16,דיון בהפקדה שונצינו 14

מס' החלטה התוכן

09/07/2025 507-0680736 תא/מק/5056 - שונצינו 14,16 תל אביב

25-0015ב' - - 11 דיון בהפקדה ()2

בתאריך 5-6-24 התקיים דיון מקדמי לנושא שימושי מגורים במגרש הממוקם מדרום לישראל בק,

בפינת הרחובות בן אביגדור – שונצינו.

להלן החלטת הוועדה בנושא:

בישיבתה מספר 24-0008ב' מיום 05/06/2024 (החלטה מספר )2 דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה

בתכנית והחליטה:

אין בכוונת הועדה המקומית להמליץ על תוכנית שלא תואמת את המלצת הועדה המקומית לוועדה המחוזית להפקדת תוכנית תא/.5500

מטרת הדיון הנוכחי – קידום תכנית בהתאם למדיניות הוועדה המקומית

פירוט התכנית המוצעת כעת מוצג בסוף דרפט זה

הדיון הקודם:

מטרת הדיון: דיון מקדמי לנושא שימושי מגורים במגרש שממוקם מדרום לישראל בק בשונה מהחלטת

הוועדה המקומית בדיון על עדכון תכנית המתאר תא/5500 שהוצג בוועדה המקומית בתאריך 15.3.22

ועודכן במסמכי התכנית שהועברו למחוז.

1. החלטת הועדה בנושא תיקון תכנית המתאר מיום 15.3.23 זה הינה לקבל את המלצת הצוות

כדלקמן:

"דרום שכונת מונטיפיורי: מוצע להוסיף שימושי תעסוקה ,2 כך שיתאפשר לשימושים הקיימים (כגון: מוסכים, מסגריות, נגריות, בתי דפוס, בתי קירור, ייצור מזון) להמשיך להתקיים גם בתכנון חדש, מוצע לא לאפשר שימושי מגורים במרחב תכנון זה וזאת כדי לאפשר קיומם של שימושים יחודיים, בכלל זה שימושי תעסוקה ,2 שימושי בילוי וכד'".

2. תכנית נקודתית ברחוב שונצינו 14-16 קודמה עם רכיב מגורים עוד טרם החלטת הוועדה המקומית

בעדכון תא/5500 בתאריך 15.3.22 ואושרה כך בפורום מה"ע ב-.12.8.21

3. וועדת שימור ב- 12.12.21 הכריזה על מבנה זה כמבנה לשמירה.

4. התכנית קובעת את המבנה לשימור בהתאם להחלטת וועדת השימור, הופכת את המבנה למלון בן 43

חדרים ומציעה תוספת של 2 הקומות העליונות למגורים הכוללות 18 יח"ד מתוכן 3 יח"ד דב"י.

מיקום: רחוב שונצינו ממערב, תושיה מדרום, בן אביגדור מצפון וחלקות ,251 201 בגוש 7107 ממזרח.

כתובת: רחוב שונצינוי ,14 16

עמ' 161 מבא"ת ספטמבר 2007

מספרי חלקות בחלקן	מספרי חלקות בשלמותן	חלק/כל הגוש	סוג גוש	מספר גוש
197		חלק	מוסדר	7107

גושים וחלקות בתכנית:

שטח התכנית: 1.227 דונם

מתכנן:

[הושמט]

יועץ שימור- יואב מסר אדריכלים

ייעוץ, ועריכת תב"ע – אור קמינסקי

יועץ תנועה- אילן מרכוס

מודד- ישי חפץ, אחוד המודדים

יועץ שלד- ערן שילר

יזם: חמי אלמוג, בשם חברת ח"י איתן יזמות בע"מ.

בעלות: החלקה בבעלות עיריית תל אביב בחכירה לפרטי.

הסכם חכירה לחברת איתן מניב בע"מ, ששנתה את שמה ל ח"י איתן יזמות בע"מ בשם חברת חלקה 197 בגוש 7107 בע"מ.

עד לתאריך 31.8.2059

מצב השטח בפועל:

מבנה בשטח 1,328 מ"ר בנוי על פי היתר קיים מספר 4/686 מתאריך 8/7/1982 למבנה של 3 קומות, קומת גג וחדר יציאה לגג.המבנה משמש כיום לתעשייה, מלאכה ומסחר בקומת הקרקע ולתעסוקה ופנאי בקומות העליונות.

מבנה מרכזי בעל 3 חזיתות ראשיות בסגנון ברוטליסטי ששימש במקור כמבנה תעשייה, בעל מערך חלונות סימטרי וגריד עמודים במעטפת ובפנים המבנה. למבנה מקצב פתחים קבוע בחזיתות, תקרות גבוהות, וחלל מדרגות עם פתחים הפונים לחזית הרחוב.

