החלטות ועדת ערר לענייני ארנונה - מאי 2025

עיר: תל אביב-יפו
קטגוריה: ועדת ערר לענייני ארנונה
תאריך: 19/07/2024
מקור: הקובץ המקורי באתר תל אביב-יפו

פתח את קובץ ה-PDF באתר המקור

ועדת ערר לענייני ארנונה כללית

שליד עיריית תל אביב-יפו

תאריך : כא באייר תשפה

19.05.2025

מספר ערר: 12:51 / 140026889

מספר ועדה: 12884

בפני חברי ועדת הערר:

יו"ר: עו"ד דויטש יהושע משה

חבר: ויינריב אהוד, כלכלן

חבר: עו"ד פלדמן אהוד

העורר/ת: יניב פרידה

- נ ג ד -

מנהל הארנונה בעיריית ת"א-יפו

החלטה

הערר יימחק ללא צו להוצאות.

אנו מקווים שפניות העוררת להנחות המתאימות לה עפ"י דין יעתרו לה כחוק.

ניתן והודע בנוכחות הצדדים היום .19.05.2025

בהתאם לתקנה )20ג( לתקנות הרשויות המקומיות )ערר על קביעת ארנונה כללית( )סדרי דין בוועדת ערר( התשל"ז- 1977 תפורסם החלטה זו באתר האינטרנט של המשיב.

_______________________ ______________________

יו"ר: עו"ד דויטש יהושע משה חבר: ויינריב אהוד, כלכלן

שם הקלדנית: ענת לוי

*140026925-2111-01*

ועדת ערר לענייני ארנונה כללית

שליד עיריית תל אביב-יפו

תאריך : כט באייר תשפה

27.05.2025

מספר ערר: 12:26 / 140026925

מספר ועדה: 12887

בפני חברי ועדת הערר:

יו"ר: עו"ד ויסמן גדעון

חבר: רו"ח, ז'יטניצקי שמעון חיים

חבר: עו"ד, קורן משה

העורר/ת:

סגל שרית

חשבון לקוח: 10484092

מספר חוזה: 349376

כתובת הנכס: גאולה 42

ע"י ב"כ עו"ד: בלש יוחנן

- נ ג ד -

המשיב: מנהל הארנונה בעיריית ת"א-יפו

ע"י ב"כ עו"ד: נטלי בן דוד

נוכחים:

העורר/ת: טל סגל )הבעל(

שון שמיר - מהנדס

ב"כ העורר/ת עו"ד : בלש יוחנן

מנהל הארנונה בעיריית ת"א-יפו

ב"כ המשיב עו"ד: נטלי בן דוד

החלטה

ניתן תוקף של החלטה להסכמות בין הצדדים.

אין צו להוצאות.

ניתן והודע בנוכחות הצדדים היום .27.05.2025

בהתאם לסעיף )3ב( לתקנות בתי משפט לעניינים מנהליים )סדרי דין(, תשס"א-,2000 לרשות הצדדים קיימת זכות ערעור לפי בית המשפט לעניינים מנהליים וזאת בתוך 45 יום מיום מסירת ההחלטה.

_______________________ ______________________ __________________

יו"ר: עו"ד, ויסמן גדעון חבר: רו"ח, ז'יטניצקי שמעון חבר: עו"ד, קורן משה

שם הקלדנית: אוריה קעטבי

בפני ועדת הערר לענייני ארנונה כללית

שליד עיריית תל אביב-יפו ערר מס': 140026558

בפני חברי ועדת הערר:

יו"ר – עו"ד אפרת קפלן

חבר – עו"ד ראובן הרן

חבר – רו"ח יעקב ישראלי

העוררים: אבינועם נוף, מרגלית נוף, עזבון אמנון דותן ז"ל

-נ ג ד -

מנהל הארנונה, עיריית תל-אביב-יפו

החלטה

עניינו של הערר בנכסים הנמצא ברח' דרך מנחם בגין 46 תל אביב- יפו, הרשומים בספרי העירייה כנכס מס' 2000162494 ח-ן ארנונה מס' 11389884 ששטחו 75 מ"ר ונכס מס' 2000484553 ח-ן ארנונה 11414479 ששטחו 72 מ"ר המסווגים כבניינים שאינם משמים למגורים.

לטענת העוררים, הנכסים אינם ראויים לשימוש וזכאים לפטור מארנונה בהתאם להוראות סעיף 330 לפקודת העיריות. לטענתם, הנכסים היו מושכרים למעלה מ- 25 שנה לחברת זיו האפט ייעוץ וניהול בע"מ והשוכרת פינתה את הנכס ביום .31/12/2023 על פי הנטען, הנכסים נותרו במצב תחזוקתי גרוע, באופן שיש לשפצם בשיפוץ יסודי מן היסוד. על פי סעיף 2 לכתב הערר בעלי הקומה החליטו תחילה לשפץ את כל השטח הציבורי של הקומה ולאחר מכן יחליט כל בעל נכס כיצד לנהוג בנכס שלו. העוררים החליטו להרוס כליל )"טוטלית" – כך במקור( את כל פנים הנכסים לרבות קירות, רצפה ותקרה ואח"כ לנסות להשכירם ולהתאים את הנכסים לרצון השוכרים החדשים.

עבודות ההריסה החלו ביום .19/7/2024

המשיב הגיש כתב תשובה לערר אליו צורף דו"ח ביקורת מיום .11/8/2024 המשיב טען כי מצבו הפיזי של הנכס אינו מצדיק הענקת הפטור המבוקש.

ביום 15/12/2024 החליטה יו"ר הוועדה כי המשיב ישלים תשובתו ביחס לאפשרות להעניק לכנס הנחת נכס ריק וכי הצדדים יודיעו אם ברשותם ראיות נוספות למצב הנכס בתקופה הרלוונטית שברצונם להציג, והאם ניתן לקבל החלטה על סמך החומר בתיק הערר או שברצונם לקיים הליך הוכחות.

ביום 15/12/2024 הודיע ב"כ המשיב כי העוררים ניצלו את הנחת נכס ריק במלואה בשנת .2024 המשיב הודיע כי הוא מוכן שתינתן החלטה בערר על סמך החומר בתיק.

ביום 5/1/2025 הודיע מייצג העוררים כי ברצונם לקיים הליך הוכחות. בעקבות כך קבעה יו"ר הוועדה את התיק להוכחות וקצבה מועדים לתצהירי הצדדים.

"משהגענו למסקנה כי אין לבחון עלות שיפוץ "סבירה" או "כדאיות
כלכלית" במסגרת השאלה האם בניין "ניזק במידה שאי אפשר
לשבת בו" עדיין יש לבחון כיצד בסופו של דבר בכל זאת תוכרע
השאלה. לדעתי מדובר בשאלה עובדתית והמבחן שיש לקבוע הוא
מבחן פיסי אובייקטיבי בעיני האדם הסביר. ואכן, כפי שנקבע בעניין
אחר "קרקע יש לשום בהתאם לתנאים אובייקטיביים".... השאלה
אינה כיצד רואה את הבניין באופן סובייקטיבי הנישום ואין די בכך
שיטען בהודעה מטעמו בעלמא כי הבניין ניזק במידה שאי אפשר
לשבת בו. השאלה היא האם מבחינה אובייקטיבית ניתן לומר כי
הבניין "ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו". אכן, ייתכנו מקרים
"אפורים" וגם אם לא נלך לשיטת "לכשאראנו אכירנו" )כתרגומו
של השופט רובינשטיין ב- ע"פ 2358/06 סלימאן נ' מדינת ישראל,
פסקה ק"ו )טרם פורסם, (17.9.2008 לביטוי " I when it know I
it see"( עדיין ניתן יהיה להכריע בשאלה לפי מבחן השכל הישר. כפי
שציין השופט רובינשטיין בפרשה אחרת:
"משאין בחוק או בתקנות הגדרה למושג שפירושו נדרש, יש לפרשו
על פי המשמעות הרגילה שמייחסות לו הבריות, ולהיעזר במבחן
השכל הישר: 'כלל ידוע הוא, שכאשר ביטוי השגור בפי הבריות אינו
מוגדר בחיקוק, יש לפרשו לפי המשמעות הרגילה שמייחסים לו בני-
אדם' )ע"א 753/68 מלכה פרנסיס, ואח' נ' בנימין רוזנברג, פ"ד כג)(2
,182 187 )(1969 - השופט, כתארו אז, י' כהן(; 'באין הגדרה מיוחדת
בחיקוק מסויים מניחים שהמחוקק דיבר בלשון בני-אדם והתכוון
למובנו המקובל של המונח'...

ביום 3/3/2025 הוגשו תצהירים מטעם העוררים. ביום 7/4/2025 הוגש תצהיר מטעם המשיב.

ביום 23/4/2025 התכנסה הוועדה לדיון הוכחות בערר. בפתח הדיון הודיעו הצדדים כי מוסכם שתינתן החלטה בתיק על סמך חומר הראיות ללא דיון הוכחות וללא סיכומים.

מכאן החלטה זו.

סעיף 330 לפקודת העיריות קובע כך:

"נהרס בניין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבניין לעירייה הודעה על כך בכתב, ויחולו הוראות אלה, כל עוד הבניין במצב של נכס הרוס או ניזוק".

בהחלטת בית המשפט העליון בבר"מ 10313/07 חברת המגרש המוצלח בע"מ נ' עירייתתלאביב–

יפו, נקבע כך:

ודוק: אין לומר כי כל בניין מוזנח הוא בהכרח בניין בלתי ראוי
לשימוש, ומקובל עליי כי הנזק בו עוסק סעיף 330 הוא נזק
לשימוש, ומקובל עליי כי הנזק בו עוסק סעיף 330 הוא נזק
משמעותי. לעניין מס שבח התעוררה כאמור השאלה מהי דירה
המיועדת למגורים לפי טיבה. הפסיקה שעסקה בעניין קבעה כי "יש
לבדוק את הדירה, כמות שהיא, לצורך מבחן זה, ולראות, אם היא
מיועדת ועשויה לשמש בפועל למגורים מבחינה פיסית, דהיינו,
מבחינת המבנה ומבחינת הימצאותם של מתקנים המצויים בדרך
כלל בדירות מגורים והחיוניים לשם שימוש רגיל וסביר של
הדיירים, כגון מתקני חשמל ומים, שירותים, מטבח וכיוצא באלה"
...
הפטור שלפי סעיף 330 מדבר על "בנין" ולאו דווקא על דירת
מגורים. המונח "בנין" הוא מונח רחב יותר ואין הוא מוגבל אך
למגורים. כפי שנקבע "המונח בנין הינו מונח רחב ביותר, הכולל
מבני מגורים, משרדים, בתי עסק, בתי מלון וכדומה"...על כן, גם אם
בניין אינו ראוי לשימוש לצרכי מגורים אין לומר כי בהכרח יהנה
הוא מפטור לפי סעיף .330 יתכן בניין שאינו ראוי לשימוש לצרכי
מגורים אך ניתן להשתמש בו בהתחשב בדיני התכנון והבניה, למשל,
לצרכי משרדים, מלאכה, תעשייה או כל סיווג אחר שהוא כדין לגבי
הבניין. על כן, כדי להיכנס בגדרי הפטור שלפי סעיף 330 הבניין צריך
להיות "ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו" לכל סיווג חוקי שהוא
לגבי הבניין...". )ההדגשה הוספה – הערת הוועדה(.

בפני הוועדה ראיות מטעם העוררים כלהלן: נסח מקרקעין, ייפויי כח מתמשכים של המייצג, הסכם שכירות עם חברת שלמה זיו ושות' ייעוץ וניהול בע"מ, תמונות הנכסים שצילמו העוררים וחוות דעת מומחה בנושא הנדסה ושמאות.

בחוות דעת המומחה מטעם העוררים, אינג' אברהם תורג'מן, נקבע כי:

• אין חיבור לחשמל, אין חיבור למים, אין מחיצות ולא בוצעו עבודות גמר.

• על פי ממצאי השמאי והתמונות שכלל בחוות דעתו אין גמר תקרה, ניתן להבחין כי אין ריצוף ונראה ברזל זיון חשוף. בנוסף, ניתן להבחין בבטון לא מצופף )סגרגציה( ביציקות הבטון השונות.

• השמאי מסכם כי "הנכס נמצא במצב של רמת מעטפת בסיסית בלבד, במצבו כיום הוא אינו ראוי לשימוש ואף אסור לשימוש. לאור הממצאים בחוות דעתי, לפיהם ישנם ליקויים רבים, כולל בשלד המבנה, המבנה במצבו הנוכחי אינו ראוי לשימוש עד לתיקון הליקויים הנ"ל...".

בפני הוועדה דו"ח ביקורת שערך המשיב בנכס ביום 11/8/2024 בו ציין כי:

• הנכסים נמצאו זהים מבחינת מצבם המבני.

• הנכסים נמצאו ללא ריצוף )בעלי משטח בטון מוחלק(, ללא חיפוי דקורטיבי בתקרתם )צינורות מים וכבלי חשמל נראו גלויים(, במוקדים מסוימים בקירותיהם נראו סימני שבר המעידים כי פורקו במקום מחיצות פנים.

• נכון לזמן הביקורת לא נראו במקום עבודות שיפוץ/ פועלים.

• הנכסים נמצאו ריקים ברובם למעט פסולת, סולם ועגלת ברזל שנמצאה במקום.

לאחר שעיינו במכלול הראיות בתיק הערר, ולא בלי התלבטות, החלטנו לקבל את הערר.

בנכס לא מבוצעות עבודות, ולכן מתקבל הרושם, גם מדברי המייצג, כי העוררים נמנעו משיפוצו מסיבות כלכליות ובהמתנה לשוכר מתאים. ביני וביני, הם זכו להנחת נכס ריק וכעת מבקשים פטור נכס לא ראוי לשימוש. עם זאת, בהתאם להלכת המגרש המוצלח, מוטל עלינו לבחון את מצבו הפיזי של הנכס ותו לא.

הראיות שהוצגו מובילות למסקנה כי מצב הנכסים הינו כבמצב מעטפת, לאחר ששוכרים שעשו בנכס שימוש במשך למעלה מ- 25 שנה עזבו, והעוררים הותירו אותו במצב מעטפת ככזה. בנכס אין תקרה, אין ריצפה, נראה ברזל זיון חשוף וקונסטרוקציית החשמל חשופה.

על פי הפסיקה, יש לפרש את הוראות סעיף 330 לפקודת העיריות בצמצום, והשימוש בהוראה זו הוא במשורה. מכאן התלבטותנו. עם זאת, הכף במקרה זה נוטה לטובת העוררים, זאת לנוכח היעדר ריצפה, היעדר תקרה, סגרגציה מסויימת בבטון, היעדר תשתיות בסיסיות, כמו גם הצנרת החשופה וחוות דעת המומחה התומכת במסקנה כי הנכס במצב מעטפת.

סוף דבר;

לאחר בחינת מכלול הראיות שבפנינו, הגענו למסקנה כי יש להעניק לנכס פטור מארנונה בהתאם לסעיף 330 לפקודת העיריות.

בנסיבות העניין, ולאור גבוליות המקרה, אין צו להוצאות.

ניתן בהיעדר הצדדים ביום __________.

בהתאם לסעיף (2)5 לחוק בתי משפט לעניינים מינהליים התש"ס- 2000 ותקנה 23 לתקנות בתי משפט לעניינים מינהליים )סדרי דין( תשס"א – ,2000 קיימת לצדדים זכות ערעור בפני בית המשפט לעניינים מינהליים בתוך 45 יום מיום מסירת ההחלטה.

____________________ _________________ ___________________

יו"ר: אפרת א. קפלן, עו"ד חבר: ראובן הרן, עו"ד חבר: יעקב ישראלי, רו"ח

קלדנית: ענת לוי

בפני ועדת הערר לענייני ארנונה כללית

שליד עיריית תל אביב-יפו ערר מס': 140025831

בפני חברי ועדת הערר:

יו"ר – עו"ד אפרת קפלן

חבר – עו"ד ראובן הרן

חבר – רו"ח יעקב ישראלי

העורר: אהוד שי

-נ ג ד -

המשיב: מנהל הארנונה, עיריית תל-אביב-יפו

החלטה

עניינו של הערר בנכס הנמצא ברח' דרך חיים בר לב 216 תל אביב- יפו הרשום בספרי העירייה כנכס מס' 2000430869 ח-ן לקוח .10924803

המחלוקת בין הצדדים נוגעת לשטח שגודלו 140 מ"ר; מדובר ברחבת כניסה לנכס של העורר, המשמש כקיוסק, ונמצא בחזית בית המגורים שלו. העורר סבור כי יש לפטור את הנכס מחיוב בארנונה לאחר שהעירייה הציבה בכניסה לשטח זה עמודים והובילה לכך שישנו פתח צר בלבד המאפשר גישה מוגבלת לנכס. העורר הבהיר כי ככל ולא היו מוצבים עמודים על ידי העירייה, לקוחות יכלו לחנות בשטח זה, ואזי היה משלם ארנונה בגינו על פי דין, כפי שהיה בעבר. המשיב סבור כי יש לחייב את הנכס כקרקע תפוסה שעיקר שימושו עם המבנה מאחר והעורר מחזיק בנכס ונמצא כי חונים בו כלי רכב.

הערר הוגש ביום .6/3/2024 ביום 5/6/2024 הוגש כתב תשובה לערר.

