פרוטוקול החלטות 24-0005 מתאריך 05-03-2024
שמותיהם של מבקשי היתר פרטיים הוסרו מדף זה, וכך גם מספרי תעודת זהות. הכתובת, הגוש והחלקה, ההחלטה ושמם של מי שפועלים כאן דרך קבע - נשארו. הפרסום המלא נמצא בקובץ המקורי באתר הרשות.
ועדת המשנה לתכנון ולבניה
מרחב תכנון מקומי תל-אביב – יפו
פרוטוקול החלטות מספר 25-0005
ה' אדר תשפ"ה 05/03/2025 10:00 - 14:00
באולם הארועים בבניין העירייה, ברח' אבן גבירול 69 תל-אביב - יפו, קומה 12
הישיבה נפתחה בשעה: 10:19
בנוכחות: ליאור שפירא, עו"ד, חן אריאלי, אלחנן זבולון, רועי אלקבץ, ד"ר, חיים גורן,
מיטל להבי, דייבי דישטניק, ד"ר
השתתפו ה"ה: ליאור שפירא, עו"ד מ"מ וסגן ראש העירייה יו"ר הועדה המקומית ויו"ר ועדת המשנה לתכנון ובניה
חן אריאלי סגנית ראש העירייה מ"מ יו"ר הועדה
אלחנן זבולון סגן ראש העירייה מ"מ יו"ר הועדה
מיטל להבי סגנית ראש העירייה
חיים מאיר גורן סגן ראש העירייה
אמיר בדראן, עו"ד חבר מועצה
דייבי דישטניק, ד"ר חבר מועצה
רועי אלקבץ, ד"ר חבר מועצה
נכחו ה"ה: אהוד כרמלי, אדר' מהנדס העיר
הראלה אברהם אוזן, עו"ד משנה ליועמ"ש לענייני תכנון ובניה אורלי אראל מנהלת אגף תכנון העיר וסגנית מהנדס העיר אלי לוי מנהל אגף נכסי העירייה
שירה קאשי דקלו סגנית מנהל אגף ושמאית הוועדה המקומית פרדי בן צור, עו"ד מזכיר ועדת בניין עיר
יובל רז, עו"ד עוזרת למ"מ וסגן ראש העירייה
דני ארצי מנהל תחום מקרקעין
עדי בסיס, אדר' מ. מח' תכנון יפו והדרום
רבקה פרחי מ. מח' תכנון צפון
אירית לבהר גבאי רכזת תנועה ארוך טווח כלל אזורי אלה דוידוף מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה תל-אביב - יפו רות אריאל ע.מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה
חסרים: ראובן לדיאנסקי, עו"ד משנה לראש העירייה מאיה נורי שקד,עו"ד חברת מועצה
דודו לניאדו חבר מועצה
משקיפים אביגדור פרויד ארגון הקבלנים והבונים בתל אביב - יפו מלי פולישוק, עו"ד משרד הפנים
מועדים שנקבעו בחוק ו/או בתקנות ו/או בגוף ההחלטה מתייחסים למסמך זה
יתכנו שינויים בנוסח הפרוטוקול בכפוף לאישור הועדה בישיבתה הקרובה
| תוכן סעיף | מספר מבא"ת | מספר עמוד | מספר סעיף |
|---|---|---|---|
| אישור פרוטוקול 25-0004ב מיום 26/02/2025 | |||
| חלק מחלקה 12 בגוש 6610 דיון בהפקעה - דיון רגיל | 1 | .1 | |
| הפקעה דרכים בתחום תכנית תא/2975 - מע"צ דיון בהפקעה - דיון רגיל | 3 | .2 | |
| הפקעת שטחי ציבור מתחם נס לגויים - תב"ע 4100 דיון בהפקעה - דיון רגיל | 5 | .3 | |
| תיק 2024-09758 רחוב עאזר אדיל מס' 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 4956 | 8 | .4 | |
| נופי ים צפון דיון בסעיף 78 ()2 | 507-1030709 | 15 | .5 |
| שפירא - מושע 12 [הושמט] | 507-0685032 | 19 | .6 |
| התחדשות דרך השלום 105 - 117 [הושמט] | 507-1028927 | 28 | .7 |
| אח"י דקר - תכנית עיצוב דיון בעיצוב ארכיטקטוני | 67 | .8 | |
| בקשה לאיחוד וחלוקה בגוש 7022 חלקה 69 רחוב שערי ניקנור 4 דיון באיחוד וחלוקה - דיון לאחר פרסום | 91 | .9 | |
| המחוגה דיון בעיצוב ארכיטקטוני | 95 | .10 | |
| שיכוני חיסכון דיון בהפקדה | 507-0621151 | 110 | .11 |
| סומקן נרדור דיון בהפקדה - תוכנית שהוגשה לועדה מחוזית | 507-1372077 | 138 | .12 |
| העברת זכויות ממבנה לשימור ברחוב דיזינגוף 10 למגרש לבנדה 53 דיון בהפקדה | 507-1335801 | 142 | .13 |
| מגדל הנחלה - עיצוב אדריכלי ופיתוח סביבתי דיון בעיצוב ארכיטקטוני | 146 | .14 |
ועדת המשנה לתכנון ולבניה
מרחב תכנון מקומי תל-אביב – יפו
פרוטוקול החלטות מספר 25-0005
ה' אדר תשפ"ה 05/03/2025 10:00 - 14:00
באולם הארועים בבניין העירייה, ברח' אבן גבירול 69 תל-אביב - יפו, קומה 12
הישיבה נפתחה בשעה: 10:19
בנוכחות: ליאור שפירא, עו"ד, חן אריאלי, אלחנן זבולון, רועי אלקבץ, ד"ר, חיים גורן,
מיטל להבי, דייבי דישטניק, ד"ר
דיווח על תכניות שאושרו:
תא/מק/4837 - יהודית 2
בכבוד רב,
אלה דוידוף
מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה
תל-אביב - יפו
| מצב השטח בפועל | יעוד ההפקעה | שטח ההפקעה במ"ר | שטח רשום במ"ר | בתכניבתעל:ות | וחחללקקותה ב | גוגשושים ו |
|---|---|---|---|---|---|---|
| דרך – חלק מרח' שושנה פרסיץ שטח פנוי ולא מפותח | שטח ציבורי פתוח ודרך. | 5,075 מ"ר | 230,980 מ"ר | פרטיים ועיריית תל אביב | 12 | 6610 |
מס' החלטה התוכן
05/03/2025 - חלק מחלקה 12 בגוש 6610
25-0005ב' - - 1 דיון בהפקעה - דיון רגיל
מטרת הבקשה:
אישור הפקעה.
מיקום:
שכונת גלילות, מדרום לרח' יוניצ'מן, ממזרח לדרך נמיר מרדכי ומצפון לרח' פרסיץ שושנה.
דרך מרדכי
נמיר
פרסיץ
שושנה
גושים וחלקות בתכנית:
מצב תכנוני קיים:
השטח להפקעה מיועד לשטח ציבורי פתוח ודרך עפ"י:
תב"ע 3700 בתוקף לפי הודעה בי.פ 6967 מיום 15/01/2015 כ"ד טבת תשע"ה
מצב חוקי:
ההפקעה תבוצע לפי חוק התכנון והבנייה התשכ"ה - 1965 ובהתאם לכך תפורסמנה הודעות לפי סעיפים 5 ו – 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) .1943
חו"ד מה"ע:
ממליץ להפקיע חלק מחלקה 12 בגוש 6610 לפי חוק התכנון והבנייה התשכ"ה - 1965 ובהתאם לכך לפרסם הודעות לפי סעיפים 5 ו – 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) .1943
בישיבתה מספר 25-0005ב' מיום 05/03/2025 (החלטה מספר )1 דנה ועדת המשנה
לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:
להפקיע חלק מחלקה 12 בגוש 6610 לפי חוק התכנון והבנייה התשכ"ה - 1965 ובהתאם לכך לפרסם הודעות לפי סעיפים 5 ו – 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) .1943 משתתפים: ליאור שפירא, חן אריאלי, אלחנן זבולון, רועי אלקבץ, חיים גורן, מיטל להבי, דייבי דישטניק עמ' 1 מבא"ת ספטמבר 2007
| מצב השטח בפועל | יעוד ההפקעה | שטח ההפקעה במ"ר | שטח רשום במ"ר | בתכניבתעל:ות | וחחללקקוהת ב | גוגשושים ו |
|---|---|---|---|---|---|---|
| חצר תפעולית של בית מלאכה בבן צבי 59 | דרך מאושרת | כ - 320 מ"ר | 1,130 מ"ר | פרטיים | 34 | 7053 |
| חצר מתחם מע"צ הכוללת גדרות ומבנים נטושים, לא בשימוש. שטח ריק ללא בינוי בחלק הצפוני של מתחם מע"צ | דרך מאושרת | כ - 1,113 מ"ר | 11,335 מ"ר | מדינת ישראל | 35 | 7053 |
| פנוי | דרך מאושרת, מבנה ציבור ושצ"פ | כ - 72 מ"ר | 97 מ"ר | מדינת ישראל | 128 | 7053 |
| תפוס בחלקו – כניסה לתחנת דלק וחצר של מסעדה | דרך מאושרת | כ - 2,601 מ"ר | 9,245 מ"ר | מדינת ישראל קיימת הערת אזהרה לטובת אופוריד השקעות 2003 בע"מ. | 1 | 7063 |
| הרצל 186 – חלק ממגרש לשטיפת רכבים לא מוסדר | דרך מאושרת | כ - 134 מ"ר | 869 מ"ר | מדינת ישראל קיימת הערת אזהרה לטובת אופוריד השקעות 2003 בע"מ. | 2 | 7063 |
מס' החלטה התוכן
05/03/2025 - הפקעה דרכים בתחום תכנית תא/2975 - מע"צ
25-0005ב' - - 2 דיון בהפקעה - דיון רגיל
מטרת הבקשה:
אישור הפקעה – הפקעת שטחי ציבור במתחם מע"צ
צבי הרמן
צבי הרמן
הרצל
דרך בן צבי דרך בן צבי
הרצל
גושים וחלקות בתכנית:
עמ' 3 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
05/03/2025 - הפקעה דרכים בתחום תכנית תא/2975 - מע"צ
25-0005ב' - - 2 דיון בהפקעה - דיון רגיל
מצב תכנוני קיים:
השטח להפקעה מיועד לדרך מאושרת,שצ"פ ושב"צ עפ"י:
תב"ע 2975 בתוקף לפי הודעה בי.פ 6298 מיום 26/09/2011 כ"ז אלול תשע"א
מצב חוקי:
ההפקעה תבוצע לפי חוק התכנון והבנייה התשכ"ה - 1965 ובהתאם לכך תפורסמנה הודעות לפי סעיפים 5 ו – 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) .1943 לאחר ביצוע ההליכים לפי הסעיפים הנ"ל, יש לפרסם הודעה לפי סעיף 19 לאותה פקודה.
חו"ד מה"ע:
ממליץ להפקיע חלק מחלקות ,34 ,35 128 בגוש ,7053 חלקות ,1 2 בגוש 7063 לפי חוק התכנון והבנייה התשכ"ה - 1965 ובהתאם לכך לפרסם הודעות לפי סעיפים 5 ו – 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) .1943
לאחר ביצוע ההליכים לפי הסעיפים הנ"ל, יש לפרסם הודעה לפי סעיף 19 לאותה פקודה.
בישיבתה מספר 25-0005ב' מיום 05/03/2025 (החלטה מספר )2 דנה ועדת המשנה
לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:
להפקיע חלק מחלקות ,34 ,35 128 בגוש ,7053 חלקות ,1 2 בגוש 7063 לפי חוק התכנון והבנייה התשכ"ה -
1965 ובהתאם לכך לפרסם הודעות לפי סעיפים 5 ו – 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) .1943 לאחר ביצוע ההליכים לפי הסעיפים הנ"ל, יש לפרסם הודעה לפי סעיף 19 לאותה פקודה.
משתתפים: ליאור שפירא, חן אריאלי, אלחנן זבולון, רועי אלקבץ, חיים גורן, מיטל להבי, דייבי דישטניק עמ' 4 מבא"ת ספטמבר 2007
| מצב השטח בפועל | יעוד ההפקעה | שטח ההפקעה | שטח רשום | בעלות | חלקה | גוש | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ההשפטקחעה במ"ר | רששטוחם במ"ר | |||||||||
| ההבמפק"רעה | רבשמ"וםר | |||||||||
| דרך | דרך ומבנים ומוסדות ציבור | בשבמלמ"רות (כולל שטח שהופקע בעבר) | במ"ר 11,548 | מדינת ישראל | 16 | 6992 | ||||
| דרך | דרך מאושרת | בשלמות (כולל שטח שהופקע בעבר) | 3,935 | מדינת ישראל | 73 | 6992 | ||||
| מסעדת "סמרקנד" – בן צבי 36 מאפיית "בייגלה חם" בן צבי 34 | דרך מאושרת | 1,183 | 2,343 | מדינת ישראל | 1 | 7054 | ||||
| דרך | דרך מאושרת | 35 | 1,399 | פרטיים | 7 | 7054 | ||||
| חזית הכניסה לתחנת דלק "פז" בן צבי 46 | דרך מאושרת | 173 | 2,869 | פרטיים | 10 | 7054 | ||||
| רוב השטח פנוי, בחלקו סככות | שצ"פ דרך,שב"צ | 29,823 | 55,277 | מדינת ישראל | 11 | 7054 |
מס' החלטה התוכן
05/03/2025 - הפקעת שטחי ציבור מתחם נס לגויים - תב"ע 4100
25-0005ב' - - 3 דיון בהפקעה - דיון רגיל
מטרת הבקשה:
אישור הפקעה.
מיקום:
צפון: רח' בן צבי דרום: רח' נס לגויים מזרח: גרינבוים מערב: שלבים/היינריך היינה
גושים וחלקות בתכנית:
עמ' 5 מבא"ת ספטמבר 2007
| מצב השטח בפועל | יעוד ההפקעה | שטח ההפקעה | שטח רשום | בעלות | חלקה | גוש | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ההשפטקחעה במ"ר | רששטוחם במ"ר | |||||||||
| ההבמפק"רעה | רבשמ"וםר | |||||||||
| דרך | דרך | במ55"ר | במ55"ר | פרטיים | 12 | 7054 | ||||
| מבנה לפינוי | שטח ציבורי פתוח,דרך | בשלמות | 439 | מדינת ישראל | 13 | 7054 | ||||
| חצר מתוחמת לפינוי אור החיים 40 | דרך מאושרת | 189 | 442 | פרטיים | 14 | 7054 | ||||
| רוב השטח פנוי, בחלקו סככות | שטח ציבורי פתוח | 4,051 | 11,361 | מדינת ישראל | 15 | 7054 | ||||
| מבנים לפינוי בפינת הרחובות נס לגויים והיינריך היינה | דרך מאושרת | 1,509 | 1,972 | פרטיים | 16 | 7054 | ||||
| חלק ממבנה מלאכה ברח' פשב דימיטר | שטח ציבורי פתוח | 784 | 798 | מדינת ישראל | 18 | 7054 | ||||
| רוב השטח פנוי, בחלקו סככות המיועדות לפינוי | דרך מאושרת | 28,007 | 49,598 | מדינת ישראל | 23 | 7054 | ||||
| מבנה לפינוי בן צבי 54 | דרך מאושרת | בשלמות (כולל שטח שהופקע בעבר) | 19,787 | מדינת ישראל | 54 | 7055 | ||||
| פנוי | מבנים ומוסדות ציבור | בשלמות (כולל שטח שהופקע בעבר) | 364 | מדינת ישראל | 57 | 7055 | ||||
| פנוי | דרך מאושרת | 1,105 | 9,245 | מדינת ישראל | 1 | 7063 |
מס' החלטה התוכן
05/03/2025 - הפקעת שטחי ציבור מתחם נס לגויים - תב"ע 4100
25-0005ב' - - 3 דיון בהפקעה - דיון רגיל
מצב תכנוני קיים:
השטח להפקעה מיועד לדרך, שטח ציבורי פתוח ושטח לבנייני ציבור עפ"י:
תב"ע 4100 בתוקף לפי הודעה בי.פ 7429 מיום 22/01/2017 כ"ד טבת תשע"ז
מצב השטח בפועל:
השטח כולל בנייה לא מסודרת ולא חוקית המיועדת לפינוי.
לאחר ההפקעה העירייה תפעל לפינוי המחזיקים כנגד פיצוי בהתאם לזכויותיהם בקרקע.
מצב חוקי:
ההפקעה תבוצע לפי חוק התכנון והבנייה התשכ"ה - 1965 ובהתאם לכך תפורסמנה הודעות לפי סעיפים 5 ו – 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) .1943 לאחר ביצוע ההליכים לפי הסעיפים הנ"ל ולאחר פינוי שטחי הציבור, יש לפרסם הודעה לפי סעיף 19 לאותה פקודה.
חו"ד מה"ע:
ממליץ להפקיע את החלקות וחלקי החלקות כפי שמופיעים בטבלה מעלה לפי חוק התכנון והבנייה התשכ"ה - 1965 ובהתאם לכך לפרסם הודעות לפי סעיפים 5 ו – 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) .1943
לאחר ביצוע ההליכים לפי הסעיפים הנ"ל ולאחר פינוי שטחי הציבור, יש לפרסם הודעה לפי סעיף 19 לאותה פקודה.
בישיבתה מספר 25-0005ב' מיום 05/03/2025 (החלטה מספר )3 דנה ועדת המשנה
לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:
להפקיע את החלקות וחלקי החלקות כפי שמופיעים בטבלה מעלה לפי חוק התכנון והבנייה התשכ"ה -
1965 ובהתאם לכך לפרסם הודעות לפי סעיפים 5 ו – 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) .1943 לאחר ביצוע ההליכים לפי הסעיפים הנ"ל ולאחר פינוי שטחי הציבור, יש לפרסם הודעה לפי סעיף 19 לאותה פקודה.
משתתפים: ליאור שפירא, חן אריאלי, אלחנן זבולון, רועי אלקבץ, חיים גורן, מיטל להבי, דייבי דישטניק עמ' 6 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
05/03/2025 - תיק 2024-09758 רחוב עאזר אדיל מס' 4
25-0005ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 4956
לדרפט מצורפת חוות דעתו של שמאי הוועדה מר יונתן לוי, חוות דעת משפטית מטעם ב"כ הוועדה עורך
הדין מישאל שרעבי, בחוות הדעת המצורפות מפורטים הממצאים ביתר פירוט והיא מהווה חלק בלתי
נפרד מהחומר והמידע המונחים בפני הוועדה.
מטרת הדיון: מענה לתביעת פיצויים
רקע קודם:
בתאריך 06/10/2024 הוגשה לוועדה המקומית בקשה לתביעת פיצויים לפי פרק ט' לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965
הבקשה מתייחסת לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין שלא בדרך הפקעה.
התוכנית שעומדת ביסוד התביעה היא תכנית .4956
פרטי הנכס התובע:
גוש: 8997 חלקה: 15
כתובת: רחוב עאזר אדיל מס' 4
תובעים: עוודי אחמד ופתחיה
בא כוח התובעים: עו"ד מוראני עבד ניבין
תשריט סביבה:
פירוט סכום הפיצויים:
1,064,480 מיליון ₪
טענות התובעים (מתוך חוות דעת שמאי התובעים יוסי אוזן ואוריה לוי):
1. מניעת דרך גישה ליחידת דיור מס' 2
2. הגדלת צפיפות נפח תנועה, רעש, זיהום אוויר ושינוי אופי סביבה
3. פגיעה בפרטיות
4. קירבה למבנה ציבור
עמ' 8 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
05/03/2025 - תיק 2024-09758 רחוב עאזר אדיל מס' 4
25-0005ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 4956
חוו"ד שמאי הוועדה המקומית מר יונתן לוי:
בשומת התביעה הוערכו שווי המקרקעין כ – %52.6 מסך הזכויות המוקנות לחלקה, %125 עיקרי, בתוספת 6 ממ"דים, שטחי שירות ומרתפים. להיקף השווי הנ"ל כמגרש ריק ופנוי אף הוספו תרומת המחוברים. תשומת הלב כי למסמכי התביעה צורף הסכם מכירת
זכויות החתום ע"י עמידר מתאריך .31/03/2015 תחת "תנאים מיוחדים", סעיף 1 נכתב
במפורש כי ז"ב הנמכרות הינם בהיקף של 95 מ"ר עיקרי + 20.5 מ"ר שטחי שירות +
30.85 מ"ר שטחי שירות למימוש בסבירות נמוכה. סעיף 12 הוסיף והדגיש כי כל יתרת
ז"ב הן ע"פ תב"ע בתוקף והן העתידיות הינם בבעלות עמידר. די בכך בכדי לשמוט את
הקרקע תחת סכומי התביעה. התקנון המוסכם המצורף להסכם מפרט תחת סעיף 5 כי כלל ז"ב שלא נמכרו שייכות למוכר.
הסכם המכר השני, מיום 29/07/2001 מציין בסעיף 1 (ח') כי היקף ז"ב הנמכר כולל שטחים עיקריים, שטחי שירות ומרתפים בהיקף של עד 105 מ"ר. גם במקרה דנן נרשם בתנאי ההסכם, סעיף 14 (ג) כי המוכרת (עמידר) רשאית להוציא את גג הבניין מהרכוש המשותף ולבצע בו כל בניה, כאשר הרוכשת מתחייבת לאפשר לה את המימוש.
להלן התייחסות לראשי הנזק:
מניעת דרך גישה לדירה מס' :2 ראשית, כבר במצב התכנוני הקודם, תכנית 2660 אינה מאפשרת גישה דרך מקרקעי התובעים למתחם שוק האתרוג, וגישת הדרך הסטטוטורית ממקרקעי התובעים היא דרך רח' אדיל עאזר. משכך, לא ניתן לייחס ירידת ערך כלשהי כתוצאה ממניעת גישה לנכס לתכנית הנבחנת.
יתרה מכך, שומת התביעה טוענת טענה לירידך ערך, שאיננה נכונה, ישנו הפסד של 14 מ"ר חצר שישמשו כדרך גישה מדירה מס' .1 עם זאת, היות והתכנית הנבחנת לא חלה על מקרקעי התובעים, ולכן אינה משנה את השימוש ביחס לשטח זה.
הגדלת צפיפות נפח תנועה, רעש, זיהום אוויר ושינו באופי הסביבה:
כלל הטענות בראש נזק זה הועלו באופן תיאורטי, ללא תימוכין המוכיחים מהו הגידול בהיקפים הנטענים ומהי השפעתם על הסביבה.
ראשית, הועלתה טענה לגבי מס' מקומות חניה, אך הטענה איננה ברורה, ושנית, היקפים של נפחי התנועה, רעש וזיהום אוויר הנטענים ע"י השמאי בכתב התביעה כלל לא נבחנו, והמסקנה לפיה התכנית החדשה מייצרת העמסה בגין האלמנטים הנ"ל לא נתמכה.
בנוסף, שומת התביעה לא הוכיחה כי הגדלת הצפיפות עתידה להביא לפגיעה באחת מתכונות המקרקעין, ולא צורף שום ביסוס באמצעות איש מקצוע רלוונטי, וזאת כאשר הנתונים מדידים.
כמו כן, שומת התביעה אינה כוללת בדיקה אמפירית כלשהי. ככל והייתה קיימת השפעה שלילית כתוצאה משינויים אלו, הרי שהשפעתה היא על הסביבה כולה, אך מסקירתנו, מתקבלת הוכחה הפוכה, חלה עלייה משמעותית בערכי השווי במקרקעין אחרים הגובלים בתכנית.
זאת ועד, התכנית החדשה מציעה פריסת זכויות הבניה על פני 4 מבנים שונים. 3 מהמבנים הנ"ל אינם גובלים בנכס התובע ואינם משפיעים עליו. בניגוד לאמור דלעיל, הרי שבמצב הקודם הותר למימוש מבנה אחד מסיבי. כלל האלמנטים הנ"ל לא נבחנו ולא קיבלו ביטוי כלשהו בשומת התביעה.
ולסיום, סקירת פרוטוקול ישיבת ועדת משנה ב' להתנגדויות מספר 1355 דנה בנקודה זאת, וקבעה כי התכנית הנדונה מפחיתה את שטחי המסחר ומגדילה את שטחי המגורים, דבר אשר יצמצם את תנועת כלי הרכב והולכי הרגל. בהתייחסות אחרת השיבה כי התכנית משנה את המצב המאושר ומפחיתה את היקף שטחי המסחר, מכאן שהתכנית תפחית את המשיכה למקום זה.
פגיעה בפרטיות:
שומת התביעה מפנה לשומה של השמאית המכריעה בדימוס נורית ג'רבי, אך בפועל, אין קשר בין המקרה הנבחן בשומת ג'רבי לבין המקרה דנן. יתר הדוגמאות ששולבו בחוות הדעת בסעיף 9.7.2 נעשו, ככל הנראה, ללא בדיקה.
הדירות בבעלות התובעים ניצבות בקומת הקרקע (ומיועדות להקמת בניין), כך שגם במצב התכנוני הקודם קיימת אפשרות להקמת דירות מגורים בחלקות סמוכות, ה"צופות"
עמ' 9 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
05/03/2025 - תיק 2024-09758 רחוב עאזר אדיל מס' 4
25-0005ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 4956
למקרקעי התובעים (סה"כ 13.5 מ', מבנה בגובה 10.5 מ' בתוספת בנייה על הגג של עד 3 מ'
נוספים), כך שפרטיות מלאה בתחום החלקה שבנדון אינה קיימת.
זאת ועוד, בניין מגורים הניצב בטבורה של יפו, במרכז המטרופולין של ישראל, אינו יכול לצפות לפרטיות מלאה לעולם ועד, בוודאי שלא בקומות הנמוכות בבתי המגורים. בעידן המודרני הטכנולוגיה מאפשרת להשקיף ולצלם ממרחק רב. משכך, פרטיות מלאה מתקבלת רק באמצעות וילונות, חלונות ייחודיים וכיוצ"ב. במקרה שבנדון, עוד במועד הקובע, סביבתו של הנכס שבנדון כבר מושפעת מנכסים גובלים הפוגעים בפרטיות.
לו קיימת פגיעה בפרטיות כתוצאה מחצר צמודה, כיצד הייתה נפגעת הפרטיות כתוצאה ממאות אנשים הסובבים את שטחי המסחר במצב הקודם??
לו הייתה קיימת ירידת ערך כתוצאה מפגיעה בפרטיות, הרי שזו הייתה משתקפת ובאה לידי ביטוי גם בעסקאות השוואה במקרקעין גובלים אחרים. עסקאות ההשוואה שנדגמו מוכיחות ההפך.
קרבה למבני ציבור:
שומת התביעה מציגה מיקום "משוער" של דירות התובעים על גבי תשריט בינוי של התכנית בעמוד 29 לשומה. אלא מאי? מבחינת מיקומו של מגרש 300 בתכנית החדשה ביחס למקרקעין התובעים, עולה כי הסימון איננו מדויק, ויש חשש להטעייתה של הועדה הנכבדה.
זאת ועוד. מסגרת הבנייה שנקבעה בתכנית תא/2660 נותרה במקרקעי התובעים ללא שינוי, כפי שסומן בתשריט נספח "תחום מותר לבניה". במגרש הנבחן, תכנית 4956 הגדירה כי קו הבניין המזרחי הינו 3 מ'. במדידה גרפית שנערכה על גבי נספח "תחום מותר לבניה" בתכנית ,2660 התקבל כי המרחק בין הבניינים (מגרש התובע וקומת הקרקע המסחרית במצב הקודם במגרש הנתבע) עמדו על 3 מ' בלבד. קרי, המרחק בין הבניינים האפשריים, בין שני מצבי התכנון נותר זהה וללא שינוי, בסך של 3 מ'. על כן התכנית הנבחנת מיטיבה עם התובעים, מפני שהיא קובעת ייעוד של קומת קרקע למגורים לצד משרדים בשימוש למבני ציבור בקומת הקרקע, במקומה של התכנית הקודמת אשר קבעה שימושים של קרקע מסחרית.
לסיכום, שומת התביעה לא עמדה בנטל ההוכחה הנדרש, עת לא נתמכו ראשי הנזק בתביעה בהוכחות. כאן המקום להדגיש כי לא ניתן לבחון חו"ד לתביעת ערך כאשר זו נסמכת כולה על הצד התיאורטי, ללא תימוכין לעוצמות הפגיעה וללא דוגמאות ממשיות המוכיחות ירידת ערך במקרים דומים.
עיקר טענות הסף המשולבות בשומת התביעה טוענות לירידה בשווי המקרקעין בשל שינוי ייעוד המקרקעין הגובלים, תוך העצמת הזכויות, שהינן אך דבר טבעי בעיר מרכזית כמו תל אביב בפרט וגוש דן בכלל, שרוויה בפרויקטים להתחדשות עירונית. למעשה, כל יהבה של התביעה נשענת על הנחות והסקת מסקנות שאינן מבוססות.
בנסיבות אלו, עת שומת התביעה לא מספקת שום תימוכין קונקרטיים מדוע נקבעו עוצמות הפגיעה שנטענו, עד לעוצמה של כ - %18.6 (!!) משווי המקרקעין, דינה להידחות.
אנו סבורים כי בעידן המודרני, בו קיימת נגישות גבוהה למידע ספציפי ורלוונטי, לא ניתן לקבל חו"ד שמאית שאינה מוכיחה ירידת ערך קונקרטית וספציפית ותומכת אותה בעובדות ודוגמאות.
תקציר חוות דעת עורך הדין מישאל שרעבי , ב"כ הוועדה המקומית:
בתביעה נטען לירידת ערך המקרקעין הידועים בגוש 8997 חלקה 16 וחלק מחלקה ,15 המהווים שתי דירות מגורים בקומת הקרקע ברח' אדיל עאזר 8-6 בתל אביב יפו, עקב אישורה של תכנית תא/מח/4956 (להלן – "התכנית החדשה"). התכנית החדשה אינה חלה על מקרקעי התובעים ואינה משנה אותם, והם מצויים ממזרח לתחום התכנית החדשה.
