החלטות ועדת ערר לענייני ארנונה - אוקטובר 2021, חלק ב

עיר: תל אביב-יפו
קטגוריה: ועדת ערר לענייני ארנונה
תאריך: 16/09/2021
מקור: הקובץ המקורי באתר תל אביב-יפו

פתח את קובץ ה-PDF באתר המקור

ועדת ערר לענייני ארנונה כללית

שליד עיריית תל אביב-יפו מס' ערר: 140020173

בפני חברי ועדת הערר:

לוייר: עו"ד רוית פרינצ

חבר: אודי וינריב, כלכלן

חברה : אורלי מלי, רו"ח

העורר : אלכוהול פלוס בע'ימ

נגד

מנהל הארנונה בעיריית תל אביב-יפו

החלטת

הנכס נשוא הערר

הנכט נשוא הערר נמצא ברחוב יד חרוציט 11.

התשגה, העררים וההליכים שבפני הועדת

העוררת הגישה ערר ביום 12.5.2019 ביחס לשנת 2019 וחמשיב הגיש תשובה לערר ביום 69,

ביום 16.9.2021 נערך דיון מקדמי בערר אשר במסגרתו הוטכס להחיל את תוצאות הערר שבנדון גס על שנת 2018 והערר נקבע להוכחות.

ביום 14.11.2019 הגישה העוררת תצהיר עדות ראשית של מר אבי דני. ביום 9.12.2019 הודיע המשיב כי אין בכוונתו להגיש תצהירים מטעמו.

ביום 18.12.2019 הגישה העוררת ראיה נוספת לתיק ובהחלטה מיום 17.12.2019 הותרה הוטפת הראיה.

ביום 26.10.2020 נערך דיון הוכחות בשני העררים.

ביום 26.10.2020 הגישה העוררת מסמכים נוספים שנתבקשה להציג במסגרת דיון ההוכחות.

הצדדים הגישו סיכומים.

הסוגיות הטעונה הכרעה וטענות הצדדים

הערר שבנדון עוסק בסוגיית זהות המחזיק בנכס בתקופה שמיום 1.2.2018 ועד אפריל 2019 (להלן:

'יתקופת המחלוקתיי). לטענת העוררת צירופה ייכמחזיקה רשומה משותפתיי בנכס החל מיום 1.2.2018 נעשה שלא כדין וללא כל בסיס עובדתי. לטענת המשיב, צירוף העוררת כמחציקה בנכס מיום 1.2.2018 נעשה כדין נוכח זיקתה הקרובה של העוררת לנכס החל ממועד זה ובתקופת המחלוקת.

העובדות לגביהן אין מחלוקסת

הנכס נשוא הערר הוא נכס בבעלות חברת קרסו נדליין בע"מ (להלןו: ייקרטוי). עד ליום 7 שכרה את הנכס חברת יד חרוציט בע"מ (להלן: יי חדוצים) והפעילה בנכס אולם אירועים (להלן : ייהאולס'י). הסכם השכירות המקורי שבין קרסו לחרוצים לא הוצג לוועדה.

עוד קודם לחברת חרוצים, הפעילה את האולם חברת מודרנה קלאטי בע"מ (להלן : *ימודרנה)

ובמסגרת הסכם שנערך בינה לבין העוררת, בחודש ינואר 2017, רכשה העוררת ממודרנה את כלל הציוד של מודרנה שהיה בנכס (נסיפח +' לתצהיר העוררת).

במטגרת הסכסם שנהתם ביום 16.1.2017 בין חרוצים לחברת מעיינות א. גד בע"מ (להלן:

'ימעיינותיי) (נספח א' לתצהיר העוררת, להלן- 'יהסכם הרכישהיי), רכשה מעליינות מחרוצים את הזכות להפעלת האולם וכן את הזכות לשכור את הנכס מידי קרסו החל מיום 1.11.2017 (להלן: 'ימועד תחילת השכלרות'יי). בכלל ואת הוסכם שהצדדים יפעלו לחתימת הסכם שכירות ישירות בין קרטו למעיינות, באופן שהחל ממועד תחילת השכירות תהפוך מעלינות לשוכרת הבלעדית של הנכס ותתחיל לשאת במלא התשלומים של אחזקה במושכר, לרבות ארנונה (סעיף 9 להסכסם הרכישה).

בתאריך 27.11.2017 נחתם הסכם משולש בין קרסו, חרוצים ומעיינות ובמסגרת הוסב הסכם השכירות למעיינות. לאור זאת, הפכה מעיינות לשוכרת הנכס ממועד תתילת השכירות (להלן:

'יהסכם השכירותיי). (הסכם זה לא הוצג לוועדה).

ביום 28.11.2017 שלחה קרסו למשיב הודעה על חילופי מחזיקים, החל ממועד תחללת השכירות (1.11.2017) (נספח ב' לתצחיר העוררת, להלן: ייההודעה על החלפת מחזיקיםיי).

בתאריך 1.2.2018 נחתם הסכם יילמתן שירותי ניהוליי בין מעיינות לעוררת (נטפח ג' לתצהיר העוררת) (לחלן: ייהטכם הניהוליי). במסגרת הסכם זה התחליבה העוררתג לספק למעלינות שירותי ייקידוס וניהול אולם אירועיסיי. בכלל זאת התחייבה העוררת לצייד על חשבונה את הנכס בכלל הציוד הדרוש לצורך ביצוע אירועים במקוט (סעיף 6.4). התמורה המוסכמת שנקבעה תמורת שירותי הניהול של העוררת היתה מלא ההכנסות שיתקבלו בגין האירועים שיתקיימו בנכס בהפחתת כלל ההוצאות הדרושות להפעלת הנכס (שכירות, ארנונה וכיוצבי)

ותשלום חד פעמי בסך 600,000 ₪ למעיינות.

בתאריך 22.5.2018 חתמו קרסו (המשכירה) ומעיינות (השוכרת) על תוטפת להסכם שכירות המאריכה את תקופת השכירות של מעיינות עד ליום 30.4.2022 (להלן: 'יהתוספת להטכם השכירותיי, נספח ג/1 לתצהיר העוררת). מו ההסכם עולה שלמעליינות הצטבר חוב בגין דמי

שכירות שלא שולמו על ידה לקרסו בתקופה שמחודש דצמבר 2017 ועד פברואר 2018, וחוב זה הוסדר במסגרת התוספת להסכם השכירות (סעיף 3.1 לתוספת).

בחודש נובמבר 2018 התנהל הליך משפטי שנוהל בין המשיב למעיינות אשר במסגרתו ביקשה העוררות שלא לעקל את הציוד חשייך לה (לטענתה) בנכס. בית המשפט נעתר לבקשת העוררת (נספת וי לתצהיר העוררת).

בתאריך 17.12.2018 חתמו מעיינות והעוררת על נספח להסכם הניהחול המאריך את תקופת הטכט הניהול.

ביום 10.1.2019 חודיע חמשיב למעיינות והעוררת, כי בהתאם להודעות שהתקבלו במשיב ובירוריס שנערכו, אזי החל מיום 1.2.2018, מעיינות והעוררת ייחשבו כמחזיקות משותפות בנכט (נטפח ח! לתצחיר העוררת).

ביוט 28.2.2019 השיבה העוררת במכתב למשיב, שאינה מחזיקה בנכס אלא מפעילה בנכס אולם ולכן יש לראות במעניינות (ולא בה) מחזציקה בלעדית בנכס (נטפח ט' לתצהיר העוררת). בהמשך לכך הגישה העוררת את הערר שבדדון.

ביום 14.3.2019 שלחה קרסו מכתב התראה למעיינות ובו הודיעה למעיינות על ביטול הסכם השכירות והתוספת להטכט נוכח חוב שהצטבר בגין דמי שכירות שלא שולמו על ידי מעיינות (נספח ד/ לתצהיר העוררת).

בחודש יוני 2019 פינתה מעיינות את הנכס ומאז מחזיקה בו העוררת (ראה פרוטוקול הדיון מיום 16.9.2019).

טענות העוררת

לטענת העוררת, המסמכים שהובאו לעיל מוכיחים שהמחציקה בנכס בתקופת המחלוקת היתה מעיינות: העוררת אינה צד להסכמי השכירות שבין קרטו למעיינות, ובמסגרת הסכם הניהול התתייבה מעיינות לשלם את החובות בגין הנכס ובכלל ואת למשיב. הדבר עולה גם מסעיף 11 להסכם ולפיו מעיינות היא בעלת הנכס. גס קרסו ראתה במעיינות ולא בעוררת את השוכרת, ולראיה מכתב ההתראה ששלחה למעיינות בגין חוב דמי השכירות (נטפח ד') בחודש אפריל

9. בנוסף, הודעת קרסו למשיב על חילופי מחזיקים (נטפת ב מחודש נובמבר 2017 לא

שונתה ולא הוחלפה בהודעה אחרת, גם לא על ידי מעיינות. לטענת העוררת, היא לא ידעה שמעיינות אינה משלמת את דמי הארנונה כטדרס למשיב והדבר התגלה לה רק בסוף שנת 2018, כאשר ספקים שונים התדפקו על דלתותיה, רק אז קיבלה ממעיינות העתקים של חשבוניות מן הספקים (נספח ה).

לטענת העוררת, המשיב לא נימק את החלטתו לתייב את העוררת ולא נתן כל הסבר כיצד ומדוע חגיע למסקנה שהעוררת מחזיקה בנכס. הסיבה היחידה שהמשיב דורש את תשלום הארנונה מהעוררת היא העובדה שהוא אינו מצליח לגבות את התשלום ממעיינות ורואה בעוררו *כיט עמוקיי. למשיב אין סמכות שבדין לבצע ייחקירהיי ביחס לוהות המחזיק כל עוד קיבל הודעה מהמשכיר שלא שונתה. בנוסף אין בנמצא תקדים ילצירוףיי של מחזיק למחציק קיים ובכל מקרה אין יטוד בדין לצירוף יירטרואקטיבייי כפי שבוצע.

טענות המשיב

לטענת המשיב מסכת ההסכמים המתוארת לעיל היא מערכת חוזית סבוכה ועניפה המעלה סימני שאלה רבים. המשיב מעלה טימני שאלה גם ביחט לטיבו י*האמיתייי של הסכם הניהול, אשר לטענת המשיב אינו מה שהוא נחזה להיות. לכך יש להוסיף את הגרסאות הסותרות אותן הציג נציג העוררת. לטענת המשיב, העוררת לא הוכיחה את טענתה שככל ההכנסה מהפעלת האירועים התקבלה אצל מעיינות ולא אצלה, אף שיכולה היתה להוכית זאת בנקל. הגם שמעיינות היא השוכרת הפורמאלית אצי שהלכה למעשה היא אינה מחזיקה בנכס (לא יושבת בו, לא מפעילתה אותו). כלל הפעילות בנכס היא של העוררת. בנוסף, יש להביע תמיהה מדוע העוררת חתמה על תוספת להסכם הניהול אף שלטענתה מעיינות הפרה את ההסכם הקודט ולא העבירה לה הכנסות. סימן שאלה נוסף עולה מכך שהעוררת ייהתנדבהיי לשלם את חובותיה של מעיינות לאחר ייהעלמותהיי.

בנוסף על כל האמור לעיל, ועדת הערר אינה מוסמכת לדון בשאלת החוקיות של חיוב המחזיק באופן רטרואקטיבי ומאמצי הגביה של המשיב אינם מעניינה של העוררת.

דיון והכרעת

לאחר שבחנו את טענות הצדדים ואת הפסיקה הרלוונטית הגענו למסקנה שהדין הוא עם העוררת.

רישום מחזיק בנכס לעניין חיוב בארנונה מוסדר בסעיף 326 לפקודת העיריות (נוסח חדש)

הקובע: שברירת המחדל לחיוב בארנונה היא בעלת הנכס, אלא אם הוזדיע הבעלים לעירייח כי הנכס נמכר או הושכר לאחר. כמו כן, 'של המישוס מוטלת החובת האקטיבית להודיע לרשות המקומית בכתב על חדילתו מבעלות או מחזקה בנכס, שאם לא כן, רשאית העירייה להמשיך וכראות בנישום זת כחייב בארנונתיי (בריים 867/06 מנהלת האלנונה בעיריית חיפה 5 דור אגלגיה (1988) בע"מ (2008), כבוד השופט יי דנציגר, פסקאות 26-25).

במקרה שלפנינו אין כל חולק שבעל הנכס, קרסו, שלח למשיב הודעה על חילופי מחזציקים ולפיה החל מיום 1.11.2017 המחזיקה בנכס היא מעלינות. על יסוד הודעה זו החל המשיב לחייב את

מעיינות בחיובי הארנונה, כמתציקה בלעדית בנכט וכאמור אף ניחל כנגד מעיינות הליך משפטי.

