החלטות ועדת ערר לענייני ארנונה - מאי 2024 - 2
₪
שליד עיריית תל אביב- יפו ערר מס' 140024527, 140024572
בפני ועדת הערר לענייני ארנונה כללית
בפני חברי ועדת הערר:
לור - עו''ד אפרת קפלן
חבר - עו'יד ראובן הרן
חבר - עו''ד אהוד פלדמן
העוררים:
1. אזובל יוסף אלברט ו- 35 אח/
2. יאבור יהודית אמה
- נגד-
המשיב: מנהל הארנונה, עיריית תל-אביב- יפו
החלטת
עניינם של שני העררים ב- 37 נכסים הנמצאים ברחוב הירקון 19 , תל אביב- יפו. אין מחלוקת כי בכתובת המבנה קיים בית מלון.
העוררים מגדירים את נכסיהם כדירות מגורים בבית משותף הבנוי על גוש 6916 חלקה 118 שבאחד מאגפיו, הרשום כאחת מתתי חלקותיו, מתנהל בית מלון. חמשיב מתייחס לנכסים כדירות במלון בכתובת צו.
המחלוקת בין הצדדים נוגעת לסיווג הנכסים; העוררים טוענים כי מדובר בדירות מגורים, וכך יש לסווגן, וחמשיב טוען כי מדובר בסיווג ספציפי הקבוע בצו הארנונה ליייחידת מגורים הממוקמת בבניין חהמשמש כמלוןי.
ההליכים בפני הוועדה
5 ערר 140024527 הוגש ביום 28/9/2022 על ידי העוררת יהודית אמה יאביר (כונתה בכתבי הטענות -- העוררת 2).
> ערר 140024572 הוגש ביום 18/10/2022 על ידי 36 עוררים.
= ביום 1/2/2023 התקיים דיון מקדמי בערר 140024572 בו נקבעו מועדים להגשת תצהירים מטעם הצדדים.
> ביום 7/2/2023 הוגשה הודעה ובקשה מוטכמת בערר 140024527, בה התבקשה הוועדה לבטל את הדיון ולאחד את שמיעת חדיונים, ללא איחוד התיקים, ומבלי שהאיחוד יפגע בטענות העולות מכתבי הטענות.
6 ביום 29/3/2023 הוגש תצהיר מטעם העוררת 2 גבי יהודית אמה יאבור. ביום 17/4/2023 הוגש תצהיר מטעסם העוררים 1-36 ; תצחירו של מר מנחם אורן, היום שהקים את הבניין.
> ביום 29/5/2023 הוגשו תצהירים מטעם המשליב ; תצהירי התוקרים רוני וקנין, ליאור בארי, עידו בסיל וגיקי פנדו.
% ביום 19/7/2023 הוגשה בקשה מוסכמת למחיקת תצהירה של העוררת 2 מתיק ערר 2, דזוייר הוועדה החליטה כי בהסכמת הצדדים התצחיר לימחק.
> ביום 19/7/2023 התקיים דיון הוכחות בפני הוועדה. בפתח הדיון הודיעו בייכ העוררים כי הס מוותרים על חקירת המצחיריס מטעם המשיב, טוענים כי עדותס אינה קבילה וכי יטענו בעניין וה בסיכומיהס. במהלך הדיון נחקר העד מטעם העוררים. בסיום הדיון נקבע התיק להגשת סיכומים.
6 ביום 14/8/2023 הוגשו סיכומים מטעם העוררת גבי יהודית אמח יאבור. ביום 4/9/2023 הוגשו סיכומים מטעם העוררים בערר 140024572. ביום 4/9/2023 הוגשו סיכומים מטעם חמשיב.
עיקד טענות הצדדים
טענות העודריס 1-36
> על פי הוראות תכנית 2396 בי, שמעמדה כדבר חקיקה, ייעוד המקרקעין עליהם נבנה המבנה הוא יימגרש מיוחדיי עליו יותרו שימושים שונים ונפרדים, למגורים, למלונאות ולשימושים ציבוריים..
> חבינוי שאושר על פי התכנית קבע הפרדה ברורה בין שימושי המלון לשימושי המגורים.
הקומות התחתונות משמשות את המלון בלבד והקומות העליונות משמשות תוך הפרדה ברורה בין המלון והמגוריס (כך במקור). העוררת מפנה לסעיף 10.1.1 לֶתקנון התכנית בו נקבע כי השימוש במבנה התתתון ובקומת המבנה העליון הראשונה - מלון, מסחר מלונאי, שירותי מלון, בתי אוכל, מחסנים ומוסד ציבורי. בקומות העליונות - מלון ודירות מגורים.
> על פי היתר הבנייה מדובר במבנה בעל שימושים מרובים.
> בחיתר הבנייה, בטופס 4 ובטופס 5, אין כל אוכור ליידירה במלוןיי וקיימת הפרדה ברורה בין חלקי המבנה המשמשיט את המלון וחלקי המבנה בהם ממוקמות דירות מגורים.
= השימוש בדירות המגורים הוא למגורים בלבד.
6% כל אחת מדירות המגורים רשומה כיחידה קניינית אחודה ונפרדת. אין קשר קנייני ופול בין דירת מגורים ובין חלקי הבניין המשמשים את המלון.
% במסגרת החליך רישום חבניין בפנקט הבתים המשותפים, בעל ההיתר התחייב בפני העירייה על הפרדה ברורה בין חשימושים, כתנאי לאישור תשריט הבית המשותף. העוררים מפנים לנוסח כתב ההתתייבות.
בסעיף 6 לבקשה לרישום הערה לפי תקנה 27 לתקנות המקרקעין, נקבע כי שטתים שסומנו בכחול משבצות בשתור יועדו לשמש את בעלי הדירות בבניין המגורים לצורך מעבר לממייק רק בשעת חירום.
חלקי הבית המשותף, שמשמשים את המלון, רשומים כיחידה קניינית אחודה ונפרדת.
לכל אחד מהאגפים; האגף בו ממוקם המלון והאגף בו ממוקמות שירות המגורים, כניסה נפרדת מרחוב אחר. העוררת מפנה לחתכל הבניין המוצגים בסעיפיט 1-22 לכתב הערר.
לבעלי הדירות הוקנתה בתוזים שהסדירו את רכישת הדירות הוכות להשתמש, ללא תשלום, בבריכת השתייה של המלון.
חברת ישרוטל בע"מ, המנחלת את בית המלון, התקשרה עס נציגות הבית המשותף בחוצה ניהול, שמכוחו היא מספקת שירותי תחזוקה לאגף בו ממוקמות דירות המגורים בתמורת לתשלום דמי ניהול בהם נושאים בעלי הדירות. בעלי הדירות בבית המשותף מוסמכים להחליף את חברת הניהול בכל עת.
בעלי הדירות שילמו ארנונה על פי סיווג מגורים מאז אכלוס הדירות ועד שינוי חסיווג לאחרונה.
דוייחות הביקורת על בסיסס שינה המשליב את סיווג הנכסים מבוססים על עדות שמיעה לא קבילה, ועל דברים שנאמרו לחוקרים על ידי גורם לא ידוע. כך, למשל, לעוררים אין וּכות שימוש בחדר הכושר של חמלון, בספא, בחדר האוכל של המלון והעוררים אינם משלמים דמי ניהול לבית המלון. המשיב לא הוכית את העובדות שהיוו בסיס להחלטתו ולכן על הוועדה להתערב בהחלטה.
סעיף 1.3 לצו הארנונה לא מגדיר יידירה במלוןיי. טעיף 2.1 לצו הארנונה קובע תיאור בניין, ואף אחד מן התיאוריס אינו מזכיר בניין שמשמש בחלקו כמלון ובתלקו למגורים. סעיף 3 לצו הארנונה מגדיר יידירה במלוויי כיייתידה הממוקמת בבניין המשמש כמלוןיי. גדר הספק הינה האם דירת מגורים בבית משותף שאחד מאגפיו מתנהל בית מלון עונה להגדרת יידירה במלוןיי בצו הארנונח.
העוררים מפנים לעקרונות בפרשנות התקיקה ובכלל זה לספרו של אהרון ברק ייפרשנות במשפטיי ומנתחיס את אופן פירוש צו האנונה בחתאט לכללי היסוד של דבר חקיקה. כך, העוררים סבורים כי רק דירה 'יהממוקמת בבניין שמשמש כבית מלוןי'י, קרי, בניין שכולו משמש כמלון, עונה להגדרה של יידירה במלוןיי, ואין עיגון לשוני להחלת ההגדרה של יידירה במלוןי על דירת מגורים הממוקמת בבניין שרק חלקו משמש כמלון וחלקו האחר משמש כבית דירות רגיל. לשיטת העוררת, ידירח במלוןיי אינה דירת מגורים רגילה אלא נכטס מיוחד, שכן צו הארנונה קובע תשלום תעריף מיוחד בגינה. מכאן נגזרת חפרשנות התכליתית לפי דירת מגורים רגילה לא עונה להגדרה של דירה במלון רק בשל מיקומה.
העוררים מוסיפים כי מדובר בנכס רב תכליתי ואין כל ויקה בין תכליותיהם, וכי יש לפרש את דבר החקיקה באופן המקל על העוררים.
לאור כל האמור העוררים טוענים כי העובדה שדירות המגורים הן בבית משותף, שבאחד מאגפיו מתנהל בית מלון, וכאשר קיימת הפרדה וחלוקה ברורה מבתינה פיזית, קניינית
ותכנונית, על פי החיתר ועל פי התכנית, אין הצדקה לשינוי הסיווג מדירת מגורים לדירה במלון.
טענות העוררת 2 יהודית אמה יאבור
החלטת מנהל הארנונה מיוםס 8/8/2022 היא שרירותית. הדירות סווגו מעת האכלוס ועד מועד וּה בסיווג דירות מגוריסם והחלטת חמשיב ניתנה מבלי שחל שינוי כלשהו בדירות.
הדירות נרכשו על ידי העוררים כדירות מגורים בבית משותף ונרשמו הערות אזהרה לטובתם בפנקסי המקרקעין.
על פי החיתר הבנייה ייעוד הנכסים הינו למגורים. חדירות ובית המלון רשומים כתתי חלקות נפרדות בלשכת רישום המקרקעין.
הדירות משמשות למגורים ויש לסווגן על פי השימוש שנעשה בהן.
בית חמגוריס מתנהל באופן עצמאי ומנותק לחלוטין מהמלון וקיומו אינו תלוי במלון או בפעילותו למעט מספר מערכות טכניות משותפות אין כל ויקה ממשית ביניהם.
מעבר להפרדה הקניינית קיימת גס הפרדה תכנונית. על פי היתר הבנייה, למבנה שלושה
שימושים נפרדים: מלון, מבנה ציבור ודירות מגורים. בטופס האכלוס ובתעודת הגמר אין
כל אזכור לדירות במלון.
על פי תכנית 2396ב ייעוד המקרקעין הוא מגרש מיוחד והבינוי המאושר קבע הפרדה ברורה ביו שימושי המלון ושימושי המגורים. על ההפרדה ניתן ללמוד גם מתכנית ההגשה להיתר לפיה קומות 1-3 במבנה משמשות את המלון בלבד. בקומות 4-11 ישנו קיר שמפריד בין האגף המצרתי המָשמש את המלון בלבד ובין האגף המערבי המשמש את דירות המגורים בלבד. קומות 12-24 משמשות את בניין המגורים בלבד.
ההפרדה התכנונית הביאה להפרדה פיוּית בין המלון ובניין המגורים. מערכות הלוואי המשרתות את המלון ובניין המגורים הן טכניות ספורות וכוללות פיר אשפה, מיכל אשפה ומערכת קירור על גג המבנה- שתיים משרתות את המלון ושתיים משרתות את דירות המגורים. המרחבים המוגנים המערביים משמשים בעת חירום לדירות המגורים בלבד ובקומות המעורבות ניתן מעבר חופשי לדירות המגורים למעברי המלון בשעת חירום.
הכניסה לחניון המגורים משמשת גט את בית המלון, אולם לבניין המגורים מוקצה מפלס חנייה נפרד, המשמש אך ורק את בעלי הדירות, לא ניתן לחנות בו וחוא מופרד מיתר המפלטיס באמצעות מחסום.
ישנם חדר כביסה ומחסנים בקומה מינוט 3 המשמשים את דירות המגורים בלבד ולכל דירה מוצמד מחסן ספציפי.
בעלי הדירות משלמים בנפרד את המסים החלים עליהם, מוני חשמל ומים ומערכת חמיזוג של בניין חמגוריס נפרדים לגמרי מאלה של המלון.
