא הוגשו אסמכתאות שמוכיחות את טענה זו, וכל שנשאר עבורנו בנסיבות העניין, הוא לקבל את עמדת המשיב, שהתבססה, בין היתר, על אמירות הפוכות של העוררת עצמה.

אחר כל הדברים האלה, נסכם כי בענייננו, לא הראתה העוררת כי היא מקיימת את המבחנים שנקבעו לוּיהוי פעילות ייצורית. במבחן הייצור של יייש מוחשייי, שמתמקד בשאלה האם הפעילות שנבחנת מובילה להפיכתו של חומר גולמי למוצר של ממש, לא עמדה העוררת.

גס במבחן של היקף השימוש במוצר המוגמר, האם המוצר נועד לשימושו של ציבור רחב (כאשר אלה פני הדברים תגבר הנטייה לראות בפעילות הנבחנתת משום 'יייצוריתיי), או שמא הוא מיועד ללקוח ספציפי (ואז תיטה הכף לעבר פעילות יישירותיתיי), לא סיפקה העוררת די נתונים כדי לקבוע מסקנה שונה מצו שתגענו אליה.

בענייננו, הפעילות שנבחנה על יסוד הביקורות שהתקיימו בנכט, מלמדת על עסק שמנהל מסחר קמעוני יותר מאשר עסק של מלאכה, ובהתחשב בהיקף עבודת הייצור שתוארה בפנינו, התרשמותנו היא שאין בה כדי לשנות את מהות השימוש שנעשה בנכס.

סוף דבר

מכל הטעמים דלעיל, אנו דוחים את הערר, וקובעים כי הסיווג שנקבע לנכס על ידי מנהל הארנונה, יוותר על כנו.

בנסיבות אלו - אין צו להוצאות.

ניתן היום בהעדר הצדדים 5/11/2020.

בהתאם לסעיף 5 (2) לתוק בתי המשפט לעניינים מנהליים, התשייס-2000 ותקנה 23 (ב) לתקנות בתי המשפט לעניינים מנהליים (סדרי דין), תשס''א-2000, לרשות הצדדים קיימת וכות ערעור לפני בית המשפט לעניינים מנהליים וזאת בתוך 45 ימים מיום קבלת ההחלטה.

בהתאם לתקנה 20 (ג) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (סדרי דין

בוועדת ערר) התשלייז-1977 תפורסט/החלטה גו באתר האינטרנט של המשיב.

27 2770

==?

יו"ר: עו"ד אבי ו כה חבר: עו"ד מה פלדמן חבר: עו"ד אהוד מטרסו

קלדנית : ענת לוי

ועדת ערר לענייני ארנונה כללית עררים מס': 140019300

שליד עיריית תל-אביב-יפו 16

בפני חברי ועדת הערר: 1003

לויר: עו"ד סטוקהולם כהן אבי

חבר: עו"ד מטרסו אהוד

חבר: עו"ד אהוד פלדמן

העורר: דור מערבות הנעה בע'ימ

- נגד-

מנהל הארנונה בעיריית תל-אביב-יפו

החלטת

הנכס נשוא הערר והעובדות שבבסיס המחלוקת

העוררת, חברת אילנות יומות נדליין בע"מ (ביחד עס חב' 5.4 61ת870 01505ז0+מ12 466!תט 8 שהיא חברה ורה) (להלן גס: ייהעוררתיי) הנה הבעלים של נכס שממוקט בקומת מרתף תחתונה מינוס 2 (נכס מס' 2000115709) הממוקם ברחי פלורנטין 50 פינת רחוב העלייה 60 בתחומה של עיריית ת'י'א-יפו (להלן גס: ייהנכסיי). הנכס צמוד (מתחת) לבניין בן 4 קומות בעל חזית מסחרית.

מהחומר שבפנינו, הנכס נרכש על ידי העוררת בספטמבר 2016 כאשר בתוזה המכר נכתב כי השטת שנמכר משמש לתניון. בייהואיליי השני של חוזה המכר שצורף לתיק, מצוינת גס העובדה כי מתנהלת תביעה נגד העירייה בקשר עס ליקויים שנמצאו בתשתיות המים והביוב העירוניות.

עובדה זו רלבנטית בעיקר כרקע לקיומה של מחלוקת משפטית רחבה יותר בין העוררת לעירייה.

שטחו הכולל של הנכס לצורכי ארנונה הוא 974 מ"ר (ח-ן מס' 10898605). במסגרת השומה שהוצאה לעוררת לתשלום, סווג השטת הנכס כולו תתו חניונים (חניית רכב) במבנה ללא תשלום בהתאם לסעי 3.3.15 לצו הארנונה.

אין מחלוקת בין הצדדים כי במהלך תקופת ניהול ההליך דנן הנכס הנדון עדיין הנו במצב שאינו ראוי לשימוש. יצוין כי הנכס וכה לפטור בגין היותו לא ראוי לשימוש למשך תקופה של 3 שנים בין התאריכים 26.5.2014 -- 25.5.2017.