אין חולק שמאצ ניתנה ההודעה על חילופי מתזיקים על ידי קרסו, לא התקבלה אצל המשיב הודעה נוספת ו/או סותרת על חילופי מתזיקים, לא מבעלת הנכס קרסו ולא מן המתזיקה הרשומה, מעיינות (ראה פרוטוקול מיום 16.9.2019), וזאת עד ליום 4.11.2019 שאז שלחה קרטו למשיב הודעה נוספת, מכוחה נרשמה העוררת לבדה כמתזיקה בנכט החל מיום 1.4.2019.

לאור זאת, ונוכח לשון סעיף 326 לפקודה, מוטל הנטל על המשלב להוכיח את שינוי הנסיבות שחוביל להחלטת המשיב, ביום 1.10.2019, לצרף את העוררת כמחציקה נוטפת בנכס החל מיום 8, הוא המועד בו נחתם הסכם הניהול. למעשה, על המשיב מונת נטל כפול: להוכיח שעצם צירוף העוררת כמחזיקה בנכס נעשה כדין וכן שצירופה כמחזיקה באופן רטרואקטיבי (שנה קודם להודעה) נעשה כדין.

תקופת המחלוקת מתחילה במועד בו נחתם הסכם הניהול בין מעיינות לעוררת, וגם לגישת המשיב הסכסם זה (והתנהלות העוררת לאחר שנחתתם) הוא הבסיס לחיוב העוררת. קריאת ההטכט כפשוטו מעלה שהעוררת התחייבה לתת למעיינות שירותי ניהול וקידום מכירות בתמורה לרווחי הפעללות שאמורה חיתה ליזוט ולנחל העוררת באולם (הכנסות פחות הוצאות).

מעיינות מצידה אמורה לקבל תמורה חד פעמית בסכום של 600,000 ₪ שתשולם לה בסוף תקופת ההתקשרות. כאמור לעיל, במסגרת הטכס השכירות שחתמה מעיינות עם קרסו התחייבה מעינות לשלם את הוצאות אחוקת המושכר, לרבות הארנונה. במסגרת הסכם הניהול, לא נכללה כל הוראה אחרת בעניין זה, ממילא ברור שלא חל כל שינוי בחובה של מעיינות לשאת בתשלום הארנונה למשיב, מה גס שגם לאחר שנחתם הסכט הניהול לא ניתנה כאמור הודעה על חילופי מחזיקים, גם לא מצד מעיינות, ועל כן מעיינות נותרה המחזיקה הבלעדית הרשומה בנכס, החייבת בתשלומי ארנונה שוטפים.

כאמור, ביום 10.1.2019 הודיע המשיב לעוררת כי יצהסתמץ על מידע שהתקבל באגפינו (בידורים שערכנו...י נוספה העוררת כמחזיקה לצידה של מעיינות. בהודעה זו לא נכלל כל פירוט ביחס יילמידעיי שהתקבל אצל המשיב והפירוט הנייל לא ניתן גם במענה הנוסף שניתן לעוררת ביום 14.4.2019 (נספח ט' לתצהיר העוררת), ולא ניתנה בו כל התייחסות למסמכים שהעבירה העוררת למשיב בפנייתה השניה למשיב מיום 28.2.2019 (נטפח ט)).

על פניו, הפעם הראשונה שבה הוטברה עמדת המשיב לגבי השינוי בוהות המחציק היא במסגרת התשובה לערר. דע עקא, שבכתב התשובה טען המשיב שהוא מתבסס על מסמכי העוררת (סעיף 5, אף שהודעת חמשיב מיוט 10.1.2019 לא יכולה היתה להתבסס על מסמכי הערר (שהוצגו למשיב רק לאחר משלות ההודעה) אלא על מסמכים אחרים, שלא הוצגו על ידי המשיב לוועדה.

מכאן, שגם בכתב התשובה לערר לא ניתן על ידי המשיב פירוט אילו מסמכים ו/או מידע עמדו בפני המשיב ביום מתן ההודעה לעוררת על צירופה כמחזיקה בנכס (10.1.2019) אשר הצדיק את מתן ההודעה. יתרה מכך: חמשיב הודיע לוועדה שהוא מוותר על זכותו להגיש תצהירי עדות

מטעמו ובכך ויתר על זכותו לבסס את הודעתו לעוררת על כך שיש בידו יימידע ובירוריםיי, שלא פורט כלל בהודעה עצמח.

לאור זאת אין מנוס מלקבוע כי ביום 1.10.2019, המועד שבו ניתנה הודעת המשיב לעוררת, לא היה בידי המשיב שום מידע אשר בכוחו להצדיק סטייה מהודעת קרסו על חילופי מחזיקים, כלומר לסתור את החזקה שמעיינות בלבד מחזיקה בנכס ובעלת הזיקה הקרובה ביותר אליו.

למותר לציין כי שינוי בוחות המחזיק הרשום ביוזמת המשיב (כאשר לא נשמעה דרישה כאמור מצד הבעלים ו/או השוכר של הנכס) מתליבת ראיות משמעויות ופוזיטיביות המצדיקות את השינוי. די בכך על מנת לקבל את הערר ולקבוע ששינוי המחזיקים בנכס נעשה באופן שרירותי שלא כדין.

מבלי לגרוע מכך ולגופו של עניין, טען המשיב בתשובה לערר שצירוף העוררת כמחזיקה נעשה על יסוד הוּיקה הקרובה שלה לנכס הנלמדת, לטענת המשיב, מעדות נציג העוררת בתביעה ומהסכס הניהול, ואולם גם כאן לא מפורט כל נימוק משמעותי המצדיק ייקריאת תיגריי על רישומה של מעלינות כמחציקה בלעדית על יסוד הודעת קרסו על חילופי מתזיקיס שלא נסתרה מעולם על ידי מעיינות עצמת.

גם באמצעות חקירתו הנגדית של נציג העוררת לא עלה בידי המשיב לחרים את נטל הראיה בעניין צירוף העוררת כמחזיקה, בניגוד להודעת קרסו, אף שאין טפק שחלק מתשובות נציג העוררת עמדו לעיתים בסתירה למסמכים עצמם ואף העלו, כטענת המשיב, תהיות באשר לטיבם של חיחטיט העסקיים שבין מעיינות לעוררת. כך למשל נציג העוררת טען בתקירתו שהעוררת לא עוסקת בפועל בקידום מכירות אלא בהפעלת הבר, בניגוד לתוכן הסכם הניהול.

המשיב התמקד בשאלותיו בנושא רכישת הציוד על ידי העוררת ואולם גם לאחר שהפכנו והפכנו בכך, לא ברור מה היא הרלוונטיות של סוגיה זו לעניין מידת הזיקה של העוררת לנכס. במטגרת חקירתו הנגדית אישר נציג העוררת כי הוא עושה שימוש בנכס לצורך מתן שירותי בר, כשם שלטענתו עושים בהם שימוש גם יתר נותני השירותים (תקליטן, צלם, מעצב). נציג העוררת הסביר כי ייהסגירהיי למול הלקוחות נעשית בנכס, ועדות וו מתיישבת עס ההגיון. נציג העוררת אף העיד כי הוא שוכר חנות לממר אלכוהול, שם הוא משלם ארנונה.

המשיב טוען בסיכומיו שמעיינות "יאינו עשה דבר צנכס יי ואולם טענה וו לא הוכתה על ידי המשיב, לא בכלל ולא ביחט לתקופה שבמחלוקת בפרט. העובדה היא, שכתלק בלתי נפרד מכלל ההסכמות העסקיות שמצאו ביטוי הסכם הניהול, הצדדים להסכם הניחול הסכימו ביניהם שלא לערוך כל שינוי בזהות המחזיקה בנכט לצורכי ארנונה, או בכלל. לכך יש לחוסיף את הראיות שהוצגו לכך שמעיינות היתה זו ששילמה לקרסו את דמי השכירות במהלך השנים וכנגדה ניהלה קרסו הליכים. מכאן, וללא כל קשר למהות חיחסים העסקיים שבין מעיינות לעוררת, כפי שהיא עולה מן ההסכסם ו/או מהתנהלותן לאחר החתימה על ההסכם, אצי כל עוד

לא הועלתה כל טענה מצד מעיינות ו/או קרסו שהמהציקה האמיתית בנכס אינה מעליינות, אין זה ממקומו של המשיב להכנס לנבכי היחסים העטקיים וההתחשבנויות שבין העוררת למעיינות, בעיקר כשלא ברור איוו נפקות יש להתהשבנויות אלו לשאלת מירב הזיקות לנכס.

מבלי לגרוע מכך יש לציין את העובדה שבמסגרת תקירתו של נציג העוררת בבית המשפט (נספת

1) הובהר על ידו שאין זה מקרה שהשכירות לא הועברה על שס העוררת, וכי הסיבה לכך היא

הנטל הכספי הגדול הכרוך בכך.

סיכומי המשיב מעלים טימני שאלח רבים בנוגע למערכת חיחסים העסקית שבין העוררת למעיינות והעוררות למודרנה, שלא נעלמו מעיננו. הסתירות שבין עדות נציג העוררת לבין הסכם הניהול (למשל בנושא טיב השירותיט שהוענקו למעיינות), כמו גס חוסר הבהירות באשר לסוג השימוש שנעשה בנכס על ידי העוררת ומעיינות איננו ברור דיו ומעלה יותר שאלות מתשובות.

יחד עם זאת, המשיב לא הציג בפנינו ראיות מוצקות וחד משמעיות לכך שהעוררת ולא מעיינות היא בעלת מירב הזיקות לנכס.

מכל המקוב\ לעיל עולה כי לא הוכחה על ידי המשיב טיבה ממשית בעטיח היה עליו לסטות מחודעת קרסו על כך שמעיינות לבדה מחויקה בנכט והיא ברת החיוב בגין התקופה שבמחלוקת. לא הוצגה לוועדה גם טענה מעין וו מצד מעיינות. החיפך הגמור מכך, שכן הסכם הניהול לא קבע שהעוררת תהפוך להיות השוכרת של הנכס. מבלי לגרוע מכך לא הוכח לועדה על ידי חמשיב שבמועד מתן ההודעה לעוררת, ינואר 2019, היה בידי המשיב מסמך ו/או ממצא עובדתני כלשהוא המצדיק את הוספת העוררת כמחזיקה משותפת למעיינות. הראיה היא שכל טיעוני חמשיב בכתב התשובה לערר מתבססים על מסמכי הערר, שכלל לא היו בידי המשיב במועד ההודעה (או לפחות לא נטען כך על ידי המשיב). המסקנה המתבקשת מכך היא שהודעת המשיב בחודש ינואר 2019 ניתנה ללא כל בסיט עובדתי ו/או משפטי, ועל כן ניתנה שלא כדין.

מבלי לגרוע מכך, קשה להצדיק את העובדה שההודעה ניתנה עם תחולה רטרואקטיבית של שנה אחורה, ללא כל נימוק.

אשר לרישום שני מחזיקים יחד, לא מצאנו רלוונטיות בהפניית המשיב לעתיימ (מינהליים תייא)

0 התחנה המרכזית החדשה בתל אביב בעימ 5 עירית תל-אביב-יפו (גבו 1, שכן בפסק חדין הנייל לא דובר על רישום משותף של מחזיקים. באותו מקרה אישר בית המשפט לעירייה לפעול לגביית התוב הארנונה גם מבעל הנכס וגם מן השוכר ביחט לתקופה המחלוקת שבה התרשל הבעלים ולא נתן הודעה כדין על החלפת מחציקים. למותר לציין שאי וה המקרה שלפנינו. המשיב לא הפנה את הועדה למקור חוקי אחר מכוחו ניתן לרשום מחזיקים ייבמשותףיי. למרות זאת, אצי נוכת המסקנה אליה הגענו לעיל, ממילא אין צורך להכריע בטענה זו של העוררת אשר תוותר ייבצריך עיון'י.

סוף דבר

מכל הטעמים שלעיל אנו מקבלים את הערר ואת טענת העוררת שצירופה ייכמחויקה רשומה

משותפתיי בנכס החל מיום 1.2.2018 ועד ליום 1.4.2019 נעשה שלא כדין.

המשיב ישלם לעוררת הוצאות בסך 3,000 ₪ בתוך 30 יום מהיום.

ניתן בהעדר הצדדים היום 4/10/2021.

בהתאם לסעיף 5 (2) לחוק בתי משפט לעניינים מנהליים, התשייס-2000 ותקנה 23 (ב) לתקנות בתי משפט לעניינים מנהליים (סדרי דין), תשס"א-2000, לרשות הצדדים קיימת זכות ערעור לפני בית המשפט לעניינים מנהליים וזאת בתוך 65 יום מיום קבלת ההחלטה.