לאחר בחינת התביעה וחוות דעת שמאי הוועדה המקומית, הנני סבור כי התובעים לא הוכיחו
שהתכנית החדשה פגעה במקרקעי התובעים, אלא להיפך - התכנית החדשה הטיבה את
מצב מקרקעי התובעים לעומת המצב הקודם, ולכן יש לדחות את התביעה.
להלן אפרט את הטעמים המצדיקים את דחיית התביעה.
המתודולוגיה שננקטה בחוות דעת שמאי התובעים המהווה את שומת התביעה
בסעיף 10 לחוות דעת שמאי המקרקעין, מר יוסי אוזן ומר אוריה לוי, צוין כי שווי המקרקעין ירד עמ' 10 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
05/03/2025 - תיק 2024-09758 רחוב עאזר אדיל מס' 4
25-0005ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 4956
בסכום של 1,062,480 ₪, במועד פרסום התכנית החדשה; וכי פגיעה זו באה לידי ביטוי
בראשי נזק אלו: מניעת דרך גישה לדירה מס' 2 (172,480 ₪); הגדלת צפיפות נפח תנועה,
רעש, זיהום אוויר ושינוי אופי הסביבה (290,000 ₪); פגיעה בפרטיות (460,000 ₪); וקרבה למבנה ציבור (140,000 ₪).
לפי סעיף 9.4.3 לשומת התביעה, שווי המקרקעין במצב המיטבי הקודם הוא בנייה מחדש של המגרש ששטחו 445 מ"ר (חלקה 16 וחלק מחלקה 15 בגוש )8997 בהיקף של 786.38 מ"ר בנייה (כולל ממ"דים), כאשר שווי מ"ר מבונה הוא 13,500 ₪ למ"ר; ולכן נטען כי שווי 13,000 ₪ למ"ר). Xהמגרש הכולל הוא 10,616,147 ₪ (כ-786.38 מ"ר לפי שומת התביעה, החלק היחסי המיוחס לתובעים משווי המגרש הנ"ל הוא ,0.526 ולכן נטען כי Xהחלק היחסי המיוחס לתובעים בשווי המקרקעין הוא 5,582,423 ₪ (כ-0.526 10,616,147 ₪); לכך הוסף שווי מחוברים בהיקף של 139,000 ₪ (ללא פירוט ונימוק); וכך נטען כי שווי המקרקעין המיטבי של התובעים במסגרת המצב הקודם לאישורה של התכנית החדשה הוא 5,720,000 ₪ (במעוגל).
בשומת התביעה לא נעשתה כל בחינה של שווי המקרקעין במצב התכנוני החדש, ואך נטען לפגיעה בסך של 1,062,480 ₪, שבאה לידי ביטוי בסכימת ארבעת ראשי הנזק שפורטו לעיל, סכום המהווה כ- %18.6 משווי המצב הקודם כנטען בשומת התובעים.
הפגמים המהותיים הקיימים בחוות דעת שמאי התובעים המהווה את שומת התביעה
כאמור, נקודת המוצא בשומת התביעה היא שלתובעים יש כ-%52.6 מתוך כ-786 מ"ר זכויות בנייה במצב התכנוני הקודם (כולל ממ"דים), המהווים כ-413 מ"ר זכויות בנייה; ושווי המקרקעין של התובעים במצב הקודם נקבע על יסוד נקודת הנחה זו.
אולם, וכפי שעולה מאישורי הזכויות והסכמי המכר, אשר הוגשו על ידי התובעים, אין בידי התובעים כ-413 מ"ר זכויות בנייה כמפורט לעיל; ואלו זכויותיהם:
לפי הסכם מכר מיום 29.7.01 – דירה מס' 2 – הדירה בשטח של 67.58 מ"ר בנוי; ולפי סעיף (1ח) להסכם, היקף זכויות הבנייה הנמכרות הוא בהיקף של עד 105 מ"ר (כולל שטחים עיקריים, שטחי שירות, מרתפים וכל שטח בנוי אחר); ובסעיף (14ג) צוין, כי המוכרת רשאית להוציא את גג הבניין מהרכוש המשותף, ולהותירו בבעלות המוכרת.
לפי הסכם מכר מיום 31.3.15 – דירה מס' 1 – הדירה בשטח של 69.50 מ"ר בנוי; ולפי סעיף 1 לתנאים המיוחדים לעסקה, מעבר לשטח הבנוי, נמכרות להם גם זכויות בנייה בהיקף של 95 מ"ר שטחים עיקריים + 20.5 מ"ר שטחי שירות + 27.75 מ"ר שטחים עיקריים למימוש בסבירות נמוכה + 30.85 מ"ר שטחי שירות למימוש בסבירות נמוכה; ובסעיף 12 לתנאים המיוחדים לעסקה צוין, שיתר זכויות הבנייה הקיימות והעתידיות הן של המוכרת.
עניין זה משליך באופן ישיר על שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם; ומשום שבשומת התביעה חלק מראשי הנזק הנטענים בוססו על אחוזים משווי המקרקעין במצב הקודם, הרי שגם הסכומים הנטענים בקשר לראשי הנזק הנטענים שגויים.
כמו כן, ומשום שנקודת המוצא בשומת התביעה הוא בנייה מחדש, לא הייתה הצדקה להוספת שווי המקרקעין במצב הקודם "מחוברים" בסך של 139,000 ₪; וממילא גם לא צוין בשומת התביעה כל פירוט או נימוק ביחס לשווי זה. גם לא היה מקום לתאר את ראשי הנזק הנטענים על יסוד המצב הקיים ביחס לשתי הדירות של התובעים במצבם כיום.
שנית, אין מחלוקת על כך שהתכנית החדשה אינה חלה על המקרקעין, ולכן ומשום שטענת התובעים היא טענה לפגיעה עקיפה של התכנית החדשה בשווי המקרקעין, מצופה מהם היה להוכיח טענה זו כדבעי, שכן לכל הדעות ברור שהתכנית אינה פוגעת במקרקעין באופן ישיר (כגון צמצום זכויות בנייה במקרקעין), והם כלל לא עשו כן.
טענה זו מקבלת משנה תוקף שעה שאנו עוסקים בסביבה עירונית, ולכן לכל בעל זכויות במקרקעין אמורה להיות ציפייה טבעית לפיתוח המטרופולין; והוא צריך לצפות שפיתוח העיר לא ייעצר על מפתן דלתו; וציפייה זו מקבלת ביטוי גם בשווי המקרקעין במובן זה שפיתוח עירוני סביר בסמוך למקרקעין, לכשעצמו, אינו פוגע ואינו משליך על שווי המקרקעין השכנים.
שלישית, שומת התביעה מבוססת בעיקרה על הנחות ומסקנות תיאורטיות, והיא אינה מוכיחה את הפגיעה הנטענת ואת שיעורה, כנדרש בדין; ומעבר לשומת התביעה אין חוות דעת עמ' 11 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
05/03/2025 - תיק 2024-09758 רחוב עאזר אדיל מס' 4
25-0005ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 4956
מקצועיות של מומחים ביחס לנושאים אליהם היא מתייחסת (כגון נפח תנועה, רעש, זיהום אוויר ופגיעה בפרטיות).
מעבר לאי צירוף חוות דעת מקצועיות תומכות, שמאי התובעים נמנעו מלהוכיח, ולא בכדי, את ירידת הערך הנטענת באמצעות גישת ההשוואה. מנגד, בעמ' 25 ו-26 לשומת שמאי הוועדה המקומית פורטו עסקאות השוואה מסוימות המלמדות שהתכנית החדשה כלל לא פגעה במקרקעין הסמוכים לה, אלא העלתה את שווי המקרקעין הסמוכים לה.
רביעית, וכאמור לעיל, בשומת התביעה, יש צורך להתייחס גם לאלמנטים המשביחים של התכנית החדשה, ואין התייחסות לכך בשומת התביעה. כפי שצוין בעמ' 22 לשומת שמאי הוועדה המקומית, בשומת התביעה אין שקלול של האלמנטים המשביחים של התכנית החדשה על שווי מקרקעי התובעים, על אף שהיא תכנית המקדמת פיתוח והתחדשות עירונית במתחם שוק האתרוג; התכנית מאפשרת מערכת שטחים פתוחים ומגוננים לרווחת הציבור ולמעבר הולכי רגל, אשר ישתלבו במערך צירי הולכי הרגל הקיימים בין רצועת החוף ורחוב יפת.
התכנית מצמצמת את שטח המסחר לעומת המצב הקודם. ההתחדשות העירונית במתחם הסמוך למקרקעי התובעים תשפיע לטובה על מקרקעי התובעים. הוראות התכנית הנבחנת כוללות הוראות עיצוב פיתוח ובינוי, בניה ירוקה, דרכים וחניות ואיכות הסביבה (סעיפים ,)6.4-6.1 ונספחי בינוי, עיצוב פיתוח ובינוי ונספח תנועה.
מעבר לאמור לעיל, להלן תינתן גם התייחסות פרטנית נוספת בקשר לראשי הנזק הנטענים.
התייחסות נוספת לטענת התובעים בדבר מניעת דרך גישה לדירה מס' 2 (172,480 ₪)
ראשית, לא חל כל שינוי תכנוני בקשר לגישה למקרקעין עקב אישורה של התכנית החדשה. גם
במצב התכנוני הקודם שבא לידי ביטוי בתכנית תא/2660 לא הייתה גישה דרך מקרקעי התובעים למתחם שוק האתרוג, וגישת הדרך הסטטוטורית ממקרקעי התובעים היא דרך רח' אדיל עאזר. משכך, לא ניתן לייחס ירידת ערך כלשהי לטענה בדבר מניעת גישה לנכס לתכנית החדשה, אשר משפרת ומייעלת את מערך הדרכים.
יתרה מכך, בשומת התביעה נטען לירידת ערך בשל אובדן שווי חצר בהיקף של 14 מ"ר (במדידה גרפית), אך כאמור התכנית החדשה אינה חלה על מקרקעי התובעים, ואינה משנה אותם או את השימוש בהם.
זאת ועוד, כפי שציינו שמאי הוועדה המקומית, הגישה בשומת התביעה היא כי המימוש המיטבי במצב התכנוני הקודם הוא ניצול מלוא זכויות הבניה כקרקע פנויה ל-6 יח"ד בבניין אלטרנטיבי חדש, ושמאי הוועדה המקומית אינם חולקים על כך. משכך, בשומת התביעה לא הובהר מדוע לא ניתן יהיה בתכנון אדריכלי חדש, זה שיוגש בבקשה להיתר המבקשת לנצל את מלוא זכויות הבנייה, לייצר גישה מיטבית למקרקעין מרח' אדיל עאזר בלבד, ללא גריעת שטחי חצרות. שמאי התובעים אינם טוענים ואינם מוכיחים, כי בבינוי חדש יהיה הפסד שטח חצר, ואף אין חוות דעת אדריכלית התומכת בכך.
התייחסות נוספת לטענה בדבר צפיפות, תנועה, רעש, זיהום אוויר ושינוי באופי הסביבה
בניגוד לנטען, התכנית החדשה הפחיתה את נפחי התנועה, הרעש וזיהום האוויר לעומת המצב
הקודם. במצב הקודם לאישורה של התכנית חדשה, חלה תכנית תא/,2660 אשר סיווגה את מתחם התכנית החדשה לייעוד אזור מסחרי ומגורים: מסחר בהיקף של 3,000 מ"ר ומגורים בהיקף של 4,000 מ"ר. לפי התכנית החדשה, היקף המסחר הופחת מ-3,000 מ"ר עיקרי במצב הקודם ל-1,000 מ"ר עיקרי עילי; השטח המיועד למגורים עלה מ-4,000 מ"ר עיקרי במצב הקודם ל-8,885 מ"ר עיקרי; וכן 635 מ"ר עיקרי לדיור בהישג יד.
מעבר לכך שהתכנית החדשה צמצמה את שטחי המסחר, היא יצרה מעבר להולכי רגל בתחום התכנית החדשה, המשפר את הקישוריות במרחב ויאפשר לווסת את תנועת הולכי הרגל במרחב ואף קבעה תקן חניה 1:1 למגורים.
כך גם קבעה הוועדה המחוזית כאשר היא דנה בהתנגדויות לתכנית החדשה ביום 21.6.21 (בסעיף יב' בעמ' 4 להחלטתה ובסעיף יח' בעמ' 5 להחלטתה). דהיינו, אין כל ממש בטענות התובעים בקשר לצפיפות, נפחי תנועה, רעש, זיהום אוויר וכיוצא באלה, שכן התכנית מפחיתה את שטחי המסחר ואף מצמצמת את תנועת כלי הרכב ויוצרת פתרונות חניה ותנועה בתחומה של התכנית.
שנית, התכנית החדשה אינה מהווה "שינוי מהותי" כנטען ביחס לסביבתה, וכאמור מדובר בהתפתחות עירונית סבירה וצפויה, וכלל אין מדובר בתכנית חדשה פוגענית, כי אם על תכנית המטיבה עם סביבתה.
עמ' 12 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
05/03/2025 - תיק 2024-09758 רחוב עאזר אדיל מס' 4
25-0005ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 4956
שלישית, וכפי שהראו שמאי הוועדה המקומית בעמ' 25 ו-26 לשומתם, עסקאות השוואה מלמדות, כי התכנית החדשה העלתה את ערך המקרקעין הסמוכים לה, ובוודאי שלא הורידה את ערכם. כלומר, הטענה התיאורטית של התובעים אינה מקבלת ביטוי בעסקאות השוואה, ולא בכדי.
רביעית, התכנית החדשה מציעה פריסה של זכויות הבנייה על פני 4 מבנים שונים. 3 מהמבנים הנ"ל אינם גובלים בנכס התובעים ואינם משפיעים עליו; וכך, השתפר מצב מקרקעי התובעים, שכן במצב הקודם הותר למימוש מבנה אחד מסיבי. אלמנטים אלו לא נבחנו ולא קיבלו ביטוי בשומת התביעה.
כמו כן, טענות בקשר לצפיפות, נפחי תנועה, רעש וזיהום אוויר כלל לא נבחנו על ידי מומחה מטעם התובעים, ולכן אין בהעלאת טענות אלו כלאחר יד, כדי לבסס טענות אלו.
התייחסות נוספת לטענת התובעים בדבר פגיעה בפרטיות (460,000 ₪)
כפי שצוין בעמ' 32 לשומת שמאי הוועדה המקומית, המרחק בין הבניין שיוקם בחלקת התובעים לבין הבנייה בתחום התכנית החדשה נשאר זהה וללא שינוי בסך של 3 מ'. לפיכך, התכנית החדשה לא השפיעה על הפרטיות שממילא לא הייתה מלאה במצב הקודם.
כמו כן, דירות התובעים מצויות בקומת הקרקע (ומיועדות להקמת בניין), כך שגם במצב התכנוני
הקודם קיימת אפשרות להקמת דירות מגורים בחלקות סמוכות ה"צופות" למקרקעי
התובעים (סה"כ 13.5 מ', מבנה בגובה 10.5 מ' בתוספת בנייה על הגג של עד 3 מ'
נוספים), כך שפרטיות מלאה במקרקעי התובעים אינה קיימת. בענייננו, עוד במועד
הקובע, סביבת מקרקעי התובעים כבר מושפעת מנכסים גובלים הפוגעים בפרטיות.
לא למותר לציין כי במסגרת ההתנגדות לתכנית החדשה הועלתה טענה ביחס לגובה המבנים בתכנית החדשה, אשר נדחתה בהחלטת הוועדה המחוזית מיום 21.6.21 (בסעיף יא' בעמ' 4 להחלטה), בקביעה שאין מדובר בבנייה בסביבה כפרית, אלא בעיר ת"א יפו, על כל המשתמע מכך. דהיינו, התכנית החדשה תואמת את סביבתה ואת מיקומה, ואין בה משום תכנית הפוגעת בסביבתה בשל גובה המבנים בתחומה.
כפי שציינו שמאי הוועדה המקומית, בניין מגורים הניצב בטבורה של יפו, במרכז המטרופולין של ישראל, אינו יכול לצפות לפרטיות לעולם ועד, בוודאי שלא בקומות הנמוכות בבתי המגורים, ויש לעשות שימוש באמצעים טכניים להשגת פרטיות.
כפי שצוין לעיל, המתודולוגיה של שומת התביעה היא בניית בניין חדש תוך ניצול מלוא זכויות הבנייה, ולכן דווקא עם ניצול הבנייה החדשה, בעלי המקרקעין יוכלו לשקלל את אופן בניית הבניין החדש, תוך שמירת פרטיות, ככל שניתן, בסביבה עירונית שכזו.
רביעית, בניגוד למצב התכנוני הקודם בו מיקום הבניין המאושר בתחום התכנית החדשה היה גמיש, הרי שבתכנית החדשה נקבע כי 3 בניינים מתוך ה-4 המתוכננים אינם פונים למקרקעי התובעים; ואינם פוגעים בפרטיותם. כלומר, ייתכן שכמות העיניים ה"צופות"
למקרקעי התובעים שופרה בתכנית החדשה!
חמישית, לו הייתה קיימת ירידת ערך כתוצאה מפגיעה בפרטיות, הרי שזו הייתה אמורה להשתקף ולבוא לידי ביטוי גם בעסקאות השוואה במקרקעין גובלים אחרים; וכאמור עסקאות ההשוואה שנדגמו בשומת שמאי הוועדה המקומית מוכיחות את ההיפך.
התייחסות נוספת לטענה בדבר קרבה למבנה ציבור (140,000 ₪)
בסעיף 9.8 לשומת התביעה נטען לנזק בסך של 143,000 ₪, בטענה לירידת ערך בהיקף של %2.5 משווי המקרקעין במצב הקודם, משום שבתכנית החדשה קיים תכנון למבנה ציבור; ולפי שומת התביעה "נתבעים" רק %,2.5 שכן דירה מס' 2 היא הקרובה למבנה הציבור, ודירה מס' 1 "נפגע פחות אם בכלל".
בקשר לכך נעיר, כי שוב מתייחסים שמאי התובעים ל"פגיעה" במצב הקיים, ולפי טענתם נגרמת "פגיעה" רק לדירה מס' ,2 אך כאמור לעיל, שומת התביעה מבוססת על ניצול מלוא זכויות הבנייה בבנייה חדשה של 6 יח"ד; וכך גם מיקום יחידות הדיור העתידי בבנייה החדשה העתידית תשקלל את מלוא הנתונים לטובת בעלי הזכויות במקרקעין.
במסגרת התכנית החדשה סווג חלק משטח התכנית בייעוד "מבנים ומוסדות ציבור" בתא שטח עמ' 13 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
05/03/2025 - תיק 2024-09758 רחוב עאזר אדיל מס' 4
25-0005ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 4956
מס' ,300 הממוקם בחלקו הדרום מזרחי של תחום התכנית. מבחינת הוראות התכנית, עולה כי בתא שטח זה ייבנה מבנה מס' ,8 אשר ישלב בתחומו 70 מ"ר בייעוד ציבורי, ויתר שטחי הבנייה, בסך של 635 מ"ר עיקרי ו-390 מ"ר שירות, סווגו בייעוד מגורים. המבנה יכלול 11 יח"ד במבנה הכולל 6 קומות מעל הכניסה הקובעת.
דהיינו, היקפי הבינוי "הציבוריים" שאינם בקשר לדיור בהישג יד, כוללים 70 מ"ר בלבד;
וכמובן שהיקף זה של 70 מ"ר אינו משליך על שווי מקרקעי התובעים לרעה, גם למי
שסבור שקרבה למבנה ציבור מפחיתים את שווי המקרקעין הסמוכים; וגם הטענה כי
תוספת מבנה ציבור פוגעת בערכי המקרקעין הסמוכים לה אינה נכונה ואינה מקובלת על
שמאי הוועדה המקומית; וקרבת מקרקעי התובעים למבנה ציבור אך תועיל להם, כשם
שהם מועילים גם ליתר תושבי האזור.
לפי סעיף 4.2.1 לתקנון התכנית החדשה השימושים המותרים ביחס ל"מבנים ומוסדות ציבור", כוללים גם קהילת רווחה ומשרדים עירוניים; ולמותר לציין שאין בשימוש זה (ובהיקף של 70 מ"ר) כדי לפגוע במאומה במקרקעי התובעים, אלא להועיל להם דווקא.
עוד ציינו שמאי הוועדה המקומית בעמ' 31 לשומתם, כי שומת התביעה מציגה מיקום "משוער"
של דירות התובעים על גבי תשריט בינוי של התכנית בעמ' 29 לשומה. אולם, מבחינת מיקומו של מגרש 300 בתכנית החדשה ביחס למקרקעי התובעים, עולה כי הסימון איננו מדויק.
כמו כן, וכפי שציינו שמאי הוועדה המקומית בעמ' 32 לשומתם, המרחק בין הבניינים האפשריים במקרקעין לעומת התכנית החדשה נותר זהה וללא שינוי (3 מ'); לפיכך, התכנית הטיבה עם המקרקעין במובן זה שבמקום שימושים של קרקע מסחרית לפי תא/,2660 השימוש בקומת הקרקע יהיה למגורים לצד משרדים בשימוש למבני ציבור בקומת הקרקע; ובוודאי שלא פגעה בהם.
סוף דבר
אשר על כל האמור לעיל, הנני ממליץ על דחייתה של התביעה, משום שהתובעים לא הוכיחו פגיעה במקרקעין, עקב אישורה של התכנית החדשה בהתאם לסעיף 197 לחוק.
לחלופין, ואפילו אם הייתה מוכחת פגיעה (ואין זה כך), הרי שבנסיבות העניין יש לקבוע שהפגיעה הנטענת באה בגדרו של סעיף 200 לחוק, אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין, ואין זה מן הצדק לשלם פיצויים בגינה.
חוו"ד מה"ע:
לאמץ את חוות דעת היועץ המשפטי ושמאי הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.
בישיבתה מספר 25-0005ב' מיום 05/03/2025 (החלטה מספר )4 דנה ועדת המשנה
לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:
לאמץ את חוות דעת היועץ המשפטי ושמאי הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.
משתתפים: ליאור שפירא, חן אריאלי, אלחנן זבולון, רועי אלקבץ, חיים גורן, מיטל להבי, דייבי דישטניק עמ' 14 מבא"ת ספטמבר 2007
| מספרי חלקות בחלקן | מספרי חלקות בשלמותן | חלק/כל הגוש | סוג גוש | מספר גוש |
|---|---|---|---|---|
| 720 | ,96 ,98-101 ,118 -130 ,131 ,134 ,151-154 ,156 ,161 ,674 ,676 ,678 ,681 ,684 ,687 ,690 ,692 ,697 ,699 ,701 797 | חלק מהגוש | מוסדר | 6630 |
| ,38 ,273 465 | ,33-34 ,42-155 ,272 ,277-279 ,280-291 293-294 | חלק מהגוש | מוסדר | 6632 |
| 14-16 | ,36 ,40-44 ,78-79 ,80 ,83 ,105 ,110-116 122 | חלק מהגוש | מוסדר | 6896 |
מס' החלטה התוכן
05/03/2025 507-1030709 תא/5091 - נופי ים צפון
25-0005ב' - - 5 דיון בסעיף 78 ()2
הודעה על קידום תכנית
מיקום: ממערב- תחום רובע שדה דב
ממזרח- רחוב לוי אשכול
מצפון- רחוב פרופס
מדרום- שכונת נופי ים
כתובת: רובע ,1 צפון מערב העיר
לוי אשכול-פרופס-המשך אבן גבירול
גושים וחלקות בתכנית:
עמ' 15 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
05/03/2025 507-1030709 תא/5091 - נופי ים צפון
25-0005ב' - - 5 דיון בסעיף 78 ()2
שטח התכנית: 190.84 דונם
יזם: הועדה המקומית לתכנון ובניה ת"א-יפו
בעלות: רמ"י, עירייה, בעלים פרטיים
מס' חלקות ב"מצב קודם" כ-180 חלקות קטנות.
מגרשי תמורה ב"מצב המוצע" 37 חלקות.
מספר בעלים: כ-,800 חלקם מאוגדים וחלקם לא.
מצב השטח בפועל: השטח ריק
רקע
במשך כ-20 שנה קודם תכנון בתחום הקו הכחול- בפועל קודמו 3 תכניות סטטוטוריות (,3388 3388 א', 3388 ב')
על תחום זה חלו מגבלות בשל הסמיכות לשדה התעופה דב. מגבלות שימושים בגלל היבטי רעש ומגבלות גובה בגלל קונוס ההמראות.
התכנית האחרונה תא/מק/3388 ב'- שכונתמגוריםצפוניתבגושהגדול- אושרה למתן תוקף בתאריך 2.8.2017 בוועדה המקומית. מטרתה של התכנית היא אישור איחוד וחלוקה וטבלאות איזון לתכנית מאושרת 3388א'. במסגרת התכנית הוצעו שינויים כלפי תכנית 3388א'.
כנגד ההחלטה למתן תוקף לתוכנית הוגשו, בחודש נובמבר ,2017 עררים לוועדת הערר המחוזית, שבסיסם טענות שמאיות. ועדת הערר קיימה מספר דיונים ונתנה החלטות ביניים בדבר תיקון טבלאות האיזון.
ביום 4.3.2021 ניתנה החלטתה הסופית לפיה העררים מתקבלים חלקית והורתה על אישור התכנית וטבלאות ההקצאה המתוקנות, בכפוף לתיקונים. ביום 21.7.2021 ניתנה החלטה מבהירה לפיה פרסום התכנית למתן תוקף זאת יהא לאחר ששמאי התכנית אישר את ביצוע התיקונים המפורטים בהחלטתה מיום .4.3.2021
במהלך שנים אלו- פונה שדה התעופה, בוטלו המגבלות אושרה תכנית מתאר לשטח השדה, ואושרה תכנית מפורטת ראשונה מכח תכנית זו. שתי תכניות נוספות נמצאות בשלבי תכנון מתקדמים- ויובאו לדיון בועדה המקומית במהלך .2022
התכנית שקודמה אינה עומדת היום בתפיסת התכנון העכשווית ואינה מנצלת את הפוטנציאל הטמון בחטיבת שטח זה. בנוסף, אינה כוללת התייחסות לנושאים כגון ציפוף, עירוב שימושים, התייחסות לקו הירוק של הרק"ל, הליכתיות, קיימות, ניהול נגר ועוד. בכוונת הועדה המקומית להכין תכנית חדשה במתחם שתהיה אף היא תכנית איחוד וחלוקה על כל המתחם שתעצים זכויות בניה ותתאים לעקרונות התכנון העדכניים.
בהתאם, מומלץ :
1. לפרסם הודעה על קידום תכנית חדשה ע"פ ס' 77
2. לקבוע ע"פ סעיף 78 – כי תנאי להיתר בנייה יהיה אישור תכנית חדשה
תנאים למתן היתרי בנייה
תנאי להגשת היתרי בנייה בתחום הקו הכחול של התכנית (גושים וחלקות ע"פ הרשימה לעיל) הוא אישור תכנית חדשה לשטח זה.
לא יתאפשר מתן היתרים לשימוש בקרקע עד למועד אישור התכנית החדשה.
משך התנאים- 3 שנים
עמ' 16 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
05/03/2025 507-1030709 תא/5091 - נופי ים צפון
25-0005ב' - - 5 דיון בסעיף 78 ()2
ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 21-0019ב' מיום 25/08/2021 תיאור הדיון:
אורית ברנדר: התוכנית קידום תכנית תא/3388 התחיל בשנות ה. 2000 ובשלב האחרון, לאחר הגשת ערר
לתכנית התעכבה במשך כ- 5 שנים בועדת ערר. ביולי התקבל אישור למתן תוקף לתוכנית. במשך השנים הפכה התכנית ללא מעודכנת בעיקר בגלל פינוי שדה דוב. אין מגבלות על שימושים ואין מגבלות גובה .בהתאם אנחנו מבקשים:
לפרסם את התכנית למתן תוקף ובמקביל, להוציא הודעה ע"פ סעיף 77 לחוק על הכנת תוכנית חדשה והודעה ע"פ סעיף 78 לחוק לקבוע תנאים להוצאות היתרי בנייה. התנאי להוצאת היתר יהיה - אישור תכנית מפורטת חדשה
ליאור שפירא: הגשנו תוכנית ועכשיו היא לא עדכנית ואנחנו מאשרים כדי להגיש מסמכים עדכניים.
מלי פולישוק: כמה זמן יקח לעשות לתוכנית בידיעה שהקודמת לקחה 20 שנה?
אורלי אראל: במידה ונקבל תקציב נתחיל ינואר אני מניחה שנוכל להגיע לועדה בעוד כשנתיים שנתיים
וחצי. התוכנית בסמכות מקומית.
בישיבתה מספר 21-0019ב' מיום 25/08/2021 (החלטה מספר )3 דנה ועדת המשנה
לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:
לאשר לפרסם הודעה עפ"י סעיף 77 על קידום תכנית חדשה ועפ"י סעיף 78 לקבוע בפרסום כי תנאי להגשת היתרי בניה בתחום הקו הכחול של התכנית (גושים וחלקות ע"פ הרשימה לעיל) הוא אישור תכנית חדשה לשטח זה.
לא יתאפשר מתן היתרים לשימוש בקרקע עד למועד אישור התכנית החדשה.
משך התנאים- 3 שנים.
משתתפים: דורון ספיר, ליאור שפירא, רועי אלקבץ, שלמה מסלאוי, חן אריאלי
בקשה להארכת תנאים ע"פ סעיף 78 לחוק
סקירת לוחות הזמנים של קידום התכנית:
1. תכנית תא//3388ב קיבלה תוקף בתאריך .30.11.21
2. פרסום הכנתה של תכנית חדשה תא/ 5091 לפי סעיף 77 לחוק, ופרסום תנאים מגבילים להוצאת
היתרי בניה לפי סעיף 78 לחוק נערך בתאריך ,25.3.22 ותוקפם נקבע לשנתיים.