ביום 2/4/2025 התקיים דיון מקדמי בפני הוועדה. העורר הוזהר על פי דין לומר את האמת והצהיר כי השטח במחלוקת חויב כמגרש חנייה מיום 9/5/2017 ובאותה עת קיבל על עצמו את חיוב הארנונה כי אכן עשה שימוש בשטח זה. על פי הצהרתו, הקיוסק בחזית הינו חלק מביתו, וביתו נמצא מאחורי הקיוסק. העורר הצהיר כי השטח במחלוקת משמש אך ורק את רכבו הפרטי, את ילדיו ואורחי הבית. העורר הצהיר כי השטח אינו משמש את אורחי הקיוסק מאז שהעירייה התקינה את העמודים בכניסה שבחזית. העורר טען כי בין העמודים נותר רווח צר ומי שמבקש לחנות במקום אינו יכול לעשות זאת מאחר והמפתח הנוכחי מצריך תמרון. העורר הוסיף כי בכל מקרה הוא אינו מאפשר חנייה ללקוחות הקיוסק במקום. על פי הצהרתו "המרחב צר מאד ולכן השטח כבר לא יכול לשמש את הקיוסק". לשאלה אם נכנסו רכבים בשנה האחרונה לשטח, העורר השיב כי מדובר באירוע נדיר. ב"כ המשיב טען כי בדו"חות הביקורת שנערכו בינואר ,2023 באפריל ,2023 במאי 2023 בדצמבר 2023 ובינואר 2024 נראו בכל פעם רכבים אחרים בשטח שבמחלוקת.

לאחר עדות העורר, הודיע ב"כ המשיב כי יודיע בתוך 30 יום האם יש צורך לקיים דיון הוכחות.

העורר הודיע כי הוא מסכים לקצר את ההליך כי אין בידיו לשלם שכ"ט עו"ד. בעקבות כך, החליטה הוועדה כי המשיב יודיע בתוך 30 יום האם יש מקום לקיים דיון הוכחות בתיק זה ובכל מקרה יגיש את דו"חות הביקורת שהזכיר בדיון המקדמי.

ביום 28/4/205 הגיש המשיב הודעה, אליה צורפו דו"חות ביקורת מתאריכים שונים, ובה הודיע כי הוא מסכים 'לדלג' על דיון הוכחות מסודר אך ביקש כי יוגשו סיכומים קצרים בהיקף שני עמודים.

ביום 30/4/2025 הורתה יו"ר הוועדה על הגשת סיכומים בתיק.

ביום 11/5/2025 הוגשו סיכומים מטעם העורר. ביום 15/5/2025 הוגשו סיכומים מטעם המשיב.

מכאן החלטה זו.

לאחר שקראנו בעיון את כתבי הטענות ואת סיכומי הצדדים, לאחר שהעורר העיד בדיון המקדמי לאחר שהוזהר כדין, ולאחר שעיינו בדו"חות הביקורת שצירף המשיב להודעתו, החלטנו כי דין הערר להתקבל;

מדובר בשטח קרקע הנמצא בחזית ביתו של העורר. בחזית הבית ישנו גם קיוסק. מן החומר שבפנינו עולה כי העירייה הניחה עמודים בכניסה לקרקע שבמחלוקת, ככל הנראה מטעמי בטיחות. עמודים אלו פוגעים באופן משמעותי באפשרות להיכנס לשטח זה, גם אם אינם מונעים את הכניסה לחלוטין. הפתח הצר מצריך תמרון, הוא אינו "מזמין" כניסה של כלי רכב כפי שהיה בעבר ואין בו כסאות או שולחנות המשרתים את הקיוסק. העורר העיד כי הוא עצמו ובני משפחתו, המתגוררים בבית הצמוד, עושים בשטח שימוש עבור רכבם הפרטי בלבד והוא אינו מאפשר ללקוחות לחנות במקום גם אילו היו רוצים בכך.

ברקע הדברים; העורר צירף כתבה עיתונאית )ללא תאריך( ממנה עולה כי העירייה הוציאה צו סגירה לקיוסק שבחזית בית המגורים של העורר ובית המשפט המחוזי הביע ביקורת בגין הליך זה.

מן הכתבה עולה כי בשלב כלשהו העירייה הוסיפה תנאי לרישיון העסק של העורר: התקנת עמודי חסימה מברזל שימנעו כל כניסה של כלי רכב מכביש 461 לרחבה שמול העסק. על פי הכתבה, ההחלטה התקבלה בעקבות חוות דעת מקצועית של אגף התנועה לפיה מדובר בסכנה בטיחותית.

בכתבה צוין כי העורר סירב להתקין את העמודים והעירייה עשתה זאת. בכתבה נכתב כי לאחר התקנת העמודים הוגש כנגד העורר כתב אישום בגין הפעלת עסק שלא כחוק. צוין כי בית המשפט המחוזי מצא פגם בהליך הרישוי של העסק וקבעה כי נתגלה פגם בדרך קבלת ההחלטה והורה על קיום שימוע לעורר. הצדדים לא צירפו מסמכים או החלטות בית המשפט בנוגע להליכים השונים והמשיב לא התייחס לכך בסיכומיו.

עיינו בדו"חות הביקורת שצירף המשיב להודעתו. בביקורת שנערכה על ידי המשיב בנכס ביום 17/4/2023 לא נכתב כי נראו כלי רכב בשטח במחלוקת. החוקר ציין בדו"ח כי נראה תיחום חלקי באמצעות עמודים ומעבר פתוח בגודל של שבעה מטר המאפשר כניסה של רכבים לשטח החנייה.

העורר התייחס לביקורת ודבריו נכתבו בה: "אנחנו לא עושים שימוש בשטח המגרש. אנחנו רוצים את השטח כשטח חנייה אבל העירייה לא מאשרת לנו". בביקורת מיום 7/5/2023 בשעה 7:00 בבוקר נראה בשטח רכב אחד וצוין כי "בחזית הכניסה למגרש נראו עמודים לכל אורך הכניסה לשטח אשר 2

מונעים כניסה ויציאה של רכבים לשטח המגרש. הקיוסק של כדורי היה סגור". בתמונה נראה רכב בודד. בביקוורת שנערכה ביום 20/12/2023 נכתב כי ראה תיחום חלקי של השטח ומעבר פתוח בגודל ארבעה מטר ונראו שני רכבים חונים בשטח החנייה. בביקורת זו לא נראה שילוט לגבי שטח החנייה אלא שילוט מעל הקיוסק בלבד. בביקורת מיןם 1/1/2023 )נראה כי צ.ל (1/1/2024 נראה רכב אחד חונה אך צוין כי מדובר ברכב אחר מזה שנראה בפעם הקודמת. לא צורפה תמונת הרכב להשוואה.

בביקורת מיום 3/1/2024 צוין כי נראה רכב חונה אך שונה מזה שנראה בביקורת הקודמת. המספר הרב של הביקורת )באופן זה התייחס לדברים גם ב"כ המשיב בסיכומיו סעיף ,(8 ונוסיף: המספר החריג של הביקורות, דווקא מחזק לעמדתנו את גרסת העורר, שכן באף ביקורת לא נראה מספר כלי רכב התומך בטענה כי מדובר בכלי רכב המגיעים לקיוסק, אלא כלי רכב אחד, ובמקרה אחד שני כלי רכב, ולא ניתן לקבוע כי מדובר בכלי רכב של לקוחות הקיוסק, ולא של בני המשפחה המתגוררים במקום.

כאמור, התרשמות החוקרים עצמם מאפשרות הגישה לחנייה שונה; בדו"ח ביקורת אחד צוין כי אין אפשרות לכניסת רכבים, בדו"ח אחר צוין כי גודל מפתח הכניסה 4 מ"ר ובדו"ח אחר צוין כי גודל המפתח 7 מ"ר. העורר העיד בפנינו כי ישנו מפתח צר המצריך תמרון ועדותו כי הדבר מקשה / בלתי אפשרי עבור לקוחות לחנות במקום. גרסת העורר מתקבלת על הדעת בשים לב לעובדה שמדובר בצומת ראשי וסואן והכניסה לחנייה מצריכה האטה וגישה זהירה. מתמונות הנכס ברור כי העמודים שהותקנו בכניסה למגרש ובגבול הצומת הסואן אינם 'מזמינים' לקוחות להיכנס עם רכבם מתוך הכביש הסואן לשטח הקיוסק המתוחם ברובו בעמודים ובהיעדר שלט כי ישנה חנייה במקום.

מדו"חות הביקורת לא עולה תמונה שונה מזו שתיאר העורר; לפי גרסתו, השטח במחלוקת משמש לחניית רכבו הפרטי או רכבם של בני משפחה. לא הוצגה ביקורת בה נראה יותר מרכב אחד/ שניים על אף מספר הביקורות הגבוה באופן מיוחד. העורר ציין בסיכומיו כי הוא מוכן שהמשיב יציב פקח בכניסה שיצלם את השטח, על מנת להוכיח את טענתו כי לקוחות אינם עושים שימוש במקום לחנייה. גרסת העורר אמינה בעינינו, אנו מקבלים את עדותו כי השימוש שנעשה בחנייה נעשה רק עבור דיירי הבית שהקיוסק נמצא בחזיתו וכי לקוחות הקיוסק בחזית אינם עושים בו שימוש בעקבות חסימת הגישה החופשית באמצעות העמודים שהציבה העירייה במקום.

במכלול נסיבות המקרה; העובדה שהקיוסק מהווה חלק מבית משפחת העורר, היות הצומת סואן ומרכזי, סגירת מפתח הכניסה למגרש בעמודים על ידי העירייה והביקורות הרבות שביצעה העירייה וממצאיהן, כמו גם המחלוקת בין עורכי הביקורת עצמם, האם המפתח מאפשר כניסה אם לאו ומה גודלו, החלטנו לקבל את הערר.

בנסיבות העניין החריגות, מסקנתנו כי לאחר חסימת הגישה )כמעט כליל( לשטח שבמחלוקת, שגודלו 140 מ"ר, על ידי עמודים, אין לראות בשטח זה כשטח שעיקר שימושו עם הקיוסק אלא כשטח המשמש את בית המגורים הצמוד, ולכן אינו בר חיוב; מצאנו כי השטח אינו משרת את לקוחות הקיוסק בחזית הבית, זאת החל ממועד הצבת העמודים בחזית על ידי העירייה אלא את העורר ובני משפחתו. העורר אמנם מחזיק בנכס, אולם יש לראותו כחלק מבית המגורים ולא כשטח שעיקר שימושו עם הקיוסק - כנטען.

סוף דבר;

הערר מתקבל.

העירייה תישא בהוצאות העורר בסך 2,500 ₪.

ניתן בהיעדר הצדדים ביום __________.

____________________ _________________ ___________________

יו"ר: אפרת א. קפלן, עו"ד חבר: ראובן הרן, עו"ד חבר: יעקב ישראלי, רו"ח

קלדנית: ענת לוי

בפני ועדת הערר לענייני ארנונה כללית

שליד עיריית תל אביב-יפו ערר מס': 140025729

בפני חברי ועדת הערר:

יו"ר – עו"ד אפרת קפלן

חבר – עו"ד ראובן הרן

חבר – רו"ח יעקב ישראלי

העוררות:

1. או. טי מסחר עולי ציון בע"מ

2. רעם ישיר בע"מ

-נ ג ד -

מנהל הארנונה, עיריית תל-אביב-יפו

החלטה

עניינו של הערר בנכסים הנמצאים ברח' עולי ציון 11 בתל אביב- יפו, הרשומים בספרי העירייה כנכס מס' 2000309582 ח-ן לקוח מס' 11346571 בשטח 139 מ"ר ונכס מס' 2000309586 ח-ן לקוח מס' 11346574 בשטח 218 מ"ר המסווגים כבניינים שאינם משמשים למגורים.

במסגרת הערר טענה העוררת, בעלת הנכסים, כי יש לשוב ולרשום את המחזיקה הקודמת בנכס, ניקיטה אימפורט בע"מ, אשר הודיעה על חדילת חזקה ביום .10/2/2023 לטענת העוררת מדובר בהודעת כזב ומעשה מרמה.

המשיב טוען בכתב התשובה לערר כי השוכרת, הצד השלישי, מסרה הודעת חדילה ביום 10/2/2023 ובהתאם לסעיף 325 לפקודת העיריות הוא העביר את החזקה בנכס על שם הבעלים, על פי הדין.

המשיב הוסיף כי מדובר במחלוקת בין העוררת והשוכרת והעירייה אינה צד לסכסוך בין הצדדים.

לאור זאת ביקש המשיב לדחות את הערר על הסף.

ביום 25/3/2024 החליטה יו"ר הוועדה כך:

"בהמשך להכרזת שר הביטחון מיום 7 באוקטובר 2023 על מצב מיוחד בעורף בכל שטח המדינה, והחלטות ממשלה שניתנו מעת לעת על הארכת ההכרזה, קיים עדין קושי בתיאום מועדים לדיון בפני הוועדה כבימי שגרה.

בנסיבות אלה, הועבר תיק הערר לעיוני למתן החלטה בדבר אופן ניהול ההליך.

לאחר שקראתי את הערר ואת כתב התשובה לערר, ועל מנת לייעל את הדיונים

בפני ועדת הערר, אני קובעת כלהלן:

עניינו של הערר בטענת העוררות כי יש להשיב את רישום החזקה בנכסים על שם המחזיקה הקודמת בנכס, ניקיטה אימפורט בע"מ )להלן – "השוכרת"( שעשתה שימוש בנכס למכירת תמונות וחפצי אמנות. לטענת המשיב, השוכרת מסרה הודעת חדילה על סיום החזקה בנכסים ביום 10/2/2023 והיה עליו לכבד הודעה זו.

המשיב ביקש לדחות את הערר על הסף. הצדק עם המשיב כי מדובר בסכסוך בין מחזיקים שהעירייה אינה צד לו, אולם בשלב זה ייערך בירור ראשוני אל מול השוכרת.

השוכרת מצורפת כצד שלישי לערר.

העוררות ימציאו העתק מכתב הערר, כתב התשובה לערר והעתק מהחלטה זו לידי השוכרת.

אישור מסירה יומצא לתיק הערר. בד בבד, העוררות ימציאו למזכירות הוועדה את פרטי ההתקשרות עם השוכרת לרבות כתובת דוא"ל וטלפון.

השוכרת תגיש תגובה לתיק הערר ביחס למועד עזיבתה את הנכס ונסיבות העזיבה בתוך 30 יום ממועד קבלת החומרים מידי העוררות.

לאחר קבלת עמדת השוכרת יינתנו הוראות בדבר המשך ניהול ההליך.

החלטה זו ניתנת חלף דיון מקדמי".

ביום 27/6/2024 המציאה העוררת אישור מסירה לידי השוכרת.

ביום 2/7/2023 הודיעה השוכרת כי העבירה את החלטת הוועדה גם לידי ב"כ השוכרת עו"ד ציון ללוש וצירפה את אישור קבלת המייל.

ביום 22/9/2024 ניתנה החלטה על ידי יו"ר הוועדה כי הוועדה ממתינה לעמדת השוכרת בתוך 30 יום.

ביום 2/4/2025 החליטה יו"ר הוועדה כי התיק יועבר למתן החלטה.

ביום 24/4/2025 ניתנה החלטה נוספת על ידי יו"ר הוועדה לפיה על המשיב להמציא לתיק הוועדה את הודעת החדילה של השוכרת מיום 10/2/2023 על בסיסה שונה הרישום בנכסים.

ביום 28/4/2025 הומצאה הודעת השוכרת מיום .13/2/2023

מכאן החלטה זו.

בפני הוועדה הודעת השוכרת – הצד השלישי, לאגף חיובי ארנונה, מיום 13/2/2023 לפיה "חברת ניקיטהאימפורטבע"מח.פ...יצאהמנכסיםברח'עוליציון11קומתקרקעומינוסאחדחשבון ארנונה....בתאריך10/2/23ונמסרהלחברתע.אבע"מח.פ....". ההודעה נחתמה על ידי חותמת החברה.

אמנם מן הראוי היה כי השוכרת תפעל על פי החלטות הוועדה ותגיש התייחסות כפי שנדרשה, אולם משלא עשתה כן, אין לוועדה אלא לקבל את עמדת המשיב שביקש לדחות את הערר על הסף; מכתב הערר עולה כי ככל הנראה קיימת מחלוקת חוזית בין הצדדים שכן השוכרת עזבה את הנכס במהלך תקופת השכירות. ביחס לשימוש בנכס. הטענה כי חוזה השכירות בין הצדדים היה בתוקף אינה 2

מלמדת כי השוכרת אכן החזיקה בפועל בנכס בתקופת המחלוקת. בהתאם לסעיף 325 לפקודת העיריות המשיב פעל כדין עת העביר את החזקה בנכס על שם הבעלים בהתאם להודעה שקיבל. מן האמור עולה כי מדובר בסכסוך מחזיקים שראוי להתברר, אך העירייה אינה צד לו.

על פי הפסיקה, כאשר קיימת מחלוקת בין מחזיקים, ובפרט בין שוכר ומשכיר, העירייה אינה צד

למחלוקת, ועליה להתברר בפני הערכאה האזרחית המוסמכת לדון בסכסוך החוזי ביניהם. ראו

בעניין זהבר#ם2119017טרכטינגוטנ(מנהלהארנונהשלעירייתתלאביביפובו נקבע כי הנתיב

המינהלי אינו הנתיב הנכון לבירור סכסוך חוזי בין משכיר ושוכר.

משכך, מסקנתנו כי מדובר במחלוקת אזרחית – חוזית בין העוררת ובין השוכרת, שהעירייה אינה צד לה, ועליה להתברר בפני הערכאות המוסמכות. מסיבה זו, ולמרות המאמץ לקיים הידברות בין העוררת והשוכרת, אשר נעשה לפנים משורת הדין ולצערנו לא צלח - החלטנו לדחות את הערר על הסף.

הערר נדחה. אין צו להוצאות.

ניתן בהיעדר הצדדים ביום __________.

בהתאם לסעיף (2)5 לחוק בתי משפט לעניינים מינהליים התש"ס- 2000 ותקנה 23 לתקנות בתי

משפט לעניינים מינהליים )סדרי דין( תשס"א – ,2000 קיימת לצדדים זכות ערעור בפני בית

המשפט לעניינים מינהליים בתוך 45 יום מיום מסירת ההחלטה.

בהתאם לתקנה )20ג( לתקנות הרשויות המקומיות )ערר על קביעת ארנונה כללית( )סדרי דין

בוועדת ערר( התשל"ז- 1977 תפורסם החלטה זו באתר האינטרנט של המשיב.