מדיניות קיימת:

מדיניות שכונת מונטיפיורי שאושרה בוועדה בתאריך 23.9.09 ועודכנה בתאריך .9.1.19 עמ' 4 מבא"ת ספטמבר 2007

מצב תכנוני קיים:

התכנית הכוללנית תא/:5000

בתשריט אזורי ייעוד השכונה מסומנת בייעוד מעורב לתעסוקה ומגורים, בקרבת סימבול למוסד עירוני ציבורי חדש. בנספח עיצוב עירוני עד 8 קומות. בטבלת הוראות מיוחדות, השכונה ממוקמת באזור ייעוד 602 א', רח"ק מירבי ,3.5 גובה עד 7 קומות וכמו כן, במתחם מדרום לרחוב ישראל בק יותרו עד %30 למגורים. על פי תכנית המתאר, חלה חובת מדיניות לאזור תכנון 602 א' כתנאי להגשת תכנית מפורטת.

מדיניות לשכונת מונטיפיורי אושרה בשנת 2009 ועודכנה ב .2019 בהתאם לסעיף 1.4.5 מתכנית המתאר של סימבול למוסד עירוני ציבורי חדש מצוי בטווח של 500 מ"ר משטח התכנית. התכנית אינה כוללת את שימוש הקרקע שכן אין בכך צורך מכיוון שמדובר בבית ספר קיים.

החלטת וועדת שימור מתאריך :12.12.21

"ניתן להתקדם עם התכנית אך העיצוב המוצע לא מאושר. לדיון בוועדה המקומית יש להגיע עם מספר חלופות עיצוב המקובלות על מח' השימור והמה"ע ולהציג הדמיות מכמה זוויות."

עדכון תכנית המתאר תא/5500 15.3.22

לא יתאפשרו מגורים מדרום לרח' ישראל בק על מנת לאפשר שימושים מטרדיים למגורים ההולכים ונעלמים מהעיר כגון מוסכים, בתי מלאכה קטנים, ברים ומועדונים. עדכון רכיב המגורים הוצג בוועדה המקומית בעדכון תא/5500 בתאריך 15.3.22 ועודכן במסמכי התכנית שהועברו למחוז.

תכניות מתאר מקומיות תקפות:

תא/,1043 תא//1043א, תא /2058

יעוד קיים: תעשיה

שטח מגרש לאחר הפקעה: 1,227 מ"ר

זכויות בניה: %200 משטח המגרש עיקרי לתעסוקה/מלונאות (בכפוף לאישור הועדה המקומית) (2454

מ"ר)

היקף שטחי המסחר הקמעונאי לא יעלו על %20 מהשטח העיקרי המותר לבניה בכל מגרש – 491 מ"ר מתוך השטח העיקרי.

שטחי שירות %35 מהשטח העיקרי המותר לבניה (859 מ"ר)

סה"כ שטחים מתוקף תכנית תקפה %270 (3313 מ"ר)

5 קומות ועד גובה 17 מ'

עמ' 5 מבא"ת ספטמבר 2007

מגבלות בניה מתחנת תדלוק:

המגרש חודר לטווח 80 מ"ר מתחנת תדלוק ולכן בהתאם להוראות תמא/ 18 לא יותרו בו שימושים רגישים.

מצב תכנוני מוצע:

תיאור מטרות התכנון:

המבנה המקורי הקיים ברח' שונצינו 14,16 יוכרז כמבנה לשימור בהתאם להחלטת ועדת השימור במדיניות מונטיפיורי דרום מתאריך .12.12

מעל המבנה יוספו 3 קומות ויציאה לגג (שתי קומות מתוכן למגורים)

פירוט יעודים/שימושים:

3 קומות מלון, קומת מלון בנסיגה, 2 קומות מגורים.

קומות הקרקע: שימושי מסחר, כניסות ומבואות, שימושים בעלי אופי ציבורי לחזית רחוב פעילה.

בקומות מעל הקרקע במבנה הקיים: עירוב שימושים, בכלל זה תעסוקה, מלונאות ומגורים.

בקומות המרתף: יותרו השימושים המותרים מעל הקרקע (למעט מגורים וחדרי מלון) כגון: שימושים

נלווים למלונאות, פאבים, אולמות כנסים, אולמות קונצרטים וכדומה.

התכנית מקצה 43 יח"ד מלונאיות

חו"ד הצוות: (מוגש ע"י צוות מרכז)

מאחר ומדובר בתכנית שעיקרה שימוש מלונאי בבניין קיים המיועד לשימור ותוספת שתי קומות מגורים בקומות העליונות, ולאור העובדה שהתכנית קודמה תחילה בהתאמה לתא/5000 עם מרכיב מגורים זמן רב בטרם התקבלה ההחלטה בתכנית תא/,5500 מומלץ לאשר קידום התכנית במתכונתה הנוכחית.

ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 24-0008ב' מיום 05/06/2024 תיאור הדיון:

דיון פנימי

אדי אביטן: שכונת מונטיפיורי רח' שונצינו 14-16 תוכנית למלונאות ומגורים.