כאמור, הנכס נהנה מפטור שניתן לו בהתאם לסעי 330 (1) לפקודת העיריות (נוסח חדש) (להלן:

ייפקודה'' ו/או ייפקודת העיריותיי). נכון לעת זו - הנכס נהנה מפטור חלקי למשך תקופה עוקבת כפי שנקבע בפקודה, כמפורט לחלן.

בהתאם להוראת סעי 330 (2) לפקודת העיריות, ראוי להבהיר, מוגבלת תקופת הפטור שניתן לנכס שאינו ראוי לשימוש למשך שלוש שנים באופן שבענייננו, בחלוף תקופת הפטור המלאה, החלה העירייה לחייב את העוררת בתעריף מזערי וזאת מיום -1.1.2018 ועד ליום 31.1.2018 על פי דין.

משהסתיימה תקופת הפטור הראשונה בהתאם לסעי 330 (1) לפקודת העיריות, טענה העירייה כי חרף מצבו של הנכס, אין היא רשאית להמשיך ולפטור את הנכס במהלך תקופת הפטור התלקי.

אולם העוררת, בהשגתה, הדגישה כי מצבו של הנכס הוא כה רעוע עד שלא ניתן אפילו להשמישו לכל מטרה שהיא. סיבת ההלמנעות מעשיית שימוש כלשהוא בנכס, כך לטענת העוררת, היא נעוצה

במחדלי העירייה שאינה טורחת לתקן את הליקויים הקשים שקשורים במדרכות ובקווי הביוב שמצוליס בסביבת הנכס.

העוררת טוענת בפנינו כי הליקויים המתוארים מוכרים היטב לעירייה. העוררת מציינת כי מתנהל בעניין וה הליך משפטי-אזרחי (במסגרת ת.א 6215-03-15, שלום-תייא) וזאת המחשה לכך שהליקויים היסודיים שקיימים בתשתיות במיקום הרלבנטי הס שמונעים את האפשרות של העוררת מלעשות שימוש כלשחו בנכס. בשולי הדברים, נדגיש כי עיון בנט המשפט מראה כי במועד כתיבת החלטה זו התיק האצרתי שנזכר לעיל אשר התנהל בין הצדדים, נמצא בסטטוס ייסגוריי.

העוררת מלינה על כך שהתיוב במהלך תקופת התשלום השנייה, בהתאם לסעי 330 לפקודה, לא רק שהנכס לא ראוי לשימוש, אלא שלפי פירושה את הדין, מדובר בתיוב ארנונה שאינו בהלימה עס השימוש של מגורים המתקיים בבניין יימשויךיי שמצוי בצמידות לחניון.

העוררת מפנה לסעי 1.3.1 די לצו הארנונה, שקובע כי שטת שמשמש לחנייה בלבד כחלק מבניין המשמש למגורים אינו נכלל בשטת המחושב לתשלום, וכי למעשה השטת אינו בר חיוב. בהחלה על ענייננו, לפי תפיסת העוררת, הנכס הנדון נועד לשמש מקום תנייה עבור בניין המגורים הצמוד.

העוררת טוענת כי מלבד החוית המסחרית, שגם כך מנותקת מהבניין, כל השימושים הרשומים בעירייה הס למגורים. עין ברשימת הנכסים שצורפה לתיק, כל היתידות שבקומות העליונות בבניין משמשות בפועל למגורים ולכן טוענת העוררת כי הסיווג שנקבע לנכס כתניון ללא תשלוט הוא שגוי ולכן יש לבטל את השומה.

לחילופין, טוענת העוררת כי הגם שהיא מצפה לביטול חשומה על ידי העירייה, עקב הסיווג השגוי של שטתי התנייה כחניון, במקום סיווג שטח חנייה כחלק מבניין מגורים, התעריף המינימלי לחיוב שנקבע עבורה לתשלום על פי סעי 330 (2) לפקודה, עומד על טך של 1.43 ₪ למייר, לעומת התעריף המקסימלי השגוי של 68.23 ₪ אשר נקבע לחובתה על פי שומה שנסמכת על צו הארנונה.

בתמיכה לגרסתה צירפה העוררת חוות דעת מומחה מטעם שמאית מקרקעין מחודש יולי 2018, שכותרתה יישומת מקרקעין לצורכי תשלום ארנונה, קומת מרתף תחתונה חלקת משנה 185/1 בגוש 7084 רחוב פלורנטין 50 פינת העליה 60א תל אביב-יפויי (להלן: 'יחוות הדעתיי). בתוות הדעת שצורפה לתצהיר העוררת קיימת התייחסות קונקרטית לסוגיית הארנונה שבמחתלוקת.

בתשובת מנהל הארנונה מיום 20.3.2018 צוין כי במענה לפניית העוררת מיום 22.2.2018 הנכס וכה לפטור בגין היותו לא ראוי לשימוש. עוד נכתב כי החל מיום 26.5.2017, ולמשך תקופה של חמש שנים, כל עוד לא יחול שינוי בנכס, יחויב הנכס לפי התעריף המוערי בהתאם לתקנות ההסדרים במשק המדינה (ארנונח כללית ברשויות המקומיות), התשסייו-2007 (להלן: 'יתקנות ההסדרים'י)

וזאת לפי השימוש האחרון שנעשה בו טרם מתן הפטור.