בהתאם לתקנה 20 (ג) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית)(סדרי דין בוועדת ערר) התשלייץ - 1977 תפורסם החלטה זו באתר האינטרנט של המשיב.

5 /

%- ,

לוייר: 0 חבר: אודי הלכלו ₪ רו"ח

קלדני

+ענת לול

ועדת ערר לענייני ארנונה כללית

שליד עיריית תל אביב-יפו מט' ערר: 140020173

בפני חברי ועדת הערר:

לוייר: עו"ד רוית פרינצ

חבר: אודי וינריב, כלכלן

חברה: אורלי מלי, רו"ח

העורר : אלכוהול פלוט בע'ימ

נגד

מנהל הארנונה בעיריית תל אביב-יפו

החלטה

הנכס נשוא הערר

הנכס נשוא הערר נמצא ברתוב יד חרוצים 11.

התשגה, העררים וההליכים שבפני הועדת

העוררת הגישה ערר ביום 12.5.2019 ביחס לשנת 2019 והמשיב הגיש תשובה לערר ביום 9, \

ביום 16.9.2021 נערך דיון מקדמי בערר אשר במסגרתו הוסכם להחיל את תוצאות הערר שבנדון גס על שנת 2018 והערר נקבע להוכתות.

ביום 18.12.2019 הגישה העוררת ראיה נוספת לתיק ובהחלטה מיום 17.12.2019 הותרה הוספת הראית.

ביום 26.10.2020 נערך דיון הוכחות בשני העררים.

ביום 26.10.2020 הגישה העוררת מסמכים נוטפים שנתבקשה להציג במטגרת דיון ההוכתות.

הצדדים הגישו סיכומים.

הטוגיות הטעונה הכרעה וטענות הצדדים

הערר שבנדון עוסק בסוגיית זחות המחזיק בנכט בתקופה שמיום 1.2.2018 ועד אפריל 2019 (להלן:

ייתקופת המחלוקתיי). לטענת העוררת צירופה ייכמתזיקה רשומה משותפתיי בנכס החל מיום 1.2.2018 נעשה שלא כדין וללא כל בסיס עובדתי. לטענת המשיב, צירוף העוררת כמתזיקה בנכס מיום 1.2.2018 נעשה כדין נוכח זיקתה הקרובה של העוררת לנכס ההל ממועד וה ובתקופת המחלוקת.

העובדות לגביהן אין מחלוקת

הנכס נשוא הערר הוא נכס בבעלות חברת קרטו נדליץ בע"מ (להלן: יקרטויי). עד ליום 7 שכרה את הנכס חברת יד חרוצים בע"מ (להלן: יי חרוציםיי) והפעילה בנכט אולם אירועים (להלן : ייהאולםיי). הסכם השכירות המקורי שבין קרסו לחרוצים לא הוצג לוועדה.

עוד קודם לחברת חרוצים, הפעילה את האולם חברת מודרנה קלאסי בע"מ (להלן: יימודרנהי)

ובמסגרת הטכם שנערך בינה לבין העוררת, בחודש ינואר 2017, רכשה העוררת ממודרנה את כלל הציוד של מודרנה שחיה בנכס (נטפת צ! לתצהיר העוררת),

במסגרת הטכם שנחתט ביום 16.1.2017 בין חרוצים להברת מעיינות א. גד בע"מ (להלן:

''מעיינות'י) (נספח אי לתצהיר העוררת, להלן- ייהסכם הרכישחי), רכשה מעיינות מחרוצים את הזכות להפעלת האולם וכן את הזּכות לשכור את הנכט מידי קרסו החל מיום 1.11.2017 (להלן: יימועד תחילת השכירות'יי), בכלל צאת הוסכם שהצדדיט יפעלו לחתימת הסכם שכירות ישירות בין קרסו למעיינות, באופן שהחל ממועד תחילת השכירות תהפוך מעיינות לשוכרת הבלעדית של הנכס ותתחיל לשאת במלא התשלומים של אחוקה במושכר, לרבות ארנונח (סעיף 9 להסכם הרכישה).

בתאריך 27.11.2017 נחתם הטכט משולש בין קרסו, חרוצים ומעיינות ובמטגרת הוטב הסכם השכירות למעלינות. לאור ואת, הפכה מעיינות לשוכרת הנכט ממועד תחילת השכירות (להלן:

ייהסכם השבירותי). (הסכם זה לא הוצג לוועדה).

ביום 28.11.2017 שלחה קרסו למשיב הודעה על חילופי מחזיקייט, ההל ממועד תחילת השכירות (1.11.2017) (נסיפת ב! לתצהיר העוררת, להלן: ייההודעה על החלפת מחנזיקיםיי).

בתאריך 1.2.2018 נחתםו הסכם יילמתן שירותי ניהוליי בין מעיינות לעוררת (נספח ג! לתצהיר העוררת) (להלן: ייהטכט הניהוליי). במסגרת הטכס זה התחייבה העוררת לספק למעיינות שירותי ייקידוס וניהול אולם אירועיטיי. בכלל את התחייבה העוררת לצייד על חשבונה את הנכט בכלל הציוד הדרוש לצורך ביצוע אירועים במקום (סעיף 6.6). התמורה המוסכמת שנקבעה תמורת שירותי הניהול של העוררת היתה מלא ההכנטות שיתקבלו בגין האירועים שיתקיימו בנכט בהפחתת כלל ההוצאות הדרושות להפעלת הנכס (שכירות, ארנונה וכיוצב)

ותשלום חד פעמי בסך 600,000 ₪ למעיינות.

בתאריך 22.5.2018 חתמו קרטו (המשכירה) ומעיינות (השוכרת) על תוספת להסכם שכירות המאריכה את תקופת השכירות של מעיינות עד ליום 2 (לחלן: ייהתוספת להטכט השכירותי, נספת ג'1 לתצהיר העוררת). מן ההסכם עולה שלמעיינות הצטבר חוב בגין דמי

42ב

שכירות שלא שולמו על ידה לקרסו בתקופה שמחודש דצמבר 2017 ועד פברואר 2018, וחוב זה הוסדר במסגרת התוספת להסכט השכירות (טעיף 3.1 לתוספת).

בחודש נובמבר 2018 התנהל הליך משפטי שנוהל בין חמשיב למעיינות אשר במסגרתו ביקשה העוררת שלא לעקל את הציוד השייך לח (לטענתה) בנכט. בית המשפט נעתר לבקשת העוררת (נספת וי לתצהיר העוררת).

בתאריך 17.12.2018 חתמו מעיינות והעוררת על נספת להטכם הניהול המאריך את תקופת הסכט הניהול.

ביום 10.1.2019 הודיע המשיב למעיינות והעוררת, כי בהתאם להודעות שהתקבלו במשיב ובירורים שנערכו, אזּי החל מיום 1.2.2018, מעיינות והעוררת ייחשבו כמחציקות משותפות בנכט (נסיפח ח! לתצהיר העוררת).

ביוט 28.2.2019 השיבה העוררת במכתב למשיב, שאינה מחציקה בנכס אלא מפעילה בנכט אולם ולכן יש לראות במעניינות (ולא בה) מחזיקה בלעדית בנכס (נספח ט! לתצחיר העוררת). בהמשך לכך הגישה העוררת את הערר שבנדון.

ביום 14.3.2019 שלחה קרסו מכתב התראח למעלינות ובו הודיעה למעיינות על ביטול הסכם השכירות והתוספת להסכם נוכח חוב שהצטבר בגין דמי שכירות שלא שולמו על ידי מעיינות (נספח ד' לתצהיר העוררת).

בחודש יוני 2019 פינתה מעיינות את הנכס ומאז מחזיקה בו העוררת (ראה פרוטוקול הדיון מיום 16.9.2019),

טענות העוררת

לטענת העוררת, המטמכים שהובאו לעיל מוכיחים שהמחציקה בנכס בתקופת המחלוקת היתה מעיינות : העוררת אינה צד להסכמי השכירות שבין קרסו למעיינות, ובמסגרת הסכם הניהול התחייבה מעיינות לשלם את החובות בגין הנכט ובכלל ואת למשיב. הדבר עולה גם מסעיף 11 להסכם ולפיו מעיינות היא בעלת הנכס. גס קרסו ראתה במעיינות ולא בעוררת את השוכרת, ולראיה מכתב ההתראה ששלחה למעיינות בגין חוב דמי השכירות (נטפת ד') בחודש אפריל

9. בנוסף, הודעת קרסו למשיב על חילופי מחזיקים (נטפת ב') מחודש נובמבר 2017 לא

שונתה ולא הוחלפה בהודעה אחרת, גם לא על ידי מעיינות. לטענת העוררת, היא לא ידעה שמעיינות אינה משלמת את דמי הארנונה כסדרם למשיב והדבר התגלה לה רק בסוף שנת 2018, כאשר טפקים שונים התדפקו על דלתותיה, רק אז קיבלה ממעיינות העונקייס של חשבוניות מן הספקים (נטפח ה).

לטענת העוררת, המשיב לא נימק את החלטתו לחייב את העוררת ולא נתן כל הסבר כיצד ומדוע הגיע למסקנה שהעוררת מחזיקה בנכט. הטיבה היתידה שהמשיב דורש את תשלום הארנונת מהעוררת היא העובדה שהוא אינו מצליח לגבות את התשלום ממעיינות ורואה בעוררת ייכיס עמוסי'. למשיב אין סמכות שבדין לבצע ייחקירהיי ביחט לוחות המחזיק כל עוד קיבל הודעה מהמשכיר שלא שונתה. בנוסף אין בנמצא תקדים יילצירוףיי של מחויק למחזיק קיים ובכל מקרה אין יסוד בדין לצירוף יירטרואקטיבייי כפי שבוצע.

טענות המשיב

לטענת המשיב מטכת ההסכמים המתוארת לעיל היא מערכת חוזית סבוכה ועניפה המעלת סימני שאלה רבים. המשיב מעלה טימני שאלה גם ביחט לטיבו 'יהאמיתייי של הטכם חניהול, אשר לטענת המשיב אינו מה שהוא נחזה להיות. לכך יש להוטיף את הגרטאות הסותרות אותן הציג נציג העוררת. לטענת המשיב, העוררת לא הוכיחה את טענתה שככל ההכנטה מהפעלת האירועים התקבלה אצל מעיינות ולא אצלה, אף שיכולה חיתה להוכית זאת בנקל. הגם שמעיינות חיא השוכרת הפורמאלית אי שהלכה למעשה היא אינה מחזיקה בנכט (לא יושבת בו, לא מפעילתה אותו). כלל הפעילות בנכס היא של העוררת. בנוסף, יש להביע תמיהה מדוע העוררת חתמה על תוטפת להסכם הניהול אף שלטענתה מעיינות חפרה את ההסכט הקודם ולא העבירה לה הכנסות. סימן שאלה נוסף עולה מכך שהעוררת ייהתנדבהיי לשלם את חובותיה של מעיינות לאחר ייהעלמותחיי.

בנוסף על כל האמור לעיל, ועדת הערר איגה מוסמכת לדון בשאלת החוקיות של תיוב המחזיק באופן רטרואקטיבי ומאמצי הגביה של חמשיב אינט מעניינה של העוררת.

דיון והכרעת

לאחר שבחנו את טענות הצדדיט ואת חפסיקה הרלוונטית הגענו למסקנה שחדין הוא עם העוררת.

רישום מחויק בנכס לעניין חיוב בארנונה מוסדר בסעיף 326 לפקודת העיריות (נוסח חדש)

הקובע: שברירת המחדל לחיוב בארנונה היא בעלת הנכס, אלא אם חודיע הבעלים לעירייה פל הנכט נמכר או הושכר לאחר. במו כן, יעל הנישום מוטלת החובת האקטיבית להודיע לרשות.

המקומית בכתב על חדילתו מבעלות או מחזקה בנכס, שאם לא כן, רשאית העירייה להמשיך ולראות בנישום זה כחייב בארנונחיי (בריים 867/06 מנהלת האדנונה בעיריית חיפה נ/ דוב אנרגית (1988) בע"מ (2008), כבוד השופט יי דנציגר, פסקאות 26-25).

במקרה שלפנינו אין כל חולק שבעל הנכט, קרסו, שלח למשיב הודעה על חילופי מחזיקיט ולפיה החל מיום 1.11.2017 המחזיקה בנכס חיא מעיינות. על יסוד הודעה זו החל המשיב לחייב את

מעיינות בתיובי הארנונה, כמחזיקה בלעדית בנכט וכאמור אף ניחל כנגד מעיינות חליך משפטי.