ליאור שפירא: זיהינו שעסקי הבידור הגדולים מועדונים וכד' עוזבים את העיר, אנו מנסים למצוא פתרון

שישאיר אותם אבל שלא ייצרו מפגע רעש לתושבי האזור. מדיניות הוועדה להשאיר שלושה אזורים בעיר עמ' 6 מבא"ת ספטמבר 2007

בהם יתאפשר להקים מועדונים בסגנון הברבי, הרמן וכד' כי אנו רוצים אותם בעיר ולמצוא פתרון. גידרנו אזורים שבהם לא יתאפשר מגורים.

ראובן לדיאנסקי: אין בעיה שיהיה אזור מוגדר לעסקים כמו מוסכים ובערב יהיה מועדונים למה לאסור

מגורים? אנשים יידעו שאלו התנאים

ליאור שפירא; יהיה הרבה רעש

ראובן לדיאנסקי: יש מושג שנקרא עירוב שימושים, חבר'ה צעירים שרוצים לגור באיזה לופט ולא אכפת

להם שיש מועדון מתחת לבית?

ליאור שפירא: אנו רוצים לאפשר ביד יותר רחבה את השימושים, לשעות יותר ארוכות של הלילה .בנוסף

יש אנשים שממתינים בחוץ ויוצרים רעש בלתי רגיל. התושבים מתקשרים ל-106 ואנו לא יכולים לאכוף.

נכון שיש עירוב שימושים אבל זה לא בסדר גודל שאליו אנו מכוונים במקרה זה.

אדי אביטן: מציג את עיקרי התוכנית במצגת.

ליאור שפירא: אני ממליץ לא לאשר את התוכנית הזו ולא נחרוג מהמדיניות שקבענו.

מיטל להבי: מסכימה להחלטת יו"ר הוועדה ומהנדס העיר. כשוועדת השימור ממליצה על בניין לשימור

שהוא לא מתוקף תכנית 2650ב יש להביא את ההנמקה בפני הוועדה. יש להביא את השיקולים כדי שהוועדה תבין, בהרבה תכניות פתאום מוסיפים בניין לשימור

אדי אביטן: זה לא מדויק, בתוכנית קודם מסמך מדיניות למונטיפיורי וסומנו מבנים לשימור.

מיטל להבי: אז צריך לציין שזו לא החלטה עיוורת של וועדת השימור, זה חלק ממסמך המדיניות

חיים גורן: יש להקפיד על כך שזה יהיה מגורים לצעירים

ליאור שפירא: אנו דוחים, לא מאשרים כלל מגורים, מצביעים נגד

חיים גורן: אז מה יהיה שם?

ליאור שפירא: שום דבר, שיהיה עסקים

חיים גורן: אתה משאיר את תוספת שתי הקומות?

ליאור שפירא: הם לא יכולים , אנו לא מאשרים לא למלון ולא למגורים

אדי אביטן: למה לא למלון?

חיים גורן: גם במלון יהיו אותן בעיות

ליאור שפירא: אנשים שגרים ליד המלון לא יזמינו .106 כשקובעים מדיניות ומסכימים אתה ומאשרים אי

אפשר לפרוץ אותה כל פעם שיש משהו חריג. לא ניתן להקים מגורים.

אודי כרמלי: יש הבדל משמעותי בין מגורים למלונאות, על הברבי בנמל יפו יש בית מלון

ליאור שפירא: כרגע אנו דוחים את התוכנית

מיטל להבי: מלון דן מתלונן על הרעש מחוף הים בגלל זה הפסיקו לעשות שם מסיבות ויש שעת סגירה

אודי כרמלי: יש הבדל גדול בין מגורים למלון.

ליאור שפירא: הרעיון הוא שתשים שם הרבה מבלים, רעש גדול הדיירים לא יזמינו 106?

אודי כרמלי: אבקש לדייק, אנו לא מאשרים או לא מאשרים. זה דיון מקדמי שהסוגיה הובאה לדיון

בוועדה כי יש כאן סיטואציה שקדומה תוכנית בהתאם לתכנית ,5000 במהלך קידום התוכנית אושרה תפיסת עולם אחרת על ידי הוועדה המקומית. תפיסת העולם הזו חשבנו שהיא גבולית , אפשרית לבסוף התקבלה החלטה שהיא סותרת את המדיניות. הבאנו זאת לוועדה כדי ליידע את הוועדה וכדי לדברר את זה ליזם שההחלטה היא ברורה, אנחנו עומדים מאחורי המדיניות.

חיים גורן: כל שאר השימושים הוא יכול לעשות שם?

אודי כרמלי: בהתאםמדיניות שנקבעה על ידי הוועדה

הראלה אברהם אוזן: המדיניות המדוברת היא המלצת הוועדה המקומית לקדם את תכנית .5500 זאת

אומרת, עמדת הוועדה המקומית שהתוכנית שתקודם פה תהיה בהתאם לתוכנית 5500 כפי שהוועדה המליצה לוועדה המחוזית

מיטל להבי: לא צריך פה 77-78?

הראלה אברהם אוזן: לא צריך פה 77-78

אודי כרמלי: המלצת כבר להפקדה, את אחרי 77-78

ליאור שפירא: מה הם שלושת האזורים?

