רשות רישוי התנגדויות 6-22-0083

עיר: תל אביב-יפו
ועדה: הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה: רשות הרישוי (רישוי ופיקוח)
תאריך: 26/12/2022
מקור: הקובץ המקורי באתר תל אביב-יפו

	מ"מ וסגן ראש העירייה	דורון ספיר - יו"ר
מ"מ מהנדס העיר	מנהל אגף רישוי ופיקוח על הבניה	אדר' הלל הלמן
	המשנה ליועץ המשפטי לעירייה	עו"ד הראלה אברהם- אוזן
	מזכיר ועדת בניין עיר	עו"ד פרדי בן צור
	מרכזת הועדה	עו"ד שרון אלזסר
	ע. מרכזת הועדה וקלדנית הועדה	רחלי קריספל

מס' דף	מהות הבקשה	שם המבקש	כתובת הנכס	מספר תיק בניין	מספר בקשה	מס' החלטה
1	בניה חדשה/בניין מגורים גבוה (מעל 13 מ')	פ.ט.ל התחדשות עירונית בעמנואל הרומי	עמנואל הרומי 20	0266-020	22-1856	1

ג' טבת תשפ"ג

27 דצמבר 2022

פרוטוקול

רשות רישוי - התנגדות ישיבה: 6-22-0083 תאריך: 26/12/2022 שעה: 12:30 באולם ההנהלה בקומה 12 בבנין העירייה , רח' אבן גבירול 69 תל אביב – יפו

כתובת שדרות עמנואל הרומי 20 שכונה הצפון הישן - החלק הצפוני גוש/חלקה 209/6214 תיק בניין 0266-020 מס' תב"ע ,58 3616א', תת"ל/71ב, ע.1 שטח המגרש 543	שכונה	שדרות עמנואל הרומי 20	כתובת
	תיק בניין	209/6214	גוש/חלקה
	שטח המגרש	,58 3616א', תת"ל/71ב, ע.1	מס' תב"ע

כתובת	שם	בעל עניין
רחוב סנה משה ,21 תל אביב - יפו 6930122	פ.ט.ל התחדשות עירונית בעמנואל הרומי	מבקש
רחוב 3361 ,39 תל אביב - יפו 66849	מן עידית	עורך ראשי
רחוב רוזן פנחס ,12 תל אביב - יפו 6951235	שילר אורן	מתכנן שלד
רחוב אופיר 36א, תל אביב - יפו 6901434	לחמנוביץ גיל	מורשה חתימה מטעם המבקש

מהות עבודות בניה
הריסת בניין קיים למגורים בן 4 קומות מעל מרתף שחיזוקו נדרש מפני רעידות אדמה, והקמת בניין מגורים חדש בן 6 קומות וקומת גג חלקית מעל 2 קומות מרתף, עבור סה"כ: 18 יח"ד. - ב-2 קומות המרתף התחתונות: חניה המופעלת ע"י מתקן חניה אוטומטי בעומק של 9.10 מ' עבור 20 מקומות חניה עם גישה למתקן משדרות עמנואל הרומי באמצעות מעלית רכב הממוקמת בתחום מעטפת המבנה בקומת הקרקע וגישה נוספת לתפעול מתקן החניה באמצעות המשך גרעין המדרגות הכללי של הבניין. במרתף תחתון (:)-2 חדר משאבות ומאגרי מים. במרתף עליון (:)-1 מחסן משותף עבור עגלות ו-18 מקומות חניה לאופניים. - בקומת הקרקע: לובי כניסה, חדר אשפה, נישת בלוני גז, 2 יחידת דיור עם ממ"ד לכל דירה וחצרות פרטיות צמודות בעורף ובצד המגרש הדרומי. - בקומות 1-5 (בכל קומה): 3 יח"ד עם ממ"ד לכל דירה ומרפסות גזוזטרה בחזית קדמית ועורפית. (בקומה :5 פרגולה מבטון מעל מרפסת גזוזטרה פתוחה, בחזית קדמית). - בקומת הגג החלקית: יחידת דיור אחת עם ממ"ד, מרפסות גג צמודות בחזית ובעורף ופרגולה מבטון מעל מרפסת גג קדמית. - על הגג העליון: גנרטור, מערכות סולאריות, מיזוג אוויר ומרפסת גג פרטית עם בריכת שחייה לא מקורה המוצמדת לדירת הגג עם גישה משותפת באמצעות גרעין מדרגות הכללי של הבניין. - בכל קומות הבניין: גרעין חדר מדרגות ופיר מעלית, מעברים, מבואות ופירי תשתיות. - בחצר: פיתוח שטח, משטחים מרוצפים, גינון ונטיעות, חצרות פרטיות ומשותפות, הריסת גדר בגבול המדרש הקדמי והקמת גדרות בגבולות מגרש וגדרות הפרדה פנימיות, 2 מקומות חניה לאופנועים, פילר לתשתית מים מוצנע בצמוד לגדר קדמית, פירי אוורור ושחרור עשן ופילר חשמל – הכל בצמוד לגדר צדדית צפונית.