היינו, על פי תשובת מנהל הארנונה, המקור הנורמטיבי שעליו נסמכת העירייה לצורך קביעת תעריף ברירת המהדל, הוא על פי תקנות ההטדריט ולא צו הארנונה. המשיב הדגיש בתשובתו להשגה כי השימוש האחרון שנעשה בנכס, טרם מתן הפטור מארנונה כנכט שאינו ראוי לשימוש, היה בסיווג 'יחניון במבנה ללא תשלום'י.

בתשובה לערר מיום 20.8.2018 תזר חמשיב על עיקר טענותיו, תוך העלאת טענה מקדמית להיעדר סמכות בשאלה שקשורה בעצם בקשת העוררת מהועדה להתערב בשאלת חוקיות הצו לצורך קבלת פטור מלא במהלך תקופת פטור השנייה, שמזכה רק בפטור חלקי לפי סעי 330 (2) לפקודה.

המשיב טוען כי לא הוכת במסגרת הליך ה שהעוררת עשתה שימוש אתר מאשר השימוש האחרון שתועד לגבי הנכס הנדון (חניון לא בתשלום) וכי העוררת לא הביאה אטמכתאות שיש בהן כדי להפריך קביעה זו.

נציין כי על פי התשריט ומהתמונות שנלקחו על ידי המשיב עולה כי מדובר בחניון ריק ונטוש שיטודותיו רעועיס, קירותיו סדוקיס וניכר שלא נעשה בו כל שימוש חלופי אתר. על פי התיעוד שקיים בתיק, בשטחי התניון נצפו שלוליות מים וישנה עדות לקיומן של נזילות פעילות. כאמור לעיל, איננו נדרשים כלל לשאלת התקיימות התנאים הפיסיים שמקניס זכאות פטור לנכס אולם, לטעמנו, שאלת דיוננו המרכצית נוגעת בעיקר לגבי גובה תעריף החיוב שראוי שיחול על הנכס.

ההשגה, הערר וההליכים בפני הועדה

העוררת - כאמור - טוענת כי היא הרימה את נטל הראייה לצורך הוכחות וכאותה לביטול השומה, ולו גס ביחס לטענה כי התעריף שתל לגבי החיוב במהלך תקופת הפטור השנייה, הנו השגוי.

לגבי טענתה החלופית, טוענת העוררת כי די לעיין בתקנות ההסדרים כדי לבסט את גרסתה באשר לגובה התעריף המזערי הראוי והתקין שהמשיב רשאי לתליב בגין הסיווג של הנכס דנן (חניו.

טענת המשיב בהקשר וח, כפי שהדבר עולה מתשובתו מיום 20.3.2018, היא שהחיוב שנקבע לנכט חנו כדין, וכי התעריף המינימאלי בהתאם לסעיף 330 לפקודת העיריות לשטת שמשמש תניון במבנה ללא תשלום, יישאר על כנו.

להלן השתלשלות העניינים והתאריכיס הרלבנטיים מבחינה דיונית וכרונולוגית:

ביום 22.2.2018 נשלחה הודעה לעירייה/הוגשה ההשגה.

ביום 20.3.20 השיב המשיב להשגה מצד העורר.

ביום 7.3.2018 הוגש על ידי העוררת ערר על התשובה להשגה (להלן: ייכתב הערריי).

ביום 17.4.2018 שלח המשיב תשובה נוספת ביחט לפניית העוררת מיום 12.4.2018 ובה נימוק נוסף שבגינו בחר המשיב לדחות את ההשגה ביחט לגובה התעריף.

במסגרת תשובה זו מסר המשיב את התייחסותו לסוגיית התעריף השגוי לכאורה, לפיה נטען כי התעריף המזערי העדכני לשנת 2018 עומד על 68.27 ₪ (בהסתמך על התקנות ההסדרים ועל סמך סעי 3.3.15 לצו הארנונה בבניין שאינו משמש למגורים, שמכוחו שאוב סכוט התעריף).

ביום 20.6.2018 הגיש המשיב כתב תשובה לערר ביחד עם בקשה לדחייה על הסף (להלן: ''כתב תשובה לעררי).

ביום 11.6.2018 הוגשה בקשה לתיקון כתב בערר ולהוטפת טענות.

ביום 19.6.2018 הגיש המשיב התנגדות לבקשה העוררת להוספת טענות עקב הרחבת חזית.

ביום 2.7.2018 נערך דיון מקדמי (בהרכב חסר) בפני הועדה בראשות עו"ד צדוק אלון בו הותר תיקון כתב הערר. בסיום הדיון נקבע כי העוררת תעדכן האם הנה עומדת על המשך ניהול ההליך.

ביום 12.7.208 הודיעה העוררת כי בכוונתה להמשיך ולנהל את הערר לצורך קבלת הכרעה בשאלה האם מדובר בתיוב תקין, לאור טענתה כי מדובר בחניון בבניין מגורים.

4. ראוי להדגיש בהקשר זה כי במסגרת הודעת העוררת מיום 12.7.2018 על כוונתה להמשיך ולנהל

את ההליך -- הועלתה לראשונה במסגרת הערר שאלת התעריף כטענה חלופית, וזאת אף בהסתמך על הנטען בחוות דעת מומחה שצירפה העוררת להודעתה.

