החלטות ועדת ערר לענייני ארנונה - מאי 2026 - 2
בפני ועדת הערר לענייני ארנונת כלליתת
שליד עיריית תל אביב-יפו ערריט מט': 140024525
112
1%
בפני חברי ועדת הערר:
יור -- עזי אפרת קפלן
חבר - עו"ד ראובן הרן
חבר - רר'/ח קובי ישראלי
העוררתת: ריבוע כחול מזיליץ בע"מ
-נגד-
מנהל הארנונה, עיריית תל-אביב-יפו
החלטת
ענללנס של הערריט בנכט הנמצא במתחם התתנח המרכזית החדשה בתל אביב- יפו, ברחי לוינטק?
8, הלדוע כנכט מסי 2000134279 ת-ן לקות מסי 11265879 (להקן -- 'יהנבסיי). 2,694 מ"ר מן - השטח מסווגים כייבנייניס שאינם משמשיט למגוריטיי ו- 143 מ"ר מסווגים כיישטחים טכניים!י.
העוררת טוענת בכתב הערר כי הנכט הועבר לתזקתה על ידי המשיב, ללא ידיעתה וללא הסכמתה, בעקבות עויבת השוכרת, ויקטורי רשת טופרמרקטיס בע"מ, בשעה שהוזה השכירות בין החצדדים עודנו בתוקף, וחיא אינה מתזיקח בנכס. עוד נטען, כי מזובר בנכס ריק ולכן יש לסווגו בסיווג הזול
המשיב חגיש כתב תשובה חלקי לערר, שהתייחס רק לטענת אינל מחזיק. המשיב ביקש לעכב את הדיון בערר ביחס לטענת סיווג נכס ריק עד להכרעתת בית המשפט העליון בברייס 8267/20 שובל השקעות בע"מ (להלן - ייענלין שובליי). לגופה של טענת /אינל מתזיקיי, חמשיב טען כי ביום 7/4/2027 הגישח השוכרת הודעת הדילה לפיה אינה מתציקה בנכט מיום 20/2/2022 והמשיב פעל בהתאם לסעיף 325 לפקודת העיריות והעביר את התוקה על שס העוררת, בעלת הנכט. המשיב חוטיף כי מדובר בסכטוך מתגיקים שהעירייה א:נה צד לו.
ההליבים בפני הוועדת
ביוט 19/2/2022, על פי החלטת יו"ר הוועדה, הגיש המשיב בקשה לעיכוב הליכים והגשת כתב תשובה משלים ביחטי לטענת הסלווג.
ביום 3/1/2023 הגישה העוררת תגובה, לפיה היא מטכימה לעיכוב חליכים עד להכרעת בית המשפט העליון בעניין שובל, אולם טענה כי אין מקוט לפצל את הדיון בין טענת איני מתציקה וטענת הסיווג.
ביום 11/1/2-23 ניתנה ההלטה על ידי לוייר הוועדה כי המשכב לגיש הודעת עדכון עד ליוט 15/4/2023.
ביום 19/4/2023 הוגשה בקשה מוטכמת לדחיית מועד התוכורת הפנימית.
ביום 19/7/2023 הוגשה בקשה מוסכמת לאיתוד עוררים 140024525 ו- 180025104 ובקשה להארכת מועד להגשת כתב תשובה משלים.
ביום 16/8/2023 הוגש כתב תשובה לערר. המשיב חזר על הטענה ביחט לטענת איני מחזיק של העוררת כפי שנטענה בכתב תתשובה ההלקי. ביחס לסלווג הנכס, נטען כי היתר הבנייה החל על הנכט הוא לשימוש מסחרי, ונטען כי החלטת המשיב עולה בקנח אחד עם התלטת בית המשפט העליון בברייס בענלין שובל.
ביוט 15/1/2024 חודיעה העוררת כי היא מבקשת לקבוע את התיק להוכתות. ביום 26/1/2024 הודיע חמשיב כי הוא אינו מתנגד לקביעת חתיק להוכתות.
ביוט 6/2/2024 נלתנה החלטה על ידי יו"ר הוועדה במטגרתה נקבעו מועדיט להגשת תצחיריס מטעם הצדדים.
ביום 28/3/2024 הודיעו הצדדים כי בשל נלסיון ליישב את המתלוקת בינהם בדרך של הידברות חס זקוקים לשהות נוטפת. התיק נקבע על ידי יו"ר הוועדה לתזכורת פנימית ליום 30/5/2024.
ביום 30/5/2024 ביקשו הצדדים שחות נוספת עד ליום 30/7/2024,
ביום 29/7/2024 הוגשה בקשה מוטכמת לאיחוד העררים עס ערר 140026112 והתבקשה ארכה נוטספת למיצוי הליכי חמויימ.
ביום 30/7/2024 אוחדו העררים וניתגה ארכה להגשת הודעת הצדדים כמבוקש.
ביום 8/9/2024 הוגשה הודעה מטעט חצדדיס כי לא הגיעו להבנות והתבקשה ארכה להגשת
ביום 10/9/2024 ניתנה התלטה על ידי יו"ר הוועדה כי הצדדים <ודיעו אס יש צורף בצירוף צדדים נוטפים להליך.
ביוט 12/9/2024 הודיעו הצדדים כי לא נדרש לצרף צדדים שלישים להליך.
ביוט 17/11/2024 ביקשו הצדדים הארכת מועדים להגשת תצהלריהס וביום 18/11/2024 נלתנה ארכה להגשת התצהיריט עד ליום 31/12/2024.
ביום 23/12/2024 ביקשה העוררת ארכה נוספת להגשת תצחיריה.
ביום 5/1/2025 הוגשו ראיות מטעם העוררת : חוות דעת מומחה של האדריכל תלייט כהן, ששימש בעבר, בין חיתר, כמהנדס העיר רמת גן, המתייתטת לשאלה האם המונת יישירותיס מסחריים במסמכי היתר הבנייה של הנכט כולל גם את השימוש 'אחסנחיי או *מתסניםי'; ותצהיר של גבי ז/אנה דברי, שמאית של העוררת.
ביום 3/2/2025 ביקש המשיב להאריך את המועד להגשת תצהיריו.
ביום 18/3/2025 ביקש המשיב הארכת מועד נוספת להגשת תצהלרלו. ביוט 30/4/2025 הגיש המשיב בקשת ארכה שלישית להגשת תצחיריו.
ביום 10/6/2025 הגיש המשיב בקשת ארכה רביעית להגשת תצהיריו.
ביום 13/7/2025 הוגשה בקשת ארכת חמישית.
ביום 4/8/2025 הוגשה בקשת ארכה ששית.
ביום 25/8/2025 הוגש תצהיר מטעם חמשיב: תצחירו של מר אלון הרשקוביץ, רכז תכנון עיר בכיר אצל המשיב, אליו צורפו תכנית מפורטת מס' 1045 שקיבלה תוקף ביום 21/3/1968 ופרוטוקול הוועדה המקומית מטי 11 מיום 9/2/1966, המלמדים, לעמדת המצחיר, כי בקומת המסחר בת ממוקם הנכס נושא הערר לא ניתן לאפשך שימושי אחסנה.
ביום 25/9/2025 הוגשח בקשה מוטכמת להארכת מועד להגשת תצהיר נוסף מטעט המשיב עד ליום 5
ביוט 10/11/2025 הוגש תצהיר של גבי ילנה יוסיס, מפקתת בנייה במינהל ההנדטה, אליה צורפה הגרמושקה מתוך תיק מטמכי הבנללן.
ביום 27/11/2025 התקיים דיון הוכחות. בפתת הדיון הודיעה העוררת כי ויתרה על טענת אינל מחזיק ועומזית אך ורק על הטענה בדבר היתר הבנייה שחל על הנכט בהיוונו נכס ריק. המשיב ויתר על חקירת העדה מטעט העוררת ולפיכך נחקרו המומתה מטעט העוררת האדריכל תליס כהן והעדים מטעם המשכב מר אלון תרשקוביי וגבי ילנח נוסים.
ביום 28/12/2025 הוגשו סיכומים מטעם העוררת.
ביום 25/2/2026, לאחר שת בקשווג ארכה, מוגשו.סלכומלס מטעם. 2-ב
ביום 26/2/2026 הוגשו סיכומי תשובה מטעם העוררת.
עיקר טענות הצזידיים
עיקך טענות העוררת:
הנכס ריק מתודש אפריל 2022 ובמהלך שנת 2024 הוחזרה התוקה בו לשוכרת. בתוך התקופה האמורה קיבלה העוררת הנחת נכס ריק ומיום 7/10/2022 הנכס חולב כנכס ריק בתעריף מטתר ובתעריף שטתלם טכנליטו,
> העוררת ביקשה להתיל על הנכט את הסיווג הזול ביותר בהתאם לברייס 991/16 אפריקה ישראל להשקעות בע"מ (לחלן - ייעניין אפריקה ישראלי) ולסווג את כל הנכס כשטחים טכניים, לתילופין, התבקש סיוג בית תוכנה בהתאכו לעמייני 7770-11-19 שובל ניהול השקעות בע"מ ני מנחל הארנונה בעיריית תל אבלב-- יפו ולתילופי חילופין התבקש לסווגו בסיווג יימתסניסיי. לנוכח ברייס 8267/20 מנהל הארנונה בעיריית תל אביב יפו גי שובל נלחול השקעות בע"מ (להלן -- יעניין שובליי) החלת טלווג בית תוכנה אינה רלוונטית עוד.
>
> אין תולק כי חיתר הבנייה מאפשר שימוש ליימסתריי. המשיב עצמו סלווג תלק משטת הנכס כבתל מלאכח ומפעלי תעשייה (שטחים טכנליס).
> הוכת כי על פי החיתר תבנליה ניתן לעשות שימוש בנכס ליישירותיט מסתריים!י והאמורמותר גם לפי הפרשנות שהמשי 5ב ליחס לתכנית החלה על מתחט הנכט.
> האמוך מוביל למסקנה כי לפי חיתר הבנליה ניתן לעשות שימוש בנכס כמחטן, בין שתתייחס ליימסחריי, וקל ותומר כשהוא מתיך יישירותיס מטתרייסיי.
% חיוב נכט בתעריף הנושק לתעריף חמרבי הכלל ארצי הוא בלת? טביר באופן קיצוני.
> גם אס ההיתר הינו למסחר בלבד, ניתן לעשות בו שימוש כמתטן לפי דיני התכנון והבנליה;
שכן מסחר כולל גס מתסן של מסתר. שימוש נלווה נחשב כמותר כל עוד הוא חלק המשרת את השימוש העיקרי וטפל לו. בצו הארנונה, מתסן נלווה וטפל לשימוש העיקרי פוצל וחוכר כזכאי לטיווג נפרד וזול יותר. מכאן שלפי היתר הבנליה הנכס יכול לשמש כמחטן. העוררת מפנה לעמיינ 46043-04-14 ליאו בל (1986) בע"מ ני עיריית תל אביב-- יפו (להלן- ענלין ליאו בפי)
> היתר הבנייה כולל במפורש גס שירותים מטחרייס וביטוי ה כולל גם אחסנה - עמי 11 לתצהירה של מפקחת הבנליה. לפי הלשון: אתסנה היא שירות נלווה למטתר. העוררת מפנה לדעת המיעוט בהתלטת ועדת הערר בראשות עו"ד דויטש בעררים 140018630 [-
72
> לפי חוות דעת המומחה מטעם העוררת, מחסן כלול ביישירותים מטתרייטיי, לאחר שבתן את תכנלת תא/1045 החלה על הנכס
> לפי המסמכים שצירפה העירייה עצמה חשימוש אחסנה כלול בשירותים מטחריים.
העירליה טענה כי התכלית נלמדת מפרוטוקול הוועדה המקומית משנת 1966 ושטת?
אחסנה מוקמו בקומות התת קרקעיות בלבד. בשאלה האם הנכס ממוקם מעל הקרקע או מתחת לקרקע לולה בכנלסות למתחט התמהיית, שכך כמיסת הולכר הרג הלא מהקומת""
הרביעית והנכס ממוקם בקומח השלישית. לפי פרוטוקול הוועדה משנת 1966 ותתת פירוט השטחיט מופיעה בבירור המילה אחסנה מספר פעמים, גט תתת פרק גי שכותרתו שטחל השירותיט המשחריים השונים.
סיווג מחטן בתל אביב אינו תלוי שימוש. מדובר בשימוש גנרל ונפוצ שאינו מזּכיר כלל בית תוכנה. טענת העירייה כי יש לבתון את השימוש במחטן כדי לסווגו כמחסן רלוונטית לכל סיווגי בו הארנונה שהם תלויי שימוש.
> הוועדה רשאית לדתות פרשנות של צו הארנונה אשר מובילה לתוצאה בלתל טבירת: חיוב עטקים ללא שימוש בתעריף הנושק לתעריף המרבי .