יצוין כי הקו הכחול של התכנית החדשה צומצם ביחס לקו הכחול של תא//3388ב, וזאת בהתאם לסיכום עם הועדה המחוזית, ובהתאם לצורך התכנוני.
3. בתאריך 15.4.24 החליטה הועדה המחוזית על הארכה של שנה לתנאים המגבילים להוצאת היתרי
בניה (עד לתאריך .)15.4.25
4. בדצמבר 2024 הושלם רישום הפרצלציה לפי תא//3388ב.
בתחום זה נערך עדכון לתכנית המתאר בהתאם לכוונות התכנוניות המעודכנות, במסגרת תא/,5500 אשר נמצאת לקראת דיון להפקדה בוועדה המחוזית. העדכון כולל העצמת מסגרת הזכויות ומספר הקומות.
המסגרת התכנונית התקפה היא תכנית בסמכות ועדה מחוזית, אך ככל שתכנית המתאר תא/5500 תקבל תוקף טרם אישור התכנית המפורטת, התכנית תאושר בסמכות הועדה המקומית.
לתכנית המפורטת נבחר צוות מתכננים, ובימים אלו מותנע התכנון.
בשל מלחמת חרבות ברזל, התארכות הליך המכרז למתכננים וכן גיבוש מתווה תכנוני מתאים לאור התקדמות התכניות הגובלות, כעת מבוקשת המלצה לוועדה המחוזית על הארכת התנאים המגבילים ב-3 שנים נוספות, על מנת להשלים את התכנון ולאשר התכנית בערכאה המתאימה, בהתאם להתקדמות אישור תכנית המתאר תא/.5500
בישיבתה מספר 25-0005ב' מיום 05/03/2025 (החלטה מספר )5 דנה ועדת המשנה
לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:
להמליץ לוועדה המחוזית על הארכת התנאים המגבילים ב-3 שנים נוספות, על מנת להשלים את התכנון ולאשר התכנית בערכאה המתאימה, בהתאם להתקדמות אישור תכנית המתאר תא/.5500 משתתפים: ליאור שפירא, חן אריאלי, אלחנן זבולון, חיים גורן, מיטל להבי, דייבי דישטניק, רועי אלקבץ עמ' 17 מבא"ת ספטמבר 2007
| מספרי חלקות בחלקן | מספרי חלקות בשלמותן | חלק/כל הגוש | לקות בתכנית: סוג גוש | גושים וחל מספר גוש |
|---|---|---|---|---|
| - | 12 | חלק | מוסדר | 6971 |
מס' החלטה התוכן
05/03/2025 507-0685032 תא/מק/4673 - שפירא - מושע 12
25-0005ב' - - 6 [הושמט]
מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב יפו
מיקום:
שכונת שפירא
כתובת:
חלק מהרחובות הבאים: סמטת הר ציון, שד' הר ציון, ידעיה הפניני, רויגו אברהם, חובות הלבבות, שד'
חכמי ישראל.
גושים וחלקות בתכנית:
שטח התכנית:
כ 18.6 דונם
מתכנן: [הושמט]
אדר' שלומי גנות, גנות לרמן - פיק אדריכלים
גלית אציל-שמאות
יזם:
וועדה מקומית לתכנון ובניה ת"א-יפו.
בעלות:
עמ' 19 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
05/03/2025 507-0685032 תא/מק/4673 - שפירא - מושע 12
25-0005ב' - - 6 [הושמט]
כ-237 בעלויות במושע, הרכב הבעלויות: עיריית תל אביב-יפו, פרטיים.
מצב השטח בפועל:
שכונת שפירא הוקמה בשנות השלושים על חלקות בבעלות משותפת (מושעה) וללא פרצלציה או תכנון מוסדר עד לאישור תכנית תא\590 בשנת 1968 אשר עסקה בעיקר בתכנון השכונה, הגדרת זכויות בניה ויעודי הקרקע, ללא הסדרת רישום הקרקעות וחלוקתן.
מרחב התכנון מבונה ברובו בבניה ותיקה צמודת-קרקע, עד שתי קומות, מבנים בודדים בנויים לגובה 3 - 4 קומות (בתים משותפים). הרקמה הבנויה במרחב הנדון כוללת מבני מגורים, בתי עסק ומבני מלאכה בני קומה אחת. בתחום התכנית לא קיימים מבנים בשימוש ציבורי.
בשטח התכנית מספר מגרשים פנויים, מרביתם מגודרים.
התכנית מקודמת לפי סעיפי 62א(א) לחוק ולא בהתאם לתכנית המתאר תא\.5000
הפקדת התכנית :
בהתאם להחלטת הועדה המקומית מיום 26.07.23 התכנית פורסמה להפקדה בעיתונים ישראל היום ומקומון ת"א בתאריך 31.5.24 ובעיתון marker the ,30.5.24 שלטים הוצבו בתאריך 28.5.24 והודעות על גבי לוחות מודעות נתלו בתאריך .29.5.24 במהלך תקופת פרסום ההפקדה הוגשה לוועדה המקומית פניה של משרד פירון להארכת תקופת ההפקדה ב- 45 ימים נוספים, שכן נדרש להם פרק זמן נוסף להתייעץ עם בעלי מקצוע טרם גיבוש החלטה אם להתנגד לתכנית.
חו"ד הצוות: (מוגש ע"י צוות יפו)
תכנית תא/מק/4673 הינה תכנית אחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים לצורך הסדרת מגרשים ורה פרצלציה בשכונה, התכנית מקודמת על ידי הועדה המקומית.
לאור כך שמדובר בהסדרת מגרשים וזכויות קנייניות ולאור הצורך בבחינת טבלאות האיחוד והחלוקה ומורכבותה של תכנית זו אנו ממליצים להאריך את המועד להגשת ההתנגדויות לתכנית תא/מק/4673 באופן גורף ב- 30 ימים נוספים .
ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 24-0014ב' מיום 31/07/2024 תיאור הדיון:
הראלה אברהם אוזן: הבקשה מובאת מחוץ לסדר היום נוכח הדחיפות לקבל בה החלטה.
תוכנית 4673 היא תוכנית של פרצלציית מוש"ע , שנמצאת בימים אלו בהפקדה. התקבלה בקשה לאורכה להגיש התנגדות לתוכנית ומאחר ומדובר בתוכנית פרצלציה, תוכנית מורכבת עם או"ח שלא בהסכמה, אנחנו ממליצים לוועדה לתת אורכה גורפת להגיש התנגדויות לתכנית לעוד 30 יום נוספים. זאת ההמלצה שלנו.
ליאור שפירא: אנחנו מאריכים את התקופה להגשת התנגדויות ב- 30 יום.
בישיבתה מספר 24-0014ב' מיום 31/07/2024 (החלטה מספר )2 דנה ועדת המשנה
לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:
לאור כך שמדובר בתכנית להסדרת מגרשים וזכויות קנייניות ,הכוללת טבלאות איחוד וחלוקה ומורכבותה של התכנית הועדה מאשרת להאריך את המועד להגשת ההתנגדויות לתכנית תא/מק/4673 באופן גורף ב- 30 ימים נוספים .
משתתפים: ליאור שפירא, חן אריאלי, אלחנן זבולון, דייבי דישטניק עמ' 20 מבא"ת ספטמבר 2007
| תאי שטח ,201 ,806 870 | דוד וינרב | .1 |
|---|---|---|
| תא שטח 20 | רפאל נוורו | .2 |
| תא שטח 7 | אופפל צילה, ישעיהו משה וישעיהו מרדכי | .3 |
| תאי שטח 201,870,806 | ברמלי רפי חלפו חיים, בשם 30 בעלים במתחם המערבי | .4 |
| תא שטח 1 | עמרם ורה, עמרם דוד אבא ועמרם יהונתן | .5 |
| התנגדות :1 דוד וינרב | ||||
|---|---|---|---|---|
| מענה להתנגדות | המלצת הצוות | מהות ההתנגדות | סעיף בהתנגדות | מס' סידורי |
| מטרת התכנית היא הסדרת המצב הקיים, ללא שינוי ייעודי קרקע וללא תוספת זכויות. לאור זאת, ייעודי הקרקע בחלקה המערבי של התכנית, ממערב לשד' הר ציון, אינם משתנים ונותרים ייעודי הקרקע המאושרים בהתאם לתכנית מאושרת. סעיף (4.2.2א) מגדיר את שלושת תאי השטח ,201 ,806 870 כמתחם תכנון אחד לתכנון מפורט בעתיד, שמימוש הזכויות בו יהיה במסגרת תכנית מפורטת עתידית שתכלול איחוד וחלוקה בין הבעלים להם מוקצות זכויות במתחם בתכנית הנוכחית. פעולה תכנונית זו משפרת את מצב בעלי הקרקע בהשוואה למצב הקיים, מבחינת ריכוז בעלי קרקע. | לדחות את ההתנגדות | זכויות המתנגד חולקו בשלושה תאי שטח נפרדים (201 בייעוד תעשיה קלה ומלאכה, 870 בייעוד חניון, 806 בייעוד דרך מאושרת). לטענתו, נדרש ע"פ תקן 15 לרכז את הזכויות בתא שטח אחד. | .1 | .1 |
| טבלאות איזון וחלוקה מבוססות על הרישום בטאבו, בלשכת הרישום למקרקעין. השטח הרשום בטאבו הוא שטח ברוטו, הכולל בתוכו בנוסף לשטח בייעוד תעשיה, גם שטחים המיועדים לשטחי ציבור, זכויות דרך וחניה ציבורית. במסמך עקרונות השומה, סעיפים )2(14.2 - )5(14.2 פורטו דרכי חישוב הזכויות במתחם המערבי: זכויות הבניה במתחם המערבי חושבו לפי השטח בייעוד לתעשיה לפי %,120 לחניה ניתן מקדם אקוויוולנטי | לדחות את ההתנגדות | שווי הזכויות חושב לפי 68.48 מ"ר ולא לפי 140.4 מ"ר שהוא השטח הרשום במושע. | .2 | .2 |
פרטי תהליך האישור:
הודעה על פי סעיף 89 לחוק התכנון והבניה התפרסמה בילקוט פרסומים מספר 12416 בעמוד 8182 בתאריך .28/05/2024
כמו כן התפרסמה הודעה בעיתונים על פי הפירוט הבא:
Marker The 30/05/2024
ישראל היום 31/05/2024
מקומון ת"א 31/05/2024
פירוט ההתנגדויות, דברי המענה להתנגדויות והמלצות:
בתקופת ההפקדה הוגשו ההתנגדויות הבאות לתכנית:
להלן סיכום התייחסות הצוות להתנגדויות שהוגשו:
עמ' 21 מבא"ת ספטמבר 2007
| של 0.4 ולשטחי הדרך נקבע מקדם .0.1 הובא בחשבון כי הבעלות (הן במצב המאושר והן במצב מוצע) היא במושעה. שטח המתחם המערבי הוא כ-4.9 דונם, ומתוכו השטח ביעוד לתעשייה הוא 2.358 דונם - וממנו נגזר השטח לחישוב הזכויות. מבוקש להוסיף תיקון טכני: לעקרונות השומה יתווסף סעיף המבהיר את החישוב, כדלקמן: | ||||
|---|---|---|---|---|
| השווי נקבע עפ"י תכנית מאושרת תא/446 ואינו כולל פוטנציאל עתידי או שווי מחוברים (המבנים אינם מיועדים להריסה). האיזון נערך בהתאם לתקן .15 ההתנגדות לא כללה דו"ח שמאי כך שלא ניתן להתייחס לערכים ספציפיים. | לדחות את ההתנגדות | ערכי הקרקע לא תואמים את שווי השוק. | .3 | .3 |
| התנגדות :2 רפאל נוורו | ||||
|---|---|---|---|---|
| מענה להתנגדות | המלצת הצוות | מהות ההתנגדות | סעיף בהתנגדות | מס' סידורי |
| (א) תא שטח 20 גובל בשצ"פ במצב המאושר (תא שטח )601 ובהתאם לעקרונות התכנית, לא מוצע שינוי במצבו הסטטוטורי. התכנית אינה מאפשרת צמצום שטחי שצ"פ. (ב) השצ"פ הקיים מול חנות המתנגד מאופיין בריבוי עצים בוגרים בעלי ערכיות גבוהה ומבחינה תכנונית נכון לשמור על ייעוד הקרקע המאושר ועל העצים הבוגרים בתחומו. (ג) בתאי שטח 1 ו-,20 הפונים לשד' הר ציון, תנאי להיתר בניה יהיה תכנית בינוי ועיצוב לאישור הועדה המקומית. במסגרת תכנית זו תיבחן הנחיצות והאפשרות להסדרת גישת רכבים לחניה, פריקה וטעינה וכיו"ב. | לדחות את ההתנגדות | המתנגד הוא בעל חנות פרחים בכתובת חכמי ישראל .3 כיום משמש השטח בחזית החנות (בייעוד שצ"פ) כאזור לפריקה וטעינה וחניית לקוחות. הקמת "גינה ציבורית" מול החנות תגביל את התנועה לעסק ותהווה פגיעה בו. | 2 - 7 | .1 |
| התנגדות :3 אופפל צילה, ישעיהו משה וישעיהו מרדכי | ||||
|---|---|---|---|---|
| מענה להתנגדות | המלצת הצוות | מהות ההתנגדות | סעיף בהתנגדות | מס' סידורי |
| לאור המסמכים שהועברו ובחינת תצלומי אוויר, מומלץ לקבל את הטענה, להרחיב את תא שטח 7 ולתקן בהתאם את גבולותיו עם תאי שטח 9 ו-.10 הגבולות המעודכנים יקבעו ע"י מודד בעת תיקון מסמכי התכנית. | לקבל את הסעיף בהתנגדות | הגדרת המגרש אינה נכונה משום שהיא חסרה חלק כלוא שצורף לתא שטח 10 (ידעיה הפניני .)18 | 2 - 3 | .1 |
עמ' 22 מבא"ת ספטמבר 2007
| בעקבות בדיקה, הבעלים הנוסף (אידה צרפתי) משויכת בסקר המחזיקים, לפי נתוני ארנונה, לכתובת חכמי ישראל ,1 ומוקמה בטעות בתא שטח .7 לאור זאת, תועבר אידה צרפתי מתא שטח 7 לתא שטח .20 | לקבל את הסעיף בהתנגדות | לתא השטח אליו שויכו המתנגדים שויך בעלים נוסף (אידה צרפתי), באופן היוצר מושעה שלא קיימת כיום, היות והמתנגדים מחזיקים במגרש ללא בעלים נוספים. יש לשאוף להקצות מגרשים נפרדים לבעלות יחידה. | ,4 11 - 14 | .2 |
|---|---|---|---|---|
| המושעה קיימת בשני מצבי התכנון (המאושר והמוצע). מטרת התכנית היא לצמצם את המושעה הקיימת כיום ככל הניתן, ע"י חלוקתה למגרשים פרטניים ככל הניתן ובהתאם לסקר בעלויות שנערך לתכנית. | לדחות את הסעיף בהתנגדות | ככל וישויכו בעלים נוספים לתא השטח של המתנגדים, יש להביא בחשבון מקדם הפחתה בגין מושע. | 15 | .3 |
| התכנית מחלקת את המושע למגרשים פרטניים בהתאם לקיים בפועל. התכנית מציעה פתרונות תכנון המאפשרים חלופות בינוי נוספות על בניה במגרש באופן עצמאי, כגון איחוד מגרשים, בניה בקיר משותף, תכנון גרעין משותף וכיו"ב. באופן ספציפי לתא שטח ,7 אין מניעה למימוש הזכויות המוצעות. טענת המתנגד התעלמה מהאפשרות לבניה בקיר משותף בקו בניין צידי .0 | לדחות את הסעיף בהתנגדות | הוראות התכנית וגודל המגרשים במסגרתה לא מאפשרים מימוש זכויות הבניה בחלק מתאי השטח, ובאחרים מובילים לתכנון באיכות אדריכלית ירודה. | 16 | .4 |
| סעיף (4.1.2ב) מגדיר את התנאים לפיהם מתאפשרת תוספת בניה במבנה קיים, גם אם חורג מקווי בניין. התכנית לא סימנה להריסה מבנים החורגים מקווי הבניין המוצעים במסגרתה, כל עוד אינם חורגים לשטח ציבורי או מהווים מטרד. | לדחות את הסעיף בהתנגדות | התכנית הופכת בינוי קיים לחורג מהוראות התכנית ואינה כוללת הוראות מעבר המכשירות בינוי קיים. | 17 | .5 |
| (א) המרפסת שלטענת המתנגדים מצויה בחזית המגרש אינה קיימת ע"פ מפת מדידה וכן בצילומים שהוצגו ע"י המתנגדים. (ב) הגדרת המגרשים בתכנית נעשתה בהתאם למצב הקיים בפועל, לפי גדרות ודרכים, באמצעות מפת מדידה אנליטית. הגדרת תא שטח 7 קובעת מגרש שבו נותר מרווח פנוי בין גבול המגרש הקדמי לבין חזית המבנה הקיים. (ג) התכנית מרחיבה את רח' ידעיה הפניני, כמו רחובות אחרים בתחומה, לצורך יצירת זכות דרך מינימלית של 9 מ'. יובהר כי ההפרשה לצרכי ציבור הופרשה מכלל המגרשים במצב הנכנס. | לדחות את הסעיף בהתנגדות | המתנגדים מחזיקים בפועל בשטח קרוב לשטח הרשום המוקנה להם ובהתאם למדידה בשטח של כ 316 מ"ר. בחזית המגרש שטח מרפסת פתוחה שאינה כלולה בתא השטח .7 | ,2 בליווי מפת מדידה | .6 |
| אין מגבלה למימוש זכויות הבניה מהטעמים הבאים: (א) ע"פ סעיף (4.1ו)(ג)(ג,)4 "ניתן לחרוג מקו הבניין הצידי המפורט לעיל, עד גבול מגרש, | לקבל חלקית את הסעיף | אין יכולת לממש את זכויות הבניה, לאור ההוראה כי בתאי שטח בהם אורך החזית גדול | מסמכי שמאי עמ' ,25 סעיף "הקצאה | .7 |
עמ' 23 מבא"ת ספטמבר 2007
| התנגדות :4 ברמלי רפי חלפו חיים, בשם 30 בעלי זכויות במתחם המערבי | ||||
|---|---|---|---|---|
| מענה להתנגדות | המלצת הצוות | מהות ההתנגדות | סעיף בהתנגדות | מס' סידורי |
| שני המתחמים הם בעלי מאפיינים שונים ויעודי קרקע שונים וחלות עליהם תכניות מאושרות נפרדות (תא/590 במתחם המזרחי למגורים, תא/446 ו-תא/819 במתחם המערבי לתעסוקה). לכן נדרש להתייחס לכל מתחם באופן פרטני. במתחם המערבי לא נעשתה הפקעה לייעוד דרך, והשמאות נערכה על בסיס המצב המאושר, קרי שטחים מעל הקו בייעודים דרך וחניה בבעלות פרטית. | לדחות את הסעיף בהתנגדות | על טבלאות האיזון להתחשב באחוז ההפקעה המשוקלל בשני המתחמים ולא עבור כל מתחם באופן ספציפי. | ב1 | .1 |
| התכנית הינה תכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים. בעלים לא משויכים (שלא נמצא קשר ישיר בינם לבין שטחים בנויים במיקום ספציפי) מוקמו במתחם המערבי, משום שהמתחם המזרחי מבונה ברובו ומוגבל ביכולתו להכיל זכויות בניה נוספות, באופן התואם את אופי הבניה המוצע של שכונת המגורים. לעומתו, המתחם המערבי, שיקבל מענה תכנוני עתידי, ממילא עתיד להיהרס ולהיבנות מחדש. תכנית המתאר תא/5000 מאפשרת הכנת תכנית שתתאפשר בה תוספת זכויות בתחום זה ושיבוץ בעלים שאינם מחזיקים במבנה לא יהווה מעמסה על התכנית אלא פתרון מאוזן ביחס למתחם המזרחי. | לדחות את הסעיף בהתנגדות | אין להקצות במתחם המערבי המערבי זכויות למי שהם מחזיקים מהמתחם המזרחי או לבעלי זכויות שאינם מחזיקים כלל בנכסים. | ב2 | .2 |
| שיוך הבעלים לתאי שטח פרטניים נערך באמצעות סקר בעלויות שהתבסס על ניתוח מסמכי ארכיון, מפגשים עם הציבור, סיורים בשטח וביקור במבנים לצורך השלמת כתובות לא-משויכות. | לקבל חלקית את הסעיף | מבוקש לתקן את הטבלאות ולהעביר 3 בעלים מהמתחם המזרחי למתחם | ב2 (ס"ק )29 | .3 |
במגרש 7" מ-12 מ"א, יהיו קו בהתנגדות בתנאי תכנון קיר משותף, חופף עם המגרש הבניין הצידי 3 מ' השכן".
והאחורי 5 מ'.
מס' הקומות המותר: 3 + קומת גג.
לטענת המתנגד, קו
הזכויות לתא השטח: 330 מ"ר עיקרי. זכויות
הבניין הקדמי הוא 3 מ' .
סופיות יקבעו בטבלת איזון לאחר תיקון מסמכי
התכנית ובהתאם לעקרונות השומה בתכנית.
(ב) קו הבניין הקדמי הוא 2 מ' ולא כפי שנטען.
(ג) השטח בתחום קו הבניין במקרה של בניה
בקיר משותף עם שני תאי השטח הגובלים מוערך
בכ- 166 מ"ר, בכפוף לאישור סעיף א בהתנגדות.
על כן, לא קיימת מגבלת מימוש זכויות.
(ד) עם זאת, לאור אי הבהירות ביחס לבניה בקיר
משותף, מבוקש לדייק את סעיף 4.1 ביחס לבניה
בקיר משותף במגרשים ייחודיים ובמצבים של
מבנים בעלי קיר משותף ברצף של מספר
מגרשים (לדוגמה מגרשים פינתיים).
עמ' 24 מבא"ת ספטמבר 2007
| בכפוף להעברת אסמכתאות ע"י המתנגדים ביחס לשיוך המבוקש שלושת המתנגדים, תיערך בדיקה חוזרת וככל שיתגלה כי השיוך לתאי השטח במתחם המזרחי נקבע בשוגג, הם יועברו לתא השטח המערבי. | בהתנגדות | המערבי (ולהעניק להם זכויות בתאי שטח ,201 ,806 )870 כדלקמן: - את הבעלים יוסף כהן מתא שטח 18; - את הבעלים גדעון טור מתא שטח 4; - את הבעלים "בסט אויל" מתא שטח .3 | ||
|---|---|---|---|---|
| שווי במצב נכנס נקבע ע"פ תכניות החלות בתחום התכנון, לפי שווי קרקע לתעשיה, לחניה ולדרך, בהתאם לשטח הרשום של כל אחד מבעלי הזכויות. | לדחות את הסעיף בהתנגדות | יש לקבוע שווי יחסי נכנס לפי מצב הרישומי בנסח ולא שיעור ההפקעה הנובע לכאורה מההחזקה בפועל. | ב3 | .4 |
| טענה לאי-זמינות הקרקע לבניה אינה נכונה, משום שהזמינות רק משתפרת לעומת המצב הקיים, היות והחלקה פוצלה לחלקים ומספר הבעלים ליחידת בעלות קטן. | לדחות את הסעיף בהתנגדות | יש להביא בחשבון את מקדמי אי זמינות הקרקע לבניה. | ב4 | .5 |
| ייעודי הקרקע בתכנית נקבעו בהתאם לתכנית מאושרת. המתחם המערבי כפוף להכנת תכנית מפורטת עתידית, שתכלול איחוד וחלוקה, במסגרתה יקבעו השטחים הציבוריים שיירשמו מתחת לקו. | לדחות את הסעיף בהתנגדות | טבלת האיזון יש להוריד מתחת לקו את תאי השטח בייעודי "חניה" ו- "דרך". | ב5 | .6 |
| ההתייחסות למבנים נעשתה עפ"י תקן .15 המבנים הקיימים ע"פ היתר אינם מיועדים להריסה ולכן אין מקום להתייחס למחוברים שכן יש להם תרומה זהה בשני מצבי התכנון. | לדחות את הסעיף בהתנגדות | אין התייחסות לשווי מחוברים | ב6 | .7 |
| בבדיקת ההתנגדות נתגלתה טעות בתחשיב זכויות עיריית תל אביב בחלק מתאי השטח במתחם המערבי. התחשיב יערך מחדש בהתאם לשאר בעלי הזכויות בצד המערבי, כאמור בעקרונות השומה. | לקבל חלקית את הסעיף בהתנגדות | עיריית ת"א מקבלת זכויות במתחם המערבי אולם השטח לחישוב זכויותיה הוא לפי שיעור ההפקעה של המתחם המזרחי. | ב7 (ס"ק )41 | .8 |
| התכנית מבוססת על מדידה אנליטית שנערכה ע"י מודד. השטחים הציבוריים וכן כלל המגרשים בתכנית מבוססים על מדידת מודד. השטחים הסחירים מבוססים על רישום חלקו של כל בעלים בנסח הטאבו (במתחם המערבי - ללא הפרשה של שטחי ציבור). לעניין זה אין כל הבדל בין מתודולוגיית חישוב השטחים הסחירים של העיריה לבין השטחים הסחירים של שאר הבעלים במתחם. | לדחות את הסעיף בהתנגדות | לא בוצעה ביחס לשטחי העיריה מדידה בפועל, ישנה הסתמכות על נתונים חיצוניים ולכן יש חשש שנפלה טעות בחישוב זכויות העיריה | ב7 (ס"ק )42 | .9 |
| המתחם המזרחי הוא בעל אופי של שכ' מגורים | לדחות | ניתן להקצות | ג (הצעה | .10 |
עמ' 25 מבא"ת ספטמבר 2007
| התנגדות :5 עמרם ורה, עמרם דוד אבא ועמרם יהונתן | ||||
|---|---|---|---|---|
| מענה להתנגדות | המלצת הצוות | מהות ההתנגדות | סעיף בהתנגדות | מס' סידורי |
| ברוטרשווילי שלווה, משויך/ת ע"פ סקר הכתובות שנעשה לתכנית ועל פי רישומי ארנונה, לכתובת ידעיה הפניני 2 - מגרש ריק ומגודר, הגובל במגרש שבו מחזיקים המתנגדים. לאור מיקומו של תא השטח במיקום עירוני ראשי, עם חזית ארוכה לשדרות הר ציון, נכון לאפשר תכנון עתידי איכותי, תוך ייעול התכנון וניצול מיטבי של המגרש. לצורך יצירת מגרש תכנון מיטבי נדרש צירוף הבעלים לתא שטח מאוחד. | לדחות את הסעיף בהתנגדות | יש להקצות למתנגדים מגרש עצמאי ללא צירוף בעלים נוסף (ברוטשוולי שלווה) . | ב1 | .1 |
| במצב הנכנס מצויה חלקה 12 בבעלות של כ- 240 בעלים במושעה. ברבים מתאי השטח המוצעים בתכנית הוקצו זכויות במושעה. בתא שטח 1 צומצמה המושעה במצב היוצא לכ-4 בעלי זכויות. לפיכך, אין מקום להביא בחשבון את מרכיב המושעה כלל, לא במצב הנכנס ולא במצב היוצא. | לדחות את הסעיף בהתנגדות | יש להביא בחשבון מקדם הפחתה בגין מושע ומגבלות תכנוניות. | ב2 | .2 |
| לאחר בדיקה מומלץ לבטל את הדרישה לתכנית עיצוב ולהמירה בדרישה להגשת תכנית בינוי ופיתוח כחלק מהליך הבקשה להיתר בניה לאישור הועדה המקומית. | לקבל חלקית את הסעיף, עבור תאי שטח 1 ו-20 | מבוקש לבטל את הדרישה להכנת תכנית עיצוב | ב3 | .3 |
לפתרון) מגרשים ריקים את וטיפולוגיית מבנים במגבלות גובה צפיפות ובינוי, לא ופנויים לבעלים הסעיף קיימים מגרשים פנויים המאפשרים הקצאה לבעלים שאינם משויכים. בהתנגדות אשר אינם מחזיקים בשטחים בנויים.
המתחם המערבי מאפשר מענה תכנוני עתידי, שממילא
עתיד להיהרס ולהיבנות מחדש. המענה מאפשר פתרון
מאוזן עבור בעלי קרקע רשומים אל מול צפיפות
המגורים הקיימת במתחם המזרחי.
החלוקה נעשתה לאור העובדה שתכנית המתאר
תא/5000 מאפשרת הכנת תכנית שתתאפשר בה תוספת
זכויות בתחום זה ושיבוץ בעלים שאינם מחזיקים
במבנה לא יהווה מעמסה על התכנית.
תכנית עתידית זו תוכל לתת מענה לבעלי מקרקעין
שאינם מחזיקים במבנים - בזכויות בניה או ע"י יצירת תא שטח עצמאי.
חו"ד הצוות: (מוגש ע"י צוות יפו)
(א) לקבל חלקית סעיפים בהתנגדויות ,3 4 ו-,5 כמפורט בטבלת התייחסות הצוות.
(ב) לתקן את טבלאות האיחוד והחלוקה בהתאם, בתאום עם מנהל יחידת מקרקעין באגף תכנון עיר.
לפרסם את ההחלטה והטבלאות יפורסמו לבעלי הזכויות בתכנית ששויכו לתאי השטח ,7 ,9 ,10 ,20 ,201 806 ו-870 המושפעים מההתנגדויות שמומלץ לקבלן. להעניק זכות לנפגעים חדשים למי שרואה עצמו נפגע מהשינוי המוצע להגיש התנגדות לועדה המקומית, לפי סעיף 106 (ב) לחוק התכנון והבניה, למשך 21 ימים.