מהות עבודות בניה

הריסת בניין קיים למגורים בן 4 קומות מעל מרתף שחיזוקו נדרש מפני רעידות אדמה, והקמת בניין מגורים חדש בן 6 קומות וקומת גג חלקית מעל 2 קומות מרתף, עבור סה"כ: 18 יח"ד. - ב-2 קומות המרתף התחתונות: חניה המופעלת ע"י מתקן חניה אוטומטי בעומק של 9.10 מ' עבור 20 מקומות חניה עם גישה למתקן משדרות עמנואל הרומי באמצעות מעלית רכב הממוקמת בתחום מעטפת המבנה בקומת הקרקע וגישה נוספת לתפעול מתקן החניה באמצעות המשך גרעין המדרגות הכללי של הבניין. במרתף תחתון (:)-2 חדר משאבות ומאגרי מים. במרתף עליון (:)-1 מחסן משותף עבור עגלות ו-18 מקומות חניה לאופניים. - בקומת הקרקע: לובי כניסה, חדר אשפה, נישת בלוני גז, 2 יחידת דיור עם ממ"ד לכל דירה וחצרות פרטיות צמודות בעורף ובצד המגרש הדרומי. - בקומות 1-5 (בכל קומה): 3 יח"ד עם ממ"ד לכל דירה ומרפסות גזוזטרה בחזית קדמית ועורפית. (בקומה :5 פרגולה מבטון מעל מרפסת גזוזטרה פתוחה, בחזית קדמית). - בקומת הגג החלקית: יחידת דיור אחת עם ממ"ד, מרפסות גג צמודות בחזית ובעורף ופרגולה מבטון מעל מרפסת גג קדמית. - על הגג העליון: גנרטור, מערכות סולאריות, מיזוג אוויר ומרפסת גג פרטית עם בריכת שחייה לא מקורה המוצמדת לדירת הגג עם גישה משותפת באמצעות גרעין מדרגות הכללי של הבניין. - בכל קומות הבניין: גרעין חדר מדרגות ופיר מעלית, מעברים, מבואות ופירי תשתיות. - בחצר: פיתוח שטח, משטחים מרוצפים, גינון ונטיעות, חצרות פרטיות ומשותפות, הריסת גדר בגבול המדרש הקדמי והקמת גדרות בגבולות מגרש וגדרות הפרדה פנימיות, 2 מקומות חניה לאופנועים, פילר לתשתית מים מוצנע בצמוד לגדר קדמית, פירי אוורור ושחרור עשן ופילר חשמל – הכל בצמוד לגדר צדדית צפונית.

עמ' 1

>meyda_ms< 22-1856 0266-020

רשות רישוי - התנגדות

מספר בקשה 22-1856 תאריך הגשה 21/11/2022 נדרש מכון בקרה

מסלול בניה חדשה בניה חדשה בניין מגורים גבוה

בניה חדשה בניה חדשה (מעל 13 מ')

תוספות תוספות בניה בנייה חדשה תמ"א

ושינויים 38

הריסה

מהות הבקשה: (אדר' עידו קויפמן)

מצב קיים:

בניין מגורים בן 4 קומות, מעל מרתף- מבוקש להריסה.

ממצאי תיק בניין:

היתרים שנה תיאור

רלוונטיים

מוצע	מותר
+6 קומת גג חלקית	6 + קומת גג חלקית	מספר קומות:
4.00 מ' 2.50 מ' 2.50 מ' 4.50 מ'	4.00 מ' 2.50 מ' 2.50 מ' 4.50 מ'	קווי בניין: קדמי מערבי לשדרות עמנואל: לצד צפון: לצד דרום: לאחור:
הבנייה מוצעת בתוך קווי הבניין בהתאם למותר בהוראות התכנית. %26.58 לפי חישוב עורכת הבקשה.	בקומות טיפוסיות (למעט קומת קרקע וקומה עליונה חלקית) תכנית נפחית, בתוך קווי בניין לפי התכנית ובמסגרת מס' הקומות המותר. %20 מהשטחים המתוכננים (לפחות) יוקצו לשטחי שירות.	זכויות בנייה: קומה טיפוסית: שטחי שירות:
18 יח"ד	24 יח"ד לפי 1882.04 מ"ר (שטחים כוללים המוצעים בקווי בניין ב- 6 קומות וקומה עליונה חלקית) לפי מקדם .80	צפיפות:
עד 3.30 מ' בכל קומה.	עד 3.30 מ'	גובה קומה (בין רצפות):
בהתאם להוראות התכנית.	סגירת קומת עמודים תוך שמירה על רצועה מפולשת ברוחב 3.00 מ'.	רצועה מפולשת:
בהתאם להוראות התכנית.	מבואת כניסה , שטחים טכניים, חדר מדרגות, חדר אשפה , חדר גז.	שימושים בקומת הקרקע:
מוצעת הצמדת חצרות פרטיות ליח"ד מתוכננות במרווחי צד בהתאם להוראות התכנית.	תותר הצמדת שטחי חוץ מגוננים ליח"ד במרווחים צדיים ואחורי בלבד.	הצמדת שטחי חוץ מגוננים:
1.60 מ' 1.60 מ' בהתאם למותר. סך שטח מרפסות המוצעות 140 מ"ר בממוצע	עד 1.60 מ' עד 1.60 מ' עד 14 מ"ר למרפסת. סך שטח מרפסות לא יעלה על ממוצע של 12 מ"ר לכל יח"ד בבניין (216 מ"ר).	מרפסות: קו בניין קדמי לרח' עמוס: קו בניין אחורי: שטח: ממוצע שטח:

עמ' 2

>meyda_ms< 22-1856 0266-020

54 1952 היתר מקורי: הקמת בניין מגורים בן 3 קומות וחדר כביסה על הגג, מעל קומת קרקע חלקית ומקלט במרתף, המכיל: 2 יח"ד בקומת הקרקע, ו-3 יח"ד בכל קומה טיפוסית.

סה"כ 11 יח"ד.

בעלויות:

הנכס רשום בבעלות פרטית של חב' שדרות עמנואל הרומי 20 בע"מ ובחכירה פרטית משותפת 11 חוכרים (בשלמות).

מפרט הבקשה חתום באמצעות מורשה חתימה מטעם מבקשת הבקשה וכן באמצעות מיופה כוחם של 10 חוכרים (בשלמות) בנכס. נשלחו הודעות לזכאים לפי תקנה 36 ב' והתקבלה התנגדות חוכרת אחת בנכס.