אודי כרמלי: אזור מבואות יפו, ,מונטיפיורי וחלק מהברזל החלק הצפוני

ליאור שפירא: ההחלטה היא כפי שהציג אותה מהנדס העיר

אלחנן זבולון: ההחלטה היא שאין בכוונת הועדה המקומית להמליץ על תוכנית שלא תואמת את המלצת

הועדה המקומית לוועדה המחוזית להפקדת תוכנית תא/.5500 אושר פה אחד

בישיבתה מספר 24-0008ב' מיום 05/06/2024 (החלטה מספר )2 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

אין בכוונת הועדה המקומית להמליץ על תוכנית שלא תואמת את המלצת הועדה המקומית לועדה המחוזית להפקדת תוכנית תא/.5500

משתתפים: ליאור שפירא, חיים גורן, ראובן לדיאנסקי, עו"ד, אורנה ברביבאי, מיטל להבי, אלחנן זבולון עמ' 7 מבא"ת ספטמבר 2007

מספרי חלקות בחלקן	מספרי חלקות בשלמותן	חלק/כל הגוש	סוג גוש	מספר גוש
197		חלק	מוסדר	7107

מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: ועדה מקומית לתכנון ובניה

מיקום: רחוב שונצינו ממערב, תושיה מדרום, בן אביגדור מצפון וחלקות ,251 201 בגוש 7107 ממזרח.

כתובת: רחוב שונצינוי ,14 16

גושים וחלקות בתכנית:

שטח התכנית: 1.227 דונם

מתכנן:

[הושמט]

יועץ שימור- יואב מסר אדריכלים

ייעוץ, ועריכת תב"ע – אור קמינסקי

יועץ תנועה- אילן מרכוס

מודד- ישי חפץ, אחוד המודדים

יועץ שלד- ערן שילר

יזם: חמי אלמוג, בשם חברת ח"י איתן יזמות בע"מ.

בעלות: החלקה בבעלות עיריית תל אביב בחכירה לפרטי.

הסכם חכירה לחברת איתן מניב בע"מ, ששנתה את שמה ל ח"י איתן יזמות בע"מ בשם חברת חלקה 197 בגוש 7107 בע"מ.

עד לתאריך 31.8.2059

עמ' 8 מבא"ת ספטמבר 2007

מצב השטח בפועל:

על המגרש קיים מבנה בשטח 1,328 מ"ר הבנוי על פי היתר קיים מספר 4/686 מתאריך 8/7/1982 . למבנה שלוש קומות , קומת גג וחדר יציאה לגג ומשמש כיום לתעשייה, מלאכה ומסחר בקומת הקרקע ולתעסוקה ופנאי בקומות העליונות.

מדיניות קיימת:

מדיניות שכונת מונטיפיורי שאושרה בוועדה בתאריך 23.9.09 ועודכנה בתאריך .9.1.19

מצב תכנוני קיים:

התכנית הכוללנית תא/:5000

- בתשריט אזורי ייעוד השכונה מסומנת בייעוד מעורב לתעסוקה ומגורים, בקרבת סימבול למוסד עירוני ציבורי חדש. ב

- נספח עיצוב עירוני עד 8 קומות. בטבלת הוראות מיוחדות, השכונה ממוקמת באזור ייעוד 602 א', רח"ק מירבי ,3.5 גובה עד 7 קומות וכמו כן, במתחם מדרום לרחוב ישראל בק יותרו עד %30 למגורים. על פי תכנית המתאר, חלה חובת מדיניות לאזור תכנון 602 א' כתנאי להגשת תכנית מפורטת.

- בהתאם לסעיף 1.4.5 מתכנית המתאר של סימבול למוסד עירוני ציבורי חדש מצוי בטווח של 500 מ"ר משטח התכנית. התכנית אינה כוללת את שימוש הקרקע שכן אין בכך צורך מכיוון שמדובר בבית ספר קיים.

עמ' 9 מבא"ת ספטמבר 2007

תכנית כוללנית תא/5500 ()507-1123876 שהוגשה לוועדה המחוזית:

יעוד הקרקע לשכונת מונטיפיורי: אזור מעורב עם הנחיות מיוחדות (602א). התכנית תקבע כי במרחב

מדרום לרחוב ישראל בק לא יותרו שימושי מגורים.

תכניות מתאר מקומיות תקפות:

תא/,1043 תא//1043א, תא /2058

יעוד קיים: תעשיה

שטח מגרש לאחר הפקעה: 1,227 מ"ר

זכויות בניה: %200 משטח המגרש עיקרי לתעסוקה/מלונאות (בכפוף לאישור הועדה המקומית) (2454

מ"ר)

היקף שטחי המסחר הקמעונאי לא יעלו על %20 מהשטח העיקרי המותר לבניה בכל מגרש – 491 מ"ר מתוך השטח העיקרי.