בניין המגורים אינו נהנח משירותי הלובי של המלון ואינו מקבל שירותי ניקיון, כביסה, גיהוץ וכוי שמעניק חמלון לאורתיו.
תחזוקת בניין המגורים נעשית על ידי חברה בת של ישרוטל שהינה חברוג הניהול של המלון אך בעלי חדירות רשאים להחליפה בכל עת. לפני מספר חודשים נוהל מויימ עס מספר
4
חברות ניהול, לרבות כאלה שאינן קשורות לרשת ישרוטל, והחברה שנבחרה הציעה את התנאים חטובים ביותר.
לעוררים וכות שימוש בחינם בבריכת המלון, אולם אין לחם זכות שימוש ביתר מתקני המלון ועליהם לשלסם עבור שירותים אלה. כך, למשל, ישנה אפשרות לרכישת מנוי (מוזל)
לחדר הכושר.
מכלל האמור עולה כי קיימת הפרדה פיוית, קניינית ותכנונית בין המלון ובין דירות המגורים.
העוררת מפנה לפסיקה לפיה מדובר במבנה רב תכליתי ויש להפריד בין תכלית המתקנים השונים בו. לטענתה, במקום בו ניתן לבצע הפרדה פיוית בין חלקי נכס שונים אין כל מניעה לסווג חלק ממנו בסיווג שונה. העוררת מפנה גס למבתניס שנקבעו בפסק הדין 7975/98 אחוות ראשונים רובינשטיין שותפות רשומה ני עיריית ראשון לציון (פורסם בנבו) וטוענת כי יישום המבתניס שנקבעו בו מוביל למסקנה שאין מקום לשנות את סיווג חדירות לדירות במלון, לאור ההפרדה התכנונית הברורה עם מטרות שונות ומופרדות.
העוררת מדגישה כי לא חל בדירות כל שינוי תכנוני ו/או פיי ו/או שינוי בשימוש בבניין המגורים, כי אין שינוי בביקורות שנערכו מטעם המשיב בשנת 2017 ובשנת 2022, ולכן אין הצדקה לשינוי הסיווג.
העוררת מוסיפה כי רכישת הדירות נעשתה בכפוף להצהרה כי מדובר בדירות מגורים ולא בדירות במלון.
טענות המשיב
העוררים בעלי דירות מגורים והנכטים ממוקמים כולם בקומות מקבילות ו/או עליונות בבית המלון המוכר כמלון רויאל ביצי.
הנחת הלסוד הינה שמדובר ביייחידות מגוריסיי ולכן השאלה היא האם יתידות המגורים נמצאות בייבניין המשמש כמלוןי.
הנכסים מצויים באותו בניין בו מתקיימת הפעילות המלונאית.
מדובר בבניין המחובר חיבור ברור וקבוע למלון ומהווה את חלקו העליון של הבניין המהווה כולו מלון ו/או מלון דירות. בין חלקי המלון קיימים מעברים פנימיים, מערכות משותפות וחיבור קבוע, דבר שלא מתקיים בין שני בניינים נפרדים.
מאחר והעורריס ויתרו על חקירת עדי המשיב, יש לראות את האמור בדוייחות הביקורת כעובדות שאין עליהן חולק.
מחקירתו של מר מנחם אורן עלה כי העוררים עושים שימוש בחלק ממתקני המלון. כך, למשל, וכות לעשות שימוש בבריכת המלון. על פי תצהירו של החוקר מר וקנין, מטעם המשיב, אמר מנהל המלון כי הדירות נהנות מכניסה חופשית לבריכה ולמלתחות, מגבות, פינות ישיבה, מיטות שיווף ושירותי מציל. המשיב מפנהח לסעיף 11.1 לתקנון לפיו בעל המלון יאפשר לכל בעל דירה להשתמש במתקני המלון לרבות בריכת השחייה, בסאונה ובחמאס ללא תשלום.
העד מטעם העוררים העיד כי הדיירים רשאים להשתמש בחדר הכושר תמורת 100 ₪ בחודש, מחיר נמוך באופן משמעותי מכל חדר כושר טיפוסי. וכות וו עוגנה בסעיף 11.3 לתקנון ביחס לזכות לרכוש מנוי לחדר הכושר. על פי תצהירו של התוקר מר פגדו מטעם המשיב, צוין בפניו כי לדיירים אפשרות לקבל שירות בחדר האוכל בתמורה להנחת דייר.
על פי עדות העד מטעם העוררים, המבנה נבנה כמקשה אחת ובהיתר בגייה אחד שכולל גם מלון וגם דירות, ומדובר ביחידה אחת בלתי ניתנת להפרדה ולחלוקה וכוללת 230 חדרי מלון ו 50 דירות. העד העיד כי בתוכנית לא הוגדרה הפרדה וגם בפועל אין הפרדה בין המבנים והחלק התחתון עליו הס בנוייט. על פיי עדותו, רוב היסודות ממזרת הן של המגורים ורוב היסודות ממערב הן של המלון. מחיתר הבנייה ניתן ללמוד שקומה 4 היא מעורבת.
לגבי מערכות המלון, העד העיד כי קיימות מערכות טכניות משותפות: פיר אשפה ומיכל האשפה.
חברת הניהול של בניין המגורים שייכת לרשת ישרוטל, והעד העיד כי חברה זו נבחרה בגלל שהוצעו תנאים טובים יותר, לרבות שימוש בתשלום בתקני המלון.
בהיתר הבנייה (עמי 31) נקבע כי הבניין יופעל ע"י חברת אחזקה וניהול אשר תתתזק ותנהל את המלון כולו, כולל חלקיו הנמצאים בבעלות אחרת. מכאן לומד המשיב כי חיתר הבנייה התייחס לכל הנכס כמלון עס חלקים בבעלות אתרת.
מתצהיר העוררים ניתן ללמוד על קיומם של מעברים: מעבר בין מיקומי חדרי המדרגות מצרחי, ומעברים. עוד ניתן ללמוד כי קומות 8-18 הן קומות משולבות.
על אף שדירות המגורים נמצאות בקומות העליונות בבניין, יש להן גישה ושימוש בחלקים
התחתונים של הבניין. למשל: תדר הכביסה של הדיירים נמצא במרתף 3 ומחטני חדירות
נמצאים בקומה מינוט 3. ברור מכך שהדיירים עושים שימוש במעברים בבניין כדי להגיע לקומה מינוס 3.
העד מטעם העוררים העיד כי גרעין המדרגות הוא רכוש משותף של המלון ושל המגורים.
+הו פיר מדרגות המשמש גס את המלון וגם את המגורים.
העד הבהיר כי קיימת גישה בעת הירוס לבעלי הדירות דרך החדר המורתי למלון ויש לדיירים ּכות מעבר בעת חירום לידר המדרגות המזרתי דרך פרוזדור המלון. כך נרשם גם בבקשה לרישום הערת אצחרה.
לבניין כניסה בודדת לחניון המשמש את כל החונים.
זכות המעבר מוסדרת בסעיף 10.1 לתקנון. מו התשריטים וחתרשימיס עולה כי בחלק מקומות חבניין מצויות גס דירות מגורים וגם חדרי מלון והעד אישר זאת בעדותו.
בתקנון הבית המשותף התקבלה החלטה במסגרת האסיפה הכללית להפריד את הבניין המשותף לשלושה אגפים, כך שמדובר בבניין אחד. לכל הבית המשותף נציגות על המורכבת משני נציגים של אגף 1 - המלון ו4 נציגים של אגף 2 - המגורים. נציגות העל בעלת הסמכות להחליט בענייני תחזוקת הרכוש המשותף לרבות הצמידויות המשותפות. מכאן כי מדובר בבניין אחד ללא הפרדה ברכוש המשותף. גס ברישום הערת האזהרה סומנו בורוד שטחים המהווים רכוש משותף של בעלי הדירות והמלון.
> לאור כל האמור, טענת המשיב הינה כי דירות המגורים במלון קשורות בקשרים עבותים למלון, מחוות חלק בלתי נפרד בבניין וחולקות עימו רכוש משותף, כאשר בעלי הדירות נהנים מחלק משירותיו בתינס ולמצער בהנתה משמעותית. לכן, קיים שוני בינן ובין דירות רגילות שאינן מצויות בבניין חמשמש כמלון.
> עמדת המשיב נסמכת על ההיתר שחל על הנכס, התקנון שקבעו הבעלים, השימוש המשותף במתקנים, במעברים ובשטחים המשותפים בבנין וכן על העדפת תעריף ספציפי.
> היתר הבנייה מלמד כי מדובר בבניין אחד שנבנה כמקשה אחת. במלון קיימים שטחים משותפים לכל הבניין ובכלל וה שטחים טכניים, מעברים, שטחי חניון, יסודות, גג, מדרגות ועוד.
> לכלל הבנלין קיים תקנון משותף ובו מפורטים שימושים משותפים, חבויות משותפות וכיוייב המלמדים על קשרים בלתי ניתנים לניתוק בין המחזיקים הפרטיים ובין המלון.
> המשיב מפנה לפסק הדין בברייט 268/07 מרים היינריך ני עיריית תל אביב - יפו.
> המשיב החיל את ההלכה בעניין נכס רב תכליתי גם בענייננו ולראייה כי לא כל הנכס מסווג כמלון.
> המשיב טוען ביחס לטענת ההסתמכות כי דווקא בחלוף הזמן מאז סיווגם של חנכסים, ישנה צדקה לבתינה מחודשת של החיוב, ואין הצדקה להמשך חיוב בחסר.
> המשיב מוסיף כי יש להעדיף את חסיווג הספציפי של דירה במלון על פני סיווג מגורים כללי.
דיון ותכלעה
לאחר שקראנו בעיון רב את טענות הצדדים, ולאחר קיום הליך הוכחות בפני הוועדה, ובחינת מכלול הראיות שהוצגו בפנינו, הגענו למסקנה כי הצדק עס המשיב ויש לדתות את הערר.
אין מחלוקת בין הצדדים כי מדובר בנכסים המשמשים למגורים.
סעיף 2 שכותרתו 'בנינים המשמשים למגודיםיי קובע תעריפי ארנונה לפי טוג הבנין והאזור.
באזורים 1,2 נקבעו תעריפים שונים לשני סוגי בנין, האחד - וילות בכל שטת - דירות מעל 140 מ"ר, והשני - דירות עד 140 מ"ר. באזורים 3,4 תעריף אחיד ללא הבתנה בין סוגי בניין. בנוסף, קובע סעיף זה סיווג נפרד לדירה במלון, אשר חל בכלל אזורי העיר. הבחנה נוספת ביחס לתעריפי דירות מגורים מתייחסת לשנת בניית הבניין.
הגדרת 'ידירה במלוןיי בסעיף 2 לצו הארנונה הינח כלהלן: *יחידת מגורים הממוקמת בבנין המשמש כמקון (102) תחויב בתעריף 116.39 ₪ למ/ר/?,
מן האמור עולה, כי על פי צו הארנונה, סיווג נכסים המשמשים למגורים בעיר נעשה על פי מספר
מאפיינים לרבות: סוג בנין, גודל, אזור, שנת בניה ומיקום הנכס. ובמיליס אחרות, קיימים סוגים
שונים של נכסיים המשמשים למגורים. נכס המשמש למגורים במלון, על פי סעיף 2 לצו, חינו נכס מגורים המאופיין אך ורק על פי מיסומו בבנין המשמש כמלון, ולא על פי גודלו או מיקומו באזור מסוים בעיר.
מעיון בטענות הצדדים עולה כי המחלוקת בענייננו נוגעת אך ורק לשאלה האם יש לראות בנכסים נושא הערר כנכסיס אשר ממוקמים בבניין המשמש כמלון.
א. בחינה לשונית של לשון הצו;
על אף טיעוני העוררים, השוביס את הלב, בדבר קיום הפרדה פיוית, תכנונית וקניינית בין המלון ובין הנכסים המשמשים למגורים, מסקנתנו כי גס אס מדובר באגפים שונים בבנין, כנטען, יש לראות בבנין ברחוב חירקון 19 כבניין אחד.