התאמה לתב"ע: ,58 3616א' (רובע 3 – רחוב לא ראשי מחוץ לתחום אזור ההכרזה)

- ההיתר המקורי משנת 1952 .

- החישובים הסטטיים נבדקו ע"י יועץ מהנדס העיר וניתן אישור עקרוני להגשת הבקשה.

- ב-12/12/2022 נמסרו לעורכת הבקשה הערות טכניות לבקשה וסוכם כי תטען במערכת תכנית מתוקנת בהתאם להערות הנ"ל. עורכת הבקשה תיקנה את כל הליקויים הטכניים בהתאם ואין בתיקונים הנ"ל שינוי מהותי ביחס למוצג במפרט הבקשה המקורי. להלן ממצאי בדיקת התכנית המתוקנת כמפורט:

של 7.77 מ"ר. מוצעות מרפסות בחזית קדמית ועורפית בצורה אחידה.	לא יותרו מרפסות בנויות לסירוגין.
3.00 מ' 2.00 מ' 4.50 מ' 5.00 מ' באזור חדר המדרגות והמעלית. מוצעת גישה לשטחים טכניים משותפים באמצעות גרעין המדרגות הכלי של הבניין.	נסיגה מחזית קדמית של 3.00 מ' מקו הבניין הקדמי המותר. נסיגה מחזית קדמית של 2.00 מ' מקו הבניין הקדמי המותר. 4.50 מ' ברוטו (כולל מעקה גג עליון). עד 5.00 מ' באזור חדר המדרגות והמעלית. הבטחת גישה למתקנים טכניים משותפים דרך שטחים משותפים.
מוצע פתרון מיזוג לכל יח"ד המתוכננות ע"ג גג עליון, בהתאם למותר.	ניתן להתקין במקומות הבאים – - בפיר ייעודי - במרפסת שירות אשר לא חורגת מקווי בניין. - על הגג העליון.
הוצג פתרון למסתורי כביסה עבור כל הדירות המתוכננות, בחזית עורפית וצד דרומית (בצורה אחידה) בהתאם להוראות התכנית. הוצגו פתרונות לתליית כביסה לדירת קרקע עורפית בתחום שטח חצר פרטית ודירת גג בתחום שטח מרפסת גג עורפית.	- לא תותר הבלטת מסתורי כביסה מקווי הבניין - ביח"ד הפונות לחזית קדמית, יותר פתרון בתחום המרפסת.

מוצע	מותר
2 קומות+ בור חניה בעומק 9.10 מ' עבור מתקן חניה אוטומטי.	2 קומות עליונות + 4 קומות עבור שטחי שירות כלליים.	קומות:
עד 3.45 מ' במפלס עליון. עד 3.45 במפלס תחתון.	4.00 מ' נטו (ב-2 קומות עליונות)	גובה:
במרתף עליון (:)-1 חניה,מחסן משותף עבור עגלות ו-18 מקומות חניה לאופניים. במרתף תחתון (:)-2 חניה, מאגרי מים וחדר משאבות.	חניה/ מחסנים דירתיים/ / חדר משחקים/ חדרים טכניים	שימוש:
לפי חישוב עורכת הבקשה: 82.27 מ"ר המהווים %15.15 משטח המגרש -543 מ"ר. שטחי חלחול מתוכננים בחלקם במרווח קדמי בהתאם למותר בהנחיות מרחביות/ מדיניות הוועדה ובמרווחי צד ועורף, בתוואי עצים לשימור.	%80 משטח המגרש – לפי הוראות תכנית ע'.1 לפי תמ"א 34 ניתן לאשר עד %85 משטח המגרש תוך מתן פתרון טבעי ל- %15 שטחים חדירי מים.	תכסית :

הערות	לא	כן
		*	- גודל חדרים

עמ' 3

>meyda_ms< 22-1856 0266-020

קומה גג חלקית:

נסיגות מקו חזית:

בינוי:

בנייה תת קרקעית, מרתפים (ע"פ תכנית ע ,1 3616א'):

התאמות:

	* * *	- רוחב מסדרון/פודסט - רוחב חדר מדרגות - אוורור
בקומות הטיפוסיות מוצעים מסתורי כביסה בעומק מינימלי של 0.60 מ' כנדרש בהנחיות מרחביות.	*	מסתורים:
מוצע פתרון למערכות מיזוג אויר לכל יחידת דיור בבניין הנדון.	*	מזגנים:
תוכננו 14 מתקנים סולאריים לכל 18 יח"ד המתוכננות והתקבל אישור לכך מטעם יועץ אינסטלציה מוסמך.	*	מתקנים סולאריים:
הוצג מיקום דודי אגירה עבור כל יחידת דיור מתוכננת, בתחום מסתורי כביסה ובתחום שטחי הדירות עצמן.	*	דודי אגירה:
במסגרת הבקשה הוצגה פריסת גדרות בכל גבולות המגרש, לפי גובה גדר בגבול מגרש קדמי הינו עד 0.70 מ' בהתאם למותר בהנחיות מרחביות וגובה גדרות בגבולות המגרש הצדדיים והעורפי הינו עד 1.50 מ' (ממפלס ק.ק.ט שכנים) בהתאם למותר בתקנות התכנון והבניה והנחיות מרחביות.	*	גדרות:
גובה מפלס הכניסה המבוקש = 9.13 מ' גבוה ב- 0.24 מ' ממפלס המדרכה הקרובה.	*	מפלס כניסה קובעת:

עמ' 4

>meyda_ms< 22-1856 0266-020

הערות נוספות:

1. הוגש אישור חב' נת"ע לפרויקט הבנייה המבוקש לפיה: "מאחר ואין ממשק ישיר לקו הירוק אין לנת"ע התנגדות

להיתר".