עמ' 26 מבא"ת ספטמבר 2007
| פרסום 106 לתאי השטח: | מהות ההתנגדות | מס' התנגדות |
|---|---|---|
| ,7 ,9 10 | שינוי גבולות תא שטח 7 על חשבון תאי שטח 9 ו- 10 | .3 |
| 20 | העברת זכויות אידה צרפתי מתא שטח 7 לתא שטח 20 | .3 |
| ,201 ,806 870 | העברת זכויות יוסף כהן, גדעון טור ו"בסט אויל" מתאי שטח ,18 4 ו-3 (בהתאמה) למתחם המערבי, ככל שימצא ששיוכם לתאי השטח נעשה בשוגג. | .4 |
| פרסום 106 לתאי השטח: | מהות ההתנגדות | מס' התנגדות |
|---|---|---|
| ,7 ,9 10 | שינוי גבולות תא שטח 7 על חשבון תאי שטח 9 ו- 10 | .3 |
| 20 | העברת זכויות אידה צרפתי מתא שטח 7 לתא שטח 20 | .3 |
| ,201 ,806 870 | העברת זכויות יוסף כהן, גדעון טור ו"בסט אויל" מתאי שטח ,18 4 ו-3 (בהתאמה) למתחם המערבי, ככל שימצא ששיוכם לתאי השטח נעשה בשוגג. | .4 |
בישיבתה מספר 25-0005ב' מיום 05/03/2025 (החלטה מספר )6 דנה ועדת המשנה
לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:
לשקול לקבל חלק מהתנגדויות 3 ו- 4 כמפורט בנימוקי הצוות המקצועי. הועדה המקומית תשוב ותדון בתכנית לאחר ביצוע פרסום לפי סעיף 106ב לחוק בהתאם לבאות:
א. תיקון טבלאות האיחוד והחלוקה בהתאם להמלצת הצוות המפורטת בטבלה מטה , בתאום עם
מנהל יחידת מקרקעין באגף תכנון עיר.
ב. פרסום הטבלאות המתוקנות לפי סעיף (106ב) לחוק באמצעות משלוח הודעות לבעלי הזכויות
בתכנית ששויכו לתאי השטח ,7 ,9 ,10 ,20 ,201 806 ו-870 העשויים להיות מושפעים מקבלת ההתנגדויות , לתקופה של 21 יום מיום משלוח ההודעה.
משתתפים: ליאור שפירא, חן אריאלי, אלחנן זבולון, חיים גורן, רועי אלקבץ, מיטל להבי.
עמ' 27 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
05/03/2025 507-1028927 תא/מק/4573 - התחדשות דרך השלום 105 - 117
25-0005ב' - - 7 [הושמט]
[הושמט]
להלן ההיסטוריה הסטטוטורית של התכנית:
דיון בהפקדה
להלן החלטת הוועדה המקומית 22-0004ב'—5 מיום 09/02/2022 לפרסום תנאים לפי סעיפים 77-78
לחוק התו"ב. הצעת התכנית מובאת בדראפט זה בהמשך להחלטת הוועדה. לא פורסמו תנאים בהתאם
להחלטת הוועדה היות והתכנית נמצאה בשלבי קידום מאוד מתקדמים.
רקע:
במרחב שיכון עממי ג' מקודמות תכניות התחדשות עירונית ע"י יזמים פרטיים. התכניות מצויות בשלבי קידום שונים, פירוט להלן (בירוק – תכניות מאושרות; באפור – תמ"א 38 בביצוע; בחום – בי"ס שושנה דמארי; בצהוב – תכניות בשלבי תכנון), ומוסיפות כמות משמעותית של יחידות דיור במרחב השכונה.
מטרת פרסום מגבלות לפי סעיף 78 לחוק התכנון והבנייה היא להבטיח את קידומן של התכניות במרחב זה אשר בשלבי תכנון, ולאפשר לתוספת של יחידות הדיור להיות מתוכננת בצורה המיטבית ובראייה כוללנית, עם הקצאות נדרשות למבני ציבור, לשטחי ציבור פתוחים, כולל פיתוח הדרכים והרחובות.
מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: הועדה המקומית לתכנון ובניה
מיקום: שיכון עממי ג', רובע ,9 תל אביב יפו
כתובת: דרך השלום 105-117 (אי-זוגי), רח' עמישב 36-48 (זוגי)
גבעתיים רח' מרטון ארנס
רח' עמישב
דרך השלום
בית ספר
שושנה דמארי פארק אדית וולפסון
עמ' 28 מבא"ת ספטמבר 2007
| מספרי חלקות בחלקן | מספרי חלקות בשלמותן | חלק/כל הגוש | סוג גוש | מספר גוש |
|---|---|---|---|---|
| 71 | ,41-46 ,94 318 | חלק מהגוש | מוסדר | 6164 |
מס' החלטה התוכן
05/03/2025 507-1028927 תא/מק/4573 - התחדשות דרך השלום 105 - 117
25-0005ב' - - 7 [הושמט]
גושים וחלקות בתכנית:
שטח התכנית: 16.90
מתכנן: פרסום 77-78 – מהנדס העיר באמצעות מחלקת התכנון.
מגישה: הוועדה המקומית לתכנון ובנייה
מתכנני התכנית:
אדריכלים: קייזר אדריכלים ומתכנני ערים
תנועה: אמאב
אגרונום: שבתאי גונן
איכה"ס: אתוס
מתכנן נוף: מרחבים
תברואה : ח.צ מהנדסים ויועצים
יזם: אחים דוניץ בע"מ
בעלות: קרן קיימת לישראל, רשות הפיתוח ועיריית תל אביב – יפו
מצב השטח בפועל:
7 חלקות בהן בנויים מבני מגורים טוריים ("בנייני רכבת") בני 3 קומות ע"ג קומת עמודים מפולשת או קומה מסחרית, הכוללות סה"כ 150 יח"ד ו-9 יחידות מסחריות. בנוסף חלקה ללא בנייה בייעוד דרך/ שצ"פ. כלל הדיירים במרחב התכנית רשומים תחת אגודה שיתופית.
מדיניות קיימת:
עפ"י תא/5000 אזור מגורים בבניה עירונית, עד 8 קומות (מרקם ובו בניה נקודתית חריגה לסביבתה), במתחם להתחדשות עירונית. דרך השלום – דרך עורקית עירונית.
תכניות גובלות: תכנית מאושרת 507-0259184 תא/4386 המאבק על דרך השלום, תע"א מאושרת
תא/תעא/צ/)6(2664 בי"ס לחינוך מיוחד שושנה דמארי.
מצב תכנוני קיים:
בנייני רכבת בני 3-4 קומות, הבנויים עפ"י תכנית .367 הרחבות בחלק מהמבנים שמומשו עפ"י תכנית .2399
ישנו תיק מידע בתוקף בכתובת דרך השלום ,113 להוספת מעלית.
אין בכתובות אלו בקשות מידע נוספות בתהליך או בתוקף, בקשות מקוונות או בקשות רישוי פעילות.
מצב תכנוני מוצע:
התחדשות מבני המגורים ושיפור איכות המגורים תוך עירוב שימושים, באופן הנותן מענה לצרכי כלל האוכלוסייה למטרות מגורים, מסחר, צרכי ציבור ושטחים פתוחים. כוונת התכנון ליצור סביבה עירונית מגוונת הממשיכה רצף פעילות במרחב הסובב ובין הפעילויות השונות המתקיימות בתחום התכנית.
תיאור מטרות התכנון:
1. יצירת מרחב עירוני מגוון ומעורב שימושים בהתאם לתכנית המתאר תא/.5000
2. התחדשות עירונית במתכונת של פינוי ובינוי, במגוון טיפולוגיות בנייה במבנים בני 8-19 קומות
עם/ללא קומת מסד מסחרי/פעיל.
3. קביעת חזית פעילה מסחרית/ציבורית מלווה בקולונדות לאורך דרך השלום ובחזיתות לכיוון רח'
מרטון ארנסט.
4. הקצאות קרקע לייעוד מבנים ומוסדות ציבור בצמוד לבית ספר "שושנה דמארי" ולייעוד שטחי
ציבור פתוחים.
עמ' 29 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
05/03/2025 507-1028927 תא/מק/4573 - התחדשות דרך השלום 105 - 117
25-0005ב' - - 7 [הושמט]
5. הרחבת זכות הדרך לאורך דרך השלום ורח' עמישב.
6. קביעת זיקות הנאה למעבר ושהיית הולכי רגל ורוכבי אופניים בכל שעות היממה ובכל ימות השנה
ממזרח-למערב בין הרחובות דרך השלום ועמישב.
7. הסדרת חנייה תת קרקעית למגורים ולמסחר בהתאם למדיניות הוועדה לתקני חנייה.
דיווח אודות התייעצות עם הציבור:
התקיים מפגש יידוע ציבור בתאריך 27/1/2019 להצגת המדיניות העירונית לדרך השלום.
במסגרת קידום התכנית יערכו מפגשי שיתוף ציבור לאחר אישור המתווה על ידי הוועדה המצומצמת לשיתוף ציבור.
זמן ביצוע:
מגבלות סעיף 78 ל-3 שנים.
חו"ד הצוות: (מוגש ע"י צוות מזרח)
התנאים לפי סעיף 78 לחוק:
1. לא יוצא היתר בנייה כולל היתר מכח תכנית הרחבות וכולל היתר בניה מכח תמ"א 38 על תיקוניה
ו/או שימוש חורג בתחום החלקות הנ"ל (למעט שימוש חורג עבור גן ילדים) אשר לדעת הוועדה המקומית עלול לפגוע במגמות התכנון העתידי במרחב הנ"ל.
2. אין מניעה לאפשר היתרי שיפוץ.
3. הנ"ל מהווה שינוי למדיניות תמ"א 38 (.)9086 בתחום הנ"ל יתאפשר חיזוק הבניין לפי תמ"א 38
ללא תמריצים וללא הקלות.
ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 22-0004ב' מיום 09/02/2022 תיאור הדיון:
עומר וולף: אנחנו נציג כאן יחד את ארבעת הנושאים על התחדשות בשיכון עממי ג', על דרך השלום. בפתח
הדברים מעוניין לציין כי הדרפט בנושא 7 התעדכן לקו כחול מצומצם יותר, והועבר לחברי הוועדה דרפט מעודכן במייל. מציג את השטחים לפרסום .77-78
אסף הראל: לא היה לנו מסמך מדיניות על דרך השלום?
אורלי אראל: דיברנו ואז אמרנו שנעשה תפיסה כוללת. אין דרישה למסמך מדיניות, אבל בגלל ריבוי
הבקשות, וכל מה שרואים פה הוא בשלבים שונים של קידום שבעלי הקרקע חתומים עם יזמים, אנחנו רוצים לתת הנחיות ברורות לתכנון המפורט.
אודי כרמלי: הפרקטיקה למתחמי התחדשות עירונית היא שיש גורמים שברגע שמתחילים פרויקט של
התחדשות עירונית פתאום פותחים תיקי מידע לתמ"א 38 או פתאום רוצים לעשות פעולות שיגדילו השווי היחסי של הנכס. לכן אנחנו באים ואומרים איפה אפשר לשנות, ומה המדיניות. נכון שדרך השלום כבר דנו, כי כבר אישרנו פרויקטים ותוכניות עיצוב. עכשיו הגענו לבשלות בתפיסה הכוללת, וכדי למנוע כאלה שרוצים לתקוע, אנחנו מעוניינים לעשות 77-78 שם ולהעביר מסר ברור, כי חלק מהתושבים לא מבינים.
אסף הראל: כדי לחזק את היוזמות החזקות
מיטל להבי: כדי לחזק את היוזמות הגדולות ולמנוע את היוזמות הקטנות.
אודי כרמלי: הוועדה המקומית הביעה את דעתה שהיא בעד התחדשות עירונית מאשר פרויקטים
נקודתיים שלא מטפלים בתשתיות
מלי פולישוק: האם זה עולה בקנה אחד עם תכנית המתאר החדשה 5500?
אורלי אראל: כן. באזור התחדשות עירונית אפשר לעלות ברח"ק ובדרגת גובה, ולכן 19 קומות כפי שמוצג
כאן הן תכניות בסמכות ועדה מקומית
מיטל להבי: לא ברור איך מ-7 קומות עולים ל-19 בגלל התחדשות עירונית. התכניות שיצאו בדרך, איזה
בניה הם התוו באזור, אותו שטח ירוק (מה שאושר) מה אישרנו לבנות? בכל ועדה יש לנו 77-78 והרבה מהיוזמות הקטנות נבלמות לטובת התחדשות עירונית. אהבתי את תכנית מ' כי זה הצמיח יוזמות.
אודי כרמלי: אתם הובלתם לתעדף את ההתחדשות העירונית, אתם הובלתם להראות תמונה כוללת.
מיטל להבי: יש פה רחוב מורכב שתהיה בו חזית מסחרית, והעורף הוא עורף שכונתי שיצטרך לספוג את
כל התנועה, איך מתייחסים לעורף, כדי שהחיים בעורף לא יהפכו לבלתי נסבלים. איך קופצים מ-7 ל-19 קומות ואיפה ה-19 קומות.
חיים גורן: יש שביל אופניים על הדרך הזו?
עמ' 30 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
05/03/2025 507-1028927 תא/מק/4573 - התחדשות דרך השלום 105 - 117
25-0005ב' - - 7 [הושמט]
עומר וולף: יש בשלב זה בדופן השנייה.
מיטל להבי: דו צדדי זה הכי בטוח, כי שמגיעים לצומת דו סטרי אי אפשר לחצות אותו
חיים גורן: שצ"פ יש? האם נעשה תיאום במדיניות שלנו פה מול גבעתיים? היזמויות הקטנות מגיעות
מלמטה, איך דואגים שהתושבים יקבלו את כל המידע למה עוצרים את הפרויקטים של התמ"א ואיך עוזרים להם לקדם את ההתחדשות.
מיטל להבי: מה היקף החתימות שהם הביאו כדי שנעשה 77-78
אורלי הראל: תכנית המתאר סימנה אזורים להתחדשות עירונית מתוך נקודת מוצא שבאזורים הללו צריך
לבחון התחדשות עירונית בהיבט הפיזי והחברתי. יש לנו תהליכי עבודה מובנים, שמעורבים בהם כל אגפי העירייה הרלוונטיים – מינהל חינוך, מינהל הנדסה, אגף הנכסים וכד'. יש צוות עבודה שבודק תכנית תכנית. ברגע שזה עומד בקריטריונים הרלוונטיים ממשיכים עם התכנית. עזרה ובצרון הם חלק מהעבודה, מהצוות איתם אנחנו עובדים. חלק מההתחדשות העירונית הם התסקירים החברתיים שאנחנו עורכים וההמלצות נכנסות כחלק ממערך התכנון ומה שיש להם השלכות פיזיות. העירייה פיתחה את תהליכי העבודה כדי לשפר את תכניות ההתחדשות העירונית. תכנית המתאר אומרת שבאזורי התחדשות עירונית לתת יותר רח"ק מ-4 ל-5 ובניה נקודתית חריגה לסביבתה. עם תהליכי התחדשות עירונית, יש את נושא שטחי ציבור, גם בנויים – בי"ס, מרכזים קהילתיים וכד', חלקם במגרשים יעודיים וחלקם בשטח ציבורי בנוי. זאת כדי לאפשר שהתכניות יהיו כלכליות. בסה"כ צריך לרכז את הזכויות והבניה. רוב התכניות עד 9 קומות, יש להם עירוב של בניה פשוטה ועלויות אחזקה נמוכות יותר, ובבניה רבת הקומות האחזקה יותר גבוהה. אם לא תהיה בניה חריגה בגובה אי אפשר להכניס את זכויות הבניה ונצטרך לוותר על שטחי ציבור שעל זה לא נוותר כי זה לא רק הדירה אלא גם כל המרחב הציבורי. תכנית המתאר קבעה שמקומות שבהם גובה הבניה עד 8 קומות, חריגה עד 15 קומות עם ההקלות מגיעים ל-19 קומות זה תהליך מובנה בזכויות הגובה בתכנית המתאר ואין כאן חריגה בתכנית המתאר.
מיטל להבי: אף אחד לא אמר שמעל הגובה מותר להוסיף קומות ומעליה מותר להוסיף הקלות. איך
הגובה משלש את עצמו בתוכנית המתאר
אורלי אראל: בתכנית המתאר כתוב במקום שיש עד 8 קומות, עליה נקודתית ל-15 קומות, ועם תוספת
הקלות במסגרת התב"ע ל-19 קומות. בלה גווארדיה אישרתם את כל המתחמים.
חיים גורן: מה לגבי ההנגשה לתושבים?
אורלי אראל: כל תכנית של התחדשות עירונית היא מונגשת לציבור, זו אחריות שלנו. בתכנית להתחדשות
עירונית המתווה הוא מאד עמוק, נקודת המוצא שההתחדשות היא בשביל התושבים ומערך ההסברה הוא א"ב לתושבים.
חיים גורן: תוך כמה זמן נפגשים עם התושבים מסבירים להם מה עשינו
דורון ספיר: ברגע שהתכנית תהיה מוכנה ויש עקרונות תכנון ברורים מקיימים מפגש עם הציבור בהתאם
להנחיות של הועדה לשיתוף ציבור.
אורלי אראל: מציגים מה יהיה בסביבה, מה בשביל הציבור
מלי פולישוק: האם מה שאתה מביאה כאן זה שווה ל-5500 .
אורלי: בעדכון תכנית המתאר אין עדכון למרחב הזה, לא מצאנו לנכון לעלות לגובה או להוסיף זכויות בניה.
עומר וולף: התכניות מוצמדות ליזמים, לצוותי תכנון קיימים וליוזמות קיימות, שהן עם אחוזי הסכמות
מאוד גבוהים, ולכן הציבור מעוניין שהתכניות יקודמו. ה-77-78 יאפשר לתכניות הללו, שכבר מתקדמות היום, לרוץ.
אודי כרמלי: אין נתון למספר החתימות התקף לקידום תכנית אבל כל התכניות הללו מקודמות על ידי
תושבים ויזמים כל אחת בנפרד, ולפני כל תכנית שתובא לוועדה היועמ"ש דואגת לבדוק את החתימות ושהם עומדים בתנאים באופן חוקי.
עומר וולף: המענה לנושא השטחים הפתוחים הוא בזיקות הנאה של כלל השטחים בין המבנים. זיקות
הנאה לצורך הרחבת רחובות, למעברים בין דרך השלום ורחוב עמישב, וגם בין המבנים, זיקות הנאה לציבור בכל שעות היממה ובכל ימות השנה. מבחינת הבינוי, לפי תכנית המתאר תא/,5000 האזור מסומן לבנייה עירונית עד 8 קומות ועם ראסטר של בניה נקודתית חריגה לסביבתה. הבנייה הנקודתית החריגה לסביבתה נותנת מדרגת גובה נוספת, ובאמצעותה אנחנו מנסים ליצור המגוון המתאים עם עליות נקודתיות. כלל התכניות מקצות שטחים בקרקע למבני ציבור. גבעתיים מקדמים בימים אלה תכנית מתאר שתתווה את אופי הבינוי לאורך רצועת עממי ג' בגבול העיר.
חיים גורן: לא ברור השצ"פים, אם רוצים לעשות גינה ציבורית מי עושה - אנחנו או גבעתיים?
עומר: הדברים יבואו לביטוי בתכניות נקודתיות.
דורון ספיר: אנחנו ב-77-78 עוד אין תכנית.
מיטל להבי: כשאתם מביאים את התכנית הכוללת תציגו את נושא התנועה, את הנגישות למקום, תגיעו
עם פתרונות. להיות מתואם עם אגף התנועה. מול פארק אדית וולפסון היה מעבר חציה והוא בוטל. אני רוצה עבירות בין גינה למגורים, עבירות בין שתי דפנות הרחובות, אחרת אל תעשה מסחר. אם עושים רח'
מסחרי זה אומר תעשה את הרחוב כך שמדבר עם שתי הדפנות. אם יש דופן מסחרי אתה צריך לייצר רח'
ממותן תנועה, תעבדו על זה מראש.
עמ' 31 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
05/03/2025 507-1028927 תא/מק/4573 - התחדשות דרך השלום 105 - 117
25-0005ב' - - 7 [הושמט]
דורון ספיר: לאשר את כל פרסום הסעיפים 77-78 ל-4 הנושאים.
בישיבתה מספר 22-0004ב' מיום 09/02/2022 (החלטה מספר )5 דנה ועדת המשנה
לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:
לפרסם הודעה לפי סעיף 77 הכנת תכנית ופרסום תנאים לפי סעיף 78 לחוק כלהלן:
1. לא יוצא היתר בנייה כולל היתר מכח תכנית הרחבות וכולל היתר בניה מכח תמ"א 38 על תיקוניה
ו/או שימוש חורג בתחום החלקות הנ"ל (למעט שימוש חורג עבור גן ילדים) אשר לדעת הוועדה המקומית עלול לפגוע במגמות התכנון העתידי במרחב הנ"ל.
2. אין מניעה לאפשר היתרי שיפוץ.
3. הנ"ל מהווה שינוי למדיניות תמ"א 38 (.)9086 בתחום הנ"ל יתאפשר חיזוק הבניין לפי תמ"א 38
ללא תמריצים וללא הקלות.
תוקף התנאים ל – 3 שנים.
משתתפים: דורון ספיר, אסף הראל, מיטל להבי, חיים גורן, מאיה נורי, חן אריאלי, אלחנן זבולון.
עמ' 32 מבא"ת ספטמבר 2007
| מספרי חלקות בחלקן | מספרי חלקות בשלמותן | חלק/כל הגוש | סוג גוש | מספר גוש |
|---|---|---|---|---|
| 71 | ,41-46 ,94 318 | חלק מהגוש | מוסדר | 6164 |
מס' החלטה התוכן
05/03/2025 507-1028927 תא/מק/4573 - התחדשות דרך השלום 105 - 117
25-0005ב' - - 7 [הושמט]
דיון בהפקדה
מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: הועדה המקומית לתכנון ובניה
מיקום: שיכון עממי ג', רובע ,9 תל אביב יפו
כתובת: דרך השלום 105-117 (אי-זוגי), רח' עמישב 36-48 (זוגי)
גבעתיים רח' מרטון ארנס
רח' עמישב
דרך השלום
בית ספר
שושנה דמארי פארק אדית וולפסון
גושים וחלקות בתכנית:
שטח התכנית: 16.90 דונם
מתכנן:
עורכי התכנית - קייזר אדריכלים ומתכנני ערים
תנועה - אמאב תחבורה ותנועה
אגרונום - גונן עצים וסביבה בע"מ
איכה"ס - אתוס- אדריכלות תכנון וסביבה
מתכנן נוף - זוהר דבורי אדריכלות נוף
תשתיות - א.ח. תכנון ויעוץ בהנדסת מים וביוב
שמאי - שאול רוזנברג שמאי מקרקעין
יזם: אחים דוניץ בע"מ
בעלות: קרן קיימת לישראל, רשות הפיתוח ועיריית תל אביב – יפו
מצב השטח בפועל:
מרחב התכנון, בשטח של כ-16.9 דונם, נמצא בין דרך השלום מדרום-מערב, רח' מרטון ארנסט מצפון-
מערב, רחוב עמישב מצפון-מזרח ובית ספר שושנה דמארי מדרום-מזרח, בגבול המוניציפאלי של העיר תל אביב יפו עם גבעתיים. תחום התכנון כולל 7 חלקות בהן בנויים מבני מגורים טוריים ("בנייני רכבת") בני 3 קומות ע"ג קומת עמודים מפולשת או קומה מסחרית, סה"כ 150 יח"ד ו-9 יחידות מסחריות. בנוסף חלקה ללא בנייה בייעוד דרך/ שצ"פ. כלל הדיירים במרחב התכנית רשומים תחת אגודה שיתופית של שיכון צבא אנשי הקבע.
עמ' 33 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
05/03/2025 507-1028927 תא/מק/4573 - התחדשות דרך השלום 105 - 117
25-0005ב' - - 7 [הושמט]
מדיניות קיימת:
עפ"י תא/5000 אזור מגורים בבניה עירונית, עד 8 קומות (מרקם ובו בניה נקודתית חריגה לסביבתה), במתחם להתחדשות עירונית. דרך השלום – דרך עורקית עירונית.
תכניות גובלות: תכנית מאושרת 507-0259184 תא/4386 המאבק על דרך השלום, תע"א מאושרת
תא/תעא/צ/)6(2664 בי"ס לחינוך מיוחד שושנה דמארי.
מצב תכנוני מאושר:
בנייני רכבת בני 3-4 קומות, הבנויים עפ"י תכנית .367 הרחבות בחלק מהמבנים שמומשו עפ"י תכנית .2399
זכויות בנייה במצב הקיים: 10,914 מ"ר ברוטו למגורים + 384 מ"ר למסחר, וסה"כ 11,298 מ"ר.
עמ' 34 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
05/03/2025 507-1028927 תא/מק/4573 - התחדשות דרך השלום 105 - 117
25-0005ב' - - 7 [הושמט]
מצב תכנוני מוצע:
מטרת התכנית:
התחדשות עירונית במתכונת של פינוי ובינוי ויצירת מרחב עירוני מגוון ומעורב שימושים בהתאם לתכנית המתאר העירונית תא/,5000 זאת על ידי הריסת שבעה מבני מגורים טוריים והקמת שמונה מבנים (שלושה מגדלים עד 19 קומות וחמישה מבנים בבנייה מרקמית עד 9 קומות) הכוללים סה"כ עד 490 יח"ד. קביעת חזית מסחרית לדרך השלום ולשצ"פ ושימושי מסחר לדרך המשולבת, הקצאת שטח למבנים ומוסדות ציבור, קביעת דרך משולבת, הרחבת זכות הדרך לאורך דרך השלום ורח' עמישב והסדרת חנייה תת קרקעית למגורים, למסחר ולשטחי הציבור.
עיקרי הוראות התכנית:
1. איחוד וחלוקה ללא הסכמת כל הבעלים על פי פרק ג' סימן ז' לחוק התכנון והבניה (התשכ"ה) .1965
2. פינוי והריסה של שבעה מבני מגורים טוריים קיימים בני 3 קומות מעל קומת עמודים, הכוללים 150
יח"ד ו-9 יחידות מסחר, והקמת עד 490 יח"ד ב-8 מבנים חדשים בהתאם לתכנית המתאר העירונית תא/.5000
3. שינוי ייעודי הקרקע מייעודי "מגורים מיוחד", "שטח ציבורי פתוח" ו-"דרך מאושרת" לייעודים
"מגורים ד'", "מבנים ומוסדות ציבור", שטח ציבורי פתוח", "דרך מוצעת" ו-"דרך משולבת" וקביעת הוראות לגביהם.
4. קביעת זכויות בנייה כמפורט בסעיף .5
5. קביעת לפחות %10 מסך יחידות הדיור עבור דיור בהישג יד במחיר מופחת לתקופה של 25 שנה וב-
%40 הנחה.
6. קביעת הוראות בינוי לשישה מבנים בני 9 ו-19 קומות הכוללות גובה, קווי בניין, קומות, תכסית.
7. קביעת שימושי מסחר והוראות לחזית מסחרית לאורך דרך השלום והשצ"פ.
8. קביעת הוראות בנושא פיתוח ונוף, לרבות הנחיות לשימור עצים.
9. קביעת הוראות ליצירת זיקות הנאה למעבר ושהיית הולכי רגל ורוכבי אופניים בכל ימות השנה ובכל
שעות היממה.
10. קביעת רוחב זכות הדרך לדרך השלום ורחוב עמישב וקביעת הוראות והנחיות לפיתוח הרחוב.
11. קביעת הסדרי תנועה ותקני חניה.
12. קביעת הוראות לעניין איכות הסביבה, בנייה ירוקה ותכנון בר קיימא וניהול נגר.
13. קביעת תנאים למתן היתרי בניה לרבות הוראות לעריכת תוכנית עיצוב אדריכלי.
14. קביעת הוראות ותנאים למתן תעודות גמר.
15. קביעת הוראות להגדרת שטחים פתוחים לרווחת הדיירים בקומות הגג של ארבעה מהמבנים
המרקמיים.
תשריט מצב מוצע:
670
101
840
100
400
עמ' 35 מבא"ת ספטמבר 2007
| טבלת שטחים – מצב מאושר מול מצב מוצע | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| מצב מוצע (מ"ר) | מ | מצב מאושר (מ"ר) | מ | יעוד | י | |||
| - | - | 625 | 5 | דרך קיימת | ד | |||
| - | - | 14,409 | 9 | מגורים א' | מ | |||
| 1,862 | 2 | 1,859 | 9 | שטח ציבורי פתוח | ש | |||
| 800 | 0 | - | - | דרך מוצעת | ד | |||
| 580 | 0 | - | - | דרך משולבת | ד | |||
| 2,144 | 4 | - | - | מבנים ומוסדות ציבור | מ | |||
| 11,517 | 7 | - | - | מגורים ד' | מ | |||
| 16,903 | 3 | 16,893 | 3 | סה"כ | ס |
מס' החלטה התוכן
05/03/2025 507-1028927 תא/מק/4573 - התחדשות דרך השלום 105 - 117
25-0005ב' - - 7 [הושמט]
הדמיה:
מבט לדרך השלום פינת רחוב מרטון ארנסט
שימושים:
מגורים, מסחר, מבנים ומוסדות ציבור, שטח ציבורי פתוח, דרכים מוצעות, דרך משולבת.