שטחי שירות %35 מהשטח העיקרי המותר לבניה (859 מ"ר)

סה"כ שטחים מתוקף תכנית תקפה %270 (3313 מ"ר)

5 קומות ועד גובה 17 מ'

מגבלות בניה מתחנת תדלוק:

המגרש חודר לטווח 80 מ"ר מתחנת תדלוק ולכן בהתאם להוראות תמא/ 18 לא יותרו בו שימושים רגישים.

עמ' 10 מבא"ת ספטמבר 2007

מצב תכנוני מוצע:

תיאור מטרות התכנון:

קידום תכנית בהתאם לתכנית המתאר תא/5000 ולמדיניות שכונת מונטיפיורי לתוספת שטחים מעל מבנה הקיים לשימושי מסחר, תעסוקה ומלונאות בגובה 7 קומות ויציאה לגג. התכנית תגדיר את המבנה הקיים לשימור ותקבע הנחיות לשימורו.

שטחי הבינוי בתכנית כוללים 3 קומות מלון, קומת מלון בנסיגה ו- 2 קומות תעסוקה.

פירוט יעודים/שימושים:

3 קומות מלון, קומת מלון בנסיגה, 2 קומות תעסוקה.

קומות הקרקע: שימושי מסחר, כניסות ומבואות, שימושים בעלי אופי ציבורי לחזית רחוב פעילה.

בקומות מעל הקרקע במבנה הקיים: עירוב שימושים, בכלל זה תעסוקה ומלונאות.

בקומות המרתף: יותרו השימושים המותרים מעל הקרקע (למעט חדרי מלון) כגון: שימושים נלווים

למלונאות, פאבים, אולמות כנסים, אולמות קונצרטים וכדומה.

עמ' 11 מבא"ת ספטמבר 2007

זכויות בניה:

סה"כ מעל הכניסה הקובעת: (%)350 4294 מ"ר שטח כולל (עיקרי + שירות), מתוכם:

1600 מ"ר לשימוש תעסוקה,

2748 מ"ר לשימוש מלונאות.

150 מ"ר למסחר.

סה"כ שטח כולל מתחת לכניסה הקובעת (עיקרי + שירות): 1043 מ"ר לשימוש תיירות ומסחר.

התכנית מאפשרת גמישות ע"י ניוד שטחים בין השימושים השונים.

תכסית קומה- 602 מ"ר.

מרפסות:

מרפסות יתאפשרו בתחום קווי בניין רק בחזית הצד ולא בחלק הקדמי של המבנה או בחזיתות ראשיות.

תותר תוספת שטחים מעבר לשטחים המותרים, עבור מרפסות לתעסוקה (סה"כ 68 מ"ר) ולמלונאות (סה"כ 136 מ"ר+ מרפסות גג באזור הנסיגה של קומה .)4

א. שטחה של כל מרפסת בשימוש לתעסוקה לא יעלה על 14 מ"ר, ושטחן הכולל של המרפסות לתעסוקה

בבניין לא יעלה על 12 מ"ר כפול מספר הדירות בבניין.

ב. שטחה של כל מרפסת בשימוש למלונאות לא יעלה על 7.5 מ"ר ושטחן הכולל של המרפסות למלונאות

לא יעלה על 6 מ"ר כפול מספר חדרי מלון בפועל.

ג. שטח המרפסות העולה על שטחי הבניה הכוללים, יועד למרפסות בלבד, שימוש אחר בו ייחשב סטייה

ניכרת.

ד. ניתן לבחון במסגרת תוכנית עיצוב הקמת מרפסות גדולות, ששטחן, מעבר לאמור לעיל, ייכלל בשטחים

העיקריים המותרים.

ה. תירשם הערה לפי תקנה 27 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) תש"ל ,1969 האוסרת את סגירתן של

מרפסות אלה.

עמ' 12 מבא"ת ספטמבר 2007

קווי בניין: על פי קווי הבניין של המבנה הקיים

קו בניין קדמי צפוני לרחוב בן אביגדור – 3.00 מ', על פי המבנה הקיים.

קו בניין קדמי מערבי לרחוב שונצינו – 2.90 מ', על פי המבנה הקיים.

קו בניין קדמי דרומי מערבי לרחוב תושיה– 2.90 מ', על פי המבנה הקיים.

קו בניין צדי מזרחי – 3.00 מ'.

זיקת הנאה במרווח הקדמי:

קביעת זיקת הנאה למעבר ושהייה לציבור בכל שעות היממה ובכל ימות השנה בחלקו הקדמי של המגרש מדופן המבנה הקיים ועד לקו המגרש לטובת הרחבת מדרכה ומעבר תשתיות עירוניות לאורך הרחובות בן אביגדור, שונצינו ותושיה. זיקת הנאה למעבר ושהיה לטובת הציבור תירשם בפנקס רישום המקרקעין. לא יותרו גדרות ומחסומים בתחום זה.