עיקר טעמות קמשים
> בהתאם להלכת אפריקה ישראל, הקובעת כי סיווג נכס ריק ייגור רק מן השימושיט המותרים המפורשים בהיתר הבנייה, והתכנית החלה תא/1045, אין מקום לטווג את הנכס בסיווג מחסניט.
הנכס ממוקם בקומות העליונות של התהנה המרכזית, אשר יועדו באופן בלעדי למסחר נגיש לציבור בעוד שטתי אחסנה ולוגיטטיקה נדחקו לקומות תת קרקעיות.
העוררת מבקשת להחלל סיווג שאלנו מופיע במפורש בהיתר חבנייה. סיווג נכס ריק תייב להיגזר מהשימושיט המותרים המפורשים ואין להרחיבס באמצעות פרשנות יצירתית למונחיס כלליים כגון שירותים מטתרייט.
הלכת אפריקה ישראל קובעת מבחן דו שלבי ברור. בענייננו, יישום השלב הראשון של המבחן הדו שלבי על הנכס שומט את הקרקע תחת טענות העוררת.
חיתר בנליה מט' 5-200776 מיום 328/6/2999 לרבות התשריט המצורף לחיתר מעלה כל בקומה 3 נרשם במפורש - שירותיט מטחרייס ושטתיס מסחריים. המונת אחטנה או מחטניס נעדר ממנו.
פסק הדין של בית המשפט המחול בעניין ליאו בל ניתן לפני חלכת אפריקה ישראל וממילא תיק ליאו בל הוחזר על ידי בית המשפט העליון לוועדת הערר לבתינת הלתר הבנייה החל על הנכס. לאחר החור התיק, ועדת הערר דחתה את הטענה כל היתר למשרדיט כולל חיתר בנייה למחסניט.
המשיב מפנה לפטק הדין בברייס 6934/16 טמדדר ולינברג ני מנחל הארנונה בעיריית תל אביב (להקן -- ייעניין טמדל ויינבנגיי) | שקובע במפורש כי השלב חשני מתליחס לשימושים כלליים, ולא שימושיט קונקרטיים ומצומצמיט בהגדרתם, שלגביהם יש לתת משקלי חב יותר למבתן השימוש בפועל. חמשיב מפנה גס להתלטה בעמיינ 15149-02-18 מ. <וחננוף ובניו בע"מ ני מנחל הארנונה, בו נקבע כי לא ניתן לקרוא שימוש יימתחסניםיי להיתר בניה המתליר שימוש סופרמרקט.
דעת המיעוט בעררים 140017471 ו- 140018630 שניתנה על ידי ההרכב בראשות עו"ד דויטש אנח מפורטת, אינה מנומקת ולא ניתן להטתמך עליה.
המומחה מטעם העוררת לא הצבלע בהקלרתר על צוגמא לחללה למהטנים הממוקמם- 77
בקומות מסתר במרכציס מסתריים או בקניונים. עובדה זו ממחישה כל סיווג הנכס כמחסן בקומה ה- 3 מנוגד להיתר הבנליה ומנותק מהמציאות המסתרית הנוהגת.
פרשנוו: העוררת אינה מתיישבת עס עדות המומתה מטעמה שהעדד כי יישירותיס מטתרייס זה לא מסחניי.
העד מטעם העוררת העיד כי הפער בין יימסתרי ובין יישירותי מסחריי הוא הנגישות לקהל הרחב וכל בשירותים מסתרייס אין קשר בין הקחל והשימוש. בקומה בה נמצא הנכט פועלות קופות חולים, עמותות ותנויות והבחנת העד סותמת את הגולל על הניטיון לערב בלן אחסנה ומטחר.
העד מטעם המשיב, מר אלון הרשקוביץ, העיד כי המונח שירותים מסתרייס בהקשר של התמתיית נועד לתכלית מוגדרת וצרה: מתן שירותים נלווים לקהל הפוקד את התחנה.
התכנית יצרה הפרדה פונקציונאלית אנכית ברורה במבנה בין 8 קומות, כאשר הקומה השלישית תוכננח כתלק ממערך הקומות העיליות המיועדות למסתר נגיש, פתוח ומזמין לציבור הרחב. ואת בעוד שטח? אחטנה ולוגיסטיקה נדחקו במכוון לקומות התת קרקעיות 2
> על פי עדות תעד מטעט חמשיב, לקומה השלישית יש גישה ישירה להולכי רגל מרתוב לולנסקי ומרחוב מנשה בן ישראל, בניגוד לטענת העוררת, והנכס אינו בשטח תחבורת: או שטת חניה. העד הוסיף כי קומה 3 ה*א קומה אסטרטגית, במיוחד לאור הקמת הקו הסגול, וקיים אינטרס ציבורי מובהק לשמור אותח כקומה מסתרית פעילה.
> דיני התוי/ב מגדירים שימוש נלווה כפעילות תומכפת, משנית וטפלה לשימוש העיקרי, היא אינה עצמאית ודורשת לרוב החיתר בנילה.
* לא ניתן לסווג נכס ריק בסיווג משנה, טפציפי ומיוחד, תלוי שימוש בפועל, הקבוע בצו הארגונה, ותכליתו עידוד פעילות מסוימת שאינה מתקיימת כשהנכט עומד ריק.
> סיווג המשנה הספציפי הקבוע בסעיף 3.3.2 לצו הארנונה מצוי תתת טוג נכס כללי 'משרדים, שירותים ומסתרי בתקנות ההסדרים. עיריית תל אביב בתרה לקבוע תעריף מופחת לשימוש מחטניט ככל שהוא מתקליט בנכס בפועל ועומד בהגדרת הסיווג הספציפי, את על מנוג לעודד מחציק? מתסניס פעילים. תכלית זו אינה מתקיימת כאשר הנכס ריק וקביעת סיווג המשנה נתונה לשיקול דעתה של חרשות המקומית.
> המשיב מפנה לפטק חדין בעניין שובל שקבע כי אין מדובר במבחן טכני גרידא, לפיו הסיווג אינו טותר את היתר הבנייה, אלא יש לבחון האם ניתן לסווג את הנכט הריק בסיווג המטוים, בשיט לב לטבעו של הנכס ולתכלית ביסוד הסיווג הנבחן לפי דיני הארנונה.
> תאינטרס חציבורי בתנימרוץ חנישומיס לעשות שימוש בפועל בנכסיהט וחשמירה.על תכליתו המיוחדת של הטיווג 'מחסנים! בצו הארנונה, המלועד לשימוש בפועל של מתסניט פעלליםט, גובר על השיקול בהקלה כלפלית על העוררת המתגיקה בנכט ריק,
>= המשיב מפנח לפטיקה לפיה לצד שיקול ההקלת על הנישוט יש ליתן משקל לכך שאי הפעלת הנכס לא תהא רוותית לנישום בהשוואה למצב דברים בו נדרש להפעיל את הנכס.
לאחר שקראנו את כתבי הטענות וסיכומי הצדדים, בחנו את חומר הראיות ושמענו את העדיס מטעם הצדדים הגענו למסקנה כי דין הערר להידחות ;
המטגרת המשפטית
בהתאט לתקנה 13 לתקנות הסדרים במשק המזינה (הנחה בארנונה), התשניג -- 1993 (לחלן --
ייתקנות ההנחותיי), רשאית רשות מקומית לפטור נכס ריק מתשלוט ארנונה למשך ששה חודשים (להלן -- ייתקופות הפטוריי). לאחר מכן, ועד לתקופה מצטברת של שלוש שנים מהיוט בו הפך הנכס לנכס רלק, רשאית הרשות המקומית לתת הנתות בשיעור שנקבע בתקנה. בתלוף תקופה וו יתויב הנכס בשיעור הארנונה בו מחויב נכס פעיל.
הפסיקה קבעה כי ההצדקה הבסיסית לגביית ארנונה גס בוּמן בו לכאורה המחזיק אינו מפיק תועלת משלרות? העירייה, שהיא ההצדקה הכסיסית לגביית מט כאמור, השא לתמרצ מחזיקי נכסים ריקים לעשות בהט שימוש באופן שיביא לניצולט חמיטבי של הנכסים, ונובעת מכך שחיובו של נכס ריק בארנונה מבטא את העובדה שגם הוא נחנה במידה מטוימת משירותיט מטוימיס של העירייה (ראו למשל עי/א 1130/90 חברת מצונ ישראל בע"מ ני עירייוג פתח תנקווה פייד מייו(4), 778.
מאתר ובנכס ריק לא מתקלימת פעילות, הרי שאין במבחן השימוש בפועל כדי לסייע לרשות לתכריע בדבר טיווגו המתאיט של הנכס (ראו עעייס 8804/10 חלקה 6 בגוש 6950 בע"מ מ עיריית תל אביב -
יפו, פורטם בנבו). על רקע זה נדרש בית המשפט לשאלת סלווגו של נכס ריק לצרכי ארנונה.
בפסק הדין בברייס 5042/2002 סלומון ני מנחל תארנונה שליד עיריית חדרה פייד נז(5), 302 נקבע בל יש לסווג נכס ריק בהתאם לייעודו התכנוני המקורי ולא על פי השימוש הקודם שנעשה בו. בפסק הדין בבריים 10360/06 תנופורט (1990) בע"מ ני מנחל הארנונה של מואייז שער הנגב קבע בית המשפט כי כאשר מדובר בנכס שבפועל שימש לשימושים חורגים, השונים מן הייעוז* התכנוני של הנכס, יש לסווג את הנכס לפי ייעודו התכנוני המקורי, כיווו שתתעריף של סיווג זה נמוך יותר, ומשלא הופק הרווח הכלכלי שנבע מהשימוש הקודם, אין עוד הצדקה לחייבו לפי שימוש זה. הכלל נקבע חינו כי מאחר ולא ניתן לסווג נכס ריק על פי שימושו בפועל, יש לסווגו בתתאט לייעודו התכנוני, וכי יש לבתור את הליעוד התכנוני הזול בלותר מבין חליעודיט התכנוניים האפשריים ; בשלב הראשון-- יש לבחור את כלל השימושים האפשריים בנכט המתאימים לייעודו התכנוני, ובשלב השנל - לאחר שאותרה מסגרת השימושים האפשריים על פי הדין, יש לבתור את הסיווג הזול ביותר, התואם את השימושים המותרים על פי דין.
בפסק הדין בעניין אפריקת ישראל דן בית המשפט העליון בשאלה הנובעת מן השלב חראשון; האם טל השלימושיס האפשריים על פי הדין מוגבל אך ורק לשימושים שהותרו בהיתר הבנייה או שניתן לכלול בו גס שימושים התואמיט את הליעודים שנקבעו בתכנית תתלה על הנכפט. בית המשפט העליון (כבי השופט עוזי פוגלמן) עמד בהרתבה על הרציונאליס העומדים בבסיט ההצזדקה לתיוב נכס ריק בארנונה, והדגיש את המטרה לתמרץ את המתזיק לעשות שימוש יעיל בנכס, כאשר לשם יצירת תמריצ כאמור, נדרש כי אי הפעלונ הנכט לא תהיה רוותית למשוס ביתט למצב הדבריט בו חוא חלח מפעיל את הנכס ונדרש לשלם ארנונה ; רק השימושיט העתידיים המותרים מבטאים את השימוש העתידי האפשרי אשר נמנע עקב אי הפעלת הנכס, ורק בהם ניתן למצוא אינדיקציח לטכום הארנונה
=-- ש'ינתשךיי-מהנישוט. שאינר-מפעלל-את- הנפס:. נקבע),. פי. השיקול. בדבר. ההקלה- עט-הנכשום. אננר:
רלוונטי בשל איתור השימושיט האפשריים לצורך הטיווג בארנונה, אלא רק בשלב השני העוסק בבחירת השלמוש הצול ביותר.
בענלין אפריקה ישראל, קבע בית המשפט כי היתר חבנילה, שהוא השלב האתרון בשרשרת, מגשיס את העקרונות התכנוניים שנקבעו בתכניות ומיישמס בקשר לנכט מטוים (סעיפים 145 (א)-(ב) לחוק התכנון וחבנייה). הליך מתן היתר הבנייה הוא הליך פרטנל שבמסגרתו בוחנת רשות התכנון את התאמתו של חבינוי המבוקש למכלול העקרונות התכנוניים החלים על הנכס ועל סביבתו, כפי שעוגנו בתכנון התקף. לפיכך, לא כל שימוש שחותר במטגרות הכוללנית יותר של התכנית ימצא את ביטויו בחכרת בהיתר הבנליה. משהוצא תיתר בנייה לנכס, כל שימוש שנעשה בו שלא על פי החיתר אינו כדין, אף אס מדובר בשימוש שחותר בתכנית החלה על הנכס
לאור האמור, קבע בית המשפט כי בשלב בחינת טל השימושים בנכט, יש לאתר את אפשרויות חשימוש הקיימות למחזיק בנכט חריק, כנובע מדיני התכנון והבנליה: י/אפשרויות אלו הן רק אלו שהותרו בהיתר הבניית. מכאן כי שימוש שנעשה בניגוד לחיתר, ואף הס הוא תואם את התכנית, אינו משום שימוש אפשרל העומד לנישוטיי.