עמ' 36 מבא"ת ספטמבר 2007
| שטחי שירות | ש | שטח עיקרי | ש | שימוש | יעוד | |||||||||||||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| סה"כ מעל הקרקע | ס ה | מתחת לקרקע | מתחת לקרקע | מעל הקרקע | מעל הקרקע | מתחת לקרקע | מ ל | מעל הקרקע | מעל הקרקע | |||||||||||||||||||||||
| סהקהר"כק עמע ל | מלקתרחקתע | |||||||||||||||||||||||||||||||
| מ"ר | מ | 1 % | % | מ"ר | מ | 2 % | % | מ"ר | מ | % 1 | % | מ"ר | מ | 1 % | % | מ"ר | מ | |||||||||||||||
| 54,000 + 4,900 | 0 0 ל = | 1%0 5 | %10 5 | 58,691 | 58,691 | 4%0 | %40 | 15,427 | 15,427 | - | - | - | - | 7%8 3 | %78 3 | 38,573 + 4,900 | 3 0 ל = | מגורים | מגורים ד' | |||||||||||||
| 44,,090000 5 + | 84,,597003 3 + | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 4,900 למרפסות3 = 58,900 | 4,900 למרפסות3 = 43,473 | |||||||||||||||||||||||||||||||
| ל=מ 0ר0פ9ס,8ות5 | ל=מ 3ר7פ4ס,3ות4 | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 2,700 | 0 | 70 | 0 | 1,109 | 9 | - | - | - | - | 14 | 4 | 1,591 | 1 | מסחר | מ | |||||||||||||||||
| 8,576 | 8,576 | 510 | 10,934 | 35 | 35 | 5 2,779 | 5 2,779 | 255 | 255 | 4 | 4 | 370 | 370 | 7,941 | 7,941 | מבנים ומוסדו | מ ו ת | מבנים ומוסדו | מ ו ת | |||||||||||||
| ומוסדו ת ציבור | ומוסדו ת ציבור | |||||||||||||||||||||||||||||||
| ותמ צוסיבדוור | ותמ צוסיבדוור | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 37 | 6 | 10 | שטח ציבורי | ש צ פ | שטח ציבורי | ש צ פ | ||||||||||||||||||||||||||
| ציבורי פתוח | ציבורי פתוח | |||||||||||||||||||||||||||||||
| צפתיבווחרי | צפתיבווחרי | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 900 | 7 | דרך משולבת | ד מ | |||||||||||||||||||||||||||||
| משולבת |
מס' החלטה התוכן
05/03/2025 507-1028927 תא/מק/4573 - התחדשות דרך השלום 105 - 117
25-0005ב' - - 7 [הושמט]
זכויות בנייה:
1 אחוז משטח הקרקע
2 אחוז מהשטח העיקרי
3 שטחי מרפסות מעבר לרח"ק, 10 מ"ר בממוצע ליח"ד 4 ככל שיוחלט על הקמת חניון ציבורי יתווספו 5,467 מ"ר.
5 מותרים בנוסף 2,144 מ"ר עבור מצללות או סככות צל, אשר יכול שיבנו עם גג היוצר סיכוך מלא אך ללא קירות.
6 מותרים 600 מ"ר עבור מצללות או סככות צל, אשר יכול שיבנו עם גג היוצר סיכוך מלא אך ללא קירות.
7 מותרים עד 579 מ"ר עבור מצללות או סככות צל, אשר יכול שיבנו עם גג היוצר סיכוך מלא אך ללא קירות.
עמ' 37 מבא"ת ספטמבר 2007
| גובה | ג | הגדרת מונח | מונח | מ | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 74 מ' | 74 מ' | מגדל כהגדרתו בסעיף 1.9 שיוקם בתא שטח ,100 בסמוך לדרך השלום ותא שטח .400 | מבנה A | מבנה A | ||||
| ומתגאדל ש כטהחגד 0ר0ת4ו. ב סעיף 1.9 שיוקם בתא שטח ,100 בסמוך לדרך השלום | ||||||||
| 34 מ' | מבנה בבניה מרקמית כהגדרתה בסעיף ,1.9 שיוקם בתא שטח ,100 בסמוך לדרך השלום ותא שטח .840 | מבנה B | ||||||
| למדברנהך הבבשנליוהם מ ורתקאמ שיתט חכה 0ג4ד8ר.ת ה בסעיף ,1.9 שיוקם בתא שטח ,100 בסמוך | ||||||||
| 34 מ' | מבנה בבניה מרקמית כהגדרתה בסעיף ,1.9 שיוקם בתא שטח ,100 בסמוך לרחוב עמישב ותא שטח .840 | מבנה C | ||||||
| למרבחנהוב ב עבמנייהש במ רותקאמ ישתט כחה 0גד4ר.8ת ה בסעיף ,1.9 שיוקם בתא שטח ,100 בסמוך |
מס' החלטה התוכן
05/03/2025 507-1028927 תא/מק/4573 - התחדשות דרך השלום 105 - 117
25-0005ב' - - 7 [הושמט]
מגורים:
צפיפות ותמהיל יח"ד:
שטח מגרשי מגורים: 11,508 מ"ר
יח"ד: 490
צפיפות יח"ד/דונם: 42.6 יח"ד/דונם נטו
שטח עיקרי ממוצע ליחידת דיור יהיה כ-79 מ"ר. באם יותקנו מרחבים מוגנים קומתיים (ממ"ק) במקום מרחב מוגן דירתי (ממ"ד) עבור יח"ד אלו תותר המרה של שטחי השירות העודפים (מתוך 12 מ"ר ליח"ד)
לשטחים עיקריים לטובת הדירה. לא תתאפשר המרת שטחים אלו לצורך תוספת יחידות דיור.
תמהיל מוצע:
שטחי הדירות (שטח עיקרי+ממ"ד או עיקרי במידה ופתרון המיגון יתוכנן מחוץ לדירה):
לפחות %15 יחידות דיור בשטח של עד 65 מ"ר
לפחות %20 יחידות דיור בשטח של 85-65 מ"ר
לפחות %20 יחידות דיור בשטח של 105-86 מ"ר
לפחות %15 יחידות דיור בשטח של 120-106 מ"ר
שטח מינימלי ליחידת דיור יהיה 40 מ"ר
הדירות בכלל התכנית ובכל מבנה יתוכננו במגוון גדלים. תמהיל שטחי דירות סופי ייקבע במסגרת תוכנית העיצוב בהתאם לחוות דעת מהנדס העיר או כל גורם מטעמו.
ישולבו יחידות דיור נגישות כהגדרתן בחוק התכנון והבניה בהיקף שלא יפחת מ-%12 מסך יחידות הדיור בתכנית.
דיור בהישג יד (דב"י):
1. לפחות %10 מכלל יחידות הדיור יוגדרו כדיור בהישג יד בשכירות מפוקחת בהתאם לתיקון 120 לחוק
התכנון והבניה על שינוייו ולמדיניות העירונית התקפה בהפחתת מחיר של %40 ולתקופה שלא תפחת מ-25 שנה מיום האכלוס.
2. יחידות הדיור יתוכננו בתמהיל מגוון שיקבע בתכנית העיצוב.
3. שטח ממוצע של דירת דב"י יהיה זהה לשטח הממוצע של כלל הדירות בתכנית. הדירות יתוכננו
בתמהיל שטחים מגוון שייקבע ע"י הוועדה המקומית בשלב תכנית העיצוב.
4. יחידות הדיור תמוקמנה במגוון קומות וכיוונים. מיקומן הסופי יקבע במסגרת תכנית העיצוב.
דירות במפלס הקרקע:
1. לא יותרו דירות גן.
2. תותר הקמת דירות בקומת הקרקע ובלבד שיעמדו בתנאים הבאים:
א. לא תותר הצמדת שטחים פתוחים ו/או חצרות לדירות, למעט מרפסות בתכסית המרפסות
הטיפוסיות בקומות מעל.
ב. לא תותר יציאה וכניסה מן הדירות אלא אך ורק מהמבואה הראשית.
ג. ניתן להגביה את מפלס הדירות מגובה מפלסי הפיתוח סביבן, אך לא יעלה על 0.5 מ' ממפלס
הפיתוח מחוץ לדירה.
ד. לא תותר הצמדה וחיבור של קומת המרתף העליונה לדירות הקרקע.
קומת הגג:
גגות המבנים המרקמיים (למעט מבנה )C יפותחו כגגות משותפים מגוננים ופעילים לרבות שימושים משותפים בשטחים בנויים בגגות. לא יותרו שטחים עבור מגורים בקומת הגג במבנים אלה. הפיתוח והבינוי יפורטו בשלב תכנית עיצוב אדריכלי.
נתונים נפחיים – עבור תאי שטח :101,100
עמ' 38 מבא"ת ספטמבר 2007
| 34 מ' | מבנה בבניה מרקמית כהגדרתה בסעיף ,1.9 שיוקם בתא שטח ,100 בסמוך לרחוב עמישב ותא שטח .400 | מבנה D | ||
|---|---|---|---|---|
| למרבחנהוב ב עבמנייהש במ רותקאמ ישתט כחה 0גד0ר.4ת ה בסעיף ,1.9 שיוקם בתא שטח ,100 בסמוך | ||||
| 74 מ' | מגדל כהגדרתו בסעיף ,1.9 שיוקם בתא שטח ,101 בסמוך לדרך השלום ותא שטח .840 | מבנה E | ||
| ומתגאדל ש כטהחגד 0ר4ת8ו. ב סעיף ,1.9 שיוקם בתא שטח ,101 בסמוך לדרך השלום | ||||
| 34 מ' | מבנה בבניה מרקמית כהגדרתה בסעיף ,1.9 שיוקם בתא שטח ,101 בסמוך לדרך השלום ותא שטח .670 | מבנה F | ||
| למדברנהך הבבשנליוהם מ ורתקאמ שיתט חכה 0ג7ד6ר.ת ה בסעיף ,1.9 שיוקם בתא שטח ,101 בסמוך | ||||
| 74 מ' | מגדל כהגדרתו בסעיף ,1.9 שיוקם בתא שטח ,101 בסמוך לרחוב עמישב ותא שטח .670 | מבנה G | ||
| ומתגאדל ש כטהחגד 0ר7ת6ו. ב סעיף ,1.9 שיוקם בתא שטח ,101 בסמוך לרחוב עמישב | ||||
| 34 מ' | מבנה בבניה מרקמית כהגדרתה בסעיף ,1.9 מבנה שיוקם בתא שטח ,101 בסמוך לרחוב עמישב ותא שטח .670 | מבנה H | ||
| במסבנמהו ךב בלרניחהו במ רעקממישיתב וכתהאגד שרטתחה 0ב7ס6ע.יף ,1.9 מבנה שיוקם בתא שטח ,101 |
מס' החלטה התוכן
05/03/2025 507-1028927 תא/מק/4573 - התחדשות דרך השלום 105 - 117
25-0005ב' - - 7 [הושמט]
תכסית: עד %60
קווי בניין:
קווי בניין קדמיים לדרך השלום: 4 מ'
קווי בניין קדמיים לרחוב עמישב: 3 מ'
קווי בניין קדמיים לכיוון תא שטח 840 ביעוד דרך משולבת: תא שטח 100 – 0 מ', תא שטח 101 – 3 מ'
קו בניין צידי לכיוון תא שטח 670 ביעוד שטח ציבורי פתוח: 4 מ'
קו בניין צידי לכיוון תא שטח 400 ביעוד מבנים ומוסדות ציבור: 6 מ' (4 מ' עבור הבלטת מרפסות)
תותר הבלטת מרפסות מעבר לקו הבניין הקדמי לכיוון דרך השלום ורחוב עמישב בהתאם לתקנות התכנון והבנייה. אסורה הקמת מרפסות מעל תא שטח 400 בייעוד מבנים ומוסדות ציבור, תא שטח 670 בייעוד שטח ציבורי פתוח ותא שטח 840 בייעוד דרך משולבת.
מספר קומות
במבנים G,E,A - עד 19 קומות לרבות קומת קרקע, קומת גג וקומה טכנית.
במבנים B ,H,F,D - עד 9 קומות לרבות קומת קרקע, וקומת גג משותפת.
במבנה C - עד 9 קומות לרבות קומת קרקע וקומת גג.
גובה קומות ברוטו:
א. גובה קומת קרקע בחזית דרך השלום ורחוב מרטו ארנסט לא יפחת מ-4.5 מטר ולא יעלה על 6
מטר (לרבות יציע ככל שיבנה). גובה קומת הקרקע בשאר החזיתות לא יעלה על 5 מטר.
ב. גובה קומה טיפוסית למגורים לא יעלה על 3.6 מטר.
ג. גובה קומת מגורים עליונה לא יעלה על 4.5 מטר.
ד. גובה קומת מרתף עליונה - לא יפחת מ 4.5 מטר ולא יעלה על 7 מטר.
ה. גובה קומות טכניות ייקבע בהתאם לחתך המערכות הטכניות.
ו. הגובה הסופי ייקבע בהתאם למדיניות העירונית בנושא ובכפוף לפרמטרים הנדסיים, עיצוביים
שימושים וכיוצ"ב במסגרת תכנית העיצוב האדריכלי.
פרוגרמה לשטחי ציבור: חוו"ד היחידה לתכנון אסטרטגי
התכנית מציעה 490 יח"ד בשטח ממוצע של 79 מ"ר עיקרי. תוספת יח"ד בתכנית – 340 יח"ד (150 יח"ד קיימות). צפי לתוספת של כ-780 תושבים (בהנחה לגודל משק בית והרכב גילאים בדומה למצב כיום בתת רובע 92 – שכונת יד אליהו).
שטחי ציבור נדרשים עבור התוספת:
2.2 דונם למבני ציבור.
3.9 דונם שטח ציבורי פתוח – סף הבית ועירוני. כ-2.3 דונם – סף הבית (3 מ"ר לנפש).
המלצה:
• הקצאת מגרש ביעוד למבנה ציבורי בשטח של כ-2.2 דונם, בצמוד למגרש הציבורי הקיים.
• בשל הסמיכות לפארק וולפסון, מבוקשים שטחים פתוחים בהיקף של לפחות 2.3 דונם שטחים פתוחים לציבור איכותיים, מגוננים, המאפשרים קיום של עצים בוגרים ועתירי צל. חלק מהשטחים הללו יתוכננו כשצ"פ וחלקם כשפ"פ וזיקות הנאה לציבור, כולל מעבר לציבור בין דרך השלום לרחוב עמישב ובהתאמה למיקום ולשמירת עצים בוגרים קיימים בשטח התכנית.
איחוד וחלוקה:
התכנית כוללת איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים לפי פרק ג' סימן ז' לחוק התכנון והבניה – .1965 עמ' 39 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
05/03/2025 507-1028927 תא/מק/4573 - התחדשות דרך השלום 105 - 117
25-0005ב' - - 7 [הושמט]
רישום שטחים ציבוריים:
1. השטחים המיועדים לשטחים, יירשמו בבעלות עיריית תל אביב יפו ללא תמורה בלשכת רישום
המקרקעין במסגרת רישום החלוקה החדשה. השטחים המיועדים לשטחים ציבוריים יירשמו בדרך זו כשהם פנויים פינוי גמור ומוחלט מכל מבנה, אדם או חפץ וחופשיים מכל שימוש, חזקה ו/או שעבוד מכל סוג שהוא.
2. העירייה תהיה רשאית להפקיע את השטחים המיועדים לשטחים ציבוריים ולתפוס חזקה בהם,
עם אישור התכנית.
3. המגרש עבור מבנים ומוסדות ציבור יימסר לעירייה כשהוא ריק מבנייה ונקי מפסולת בניין ומכל
תפיסה בקרקע.
תכנית עיצוב אדריכלי ופיתוח:
1. תנאי להגשת בקשה להיתר בנייה ותנאי לקבלת היתר חפירה ודיפון, הינו אישור הוועדה
המקומית לתוכנית עיצוב אדריכלי ופיתוח לכל תחום התכנית.
2. באישור מהנדס העיר תותר הכנת תוכנית עיצוב נפרדת לשטחים בייעודים הציבוריים בהתאם
להנחיות שינתנו על ידי מהנדס העיר או מי מטעמו.
3. תכנית העיצוב והפיתוח תפורט בהתאם להנחיות מהנדס העיר או מי מטעמו ותכלול את הנושאים
הבאים ונושאים אחרים שימצאו נחוצים לצורך עמידה בתנאי הנחיות אלה: זיקות הנאה, הוראות בינוי, פיתוח ונוף, תמהיל דירות ושטחים, דירות בהישג יד, מנגנוני אצירת אשפה, פריסת השימושים בקומת הקרקע, ניהול מי נגר, דרכים, תנועה וחניה, איכות סביבה, אנרגיה ובנייה ירוקה, תכנית גגות משותפים ופעילים.
ניהול מי נגר:
1. ידרשו לפחות %15 שטחים חדירי מים מתוך סה"כ שטח מגרשי המגורים פנויים מתכסית בנויה
מעל ומתחת לקרקע, במגמה לאפשר השהייה וקליטת כמות גדולה ככל הניתן של מי נגר עילי וחילחולם לתת הקרקע ונטיעת ושגשוג עצים. השטחים חדירי המים אפשר שיהיו מגוננים או מצופים בחומר חדיר (כגון: חצץ, חלוקים וכו').
2. נפח הנגר המצטבר למיתון, שיהוי, ריסון וחלחול בתחום התכנית יהיה שקול לפחות לזה שנקבע
בנספח ניהול הנגר ובהתאמה להוראות תמ"א 1 החדשה על פי חישוב במחשבון מינהל התכנון.
3. יש להתקין אמצעים לחלחול ו/או השהייה לפי מפתח של 30 מ"ק לכל דונם בתחום המגרש, נפח
המים לחישוב יהיה נפח הנגר היממתי. הנפח המחושב יבוא לידי ביטוי בסכמת הניקוז ואמצעי חלחול והשהייה הכלולים בנספח הניקוז המנחה של התכנית.
4. בתוכנית יתקיים עקרון הפרדת מי הנגר כך ש: מים ממרזבי גגות, יופנו ישירות למתקן חלחול
בתחום המגרש על פי הנחיות הוראות רשות המים לחישוב ותנאי החדרת מים לתת הקרקע. מי מרפסות ינותבו לבור מי קיץ ולאחריו על פי הנחיות לתכנון תברואה. הגלשת עודפים ממתקן החלחול תהיה בעדיפות ראשונה לשטח הפנוי מתכסית תת קרקעית בתחום המגרש. מיקום מתקן החלחול ותכנונו ההנדסי יפורטו בתכנית עיצוב ופיתוח.
5. ככל הניתן, שטח הפיתוח במגרש ינוקז לשטח הפנוי מתכסית תת קרקעית שיתוכנן כשטח הנמוך
ביותר במגרש.
6. לפחות %50 משטחי הפיתוח הבלתי מבונים במפלס הקרקע או %20 משטח המגרש, הגדול
מבניהם, יכוסו בחומרים חדירים למים אשר להם כושר ספיגה וקליטה של מים, במטרה למתן את ספיקות הנגר המועברות למרחב הציבורי. חומרים אלו כוללים שימוש באדמה פוריזיבית כדוגמת חצץ, טוף, פרלייט ושטחי גינון.
7. הגלשת עודפים מאזור ההשהיה במגרש תהיה לשטח ציבורי פתוח או למדרכה בהתאם לתשריט
בנספח ניהול נגר. מיקום החיבור בין המגרש למרחב הציבורי ותכנונו ההנדסי יתוכננו בתכנית עיצוב ופיתוח.
חו"ד יועץ תשתיות – א.ח. תכנון וייעוץ בהנדסת מים וביוב:
מערכת ביוב
ברחוב דרך השלום קיים קו ביוב בקוטר 200 מ"מ. אנחנו מתכננים חיבורים חדשים בקוטר 160 מ"מ, כל החיבורים הישנים הקיימים מבוטלים. מתוכננים 4 חיבורים, אחד לתא שטח 101 והשני לתא שטח ,100 אחד לתא שטח 400 ועוד נוסף לתא שטח .670
1. מערכת איסוף השפכים הפנימית המתוכננת
קווי הביוב המוצעים יהיו גרוויטציונית עשויים PVC או HDPE . כל הקווים יתוכננו בשיפוע על פי התקן. כל הצנרת מהבניינים יוספו מתחת לתקרת מרתף, ויחוברו למערכת הביוב העירונית, על פי היתרי הבניה.
עמ' 40 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
05/03/2025 507-1028927 תא/מק/4573 - התחדשות דרך השלום 105 - 117
25-0005ב' - - 7 [הושמט]
2. איכות שפכי שטח התכנית
מקורות השפכים משטח התכנית יהיו בעיקר שפכים סניטריים. איכות השפכים אשר תוזרם לקווי הביוב משטח התכנית יעמדו ב"כללי תאגידי מים וביוב (שפכי מפעלים המוזרמים למערכת הביוב)
התשע"א-.2011 מקומת המסחר, כל השפכים יחוברו למפרידי שומן (במידה ויהיו מכירות או הכנת מזון במתחם). רק לאחר טיפול במפרידי שומן, השפכים יחוברו למערכת הביוב הכללית.
אנו מאשרים שחיבור המתחם למערכת העירונית לא יפגע בתפקודה.
תחבורה, תנועה, תשתיות:
1. התכנית תחומה בשלושה רחובות – דרך השלום מדרום, רחוב עמישב מצפון ורחוב מרטון ארנסט
ממערב.
2. התכנית מקצה רצועה ברוחב 2 מ' לדרך השלום ורצועה ברוחב 3 מ' לרחוב עמישב. התכנית
מבטלת דרך קיימת בסמוך לשצ"פ וקובעת דרך משולבת במרכז התכנית המקשרת בין דרך השלום לרחוב עמישב.
3. הכניסה לתת הקרקע תהיה כולה בתחום הבינוי.
4. חניית רכב:
1. תקן החניה למגורים יהיה תקן מרבי 0.8 חניות לכל יחידת דיור או לפי התקן התקף לעת
הוצאת היתר בניה, הנמוך מביניהם. תקן חנייה לדירות בהישג יד ודירות מגורים הקטנות מ-50 מ"ר יהיה תקן .0
2. תקן החניה למסחר יהיה תקן מרבי 1 חניה לכל 100 מ"ר עיקרי בנוי או לפי התקן התקף
לעת הוצאת היתר בניה, הנמוך מביניהם.
3. תקן החנייה למבנים ומוסדות ציבור ייקבע בהתאם לתקן התקף לעת הוצאת היתר
הבניה.
4. חניות רכב דו גלגלי יהיו בהתאם למדיניות העירייה בנושא לעת הוצאת היתר בנייה.
5. פריקה וטעינה תוסדר ככל הניתן בתחום המרתף, ובאישור אגף התנועה לעת הכנת תכנית
עיצוב אדריכלי.
6. תבוצע תשתית לעמדות טעינה לרכב חשמלי עבור כלל מקומות החניה. התשתית תוקם
באופן שניתן יהיה לחבר עמדות הטענה לתשתית בהדרגה, ללא שינוי בתשתיות החשמל של הבניין. לפחות %30 מהחניות המוצמדות לדירות יוקמו עם עמדות טעינה פעילות, או בהיקף הנדרש על פי מדיניות העירייה לעת הוצאת היתר בניה, הגבוה מביניהם.
7. תותר הפרדה פיזית במחסום בין החניות למסחר וציבור לבין החניות למגורים.
5. חניית אופניים:
1. במסגרת תוכנית העיצוב יוצגו פתרונות לתנועת האופניים מקומות החניון אל מפלס
הרחוב (באמצעות רמפה ייעודית, מעליות ייעודיות או פתרון אחר לשיקול דעת מהנדס העיר).
2. חניית האופניים תהיה בתוך המבנה, ותרוכז בקומת הקרקע ו/או במרתף העליון ככל
הניתן, סמוך ככל הניתן לפתרון הגישה. מיקום העמדות ייקבע בתכנית העיצוב.
3. תקן החנייה לאופניים יהיה לפי התקן התקף לעת הוצאת היתרי בנייה אך לא יפחת מ-2
מקומות חנייה לכל דירת מגורים.
4. תתאפשר גישה לטעינה חשמלית ל-%30 ממקומות החנייה לאופניים המיועדות
למשתמשי הבניין הקבועים, או בהיקף הנדרש על פי מדיניות העירייה לעת הוצאת היתר בניה, הגבוה מביניהם.
6. מרתפי החנייה בתאי שטח 100 ו-101 יהיו מחוברים, תרשם בינם ובין תא שטח 840 בייעוד "דרך
משולבת" זיקת הנאה.
עמ' 41 מבא"ת ספטמבר 2007
| תא שטח 101 | תא שטח 100 | מקדמי חניה |
|---|---|---|
| 219 | 173 | 1:0.8 חניה ליח"ד רגילות |
| 16 | 1:100 חניות לכל מ"ר מסחר | |
| 408 | סה"כ חניות רכב פרטי |
מס' החלטה התוכן
05/03/2025 507-1028927 תא/מק/4573 - התחדשות דרך השלום 105 - 117
25-0005ב' - - 7 [הושמט]
חו"ד תחבורתית – נערכה ע"י כרם עבד אלחי מחברת אמאב תחבורה ותנועה ואושרה ע"י אגף
התנועה בתאריך: 03.07.2023
בהתאם לסעיף .3.8.1ה בהוראות תכנית המתאר העירונית (תא/)5000 להלן חוות דעת תחבורתית לתוכנית תא/מק/4573 - התחדשות דרך השלום 117-105
רקע
הפרויקט תחום ע"י דרך השלום מדרום, רחוב עמישב מצפון ורחוב מרטון ארנסט ממערב ונמצא בקרבת צירי העדפה, תחנות אוטובוס וקו רכבת קלה.
היקפי הבינוי הנכללים בפרויקט כוללים עירוב שימושים כדלקמן:
מגורים 490 יח"ד מתוכן 49 דירות בהישג יד
מסחר 1590 מ"ר – שטח עיקרי
דרכי גישה לחניון
כניסה/יציאה של רכבים פרטים ל/מחניון הפרויקט מתוכננת בחזית הצפונית מרחוב עמישב.
פריקה וטעינה ופינוי אשפה מתוכננים מתת הקרקע. מקום אחד עבור SU-9 ושלוש מקומות ל SU-7
תקני החנית לרכב פרטי:
תקן החניה יהיה לפי סעיף 6.9.4 שבתקנון התוכנית, או התקן התקף לעת הוצאת היתר *תקן החניה לדירות בהישג יד ודירות מגורים הקטנות מ-50 מ"ר יהיה תקן .0
חנית אופניים:
א. תקן החנייה לאופניים יהיה לפי התקן התקף לעת הוצאת היתרי בנייה או המדיניות העירונית,
הגבוה מבין השניים, אך לא יפחת מ-2 מקומות חנייה לכל דירת מגורים.
ב. במסגרת תוכנית העיצוב יוצגו פתרונות לתנועת האופניים ומקומות החניון אל מפלס הרחוב
(באמצעות רמפה ייעודית, מעליות ייעודיות או פתרון אחר לשיקול דעת מהנדס העיר).
ג. תתאפשר גישה לטעינה חשמלית ל-%30 ממקומות החנייה לאופניים המיועדות למשתמשי הבניין
הקבועים, או בהיקף הנדרש על פי מדיניות העירייה לעת הוצאת היתר בניה, הגבוה מבינים.
גישות אופניים לפרויקט
לפי האסטרטגיה העירונית לשבילי אופניים, מתוכנן שביל אופניים בדרך השלום וברחוב מרטון במסגרת פרויקט "מהיר לעיר" בדרך השלום. הגישה לחניות אופניים תהיה דרך תנועה משותפת עם הולכי רגל ברחוב עמישב, שבו הורחבו מדרכות באמצעות הפקעות במסגרת הפרויקט.
הולכי רגל
הפרויקט גובל את מדרום בדרך השלום, ברחוב עמישב מצפון וברחוב מרטון ארנסט ממערב.
בדרך השלום רוחב מדרכות בין 12.50מ' - 16.0 מ' הכולל 2.00מ' הפקעה ו-8.00 מ' זיקת הנאה .
ברוחב עמישב רוחב מדרכות בין 10.60מ' - 11.0מ' הכולל 3.00מ' הפקעה ו-3.00 מ' זיקת הנאה .
ברחוב מרטון המדרכה ברוחב 5.50 מ' במקביל לשצ"פ.
התוכנית מייצרת 3 מעברים להולכי רגל בין רחוב עמישב לדרך השלום .
סביב הפרויקט הוסדרה גישה טובה להולכי רגל, כניסות לפרויקט עבור הולכי רגל מתוכננות מדרך השלום ומרחוב עמישב.
חנית רכב דו גלגלי
בפרויקט תוכננו 998 מתקני אופניים מתוכם כ- 200 אופניים במפלס הקרקע בפיתוח בתחום המגרש והיתרה תוכננה במרתפי חניה עליונים.
בנוסף תוכננו במרתפי החניה כ- 106 אופנועים הנדרשים לפי תקן עיריית תל אביב יפו.
ברחובות המקיפים את המתחם תוכננו שבילי אופניים דו סטריים, ברחוב מרטון ממזרח ובגדה הדרומית של דרך השלום .
תחבורה ציבורית
עמ' 42 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
05/03/2025 507-1028927 תא/מק/4573 - התחדשות דרך השלום 105 - 117
25-0005ב' - - 7 [הושמט]
1. קו רק"ל (סגול), הנמצא בשלב ביצוע, עובר לאורך דרך השלום ומשיק לפרויקט שלנו מדרום
ובמרחק הליכה של 150מ' מתחנת המאבק
2. קו מטרו M1 (בתכנון) נמצא במרחק של 1400 מ' מערבה מהפרויקט.
3. נת"צים: בדופן הדרומי בדרך השלום מסומן נת"צ ובעתיד מתוכנן מהיר לעיר הכולל נת''צים לכול
כיוון ושביל אופניים בגדה הדרומית של דרך השלום, ותחנת אוטובוס במיקום של תחנה קיימת כיום.
סיכום
הפרויקט תואם את מגמות התכנון של מנהל ההנדסה עיריית תל אביב ומשתלב באופן מיטבי בסביבתו הסמוכה.