2. הוגש תצהיר מתכנן שלד לכך כי תכנון המרתף יעשה ללא עוגנים זמניים.

3. הוגש אישור לעמידה בדרישות ת.י. 5281 לבנייה ירוקה (שלב מקדמי) מטעם חב' "גרין צ'ק בע"מ – מעבדה מוסמכת

לבדיקות והתעדה לתקני בניה ירוקה /5281 5282" כנדרש בהוראות סעיף 6.5 ז' בתכנית 3616א'.

4. טרם קליטת הבקשה במערכת, התקיימה בתאריך 30/11/2021 פגישת יעוץ עם עורכת הבקשה.

התנגדויות:

שם כתובת נימוקים

ברוכוף ברכה-מרים שדרות עמנואל הרומי ,20 תל אביב - יפו להלן חוכרת משותפת בנכס נשוא הבקשה.

6264526

עיקרי ההתנגדויות:

1. מתקן חניה רובוטי:

א. מהווה פגיעה חזותית ואקוסטית. המתקן שיפעל במשך כל שעות היממה ללא הגבלה יגרום לזיהום אויר, ריח

ושחרור חומרים המוכרים כמסרטנים ע"י רשויות הבריאות בארה"ב, קנדה ואירופה. לדוגמא, בנזין.

ב. תוכננה בצמוד לחדר השינה. מציעה להעביר את מיקום המעלית לצד השני.

ג. לא ניתן לתכנן עמדת המתנה בתחומי המגרש כדי לא לחסום את התנועה ברחוב מאחר ומעלית הרכב נכנסת

לקיר הדירה שהוצעה לה בקומת הקרקע.

ד. תכנון מעלית הרכב בא על חשבון השטח הירוק הקיים היום בבניין, המהווה נוף פתוח לדירה שבבעלותה.

ה. כדי להקים את המתקן, יש צורך לכרות 3 עצים (עצים ,2 ,3 4 בסקר העצים) הנצבים כיום מחוץ לחלונות. כדי

להימנע מכריתתם, מציעה לשנות את מיקום החניון, בהתאם לסעיף .6.5ו לתכנית תא /3616א החלה במקום.

2. בריכת שחיה - מתנגדת להקמתה בשטח הגג, אשר תגרום לרעש, תהווה מקור לזיהום, נזילות, פגיעה בפרטיות,

ירידת ערך הדירה, פגיעה חמורה באיכות החיים ופגיעה ארכיטקטונית. לא ברור האם הבניין יכול לשאת את העומס שייוצר כתוצאה מהבריכה.

3. אין חתימה של בעלי הזכויות על גבי התכנית שהוגשה, לרבות חתימתה כבעלת זכות.

4. לא תוכננו רצועות ושטחי גינון לרחוב לעומת המצב הקיים היום – שטחי גינון נרחבים וגדר חיה המפרידה בין

הבניין, הגינות והרחוב. במקום זאת תוכננו פירי אשפה וגז.

5. בחדר המדרגות לא מוצגים פתחי אור, אוורור ושחרור עשן.

6. לא צוינו מיקומי המזגנים והדודים המוצעים.

7. לא תוכנן חדר מכונות למעלית.

8. קולטי השמש צפופים וללא גישה.

9. במקום הדירה הנורמטיבית, תוכנן והוצע למתנגדת "מתקן כליאה": 67 מ"ר (במקום 73.14 מ"ר הקיים כיום),

מבטל 2 כיווני אויר קיימים, יוצר מצב של דירה צרה עם כיוון אחד בלבד והפונה למתקן החניה, גובה תקרות נמוך יותר מהקיים ותכנון שאינו מנצל את החללים באופן מיטבי.

10. התמורה המתקבלת שונה באופן מהותי מהדירה השנייה בקומת הקרקע, אשר זוכה בהטבות מופלגות על חשבון

יתר הדירות.

11. המדידה שהוצגה נלקחה ממדידה שבוצעה לכאורה מרישום הבית המשותף, אשר לא נרשם עד כה.

12. המדידה שבוצעה לדירתה שונה מהמדידה המצוינת בטבלת התמורות של היזם.

עמ' 5

>meyda_ms< 22-1856 0266-020

13. במסגרת תשריט הבית המשותף שנערך, נקבע לדירתה שטח קטן מהקיים בפועל עפ"י ההיתר – 67 מ"ר, בשונה

מהדירה הנוספת בקומת הקרקע, שם נקבע שטח גדול מהקיים בפועל – 96 מ"ר.

14. היזם ניסה להצמיד את שטח החניה אשר מהווה שטח משותף, לדירת הקרקע הנוספת.

15. היזם תכנן את דירתה לכדי 67.5 מ"ר וגינה מרוצפת צרה בעוד שהדירה השנייה בקומת הקרקע מתרחבת לכדי

94.5 מ"ר + חצר בשטח של 45 מ"ר. פנייתה בנושא זה ובנושאים נוספים ליזם, העלו חרס.

16. המתנגדת מציעה להגיש בקשה משותפת לשדר' עמנואל הרומי 20 ו-18 כדי למקסם את התועלות לכל בעלי העניין.

התייחסות להתנגדויות:

א. בהתייחס לטענות המתנגדת המועלות בסעיף מס' 1 לעיקרי ההתנגדויות, לעניין פתרון החניה המוצע ע"י מתקן

חניה רובוטי:

א.1 פתרון החניה המוצע ע"י הסדרת 20 מקומות חניה ב- 2 מפלסי מרתף המופעל ע"י מתקן חניה אוטומטי עם גישה באמצעות תא מעלית רכבים הממוקם בתחום מעטפת הבניין (בחזית הקדמית), נבדק והומלץ לאישור מהיבט התנועתי והתכנוני ע"י בוחנת תנועה וחניה במכון הרישוי.