באשר לשימושיט אפשריים אתרים בנכס, שלא צרינו במפורש בהיתר, קבע בית המשפט בי: ייכלעוד לא הוגשה בקשה מתאימח וניתן היתר שימוש חורג, חשימוש בנכס שלא לפי החיתר אינו כדין ואין לסווגו לצרכי ארנונה על בסיס גה כפי שצלינו מנהל הארנונה ועיריית תתל אביב יפו וחיוע' המשפטי לממשלה. האפשרות להגשת בקשה לשלימוש תורג אינה מקנה למחציק בנכס את האפשרות לעשות שימוש תורג קודם שיינתן אישור חרשות המוטמכת ולמותר לציין כי לזו האחרונה מוקנת שיקול דעת... וממילא הוועדה מוטמכת גס לדחות את הבקשה לשימוש חורג. לפיכך האפשרות להגיש בקשה לשימוש תורג אינח מעלה או מורידה, כל עוד הבקשה לא אושרהיי.
בסיכומו של דבר נקבע כי: יילצורך סיווג נכט ריק לצרכי ארנונה, יש להתחשב אך בשימושים אפשריים לפי החיתר הבנליה. אין די בשימושים הקבועים בתכנית החלת על הנכס, כל עוד לא נקבעו במפורש בהיתר הבנייתיי,
בפסק חדין בעניין סמדר ולינברג הביעה דעתה כבי השופטת ברק ארז כי סלווג נכס ריק ייעשה על פל השלמושיט הכלליים ולא שימושיט קונקרטיים ומצומצמים בהגדרתם: יידומה שפרשנות נכונה של הקביעה לפיה נכס יסווג על פי התעריף הזול מבין יאותט שימושים אפשריים על פי דיויי מכוונת לשימושים כלליים (כגון 'יתעשייחיי, ייתעסוקהיי, או ימגוריטיי) ולא לשימושים קונקרטיים ומצומצמיס בהגדרתס שלגביהם יש לתת משקל רב יותר למבחן תשימוש בפועל. עמדה וו תואמת אף את האמור בעניין חלקה 6, שט נקבע כי מלבד ליעודו התכנוני של חנכס הריק, ניתן ללמוד על פוטנציאל חשימוש בנכס מהשימוש האחרון שנעשה בו עובר לפינויו, ממאפייניו של הנכס ומאינדיקציות המעידות על שימוש שבעל הנכט עתיד לעשות בו - ולתייב אותו בהתאם לכך, אף אט מדובר בסלווג בעל תעריף גבוה *ותריי.
בפסק הדין שניתן לאחרונה בעניין שובל נדונה האפשרות לסווג נכס ריק כייבית תוכנהיי. בית המשפט העליון קבע כי חלף קביעת כלל גורף בעניין וה, יש לבתון את השאלה האם נלתן להחיל סיווג משנה תלוי שימוש על נכס ריק בבחינת כל מקרה לגופו, בהתאט ללשון הסיווג, המטרה
שלשמה 1 חותקו ומבלול ' השיקולים | הרלוונטליס לאותו סיווג. ביתט לסלווג כ כבית תוכנה, נקבע בי לפי הגדרתו בצו הארנונה, התנאל לסיווג כבית תוכנה הינו כי עיסוקו העיקרי הינו *יצור תוכנה. לכן, החלת הסיווג בית תוכנה על נכס ריק אינה מתיישבת עס המטרה שביסוד הסיווג: להבדיל מן הסיווגים הראשייט על פי תקנות ההסדרים, קביעת סיווג משנה מסוג בית תוכנה נתונה לשיסול דעת הרשות המקומית. מדובר בסיווג ארנונה בשיעור מופחת שנועד להגשים מדיניות שמטרתה לעודד הקמת מפעלי הייטק בתחומי הרשות. מטרת הסלווג חמוזל לא מתטיימת כאשר בנכס לא מתקיימת כל פעילות. נקבע, כי כאשר הנכט עומד ריק אין בו כדי לקדט את הצמיחה הכלכלית של הרשות, ולפיכך ההצדקה לסיווג המופחת שנועדה לשמש תמריף לסוג פעילות מסוים איה מתקיימת ; קיום הפעילות עצמה הוא זה שמתווה הצדקה לתעריף המופחת, ואת בשונה מהסיווגים הראשיים, גס אס התוצאה הינה כל נכס יחוייב בתעריף גבוה יותר כאשר חוא ריק מאשר במקרת בו נעשה בו שימוש.
אחטנה כסיווג תלוי שימוש
עמדת הוועדה הזנה כי סיוג כייאחסנהיי הינו ממילא שווג תלו? שימוש הנתון לשיקול דעת המשיב רק בהתקיימס של תנאיט טפציפיים הקבועיט בצו הארנונה, ומשכך, ממילא לא ניתן לסווג נכס
ריק בטיווג זה, שכן לא מתקיימת התכלית שבבסיס הסיווג . זאת גס אט החיתר חבנליה מתיר שימוש לאחטנה.
סעיף 3.3.2 לצו הארנונה קובע כך:
3.3.29 מתטניס (טמלים 770- 773)
מחטני ערובח, מחסגל עצים וכן מתסניס אחרים המשמשים לאתסנה בלבדד ובתנאי שלקוחות אינם מבקריט בהט, אינם נמצאים בקומת העסק אותו הט משרתים, ואינם נמצאים בקומות רצופות לעטק, ולמעט מתסנים
המשמשים לשווק והפצה, יחויבו לפי התעריפים המפורטיט להלן :
4
התכלית בבסיס סעיף 2.3.3 לצו הארנונה המעניק סלווג מופחת לימחסניס' היא הוזלת דמל הארנונה למחטן המשרת עסק ומשמש לאחטנה בלבד (עמיינ (תייא) 60288-06-13 ש.ה.א. שירותים הובלה ואחסון בע"מ ני מנחל הארנונה של עיריית תל אביב).
הפסיקה קבעה כי התעריף המיוחד והזול למתסנים מלועד למתשניס שנועדו לאחסנה מממושכת של טוביו, שאינם משמשים את העסק באופן שוטף, אינם ממוסמיס לידו ואינם נגישים באופן תדיר לבעלי העסק, עובדיו ולקוחותיו (עמיינ 50496-07-10 (תייא) תחברת סבן ניסים עלריית תל אביב).
מכאן שתכלית השיווג המופחת למחטניס הינה הוזלת דמי הארנונה למחסן המשרת עטק בהתקיים
התנאים המפורטים בצו: הנכס משמש לאחטנה בקבזז, לקותות אינם מבקרים בו, הנכס אינו נמצא
בקומת העסק אותו הוא משרת או בקומה רצופה לו והנכס אינו משמש לשיווק והפצה. מלשון צו הארנונה עולה כי ממילא לא כל שימוש של ייאתסנהיי מסווג על פי צו הארנונה בטיווג יימחסנלם"
ומדובר בסיווג הגתון לשיקול הדעת של המשלב, הבוחן את התקלימות מכלול התנאים הקבועים
7 בטעיף בפועל, ובכלל זה מי*קומו"של הנכט ביתט לעסק העיקרי וכן את משך"האתטנה: כך, בהתלטר "7
ליתכן שימוש לאחטנה בתוך נכס מטחרי כגון חנות, או מרכז לוגיסטי, שאינו מסווג בסיווג זה בשל אי עמידה בכלל תנאי הצו.
לאור זאת, אנו סבורים כל מחזיק נכט ריק אינו יכול לחנות מסיווג הנכס כיימחסניטיי המוכה בתעריף מוצל מחסן המשמש עסק עיקרי, מאחר ומדובר בסיווג המחייב כי השימוש יתקליס בפועל בנכס בד בבד עס קיומו של נכט עיקרי כלשהו. בהיעדר שימוש בפועל כמחסן המשמש נכס עיקרי, ועונה על התנאים הקבועים בצו, ההצדקה לסיווג המופתת שנועדה להקל על העסק העיקרי בתשלוט ארנונה עבור אתטנה ממושכת --אינה מתקיימת.
מסקנתנו מתיישבת גס עס הרציונאל שבבטיס פסק הדין בעניין שובל, שהוזכר לעיל וכן עס עמדת השופטת ברק -- ארז בעניין סמדר ויינברג. ראו בעניין וּח החלטות שניתנו בערר 160026277 אר\ מקרקעלין מ מנחל הארנונה בעיריית תל אביב- יפו ובערר 140024525 גבמן השקעות ני מנהל הארנונת בעיריית תל אביב- יפו.
השימוש?ט המותרים על פי החיתר חבניית
הראגנת שבפני הונעדת
איץ מחלוקת בין הצדדים כי הנכס נושא תערר ממוקם בקומה תשלישית של התחנה המרכזית החדשה, הוא ריק , הנחת נכס ריק מוצתה במלואה והמחלוקת נוגעת אך ורק לסלווגו של הנכס,
החיתר הבנייה והחלטת נעדת הערר בענלימו
החיתר הבנייה החל הנכס הינה היתר מטי 5-200776 מיוט 28/6/2000. לחיתר זה התללחסה החלטת ועדת הערר בעררים 140017472 ו- 140018630 בראשות עו"ד דויטש מיום 18/5/2022 וקבעח ברוב
דעות כל:
ייבענייננו, התקלימו הליכיט לבחינת תטיווג הנכון של תנכס על פי חיתר הבגייה התקף והוא מסתכם
במילים מסחר ו/או שירותים מסחריים. משמעות הדברים כי על פי הכרעתו של בית המשפט העליון בנסיבות העניין שוב לא נוכל להרתיב את חיתר הבנייה לשימוש של מתסן, על מנת להקל על העוררתיי (פסקה 16 להתלטת הוועדת).
העוררת ניסתה במטגרת העררים שבפנינו להוכית כי היתר הבנייה כולל שימוש למחסנים הן האמצעות פירוש המבחין בין יישירותים מטחוייסיי חישטחיס מסתרייס!י וחן באמצעות תוות דעת מומחח מטעמה המתליחס גס לטיבו ואופיו של הנכס נושא הערר.
טענת העוררת כי היתר הבניה של הנכס נושא הערר, הכולל שטחים מטתרייט ושירותיט מסתרלים, מאפשר שימוש של שטחיט טכניים ואחסנה, הוכרעה על ידי ועדת הערר בראשות עו"ד דויטש, כמפורט. חמשיב לא טען לקיומו של מעשח בית דין, ולאתר בתינת טענות הצדדים, חומר חראיות וחוות דעת המומתה מטעם העוררת, מצאנו כי אין בהם כדי לשנות מהכרעה גר.
תכנית מס 1045 מיום 21/3/1968
בפנינו תכנית מפורטת מס. 1045 שקיבלת תוקף ביום 21/3/1968 ומייעדת את המגרש להקמת מרכד = תחבורתי משולב בקנלון מסחרי (להלן -- 'יהתפניתיי):..
בסעיף 4 לתכנית נקבע כי בסעיף 7 לתכנית נקבעו השימושים המותרים : יהשטת של הרצפות הכולל
יהיה כדלקמן: 115,000 מ"ר שטח תחבורת: ושרותים של התחנה, 40,000 מ"ר שירותיט משחריים
ושטתיט מסחריים אחריט בתוך התהנה, 25,000 מ"ר שטתי תנייחיי. אין מחלוקת כי הנכס אינו מהווה שטח תחבורתי או שטח חנליה.
פרוטוקול הנועדה המקנמית לתוב מס 11 מיום 2/2/1966
בפנינו פרוטוקול הוועדה המקומית לתוייב מיום 9/2/1966 בה נלתן למצוא פירוט השימושים הכלולים תחת המושג ישירותיס מטתרייםיי.
טעיף א לפרוטוקול מפרט מח נכלל תחת השטת התחבורתל של התחנה.
סעיף בי לפרוטוקול מפרט את סעיף שרותי התחנה (10,000 מ"ר) בחס נכללים : משטרה, כיבוי אש, מדייא, פקתיס עירוניים, מרפאות, מרכג פיקוד, הנחלת התתנה, ניהול תנועה של אגד ודן, שמירת הפצים, תאי שמירה אוטומטיים, מחסן אבידות, שרותים סניטריים, מתקני רחצה וחדרי מנוחה לקהל הנוסעים, דאר, טלפונים ציבוריים, שירותי קשר, לשכות מודיעין, לשכות תתבורה, קופות
10
כרטיטי נסייעה, שירותי אתזקה של התחנה (כולל מתסן הלק תללוף ובית מלאכה) ושרותי נלק?ון, הדרי תשמל, חדרי מכונות לאוורור ומיזוג אוויר, מרכזיית טלפון ואמצעי תקשורת אחרים, מרווחים לחברות התתבורה (שרותים, משרדים, חדרי מנותה והמתנה), מתסנים ומתקנים 2...