5. ביום 24.7.18 הודיע המשיב כי הוא מסכים לצירוף חוות הדעת השמאית שצורפה להודעת העוררת

בדבר כוונתה להמשיך ולנהל את ההליך בשאלה - האם אין בעובדה שהחניון במוד לבניין מגורים כדי לפטור אותה כליל מתיובי ארנונה.

6. חשוב להדגיש בנוסף כי משעמד המשיב על טענתו המקדמית לדחייה על הסף של הערר, מסרה

הועדה (בהרכבה הקודם) את החלטתה מיום 3.12.2018 לפיה, הגם שהועדה אינה מוסמכת לדון בשאלות הנוגעות לתוקפן החוקי של הוראות חוק הקשורות לחיובי ארנונה, יש לחתיר לעוררת

להוכיח טענה: חידה והיא הטענה ביחס לסיווג חנכס.

7. תצהיר עדות ראשית מטעם העוררת הוגש ביום 31.1.2019.

8. תצהיר מטעם המשיב, הוגש ב- 7.10.2019 וניתן על ידי רכות חיובי ארנונה, הגבי מלי מיטראני,

אליו צורפו פניית המשיב מיום 20.3.2018 ו-מיום 17.4.2018. לתצהיר זה צורף העתק מהטכס מכר המבנה שבענייננו מיום 7.9.2016, וכן העתק מהיתר בנייה מס' 152 מיום 17.5.1976 שניתן למבנה.

9. מטעם המשיב צורף תצהיר נוסף מטעם חוקר שומה, מר בן ישי, במסגרתו צורפו דוחות ביקורת

מיום 23.4.2017, 6.3.2018 ומיום-15.1.2019 שכוללים צילומים והתייחסות מילולית קצרה לעניין מאפייניו של הנכס ולגבי מצבו בעת הביקורות שנערכו במועדים הנייל.

0. | בס 19.12.2019 נערך דיון הוכתות שבמהלכו נתקר מר יונדב בובר. כמו כן, באותו מעמד נתקרו

מנחל העוררת והמומחית שערכה את חוות הדעת מטעם העוררת. כמו כן, נתקרה רכות החיובים מטעם המשיב, וזאת בשיט לב לכך שהצדדיט ויתרו בהסכמה על חקירת מר בן ישי, חוקר חשומה, ועל חקירה של מר לחיאל לוי מטעם העוררת.

41. סייכומים מטעם העוררת הוגשו ביום 26.1.2020 ואילו טיכומי חמשיב הוגשו ביום 13.2.2020.

2. בהחלטת הועדה מיום 31.10.2019 נעתרנו לבקשת העוררת לאיתוד ארבעת העררים שבכותרת.

דיוו והכרעת

3. לאחר עיון בכתב הערר, בתשובת מנהל הארנונה, באסמכתאות ובסיכומי הצדדים ובנספתיהם,

עמדתנו היא שיש לקבל את הערר באופן חלקי ולקבוע כי העוררת, שביקשה פטור עקב סיווג שגוי, לא הוכיחה כי הנכס הנו שטח המשמש חנייה במבנה למגורים.

4. *חד עס זאת, ראינו לנכון להתערב בנושא התעריף שקבע המשיב לצורך חיוב הנכס על פי סיווגו

ומצבו. מסקנתנו, כפי שננמק להלן, היא שאופן קביעת התעריף המינימלי בנסיבות העניין, אינו מגשים את תכלית החקיקה. הפרשנות הראויח לעניין וה מחייבת אותנו לאתר מתוך הסיווגים האפשריים בתקנות ההטדרים, את התעריף שהולס יותר את תכונותיו של הנכס, מצבו הפיסי והשימוש שנעשה בו בפועל.

55. נקודת המוצא לדיוננו היא לשונו העדכנית של סי 330 לפקודה, לאתר התיקון שבוצע באמצעות

טעי 2(1) לחוק לתיקון פקודת העיריות (מסי 131) התשעייב -2012 (להלן: ייהתיקון'י), הנה כדלקמן:

*נהרס בנין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבנין לעיריה הודעה על כך בכתב, ויתולו הוראות אלה, כל עוד הבניין במצב של נכס הרוס או ניזוק -

עם מסירת ההודעה לא יהיה תייב בשיעורי ארנונה נוספים בשלוש השנים שממועד מסירת ההודעה (להלן - תקופת הפטור תראשונת);

₪ חלפה תקופת הפטור הראשונה יהית חייב בארנונה לגבי אותו בניין בחמש השנים שמתוס אותת תקופה, בסכום המזעדי בהתאם להודאות לפי סעיפים 8 (-9 לחהוק הסדדים במשק המצינה (תיקוני חקיקה להשגת :עדי התקציב), התשנייג-1992, הקבוע לסוג הנכס המתאים לבניין על פי השימוש האחרון שנעשה בבניין (בסעיף זה - תקופת התשלום);

(3) חלפה תקופת התשלום והבניין נותר במצב של נכס הרוס או ניזוק כאמור ימסור מחזיק הבניין לעירייה הודעה בכתב על כך ולא יהיה תייב בשיעורי ארנונה נוספים ;

התקופות כאמור בפסקאות (1) ו-(2) ייספרו בין ברציפות ובין במצטבר;

אין האמור גורע מחבותו של מחזיק בשיעורי הארנונה שהגיע ומן לפירעונם לפני מסירת ההודעה. (ההדגשות אינן במקור).