איכות סביבה ובנייה ירוקה:
• נערך נספח מיקרו אקלים שאושר כחלק מסט מסמכי התכנית.
• דו"ח מיקרו אקלים אושר ע"י היחידה לתכנון בר קיימא ואנרגיה בתאריך 12.12.22 • סקר אנרגיה אושר ע"י היחידה לתכנון בר קיימא ואנרגיה בתאריך 04.07.2023 • סקר אסבסט יהווה תנאי למתן היתר/ היתר הריסה ראשון בתחום התכנית (אושר ע"י הרשות לאיכות סביבה וקיימות בתאריך .)30.05.22
א. בנייה ירוקה :
1. תקינה לבנייה ירוקה: על המבנים בתחום התכנית לעמוד בת"י 5281 לבנייה ירוקה ברמת
שלושה כוכבים לפחות, או בתקן LEED 4v ברמת ,Gold ובדרישות מדיניות הועדה המקומית להיתרי בנייה בנושא בנייה ירוקה.
2. תקינה ליעילות אנרגטית: על המבנים בתחום התכנית לעמוד בת"י 5282 בדירוג אנרגטי B
ומעלה עבור הבניין כולו, באופן שהדירוג האנרגטי של כל יחידת דיור בפרויקט לא יפחת מ-,C ובהנחיות הוועדה המקומית התקפות בעת הוצאת היתר הבנייה לנושא זה.
ב. חסכון במים:
יותקנו מערכות לקליטת כל מי עיבוי המזגנים משטחי המסחר ונקז השקייה של מצע מנותק, והעברתם להשקיית שטחי הגינון, למתקני חלחול ו/או הדחת אסלות בתחום המגרש כמפורט בסעיף "ניהול מי נגר". במידה ויועברו המים להשקיית גינות, יוסף מתקן מינרליזציה/ דישון בראש מערכת ההשקייה כנדרש.
ג. מטרדי ריחות וזיהום אוויר:
מיקום פתחי היציאה של איוורור החניונים לא יפנה לשטחים ציבוריים או לשטחים פרטיים פתוחים בזיקת הנאה לשהייה ומעבר הציבור. הנושא יתואם מול הרשות לאיכות הסביבה בשלב תכנית העיצוב האדריכלי.
ד. טיפול בעודפי עפר:
1. עודפי עפר מחפירה של קרקע טבעית שאינם מזוהמים ישמשו כחומר מילוי בשטח התכנית ו/או
בשטחי תכנית אחרת במצבם הטבעי, או שיעשה בהם שימוש חוזר.
2. פסולת עודפי עפר שלא נמצא לה שימוש כאמור בסעיף לעיל יש לפנות לאתר מורשה מטעם
המשרד להגנת הסביבה.
ה. אקוסטיקה:
תנאי להיתר בנייה יהיה הגשת מסמך חוות דעת אקוסטית לאישור הרשות לאיכות הסביבה תל אביב יפו. המסמך יכלול הנחיות ופתרונות למניעת והפחתת מטרדי רעש מכל מקורות הרעש הפוטנציאליים בתכנית והמשפיעים על התכנית ויתייחס להיבטים הבאים לכל הפחות:
א. הנחיות לביצוע מיגון אקוסטי דירתי לדירות הפונות לדרך השלום בשל מפלסי רעש תחבורה
גבוהים במידת הצורך.
ב. השקטת מערכות מכניות וחניונים הן בתוך המבנים והן בסביבתם.
ג. מניעת מפלסי רעש מטרדיים בשטחים המיועדים למעבר קהל, שטחים ציבוריים פתוחים
וכיו"ב הן ממבנים מתוכננים והן משימושים גובלים.
ד. מניעת מטרדי רעש בעת עבודות ההריסה וההקמה.
ה. מניעת מטרדי רעש מאזורי פריקה וטעינה בשטח התכנית
ו. רעש תחבורה, מערכות מכאניות, מבני ציבור, מסחר והשפעות הדדיות בין השימושים
ז. השפעת מערכות מכאנית על גגות המגדלים והבנייה המרקמית
מסקנות חוות הדעת האקוסטית ייושמו בתכנון להיתר בנייה.
עמ' 43 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
05/03/2025 507-1028927 תא/מק/4573 - התחדשות דרך השלום 105 - 117
25-0005ב' - - 7 [הושמט]
חו"ד סביבתית נערכה ע"י יועצי סביבה – אתוס אדריכלות, תכנון וסביבה, הוראות התכנית אושרו ע"י הרשות לאיכות סביבה וקיימות בתאריך 20.06.23 ועיקרן:
קרקעות מזוהמות: התכנית אינה חופפת לאזורי חובת בדיקת קרקע/גזי קרקע במתווה לטיפול
בקרקעות מזוהמות של המשרד להגנת הסביבה.
אקוסטיקה: בקשה להיתר תכלול מסמך חוות דעת אקוסטית אשר יוגש לאישור הרשות לאיכות הסביבה תל אביב יפו. המסמך יכלול הנחיות ופתרונות למניעת והפחתת מטרדי רעש מכל מקורות הרעש הפוטנציאליים בתכנית והמשפיעים על התכנית ויתייחס להיבטים הבאים לכל הפחות:
• הנחיות לביצוע מיגון אקוסטי דירתי לדירות הפונות לדרך השלום בשל מפלסי רעש תחבורה גבוהים במידת הצורך.
• השקטת מערכות מכניות וחניונים הן בתוך המבנים והן בסביבתם.
• מניעת מפלסי רעש מטרדיים בשטחים המיועדים למעבר קהל, שטחים ציבוריים פתוחים וכיו"ב הן ממבנים מתוכננים והן משימושים גובלים.
• מניעת מטרדי רעש בעת עבודות ההריסה וההקמה.
• מניעת מטרדי רעש מאזורי פריקה וטעינה בשטח התכנית • רעש תחבורה, מערכות מכאניות, מבני ציבור, מסחר והשפעות הדדיות בין השימושים • השפעת מערכות מכאנית על גגות המגדלים והבנייה המרקמית
אוורור ומניעת מטרדי ריחות: תכנית העיצוב האדריכלי תכלול הצגת פתרונות תכלול אוורור חניונים,
נידוף שטחי מסחר ושימושים הכוללים מטבח ככל שיתוכננו, מיקום פליטת אגזוז גנרטור, פתרונות נידוף/פליטה/מיקום מערכות מכניות אשר יביאו בחשבון את הפרשי הגבהים בין המבנים.
חזית חמישית- גגות פעילים: בתכנית העיצוב יוצגו תכניות גגות משותפים מגוננים ופעילים לרבות
פירוט השימושים המשותפים בשטחים בנויים בגגות והנחיות לפתרונות אקוסטיים למערכות מכניות על הגגות שיתייחסו גם להפרשי גבהים בין המבנים.
שימושי הסעדה: בקשות להיתרי בניה למבנים הכוללים שימושי הסעדה יציגו פתרונות למיקום
מפרידי שומן, לרבות הצגת דרך גישה לרכב תפעולי לתחזוקתם. על כלל מפרידי השומן לכלול נקודות דיגום המאפשרות לדגום את איכות השפכים בנקודת היציאה מהמפריד.
אסבסט: תנאי למתן היתר הריסה יהיה ביצוע סקר אסבסט על ידי סוקר אסבסט מוסמך אשר יועבר למשרד להגנת הסביבה והרשות לאיכות הסביבה, וקבלת אישור המשרד להגנת הסביבה. ככל שימצא אסבסט יועבר על ידי קבלן אסבסט מוסמך לאתר מורשה.
קרינה: בקשה להיתר תכלול ביצוע סימולציית שטף מגנטי ממתקני החשמל וכל מקורות חשמל שבסביבת התכנית ובמבנים עצמם ואישור הממונה על הקרינה לחדר שנאים.
בנייה ירוקה: על המבנים בתחום התכנית לעמוד בת"י 5281 לבנייה ירוקה ברמת שלושה כוכבים
לפחות, או בתקן v 4LEED ברמת ,Gold ובדרישות מדיניות הועדה המקומית להיתרי בנייה בנושא בנייה ירוקה.
תחזוקה:
תנאי להגשת בקשה להיתר בתאי שטח הכוללים זיקות הנאה לטובת מעבר ושהיית הציבור ואשר תחזוקתם תבוצע על ידי העירייה, יהיה הבטחת הסכם תחזוקת השטחים בזיקת הנאה בין היזם לבין עיריית תל אביב-יפו.
תנאי להיתר בתאי שטח למגורים יהיה חתימה על הסכם להקמת קרן הונית עבור סיוע במימון דמי ועד הבית לבעלי דירות ממשיכים בתחום התכנית וחתימה על הסכם להקמת קרן הונית או הקצאת נכס מניב עבור סיוע לכלל בעלי הדירות במימון תחזוקה ושדרוג המערכות במבנים.
עמ' 44 מבא"ת ספטמבר 2007
| מצב מוצע (שטח מגורים 11.517 ד') | מצב קיים (שטח מגורים 14.409 ד') | נתונים | |
|---|---|---|---|
| %349 עיקרי + %144 שירות, רח"ק 4.93 | %78 עיקרי+%21 מתוכם שירות, סה"כ %95 | אחוזים | סה"כ זכויות בניה |
| מגורים –54,000 מ"ר ברוטו (עיקרי + שירות) סה"כ יח"ד: 490 (שטח ממוצע ליח"ד 79 מ"ר עיקרי) בתוספת שטחי מרפסות של עד 10 מ"ר למרפסת X מספר יח"ד, סה"כ עד 4,900 מ"ר. מסחר – 2,700 מ"ר ברוטו (עיקרי + שירות) סה"כ שטחים מוצעים: 56,700 מ"ר כולל (עיקרי+שירות, לא כולל שטחי המרפסות) | 10,914 מ"ר עיקרי למגורים 2,401 מ"ר שירות למגורים 386 מ"ר למסחר סה"כ 13,701 מ"ר | מ"ר | |
| מגדל – 19 קומות בנייה מרקמית – 9 קומות | 3 ק' מעל קומת מסחר / קומה מפולשת | קומות | גובה |
| מגדל – 74 מ' מעל פני הקרקע בנייה מרקמית – 34 מ' מעל פני הקרקע | 15 מ' | מטר | |
| עד %60 | %28 | תכסית | |
| 380 חניות רכב פרטי (353 חניות לשימוש מגורים + 16 חניות לשימושי מסחר + 11 חניות נגישות) + 4 חניות תפעוליות 998 חניות לאופניים 106 חניות לאופנועים | - | מקומות חניה |
מס' החלטה התוכן
05/03/2025 507-1028927 תא/מק/4573 - התחדשות דרך השלום 105 - 117
25-0005ב' - - 7 [הושמט]
טבלת השוואה:
התייעצות עם הציבור:
התקיים שיתוף ציבור בחסות העירייה למדיניות לדרך השלום בתאריך 27/1/2019 כאשר התכנית הייתה בשלבי ייזום.
לאחר הדיון בפורום מה"ע, אישרה תת הוועדה לשיתוף ציבור את מתווה שיתוף הציבור בדיוניה במועדים 4/12/2022 ו-,5/3/2023 שכלל שלושה מפגשים:
1. מפגש יידוע לתושבים וגובלים, התקיים בתאריך 20/2/2023 בזום, אליו זומנו תושבי מרחב
התכנון (בעלי דירות ושוכרים), תושבי השכונה הגובלים, תושבי שכונות גובלות, ותושבים גובלים בגבעתיים (בשת"פ עם מנהלת ההתחדשות העירונית בגבעתיים). במפגש השתתפו כ- 150 תושבות ותושבים מסביבת התכניות. הוצגה תמונת מצב של התחדשות השכונה ודרך השלום ועקרונות לתכנון תכניות ברצועה זו, תהליך קידום תכנית בניין עיר בת"א יפו ומתווה שיתוף הציבור של התכניות לעיל. בנוסף הוצגו שלוש התכניות - ויישום עקרונות התכנון בתכניות אלה. עיקרי המשוב והתייחסויות המשתתפים עסקו בסוגיות של תנועה וחניה, שטחים ציבוריים, מסחר, עצים, קרן תחזוקה, קישוריות במרחב וחציית דרך השלום, תרומה לתושבים גובלים ושאלות למפגשי ההמשך הפרטניים של התכניות עם בעלי נכסים.
2. מפגש יידוע לבעלי נכסים, התקיים בתאריך 18/6/23 בזום. במפגש השתתפו כ-70 בעלי דירות
בבניינים המתחדשים, נציגי החברה היזמית ונציגי העירייה. במפגש הוצג רקע תכנוני ועקרונות תכנון המתחם, תכנון מעודכן למתחם ובסופו ניתן זמן לשאלות. השאלות במפגש התייחסו לכניסה ויציאה מהחניון לרחוב עמישב בלבד, חיבור לפארק אדית וולפסון, תחזוקת השטחים בזיקת הנאה – מי אחראי ועלויות, שמירה על עצים קיימים בפרויקט, פירוט על דירות התמורה עמ' 45 מבא"ת ספטמבר 2007
| זיהוי התכנית | ז | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| עורך התכנית דני קייזר | מגיש התכנית ע האחים דוניץ בע"מ ד | שם התכנית תא/מק/4573 - התחדשות דרך השלום 117-105 | מספר התכנית 507-1028927 | |||||||||
| זיהוי הרשות והוועדה | ז | |||||||||||
| סוג הוועדה (יש לסמן אחד בלבד) | ||||||||||||
| עצמאית עם תכנית מתאר כוללנית | עצמאית מיוחדת | עצמאית | "רגילה" (שעוד לא הוסמכה) | |||||||||
| ע | ||||||||||||
| מתאר כוללנית סוג הרשות | ||||||||||||
| תכנית כוללנית בשטח התכנית | סוג הרשות (יש לסמן אחד בלבד) | שם הרשות (בה חלה התכנית) | ||||||||||
| יש אין | עירונית כפרית | תל אביב יפו | ||||||||||
| מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית ולאשרה | מ | |||||||||||
| התכנית הינה בסמכות ועדה מחוזית כיון שהיא עוסקת גם בנושאים שלא הוגדרו בחוק כנושאים בסמכות מקומית, כמפורט להלן: | ||||||||||||
| יש לפרט נושא אחד לפחות שבו התכנית עוסקת, והוא לא בסמכות מקומית התכנית הינה בסמכות ועדה מקומית כיון שהיא עוסקת רק בנושאים שהוגדרו בחוק כנושאים בסמכות מקומית, | ||||||||||||
| התכנית הינה בסמכות ועדה מקומית כיון שהיא עוסקת רק בנושאים שהוגדרו בחוק כנושאים בסמכות מקומית, כמפורט להלן: |
| מהות הסעיף בחוק | מס' הסעיף בחוק לעניין סמכות ועדה מקומית | תאור כללי של התוכנית המפורטת | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| תאור כללי של הת וכנית המפורטת המוצעת | |||||||||||||
| תאור כללי שהל מהותצועכתנית המפורטת | |||||||||||||
| סמכות ועדה עצמאית עם תוכנית מתאר כוללנית (בהתייחס לתוכנית תא/5000 (מתן תוקף .)22.12.2016 | 62 א. (ג) חוק התו"ב התשכ"ה | תכנית התחדשות עירונית במתכונת של פינוי ובינוי ויצירת מרחב עירוני | ל ז ב י י ב ב ל ו ה ו ה כ מ ע | ||||||||||
| שתכל נפיתינ והי תובחידנושי וותיצ עירירתו נמיתר חבבמ תעיכרווננתי מגוון ומעורב שימושים, בהתאם | |||||||||||||
| שמגלו ופןי נוומי עוובריבנו יש ויימצוישרתים מ, ברהחבת אעיםר וני לתכנית המתאר העירונית תא/.5000 | |||||||||||||
| למתגוכונןי ותמ העומרתבא שרי מהועשיריםונ,י תבה תתאא/ם00 .50 זאת באמצעות פינוי והריסה של 7 | |||||||||||||
| לזאתתכנ ביתא מהצמעתואתר פ יהנעויי רוהונריתיס תהא ש/0ל0 07 .5 בניינים טוריים, הכוללים סה"כ 150 | |||||||||||||
| זבאניתינ יבםא מטצורעיויתם ,פ הינכויו לוהלירםיס סהה ש"כל 570 1 יח"ד, ובנייה במקומם של עד 490 | |||||||||||||
| ביחני"ידני,ם וב טניוירהי יבםמ, קהוכמולםל שיםל סעדה "0כ9 04 15 יח"ד ב-8 מבנים בני 9 ו-19 קומות | |||||||||||||
| ייחח""דד ,ב ו-ב8נ ימיהב נביםמ קבונמי ם9 וש-9ל1 ע קד ו0מ9ו4ת במגוון טיפולוגיות בנייה. | |||||||||||||
| יבחמ"גדוו בן -ט8י פמובלנויגםיו תבנ בי נ9י יוה-.9 1 קומות בתכנית נכלל דיור בהישג יד, בהתאם | |||||||||||||
| בבמתגכונויןת ט ניכפלוללו דגייוותר בבהנייישהג. יד, בהתאם לתוספת השישית לחוק התכנון | |||||||||||||
| בלתתוכסניפתת נ הכלשלי שדייתור ל בחהויקש הג תידכ,נ בוןה תאם והבניה. | |||||||||||||
| לוהתבונסיפהת. השישית לחוק התכנון | |||||||||||||
| וההתבכננייהת. מקצה מגרש למבנים ומוסדות ציבור, וכן מרחיבה את | |||||||||||||
| הומתוכסנדיתות מ צקיבצוהר ,מ וגכרןש מ לרמחביבניהם א ת הרחובות דרך השלום ורחוב עמישב. | |||||||||||||
| והמרוחסודבוותת צדירבךו רה,ש וכלןו םמ רורחחיבובה עאמתי שב. כמו כן קובעת רחוב משולב החוצה את | |||||||||||||
| הכמרחו וכבןו קתו דברעתך הרשחולבו םמ שורוחלבוב ה עחמויצשהב א. ת מרחב התכנון בין דרך השלום ורחוב | |||||||||||||
| כממרחו כבן ה קתוכבנעותן בריחן ודבר מך שהושלבלו הםח וורצחהו בא ת עמישב. | |||||||||||||
| מעמריחשבב ה. ת כנון בין דרך השלום ורחוב | |||||||||||||
| התכנית הינה בסמכות ועדה מקומית כיון שהיא עוסקת רק בנושאים התואמים את תוכנית המתאר הכוללנית תא/,5000 | ה כ | ||||||||||||
| הכמתפכונריתט הלהינלהן :בס מכות ועדה מקומית כיון שהיא עוסקת רק בנושאים התואמים את תוכנית המתאר הכוללנית תא/,5000 | |||||||||||||
| התאמת ההוראות בתוכנית המוצעת | ה ה | הוראה רלבנטית בתכנית המתאר | ה ה | זיהוי השטח בתוכנית המתאר | ז ה | הסעיף הראשי בתוכנית המתאר | |||||||
| ההמתואצמעתת ה הוראות בתוכנית | ההומרתאאהר ר ל בנטית בתכנית | זהימהתויא הרש טח בתוכנית |
| מהות הסעיף בחוק |
|---|
| מ הות הסעיף בחוק |
| מס' הסעיף בחוק לעניין סמכות ועדה מקומית |
|---|
| מסמס'כ הותס ועעידףה ב חמוקקו מלעיתניי ן |
| סמכות ועדה עצמאית עם תוכנית מתאר כוללנית (בהתייחס לתוכנית תא/5000 (מתן תוקף .)22.12.2016 |
|---|
| ס(במהכתותיי חועסד הלת עוצכמניאתי תת אע/ם0 0ת0ו5כ נ(ימתת מן תתאוקרף כ 6ול1ל0נ2י.ת12 ..)22 |
מס' החלטה התוכן
05/03/2025 507-1028927 תא/מק/4573 - התחדשות דרך השלום 105 - 117
25-0005ב' - - 7 [הושמט]
על פי ההסכם עם החברה היזמית, הקצאת שטחים ציבוריים – לאיזה צרכים ומדוע נדרש, האם מתוכננת שלביות בפרויקט והסבר על הגגות הירוקים המשותפים והפעילים – את מי ישמשו ומי אחראי על תחזוקתם, בעלי הדירות שהשתתפו במפגש טענו כי לא היו מודעים לתכנון גגות ירוקים בפרויקט וכי הדבר הוצג להם לראשונה במפגש והם מבקשים להבין את המשמעויות לכך.
3. מפגש הנגשת זכויות לתושבים ותיקים, התקיים בתאריך 19/6/23 ברחוב עמישב .32 במפגש
השתתפו בעלי דירות זכאים ונציגי החברה היזמית. במפגש הוסבר מהי התחדשות עירונית, חוק דייר סרבן ומדוע חוקק, הוצגו זכויות אזרחים ותיקים וזכויות נוספות ע"פ ההסכם עם החברה היזמית. בסוף המפגש ניתן זמן לשאלות, המשתתפים ביקשו חידוד לגבי גיל הזכאים לפי החוק וסכום קרן תחזוקה.
הועדה המקומית לתכנון ולבנייה
תל אביב יפו
חוות דעת מהנדס הוועדה והיועץ המשפטי לעניין סמכות עמ' 46 מבא"ת ספטמבר 2007
| + רח"ק 4 + 1 מתוקף מתחם להתחדשות עירונית מרבית השטחים על דרך השלום מצויים תחת תכניות שחלקן אושרו וחלקן בתהליך ולפיכך אין מקום לאישור מסמך מדיניות. | יחולו הוראות מתחם התחדשות עירונית כמפורט בהוראות התכנית בפרק ,5 סעיף 5.3.2 רח"ק מירבי: 5 מסמך מדיניות לפי שיקול דעת | 904א' – תל חיים, רמת הטייסים מתחם להתחדשות עירונית | הוראות מיוחדות – טבלה סעיף 5.4 קיימות הוראות לשטח התוכנית בטבלת הוראות מיוחדות למתחמי התכנון. | ה ו ר א ו ת מ י ו ח ד ו ת | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| + + רח"ק +4 1 התכנית קובעת בניינים בני 9 ו- 19 קומות תוך הטמעת הקלה של 4 קומות) | סעיף 5.2.1 מסמכי מדיניות סעיף 5.3.2 התחדשות עירונית סעיף 5.3.2 (ג) בתכנית מתחם התחדשות עירונית הנמצאת במתחם התחדשות עירונית, רשאית הועדה, לאחר שבחנה את מכלול ההיבטים התכנוניים, הפיזיים, החברתיים והכלכליים, לאשר 1 רח"ק מעל לרח"ק המרבי ובניה נקודתית חריגה מסביבתה בדרגת גובה אחת מעבר לקבוע בנספח העיצוב העירוני. | סימון המתחמים לפי אחד ממסמכי התוכנית: נספח עיצוב עירוני: בנייה עד 8 קומות, מרקם ובו בניה נקודתית חריגה לסביבתה נספח אזורי ומתחמי תכנון: 904א תל חיים ורמת הטייסים, מתחם להתחדשות עירונית | קביעת הוראות למתחמי תכנון נושאיים המפורטים בסעיף 5.3 בהוראות התוכנית לגבי: - מתחם התחדשות עירונית |
| + + | סעיף 3.2.4 אזור מגורים בבני עירונית סעיף 3.1.1 (ו) יעוד למבנים ומוסדות ציבור המתיר שימושים כלליים וכן שצ"פ | תשריט אזורי יעוד: אזור מגורים בבניה עירונית מבנים ומוסדות ציבור שצ"פ דרך מוצעת דרך משולבת רחוב עירוני | קביעת ייעודי קרקע - 3.1.1 (ג) קביעת ייעוד הקרקע בכל מגרש. | י י ע ו ד י י ק ר ק ע | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| + (כולל דיור בהישג יד לפי התוספת השישית). צפיפות הבנייה 42.6 יחידות דיור לדונם נטו + | סעיף 3.2.4 (א) ()1 מקבץ שימושים ראשיים- דירות מגורים סעיף 3.2.4 (ג) ()2 צפיפות הבנייה לא תפחת מ-18 יחידות דיור לדונם נטו (3.2.4ג)()3 הועדה תחליט על הפקדת תכנית לאורך רחוב עירוני (דרך השלום) לאחר שיוצגו נתונים אודות עידוד מסחר בקרקע ועידוד מגוון סוגים וגדלי יח"ד (3.2.1א)()2 הועדה תחליט על הפקדתה של תכנית המוסיפה 100 יח"ד ומעלה בכפוף לבדיקה תכנונית בהתאם להוראות הסעיף. | תשריט אזורי יעוד: אזור מגורים בבניה עירונית | קביעת שימושים עיקריים - 3.1.1 (ג) הגדרת השימושים המותרים בהתאם למקבצי השימושים באזור הייעוד. (פרוט מקבצי השימושים: סעיף )1.6 | ש י מ ו ש י ם | ||
| + התכנית כוללת שימושי מסחר בקומת הקרקע | שימושים נוספים סעיף 3.2.4 אזור מגורים בבניה עירונית (א) ()4 מסחר 1 בקומת הקרקע (עד %)15 | תשריט אזורי יעוד: אזור מגורים בבניה עירונית | קביעת שימושים נוספים, כללים, תשתיות ושימושים נלווים - 3.1.1 (ד-ח) (פרוט מקבצי השימושים: סעיף )1.6 |
מס' החלטה התוכן
05/03/2025 507-1028927 תא/מק/4573 - התחדשות דרך השלום 105 - 117
25-0005ב' - - 7 [הושמט]
עמ' 47 מבא"ת ספטמבר 2007
| + התכנית כוללת שימושי מרחב ציבורי, מוסדות ציבור ודרכים | סעיף 3.1.1 (ו) שימושים כללים מרחב ציבורי, מוסדות ציבור, דרכים 3.1.1 (ח) שימושים נלווים עד %5 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| + + התכנית מציעה עד רח"ק 5 | סעיף 3.2.4 (ב) רח"ק מירבי 4 סעיף 5.3.2 (ג) מתחם התחדשות עירונית תוספת 1 רח"ק מעל רח"ק מירבי | לפי תשריט אזורי יעוד: אזור מגורים בבניה עירונית הכלול במתחם התחדשות עירונית | קביעת שטחי בנייה - 3.1.2-3.1.3 קביעת שטחי בניה בסיסיים וקביעת תוספת שטחי בניה עד לשטח הבניה המרבי. | ש ט ח י ב נ י י ה | ||
| + | סעיף 3.1.4 (ב) תכנית להתחדשות עירונית החלה במתחם להתחדשות עירונית סעיף 3.1.4 (ה) שטחי בנייה למרפסות מעבר לרח"ק סעיף 3.1.4 (ו) בייעודים לשימושים ציבוריים ניתן לקבוע עד רח"ק אחד נוסף מעבר לרח"ק המירבי לטובת מצללות או סככות צל | נספח אזורי ומתחמי תכנון: מתחם להתחדשות עירונית | קביעת שטחי בנייה העולים על הרח"ק המירבי - 3.1.4 פרוט 8 התרחישים לפיהם הוועדה רשאית לקבוע שטחי בניה העולים על שטח הבניה המרבי הקבוע באזורי הייעוד. | |||
| + התכנית קובעת שטחי בניה לפי תכנית ע1 | סעיף 3.1.5 (א) שטחי הבניה בתת הקרקע יהיו בהתאם למותר עפ"י תכניות תקפות . סעיף (3.1.5ד) בתת הקרקע יותרו שימושים המותרים מעל הקרקע למעט מגורים, ובלבד שלא יבואו על חשבון שטחי חניה ושירות הנחוצים לתפקוד הבניין. | בכל שטח העיר | קביעת שטחי בנייה תת קרקעיים - 3.1.5 | |||
| + מספר קומות מבוקש 4+15 בהטמעת הקלה. + + | סעיף 4.2.2 (א) מספר הקומות לפי נספח עיצוב עירוני (4.2.2ג) גובה בניה סעיף 4.2.5 מרקם ובו בניה נקודתית חריגה לסביבתה, ניתן לעלות בדרגת גובה אחת סעיף 4.2.6 (א)(ב) קביעת מספר קומות גבוה ממספר הקומות הקבוע בנספח העיצוב בהיקף שקבוע בסעיף 5.3.2 לפי מתחם התחדשות עירונית. | נספח עיצוב עירוני: בנייה עד 8 קומות, מרקם ובו בניה נקודתית חריגה לסביבתה (15 קומות) נספח אזורי ומתחמי תכנון: מתחם להתחדשות עירונית | קביעת גובה הבנייה והוראות בדבר 'בנייה נקודתית חריגה לסביבתה' ועלייה מעל מספר הקומות הקבוע בנספח העיצוב. (סעיף 4.2.5-4.2.6 ,)4.2.2 | ה ו ר א ו ת ג ו ב ה ו ע י צ ו ב | ||
| + + | סעיף 4.2.3 הוראות לבניה במרווח שבין קו הבניין לגבול המגרש סעיף 4.2.4 הנחיות בדבר נטיעות עצים והתייחסות לעצים בוגרים | כלל שטח התוכנית | קביעת הוראות בדבר עיצוב עירוני – פרק .4.2 הוראות כלליות ()4.2.1 והוראות בנושא בנייה בין קווי בניין לקווי המגרש, נטיעות ועצים. | |||
| + בהתאם לחו"ד יחידה אסטרטגית קביעת מגרש ביעוד "מבנים ומוסדות ציבור" בשטח של כ-2.1 דונם | סעיף 4.1.1 (א)- (ח) | תשריט אזורי יעוד: אזור מגורים בבניה עירונית | הקצאה לצרכי ציבור – סעיף 4.1.1 הועדה תחליט להפקיד תכנית הכוללת תוספת שטחי בניה. או המרת שטחי בניה מייעוד שאינו למגורים לייעוד למגורים ,רק אם נקבעו בה הוראות בדבר הקצאה ו/או פיתוח של שטחים . לשימושים ציבוריים ותשתיות | ה ק צ א ה ל צ ר כ י צ י ב ו ר | ו ה ו ר א ו ת ל מ ב נ י | |
| + | סעיף 3.5.1 – כללי | בכל שטח התוכנית | הוראות למבני ציבור – סעיף 3.5 |
מס' החלטה התוכן
05/03/2025 507-1028927 תא/מק/4573 - התחדשות דרך השלום 105 - 117
25-0005ב' - - 7 [הושמט]
צא
יב
עמ' 48 מבא"ת ספטמבר 2007
| התכנית מציעה רח"ק 4 למגרש ביעוד מבנים ומוסדות ציבור. + | (א) שימושים ממקבץ השימושים המותרים למוסדות ציבור (ב) שטחי בנייה, הועדה המקומית רשאית לקבוע רח"ק גדול יותר ובתנאי שלא יחרוג מפי 2 מהרח"ק המירבי במרקם הסובב. (ג) הוראות (ד) הבטחת גודל ייעוד (3.1.4ו) ביעודים לשימושים ציבוריים ניתן לקבוע עד 1 רח"ק נוסף עבור מצללות וסככות. | ההוראות יחולו על מגרש המסומן בתשריט כ'אזור למוסדות ציבור עירוניים', על שטח לשימושים ציבוריים שנקבע בגין סמל 'מוסד ציבורי עירוני חדש' או בגין סמל של 'מתחם לוגיסטי' ,וכן על מגרש המיועד למבנה ציבורי ,בין אם כיעוד חדש ובין אם כיעוד על פי תכניות קודמות | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| + הותרת שצ"פ בהתאם לשטחו במצב נכנס כ- 1.8 ד'. דרך השלום- הרחבת זכות הדרך ב 2 מ' נוספים. קביעת זיקת הנאה ברוחב 8 מ' בתחום המגרש ביעוד מגורים. רח' עמישב- הרחבת זכות הדרך ב- 3 מ' נוספים. קביעת זיקת הנאה ברוחב 3 מ' בתחום המגרש ביעוד מגורים. + + + + לא רלבנטי, מחוץ לתכנית. | סעיף 3.6 – 'מרחב ציבורי' (א)שימושים לפי מרחב ציבורי שצ"פ, דרך משולבת, הרחבת דרך (ב) שטחי בנייה (ג) הוראות נוספות ()5 ניתן למקם תשתיות ומתקני תשתית בשצ"פ בתת הקרקע ועד %2 משטח המגרש. (ד) הגבלה בדבר שינויי ייעוד. סעיף 3.6.11 שטח פתוח מקומי (ב) שטחי בניה בהיקף של עד 10 מ"ר לשימושים נלווים בלבד. סעיף 3.6.14 רחוב עירוני (דרך השלום) הועדה תחליט על הפקדת תכנית בכפוף לבדיקה תכנונית מוקדמת לאפשרות להבטיח רוחב מדרכות של 8 – 10 מ' רחוב עירוני (דרך משולבת) מדרכות ושבילי אופניים (3.1.4ו) ביעודים לשימושים ציבוריים ניתן לקבוע עד 1 רח"ק נוסף עבור מצללות וסככות. סעיף 1.4.5 סימבול אתר טבע נקודתי | בכל שטח התוכנית סימבול אתר טבע נקודתי (פארק אדית וולפסון) שטח פתוח מקומי רחוב עירוני (דרך השלום) | קביעת הוראות למרחב הציבורי סעיפים 3.6.18 – 3.6.1 ההוראות נוגעות למגוון אזורים המאוגדים תחת ההגדרה 'מרחב ציבורי' (שטח פתוח מטרופוליני, ים, פארק החוף, שמורת טבע ימית, שטח פתוח עירוני, שטח פתוח מקומי, כיכר עירונית, ציר ירוק מטרופוליני, עירוני או מקומי, רחוב עירוני, שכונתי או מקומי, גשר מעל דרך פרברית מהירה קירוי מעל דרך פרברית מהירה, בית עלמין, אזור לספורט) | מ ר ח ב צ י ב ו ר י |
מס' החלטה התוכן
05/03/2025 507-1028927 תא/מק/4573 - התחדשות דרך השלום 105 - 117
25-0005ב' - - 7 [הושמט]
עמ' 49 מבא"ת ספטמבר 2007
| + + בהתאם לקו הבניין של רוב הבניינים בין שני צמתים. + רח' עמישב- הרחבת זכות הדרך ב- 3 מ' נוספים. התכנית מסדירה כניסה לחניה תת קרקעית מרח' עמישב + תקן חניה מרבי למגורים 1:0.8 | סעיף 3.8.1 כללי (ה) הועדה תחליט על הפקדת תכנית בכפוף לבדיקה תכנונית וחוו"ד תחבורתית בתכנית המוסיפה מעל 100 יח"ד סעיף 3.8.2 דרכים (ד) דרך עורקית עירונית (דרך השלום) ()2 על דרך עורקית עירונית המופיעה בתמ"א 3 או תמ"מ 5 יחולו הוראות התמ"א או התמ"מ על שינוייהן לרבות שמירה על רצועת התכנון. ()3 קו הבניין בתכנון המפורט לא יפחת מ- 5מ' מגבול זכות הדרך או לפי קו הבניין של רוב הבניינים בין שני צמתים, הנמוך מביניהם.. ()4 על אף האמור בס"ק 3 לעיל, בדרך (471דרך השלום) הועדה אינה רשאית להקטין את קו הבניין האמור לעיל. ()5 ניתן להתיר חיבורים לדרכים אחרות ומעברים בכפוף לבדיקה תכנונית. סעיף 3.8.2 (ה) דרך מקומית סעיף 3.8.7 תקן חניה | נספח תחבורה קו מתע"ן | הוראות למרכיבי תחבורה – 3.8 כולל הוראות כלליות ()3.8.1 והוראות לנושאים הבאים: דרכים ()3.8.2 הפרדות מפלסיות ()3.8.3 קווי מתע"ן ()3.8.4 מרכזי תחבורה משולבים ()3.8.5 חניונים ציבוריים ()3.8.6 תקן חנייה ()3.8.7 נתיבי תחבורה ציבורית ()3.8.8 | ת ח ב ו ר ה | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| + לתכנית נספח סביבתי + בהתאם לחו"ד סביבתית + בנייה ירוקה- בהתאם להנחיות אדריכל העיר + הנחיות מרחביות- תנאי למתן היתר בנייה הינו עמידה בהנחיות מרחביות | סעיף 4.4.1 תכנית בעלת השפעה סביבתית (א) תכנית המרחיבה דרך עורקית עירונית (ב) תכנית הקובעת בינוי הגובל בזכות דרך עורקית עירונית (ג) תכנית הקובעת שימושים רגישים בסמוך לזכות דרך עורקית עירונית (ו) תכנית המצאת בתוך תחומי רעש מטוסים סעיף 4.4.2 חו"ד סביבתית סעיף 4.4.3 בנייה ירוקה סעיף 4.4.4 הנחיות מרחביות | בכל שטח התוכנית | איכות סביבה - סעיף 4.4 הגדרת תכנית בעלת השפעה סביבתית ()4.4.1 חוות דעת סביבתית ()4.4.2 בנייה ירוקה ()4.4.3 הנחיות מרחביות ()4.4.4 תנאים להפקדה ()4.4.5 הסמכות לסטות מהוראות סעיף 4.4 | |||
| + לתכנית נספחי תשתיות + + בהתאם לחו"ד תשתיות ביחס ליכולת הקליטה של מערכת הביוב המרכזית הקיימת. | סעיף 4.6.2 הנחיות כלליות סעיף 4.6.4 ניקוז סעיף 4.6.5 ביוב (ג) תכנית המוסיפה מעל 200 יח"ד תופקד בכפוף לבדיקה תכנונית בנוגע ליכולת מערכת הביוב. | בכל שטח התוכנית | תשתיות – סעיף 4.6 פרק התשתיות כולל הוראות בנושאים הבאים: מגרש המיועד לתשתיות ()4.6.1 הנחיות כלליות להכנת תכניות ()4.6.2 בריכות אגירה ורדיוסי מגן ()4.6.3 ניקוז ()4.6.4 ביוב ()4.6.5 חשמל ()4.6.6 |
מס' החלטה התוכן
05/03/2025 507-1028927 תא/מק/4573 - התחדשות דרך השלום 105 - 117
25-0005ב' - - 7 [הושמט]
עמ' 50 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
05/03/2025 507-1028927 תא/מק/4573 - התחדשות דרך השלום 105 - 117
25-0005ב' - - 7 [הושמט]
חו"ד הצוות: (מוגש ע"י צוות מזרח)
מוצע לאשר הפקדת התכנית, בכפוף להשלמות להלן:
1. בדיקה והתאמה של מסמכי התכנית למדיניות הוועדה המקומית לתכנון בר קיימה (בנייה ירוקה)
תא/.9144
2. תיאום ותיקונים בהתאם להתייחסות תחום מקרקעין.