הגדרת ייבנייןיי בסעיף 269 לפקודת העיריות הינה כלהלן:
ייבניןיי -- כל מבנה שבתתוס העיריה, או חלק ממנו, לרבות שטח הקרקע שעיקר שימושו עס המבנה כחצר או כגינה או לכל צורך אחר של אותו מבנה, אך לא יותר מהשטח שקבעה לכך המועצה למעט קרקע שהמבנה שעליה לא היה תפוט מעולם, כולו או בתלקו;
טעיף 1 לחוק התכנון והבנייה התשכייה - 1965 מגדיר ייבנייןי כלהלן :
ייבניןיי - כל מבנה, בין שהוא בנוי אבן ובין שהוא בנוי ביטון, טיט, ברול, עץ או כל חומר אחר, לרבות -
(1) כל חלק של מבנה כאמור וכל דבר המחובר לו חיבור של קבע;
(2) קיר, סוללת עפר, גדר וכיוצא באלה הגודריס או תוחמיט, או מיועדים לגדור, או לתחום, שטת קרקע או חלל;
המבחן האם מדובר בבניין לצרכי ארנונה על פי הפסיקה, הוא מבחן השכל הישר וההיגיון של תיל המציאות (ראו למשל עתיימ 124/02 חברת החשמל לישראל בע"מ ני המועצה האזורית מבואות חרמון). בענייננו, יש להפעיל מבחן וחה ביחס לשאלה האם מדובר בבנין אחד. מדובר במבנה שעל פי עדות העד מטעם העוררת יינבנה כמקשה אחתיי, ועל פי המסמכים בפנינו, נבנה על פי החיתר בנייה אחד, הכולל מלוןודירות מגורים. הוכח במסגרת הליך ההוכחות כי בין דירות המגורים ובין חלקי המלון קיימים מעברים פנימיים וכן מערכות משותפות, ולכל הפתות פיר אשפה ומיכל אשפה:- לאור כל האמור, גם אם נטען כי לבנין אגפים שונים, יש לראות בבנין המשמש עבור דירות ומלון כבניין אחד העונה על ההגדרה הלשונית בצו הארנונה.
מכאן, כי מן הבחינה הלשונית, הוכח בפנינו כי הדירות נושא הערר הן דירות הנמצאות בבניין המשמש (גם אס בחלקו) כמלון, ולכן יש לראות בכל אחת מהן כיידירה במלוןי.
ב. בחינה מהותית ותכלית צו הארנונת;
לאחר בחינה מחותית של הדירות נושא הערר, הגענו למסקנה כי ישנו הבדל בין נכסים אלו, הנמצאים מבחינה פיוית בבניין שתלקו משמש כמלון, ובין דירות 'ירגילותיי, המצדיק את סיווגן כיייחידות מגורים בבית מלון'י ; העוררים נהנים מזכויות בעלות בבניין חמצוי בקו החוף של העיר ומשמש בחלקו כמלון, ולא ניתן לטעון כי אין בנכטיהט כל ייחוד לעומת דירה פרטית רגילה בעיר, כפי שנפרט בסמוך.
בית המשפט העליון התייחס לסוגיית סיווג דירת מגורים בבניין המשמש כמלון בבל'ים 268/07
מרים תיגנריך ני מנהל הארנונת בעיריית תל אביב - *5:
ייהאם העובדה שמדובר בדירת מגורים שאינה חלק מבית המלון מבטלת את ייחודיותה של הדירה כדירה הממוקמת בבית מלון, ומצדיקה הפחתה בתשלום ארנונה! בית משפט זה טרם נדרש לשאלה ואולם בתל המשפט המחוציים נדרשו לשאלה וענו עליה לאחר בדיקת תכלית החקיקה. במקרה דומח קבע בית המשפט המחווי כי יש יישוני בין דירות המצויות בבנין שהוא מלון דירות לבית דירות בבנין מגורים רגיל, וסיווג נפרד ושונה של דירות במלון דיות תוך הבחנה מדירות בבית מגורים רגיל איננו לוקה בחוסר סבירות קיצונית ואין בו גם אפליהיי. עוד קבע כי המתקנים חנמצאים במלון כגון בית כנסת, מכבסה, חנויות ומיזוג אויר מרכזי ייאינס נמצאים בבנין מגורים רגיל ומכל מקום לא נטען כך, והמצאותם במלון דירות תורם לאבחנה בין מלון דירות לבין בית מגורים רגיל וניתן לראות גס בהם בסיס להטלת ארנונח בתעריף גבוה יותריי..... גס במקרה שלפנינו נחנית המבקשת מחלק מהשירותים הניתנים במלון.... אכן, לטענת המבקשת, שירותי הקבלה, ממומנים בתלקם על ידי הדיירים, אולם אין בכך כדי לשלול את עצם מתן השלרות שאינו ניתן בבית מגורים רגיל. טענת המבקשת לפיה יש להפריד בין הדירות בבניין, דינה להידחות. הלכה פסוקה היא שכאשר מדובר במתקן רב תכליתי בעל שימושים מגוונים שניתן להפריד בין מתקניו השונים, יש לסווג כל חלק בנפרד בהתאם לשימוש בו ולתכליתו. עס וּאת, הלכה זו סויגה כאשר מדובר בנכס הומוגני בעיקרו.... מאחר וגם מבלי לחידרש לאמור בהיתר הבניה שצורף ללא רשות, אין מחלוקת כי לבנין הנדון, בו קיים בית מלון, יש ייחוד מבחינת אופיו, מיקומו וחשירותים הניתנים בו, ערכה הכלכלי של דירת המבקשת שונה מערכה הכלכלי של דירת מגורים בבניין מגורים רגיל, יש הצדקה להטיל על המבקשת ארנונה בהתאט לסיווג של "דירה במלוןי..."י. (ההדגשה שלנו - הערת הוועדה).
לאחר בתינת מכלול הראות שהונחו בפנינו, אנו סבורים כי נכסי העוררים בעלי ייחודיות מבחינת אופייס, מיקומם והשירותים הניתנים בחם;
הוכח בפנינו כי בעלי הדירות בעלי וכות שימוש בבריכת המלון, וכי בהתאם לסעיף 11.1 לתקנון (עמי 4 לתצהיר) הדירות נחנות משימוש במתקני המלון לרבות בבריכה, בסאונה ובחמאס שבתחום המלון ללא תשלום.
הוכח כי בעלי חדדירות רשאים להשתמש בחדר הכושר תמורת 100 ₪ לחודש, כך עולה גס מסעיף 3 לתקנון (עמ' 45 לתצהיר).
הוכח כי קיימים מעברים בין החלק בו ממוקמות הדירות ובין חמלון, ובכלל וה מעבר בין מיקומי חדר המדרגות המזרתי. העד מטעם העוררים העיד כי בעת חירום קיימת וכות מעבר, הרשומה בטאבו, לחדר המדרגות המזרחי דרך פרוזדור המלון.
הוכח כי לדיירים חדר כביסה ומתסנים הנמצאים בקומה מינוס 3 של חמלון, כי הכניסה לחניון המלון וחניון חדייריס (חמופרדיס אמנם במחסום) היא אחת. מכאן כי הדיירים עוברים בחלקים משותפים/ חלקים של המלון כתלק משגרת חיי היום יום.
הוכח כי קיימים שטחים משותפים של המלון ובעלי הדירות; גרעין המדרגות של הבניין (פיר המדרגות) הוא רכוש משותף בבעלות בעלי הדירות והמלון ופיר האשפה וחדר האשפה הס מתקנים משותפים. על קיומם של שטחים משותפים, המהווים שטחי שירות לבעלי חדירות והמלון, ניתן ללמוד גס מן הבקשה לרישום הערת אוהרה.
זוכח כי אין הפ 7 מוחלטת בין ו לסים זמשמשיס כמלון ובין ו לקים זמשמשים כדירות, שכ:
0
זעד מטעם העוררים העיד כי יש קומות ב 0 קיימות גס דירות מגורים וגם מלון.
לכל האמור מצטרפת העובדה שחברת הניתול של בניין המגורים הינה בעלות חברת ישרוטל, המנחלת את המלון, וחברת ניהול זו מספקת שירותי תתזוקה לאגף דירות המגורים. העד מטעם העוררים העיד כי חברה זו נבחרה בידי הדיירים מאתר והציעה את התנאים הטובים ביותר לרבות השימוש במתקני המלון.
למען הוהירות, ולאור טענות העוררת והכחשת הדברים, לא שקלנו כלל במקרה וה את האמור בדוייחות הביקורת מטעם המשיב.
לאוך כל המפורט לעיל, מסקנתנו כי בעלי הזכויות בנכסים נושא העררים הס גם בעלי זכות שימוש במתקני המלון, בשטחים משותפים ובשטחי מעבר כחלק משגרת חיי היום *ום, מאפינניס אלן מבחינים את דירות חמגוריס שלהן מדירות מגורים יירגילותיי.
סיכומם של דבריט;
הגענו למסקנה כי מבחינה לשונית ומבחינה מחותית יש לסווג את הנכסים נושא העררים בסיווג ידורה במלוויי.
העררים נדחים.
אין צו להוצאות.
ניתן בהועדר הצדדיט בוו //2. / 6%
בהתאם לסעיף 205) לחוק בתי משפט לעניינים מינחלייט התשייט- 2000 ותקנה 23 לתקנות-בתל משפט לענליניס מינחלייס (סדרי דין) תשס"א -- 2000, קיימת לצדדים זכות ערעור בפני בית המשפט לעניינים מינהליים בתוך 45 <וס מיום מסירת ההחלטה.
בהתאט לתקנה 20(ג) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (סדרי דין בוועדת ערר) התשלייז- 1977 תפורסם התלטה זו באתר האינטרנט של חמשיב.
2/ 7, / 0
*וייר: אפרת א, קפלן, עחיד חבר: ראוגן הר וו/עויד חבר : אחוד פלדמן, 9
קלדנית : שני מרְאד
10
בפני ועדת הערר לענייני ארנונה כללית 3%
שליד עיריית תל אביב- יפו ערר מס' 140024186, 140025038
בפני חברי ועדת הערר:
*ר''ר - עו''ד אפרת קפלו
חבר - עוי/ד ראובן הרן
חבר - רו''ח יעקב ישראלי
העוררת: סיגמן תעשיות אופנה
- נגד.
המשיב: מנהל הארנונה, עיריית תל-אביב-יפו
החלטה
עניינם של הערריט בנכס הנמצא ברחוב לוינסקי 32 , תל אביב- יפו, חרשוס בספרי העירייה כנכס מסי 2000127379 | ח-ן ארנונה מס' 10039148 בשטח 156 מ"ר ומסווג כייבניינים שאינם משמשים למגוריסיי. העוררת מחזיקה בנכס נוסף, מס' 2000127374 ח-ן ארנונה מס' 10039141 בגודל 81 מ"ר בסיווג והה.
העוררת טוענת כי בבניין ישנם שלושה נכסים בשלוש קומות וכי יש לסווג את הנכס בסיווג יימחסניסיי. בנוסף נטען כי ישנה טעות במדידת השטח. המשיב טוען כי הנכס אינו עונה על התנאים הקבועים בסעיף 3.3.2 לצו הארנונה לסיווג וה.
ההליכים בפני הוועדה;
ביום 23/11/2022 התקיים דיון מקדמי בערר. בפתח הדיון הודיעה בייכ המשיב כי תיערך מדידה חוזרת בנכס. התיק נקבע להוכחות ונקצבו מועדים להגשת תצהירים.
ביום 21/12/2022 הגיש המשיב הודעה לפיה על פי מדידה עדכנית שבוצעה בנכס, שטח הנכס שבמחלוקת הינו 156 מ"ר וכי שטח הגלריה אינו מתויב בארנונה.
ביום 13/2/2023 הוגשו תצהירים מטעם העוררת ; תצהירו של מר יעקב עובדיה ותצהירו של מר רפאל אצוז.
ביום 28/3/2022 הוגש תצהיר מטעסם המשיב; תצהירו של החוקר מר רוני וקנין.
ביום 23/5/2022 ניתנה החלטה על ידי יו"ר הוועדה לאיחוד העררים שבכותרת בהסכמת הצדדים.
ביום 9/7/2023 תוגשה בקשה מטעם העוררת לצימון המודד לחקירה. ביום 19/7/2023 החליטה ינייר הוועדה כי לאור הטענה שישנה טעות במדידה החוקר יוּומן לעדות וייחקר על ידי בייכ העוררים.
ביום 20/7/2023 הודיע המשיב כי המדידח בוצעה לפני למעלה מעשור וכי החוקר מטעם המשיב, מר וקנין, בדק את שטת הנכטיס במטגרת הביקורת, וייחקר במסגרת דיון ההוכחות.
ביום 26/7/2023 התקיים דיון הוכחות בו נחקרו המצהיריס מטעם העוררת והתוקר מטעם המשיב.
בסיום הדיון התליטה הוועדה כי בייכ חמשיב תודיע בתוך 30 יום האם היא מקבלת את עמדת העוררים ביחס לשטת הנכס ונקבעו מועדים להגשת סיכומים מטעם הצדדים.
ביום 1/8/2023 הוגשה הודעה מטעם המשיב לפיה אין טעות בשטח המדידה, וצורפו תלקים מתוך התשריט. ביום 2/8/2023 החליטה יו"ר הוועדה כי העוררת תגיש תגובה עד ליום 15/9.