א.2 לפי המוצג במפרט הבקשה, תא מעלית הרכבים הנדרש לתפעול מתקן החניה ואשר מיקומו האופטימלי נקבע ביחס למגבלות תוואי עצים קיימים המיועדים לשימור במגרש ובסביבתו, אינו סותר את הוראות סעיף 6.6 בתכנית 3616א' התקפה וכן אינו מהווה פגיעה ממשית בדירת המתנגדת שכן מוצע בצמוד לדופן קיר בטון אטום, בעובי של 25 ס"מ הכולל מצדו הפנימי בידוד תרמי ואקוסטי אשר ייבדק (בשלב בקרת התכן) במסגרת מתן חוות דעת אקוסטית חתומה ע"י יועץ אקוסטיקה מוסמך וכן במסגרת ביצוע בדיקות (כתנאי לתעודת גמר) ואישור מטעם מכון מורשה לעמידה בדרישות ת.י. 5281 לבנייה ירוקה.

ב. בהתייחס לטענות השונות כי תא מעלית הרכבים, מהווה פגיעה חזותית (בין היתר ע"י כריתת עצים קיימים

במרווח הקדמי) פגיעה אקוסטית ואף מטרד של רעש וזיהום אוויר, יובהר כי הבקשה נבדקה והומלצה לאישור ע"י הגורמים המקצועיים במכון הרישוי, הן לנושאי פיתוח המגרש בתחנת אדריכלות והן בתחנת גנים ונוף -

בכפוף לתיאום וביצוע דרישות טרם תחילת עבודות הבנייה. כמו כן נקבע בין היתר בחוות הדעת המסכמת של מנהלת התיק במכון הרישוי כי נושא איכות הסביבה ייבדק בהתאם, בשלב בקרת התכן (לאחר אישור מרחבי של הבקשה בוועדה).

ג. בהתייחס לטענות המתנגדת המועלות בסעיף מס' 2 לעיקרי ההתנגדויות, יובהר כי הקמת בריכת שחייה במפלס

גג עליון מותרת לפי הוראות סעיף 6.1 ד' ()9 בתכנית 3616א' התקפה. כך או כך, כתנאי להוצאת היתר ידרש הצגת חישובים סטטיים מפורטים ותצהיר מתכנן שלד הפרויקט אשר חתום בין היתר על הבקשה ונושא באחריות המקצועית המלאה בהתאם.

ד. בהתייחס לטענת המתנגדת המועלות בסעיף מס' 3 לעיקרי התנגדויות, יובהר כי מבדיקה במערכת הרישוי עולה

כי בעת קליטת הבקשה הנדונה, עורכת הבקשה טענה טופס חתום של הבקשה להיתר במערכת הרישוי הכולל בין היתר את חתימת מיופה כוחם של 10חוכרים (בשלמות) בנכס ובנוסף בוצע משלוח הודעות לזכאים כדין לפי תקנה 36 ב' (להלן לבעלת הזכויות בנכס - חב' שדרות עמנואל הרומי 20 בע"מ ולמתנגדת הבקשה).

ה. בהתייחס לטענת המתנגדת המועלות בסעיף מס' 4 לעיקרי התנגדויות, יובהר כי הבקשה כוללת הצגת תכנון של

רצועת גינון לחזית המגרש אשר תואמת את המותר לפי הנחיות מרחביות ואשר הומלץ לאישור ע"י בוחנת תחנת אדריכלות במכון הרישוי. נישת בלוני גז וחדר אשפה ייעודיים תוכננו בתחום מעטפת הבניין המותרת בהתאם להוראות תכנית 3616א' התקפה.

ו. בהתייחס לטענת המתנגדת המועלית בסעיף 5 לעיקרי ההתנגדויות, יצוין כי הבקשה כוללת סימון פתחי שחרור

עשן בסמוך לפיר מעלית ולאור טענת המתנגדת ותאום עם עורכת הבקשה, אף התווספו פתחי אור בחדר המדרגות מוגן האש, בהתאם למגבלות שקבועות בת"י 931 לגבי זיגוג בחללים אלו.

ז. בהתייחס לטענות המתנגדת המועלות בסעיף 6 לעיקרי ההתנגדויות, יובהר כי הבקשה כוללת סימוני מעבים ע"ג

גג עליון ודודי אגירה בתחום מסתורי כביסה ובתחום שטחי הדירות עצמן- הכל בהתאם למותר בהוראות תכנית 3616א' והנחיות מרחביות.

ח. בהתייחס לטענת המתנגדת המועלית בסעיף 7 לעיקרי ההתנגדויות, יובהר כי במסגרת הבקשה, הוגשה ע"י

עורכת הבקשה חוות דעת מטעם חב' "אל-רום יועצים למעליות" אשר קבעה בהנחיות לביצוע בין היתר כי המעלית המתוכננת הינה מעלית חשמלית מדגם MRL (ללא חדר מכונות).

ט. בהתייחס לטענת המתנגדת המועלית בסעיף 8 לעיקרי ההתנגדויות, יובהר כי לפי המוצג במפרט הבקשה, מוצעת

מערכת יחידות סולאריות ע"ג גג עליון טכני הכוללת אפשרות למעבר שרות סביר לצורך תפעול יחידות סולאריות עם גישה משותפת, באמצעות גרעין המדרגות הכללי של הבניין.

י. בהתייחס לטענות המתנגדת המועלות בסעיפים 9-15 לעיקרי ההתנגדויות, יובהר כי רשות הרישוי הינה גוף

תכנוני ואינה דנה בשיקולים קניינים ועל הצדדים לפנות לערכאות המתאימות לכך.