אין מחלוקת כי בענייננו תקופת הפטור הראשונה חלפה וכי הנכס אינו ראוי לשימוש.

כאמור, בעקבות התיקון בתקיקה, הוגבלה תקופת הפטור לנכס שאינו ראוי לשימוש לתקופה ראשונית של 3 שנים בלבד, כאשר לאתר מכן מחויב נכס על פי התעריף המזערי הקבוע בתלנות ההסדרים, בהתאם לסכום המזערי הקבוע לסוג הנכס 'יהמתאלם לבנניןיי.

המחוקק מצא לנכון לערוך איזון, במובן וה שבתקופת הפטור הראשונה יינתן פטור מוחלט, אך בתקופת הפטור השנייה, לא יינתן פטור מלא, אלא הקלה חלקית, בדמות חיוב בתעריף המינימלי שיימתאיטיי לשימוש האחרון שנעשה בנכס.

הבא נזּכור בהקשר זה כי המחוקק כיוון מלכתחילה לכך שתינתן לנישום הקלה כלכלית מצד אחד (ייהגזריי), ומצד שני, שיושת חיוב שיהיה בו כדי למנוע מהנישוס ישיבה באפס מעשה לגבי נכס שהוא הרוס ולא יושבים בו, וזאת למשך תקופה שחיא לרוב ממושכת (י'המקליי).

יש להדגיש כי תקנות ההסדרים לא קובעות שהתעריף המינימלי שבו יחויב נכס, חייב להחיות ייזההיי לשימוש האחרון שנעשה בנכס לפני שהפך ללא ראוי לשימוש. המחוקק הטתפק במונח יימתאים לבניין'י, באופן שמעניק מרווח פרשנות לעניין הסיווג, בייתוד מקום בו אין ברשימת הסיווגים וטוג הנכסים שבתקנות התאמה מלאה מבחינה קונקרטית או קטגורית.

העקרונות שפירטנו לעיל נועדו לסייע לנו בביאור הסוגיה הפרשנית אשר מונתת לפנינו. אולם רגע לפני שניגש לפתרון המחלקות בנושא תעריף החיוב שראוי לחול לטעמנו על הנכס, יש להידרש תתילה לטענת העוררת כי הסיווג ייחניון במבנה ללא תשלוסיי, כפי שקבע המשיב, הנו שגוי.

טענתה המרכוית של העוררת בערר דנן, היא שהסיווג של הנכס בצו הארנונה אינו תואם את השימושים בפועל. העמדה שעליה חוזרת העוררת לאורך ההליך היא שהחניות בחניון, הן חלק ממבנה למגורים, ושהחיוב בסיווג של חניון במבנה ללא תשלום, אפשרי רק בבניין שאינו למגורים.

איננו מקבלים טענה וו מכמה טעמים. ראשית, הטכס המכר מיום 7.9.2016 שצורף לתצחיר מטעם המשיב (נספת בי לתצהיר של גבי מלי מיטראני, רכזת חיובים באגף לתיובי ארנונה) מראה בבירור כי עסקת המכר של הנכס מתייתסת לקומת מינוט 2 בשלמותה כיתידה עצמאית בתור חניון.

אין בחוזה המכר שנכרת בין העוררת למוכרת הנכס בעבר, שיוך או אזכור של חניות עס שיוך לדיירים בבניין. אין בסמכותנו, במסגרת הליך וה, יילסייעיי בידי העוררת ולייצר עבורה זיקה יישיפוטיתיי יש מאין בין שטחי החנילה ליחידות המגורים, זאת רק משום שזה נטען בעלמאז.

יש לוכור כי העוררת נתבקשה במסגרת פניית חמשיב מיום 17.4.2018 להמציא לעיונו מסמכים אשר מראים כי שטחי הנכס משויכים לדירות ספציפיות בבניין, אך העוררת נמנעה מלעשות כן. גם בהליך שבפנינו, לא הובאו אסמכתאות על כך שדייר פלוני וכאי לחנייה בשטת חנייה מסוים, באופן שיכול להקנות לוועדה את הבסיט לקבוע קביעה שמתיישבת עס טענה זו מבחינה עובדתית.

.6-

במהלך דיון ההוכחות נתקרה גבי מלי מיטראני על תצהירה. בדיון הוגשו לעיוננו מטמך עס רשימת מחזיקים בנכס (טומן מ' 1) שמתוכו עולה בברור כי השימוש בבניין הנו מעורב, ואת הגם שבקומות העליונות (מעל הקומה המסתרית), רוב רובם של המחציקים הם למטרת מגורים.

גבי מיטראני הדגישה בעדותה כי הסיווג של הנכס הנדון כחניון ללא תשלום, לא נקבע במקרה הנוכתי על פּי השימוש בפועל, כפי שנהוג בדרך כלל. קביעה של הסיווג במקרה דנן נשענה בעיקר על ההגדרות שבהטכס מכר הנכט, על פי הייעוד המקורי וכמובן בהתאם לנראות המבנה באופן כללי.