____________________ _________________ ___________________

יו"ר: אפרת א. קפלן, עו"ד חבר: ראובן הרן, עו"ד חבר: קובי ישראלי, רו"ח

קלדנית: ענת לוי

בפני ועדת הערר לענייני ארנונה כללית

שליד עיריית תל אביב-יפו עררים מס': 140025522

140026277

בפני חברי ועדת הערר:

יו"ר – עו"ד אפרת קפלן

חבר – עו"ד ראובן הרן

חבר – רו"ח קובי ישראלי

העוררת: ארץ מקרקעין בע"מ

-נ ג ד -

מנהל הארנונה, עיריית תל-אביב-יפו

החלטה

עניינם של העררים בנכס הנמצא ברחוב איינשטיין ,10 תל אביב- יפו, הרשום בספרי העירייה כנכס מס' 2000441568 ח-ן ארנונה מס' 11297431 ששטחו 94 מ"ר.

אין מחלוקת בין הצדדים כי הנכס ריק, והעוררת טוענת כי יש לסווג את כ"מגורים". המשיב טוען כי יש לסווג את הנכס כ"בניינים שאינם משמשים למגורים".

מנהל הארנונה השיב להשגה שהגישה העוררת כך:

"ע"פי צו הארנונה כל יחידת שטח מחוייבת ע"פי השימוש שנעשה בה בפועל. בהיעדר שימוש, מחויב הנכס בהתאם ליעודו המקורי. מבדיקה שערכנו מול מנהל הנדסה ייעוד המקורי של הנכסים הינו "מסחר" לפיכך, אין מקום לחיובו של נכס ריק בסיווג נמוך אחר הקיים בצו הארנונה מאחר והחיוב המופיע ברישומינו תואם את ייעודו התכנוני".

בכתב התשובה לערר המשיב הפנה לפסק הדין בבר"ם 991/16 אפריקה ישראל להשקעות בע"מ נ'

עיריית תל אביב יפו בו נקבע כי לצורך סיווג נכס ריק לצרכי ארנונה יש להתחשב אך ורק בשימושים האפשריים על פי היתר הבנייה ואין די בשימושים בתכנית החלה על הנכס כל עוד לא נקבעו במפורש בהיתר הבנייה.

ביום 20/11/2023 החליטה יו"ד הוועדה כך:

"לאחר שקראתי את הערר ואת כתב התשובה לערר, ועל מנת לייעל את הדיונים

בפני ועדת הערר, אני קובעת כלהלן:

העוררת טוענת כי יש לסווג את הנכס, בהיותו ריק, בסיווג "מגורים". המשיב טוען כי יש לדחות את הערר על הסף מאחר והוגש באיחור ומפנה לכך כי תשובת מנהל הארנונה נשלחה לעוררת ביום 3/8/2023 והערר הוגש ביום .29/9/2023 לגופו של עניין, המשיב טוען כי היתר הבנייה החל על הנכס הוא לשימוש מסחרי וסיווגו של הנכס נעשה בהתאם להיתר הבנייה.

בהתייחס לטענת הסף;

העוררת תגיש תצהיר לתיק הערר בדבר מועד המצאת התשובה להשגה בתוך 30 יום.

בהתייחס לסיווג הנכס;

לא מצאתי כי יש צורך בקיום דיון הוכחות ואני קובעת את התיק לסיכומים בשאלת סיווגו של הנכס כלהלן:

העוררת תגיש סיכומים בתוך 30 יום.

המשיב יגיש סיכומים בתוך 30 יום נוספים.

אורך הסיכומים עד שלושה עמודים, רווח 1.5 פונט .12 לאחר מכן יועבר התיק למתן החלטה.

החלטה זו ניתנת חלף דיון מקדמי".

ביום 4/3/2024 הוגשו סיכומים מטעם העוררת.

ביום 20/6/2024 הוגש ערר .140026277 ביום 11/7/2024 הוגשה בקשה בהסכמה לאיחוד העררים שבכותרת. ביום 30/7/2024 ניתנה החלטה לאיחוד העררים כמבוקש.

ביום 27/8/2024 הוגשו סיכומים מטעם המשיב.

ביום 9/9/2024 הגישה העוררת בקשה למחיקת סעיפים והסרת ראיות מסיכומי המשיב. העוררת טענה כי צילום נספח 1 לסיכומים – שני דפים מצולמים מתוך הגרמושקה שמהווים לטענת המשיב את "החלק הרלוונטי של הגרמושקה" ולפיו ייעודו של הנכס הוא למסחר בלבד – לא נטען בכתב התשובה והועלה לראשונה בסיכומי המשיב.

ביום 24/9/2024 הוגשה תשובה מטעם המשיב לבקשת העוררת.

ביום 13/11/2024 החליטה יו"ר הוועדה כי הוועדה תיתן דעתה לטענות העוררת במסגרת ההחלטה הסופית בערר.

ביום 29/12/2024 ניתנה החלטה על ידי יו"ר הוועדה כלהלן:

"בערר זה נראה היה כי אין מחלוקת עובדתית בין הצדדים, ובנסיבות אלו התבקשו הצדדים להגיש סיכומים בשאלת סיווג הנכס על פי היתר הבנייה.

לאחר הגשת הסיכומים, ובפרט לנוכח הגשת מסמך מטעם המשיב שלא היה בפני העוררת, אך הוא רלוונטי לדיון, מתברר כי יש מקום לקביעה מחדש של סדרי הדין, על מנת שלא תיפגע זכותו הדיונית של אף אחד מהצדדים. הדרך הנכונה, גם אן בשלב מאוחר, היא להורות על קביעת התיק להוכחות והגשת תצהירים, אליהם יצרפו הצדדים את כלל המסמכים הרלוונטיים, התומכים בטענתם. כל אחד מהצדדים יוכל לחקור את הצד שכנגד על תצהיריו.

לאור האמור, אני מורה על הגשת תצהירים כלהלן.....".

ביום 6/2/2025 הוגשה בקשה והודעה מוסכמת מטעם הצדדים ליתן החלטה על סמך כתבי הטענות שהוגשו על ידי הצדדים ועל סמך המסמכים שצורפו לבקשה והוגשו בהסכמה.

במסגרת הודעתם המשותפת הצדדים הסכימו כי המחלוקת בין הצדדים נוגעת לשאלה שלהלן:

הכיצד יש לסווג נכס ריק – האם לפי השימושים המותרים בהיתר הבנייה באופן כללי או האם השימוש המיועד בהיתר הבנייה ליחידה נשוא הערר באופן ספציפי?

העוררת טוענת כי יש לסווג את הנכס הריק לפי הסיווג המוזל ביותר, בהתאם לסל השימושים המותרים בהיתר הבנייה. היתר הבניה מאפשר שימוש למסחר )בחלק מיחידות הבניין(, מחסנים )בחלק מיחידות הבניין( ומגורים בחלק מיחידות הבניין, משמע, זהו הייעוד התכנוני, ולכן ניתן לסווג את הנכס הריק בסיווג "מגורים"/ "מחסנים".

המשיב טוען כי יש לבחון את הייעוד התכנוני המותר בהתאם להיתר הבנייה ליחידה הספציפית מושא הערר, דהיינו, כאשר היתר הבנייה מתיר שימוש מסחרי בלבד ביחידה הספציפית, אזי הייעוד התכנוני לצורך חיוב הנכס בהיותו ריק הינו אחד והוא מסחר, ולכן החיוב בארנונה יהיה לפי סיווג בהתאם לסעיף 3.2 לצו הארנונה.

הצדדים הודיעו כי על מנת לצמצם את המחלוקות בין הצדדים הם הגישו את הגרמושקה במלואה כנספח להודעה. הצדדים הודיעו כי הם מוותרים על הגשת ראיות נוספות, מוותרים על דיון הוכחות וביקשו כי תינתן החלטה על סמך כתבי הטענות ועל סמך היתר הבנייה והגרמושקה הנלווית לו, שהינה חלק בלתי נפרד מן ההיתר.

מכאן החלטה זו.

רקע משפטי

בהתאם לתקנה 13 לתקנות הסדרים במשק המדינה )הנחה בארנונה(, התשנ"ג – 1993 )להלן –

"תקנות ההנחות"(, רשאית רשות מקומית לפטור נכס ריק מתשלום ארנונה למשך ששה חודשים )להלן – "תקופת הפטור"(. לאחר מכן, ועד לתקופה מצטברת של שלוש שנים מהיום בו הפך הנכס לנכס ריק, רשאית הרשות המקומית לתת הנחות בשיעור שנקבע בתקנה. בחלוף תקופה זו יחויב הנכס בשיעור הארנונה בו מחויב נכס פעיל.

הפסיקה קבעה כי ההצדקה הבסיסית לגביית ארנונה גם בזמן בו לכאורה המחזיק אינו מפיק תועלת משירותי העירייה, שהיא ההצדקה הבסיסית לגביית מס כאמור, היא לתמרץ מחזיקי נכסים ריקים לעשות בהם שימוש באופן שיביא לניצולם המיטבי של הנכסים, ונובעת מכך שחיובו של נכס ריק בארנונה מבטא את העובדה שגם הוא נהנה במידה מסוימת משירותים מסוימים של העירייה )ראו למשל ע"א 1130/90 חברת מצות ישראל בע"מ נ' עיריית פתח תקווה פ"ד מ"ו),(4 .778 מאחר ובנכס ריק לא מתקיימת פעילות, הרי שאין במבחן השימוש בפועל כדי לסייע לרשות להכריע בדבר סיווגו המתאים של הנכס )ראו עע"ם 8804/10 חלקה 6 בגוש 6950 בע"מ נ' עיריית תל אביב –

יפו, פורסם בנבו(. על רקע זה נדרש בית המשפט לשאלת סיווגו של נכס ריק לצרכי ארנונה.

בפסק הדין בבר"ם 5042/2002 סלומון נ' מנהל הארונה שליד עיריית חדרה פ"ד נז),(5 302 נקבע כי יש לסווג נכס ריק בהתאם לייעודו התכנוני המקורי ולא על פי השימוש הקודם שנעשה בו. בפסק הדין בבר"ם 10360/06 תנופורט )(1990 בע"מ נ' מנהל הארנונה של מוא"ז שער הנגב פירט בית המשפט כי כאשר מדובר בנכס שבפועל שימש לשימושים חורגים, השונים מן הייעוד התכנוני של הנכס, יש לסווג את הנכס לפי ייעודו התכנוני המקורי, כיוון שהתעריף של סיווג זה נמוך יותר, ומשלא הופק הרווח הכלכלי שנבע מהשימוש הקודם, אין עוד הצדקה לחייבו לפי שימוש זה. הכלל שנקבע הוא שמכיוון שלא ניתן לסווג נכס ריק על פי שימושו בפועל, יש לסווגו בהתאם לייעודו התכנוני, וכי יש לבחור את הייעוד התכנוני הזול ביותר מבין הייעודים התכנוניים האפשריים; בשלב הראשון – יש לבחור את כלל השימושים האפשריים בנכס המתאימים לייעודו התכנוני, ובשלב השני – לאחר שאותרה מסגרת השימושים האפשריים על פי הדין, יש לבחור את הסיווג הזול ביותר, התואם את השימושים המותרים על פי דין.

בפסק הדין בבר"ם 991/16 אפריקה ישראל להשקעות בע"מ נ' בית ארלוזורוב חברה בע"מ )להלן –

"עניין אפריקה ישראל"(, דן בית המשפט העליון בשאלה הנובעת מן השלב הראשון; האם סל השימושים האפשריים על פי הדין מוגבל אך ורק לשימושים שהותרו בהיתר הבנייה או שניתן לכלול בו גם שימושים התואמים את הייעודים שנקבעו בתכנית החלה על הנכס. בית המשפט העליון )כב'

השופט עוזי פוגלמן( עמד בהרחבה על הרציונאלים העומדים בבסיס ההצדקה לחיוב נכס ריק בארנונה, והדגיש את המטרה לתמרץ את המחזיק לעשות שימוש יעיל בנכס, וכי לשם יצירת תמריץ כאמור נדרש כי אי הפעלת הנכס לא תהיה רווחית לנישום ביחס למצב הדברים בו הוא היה מפעיל את הנכס ונדרש לשלם ארנונה; רק השימושים העתידיים המותרים מבטאים את השימוש העתידי האפשרי אשר נמנע עקב אי הפעלת הנכס, ורק בהם ניתן למצוא אינדיקציה לסכום הארנונה ש"נחסך" מהנישום שאינו מפעיל את הנכס. נקבע, כי השיקול בדבר ההקלה עם הנישום אינו רלוונטי בשל איתור השימושים האפשריים לצורך הסיווג בארנונה, אלא רק בשלב השני העוסק בבחירת השימוש הזול ביותר.

בית המשפט העליון ציין בעניין אפריקה ישראל, כי היתר הבנייה, שהוא השלב האחרון בשרשרת, מגשים את העקרונות התכנוניים שנקבעו בתכניות ומיישמם בקשר לנכס מסוים )סעיפים 145 )א(-

)ב( לחוק התכנון והבנייה(. הליך מתן היתר הבנייה הוא הליך פרטני שבמסגרתו בוחנת רשות התכנון את התאמתו של הבינוי המבוקש למכלול העקרונות התכנוניים החלים על הנכס ועל סביבתו, כפי שעוגנו בתכנון התקף. לפיכך, לא כל שימוש שהותר במסגרת הכוללנית יותר של התכנית ימצא את ביטויו בהכרח בהיתר הבנייה. משהוצא היתר בנייה לנכס, כל שימוש שנעשה בו שלא על פי ההיתר אינו כדין, אף אם מדובר בשימוש שהותר בתכנית החלה על הנכס.

לאור האמור, קבע בית המשפט בעניין אפריקה ישראל, כי בשלב בחינת סל השימושים בנכס, יש לאתר את אפשרויות השימוש הקיימות למחזיק בנכס הריק, כנובע מדיני התכנון והבנייה:

"אפשרויות אלו הן רק אלו שהותרו בהיתר הבנייה. מכאן כי שימוש שנעשה בניגוד להיתר, ואף הם הוא תואם את התכנית, אינו משום שימוש אפשרי העומד לנישום".

באשר לשימושים אפשריים אחרים בנכס, שלא צוינו במפורש היתר, קבע בית המשפט כי: "כל עוד לא הוגשה בקשה מתאימה וניתן היתר שימוש חורג, השימוש בנכס שלא לפי ההיתר אינו כדין ואין לסווגו לצרכי ארנונה על בסיס זה כפי שציינו מנהל הארנונה ועיריית תל אביב יפו והיועץ המשפטי 4

לממשלה. האפשרות להגשת בקשה לשימוש חורג אינה מקנה למחזיק בנכס את האפשרות לעשות שימוש חורג קודם שיינתן אישור הרשות המוסמכת ולמותר לציין כי לזו האחרונה מוקנה שיקול דעת... וממילא הוועדה מוסמכת גם לדחות את הבקשה לשימוש חורג. לפיכך האפשרות להגיש בקשה לשימוש חורג אינה מעלה או מורידה, כל עוד הבקשה לא אושרה".

בסיכומו של דבר קבע בית המשפט כי: "לצורך סיווג נכס ריק לצרכי ארנונה, יש להתחשב אך בשימושים אפשריים לפי היתר הבנייה. אין די בשימושים הקבועים בתכנית החלה על הנכס, כל עוד לא נקבעו במפורש בהיתר הבנייה".

בפסק הדין שניתן לאחרונה בבר"ם 8267/20 מנהל הארנונה בעיריית תל אביב יפו נ' שובל ניהול השקעות בע"מ )להלן – "עניין שובל"( נדונה האפשרות לסווג נכס ריק כ"בית תוכנה". בית המשפט העליו קבע כי חלף קביעת כלל גורף בעניין זה, יש לבחון את השאלה האם ניתן להחיל סיווג משנה תלוי שימוש על נכס ריק בבחינת כל מקרה לגופו בהתאם ללשון הסיווג, המטרה שלשמה הותקן ומכלול השיקולים הרלוונטיים לאותו סיווג. ביחס לסיווג כבית תוכנה, נקבע כי לפי הגדרתו בצו הארנונה, התנאי לסיווג כבית תוכנה הינו כי עיסוקו העיקרי הינו ייצור תוכנה. לכן, החלת הסיווג בית תוכנה על נכס ריק אינה מתיישבת עם המטרה שביסוד הסיווג: להבדיל מן הסיווגים הראשיים על פי תקנות ההסדרים, קביעת סיווג משנה מסוג בית תוכנה נתונה לשיקול דעת הרשות המקומית.

מדובר בסיווג ארנונה בשיעור מופחת שנועד להגשים מדיניות שמטרתה לעודד הקמת מפעלי הייטק בתחומי הרשות. מטרת הסיווג המוזל לא מתקיימת כאשר בנכס לא מתקיימת כל פעילות. נקבע, כי כאשר הנכס עומד ריק אין בו כדי לקדם את הצמיחה הכלכלית של הרשות, ולפיכך ההצדקה לסיווג המופחת שנועדה לשמש תמריץ לסוג פעילות מסוים אינה מתקיימת; קיום הפעילות עצמה הוא זה שמהווה הצדקה לתעריף המופחת, זאת בשונה מהסיווגים הראשיים, גם אם התוצאה הינה כי נכס יחוייב בתעריף גבוה יותר כאשר הוא ריק מאשר במקרה בו נעשה בו שימוש.

לענייננו;

כאמור, אין מחלוקת בין הצדדים כי הנכס ריק, והמחלוקת נוגעת אך ורק לסיווגו של הנכס.

על פי החומר בפנינו הנכס נושא הערר ממוקם בקומת מסד עליון.

על פי היתר הבנייה, מדובר בשני בניינים חדשים למסחר ומגורים, בני 11 קומות וקומת גג חלקית מעל עמודים, 2 קומות מסד ו- 2 קומות מרתף משותפים, סכה"כ 74 יחידות דיור.

סעיף 4 להיתר המילולי מתייחס לשימוש המותר בקומת המסד העליון כך:

#בקומתהמסדהעליון;37מקומותחנייה-חדרשנאיםללאגישה-חלליםכפוליםשליחידות מסחריותללאגישה#/

הנכס נושא הערר מופיע בגרמושקה שצורפה במלואה.