חרום באוטובוסים, שטחי שירות להעלאת והורדונ נוסעים ברכב פרטי ומונלות, שטחי... פריקה, טעינה, אחטנת ואספקה לשירותים הנייל (ההדגשה הוטפה).
סעיף ג לפרוטוקול מפרט מח נכלל תחת יישטחי השרותים המסחריים השונים הדרושים לנוסעיםיי (25,000 מ"ר): מסעדות, מזנונים, בתי קפה, קיוסקים, מטבתים ושרותים לנייל, בנקים... משרדי נסיעות וטיולים, לשכת תיירות ומודיעין עירוניים, לשכות אינפורמציה והזמנות בבתל מלון, משרדי חברות תעופה, טוכנויות ביטוח, משרד? פרסום, מספרות, שרותי כביסה וצתצוח נעליים, צרכי כתיבה, ספרים, ספרליה, דברי מצון ומתיקה אוטומטיים למכירה, מוכרות, מתנות, בתי מרקחת, טיגריות וטבק, משלות וקבלת חבילות, מלון יום, קולנוע, .. כולל אולם המתנה, שימושים אחרים אנלוגייס, שטתי גישה, פריקה, טעינה, אתטנה ואספקה לשירותים הנייל (התדגשה הוספה).
סעיף ד מפרט שטחים מסחריים אחרים שאינם מפורטים לעיל הכוללים שטח משרדים, קולנוע, שטחי גישה, פריקה, טעינה, אתסנה ואספקה לשירותים המיל (ההדגשה הוספה).
סעיף ה מפרט מגדלי משרדים הכוללים שטת משרדים, כניסות ומעברים למגדלי משרדים בקומות העליונות, שטחי גישה, טעינה, אחטנה ואטפקה לנייל (ההדגשה הוספה).
סעיף ו מתייחט לשטחי החנליה.
תחת סעיף חווייד מהנדט העיר (עמי 28) צוין כי השטח מורכב מקבוצות שימושיט כלהלן:
1. התחנה עצמה המשתרעת של 115,000 מ"ר ומכילה שטתים תחבורתיים ושטחים של
שירותים לטוגלהס (כאמור בסעיפים אי, בי של הפירוט) 2. השטת המסחרל של 40,000
7 מ המורכב משנלטוגיס: האתד לשרת את הנוטעיםיהעובריט"יוט"*וס כמפורט בטעלף""
ג', והשני שטחי מטחרלים נוספים חזרושיט לדעת המתכננים לביסוסו הכלכלי של
המפעל (כמפורט בטעיף ז). בנוסף מגדל משרדים כמפורט בסעיף חי השטת 50,000 מ"ר ושטחי חניה בסך 25,000 מ"ר.
הוחלט להמליף לוועדה המחוזית על הקמת תתנת האוטובוטיס העירונית במקום תוך שנקבע כי
תשוב ותדון על חיקף המסחר המוצע במקום לאחר בדיקת מומחים.
חנות דעת המומתה מטעם העוררית
בפנינו תוות דעת מומחה שנערכה על ידי האדריכל חיים כהן, ששימש בעבר כמהנדס העיר רמת גן ומהנדס המועצה המקומית (באותה עת) רמות השרון.
המומחה מתייתס להצהרת גבי ילנה יוסיס מיוט 3/89/2019 בתניק עררים 140017472 ו- 140018630 להיתר בנייה 5/20007766 ודיון ההוכחות מיום 27/1/2020 כמו גס להחלטת הוועדה כי על פי היתר חבנייה "ימח שמותר גה שירותים מסתרייט ושטחים מסחרייםיי. בטבלת השימושים סומנו
השימושים המותרים: מטתרי, משרדים, בידור ו- שימוש אחר (עמי 6 לתצחירי העוררת). בגוף
11
תשריט הבקשה להיתר (עמי 7 לתצהיר המומתה) צוינו השימושיט המותרים: ישידותיס מטחדייט ושטהים מטחויים!י.
המומחה מטעם העוררת מעילד כל:
במטרות התכנית רשומים מחסניט ושטתיס למטחר כחלק מהשימושיס.
בסעיף 7 שכותרתו שימושי המגרש המיוחד ותקנות בנייה נכתב: שירותים מסחריים ושטחים מטחרייס. יש להעניק למושגיס אלו בתכנית ובהיתר משמעות זהה שכן החיתר
ניתן מכח התכנית.
6 אין כל חלגיון להנלח שניתן חיתר לשטח: המטחר והוא אלנו כולל שטתי אחסנה עבור שטתל המטחר. מאחר והמטחר כולל אלמנטים של שירות מובחק ונחוצ לצורך המסתר, מבחינה מילולית ותכליתית, המונח שירותנים מסתריים חייב לכלול גס אתסנה (עמי 8 לחוות הדעת).
> המונחים שטחלם מטחרייט ושירותים מסחריים הס בעלי משמעות שונה מבתינת אופל
השימוש. לחוות הדעת צורפו תכניות נוספות בהן נעשה שימוש דומה במונחים אלת.
> תחת יישטתים מסחרייםיי נכללים מבנים המיועדים לפעילות מטחרית ישירה כמו תנויות, מטעדות או כל עסק שמוכר מוצרים או שירותים לקהל בשעריו ואילו יישירותים מסתרייטיי חס שטחים המיועדים לשירותים שאינם קמעונאייס אלא תומכיט בפעילות
העסקית כגון: משרדיט של חנויות מסחריות, שירותניס מקצועיים - עו"ד, רויית, מרכויס
לוגיסטיים אן שירותי אתסון, פעילויות שלא נועדו לקהל הרחב והמזדמן אלא לארגונים.
מונתיס אלה נפוציס במיותד בערים מרכזות ובאזוריס מעורבים.
בהתליחס לנכט נושא הערר;
> המומתה מציין כי הנכס ממוקם בחלקו המרוחק ביותר בתחתנה, החלק המישני הצר והקצר, הדרומי והמרותק. הנכס נמצא בקומה השלישית, במפלס נמוך מן הכניסת""
חראשית בקומה הרביעית, ומתחתנו חניונים לכלי רכב פרטיים,
* המומתה מפנה לתכנית תא 5500 שבשלבי אישור ביחס למבנה התתנה יתאפשרו בו גם אחזקה ולוגיטטיקה.
> לנכט גישה הפרדת וייחודית לכלי רכב לצורך פריקה וטעינת אשר מהווים יתרון למרכו אחסנה לוגיסטית.
> בהתבסט על כל האמור, מטקנת המומחה הינה כי הנכס מתאים במיקומו וטביבתו לשמש למרכז אחסנה בהתאם לחיתר ליישירותי מסחריי.
עדותו של האדריכע והמתכנו מטעם המשיב מר אלון הרשקנבי
תעד מטעם המשיב, מר אלון הרשקוביצ, אדריכל ומתכנן, רכו תכנון בכיר בעירייה, הצחיר כל:
ישירותיס מסתרייםיי הינם שירותים שמטרתם לספק שלרות מסחרי נלווה לקהל הנוטעים, לדוגמא: מסעדות, מונונים, משרדי נסיעות וטיולים, לשכות תלירות ומודיעין וכיוייב)
ויישטתים מסתרייסיי אתרים נועדו לביסוסה תכלכלי של התחנה באמצעות קביעת שטתי
12
מסחר שמטרתם לשרת את קהל הנוסעים ומבקריס מבתחוצ כגון משרדים, בתי קולנוע, מספרות, בנקים וכדי.
> מטרת התביע הייתה לייצר מטוף תתבורה בינעירוני בקומה 6 ומסוף תתבורה עירול בקומה 2 כאשר בין חקומות תוכנן מסחר. הנכס נושא הערר ממוקם בקומה השלישית, בקומות העליונות, מעל פני הקרקע, ואילו שטתי האחסנה והלוגיסטיקה, שימושי מקלט וחניות, מוקמו בקומות התתת קרקעיות בלבד, מתחת לקומה 2.
> באשר לגישח לקומה השלישית, העד העיד בדיון ההוכפחות כי קיימת גישה להולכי רגל מרחוב לוינסקי ומרחוב מנשה בן ישראל ועם כלי רכב מרחוב שלמה.
מסקנת הוועדת
הצדדזייט תלוקיס ביניהם בשאלה האם לצורך סיווג נכס ריק, בהתאם להלכת אפריקה ישראל וענלין שובל, היתר ליישירותיס מסחריים ושטחיט מסחרליטיי כולל גט שירותי אתסנה.
כאמור, עמדת המומחה מטעם העוררת היא כי תחת יישטחיס מסתרליטיי נכללים מבניט המיועדים לפעילות מסתרית ישירה כמו חנויות, מסעדות או כל עסק שמוכר מוצריט או שירותים לקהל בשעריו ואילו ישירותים מסתרלניטיי הס שטהיס תמיועדיט לשירותים שאינם קמעונאיים אלא
תומכים בפעילות העסקית כגון: משרדים של חנוקות מסתרלות, שירותיסם מקצועיים -- עו"ד, רו"ח,
מרכניס לוגיסטיים או שירותי אחטון, פעילויות שלא נועדו לקהל הרחב והמודמן אלא לארגומיס.
מונחיט אלה נפוצים במיוחזד בערים מרכציות ובאזורים מעורבים.
עמדת המתכנן מטעט חמשכב היא כל יישירותים מסתריים'י הינם שירותּיט שמטרתט לטפק שירות מסתרי נלווה לקהל הנוסעים, לדוגמא: מסעדות, מזנוניט, משרדי נסיעות וטיולים, לשכות תיירות ומודיעין וכיוייב הישטחיס מטחרייס אחרים נועדו לביסוסה הכלכלי של התהנה באמצעות קביעת שטתי מטתר שמטרתם לשרת את קהל הנוסעים ומבקריס מבתוץ כגון משרדים, בתי קולנוע,
= | מספרות, בנקיים וכד'.
מצאנו כי אמנם נלתן למצוא תלטה לשונית לפירוש שהציע המומחה מטעם העוררת, אולם עמדת המתכנן מטעט המשיב מתיישבת עס המרחב הלשונ? הרלוונטי בכללותו, כלומר עס כלל המטמכים שהוצגו לרבות התבייע, פרוטוקול הוועדה לתוייב והגרמושקה, מהם עולה כי הותרו שני טוגי שימוש מטחרי בקומה חשלישית בה נמצא הנכס נושא הערר: שימוש מסחרי נלווה לקהל התתנה ושימוש מטתרי אחר שמטרתו לשרת גס אורתיס מבחוצ ולבסט כלכלית את התהנת. בשני המקרים מדובר בשימוש מטחרי.
ככל שמתאפשרת פעילות אחסנה בהתאם לסעיפים ג ד לפרוטוקול הוועדה המקומית, הרי שמדובר בפעילווג אתסנה שהיא טפלה לפעילות המטחר העיקרית, ואין מדובר במחסן המשמש לאחטנת בלבד, וככזח זכאל לסיווג כאמור בהתאם לצו הארנונה, אילו חיח בשימוש, אלא בפעילות אתסנה המהווה תלק בלתי נפרד מפעילות המסחר. הדבריט עולים בבירור מלשון הפרוטוקול: <אחטנת
ואספקה לשירותים הנייליי. ודוק: אין מדובר באחסנה כל אס באחסנה לשירותי המסתר.
אתיוה לפירוש של המתכנן מטעם המשיב נמצאת גס בחווייד מהנדס העלר, המדגיש כל קיימים שנל סוגים של שטתי מטחר בתחנה: שירותים שנועדו עבור הנוסעים, ושטחיט שנועדו להצדיק את
3
הפעילות הכלכלית של התתנה. פירוש המונחים ישירותים מטחרייס ושטתיס מסחרייטיי בהיתר הבנייה נעשה בהקשר של מבנה התתנה בכללותו ובהקשר הקונטקסטואלי המתאים, ולא במנותק מאלה,
המומחה מטעט העוררת פירט בתוות הדעת כמו גס בעדותו בפני הוועדה דעתו מדוע לשיטתו ניתן
לאפשך יימרכנים לוגיסטייסי: בקנלון איילון או בנכט נושא הערר, אולם כאשר נשאל על כך לא ציין
דוגמא למתסנים אשר נמצאים בקומוות מסחר במרכזיט מטתרייס אחריט. בהתייתט לנכס נושא הערר, המומתה סבור כי אופני הגישה לנכס ומיקומו בתחנה "מהווים יתרון למרכו אתסנה לוגיסטייי. הבחנה זו של המומחה ביחס להתאמתו הפיצית של הנכס אינח מעלה או מורידח באשר לסוגיה הטעונה הכרעה, שכן ממילא מחטניס לוגיסטיים, כמתואר, ככלל, אינם נתשביט כפעילות יאחטנהיי בהתאם לצו הארנונה אלא כפעילות עסקית מסתרית עיקרית לכל דבר וענלין, וראו הפסיקה בענלין זת.