גבי מיטראני חיוקה בעדותה את מה שניתן היה להסיק מהמסמכים שהוגשו לתצהיר מטעמה, והוא שהנכס נרכש כחניון עצמאי ונפרד, ושגם על פי ייעודו מבחינה תכנונית, חוא אינו חלק מבניין המגורים שמעליו. חיתר הבנייה מיום 17.5.1976 שהוגש על ידי המשיב, מצביע אף חוא על כך כי המבנה נבנה כבנוין ₪ מסחרי ב 4 קומות ו-2 קומות תחתונות. מצי/ב העתק צילומי מההיתר -

. י פדרבווו, 2 2 וצ % מקלורה,

רטפ ששו לב קית >

/ 2 זגויות - חול השמל ויר אשפת, רפמ .

ל מעליות, 1 אולפות ה"ע בכל. ץומח =.

גבי מיטראני שבה והדגישה בעדותה כי ניתנה לעוררת הודמנות להוכיח כי שטחי החנייה נועדו לשרת את הדיירים בבניין הנדון, שלגביו הוכח שימוש מעורב של מטחר ומגורים, אולם העוררת, בחרה להיצמד בגרסתה רק לעצם העובדה שבבניין מחזיקים כיום דיירים שמקיימים לדעתה הוכחה מספקת לכך כי מדובר בחניון למגורים.

לא נעלמה מעינינו העובדה כי במסגרת חוות הדעת שהגישה העוררת, נטען כי לנכס נשוא השומה אין גישה לחוּית המסחרית של המבנה. למדנו מחוות הדעת בנוסף, שקיים תקנון מוסכם לבית המשותף ושעל פי המצב התכנוני, התכליות באזצור הם מגוונות וכוללות מגורים, משרדים, מסחר.

בחוות דעת מומחה שצירפה העוררת נכתב שגט לא נמצא היתר בנייה למבנה, אך גס נטען באותה נשימה על ידי המומחית במהלך חקירתה, כי היתר הבנייה שהוגש לתיק, לא תואם את השימוש בפועל. כמו כן, טענה המומחית בחוות דעתה כי הנכס נשוא השומה אינו אמור לשלט ארנונה משום שלטענתה מדובר בשטת חנייה שאינו בשימוש ושהוא חלק מבניין למגורים.

כאמור, המשיב דאג לצרף לתצחיר העתק מהיתר בנייה מקורי, ולאחר בחינת מכלול הדברים והמסמכיט שבתיק, לא ראינו מקום לסטות מן המסקנה שאליה הגיע המשיב, והיא שסיווג הנכס שבנדון, כחניון במבנה ללא תשלוט, נקבע כדין.

כמו כן, העוררת לא הוכיחח בהליך דנן, כי בטרם קבלת פטור נכס לא ראוי לשימוש, נעשה בו שימוש אחר מזה שנקבע עבורו. כאמור, בסעי 3 להסכם המכר מיוסם 7.9.2016, צוין במפורש בי במועד הרלבנטי למסירת החזקה לעוררת על פי עסקת המכר, תלוי ועומד הליך אזרחי מאז חודש 5 בנוגע לליקויים שהביאו את הנכס לכאורה למצב מדורדר מבחינה פיסית. יש גם לזכור, כי בהסכם המכר לא מופיע כל אוכור לזכויות שמקנות וכות לשימוש ייחודי של הדיירים בשטת החניון או קיומה של זיקה קניינית של דיירי הבניין לחניון.

לפיכך, מקובלת עלינו טענת המשיב בסוגיה זו, אשר מסוכמת היטב לטעמנו במסגרת סעי 25-27 לסיכומיו, וחיא כי הפטור שניתן לשטחי חנייה בבניין שהוא למגורים, אינו יכול להינתן לעוררת בנסיבות העניין. מסקנה וצו נכונה גס על יסוד הנתון העובדתי הברור שעולה מתוך הראיות בתיק, והוא שהחניון שבענייננו, לא שימש את בית המגורים שמצוי מעליו.

.711

ועתה - נדמה שיש להידרש למחלוקת בסוגיית התעריף. המשיב, נדגיש, ייחד לעניין גח סעי 39-48 מתוך שלל טיעוניו וסיכומיו. המשיב מאשר מבחינה נורמטיבית, כי בתקופת הפטור השנייה, יש לחטיל על הנכס של העוררת את התעריף הקבוע בתקנות ההסדרים.

כזכור, הנכס הנדון סווג על ידי המשיב ייכחניון במבנה ללא תשלוט'י. כדי לבחון מהו התעריף הנכון לסיווג זה במהלך תקופת הפטור השנייה לפי סעי 330 (2) לפקודה, עלינו לגשת לסעיף הגדרות שמפורטות בתקנות ההסדרים.

סעי 1 לתקנות ההסדרים קובעת הגדרה לחניון, בוו הלשון: 'חניון'' -- בין מקורה ובין שאינו מקורה, שהחניה בו נעשית תמורת תשלום'י.