סוויטות מלונאיות בגודל 35-55 מ"ר: כ- 27 חדרי מלון חדרי מלון בגודל של עד 30 מ"ר: כ- 18 חדרי מלון

סה"כ יח"ד מלונאיות: כ-45

נתונים נפחיים:

מספר קומות: 7 קומות מלאות ויציאה לגג

גובה: 29 מ'

גובה קומה:

גובה קומת קרקע קיימת: כ-4.2 מ'

גובה קומה 1-3 על פי הקיים: כ- 3.20 מ'

גובה קומה 4-6 (תוספת בניה): כ- 3.5 מ'

גובה קומה 07 (קומה חדשה חלקית): כ-4.5 מ'

תכסית: %60

שימוש מחודש במבנה הקיים:

המבנה המקורי הקיים ברח' שונצינו 14,16 יוכרז כמבנה לשימור בהתאם להחלטת ועדת השימור במדיניות מונטיפיורי דרום.

תנאי לקבלת היתר בניה יהיה הצגת תיק תיעוד מלא וקבלת אישור מחלקת השימור לתכנון המוצע.

הנחיות בינוי בקומת הקרקע:

עמ' 13 מבא"ת ספטמבר 2007

1. החזית לרחובות בן אביגדור, שונצינו ותושיה תהיה חזית מסחרית רציפה ככל האפשר ולא פחות מ-

%70 חזית פעילה בעומק של לפחות 5.0 מ'. קומת הקרקע תסומן בתשריט כחזית מסחרית לרחובות בן אביגדור, שונצינו ותושיה ותהיה בשימוש מסחר, שימושים ציבוריים, מבואות ושימושים בעל אופי ציבורי ליצירת חזית רחוב פעילה. פתיחת חזיתות המבנה לשימור תעשה בהתאם להנחיות מח'

שימור.

2. עיצוב החזיתות המסחריות יתייחס לטיפולוגיות בינוי מקומיות ולבניין הקיים ויתואם עם מחלקת

השימור.

מלונאות:

א. השימוש המלונאי יותנה בעמידה בתקנים ובתנאים כפי שיקבעו מעת לעת על ידי משרד התיירות

ובכפוף לאישורו לפני הגשת בקשה להיתר בנייה.

ב. תירשם הערת אזהרה בלשכת רשם המקרקעין למניעת פיצול קנייני של שטחי המלון וכן בדבר השימוש

המלונאי של חלקי המלון.

ג. היקף השטחים, מיקומם, מספר החדרים, שטחם וסוג המלון ייקבע באישור הועדה מקומית במסגרת

תוכנית העיצוב ו/או ההיתר, בכפוף לסעיף א לעיל.

ד. תובטחנה הפרדה תפקודית ותפעולית משימושי התעסוקה והמסחר במבנה לכל השטחים המלונאים

יהיה מונה אחד נפרד לחשמל, מים וגז. הפתרון יאושר במסגרת תוכנית עיצוב.

עקרונות ודברי הסבר נוספים:

- נספח הבינוי מחייב לעניין קווי הבניין וגובה המבנה. יתר המידע המסומן בו מהווה רקע למידע המחייב.

- עיצוב המעטפת יתואם עם מחלקת השימור בשלב בקשה להיתר הבניה ובהתאם למדיניות מונטיפיורי דרום.

- תכסית קומת מרתף עד %.85

- התכנית תגדיר לפחות %15 שטח פנוי מבנייה מעל ובתת הקרקע חופף לטובת חלחול, השהייה ונטיעות עצים.

תחבורה, תנועה, תשתיות:

תקן חניה 0 לכל השימושים.

התפעול יוסדר בקומת הקרקע ויכלול 3 חניות תפעוליות.

חו"ד אגף תנועה

לאור התכנון התנועתי המוצע והיות והתכנית מציעה תוספת של כ- 5500 מ"ר שטחים כוללים היא אינה עונה על הקריטריון שנקבע במסגרת סעיף 3.8.1 לתא/5000 ולכן התכנית אינה נדרשת בחו"ד תנועתית.

חוו"ד מה"ע לנושא פרוגרמה לשטחי ציבור

התכנית המוצעת קובעת את הבניין בשונצינו 14-16 לשימור, כמו כן מייעדת התכנית את המבנה לשימושי מלונאות ותעסוקה ומוסיפה כ- 981 מ"ר לפיכך ובהתאם לפרקטיקה העירונית, היקף השטח הציבורי המתקבל הוא עד %10 משטח התוספת. בשל השטח הקטן המתקבל וכיוון שמדובר באזור ללא מגורים מוצע שלא לדרוש הקצאה ציבורית.

שימור:

החלטת וועדת שימור מתאריך: 12-12-21

ניתן להתקדם עם התוכנית אך העיצוב המוצע לא מאושר. לדיון בוועדה המקומית יש להגיע עם מספר חלופות עיצוב המקובלות על מחלקת השימור ומהנדס העיר ולהציג הדמיות מכמה זוויות.

עיצוב:

עיצוב המבנה יעשה לעת הגשת הבקשה להיתר, בהתאם למדיניות שכונת מונטיפיורי דרום ובתיאום עם מחלקת השימור העירונית. תוגדר קומת ניתוק בקומת הביניים בכל היקף המבנה.