אין חולק שמאז ניתנה ההודעה על חילופי מחזיקים על ידי קרסו, לא התקבלה אצל חמשיב הודעה נוספת ו/או סותרת על חילופי מחזיקים, לא מבעלת הנכס קרטו ולא מן המתזיקה הרשומחה, מעיינות (ראה פרוטוקול מיום 16.9.2019), וזאת עד ליום 4.11.2019 שאז שלחה קרסו למשיב הודעה נוספת, מכוחה נרשמה העוררת לבדה כמתציקה בנכס החל מיום 1.4.2019.

לאור זאת, ונוכח לשון סעיף 326 לפקודה, מוטל הנטל על המשיב להוכיח את שינוי הנסיבות שחוביל להחלטת המשיב, ביום 1.10.2019, לצרף את העוררת כמחציקה נוספת בנכס החל מיוט 8, הוא המועד בו נחתם הסכם הניהול. למעשה, על המשיב מונח נטל כפול: להוכיה שעצם צירוף העוררות כמחזיקה בנכס נעשה כדין וכן שצירופה כמחזיקה באופן רטרואקטיבי (שנה קודם להודעה) נעשה כדין.

תקופת המחלוקת מתחילה במועד בו נחתט הסכם הניהול בין מעיינות לעוררת, וגם לגישת המשיב הטכם זה (והתנהלות העוררת לאחר שנחתם) הוא הבסיט לחיוב העוררת. קריאת ההסכם כפשוטו מעלה שהעוררת התחייבה לתת למעיינות שירותי ניהול וקידום מכירות בתמורה לרווחי הפעילות שאמורה היתה לשום ולנחל העוררת באולם (הכנסות פחות הוצאות), מעיינות מצידה אמורה לקבל תמורה חד פעמית בטכום של 600,000 ₪ שתשולט לה בסוף תקופת ההתקשרות. כאמור לעיל, במטגרת הסכם השכירות שחתמה מעיינות עם קרטו התחייבה מעינות לשלט את הוצאות אחזקת המושכר, לרבות הארנונה. במסגרת הסכם הניחול, לא נכללה כל הוראה אחרת בעניין וה, ממילא ברור שלא חל כל שינוי בחובה של מעיינות לשאת בתשלום הארנונה למשיב, מה גם שגם לאחר שנחתם הטכם הניהול לא ניתנה כאמור הודעה על חילופי מחזיקים, גם לא מצד מעיינות, ועל כן מעיינות נותרת המחזיקה הבלעזיית הרשומת בנכט, החייבות בתשלומי ארנונה שוטפים.

כאמור, ביום 10.1.2019 חודיע המשיב לעוררת כי ייצהסתמך על מידע שהתקבל באגפינו ובירורים שערכנו...ו נוטפה העוררת כמחזיקה לצידה של מעיינות. בהודעה זו לא נכלל כל פירוט ביחס יילמידעיי שהתקבל אצל המשיב והפירוט הנייל לא ניתן גם במענה הנוסף שניתן לעוררת ביום 14.4.2019 (נספת ט' לתצהיר העוררת), ולא ניתנה בו כל התייחסות למסמכים שהעבירה העוררת למשיב בפנייתה השניה למשיב מיום 28.2.2019 (נטפח ט).

על פניו, הפעם הראשונה שבה הוסברה עמדת המשב לגבי השינוי בוחות המחזיק היא במסגרוג התשובה לערר. דע עקא, שבכתב התשובה טען המשיב שהוא מתבסט על מסמכי העוררת (סעיף 65, אף שחודעת המשיב מיום 10.1.2019 לא יכולה היתה להתבסס על מסמכי הערר (שהוצגו למשיב רק לאחר משלות ההודעה) אלא על מסמכיט אחרים, שלא הוצגו על ידי המשב לוועדה.

מכאן, שגם בכתב התשובה לערר לא ניתן על ידי המשיב פירוט אילו מסמכים ו/או מידע עמדו בפני חמשיב ביום מתן ההודעה לעוררת על צירופה כמחזיקה בנכס (10.1.2019) אשר הצדיק את מתן ההודעה. יתרה מכך: המשיב הודיע לוועדה שהוא מוותר על זכותו להגיש תצחירי עדות

מטעמו ובכך ויתר על זכותו לבסש את הודעתו לעוררת על כך שיש בידו יימידע ובירוריסיי, שלא פורט כלל בהודעה עצמה.

לאור את אין מנוט מלקבוע ככ ביום 1.10.2019, המועד שבו ניתנה הודעת המשיב לעוררת, לא היה בידי המשיב שום מידע אשר בכוחו להצדיק סטייה מהודעת קרסו על חילופי מחזיקים, כלומר לטתור את החזקה שמענינות בלבד מחזיקה בנכס ובעלת הזיקה הקרובה ביותר אליו.

למותר לציין כי שינוי בוחות המחציק הרשום ביוומת המשיב (כאשך לא נשמעה דרישה כאמור מצד הבעלים ו/או השוכר של הנכט) מחייבת ראיות משמעויות ופוזיטיביות המצדיקות את השינוי. די בכך על מנת לקבל את הערר ולקבוע ששינוי המחציקיט בנכט נעשה באופן שרירותי שלא כדיף.

מבלי לגרוע מכך ולגופו של עניין, טען חמשיב בתשובה לערר שצירוף העוררת כמחזיקה נעשה על יסוד הויקה הקרובה שלה לנכטס הנלמדת, לטענת המשיב, מעדות נציג העוררת בתביעה ומהסכט הניהול, ואולם גם כאן לא מפורט כל נימוק משמעותי המצדיק 'קריאת תנגריי על רישומה של מעיינות כמחויקה בלעדית על יסוד הודעת קרסו על חילופי מחזיקים שלא נטתרת מעולט על ידי מעיינות עצמת,

גם באמצעות חקירתו הנגדית של נציג העוררת לא עלה בידי המשיב לחריט או נטל הראיה בעניין בירוף העוררת כמחזיקה, בניגוד להודעת קרטו, אף שאין טפק שחלק מתשובות נציג העוררת עמדו לעיתים בסתירח למטמכים עצמם ואף העלו, כטענת המשיב, תחיות באשר לטיבט של היחטים העסקיים שביו מעיינות לעוררת. כך למשל נביג העוררות טען בחקירתו שהעוררת לא עוסקת בפועל בקידום מכירות אלא בהפעלת הבר, בניגוד לתוכן הטכס חניהול, המשיב התמקד בשאלותיו בנושא רכישת הציוד על ידי העוררת ואולם גם לאחר שהפכנו והפכנו בכך, לא ברור מח חיא הרלוונטיות של סוגיה זו לעניין מידת הויקה של העוררת לנכס. במסגרת חקירתו הנגדית אישר נציג העוררת כי הוא עושה שימוש בנכס לצורך מתן שירותי בר, כשם שלסענתו עושים בהסם שימוש גם יתר נותני השירותים (תקליטן, צלם, מעצב). נציג העוררת הטביר כי ייהסגירהיי למול הלקוחות נעשית בנכט, ועדות זו מתיישבת עם ההגיון. נציג העורת אף העיד כי הוא שוכר חנות לממר אלכוהול, שם הוא משלם ארנונה,

המשיב טוען בסיכומיו שמעיינות "אינו עשה דבד בנכס *' ואולם טענה זו לא הוכחה על ידי המשיב, לא בכלל ולא ביחט לתקופה שבמחלוקת בפרט. העובדה היא, שכחלק בלתי נפרד מכלל ההטכמות העסקיות שמצאו ביטוי הסכם הניהול, הצדדים להסכט הניהול הטכימו ביניהם שלא לערוך כל שינוי בוחות המחציקה בנכס לצורכי ארנונה, או בכלל. לכך יש להוסיף את הראיות שהוצגו לכך שמעלינות היתה זו ששילמה לקרסו את דמי השכירות במהלך חשנים וכנגדה ניהלה קרטו הליכים, מכאן, וללא כל קשר למהות חיחטים העסקיים שבין מעיינות לעוררת, כפי שהיא עולה מן ההסכט ן/או מהתנהלותן לאחר החתימה על ההסכם, אצי כל עוד

לא הועלתה כל טענה מצד מעיינות ו/או קרסו שהמחזיקה האמיתית בנכס אינה מעיינות, אין אה ממקומו של המשיב להכנס לנבכי היחסים העסקיים וההתחשבנויות שבין חעוררת למעיינות, בעיקר כשלא ברור איזו נפקות יש להתחשבנויות אלו לשאלת מירב הזיקות לנכס, מבלי לגרוע מכך יש לציין את העובדה שבמסגרת חקירתו של נציג העוררת בבית המשפט (נספת 1') הובהר על ידו שאין זה מקרה שהשכירות לא הועברה על שט העוררת, וכי הסיבה לכך חיא הנטל הכספי הגדול הכרוך בכך.

סיבומי חמשיב מעלים טימני שאלה רבים בנוגע למערכת היחטים העטקית שבין העוררת למעיינות והעוררת למודרנה, שלא נעלמו מעינגו. הטתירות שבין עדות נציג העוררת לבין הסכט הניהול (למשל בנושא טיב השירותים שחוענקו למעיינות), כמו גם חוסר הבהירות באשר לסוג השימוש שנעשה בנכט על ידי העוררת ומעיינות איננו ברור דיו ומעלה יותר שאלות מתשובות.

יחד עם זאת, חמשיב לא הציג בפנינו ראיות מוצקות וחד משמעיות לכך שהעוררת ולא מעיינות היא בעלת מירב חציקות לנכס.

מכל המקובף לעיל עולה כי לא הוכחה על ידי חמשיב טיבה ממשית בעטיה היה עליו לסטות מחודעת קרסו על כך שמעיינות לבדה מחויקה בנכס וחיא ברת התיוב בגין התקופת שבמחלוקת. לא הוצגה לוועדה גס טענה מעין זו מצד מעיינות. החיפך הגמור מכך, שכן הסכם הניחול לא קבע שהעוררת תהפוך להיות השוכרת של הנכט. מבלי לגרוע מכך לא הוכח לועדה על ידי המשיב שבמועד מתן ההודעה לעוררת, ינואר 2019, חיה בידי המשיב מסמך ו/אן ממצא עובדתי כלשהוא המצדיק את הוספת העוררת כמרציקה משותפת למעיינות. הראיה היא שכפ טיעונל המשיב בכתב התשובה לערר מתבססים על מטמכי הערר, שכלל לא חיו בידי חמשיב במועד ההודעה (או לפחות לא נטען כך על ידי המשיב). המסקנה המתבקשת מכך היא שהודעת המשיב בחודש ינואר 2019 ניתנה ללא כל בסיס עובדתי ו/או משפטי, ועל כן ניתנה שלא כדיו.

מבלי לגרוע מכך, קשחה להצדיק את העובדה שההודעה ניתנה עם תחולה רטרואקטיבית של שנה אחורה, ללא כל נימוק.

אשר לרישום שני מחזיקים יחד, לא מצאנו רלוונטיות בהפניית המשיב לעתיימ (מינהליים תי/א)

0" התחנה המרכזית החדשה בתל אביב מממ מ עירית תל-אביב-יפו (נבו 1)), שכן בפסק חדין הנייל לא דובר על רישום משותף של מחזיקים. באותו מקרה אישר בית המשפט לעירייה לפעול לגביית החוב הארנונה גס מבעל הנכס וגם מן השוכר ביחס לונקופה המחלוקת שבה התרשל הבעלים ולא נתן הודעה כדין על החלפת מהזיקים. למותר לציין שאי גה המקרה שלפמינו. המשיב לא הפנה את הועדה למקור חוקי אחר מכוחו ניתן לרשום מחזיקים ייבמשותףיי. למרות ואת, אזי נוכח המסקנה אליה הגענו לעיל, ממילא אין צורך להכריע בטענה זו של העוררת אשר תוותר ייבצריך עיוניי.

סוף דבר

מכל הטעמים שלעיל אנו מקבלים את הערר ואת טענת העוררת שצירופה ייכמחזיקה רשומה

משותפתיי בנכס החל מיום 1.2.2018 ועד ליום 9 נעשה שלא כדין.

המשיב ישלם לעוררת הוצאות בסך 3,000 ₪ בתוך 30 יום מחיוס.

ניתן בהעדר הצדדים היום 4/10/2021,

בהתאם לסעיף 5 (2) לחוק בתי משפט לעניינים מנחליים, התשייט-2000 ותקנה 23 (ב) לתקנות בתי משפט לעניינים מנהליים (סדרי די), תשט"א-2000, לרשות הצדדים קיימת וכות ערעור לפני בית המשפט לעניינים מנהליים וואת בתוך 65 יום מיום קבלת ההחלטה,

בהתאם לתקנה 0 (0) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית)(סדרי דין בוועדת ערר) התשלייו - 1977 תפורסם החלטה זו באתר האינטרנט של המשיב.