ביום 30/10/2023 הוגשו סיכומים מטעם העוררים.
ביום 28/11/2023 הוגשה תגובה מטעם העוררים לעניין הודעה המשיבה בעניין טעות בחישוב השטחים, בה נטען, בין חיתר, כי לא ניתן לחבין מדוע המשיב הפחית 4 מ"ר משטח החיוב (ולא 18 מייר) ומדוע הופחתו רק בשנים 2022-2023. הוועדה התבקשה להורות למשיב להחציר לעוררת את הסכומים שנגבו ביתר בשבע השנים האחרונות.
ביום 28/12/2023 הוגשו טיכומיס מטעם המשיב.
הדאיות שהוצגו בפני הוועלת 2
> דו'"ח החוקר מר רוני וקנין שביקר בנכסי העוררת ברתוב לוינסקי 34 בתל אביב (לא ביקר בנכס בחנות ברחוב לוינסק? 32) ביום.26/4/2022.
בדוייח הביקורת נכתב כל :
*א.צ 3:4 - ... שטת הנכס תואם את שרטוט זייד בפועע.
קומת הקרקע נמצאת בכניסה נפרדת וחלק שעומד ברשות עצמו אך כולל בנוסף קומת גלריה שלא נמדדה. ... במקום קיימת חנות אופנת *יסיגמןיי ובה נראו תצוגה מכירת פרטי אופנה גבריים (/862-86),
קומה 1 נמצאת בכניסה נפרדת וחלק שעומד ברשות עצמו, במקום נראה ריתוט וציוד משרדי מלא (משרד של יעקב עובדיה) ת 845-848.
א.צ 379 - בנוי משתי קומות, קומה 1 מעל החנות המסומנת בצהוב וקומת 2 (מעל קומתה 1
כל קומה עומדת ברשות עצמה, קיים חדר מדרגות המחבר בין שתי תקומות המיל בשתי הקומות המיל נראו מאוחסנים פרטי ביגוד בארגזי קרטון או על מדפים.
המיל מוכרים את הסחורה בחנות המפעל המסומנת בצהוב (א.צ 374) ובשאר חנויות שונות ברתבי הארץ.
באתר המיל אין תצוגה, אין מכירה ולא קבלת קבל (ת 849-861).
תצהיר מטעם העוררת ; תצהירו של מר רפאל עזוז (לבדוק את האיות הנכון - בעמוד חבא כתוב ייעווצ'י), מנהל מכירות ומחסנאי אצל העוררת כ- 16 שנים.
על פי תצהירו, לחברה חנות תצוגה ליתידיס וחנות נוספת לתצוגה ומכירה לחנויות וקיימים מחסנים לאחסון הסתורה המגיעה מחוייל.
החנות ברחוב לוינסקי 32 בשטח 35 מ"ר מהווה תצוגה לחנויות וסיטונאיס. בתוך החנות יש משרד. בחנות וו אין מכירה ליחידים ואין אפשרות לשלם באשראי. יחידים חמגיעים לחנות וו נשלחים לחנות היחידים בלוינסקי 34. בקומה הראשונה ישנו מחסן בשטת כ- 60 מייר ובקומה חשנייה מחסן בשטח כ- 80 מ"ר.
אספקת הסחורה מבוצעת דרך חברת שליחויות וההומנות והמשלוחים מבוצעים יום יום.
לא צורפו ראיות לתצהיר.
תצהירו של מר יעקב עובדיה מטעם העוררת.
על פי הצהרתו, ישנה טעות בחיבור השטחים והוא מחויב בטעות ב- 18 מ"ר עודפים.
המצהיר הוא הבעלים של הבניין ברחוב לוינסקי 34 ועוסק גס בעסקים אחרים ופרטיים.
בתחום האופנה, המצחיר מחציק בעוררת, שחיא חברה אשר עוסקת במכירה ליחידים ובשיווק לסיטונאיים.
החברה שוכרת חנות בבניין הסמוך ברחוב לוינטקי 32 בשטח 35 מ"ר המהווה תצוגה לספקים וסיטונאים ומשרד.
הבניין ברתוב לוינסקי 34 מושכר לעוררת ומשמש כתנות מכירה ליחידים ותצוגה לספקים.
הקומה הראשונה מחולקת לשני חלקים :חלק ראשון בגודל 62 מ"ר מושכר לעוררת ומשמש כמחסן לבגדים ומיועד לשיווק הסחורה המוזמנת על ידי סיטונאים. חלק נוסף בסך 18 מ"ר משמש את מר עובדיה כמשרד לעסקיו הפרטיים.
העסק בקומת הקרקע ובקומה הראשונה והשנליה מתנהל באמצעות המשרד ברחוב לוינסקי 32, משם יוצאות תעודת המשלוח, ההזמנות, התשבוניות ונמצאים בו מחשבים וקלסריס.
קומה שנייה בשטח 80 מ"ר משמשת כמחסן לאספקת הטחורה המבוקשת ובכלל זה להזמנות של סיטונאים. הסיטונאיס רואים את הבגדים בלוינסקי 32.
הסחורה נמכרת מוה 45 שנה ויש לה ביקוש בקיצ ובתורף תחת שס המותג אופנת סיגמן הרשוסם כסימן מטחר.
הלקוחות אינם מגיעים למחסנים.
העוררת רוכשת מלאי לתודשיט רבים מראש, במחסנים ישנה טחורה שנמצאת בה לפעמיט גס שנה ברציפות.
אספקת הטחורה והמשלות מבוצעיט דרך חברת שליחויות.
לתצחירו של מר עובדיה צורפו:
חוזה שכירות מיוט 1/1/2021 בין יעקב עובדיה ובין העוררת ביחט לנכס ברחוב לוינסקי 32.
חשבון ארנונה לכתובת לוינסקי 34 בגין 156 מ"ר עייש יעקב עובדיה
> חשבון ארנונח לכתובת לוינסקי 32 בגין 81 מ"ר עייש העוררת.
> חשבון ארנונה לכתובת השוק 7 בגין 35 מ"ר עייש העוררת.
דגון והכרעת
מחומר הראות שהונת בפנינו עולה כי העובדות שנמסרו לחוקר מטעם המשיב בוּמן הביקורת שונות מטענות העוררת בערר. במהלך הביקורת כלל לא הווכרה החנות ברחי לוינסקי 32 והתוקר אכן לא ביקר בנכס הסמוך.
מכל מקום, מכלל חראיות בפנינו, עולה כי עסקי העוררת מתנהלים כמקשה אחת, ולא הוכח כי קיימת הפרדה חשבונאית או פיוית בין המכירה ליחידים והמכירה לסיטונאים. לא הומצאו נתונים התומכים בטענה זו והטענה נשמעה מפי המצהירים בלבד.
העד מטעם העוררת, מר יעקב עובדיה, העיד במהלך דיון ההוכחות כי ברחוב לוינסקי 34 יש קופה רושמת ומכירה ליחידים וברחוב לוינטקי 32 משלמים הסיטונאים בשיקים. עוד העיד מר עובדיה, כי הבגדים ברחוב לוינסקי 34 נמכרים לטיטונאים ולא ליחידים בעוד התצוגה לסיטונאיס נמצאת בלוינסקי 32. על פי עדותו, ההזמנה נלקחת ברתוב לוינסקי 32 ונשלחת מרחוב לוינסקי 34.
העד מטעם העוררת, מר רפאל עזוז, הצהיר כי ברחוב לוינסקי 32 יש תצוגה לחנויות, וכי הסחורה ליחידים מאוחסנת בלוינסקי 34 רק במדפים בקומת הקרקע. על פי עדותו, יחידים משלמים בקופה וסיטונאיס משלמיט בשיקים. העד העיד כי כאשר סחורה מגיעה מחוייל, פורקים אותה ישירות למחסן בלוינטקי 34 ומניחיס במדפים, החזמנות מתקבלות בלוינסקי 32, אולם הסחורה יוצאת מלוינסקי 34 באמצעות חברת הובלה.
לאחר קריאת טענות הצדדים, ולאחר שמיעת העדויות בדיון ההוכחות, הגענו למסקנח כי הנכס שבמחלוקת משמש כחלק בלתי נפרד מחנויות העוררת, משמש לאחזקת סחורה הן לסיטונאיס והן ליחידים, ואינו מהווה מתסן לאחסנה ארוכת טוות. בשטח זה מתקבלת סחורה מחוייל, וגם אס ההזמנות לא מתקבלות בה, מדובר באוור המשמשת לאחזקת מלאי של החנויות, והסחורה הנמצאת בו מיועדת למכירה ומהווה מלאי עסקי של החנות. לא הוכח כי קיימת אבחנה בין פריטי אופנח הנמכרים בלוינסקי 32 ובלוינסקי 34 אלא כי מלאי פרטי האופנה כולו נמצא בנכס ומהווה חלק בלתי נפרד משתי החנויות. בנוסף, לא הוכח כי ישנה הפרדה חשבונאית או אחרת בין שתי החנויות. כך או כך, מסקנתנו כי מדובר בעסק אחד, המשמש הן למכירה ליחידים והן לסיטונאים, וכולל סתורה המאוחסנת בנכס, כחלק מן המלאי העסקי של העסק, מתקבל מחוייל ועל פי העדויות שנשמעו נשלתים ממנו פריטים מידי יום ביומו לחנויות.
מסקנתנו כי מדובר בנכס בו מוחוק מלאי עסקי שוטף של העוררת, המהווח חלק בלתי נפרד משתי החנויות שלה, ולכן אין מדובר במחטנים כמשמעם בצו הארנונה.
באשר לשטח הנכט ון
בכפוף לחודעת המשיב כי נפלה טעות בהישוב בסך 4 מ"ר, העוררת לא הציגה כל מדידה או הוכתת לטענה כל קנים חיוב בכפל בסך 18 מ"ר. חעד מטעם המשיב, מר רוני וקנין, אישר כי בדק את החיוב וכי מדובר בשטח שקייט חן בקומח תראשונת והן בקומה השנייה ואלץן מדובר בחיוב כפול. נטע תתוכתה בעניין חהיוב בבפל מוטל על העוררת ומטיבת זו אנו דוחים את הערר,
למען חטר ספק נוסיף, כי הוועדה אלנה מוטמכת להורות למשיב להחזלר תשלומים ששולמו בשנים קוזימות וסמכותת תחומה לנשואיס שנקבעו בחוק,
סוף דברן
הערר נדחה.
העוררת תישא בהוצאות המשיב בטך 2,500 ₪.
ניתן בחיעדר הצדדים ביום 3 ₪ 8
בהתתט לטעיף 205) לחוק בתל משפט לעניינים מינחליוט התשייס- 2000 ותקנה
3 לתקנ
משפט לענלינים מינ ---
הליים (טדרי די תשט"א - 2000, קיימת לצדדיט וכות ערעור בפני בית המשפט לעניונים מינחלייס בתוך 45 יום מיום מסירת ההחלטה.
בהתאט לתקנח 20(ג) לתקנות הרי
ערר) התשלייז- 1977 תפורטס ה
שולות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (סדרי דין בוועדת חלטה זו באתר האינטרנט של חמשיב,
ו
רא
3
ו'"ר: אפרת א4 קפלן, וש חבף:
ובן חרן, עמקף
הגר: יעקב ישראלי, וייח
,/
.--- שני מלאף
בפני ועדת הערר לענייני ארנונה כללית
שליד עיריית תל אביב- יפו ערר מס' 140022659, 140023225
בפני חברי ועדת הערר:
ייר - עו'יד אפרת קפלן
חבר - עו'יד ראובן הרן
חבר - רו''ח יעקב ישראלי
העוררות: ראן רד אנלימיטד נטוורקינג בע''מ
חברת בת אור תעשלות אלקרטובימיות בע'ימ
חברת רדוויל בע'ימ
- נגד-
המשיב: מנהל הארנונה, עיריית תל-אביב- יפו
החלטת
עניינם של הערריט בנכס הנמצא ברחוב הנתושת 4 , תל אביב- יפו, הרשום בספרי העירייה כנכס מט' 2000403067 ת-ן ארנונה מס' 11058299 בשטח 725 מ"ר המסווג כייבנייניס שאינן משמשים למגוריסי.
הַתליכים בפני ועדת העלר
ביום 30/12/2021 ניתנה התלטה לבקשת הצדדים לאיתוד העררים שבכותרת.
ביום 23/2/2022 ניתן תוקף של החלטח להטכס פשרה בין הצדדים. במסגרת סעיף 6 להסכם הפשרה נקבע כי העררים יישארו תלויים ועומדים לעניין שאלת הטיווג בלבד וכי תימסר הודעה מתאימה לוועדת הערר.