מן האמור עולה כי השימוש המותר בנכס נושא הערר הינו שימוש מסחרי בלבד. אמנם מדובר במבנה מגורים של 11 קומות, אולם ברור כי הנכס נושא הערר איננו חלק ממבנה המגורים אלא חלק מן החלק המסחרי בבניין, ואין כל אפשרות על פי ההיתר להשתמש בו למגורים. מכאן כי שימוש כמגורים אינו שימוש מותר בנכס הספציפי נושא הערר – כנטען על ידי העוררת;

ראשית, בית המשפט העליון בעניין אפריקה ישראל התייחס באופן מפורש להיתר הבנייה החל על נכס ספציפי; על פי פסק הדין, הליך מתן היתר הבנייה הוא הליך פרטני שבמסגרתו בוחנת רשות התכנון את התאמתו של הבינוי המבוקש למכלול העקרונות התכנוניים החלים על הנכס ועל סביבתו. לאור זאת, יש לראות את רכיבי ההיתר כמתייחסים לשימוש המותר בנכסים קונקרטיים, קרי, ההיתר מתיר שימוש מסוים בקומות מסוימות ושימוש אחר בקומות אחרות. לאור זאת, אנו מעדיפים ומקבלים את עמדת המשיב כי סיווג הנכס הריק הינו בהתאם לשימוש המותר בהיתר הבנייה לנכס ספציפי, ואיננו מקבלים את טענת העוררת כי יש לבחון את מכלול השימושים המותרים בהיתר הבנייה באופן כללי על כלל הנכסים במבנה.

שנית, האמור עולה בקנה אחד עם התכלית עליה הצביע בית המשפט העליון בעניין אפריקה ישראל, שהינה לתמרץ את המחזיק לעשות שימוש יעיל בנכס, וכי לשם יצירת תמריץ כאמור נדרש כי אי הפעלת הנכס לא תהיה רווחית לנישום ביחס למצב הדברים בו הוא היה מפעיל את הנכס ונדרש לשלם ארנונה; על פי פסק הדין, רק השימושים העתידיים המותרים מבטאים את השימוש העתידי האפשרי אשר נמנע עקב אי הפעלת הנכס, ורק בהם ניתן למצוא אינדיקציה לסכום הארנונה ש"נחסך" מהנישום שאינו מפעיל את הנכס. בענייננו, ברור כי סיווג נכס מסחרי כמגורים, אינה מתמרצת את בעליו לעשות בו שימוש שכן ממילא הוא יוכל לשמש אך ורק לשימוש מסחרי.

אשר לטענה כי יש לסווג את הנכס בסיווג מחסנים, הגם שלא נטענה במסגרת ההשגה, ולכן מדובר בהרחבת חזית, נציין כי בהתאם לפסק הדין שניתן לאחרונה בעניין שובל, לא ניתן להיענות לבקשה זו.

סעיף 3.3.2 לצו הארנונה קובע כך:

"3.3.2 מחסנים )סמלים 770 - 773 (

מחסני ערובה, מחסני עצים וכן מחסנים אחרים המשמשים לאחסנה בלבד ובתנאי שלקוחות אינם מבקרים בהם, אינם נמצאים בקומת העסק אותו הם משרתים, ואינם נמצאים בקומות רצופות לעסק, ולמעט מחסנים המשמשים לשווק והפצה, יחויבו לפי התעריפים המפורטים להלן :

..."

התכלית בבסיס סעיף 2.3.3 לצו הארנונה המעניק סיווג מופחת ל'מחסנים' היא הוזלת דמי הארנונה למחסן המשרת עסק )עמ"נ )ת"א( 60288-06-13 ש.ה.א. שירותים הובלה ואחסון בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית תל אביב(.

הפסיקה קבעה כי התעריף המיוחד והזול למחסנים מיועד למחסנים שנועדו לאחסנה מממושכת של טובין, שאינם משמשים את העסק באופן שוטף, אינם ממוקמים לידו ואינם נגישים באופן תדיר לבעלי העסק, עובדיו ולקוחותיו )עמ"נ 50496-07-10 )ת"א( חברת סבן ניסים נ' עיריית תל אביב (.

מכאן שתכלית הסיווג המופחת למחסנים הינה הוזלת דמי הארנונה למחסן המשרת עסק בהתקיים

התנאים המפורטים בצו: הנכס משמש לאחסנה בלבד, לקוחות אינם מבקרים בו, הנכס אינו נמצא

בקומת העסק אותו הוא משרת או בקומה רצופה לו והנכס אינו משמש לשיווק והפצה. מלשון צו הארנונה עולה כי ממילא לא כל שימוש של "אחסנה" מסווג על פי צו הארנונה בסיווג "מחסנים"

ומדובר בסיווג הנתון לשיקול הדעת של המשיב, הבוחן את התקיימות מכלול התנאים הקבועים בסעיף בפועל, ובכלל זה מיקומו של הנכס ביחס לעסק העיקרי וכן את משך האחסנה.

לאור זאת, אנו סבורים כי הצדק עם המשיב וכי מחזיק נכס ריק אינו יכול להנות מסיווג הנכס כ"מחסנים" המזכה בתעריף מוזל מחסן המשמש עסק עיקרי, מאחר ומדובר בסיווג המחייב כי השימוש יתקיים בפועל בנכס. בהיעדר שימוש בפועל כמחסן המשמש נכס עיקרי, ועונה על התנאים הקבועים בצו, ההצדקה לסיווג המופחת שנועדה להקל על העסק העיקרי בתשלום ארנונה עבור אחסנה ממושכת –אינה מתקיימת.

סוף דבר;

הייעוד התכנוני של הנכס נושא הערר הינו מסחרי באופן מובהק, זאת על פי היתר הבנייה, הגרמושקה, והן על פי מיקומו בבניין. לכן, לא נוכל לקבל את טענת העוררת כי הסיווג הזול ביותר האפשרי הינו על פי השימוש המותר בנכסים אחרים בבניין. במילים אחרות, אנו סבורים כי הצדק עם המשיב וסיווג הנכס הינו על פי סיווגו הספציפי של הנכס בהיתר הבנייה ולא על פי מכלול הסיווגים האפשריים בבניין / במבנה.

בהתאם לפסק הדין בעניין שובל, איננו סבורים כי ניתן לסווג את הנכס בסיווג מחסנים משלא מתקיים בו שימוש בפועל לאחסנה.

הערר נדחה. בנסיבות העניין, אין צו להוצאות.

ניתן בהיעדר הצדדים ביום __________.

____________________ _________________ ___________________

יו"ר: אפרת א. קפלן, עו"ד חבר: ראובן הרן, עו"ד חבר: קובי ישראלי, רו"ח

קלדנית: ענת לוי

ועדת ערר לענייני ארנונה כללית

שליד עיריית תל אביב-יפו

תאריך : טו באייר תשפה

13.05.2025

מספר ערר: 11:44 / 140026615

מספר ועדה: 12882

בפני חברי ועדת הערר:

יו"ר: עו"ד ויסמן גדעון

חבר: רו"ח ז'יטניצקי שמעון

חבר: עו"ד קורן משה

העורר/ת: ברנר אביה

- נ ג ד -

מנהל הארנונה בעיריית ת"א-יפו

החלטה

ניתן תוקף של החלטה להסכמה לעיל.

אין צו להוצאות.

ניתן והודע בנוכחות הצדדים היום .13.05.2025

_______________________ ______________________ __________________

יו"ר: עו"ד ויסמן גדעון חבר: רו"ח ז'יטניצקי שמעון חבר: עו"ד קורן משה

שם הקלדנית: ענת לוי

ועדת ערר לענייני ארנונה כללית

שליד עיריית תל אביב-יפו

תאריך : טו באייר תשפה

13.05.2025

מספר ערר: 11:07 / 140026836

מספר ועדה: 12882

בפני חברי ועדת הערר:

יו"ר: עו"ד ויסמן גדעון

חבר: רו"ח ז'יטניצקי שמעון

חבר: עו"ד קורן משה

העורר/ת: גל ענר

- נ ג ד -

מנהל הארנונה בעיריית ת"א-יפו

החלטה

ניתן תוקף של החלטה להסכמות לעיל.

אין צו להוצאות.

ניתן והודע בנוכחות הצדדים היום .13.05.2025

_______________________ ______________________ __________________

יו"ר: עו"ד ויסמן גדעון חבר: רו"ח ז'יטניצקי שמעון חבר: עו"ד קורן משה

שם הקלדנית: ענת לוי

ועדת ערר לענייני ארנונה כללית

שליד עיריית תל אביב-יפו

תאריך : כא באייר תשפה

19.05.2025

מספר ערר: 10:08 / 140026620

מספר ועדה: 12884

בפני חברי ועדת הערר:

יו"ר: עו"ד דויטש יהושע משה

חבר: ויינריב אהוד, כלכלן

חבר: עו"ד פלדמן אהוד

העורר/ת: חבש פיטר

- נ ג ד -

מנהל הארנונה בעיריית ת"א-יפו

החלטה

הערר יימחק ללא צו להוצאות.

ניתן והודע בנוכחות הצדדים היום .19.05.2025

_______________________ ______________________ __________________

יו"ר: עו"ד דויטש יהושע משה חבר: ויינריב אהוד, כלכלן חבר: עו"ד פלדמן אהוד

שם הקלדנית: ענת לוי

בפני ועדת הערר על קביעת ארנונה כללית

שליד עיריית תל- אביב – יפו ערר מס': *********

בפני חברי וועדת הערר:

יו"ר – עו"ד אפרת א. קפלן

חבר – עו"ד ראובן הרן

חבר – עו"ד אהוד פלדמן

העוררת: ים של פירות בע"מ ח.פ. 513454835

- נ ג ד -

מנהל הארנונה, עיריית תל - אביב – יפו

ה ח ל ט ה

1. העוררת, חברה בשם ים של פירות בע"מ מפעילה מסעדה בשם "גוצ'ה" בבניין ברח' הברזל

7 בתל אביב – יפו. בנוסף מחזיקה העוררת בנכס נוסף באותו בניין, ובו נמצאים משרדי החברה.

2. עניינו של ערר זה הוא שינויים שערך המשיב בשנת 2023 בחיובי הארנונה של שטחים

החיצוניים לבניין. בהתאם לראיות שהוצגו בפני הוועדה )ראה מכתב המשיב מיום ,(04.04.22 עד שנת 2023 שטח הקרקע שמסביב לבניין סווג כ"שטח קרקע שעיקר שימושו עם המבנה" לפי סעיף )1.3.1ח( לצו הארנונה של עיריית תל אביב – יפו )להלן "צו הארנונה"(, וחיוב הארנונה בגינו חולק באופן יחסי בין כל המחזיקים בשטחים בבניין.

העוררת חויבה בארנונה בגין שטח של כ 44 מ"ר לפי החלק היחסי שהיא מחזיקה בשטחי הבניין עצמו.

בחיובי הארנונה של שנת 2023 ביצע המשיב שני שינויים הנוגעים לעוררת.

• שטח של 77.57 מ"ר נגרע מהשטח הכולל של חצר הבניין וסווג מחדש לפי סעיף )1.3.1ט( לצו הארנונה )"שטחים בחצר, במעברים וכדומה המשמשים את בית הקפה או המסעדה"(. צו הארנונה קובע כי שטחים לפי סעיף זה יחויבו ב %50 משטחם ולפיכך הוגדל שטח החיוב של המסעדה )נכס (2000389021 בתוספת של 38.79 מ"ר.

• בוטל החיוב היחסי של כל המחזיקים בבניין בחצר בשטח 434.46 מ"ר, המהווה, כאמור, "שטח קרקע שעיקר שימושו עם המבנה" לפי סעיף )1.3.1ח( לצו הארנונה.

חיוב הארנונה של שטח זה חולק בין שני מחזיקים בלבד, העוררת חויבה בשטח של 330 מ"ר )נכס מס' (2000389016 ומחזיקה נוספת בשם "אקסטנד" חויבה בגין יתרת השטח. בתשובת המשיב מיום 23.05.23 להשגה שהגישה העוררת, נאמר כי החיוב נקבע באופן יחסי בין המחזיקים.

3. ערר זה מכוון כנגד השינוי האמור בחלוקת חיובי הארנונה של חצר הבניין. טענת העוררת

היא כי אין הצדקה לשינויים שביצע המשיב, וכי יש לחזור למצב הקודם ששרר עד שנת ,2023 קרי לחלוקה יחסית של החיוב בארנונה של השטח כולו )שני הנכסים( בין כל המחזיקים בבניין.

4. לצרכי הבהרה נציין, כי גם לשיטת העוררת, השטחים נושא הערר אינם בבחינת שטח

משותף בבניין שאינו למגורים - שאינו בר חיוב - לפי סעיף )1.3.1ז( לצו הארנונה, אלא בשטח בר חיוב, כאשר לטענתה, כל המחזיקים בבניין הביעו הסכמתם בכתב לחיובם לפי חלקיהם היחסיים.

5. תמצית טענות העוררת

לעניין נכס מס' 2000389016

5.1 הנכס כולו בשטח 434.46 מ"ר הוא בחזקה ושימוש של כל המחזיקים בבניין לרבות מבקריהם ואנשי שרות המגיעים לבניין. לעוררת אין חזקה ייחודית או חזקה עודפת יחסית למחזיקים אחרים בנכס.

5.2 קיימים ששה מקומות חניה מסומנים. העוררת מחזיקה בשלשה מקומות חניה, אולם אלו מחויבים בארנונה בנפרד, תחת מס' נכס אחר, והעוררת משלמת את הארנונה בגינם. מקומות החניה האחרים אינם בשימוש העוררת . כמו כן קיים מקום חניה אחד לנכים, המשמש לשימוש כללי של הזכאים לחנות בחניית נכים.

5.3 המחזיקים של כל הנכסים בבניין אישרו בהודעות כתובות וחתומות כי הם מחזיקים בחלק יחסי בנכס, ומוכנים לשלם את הארנונה לפי חלקיהם היחסיים.

לפיכך, ומשאין חשש להתחמקות מתשלום ארנונה, לא מובנת עמדת המשיב, המתעקש לחייב בארנונה רק שנים מבין כל המחזיקים בבניין.

5.4 השטח נושא הערר מהווה את הכניסה היחידה של כלי רכב והולכי רגל לבניין ורבים עושים בו שימוש. בכניסה לשטח קיים מחסום אשר אינו בשליטת העוררת ואין באפשרותה למנוע מאיש את הכניסה, החניה ו/או המעבר בנכס.

5.5 החלוקה הקודמת של הנכס בין המחזיקים השונים )בתקופה הקודמת לתקופת הערר( נעשתה ע"י בעל תפקיד מטעם המשיב, ולא קיימת כל סיבה עניינית לשינוי החלוקה.

5.6 מר דרור עיני המפקח מטעם המשיב שביקר בנכס, מאשר בעדותו כי קיימים חמישה מחזיקים בנכס. כמו כן הוא מאשר כי המחסום בכניסה לנכס אינו בשליטת העוררת, וכי נותני השרות של הגנרטורים, הגז והחשמל של המבנה, חייבים לעבור בנכס, מאחר וקיים רק מעבר אחד לכלי רכב.

לעניין נכס 2000389021

5.7 הנכס אינו משמש את העוררת בלעדית. יש לחייב את כל המחזיקים בבניין לפי חלקיהם היחסיים כפי שהיה לפני השינוי, וזאת בהתאם לחלוקה שנעשתה ע"י הבעלים, חברת ריט ,1 ואושרה ע"י כל המחזיקים.

5.8 נכס זה הוא המעבר היחיד שקיים בבניין לפיר דחסנית האשפה. אין בבניין פחי אשפה אלא דחסנית אשפה המטפלת באשפת הבניין כולו, וממוקמת בקומת 2

המרתף .-1 קיים פתח בנכס שבו נזרקת האשפה לדחסנית, וכל הדיירים משתמשים בו.

5.9 לעניין כל חלקי הערר טוענת העוררת כי העירייה כגוף ציבורי חייבת לנהוג בהוגנות כלפי האזרחים והנישומים. בפעולתה לביטול החיוב היחסי של כל המחזיקים בבניין והטלת עיקר החיוב על העוררת, פעלה העירייה בחוסר הוגנות.

6. תמצית טענות המשיב:

6.1 אין מחלוקת כי כל השטחים נושא הערר הם שטחים ברי חיוב. המחלוקת היא האם העוררת היא המחזיקה העיקרית בהם, ובהתאם יש לחייבה בארנונה, או שמא כטענת העוררת, השטחים מוחזקים ע"י כל המחזיקים בבניין ובהתאם יש לחייב בארנונה את כל המחזיקים, לפי חלקיהם היחסיים באחזקתם בבניין עצמו.

המחלוקת איננה אם העוררת היא הגורם היחיד והבלעדי אשר לו קיימת גישה לשטח המדובר, אלא עלינו לקבוע מיהו "בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס".

6.2 מתוך ששה מקומות חניה )מסומנים( הנמצאים בנכס מחזיקה העוררת בשלשה.

מכאן אנו למדים כי לעוררת זיקה משמעותית יותר לנכס מאשר למחזיקים אחרים.

6.3 העוררת לא המציאה תמונות המוכיחות שימוש של גורם אחר בשטח מלבדה.

6.4 לגבי השטח בו חויבה העוררת לגבי נכס מס' ,2000389016 שטח זה חולק באופן יחסי בין העוררת לבין מחזיקה נוספת. העוררת לא התייחסה כלל בניהול הערר לחלוקה זו.

6.5 לעניין נכס ,2000389021 העוררת לא הציגה ראיות לשימושו של אף גורם זולתה בנכס. לגבי הטענה של שימוש כל הדיירים בפיר הדחסנית, מדובר בפתח קטן, טפל ושולי ביחס לשטח הכולל של הנכס בו עושה העוררת שימוש.

6.6 בשטח זה נמצאים מתקנים של העוררת כמו, מנועי מזגנים, מנועי מקררים ומחסן בלוני גז. כמו כן לשטח קיימת יציאה ישירה מהמסעדה המופעלת ע"י העוררת בדמות הדלת האחורית של המסעדה. מכאן כי לעוררת זיקה משמעותית לנכס, ובוודאי זיקה העולה בהרבה על כל זיקה של דייר אחר. לפיכך מוצדק לחייבה בארנונה בגין נכס זה.