לוייר: עחיר ושי חבר: אודי ויינרע//כלכלו חברה: אורלי מל רו"ח \ קלדנגת; ענת לוי

בפני ועדת הערר על קביעת ארנונה כללית

שליד עיריית תל-אביב- יפו ערר מס' 140020860

בפני חברי ועדת הערר:

לר'יר-- ער'ד אפרת א. קפלן

חבר - עו'יד ראובן הרן

חבר -- רו'/ח יעקב ישראלי

העוררת: ד'/ר פנינה שמש רוזנשפיר

- נגד-

מנהל הארנונה, עיריית תל - אביב - יפו

החלטת

עניינו של הערר בנכס הנמצא ברחוב ברזיל 15 תל אביב- יפו, הרשום בספרי העירייה כנכס מסי 6 ה-ן ארנונה מס' 10986012.

העוררת קיבלה פטור לנכס לא ראוי לשימוש לפי סעיף 330 לפקודת העיריות (נוסת חדש) (להלן -

ייפקודת העיריותיי) מלום 3/1/2019 ועד ליום 30/4/2019. לטענת העוררת, יש להעניק לח פטור לנכס לא ראוי לשימוש גס לתקופה החל מיום 1/5/2019 ועד לסוף שנת 2019, זאת מאחר והנכס לא היה ראוי לשימוש גס בתקופה זו. לטענת חמשיב, על פי דוייחות הביקורת שנערכו בנכס ביום 15/4/2019 וביום 28/8/2019 לא נמצא כי הנכס עומד בתנאי סעיף 330 לפקודת העיריות ולכן יש לדחות את הערר.

מן החומר שפנינו עולות העובדות הבאות;

= ביום 20/1/2019 נערכה ביקורת בנכס, בה נמצא כי הנכס בשיפוץ מאטיבי באופן שנגרם לו נוק משמעותי, ובעקבות דו"ח ביקורת זה הוענק לנכס פטור בהתאם לסעיף 330 לפקודת העיריות.

> ביום 15/4/2019 נערכה ביקורת נוטפת בנכס ובעקבות ממצאי הביקורת, לפיהםס קבע חמשיב כי הנכס נמצא בשלבי סיום השיפוץ, הוארך הפטור עד ליום 30/4/2019.

= ביום 18/8/2019, כלומר כארבעה חודשים לאחר המועד בו תמה תקופת הפטור, העוררת פנתה למשיב בבקשה להאריך את תקופת הפטור באופן רטרואקטיבי החל מיום 1/5/2019.

> ביום 28/8/2019 נערכה ביקורת נוספת בנכס, בה עלה כי הנכס ראוי לשימוש ומצבו תקין ;

הנכס מרוצף, גופי תאורה ושקעי חשמל מותקנים, קיימות דלתות פנים והקירות שלמים.

סעיף 330 לפקודת העיריות קובע כך:

*ינהרס בניין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מתזיק הבניין לעירייה הודעה על כך בכתב, ויחולו הוראות אלה, כל עוד הבניין במצב של נכס הרוט או ניזוק".

בהתאט לפסיקת בית המשפט העליון בברמ 10313/07 חברת המגרש המוצלח בע"מ ני עיריית תק

אביב- *פו, נקבע כך:

יימשהגענו למסקנה כי אין לבתון עלות שיפו ייסבירהיי או ייכדאיות כלכלית במסגרת השאלה האם בניין ייניזק במידה שאי אפשר לשבת בויי עדיין יש לבתון כיצד בסופו של דבר בכל את תוכרע השאלה. לדעתי מדובר בשאלה עובדתית והמברן שיש לקבוע הוא מבחן פיסי אובייקטיבי בעיני האדם הסביר. ואכן, כפי שנקבע בעניין אחר ייקרקע יש לשום בחתאס לתנאים אובייקטיבייטיי.... השאלה אינה כיצד רואה את הבניין באופן סובייקטיבי הנישום ואין די בכך שיטען בהודעה מטעמו בעלמא כי הבניין ניוק במידח שאי אפשר לשבת בו. השאלה היא האם מבחינה אובייקטיבית ניתן לומר כי תבניין ייניזק במידה שאי אפשר לשבת בויי. אכן, ייתכנו מקרים ייאפוריםיי וגם אס לא נלך לשיטת יילכשאראנו אכירנו"

(כתרגומו של השופט רובינשטיין ב- ע"פ 2358/06 טלימאן ני מדינת ישראל, פסקה קיו (טרם פורסם, 17.9.2008) לביטוי 1 596 1 מסננאי ]1 שוסםא זי) עדיין ניתן ייה להכריע בשאלה לפי מבחן השכל הישר. כפי שציין השופט רובינשטיין בפרשה

אחרת:

יימשאין בחוק או בתקנות הגדרה למושג שפירושו נדרש, יש לפרשו על פי המשמעות הרגילה שמייחסות לו הבריות, ולהיעור במבחן השכל הישר: יכלל ידוע הוא, שכאשר ביטוי השגור בפי הבריות אינו מוגדר בהיקוק, יש לפרשו לפי המשמעות הרגילה שמייחסים לו בני-אדם' (עייא 753/68 מלכה פרנסיס, ואחי מ בנימין רוונברג, פייד כג(?) 182, 187 (1969) - השופט, כתארו אצ, יי כהן); יבאין הגדרה מיוחדת בחיקוק מסולים מניחים שהמחוקק דיבר בלשון בני-אדם והתכוון למובנו המקובל של המונח!...

ודוק: אין לומר כי כל בניין מוזנח הוא בתכרח בניין בלתי ראוי לשימוש, ומקובל עליי כי הנוק בו עוטק סעיף 330 הוא נוק משמעותי. לעניין מס שבת התעוררת כאמור השאלה מהי דירה המלועדת למגורים לפי טיבה. הפסיקה שעטקה בעניין קבעה כי אש לבדוק את חדירה, כמות שהיא, לצורך מבחן וה, ולראות, אס חיא מיועדת ועשויח לשמש בפועל למגורים מבחינה פיסית, דהיינו, מבתינת המבנת ומבחינת חימצאותס של מתקנים המצויים בדרך כלל בדירות מגורים והחיונייס לשם שימוש רגיל וסביר של הדיירים, כגון מתקני חשמל ומים, שירותים, מטבח וכיוצא באלה!י ...

הפטור שלפי סעיף 330 מדבר על ייבניןיי ולאו דווקא על דירת מגורים. המונת ייבניןיי הוא מונח רחב יותר ואין הוא מוגבל אך למגורים. כפי שנקבע ייחמונח בנין הינו מונח רתב ביותר, הכולל מבני מגורים, משרדים, בתי עסק, בתי מלון וכדומהיי...על כן, גס אם בניין אינו ראוי לשימוש לצרכי מגורים אין לומר כי בהכרח יהנה הוא מפטור לפי סעיף 330. יתכן בניין שאינו ראוי לשימוש לצרכי מגורים אך ניתן להשתמש בו בהתתשב בדיני התכנון והבניה, למשל, לצרכי משרדים, מלאכה, תעשייה או כל סיווג אתר שהוא כדין לגבי חבניין. על כן, כדי להיכנס בגדרי הפטור שלפי סעיף 330 הבניין צריך להיות ייניוק במידה שאי אפשר לשבת בויי לכל סיווג חוקי שהוא לגבי הבניקן...'/.

בהתאם לפסיקה האמורה, עלינו לבחון האם יש לראות בנכס נושא הערר כנכס שנהרט או ניווק בהתאט להוראות סעיף 330 לפקודת העיריות החל מתודש מאי 2019, ולאחר שהמשלב הכיר בנכט כעומד בתנאי הסעיף בין החודשים ינואר-- אפריל 2019.

כידוע, הפסייקה קבעה שלצורך קבלת פטור כאמור, על המחציק בנכס להודיע למשיב על מצב הנכס בזמן אמת ועל פי הפסיקה מסירת ההודעה היא תנאי קונסטיטוטיבי, והפטור מוחל ממועד מטירת ההודעה בלבד. ראו למשלעמינ 46146/02-13 ליאורת מיכקשוילי מ עיריית תל אביב ועמיינ-21629 0 חל יעקב ני מנהל הארנונת של עיריית תל אביב (פורסם בנבו).

מכלל החומר שבפנינו עולה כי העוררת לא פנתה למשיב ולא מסרה הודעה בהתאם לסעיף 330 לפקודת העיריות בטמוך לאחר שהטתלימה תקופת הפטור שהוענק לנכס, אלא רק למעלה מארבעה חודשים לאחר מכן. בנסיבות אלו, נמנעח מחמשיב האפשרות לבדוק את מצבו של הנכס במהלך החודשים אפריל - אוגוסט 2019. יחד עם זאת, בפנינו ביקורות שערך המשיב בנכס בחודש אפריל 9, בסמוך לטיוס תקופת הפטור, ובתודש אוגוסט 2019, בסמוך למועד פנייתה של העוררת למשיב בבקשח להאריך את הפטור. לאור זאת, נכריע בערר על פי הביקורת שבפנינו ובשים לב גם לראלות שצירפה העוררת ולעדותה.

בדוייח ממצאי הביקורת מיום 14/1/2019 שנערך על ידי התוקר מר אלדד משולמי צוין כך:

ייהנכס נמצא במצב של: קירות גבס ללא צבע, תקרה חשופה,

חסרים אביוּרי חשמל כגון: שקעים, מתגים וגופי תאורה,

אין פנלים, אין דלתות פנים ומשקופים,

נכון לומן הביקורת לא נראו עבודות או פועלים"י.

בצילומים שצורפו לדוייח נראה כי הנכס נמצא במהלך שיפו\ מאסיבי. בעקבות דו"ח זה, המשיב החליט להעניק לנכס פטור לפי סעיף 330 לפקודת העיריות.

בדו'יח ממצאי הביקורת מיום 15/4/2019 שנערך על ידי החוקר מר ליאור בארי צוין כך:

ייבנכט מתבצעות עבודות גמר הכוללות :

-עבודות נגרות

-תיקוני צבע

-התקנת גופי תאורה

*יצויין כי בנכס יש: ריצוף, משקופים ודלתות פנים, חלונות, קירות ותקרה שלמים וצבועים

*במקום נראו פועליט:י.

בעקבות דו"ח וה החליט המשיב כי תקופת הפטור לנכס תסתיים ביום 30/4/2019.

העוררת עשתה מאמא רב כדי להוכיח שהנכס לא היה ראוי לשימוש גם התל מחודש מאי 2019, ולפי טענתה לא היה די בשיפוצ במשך ארבעת חודשי הפטור, כדי להעמידו במצב המאפשר שימוש בו.

בדיון ההוכחות שהתקיים ביום 28/4/2021, העידה העוררת כי נתגלעה מחלוקת בינה ובין קבלן השיפוצים ההל מתודש יוני 2019 וכי בתודש יולי 2019 הקבלן היה בחוייל. היא ציינח, כי לשיטת הקבלן המקום היה ייתקיויי, אולם לדבריה המקום לא ייתפקדיי, ובעקבות כך קיימות תביעות הדדיות בינה ובין הקבלן. העוררת הוסיפת כי גס בחודשים אוגוסט - ספטמבר 2019 השיפוץ בנכס

המשיך. לדבריה, היא גייטח בעצמה בעלי מקצוע חדשים, עשתה את התכנון בעצמה ואף היה עליה להיעור בשירותיו של עורך - דיו. לשאלת הוועדה מה כלל השיפוץ הנוסף היא השיבה כי נדרשו תיקוני חשמל 'יכדי לשקם לגמרי את מערכת החשמליי וכי רק בתודש ספטמבר 2019, ולאחר ביקורת הפקת מטעט המשיבה, בוצעו תיקוני חשמל אלו. בנוסף, לפי דבריה, באחד החדרים המזגן לא חיה תקין ובשל התקלות במערכות החשמל לא ניתן היה להכניס מכשור הנדרש לעבודתה.

העוררת העידה כי היא פנתה ישירות לחברת המוגנים, שלא דרך הקבלן, והחברה הפנתה אותה לאנשי המקצוע. חעוררת גס העידה כי רק בתודש ינואר 2020 הותקן פרקט בנכס באופן שהיא, לדבריה, יכלה להתתיל לעבוד בו.