יא. בהתייחס להצעת המתנגדת המועלית בסעיף 16 לעיקרי ההתנגדויות, לעניין הגשת בקשה משותפת לשדר'

עמנואל הרומי 20 ו-18 כדי למקסם את התועלות לכל בעלי העניין, יובהר כי הוועדה המקומית אינה לוקחת צד בשיקולי היזמים.

חו"ד מכון רישוי ע"י סטפני וויגינטון 29/09/2022

ערך נופי	יעוד	קוטר צמרת	קוטר גזע	גובה	סוג	#
18,463	שימור	11.0	70.0	16.0	אזדרכת מצויה	1
	כריתה	2.0	8.0	5.0	שפלרה מקרינה	2
	כריתה	3.0	11.0	9.0	ברכיכטון צפצפתי	3
	כריתה	2.0	8.0	6.0	שפלרה מקרינה	4
	כריתה	4.0	10.0	5.0	פלפלון דמוי אלה	5
1,038	שימור	4.0	18.0	8.0	ברוש מצוי	6
22,298	שימור	8.0	59.0	24.0	ברוש מצוי	7
	שימור	4.0	9.0	5.0	פלפלון דמוי אלה	8
24,623	שימור	8.0	62.0	24.0	ברוש מצוי	9
	שימור	4.0	18.0	4.0	פלפלון דמוי אלה	10

עמ' 6

>meyda_ms< 22-1856 0266-020

תנועה וחניה

חוות דעת לתכנית אדריכלית מ - 20.6.22

הבקשה כוללת: מבנה החדש עם 18 יחידות דיור ( 17 יח"ד בשטח עד 120 מ"ר ו - 1 יחידות דיור בשטח מעל 120 מ"ר)

בהתאם לחישוב שטחים ושימושים המפורטים בטבלת מאזן חניה.

דרישת התקן:

18.33 מקומות חניה לרכב פרטי

1 מקום חניה לרכב נכים

2 מקומות חניה לאופנועים

18 מקומות חניה לאופניים

בהתאם לחישוב שטחים ושימושים המפורטים בטבלת מאזן חניה בנספח תנועה.

מתוכנן:

19 מקומות חניה לרכב פרטי במתקן חניה אוטומטי תת קרקעי 1 מקום חניה לרכב נכים במתקן

2 מקומות חניה לאופנועים בקומת קרקע

18 מקומות חניה לאופניים בחדר אופניים במרתף

מתכנן תנועה ע. בשארה

המלצה: להעביר לוועדה לאישור

אצירת אשפה

מוצג חדר אשפה כולל עגלות ומיכלים

המלצה: לאשר את הבקשה

גנים ונוף

במגרש ובסביבתו קיימים עצים שפרטיהם וייעודם מוצג בטבלת העצים שהקליד עורך הבקשה במערכת הרישוי, חלקם נטועים במגרשים השכנים וחלקם בקרבת גבול המגרש.

כדי להקים את המבנה יש לבצע כריתה/ העתקה של עצים כמפורט בטבלה זו.

עצים 2-5 אינם עצים בוגרים, ועצים 23/24 בצמידות לבניה ערך הפיצוי הנופי עבור כלל עצים המיועדים לכריתה הוא 4069 ₪.

יש לנטוע במגרש 1969 עצים בגודל 10 לפחות (",)4 בערך של לפחות ₪700 לעץ.

יתרת ערך הפיצוי הנופי תמורת העצים המיועדים לכריתה ע"ס 1969 ₪ ייגבה מהמבקש במסגרת אגרות הבנייה לצורך נטיעת עצים ברחבי העיר.

במגרש וסביבתו קיימים 20 עצים המיועדים לשימור, חלקם בליווי אגרונום מומחה בנושא טיפול בעצים.

המלצה: מאושר לעבור לבדיקה מרחבית

אדריכלות מכון הרישוי

המלצה: לאשר את הבקשה

קונסטרוקציה

נבחנה עמידה בדרישות להגשת בקשה לפי תמ"א 38 ונמצא שניתן להגיש את הבקשה לדיון בוועדה במסלול תמ"א .38 המלצה: לאשר את הבקשה

סיכום מכון הרישוי

המלצה: לאשר את הבקשה

בקרת תכן תבוצע לאחר אישור מרחבי של הבקשה בוועדה (נושאי איכות הסביבה, כיבוי אש ובקרה הנדסית שלב ב'

במסלול של תמ"א 38 יבדקו בהתאם למהות הבקשה).

טבלת עצים

ערך נופי	יעוד	קוטר צמרת	קוטר גזע	גובה	סוג	#
544	שימור	6.0	19.0	7.0	פלפלון דמוי אלה	11
6,976	שימור	4.0	33.0	17.0	ברוש מצוי	13
	שימור	1.0	8.0	3.0	הדר תפוז	14
509	שימור	3.0	15.0	7.0	פלפלון דמוי אלה	15
89,731	שימור	15.0	126.0	15.0	פיקוס השדרות	16
4,212	שימור	3.0	36.0	13.0	וושינגטוניה חסונה	19
	כריתה	2.0	8.0	4.0	הרדוף הנחלים	23
4,069	כריתה	3.0	30.0	6.0	פיקוס בנימינה	24
756	שימור	5.0	40.0	2.0	תמר קנרי	25
914	שימור	3.0	21.0	4.0	הדר לימון	26

עמ' 7

>meyda_ms< 22-1856 0266-020

טבלת עצים

חוות דעת מהנדס הועדה: (ע"י עידו קויפמן)

1. לאשר את הבקשה להריסת בניין קיים למגורים, בן 4 קומות מעל מרתף שחיזוקו נדרש מפני רעידות אדמה, והקמת

בניין מגורים חדש בן 6 קומות וקומת גג חלקית, מעל 2 קומות מרתף, עבור סה"כ 18 יח"ד.