בענייננו, אין מחלוקת כי הנכס לא שימש חניון בתשלום. בנטיבות אלו, כך לפי גרסת המשיב, לא ניתן לחטיל על הנכס הנדון תיוב בהתאם לתעריף המינימום המתייחט בתקנות לסוג נכס ייחניון"י.

התקנות יימדברותיי על חניון בתשלום בלבד. אין בתקנות ההסדריט התייחטות או הפנייה לתניון במבנה ללא תשלום, ומשכך גס אין תעריף מינימום שניתן יילהצמידיי לנכס שבענליננו.

עיון בפסיקה הרלבנטית מגלה כי לפנינו לאקונה מובהקת שמצריכה אותנו לפרש מחי נפקותה של אותה לאקונה לגבי נסיבות המקרה הקונקרטי שבפנינו וכיצד עלינו למלא את החסר בתקיקה.

לנוכח היעדר קיומה של הגדרה מתאימה לחניון שלא בתשלום בתקנות ההסדרים, קבע המשיב כי תיוב הנכס על פ5י השימוש האחרון שנעשה בו (כחניון ללא תשלום), יחויב לפי סיווג משרדים שירותים ומסחר בתקנות, שהתעריף המזערי שחל עליו הוא 68.27 ₪ נכון לשנת 2018.

איננו מקבלים פרשנות זו של חמשיב שמשמעותה התאמת הסיווג של יימסחריי לנכס הקונקרטי לצורך קביעת החיוב המינימלי למשך תקופת הפטור השנליה.

תקופת הפטור השנייה מכוונת לחיוב שהוגבל לתעריף מוערי הקיים לגבי אותו שימוש בתקנות ההסדרים, וכוה שמתאים לשימוש האחרון שנעשה בנכס, ובכל מקרה לא פטור מלא.

בט' 8(א) לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי תקציב), התשנייג - 1992

(להלן: 'יחוק ההסדריטיי), נקבע כי:

(א) מועצה תטיל בכל שנת כספים ארנונה כללית, על הנכסים שבתחומה שאינם אדמת בניון, האלנונה תיחשב לפי יחידת שטת בתתאם לסוג הנכס לש:מושו ולמקומו, ותשלום בידי המחזיק בנכס/,

ובסי 8(ב) נקבע כי:

/ב) השרים ייקבעו בתקנות את סוגי הנכס וכן כללים בדבר אופן חישוב שטחו של נכס, קביעת שימושו, מקומו וסיווגו לעניין הטלת אלנונה כללית,

ובסי ל לחוק ההסדרים נקבע כל:

וא) השרים *יקבעו בתקנות, סכומים מזערייס וסכומים מירביים לאדנונה תכללית אשר יטילו הרשויות המקומיות על כל אחד מסוגי הנכסים, וכן רשאים הס לקבוע יחס בין הסכומים אשר *וטקו על כל אחד מטוגי הנכסים. הסכומים המילביים והמזעריים יעודכנו לכל שנת כספים, בהתאט לכללים שייקצעו בתקנות/.

בסעי 6 לתקנות ההטדריס נקבע הסכום המזערי לארנונה הכללית אשר תטיל רשות מקומיו לפי סיווג מסוים של נכסים. סעי 6 לתקנות ההטדריס מונה רשימה של 12 פריטים, כאשך קלים פריט נוסף שהוא ברירת מחדל למקרה שבו אין התאמה מלאה בין סוג הנכס ו/או השימוש לפי צו המיסים לבין סוגי הנכסים המווכריס בתקנות ההסדרים.

.99

תעריפי המינימום והמקסימום הס תמציתיים וכלליים, ולא פרטניים כמו צווי חמיסים. כפי שראינו, אין הלימה מוחלטת בין סוגי השימושיט המפורטים בצו הארנונה לבין תעריפי המינימום המפורטים בתקנות ההסדרים.

ישנם סוגי שימוש שאין להם תעריף מינימום אשר זהה לסיווג בו חויבו לפי צו המסים. כאשר נתקלים בטיווג או בסוג של שימוש שאין לגביו מקור חפנייה לתעריף מוערי בתקנות ההסדרים, כמו שאירע בענייננו, נדרשים אנו לבצע מלאכת פירוש, התאמה והשלמה של הריק החקיקתי.

כפי שצוין לעיל, סעי 6 (13) לתקנות ההסדרים קובע -- יינכס אחרי'' -- הסכום שהגיע כדין בתוספת שיעור העדבוןיי. לדידנו, משלא קיים סיווג קונקרטי בתקנות עבור חניון שלא בתשלום, הנכס נשוא השומה שבענייננו נכנס לגדר יינכס אחריי.

ינכט אחריי מוגדר בתקנה 1 לתקנות ההסדרים כסיווג שיורי - יינכסיס מסוגים שלא פורטו בתקנה

6) עד (12ג)'י,

התעריף המינימלי שיש לגבות עבור יינכס אחריי, כך בהתאם לפריט ייהסליי שבתקנה 6 (13), הוא סיווג שיורי שכולל רק נכסים שלא נכללו באף אחד מסוגי הנכסים אחרים בתקנות, והתיוב בגינו הוא בגובה חסכוט שמגיע 'יבדין"י.