לאור כל האמול, מסקנת הוועזדיה חינה פיי תשימוש המותר בנפט נושא תערר על פי החיתר תבניית הינו שימוש מטחרי בלבד.
החלטת ועזית הערר בעויייט 140017472 (- 140018630 בראשות עויד דויטש מלוט 18/5/2022-
שרירה וקיימת ואין במסמכיםו שהוצגו ובחור המומחה כזי? לשנותה.
סוף דבר;
אין עילה להתערב בהתלטות חמשיב לטווג את הנכס בתתאם להיתר הבנליה בסיווג *מסחר.
הטענה כי יש לסווג את הנכס בסיווג אתסנה - נדתית.
הערר נדתת.
| בנסיבות הענלין אן צו להוצאות. "
ניתן בחיעדר הצדדים בזום 02 2| 2\/
בתתאם לסעיף 2(5) לתוק בתי משפט לעניינים מינחלייט התשייס- 2000 ותקנה 23 לתקנות בתי משפט לענליניס מינהליים (סדרי דין) תשס"א - 2000, קיימת לצדדדיט צכות ערעור בפני בית המשפט לענייניכז מלנהלייט בתוך 45 :וט מיום מסירת הההלטה.
בהתאם לתקנח 20(ג) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (סדרי דין בוועדת ערר) הפשליו: 1977 תפורסט "ן 1 וו באתף הא</טרנט של חמשלב, = | 0
/\| 20
0
לחיך: אפר א. קיפלן, 3 / לאונ הרה 9 חבר: קובי ישראלי, ריית קלדגית: ענת לול
תל
14
ועדת הערר לענייני ארנונת
שליד עיריית תל אביב ערר מט' 140026877
בפני חברי ועדת ערר:
נוייר: עו"ד גדעון ויסמך
תבר: אתיי ויינריב, כלבלן
חבר: רו''יח שמעון ז'יטניצקי
העוררת: ווי בוקס גת רימון בע''מ
- בג 7.
מנחל הארנונה, עיריית ת''א יפו
החלטה
ערר זה עניינו במספר נכסיט הנמצאזים בבית הידוע כבית רומנו השוכן בדרך יפו 9, תל אביב (לחלן:
ייבית רומנויי) ולדועיס כאתר צריכה 2000411984, 2000397166, 2000394437 ח-ן לקות 11284531, 1, 111292802 בפרט, וכלל הנכסים בקומה 4 בבית רומנו בכלל (להלן: ייתנכסיי).
תמצית המחלוקת בין הצדדיט עוסקת בדחיית טענת העוררת ע"י המשיב, כי יש לראות את הנכס כלא בר חיוב בהתאם לסי 330 לפקודת העיריות.
רשע
41 בין הצדדים התנחל הליך קודם בנוגע לבית רומנו בו שוכניס שורה ארוכח של נכסים הנמצאיט בכמה קומות.
2 הערר שהוגש כלל גס שני נכסים מתוך חהנכטיס במחלוקת בתיק זה (2000411984 ו-
6 ויתכן שאף יותר לאור העובדה כי בערר זה העוררת לא זיהתה את הנכטסים שחיא מבקשת אחרת בעניינם בצורה ספציפי אלא בהפנליה כללית לכלל קומח 4.
3 במסגרות אותו ערר קיימה ועדה זאת סיור בבית רומנו והביעה דעתה בנוגע למצב הנכסים וחמבנה כולו ובכלל זה טיירה גט בקומה 4,
4. לאור עמדת הועדה ולאחר סיור הצדדיט הגיעו להסכם פשרה, שקיבל תוקף של החלטה
ביום 13.2.24.
5 במסגרת הטכט הפשרח נקבע, כי אותו הסכט מסיים את המחלוקת ולסילוק סופי ומוחלט של כל טענות הצדדים ייבקשר עם העויף שבכותרת ובכלל...",
6 על אף האמור לעיל, ביום 6.2.25 הוגש ערר וח במסגרתו נטען כל הנכס ייאינו ראוי לשימושיי.
7 הערר הוגש בגיךן החלטת המשיב מיום 29.12.2%.
8 העוררת הפנתה להטכס חפשרה וטענה כי ההחלטה של המשיב שרירוונית וכי לגופו של עניין חנכס אינו לראוי לשימוש.
10
1
.12
.3
4
5
6
העוררת ביקשה לחלופיו כי הנכס יטווג לפי הטיווג חזול האפשרי.
בסופו של ערר צרפה העוררת טבלה ושם התייחסה לנכט ובנוסף טעכת טענות בנוגע לחדר כלשחו בבית רומנו שמטומן אצלח כחדר מטפר 466, אך לא צרפח מספר נכס או ח-ן או כל דרך לוחותו וכן טענח כי בקומח 4 בנכס יש ייחללים רביט נוטפים שאינם לאויים לשימוש והעוררת ביקשה שיבדקו את מצבם במטגרת המכתב נטפה 1 לעיל, אולם לא ידוע לגביחט מספרי הנכס והחוזה, וערר זה מתליחט גם בעניינסיי.
ביום 10.3.25 חגיש המשיב כתב תשובה מטעמו. שס טען כי אין להטכם הפשרה תחולה לעניין ערר וח וכי כלל הנכסים בקומה 4, ובין חיתר לאור דו"ח ביקורת שנערכה ביום 64 במבנת, אינם מגיעים לחגדרת יילא ראוי לשימושיי מלבד אותם נכסים שנכללו בהטכם הפשרה. המשיב אף טען כי טענות שלא הועלו בהשגח אין לקבל מטעמי ייהרחבת חזית אסורהיי.
ביום 1.4.25 התקיים דיון מקדמי במסגרתו התבקשה העוררת להסביר איגה שינוי עובדתי התרחש בקומה 4 בכלל ובאשח מן הנכסים הנמצאים בקומה בפרט.
העוררת לא עשתה כן.
ביום 15.9.25 הודיעה העוררת על חילופי באי כוח.
ביום 17.9.25 תוגש תצהיר עדות ראשית מטעט העוררת. מדובר בתצהירו של מר אידן משת,
שחינו חנדסאי בניין ומשמש כמנהל פרויקטיט ומפקת ומנהל עבודות בבית רומנו מטעם
העוררת.
בתצהיר טען מר אידן:
1. ככ היח הליך בעבר, שהטתייס בהסכם פשרה, קרי אותו חליך קודם שחוזכר לעיל.
2. ככ ביום 26.9.26 נחתם הסכם בין העוררת לבין עיריית תל אביב בנוגע לחעברת
בעלות לטובת העירייח במטגרתו התתייבה העוררת לבצע עבודות שיקום בנכס.
המצחיר צרף כנספת חוות דעת הנדטית מטעט העירייה.
3 כי תעוררת הגישה השגה ביוט 18.11.24 ובעקבות דחייתה חוגש ערר זה.
4. ככי חייתה ביקורת ביום 3.12.56 שמצאה: יפל קומת 4 נמצאה תקרה שלמת,
הקירות שלמים בחלקם נראו קילופי צבע וטיח, יש ריצוף ובחלק משטח הקומה נראו אריחים שבורים, בחלק מהחדרים נראו כי פורקו דלתות, לא חיו פועלים בזמן תביקורת. כל שטח קומת 4 ריקיי.
8 כי לאור התמונות ואסמכתאות נוטפות שצורפו לתצחיר יש לחסיק כל חנכס אינו
ראוי לשימוש ובין היתר מכוון ומוטות פלדה נמצאו חשופים וחלוזיים ונחרטו מחיצות באופן שפגע בפינות העמודים או המחיצות הסמוכות.
7
7
.8
9
0
1
.2
6. ביום 27.4.25 בוצעו עבודות שיקום רצפה ובכלל זה לציקות בטון.
לתצחיר צורפו, בקן חיתר, תמונות מבית רומנו ללא מספרי נכס ו/או תשריט ו/או כל דרך לדעת לאיזה חלק/חדר בבית רומנו הס מתייחסים.
ביום 16.10.25 הגיש חמשיב בקשח לראות בחוות הדעת מטעמו כראיה והבקשה התקבלה בכפוף לחתנייצבות התוקר לדיון החוכתות. בחוות הדעת ציין החוקר כי התבקש לבדוק שורת של נכסיט במבנה וכי בביקורת שנערכה הציגה בפניו נציגת העוררת את כל קומה 4.
כמו כן פירט בביקורת את חתרשמותו, שצוטטה לעיל. כמו כן צורפו תמונות של חמבנה/נכסי.
ביום 18.11.25 התקיים דיון הוכתות במסגרתו נחקר מצהיר העוררת:
41. ביתס לחוות הדעת ההנדסית של עיריית תל אביב הוא אישר כי המבנח לא הוכרו
מבנח מסוכן אך טען כי בכל זאת חמבנח לא ראוי לשימוש.
2. לגב התמונות שצורפו לתצחיר הוא אישר כי חלק הוא צילם וחלק עובדיו אך לא
ידע להגיד מתי צולמו מלבד העובדה כי צולמו קודם לתחילת עבודות השיפו\.
3. ביחט לתמונות של תוקר חמשיב אמר כי לדעתו אלו תמונות מקומה 3 אך מכוון
שהקומות דומות מדובר רק בסברת.
4. הוא אישר שנכון לחודש נובמבר 24 בקומת חקרקע וקומה ראשונח של המבנה היו
נכטים פעילים,
החוקר מטעם המשיב נתקר אף הוא:
1. הוא אמך כי חוא עורך את הדוייח לפי התמונות ולפי נקודות שרשס לעצמו במהלך
הביקורת.
2 הוא אמר כי המספרים שמופיעים בביקורת חס הנכסיט שהוא נשלת לבדוק.
3. הוא אמר כי למיטב זכרונו צילם את התמונות בקומה 4 אך יתכן שגם בקומה 3.
4. עוד אמר כי חיו כ- 25 חדרים בקומת.
5 חוא אישר כי לא צולם בכל חדר וחדר וכי הוא לא יכול לוחות באיזה חדר צילם בל תמונת.
ביום 14.12.25 הוגשו סיכומי העוררת.
העוררת טענה כל הערר שלה חינו על כל קומח 4, כי דו"ח תביקורת אינו יכול לשמש כבסיס להתלטה שכן "איננו מקצועל ואמין"י, כי יש לתפוך את נטל ההוכתה וכל העוררת עמדה
7
.3
4
5
בנטל ההוכחח. העוררת חתייחטה לטיור שנערך וטענה כי הוא לא רלוונטי שכן לא התייח לערר בנדון. חעוררת התייחטה גם לעבודות השיפוץ בנכס והסבירת כי מבתינה משפטית הנכס עונח להגדרות סעיף הפטור וכי אף חובות ההגינות פועלת לטובתה.
ביום 11.1.26 תגיש חמשיב את סיכומיו. המשב חצר על טענות:ו כי הערר עוסק רק בשלושה נכסים, חתייחס להסדר הפשרה וכן טען כי העוררת לא הראתח כל שינוי עובדתי. לגופם של דברים חבהיר, כי העוררת לא עומדת בתנאי הסעיף לאור דו"ח הביקורת. המשיב טען כי גס אס הנכסים לא במצב אידיאלי חם לא מגיעים לכדי מצב של יילא ראוי לשימושיי.
לטיום טען כי העוררת לא עמדח בנטל להוכית את טענותיה.
לאחר הגשת חטיכומיס העוררת ביקשה לצרף ראייה חדש, דו"ח מהנדס חשמל מטעם עיריית תל אביב. המשיב התנגד ולחלופין הטביר מדוע אין לייחס לראיה זאת משמעות.
לאחר שמלעת העדים ובחינת הראיות שתוגשו לנו אנו סבורים, כי צודק חמשיב בטענותיו
וכי דין הערר לחידחות:
1. לעניין חיקף החזית- אמנם נכון כל בערר נטען הטענה גס לגבי כל הקומח, אך ללא
מטפרי נכסיט (מלבד שלושה) וללא אפשרות לוהות את הנכטים בצורה ספציפית.
על חעוררת, כבעלת הנכט, חיח הנטל להביא את מטפרי הנכסיים. יחד עס זאת לאור הנמקתנו לחלן לא מצאנו כל סוגיה זאת הינה רלוונטית.
2. לענמין טענות פטור נכס ריק וסיווג נמוך- טענות אלו נונחו, אך למען הסר ספק
קיבלנו את עמדת המשיב בנושא וממילא לא חובאו בפנינו ראיות בכל הנוגע לסלווג הנכס,
3, לגופה של מחלוקת - כאמור לעיל ועדה ואת ביצעה סיור בכלל מבנה בית רומנו ובכלל וח גם בקומה 6. הסיור נעשח עם נציגי העוררת ועם באת כוחת הקודמת.