3. אישור נספח התנועה מול אגף התנועה.
4. תיקונים טכניים בתאום עם מהנדס העיר ובהתאם להנחיות הגורמים העירוניים.
5. תאום ואישור סופי של הוראות ומסמכי התכנית עם היועמ"ש לוועדה המקומית.
6. תנאי לאישור התכנית - תיקונים טכניים בהתאם להנחיות הועדה המחוזית, ככל שידרשו לאחר
הפקדה.
7. לאור חוו"ד כלכלית של האגף להכנסות מבנייה ופיתוח, הגדרת לפחות %15 מכלל יחידות הדיור
כדיור בהישג יד בשכירות מפוקחת בהתאם לתיקון 120 לחוק התכנון והבניה על שינוייו ולמדיניות העירונית התקפה בהפחתת מחיר של %40 ולתקופה שלא תפחת מ-25 שנה מיום האכלוס.
החלטה זו תהיה בטלה תוך 4 חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים
בה וזאת עפ"י סעיף 86ד' לחוק.
עמ' 51 מבא"ת ספטמבר 2007
| ה חלטה זו תהיה בטלה תוך 4 חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה וזאת עפ"י סעיף 86ד' לחוק | ה ב | |
|---|---|---|
| הבהח לוזטאהת ז עו פת"היי סהע ביטף ל6ה8 דת' ולךח 4ו קחו דשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים |
מס' החלטה התוכן
05/03/2025 507-1028927 תא/מק/4573 - התחדשות דרך השלום 105 - 117
25-0005ב' - - 7 [הושמט]
עומר וולף: תכנית להתחדשות בדרך השלום 105-117 של שיכון אנשי צבא הקבע ברצועת עממי ג' בגבול
הערים גבעתיים.
תמיר לוין: מציג את התוכנית במצגת
חיים גורן: מרפסות סוכה כיצד זה מתבצע?
תמיר לוין: אפשר לראות בנינים F ,B ,D תוכנית גגות ובמסגרתם רואים את כל הגגות המשותפים
פתוחים שעליהם אפשר לעשות כל שימוש שצריך תחת כיפת השמים.
חיים גורן: הם גם לשימוש המגדלים מגדלים A וB יוכלו להשתמש בגגות הללו.
אודי כרמלי: לא נראה הגיוני. בסופו של דבר זהו בנין ששייך לדייריו. ובדיוק על זה מדובר בבנין
המרקמים. המגדלים ממילא לא יכולים לאפשר פיתוח כזה. בסופו של דבר יש להסתכל על כלל התכונית ומה היא מייצרת.
מלי פולישוק: אם מישהו גר ורוצה מרפסת סוכות יוכל לתמרן את הענין וחדשים יתאימו את עצמם. לגבי
עצים ושטח פתוח הירוק שבין הבנינים האם י ש שם גינון מה יהיה שם? גם עצים יוכלו לגדול שם מאחר והשטח הוא מעל מרתף עם מה.
תמיר לוין: כן גם עצים יוכלו לגדול שם עם המטר וחצי. התוכנית עשתה מאמצים גדולים מאד בשביל
העצים.
תמיר לוין: %60 מהעצים יצליחו להיות משומרים ויהיו גם עצים חדשים. אנחנו מחויבים שתהיה מספיק
אדמה בשביל שעצים בוגרים יוכלו לגדול מעליה.
חיים גורן: הדרך המשולבת מה היא תכלול .
היום היא יעוד שטח של דרך נמצא במקום שלא מועיל לתוכנית במטרה לשפר את ההליכתיות אנחנו התבקשנו להוסיף את הדרך הזו בכדי לאפשר לאנשים יותר מעבר בין גושי המבנים הירא לא תהיה דרך רגילה אלא בעצימות יותר נמוכה. לא יעברו רכבים רק חירום יהיו שבילי אופניים וכד'.
אורלי אראל: תנאים להפקדת התוכנית בפועל
חתימה בפועל על הסכם דב"י התוכנית כוללת %10 דירות דב"י ,ממליצים לעלות ל%15 דב"י. חתימה על כתב התחייבות על תחזוקת השטחים הפתוחים בזיקת הנאה וכתב התחייבות לקרן הונית.
דורון ספיר: נאשר את התוכנית להפקדה בתיקונם שנאמרו.
בישיבתה מספר 23-0012ב' מיום 12/07/2023 (החלטה מספר )13 דנה ועדת המשנה
לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:
לאשר הפקדת התכנית, בכפוף להשלמות להלן:
1. התאמה של מסמכי התכנית למדיניות הוועדה המקומית לתכנון בר קיימה (בנייה ירוקה) תא/.9144
2. תיאום ותיקונים טכניים בטבלת ההקצאות בהתאם להתייחסות תחום מקרקעין.
3. אישור נספח התנועה מול אגף התנועה.
4. תיקונים טכניים בתאום עם מהנדס העיר ובהתאם להנחיות הגורמים העירוניים.
5. תאום ואישור סופי של הוראות ומסמכי התכנית עם היועמ"ש לוועדה המקומית.
6. תנאי לאישור התכנית - תיקונים טכניים בהתאם להנחיות הועדה המחוזית, ככל שידרשו לאחר
הפקדה.
7. הגדרת לפחות %15 מכלל יחידות הדיור כדיור בהישג יד בשכירות מפוקחת בהתאם לתיקון 120 לחוק
התכנון והבניה על שינוייו ולמדיניות העירונית התקפה בהפחתת מחיר של %40 ולתקופה שלא תפחת מ-25 שנה מיום האכלוס.
8. חתימה בפועל על הסכם דב"י, חתימה על כתב התחייבות לתחזוקת שטחים פתוחים בזיקת הנאה,
כתב התחייבות לקרן הונית.
משתתפים: דורון ספיר, אלחנן זבולון, חיים גורן, גל שרעבי דמאיו עמ' 52 מבא"ת ספטמבר 2007
| פירוט | פ | מתנגד | מ | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| פבעירלו זטכו יות בדירה בכתובת דרך השלום 105 תל אביב יפו (גוש 6164 חלקה )41 | מתנגד ארז פרץ אמטי סבן (בעל דירה) | 1 | ||||
| בעלת זכויות בדירה בכתובת דרך השלום 109 תל אביב יפו (גוש 6164 חלקה )43 | עו"ד אמיר שפיצר בשם שרה וולף (בעלת דירה) | 2 | ||||
| התנגדות מהנדס העיר גבעתיים | אדר' שגיא תמרי | 3 | ||||
| התנגדות מגישת ויוזמת התכנית | עו"ד תמר מגדל ועו"ד ליהי מרקמן בשם חברת האחים דוניץ בע"מ (מגישת התכנית) | 4 | ||||
| התנגדות מהנדס העיר תל אביב יפו | אדר' אהוד כרמלי | 5 |
| פירוט | פ | פונה | פ | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| פשיכרנוהט ב כתובת עמישב 49 גבעתיים | פשוונלהמי ת גרין (מתגוררת בסמוך) | 6 |
| המלצה | ה | נימוקים להמלצה | נ | תמצית הטענה | ת | מתנגד | מ | מס' | מ | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ה מלצה לדחות את ההתנגדות. | נ ימוקים להמלצה התכנית נשואת ההתנגדות הינה תכנית בסמכות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ומקודמת מכוח תכנית המתאר העירונית תא/5000 ובכפיפות לה. תא/5000 קבעה הנחיות לתכניות ובכלל זה הנחיות תנועתיות. מסמכי התכנית המופקדת כוללים נספח תנועה (מנחה) שאושר ע"י אגף התנועה. הנספח כולל התייחסות למצב המתוכנן ברחובות הסובבים וכן התייחסות לפתרונות החניה בתת הקרקע עבור הייעודים, השימושים והשטחים המוצעים בתחום התכנית. התכנית קבעה כי מיקומה הסופי של הרמפה ייקבע במסגרת תכנית בינוי ופיתוח. לאור המעמד של דרך השלום כציר תנועה מאסף ראשי במרחב ולאור חתך הרחוב הכולל נת"צ ימני, תחנות אוטובוס, מדרכה רחבה וחזית מסחרית, הוחלט שמיקום הרמפה יהיה בכל מקרה ברחוב עמישב. | תמצית הטענה .1 תנועה: א. בתוכנית המוצעת נקבע מיקום הכניסה לחניון ברחוב עמישב בחלקו החד סטרי הממשיך לכיוון רחוב המאבק בגבעתיים. זהו רחוב צדדי ושקט בעל נתיב תנועה אחד. לרחוב זה מתנקזים גם שני רחובות נוספים חד סתריים מכיוון גבעתיים – רחוב הנדיב ורחוב הידיד. (ראו סעיף 1 בגוף ההתנגדות במקור וכן נספח א'). | אמרתזנ גפדרץ אמטי סבן (בעל דירה בדרך השלום )105 | מ1 ס ' | ||||||||||
| לקבל | התכנית מוסיפה 380 מקומות חניה לרכב | ב. התכנית מוסיפה כ-400 חניות, |
מס' החלטה התוכן
05/03/2025 507-1028927 תא/מק/4573 - התחדשות דרך השלום 105 - 117
25-0005ב' - - 7 [הושמט]
פרטי תהליך האישור:
הודעה על פי סעיף 89 לחוק התכנון והבניה התפרסמה בילקוט פרסומים מספר 12340 בעמוד 7540 בתאריך .01/05/2024
כמו כן התפרסמה הודעה בעיתונים על פי הפירוט הבא:
מעריב הבוקר 18/04/2024
מעריב 18/04/2024
מקומון ת"א 19/04/2024
[הושמט]:
בתקופת ההפקדה הוגשו 5 התנגדויות לתכנית, כמפורט להלן:
בנוסף התקבלה פנייה שהוגדרה כהתנגדות אך לא הוגשה כדין (הוגשה ללא תצהיר), ולה ניתן מענה למעלה מן הצורך:
להלן פירוט ההתנגדויות, דברי המענה להתנגדויות והמלצות:
עמ' 53 מבא"ת ספטמבר 2007
| חלקית את ההתנגדות. | פרטי (כולל חניות נכים) בהתאם לתקני חניה המופחתים למגורים ()0.8:1 שנקבעו במדיניות העירונית לנושא זה תא/.9130 כמו כן, התכנית קובעת תקן חניה 0 לדב"י ותקן חניה מופחת למסחר (.)1:100 מרחב התכנון משורת היטב על ידי תחבורה ציבורית, ובעתיד על ידי שבילי אופניים ותחנת רק"ל במרחק הליכה. הנושא נבחן ע"י אגף התנועה וניתנה חוות דעת לתכנית בהתאם. לאור המעמד הגבוה בהיררכיית הדרכים של דרך השלום ותכולת חתך הרחוב, נקבע כי הכניסה למרתף החנייה תהיה ברחוב עמישב בלבד בתחום הבינוי ומיקומה הסופי ייקבע במסגרת תכנית עיצוב ופיתוח, ראו גם מענה להתנגדות מס' 1 סעיף .1א. מוצע למחוק מתקן החנייה את ההחרגה לדירות בהישג יד ודירות מגורים קטנות מ- 50 מ"ר שנקבעו בתקן ,0 ולתקן את תקן החנייה למגורים כך שיהיה תקן מרבי 0.8 חניות לכלל יחידות הדיור (ללא הבחנה לדב"י ודירות קטנות) או לפי התקן התקף לעת הוצאת היתר בנייה, הנמוך מביניהם. ללא ההחרגה, התכנית מוסיפה 419 מקומות חניה (392 למגורים, 16 למסחר ו- 11 נגישות). | בנוסף לרציף פריקה וטעינה עבור המסחר. כניסה ויציאה לכל החניות מרחוב עמישב צפוי להגדיל את העומס התחבורתי על הרחוב בצורה משמעותית לרבות בשעות העומס. זאת בנוסף לתכנית פינוי ובינוי המקודמת בהמשך הרחוב במרחב שיכון עובדי חברת החשמל בסדר גודל דומה שתכפיל את הביקושים על רחוב עמישב. התוכנית המוצעת כרגע לאישור אינה מותנית בבדיקת ההשלכות על רחוב עמישב ולא כוללת או תלויה בשינוי הסדרי התנועה ברחוב. תכנון תחבורתי שיתאים לצרכים העתידיים של הרחוב עלול גם להשפיע על פרטים מהותיים בתוכנית המוצעת לאישור כגון מיקום הכניסה לחניון, או קווי הבניין. לכן המתנגד מעלה חשש שללא בחינת ההשלכות התחבורתיות המלאות של הפרויקטים ברחוב עמישב וללא מתן מענה הכולל התחשבות בצרכים העתידיים של הרחוב, המשך קידום תוכנית זאת עלול להוביל ליצירת מפגע תחבורתי חמור בעל השפעה על כלל רחוב עמישב, לרבות השימושיות של החניון המתוכנן אך גם על בית הספר ע"ש שושנה דמארי וכל דיירי רחוב הנדיב והידיד בגבעתיים. (ראו סעיף 1 בגוף ההתנגדות במקור וכן נספח ב'). | ||
|---|---|---|---|---|
| לדחות את ההתנגדות. | ראו מענה להתנגדות מס' 1 סעיף .1א. ו- .1ב. לגבי הטענה כי יש להכין בה"ת – התכנית מקודמת מכוח תא/.5000 הצפיפות המוצעת נבחנה כבר עבור תכנית המתאר הכוללנית. בהתאם להוראות תא/,5000 נערכה חוו"ד תחבורתית ביחס לתכנית ע"י יועץ התנועה של התכנית, מר כרם עבד אלחי מחברת אמאב תחבורה ותנועה שאושרה ע"י אגף התנועה בעירייה בתאריך ,03.07.2023 זאת בהתאם לסעיף .3.8.1ה להוראות תא/.5000 | ג. התוכנית אינה כוללת בחינת השלכות תחבורתיות (בה"ת) והמתנגד טוען כי נדרשת כזאת טרם אישור התוכנית. לטענת המתנגד אישור התוכנית ללא סקירה של ההשלכות התחבורתיות עלול להוביל למפגע תנועה משמעותי ברחוב עמישב. עוד טוען כי נדרשת התייחסות יועץ תנועה אשר יתייחס לבעיה התחבורתית שתיווצר ברחוב עמישב. | ||
| לדחות את ההתנגדות | עיריית תל אביב יפו שמה דגש רב על העצים – בעיר בכלל ובתהליכי התחדשות עירונית בפרט. הבינוי והחניון עודכנו מספר פעמים במהלך הליך תכנון התכנית, כדי לשמור על עצים בגבול השצ"פ ובהיקף התכנית, ותשומת הלב מקבלת ביטוי במצב המוצע. התכנית כוללת נספח עצים שהינו נספח מחייב, בו מסומנים כל העצים בסביבת התכנית המיועדים לכריתה, שימור, והעתקה. התכנית כוללת גם נספח שימור עצים במלל המסביר את ערכיות העצים | .2 עצים: חצר שיכון צבא הקבע מטופח מאוד ובעל עצי זית עתיקים, עצי נוי ופרי שגדלו בטיפול של עשרות שנים על ידי אגודת השיכון. סקר העצים שהעירייה עשתה בטרם אישור התוכנית לא מגן על עצים אלו, ומספר גדול מאוד של עצים בגירים (+50 שנים) מיועדים לכריתה. לדוגמא, יש בשיכון 3 עצי אבוקדו בוגרים שמוציאים פרי כל שנה (עצים מספר ,)21,23,24 2 מהם מיועדים לכריתה ואחד |
מס' החלטה התוכן
05/03/2025 507-1028927 תא/מק/4573 - התחדשות דרך השלום 105 - 117
25-0005ב' - - 7 [הושמט]
עמ' 54 מבא"ת ספטמבר 2007
| בתחום התכנית ומתייחס לעצים המיועדים לשימור ולאלו המומלצים לכריתה. לשמירה על נוחות אקלימית והצללה במרחבים הפתוחים, התכנית קובעת שינטעו עצים בוגרים בהיקף שלא יפחת מעץ לכל 50 מ"ר, זאת כדי לייצר תכסית צל מלאה. עצים 23 ו-,24 ממוקמים בגבול המגרש למבני ציבור, הבינוי במגרש זה עדיין לא נקבע וכל בינוי עתידי יעשה מאמץ מרבי לשימור כלל העצים במגרש, בכפוף לצרכים העירוניים. | מיועד לשימור (במידה ויצליח לשרוד את שלב הבניה). כיום, דיירים בשיכון נהנים מהצל והפירות שלהם. התוכנית המוצעת אינה מתייחסת כלל למיקומי העצים הקיימים או נותנת מענה ראוי להיקף העצים הבוגרים, דבר שיוביל למדבור עירוני ומחיקת הנוי החי והצומח הקיים. (ראו סעיף 2 בגוף ההתנגדות במקור, וכן נספח ג'). | |||
|---|---|---|---|---|
| לדחות את ההתנגדות. | התכנית המופקדת הנה תכנית איחוד וחלוקה הכוללת טבלאות איזון והקצאה, ניתן לראות את הזכויות המתקבלות בגין הזכויות של המתנגדת במקור לפי שווי יחסי, שנשמר במצב נכנס ויוצא. לעניין טבלאות האיזון וההקצאה, הן נעשו לפי עקרונות שומה מסודרים בהתאם לחוק ולתקן .15 לעניין התמורות, מובהר כי העירייה אינה צד להסכמים בין בעלי הדירות והיזם. | .1 זכויות קיימות: המתנגדת מעוניינת לוודא שזכויותיה הקנייניות הקיימות לא תיפגענה ולא תקופחנה. (ראו סעיפים 2-4 בגוף ההתנגדות במקור). | שרה וולף (בעלת דירה בדרך השלום )109 ע"י עו"ד אמיר שפיצר | 2 |
| לדחות את ההתנגדות. | התכנית מקודמת לפי תכנית המתאר תא/.5000 חברת "אחים דוניץ בע"מ" רשאית להגיש תכנית במקרקעין לפי סעיף 61א(ב)2()1 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה-,1965 שכן הציגה שיעור הסכמות בהתאם לדרישות הסעיף ותקנות התכנון והבניה (בעלי דירה הרשאי להגיש תכנית בבית משותף), תשע"ו- .2016 בהתייחס לכך, הוכיחה חברת דוניץ כי יש בידה את הרוב הדרוש, חתימות של כ-%77 מבעלי הזכויות בכלל המגרשים יחד ובכל מגרש מעל %.50 מדובר בתכנית איחוד וחלוקה, השווי היחסי של בעלי הזכויות במתחמים נשמר ולכן לא נגרמת פגיעה. מובהר כי העירייה אינה צד להסכמים בין בעלי הדירות ויזם. | .2 הסכם עם יזם: למתנגדת נודע על קידומה של תוכנית חדשה, ביחס לבניין בו ממוקמת הדירה, ובהמשך ביחס למתחם, כאשר, מעת לעת הוצגו הצעות שונות, כאשר עם חלקן חלה התקדמות מסוימת, ולפתע נעשה ניסיון להפחית מהזכויות שיועדו לבעלי הזכויות עצמם, מטעמים שאינם ברורים כלל. נכון למועד זה לטענת המתנגדת לא עומדת בפניה הצעה מסחרית, שלמה ומפורטת שניתן להתייחס אליה עניינית – מצד גורם יזמי מתאים. המתנגדת לא חתמה על כל הסכם שהוא - עם כל יזם תיאורטי, ביחס לפרויקט, בתחום התכנית המופקדת שבנדון. "האחים דוניץ בע"מ", בחרה להגיש ולשמש כיזמית בפועל, של קידום התכנית המופקדת שבנדון – על בסיס זכויות מוקנות - מכח תכנית תא/ .5000 | ||
| לדחות את ההתנגדות. | לעניין הטענות על מסמכי האיחוד והחלוקה, הצגת ההסכמות ומגישת התכנית, ראו המענה במסגרת המענה להתנגדות מס' 2 סעיף .2 אחוז ההסכמות נבדק על ידי השירות המשפטי בעיריית תל אביב יפו ונמצא תקין. בהתאם לבדיקה, נמצא כי חברת דוניץ הינה בעלת עניין בקרקע ורשאית להגיש את התכנית בהתאם לסעיף 61א(ב.)2()1 | .3 לא הוצגו הסכמות נדרשות לקידום התכנית ע"י היזם ומגיש התכנית: למסמכי התכנית המופקדת לא צורף כל מסמך המאשר כי חברת האחים דוניץ מוסמכת מבחינה חוזית וחוקית להגיש תכנית זו על כל המשתמע מכך, בהיבטים התכנוני והקנייני. כל זאת כאשר התכנית כוללת מסמכי "איחוד וחלוקה" קנייניים – שלטענת המתנגדת חלקיים וחסרים, אשר מבקשים לקבוע לעתיד את חלוקת הזכויות הקניינית החדשה, שתיקבע בין בעלי הזכויות הקיימים במקרקעין, שמגישת התכנית עצמה, אינה נמנית עליהם כלל וכלל. |
מס' החלטה התוכן
05/03/2025 507-1028927 תא/מק/4573 - התחדשות דרך השלום 105 - 117
25-0005ב' - - 7 [הושמט]
עמ' 55 מבא"ת ספטמבר 2007
| על מנת שניתן יהיה לדון ולקדם באופן מעשי תכנית מפורטת כה משמעותית נבקש כי תנאי לדיון בתכנית זו וקידומה בפועל, יהיה הצגת מסמך רשמי המתאר את זכויותיה הנטענות של אותה חברה במקרקעין – המאפשרים לה ליזום להגיש ולקדם תכנית זו, על מקרקעין שמצויים בבעלות בעלי זכויות אחרים, שאינם נמנים כלל וכלל בין מגישיה. (ראו סעיפים 5-11 בגוף ההתנגדות במקור). | ||||
|---|---|---|---|---|
| לדחות את ההתנגדות. | במצב הקיים קיימות בשטח התכנית יחידות מסחריות מתוקף תכנית "K", שקבעה לאורך מרטון ארנסט "מגרשים ליחידה מסחרית". תכנית 2399 להרחבות דיור בעממי ג' לא עסקה בעניין זה ולכן לא החליפה את תכנית "K" בעניין זה. התכנית מקודמת מכוחה של תא/,5000 בה סומנו המקרקעין בתחום התכנית בייעוד "אזור מגורים בבניה עירונית". באזור זה מותרים שימושי מסחר ,1 למעט אם קיים חשש שהשימוש ייצור מטרד בשל היבטים סביבתיים, עומס יתר על תשתיות, מחסור בחניה או פגיעה במרקם ההיסטורי של הרחוב ואופיו (סעיף (3.2.4א)()4 לתא/.)5000 עוד קובעת תא/5000 כי הועדה תחליט על הפקדתה של תכנית רק לאחר שיוצגו לה נתונים אודות עידוד המסחר בקומות הקרקע במבנים הממוקמים לאורך רחובות עירוניים ובצמתים (סעיף (3.2.4ג)(.))3 משכך, שטחי המסחר הינם מכח תא/.5000 שימושי המסחר נבחנו ונקבעו בתיאום מול הועדה המקומית על מנת לאפיין את דרך השלום כרחוב עירוני. עוד יצוין כי בהתאם לתכנית המופקדת יותרו שימושי מסחר קמעונאי "אשר לדעת הועדה משתלבים בסביבתם מבחינת אופיים, תפעולם, עיצובם והשפעתם על הסביבה, לרבות מסעדות, בתי קפה, בתי מרקחת, מרפאת מכוני כושר, חנויות סניפי בנק וכיו"ב". עוד נקבע בסעיף 4.1ג'()9 לתכנית המופקדת כי הבינוי יבטיח ככל הניתן מניעת מטרדים הדדיים בין השימושים, לרבות: הפרדת כניסות, מבואות ומערכות תנועה אנכית, הפרדת פתרונות תנועה וחניה, פתרונות למניעת מטרדים אקוסטיים בין השימושים, השפעת קרינה וכולי. שימושי המסחר במצב הקיים הם מתוקף תכנית "K", שקבעה לאורך מרטון ארנסט "מגרשים ליחידה מסחרית". התכנית נשואת ההתנגדות הינה תכנית מפורטת בסמכות הוועדה המקומית מכוח תכנית תא/5000 ושימושי המסחר הם מתוקפה. | .4 מסחר: א. במצב הקיים - מדובר במתחם עירוני, ישן ויפה, שהשימוש המסחרי הנעשה בו מצוי בקטע המרוחק המהווה את הדופן המערבית שפונה לשטח פתוח בלבד בתחום חלק מחלקה 41 בגוש 6164 בלבד - ללא השפעה על מתחם המגורים כולו. לטענת המתנגדים לא מצאו מקור או היתר חוקי לשימוש המסחרי הנעשה בחלקה הנ"ל בפועל, ולא מצאו אסמכתא לכך גם לא בחוות דעת השמאי מטעם עורכי התכנית המופקדת, כאשר תוכניות עדכניות ביחס למקרקעין כגון תכנית מפורטת 2399 ועוד לא הזכירו כלל אפשרות לשימוש מסחרי זה - במצב הקיים או במצב המוצע שם. במצב החדש מבוקש לאשר תכנית בעלת שימוש מסחרי משמעותי המשפיע באופן מעשי על כל בנייני המגורים במתחם ומשנה את אופיו הנוכחי של מתחם זה באופן קיצוני וחריג לרעה. המתנגדים מבקשים למנוע כל שימוש מסחרי במתחם זה. ב. לא ברור המקור החוקי לקביעת שימושי מסחר. |