איכות סביבה:

החומרים שהועברו לבדיקתנו הינם מאוקטובר .2023

עמ' 14 מבא"ת ספטמבר 2007

מצב מוצע	מצב קיים מאושר (לפי תב"ע תקפה)	נתונים
%350	%200 עיקרי + %70 שירות = %270	אחוזים	סה"כ זכויות בניה
4294 מ"ר (מעל הקרקע, לא כולל מרפסות זיזיות)	3,313 מ"ר	מ"ר
עד %50	%40	אחוזים	זכויות בניה לקומה
602 מ"ר (על פי המצב הקיים)	490.80 מ"ר	מ"ר
7 קומות ויציאה לגג	5	קומות	גובה
29	17	מטר
כ- %60		תכסית
0 + 3 תפעולי	0	מקומות חניה

בשל העובדה שנעשה שינוי בתכנון המקודם שאינו כולל מגורים

יידרש לבצע התאמות בהתייחס לנספח הסביבתי והאקוסטי שהוגש ולכן בחו"ד

צוות נדרש להטמיע שתנאי לדיון להפקדה בפועל יהיה אישור הרשות

לאיכות הסביבה למסמכי התכנית.

זיהום קרקע:

התכנית בתחום המתווה לטיפול בקרקעות מזוהמות של המשרד להגנת הסביבה:

חובת בדיקת קרקע וזיהום קרקע.

הוגשו למשרד להגנת הסביבה סקר היסטורי ותכנית דיגומים לקרקע וגזי קרקע.

בתאריך 9.2.2022 התקבל אישור המשרד להגנת הסביבה לחומרים בכפוף לדרישה לעדכון מועדים בהם הדיגומים מתוכננים לביצוע

כמו כן, לאור היעדר מידע היסטורי ייתכן כי בשלבים עתידיים של היתרי הריסה וחפירה בפועל יידרש ליווי סביבתי לנושא זיהום קרקע.

בנוסף בשל משך הזמן שעבר יידרש לתקף את התוצאות מול המשרד להגנת הסביבה לעת פתיחת הבקשה להיתר.

נגר עילי:

תחום התכנית באזור המוגדר כרגיש להחדרת נגר עילי.

פתרונות בנושא יהיו בכפוף לתוצאות החקירה הסביבתית, דו"ח הידרולוגי ואישור רשות המים.

אסבסט:

נערך סקר אסבסט ע"י חב' גרין מיקס מיום .22.5.2022 עפ"י תוצאות הבדיקה לא נמצאו מופעי אסבסט בתחום התכנית.

ככל שיימצא אסבסט בעת עבודות ההריסה, יש לפעול עפ"י הנחיות המשרד להגנת הסביבה באמצעות קבלן אסבסט מורשה .

שימוש עיקרי בתת הקרקע:

התכנית מאפשרת שימוש עיקרי בבת הקרקע. הנ"ל יהיה בכפוף לתוצאות החקירה הסביבתית.

הנספח הסביבתי שיועבר לבדיקתנו יאגד בתוכו את כל הנושאים והנספחים הנדרשים.

כמו כן, יועברו מסמכי התכנית המעודכנים לעת הגשת הנספח.

משימות פיתוח בסביבת הפרויקט:

תחום המדרכה הקיימת עוברת בקו הבניין הקדמי לרחובות בן אביגדור, שונצינו ותושיה. קו הבניין הקדמי סומן בזיקת הנאה למעבר ושהיית הציבור. העצים הקיימים במדרכה ישמרו ויוגדרו קווי בניין למרתפים במרחק בטוח שיאפשר את קיומם.

טבלת השוואה:

דיווח אודות התייעצות עם הציבור: התכנית נידונה בתת וועדה להתייעצות עם הציבור בתאריך -31 10-21 וקיבלה את המלצת הצוות לפתור את התכנית מהליך יידוע ציבור.

עמ' 15 מבא"ת ספטמבר 2007

זמן ביצוע:

שוטף

עמ' 16 מבא"ת ספטמבר 2007

עמ' 17 מבא"ת ספטמבר 2007

עמ' 18 מבא"ת ספטמבר 2007

חו"ד הצוות: (מוגש ע"י צוות מרכז)

1. תיקונים טכניים בתאום עם מהנדס העיר ובהתאם להנחיות הגורמים העירוניים.

2. תאום ואישור סופי של הוראות ומסמכי התכנית עם היועמ"ש לוועדה המקומית כולל תיקונים סופיים

בתקנון.

3. תנאי לאישור התכנית- תיקונים טכניים בהתאם להנחיות הועדה המחוזית, ככל שידרשו לאחר

פקדה.

4. השלמת כל התיאומים הנדרשים מול המחלקות ואגפי העירייה השונים.

5. תנאי להפקדה בפועל אישור הנספחים הסביבתיים מול היחידה הסביבתית

6. תנאי להפקדה בפועל הכנת נספח תשתיות וניקוז.