דיון והכרעה

המסגרת הנורמטיבית

7. סעיף )8א( לחוק ההסדרים במשק המדינה )תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב( תשנ"ב

1992 קובע:

#ארנונהכללית

9*א)מועצהתטילבכלשנתכספיםארנונהכללית-עלהנכסיםשבתחומהשאינםאדמת בנין<הארנונהתחושבלפייחידתשטחבהתאםלסוגהנכס-לשימושוולמיקומו-ותשולם בידיהמחזיקבנכס#*ההדגשהאיננהבמקור)/

בסעיף 7 לאותו חוק נקבע כי מונחים שונים שבו לרבות "מחזיק" יהיו כמשמעותם בסעיף 269 לפקודת העיריות.

בסעיף 269 לפקודת העיריות )נוסח חדש( הוגדר "מחזיק" באופן לקוני ביותר:

#מחזיק#–למעטדיירמשנה#

השלמת ההגדרה מופיעה בסעיף 1 לפקודת העיריות )נוסח חדש(:

#הגדרות

1. בפקודהזו*להלן–הפקודה)–

#מחזיק–אדםהמחזיקלמעשהבנכסכבעלאוכשוכראובכלאופןאחר-למעטאדם הגרבביתמלוןאובפנסיון#

ברע"א 9813/03 מדינת ישראל – משרד הבריאות נ' עיריית ראשון לציון נדונה שאלת מיהות

המחזיק לצרכי ארנונה, ונפסק מפי כב' השופטת )כתוארה אז( אסתר חיות:

#המחזיק#לצורכיארנונה–כללי

.8סעיף)8א(לחוקההסדרים-1992מסמיךאתהרשויותהמקומיותלהטילבכל שנתכספיםארנונהכלליתעלנכסיםבתחומהשאינםאדמתבניןוהואמוסיף וקובעכי:

...הארנונהתחושבלפייחידתשטחבהתאםלסוגהנכס,לשימושוולמקומו, ותשולםבידיהמחזיקבנכס.

...

נוכחההגדרההלקוניתלמונח"מחזיק"בסעיף269לפקודתהעיריות)"מחזיק -למעטדיירמשנה"(נפסקבעברלאאחתכימןהראוילהיזקקכהשלמה להגדרתהמונח"מחזיק"בסעיף1לפקודתהעיריות)ראו:פרשתוינבוים,-861 860;אליהווינוגרדדינירשויותמקומיותכרךשני.((1998)564ההגדרהשבסעיף 1לפקודתהעיריותקובעתכך:

"מחזיק"-אדםהמחזיקלמעשהבנכסכבעלאוכשוכראובכלאופןאחר,למעט אדםהגרבביתמלוןאובפנסיון;

מיהו"המחזיקלמעשהבנכס"?הזכותלהחזיקבמקרקעיןולהשתמשבהםהיא חלקבלתינפרדמזכותהבעלותבמובןהקנייני)ראוסעיף2לחוקהמקרקעין, תשכ"ט-,(1969אךבהטילואתחיובהארנונההכלליתעלה"מחזיק"בנכסולא דווקאעלהבעלים,כיווןהמחוקקליצורזיקהברורהביןהשימושבנכסובין תשלוםהארנונה.זאתמשוםשההצדקהלהטלתמסמסוגארנונהטמונהבהנאה אותהמפיקיםהנישומיםמןהשירותיםשמעניקההרשותהמקומיתוכדבריבית המשפטבע"א9368/96מליסרוןבע"מנ'עירייתקריתביאליק,פ"דנה)156(1 ))(1999להלן:פרשתמליסרון(:

הדעתנותנת,כימקוםשמחזיקינכסנהניםמשירותיםאלו,ראויכי ישתתפובמימוןעלותם)שם,.(164

יחדעםזאתנפסקלאאחתכיהשימושבנכסוההנאהמןהשירותיםהניתנים לועלידיהרשותהמקומיתאינםמהוויםתנאילחיובבארנונהוכיחובת התשלוםבארנונהכלליתחלהגםעלמחזיקפונקציונלישלנכסריק)ראוע"א 739/89מיכקשוילינ'עירייתתל-אביב-יפו,פ"דמה))(1991)775,769(3להלן:

פרשת מיכקשוילי(. ולעמימותו של הביטוי "החזקה" באופןכלליראו ע"פ 4

250/84הוכשטטנ'מדינתישראל,פ"דמ)/))1985)819,813(1פרשנותמרחיבה זולמונח#מחזיק#נשענתעלהגישהלפיהרואיםלצורכיארנונהכ#מחזיק למעשה#אתמישהינובעלהזיקההקרובהביותרלנכסבמועדהרלבנטילחיוב.

מבחן"הזיקההקרובהביותרלנכס"נקבעלראשונהבר"ע422/85חברתבתיגן להשכרהבע"מנ'עירייתתל-אביב-יפו,פ"דלט))(1985)341(3להלן:פרשתבתי גן(,וביתמשפטזהשבואימץאותולאורךהשניםכמבחןמרכזילקביעת "המחזיק"לצורכיארנונה)ראולמשל:רע"א2987/91ריינרנ'עירייתירושלים, פ"דמו))(1992)663,661,(3להלן:פרשתריינר(;פרשתאחוזתראשונים,פיסקה 14;פרשתוינבוים,.(862-861עיקריושלמבחןזהתוארובפרשתבתיגןכך:

המחוקקביקשלהדגיש,כיבנקטואתהביטוי"מחזיק"איןהואמתכוון דווקאלמישמוקנותלוהזכויותהמשפטיותהמקיפותביותרלגביהנכס,אלא למישהוא-יחסיתכמובן-בעלהזיקההקרובהביותראלהנכס.זיקתושל הבעללנכס,לצורךענייןזה,יכולהלהידחקלמקוםשני,אםיששוכראו בר-רשותאומחזיקבאופןאחר,אולםהיאשרירהוקיימתוראשונית, כאשראיןגורםחוצץ,כאמור,והבעלנשארבגפומולהרשות)שם,-344 .(343

הנהכיכן,מבחן"הזיקההקרובהביותרלנכס"פורשרשתמסצפופהלמדיעלדרגותשונות שלמישנחשבעלפיהכ"מחזיקלמעשה"...

יישום מבחן הזיקה הקרובה ביותר

8 לגבי כל אחד מהשטחים הנדונים בתיק זה, עלינו לקבוע האם העוררת היא "בעלת הזיקה הקרובה ביותר" או "בעלת מירב הזיקות" לאותו נכס. ככל שהתשובה לשאלה היא חיובית, מוצדק יהיה לחייבה בארנונה. במידה ונקבע אחרת תחויב העוררת בארנונה לאותו נכס, לפי חלקה היחסי להחזקתה במבנה כולו. כאן המקום לחזור ולהזכיר כי העוררת איננה חולקת על כך כי כל הנכסים נושא הערר הם נכסים ברי חיוב. אין טענה כי הנכסים או חלקם הם בבחינת רכוש משותף הפטור מחיוב בארנונה. יתרה מזה, העוררת אף המציאה לתיק הוועדה במסגרת תצהיר העדות הראשית מטעמה, אישורים מיום 1.1.24 ומיום ,3.1.24 חתומים ע"י כל אחד מהמחזיקים בבניין, כאשר כל אחד מהם מביע הסכמתו כי יחויב בחלקו היחסי בשטח הקרקע המקיף את הבניין, המהווה את שני הנכסים נושא ערר זה.

עותק מאישורים אלו נמסר לעיון ב"כ המשיב בישיבה המקדמית שהתקיימה ביום .27.03.24 ביום 13.05.24 הוגשה תגובת המשיב לפיה המשיב סבור כי אין בהם בכדי לשנות את החלטתו בדבר הטלת חיובי הארנונה על העוררת, שבעקבותיה הוגש ערר זה. לפיכך התקדם הדיון בערר עד לשלב זה של מתן החלטה.

9 הנכסים נושא ערר זה, מהווים שטח חצר מסביב למבנה מסחרי / עסקי ברחוב הברזל 7 תל אביב – יפו. בקומת הקרקע במבנה או בחלק ממנו מפעילה העוררת מסעדה בשם "גוצ'ה", ובנוסף היא מחזיקה בחלק נוסף במבנה בו שוכנים משרדי החברה. כמו כן מחזיקים במבנה מחזיקים נוספים.

10 מדובר בנכסים ששניהם יחד יוצרים צורה דומה לאות ח'. במבט אל הבניין מכיוון רחוב הברזל, נכס מס' 2000389016 הוא שטח בשל 434.46 מ"ר המהווה את הצלע השמאלית )משמאל למבנה( לכל ארכו של המגרש, וכן את הצלע שמאחורי המבנה. )שרטוט צורף לכתב הערר וכן לביקורת החוקר מטעם המשיב מר דרור עיני מיום 17.11.21 )נספח ב'

לתצהירו(.

נכס 2000389021 בשטח 77.57 מ"ר הוא החלק האחורי של הצלע הימנית של אותה ח', ונמצא בצדו הימני של המבנה )שרטוט נכס זה צורף לכתב הערר ודו"ח החוקר מטעם המשיב מר אלי עמוס, נספח ג' לתצהירו(.

נכס מס' 2000389016

11 נכס זה מורכב כאמור משתי צלעות, צלע שמאלית וצלע אחורית. עיינו בתצהירים ובדו"חות חוקרי השומה של המשיב, שמענו את חקירות הצדדים ובדקנו את התמונות שהוצגו בפנינו. הצלע השמאלית מהווה את הכניסה היחידה של כלי רכב לחצר המקיפה את המבנה, וגם למעבר בלעדי להולכי רגל שיעדם כניסה למשרדים שבמבנה. בכניסה לצלע השמאלית מוצב מחסום המופעל חשמלית אשר מונע כניסת כלי רכב בלתי מורשים.

המחסום איננו בשליטה בלעדית של העוררת והיא איננה יכולה למנוע כניסה של כלי רכב לנכס. בערך במחצית הדרך לאורך המבנה )מימין לנכס(, מצוי הפתח הראשי של המבנה ולובי הכניסה. אין אפשרות להגיע למשרדים שבמבנה הן על ידי כלי רכב והן ע"י הולכי רגל, אלא בדרך של מעבר בנכס.

הכניסה למסעדה המופעלת ע"י העוררת היא מחזית הבניין הפונה לרחוב הברזל. למסעדה גם דלת אחורית ממנה ניתן לצאת לנכס ,2000389021 ונתייחס אליה בדיון לעניין אותו נכס.

12 בחלקה האחורי של אותה צלע שמאלית, קיים מקום חניה מסומן לנכים וצבוע בכחול.

מקום חניה זה אינו של העוררת ומשמש לחניית נכים המבקרים בבניין.

13 בביקורת שערך מר דרור עיני מטעם המשיב )נספח ב' לתצהירו(, הוא מתאר את השטח הזה במילים הבאות:

"השטחהמסומןבצהובבשרטוטמשמששטחמעברלכלירכבהכוללספקיםוחניותשל מחזיקיםבבניין.ראוילצייןכיבכניסהישנומחסוםחשמליואינטרקוםלשומרשנמצא בלובי.במרכזושלהשטחהנ"לישנהכניסהשלהולכירגלללוביהבניין"

14 לנכס 2000389016 קיימת כאמור צלע נוספת מאחורי הבניין )"הצלע האחורית"(. צלע זו מהווה מעבר לנכס 2000389021 הנמצא מימין למבנה. כמו כן מהווה צלע זו את הגישה לשלשה מקומות חניה המוחזקים ע"י העוררת וממוקמים בסופה של הצלע האחורית.

מקומות החניה מהווים נכסים נפרדים אשר העוררת משלמת ארנונה בגינם )ראה סעיף 3 לתצהיר מר חגי צ'יסמריו מטעם העוררת, בו הוא מפרט את מספרי הנכסים המהווים את החניות(. החניות המוחזקות ע"י העוררת אינן חלק מהמחלוקת בערר זה. באותה צלע קיימות 3 חניות מסומנות נוספות, אשר אינן מוחזקות ע"י העוררת. לאורך כל צידה 6

האחורי של הצלע האחורית, קיים מבנה של חברת החשמל, שקיימים בו מספר פתחים אשר הגישה אליהם היא מצלע זו.

15 בסיכומי המשיב נטען שהעובדה כי העוררת מחזיקה ב 3 מתוך 6 חניות, מלמדת על זיקה משמעותית ורבה יותר של העוררת לעומת מחזיקים אחרים. המשיב לא הצביע על נתונים נוספים המעידים על זיקה עודפת של העוררת. מאידך השימוש בנכס של הציבור במובן רחב למדי של המונח, הכולל את כל המחזיקים בבניין, הלקוחות והמבקרים של המחזיקים שחייבים לעבור בשטח, נותני שירותים ואנשי אחזקה העוברים בנכס וחונים בו, נכים שאין להם קשר עם העוררת, אנשי חברת החשמל המגיעים לתחזק את הציוד שבמבנה חברת החשמל, ועוד, מעיד דווקא על ההיפך.

16 גם אם יש ממש בטענת המשיב לעניין החניות, יצוין כי החניות נמצאות בשטח קטן בקצה הצלע האחורית של הנכס ואילו הצלע השמאלית והארוכה יותר משמשת לחניית נכים ולשימוש רב יותר של "הציבור" כהגדרתו לעיל, מאשר שימושה של העוררת. שטחי מעבר ותמרון הדרושים לצורך הגעה למקומות החניה, נחשבים כשטחים משותפים ואין לחייב דווקא את העוררת בגינם. ראה לעניין זה ע"ש )תל אביב – יפו( 3098/97 אלקס, שטרן,

רום עורכי דין נ' מנהל הארנונה עיריית ת"א – יפו )פורסם במאגרים(.

17 לפיכך מסקנתנו היא כי לעניין נכס מס' 2000389016 דין הערר להתקבל. המשיב יקבע את השטח בו תחויב העוררת בנכס זה, באופן יחסי לאחזקותיה במבנה.

לעניין נכס 2000389021

18 לגבי נכס זה המצב שונה, ונראה לוועדה כי המשיב פעל כדין בחייבו את העוררת בארנונה בגין הנכס. סעיף .1.3.1ט לצו הארנונה של עיריית תל אביב – יפו קובע:#שטחיםבחצר-

במעבריםוכדומההמשמשיםאתביתהקפהאוהמסעדה-יחויבוב&61משטחםבתעריף המפורטבסעיף/4/3#

19 לפי התמונות שצורפו לדו"חות הביקורת, נראה כי השטח משמש כחצר האחורית של המסעדה. לעוררת קיימת גישה ישירה ונוחה לשטח באמצעות הדלת האחורית של מטבח המסעדה. מאידך גישת כל אדם אחר לנכס זה היא מסורבלת. יש להקיף רגלית את כל הבניין, וכאשר ישנה מכונית החונה בחניית העוררת )ראה תמונה בעמ' 21 לתצהיר המשיב(, הגישה לרכב היא בלתי אפשרית לחלוטין. יצוין כי נכס זה חסום לגישה ישירות מרחוב הברזל.

20 בנכס נמצאים בלוני גז וסככת בלונים, המשמשים את המסעדה. נמצא בו מבנה טכני מקורה ומנועי מזגנים. כמו כן נראים בתמונות פרטי ציוד שונים מפוזרים והעוררת לא טענה שהם אינם בבעלותה או בשימושה.

21 בתצהיר מטעם העוררת ובטיעוניה, נמצא כי הטיעון לפיו השטח משמש גם את המחזיקים הנוספים בבניין, נסמך רק על שימושם בפתח אליו נזרקת אשפת הבניין אל הדחסנית הממוקמת בקומת המרתף שמתחת הנכס. אין ממש בטיעון זה. מדובר בפתח קטן המהווה שטח זניח מתוך כלל שטח הנכס, והעובדה כי מדי פעם מגיע למקום נציג של מחזיק זה או אחר לשם השלכת האשפה, אין בה משום שימוש אינטנסיבי כזה, שניתן להשוות אותו לשימוש שעושה העוררת בכלל השטח.

יתרה מזה ולעניין השימוש בפתח זריקת האשפה - המחזיקים השונים בבניין למעט העוררת, מפעילים עסקים של משרדים וכיוצ"ב עם כמויות אשפה מוגבלות. העוררת לעומת זאת מפעילה בבניין מסעדה גדולה ומטבע הדברים כמויות האשפה שהיא "מפיקה"

עולות עשרת מונים על האשפה של יתר העסקים. פתח לדחסנית האשפה שהוא סמוך ליציאה ממטבח העוררת, הוא רכיב חיוני וחשוב לפעולתה, בניגוד למחזיקים האחרים.

22 צודק המשיב בסיכומיו כי העוררת לא הוכיחה שימוש של מחזיקים אחרים בשטח נכס זה.

כאמור, העוררת לא טענה כי יש שימוש כזה, למעט לעניין השלכת האשפה דרך פתח הדחסנית, אשר גם בו, שימושה של העוררת מרובה משימושם של המחזיקים האחרים.

23 מן הנימוקים דלעיל הערר ביחס לנכס 2000389021 נדחה.

סיכום

24 הוחלט כאמור לקבל את הערר ביחס לנכס מס' 2000389016 ולדחות את הערר ביחס לנכס מס' .2000389021

25 לאור תוצאת הערר אין צו להוצאות.

ניתן בהיעדר הצדדים ביום __________________

)החלטה זו נכתבה ע"י חבר הועדה עו"ד ראובן הרן, בהסכמת יו"ר הוועדה וחבר הועדה(.

בהתאם לסעיף (2)5 לחוק בתי משפט לעניינים מנהליים התש"ס - 2000 ותקנה 23 לתקנות בתי משפט לעניינים מנהליים )סדרי דין( תשס"א – ,2000 קיימת לצדדים זכות ערעור בפני בית המשפט לעניינים מנהליים בתוך 45 יום מיום מסירת ההחלטה.