במסגרת סיור זה חונרשמה הועדה כי מדובר בבניין, שבקומות חרלוונטיות, הינו ריק. בקומות היו חללים במצב מוזנח, היו חלליט במצב יילא ראוי לשימושיי, אך היו גס חללים במצב סבור וראוי לגמרי, שיכלו לשמש כמשרד זמני, חלל איחסון וכיוייב. יוזכר, כי בקומות התתתונות (קרקע ו- 1) יש מסעדות ועסקים פעילים.
4. לאור ההערות באותו סיור הגיעו הצדדים להסכט פשרה. הטכט הפשרה יבקשר
עם הערר שבכותרת ובכלל...י' לסיום על המתלוקות בין הצדדים.
5. העררחקודס עסק לכל הפתות גם בשני נכסים מתיק זה (2 מתוך 3 הנכסים שפורטו
ברישא של ערר זה נכללו בערר חקודס).
4 לשון הטעיף היא ברורה -- טיום המחלוקות עס ערר זה ובכלל.
7 דתלגו פרשנות סבירה מילולית ותכליתית, מביאה למסקנה כי חמשיב חנית כל בכך עלו כל הטענות הקשורות לבית רומנו.
8, על בסיס כך ביקשה הועדה מהעוררת להסביר מה היו השינויים העובדתיים שהתרחשו מאז הסכם חפשרה וכאמור לעיל לא סופק פירוט כזת.
9. העוררת גס לא פירטה לגבי כל חדר וחדר, כל תלל וחלל, מח מצבו הפיול.
0. הטענות נטענו בכלליות, ללא חפניח ספציפית וללא יכולות לזיהוי ולשיוך ספציפי.
1. בנוסף; הראות שהפנתה אליהן העוררת ובכלל זאת ייהראיח הנוספתיי לא מלמדות
דבר לעניין וה שכן אין בחן להבחיר לגבי נכס/חלל ספציפי. לא יכולנו לתת לחן משקל רב לאור חטיור שעשינו בנכס,
2. שוב נבהיר: בביקור בנכס נצפו נכסים ייתקיניסיי לגמרי ובכלל ות גט לעניין
חחשמל.
3. שוב וזכר: שני נכסים, לכל הפחות, המופיעים בערר זה נכללו בערר הקודם
ותעוררת ייויתרהיי על טענתה כל הם לא ראויים (ואת מעבר לכך שויתרה על הטענות בנוגע ליתר הנכסים לאור חתיבה 'יובכלליי).
6. חלם לא מבוטל מחנכטים חזו כפי שהופיער בדו'יח החוקר- לא במצב מעטפת, עם
קירות; תקרה, חשמל וחלונות.
5. הסעיף חרלוונטי משתמש במילים וונהרס בנניי או ייניזוק במידה שאי אפשר
לשבת בו ואין ושבים בויי.
6. סעיף 330 לפקודת העיריות, שנוסחו, לאתר תיקון 1 לפקודת העיריות, הינה
כדלקמן:
%י330, נחרס בנין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניווק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין וושבים בו, ימסור מחציק
הבנין לעוריה הודעה על כך בכתב, ו*חולו הוראות אלה, כל עוד
הבניין במצב של נכס חרום או ניזוק...%
7. בבר"ס 6 חברת המגרש המוצלח בע'/מ ' עיריית תל אביב (לחלן: 'יפסיייד
המגרש המוצלחיי), הכריע בית המשפט העליון חנכבד כדלקמן:
ייחגענו לכלל מסקנת כי לצורך סעיף 330 ולעניין התנאי שבנמין ילוק לא נותן לשבת בבניין, דתלונו
במידח שאי אפשר לשבת בוי די בכך ש
שתבניין לא ראול לשימוש, ואין כל מקום לתמשיך ולבדוק כתנאי למתן חפטור האם לא סיימת בדאיות כלכלית ואובייקטיביתי או
עלות 'סבירחי אחרת ביהפוכתי הבנייץ חלא באוי לשימוש לבניין ראןי לשימוש. העיקר תוא מצבו הנוכחי של הבניין ולא התנהגותו של הנשוס והאפשרויות תשונות העומדות בפניוי
=
5
8. יתד עם זאתו בפט"יד המגזישי וזמוגלת הבהיר בית המשפט העליון, כל:
"אי לומר כי כל בנלין מוזנת הוא בהכורח בניון בלתי ראוי לשימוש, ומקובל עליי כי תנק בו עוסק טעיף 330 חוא נזק משמעותליי
9. במקוה ספציפי זח צריך לזכור כי המבנה, בית רומטו, חוא מבנח פעיל. שונח חמצב
מביות שעומך כולו רלק. במוכן וח אפשרות ה - ייראוי לשימושיי חלא רחבת לותר.
כך בס לאור חמצב חפיזי הטפציפי. במובן וח ניתן לתשוב על שימושים אפשריים ולכל חפתות לעסקים, שמועלים במקום.
0. נטל ההוכחת בנוגע למצבו הפיטי של הנכס מוטל על שכם העוררת (ראח : פסיוד
ונונו; עייא 4457/98 בידור גאה ני עיריית חיפת; עמי? 114/05 מנחל הארטנת בעיריית תל אביב ני חברת עדן ופו. עייש 417/95 מפעל מתכת חניתח ני מנתל הארגוגה שלומל).
1. לטעמנו העוררת לא עמדח בנטל זח. אלן די בהעלאת טענות בעלמא ללא התליתסות
לווספט חפשרת ולנכסיס ספצופייס.
?. לא מצאנו טעם לחעברוז נטל החוכתה למשיב כפי שביקשה תעוררת.
לוף דבב
6. לסיכום האמור לעיל, אנו טבוריס, כי בשים לב ליין ולסמכויות ועדת חערר, דין תערר
לחודחות.
7 העוררתת תישא בהוצאות חמשיב בסך של 15,000 שיית.
נלתן בתעדר הצדזייס חיום + 36 0 1 4
בתתאט לטעיף 5 לחוק בתי משפט לענווניט מינחליים חתשיי בתי משפט לעניינים מיגחקייס (סדרי דנן) תשסיי -- 2000, קקיימת
בית המשפט לעניינים מינחלייס בתוך 45 :וס מיום מטירת ההתלטת:
6 ותקנה 23 לתקנות
ידוס זכות ערעור בפני
בהתאם לתכקנה 20(ג) לתקנות חרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנוננן כללית) (סדרד דיר בוועדת ערר) חתשלייז- 1977 תמורסס החלטה זו באתר חאינטלנט של הקשיב.
דש | ,
5
ל /
גייך: עו"ד גדעון ויסמן יו חבר: אודי ויינריב, כלכלן חבר.- רו"ח שטעון ז'/טניצקל /
0
3 קלדנית : ענת לו
/
ועדת ערר לענייני ארנונה כללית ערר מט': 140026856 שליד עיריית תל אביב-יפו
בפני חברי ועזית הערר:
יויר: עו"ד רוית פרינצ
חברה: אורלי מלי רו"ח
חבר: אודי וינריב, כלכלן
העוררת : חב' עורכי דין ליאת זך
נגד
מנהל הארנונה בעיריית תל אביב- יפו
החלטת
הנכס נשוא הערר
הנכס נשוא הערר הינו שטח גג בבניין בן שלוש קומות ברחוב הזז חיים 16 בתל אביב, המחוייב תחת טווג ייבניינים שאינם משמשים למגוריטיי.
ההשגה, הערר וההליכיט שבפני הועדת
1 העוררת הגיש ערר והמשיב הגיש כתב תשובה לערר,
2 | ביום 21.7.2025 נערך דיון מקדמי בערר ונקבע בו שחמשיב יעביר לעוררת מדידה של השטת המחוייב והצדדים יגישו סיכומים בנושא חיוב הגג.
3 | הצדדים הגישו סיכומים בצירוף ראיות.
הסוגיה הטעונה הכרעת
4 | הבנין נשוא הערר חוא בניין בן שלוש קומות, ומשרדה של העוררת נמצא בקומה השנייה של
הבניין. המחלוקת נוגעת לשטח גג (38.92 מ"ר על פי מדידת המשיב) בקומה השלישית, המוצמד בטאבו למשרדה של העוררת.
.5
.10
לטענת העוררת, שטח הגג הוא 37 מ"ר ולא 43 מ"ר כפי שנטען (בתחילה) על ידי המשיב שלא שלח למקוט מודד למרות החלטת הועדה. בנוסף נטען, ששטח הגג פטור מחיוב בהיותו גג משותף בעוד שלטענת המשיב יש לחליב את הגג כחלק בלתי נפרד ממשרד העוררת.
טענות הצדדים.
טענות העוררת
לענייְן שטח הגג נטען על ידי העוררת כי אין להסתמך על תשריט הבית המשותף כפי שעשה המשיב. למרות החלטת הועדה, המשיב לא שלח לגג מודד מטעמו ובכל מקרה לא נשלת לעוררת תשריט מדידה כאמור. על כן, יש לקבוע ששטח הגג הוא 37 מ"ר כפי שטוענת העוררת.
לעניין הסיווג טוענת העוררת, כי שטת הגג פטור מחיוב בהיותו גג משותף לכלל דיירי הבניין.
לטענת העוררת, העובדה שהגג תוצמד למשרד העוררת בבניין, אינה משנה ממסקנה זו משום שלא ניתן לעשות שימוש בגג לצרכי משרד אלא לצורך העמדת מתקנים טכניים בלבד (מזגן, צינורות) וזאת בשל התנגדויות שהוגשו על ידי דיירי הרחוב (נספח 2 לסיכומיט). בפועל, לעוררונ אין גישה ישירח לגג אלא מגרס המדרגות המשותף הממוקם במטדרון קומה שניה. שטח הגג איננו חלק אינטגרלי ממשרד העוררת.
העוררת מפנה בסיכומיה למספר פסקי דין בהם נקבע כי המבחן הוא מבחן הגישה הישירה, ומבחן פונקציונאלי במסגרתו בודקים מה היא תכלית השימוש בגג. כמו כן נטען כי יש לפנות להיתר הבניה והתוכניות החלות על הבניין (נטפת 1 לטיכומיט) מהם ניתן ללמוד שהגג או מחווה חלק משטת המשרד ולכן מדובר בגג משותף. בסופו של דבר, הגג משמש את כלל דיירי הבניין (כל אחד בחלקו) להצבת מתקנים טכנלים ותו לא.
העוררת מוטיפה ומבהירה כי ריצוף הדק על רצפת הגג נעשה על ידי קבוצת הרכישה שבנתה את חבניין, במטרה להקל על התחזוקה העתידית של המערכות הטכניות והצינורות שעל הגג (אישור מצורף כנטפח 3 לסיכומים).
טענות חמשיב
לעניין שטת הגג, נשלח למקוט מודד בתאריך 14.9.2025, והמדידה העלתה ששטח הגג הוא 38.92 מייר. תשריט המדידה צורף כפנטפת ב' לסיכומים.
1
ג
3
6
לעניין סיווג שטח הגג טוען המשיב, שהעוררת מחזיקה בלעדית בשטת הגג המחוייב ובעלת הזיקה הקרובה ביותר אליו ולכן יש לטווג את הגג תחת סעיף 3.2 לצו הארנונה.
לטענת חמשיב, העוררת היא בעלת המשרד ושטח הגג שהוצמד בטאבו למשרד, וככזאת הנחנית העיקרית או הבלעדית ממנו. שטח הגג הוא שטח עצמאי המשמש את העוררת בלבד, ומחויב ככזה ללא קשר לשאלה האם העוררת עושה שימוש בו בפועל או שהוא ריק. מן הצילומים שצורפו לביקורת שנערכה בנכס עולה שמדובר בשטח מגודר בגידור קבוע המייצר הפרדה מוחלטת של שטח הגג של העוררת מיתר שטחי הגג. העוררת לא הוכיחה כי יש לדירים נוטפים זולתה אפשרות לעשות שימוש בשטח הגג שלה, והזיקה הבלעדית שוללת אפשרות הגדרתו כשטח משותף.
המשיב מפנה להלכת אפריקה: <שלאל ולפיה יש לבחון את ייעודו של השטח המחוייב בהתחשב
בנסיבות כל מקרה ומקרה, כלומר שמדובר במבחן פונקציונאלי. מבלי לגרוע מכך קבעה הפסיקה שאין רלוונטיות בשאלה האם נעשה בפועל שימוש בגג, אלא שיש לבחון האם השטת הוא בר שימוש (חמשיב מפנה למספר פסקי דין בנושא).
תשריט הבית המשותף אליו מפנה העוררת, לא זו בלבד שאינו תומך בטענת העוררת אלא שתומך בעמדת המשיב דווקא, שכן בתשריט ניתן לראות שייוחד שטח בגג המוגדר בתשריט כגג משותף, וזאת להבדיל משטחי הגג המוצמדים למשרדים, כמו זה שלפנינו. המשיב מפנה בעניין זה לדיון המקדמי בוועדה בו אישרה העוררת שהגג מחולק לכ- 20 יחידות נפרדות המוצמדות למשרדים.