2. לדחות את טענות המתנגדת שהוגשו שכן:

א. בהתייחס לטענות לנושא פתרון החנייה המוצע ע"י מתקן חנייה רובוטי:

א.1 פתרון החנייה המוצע ע"י הסדרת 20 מקומות חנייה ב-2 מפלסי מרתף המופעל ע"י מתקן חנייה

אוטומטי עם גישה באמצעות תא מעלית רכבים הממוקם בתחום מעטפת הבניין (בחזית הקדמית), נבדק

והומלץ לאישור מהיבט התנועתי והתכנוני ע"י בוחנת תנועה וחנייה במכון הרישוי.

א.2 לפי המוצג במפרט הבקשה, תא מעלית הרכבים הנדרש לתפעול מתקן החניה ואשר מיקומו האופטימלי

נקבע ביחס למגבלות תוואי עצים קיימים המיועדים לשימור במגרש ובסביבתו, אינו סותר את הוראות

סעיף 6.6 בתכנית 3616א' התקפה וכן אינו מהווה פגיעה ממשית בדירת המתנגדת שכן מוצע בצמוד לדופן

קיר בטון אטום, בעובי של 25 ס"מ הכולל מצדו הפנימי בידוד תרמי ואקוסטי אשר ייבדק (בשלב בקרת

התכן) במסגרת מתן חוות דעת אקוסטית חתומה ע"י יועץ אקוסטיקה מוסמך וכן במסגרת ביצוע בדיקות

(כתנאי לתעודת גמר) ואישור מטעם מכון מורשה לעמידה בדרישות ת.י. 5281 לבנייה ירוקה.

ב. בהתייחס לטענות השונות כי תא מעלית הרכבים, מהווה פגיעה חזותית (בין היתר ע"י כריתת עצים קיימים

במרווח הקדמי) פגיעה אקוסטית ואף מטרד של רעש וזיהום אוויר, יובהר כי הבקשה נבדקה והומלצה לאישור

ע"י הגורמים המקצועיים במכון הרישוי, הן לנושאי פיתוח המגרש בתחנת אדריכלות והן בתחנת גנים ונוף -

בכפוף לתיאום וביצוע דרישות טרם תחילת עבודות הבנייה. כמו כן נקבע בין היתר בחוות הדעת המסכמת של

מנהלת התיק במכון הרישוי כי נושא איכות הסביבה ייבדק בהתאם, בשלב בקרת התכן (לאחר אישור מרחבי

של הבקשה בוועדה).

ג. בהתייחס לטענות לנושא בריכת השחייה המוצעת ע"ג מפלס גג הבניין העליון, יובהר כי הקמת בריכת שחייה

במפלס גג עליון הינה מותרת לפי הוראות סעיף 6.1 ד' ()9 בתכנית 3616א' התקפה. כך או כך וכתנאי להוצאת

היתר תידרש הצגת חישובים סטטיים מפורטים ותצהיר ע"י מתכנן שלד הפרויקט אשר חתום בין היתר על

הבקשה ונושא באחריות המקצועית המלאה בהתאם.

ד. בהתייחס לטענות להיעדר חתימת בעלי הזכויות (לרבות חתימת המתנגדת) ע"ג מפרט הבקשה, יובהר כי

מבדיקה במערכת הרישוי עולה כי בעת קליטת הבקשה הנדונה, עורכת הבקשה טענה טופס חתום של הבקשה

להיתר במערכת הרישוי הכולל בין היתר את חתימת מיופה כוחם של 10חוכרים (בשלמות) בנכס ובנוסף בוצע

משלוח הודעות לזכאים כדין לפי תקנה 36 ב' (להלן לבעלת הזכויות בנכס - חב' שדרות עמנואל הרומי 20 בע"מ

ולמתנגדת הבקשה).

ה. בהתייחס לטענות לנושאי: היעדר תכנון של רצועות ושטחי גינון ולמיקום פירי אשפה וגז, יובהר כי הבקשה

כוללת הצגת תכנון של רצועת גינון לחזית המגרש אשר תואמת את המותר לפי הנחיות מרחביות ואשר הומלץ

לאישור ע"י בוחנת תחנת אדריכלות במכון הרישוי. נישת בלוני גז וחדר אשפה ייעודיים תוכננו בתחום מעטפת

הבניין המותרת בהתאם להוראות תכנית 3616א' התקפה.

ו. בהתייחס לטענות להיעדר תכנון פתרון לפתחי אור, אוורור ושחרור עשן, יצוין כי הבקשה כוללת סימון פתחי

שחרור עשן בסמוך לפיר מעלית ולאור טענת המתנגדת ותאום עם עורכת הבקשה, אף התווספו פתחי אור בחדר

המדרגות מוגן האש, בהתאם למגבלות שקבועות בת"י 931 לגבי זיגוג בחללים אלו.

ז. בהתייחס לטענות להיעדר ציון מיקום המזגנים והדודים המוצעים, יובהר כי הבקשה כוללת סימוני מעבים ע"ג

גג עליון ודודי אגירה בתחום מסתורי כביסה ובתחום שטחי הדירות עצמן- הכל בהתאם למותר בהוראות תכנית

3616א' והנחיות מרחביות.

עמ' 8

>meyda_ms< 22-1856 0266-020

ח. בהתייחס לטענה להיעדר תכנון חדר מכונות למעלית, יובהר כי במסגרת הבקשה, הוגשה ע"י עורכת הבקשה,

חוות דעת מטעם חב' "ל-רום יועצים למעליות" אשר קבעה בהנחיות לביצוע בין היתר כי המעלית המתוכננת

הינה מעלית חשמלית מדגם MRL (ללא חדר מכונות).