בהתאם לתקנה )20ג( לתקנות הרשויות המקומיות )ערר על קביעת ארנונה כללית( )סדרי דין בוועד ערר( התשל"ז- 1977 תפורסם החלטה זו באתר האינטרנט של המשיב.

____________________ _________________ ___________________

יו"ר: אפרת א. קפלן, עו"ד חבר: ראובן הרן, עו"ד חבר: אהוד פלדמן עו"ד

קלדנית: ענת לוי

ועדת ערר לענייני ארנונה כללית

שליד עיריית תל אביב-יפו

תאריך : טו באייר תשפה

13.05.2025

מספר ערר: 11:57 / 140026792

מספר ועדה: 12882

בפני חברי ועדת הערר:

יו"ר: עו"ד ויסמן גדעון

חבר: רו"ח ז'יטניצקי שמעון

חבר: עו"ד קורן משה

העורר/ת: לוי ישועה רחמים

- נ ג ד -

מנהל הארנונה בעיריית ת"א-יפו

החלטה

הערר נמחק ללא צו להוצאות.

ניתן והודע בנוכחות הצדדים היום .13.05.2025

_______________________ ______________________ __________________

יו"ר: עו"ד ויסמן גדעון חבר: רו"ח ז'יטניצקי שמעון חבר: עו"ד קורן משה

שם הקלדנית: ענת לוי

ועדת ערר לענייני ארנונה כללית

שליד עיריית תל אביב-יפו ערר מס': 140026507

בפני חברי ועדת הערר:

יו"ר: עו"ד יהושע דויטש

חבר: אודי וינריב כלכלן

חבר: עו"ד אהוד פלדמן

העוררת: מו בי בירנבאום בע"מ

- נ ג ד -

מנהל הארנונה בעיריית ת"א

החלטה

הקדמה וגדר המחלוקת:

1. העוררת מחזיקה בשטח של 42 מ"ר בנכס הנמצא ברחוב לבנדה 6 ת"א ורשום בספרי העירייה

כחשבון לקוח 11432462 נכס מס' .2000190783

2. המחלוקת העומדת להכרעתנו הינה האם העוררת, כטענתה, זכאית לסיווג :"בהתאם לתעריף

הנמוך לאזור ולפעילות" או כטענת המשיב לסיווג של: "בניינים שאינם משמשים למגורים".

3. בכתב התשובה טען המשיב כי העוררת לא פרטה בכתב הערר מהו, לשיטתה, התעריף, הסיווג

והשימוש שלפיו יש לחייב את הנכס. כן הפנה אל הפסיקה הדנה בסיווגו של נכס ריק ואשר קבעה כי יסווג בהתאם להיתר הבניה החל עליו.

4. בהחלטת היו"ר, עו"ד אפרת קפלן, בשבתה לבחון את אופן ניהול ההליך, אפשרה למשיב

להשלים את תשובתו, הן ביחס לעצם שאלת היות הנכס ריק והן באשר להיתר הבנייה החל עליו.

5. ב"כ המשיב הגיש את היתר הבניה הנוגע לנכס, לפיו הותרו 4 חנויות ו- 3 מחסנים. המשיב הפנה

לכך ששטח הנכס אינו עולה על 100 מ"ר )יצויין כי 100 המ"ר הראשונים של מחסן, הינן חלק בלתי נפרד מבניין שאינו משמש למגורים( ומשכך, אין משמעות לשאלת היות הנכס ריק או לא, שכן, גם אם מקבלים את עובדת היות הנכס ריק, אין סיווג זול יותר שניתן לקבוע לנכס, במצבו כריק.

6. העוררת הגישה אף היא הבהרה, לפיה, המשיב עצמו סיווג את נכס, במשך כ- 10 שנים ויותר,

כבית מלאכה, מפעלי תעשיה, ורק משנת 2023 ועד לחודש יוני ,2024 סיווגם כבניינים שאינם למגורים. אח"כ קבל הנכס הנחת נכס ריק למשך 6 חודשים. העוררת הבהירה כי היא מבקשת להחזיר, לתקופת היות הנכס ריק, את הסיווג של בית מלאכה, מפעלי תעשיה.

7. עתה, משחודדה המחלוקת שבין הצדדים, חזרה יושבת הראש, עו"ד קפלן והורתה לעוררת, כי

בהינתן, לכאורה, המצב לפיו אין סיווג זול יותר לנכס, מזה הקבוע לו, תודיע אם היא עומדת על עררה או מבקשת למחקו.

8. העוררת חזרה על טענותיה, צירפה חשבונות ארנונה משנים עברו והבהירה כי בתקופה שבה אין

היא יכולה להשכיר את הנכס, יש לסווגו בארנונה הנמוכה ביותר – "זו שחלה על הנכס כל השנים שקדמו לאותם שנה וחצי יוצאות הדופן". כן בקשה העוררת לדון בערר שלא בנוכחות מנהלה, מר ראובן בירנבאום, העומד מאחורי ההשגה והערר, עד כי לעיתים, התחלף שמו בשם העוררת.

- 2 -

9. הערר הועבר לדיון בפני מותב זה. ביום ,13.1.25 הורה היו"ר לב"כ המשיב להתייחס לטיעוניה

האחרונים של העוררת. ביום 16.1.25 מסר ב"כ המשיב, כי הוא תומך בעמדת העוררת, שלא לקיים דיון במעמד הצדדים והבהיר כי בחן פעם נוספת את הערר וכי על פי ממצאי בדיקת מפקחת בניה בכירה מיום ,7.10.24 אשר צורפה לתגובה, ייעודו התכנוני של הנכס בקומת הקרקע, הינו מסחר- חנות. כך גם על פי היתר הבניה ואף כך ממקטע הגרמושקה השייכת להיתר.

10. העוררת עמדה על עררה )בלא לקיים דיון( והצדדים אף הסכימו לוותר על הגשת סיכומים

והסתפקו בחומר המצוי בתיק הערר ובטיעוניהם.

11. מכאן החלטת יו"ר ועדה זו מיום ,29.1.25 כי לנוכח הסכמת הצדדים, תינתן החלטה מנומקת

על בסיס כל טיעוני הצדדים והמסמכים שצירפו.

דיון והכרעה

12. ככלל, סיווגו של נכס לצרכי ארנונה יעשה על פי השימוש שנעשה בו בפועל. נכס ריק זכאי

בהתאם לתקנה 13 לתקנות ההסדרים במשק המדינה )הנחה מארנונה(, תשנ"ג -,1993 להנחה בהתאם להחלטת צו הארנונה.

מועצת עיריית תל אביב הסדירה בסעיף )(17)6ב(, לצו הארנונה לשנת 2025 )הוא סעיף (16)6ב לצווים של השנים הקודמות(, הנחה בשיעור של %100 לתקופה מצטברת של עד 6 חודשים.

13. העוררת מיצתה את תקופת 6 חודשי ההנחה ומבקשת, בהשגתה ובעררה, כי בתקופת היות

הנכס ריק, יהנה הנכס מסיווג זול יותר מן הסיווג של משרדים, בהתאם לסיווג הנכס בשנים עברו, קרי, בתי מלאכה, מפעלי תעשיה.

14. עם כל ההבנה לעמדת העוררת, אין ביכולתנו לקבל את הערר, וזאת בהתאם להלכה הפסוקה

בעניין.

15. בתיק בר"מ 991/16 אפריקה ישראל להשקעות בע"מ נ' עיריית תל אביב יפו קבע ביהמ"ש

העליון מפי כב' השופט פוגלמן )בהסכמת כב' השופטים ד. ברק ארז ומ. מזוז( כי לצורך סיווג נכס ריק יש לערוך מבחן דו שלבי: בשלב הראשון, מבין כלל השימושים התיאורטיים בנכס, יש לאתר את סל השימושים האפשריים בנכס, קרי אלה שמתאימים לייעודו התכנוני. בשלב השני, יש לבחור בסיווג הזול ביותר מבין השימושים המותרים על פי דין. באותו עניין התמקדה ההכרעה בשלב הראשון, ובפרט בשאלה האם סל השימושים האפשריים על פי הדין מוגבל לשימושים שהותרו בהיתר הבניה, או שמא ניתן לכלול בו גם שימושים התואמים את הייעודים שנקבעו בתכנית שחלה על הנכס. בית המשפט העליון קבע, חד משמעית, כי סיווגו של נכס ריק שלגביו קיים היתר בנייה ייעשה על פי השימוש שהותר בהיתר הבניה, בלבד.

16. בית המשפט העליון חזר )ובאותו מותב(, על אותם דברים, בתיק בר"מ 3747/17 מנהל הארנונה

של עיריית ת"א נ. ליאו בל בע"מ. כך גם, בשלישית, בהקשר נוסף, בתיק בר"מ 8267/20 מנהל הארנונה בעיריית ת"א נגד שובל ניהול השקעות בע"מ )כבוד השופט פוגלמן בהסכמת כבוד השופטים סולברג ושטיין(.

היתר הבנייה, דהיינו רשיון מס. 997 מיום ,12.2.1953 מציין מפורשות כי בקומה הרלבנטית יבנו חנויות ומחסנים. כפי שכבר נאמר לעיל, מחסן ששטחו עד 100 מ"ר, ממילא מסווג כבניין - 3 -

שאינו משמש למגורים. מכאן שאין בסיס חוקי, ל"החיות" את הסיווג של בתי מלאכה, מפעלי תעשייה, שניתן בעבר, בהתאם לשימוש שנעשה, באותה עת, בפועל, או להעניק לנכס כל סיווג אחר, נמוך יותר.

סוף דבר

17. לאור כל האמור לעיל, מצאנו כי דין הערר להידחות. בנסיבות העניין אין צו להוצאות.

ניתן בהעדר הצדדים היום __________.

בהתאם לסעיף 5 )(2 לחוק בתי משפט לעניינים מנהליים, התש"ס-2000 ותקנה 23 )ב( לתקנות בתי משפט לעניינים מנהליים )סדרי דין(, תשס"א-,2000 לרשות הצדדים זכות ערעור לפני בית המשפט לעניינים מנהליים וזאת בתוך 45 יום מיום קבלת ההחלטה.

בהתאם לתקנה 20 )ג( לתקנות הרשויות המקומיות )ערר על קביעת ארנונה כללית( )סדרי דין בוועדת ערר( התשל"ז – 1977 תפורסם החלטה זו באתר האינטרנט של המשיב.

________________ ___________________ _________________

יו"ר: עו"ד יהושע דויטש חבר: עו"ד אהוד פלדמן חבר: כלכלן אודי וינריב

קלדנית: ענת לוי

בפני ועדת הערר לענייני ארנונה כללית

שליד עיריית תל אביב-יפו ערר מס': 140025763

בפני חברי ועדת הערר:

יו"ר – עו"ד אפרת קפלן

חבר – עו"ד ראובן הרן

חבר – רו"ח אהוד פלדמן

העוררת: מעונות עובדים במאז"ה תל אביב בע"מ

-נ ג ד -

מנהל הארנונה, עיריית תל-אביב-יפו

החלטה

עניינו של הערר בעשרים נכסים הנמצאים ברחובות מאז"ה 63-65 תל אביב – יפו.

לטענת העוררת, הנכסים נושא הערר לא קיבלו אישור אכלוס ולכן הם מהווים אדמת בניין/ נכס שבנייתו לא הושלמה והם אינם בני חיוב בארנונה. לחילופין, נטען כי הנכסים אינם ראויים לשימוש לפי סעיף 330 לפקודת העיריות ולחילופי חילופין כי הם זכאים לפטור נכס ריק בבניין חדש לפי תקנה 12 לתקנות ההסדרים במשק המדינה.

במהלך הדיון המקדמי הבהירה ב"כ העוררת כי טענתה מתייחסת לכלל תקופת החיוב, מחודש אוגוסט .2021 עם זאת, הובהר בפתח הדיון כי הנכסים זכו לפטור כלא ראויים לשימוש עד ליום 31/10/2023 וחלקם אף עד סוף שנת .2023

בתשובת מנהל הארנונה מיום 21/1/2024 השיב מנהל הארנונה לפניית העוררת כי בביקורת שנערכה בנכסים ביום 7/1/2024 נמצא כי העבודות בנכסים הסתיימו ולכן לא ניתן להעניק להם את הפטור המבוקש.

בתשובת מנהל הארנונה מיום ,8/5/2024 שצורפה כנספח ה' לתצהירי העוררת, השיב מנהל הארנונה לפניית העוררת, כי בהתאם לביקורת שנערכה בנכסים ביום ,11/4/2024 נמצא כי הנכסים אינם עומדים בתנאיו של סעיף 330 לפקודת העיריות. בהתייחס לבקשה להעניק לנכסים הנחת נכס ריק בהתאם לתקנה 12 לתקנות ההסדרים במשק המדינה, השיב מנהל הארנונה כי אין מדובר בבניינים חדשים ולכן הנחת נכס ריק ניתנת בהתאם לסעיף 13 לתקנות ההסדרים: מנהל הארנונה השיב כי שבעה נכסים מיצו את תקופת הפטור המלאה האפשרית. עשרה נכסים זכו להנחת נכס ריק למשך חודשיים בלבד ולכן הוענק להם פטור למשך ארבעה חודשים נוספים בהתאם לתקופה המקסימאלית האפשרית. נכס נוסף שקיבל פטור בעבר למשך כשלושה חודשים קיבל פטור נכס ריק 1

לתקופה נוספת עד להשלמת תקרת הפטור של חצי שנה ושני נכסים נוספים שלא קיבלו הנחה בעבר זכו להנחת נכס ריק במלואה למשך שישה חודשים.

ביום 23/7/2024 נקבעו מועדים להגשת תצהירים מטעם הצדדים.

ביום 4/9/2024 הוגשו תצהירים מטעם העוררת.

ביום 15/10/2024 הוגשו תצהירים מטעם המשיב אליהם צורפו דו"חות ביקורת מיום 12/11/2023 ומיום .7/1/2024

ביום 4/12/2024 התקיים דיון הוכחות והמצהירים נחקרו על תצהיריהם.

ביום 20/1/2025 הוגשו סיכומים מטעם העוררת. ביום 11/3/2025 הוגשו סיכומים מטעם המשיב.

ביום 21/4/2025 ביקש המשיב להוציא מתיק הערר את המסמכים שצורפו לסיכומי העוררת. ביום 23/4/2025 הודיעה העוררת כי היא מסכימה להוצאת המסמכים מן התיק.

עיקר טענות העוררת

• מדובר בפרויקט חדש. העוררת "לקחה גרוטאה לשימור" ובנתה פרויקט חדש לחלוטין.

מדובר בבניין חדש לכל דבר ועניין אשר קיבל תעודת גמר חדשה. העוררת מפנה לכתבה עיתונאית בעניין הפיכת מעונות העובדים למתחם בוטיק.

• אישור אכלוס התקבל רק ביום .2/5/2024 צורף כנספח ב' לתצהירי העוררת.

• עד ליום 2/5/2024 מדובר היה בנכסים שטרם הושלמה בנייתם והם היוו אדמת בניין ו/או נכס שבנייתו טרם הושלמה ולכן אין לחייבם עד מועד זה. לחילופין, עד ליום 2/5/2024 היה מקום להעניק לנכסים פטור נכס לא ראוי לשימוש בהתאם לסעיף 330 לפקודת העיריות.

לטענתה, העירייה אישרה פטור לחלק מן הנכסים ובגין חלק מן התקופות.

• מדובר בפרויקט לשימור שבעבודות הבנייה הובא למצב של שלד, כלומר יש לראותו כבניין חדש של עשרים דירות. כמו כן נוספו לו ממ"דים וכן מבנה תת קרקעי לצרכי חנייה.

• הוכח כי היו עבודות בנייה בנכס, היו פועלים בנכס, תעודת אכלוס ניתנה רק ביום 2/5/2024 והנכס לא היה מאוכלס כלל עד ליום .2/5/2024 העוררת מפנה לפסיקה בעניין נכסים לא ראויים לשימוש.

• לחילופי חילופין, העוררת טוענת כי מדובר בבניין חדש ולכן יש להעניק לנכסים פטור בהתאם לתקנה 12 לתקנות ההסדרים במשק המדינה.

• לחילופי חילופין, נטען כי כאשר הנכסים ריקים ויש לחייבם על פי הסיווג הזול ביותר האפשרי.

לאור כל האמור, העוררת טוענת כי יש לפטור את הנכסים מחיוב בארנונה, בין בהיותם אדמת בניין, ובין בהיותם לא ראויים לשימוש, ולכל היותר לסווגם בסיווג הזול ביותר האפשרי.

עיקר טענות המשיב

• אין חולק כי הבניין לא נהרס בכללותו ונותר בנוי בחלקו לאורך כל תקופת השיפוצים. אין חולק כי לנכסים נוספו שטחים שנבנו.

• העוררת לא הצביעה אלו שטחים אכן נבנו, אלו שטחים חויבו כלא ראויים לשימוש ואלו כלל לא חויבו בהיותם שטחים חדשים.

• המחלוקת העיקרית בין הצדדים הינה האם מדובר באדמת בניין.

• היתר הבנייה שצירפה העוררת עולה בקנה אחד עם טענות המשיב, שכן מדובר על שינויים ותוספות בשני מבנים לשימור בהגבלות מחמירות. גם באישור האכלוס נקבע כי מדובר בשינויים ותוספות בנייה. לכן טענת העוררת כי מדובר בפרויקט חדש אינה יכולה לעמוד.

• החיוב בארנונה שהוטל על העוררת הינו אך ורק בגין השטחים שנוספו, ואילו החיוב החלקי במסגרת פטור בתקופה השנייה לפי סעיף 330 לפקודת העיריות הוטל אך ורק על השטחים שהיו בנויים ערב תחילת העבודות וזכו לפטור מלא בהתאם לסעיף 330 לפקודה.

• אין מדובר בבניין שנהרס עד היסוד. היפוכו של דבר עולה מחקירת העד מטעם העוררת.

לכן לא ניתן לראותו כאדמת בניין. מאחר וההרס היה רב וניכר, הוענק לנכסים פטור בהתאם לסעיף 330 לפקודת העיריות.

• אין מקום להיענות לטענה כי החיוב יחל רק ממועד טופס האכלוס. המשיב מפנה לפסיקה בעניין זה.