מן התצהיר שהגישה העוררת, ומחקירתה, עולה כי לפי טענתה החל מחודש מאל 2019 חיר בנכט ליקויים במערכת המלזוג ובמערכת התשמל, וכי לפי טענתה חלק מהרצפה הותקנה באופן לקול (לדבריה -- בליטות שחיוו סיכון לנפילה) באופן שהצריך בהמשך התקנה של רצפת פרקט. העוררת צירפה חווייד בעניין מערכות התשמל מאת אלעד דורני - הנדסת פרויקטים, אליה צורפו תמונות של ליקויים שונים במערכת החשמל. העוררת צירפה פניות מאת בא כוחה אל הקבלן, בהן הוא נדרש לתקן את מערכת מלווג האוויר, להחליף את הריצוף הקיים, לתקן את כל ליקויי החשמל וכן לבצע תיקוני צבע ו-פינישיסי של קירות הגבס, פנלים ודלתות. העוררת צירפה קבלות בגין מעבדיס למאייד בסך 2,349 ש"ח מחודש דצמבר 2019, חשבונית בגין עבודות צבע ותיקוני שפכטל כולל חומר בטך 4,000 ש'יח מחודש ינואר 2020 מאת יצחק חבס -- שיפוצים ואתוקות, חשבונית בגין עבודות פרקט בסך 3,000 ש"ח מחודש ינואר 2020, קבלה בסך 36,585 שיית בגין ביצוע עבודות חשמל על ידי מיכאל עבודות חשמל מחודש ינואר 2020, חשבונית בגין רכישת פרקט בסך 6,155 שייח , חשבונית מאת מערכות מיווג אוויר בסך 6,528 ש"ח וחשבונית בגין תיקונים וצבע מאת מריו פולו - עבודות גבס ושיפוציט בסך 2,925 ש"ח.

מכלל האמור מסקנתנו היא כי העוררת הוכיתה כי בחודשים דצמבר 2019 - ואר 2020 אכן בוצעו בנכס עבודות חשמל, מיווג אוויר ואף תיקונל גבס וצבע והתקנת פרקט; *חד עם זאת, כל אלו אינם מלמדים כי בתקופה שבמתלוקת הנכס עמד בתנאי סעיף 330 לפקודת העיריות, כלומר גם אס העוררת נדרשה לתקן ליקויים / לערוך תיקונים אחרים, אין בכך כדי ללמד כי גס בתקופה זו יש לראות בנכס כנכס אשך נהרט או נטוק במידה שלא ניתן לשבת זו.

באשר לתקופה החל מחודש אוגוסט 2021 ;

בפנינו דו"ח ביקורת מיום 29/8/2019 שערך התוקר מר נריח גודיס. בדוייח הוא צייץ כל:

אהנכס מרוצף, גופי תאורה חלקם מותקנים וחלקם לא,פתחים בתקרה לצורך התקנת תשתיות חשמל ומיזוג אוויר, צינורות חשופים במספר נקודות ברצפת/ קירות / תקרת הנכס, חומרי בנייה, בשעת הביקורת נכת אדם שבדק את הנכס והמליצ[לשוכרת להחליף ולתקן את הריצוף ועוד מספר דברים, שקעי חשמל מותקנים, פתחי חלונות עס חלונות, מטבחים מותקנים, דלתות פנים מותקנות, קרטומם'י.

ממצאי דו"ח ה מתיישביט עם טענות העוררת בדבר ביצוע עבודות חשמל, מיוג אוולר והתקנת פרקט בהמשך. בדיון ההוכתות נתקר החוקר מר נריה גודיס, שהעיד כי במהלך הביקורת הוא לא בדק האם התשמל והמיווג בנכס תקינים, אלא בדק רק את הליקויים הגראיס בשטח. הוא העיד כל לא נראו מרצפות סדוקות וכי נראח פתח צינור אוויר פתוח. בנוסף, העד העיד כי לא היו עובדים או לקוחות, היה דלפק עצ, לא נראו כסאות וכי היו קרטוניט בנכס.

על פי הפסיקה, יש לפרש את הוראות סעיף 330 לפקודת העיריות בצמצום, והשימוש בהוראה זו הוא במשורה. אמנם בתודשיס שבמחלוקת נדרשו עבודת תשמל, מיזוג אוויר והתקנת פרקט בנכס, אולם לא נוכל לקבוע כי בתודשים אלו הנכס לא היה ראוי לשימוש במובן המצמצס אליו התייחסה הפסיקה. כאמור, במקרת שבפנינו, העדויות ומסמכים שהוצגו מלמדים כי אכן בוצעו בנכס עבודות נוספות בנכס לצורך התאמתו לפרקטיקה של העוררת, שכללו עבודות חשמל, מיזוג והתקנת פרקט, והן נמשכו בעקבות מתלוקות בין העוררת ובין הקבלן והצורך של העוררת למצוא בעלי מקצוע אתרים שיתקנו את הליקויים שנתגלו בסיום עבודת הקבלן. יחד עם ואת, הליקויים והתיקונים עליהם הצביעה העוררת אינם מובילים למסקנה כי בין התודשים מאי - דצמבר 2019 הוא היה במצב המצדיק להעניק לו פטור על פי הוראות סעיף זה, והפטור לפי סעיף 330 אינו מיועד לפטור מארנונה נכסים לכל תקופת שיפוצ שתהיה ומכל טיבה שחיא.

לפני סיום נוסיף כי לא אחת נתקלת הוועדה בפער בין הצכות המצומצמת לפטור מארנונה לפי סעיף 0, לבין התפיסה המוטעית כי שיפוצ בבניין מקנה וכות לפטור כל עוד חשיפו איננו מושלם. יש לוכור כי לשונו של סעיף 330 שעניינת יינהרס בניקן... או שניווק במידה שאי אפשר לשבת בויי וכן תקופות הפטור הארוכות הנזכרות בסעיפי המשנה, מלמדות על כוונת המחוקק למצב של הרס הנכס או נוקים קרדינליים, שאינם בבתינת שיפוץ שגרת? והכנת נכס לשינוי בשימוש בו. יש גס לוּכור שאת שירתי העירייה, המהווים את ההצדקה להטלת הארנונה, ממשיכה העיריה לספק ברובם גם לנכט שאין בו שימוש. בתי המשפט וועדות הערר עושים שימוש בסעיף 330 בגמישות מסוימת, על מנת להקל על מהזיקי נכסים גט במקרה של שיפוץ מאסיבי, אולם יש לוכור כי והו היוצא מן הכלל שאינו מעיד על הכלל, והפטור שניתן חייב לחיות מידתי ולתקופה המינימלית ההכרחית. במקרת שלפנינר, העוררת נחנתה מן הפטור לתקופה מסוימת, וכמפורט לעיל לא חייתה הצדקה להמשיך ולהעניקו כאשר אפילו לגרסתה התמשכות השיפוצ נגרמה בגין ביצוע לקוי של השיפוץ או מחדל אחר של צד שלישי, כטענת העוררת.

העדר נדחה. אין צו להוצאות.

ניתן בהיעדר הצדדים ביום: / / .

בהתאם לסעיף 5 לחוק בתי משפט לעניינים מינחליים התשייס- 2000 ותקנה 23 לתקנות בתי משפט לעניינים מינהלייט (סדרי דין) תשס"א - 2000, קיימת לצדדים גכות ערעור בפני בית המשפטט לעניינים מינהליים בתוך 45 לוס מיום מסירת ההחלטה.

בהתאם לתקנה 0(20) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (סדרי דין בוועדת

ערר) התשלייו- 1977 תפורסט החלטה זו באתר האלנטרנט של חמשיב.

-* .

: | 0 0 /

יף'/ר: עו''ד אפרת 8 קפלן העיד הא חבר: רו''ח יעקב ישראלי

ו קלדנית: ענת לול

בפני ועדת הערר על קביעת ארנונה כללית

שליד עיריית תל-אביב-יפו ערר מט' 140021133

בפני חברי ועדת הערר:

*ו'/ר -- עו''ד אפרת א. קפלן

חבר - רו''ח יעקב ישראלי

העורר: יונה נדיר

- נגד.

מנהל הארנונה, עיריית תל-אביב- יפו

החלטת

1. עניינו של הערר בנכס הנמצא ברחוב לוינסקי 58, תל-אביב-יפו, הרשום בספרי העירייה

כנכס מט' 200012798 ת-ן ארנונה מס' 10040216, שגודלו 16 מ"ר, בסיווג יימסחר בביגודיי.

2 מן החומר בתיק הערר עולה כי במסגרת בקשח של העורר להפיכת המבנה בו נמצא הנכס ממבנה תעשייה לאכטניה, ניתנה ביום 30/7/2017 חוות דעת מתוקנת מאת מר נתן שירר, מנהל מחלקת הפיקות של עיריית תל-אביב-יפו, לפיה, בין חיתר, יש לחרום את הנכס נושא

הערר ולאטום את הכניסה אליו, שוה לשוגנה:

ייהמלצות מחי פיקוח על הבניה לפני מתן אישור לשימוש חורג:

1 להרוס את היתידה בשטח הגג כולל המבנה שנבנה ללא היתר

2 להרוס את היחידה בקומת ביניים ולאטוס את הנניסה אליה

3 יש לקבל חוות דעת ממחי הפלילית בנוגע להליך המשפטי והמשך הטיפול לקבלת האישור לשימוש חורג.

4 יש להסדיר את הדלפק וחדר לובי בקומת הקרקע בהתאם לתכנית המתוקנת לפנל מתן אישור.

5. אשורי בטיחות כנדרש + מחי חתיירות...יי (ההדגשה הוטפה - הערה הוועדה).

3. תשובת מנהל הארנונה להשגה שהגיש העורר כנגד חיובו בגין הנכס נושא הערר, בקומת

הביניים, מיום 26/12/2019, היא זו:

ייבהתאם לביקורת אשר נערכה במקום בתאריך 8/9/19 נמצא כי המסמך שצורף לפנייתך מהווה מסמך המלצות לפני מתן היתר לשימוש חורג, ואין בו כדי להעיד כי מדובר בנכס שאינו ראוי לשימוש על מנת לפטור אותו מתשלום ארנונה.

בכל מקרה, כפי שצוין במכתבנו מ- 04.08.2019, אטימה של נכס, הגם שנבעה לצורך שימוש אחר בנכס, אינה פוטרת מתשלום ארנונה.

לאור האמור לעיל, החיוב בארנונה בגין נכס זה יוותר בעינןל.

כנגד החלטה וו הוגש הערר שבפנינו.

4. בדיון המקדמי שהתקיים ביום 20/5/2020 הוסכם בין הצדדיט כי אין מחלוקת שהיחידה

נושא הערר נבנתה ללא ה*תר. בדיון ההוכתות שהתקיים בערר ביום 16/12/2020 הסכימו הצדדיט לדון בתיק בהרכב חסר, ובפני שני תברי וועדה בלבזד. לשאלת הוועדה, השיב בייכ חמשיב כל אין בכוונתו להגיש את דו"ח הביקורת שערך החוקר מר שירן אקוע, אלא תצהיר בלבד. משכך, מונחים בפני הוועדה תצהיר מטעם העורר, תצהיר מטעם התוקר מר שירן אקוע ללא דו"ח ביקורת (לעניין משקלו -- נתייחס בסמוך) וארבע תמונות הנכס שהוגשו על ידי העורר לתיק הערר בהתאם להחלטת הוועדה מיום 16/12/2020, לאתר שהוצגו בפנל הוועדה במהלך דיון ההוכתות.

5. לטענת העורר, על אף שחווייד של מר נתן שירר היא חוות - דעת, למעשה היא מהווה תנאל

לצורך רישיון עסק ולכן בפועל יש לראות בה כהנחיה מפורשת לעורר ממתלקת הפיקות לבצע את האטימה, אשר נדרשה מאתר והתדר נבנה ללא היתר בנייה. לטענתו, אין בסיט עובדתי ומשפטי לדרישת העירייה לתשלום ארנונה, מפאת העובדה שיד אחת של המשיבה הנחתה את העורר לאטום את הנכס בעוד היד השנייה דורשת תשלום ארנונה בגינו. לטענת העורר, המשיב התרשל בביקורת שנערכה בנכס, בכך שלא נערכה בדיקה בפנים הנכס, בכדי לוודא שהוא נאטם, בטענה שהדלת חייתה סגורה והמשלב אינו יודע אס הנכס נאטס.

החוקר מטעט המשיב שהעיד בדיון לא ידע על מה חתם, לא ענה לשאלות שנשאל והעורר טוען כי יש לפטול את עדותו ותצהירו.

6. המשב טוען כי מדובר ביחידה שהעורר בנה ללא היתר לפני כ- 15 שנח באופן של סגירת

חלל חנות הנמצאת בקומת הקרקע של המבנה, וכי יחידה זו הושכרה במשך שנים רבות מבלי ששולמה עבורה ארנונה. לאחר שהעורר החליט להסדיר את השימוש במבנה הוא נדרש להרוס את היחידה, אך חלף הריסתה הוא בחר לפרק את ריצוף הקרמיקה בה.