ביום 25/5/2022 ניתנה החלטה על ידי יו"ר הוועדה, ביוזמתה, כי הצדדיסם יגישו הודעה בהתאם להסכם הפשרה לא יאוחר מיום 1/7/2022 וכי בהיעדר הודעה - הערריט יימתקו.
ביום 4/7/2022, משלא הוגשה הודעה כלשחי, העררים נמתקו.
ביום 11/7/2022 הוגשה בקשת לחתליאת העררים וביטול מחיקתם. יו"ר הוועדה הורתה על הגשת תגובת המשיב לבקשה.
ביום 9/8/2022 הודיע בייכ המשיב כי בנסיבות המיוחדות של הבקשה הוא מסכים לביטול הההלטה על מחיקת הערריט וכי המועד להגשת כתב תשובה יוארך עד ליום 1/10/2022.
ביום 17/8/2022 הוחלט על ביטול מחיקת העררים ונקבע כי דיון מקדמי ייקבע לאחר הגשת כתב תשובה בתיק.
ביום 30/11/2022 הוגש כתב תשובה מטעם חמשיב.
ביום 7/12/2022 התקיים דיון מקדמי. בייכ העוררות טען כי יש לקבל את הערר מאתר והמשיב לא השיב להשגה במועד. נקבע כי החלטה בטענה המקדמית תינתן במסגרת הההלטה הסופית בערר.
בסיום הדיון החליטה הוועדה כי הצדדים יודיעו בתוך 30 וס האם ישנה הסכמה על העובדות וניתן לקבוע את התיק לסיכומים.
ביום 20/4 הגישו הצדדים עובדות מוסמכות ופלוגתאות. ביום 19/7/2023 הודיעו הצדדים כי ניתן לקבוע את חתיק להגשת סיכומים ויוייר הוועדה קבעה מועדים להגשת סיכומים.
ביום 14/9/2023 הוגשו סיכומים מטעם העוררות. ביום 4/1/2024 הוגשו סיכומים מטעם המשיב.
מוסכמות ופפונתאות
מוטכמות :
העוררות החציקו בנכס נושא הערר.
בהתאם להסכם פשרה מתודש פברואר 2022 שטח הנכס הינו 519.23 מ"ר.
מוסכם כי החל מיום 1/10/2020 הנכס אינו ריק ויש בו פריטי ריחוט.
מוסכט כי בהתאם להיתר הבנייה ייעוד הנכס הינו תעשייה / היל טק.
המחלוקת בין הצדדים הינה מיום 1/10/2020 ועד ליוט 30/11/2022.
המחלוקת בין הצדדים נודעת לסיווג הנכס ; לטענת העוררות יש לסווג את הנכס בסיווג ייתעשייהיי בהתאם לייעוד המקורי. לחללופין, יש לסווגו בסיווג מחסנים. לטענת המשיב, יש להותיר את סיווג הנכס ייבניינים שאינם משמשים למגוריםיי משחנכס לא היה ריק בתקופה הרלוונטית.
עיקד טענות הצלדים
העוררות טוענות כי יש לדחות את טענות המשיב המהוות הרחבת חצית, ואשר לא נטענו במסגרת התשובה שניתנה על ידי מנהל הארנונה.
העוררות טוענות כי הפסיקה בדבר הסיווג הזול ביותר האפשרי לפי הייעוד התכנוני אינה מותנית בכך שהנכס ריק לחלוטין מכל חפ\. לטענתה, בתקופה הרלוונטית לא היה בנכס כל שימוש והוא לא חפיק לעוררות כל תועלת, ולמרות שהוא אינו ריק, יש לסווגו על פי החיתר הבנליה בסיווג תעשיית.
העוררות טוענות כי יש לאבתן את עניינן מפסק חדין בבריים 8267/20 מנהל הארנונה בעיריית תל אביב ני שובל ניחול השקעות, הואלל ובענייננו הסיווג תעשייה הינו סיווג ראשי לפי תקנות ההסדרים במשסק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות) התשסיי -- 2007, והוא גס הייעוד התכנוני, בניגוד למקרה שובל בו דובר בתת סיווג של בית תוכנה.
העוררות מפנות לפסיקה ממנה עולח, על פי הנטען, כי חייעוד העיקרי הינו לתעשייה, אולם קיימים ייעודים של שימושים נלווים הנדרשים לצורך קיומו של הייעוד, כך, בין היתר, אחסנה.
לאור זאת, העוררת טוענת כי יש לקבוע את סיווג הנכס בתקופה בה לא היה בשימוש בסיווג /תעשייה' ולחילופין בסיווג ימחסניסי.
המשב טוען כי מאחרו והנכס אינו ריק, לא ניתן לטעון שלא נעשה בו שימוש.
חמשיב טוען כי הפסיקה עקבית בכך שסיווג נכס בהתאם לסיווג תזול ביותר האפשרי מבין חשימושים המותרים בו על פי ייעודו התכנוני ברורה ועקבית ביחס לכך שעל הנכס להיות ריק מכל חפ כתנאי לסלווג מוזּל. המשיב מפנח, בין היתר, לפסק הדין בדניימ 3433/23 שובל ניחול והשקעות בע"מ ני מנהל הארנונה בעיריית תל אביב- יפו (להלן -- ייעניין שובליי), ולבריימ 5045/02 מלק סלומון ני מנהל הארנונה שליד עיריית חדרה.
לאור כל האמור המשיב טוען כי יש לדחות את הערר ולהותיר את הסיווג על כנו.
דוו הכרעה
לאחר שקראנו את טענות הצדדים, ובשים לב לעובדה שמוסכם כי הנכס לא היה ריק בתקופה הרלוונטית, מסקנתנו כי הצדק עם המשיב וכי דין הערר להידחות.
בהתאם לפסיקה הענפה אליה הפנו הצדדים, ובפרט לפסק הדין שניתן לאחרונה בעניין שובל, אנו סבורים כי תנא? לסיווג בהתאט לשימוש הזול ביותר האפשרי, הינו היות הנכס ריק. היות הנכט ריק הינו אינדיקציה עובדתית מינימאלית התומכת בכך שלא נעשה בו כל שימוש. ככל שהנכס אינו ריק, ממילא לא ניתן לקבוע כי לא נעשה בו כל שימוש. משאין מחלוקת בין הצדדים כי הנכס אינו ריק - הרי שכלל אין תכולה להלכת הסיווג הזול ביותר בהתאם לשימושים חמותרים והטיווג ישאר בעינו.
נוסיף, כי כפי שקבענו לא אחת, העובדה שמשרדים אינם בשימוש בפועל, אינה חופכת אותם ליימחסניםיי של ריהוט משרדי, ולו בשל העובדה שאין מדובר באתטנה ממושכת של טובין עבור עסק עיקרי כלשהו.
למען הוהירות בלבד, אף כי נראה שהעוררות ונחו טענה גו בסיכומים, נוסיף, כי לא מצאנו לנכון לקבל את העררים בשל הטענה המקדמית שהמשיב לא השיב להשגה במועד.
שנף לבכ
העררים נדחים.
משלא התקיים דיון הוכחוות וחצדדיט הגיעו למוטכמות (פלוגתאות שהוגשו לוועדה -- אץ צו להוצאות.
גיתן בהעדר הצדדים היום 5\2\ 0 0
בהתאם לסעיף 5 (2) לחוק בתי משפט לעניינים מנהליים, התש"ס-2000 ותקנה 28 (ב) לתקנות בתי משפט לעניינים מנהליים (סדרי דין), תשס"א-2000, לרשות הצדדים קיימת זכות ערעור לפני בית המשפט לעניינים מנהליים וזאת בתוך 45 יןם מיום קבלת ההחלטה.
בהתאם לתקנה 0 לקת הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארמנה כללית) (סדרי דין
בוועדת ערר) התשל"ז,- 1977 תפורפם החלטה זו באתר האינטרנט של המשיב.
\ 2 /
4
סין .
0 -
4
*ו''ר: אפרת א. קםקו, עו"ד חבר: ו/קובן תדן, עו"ד = 7 = חבר: *עקב ישראלי, רו'יח
מ 3
בפני ועדת הערר לענייני ארנונה כללית
שליד עיריית תל אביב- יפו ערר מס' 140024242
בפני חברי ועדת הערר:
יו'/ר - עו'יד אפרת קפלן
חבר - עו'יד ראובן הרן
חבר - רו''ח יעקב ישראלי
העוררת: דליה מינצ גולומב
- נגד.-
המשיב: מנהל הארנונה עיריית תל-אביב-יפו
החלטת
עניינו של הערר בנכס הנמצא ברחוב מונטיפיורי 33, תל אביב- יפו, הרשום בספרי העירייה כנכט מסי 2000135751 ח-ן ארנונה מס' 11196173 בשטח 375 מ"ר המסווג כייבנייניס שאינם משמשים למגורים, לרבות משרדים, שירותים ומסחריי.
העוררת טענה בכתב הערר כל יש להעניק לנכס פטור מארנונה בהתאם לסעיף 330 לפקודת העיריות בחלותו לא ראול לשימוש וכן לתקן את וחות המחציקיס בנכס כך שיירשם על שם העוררת בלבד.
מסיכומי העוררת עולה כי היא ונחה את טענת "איני מחזיקיי בשמט של אחרים וטענה אך ורק לעניין מצבו הפיוּי של הנכס. למען הזהירות הוועדה תציין כי העוררת איה מוסמכת לטעון כי אחריט אינם מתציקים בנכס וככל שהיא תבקש לטעון טענה זו בעתיד עליה לפעול להגשת ערר גם בשמם של המחציקים הרשומיט הנוספים.
אשר למצבו הפיזי של הנכס ;
העוררת טענה בתצחירה כי הנכס אינו ראוי לשימוש מיום 8/11/2021 ועד ליום 19/2/2023 וכי חוא הושכר לשוכר ביום 20/2/2023 והודעה על כך נמסרה למשיכב. העוררת טענה בתצחירה כי לחלופין יש לסווג את הנכס בסיווג מחסנים. להוכחת מצבו הפיזי של הנכס העוררת צירפה לתצהירה תמונות של הנכס וכן העתק חשבונית בגין פירוק פנקולים בסך כ- 23,000 ₪.
המשיב הגיש את דו"ח הביקורת של מר אריאל שרעבי מיום 4/5/2022. בדוייח הביקורת צוין כל הנכס נמצא מרוצף, נראו סימנים כי פורק חיפוי כלשהו ואף מחיצות פנים, במעטפת הקירות נראו נישות ריקות ובעלות סימני שבר, ככל חנראה עקב פירוק מנוע מיזוג, התקרה נמצאה ללא ליקויים למעט מספר מוקדים בהט נראו אריחים חסרים. הנכס נמצא ריק ברובו ולא נראו עבודות במקום.
לדוייח הביקורת צורפו תמונות של הנכס.
בדיון ההוכתות שנערך ביום 26/7/2023 נחקרה העוררת והעידה כי קיבלה פטור נכס ריק מיום 1 ועד יום 17/11/2021. עוד העידה העוררת כי הנכס פורסם להשכרה משנת 2021 ללא הצלחה. העוררת לא ידעה להשיב מה דמי השכירות שנקבעו. עוד חשיבה העוררת כי במהלך התקופת חיא פירקה יידבריםיי ועקרה את כל המזגנים על מנת שלא יהיה ראוי לשימוש.
לאחר שעיינו בטענות הצדדים ולארח שמיעת הראיות ובתינת התמונות והראיות שצורפו הגענו למסקנה כי דין הערר להלדחות.
סעיף 330 לפקודת העיריות קובע כך:
*ינהרס בניין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחציק הבניין לעירייה הודעה על כך בכתב, ויחולו הוראות אלה, כל עוד הבניין במצב של נכס הרוט או ניזוקיי.
בהתאם לפסיקת בית המשפטי העליון כבריימ 10313/07 חברת המגרש המוצלת בע"מ מ עיריית תע-
אביב- יפו, נקבע כך:
יימשהגענו למסקנה כי אין לבחון עלות שיפו ייסבירהיי או ייכדאיות כלכליתיי במסגרת השאלה האם בניין ייניוק במידה שאי אפשר לשבת בויי עדיין יש לבחון כיצד בסופו של דבר בכל זאת תוכרע השאלח. לדעתי מדובר בשאלה עובדתית והמבחן שיש לקבוע הוא מבחן פיסי אובייקטיבי בעיני חאדס הסביר. ואכן, כפי שנקבע בעניין אחר ייקרקע יש לשום בהתאם לתנאים אובייקטיבייטיי.... השאלה אינה כיצד רואה את הבניין באופן סובייקטיבי הנישום ואין די בכך שיטען בהודעה מטעמו בעלמא כי הבניין ניוק במידה שאי אפשר לשבת בו. השאלה היא האם מבחינה אובייקטיבית ניתן לומר כי הבניין ייניזק במידה שאי אפשר לשבת בויי. אכן, ייתכנו מקרים ייאפוריסיי וגם אס לא נלך לשיטת יילכשאראנו אכירני!