ט. בהתייחס לטענה לפיה, קולטי השמש המתוכננים במפלס הגג העליון הינם צפופים וללא גישה, יובהר כי לפי

המוצג במפרט הבקשה, מוצעת מערכת יחידות סולאריות ע"ג גג עליון טכני הכוללת אפשרות למעבר שרות

סביר לצורך תפעול יחידות סולאריות עם גישה משותפת, באמצעות גרעין המדרגות הכללי של הבניין.

י. בהתייחס לטענות השונות באשר לתכנון ולשטח דירת המתנגדת החדשה ביחס לדירתה הקיימת וביחס לדירת

קרקע מתוכננת נוספת באותה קומה, יובהר כי רשות הרישוי הינה גוף תכנוני ואינה דנה בשיקולים קניינים ועל

הצדדים לפנות לערכאות המתאימות לכך.

יא. בהתייחס להצעת המתנגדת לעניין הגשת בקשה משותפת לשדר' עמנואל הרומי 20 ו-18 כדי למקסם את

התועלות לכל בעלי העניין, יובהר כי הוועדה המקומית אינה לוקחת צד בשיקולי היזמים.

תנאים למתן היתר

1. קבלת אישור מכון בקרה כי בוצעה בקרת תכן לבקשה להיתר וכי תוצאות הבקרה תקינות (מוצג 4400 ותכנית

מאושרת במוצג .)4401

2. הצגת טופס הצהרת עורך הבקשה בדבר שינויים מרחביים בעקבות בקרת התכן לפי תקנה 52 (מוצג .)4402

3. תשלום כל התשלומים כאמור בסעיף (145ד) לחוק.

4. הצגת דוח חשובים סטטיים חתום ע"י מתכנן שלד מוסמך.

תנאים בהיתר

1. אי גרימת נזקים לתשתיות (פרטיות וציבוריות) ונקיטת כל האמצעים למניעת פגיעה ביציבות ובבטיחות המבנים

והנכסים.

2. דילול נוף וחיתוך שורשים לעצים לשימור יבוצע רק על ידי גוזם מומחה מורשה משרד החקלאות, בהתאם להנחיות

האגרונום המלווה המומחה בתחום טיפול בעצים.

בשטח ציבורי יש לתאם זאת עם אגף שפ"ע.

3. תמורת העצים המיועדים לכריתה יינטעו עצים במגרש וברחבי העיר בערך של 4069 ₪.

4. ביצוע פתרון האשפה יהיה כמפורט בקובץ הנחיות מרחביות בנושא האשפה

תנאים להתחלת עבודות

1. בעל ההיתר יפקיד לפני תחילת עבודות הבנייה בידי הוועדה העתק פוליסת ביטוח צד שלישי לכיסוי נזק כנ"ל (אם

ייגרם) והחזרת המצב לקדמותו.

2. הגשת סקר אסבסט של סוקר אסבסט מוסמך על ידי המשרד להגנת הסביבה.

3. הגשת אישור קבלן האסבסט שהאסבסט פונה על פי החוק באמצעות קבלן אסבסט בעל רישיון מתאים לביצוע

העבודה והוטמן באתר מורשה.

4. הגשת "הצהרת אגרונום/מומחה בתחום טיפול בעצים לנושא שימור עצים". את ההצהרה יש להוריד באתר

העירוני בקישור: http://www.tel-aviv.gov.il/Trees

5. הצגת רישיון לביצוע כריתה/העתקה (לפני כריתת/העתקת העצים) מפקיד היערות. את הרישיון יש להוציא לפי

ההליך המפורט באתר העירוני בקישור: http://www.tel-aviv.gov.il/Trees

תנאים לתעודת גמר

1. הצגת רישום הערה בטאבו פי תקנה 27 לתקנות המקרקעין לעניין:

א. שטחים משותפים שירשמו כרכוש משותף לשימוש כל בעלי הדירות במבנה.

ב. המרפסות הפתוחות לא תסגרנה בכל צורה שהיא.

2. הצגת אישור ממכון מורשה, כי הושלמו כל הדרישות לבנייה ירוקה בהתאם לתקן 5821 כנדרש לפי סעיף 6.5 (ז')

בהוראות תכנית 3616א' ובהתאם להנחיות המרחביות לנושא.

3. אגרונום/מומחה בתחום טיפול בעצים לנושא שימור עצים ו/או נושא העתקת עצים יגיש אישור לכך שעבודות

שימור העצים ו/או העתקת העצים הושלמו ואין פגיעה בעצים בעקבות העבודות

4. קבלת אישור מחלקת גנים ונוף באגף שפ"ע לנטיעת 3 עצים בגודל 10 לפחות (")4 במגרש.

5. יש לבצע את כל הקשור למתקני אשפה בהתאם לאמור בחוות דעת בנושא אצירת אשפה שניתנה לפני מתן היתר

וכן בהתאם למפרטים העירוניים המפורסמים באתר האינטרנט העירוני.

הערות

קירות המרתף יבוצעו ע"י דיפון כלונסאות ללא עוגנים זמניים.

הערה: טיוטת חוות דעת מהנדס הועדה נשלחה לעורך ולמבקש הבקשה

ההחלטה : החלטה מספר 1

עמ' 9

>meyda_ms< 22-1856 0266-020

רשות רישוי - התנגדות מספר 6-22-0083 מתאריך 26/12/2022

1. לאשר את הבקשה להריסת בניין קיים למגורים, בן 4 קומות מעל מרתף שחיזוקו נדרש מפני רעידות אדמה, והקמת

בניין מגורים חדש בן 6 קומות וקומת גג חלקית, מעל 2 קומות מרתף, עבור סה"כ 18 יח"ד.

2. לדחות את טענות המתנגדת שהוגשו שכן:

יב. בהתייחס לטענות לנושא פתרון החנייה המוצע ע"י מתקן חנייה רובוטי: