החלטות ועדת ערר לענייני ארנונה - ספטמבר 2023
וזו
תאריך | : ג בתשרי תשפד
13
מספר ערר: | 08:59 / *********
מספר ועדה: | 12653
ועדת ערר לענייני ארנונה כללית
שליד עיריית תל אביב-יפו
בפני חברי ועדת הערר:
יו"ר: עו"ד פרינץ רוית
חבר: ויינריב אודי, כלכלן
חבר: עו"ד אהוד פלדמן
העורר/ת:
שמני הארץ (יזמות) ובנייה בע"מ חברה פרטי רו
חשבון לקוח: 11301282
מספר חוזה: 1212256
כתובת הנכס: כ"ג יורדי הסירה 3
-נ ג ד-
המשיב: מנהל הארנונה בעיריית ת"א-יפו
ע"י ב"כ עו"ד: עינב ארמה ציון
נוכחים: \
העורר/ת: שמני הארץ (יזמות) ובנייה בע"מ - אין נוכחות
מנהל הארנונה בעיריית ת"א-יפ!
ב"כ המשיב עו"ד: עינב ארמה ציון
החלטה
השעה 09:34 ונציג העוררת לא התייצב לדיון, זאת הפעם השנייה.
מזכירות הוועדה התקשרה למזכירת העוררת הבוקר ווידאה עימה שנציג העוררת יודע על הדיון.
בנוסף, קיים בתיק אישור במייל של העוררת על קבלת הזימון.
בפעם הקודמת שהעוררת לא התייצבה ניתנה החלטה לפיה מאחר והעוררת אינה מיוצגת הערר לא יימחק ויקבע מועד חלופי. למותר לציין שאי התייצבות בפעם השנייה אינה מותירה ברירה לוועדה, אלא להורות על מחיקת הערר.
ככל והעוררת תבקש לחדש את הדיונים בתיק עליה להגיש בקשה לביטול ההחלטה מהיום בצרוף תצהיר של נציג העוררת שבו יינתן הסבר שיניח את הדעת מדוע העוררת אינה מתייצבת לדיון בפעם השנייה.
בקשה כאמור אם תוגש תועבר למשיב.
ניתן והודע בנוכחות ב"כ המשיב בלבד היום 18.09.2023.
בהתאם לסעיף 5 (2) לחוק בתי המשפט לעניינים מנהליים, התש"ס-2000 ותקנה 23 (ב) לתקנות בתי המשפט לעניינים מנהליים (סדרי דין), תשס"א-2000, לרשות הצדדים קיימת זכות ערעור לפני בית המשפט לעניינים מנהליים וזאת בתוך 60 ימים מיום קבלת ההחלטה.
בהתאם לתקנה 20 (ג) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (סדרי דין בוועדת
ערר) התשל"ז-1977 תפורסם החלטה זו באתר האינטרנט של הקשיב. :
- "ד 4 0
יו" עו"ד פרינץ הוית חבר: ויינריב'אוט, כלכלן חבר: עו"ד פלדמן\אהוד
שם הקלדנית: ענת לוי
וו ו
תאריך | : ג בתשרי תשפד
13
מספר ערר: | 12:59 / *********
מספר ועדה: | 12653
ו
ועדת ערר לענייני ארנונה כללית
שליד עיריית תל אביב-יפו
בפני חברי ועדת הערר:
יו"ר: עו"ד פריגץ רוית
חבר: ויינריב אודי, כלכלן
חבר: עו"ד פלדמן אהוד
העורר/ת:
שמני הארץ (יזמות) ובנייה בע"מ חברה פרטי ה
חשבון לקוח: 11301282
מספר חוזה: 1212256
כתובת הנכס: כ"ג יורדי הסירה 3
-גב ג ד-
המשיב: מנהל הארנונה בעיריית ת"א-יפו
ע"י ב"כ עו"ד: עינב ארמה ציון
נוכחים:
העורר/ת: שמני הארץ (יזמות) ובנייה בע"מ
משה רופא
מנהל הארנונה בעיריית ת"א-יפ!
ב"כ המשיב עו"ד: עינב ארמה ציון
המשך פרוטוקול מהיום
העורר: לא הגעתי היום לדיון בשעה 09:25 משום שבזימון ששלחו לי היה רשום 10:15. אני מתנצל בפני הוועדה מדובר באי הבנה.
ב"כ המשיב: אנו מסכימים לכך שהחלטת הוועדה מהיום בעניין מחיקת הערר תבוטל לאחר
ששמענו את העורר.
החלטה
לבקשת העורר ובהסכמת המשיב החלטתנו מהיום מבוטלת בזאת.
המשך פרוטוקול
העורר: פינינו את הנכס ב- 23/11/22 ומאז הנכס ריק מכל חפץ. מאז ועד ליום 1/2/23 הנכס ריק.
אני מבקש לקבל פטור מנכס ריק ביחס לתקופה האמורה. אני השוכר של הנכס.
ב"כ המשיב: | בחנו את טענת העורר ונהיה מוכנים ליתן את הפטור כפוף להצהרת העורר להעיל.
יחד עם זאת, קיים קושי מעשי במתן פטור המבוקש שכן בידי המשיב מכתב מהבעלים של הנכס אשר מתנגד לשימוש של השוכר בפטור. לאור עמדת הבעלים עלינו לבדוק את הנושא ולנסות להגיע לפתרון.
העורר: בכוונתי לשוחח עם הבעלים של הנכס בנושא הפטור.
ב"כ המשיב: | אנו נודיע בתוך 30 יום לוועדה האם הגענו להסכמות.
המשך החלטה מהיום
ב"כ המשיב יודיע לוועדה בתוך 30 יום האם הגיע להסכמות עם העורר.
ניתן והודע בוה וו / ש
יו"ר: עו"סָיפרינץ עשי חבר: וייבריב אע, כלכלן חבר: עו"ד פלדמן|אהוד
שם הקלדנית: ענת לוי
| 0
וו
ועדת ערר לענייני ארנונה כללית
שליד עיריית תל אביב-יפו
תאריך | : ד בתשרי תשפד
13
מספר ערר: | 11:19 / 140025371
מספר ועדה: | 12654
בפני חברי ועדת הערר:
יו"ר: עו"ד ויסמן גדעון
חבר: רו"ח ז'יטניצקי שמעון
חבר: עו"ד קורן משה
המשיב:
נוכחים:
העוררת:
ב"כ המשיב:
העוררת:
העורר/ת:
זהבי שורץ טל תעודת ז התוול
חשבון לקוח: 11339259
מספר חוזה: 1252154
כתובת הנכס: ליפסקי לואי 12
-נ ג דד
מנהל הארנונה בעיריית ת"א-יפו
ע"י ב"כ עו"ד: עיגב ארמה ציון
העורר/ת: זהבי שורץ טל
מנהל הארנונה בעיריית ת"א-יפו
ב"כ המשיב עו"ד: עינב ארמה ציון
פרוטוקול
אני מצהירה שהנכס היה ריק מיום המסירה 26/2/23 ועד למועד הכניסה ב-
3.
על בסיס ההצהרה ניתן הנחת נכס ריק עפ"י תקנה 13 לתקנות ההסדרים.
אני מסכימה.
ועדת ערר לענייני ארנונה כללית
שליד עיריית תל אביב-יפו
תאריך : ד בתשרי תשפד
13
מספר ערר: | 11:19 / 140025371
מספר ועדה: | 12654
בפני חברי ועדת הערר:
יו"ר: עו"ד ויסמן גדעון
חבר: רו"ח ז'יטניצקי שמעון
חבר: עו"ד קורן משה
העורר/ת: זהבי שורץ טל
-נ ג ד-
מנהל הארנונה בעיריית ת"א-יפו
החלטה
ניתן תוקף של החלטה להסכמות בין הצדדים.
אין צו להוצאות.
ניתן והודע בנוכחות הצדדים היום 19.09.2023.
בהתאם לתקנה 20 (ג) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (סדרי דין בוועדת ערר) התשל"ז-1977 תפורסם החלטה זו באתר האינטרנט של המשיב.
א "יו , / 04
0
יו"ר: עו"ד ויסמן חבר: רו"ח ז'יטניצקי שמעון חבר: עו"ד קורן משה
שם הקלדנית: ענת לוי
וו
תאריך : ד בתשרי תשפד
13
מספר ערר: | 11:31 / 140025345
מספר ועדה: | 12654
ועדת ערר לענייני ארנונה כללית
שליד עיריית תל אביב-יפו
בפני חברי ועדת הערר:
יו"ר: עו"ד ויסמן גדעון
חבר: רו"ח ז'יטניצקי שמעון
חבר: עו"ד קורן משה
העורר/ת:
חמיאס אנטה תעודת זה ה
חשבון לקוה: 11342463
מספר חוזה: 1255542
כתובת הנכס: בית יצקר 18ב
-נ ג ד -
המשיב: מנהל הארנונה בעיריית ת"א-יפו
ע"י ב"כ עו"ד: עינב ארמה ציון
נוכחים:
העורר/ת: חמיאס אנטה
יפית זוארץ -- בת העוררת
מנהל הארנונה בעיריית ת"א-יפו
ב"כ המשיב עו"ד: עינב ארמה ציון
פרוטוקול
העוררת: אני רוצה להבהיר שביום 29/4/23 אני התקשרתי לעיריית ת"א והודעתי להם שהנכס
גנטש ושהוא ריק ושישנו את הסיווג. הם היו מוכנים לשנות את הסיווג מ- 19/7/23 לאחר הביקורת השנייה. אני חוזרת ואומרת שהנכס היה ריק וכל מה שהיה בו היה זבל שהשאיר השוכר עד שניקינו לגמרי. אפשר לראות את זה בתמונות.
אני אבקש לשורת הדין או לפנים משורת הדין שיקבלו את מה שאני אומרת וישנו את הסיווג מסוף אפריל.
ב"כ המשיב: | אנו משאירים את זה לשיקול דעת הוועדה למרות שאנו חוזרים על עמדתנו שהנכס לא
היה ריק עד לביקורת השנייה, אבל אנו מוכנים לשנות את הסיווג למגורים כפי שכתוב בכתב התשובה רק השאלה היא ממתי.
ועדת ערר לענייני ארנונה כללית
שליד עיריית תל אביב-יפו
תאריך : ד בתשרי תשפד
3
מספר ערר: | 11:31 / 140025345
מספר ועדה: | 12654
בפני חברי ועדת הערר:
יו"ר: עו"ד ויסמן גדעון
חבר: רו"ח ז'יטניצקי שמעון
חבר: עו"ד קורן משה
העורר/ת: חמיאס אנטה
-נ ג ד -
מנהל הארנונה בעיריית ת"א-יפו
החלטה
אנו מקבלים את גרסת העוררת וקובעים שהמועד הקובע לשינוי הסיווג למגורים הינו 29/4/23.
ככל שיש שינוי עובדתי במצב הדברים בנכס על העוררת לעדכן את העירייה באופן מיידי.
ניתן והודע בנוכחות הצדדים היום 19.09.2023.
בהתאם לתקנה 20 (ג) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (סדרי דין בוועדת ערר) התשל"ז-1977 תפורסם החלטה זו באתר האינטרנט של המשיב.
- % ]| / 0
יו"ר: עו"ד וי וו חבר: מ"ח ז'יטניצקי שמעון חבר: עו"ד קורן משה
שם הקלדנית: ענת לוי
וו
תאריך | : ה בתשרי תשפד
2203
מספר ערר: | 12:17 / *********
מספר ועדה: | 12655
ן
4 ד א
ועדת ערר לענייני ארנונה כללית
שליד עיריית תל אביב-יפו
בפני חברי ועדת הערר:
בפני חברי ועדת הערר:
יו"ר: עו"ד סטוקהולם כהן אבי
חבר: עו"ד פלדמן אהוד
העורר/ת:
טרגו בע"מ חברה פרטי הווש
חשבון לקוח: 11312186
מספר חוזה: 1223547
כתובת הנכס: אלון יגאל 120א
ע"י ב"כ עו"ד: סויסה ניסים
-נ ג ד -
המשיב: מנהל הארנונה בעיריית ת"א-יפו
ע"י ב"כ עו"ד: ליאת אדלר
נוכחים:
העורר/ת: טרגו בע"מ
אופיר ברומברגר
ב"כ העורר/ת עו"ד : סויסה ניסים
מנהל הארנונה בעיריית ת"א-יפו
ב"כ המשיב עו"ד: ליאת אדלר
פרוטוקול
בהסכמת הצדדים הדיון יתקיים בהרכב חסר של חבר הוועדה יעקב ישראלי, רו"ח.
ב"כ העוררת: לאחר שקילת הטיעונים לאחר ששמענו את הערות הוועדה בחרנו למשוך את הערר
ללא חיוב בהוצאות.
ועדת ערר לענייני ארנונה כללית
שליד עיריית תל אביב-יפו
תאריך :| ה בתשרי תשפד
2203
מספר ערר: | 12:17 / *********
מספר ועדה: | 12655
בפני חברי ועדת הערר:
בפני חברי ועדת הערר:
יו"ר: עו"ד סטוקהולם כהן אבי
חבר: עו"ד פלדמן אהוד
העורר/ת: טרגו בע"מ
-נ ג ד -
מנהל הארנונה בעיריית ת"א-יפו
החלטה
בנסיבות העניין אנחנו מורים על מחיקת הערר ללא צו להוצאות כמבוקש.
ניתן והודע בנוכחות הצדדים היום 0.09.2023
בהתאם לתקנה 20 (ג) לתקנות הרשויות/המקומיות//ערר על קביעת ארנונה כללית) (סדרי דין בוועדת התשל"ז-1977 תפורסם החלטה זו מאֶתר האינטרנט של אִמשיב.
/
יו"ר: עו"ד סטוקחאלם הו את חבר: עו"ד פלדמן אָהו
שם הקלדנית: |ענת לוי
ועדת ערר לענייני ארנונה כללית עררים מס': 140022855 שליד עיריית תל אביב-יפו 004
88
בפני חברי ועדת הערר:
*ו'יר: עו"ד רוית פרינצ
חברה: אורלי מלי רו"ח
חבר: אודי וינריב, כלכלן
העוררת: בבילון פארק ישראל בע"מ
נגד
מנהל הארנונה בעיריית תל אביב- יפו
החלטת
הנכס נשוא הערר שבנדון נמצא במתחםס נמל תל אביב (ייהנכסיי).
המחלוקת בין הצדדים נסובה על סיווגו של הנכס, המטווג על ידי המשיב תחת סיווג 3.2 ייבניינים שאינם משמשיט למגורים!י.
הערר וההליכים שבפני הועדה
41 העוררת הגישה את הערר שבנדון ביום 13.9.2021 ביחס לשנת המס 2021, וביוט 25.2.2022 ביחס לשנת המס 2022. בהחלטה מיום 28.7.2022 אוחדו העררים.
2 ביום 8.11.2021 התקיים דיון מקדמי ובמסגרתו נקבע הערר להוכחות.
3 | מטעם העוררת הוגש תצהירו של מר טל רוסו המשמש כמנכייל העוררת. מטעט המשיב הוגש תצחירו של החוקר ליאור בארי.
4 ביום 11.4.2022 נערך דיון הוכחות במסגרתו נחקרו עדי הצדדים. בהמשך, הגיש המשיב מסמכים הנוגעים לביקורת שנערכה בנכס על ידי מר בארי וכן הוגש דוח ביקורת נוסף שנערך בנכס ביום
,2
5. הצדדים חגישו סיכומים.
הסוגיה הטעונה הכרעת
.6
הסוגיה הטונה הכרעה בתיק וה היא כאמור, מה הוא הסיווג המתאים לנכס. לטענת העוררת יש לסווג את הנכס בסיווג של יימרכז ספורט ונופשיי (סעיף 3.3.17 לצו הארנונה) ולחילופין יש להפריד בין שני חלקי הכנס באופן שהקומה השנייה תסווג תחת הסיווג ייאולמות המשמשים להצגות תיאטרון, מחול וקונצרטיסיי (סעיף 3.3.8 לצו) או יאולמות המשמשים לריקודיט (סעיף 3.3.9 לצו) או ייכאולמות שמחה ולאירועיםיי (טעיף 3.3.10 לצו).
טענות הצדדים
טענות העוררת
10
העוררת מקימה ומפעילה מרכזי טפורט ונופש לכל המשפחה. לטענת העוררת, המתקנים חמצויים בנכס מחוויט תצורה עדכנית לאולם ספורט יקלאסיי, כאשר בצד פעילויות ספורט מגוונות נערכות בנכס גם הופעות ואירועים (על פי הזמנה). מדובר במוקד משיכה ספורטיבי עבור ילדים ומשפחות.
חיוב העוררת בסיווג על פי סעיף שיורי ויקר, נעשה תוך שימוש לרעה ועל מנת להעשיר את קופת העירייה, ואת למרות שכל תכליתו של הסיווג השיורי הוא למנוע התחמקות מתשלום ואין מטרתו למשוך לתוכו נכסים אשר ניתן לשייכם לסיווג ספציפי (פסהייד מלטייה).
המשיב מבסס את קביעת הטיווג על דו"ח החוקר שביקר בנכט, מר בארי, ואולם החוקר בחקירתו הנגדית הודה שלא ביקר בנכס דומה מעולם, ובנוסף קלים חוסר הלימה בין המסקנה הסופי של הדויית לבין הצילומים שצורפו לו. התוקר הודה בחקירתו, כי לתצהירו לא צורפו כלל הצילומים שצילם בביקורת שערך בנכס, והמשיב הודיע לוועדה, לאחר דיון ההוכתות, שלא נמצאו צילומים נוספים מעבר לאלו שכבר צורפו לדוייח (להלן: 'יהודעת המשיביי). לאור חוסרים אלו, לא ניתן להתבסס על הדוייח הנייל לצורך קביעת הסיווג. מבלי לגרוע מכך, להודעתו צרף המשיב, בחוסס תס לב, דו"ח ביקורת נוספת שנערכה בנכט ביום 22.3.2022, שלושה שבועות לפני דיון ההוכחות. דו"ח ה הוסתר מהעוררת וצורף ללא רשות על ידי המשיב להודעתו לוועדה, לאחר דיון ההוכחות, ועל כן גס על דו"ח זה לא ניתן להטתמך בקביעת הסיווג המתאים לנכס.
לגופו של עניין טוענת העוררת, שהשימוש בנכט תואם סיווגים ספציפיים הקיימים בצו והראשון שבהם הוא סעיף 3.3.17 לצו שעניינו יימרכז ספורט נופשיי. העוררת מפנה לתצהירו של מר רוסו כאשר נטען שאין בהעדרו של אלמנט כלשהוא הכלול בצו כדי למנוע את הסיווג, נוכח כוונת המחוקק להקל על חנישומים.
עותק מאושר 2
ועדת ערר לעניובו ארנונה כללית
שליד עיריית תל-אביב - ופו
.1
2
לחילופין נטען, שהנכס בנוי הלכה למעשה משתי קומות, כאשר בכל אחת מהקומות פעילות אחרת ונפרדת. בקומת הקרקע יש מתקני ספורט למיניהם, ואילו בקומת הגלריה (הקומה השנייה) ישנם אולמות נפרדים המשמשים להופעות, ריקודים או אירועים, ויש סיווגים ספציפיים בצו התואמים שימושים אלו. אין הצדקה לחייב את השטח המלא של 2,000 מ"ר בסיווג אחד שהוא שיורי, שכן תוצאה ו הופכת את החריג לכלל- לבלפ.
בנוסף לכך, השימוש בנכס תואם את התבייע החלה על הנמל ולפיה השימושים המותרים בנכט חם לבילוי ונופש ואילו משרדים ומתחסניס מותרים רק כנלווים לפעילות העיקרית הנייל.
טענות המשיב
3
14
5
6
7
לטענת חמשיב העוררת עושה שימוש בכלל הנכס כנכס מסחרי לכל דבר ועניין, ולכן הסיונג שניתן לנכס הוא סווג ספציפי של מסחר ולא סיווג שיורי כטענת העוררת. הטיווג מסחר הוא סיווג ספציפי למרות שהוא מצוי אותה המסגרת עס הסעיף השיורי ייכניינים שאים משמשים למגורים:י. מבלי לגרוע מכך, על מנת לקבל טיווג ספציפי על העוררת להוכיח שהנכס עומד בתנאיו, והעוררת לא הוכיחה זאת.
הנכס של העוררת משמש כפארק שעשועים סגור ומקורה, שבו מתקיימת פעילות מסחרית ברובה עבור ילדים. גם אס חלק מהפעילות כרוכה פעילות גופנית, אין החדבר הופך את הפעילות במקום לפעילות ספורט או את המתקנים למתקני ספורט. הדבר עולה באופן ברור מהפרסוס שצורף לתצהירו של מר רוסו מטעם העוררת.
סעיף 3.3.17 לצו כולל מספר רכיבים שאינם מתקיימים במקרה גּה, כעולה מתצהירו של מר רוסו. כך, אין בנכס בריכת שחיה ו/או אולם ספורט ו/או מגרש ספורט. מבלי לגרוע מכך חודה מר רוסו בחקירתו, שהעוררת אף לא ביקשה רישיון עטק להפעלת אולם ספורט. די בכך על מנת לדחות את טענת העוררת לסיווג הנכס בכללותו או בחלקו כמרכו טפורט.
לעניין סיווג הקומה השנייה, אין לקבל את החלופות שהוצעו על ידי העוררת. הקומה השנייה אענה יכולה לחיות מסווג כאולסם שכן השטח אינו אולם אלא מסדרון ארוך המחבר בין שני חדרים (ראה עדותו של מר רוסו).
בנוסף, על פי עדותו של מר רוסו, במקום מתקיימות הופעות פעמייט בשבוע ועל כן לא ניתן לקבוע שעיקר השימוש בו חוא להצגות תיאטרון. פרט לעדות מר רוסו, העוררת לא הציגה ראיות מוכחות לכך שבמקום מתקיימת פעילות עניפה יותר של הצגות. בנוסף, לא הוכח כי במקום מתקיימים בעיקר ריקודים, ממילא לא הוכח שהקומה השנייה משמשת רק לריקודים כמתחייב מהסעיף בצו. בנוסף, העוררת לא הוכיחה שבמקום מתקיימות בעיקר שמחות, ומקל וחומר שלא הוכיתה את תכיפותן.
מנגד, מר רוסו העיד שבמקום לא מתקיימות חתונות. העובדה שבמקוט מתקיימים, מעת לעת, ימי
עותק מאושר 3
ועדת ערר לעניים ארנונה כללית
שליד עיריית תל-אביב - יפו
.8
הולדת ואירועים מוזמנים נוספים אינה הופכת את הנכט לאולם שמחות ואירועים. בסופו של יום, מדובר באולם שבפעילות העיקרית בו היא הפעילות הנערכת בקומה הראשונה, ואילו הפעילות בגלריה או בקומה חשנייה חיא פעילות גלוות לפעילות העיקרית בלבד.
לעניין עדותו של מר בארי, יש לדחות נסיון העוררת להטיל בו דופי שכן מדובר בחוקר ותיק, מקצועי ומחימן. בדוייח צויינו דברים מפיו של מר רוסו מטעם העוררת וכן צורפו לו צילומים המדבריס בעד עצמם, גם אס הס אינם משקפים את כל המתרהש בנכס. דו"ח הביקורת הנוסף הוגש על ידי חמשיב אך במטרה לשקף לעוררת ולוועדה את כל הראיות שבידי חמשיב. מכל מקום, המשיב אינו מתנגד לכך שהועדה תתעלם מדוייח זה במסגרת ההחלטה הטופית.
דיון והכרעה
.9
לאחר עיון בטענות הצדדיט ובראיות שהוצגו לנו, דעתנו היא כדעת המשיב. נקדים ונאמר, שבהעדר טיווג ספציפי מתאים בצו לאופי השימוש שנעשה בנכס, אין מנוס מלקבוע שיש לטווג את הנכס תחת הסיווג הכללי הקבוע בסעיף 2 לצו הארנונח- ישמימים שאינם משמשים למגורים'י.
סיווג שיורי מול ספציפי
.20
.1
ראשית נציין, כי אין אנו מקבלים את טענת המשיב על כך שהטיווג הכללי הקבוע בסעיף 3.2 לצו אינו סיווג שיורי. עמדה זו אינה מתיישבת עם לשון הצו הקובעת בסעיף 3.2 כך:
3.2 הארנונה הכללית לגבי בנינים שאינם משמשים למגורים, לרבות משרדים שירותים ומסחר, תחושב לפי תעריפים אחידים, למעט שימושים/סיווגים שנקבע להם תעריף מיוחד כמפורט בסעיף 3.3.
לחלן התעריפים האחידים עבור בניניסם שאינם משמשים למגורים, ואין עבורם תעריף נפרד....<
כלומר, התעריפים הקבועים בסעיף 3.2 יחולו על כלל הנכסים שאינם נופלים לאחת הקטגוריות הספציפיות המפורטות בסעיף 3.3, והרי לך סעיף שיורי ייקלאסייי. כך גם פרש בית המשפט העליון את סעיף 3.2 הנייל לצו במסגרת עעיימ 6993/15 עיריית תל אביב-ימו נ' אספיאדה בעימ (נבו
86 ):
יצו הארנונה של עיריית תל אביב-יפו (לחלן : העירייה) לשניט 2011-2010
כלל מספר קטגוריות של נכסים, שאחת מהן היא ייבניימים שאינם משמשים למגוריםיי. במטגרת קטגוריה זו נכללהת רשימה של סוגי נכסים שעבורם
עותק מאושר 4
ועדת ערר לענייני ארנונה כללית
שליד עיריית תל-אביב - יפו
נקבעו תעריפים מלוחדים, כגון: *מחטניםיי, *בתי תוכנהיי, *בנקיטיי, 'יבריכות שחייהיי ועוד (טעיף 3.3 לצו הארנונה). כמו כן, נקבע טיווג שיורי לכל אותם נכסים שלא נקבע עבורם תעריף נפרד (טעיף 3.2 לצו הארנונה)/
2. וראה גס בבר"מ 1676/15 ברולקאסט וידאו ש.ב בע"מ ני מנהל האלנונה בתל אביב-יפו (נבו
6
יצו הארונה שחל בעניינגו הוא צו הארונה של עיריית תל אביב-יפו לשנת 2013
(להלן: צו הארנונה או הצח. צר זה מבחין בין שני סיווגים עיקריים : במימים שמשמשים למגורים (סעיף 2 לצו הארנונה) ובניינים שאינם משמשים למגורים (שעיף 3 לצו הארנונה). הסיווג שעניינו בניינים שאינם משמשים למגורים כולל אף הוא מספר סיווגי משנה. במסגרת כך, צו הארנונה קובע בסעיף 3.3 רשימת סיווגים שעבורס נקבעו תעריפים מלוחדים (כגון ייבתי מלאכת ומפעלי תעשיהיי, אמחסניםיי, יבתי תוכנחיי, ייבנקיםיי, ייבריכות שחייהיי ועוד). בצדם של אלה, נקבע בסעיף 3.2 לצו הארנונה סיווג שיורי שבו נקבע תעריף הארנונה לנכסים שאינם משויכים לסיווגים המנויים בסעיף 3.3 לצו 4 המחלוקת בענייננו מתמקדת בשי טיווגים שנקבעו בצו הארנונה. הס?ווג הראשון הוא הסיווג השיורי, שקבוע בסעיף 2 עצו הארנונה. הסיווג השיורי כולל בתוכו, כמתואר לעיל, גם נכסים המשמשים למשרדים, שירותים ומסחר.*
3. צודקת העוררת בטענתה, שככלל יש להעדיף סיווג ספציפי על סיווג שיורי. כך למשל פסק בית המשפט
העליון בבריימ 3058/16 מנהל הארנונה במועצה מקומית בנימינת - גבעת עדה ני אפרת שותפות ליצור
ושיווק אפדוחי פיטום (גבו 28.03.2017):
יבית משפט זה פסק בעבר, כי בהיעדרו של סיווג מתאים בצו הארנונה של הרשות המקומית, וכאשר קיים בצו זה סעיף שיורי, יש לנסות ולסווג נכסים בגדרו שע סיווג ספציפי קרוב ולהעדיף זאת על-פני פניית לסיווג השיודי (עניין מישע מרסייה, פסקה <יב). היינו, בהכרעת הבינארית בין סיווג ספציפי לסיווג שיורי - ₪ להעדיף את זה הספציפי. זאת, חן משום שסיווג שיורי נועד למנוע מצב של אי הטלת ארנונת כאשר הנכס אינו חוסת תחת אף אחת מהקטגוריות הספציפיות שהותוו, ולא /למשוץ? אליו נכסים אש יכולים לחסות תחת קטגוריות אחדות, המתאימות יותר למאפייניהם הייחודיים (ראו שם, בפסקה שיא ; הנריק רוסטוביץ, פנחס גלעד, משה וקנין נגורית לב ארנונה עירונית ספר ראשון 4 (2001; ותן בשק מידת ההגינות הנדרשת מהמועצה בהתקינה את צו הארנונה (ראו עניין מישל מרסייה, בפסקה <ים). הדברים יפים, לדידי, גם במצב בו כלל אין בנמצא סיווג שיורי בצו הארנונה. הניטיון לאתר סיווג ספציפי קרוב בגדר צו הארנונה, נועד
עותק מאושר
ועדת ערר לענייני ארנונה כללית
שליד עיריית תל-אביב - יפו
4
.5
.6
7
.8
9
0
.1
לתת ביטוי לשיקול הלעת שהפעילה המועצה בהתקנת צו האדנונה, תוך ניסיון להגשים את תכליות התקיקה ולסווג את הנכס לפי המאפיינים הניחודיים לי
מכאן, שיש להעדיף את אחד הסיווגים המופרטים בסעיף 3.3 לצו על פני התעריף השיורי 3.2.
יחד עס את ברור מאליו, שקביעת הטיווג צריכה להיעשות על ידי בחינת מאפייניו הספציפיים של כל נכס ונכס, ועל העוררת הנטל להוכית שאופי השימוש במכס שבנדון נופל לגדר אחד מן הסיווגים הספציפיים שבסעיף 3.3 לצו ולפיכך אינו נופל תחת הסעיף השיורי 3.2. בחינת טענות העוררת למול הראיות שהובאו והוצגו על ידה לוועדה מעלה כי השימוש שנעשה בנכס אינו מתאים באופן מובהק לאף אחד מתתי הסעיפים של סעיף 3.3, ולרבות אלו שחובאו על ידי העוררת כחלופות לטעיף חשיורי 2
לטענת העוררת ניתן, לכל הפחות, לסווג את הקומה הראשונה של הנכס תהת סעיף 3.3.17 לצו הארנונה שעניינו מרכז ספורט ונופש (קאנטרי סלאב) : יי ימרכז ספודט שיש בו בדיכת שחיה, מגרשי ספורט ואולמות ספורט (למעט העסקים הטעונים רישוי נפרד, עפ"י חוק רישוי עסקים) י.
מלשון ההגדרה עולה שהיא כוללת מספר אלמנטיט מצטברים שעליהם להתקיים בנכס : בריכת שחיה, מגרשי ספורט (ברבים) ואולמות ספורט (ברבים). כמו כן, מדובר ייבמרכו ספורטיי.
במסגרות עמייג (מינחליים תייא) 26153-02-16 הולמס פלייס אינטרנשיונל בע"מ ני מנהל הארנונת בעירית תל אביב (נבו 22.09.2016) וכן בעמיינ (מינהליים תייא) 23925-11-09 אלדד ר,ש, בעימ 3
עיריית תל אניב-: פו (נבו 31.03.2012) נקבע, בין היתר, שקיומם של בריכה, מגרשי ספורט (בלשון
רבים) ואולמות ספורט (בלשון רבים) הס מאפיינים הכרחיים בלעדיהם לא יחול הסיווג.
כעולה מתצהיר מר רוסו כמו גס מתקירתו הנגדית, בנכס שבנדון אין בריכה, אין מגרשי ספורט ואין אולמות ספורט. די בכך על מנת לדחות את טענת העוררת לתחולה של הסעיף הנייל על הנכס או חלקו.
בנוסף, לא הוצג לנו בסיס עובדתי המאפשר סיווג הקומה השנייה תחת הסיווג יאולמות המשמשים להצגות תיאטרנן, מחול וקונצרטים'י (טעיף 3.3.8 לצו) או תחת או ייאולמות המשמשים לריקודים יי (סעיף 3.3.9 לצו) או תחת יאולמות לשמחה ולאירועים*י (סעיף 3.3.10 לצח.
עיון בתצהיר מר רוסו מצחיר מר רוסו שבקומה השנייה בנכס קיימים שני אולמות אירועים המשמשים לאירועים, הופעות או ריקודים. מדובר למעשה בשני אולמותת נפרדים, שבהט חותקנו מערכת שמע וכסאות והם מתאימים לקיום הופעות. לתצהירו של מר רוסו צורפו שלושה עמודים יימיומן אירועיסיי, המייצגים שלושה חודשי פעילות בנכס, ואולט לא ניתן להבין מאותו יייומן*י אילו אירועים התקיימו באולמות בקומה שניה ואלו התקיימו בקומה הראשונה של הנכס. מבלי לגרוע מכך,
עותק מאושר 6
ועדת ערר לענייני ארנונה כללית
שליד עיריית תל-אביב - יפו
לא ברור כלל על אלו תודשי פעילות מדובר ולא הובהר האם מדובר בחודשים מייצגים או בחודשים אקראיים (היומן אף אינר מציין על אילו חודשים ושנים מדובר). פרט לשלושת עמודי היומן, העוררת לא הציגה כל ראיה באשר להיקף האירועים ו/או השמחות ו/או המופעיט ו/אר ההצגות הנערכרת בקומה השנייח, ולא הוצגו דוחות הכספיים היכולים ללמד על היקף ההכנסות מהאירועים הנטענים ביחס לכלל הפעילות בנכס.
2 לא רק זאת אלא שהובהרעל ידי מר רוסו בעדותו, שבמקום מתקיימות יילעיתיסיי הופעות של אומנים, בתדירות של פעם פעמיים בשבוע (פרוטוקול דיון ההוכחות, עמי 2). עדות. זר מלמדת, שתפעילות הנעשית בקומה השנייה בגכט אינה בהכרת פעילות נפרדת מהפעילות הספורטיבית המתרחשת בקומה הראשונה אלא שהעוררת רואה בכלל הנכס, ללא הפרדה בין חקומות, כנכט המשמש י<מתחם שמאגד פענלוינת ספורט, ביעוי (נופש לכל המשפתל/י (ראה הכותרת לפרק בי בתצהירו של מר הוסר), אשר מתקיימות בחלקן בקומה 1 ובחלקן בקומה 2, וככל הנראה לעיתיט מתקלימות גם בשתי הקומרת *חד. מסקנה זו עולה בבירור גס מהאופן בו תואר הנכס בסעיפים הראשונה לכתב הערר (טעיפים -2 65 לעניין צח נפנה לעמיינ (מינהלייט תייא) 17209-02-15 טקאנר לייט בעי/מ כ מנהל הארמנת בעיריות תל-אביב-יפו (נבו 26.10.207) שם נקבע שרק נכס שהשימוש בו הוא ייאך ורקי כאולס ריקודים לוכה
בסיוןג.
3 ולסיכום: העוררת לא הצידה לוועדה די ראיות התומכות בטענתה שניתן לסווג את הנכס בכללותו כמרכז ספורט ונופש בהונאם לסעיף 3.3.17 לצו. בנוסף, וגם אס נניח שניתן היה לפצל את הנכס לשכ נכסייט נפרדים בעלי סיווג נפרד ולקבוע שהשימוש בנכס הוא שימוש מעורב על מנת לאפשר סיוג נפרד לקומה חשנייה, אזי העוררת לא הביאה די ראיות לטיב השימוש הנעשה בקומת השנייה חאו לכך שאופי הפעילות בקומה השנייה תואם אחד מסעיפי המשנה של סעיף 3.3. לצו.
%. לאור זאת אנו דוחים את הערר תוך חיוב העוררת בהוצאות המשיב בסך 2,500 ₪
מלתן בהעדר הפדדיט חיוט 5
בהתאט לסעיף 5 (2) לחוק בתל משפט לעניינים מנהליים, התשייס-2000 ותקנה 23 (ב) לתקנות בתי משפט לעניינים מנהליים (טדרי דין), תשס"א-2000, לרשות הצדדים קיימת וכות ערעור לפני בית המשפט לעניינים מנהליים ואת בתוך 60 יום מיום קבלת ההחלטה.
בהתאט לתקנה 0 (ג) לתקנות הרשולות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית)(סדרי דין בוועדת ערר) התשלייו -- 1977 תפורטס החלטה זו באתר האינטרנט של המשיב.
- 21 ]3
| 2 ו
לייר : ועריזד דיול פרלגר תבר : אודי הינרפמכלכלו חברת: אורלר 2 ררייח
\
קלדנית : ענת לוי
/- ו 7
שש החהחדיהי ה הדי
עותק מאושר
ועדת ערר לענייני ארנונה כללית
שליד עיריית תל-אביב - יפו
ועדת הערר לענייני ארנונה
שליד עיריית תל אביב ערר מס': 140020934
בפני חברי ועדת ערר:
לרייר: עו"ד גדעון ויסמן
חבר: עו"ד משה קורן
חבר: רו'/ח שמעון ז'יטניצקי
העוררת: בי סי קונסלטינג (ישראל) בע'ימ
- נגד.
מנהל הארנונה, עיריית ת''א יפו
חברת מגן זהב אחזקות בע'/מ
החלטה
ערר זה עניינו נכס מרחוב יגאל אלון 123 בתל אביב, אשר רשום בספרי העירייה כמספר 43 חהחה-ן 11048127 / 11048128 (להלן : ייהנכסיי).
על קצה המצלג החלטה ואת עוסקת בטענת העוררת כי אינה מחציקה ואילו חמשיב טוען כי מדובר בסכסוך מחזיקים שאין לדון בו.
רקע
41 ביום 20.11.16 השכירה העוררת את הנכס לצד גי.