(כתרגומו של חשופט רובינשטיין ב- ע"פ 2358/06 טלימאן ני מדינת ישראל, פסקה קיו (טרם פורסם, 17.9.2008) לביטוי ץ! 1506 מסגשו )1 יסמ זיי) עדיין כיתן יחיה להכריע בשאלה לפי מבחן השכל הישר. כפי שציין השופט רובינשטיין בפרשת
אחרת:
+משאין בחוק או בתקנות הגדרח למושג שפירושו נדרש, יש לפרשו על פי המשמעות הרגילח שמייהסות לו הבריות, ולהיעוּר במבחן השכל הישר: יכלל ידוע הוא, שכאשר ביטוי השגור בפי הבריות אינו מוגדר בחיקוק, יש לפרשו לפי המשמעות הרגילה שמייחסים לו בני-אדם' (עייא 753/68 מלכה פרנסיס, ואחי מ בנימין רוזנברג, פייד כג(ל) 182, 187 (1969) - השופט, כתארו אצ, יי כה; 'באין הגדרה מלוחדת בחיקוק מסויים מניחים שהמחוקק דיבר בלשון בני-אדם והתכוון למובנו המקובל של המונת!..-
ודוק: אין לומר כי כל במיין מוזנח הוא בהכרת בניין בלתי ראוי לשימוש, ומקובל
עליי כי חנזק בו עוסק סעיף 330 הוא נזק משמעותי. לעניין מס שבח התעוררה כאמור השאלה מהי דירה המיועדת למגורים לפי טיבה. הפסיקה שעסקה בעניין
קבעה כי שיש לבדוק את חדירה, כמות שהיא, לצורך מבחן זח, ולראות, אם היא מיועדת ועשויה לשמש בפועל למגורים מבחינה פיסית, דחיינו, מבחינת המבנה ומבחינת הימצאותם של מתקנים המצויים בדרך כלל בדירות מגורים והתיוניים לשם שימוש רגיל וסביר של הדיירים, כגון מתקני חשמל ומים, שירותים, מטבת וכיוצא באלה יי ...
הפטור שלפי סעיף 330 מדבר על ייבניןי ולאו דווקא על דירת מגורים. המונת ייבנין*י הוא מונת רחב יותר ואיין הוא מוגבל אך למגורים. כפי שנקבע ייהמונת בנין הינו מונח רחב ביותר, הכולל מבני מגורים, משרדים, בתי עסק, בתי מלון וכדומחיי...על כן, גם אס בניין אינו ראוי לשימוש לצרכי מגורים אין לומר כי בהכרת יהנה הוא מפטור לפי סעיף 330. יתכן בניין שאינו ראוי לשימוש לצרכי מגורים אך ניתן להשתמש בו בהתחשב בדיני התכנון והבניה, למשל, לצרכי משרדים, מלאכה, תעשייה או כל סיווג אחר שהוא כדין לגבי חבניין. על כן, כדי להיכנס בגדרי הפטור שלפי סעיף 330 הבניין צריך להיות ייניזק במידה שאי אפשר לשבת בויי לכל סיונג חוקי שחוא לגבי חבניין...".
מן התמונות שצורפו עולה כי הנכס אינו עונח על התנאים שנקבעו בסעיף 330 לפקודת העיריות; יש בו רצפה, תקרה וחלונות. גס אם נראה כי נדרש שיפו, אין משמעות חדבר כי הוא נהרס או ווק במידח שלא ניתן לשבת בו במובן חמוביל להענקת פטור מארנונה. העוררת המציאה חשבונית אחת בגין פירוק מזגנים ולא המציאח ראיות אחרות המלמדות על היקף שיפו\ מאסיבי.
על פי הפסיקה, יש לפרש את הוראות סעיף 0 לפקודת העיריות בצמצום, והשימוש בהוראה זו הוא במשורה.
הוועדה נתקלת במקרים רבים בפער בין הוכות המצומצמת לפטור מארנונח לפי סעיף 330, לבין התפיסה המוטעית כי כל נכס שאין משתמשים בו, או נמצא ריק בין חילופי מחזיקים, זכאי לפטור עד שישופף ויהיח במצב פיוי מושלם. יש לוכור כי לשונו של סעיף 330 שעניינה יינחרס בניין... או שניצוק במידה שאל אפשר לשבת בויי וכ תקופות הפטור הארוכות הנזכרות בסעיפי: המשנה, מלמדות על כוונת המתוקק למצב של הרס הנכס או נזקים קרדינלייס, שאינם בבחלנת שיפוץ שגרתי או הכנת נכס לשינוי בשימוש בו. יש גם לזכור שאת רוב שירותי העירייה, המהווים את ההצדקה להטלת הארנונה, ממשיכת העירייה לספק גס לנכס שאין בו שימוש. בתי המשפט וועדות הערר עושים שימוש בסעיף 0 בגמילשות מסוימת, על מנת להקל על מחציקי נכסים גס במקרה של שיפוצ מאסיבי, אולם יש לוכור כי וחו היוצא מן הכלל שאינו מעיד על הכלל, והפטור שנלתן חייב להיות מידתי, רק במקרים המתאימים ולתקופה המינימלית ההכרחית.
במקרה שלפנינו לא הורם הנטל להוכית כי יש להכיר בנכס כלא ראוי לשימוש.
מאחר והעוררת ניצלה בעבר את הפטור בגין נכס ריק חרי שלא ניתן להעניק לנכס פטור צת.
באשר לטענה כל יש לסווג את הנכס כמחסן; הנכס אנו עונה על התנאים לסיווג כאמור כפי שנקבעו בצו הארנונה, הוא אינו משמש עסק עיקרי, וממילא אין לראות בנכס שעל פי היתר הבנייה נועד לשימוש עסקי, בין חילופי מחזיקים, כאילו חוא משמש לאחטנת ציוד.
הער נלחה. אין צו לתוצאות.
ניתן בהעדר הצדדים היום 3% ן , .
בהתאם לסעיף 5 (2) לחוק בתי משפט לעניינים מנהליים, התש"ס-2000 ותקנה 23 (ב) לתקנות בתי משפט לעניינים מנהליים (סדרי דין), תשס"א-2000, לרשות הצדדים קיימת זכות ערעור לפני בית המשפט לעניינים מנהליים וזאת בתוך 45 יום מיום קבלת ההחלטה.
בהתאם לתקנה 20 (ג) לתקגות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (סדרי דין בוועדת ערר) התשל"ז -- 1977 תפורסם החלטה זו באתר האינטרנט של המשיב.
+
שה 6
לי אפרת א קפלן, 1/9 חבר/אובן ה 2 חבר: יעקב ישראטי, הריתח
וכו
ב
ועדת ערר לענייני ארנונה כללית מט' ערר: 140023703 שליד עיריית תל אביב-יפו
בפני חברי ועדת הערר:
*ו'יר: עו"ד רוית פרינ
חברה: אורלי מלי רויית
חבר: אודי וינריב, כלכקן
העורר: אורן כהן
-נגד.-
מנהל הארנונה בעיריית תל אביב- יפו
החלטה
הנכס נשוא תערר
הנכס נשוא הערר נמצא גולומב 20-22 בתל-אביב.
הערר והתליכים שבפני הועדת
41 העורר הגיש ערר וחמשיב הגיש תשובה לערר.
2 ביום 2.5.22 נערך דיון מקסדמי בערר אשר במסגרתו נקבע הערר להוכחות.
3 | העורר הגיש תצחיר עדות ראשית מטעמו ואילו המשיב הגיש בקשה לצירוף צדדים ג', ובמסגרת דיון מקדמי נוסף, ביום 24.10.2022, ניתנה החלטה על צירוף מר אבי לוינגר ומר אלי ברנס כצדדים גי לתיק. כמו כן נתבקשו חמשיב וצדדים גי להגיש תצהירים מטעמם.
4 המשיב הגיש מספר תצהירים מטעמו. צד גי, אלי ברנס, הגיש תצחיר מטעמו ומר לונגר הגיש תגובה לצירופו בצירוף תצהיר.
5 | ביום 17.4.23 נערך דיון הוכחות במסגרתו נחקרו העורר וכן מר ברנס, מר רחמים כחן ומר אפרים שמש מטעם המשיב. העורר ויתר על חקירה נגדית של שלושה מעדי המשיב: מר גיא גובאנר, מר אופיר טווילי ומר יוני מזרתי. לאחר הדיון הודיע בייכ העורר כי הוא מוותר גם על חסירת צד ג', מר לוינגר.
6. הצדדים הגישו סיכומים.
הטוגיות הטעונות הכרעה וטענות הצדדים
7
הערר שבנדון עוסק בסוגיית זּחות המחציק בארבעה נכסים ברחובות גולומב 20-22 :
> נכס מסי 7954 בשטח של 60 מ"ר מסווג כקרקע תפוטה ;
= נכס מסי 1447 בשטת של 85 מ"ר מסווג כמגורים ;
> נכס מס' 0098 בשטח של 289 מ"ר מסווג כמחסנים ;
= נכס מסי 1483 בשטת של 75 מ"ר מסווג כמגורים ;
* נכס מס' 7955 בשטח של 286 מ"ר מסווג כקרקע תפוסח;
העובדות לגביהן אין מחלוקת
10
אביו של העורר נפטר ביום 12.6.19 (להלן : *המנותיי). טרם פטירתו, החציק המנוח בנכט נשוא הערר הרשום בעירייה תחת חמישה מספרי נכס שונים בסיווגים שונים (עמי 1 לכתב התשובה לערר).
בשנת 2008 הגישה רשות מקרקעי ישראל תביעה לטילוק יד של האב המנוח ומחזיקים נוספים מו הקרקע התפוסה, ובמסגרת הסכמה אליה הגיעו הצדדים הסכים המנות לסלק את ידו מן הקרקע (תוך.שמירת זכותו לתבוע פיצו? בגין המחוברים).
לאחר פטירת המנוח, המשיב שינה את והות המחציק בנכס מהמנוח לילדיו של המנות, ואולם במסגרת הסכם דיוני אליו הגיעו הצדדים בבית המשפט לעניינים מנהליים, אליו הוגשה עתירה על ידי היורשים, הוסכם כי העורר (אורן כהן) יירשם כמחזיק הבלעדי בנכס מיום 12.6.2019 (מועד פטירת המנוח) תוך שתשמר לו הזכות לטעון כי איננו מחזיק בנכס, ומכאן הערר שבנדון.
טענות העורר
.1
.12
לטענת העורר, הוא אינו מחזיק כיום ולא התזיק מעולט בנכס נשוא הערר, ובנוסף הוא אינו בעל זיקה לנכט.
העורר טועו כי סייע לאביו בהשכרת הנכס ברחוב גולומב 20 (לחלן : ייהמחסן'י) מאחר ואביו לא ידע קרא וכתוב. המנוח עצמו התגורר בנכס אחר בגולומב 20 עד יום מותו והשכיר את הנכטים הנוספים בכתובת זו.
.3
4
5
.16
7
.8
הורי העורר (ואחלו) התגרשו לפני שנים רבות ואללו העורר ואחיותיו התגוררו עם האם בדירתה, ולא עם האב בנכס. במהלך השנים, האב הסתבך בפלילים ואף ריצה עונש מאטר ממושך.
במותו, חותיר המנוח חובות רבים ומנגד לא חוריש נכסים. העורר הסכים לקחת על עצמו את ניחול הערר על מנת להקל על אחיותנו.
העורר לא התזיק מעולם בנכס, לפני או לאחר פטירת אביו. העורר מתגורר משנת 2012 עם משפחתו בגבעתלים.
החצר ברתוב גולומב 22 (להלן : ייהקרקע התפוסה'י) נתפסה לפני שנים רבות על ידי צד גי, מר דוד ור, לאחר שהאחרון הבין שלמנוח אין זיקה קניינית לשטח זה. מר זר מפעיל במקום מוסך ומחסן גרוטאות.
לאחר פטירת המנוח, העורר המשיך לגבות מדוד זר את דמי השכירות החודשיים, מכח הטכםס השכירות עליו חתום דוד זר למול האב המנוח, בסך כולל של 20,000 ₪.