המשיב טוען כי מהתמונות שצורפו עולה כי ליחידה יש דלת, חלון, קירות, חשמל וריצפה עליה מצע חול, ולכן, הטענה כי העורר אטס את היחידה, שלא לוותה בפירוט כיצד נאטמה, נסתרה על ידי הצילומים שהגיש העורר עצמו. המשיב מדגיש כי העורר מתעלם מכך שהוא נדרש לחרום את היחידה, כלומר גס לפרק את הריצפה, שהובילה לכך שתלל החנות הפך ליחידה עצמאית בניגוד להוראות התבייע ולחוק חתוייב. המשיב מדגיש כי הארנונה נקבעת בהתאם לפוטנציאל השימוש ולא בהתאם לשימוש בפועל והוא מפנה לפסיקה בעתיימ 3 גיוזיף זנהלר כ עלריית חיפת (פורסם בנבו). חמשיב מציין כי תוות הדעת ניתנה לצורך רישוי עסקים בלבד ולא לצרכי ארנונה וכי אלו מבוסטים על דיניס שונים.

7 בפתח הדבריט נציין כי החלטנו שלא ליתן כל משקל לתצחירו של התוקר מר שירן אקוע, לאחר שחוא הצהיר בעדותו בדיון ההוכתות מיוט 16/12/2020 כי ייאני לא הצחרתי שהנכסט נבנה ללא היתר. ביקשו ממני לתתוס ותתמתי. אני לא יודע את תוכן האמור בסעיף 2 לתצהיריי. אנו מעירים לב''כ המשיב כי אין זה ראוי שרשות מינהלית תגיש תצהיר של עובד מטעמה באופן זה ואין זה מתקבל על הדעת שהעד מטעמה לא ידע מה תוכן התצהיר עליו הוא חתט ואף יתבטא באופן הזה ביחס לתצהירו.

8 המשיב לא המציא את דו"ח הביקורת שנערך בנכט. לאור זּאת, במהלך דיון ההוכחות מיום 90, ועל מנת לעמוד על בירור האמת בתיק ערר וּה, הורינו לעורר להמציא לתיק הערר תמונות התומכות בטענתו כי הנכס אכן נאטס. בהמשך להחלטח זו, העורר המצלא לתיס הערר ארבע תמונות. מן התמונות שהמציא העורר לעיוננו כלל לא ניתן להגיע למסקנה כי הנכס נאטם ; בתמונות נראה חדר עם קירות וחלון, בפינת התדר מספר בלוקים ונראה כי הרצפה נעקרה ממקומה ונראה במקוט הול. העורר העיד בפנינו כי הנכס שנבנה ללא היתר מחווה 'יסגירה של הלל תנות בקומת הקרקעיי. העורר לא המציא תמונה כלשהי של דלת אטומה בשיטת איטום כזו או אחרת או של חלון אטום, וכל שנראח הוא שהמרצפות, ככל שהיו, נערו ממקומם. לאור זאת, אנו קובעים כי כלל לא הוכח בפנינו כי הנכט נאטם.

9 סעיף 8א לחוק ההסדרים במשק תמדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי תקציב) התשמיג -

2 (להלן - ייחוק ההסדריסיי) קובע כך:

ארנונה כללית

8 (א) מועצה תטיל בכל שנת כספים ארנונה כללית, על הנכסים שבתחומה שאינם אדמת בנין.

(ההדגשה הוטפה - הערה הוועדה).

0. הגדרת 'יבנייןיי בסעיף 269 לפקודת העיריות הינה כלהלן:

*יבניןיי -- כל מבנה שבתחום העיריה, או חלק ממנו, לרבות שטח הקרקע שעיקר שימושו עם המבנח כהצר או כגינה או לכל צורך אחר של אותו מבנה, אך לא יותר מהשטח שקבעה לכך המועצח למעט קרקע שהמבנה שעליה לא היה תפוסי מעולם, כולו או בחלקו;

1. סעיף ב לתוק התכנון והבנייה התשכייה - 1965 מגדיר ייבנייויי כלהלן:

יבנייי - כל מבנה, בין שחוא בנוי אבן ובין שהוא בנוי ביטון, טיט, ברול, עצ או כל חומר אחר, לרבות -

(1) כל חלק של מבנה כאמור וכל דבר המחובר לו חיבור של קבע;

(2) קיר, טוללת עפר, גדר וכיוצא באלה הגודרים או תוחמים, או מיועדים לגדור, או לתתום, שטח קרקע או חלל;

2. מן התמונות שהציג העורר עולה כי החדר נושא הערר מהווה ייבנייןיי והעורר לא טען אחרת.

כידוע, ההצדקה להטלת ארנונה טמונה בהנאה שמפיקים הנישומים מן השירותים שמעניקה הרשות המקומית לנכסים המצולים בתזקתם ועל פי הנתונים שבפנינו בהיות הנכס בניין, גם אס מדובר בנכס שגבנה ללא היתר, אין עילה לפטור אותו מתשלום ארנונה.

בשולי הדברים נעיר, כי חוות הדעת שניתנה על ידי מחלקת הפיקות אינה נהירה דיה ; שהרל אילו נדרש העורר להרוס את היחידה שנבנתה ללא היתר, לא ברור מדוע הוא נדרש בד בבד גם (ו...) לאטוס אותה! איטום הנכס והריסתו הן שתי פעולות שאינן מתיישבות זו עם זו.

ההריסה מאיינת את הצורך באיטום ואילו איטום הנכס אינו מתיישב עס הריסתו. מחוות הדעת נראח כי העורר נדרש כתנאי לקבל היתר לשימוש חורג, בין היתר, לאטוס ולהרוט את המבנה נושא הערר. העורר הבין מכך שדי בכך שיאטוס את הנכס בכדי לקבל את ההיתר לשימוש חורג אותו ביקש. בייכ המשיב טען כי על מנת לפטור את העורר מתשלום ארנונח (לחבדיל מתנאי למתן ההיתר), אין די בכך שהנכס *יאטם אלא יש להרסו. בדיון המקדמי טען בייכ העורר כי לא ניתן להרוס את המבנה מאחר וייהיא (היחידה -- הערת הוועדה) עצמה מהווה גג של פיצריה שנמצאת מתחתיה'י. מטיעון זה נראה שאפשר להסיק שככל שהעורר היה נדרש באופן ברור להרוס את המבנה/ הלה בוחר להרסו, משמעות הדבר הייתה שלא ניתן יהיה עוד לעשות שימוש במבנה הנמצא מתחתיה ומשמש כפיצריה. יחד עם זאת, ככל שחוות הדעת האמורה 'איפשרהי לעורר כדרך מקלה, לצורך קבלת חהיתר, גס לאטוס את המבנה, משמעות האיטום הינה שלא להיה ניתן עוד לעשות שימוש ביחידה שנבנתה ללא היתר, אולם ניתן להמשיך ולעשות שימוש במבנה חפיצריה. כך או כך, כאמור, לא הוכח בפנינו כי המבנה נאטס, ומכלל העדויות שבפנינו אנו מתרשמיס שהחלטת העורר שלא לחרום את המבנה קשורה בשיקולים של כדאיות כלכלית ושימור מבנה הפיצריה.

מכל מקום, מאחר וממילא לא הוכח שהנכס נאטס לא נדרשנו לטענות נוספות בקשר לחוות הדעת.

מעבר לנדרש, נוסיף כי ברעייא 2343/01 תשלובת תבורי ני עיריית חיפה (פורסם בנבו) נקבע כי אין בעובדה שבעל נכס בחר לאטמו בכדי להוביל לביטול החזוב בארנונה. בית המשפט קבע באופן מפורש כל ככל שבית חמשפט יכיר באטימה מרצון של מבנה כדרך לחיפטר מתשלום ארנונה יהא בכך אישור לעקיפת תקנה 13 לתקנות ההסדרים במשק המדינה (הנתה מארנונה) התשנייג -- 1993, שקבעה באופן מפורש כי ניתן לפטור נכס ריק מתשלום ארנונח לכל היותר לתקופה מוגבלת. האפשרות לאטוס נכס, ובעקבות כך לוכות בפטור למשך ומן בלתי מוגבל, תאפשר לשחרר נכסים מן המגבלה שקובע התוק ביחס להנחה למבנה ריק. אנו ערים לכך שהעורר טוען כי אין מדובר באטימה /מרצון', אלא באטימה לנוכח הוות דעת מתלקת הפיקוח, שהעורר ראה בה כידרישתי של הרשות המקומית, אולם משמדובר בתנאי שחציבה העירייה לבקשת העורר להיתר לשימוש תורג כאכסניח, ומשעמדה בפני העורר האפשרות להרוס את הנכס, גם על פי תוות דעת מחלקת הפיקות, ברור שגם ככל שהיה מוכח כי הנכס נאטט, היה מקום לראות באיטוס כבחירה לפעול משיקולים של בדאיות בלכלית, ולכן, הרציונאל האמור מתקיים גם בענייננו.

מכאן כי הבחירה של העורר שלא להרוס את המבנה, על מנת להמשיך ולהפיק תועלת מן הפיצריה (כך, לטענת בייכ העורר בדיון המקדמי), אשר נעשית מטעמים כלכליים, והטיעון כי המבנה נאטם על מנת להגדיל את הרווחים המופקים מן הנכס על דרך של קבלת היתר לשימוש חורג כאכסניה - לא יוכלו להוות עילה לפטור מתשלום ארנונה בגין המבנה במקרה זה.

סיבומו של דבר -- בעולה מן התמונות שבפניגו מדובר בנכס העונה על הגדרת '/בניין'י ולא הומצאה כל ראיה המלמדת כי הוא נאטם - פנטען בעלמא על ידי העורר. כמפורט בסעיף 7 להחלטתה, הועדה רואה בחומרת את העובדה כי החוקר מטעמם המשיב לא היה מודע לתוכן התצהיר עליו חתם.

הערר נדחה. העורר *ישא בהוצאות המשיב בסך 1,000 ש/י/ח.

ניתן בהיעדר הצדדים ביום: / 6

בהתאם לסעיף 5 לחוק בתי משפט לעניינים מינהליים התשייס- 2000 ותקנה 23 לתקנות בתי משפט לעניינים מינהליים (סדרי דין) תשס"א - 2000, קיימת לצדדים צכות ערעור בפני בית המשפט לעניינים מינהליים בתוך 45 יום מיום מסירת ההתלטה.

בהתאם לתקנה 20(ג) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (טדרי דין בוועד ערר) התשלייץ- 1977 תפורסם החלטה גו באתר האינטרנט של חמשים.

\ | - \ ) 6

ש>\ |[

לוייר: עריד אפרת א. קפלן חבר: רו'יח יעקב ישראלי

קלדנית: ענת לול

בפני ועדת הערר על קביעת ארנונה פללית

שליד עיריית תל-אביב- יפו ערר מס' 140020588

ערר מס' 140020816

בפני חברי ועדת הערר:

ייר - עו''ד אפרת א. קפלן

חבר - עו'יד ראובן הרן

חבר - רו''ח יעקב ישראלי

העולי'רת: חנן פלד חברה למסחר (1994) בעי/מ

- ‏נגד‎ -

‏מנהל הארנונה, עיריית תל-אביב-יפו‎

‏החלטה‎

1. עניינס של העררים בשלושה נכסים הנמצאים ברחוב דרך שלמה 40, תל-אביב-יפו,

הרשומים בספרי העירייה כנכס מט' 2000191924 ת-ן ארנונה מסי 10863049 בשטח 354 מייר, נכס מסי 2000191929 ח-ן ארנונה מסי 10863047 בשטח 99 מ"ר ונכס מסי 12 החהר-ן ארנונח מסי 10863050 בשטח 102 מ"ר. החל מחודש מאי 2019 החל המשיב לחייב את הנכסים האמורים בסיווג יימסחר קמעונאי כללייי לאחר שבעבר הס חויבו בסיווג יימחסניםיי.

2. לטענת העוררת, הנכסים עומדים בארבעת התנאים הקבועים בסעיף 3.3.2 לצו הארנונה

ולכן יש לסווגם כיימחסניסיי. לטענת המשיב, הנכסים אינם עומדים בתנאים הקבועים בסעיף וּה, ולפיכך הס מסווגים כייבניינים שאינם משמשים למגוריט לרבות משרדים, שירותים ומסחריי.

3 ביום 27/11/2019 הודיעו הצדדים כי הס מסכימים לאיחוד שני העררים שבכותרת. ביום 9 התהתסיים דיון מקדמי בערר בו ביקשו הצדדים לקבוע את התיק להוכתות ונקבעו מועדים להגשת תצהירים. ביום 21/10/2020 התקיים דיון הוכחות בו נחקרו המצהיר, מר חנן פלד מטעם העוררת והחוקריס מר דרור עיני ומר אמיתי עדני מטעם המשיב.