על פי הפסיקה, טיווג נכס תחת הסיווג השיורי בצו המיסים (ינכס אתרי) יעשה רק כמוצא אחרון, כאשר אין כל סיווג מתאים אחר.

עתה עלינו מוטל התפקיד לפרש ולקבוע מהו הסיווג המתאים לנכס שבענייננו ומהו הסכום שמגיע ייכדין'י מהנכס שבענייננו.

הגישה של ועדה זו היא, בהיעדר פסיקה מפורשת או מנתה בסוגיה, היא שיש לפרש את ייהדיףי באופן שמגשיס את תכלית דבר החקיקה, וואת בהלימה עם עקרונות הפסייקה בשדה הרלבנטי.

פסייד שניתן בנסיבות המקרים שנדונו באריכות בעתיימ (תייא) 24734-05-15 צ'ק פוינט טבנולוגיות תוכנה בע"מ נ' עיריית תל אביב- יפו , (פורסם בנבו, ניתן ביום 27.3.2019), ואשר נזכר בסיכומי המשיב, אינו מסייע בידינו. ההנמקות בסעי 46 ואילך לפסייד בעניין ביק פוינט אינן מנחות, ואין די בעובדה שביהמייש בחר בפסייד שלא להתערב בתעריף שנקבע לחניונים משיקולי סבירות וחוקיות, כדי להשליך על ענייננו (בייתוד כאשר כאן עסקינן בנכס שנקבע לגביו שהוא אינו ראוי לשימוש).

כמו כן, מקום בו, נוצר סוג של אנומליה או תוצאה אבסורדית שיש בה כדי לסתור את עקרונות הפסיקה, מחייב אותנו להיצמד ללשון החוק, ולעשות כל מאמ\ לפרש את הלשון, בגבולות הסביר ועל פּי שיטת משפטנו, וזאת כדי להתאים את התוצאה המשפטית הרצויה לרוח התקיקה.

אנו בדעח כי העקרונות והכללים שחלים על פטור מארנונה שניתן לנכס ריק, יכול לשרת אותנו באיתור הפרשנות הראויה במקרה הנדון, וזואת כחלק מניסיוננו לחשיב לשאלה הבאה: מהו הנכס ייהאחריי לפי תקנות ההסדרים שניתן להתאים לנכס הספציפי נשוא בענייננו, ומהו הסכום שמגיע כדין ושאותו ראוי להשית על העוררת בנסיבות העניין בתור תעריף יימינימלייי.

הנכס שבענייננו אינו בשימוש כבר מספר שנים עקב מצב פיסי רעוע, וואת בין החיתר בשל בעיות אובייקטיביות של נזילות, פגמים וליקויים בתשתיות באופן ששולל מן העוררת את האפשרות להפיק תועלת או הנאה כלשחי מהנכס.

כידוע, ככלל, יש לחייב נכס בארנונה בהתאט לסיווג בצו הארנונה שמיטיב לבטא את השימוש שנעשה בו. כשעסקינן בנכס ריק, שלא נעשה בו שימוש בפועל, ובחלוף תקופת הפטור המותרת על פי דין, יש לסווגו בשימוש המותר בו על פי החיתר הבנייה, והכל בהתאם לדיני התכנון והבנייה.

.55

ראי/ה לעניין זה בריימ 991/16 אפריקה ישראל להשקעות בע"מ נ' בית ארלוזורוב חברה בע"מ, פורסם בנבו, ניתן ביום 5.8.2018.

על פי החקיקה הקשורה בפטור לנכטים ריקים, רשאית רשות מקומית לפטור נכס ריק מתשלום ארנונה למשך 6 חודשים, ולאתר מכן, רשאית רשות לתת הנחות בשיעורים שנקבעו בתקנות.

בחלוף התקופה האמורה, יחויב נכס ריק בארנונה בדומה לנכס פעיל. חיוב בנסיבות אלו חל על מחזיק, ואת הגם שלכאורה אין הוא מפיק הנאה ישירה משירותי העיריית. בענייננו, אין אנו רשאים או מוסמכים יילפטוריי כליל את העוררת מתיוב בארנונה, אפילו שברור שאין חיא מפיקה תועלת או הנאה מן הנכס שאינו ראוי לשימוש.

הטעם המרכזי לכך הוא, הוא הרצון לתמרף מתויקים של נכסים ריקים או הרוסיס לעשות בהם שימוש או להפיק את התועלת שטמונה בהם, באופן שיביא לניצולס המיטבי של חנכטים הללו וכן כדי למנוע תופעה לא רצויה של אפס מעש והפיכתם של נכטים במרכי ערים יילפילים לבנים"י.

ראי/ה לעניין זה עייא 1130/90 חברת מצות ישראל בע"מ נ' עיריית פתח-תקות, פייד מו (4) 778 (1992).

יש לאבחן מקרה בו מוטל חיוב ארנונה מינימלי על נכס ריק, שנועד לבטא כי מחתזיק בנכס ריק נהנה במידה מסוימת משירותי העירייה כגון תשתית, ניקיון, תאורה שניתנים לציבור ככלל, בעוד במקרה של נכס הרוס שאי

[הטקסט קוצץ - הקובץ המלא זמין בקישור למקור]