חמשיב לא הציג הוכחות לכך שהנכסים מושכרים על ידי העורר. החוקר מטעם המשיב אמנם אמר בחקירתו שנאמר לו שהעורר משכיר שטחים במקום אבל לא ידע להצביע מי אמר ואת ולא הביא את אותם אנשים לעדות. לטענת העורר, הנכס כולו ריק מזה שנתיים וחצי ולא נעשה בו שום שימוש.
העורר ואתיו פנו פעמים רבות לעירייה בטענה שאין להם כל ויקה לנכס ואינם מחציקים בו ואילו העירייה מצידה ממשיכה לחייב את העורר ללא כל סמכות חוקית ו/או בטלס.
טענות חמשיב
9
0
1
לטענת המשיב, לעורר הויקה הקרובה ביותר לנכס על פי פרשנות בית המשפט העליון להגדרת יימחזיקיי שבסעיף 1 לפקודת העיריות. לענלין וה, גם פולש יכול להחשב כבעל זיקה לנכס.
חיוב העורר בארנונח נובע מזיקתו לנכט וכמי ששולט דה פקטו בנכס, גם אם אין לעורר ויקה קניינית אליו.
זיקתו הקרובה של העורר לנכס הוכתה על ידי המשיב:
א. למרות שהעורר טען בתחילה שאין לו כל זיקה למחסן, הוא הודה בחקירתו כי גבה דמי
שכירות מהשוכר, כלומר חפיק ייהנאהיי ממנו (הלכת לצחק זוהל, עעיימ 9963/03).
ב. בנוסף, במסגרת חקירתו הודה העורר כי ביקר בנכס לפחות 8 פעמים במהלך 2021 לצורך
גביית דמי השכירות מצד גי ( לוינגר) עבור המחסן. מר לוינגר מצידו אישר בתצחירו
5
.2
3
6
שבתקופה שלאחר פטירת המנוח, גבח ממנו העורר את דמי השכירות מדי חודש (והגיע לצורך כך פיסית למושכר). גם אלי ברנס, המועטק על ידי מר לוינגר, אישר את הדברים והוסיף שמסר לעורר 12 שיקים עבור תשלומי הארנונה בסך של 2,500 ₪ כל אחד (מבלי לביין את שס המוטב), וואת בנפרד ובנוסף לתשלוט עבור דמי השכירות ששולמו לעורר מדי תודש בחודשו. חשיקיס עצמם נפרעו כולם. העתקי השיקים ואישור על פרעונס הוצגו לוועדה על ידי מר לוינגר.
ג. | בנוסף, העורר חודה כי הוא מחזיק במפתתות המחסן ואף עשה בחס שימוש כדי לבדוק מה
נעשה בו.
ד בנוסף, במסגרת שני ביקורים שנערכו בנכט נמצא כי על שלט ההשכרה של תמחטן מתנוסט שמו של העורר מספר הטלפון שלו. טענת העורר שהדבר נעשה עקב חשש מפולשיס אך מחזקת המסקנה שלעורר זיקה מובהקת לנכס.
מכל הממצאים לעיל עולה שבניגוד לגרסה הראשונית של העורר, לעורר יש גישה וזיקה קרובה למחטן. גרסת העורר נמצאה לא אמינח והפכפכה ביחס למחסן וחזקה שאין להאמין לעורר גם ביחס ליתר הנכסים. העורר הודה כי בתקופת חיל אביו סייע לאביו להשכיר את הנכסים נשוא הערר ומן העדויות שנשמע עולה כי לאחר פטירתו עבר בעצמו לשלוט בנכס (או לכל הפחות במחסן) ולחפיק בעצמו חנאה כלכלית ממנו.
הואיל והעורר לא הוכיח כי קיים גורם אחר, זולתו, אשר חוא בעל הזלקה הקרובה ביותר לנכס, וניתן לקבוע שהעורר נוהג בו מנהג בעלים הרי שהעורר עונה להגדרת ימחזיקיי שבסעיף 1 לפקודת העיריות ומכאן חיובו שבדין.
המשיב מוסיף וטוען שיש לדחות על הסף טענות מסוג חוסר סמכות, חוסר טבירות וכיוצבי שאינן בסמכות ועדת הערר וכן טענות הנוגעות לצירוף צדדים גי, שצירופס היה הכרחי נוכת טענות העורר.
טענות צדדים גי
5
.6
7
צדדים ג' טוענים, ביחד, שלא הוכח בסיס להיובס בארנונה.
המחסן בגולומב 20 רשום על שט העורר ולא על שם צד גי.
העורר, בנו של המנוח יוסף כהן צייל, ניחל עבור אביו את הנכסים ברחוב גולומב 20 עוד בחיי אביו וגם לאחר פטירתו.
.88
9
0
.1
.2
3
6
.5
.6
הקרקע התפוסה חולקה על ידי העורר לכמה חלקים אותם השכיר לשוכריס שונים (פועלים זרים, מחסנים ועוד).
העורר מצידו לא הוכיח שמר לוינגר שכר את המחסן בגולומב 20 (להלן: ייהמחטןי).
מר לוינגר הוא בעל עסק לממכר ספות ומיטות בשם יילוינגר אברהם הרצל 80 יי. מר לוינגר הודה, שלקראת סוף שנת 2020 פנה אליו העורר והציג עצמו כבנו של המנוח שבבעלותו מחסן, והציע לו לעשות שימוש ב 80 מ"ר מתוך המחסן לצד פליט אריתראל מצד אחד וסודני מצידו השני.
עובדה זו אושרה על ידי העורר בעדותו. העורר אמר למר לולנגר שהארנונה תשולם על ידי העורר בשל כך שהשטח אינו מחולק בעירייה ולכן על לוינגר לשלם את הארנונה לעורר.
מר לוינגר הוכית ששילם לעורר את סכומים הארנונה בגין הנכס בשיקים על החלק שמסר לעורר לצורך וח. העורר מצידו הודה בתקירתו שאכן גבח ממר לוינגר את דמי השכירות. מן הראיות שהוגשו לוועדה עולה שהעורר פרע על שמו חלק מן השיקים שניתנו לו לטובת הארנונה וחלקם האחר רשם על שס גבי ברוריה כהן, אחותו.
לקראת מחצית 2022 פינה מר לוינגר את השטח לאחר שהתברר שהעורר מהזיק בשטת לא כדין והוגשה כנגדו תביעה לסילוק יד על ידי העירייה.
אין בסיס לגביית ארנונה נוספת ממר לוינגר לאחר שהוכח שהעורר גבה ממנו את התשלומים כדייר משנה של העורר (סעיף 327(א) לפקודת העיריות). העורר אינו מכחיש קבלת תשלומים בגין הארנונה ממר לוינגר.
צד ג' 2, אלי ברנל, לא היה שוכר ולא החזיק בעצמו את הנכס או חלקיט ממנו, אלא היה עובד שכיר של מר לוינגר בעסק יילוינגר אברהם הרצל 40 יי בתקופה שמתודש ספטמבר 2019 ועד יולר 2, ממילא לא היה כל מקום לצרפו כצד ג'.
החוקר מטעם חמשיב תחקר את מר ברנס בביקורו בנכס והאחרון אמר לחוקר שהוא שכיר בעסק ולא בעליו.
עדותו של העורר נמצאח בלת? אמינה והפכפכה. העורר ויתר על חקירתו הנגדית של מר לוינגר ועל כן יש לקבלה במלואה.
דיון והכרעת
הפו המשפטי
7. החבות לשלם ארנונה לרשות המקומית בגין נכס חלה על המחזיק בנכס, המוגדר בטעיף 1
לפקודת העיריות [נוסת חדש] (להלן: ייהפקודהיי): **אדם הממזיק עמעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר, למעט אדט הגל בבית מלון או בפנסיוץ. המונח יימתזיקיי פורש על ידי בית המשפט העליון כבעל הויקה הקרובה ביותר לנכס ברעייא 2987/91 ריינר ני עיריית ירושלים, פייד מו(3) 661, 663 (1992), בעייא 7975/98 אחוזת ראשונים רובינשטיין מ עיריית ראשון לציון (לא פורסם, 9.2.03, פיסקה +1).
8 בנוסף, סעיף 1 לתוק הירושה קובע את עקרון ייהנפילח המיידיתיי ולפיה יכמות אדם עובר
עזבונו לכורש: ן/. מכאן ולענליננו, עם פטירת האב חמנוח הפכו רעייתו וילדיו ליורשים על פי דיך
של המנות (על פי חלקם כקבוע בחוק הירושה) וזאת גם אם לא ביקשו ולא הוציאו צו ירושם ו/או צו לקיום צוואה (באם היתה למנוח צוואה). יש לחדגיש כי צו חירושת אינו אלא צו דקלרטיבי המאשר את הלות היורשיס יורשים על פי דין, למפרע מרגע חפטירה.
9 משמעות האמור לעיל חיא שמרגע פטירת האב המנוח, הפך העורר (ביחד עם אמו ואחיותיו)
לבעל זיקה סניינית בכל הנכסים בהט היו למנוח זכויות קנייניות (ככל והיו), ועל כן יורשי המנוח הפכו (גם אס בעל כורחם) באופן אוטומטי לבעלי הזיקה הקרובה ביותר לנכטים אלו.
לעניין ייהציקהיי המשפטית בנכס, אין משמעות לעובדה שהעורר ואחיו החליטו, משיקוליחם, שלא להגיש בקשה לצו ירושה של המנות.
0 בהנתה שלמנוח היתה זיקה קניינית או אחרת לנכט (הוכחה המונחת לפתחו של המשיב) אזי עובר נטל ההוכתה לכתפי העורר שהתוקה בפועל בנכט אינה בידו אלא בידי צך גי, וזאת יש לעשות על ידי משלות הודעת חדילה לעירייה (סעיפים 325-326 לפקודה). במילים אחרות:
ברירת המחדל לחיוב בארנונה הוא בעל הנכס (ולרבות מכח ירושה), אלא אם הודיע הבעלים לעירייח כי הנכס נמכר או הושכר לאחר. נקבע בפסיקה בי ישל הנישוש מוטלת החובת האקטיבית להודיע לרשות המקומית בכתב על חדילתו מבעעות או מחזקה בנכס, שאם לא כן, לשאית העיריה להמשיץ ולראות כנישום זה כתייב בארנוכה יי (בריים 867/06 מנהלת תאלנונת בעירלית חיפת 2 לול אגלגית (1988) בע"מ (2008), כבוד השופט יי דנציגר, להלן: ייפרשת דור אנרגיתי).
1 הסיבה לקביעת ברירת המחדל היא הרצון להקל על תהליך הגבייה של הארנונה, כך שהעירייה לא תצטרך לעמוד בעצמה על מצב הבעלות או החזקה של הנכסים בכל רגע נתון (ראה גם בריים 6 ככ ני מנהלת האלנונת בעגריית חיפה, פסי 5 (לא פורסם, [פורסם בנבו, 16.10.2006)
וראה גם עמיינ (מינחליים תיא) 21484-03-18 איה בנבולסי כ עידית תל-אביב-יפו (נבו 0)))..
מן הכלל אל הפרט
2
3
העורר טען בכתב הערר וגם בתצחירו שמעבר לעובדה (עליה אין תולק) כי מעולם לא התגורר בנכס, הרי שבנוסף אינו בעל שום ויקה לנכס או במללותיו של העורר יאין לי שום קשר לנכסיי (סעיף 18 לתצהיר). כפי שראינו, טענה זו אינה מתיישבת עם ברירת המחדל הקבועה בחוק הירושה ולפיה ככל ולמנוח חיו וכויות בנכס הרי שאלו עוברות אוטומטית בירושה ליורשיו על פי דין עם פטירתו, ואילו על העורר מוטלת החובה להוכיח שלמרות האמור הוא אינו מחזיק בנכס וכי מי שמחזיק בו ו/או עושה בו שימוש חוא צד ג'.
נדגיש שוב, כי ברירת המחדל ביחס לזיקה לנכס, כאשר מדובר ביורשים, נכונה מקום בו חוכת על ידי המשיב שהמנוח היה בעל הציקה לנכס טרם פטירתו (בין אם זיקה קניינית או אחרת).
הנכס שבנדון מורכב מחמישה נכסים שונים המסווגים בסיווגים שונים ונדון בהם להלן, לאור העקרונות שלעיל.
המחטן (נכס 2000420009)
44
.5
6
7
עיקר העדויות והמסמכים שחוגשו לוועדה נוגעים למחסן המחווה את עיקר שטת הנכס המתוייב. נאמר כבר בתחילת הדברים כי ביחט לנכס זה הוכח לוועדה באופן ברור ונטול ספקות, שלעורר זיקה ישירה וכן תנאה כלכלית (לא מבוטלת) ממנו.