דיוו והכרעת
5
.6
7
הסוגיה שבמחלוקת לפנינו היא האם שטח הגג המחוייב איננו בר חיוב בהיותו ייגג משותףיי כטענת העוררת, או שמדובר בשטת המהווה חלק בלתי נפרד מהנכס של העוררת ולכן בר חיוב.
כפי שציינו שני הצדדים בטיכומיהס, הפסיקה לוקחת בתשבון את ייעודו של השטח ואת השימוש בו בנסיבות הספציפיות של המקרה (עתיימ 258/07 חידון מסתר והשקעות בע/מ 5 מנהל ארנונת
- עיריית ת/א- יפו :
... על מנת לקבוע, האם שטת תגג הינו מרפסת, גג או כל צורת בניית אחרת וככוצא בזה האם כלול הוא בשטח המחויב בארנונה, אס לאו, יש לבחון את הנתונים העובדתיים המתייתסים לשטח הגמי. ...מה הופך שטח לימרפסתיי במובחן מיגניי? .---- ''אופי השימוש בשטח הגג לצורך סיננגוי.
נקבע איפה שכאשר בוחנים כיצד יש לסווג נכס לצורכי ארנונה יש לקחת בחשבון את ייעודו של השטת ואת השימוש בו בנטיבות הספביפיות של המקרה. כלומר, המבחן הקובע לעניין טיווגו של
נכס הוא מבחן פונקציונאלי.
.8
9
.20
1
2
עוד נקבע, שגגות ככלל אינם פטורים באופן גורף מחיוב בארנונח (עמיינ 254/08 אפריקה ישראע 2 מנתל הארנונת ש2 עולנית לא [פורסם בנבו](6.9.2010), שם פסקה 11 (להלן: ייפרשת אפריקה ישראליי). חיות הגג בר חיוב תלוי בכל מקרה ונסיבותיו.
בנוסף נקבע, כי עצם ההחתזקה בשטח שהינו בר חיוב בארנונה היא המקימה את חובת התשלום ואין נפקא מינה אס נעשה בשטת שימוש בפועל אם לאו (עמנג (ת'יא) 30710-11-10. דוית (עויד משה אהרוני ני מנהל ארנונה בעיריית ה2 אביב). צו הארנונח אינו קובע שעצם התיוב תלוי בחיקף השימוש ומקל וחומר משעה שהפסיקה קבעה במפורש שאפילו במקרים בהם לא מתקיים כל שימוש בנכס קיימת חובת תשלום ארנונה ובלבד שלנישום ישנה זכות להחזיק בשטח המחוליב (עמייג 264/06 גרף עסקי תעשיות תוכנה בע"מ 3 מנהל הארנונה עיריית ת/אקפורסם בנבו], עעיים 6 ששמואל כתן עויד נ' מנתל האדנונה של עיריית תלא [פורסם בנבו] (8.1.2009),
לאור האמור לעיל, על מנת לקבוע האם הגג הינו שטח משותף בר חיוב עלינו לקבוע האם הגג נמצא בחזקה בלעדית של העוררת (או בשליטתה הבלעדית) ו/או שנעשח בו שימוש קבוע ובלעדי על ידי העוררת. הנתונים העובדתייס שהוצגו בפני הועדה ביחס לשטת הגג המחוליב הנס כדלקמן:
> העוררת היא בעלת הזכויות הרשומות בטאבו על שטח גג שבקומה השלישית, שהוצמד למשרדה המצולי בקומה השניה;
> לגג דלת כניסה מגרס מדרגות שיוצא מהקומה השניח ;
> הגג מצופה דק עץ ומחולק לכ- 20 יחידות מגודרות. חיחידות מוצמדות למשרדים ולכל ייבעליםיי מפתח ליחידת הגג שלו (ראה דברי העוררת בדיוו המקדמי);
> העוררת עושה שימוש בלעדי בשטת הגג שלח ;
> בשטחי הגגות הנפרדים מונתות יחידות מזגן ומתקנים טכנייט נוספים (ראח הצילומיט שצרפו לביקורת המשיב). גם העוררת הציבה בשטח הגג שלה יחידת מזגן.
מכל האמור לעיל עולה בבירור שהבעלות כמו גס השליטה הבלעדית בשטת הגג, ועל טיב ואופי השימוש בו נמצאים בידי העוררת בלבד. בידי העוררת בלבד ההחלטה מתי לפתות ולסגור את שטת הגג, מי יעלה לשטת הגג, איזה ציוד יכנס לשטר הגג, איזּה שימוש ייעשה בו ומתי. כל חיבט הנוגע לשימוש בשטח הגג נתון לשיקול הדעת הבלעדי של העוררת, ולראיה טענת העוררת שאם לא יתקבל הערר הרי שתהפוך את השימוש בשטח חנייל יילמשרד בבנליה קלהיי (סעיף 7). כפוף למגבלות החוק, העוררת רשאית לעשות כל שימוש בשטח הגג השייך בלעדית לה (בדומה למרפסת).
למעלה מן הצורך נציין כי אנו דוחים את טענת העוררת אשר בסעיף 6 לכתב הערר ולפיו יש לסווג את שטת הגג כשטח שירות, תוך הפנייה לסמל 090 לצו. ההגדרה הנייל בצו נוגע לשטח קרקע שעיקר שימושו עם המבנח, ואין עסקינן פה בשטח קרקע כלל ועיקר.
4
3 לאור כל האסור לעיל, המסקנת הסתבקשת היא שחמשיב צודק בסווגו את שטח הגג כחלק בלתל נפרד משטוז המשרד תחת סעיף 3.2 לצו הארנונה.
6 הערר נדחה. העוררת תשלם למשיב הוצאות בסך 1,500 ₪
גיתן בהעדר הצדדיט חיום 552
בהתאם לטעיף 5 (2) לחוק בתי משפט לעניינים מגהליים, תתשייט-2000 ותקנה 23 (ב) לתקטות בתי משפט כעניינום מטחליום (סדרי די, תשט"א-2000, לרשות הצדדים קיימת וכות ערעור לפני בית המשפט לעניינים מנחלייס וואת בתוך 45 יום מיום קבלת תהחתלטת.
בהתאם לתקגה 20 (0 לתקנות תרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונרז כללית)(סדרי דין בוועדת ערר) התשלייו -- 1977 תפורסם החלטה זו באתר האינטרנט של המשזיב.
1 017 |
יר: עו"ד וקית ראי חבר: אודי ונהובבלכלן הברח : אור , רויח קלדלי-לנת לוי
בפני ועדת הערר לענליני ארנונה כללית ערר מט': 140027240 שליד עיריית תל אביב יפו
בפני חברי ועדת הערר:
יו"ר: עו"ד גדעון ויסמן
חבר: עו"ד משה קורן
חבר: כלכלן אהוד ויינריב
העוררת: כולימינד בע"מ
-נגדד
מנהל הארנונה בעיריית ת''א
תחלטת
ערר וה עניינו נכס ברחוב נמל תל אביב 40, אשר רשום בטפרי העירייה כמספר 2000384439 ח-ן לקוח 11870616 (להלן: 'יהנכטיי).
תמצית המחלוקת בין הצדדים עסקה בדחיית טענת העוררת ע"י המשיב, כי יש לסווג אותח כבית תוכנה ולא על פי הסיווג הכללי ולראות את הנכס.
רלע:
1. ביום 11.6.25 הגישה העוררת את ערר זה במסגרתו טענה כי היא פיתחה מערכות תוכנה, אשר
מייצרות התאמה בין לקותחות קצה לחברות שמוכרות מוצרים. היא פירטה כי היא מוכרת כמפעל טכנולוגי מועדף על ידי רשות המיסים וכמפעל תעשייתי. העוררת פירטה שורה של עובדות, שלדעתה מובילות למסקנה, כי היא בית תוכנה ובין חיתר הוצאות חמוייפ שלה הן עיקר הוצאותיה, כי מתלקת המוייפ שלה היא הגדולה בתברה, כי מרבית הנכס מאוכלט בעובדי ייצור תוכנה ועוד.
2 ביום 1.9.25 הגיש המשיב כתב תשובח. המשיב חפנה לתשובתו מיום 25.5.25 שס טען המשיב בקצרת כי התברה מרוויחה על בסיס הקלקות ולא על בסיס מכירת תוכנה כמוצר מדף. עוד הפנתה למבתן הכמותי והמהותי וכי ייצור פלטפורמה לשם מתן שירותים ללקוחותיה לא יוכר כמרכו ייצור.
3 המשיב הרחיב בכתב התשובה כי העוררת פועלת באמצעות התוכנה לחיבור בין חברות ללקוחות (ט' 6 לכתב התשובה), כי היא מפיקה הכנסות על בים הצלחה של חיבוריט אלו ולא ממכירה של תוכנה (טי 7 לכתב התשובה), כי כאשר חברה עושה שימוש בתוכנה שפיתחה כדי לספק שירות ללקותותיה לא ניתן לראות בזח כפעילות של בית תוכנה (ט' 15 לכתב התשובה), כי יש לראות בה כנותנת שירותים (סי 17 לכתב התשובה), כי לא הציגה תעודות הסכמה של העובדים (ס' 18 לכתב התשובה), דו"ח כספי חלקי (ס' 25 לכתב התשובה), כי הרכיב המשמעותי של הוצאותיה הוא עלות הכנסות בעוד מוייפ הינו כ- 7% בלבד (ט' 27 לכתב התשובה, כי הסכמי ההתקשרות של החברה וכי לא מדובר במכירת תוכנה אלא במתן שירותים (ס' 31 לכתב התשובה).
4. ודוק: המשלב לא אמר פוזיטיבית בכתב התשובה, כי החברה לא מייברת תוכנה כעיקך עיטסוקחה.
המשיב חפנה לנתונים שונים של העוררת (לשיטתו) ולמסקנות, שנגזרות מנתונים אלו (לשיטתו), אך בשום מקום לא טען פוזיטיבית כי החברה לא ייבעיקריי מייצרת תוכנה. נקודה זאת הינה נקודה מרכצית כפי שנפרט להלן בדיון בעניין זה, שכן אין מחלוקת שחברות רבות עוטקות בייצור כמו גם במתן שירותים. מטבע הדברים בשלב ראשון של חיי חברת תוכנה חדשה, היא בעיקר מייצרת תוכנה, ובשלבים יותר מתקדמים יכולה להיות תנודח לכיוון של מכירה ומתן שירותים. דא עקא, השאלה החשובה היא מח העיקר ומה הטפל.
.10
.1
.2
ביום 9.9.25 ניתנה החלטה, שהעבירה את התיק להוכחות.
ביום 26.10.25 הגישה העוררת תצהיר של מר דור כפיר, מייסד העוררת. התצהיר תור על שנאמר בכתב הערר וצרף כראיות את הבקשה לסווג כבית תוכנה, הכרת רשות המסים בחברה כמפעל טכנולוגי, דו"ח רווח והפסד, אישור רו"ח החברה ביחס להוצאות מוי'פ, רשימת כיא של העוררת, תשריט הנכס ופיזור העובדים בו וכן דוגמאות להסכמים עם לקוחות.
המשיב הפנה לדוייח הביקורת מטעמו כראיה. מדובר בביקורת מיום 10.4.25 שט תיאר החוקר כי העוררת הוקמה בשנת 2019, כי הסיור נערך בנוכחות דור ועובד בשם דורון, כי לחברה מוצר שהשיווק שלו נעשח מהנכס וכי במקום עובדי ייצור וכיוייב (כלל העובדים הינו 40).
ככלל נציין, כי בנושא בתי תוכנה דו"ח הביקורת מוגבל מאוד מבחינת היכולת לסייע לבירור המחלוקת, שכן מדובר בהכרעה הדורשת מומחיות,
ביום 9.12.25 התקיים דיון הוכחות. בתתילתו הוגש בהסכמה תשריט מפורט של הנכס וחלוקת כוח האדם של העוררת. הצדדיט אף הסכימו על ויתור של תקירתו הנגדית של החוקר מטעם המשיב,
מר כפיר, המצהיר של העוררת נחקר והעיד כל:
41 מצבת העובדים גדלה מאז התצחיר.
2 רוב העובדים שמועסקיס עוסקים בפיתוח.
43 המודל העסקי השתנה במעט במובן של התמקדות במכירת רישיונות להבדיל ממכירה של שטחי פרסוט.
4 ההטבר לצירוף רק חלק מהדוייח הכספי היו שיקולי פרטיות.
5 ההסכמיט שצורפו לתצהירו הינם הסכמים של רישיון שימוש בתוכנה, מתן שירות ללקוח,
6. התשלום העיקרי הינו תשלום שנתי.
7 לעובדים יש תעודות הסמכת ותארים.יש כ- 50 עובדים בעלי הסמכות מתוכם כ- 40 עוסקים בפיתות.
8. יש עובדים שאינם עובדים במובן עובד-מעביד אלא מועסקים כעובדי קבלן.