2. תקופת השכירות הנטענת חייתה, לאחר מימוש האופציה, עד ליום 30.11.2020.
3 ביום 28.4.19 הודיע צד גי למשיב כי חדל מלהחציק את הנכס ולפיכך העביר המשיב את החזקה לבעלת הנכס, העוררת.
4 העוררת טוענת כי צד גי חפר את ההטכס.
5. העוררת טענה כי לא קיבלה את ההודעה על שינוי מחציקים.
6. העוררת פנתה למשיב ב 24.10.19 בבקשה להחציר את צד גי כמחזיק. הבקשה נדחתה ביום
9, העוררת הגישה ערר ביום 20.11.19.
7 בין היתר העוררת הסבירה כי יש בידה ציק ביטחון של צד גי להבטחת התשלום למשיב.
8 במהלך החליך בפנינו הסכים המשיב לקבל את ההמתאה ובעקבות כך הערר נסגר. דא עקא ולאתר מספר ימים ההמחאה חזרה ובעקבות כך נפתח התיק מחדש.
9 העוררת הגישה תצהיר מטעמה ואילו המשלב ויתר על הגשת תצהיר מטעמו.
0
.1
.12
.3
4
.5
לבקשת העוררת צורף צד גי להליך. ברם, צד גי לא התייצב לדיון ההוכתות, לא הגיש תצהיר ולא הגיש סיכומים.
לתצהיר העוררת צורף הטכס פשרה עס צד גי מיום 15.7.19.
התקיים דיון חוכתות קצר והוגשו סיכומי העוררת והמשיב.
בתמצית יתואר כי העוררת סבורה כי יש להשיב את החזקה לצד גי שכן חוא לא פינה את הנכט עד ליום 31.7.19 ובין החיתר הטבירה כי חלה על המשיב תובת בדיקה מינימלית, וכי היא הסתמכה על המשיב כי החוב נפרע.
המשיב מנגד טען בסיכומיו כי מדובר בסכסוך מחזיקים וכי לפי הדין אין מקום לדון בו.
עוד טוען חמשיב כי לא הוצגו ראיות מספקות ולא ניתן לתת משקל להסכם הפשרה וככלל לא ניתן לקבוע גרטה עובדתית ברורה בנוגע למחלוקת.
לאחר בחינת עמדות הצדדים אנו סבורים, כי צודק המשיב בטענותיו ודין הערר להידחות :
1. ניתן היח להסתפק בקביעה כי אכן מדובר בסכסוך מחציקים וכי אנו לא הערכאה
המוסכמת לדון בכך.
2. העוררת יכולה הייתה לתבוע את צד גי בבית המשפט האצרחי הנכבד וככל שחייתה
נקבעת שס קביעה רלוונטית חזקה כי המשיב היה פועל בהתאם לח.
3. "יתד עס ואת אנו סבורים שיש מקום להוסיף עוד כמה מילים.
4 *ש לזכור כי העוררת חינה הבעלים של הנכס ויש לראותה אחראית לקבלת בטוחות ראויות, בכדי להגן עליה, ככל שישנה הפרת הוזה.
5. למשיב אין כלים לבחון את המחלוקת בין הצדדים.
6. ברס לתרה מואת, בחינת אותו הסכם פשרה, שהוגש מטעם מעלה מספר תהלות
שיש בהן בכדי לדחות את עמדת העוררת. לכל הפחות ברמת אי הרמת נטל
ההוכחה.
7. עיון בהסכם שהוגש מלמד כי העוררת ערכה הסכם ביום 15.7.19. בשלב וה היא
יודעת כי צד גי עוזב את הנכס והיא מטכימה כי שוכר חדש יכנס ביום 1.8.19.
8. עוד עולה כי העוררת דאגה לקבלת כספים בעבורה בגין הסכם הפשרה, אך לא
החתימה את צד גי על אישור חזקה או כל מסמך אחר בעבור המשיב. אפילו מעיון
מדוקדק בהסכם לא עולה כי צד גי החזיק בפועל או כי הודעתו כי חדל מלהחציק בנכס בסוף חודש אפריל 2019 הינה נכונה.
.9 כל שעולה הוא כי צד גי התתייב לפרוע את חובותיו למשיב. לא ניתן ללמוד ממתי ועד מתי חובות אלו. כמו כן עולה השאלה מדוע לא גבתה העוררת כספים גם בעבור חובות אלו.
0. סיכומס של דבריט: העוררת בהיותה בעלת הנכס הייתה צריכה לנהוג בצורה והירה יותר וככל שישנה מחלוקת בינה לבין השוכר, צד גי, המקום להכרעת העניין הינה בבית המשפט המוטמך הנכבד. גס אס חהיינו צריכים לחידרש להכרעה במחלוקת הרי שעקב אי הרמת נטל ההוכחה היינו דוחים את הערר.
1. חשוב לזכור, כי בחליכים בפני ועדת הערר נטל ההוכחה חל על העורר. הוא זה שצריך לשכנע בנוגע למצב הנכס והשימוש בו ועליו החובה להביא ראיות מספיקות להוכחת טענותיו (לעניין הנטל ראו למשל עייא 4457/98 בידור נאה נ' עיריית חיפה; עמיינ 114/05 מנהל הארנונה בעיריית תל אביב נ' חברת עדן יפו; עייש 5 מפעל מתכת חניתה נ' מנהל הארנונה שלומל).
2 אנו לא יכולים להגיע למסקנה כי צד ג' החציק בנכס בתקופה שבין ה 1.5.19 ועד 49 וממילא אין אנו סבורים כי הדבר נדרש להכרעתנו.
סוף דבר
7
.8
לסיכום האמור לעיל, אנו סבורים, כי בשים לב לדין ולסמכויות ועדת הערר, דין הערר להידחות.
העוררת תישא בהוצאות המשיב בסך 7,500 ש"ח.
ניתן בהעדר הצדדים היום: 25 2 \
וי \
בהתאט לסעיף 5 (2) לתחוק בתי משפט לעניינים מנהליים, התשייס-2000 ותקנה 23 (ב)
לתקנות בתי משפט לעניינים מנהליים (סדרי דין), תשס"א-2000, לרשות הצדדים קיימת זכות ערעור לפני בית המשפט לעניינים מנחליים וזאת בתוך 65 יום מיום קבלת ההחלטת.
בהתאם לתקנה 20 (ג) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית)(סדרל דין בוועדת ערר) התשלייץ - 1977 תפורסט החלטה זו באתר האינטרנט של המשיב.
ו
/
2
0 / 22
יייר: ע גוו חבר: עו"ד מש קוו חבר: אייח שמעון +'יטניצקי
קלדנית : ענת לוי
/
ץ
ועדת הערר לענייני ארנונה
שליד עיריית תל אביב ערר מס': 140023356
בפני חברי ועדת ערר:
י/ר: עו"ד גדעון ויסמן
חבר: עו"ד משה קורן
חבר: רו''ח שמעון ז'יטניצקי
העוררת: רב\ השקעות בע'ימ
- 1 ג 7 ה
מנהל הארנונה, עיריית ת'/א יפו
החלטת
ערר גה עניינו נכס מרחוב בן יהודה 1 בתל אביב, אשר רשום בספרי העירייה כמספר 2000170205 ח-ן 11202879 (להלן: 'יהנכסיי),
על קצה המזלג החלטה ואת עוסקת בטענת העוררת כי ניתן לסווג את הנכס, בהיותו ריק, כמלון שני כוכבים או תעשיה או אחסנה בתור הסיווג ייהוול האפשרייי.
רקע
41 ביום 14.9.21 הוגש הערר. שס נטען על ידי העוררת, בין חיתר, כי הנכס עומד ריק ולכן יש לסווגו כאמור לעיל.
2 תקופת המתלוקת הינה בין ה- 17.6.21 לבין ה- 20.8.21.
3 בסיס טענתה של העוררת כי ניתן לסווגה בסיווגים הנטעניס נסמכת על הסכם פשרה עם העירייה מיום 24.7.16. הסכם הפשרה עוסק בנכסים אחרים באותו בניין בו נמצא הנכס נשוא הערר. הסכם הפשרה הינו בין המשיב לעוררת. בהסכם סווגו נכסים ריקים כבית מלון שני כוכבים על בסיס החיתר לשימוש חורג.
44 ביום 12.12.21 הוגש כתב תשובה. בכתב התשובה נטענת טענת דחייה חלקית בשל מועד הגשת הבקשה לפטור. בקשה ואת יש לדחות גס עקב העובדה כי הדבר לא נטען במכתב
התשובה להשגה מטעם המשיב.
5. עיקר הטענה בכתב התשובה הוא כי העוררת לא הגישה ולא הציגה היתר בנייה וממילא
שעל פי בדיקת המשיב החיתר הבנייה הוא למשרדים.
6. ביום 1.3.22 התקיים קדם משפט והצדדים הופנו להוכחות.
.10
.1
.12
דיון
3
ביום 29.9.22 חוגש תצהיר העוררת. גם לתצהיר וה לא צורף החיתר הבנייה של הנכס והעוררת למעשה חצרה על הנטען בערר ובעיקר על הסכם הפשרה.
חמשיב הודיע כי אינו מתכוון לחגיש ראיות.
ביום 13.11.22 הגישו הצדדים הודעה כי אין צורך בהוכחות והתיק נקבע לסיכומים.
הצדדים הסכימו שניתן למי מהם להגיש את היתר הבנייח.
ביום 29.12.22 הוגשו סיכומי העוררת. העוררת חורה על טענותיה ובעיקר כי: הנכס היה ריק בתקופה במחלוקת, כי לפי החיתר קלים החיתר שימוש חורג כמלון שני כוכבים, וכי לפי הסכט הפשרה כך גם סווגו נכסים אחרים בבניין.
ביום 26.1.23 הוגשו סיכומי המשיב אליהם צורף היתר בניה ממנו עולה כי בקומה השישית השימוש המותר הינו משרדים.
בשולי הדברים נטענה גם טענה בנוגע לסיווג כבית תוכנה אולם לאור הפסיקה האחרונה בפרשת שובל (בריימ 8267/20 מנהל הארנונה בעיריית תל אביב נגד שובל ניהול השקעות בע"מ) אין טענה ואת יכולה לעמוד.
לאחר בחינת עמדות הצדדים אנו סבורים, כי צודק המשיב בטענותיו ודין הערר להידחות :
.1
02
3
48
5
מבחינה פרוצדורלית, העוררת ויתרה על דיון הוכחות ולכן כל נושא היקף ההיתר, טענת השימוש התורג ומחות הסכם הפשרה הינה לוט בערפל.
למעשה העוררת נסמכת באופן בלעדי על הסכם הפשרה. ברס, הסכם הפשרה עוטק בנכסים אחרים בבניין ובהיתר שימוש תורג שלא ברור לנו אס רלוונטי בכלל לנכס דנו.
מחיתר הבניה שצורף לנו עולה כי הקומח הינה למשרדים.
חשוב לזכור, כי בהליכים בפני ועדת הערר נטל ההוכחה חל על העורר. הוא ה שצריך לשכנע בנוגע למצב הנכס והשימוש בו ועליו החובה להביא ראיות מספיקות להוכחתת טענותיו (לעניין הנטל ראו למשל עייא 4457/98 בידור נאה נ' עיריית חיפה; עמיינ 114/05 מנהל הארנונה בעיריית תל אביב ג' חברת עדן יפו; עייש 5 מפעל מתכת חניתה נ' מנהל הארנונה שלומל).
אנו לא יכולים להגיע למסקנח כי היתר הבניה במקום מאשר דבר מעבר למשרדים ואנו לא יכולים לייחס כל משקל להסכם הפשרה והקשר שלו לנכס נשוא הערר.
סוף דבר
6 לסיכום האמור לעיל, אנו סבורים, כי בשים לב לדין ולסמכויות ועדת הערר, דין הערר להידתות.
5. העוררת תישא בהוצאות המשיב בסך 10,000 שיית.
4)
ניתן בהעדר הצדדים חיוס :
בחתאם לסעיף 5 (2) לחוק בתי משפט לענייניט מנהליים, התשייס-2000 ותקנה 23 (ב)
לתקנות בתי משפט לעניינים מנהליים (סדרי דין), תשס"א-2000, לרשות הצדדים קיימת זכות ערעור לפני בית המשפט לעניינים מנהליים וזאת בתוך 60 יום מיום קבלת ההתלטה.
בהתאם לתקנה 20 (ג) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעתת ארנונה כללית)(טדרי דין בוועדת ערר) התשלייו - 1977 תפורסם החלטה זו באתר האינטרנט של המשיב.
/
/
+ (/ב /
חבר: עו"ד משה קרו חבר; רו"ח שמעון ז'יטניצקי
\
1
- קלדנית: שת לוי
ש
בפני ועדת הערר לענייני ארנונה כללית
שליד עיריית תל אביב-יפו ערר מט' 140023662
בפני חברי ועדת הערר:
לור -- עו"ד אפרת קפלן
חבר - עו'יד ראובן הרן
חבר - רו''ח יעקב ישראלי
העוררת: | היי לופט תוצרת הארצ בע''מ
הר ירוק השקעות בע''מ
- נגד -
מנהל הארנונה, עיריית תל-אביב- יפו
החלטה
עניינו של הערר בנכסים הנמצאים ברחוב אליובט ברגנר 12-13, תל אביב- יפו, הרשומים בספרי העירייה כנכס מסי 2000343931 ח-ן ארנונה מס' 11171420 בשטת 111 מ"ר ובסיווג בניינים שאיעם משמשים למגורים, נכס מסי 2000395456 ח-ן ארנונה מט' 11188441 בשטח 78 מ"ר המסווג כקרקע תפוסה ונכס מסי 2000343943 ח-ן לקות מסי 11188440 בשטח 428 מ"ר המטווג כבנייניס שאינם משמשים למגורים.
ביחט לנכס ברחוב ברגנר 12 ; העוררות טוענות כי המשיב סירב לבקשותיהן, תתילה להעניק לנכס הנחת נכס ריק, ובהמשך, להעניק לנכס הנחה בהיותו לא ראוי לשימוש. ביחס לנכס ברחוב ברגנר 3; העוררות טוענות כי המשיב לא קיבל את הודעתן על חדילה מחזקה במועד חנטען על ידן והעביר את החזקה לחברת עמידר רק התל מיום 9/9/2021. נציין כי העוררות מחזיקות גם בנכט ברחוב ברגנר 14 שקיבל פטור לפי סעיף 330 לפקודת העיריות משנמצא כי הוא אינו ראוי לשימוש.
ביום 11/5/2022 התקיים דיון מקדמי בערר. בעקבות הדיון ניתנה החלטה ביהס לנכס ברתוב ברגנר 3 לפיה: ימאחר ועמידר חיא הבעלים של הנכס בייכ העוררת מתבקשים להמציא העתק מכתב הערר, כתב התשובה של המשיב ופרוטוקול חדיון לידי חברת עמידר. חברת עמידר תגיש תגובת בתוך 30 :וס האם היא מסכימה לרישום החזקה בנכס מספר 2000343943 שכולל גס קרקע תפוסה שמספרה 2000395456 על שמה החל מיום 8/6/21 (ולא רק התל מיום 21ץ/ץי. התיק נקבע להוכתות ונקבעו מועדים להגשת תצחירים.
ביום 21/7/2022 הוגש תצחיר מטעם העוררות. ביום 2/10/2022 הוגש תצהיר מטעם המשיב. ביני וביני, העוררות הגישו הודעה בדבר אישור המצאת החומר לחברת עמידר כאמור בהחלטת הוועדה ואישור מסירה. חברת עמידר לא הגישה תגובה לתיק הערר עד מועד כתיבת החלטה זו.
ביום 28/12/2022 התקיים דיון הוכחות בו העד מטעם העוררות והעד מטעם המשיב, מר רוני וקנין נחקרו על תצחיריהס. בסוף הדיון ניתנה החלטה כי שני עדי המשיב הנוספים ייחקרו במועד נוסף שייקבע על ידי המזכירות.
ביום 31/1/2023 הודיע המשיב כי אחד משני עדיו, מר אסף גבאי, סיים את עבודתו בעירייה ולא יוכל להעיד. באותו יום הגיש בייכ העוררות הודעה, בה טען כי משמעות הודעת החמשיב היא כי יש למשוך את תצחירו של העד מר גבאי מתיק הערר והוועדה התבקשה לדחות את הדיון הקבוע למחרת. באותו ילוס החליטה יו"ר הוועדה כי הדיון יתקיים במועדו.
בפתח דיון ההוכחות מיום 1/2/2023, ביקש בייכ העוררות להוציא את תצחירו של מר גבאי מתיק הערר מאחר ולא ניתן להעידו. בייכ המשיב טען כי מדובר ברשומה מוסדית והוא מבקש להשאירה בתיק. בייכ העוררות טען כי חרשומה המוסדית לא הוגשה ככזו, אלא בתצהיר, ובנסיבות בהן העד אינו מעיד יש למחוק את התצהיר. חוועדה החלטה כי עניין אה יוכרע במסגרת ההחלטה הטופית בערר. לאחר חקירת העד מטעם המשיב, מר פו ברוורמן, נקבעו מועדים להגשת סיכומים. בהמשך להחלטה זו, הצדדים הגישו את סיכומיחט.
שיקד טעמת העוררתת
> חיובי העוררות בארנונה נעשו על סמך מסד עובדתי שגוי, במנותק ממצב הדברים בנכסים, הדוייחות נערכו תחת הנחה שגויה של חוקר השומה, לעתים בכתובת הלא נכונה או במועד לא רלוונטי, ללא נוכחות העוררות, והדוייחות כוללים מסקנות נעדרות אחלזה עובדתית.
ברגנר 12 -- החנות
> ביום 28/12/2020 חודע למשיב על תחילת החזקה בחנות. ביום 10/3/2021 נשלתה למשיב בקשה להנחת נכס ריק לפיה החל מיום 1/3/2021 לא נעשה בחנות כל שימוש והיא ריקה.
ביום 4/4/2021 החלו העוררות בשיפוץ החנות והוגשה בקשח לפטור נכס לא ראול לשימוש בהתאם לסעיף 330 לפקודת העיריות שהתקבלה אצל המשיב מיום 8/4/2021. שיפוץ החנות הסתיים ביום 30/4/2022.
מן האמור עולה כי ההנות הייתה ריקה מיום 1/3/2021 ועד ליום 4/4/2021 וחייתה תחת שיפוצ מיום 4/4/2021 ועד ליוט 30/4/2022.
> המשיב לא ערך ביקורות בנכס בתאריכים בהם התבקשה הנחת נכס ריק. העד מטעם חמשיב העיד כי ביקר בנכס פעמיים בחודש אוגוסט ובתודש נובמבר.
בשעה שהמשיב לא ביצע כלל ביקורת בנכס אין לקבל את טענת המשיב כי העוררות לא הוכיחו כי חיח ריק.
טענת העוררות כי הנכס ריק גובתה בתצחיר וצורפה לבקשה.
לאור האמור יש לקבוע כי הנכס היה ריק מיום 1/3/2021 ועד ליום 0
> העוררות החלו לשפץ את החנות מיום 4/4/2021. רק ביום 1/8/2021 הגיע התוקר מטעם המשיב, מר רוני וקנין, לביקורת בנכס. טופס הביקורת מלמד כי החוקר הונתה לבדוק האם הנכס ריק, בשעה שמדובר בנכס בשיפוץ. התוקר אישר בחקירתו כי בביקורת לא ידע שמבוקש פטור בגין סעיף 330 לפקודת העיריות. ביקורת זו נערכה ללא נוכתות העוררות ולא ניתנה הודמנות להעמיד את החוקר על הפגם היסודי כי ערך ביקורת תחת הנחה שגויה.
פגמים אלו שומטיס את הקרקע תחת החלטת המשיב.
> החוקר לא ידע לחשיב על סמך מה הניח כי כלי העבודה והבניין בחנות משרתים את העבודות ברחוב ברגנר 14 והשערותיו בחקירה אינן מבוססות.
> העוררות המציאו קבלות בעלי מקצוע ותמונות המלמדות כי הנכס היה בשיפוצ מאסיבי.
> בביקורת מיום 23/11/2021 קיים מר רוני וקנין ביקורת נוספת בנכס, בה מצא חומרי בנין רבים, כלי עבודה, ציוד ופועלים, אך הגיע למסקנה שגויה כי אלו משרתים את הנכס בברגנר 4 ואת השיפוץ העתידי בחנות. ואת בעוד השיפוצ בברגנר 14 הסתיים כשלושה שבועות לפני מועד הביקורת האמורה. העד מטעם המשיב, מר וקנין, העיד כי הנכס בברגנר 14 קיבל פטור כנכס לא ראוי לשימוש לתקופה ארוכה והדבר מתיישב עם אחסון ציוד שיפוץ בברגנר 2, אך כשהוצגה בפניו העובדה שהשיפו\ הסתליס ב31/10, והביקורת שלו נערכה בחודש נובמבר, הוא השיב כי ייאני מבין, חכל יכול להיותיי. העד גס העיד כי תחומרי עבודה, פועלים וכלי עבודה נמצאו בביקורת שנערכה בברגנר 14. החוקר גס לא בדק האם החנות מחוברת לחשמל ולמים.
> התלטת המשיב נסמכת על שתי ביקורות ; האחת רשלנית, רצופה פגמים שמשקלה אפס?
והשנייה נשענת על תשתית עובדתית רעועה. לאור ואת העוררות טוענות כי יש לקבוע שהנכס וכאי לפטור ילא ראוי לשימושי מיום 4/4/2021 ועד ליום 30/4/2022.
ברגנר 13
6 ביום 17/2/2021 התקשרו העוררות בהסכם לרכישת כויות שכירות מוגנת בנכסים ברחוב ברגנר 13, שתוקפו הותנה בהסכמת בעלי הנכס, חברת עמידר. העוררות נרשמו כמחציקות בנכט ביום 1/3/2021.
> מיום קבלת החזקה בנכס, העוררות השתמשו בו לחניית רכבים, בעיקר עבור בעלי מקצוע שערכו שיפוצים בחנות ברחוב ברגנר 12 וברחוב ברגנר 14.
> ביום 8/6/2021 חודיע הדייר המוגן לעוררות כי לא ניתנה ההסכמה הנדרשת מצד עמידר ומשכך פקע ההסכט והעוררות השיבו את המפתת והחזקה בנכס. העוררות הודיעו למשיב .
על חדילת ההוקה בנכס בהודעה שהתקבלה אצל המשיב ביום 29/7/2021. המשיב סירב לרישום החדילה במועד זה, בטענה שנדרש פרוטוקול מסירת נכס תקף, שיתבצע מול עמידר והעביר את החוקה בנכס מיום 9/9/2021 בלבד.
> מדובר בנכס בו הופעל בעבר מוסך, הכולל רבפת אספלט מקורה בחלקה בטככות והעוררת עשתה בו שימוש חלקי לחנייה. המשיב לא ערך ביקורת בנכס במועדים הרלוונטיים ועובדה זו לא מצדיקה את חיוב הנכס בתעריף הגבוה פי עשרה מזה שנעשה בו שימוש בפועל. מצד
המשיב, לא הונחה התשתית העובדתית על בסיסה חליב המשיב את הנכס בסיווג יישירותים כלליים!י.
יש לקחת בחשבון את העובדה שהייתה הודעת חדילה בטרם חלפו 90 יום מהודעת המשיב, בהם ניתן להגיש השגה, וכן את העובדה שהתקיימה במועדים אלה הידברות שוטפת בין הצדדים. על פי הפסיקה, הותרת חיובי הארנונה על כנס, ללא בדיקה עניינית של הטענות, מהווה עיוות דין.
אין חולק כי הודעת החדילה של העוררות התקבלה אצל המשיב ביום 29/7, הודעה זו לא הוצגה על ידי חמשיב, שכן לא אותרה, ולכן יש לקבל את הודעת העוררות ולסווג את חנכטים כחניון ולקבוע כי התוקה נפטקה ביום 8/6/2021.
עיקר טענות המש+ב
חמשיב טוען כי דין הערר להידחות מאת והעוררות מבקשות להעניק להן פטורים בדיעבד בגין נכס שבו נעשה שימוש לאחסון ולאשר את בקשתן להסיר את רישומן בנכס בתקופת ביניים עד למסירתו למחזיק אחר.
ברגנר 12
העד מטעם העוררות לא ידע להשיב מתי העוררות קיבלו חוּקה בנכס ומתי נערכה פנייה למשיב.
המשיב טוען כי העוררות פנו אליו ביום 21/3/2021 וביום 8/4/2021 והעוררות ציינו על פנייתן את יום 7/3/2021.
המשיב השיב לפניות אלו ביום 19/4/2021. העוררות לא הגישו ערר כנגד החלטה אזו.
העררים הוגשו כנגד החלטת המשיב על השגות מאוחרות יותר מיום 24/11/2021. מאחר ולא הוגש ערר במועד, ההחלטה הפכה לתלוטה.
לגופו של עניין, העוררות הגישו תמונות של הנכס, אך לא ידוע מועד צילומן ולא ידוע מי צילם אותן. המשיב מפנה לעדות העד בעניין זה. העד מטעם העוררות לא חלק על כך שהתמונות שהוצגו מטעם המשיב הן של הנכס. לא הוכח איזה מהחשבוניות שצורפו הן של הכתובת ברגנר 12 להבדיל מברגנר 13 או 14. המשיב מוסיף, כי אם אוחסנו בנכס חומרים ששימשו את שיפוצי הנכסים בכתובות הסמוכות, הרי שאין לחשבוניות אלה כל משמעות לעניין חובת ההוכחה. בנוסף, העוררת לא הציגה ראיות לכך שהנכס נותק ממים ומחשמל, תיעודו של העד מטעם המשיב, מר רוני וקנין, מלמד כי בנכס נראה ציוד, ומאותסניס בו תומריס וחפציס המיועדים לשיפוץ בכתובת אחרת. הנכס מרוצף, קירווניו תקינים, הוא מקורה וניתן לראות כי הוא מחובר לחשמל. הנזק שנראה פעוט ביותר, ונצפה בביקורת מיום 23/11/2021, לפיו הוסרו מרצפות בגודל 1.5 מ"ר, כאשר בשאר השטת לא נראו עבודות שיפו\. העוררות לא הצביעו על נזק נוסף שנגרם לנכס למעט שטח זה, שחינו טפל וחסר משמעות.
העוררות לא סיפקו כל הסבר לכך שהערר הוגש כשבעה חודשים לאתר תשובת מנהל הארנונה להשגה ודי בכך על מנת לדחות את הערר על הסף.
העוררות ביקשו לקבל פטור לנכס ריק מיום 1/3/2021, אולם הן פנו לראשונח ביום 1 ולכל המוקדם ביום 10/3, ופנייתן מתייחסת למועד מיום 7/3/2021. לפי תקנה 3 לא תינתן הנחת נכס ריק לתקופה פחותה מחודש ימים. לכן, גם אילו היה הנכס ריק, לא ניתן להעניק את הפטור אלא ממועד הפנייה. לא הוצגה כל ראיה לכך שהנכס היה ריק ולכן דין הערר להידחות.
באשר לטענה כי הנכס לא היה ראוי לשימוש ;
המשיב הציג תיעוד בתצהירו לכך שהעוררות לא שיתפו פעולה עם תיאום ביקורת בנכס.
אמנם התוקר מר אסף גבאי לא הגיע להעיד על תצהירו, אך בנסיבות חמקרה, לא ניתן לקבל את טענות העוררות שלא נערכה ביקורת בנכט, כשהאחריות לכך רובצת לפתחן.
התמונות שהציגו העוררות צולמו לאחר חביקורת מטעם המשיב, ולפני הביקורת מתודש נובמבר. ברור כי העוררות לא הוכיתו כי הנכס ניווק, ואם ניווק, מתי ניווק. חלק מהתמונות שצולמו, על פי עדותו של מר וקנין, אינן של הנכס. בביקורת מחודש נובמבר התברר כי נעשה בנכס שימוש בפועל, וחוא אינו ריק מיושביס או מציוד. בנסיבות אלו, אין מקום להעניק לנכס פטור שכן אינו ריק. בנוסף, די בכך שניתן לעשות בנכס שימוש לאחסון, על מנת לשלול את הפטור המבוקש. מכאן, כי בנכס ניתן חיה לעשות שימוש ואף נעשה בו שימוש.
העוררות פנו למשיב ביום 13/7/21. המשיב דחה את טענותיהן ביום 4/8/21 (נשלת ביום
8) ולא הוגש ערר כנגד החלטה זו.
מר וקנין קיים ביקורת בנכס בחודש אוגוטט ומצא כי הנכס ראוי לשימוש ולא נערכים בו שיפוצים.
לא הוצגו ראיות המעידות על נזקים בהיקף דומה לזה שנקבע בפסיקה. לא הוכת כי הנכס נהרס או ניזוק, אלא, לכל היותר, כי שימש לאחסנה של ציוד לצורך שיפוצים בכתובת אחרת.
ברגנר 13
שטח וה הוחזק בידי העוררת במועדים 1/3/2021 -- 9/9/2021. העוררת אינה חולקת על כך שהחציקה בנכס עד ליום 8/6/2021.
טענות העוררות ביחס לסיווג נטענות בהרחבת חצית אסורה ונטענו לראשונה בסיכומים.
העוררות לא הגישו השגה כנגד חיוב זה ולכן יש לדחות את הטענה על הסף.
העוררת לא הציגה ראיות כלשהן לשימוש, כנטען, ולכן החיוב תחת סעיף 3.2 נעשת כדין.
העוררות פנו לראשונה בעניין חדילת חוקה רק בחודש יולי. הודעתן התקבלה אצל המשיב רק ביום 29/7, משכך אין עילה לקבל את טענות העוררות ביחס למועדים שקדמו למסירת ההודעה.
העוררות התבקשו לצרף מסמכים המעידים על שינוי החזקה, ובנסיבות בהן נרשמה התוקה, הדרישה הינה סבירה, קל ותומר כשהמחציקה החדשה הודיעה על קבלת החזקה בחלוף כחודש לאחר מכן.
העוררות לא הלינו על החלטת המשיב, ולכן פקעה וכותן להגיש ערר כנגד החלטה גו, והיא הפכה לחלוטה. הערר כאן הוגש כנגד החלטה מיום 14/11/2021 ולא כנגד החלטה מיום 1
לימים התברר כי החזקה הועברה לחברת עמידר רק ביום 9/9/2021. לא הומצאו מסמכים המלמדים על מועד אחר.
לאור כל האמור, המשיב טוען כי יש לדחות את הערר על הסף ולגופו.
דיון והכרעה
ברגנר 12 נכס 2000343931
טענת הסף 2
המשיב טוען כי בקשת העוררת נענתה עוד ביום 19/4/2021 ואילו הערר הוגש רק בחודש ינואך 2022 ולכן יש לדחות את הערר על הסף בשל איחור בהגשתו.
בפנינו תשובת מנהל הארנונה לפניות העוררת מיום 24/11/2021, המתייחס לנכס ּה, וכולל התייחסות לביקורת שנערכה ביום 18/1/2021, בה נמצא כי הנכס אינו ריק וביקורת מיום 1 בה נמצא כי הנכס אינו עומד בתנאי סעיף 330 לפקודת העיריות. המשיב לא חתליחס בטענותיו לביקורת מחודש ינואר 2021 שנזכרה בתשובת מנהל הארנונה.
בפנינו תשובה קודמת של מנהל הארנונה ביחס לנכס זה, מיום 4/8/2021, בה התייחס מנהל הארנונה לבקשה להנחת נכס ריק וחשיב כי נמצאו בנכס חפצים וחומרי בניין בביקורת מיוסט 1/8/2021.
ביקורת זו לא נזכרה בתשובה מיום 24/11/2021,
מכתב מנהל הארנונה מיום 19/4/2021 מתייחס לביקורת שנערכה ברחוב ברגנר 12 ביום 11/4/2021 אך מתייחס לנכס שמספרו 2000343933 ולא 931. לתצהירי המשיב לא צורפה ביקורת מיום 11/4 בנכט וּה.
בנסיבות אלו, על אף טענת הסף, בחנו את טענות העוררת לגופם של דברים, כאילו הוגש הערר במועד, ובהתבסס על וכותה להגיש ערר כנגד החלטת מנהל הארנונה מיום 24/11/2021. למען הזהירות, אנו מאריכים את המועד להגשת ערר ביחס לנכס זה עד למועד הגשתו בפועל.
בהתייחס לטענה כי הנכס ריק;
הוצגה בפנינו בקשה לקבלת הנחה מארנונה לנכס ריק, חתומה וערוכה כתצחיר בפני עורך דין על ידי מר דרור קורן מטעם העוררות, שנחתמה ביום 7/3/2021 על פי הצהרתו, לא נעשה בנכס שימוש מיום 1/3/2021. על פי אישור משלוח הפקס הודעה זו נשלתה למשיב ביום 10/3/2021. העוררות הציגו אישור משלוח של בקשה לנכס לא ראוי לשימוש מיום 8/4/2021.
בהתבסט על כלל המסמכים בפנינו, גס אס נקבל את הצהרת מר קורן מטעם העוררת, הטענה כי הנכס היה ריק יכולה להיטען לכל המוקדם מיום הגשת הבקשה למשיב, 10/3/2021, ועד ליום
1, מדובר בתקופה פחותה מ- 30 יום ולכן בהתאם לתקנה 13 (ד) לתקנות ההסדרים במשק המדינה, ממילא לא ניתן לחיעתר לבקשה להענקת הפטור.
בהתייחס לטענת כי הנכס אינו ראוי לשימוש ;
בפנינו בקשת העוררות מיום 8/4/2021. דוייחות הביקורת שצורפו לתצהירי העוררות מיום 1 מתיליחטות לכתובת ברחוב ברגנר 14, שם, על פי הנטען, קיבלו הנכסים פטור בחיותם לא ראויים לשימוש.
בהתאט להחלטת הוועדה בדיון המקדמי, שקלנו האם לקבל את ייהרשומה המוסדיתיי שחמציא המשיב, שנכתבה על ידי החוקר מר אסף גבאי, שלא העיד על תצהירו, לאור סיום תפקידו בעירייה.
על פי האמור בתדפיס שצורף, מר גבאי ניסה לתאם ביקורת עס העוררות בין התאריכים -8 1 ללא הצלחה. התדפיס שצורף לתצחירו של מר גבאי מתייחס לכתובת ברגנר 13 ולא לכתובת ברגנר 12 ולכן לא ניתן לקבוע כי אי שיתוף הפעולה בתלאום נוגע לנכס בעניינו נטענה טענה זו. שנית, מר גבאי מתייחט לפניות מחודש מר>, בעוד על פי התומר בפנינו, מדובר בפנייה של העוררות מחודש אפריל. כך שניסיונות תיאום ביקורת מחודש מרצ לא יכולים להתייחט לפנייה מחודש אפריל. התוקר מר גבאי לא התליצב לדיון ההוכחות מאחר וסיים את תפקידו בעירייה, ולכן לא ניתן חיה לעמת איתו עס האמור. לפיכך, החלטנו למחוק את תצהירו של מר גבאי על צרופותיו מתיק הערר.
בפנינו דו"ח ביקורת מיום 1/8/2021 שנערך על ידי החוקר מר רוני וקנין בכתובת ברגנר 12 בנכס זה
בו נכתבו הממצאים הבאים :
*במקום נראה ציוד, כלי עבודה וחומרי בניין מאוחסנים המשרתים את עבודות תשיפוץ מכתובת ברגנר 14 כגון : יחידות מיזוגאוויר לפנ
הרכבה, חבילות של ריצופי קרמיקה, צגרת חשמל ואיסנטלציה, פת:
צבע, שקי דבק ומלט, מסלולי פת לבניית קירות גבס ועוד שאר ציוד וחומרי בנין שונים'י.
בביקורת זו לא צוין דבר תחת סעיף יינוכתיס מטעט הלקוחיי וכן לא צוין דבר תחת ''התייחטות הלקותיי, ולכן, בנטיבות העניין, לא ברור על מה נשענת המסקנה כי תומרי הבניין קשורים לשיפו> ברחוב ברגנר 14. אנו מניחים כי מסקנה זו יכולה להתקבל על הדעת ככל שהייתה מבוססת על ממצאים כלשהם, לרבות טיב וטוג החומרים, כמות החומרים ביחס לשטת הנכס, או על התליחסות הלקוח, הקבלן או מי מטעמם, אבל בהיעדר פירוט העובדות מחן נגזרה מסקנת החוקר, ומשעובדה ו הוכתשה על ידי העוררות, לא נוכל לקבל את טענת המשיב כי הנכס שימש לאחסנת חומרי בניין וחפצים עבור שיפוצ בנכס אחר.
דו'יח הביקורת מיום 23/11/2021 כולל גם חוא מסקנה דומה, לפיה הציוד בנכס משרת את השיפוצ ברחוב ברגנר 14. גס כאן, לא הונחו בפני הוועדה עובדות המובילות למסקנה זו, שכן לא צוינו בדוייח
נוכחים מטעם הלקות ולא צוינה בו התייחסות הלקוח. לכן מסקנתנו ביחס לדוייח וה אגהה.
העוררות המציאו תמונות של הנכס ברחוב ברגנר 12 וכן קבלות שלטענתן מוכיחות כי הנכס חיה בשיפוץ וחוא אינו ראוי לשימוש. בתמונות נראה חלק מן הריצפה שנעקרה ממקומה (המשיב טען כי מדובר בחלק טפל) ובשאר הנכס נראים קרשים רבים, קירות גבס להתקנה, סולמות ועוד כלי עבודה. לא ברור אס התמונה בח נראה חלון קשת ובה אין ריצפה היא של הנכס ברחוב ברגנר 12 וכךגס לא ברור האם תמונת פסולת הבניין בח נראים שקים ובהם בעיקר פסולת ברגּל שייכת לנכס זה. הקבלות שצורפו לתצחירי העוררות מתייחסות לאספקת פועלים, חלונות ודלתות, עבודות ריצוף , חידוש תעלות מים בגג רעפים, התקנת בידוד, צביעה, והן עבור הכתובת ברגנר 12. גם אס קיים ספק בדבר, איננו יכולים לקבוע כי הקבלות מתייתסות לעבודות בכתובת אחרת, כטענת המשיב, שכן חן מתייחסות לכתובת נושא הערר.
לאור כל חאמור, בשים לב להיקף השיפוץ העולה מן הקבלות שצורפו, לתמונות הנכס שצירפה העוררת, בשילוב התמונות בביקורת שנערכה על ידי המשיב, ולכך שלא הונחו בפנינו עובדות על בסיסן נוכל לקבוע כי מדובר בציוד שמאוחסן עבור עבודות בנכס אחר, ולא בלי היסוס, אך בשים לב לנטל ההוכחה במשפט האצרחי, אנו מקבלים את הערר וקובעים כי הנכס היה לא ראוי לשימוש בתקופה מיום 8/4/2021 ועד סוף שנת 2021.
הנכס ברחוב ברגנד 213
טענות העוררות בדבר סיווג הנכס נדחות על הסף, מאחר ומדובר בהרחבת חצית אסורה, ובטענות שלא נטענהו בפני מנהל הארנונה בהשגה. משכך, הוועדה אינה מוסמכת לדון בטענות אלו.
באשר למועד רישום חדילת תחזקה;
בפנינו הודעת מנהל הארנונה לפיה הנכסים 43943 ו- 395456 נרשמו על שם העוררות מיום 1
כאמור בפתח הדברים, ניתנה לחברת עמידר הודמנות להגשת תגובה לתיק הערר. חומרי הערר הומצאו לה וקיים בתיק אישור מסירה שהמציאו העוררות. עד למועד כתיבת שורות אלו לא התקבלה התייחסות חברת עמידר לטענה בדבר מועד חילופי המחציקים.
הודעת חברת עמידר מיום 8/6/2021 לשוכר הנכטיט אמנם הובילה לפקיעת ההסכם בין העוררות ובין שוכר הנכסים, אולם אין בכך כדי ללמד שהעוררות לא המשיכו להחזיק בנכסים בכתובת זו תקופה נוספת, ולכל הפחות עד שחדבר נודע להן. פקיעת ההסכם אינה מלמדת, כשלעצמה, על חדילת החזקה ולכן לא ניתן לקבל את טענת העוררות כי על בסיס מכתב עמידר מיום 8/6/2021 יש להסיר את העוררות מרישומן כמחזיקות.
העוררות והמשיב לא צירפו את הודעת החדילה של העוררות, על אף שברור כי הודעה זו נמצאת הן ברשות העוררות והן ברשות המשיב.
ביום 5/8/2021 השיב מנחל הארנונה לפניית העוררות מיום 29/7/2021 (שלא צורפח) כי בככל שהעוררות מבקשות לרשום את חברת עמידר כמחזיקה בארנונה יש להמציא פרוטוקול מסירת נכס תקף. כנגד החלטה זו לא הוגש ערר וחלף המועד להגשתו. מכתב וח נזכר בתשובת מנהל הארנונה מחודש נובמבר 2021 בה ציין המשיב כי החצקה הועברה ביום 9/9/2021.
כאמור, רישום העוררות כמתזיקות בנכס הוסר רק ביום 9/9/2021; בפנינו הודעת מנהל הארנונה לחברת עמידר מיום 14/11/2021 לפיה נענתה בקשת עמידר להעביר את הנכטים על שמה החל מיום 1 בהתאם לפרוטוקול מסירת נכס.
מכל מקום, לגופם של דברים, אין בפנינו הודעת חדילת תזקה של העוררות ; הן העוררות והן המשיב נמנעו מלהציג הודעה צו. לכן, ממילא לא נוכל לקבוע כי לגופם של דברים הוכת שהעוררות המציאו הודעה על חדילת חזקה כדין, ואף לא נוכל לקבוע כי חיה על המשיב להטסיר את רישומן בהתאם להודעה זו ועל פי חוראות פקודת העיריות.
בנסיבות אלו, הערר ביחס לטענת חדילת החוקה בנכס בברגנר 13 נדחה הן על הסף, משלא הוגש ערר כנגד ההחלטה במועד, ואף לא הוגשה בקשה להגשת הערר באלחור, והן לגופו, משלא הוכת כל נמסרה הודעה ערוכה כדין על חדילת חזקה בנכסים על ידי העוררות.
סוף דבר;
הערר מתקבל בחלקו.
אנו דוחים את הטענה כי הנכס ברחוב ברגנר 12 היה ריק מאחר ומדובר בתקופה קצרה מ- 30 יום
קיבלנו את טענת העוררות, לא בלי היסוס, כי הנכס בברגנר 12 היה לא ראול לשימוש מיום 8/4/2021 ועד 31/12/2021.
אנו דוחים את הטענח כי יש לקבל את הודעת חדילת החוקה של העוררות מיום 8/6/2021, שהוגשה בחודש יולי 2021, הן מאחר וחלף המועד להגשת ערר, והן משלא הוכח המועד בו העוררות חדלו מלהחציק בנכטים ולא הוכח כי הוגשה למשיב הודעת חדילת חזקה כדין.
אין צו לחוצאות.
ניתן בהיעדר הצדדים בוק ץ / /
בהתאם לסעיף 205) לחוק בתי משפט לעניינים מינהליים התשייס- 2000 ותקנה 23 לתקנות בתי משפט לעניינים מינהליים (סדרי דין) תשס"א - 2000, קיימת לצדדים זכות ערעור בפני בית המשפט לעניינים מינהליים בתוך 60 יום מיום מסירת ההחלטה.
בהתאט לתקנה 20(ג) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (סדרי דין בוועדת ערר) התשלייז- 1977 תפורסם התלטה זו באתר האינטרנט של חמשיב.
יו''ר: אפרת א. - עו'יד חבר: ר ו + יעקב ישראלי, רו''ח
קלדנית: ענת לוי
בפני ועדת הערר לענייני ארנונה כללית
שליד עיריית תל אביב- יפו ערר מס' 140023158
בפני חברי ועדת הערר:
ייר - עו'יד אפרת קפלן
חבר -- עו''ד אהוד פלדמן
חבר -- רו''ח יעקב ישראלי
העורר: שלמה כהן
- נגד -
מנהל הארנונה, עיריית תל-אביב- יפו
צד ג': חברת אסיאתי ווק אווי (2017) בע'ימ
החלטה
עניינו של הערר בנכס הנמצא ברחוב צייטלין 1, תל אביב- יפו, הרשום בספרי העירייה כנכס מסי 5 הר-ן ארנונה מסי 11173551 ששטחו 67 מ"ר ומסווג כייבנייניס שאינם משמשים למגורים'י.
ביום 27/7/2021 הוגשה בקשה לוימון צד ג', שוכרת הנכס, חברת אסיאתי ווק אווי (2017) בע"מ (להלן -- ייהשוכרתיי). ביום 29/7/2021 הודיע המשיב כי הוא מסכים לבקשה. ביום 11/8/2021 ניתנה
החלטה על ידי יו"ר הוועדה לפיה צורפה השוכרת כצד שלישי לערר. בהחלטה נקבע כי בייכ העוררת
ימציא לידי הצד השלישי את כלל החומר בתיק הערר והצד השלישי תגיש תגובה לתיק בתוך 30 יום. ביום 30/9/2021 הוגשה תגובה מטעט הצד השלישי.
ביום 27/10/2021 התקיים דיון מקדמי בערר. הצד השלישי לא התייצב לדיון. בהחלטת הוועדה נקבע כי הצד השלישי תמציא את תגובתה לידי בייכ העוררים וכן נקבע כי טענת העורר לפיה לא התקבלה תשובה להשגה הראשונה שהגישה העוררת תידון במסגרת ההחלטה הסופית בערר.
בנוסף, נקבעו מועדים להגשת תצהירים מטעם הצדדים.
ביום 7/11/2021 הגיש בייכ העוררים ייפוי כח של כל בני המשפתה, שעל פי הנטען נמצאים בעשור השמיני / התשיעי לתייהם, וציין כי העורר ובייכ מייצגים את כל בני המשפחתה בהליך.
ביום 16/3/2022 הגישו העוררים בקשה להשתת חיובי הארנונה על הצד השלישי עקב התעלמותו מהוראות הוועדה. ביום 30/3/2022 ניתנה החלטה על ידי יו"ר הוועדה, לפיה על הצד השלישי לפעול
על פי החלטת הוועדה מיום 27/10 בתוך 7 ימים וכי המוכירות תוודא המצאת החלטה צו לידי הצד השלישל.
ביום 7/4/2022 הוגשה הודעה מטעם הצד השלישי על החלפת ייצוג ובקשה מוסכמת למתן ארכה להמצאת התגובה במלואה לבייכ הצדדים. ביוט 14/4/2022 הודיעה בייכ הצד השלישי כי תגובתח, על נספתיה, הומצאה לידי בייכ הצדדים.
ביום 10/5/2022 הוגש תצחיר מטעם העורר מר שלמה כהן. ביום 3/7/2022 הוגש תצהיר מטעם חמשיב, חתום על ידי מר מישל כהן, חוקר שומה. ביום 14/7/2022 הוגש תצהיר מטעם הצד השלישי, חתום על ידי מר שלומי רוכוביץ, מנחל רשת ווק אווי הנמצאת בבעלות אסיאתי ווק אווי (2017)
בע"מ.
ביום 18/9/2022 התקיים דיון הוכתות בו נחקרו המצהיריס מטעם הצדדים. בסיום הדיון נקבעו מועדים להגשת סיכומים לתיק הערר. בהמשך לכך, הוגשו סיכומי הצדדים.
עיקד טענות העולרים
ביום 21/2/21 הודיע חמשיב לעורר כי הנכס נושא הערר מועבר מאדם שאינו מוכר לו בשם אנטון סימנטוב לחזקת העוררים.
ביום 24/2/21 פנה העורר למשיב בפקס על מנת להותיר את הרישום על שס הצד השלישי, השוכרת עימה התקשר בהטכם.
המשיב לא התייחס להשגה האמורה ולכן ביום 10/5/21 פנה בשנית למשיב.
ביום 7/7/21 חשיב המשיב כי לא נמצאה הפניה הראשונה של העורר וחשיב לגופה של ההשגה.
רכז חיובים אצל המשיב, אישר כי הפקט אלין נשלתה הפניה הראשונה של העורר הוא נכון ולכן לא ברור כיצד ייתכן שהתקבל אישור קבלת פקט והוא לא הגיע לידי המשיב.
המשיב ערך ביקורת בנכט ביום 6/4/21, עובדה שאינה מתיישבת עס הטענה שהמשיב לא קיבל את פניית העורר לפני 11/5 שכן ביקורת נשלתת רק בעקבות פנייה מצד הנישום.
רכו החיובים לא ידע לציין מהן הנטיבות בהן נשלחה ביקורת יזומה מצד המשיב לנכס ביום 6/4/21.
בהתאם לתוק, אי מענה להשגה של העורר תיחשב כקבלת טענות הנישום. העוררים מפנים לפסיקה בנושא.
לגופם של דברים ;
העוררים התקשרו בהטכט שכירות עס הצד השלישי. ההסכם מיום 1/2/20 ועד ליום 31/1/21 וכולל 3 תקופות אופציה כל אחת לשלוש שנים. על פי ההסכם. על השוכר להודיע ככל שאינו מעוניין לנצל את וּכות האופציה. ובמידה ולא יודיע דבר. השכירות תחודש אוטומטית לכל 3 שנות אופציה.
העוררים לא קיבלו כל הודעה מאת הצד השלישי ולפיכך תקופת האופציה התחדשה. הצד השלישי לא המציא את המכתב הנטען לגבי אי מימוש האופציה והודת כי אין בידיו אישור מסירה.
בהטכם השכירות נאסר על השוכרת למסור / להשכיר / לאפשר שימוש במושכר למאן דהוא ללא אישור בכתב של העוררים. צד גי מסר את הנכס לידיו של אנטון ללא אישור או יידוע של העוררים וחמשיב רשם את אנטון כמחזיק בנכס. הטענה כי מדובר במסירת ויכיון אינח רלוונטית. הסכם הזכלינות כולל הטעיה מפורשת כי הרשת שוכרת את הנכס יחד עם אנטון וכי אנטון הוא שוכר הנכס.
העוררים מפנים לסונירות שונות בדברי העד מטעט הצד השלישי וטוענים כי אינו אמין.
ביום 29/10/20 אנטון נרשם כמחזיק בנכס במקום הצד השלישי ללא אישור העוררים. ביום 1, כשלושה חודשים לאחר מכן, הוא פנה למשיב בהודעת חדילה והחזקה בנכס הותזצרה לעוררים.
העוררים טוענים כי לצד השלישי היו מפתחות לנכס, נציגים מטעמו נכנסו ויצאו מהנכס והוא שכר מתווך נדליין לצורך השכרת הנכס ומסר בידיו מפתחות.
חרף ההתנהלות העבריינית וחסרת תום הלב של הצד השלישי, והפרות של הסכם השכירות, המשיב רשם את העוררים כמחזיקים בנכס. המשיב פעל ממניעים כלכליים בלבד בניגוד להוראות החוק כדי לגבות ארנונה בכל מחיר.
בהתאם לסעיף 326 לפקודת העיריות ישות תרשם כמחויקה בנכס רק לתקופה ארוכה מ- 12 חודשים. הצד השלישי נרשט כמחציק לתקופה של שנה. כאשר אנטון פנה למשיב לרישומו כמחזיק, על פי הסכם הזכיינות, ביום 29/10/21, עמדו לנגד עיני המשיב שלושה חודשים בלבד ולכן חמשיב לא יכול היה לאפשר את רישומו של אנטון כמחויק.
מדובר בעצימת עיניים מפורשת של המשיב מפעולות בלתל חוקיות ו/או בידיעה קונסטרוקטיבית שקיימת לו.
המשיב לא אמור היה לרשום את אנטון כמחזיק ללא הטכמת הבעלים ולכן גם לא יכול חיה לקבל את הודעת החדילה שלו שלא בוצעה על ידי הצד השלישי.
המשיב אמור היה להודיע לעורריס על שכירות המשנה. כך נוהג המשיב ולא ברור מדוע לא פעל כך.
לאחר הודעת החדילה של אנטון המשיב אמור היה להשיב את ההצקה לצד השלישי.
עדות רכוּ החיובים לפיה הטסתמך על הודעה לגבי אי מימוש האופציה אינה הגיונית, שכן ביום 1 מסמך זה טרם הגיע לידי העירייה. מסמך זה לא הגיע לידי העוררים וכנראה נכתב בדיעבד.
העוררים מניחים כי חמשיב רשם את החזקה על שט הבעלים ולא על שס הצד השלישי בשל התכנות הגבייה הנוחה ביותר.
מבחינה עובדתנית, הצד השלישי המשיך לחהחציק בנכס, והיח בעל הזיקה הקרובה ביותר. עצם ההתקשרות עס מתווך מטעמו, מעידה על הכרתו באחריות ובתזקה בנכס.
ביום 6/4/21 נערכח ביקורת בנכס והוא נמצא סגור. לא ברור מדוע לא בוצעה ביקורת חוזרת בנכס, על אחת כמח וכמה לאחר הפנייה השנייה של העוררים מחודש מאל.
לאור כל האמור, העוררים טוענים כי יש לרשום את הצד חשלישי כמחזיק בנכס עד ליום 1, בץין אם על דרך קבלת הטענה המקדמית בדבר אי מתן מענה להשגה, ובין אם על דרך הקביעה כי שינוי המחציקים בוצע בשיקול דעת שגוי של חמשיב.
בסיכומי התשובה העוררים מוסיפים כל:
הטענה המקדמית בסיכומים לא עלתה בדיון המקדמי ולא ניתן להעלותה בסיכומים.
חוקת התקינות אינה חומת ברול. אישור הפקס של העורריט מהווה סדק בחוקת התקינות של המשיב.
לא מצופה מהמשלב להיות צד לסכסוך מחויקים, אך העירייה א*נה יכולה להשתתף בפשע של הפרתת חוזה לצורך נוחות הליכי הגבייה.
ההתליחסות לפינוי חד צדדי על ידי בייכ העורר התייחסה לעצם הנטישה, הרס רב, עקירת מתקנים והותרת חפצים תוך שימוש בו כמחסן.
הטענה ביחס להמלצת הוועדה שנזכרה בסיכומי הצד השלישי לא הייתה ולא נבראה.
עיקר טענות המשיב
העורר הוא מר שלמה כחן בלבד, שכן המחזיקים האחרים בנכס לא הגישו השגה וערר ולכן רישומם יוותר על כנו ללא קשר לתוצאת הערר.
על העורר הנטל להוכיח כי ההשגה שלא נענתה במועד התקבלה בפועל אצל המשיב.
בספרי העירייה אין כל תיעוד לקבלה בפועל של הפנייה קודם להגשת הערר. מצופה היה מהעורר לוודא טלפונית קבלת ההשגה בהתאם לתקנות התקסדייא.
הטנקציה של קבלת הערר צריכהח להיות מופעלת רק במקרה שישנה וודאות שהיא אכן הומצאת למנהל הארנונה.
המסמך שהציג העורר מחודש פברואר 2021 נעדר פירוט מינימאלי ולכן ספק אס הוא מהווה השגה כדיו.
העורר לא כלל בהשגה מחודש מאל טענה ביחס לסנקציה של קבלת הערר.
הביקורת מיום 7/4/21 היא ביקורת יוומח של מחלקת מידע עטק ולא קשורה לפניה כלשהי מצד העורר.
לגופם של דברים ;
רישום הערר כמחזיק הינו כדין. תבות בעל הנכס בארנונה היא חבות שיורית.
החל מיוט 1/2/21 ועד ליום 31/12/21 מר אנטון סימונוב היה רשום בספרים כמחציק בנכס כוכיין של הצד השלישי, שוכרת הנכס, והוא נרשם כשוכר משנה בהסתמך על הסכם זכיינות.
לא הייתה מניעה לרישומו כמהציק, שכן מגבלת השנה בסעיף 26 לפקודת העיריות נבדקת על פי משך השכירות החוזית של הנכס, ולא על פי היום בו התקבלה ההודעה על הטכם השכירות.
הטענה לפיח נדרש אישור מבעל הנכס להשכרה בשכירות משנה היא טענה חוצית אזרחית, שאינה בסמכות המשיב, ומקומה להתברר בפני בית המשפט המוסמך. גם נוחג חמשיב אינו בסמכות הוועדה ודינו להידתות על הסף.
בעקבות הודעתו של מר סימונוב למשיב על חדילת חזקה מיום 1/2/21, ובהיעדר מחזיק בעל ויקה קרובה יותר לנכס, הועברה התוקה לבעל הנכס.
מועד תום השכירות הראשית של הנכס הסתים במועד החדילה 1/2/21.
המשיב מכבד הודעות חדילה שנמסרות לו בהתאם לסעיפים 325-326 לפקודת העיריות.
ביום 3/6/21 התקבל בעירייה מסמך מאת הצד השלישי חמופנה לעורר על אי מימוש האופציה.
הוועדה נעדרת סמכות לדון בסכסוך מחזיקים. בין העורר ובין הצד השלישי קיים סכסוך חוול החורג מעבר לנושא הארנונה.
במכתב בייכ העורר, עו"ד אבי ניסן כחן, מיום 30/3/21, עולה כי העורר קיבל לידיו את מפתחות הנכס בחודש מרא 21, סייע בפועל למצוא שוכרים חלופיים והנכס פונה מציוד. העורר אישר בחקירתו כי השוכרת פינתה ציוד השייך לו. העורר אף כינה את פינוי הנכס יבריחה' מה שמלמד שהנכט לא היה פעיל. העד מטעם הצד השלישי אישר בחקירתו כי הרשת של הצד השלישי נסגרה.
בביקורת יוומה מחודש אפריל נמצא שהנכס סגור. בתמונות שצירף העורר מחודשים מרצ ולוני 21 נראה שלט להשכרה ותריט גלילה סגור.
מצב בו נודע למשיב כי שוכר עוב את הנכס, אין הוא יכול לעצוס את עיניו וחובה עליו לחשית את הארנונה על בעל הזיקה הקרובה ביותר.
נטל ההוכחה על העורר ותזקת התקינות המינהלית במקרה זה לא נסתרה.
עיקר טענות הצד השלישי
הצד השלישי הינו רשת מסעדות לממכר אוכל אסייתי המפעילה את סניפיה באמצעות וכיינים.
הנכס הושכר לצד השלישי בתחודש פברואר 2020 למטרת הפעלת סניף הרשת במקום.
בחודש מרא 2020 חתם צד גי על הסכם ציכיון עם מר אנטון טימונוב. בהתאם להטכם הגיכיון הועברה החזקה בנכס לוכיין.
השכירות הסתיימה מבלי שהוארכה תקופת השכירות, הזכיין פינה את הנכס ביום 31/1/2021 והנכס הוחזר לעורר כשהוא סגור, פנוי וללא שימוש.
ביום 4/2/21 נמסרח למשיב הודעת חדילה בהתאם לפקודת העיריות, ובהתאם נרשמו בעלי הנכס כמחזיקים.
ביו העורר והצד השלישי מחהלוקות שהגיעו להליכים משפטיים וללשכת הוצלייפ.
5
עיקר טענות העורר בהשגה נוגעות לפרשנות תנאי חסכס השכירות והיחסיס התוצייס בין הצדדים.
במכתב עו"ד אבי ניסן מיום 30/3/2021 נכתב כי הנכס פונה על ידי צד גי, המפתחות הוחצרו לידי העורר וכי הוא מנסה להשכירו.
מהתמונות שצורפו לתצהיר העורר וחמשיב עולה כי הנכס סגור ולא פעיל ועליו שלט להשכרה.
החל מיום 1/2/21 עמד הנכס ריק וללא שימוש והמפתחות הותזרו לעורר.
עם הודעת חדילת ההזקה, נותקה הציקה בין הצד השלישי לנכס, והתוקה חצרה לבעלי הנכס, שהם בעלי חויקה הקרובה ביותר לנכס.
בברייס 1008/06 טרכטינגוט ני מנחל הארנונה של עיריית תל אביב יפו נקבע כי אין להעביר למשיב את ההכרעה בסכסוך חוזי בין צדדים.
לאור כל האמור רישום הנכס על שם העורר נעשה כדין.
דיון והכרעת
לאחר שקראנו את כתבי הטענות מטעם הצדדים, בחנו את חומר הראיות שהונת בפנינו ושמענו את המצחיריס מטעם הצדדים, ובפרט לאתר שקראנו בעיון רב את המאמצ מצד בייכ העוררים לייצר אבחנה בין מקרה זה ובין יסכסוך מחזיקיםי רגיל, שגם לשיטתו אינו מעניינו של המשיב, ולאחר התלבטות, לאור הטענות הקשות של העורר, הנוגעות למערכת היחסים התוצית בינו ובין הצד השלישי, הגענו למסקנה כי אין מנוס מלדחות את הערר.
נבקש לציין כי התרשמנו ממהימנותו וכנותו של העורר שהעיד בפנינו, והתקשה להביע את תסכולו ותחושותיו הקשות בעקבות השכרת הנכס לצד השלישי, והאופן בו פירש את מערכת היחסים עלמו, אולם אין ה בסמכותה של ועדת הערר לקבוע ממצאים כלשהם ביחס למערכת היחסים הסבוכה בין הצדדים וביחס לטענות שנטענו.
בפני המשלב חווה שכירות שהיה בתוקף לשנה אחת ועד ליום 31/1/2021. המשיב העביר את התזקה בנכס לזכיין מטעם הצד השלישי, שהחציק בפועל בנכס כזכיין. הצכיין, מטעם הצד השלישי, הודיע על חדילה ביום 4/2/2021. הודעת החדילה מתיישבת עס העובדה שבביקורת בנכס מיום 7/4/2021 (גם אס הסיבות לביקורת וו לא ידועות) הנכס נמצא סגור. הצדק עס העורר כי העובדה שמחד, השגתו לעירייה לא התקבלה, ובכל ואת קוימה ביקורת בנכט בסמוך לאחר מכן, תמוהה. עס זאת, המשיב טען כי חוא נוהג לקיים ביקורותת כעניין שבשגרה. ובהחלט ייתכן כי ביקורת כאמור נערכה לאחר הודעת החדילה או מטיבות אחרות. כך או כך, הממצאים בביקורת אינם תומכים בטענה שהנכס מוחוק בידי הצד השלישי. בפנינו גס הודעה על אי מימוש האופציה עס העורר, שגם אס היה מוכח, כפי טען העורר, שהיא נכתבה רק בשלב מאוחר יותר, הרי שדיני הארנונה מתייחסים לחזקה בפועל בנכס, וחובת התשלום בארנונה חלה על המחציק בפועל ולא על בעל צכות חוזית או אחרת.
לא נעלם מעיני הוועדה המכתב מאת בייכ הצד השלישי מיום 2/2/2021 ביחס למחלוקת בין הצדדים, בנוגע למסירתת הנכס בסיום השנה הראשונה. בשים לב למכלול העובדות, גס אס חלקן מעלות תמיחות; כמו העובדה שהעורר שלח השגה למספר הפקס של העירייה וההשגה לא התקבלה (נבהיר למשיב כי איננו סבורים כי על מגישי ההשגות לוודא טלפונית את הגשתן, אך בהתלט מתקבל על
6
הדעת כי בשל חיעדר פרטים מהותיים על גבי המכתב
[הטקסט קוצץ - הקובץ המלא זמין בקישור למקור]