לאחר הגשת הערר והתשובה לערר, הגיש המשיב לוועדה בקשח לצירוף מר לוינגר ומר ברנס כצדדים לתיק בעקבות תקירה פרטית שביצע באמצעות תוקר פרטי. במסגרת דו"ח מחודש ספטמבר 2021 שהוגש לוועדה צויין, כי בשטח הנכס *ושבים צדדים גי אשר לטענתם שוכרים את המחסן ישירות מהעורר אשר ידוע כמשכיר נכסים נוספים במתחם.
מר ברנס הגיש תצהיר עדות ראשית מטעמו ובו ציין, כי לא היה שוכר ולא החזיק בעצמו את הנכס או המחטן או חלקיט ממנו, אלא היה עובד שכיר של מר לוינגר בעסק ילוינגר אברהם הרצל 40'י בתקופה שמחודש ספטמבר 2019 ועד יולי 2022. להוכחת דברים אלו צירף מר ברנט לתצחירו תלושי שכר. בחקירתו הנגדית חור על האמור לעיל ואישר שהיה זה שהכין את השיקים של לוינגר, וכי השיקים שמטר לעורר כללו גם שיקים ייעודיים לתשלום ארנונה (2,500 ₪ לחודש) לפי הסכום שקיבל מהעורר. מר ברנס טען ששולמו לעורר כ- 100,000 ₪ בסך הכל.
מר לוינגר הגיש תצהיר מטעמו אשר בו ציין, כי חוא בעל עסק לממכר ספות ומיטות בשם יילוינגר אברהם הרצל 40'י. כן סיפר שלקראת סוף שנת 2020 פנה אליו העורר והציג עצמו כבנו של המנוח שבבעלותו מחטן והציע לו לעשות שימוש ב 40 מ"ר מתוך המחסן לצד פליט אריתראל מצד אחד וסודני מצידו השני. לטענת מר לוינגר, העורר אמר לו שעליו לשאת בתשלומי
.8
9
.0
1
.2
.3
הארנונה עבור השטח בו הוא עושה שימוש בדרך של תשלום ישירות לעורר וכי העורר ישלם את חתשלומים לעירייה. בנוסף גבה ממנו העורר את תשלומי השכירות החודשלים.
לאחר עדותו הגיש מר לוינגר, לבקשת הועדה, העתק צילומי של השיקיט אותם מסר, לטענתו, לעורר לצורך תשלום ארנונה על סך 2,500 ₪ כל שיק (סך הכל 6 שיקים בסך כול של 15,000 ₪)
וכן אסמכתא על פרעונם. מר לוינגר העיד כ מסר את השיק ייעל ההלקיי (ללא שם המוטב) ואילו העורר מילא את שס המוטב (גבי ברוריה כהן אחותו של העורר). בנוסף הציג העורר שיקים לפקודת העורר בסך כולל של 17,600 ₪, בחלקם לטובת העורר, ועל פי עדות העורר שיקים אלו ניתנו לעורר בגין דמי שכירות. חוצגו גס אסמכתאות לפרעונס.
מר לוינגר הוכיח איפה בעדותו ובמסמכיס שהוצגו על ידו, שבמהלך שנת 2021 שילם לעורר לכל הפחות תשלומים בסך כולל 32,600 ₪ (!1), בין אם בגין דמי שכירות ובין אם בגין תשלומי ארנונה. כאמור, מר לוינגר העיד כי שילם לעורר סכום כולל של כמאה אלף ₪,
ביום 15.5.2023 הודיע בייכ העורר לוועדה כי אינו מעוניין לחקור את מר לוינגר על תצחירו.
העורר לא חזר בו מהודעה זו גם לאחר שמר לוינגר הגיש לוועדה העתקי החשיקים לעיל (ביום 1 אף שאילו העורר הלה מודיע לוועדה שברצונו לחקור את מר לוינגר על כך, היה נענה בחיוב. לאור הודעת העורר, יש לקבל את תצהירו של מר לוינגר, ולרבות השיקיס והאסמכתאות שהוגשו לוועדה, כראיה לתוכנם כמות שתם.
העורר נחקר על תצהירו ואישר שסייע לאביו להשכיר את המחטן; שמר לוינגר ומר ברנס שכרו את המחסן מאביו חמנוח של העורר; ששמו ומספר הנייד שלו אפן מופיעים על השלט בכניסה למחסן על מנת להסיג פולשים אפשריים.
לשאלת הועדה הבהיר העורר כי הוא ואחיותיו ביכרו שלא לרשת את אביהם המנוח בשל התובות הרבים שהותיר במותו, ולרבות את הנכס נשוא הערר. לאחר פטירת האב, הגיעו העורר ואחיותיו לבית המגורים של האב ולקתו מעט מהתפצים שהיו בדירת האב. לאחר מכן טרקו את הדלת. בנוסף, העורר הודיע לשוכר המחטן (מר לוינגר) שיצטרכו לפנות את המקום לאור מו פינוי של בית המשפט.
העורר אישר שנכנס למחסן לאחר פטירת אביו ובמועד הביקור לא ראה שס את מר לונגר ו/או ברנס. הכניסה נעשתה באמצעות מפתת למחטן שנתן לעורר אביו המנוח (מפתת שנמצא בידו גם היום). העורר אישר לשאלת הועדה שגבה מלוינגר דמי שכירות עבור המחסן וזאת על מנת לסגור את חובות ארנונה, מִים וחשמל שהתברר לו (או) שיש על הנכס, וואת לטענתו רק ביחט לתקופה בה נעשה שימוש במחסן על ידי לוינגר משום שייריחטיי עליו. על פי עדות העורר, הוא גבה סך של כ- 20,000 ₪ מלוינגר עבור דמי שכירות וארנונה ואולם לא פרע מהם את חוב
6
.5
הארנונה, גם לא בגין המחסן, אלא חובות לחברת ההשמל וכן פרעון הלוואות שונות של האב.
העורר אישר ביקר במקום כ- 8 פעמים לצורך הגבייה של חכספים.
מן המטמכים והעדויות שנשמעו ופורטו לעיל עולה מסקנה חד משמעית שלעורר ויקח ישירה למחסן ובנוסף העורר נחנה (בעבר) הנאה כלכלית משמעותית מהמתסן, בין אס קיבל לידו כ-
0.000 ₪ על פי עדות מר ברנט (שלא נטתרה) ובין אם פחות מכך. אף די היה לנו בכך שלעורר, על פי הודאתו, היה מאז ומתמיד מפתח למחסן והוא אף עשה בו שימוש, כדי להגיע למסקנה זו
העובדה שהעורר לא מצא לנכון לציין בערר ו/או בתצהירו עובדות מחותיות (ביקורים חודשיים בנכס, קבלת סכומים משמעותיים ועוד) ונאלץ לחודות בעובדות אלו רק במסגרת חקירתו הנגדית ו/או לשאלת הוועדה, עולה כדי טעם לפגם, לשון המעטה, ובעיקר מטילה ספק רב במחימנות העורר ואמירות*ו ביחס לעניינים נוספים. עוד יש לזקוף לחובת העורר את העובדה שגבה פספים *יעודיים משוכר המשנה לטובת תשלום ארנונה ולמרות זאת לא עשה בהם שימוש לתשלוט הארנונה (על פי הודאתו), בין אס במטרה להעלים את זיקתו לנכט ובין אם על מנת לחיטיב את כיסו בסכומי כסף נוספים. העובדה שהעורר העליס עובדות כה מהותלות מהערר ומתצהירו אילצה את המשיב לבצע פעולות שונות ובכללן הגשת דו"ח חוקר פרטי ובקשה לצירוף צדדים ג', שנאלצו גם הס להוציא הוצאות במסגרת ההליך. עובדות אלו יבואו לידי ביטוי בחיוב העורר בהוצאות ההליך, כמפורט להלן.
חלקי הנכס האחרים
.6
7
במסגרת הדיון המקדמי הובהר על ידי המשיב כי נכסים 483 + 955 נמצאים בגולומב 22 ואילו נכסים 954, 447, 098 נמצאים בגולומב 20. באותו דיון (2.5.22) הודה העורר שהאב המנוח חיה בר רשות רק בנכסים שבגולומב 20. לאור חודאה זו אין לנו צורך לדון כלל בנכסים 954, 447, 8 הואלל והעורר ירש (לכאורה) את וכויות אביו המנוח בנכטיס אלו, אלא אם כן יעלה בידו להוכיח (בפני הערכאה המוסמכת) כי לא ירש (או שאינו יכול לרשת) את זכויות אביו בנכסים אלו.
להוכחת הויקה שבין העורר לנכסים שבגולומב ?2 (483, 955) הציג המשיב 3 תצהירים של עובדי משרד שוגון חקירות וכן דו"ח שהוכן על ידי המשרד (להלן: יידוייח שוגוןיי). בנוסף, הוגש תצחירו של מר טוילי, חוקר מטעם המשיב ושל מר וני מזרתי, מנהל חוליית גביית שטי בעיריית ומר גיא גובני נציג גבייה שטת בעירליח. מר רחמים כהן ומר אפריים שמש נחקרו בחקירה נגדית ואילו העורר ויתר על חקירה נגדית של מר גלא גובאני, מר אופיר טווילי ומר יוני מארתי.
8
9
.0
1
.2
בתחילת חקירתו של מר כהן הבהיר האחרון כי הפוליגון הרלוונטי לנכס 483 (מבני מגורים)
הוא פוליגון 8, ביתס אליו נכתב בדוייח כי מדובר במבנה פחוניס עס דלת כניסה וקודן ומי שעושה בו שימוש הס בני מיעוטים ונרקומן. עוד נכתב כי על פי המידע שנאסף בשטח המשכיר הוא העורר, והחוקר אף קיבל את מספר הטלפון של העורר. עדות דומה ניתנה גס על ידי החוקר השני מטעט חברת שוגון, מר שמש, אשר טען כי חופנה על ידי שלושה אנשים לעורר.
העורר בעדותו טען כי שני הנכסים בגולומב 22 מוחוקיס מזּה שנים רבות על ידי אדם בשם דוד זר המפעיל במקוט מחסן לאופנועים. לטענת העורר, מר זר ביקש להשכיר את השטת מהמנות ולאחר שהבין שלאחרון אין זיקה קניינית אליו, השתלט על המקום (סעיף 21 לתצחיר העורר).
מר וּר נתבע, כאחד המחזיקים, במסגרת תביעת הפינוי שהגישה רמייי (נספת וי לתצהיר העורר)
ושם העיד (בשנת 2013) כי הוא שוכר חלק מן הנכס מהאב המנות ואף משלם לאחרון דמי שכירות. המנוח עצמו העיד באותו התיק שהשטח הנדון מוחוק על ידו וכי הוא משכירו למר ור אלא שהאחרון אינו משלם בפועל את דמי השכירות (עמי 39 לפרוטוקול). חמנות נשאל בחקירתו: י<מעשת אתה טוען שכל שטת המלוסך שהוא משחמש בו הוא שלד יי והשיב: י<ן, גם הוא לא מכחיש ו,
כך או כך, בסיומו של אותו הליך משפטי משנת 2013, ניתן פסק בהסכמה לפינוי כלל השטתים, ולרבות הנכסים בגולומב 22.
מהליכים אלו ניתן להסיק שככל הנראה למנוח לא היתה זכות קניינית בנכסים נשוא הערר, כולם או חלקם, ובעקבות כך ניתן פסק דין לפינוייס. יחד עם זאת, בפני הועדה לא חוצגו ראיות כלשחן לגבי פינוי השטחים בפועל ו/או התביעות שחוגשו (אם הוגשו) ביחס לאותם נכטים לאחר פסק הדין לפינוי ו/או השימושים שנעשו בהם לאחר פסק הדין ועל ידי מי, וכל זאת בשים לב לכך שפסק הדין נלתן לפני קרוב לעשור שנים!!!.
למעשה, שאלת הנכויות הקנייניות בנכסים בגולומב 22, ואף שאלת התגלגלות החזקה בהם במהלך השנים היא סוגייה מורכבת שאין לוועדה את הידע ו/או הכלים לדון בה ו/או להכריע בח, בפרט שהוצגו לוועדה ראיות חלקיות ביותר ביחס לסוגיות אלו. לכן, מו הראוי לבררן בפני הערכאה השיפוטית המוסמכת לכך. למרות זאת, וחואיל והנטל על המשיב להוכיח, לכל הפחות, ולקה של המנוח לנכסים אלו (בסמוך לפטירת המנות, 2019) ואילו הדבר לא הוכת לפנינו, יש לפטור את העורר מחיוב בגין נכסים אלו.
ולסיכום
.3
אנו מקבלים את הערר באופן חלקי וקובעים
[הטקסט קוצץ - הקובץ המלא זמין בקישור למקור]