מס' החלטה התוכן
05/03/2025 507-1028927 תא/מק/4573 - התחדשות דרך השלום 105 - 117
25-0005ב' - - 7 [הושמט]
עמ' 56 מבא"ת ספטמבר 2007
| התכנית קובעת מסחר שיהווה חזית פעילה בקומת הקרקע של הבניינים ותשתלב באופי העירוני של המרחב. החזית המסחרית/ פעילה היא לאורך דרך השלום, לאורך הרחוב המשולב ולשצ"פ ברחוב מרטון ארנסט. התכנית קובעת שימושי מסחר בהתאם לאופי העירוני של מרחב התכנון המוצע ובבדיקות תכנוניות התואמות את תא/.5000 כמו כן לנושא ארובות עבור שטחי המסחר, ראו התנגדות מהנדס העיר והמענה להתנגדות – התנגדות מס' 5 סעיף .1 דרך השלום משנה את פניה ואופיה מדרך לרחוב, ובהתאם לכך נקבעו לאורכה שימושי מסחר וחזיתות פעילות. היקף המסחר תואם את תוספת הזכויות המשמעותית המיועדת למגורים. | ג. מבוקש להגביל אפשרות לשימוש מסחר למיקום לאזור מוגדר. ד. במסגרת הוראות התכנית לא נקבעה כל מגבלה לגבי השימוש המסחרי כאשר צויין כי יאפשרו הקמה של ארובות ומנדפים בבניינים עצמם מה שמעיד על כך, שניתן יהיה לקיים במתחם זה כל שימוש מסחרי פוגעני שהוא לרבות בתי אוכל ומאפה מכל סוג ללא סייג. מבוקש להגביל את שימושי המסחר. ה. מבוקש שהיקף המסחר שייקבע במידה וייקבע יהיה לא יותר מהיקף המסחר הקיים כיום בפועל בדופן המערבית של רחוב דרך השלום 105 בלבד, שהינה מחוץ לאזור המגורים לטענת המתנגדים ועוד לטענתם לא מהווה בפועל כיום השפעה שלילית לרעה על אזור המגורים. (ראו סעיף 13.1 בגוף ההתנגדות במקור). | |||
|---|---|---|---|---|
| לדחות את ההתנגדות. | התכנית כפופה לחוק ותקנות ההתגוננות האזרחית, המאפשרות בניית מרחב מוגן קומתי או דירתי בבנייני מגורים. סעיף ()4(4.1ב) לתכנית מאפשר קביעת מרחבים מוגנים קומתיים אולם הוא אינו מחייב זאת. לעת תכנון מפורט יקבעו פתרונות המיגון המתאימים והכל בהתאם לחוק. לראייתנו במסגרת תכנית לא נכון לקבע באופן מוחלט פתרון מיגון ספציפי אלא מנעד פתרונות אפשריים ובהתאם לחוק שיאפשרו את הגמישות הנדרשת לשלבי התכנון הבאים ומימוש התכנית בפועל. במידה והטענה נובעת מסיבה קניינית שלא הוצגה במישירין בגוף ההתנגדות, מובהר כי הוועדה אינה צד להסכמים בין היזם ובעלי הדירות. | .5 ממ"קים: במסגרת התכנית המופקדת יש אפשרות להקים מרחב מוגן קומתי משותף במקום מרחב דירתי מוגן כנדרש. מרחב מוגן דירתי מהווה כיום הכרח מובהק בדירות מגורים חדשות, לא ניתן לאפשר מצב שבו דירות חדשות ומודרניות ייבנו ללא מרחב מוגן דירתי מתאים כנדרש. לכן מבוקש למנוע את האפשרות להקים ממ"קים במקום ממ"דים. | ||
| לדחות את ההתנגדות. | ההתנגדות רצופה באי-דיוקים וטענות ללא ביסוס. התכנית מקודמת מכוח תא/,5000 בסמכות הוועדה המקומית ותוך עמידה בגבולות ודרישות תא/5000 לרבות הקצאה לצרכי ציבור ובהתאם לחוו"ד היחידה לתכנון אסטרטגי. מובהר כי תכנית המתאר אינה תוכנית מתוקפה ניתן להוציא היתרים אלא לקדם תכניות מפורטות דהיינו הזכויות בה מותנות ואינן מוקנות. התכנית מעצימה זכויות ביחס למצב קיים ומקודמת ברח"ק המרבי המתאפשר מכח תכנית המתאר בכפוף להקצאות לצרכי ציבור ותועלות, ובהתאמה לכך התכנית מקצה קרקע לצרכי ציבור בהתאם לתוספת | .6 בקשה להעצמת זכויות נוספת וטענה להפחתת תמורות: לטענת המתנגדים התכנית המופקדת נשענת על הוראות וזכויות בניה מכח תכנית תא/ 5000 - הרי שזכויות הבניה מצויות בשיקול דעת הועדה הנכבדה, וניתן להעצים זכויות אלו, בהינתן העובדה שמדובר על מתחם עירוני מוטה תחבורה ציבורית ענפה, ועתיר מוסדות חינוך עירוניים, לגילאים השונים. מתחם הקרקע הנוכחי בנוי בתכסית נמוכה - וככל והופכים אותו לאזור בניה מבונה ברובו, אזי |
מס' החלטה התוכן
05/03/2025 507-1028927 תא/מק/4573 - התחדשות דרך השלום 105 - 117
25-0005ב' - - 7 [הושמט]
עמ' 57 מבא"ת ספטמבר 2007
| המתגוררים. רמת השירות התחבורתית של המרחב טובה, אך במצב הקיים ובניגוד לטענת המתנגדים המרחב חסר בשטחי ציבור נורמטיביים ובפרט עבור חינוך (בתי ספר וגני ילדים). העירייה אינה צד להסכמים בין היזם ובעלי דירות. עם זאת ראוי לציין שהתמורות בבדיקה הכלכלית נעשו בהתאם למדיניות הוועדה המקומית לנושא זה. דו"ח היתכנות כלכלית שנערך לתכנית על פי התקן, ונבדק ואושר על ידי אגף הכנסות מבנייה ופיתוח, מציג עמידה ברווחיות המינימלית שנדרשת ליישום התכנית. | הפיצוי לבעלי הדירות - על הרס איכות החיים הנוכחית במתחם - יוכל להתבטא בהעצמת זכויות משמעותית למתחם זה - הכל בהתאם להוראות תא/ 5000 שמאפשרת העצמת זכויות כאמור שנדרשת בנסיבות העניין. לטענת המתנגדים דו"ח הכלכליות נעשה באופן שאינו משקף את הרווחיות האמיתית בפרויקט - וגם אם נוסיף לרווחיות זו %10 עדיין תידרש העצמת זכויות משמעותית כדי לאפשר את הוצאת הפרויקט אל הפועל באופן מעשי. הפחתת התמורות מבעלי זכויות עצמם לא תאפשר להוציא פרויקט מסוג זה אל הפועל או תגרור את התהליך שנים ארוכות במצב של חוסר וודאות. | |||
|---|---|---|---|---|
| לדחות את ההתנגדות. | התכנית תואמת את תא/5000 ומקודמת בסמכות הוועדה המקומית וטענת המתנגדים נטענת בעלמא. | .7 טענה לחוסר סמכות: לטענת המתנגדים התכנית המופקדת מתיימרת להוות תכנית הנסמכת על הוראות תכנית תא/ 5000 אך בפועל היא משנה ייעודים וחורגת מהוראות תכנית תא/ 5000 בהיבטים רבים. בנסיבות אלו נדרש להעביר את התכנית לדיון בועדה המחוזית כמתחייב על-פי סמכותה. | ||
| לדחות את ההתנגדות. | החלוקה לשני תאי שטח למגורים נועדה לאפשר את יצירת המעבר הציבורי במרכז שטח התכנית – דרך משולבת חדשה שתפותח כרחוב עירוני ותחבר בין דרך השלום ורחוב עמישב. לדרך חדשה זו חשיבות גבוהה בכך שמשלימה את רשת הרחובות במרחב התכנית. בנוסף ראוי לציין כי מדובר בתכנית בהיקף משמעותי שיכול והמימוש שלה ייעשה בשלבים ולא בהינף אחד, משכך מסמכי התכנית מעוניינים לשמר את הגמישות הנדרשת למימושה. בהתאמה לכך ובכדי לאפשר עצמאות ביצוע בכל אחד מתאי השטח נערך שיוך זכויות לכל אחד מתאי השטח כמתחם משני באיחוד וחלוקה. החלוקה למתחמים תואמת תקן 15 בשל המאפיינים השונים של המצב הנכנס והיוצא של המתחמים. | .8 בקשה לביטול חלוקת התכנית לשני תאי שטח למגורים: לא הוסבר ולא ברור כלל מדוע נדרש לפצל את התכנית לשני מתחמים שונים כאשר ברור שכל מתחם נסמך על משנהו באופן מעשי; וגם לייצר שווי כלכלי שונה מהותית, לכל מתחם, בגין נימוקים שונים, כגון: קרבה תיאורטית לשטח שצ"פ, שמרבית המתחם כלל לא נהנה ממנו במצב החדש, ועוד. בנסיבות העניין - החלוקה למתחמים נראית מלאכותית ומאולצת - ויש לבטלה, בהתייחס לתקנון התכנית המופקדת, וממסמכי חלוקת הזכויות, כיוצא מכך. | ||
| לדחות את ההתנגדות. | ראו מענה להתנגדות מס' 2 סעיף 8 לעיל. אין חובה לקיים איזון במצב התכנוני המוצע בין שני מתחמים שונים בתכנית ובכל מקרה השווי היחסי נשמר. | .9 התנגדות לנושאי איחוד וחלוקה: א. האיזון הקנייני נעשה בין שני מתחמי תכנון שלא הוצג הצורך התכנוני-קנייני ביצירתם כלל ולא הוצג האיזון השמאי ביניהם ככל שישנו כלל. | ||
| לדחות את ההתנגדות. | מקדם 0.96 במצב הקיים ניתן למגורים בבניין עם חזית מסחרית. שווי מסחר נקבע במקדם שווי של 0.9 ממגורים, וזאת בהתאם לעסקאות ההשוואה שהוצגו ונותחו. | ב. נקבעו מקדמי השווי לא ברורים לשטח מסחר, של 0.96 משטח מגורים, כאשר עסקאות ההשוואה משקפות פערי שווי של עשרות אחוזים לפחות לטובת שווי מ"ר למגורים באזור זה. | ||
| לדחות את ההתנגדות. | השווי במצב המוצע נקבע בהתאם למאפייני המגרש קרי הזכויות בו ומיקומו. | ג. נקבע שווי מ"ר למגורים זהה, בין |
מס' החלטה התוכן
05/03/2025 507-1028927 תא/מק/4573 - התחדשות דרך השלום 105 - 117
25-0005ב' - - 7 [הושמט]
עמ' 58 מבא"ת ספטמבר 2007
| בכל מקרה שווי המגרש אינו משפיע על החלוקה בין הבעלים מכיוון שכל מתחם איחוד וחלוקה מהווה מגרש אחד בלבד. | כל קומות המגורים בבניינים החדשים לרבות ובפרט לגבי דירות הפנטהאוז כולל כל ההצמדות שהוצמדו לדירות אלו ללא כל אבחנה בין הדירות עצמן – ובין הבניינים שייבנו בפועל - שחלק מהם יהיו בניינים בני 9 קומות וחלק 19 קומות וכל אחד יפנה לכיוון אחר, וכיו"ב. | |||
|---|---|---|---|---|
| לדחות את ההתנגדות. | בקביעת תרומת מחוברים אין צורך להבחין בין מבנה שהוגדר כמסוכן למבנה שלא הוגדר כך, וזאת מכיוון שהתכנית קובעת בכל מקרה את כלל המבנים להריסה ובהתאם לוקחת בחשבון אך ורק את שווי ה"בלוקים". | ד. אין התייחסות לעובדה שחלק מהבניינים הוגדרו כמבנים מסוכנים ולא טופלו כנדרש (דרך השלום 105 למשל), ואילו מבנים אחרים דוגמת הבניין שבו ממוקמת הדירה נשואת התנגדות זו (דרך השלום )109 עבר תהליך שיפוץ שהביא להוצאתו רק לאחרונה מרשימת המבנים המסוכנים, בחודש אפריל השנה 2024 לפני כחודשיים. | ||
| לדחות את ההתנגדות. | הפרשי רמת תחזוקה ופיתוח חצר במתחם שבנדון זניחים ביחס לתרומתם לשווי המחוברים. בסעיף 13.5.2 למסמך העקרונות מפורטים מקדמי קומה (עם/בלי מעלית), מקדמי מיקום הדירה (חזית) ומקדם מגורים מעל חזית מסחרית. | ה. אין בחוות הדעת כל התייחסות לרמת התחזוקה של הבניין, לפיתוח חצר הבניין, ולמיקום הדירה בבניין בפועל, ועוד. | ||
| לדחות את ההתנגדות. | אומדן השווי מגלם את האפשרות להרחבה, ככל וקיימת. בסעיף 13.10 נקבע מפתח מקדם אקווי' למגורים בהתייחס לשטח בנוי, המגלם את ההיתכנות להרחבת בניה. לדירות הקטנות ניתן מקדם אקווי' גבוה יותר. לעניין התמורות לדיירים והקצאת הדירות, החישוב בדו"ח הכלכלי נעשה בהתאם למדיניות הוועדה לנושא ובכל מקרה העירייה אינה צד להסכמים בין בעלי הדירות והיזם. | ו. אין בחוות הדעת מקדם לגבי היכולת המעשית של חלק מהדירות, להרחיב את הדירות - על-פי תב"ע מאושרת - על-בסיס זכויות מוקנות ומאושרות כדין (תב"ע )2399 – והיעדר היכולת של דירות אחרות לעשות כן. | ||
| לדחות את ההתנגדות. | אין בסיס לבקשה להגדלת הזכויות שיקבעו בתכנית. מובהר כי התכנית המוצעת מביאה בחשבון רח"ק מרבי ואין בכל מקרה בסמכות הוועדה להוסיף זכויות למגורים בתכנית המופקדת מעבר למוצע. התכנית כוללת או"ח שלא יכול לעשות במסגרת אחרת אלא בתכנית, אנחנו לא רואים לנכון לערוך תכנית נוספת לתכנית זו עבור או"ח בלבד. | ז. בהינתן כך ומשעה שממילא לא נעשית בתכנית זו חלוקה פרטנית של הזכויות, נבקש לקבוע בתכנית המופקדת את סך הזכויות הכולל, שלטעמנו צריך להיות גדול משמעותית מסך הזכויות הנוכחי, ולהשאיר את חלוקת הזכויות למועד מימוש הזכויות, במסגרת התכנון הפרטני שייעשה למתחם זה (דבר שיידרש ממילא בנסיבות העניין). חיבור הדברים לכדי תכנית אחת יוצר עיוות בחלוקת זכויות על- בסיס תכנון כללי - שנעדר יכולת לבחון איזון אמיתי בין כל הדירות במתחם - במצב החדש. | ||
| לדחות את ההתנגדות. | חשוב להדגיש כי נספח התנועה במסמכי התכנית הינו מנחה, והוראות התכנית קובעות כי מיקומה הסופי של הרמפה ייקבע במסגרת תכנית הבינוי והפיתוח. לכן, חלופות אם יהיו יישקלו במסגרת הכנת תכנית בינוי ופיתוח וההתנגדות בכללותה אינה מובנת. עם זאת, לאור טענות המתנגד, אנחנו | .1 תנועה: א. אזור התכנית וסביבתו (רחובות המאבק, עמישב ודרך השלום) מתאפיינים בתוספת של אלפי יחידות דיור בתחום העיר גבעתיים ות"א-יפו שברובה אמורה לצאת מרחוב המאבק לדרך השלום לכיוון מזרח ומערב. תוספת התנועה הצפויה מתכנית זו לכיוון | מהנדס העיר גבעתיים | 3 |
מס' החלטה התוכן
05/03/2025 507-1028927 תא/מק/4573 - התחדשות דרך השלום 105 - 117
25-0005ב' - - 7 [הושמט]
עמ' 59 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
05/03/2025 507-1028927 תא/מק/4573 - התחדשות דרך השלום 105 - 117
25-0005ב' - - 7 [הושמט]
רחוב המאבק עלולה להכביד באופן רואים לנכון לנמק את השיקולים לתכנון ניכר על תנועת הרכבים ברחוב כפי שמוצג גם אם אינו הסופי כפי שייקבע המאבק ולכן מוגשת התנגדות זו. בתכנית בינוי ופיתוח.
ב. מיקום הכניסה והיציאה כפי כנגזרת מחזון היפוך הפירמידה מקדמת
שמוצע בתכנית פוגע בעיר גבעתיים עיריית תל אביב יפו מדיניות של הפחתת ופוגע במרחב התכנון. חניות לרכב פרטי, עידוד הליכה ושימוש באמצעי תחבורה אלטרנטיביים כגון תח"צ
ג. כל התנועה מהמרחב אמורה לנסוע
ואופניים. מתוך כך נקבעו בתכנית זיקות
מזרחה לכל אורך רחוב עמישב כ-
הנאה להרחבת המדרכות, תקני חניה
350 מ' עד לרחוב המאבק ולצאת
מופחתים לרכב פרטי ותקנים גבוהים
ימינה לדרך השלום (לא תתאפשר
לאופניים. זאת, בניגוד לתכניות אחרות
פנייה שמאלה). הסדר לא סביר
במרחב שאינן בתחום העיר ת"א-יפו
אותו ניתן לשפר מבלי לשנות
ושאפשרו תקנים מרחיבים לרכב פרטי
מהותית את התכנית.
ולמעשה מעודדות את השימוש בו, משיכת
ד. מוצע לאור האמור לעיל לבחון שתי
נסיעות והעמסה על מערך הדרכים.
חלופות:
ה. חלופה א': לקבוע כניסה ויציאה בסמוך לתכנית נשואת ההתנגדות במרחב
לחניון במקום שהוצע כאופציה רחוב המאבק אושרו בתקופה האחרונה (בקצה הצפון מערבי של המתחם). שתי תכניות – האחת בתחום העיר ת"א-יפו
ו. חלופה ב': היכן שמוצעת הכניסה תא/4386 המאבק על דרך השלום ובה 564
והיציאה בתכנית תהיה כניסה יח"ד, ושנייה בתחום העיר גבעתיים גב/431 בלבד ויציאה במקום שנקבע מתחם ההסתדרות התחדשות עירונית ובה כאופציה (חלופה א'). 2,694 יח"ד. התכנית נשואת ההתנגדות מקודמת בתקני חנייה מופחתים לרכב פרטי
ז. (ראו פירוט בגוף ההתנגדות במקור
בהתאם למדיניות העירונית. היקף תוספת
סעיף 1 בליווי תרשים).
הרכב על רחוב המאבק בתכניות בעיר ת"א-
יפו הוא כ- 1,159 חניות לרכב פרטי, בעוד
עיריית גבעתיים מקדמת במסגרת תכניות
תוספת של אלפי יחידות דיור לאורך הציר.
על כן תכנית זו בהיקף של 490 יח"ד סה"כ
ושמוסיפה כ-380 חניות לרכב פרטי – אל
מול היקף ההתחדשות שמקדמת עיריית
גבעתיים במרחב, היא לא זו שתכביד באופן
ניכר על תנועת הרכבים ברחוב המאבק.
במצב הקיים במפגש עמישב והמאבק, וכן
בנספח התנועה של תא/4386 "המאבק על
דרך השלום", מתאפשרת פנייה צפונה
ודרומה (צומת טי לא מרומזרת). בתכנון
העתידי של עיריית גבעתיים הפנייה שמאלה
נחסמת מה שמהווה הרעה ויוצר את
הבעייתיות התנועתית עליה מלינה העירייה.
ניתן לשקול בטיפול בזכות הדרך להותיר
את האפשרות לפנייה שמאלה מרחוב
המאבק בזכות הדרך בתחום העיר
גבעתיים.
לעניין החלופות המוצעות על ידי המתנגד:
חלופה א' אכן מתאפשרת במסגרת התכנית,
אך בעייתית מבחינת שלביות המימוש
במידה ותהיה כזו – יש לפנות את הקרקע
לצרכי ציבור תחילה, וגם פחות עדיפה
בהיבטי תנועה ובטיחות מבחינת קרבה
לצמתים.
חלופה ב' – אנחנו מתנגדים לריבוי רמפות
ופגיעה במדרכות כתוצאה מכך.
התוספת כביכול של נסועה עבור מספר
הכלים המדובר הוא שולי ברמת הרשת
ואינה פוגעת באופי הרחוב כרחוב צדדי בעל
תפקיד מקומי. ריבוי רמפות לעומת זאת
יוביל פגיעה בהולכי הרגל ובפיתוח
המדרכות (פגיעה באפשרות לנטיעות וכולי).
עמ' 60 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
05/03/2025 507-1028927 תא/מק/4573 - התחדשות דרך השלום 105 - 117
25-0005ב' - - 7 [הושמט]
2. מיקרו אקלים: לדחות את
הבינוי המגדלי בגובה 19 קומות מוקם ההתנגדות.
א. בהתאם לבחינת היחידה
ברובו על דרך השלום ולא על רחוב עמישב,
הסביבתית של עיריית גבעתיים,
שכן לעמדתנו דרך השלום לאור החתך
נמצא כי 15 מבנים אינם עומדים
הרחב שלה יכולה לשאת בינוי גבוה יותר
בקריטריון לפיו %50 משטח הגג
ללא תחושת צפיפות קיצונית ולהגדיר דופן
יהיה חשוף לפחות 4 שעות. מידת
עירונית, תוך שמירה על רחוב עמישב כרחוב
השינוי חורגת בהרבה מ-%.20
מקומי ואינטימי יותר עם בינוי מרקמי
מבנים אלו מושפעים בעיקרם
לאורכו.
ממבנה המוגדר מבנה A בגובה 19
עם זאת, הסיטואציה של השצ"פ במרטון
קומות, הממוקם בקצה המזרחי
ארנסט הינה ייחודית, בהתרחבות המרחב
של התכנית.
הציבורי במיקום זה, ולכן בהסתכלות על
ב. מבקשים לשנות את הבינוי כך פריסת הבינוי בכללותה בתחום התכנית,
שהשפעת מופע הצל על צמודי נבחרה חלופה שממקמת באופן חריג הקרקע יפחת, שכן תכנית המתאר לתכניות האחרות ברצועה זו מגדל בדופן הכוללנית משמרת אותם בבינוי מרטון ארנסט ועמישב. לעמדתנו ולעומת הקיים, ללא אפשרות לפרויקט חלופות נוספות שנבחנו במהלך התכנון, פינוי ובינוי במקום. לאור מכלול השיקולים – הצפיפות
ג. לעומת זאת, אזור מצולות ים וכ"ג הנתפסת, איכות המגורים המתקבלת,
אמור לעבור התחדשות עירונית הגדרת המרחב הציבורי וכולי, עדיפה בהתאם לעקרונות תכנית המתאר חלופה זו.
הכוללנית ובהתאם לתכנית לפי
סעיף 23 הקובעת שטח זה כמתחם לעניין הטענות האקלימיות, מידת ההשפעה להתחדשות עירונית ובו יבנו של התוכנית המוצעת על החשיפה לשמש מגדלים לגובה של עד 32 קומות. של המבנים והשימושים בסביבתה הינה סבירה בהתחשב במדיניות הציפוף והבניה
ד. לאור זאת מבקשים שהבינוי הגבוה
לגובה.
המוצע בתחום התכנון ימוקם
חלק ניכר מהחריגות שנמצאו בחשיפה
בחלקו הצפון מערבי של הקו
לשמש של המבנים בסביבת התוכנית
הכחול של התכנית המופקדת,
המוצעת נובע ממבנה הציבור המתוכנן בתא
ובאופן זה יטיב את חשיפת האור
שטח 400 וכפי שמפורט בנספח מיקרו
למבנים הנמוכים הקיימים בעיר
אקלים במסמכי התכנית. חשוב להבהיר כי
גבעתיים.
התכנית קובעת לשטח למבני ציבור זכויות
(ראו סעיף 2 בגוף ההתנגדות
בנייה מקסימליות והוראות עקרוניות,
במקור).
קונטור המבנה וצורתו ייקבעו בשלב תכנית
בינוי ופיתוח בהתאם לצרכי עיריית תל
אביב יפו ובנפרד מתוכנית זו. בהתאם,
המידול שבוצע במסמך לטובת ניתוח
ההצללות מציג תצורת בינוי מקסימלית
ומחמירה כאשר בפועל, לעת הוצאת היתר
בנייה בתא שטח זה עשויים להיות שינויים
נרחבים הן בקונטור המבנה והן בגובהו לעת
תכנון מפורט.
מבנה מגורים A הינו מבנה נוסף "התורם"
להצללה על המבנים הנפגעים. מבנה זה
נמצא בחלקה המזרחי של התוכנית. במידה
ויועברו זכויות הבניה של מבנה מגורים A
אל חלקה המערבי של התוכנית ניתן יהיה
לצמצם באופן מסוים את ההצללה על
המבנים הנפגעים אך יחד עם זאת:
א. השיפור לא יהיה משמעותי מכיוון
שעיקר ההצללה נובע ממבנה הציבור בתא
שטח .400
ב. השינוי עלול ליצור פגיעה במבנים
אחרים. תידרש בדיקה מחודשת במידה
וירצו לבחון חלופה זו.
בהתחשב במדיניות הציפוף והבנייה לגובה
ולמרחב תכנון עירוני, והבנייה כפי
שמתאפשרת מכוח תכנית המתאר
תא/,5000 מדובר בתכנון ראוי המאזן באופן
המיטבי בין השיקולים השונים.
עמ' 61 מבא"ת ספטמבר 2007