• התמונות שצירפה העוררת הינן מן השנים 2022-2023 ומחוץ לתקופת המחלוקת, זאת על פי עדות העד מטעם העוררת.

• מאחר והנכס אינו נמצא בבניין חדש לא ניתן להעניק לו פטור בהתאם לתקנה 12 לתקנות ההסדרים במשק המדינה. העוררת אינה הבעלים הראשון והמחזיק הראשון.

לאור כל האמור, המשיב טוען כי יש לדחות את הערר.

דיון והכרעה

אדמתבניין

סעיף 8א לחוק ההסדרים במשק המדינה )תיקוני חקיקה להשגת יעדי תקציב( התשנ"ג – 1992 )להלן – "חוק ההסדרים"( קובע כך:

ארנונה כללית

8. )א( מועצה תטיל בכל שנת כספים ארנונה כללית, על הנכסים שבתחומה

שאינם אדמת בנין.

)ההדגשה הוספה – הערה הוועדה(.

סעיף 7 לחוק ההסדרים מפנה להגדרות שבסעיף 269 לפקודת העיריות.

"משהגענו למסקנה כי אין לבחון עלות שיפוץ "סבירה" או "כדאיות כלכלית" במסגרת השאלה האם בניין "ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו" עדיין יש לבחון
במסגרת השאלה האם בניין "ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו" עדיין יש לבחון כיצד בסופו של דבר בכל זאת תוכרע השאלה. לדעתי מדובר בשאלה עובדתית
כיצד בסופו של דבר בכל זאת תוכרע השאלה. לדעתי מדובר בשאלה עובדתית והמבחן שיש לקבוע הוא מבחן פיסי אובייקטיבי בעיני האדם הסביר. ואכן, כפי
והמבחן שיש לקבוע הוא מבחן פיסי אובייקטיבי בעיני האדם הסביר. ואכן, כפי שנקבע בעניין אחר "קרקע יש לשום בהתאם לתנאים אובייקטיביים".... השאלה
שנקבע בעניין אחר "קרקע יש לשום בהתאם לתנאים אובייקטיביים".... השאלה אינה כיצד רואה את הבניין באופן סובייקטיבי הנישום ואין די בכך שיטען
אינה כיצד רואה את הבניין באופן סובייקטיבי הנישום ואין די בכך שיטען בהודעה מטעמו בעלמא כי הבניין ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו. השאלה היא
בהודעה מטעמו בעלמא כי הבניין ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו. השאלה היא האם מבחינה אובייקטיבית ניתן לומר כי הבניין "ניזק במידה שאי אפשר לשבת
האם מבחינה אובייקטיבית ניתן לומר כי הבניין "ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו". אכן, ייתכנו מקרים "אפורים" וגם אם לא נלך לשיטת "לכשאראנו אכירנו"
בו". אכן, ייתכנו מקרים "אפורים" וגם אם לא נלך לשיטת "לכשאראנו אכירנו" )כתרגומו של השופט רובינשטיין ב- ע"פ 2358/06 סלימאן נ' מדינת ישראל, פסקה
)כתרגומו של השופט רובינשטיין ב- ע"פ 2358/06 סלימאן נ' מדינת ישראל, פסקה ק"ו )טרם פורסם, (17.9.2008 לביטוי "it see I when it know I"( עדיין ניתן יהיה
ק"ו )טרם פורסם, (17.9.2008 לביטוי "it see I when it know I"( עדיין ניתן יהיה

סעיף 269 לפקודת העיריות מגדיר "אדמת בניין" כהגדרה שיורית, ככל קרקע שאינה בניין, אינה אדמה חקלאית ואינה אדמה תפוסה, כלהלן:

"אדמת בנין" – כל קרקע שבתחום העיריה שאינה לא בנין ולא אדמה חקלאית ולא קרקע תפוסה;

הגדרת "בניין" בסעיף 269 לפקודת העיריות הינה כלהלן:

"בנין" – כל מבנה שבתחום העיריה, או חלק ממנו, לרבות שטח הקרקע שעיקר שימושו עם המבנה כחצר או כגינה או לכל צורך אחר של אותו מבנה, אך לא יותר מהשטח שקבעה לכך המועצה למעט קרקע שהמבנה שעליה לא היה תפוס מעולם, כולו או בחלקו;

סעיף 1לחוקהתכנוןוהבנייההתשכ"ה-1965מגדיר "בניין" כלהלן:

"בנין" – כל מבנה, בין שהוא בנוי אבן ובין שהוא בנוי ביטון, טיט, ברזל, עץ או כל חומר אחר, לרבות –

)(1 כל חלק של מבנה כאמור וכל דבר המחובר לו חיבור של קבע;

)(2 קיר, סוללת עפר, גדר וכיוצא באלה הגודרים או תוחמים, או מיועדים לגדור, או לתחום, שטח קרקע או חלל;

המבחן האם מדובר בבניין לצרכי ארנונה על פי הפסיקה, הוא מבחן השכל הישר וההיגיון של חיי המציאות )ראו למשל עת"מ 124/02 חברת החשמל לישראל בע"מ נ' המועצה האזורית מבואות חרמון(.

סעיף330לפקודתהעיריותקובע כך:

בהתאם לפסיקת בית המשפט העליוןבבר"מ10313/07חברתהמגרשהמוצלחבע"מנ'עירייתתל אביב–יפו, נכס שנהרס או ניזקו הוגדר כך:

להכריע בשאלה לפי מבחן השכל הישר. כפי שציין השופט רובינשטיין בפרשה אחרת:
אחרת: "משאין בחוק או בתקנות הגדרה למושג שפירושו נדרש, יש לפרשו על פי
"משאין בחוק או בתקנות הגדרה למושג שפירושו נדרש, יש לפרשו על פי המשמעות הרגילה שמייחסות לו הבריות, ולהיעזר במבחן השכל הישר: 'כלל ידוע
המשמעות הרגילה שמייחסות לו הבריות, ולהיעזר במבחן השכל הישר: 'כלל ידוע הוא, שכאשר ביטוי השגור בפי הבריות אינו מוגדר בחיקוק, יש לפרשו לפי
הוא, שכאשר ביטוי השגור בפי הבריות אינו מוגדר בחיקוק, יש לפרשו לפי המשמעות הרגילה שמייחסים לו בני-אדם' )ע"א 753/68 מלכה פרנסיס, ואח' נ'
המשמעות הרגילה שמייחסים לו בני-אדם' )ע"א 753/68 מלכה פרנסיס, ואח' נ' בנימין רוזנברג, פ"ד כג)(2 ,182 187 )(1969 - השופט, כתארו אז, י' כהן(; 'באין
בנימין רוזנברג, פ"ד כג)(2 ,182 187 )(1969 - השופט, כתארו אז, י' כהן(; 'באין הגדרה מיוחדת בחיקוק מסויים מניחים שהמחוקק דיבר בלשון בני-אדם והתכוון
הגדרה מיוחדת בחיקוק מסויים מניחים שהמחוקק דיבר בלשון בני-אדם והתכוון למובנו המקובל של המונח'...
למובנו המקובל של המונח'... ודוק: אין לומר כי כל בניין מוזנח הוא בהכרח בניין בלתי ראוי לשימוש, ומקובל
ודוק: אין לומר כי כל בניין מוזנח הוא בהכרח בניין בלתי ראוי לשימוש, ומקובל עליי כי הנזק בו עוסק סעיף 330 הוא נזק משמעותי. לעניין מס שבח התעוררה
עליי כי הנזק בו עוסק סעיף 330 הוא נזק משמעותי. לעניין מס שבח התעוררה כאמור השאלה מהי דירה המיועדת למגורים לפי טיבה. הפסיקה שעסקה בעניין
כאמור השאלה מהי דירה המיועדת למגורים לפי טיבה. הפסיקה שעסקה בעניין קבעה כי "יש לבדוק את הדירה, כמות שהיא, לצורך מבחן זה, ולראות, אם היא
קבעה כי "יש לבדוק את הדירה, כמות שהיא, לצורך מבחן זה, ולראות, אם היא מיועדת ועשויה לשמש בפועל למגורים מבחינה פיסית, דהיינו, מבחינת המבנה
מיועדת ועשויה לשמש בפועל למגורים מבחינה פיסית, דהיינו, מבחינת המבנה ומבחינת הימצאותם של מתקנים המצויים בדרך כלל בדירות מגורים והחיוניים
ומבחינת הימצאותם של מתקנים המצויים בדרך כלל בדירות מגורים והחיוניים לשם שימוש רגיל וסביר של הדיירים, כגון מתקני חשמל ומים, שירותים, מטבח
לשם שימוש רגיל וסביר של הדיירים, כגון מתקני חשמל ומים, שירותים, מטבח וכיוצא באלה" ...
וכיוצא באלה" ... הפטור שלפי סעיף 330 מדבר על "בנין" ולאו דווקא על דירת מגורים. המונח
הפטור שלפי סעיף 330 מדבר על "בנין" ולאו דווקא על דירת מגורים. המונח "בנין" הוא מונח רחב יותר ואין הוא מוגבל אך למגורים. כפי שנקבע "המונח בנין
"בנין" הוא מונח רחב יותר ואין הוא מוגבל אך למגורים. כפי שנקבע "המונח בנין הינו מונח רחב ביותר, הכולל מבני מגורים, משרדים, בתי עסק, בתי מלון
הינו מונח רחב ביותר, הכולל מבני מגורים, משרדים, בתי עסק, בתי מלון וכדומה"...על כן, גם אם בניין אינו ראוי לשימוש לצרכי מגורים אין לומר כי
וכדומה"...על כן, גם אם בניין אינו ראוי לשימוש לצרכי מגורים אין לומר כי בהכרח יהנה הוא מפטור לפי סעיף .330 יתכן בניין שאינו ראוי לשימוש לצרכי
בהכרח יהנה הוא מפטור לפי סעיף .330 יתכן בניין שאינו ראוי לשימוש לצרכי מגורים אך ניתן להשתמש בו בהתחשב בדיני התכנון והבניה, למשל, לצרכי
מגורים אך ניתן להשתמש בו בהתחשב בדיני התכנון והבניה, למשל, לצרכי משרדים, מלאכה, תעשייה או כל סיווג אחר שהוא כדין לגבי הבניין. על כן, כדי
משרדים, מלאכה, תעשייה או כל סיווג אחר שהוא כדין לגבי הבניין. על כן, כדי להיכנס בגדרי הפטור שלפי סעיף 330 הבניין צריך להיות "ניזק במידה שאי אפשר
להיכנס בגדרי הפטור שלפי סעיף 330 הבניין צריך להיות "ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו" לכל סיווג חוקי שהוא לגבי הבניין...".
לשבת בו" לכל סיווג חוקי שהוא לגבי הבניין...".

בהתאם לפסיקה האמורה, ולפסיקה אליה הפנו ב"כ הצדדים בסיכומיהם, יש לבחון האם הנכסים נושא הערר אינם בניין, כי אם "אדמת בניין", כטענת העוררת, או שמא הם בניין שנהרס או ניזוק בהתאם להוראות סעיף 330 לפקודת העיריות, בגינם העוררת פטורה מארנונה/ צפויה לשלם את התעריף המזערי הקבוע בחוק או שהם ריקים וזכאים לטור בשל כך.

היתרהבנייהמספר32.1387

בהיתר הבנייה נקבע כך:

"מותרלהקיםבמקוםהמתוארלעיל:

שינוייםותוספותבשנימבניםלשימורבהגבלותמחמירות,הנמצאיםעלאותההחלקהושימוש כמעונותעובדיםא'לפיתכנית4555נקודתית,הכוללת:

1. הקמתשתיקומותמרתפיםמחותלתוואיהמבניםלשימור,הכוללים:

- מרתףתחתון:20מקומותחנייהבמתקןאוטומטידו-מפלסי.

- בקומה-:1מקלט,ח.גנרטור,מאגרמים,ח.משאבות,שטחמשותףומעליתחנייה למפלסיםתחתונים.

2. במזא"ה:63

- בכלהקומות:הקמתמבואתכניסהומעליתבצמודלחדרימדרגותבחזיתמערבית - בחזיתות:הריסהוהחלפהשלהפתחיםוסגירתמרפסותאחוריות.

- בקומתהגג:הקמתאדניות,הגבהתמפלסומעקההגגלגובהתיקניומיקוםקולטי שמש,מעביםודודים.

3. במאז"ה:65

- הריסתהבנייההלאחוקית....

- הריסתהבנייההלאחוקית...

- הקמתממ"דיםלדירותהקיימות...

- שינוייםבכלהחזיתותכוללסגירתמרפסותקדמיות

- בקומתהגג:הקמתאדניות,הגבהתמפלסומעקההגגלגובהתיקניומיקוםדודישמש, מעביםודודים".

מנוסח היתר הבנייה ופירוט העבודות בו עולה כי מדובר בשינויים ותוספות ואין מדובר בהיתר הריסה כולל והקמת בניין חדש.

עדותהעדמטעםהעוררת

העד מטעם העוררת העיד בפני הוועדה נשאל אודות שטחים חדשים בפרויקט. על פי עדותו:

"לאכלהשטחיםהיוקיימיםלפניהבנייה.היוהרחבותבנייה,תוספתממ"דיםועוד.

הממ"דיםבחלקמהדירות.כמובןשישנםשטחיםשהיוקודםלפניתחילתהפרויקט.

לבקשתךלהראותאתהשטחיםע"גתשריטאנימשיבשלאהבאתיאיתיאתתכנית הפרויקט.לשאלהמהוהאומדןבאחוזיםשלהשטחשהתווסףאנימשיבכיכ-%15נוספו עלהקיים.המבנהמורכבמשניבניינימגורים+מבנהחדשתתקרקעישהואחנייהומקלט שלאחדהבניינים".

בהמשך דבריו העיד העד כי לפי הערכתו:

"ישנםבנייניםבעירשהםתחתהיתרשיפוץוכאןמדוברבפרויקטחדששלצורךהביצוע שלואושרהתב"עולאחרמכןאושרהיתרבנייה,אישורעבודות,חסימתמדרכה.ישלואת כלהמאפייניםשלפרויקטבנייהחדשה.אופיהעבודותהיההריסהמוחלטתעדלמצבשלד.

הרמנואתכלהריצוף,החלפנואתכלהחלונות,כלהתשתיותחדשות,תוספתמעלית.

הדייריםפונולשנתייםלצורךזה".

דברי העד עולים בקנה אחד עם תיאורו של פרויקט לשימור מחמיר, הכולל עבודות שיפוץ נרחבות ביותר, אך אינם תומכים במסקנה כי לצרכי ארנונה אין לראות במבנה כבניין אלא כאדמת בניין ו/אן כבניין לצרכי חיוב כבניין חדש.

תמונות

בהתייחס לתמונות שצורפו לתצהיר העוררת, העד מטעם העוררת העיד כי מדובר בתמונות במצב הגרוע ביותר של הנכס מן השנים 2022-2023 מחוץ לתקופת המחלוקת. מן הבירור שנערך בפתח 6

הדיון המקדמי עולה כי בתקופה זו ממילא הוכר הנכס כנכס לא ראוי לשימוש בהתאם לסעיף 330 לפקודת העיריות. מכל מקום, תמונות אלו אינן מוכיחות את מצב הנכס לאחר תום הפטור, קרי, בשנת .2024

מן התמונות שצורפו לתצהיר המשיב עולה כי בתקופת המחלוקת, ולכל הפחות החל מחודש נובמבר ,2023 כפי שעולה גם מן הביקורת מחודש ינואר ,2024 הנכסים היו מבנים שלמים, בעלי תקרה,

ריצפה, חלונות וקירות. העוררת לא הוכיחה אחרת ביחס לתקופה זו.

דו#חותהביקורת

בדו"ח הביקורת מיום:12/11/2023 ציין החוקר כך:

"בכלהנכסיםבבנייניםמזא"ה63+65מתבצעותעבודותגמרהכוללות:

עבודותצבעושפכטל)בשלביסיום(,התקנתכליםסניטריים+התקנתארונותמטבח ומקלחת)בשלביםמתקדמים(

בחלקמהנכסיםאיןכליםסניטרייםובחלקקטןמהנכסיםאיןכללמטבח)ביתרהנכסים נראוארונותמטבחבשלביםשוניםשלבנייה(

יצוייןכיבכלהנכסיםנראוקירותותקרהשלמיםוצבועיםברובם,ריצוף,חלונות, ומשקופיםודלתותפנים.

בנכסיםנראופועלים".

בדו"ח הביקורת מיום 7/1/2024 ציין החוקר כי:

"בנכסיםנראותקרהוקירותשלמים,ישריצוף,ישכליםסניטריים,ישמטבח,בחלק מהדירותחסריםחלקמהפנלים,נראוכליעבודהוחומריבניין,היופועלים".

עיינו בכלל התמונות שצורפו לדו"חות הביקורת מן המועדים הרלוונטיים למחלוקת, ומסקנתנו כי מדובר בבניינים בני חיוב בארנונה. הנכסים הוכרו עד סוף 2023 )אוקטובר / דצמבר, הדבר לא נטען( כנכסים שאינם ראויים לשימוש, ובכל מקרה מסקנתנו מהיתר הבנייה והיקף העבודות שבוצעו כי לא ניתן לראות במבנים אלו כאדמת בניין. היתר הבנייה לשינויים ותוספות הכולל עבודות שימור, והתמונות שבפנינו, מלמדים על קיומם של מבנים לכל דבר ועניין, אשר הוכרו כלא ראויים לשימוש, למשך תקופה מסוימת, אולם לא נשללו מהם מאפייניו של בניין ואין מדובר בקרקע חשופה. מעדותו של העד מטעם העוררת עלה כי תוספת הבנייה הינה בשיעור כ %15 מן הפרויקט ולכן לא נוכל לקבל את הטענה כי מדובר בבניין חדש, בפרט לצרכי חיוב בארנונה.