7. תנאי להפקדה בפועל תיאום מול מי אביבים

8. תנאי להוצאת היתר בניה עמידה בתנאים של משרד התיירות.

9. קביעת גובה קומות הסופי בהתאמה למדיניות מה"ע לגובה קומות.

עמ' 19 מבא"ת ספטמבר 2007

10. המבנה ברחוב שונצינו ,14 16 יוגדר כמבנה לשימור והתכנית תכלול הוראות שימור בתיאום עם

מחלקת השימור.

11. תנאי לקבלת היתרי בניה יהיה כתב התחייבות לשימור המבנה הקיים ברחוב שונצינו ,14 .16 תנאי

לאכלוס יהיה שימור בפועל של המבנה לשימור .

12. תיק תיעוד מקדים מאושר יהיה תנאי להפקדת התכנית. תיק תיעוד מאושר כתנאי לקבלת היתר

בניה.

13. התכנית תקבע הוראות בינוי ועיצוב במסגרת נספח בניה מחייב או תחויב בתכנית עיצוב אדריכלי.

14. התכנית תקבע תוספת שטחים בהתאם למבוקש בפועל בנפח המבנה המבוקש בנספח הבינוי.

החלטה זו תהיה בטלה תוך 4 חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים

בה וזאת עפ"י סעיף 86ד' לחוק

ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 25-0015ב' מיום 09/07/2025 תיאור הדיון:

אדי אביטן: תכנית שונצינו ,14-16 תכנית שמשמרת בנין במגרש + תוספת 3 קומות למלונאות ותעסוקה.

שכונת מונטיפיורי המגרש נקבע לשימור בועדת השימור. מציג במצגת את המבנה ומס' חלופות.

חיים גורן: למה אתם מעדיפים את חלופה 2

אדי אביטן: היא תופרת גם את השימור וגם את התוספת

חיים גורן: ומה יהיה עם 2 הקומות

אדי אביטן: הבנין יהיה מלונאות ותעסוקה זה יכול להיות גם וגם.

מלי פולישוק: אין הבדל בזכויות בין אחד לשניים?

אדי אביטן: השימושים הם אותם שימושים והשטחים אותם שטחים

מלי פולישוק: החלופה השניה מבליטה יותר את הבנין לשימור הראשונה מקטינה את הבנין לשימור,

והשניה נותנת יותר נפח.

אדי אביטן: אנחנו לא חושבים כך החלופה הראשונה מבליטה את השימור.

ליאור שפירא: מאשרים את חלופה א' ע"פ חוו"ד הצוות.

בישיבתה מספר 25-0015ב' מיום 09/07/2025 (החלטה מספר )11 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

להפקיד את התוכנית בהתאם לתנאים הבאים:

1. השלמת כל התיאומים הנדרשים מול המחלקות ואגפי העירייה השונים.

2. אישור הנספחים הסביבתיים מול היחידה הסביבתית

3. הכנת נספח תשתיות וניקוז.

4. תיאום מול מי אביבים

5. תנאי להוצאת היתר בניה עמידה בתנאים של משרד התיירות.

6. קביעת גובה קומות הסופי בהתאמה למדיניות מה"ע לגובה קומות.

7. המבנה ברחוב שונצינו ,14 16 יוגדר כמבנה לשימור והתכנית תכלול הוראות שימור בתיאום עם

מחלקת השימור.

8. תנאי לקבלת היתרי בניה יהיה כתב התחייבות לשימור המבנה הקיים ברחוב שונצינו ,14 .16 תנאי

לאכלוס יהיה שימור בפועל של המבנה לשימור .

9. תיק תיעוד מקדים מאושר יהיה תנאי להפקדת התכנית. תיק תיעוד מאושר כתנאי לקבלת היתר

בניה.

10. התכנית תקבע הוראות בינוי ועיצוב במסגרת נספח בניה מחייב או תחויב בתכנית עיצוב אדריכלי.

.11התכנית תקבע תוספת שטחים בהתאם למבוקש בפועל בנפח המבנה המבוקש בנספח הבינוי.

12. תיקונים טכניים בתאום עם מהנדס העיר ובהתאם להנחיות הגורמים העירוניים.

13. תאום ואישור סופי של הוראות ומסמכי התכנית עם היועמ"ש לוועדה המקומית כולל תיקונים סופיים

בתקנון.

14. תנאי לאישור התכנית- תיקונים טכניים בהתאם להנחיות הועדה המחוזית, ככל שידרשו לאחר

פקדה.

עמ' 20 מבא"ת ספטמבר 2007

	החלטה ז ו תהיה בטלה תוך 4 חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה וזאת עפ"י סעיף 86ד' לחוק	ה ב
	הבהח לוזטאהת ז עו פת"היי סהע ביטף ל6ה8 דת' ולךח 4ו קחו דשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים

15. משתתפים: ליאור שפירא, אלחנן זבולון, חיים גורן

עמ' 21 מבא"ת ספטמבר 2007