9 התוכנה שהט מפתחיט מפתחת אלגוריתמיט, שמחברים בין לקוחות קצה לחברות.
הדטה מתבסס על מידע של הלקות ומאגרי מידע בתשלום.
0. עלות ההכנטות תגבוהה שמופיעה בדוייח נובעת מהצורך להשתמש במאגרי מידע
חיצוניים וכן פרסום.
ביום 24.12.25 הוגשו סיכומי העוררת. העוררת חזרה על טענותיה והפנתה לכל הראות שצרפה, ואף הפנתה למגמה של הגדלת חלק הפיתוח שהתייחס אליה המצחיר מטעמה בחקירתו הנגדית, כאשר הסביר כי העוררת גדלה במספר עובדיה ובחלקס היתסי של אנשי המוייפ בעוררת.
העוררת הפנתה לבריימ 4021/09 בעניין מישל מרסייה כדגש לעניין חיוב ספציפי למול כללי, לעמיינ 147/03 בעניין טאי מידל איסט לענין האפשרות לראות בתוכנה כליצור מוצר חדש גס
.3
4
5
6
17
.8
.9
0
1
במקרה של כתיבתה לטובת לקוח ספציפי, לעמיינ 9977-09-15 בעניין ביסופט בקשר לכתיבת קוד חדש כמוצר חדש, לעמיינ 29761-02-10 בעניין ווב טנס בנושא המבחן הכמותי והמהותי לשאלת המונת ייבעיקריי, וכן לפרשות חשבשבת, פריאמפט, רוזנטל מערכות ידע, וורטי מחקר ופיתוח, מובאו סופטוור ופורט ויזין לעניין המבחנים השונים ובעיקר בהתליתס למודלים הכלכליים של החברות בהקשר של בתי תוכנח.
ביום 19.1.26 הגיש המשיב סיכומיו. המשיב תזר על טענותיו והפנתה לדוייח הכספי החלסי שהוגש, על סתירות לעמדתו בעדות כגון בין מספרי העובדים השונים, היעדר תעודות הסכמה, עלות המכר הגבוהה וככלל טען שהעוררת התסירה מידע מחמשיב. המשיב ביקש להפחית מהמשקל שיש לתת לתעודה מרשות המסים, וביקש להפנות את תשומת הלב לעובדה כי התוכנה אינה נמכרת אלא הלקוחות מקבלים בה רק זכות שימוש, וכי זח עיקר ההכנסות של העוררת.
חמשיב טען כי הפטיקה קבעה כי המבחן הוא שהחברה מפתחת ומוכרת תוכנה כסחורה להבדיל מפעילות עסקית של מתן שירות.
חמשיב חפנה לפרשות סיגניה קונסלטינג, אופטיבל, סימילארווב ופריאמפ סקיוריטי לתמיכה בטענותיו.
הנורמה המשפטית
תקנות ההסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות), תשס"ז- 2007 (להלן:
ייתקנות ההסדריסיי), החילו לאחר תיקון משנת 2010 בהגדרה ייתעשיחיי, גם בתי תכנה:
ייתעשיה- לרבות...בתי תפנה'י.
בהתאם לתקנות ההסדרים, הגדיר צו הארנונה של עיריית תל אביב, בסעיף 3.3.3, את הסיווג של "בתי תכנה" במילים "בתי תכנה, שעיסוקם העיקרי הוא ייצור תכנה". עולה מן האמור כי על מנת שנכס מסוים יסווג בסיווג של בית תכנה יש להראות קיומם של שלושה תנאים מצטברים:
א. בנכס מתבצעת פעולה של ייצור.
ב. בנכס מיוצרת תכנה.
ג. | מדובר בעיסוקו העיקרי של המחזיק.
לטעמנו כאן נמצאת לב הסוגיה. האם חברה מייצרת תוכנה אם לאו ובצורה יותר מפורטת מה עיקר פעילותה / עיקר השימוש בו חיא עושה בנכס מסוים, קרי תאם ייצור או ייעסקיסיי. ואת שכן לעונים המבחנים יכולים להטעות ולגרום לאדם כלשהו לחשוב, שהשאלה אינה האם חיא מייצרת או לא אלא מה המודל הכלכלי וכיוייב. המודל תכלכלי וכיוייב הס מבחני משנח לשאלה מה עיקר הפעילות שנעשית בנכס / מה השימוש שנעשה בנכס.
על אחת כמה וכמה נכון הדבר בעולם בו המודליס הכלכליים מחד גיסא ועולם הטכנולוגיה מצד שני משתנים במהירות מדחימה. רק לשם הדוגמא ניתן להתייחס לכניסת ה 41 לעולם הטכנולוגיה ולשינוי העצום שהוא מייצר במובן ייייצור תוכנהיי. אס עד לפני כמה שנים היה ייבית תוכנהיי נדרש לכותבי קוד רבים בשביל יילייצר תוכנהי' כיום המשקל נע לכיוון אנשי מוצר / פרודקט, אדריכלים וכלוייב, ברס במהות עדיין מדובר בבית תוכנה.
לאור ההגדרה שבתקנות ההסדרים, נמצא כי על מנת שנכט יוכה בתעריף המופחת של בוני תכנה, עליו לעמוד תחילה בכל המבחניט שנקבעו בפסיקה לעניין פעילות ליצורית אשר מקנה תעריף מופחחת למפעלי תעשיה.
מבחני זיהוי הפעולות היצוריות נקבעו בעייא 1690/90 פקיד שומה תא 5 נ' חברת רעיונות בע"מ, פייד מח (1) 200 (1992). מבחנים אלה יושמו בעמיינ (מינהליים ת''א) 11802-01-17 האניבוק
אוונט פלמנג בע''מ: ' מנהל הארנונה בעיריית תל אביב (פורסם בנבו, 29.05.2018)
(להלן:''פסק דין האניבוק'') , בו קובעונ כבוד השופטת שטופמן: ''משהוגדר /בית תתופנהי בסיווג 'תעשיה' נבחן בפטיקה טיווג /בית התוכנה' בהתאם למבחנים שנקבעו לסיווג 'תעשיה, והם המבחנים שנקבעו בהלכת רעיונות. מבחנים אלו הםט: א. יצירת יש מוחש? אחד מיש מוחשי אחר; 3. היקף השימוש במוצר המוגמר; ג. מבחן ההשבחה הכלכלי; ד. מבחן על
2
3
4
5
6
7
.8
9
.0
דרך ההנגדה. על מנת לסייע בהבחנה בין פעילות ייצורית לבין מתן שירותים, משתמשיט לעיתים גם במבחן ה'קשר המתמשך בין העטק ללקותי. ראוי לציין כי מבחנים אלו הס בגדר מבתני עזר, המשמשים רק למתן אלנדיקציות לסוג תפעילות המתקיימת בנכס, ואינם מהוויט מבחנים מצטברים או מחייבים. כמו כן, על מנת לעמוד בתנאי צו הארנונה, יש לעמוד גם בתנאי יהעיסוק העיקריי שלצורך בתינתו נקבעו שנל מבחני עזר נוספיט והם המבחן הכמותל והמבחן המהותי (עניין ווב טנט, פסקת 10)'י.
בעמייג (מינהליים תייא) 29761-02-10 ווב סנט בעי/מ נ' מנהל הארנונה - עיריית תל אביב-
יפו (פורסט בנבו, 08.08.2011 (להלן:''הלכת ווב סנטייי) , קובעת כבוד השופטת ברוש כי לצורך סיווג נכס כבית תכנה עליו לקיים בעיקר ייפעילות ייצוריתיי של תכנה ועל העוררת תובת להוכיח קיומו של תנאי זח.
ביום 3.10.21, ניתן פסהייד בתיק עמיינ 60985-07-20 פריאמפט סקיוריטי בעי'מ ג' מנהל הארנונת של עיריית רמת גן (פורסם בנבו). שני הצדדים התייחסו בסיכומיהם לפסק דין וח.
ביחמייש (כבי השופט קירש) קבע איוון בכל הקשור לסתירה הקיימת בין הפעילות המטסתרית לבין וו התעשייתית, כאשר מרבית הפעילות המטחרית מתבצעת בידי חברת האם, ואילו עלקר הפעילות התעשייתית - ייצורית נעשית בתוככי הנכט אותו ביקשו לסווג בסיווג של בי תכנה.
בפסק הדין נקבע שגם אס חברת הבת מספקת את התוכנה כשירות לחברת האם, הדבר לא שולל את העובדה שפיתחה תוכנה שמשווקת ללקוחות קצה.
ביום 5.9.22 ניתן פסק הדין בתיק עמיי; 24907-10-21 סימילרווב בע"מ גי מנהל הארנונה בעיריית תל אביב (פורסם בנבו), שם עמד ביהמייש (השופטת רביד) על הדיוקיט הנחוצים בהבחנות האופרטיביות שבפסק הדין בעניין פריאמפט סקיוריטי חנייל.
ביום 19.11.23, קיבל בית המשפט המחוזי את ערעורה של חברת וורטי וקבע כי סיווגח יחיה סיווג של בית תוכנה. החלטתו של בית המשפט המחוזי תומכת בעמדת העוררת.
פסק הדין הנייל ניתן בתניק עמיי: 77431-05-23 בית המשפט מבהיר כי פיתוח אתרי אינטרנט הינו ככלל פעילות ייצורית וכי יש לבחון רק את פעילות המערערת בנכס. לפיכך, קבע כי מדובר בייצור תוכנה גם על פי המבחן הכמותי והמהותי אשר בוחנים את פעילות ייצור התוכנה על פני פעילויות אחרות ואלו יימטים את הכף לכיוון פעילות ייצורית בעיקריי.
בית המשפט מבהיר בטעיף 31 של פסק הדין: ''אבהיר למען הסר ספק שלדידי אין חובת כי התוכנה המיוצרת בנכט תימכר כסחודת (''מוצר מזיף'/ כלשון ועדת הערר), לצורך הכרה בפעילות פיתוח התוכנה כפעילות ייצורית. אני מודע לכך שדעתי זו שונה מדעות אחרות שהובאו בפסיקת בתי המשפט המנהליים, ועל כן אפרט את הנימוקים שהביאו אותי למסקנה זו'י.
בסעיף 32 לפסק הדין מפרש יימוצר מדףיי כמוצר שאדם מהיישוב יכול לקבל אליו גישה לעשות בו שימוש. בעבר, נדרש היה הרוכש לאסוף את המוצר ממדף פיגי, בעוד כיום ניתן לחגיע אליו באמצעים דיגיטליים.
כן הפנה בית המשפט לכך שייבית תוכנחיי, על פי פשוטו של מקרא הוא חברת הייטק העוסקת בפיתוח תוכנה, ללא קשר לשאלה האם התוכנה נמכרת כטחורה או שניתן לדוגמה להתקין אותה מחנות האפליקציות בנייד.
עוד נכתב: יייש טעם בטענות המערערת שבמקרה זינן, המבתן אודות ייעוד התוכנה, יצר מצב
אבטורדי בו למעשת נבחנות פעולות חברת האם שנמצאת בארהייב, ולא פעולות המערערת -
שעושה בפועל את השימוש בנכס. כזכור, דיני הארנונת נועדו לחייב את הנישום על השימוש בנכט -- ואת וח יש לבדוק. אם כן, מקום בו חברת הבת בישראל עוסקת בפיתוח תוכנה וזה עיקר עיסוקה, יש מקום להכיר בה כגורם ייצורי להבדיל מגורט שירותלייי (סעיף 35 לפסתייד).
דיו
1. לאתר שמיעת העדיט ובחינת הראיות שהוגשו לנו אנו סבורים, כי צודקת העוררת בטענותיה כל
עיקר פעילותה חיא של ייצור תוכנה, כמפורט להלן בתמצית:
41 נדמה לנו כי במובן מסוים צודקים שני הצדדים ואכן יש לעוררת צד של ייייצור תוכנהיי ובו זמנית יש בח צד של ייעסקיי. השאלת העיקרית חינה מהו הצד של ייהעיקריי.
2 לפי כלל הראיות, שהיו בפנינו, ולאור עדותו של מר כפיר שמצאנו אותח אמינה ועקבית אנו סבורים כי ייעיקריי הפעילות של העוררת הוא ליצור תוכנה.
43 אנו מסייגים, כי החלטה זאת הינה לזמניט הרלוונטיים להליך וכי, וגם לאור הדבריט שכתבנו לעיל, על המשיב לבחון מפעם לפעם את המצב העובדתי ולראות האם היה שינוי בפעילות של חברה מסוימת והאם הכף הוטתה לכיוון ''עיקריי ניהול עסקים לעומת ייעיקריי ייבור תוכנה.
4 במקרה דנן מצאנו, כי עיקר העובדים בנכט הס אנשי פיתוח ועיקר עבודתם היא בכתיבת תוכנה.
5 כך גם שוכנעו, וואת גס לאחר ששמענו את
[הטקסט קוצץ - הקובץ המלא זמין בקישור למקור]