3 סעיף 3.3.2 לצו הארנונה קובע כך:

יי 2.3.3 מתסנים (טמלים 770 - 773)

מחסני ערובה, מחסני עצים וכן מחסנים אחרים המשמשיט לאתסנה בלבד ובתנאי שלקוחות אינם מבקרים בהם, אינם נמצאים בקומת העסק אותו חס משרתים, ואינם נמצאים בקומות רצופות לעסק, ולמעט מחסנים המשמשים לשווק והפצה, יחויבו לפי התעריפים המפורטים לחלן : ...5

4. התכלית בבסיס סעיף 2.3.3 לצו הארנונה המעניק סיווג מופחת לימתסנים' היא הוזלת דמי

הארנונה למתסן המשרת עסק ולא לעסק העיקרי עצמו (רי עמשנ (תי/א) 60288-06-13 ש.ה.א. שירותים הובלה ואחסון בע"מ ני מנהל הארנונה של עיריית תל אביב(פורסם בגבו)).

5. הפסיקה קבעה כי התעריף המיוחד והוול למחסנים מיועד למחסנים שנועדו לאחסנה

מממושכת של טובין, שאינם משמשים את העסק באופן שוטף, אינם ממוקמיט לידו ואינם נגישים באופן תדיר לבעלי העסק, עובדיו ולקוחותיו (רי למשל: עמיינ 20496-07-10 /תמ/א/ חברת סבן ניסים ני עיריית תל אביב (פורסם בנבו) ).

6. ביום 2/5/2019 הודיע המשיב לעוררת כי בבדיקה שנערכה בנכסים נושא הערר ביום

9 וביום 1/5/2019 נמצא כי נתוני הנכסים שונים מהקיים ברישומיס וכי סיווג הנכס אינו תואט לרישומי העירייה. בהתאם לכך, הודע לעוררת כי החל מיום 2/5/2019 יחויבו שלושת הנכסים בסיווג יימסתר קמעונאי כללייו.

7. העוררת הגישה השגה כנגד החלטה זו בפני מנהל הארנונה, בה טענה, בין חיתר, כי הנכסים

הס מחסני החברה, אשר משרדיח נמצאים בכתובת גיבורי ישראל 15 בנתניה. העוררת טענת כל כלל פעילות החברה מול לקוחותיה כגון הנפקת חשבוניות, גבייה וכל התחשבנות אחרת מבוצעת בנתניה, ופעילות בהזמנות ומענה ללקותות של החברה מתנהל דרך תיבת המייל של מנהל העוררת. העוררת טענה בהשגה כי בשני נכסייס מתבצעת פעילות של אחסנה ללא כל שימוש אחר ובנכס מס' 2000191929 מנוחל משרד בו מנפיקיס תעודות משלוח ומנהלים את מתטני החברה.

8 בתשובת מנהל הארונה מיום 24/6/2019 להשגה שהגישה העוררת, נדהתה בקשתה לסיווג הנכסים כיימחטניסיי בלשון זו (לערר צורפה תשובת מנחל הארנונה להשגה בעניינו של נכס

מס' 2000191929 בעוד ההשגה התייתסה לשלושת הנכסים):

י1, בהתאם לאמור בסעיף 3.3.2 לצו הארנונה, על מנת שנכס יוכר

כמחטן, עליו למלא אחר התנאיט הבאים במצטבר:

-הנכס אינו נמצא בקומת העסק אותו הוא משרת או בקומה הרצופה לו.

-הנכס אינו משמש לשיווק והפצה.

-לקוחות אינם מבקרים בנכס.

-משמש לאחסנה בלבד.

2. מדובר בחברה העוסקת בייבוא, שיווק והפצה של חלקי רכב

ללקוחות ולספקים.

השיווק והפצת המוצרים מתבצעים מכתובת הנכס שבנדון וכפי שמצוין ומפורסם ע"י החברה עצמה באתריט השונים.

לפיכך, הנכס אינו עומד בקריטריונים שצויינו לעיל, חרי שסיווג הנכס בתעריף בניינים שאינם משמשים למגורים הינו נכון ויוותר על כנו.

3. לעניון טענותיך באשר לביקורת שערכנו בנתניח נשיבך, כי

המדובר במשרד הנהלת חשבונות יאשר תכמון - יועצ מס ומבקר פניטיי המטפל בלקוחות שונים.

אין המדובר במשרדי החברה כנטען על ידךיי.

9. העוררת הפנתה בתצהירה לדויית ביקורת מיום 7/8/2016 שמטרתו, על פי האמור ב

יילבדוק שימושים בנכסיםיי (בעקבותיו סווגו הנכטים כיימחטניסיי), שנערך בעקבות ביקור

בנכס בו צוין כך:

י בביקורת בנכסים נמצאו בשלבי התארגנות...

נכס 200019924 ... נראות עבודות להקמת מדפים

נכס 2000191922 ... נראו עבודות לריתוך הגלריה

נכט 2000191929 נמצא נעול וללא אפשרות צילום בתוכן"י.

תחת התליחסות הלקות בדוייח הביקורת נכתב כך:

יאני יבואן של חלפים לרכבים, בעיקר תוצרת גרמניה.

תבוא בעוד שבוע ותצלס הכל-- יהיה כאן מלא ציוד -- יחיה כאן מחסן חלפים עם תעודות משלוח המשרדים שלנו

בנתניה'י.

העוררת המציאה גס את דו"ח ביקורת מיוט 12/9/2016 בו תוארו הממצאים הבאים :

יינכס 2000191929... נראו הממצאים הבאים :

4 שולחנות עס מחשבים, טלפונים ומחשבונים.

ספות ישיבה.

מדפים ועליהם חלקי רכב חדשים, בתוך קרטונים.

נראתה גלריה ללא מדרגות, וללא מתקן עליה נליד.

נכט 2000191924 ... נראו הממצאים הבאים :

מדפים ועליהם חלקי רכב חדשים, בתוך קרטונים.

גלריה, אליה מובילות מדרגות קבועות, וגובח מעל 1.7 ובה שולחן.

נכס 2000191922... נראו הממצאיט הבאים :

מדפיט ועליהם חלקי רכב חדשים, בתוך קרטונים.

נראה מלגזה.

קרטונים שונים פזוריס על רצפת הנכס.

נראה חדר ובו מחשב על שולחן עם מדפסת. !.

תחת התייחסות הלקוח בדוייח הביקורת נכתב כך:

יייש לנו 3 סניפים : נתניה, תווארה ובתל אביב.

אנחנו מחטנים, ללא מכירה, ללא כניסת לקוחות לכאן.

אנו מקבלים הזמנות של חלפים לחנויות שלנו חנייל, פעם בשבוע הס באים לקחת סחורה מפה.

אנו מנפיקיס כאן תעודות משלות.

אין כאן חשבוניות'י.

0. המש 5ב צירף לתצהירו שני דוייחות ביקורת, האחד מיום 17/4/2019 והשני מיום 2/5/2019.

בדוייח הביקורת שערך החוקר מר דרור עיני ביום 17/4/2019 ביחט לנכס מסי 2000191922

צוינו הממצאים הבאים:

י... במקום נראו: 3 עמדות מחשב

מכונות צילום, שידות, עמדת מחשב, פינת ישיבה עס קלסרים, חלפים לרכב עייג מדפים.

במקום קיימת גלריה. בעלת מדרגות קבועות. גובהה:

0 סיומ.

בגלריה נראו: עמדת מחשב, פינת ישיבה.

תחת התייחסות הלקוח בדוייח הביקורת נכתב כך:

ייהנכט משמש מחסן חלפים לרכב.

הנכס משרת את משרדי החברה ברתוב גיבורי ישראל 15 בנתניה!י.

בדוייח הביקורת שערך התוקר אמיתי עדני ביום 5/5/2019, בעקבות ביקור ברתוב גיבורי

ישראל 15 בנתניה ביום 2/5/2019 , צוינו הממצאים הבאים:

ייבביקורת שנערכה ברתוב גיבורי ישראל 15 בנתנמה נמצא כי אין במקום נכס השייך לחברת ייתנן פלד חברה למסחר בעיימיי, אלא שישנו בקומה 1 משרד הנתיית יאשר חכמון - יועצ מס ומבקר פניטיי המטפל בלקוחות שונים וגם בחברה הנייל לצורך הגשת דוייחות מעיימ, ולדבריהס אינם מוציאים תשבוניות כלל לחברת הנן

פלד.

בנוסף בוצעה ביקרות גס ברחוב הרכב 2 ולא נראה גס שס משרד של חברת ייחנן פלד חברה למסחריי.

לדוייח זה צורפו תמונות השלטים בקומות מרתף וקומח אי בבניין, בהם לא נראה שלט בשמה של העוררת.

בדיון ההוכחות מיום 21/10/2020 הגישה העוררת דו"ח ביקורת נוסף שנערך על ידי החוקר מר דרור עלני מטעם המשב ביום 17/4/2019 אשר לא צורף לתצהירו, המתייחט לנכס מס!

9 (,הוגש וסומן ער / 1). בדוייח זה תוארו הממצאים הבאלם :

ייבמקוס נראו: חלקי חילוף לרכב עי/ג מדפים.

במקום קיימת גלריה. בעלת מדרגות קבועות. גובהה: 200 סיימ.

בגלריה נראו: קרטונים.

תחת התייחסות הלקות צולן:

ייהנכט משמש מחטן חלפים לרכב.

הנכס משרת את משרדי החברה ברחוב גיבורי ישראל 15 בנתניה!.

בעקבות החלטת הוועדה, שניתנה בעקבות דיון ההוכחות מיום 21/10/2020, המציא המשיב גם את דו"ח הביקורת שנערך בנכט מס 2000191924 על ידי התוקר מר דרור עיני ביום

9, בדוייח זה צוין כל:

ייבמקום נראו: חלקי חילוף לרכב בקרטונים עייא משטחי עץ ומדפים.

במקום קיימת גלריח. בעלת מדרגות קבועות. גובחה 190 סיימ.

בגלריה נראו: כסאות, שידה, קרטונים...".

תחת התליחסות הלקות צולו:

:הנכס משמש מחסן חלפים לרכב.

הנכס משרת את משרדי החברה ברתוב גיבורי ישראל 15 בנתניתיי.

עיקר טענות העוררת

לטענת העוררת, לא תל כל שינוי בפעילות בנכסים, ולאור התלטת המשיב לערוך שינוי באופן התיוב, נטל ההוכחה לקיומו של שינוי בפעילות מוטל על חמשיב. העוררת צירפה שוברי ארנונה משנים קודמות המלמדיס כי הנכסים סווגו כמתסניס ואת דוייחות הביקורת שפורטו לעיל משנת 2016. לטענתח, חמשיב לא הוכלח כי חל שינוי בפעילות בנכס ודי בכך על מנת לקבל את הערר.

לגופם של דברים, העוררת טוענת כי על פי ממצאי הביקורת מיום 16/4/2019, בנכס 4 מתקיימת פעילות של אתסנה בלבד. לטענתה, גט אילו בביקורת בנכס 2 נראה אזור המשמש לתפעול המחסן, שנועד על מנת לאתר פריטים ולטובת ניהול המלא וארגון הסחורה לשם הכנתה והפצתה; הרי שמדובר באזור המשמש לניהול המלאי במקום ותו לא. על פי ממצאי הביקורת, אין בנכס מכירה ו/או שיווק ו/או ניחול ו/או כל פעילות משרדית אחרת. העוררת מוסיפה כי בנכס לא מבקרים לקותות והוא אינו נמצא בקומת העסק אותו הוא משרת ו/או בקומה רצופה לעסק. העוררת צירפה חשבונלות וקבלות עליהן מצוינת הכתובת בנתניה וצירפה דף חמלמד לדבריה על מקור מספר הטלפון המופיע על החשבונית.

העוררת טוענת כי בביקורת שנערכה בנתניה, על ידי חוקר שלא ביצע את הביקורת בנכסים נושא הערר, נעשתה סעות; החוקר פנה למשרד אשר כלל אינו קשור לעוררת, בעוד הוסבר לדבריה טלפונית לנציגת המשיב בומן אמת כי יש לפנות למשרד מ.ס.ג חשבונאות בכתובת זו. באותו מעמד הובהר לחוקר כי מנחל המקוט לא נמצא עקב מות אתיו וכי יש לתאסן ביקורת לאחר השבעה, וזאת מאחר שהחוקר לא הודהה והניתו כל מדובר בביקורת מט הכנסה. העוררת הפנתה להודעת פטירה של אחיו של מנחל המשרד ולמכתב מאת רויית קרין תן הנמצאת בנכס בנתניה.

העוררת טוענת כי ניהול הומנות מלקוחות מבוצע מתיבת המייל של תנן ומהחנות בתווארת ומפנה לכך שכתובת התברה ברשם החברות אינה כתובות הנכס.

העוררת טוענת כי הנכס אינו משמש לשיווק וחפצה והייא מפנת לפסייקה לפיה מדובר בתנאי מצטבר. לטענתה אין אבתנה ביחס לתדירות השימוש במחסן, וכל מחסן משמ

[הטקסט קוצץ - הקובץ המלא זמין בקישור למקור]