מן החומר שהוצג בפנינו עלה כי אכן בוצעו במתחם פעולות שימור ושיפוץ מקיפות, הכוללות תוספת שטחים שהוערכו בכ- %15 על ידי העד מטעם העוררת, אולם אין בפנינו כל ראייה, אף לא בהיתרי הבנייה או בתמונות, ביחס למבנים שנהרסו כליל ומצדיקים הגדרת המתחם כאדמת בניין וכפועל יוצא מהגדרה זו - פטור מוחלט בארנונה.

האם יש במועד קבלת היתר הבנייה כדי לשנות ממסקנה זו? על פי הפסיקה המנחה, בעמ"נ -20496 10-17 מוסא נ' עיריית חיפה ועמ"נ 108/02 א. יונה מבנים להשכרה 1986 בע"מ נ' המועצה המקומית ירוחם, הדין אינו קובע כי היעדרו של טופס 4 מונע את האפשרות של גביית ארנונה, ומדובר לכל היותר בחזקה בלבד ביחס להיות הנכס ראוי לשימוש. מסקנתנו כי על פי דו"חות הביקורת שצירף המשיב, הנכס היה בר חיוב במועד המחלוקת, קרי, מחודש נובמבר .2023 כפי שקבענו בהחלטות קודמות )למשל: בערר 140025166 ישרוטל יזמות ופיתוח בע"מ נ' מנהל הארנונה, ערעור שהוגש כנגד החלטת הוועדה נמחק לבקשת העוררת בעקבות הערות בית המשפט(, האפשרות לחדול מלראות בבניין כבניין, ולראות בו כ'בימי התוהו ובוהו' של אדמת בניין היא אכן קיצונית ומקובלת עלינו העמדה לפיה אפשרות זו תתכן רק בנסיבות בהן הבניין נהרס עד היסוד.

בפסק הדין בענמ"נ 21086-01-20 בית אגד בע"מ נ' עיריית תל אביב נקבע במפורש כי העובדה שהנכס אינו ראוי לשימוש אינה הופכת אותו מיניה וביה לקרקע ולנכס שאינו נחשב בניין, שכן פרשנות כזו מרוקנת מתוכן את הפטור בסעיף 330 לפקודת העיריות המאפשר לחייב את הבניין בתשלום מזערי בתקופת התשלום, להבדיל ממקרה של הרס מוחלט שאזי ייחשב כקרקע שלא ניתן לחייבה כלל בארנונה.

אשר לטענה החלופית של העוררת;

מסקנתנו כי אין לראות בבניין כבניין חדש, ולכן אין תחולה לתקנה 12 לתקנות ההסדרים במשק המדינה, כמו גם שלא הוכח כי העוררת הינה הבעלים והמחזיק הראשון בנכס. מתשובת מנהל הארנונה לעוררת עולה כי כלל הנכסים קיבלו הנחת נכס ריק לתקופה המקסימאלית האפשרית בהתאם לתקנה 13 לתקנות ההסדרים במשק המדינה. לא הוצגו בפנינו ראיות ביחס לסיווג הזול ביותר האפשרי, ונותר להניח כי התעריף בגינו מחויבים הנכסים הריקים בתקופת המחלוקת הינו על פי הדין.

סיכומם של דברים;

לאחר עיון במכלול הראיות שבפנינו, ולאחר שקראנו את טענות הצדדים, החלטנו כי דין הערר

להידחות.

לא הוכח כי מדובר בהרס מוחלט של מבנה, כי אם בבניין שריר וקיים, ומסקנתנו כי לא ניתן לראותו כ"אדמת בניין".

במהלך עבודות הבניה, המשיב הכיר בנכסים כנהרסו או ניזוקו במידה שלא ניתן לשבת בהם, בהתאם לסעיף 330 לפקודת העיריות, והם זכו לפטור עד חודש אוקטובר / דצמבר .2023 בהתאם לממצאי הביקורת מחודש נובמבר 2023 ומחודש ינואר 2024 נמצא כי הנכסים אינם עונים על התנאים הפיזיים להענקת הפטור כפי שנקבעו בפסיקה. העוררת לא המציאה ראיות אודות מצב הנכסים הפיזי בתקופה זו אשר שונות ממצאי הביקורת של המשיב )התמונות שצירפה הינן מתקופה מוקדמת יותר(. מועד הענקת טופס 4 אינו משנה ממסקנתנו בנסיבות מקרה זה.

מאחר ואין מדובר בבניין חדש, אלא בשינויים ותוספות בשני מבנים, ושיעור הבנייה החדשה אינו עולה על %15 מן הפרויקט, אין מקום להענקת פטור לפי תקנה 12 לתקנות ההסדרים במשק המדינה, אולם יצוין כי הוענק לנכסים פטור מלא לפי תקנה 13 לתקנות ההסדרים.

לא הוצגו ראיות ביחס לסיווג הזול ביותר האפשרי בתקופת היות הנכסים ריקים.

בנסיבות העניין אין צו להוצאות.

ניתן בהיעדר הצדדים ביום __________.

____________________ _________________ ___________________

יו"ר: אפרת א. קפלן, עו"ד חבר: ראובן הרן, עו"ד חבר: אהוד פלדמן, עו"ד

קלדנית: ענת לוי

בפני ועדת הערר לענייני ארנונה כללית

שליד עיריית תל אביב-יפו ערר מס' 140025567

בפני חברי ועדת הערר:

יו"ר – עו"ד אפרת קפלן

חבר – עו"ד ראובן הרן

חבר – רו"ח יעקב ישראלי

העורר: נורי משה

-נ ג ד-

מנהל הארנונה, עיריית תל-אביב-יפו

צד שלישי: אבי אוחנה

החלטה

עניינו של הערר בנכס הנמצא ברחוב אילת 22 תל אביב- יפו, הרשום בספרי העירייה כנכס מס'

2000386939 ח-ן ארנונה מס' 1137088 בשטח 52 מ"ר, בסיווג בניינים שאינם משמשים למגורים.

לטענת העורר, בעל הנכס, יש להעביר את רישום החזקה בנכס על שם השוכר, הצד השלישי, שהיה רשום כמחזיק בו עד ליום .28/9/2023 העורר טוען כי על אף הודעת החדילה, השוכר המשיך להחזיק בנכס ולאחסן בו ציוד. העורר טען כי ברשותו תכתובות ותמונות המעידות על כך.

המשיב טוען בכתב התשובה לערר כי יש לדחות את הערר, מאחר והמשיב פעל כדין כשהעביר את החזקה על שם בעל הנכס על פי הודעת השוכר, ומאחר ומדובר בסכסוך מחזיקים שהעירייה אינה צד לו. לכתב התשובה צורפה הודעת מייל מאת השוכר בה נכתב כי: "אני מבקש להעביר את הארנונה וחשבון המים לבעל החנות לנורי משה כתובת החנות אילת 22 תל אביב יפו".

ביום 19/2/2024 החליטה יו"ר הוועדה כך:

"לאור המצב הביטחוני, נדחו כל דיוני הוועדה שהיו קבועים מיום 7/10/2023 ועד אמצע חודש נובמבר .2023

בעת מתן החלטה זו, עדיין קיים קושי בתיאום מועדים לדיון בפני הוועדה, מסיבות שונות הקשורות במצב הביטחוני, בהן צדדים ו/או מייצגים בשירות מילואים.

בנסיבות אלה, על מנת שלא ייווצר עומס משמעותי על הוועדה בתום תקופת החירום, במטרה שהוועדה תוכל לשוב לתפקוד באופן מדורג והדרגתי, ובכדי לייעל את הדיון בעררים, הועבר תיק הערר לעיוני למתן החלטה בדבר אופן ניהול ההליך.

"לאחר שקראתי את הערר ואת כתב התשובה לערר, ועל מנת לייעל את הדיונים בפני ועדת הערר, אני קובעת כלהלן:

עניינו של הערר בטענת העורר כי יש לבטל את הודעת השוכר בדבר חדילת חזקה בנכס שכן על פי הנטען השוכר ממשיך לעשות שימוש בנכס. המשיב טוען כי העברת החזקה בנכס על שם הבעלים נעשתה כדין בהתאם להודעת חדילה של השוכר מיום 28/9/2023 בהתאם להוראות סעיף 325 לפקודת העיריות.

נראה כי הצדק עם המשיב כי מדובר במחלוקת בין העורר ובין השוכר שהעירייה אינה צד לה. עם זאת, בשלב זה, בטרם יידחה הערר על הסף, אני מורה כלהלן;

העורר ימציא העתק מן הערר, מכתב התשובה לערר ומהחלטה זו לידי השוכר מר אבי אוחנה וימציא אישור מסירה לתיק הערר.

השוכר יגיש תגובה לתיק הערר בתוך 10 ימים, בה יתייחס לטענה כי הוא ממשיך להחזיק בנכס וככל שאינו מחזיק בו יציין באיזה מועד עזב את הנכס.

לאחר קבלת תגובת הושכר יועבר התיק למתן הוראות בדבר המשך ניהול ההליך.

החלטה זו ניתנת חלף דיון מקדמי".

ביום 8/4/2024 ביקש העורר ארכה להמצאת המסמכים וביום 9/4/2024 ניתנה ארכה כמבוקש.

ביום 24/4/2024 הגיש העורר אשור מסירה של החלטת הוועדה בדואר רשום לידי השוכר.

ביום 15/5/2024 ניתנה החלטה על ידי יו"ר הוועדה לפיה הוועדה ממתינה לעמדת השוכר.

ביום 16/6/2024 החליטה יו"ר הוועדה, בהיעדר תגובה, כי התיק ייקבע לדיון מקדמי בנוכחות העורר והשוכר.

ביום 10/12/2024 התקיים דיון מקדמי. השוכר לא התייצב לדיון. העורר התייצב לדיון והוזהר על ידי הוועדה כי עליו לומר את האמת. העורר הציג לוועדה תכתובת במכשיר הנייד בינו ובין השוכר, מיום ,11/2/2023 אליה צורפו תמונות של ציוד שהשאיר השוכר בנכס. העורר העיד כי בנוסף לנראה בתמונות, השוכר השאיר שלושה או ארבעה ארגזים בנכס. ביום 6/12/2023 פנה העורר שוב בהודעה ובבקשה לפנות את הנכס. לשאלה באיזה מועד פונה הציוד מן הנכס, השיב העורר כי הנכס פונה ביום 5/3/2024 והציג תמונה שלפי הצהרתו צולמה לאחר הפינוי.

בסיום הדיון המקדמי החליטה הוועדה כך:

"העירייה אינה צד לסכסוך בין העורר לשוכר. עם זאת, לפנים משורת הדין הוועדה ערכה בירור ראשוני והעורר הציג ראיות ראשוניות המצביעות לכאורה לכך שהודעת החדילה נמסרה לפני פינוי הנכס בפועל.

אומנם העירייה מחויבת עפ"י דין לרשום את הודעת החדילה עפ"י סעיפים 325-6 לפקודת העיריות, אולם ככל שיוצגו ראיות מובהקות למועד עזיבת השוכר ישנה אפשרות להטיל את החיוב בארנונה עליו.

הוועדה מודיעה בזאת לשוכר באמצעות העורר שבכוונתה לשקול להטיל עליו את החיוב

בארנונה עד ליום 5/3/2024 ככל שלא יטען בפני הוועדה את טענותיו.

על העורר להמציא לידי הוועדה את כלל הראיות שברשותו ביחס למועד פינוי הנכס בתוך 14 יום.

על העורר להמציא העתק מהחלטה זו לשוכר ולהמציא אישור מסירה לתיק.

השוכר יוכל להגיש עמדה כתובה בתוך 14 יום ו/או להתייצב לדיון המקדמי.

המזכירות מתבקשת לקבוע את התיק לדיון נוסף בנוכחות העורר והשוכר.

תשומת לב השוכר לאפשרות למתן החלטה בהעדרו".

ביום 30/1/2025 הגיש העורר צילומי מסך של ההתכתבות שהוצגה בדיון עם השוכר מיום ,6/10/2023 9/10/2023 ו- 6/12/2023 בה הוא מפציר בשוכר לפנות את חפציו מהחנות.

ביום 5/2/2025 ניתנה החלטה על ידי יו"ר הוועדה כי התיק ייקבע לדיון מקדמי נוסף בנוכחות העורר והשוכר.

ביום ,21/4/2025 לקראת הדיון, שוחחה מזכירות הוועדה טלפונית עם השוכר. מזכירות הוועדה הבהירה לשוכר כי ככל שלא יתייצב לדיון, עליו להגיש תגובה כתובה עד ליום 22/4/2025 בכדי שיגיע לידי הוועדה עובר לדיון. השוכר לא הגיש דבר.

ביום 23/4/2025 התקיים דיון מקדמי נוסף בערר. העורר התייצב לדיון והשוכר לא התייצב.

מזכירות הוועדה שוחחה טלפונית עם השוכר, שהתבקש להמציא את עמדתו הכתובה עד סוף היום, ,24/4/2025 בכדי שתועבר לידי הוועדה. בסיום הדיון הוועדה החליטה כי התיק יועבר לכתיבת החלטה בין אם תומצא עמדה כתובה מצד השוכר ובין אם לאו. השוכר לא המציא דבר.

בנסיבות בהן השוכר קיבל את החלטת הוועדה מיום ,19/2/2024 וקיים בתיק אישור מסירה כדין לשוכר, לאחר שהתקיימו שני דיונים אליהם לא התייצב, ולאחר שמזכירות הוועדה שוחחה עם השוכר טלפונית פעמיים ואיפשרה לו למסור עמדה כתובה באמצעות המזכירות ביחס למועד פינוי הנכס על פי גרסתו, החלטנו לקבל את הערר.

באופן חריג, בפני הוועדה ראשית ראייה לכך שהשוכר לא פינה את הנכס במועד בו הודיע לעירייה במייל כי יש להעביר את החזקה בנכס על שם בעל הנכס; תמונות שצילם העורר, בעל הנכס, ותכתובות ווטסאפ בינו ובין השוכר. באופן חריג, אין בפני הוועדה התייחסות / עמדה כלשהי מטעם השוכר, שמודע לדיונים בפני הוועדה, ועל אף פניות חוזרות ונשנות, בכתב וטלפונית, לא השמיע את עמדתו ביחס למועד פינוי הנכס; לאור זאת, החלטנו לקבל את עמדת העורר.

רישום החזקה בנכס יועבר על שמו של השוכר, מר אבי אוחנה החל מיום 28/9/2023 ועד מועד פינוי הנכס על פי הצהרת העורר, .5/3/2025

לשוכר שמורה הזכות להגיש השגה כנגד החיוב.

הערר מתקבל. אין צו להוצאות.

ניתן בהיעדר הצדדים ביום_________.

____________________ _________________ ___________________

יו"ר: אפרת א. קפלן, עו"ד חבר: ראובן הרן, עו"ד חבר: יעקב ישראלי, רו"ח

קלדנית: ענת לוי

בפני ועדת הערר לענייני ארנונה כללית

שליד עיריית תל אביב-יפו ערר מס': 140026641

בפני חברי ועדת הערר:

יו"ר – עו"ד אפרת קפלן

חבר – עו"ד ראובן הרן

חבר – רו"ח יעקב ישראלי

העוררת: קארין קקון

-נ ג ד -

מנהל הארנונה, עיריית תל-אביב-יפו

החלטה

עניינו של הערר בנכס הנמצא ברח' מוזס 20 בתל אביב- יפו, ששטחו 212 מ"ר, הרשום בספרי העירייה כנכס מס' 200387524 ח-ן ארנונה מס' 11426711 המסווג כ"בניינים שאינם משמשים למגורים".

לטענת העוררת, הנכס לא היה ראוי לשימוש וזכאי לפטור מארנונה בהתאם להוראות סעיף 330 לפקודת העיריות בתקופת שיפוצו מיום 1/7/2024 ועד ליום .31/8/2024 הערר הוגש ביום .18/9/2024 כתב התשובה הוגש ביום .7/1/2025 ביום 14/1/2025 ניתנה החלטה על ידי יו"ר הוועדה כי הצדדים יודיעו האם ניתן לתת החלטה על סמך החומר בתיק הערר, או שהם מבקשים לקיים דיון הוכחות הכולל הגשת תצהירים וחקירות.

נקבע כי העוררת תוכל לצרף תמונות, קבלות וראיות נוספות המעידות על היקף השיפוץ.

ביום 16/1/2025 המציאה העוררת קבלות ותמונות המעידות על השיפוץ שנעשה בנכס.

ביום 15/5/2025 הודיעה העוררת בכתב כי היא מסכימה למתן החלטה על סמך החומר בתיק הערר.

מכאן החלטה זו.

בפני הוועדה דו"ח ביקורת שערך המשיב בנכס ביום .29/7/2024 בממצאי הביקורת ציין החוקר כי:

1. נראה פועל שעסק בעבודות ליטוש וגילוף עץ של צינור ביוב

2. ניתן להתרשם כי הנכס נמצא בשלהי העבודות

3. יש חלונות, קירות פנים לאחר צבע, יש בתי מנורה, יש מראות, יש בניית דלפק, יש קורות

מתכת להתעמלות תלויות בתקרה, יש דלת כניסה

"משהגענו למסקנה כי אין לבחון עלות שיפוץ "סבירה" או "כדאיות
כלכלית" במסגרת השאלה האם בניין "ניזק במידה שאי אפשר
לשבת בו" עדיין יש לבחון כיצד בסופו של דבר בכל זאת תוכרע
השאלה. לדעתי מדובר בשאלה עובדתית והמבחן שיש לקבוע הוא
מבחן פיסי אובייקטיבי בעיני האדם הסביר. ואכן, כפי שנקבע בעניין
אחר "קרקע יש לשום בהתאם לתנאים אובייקטיביים".... השאלה
אינה כיצד רואה את הבניין באופן סובייקטיבי הנישום ואין די בכך
שיטען בהודעה מטעמו בעלמא כי הבניין ניזק במידה שאי אפשר
לשבת בו. השאלה היא האם מבחינה אובייקטיבית ניתן לומר כי
הבניין "ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו". אכן, ייתכנו מקרים
"אפורים" וגם אם לא נלך לשיטת "לכשאראנו אכירנו" )כתרגומו
של השופט רובינשטיין ב- ע"פ 2358/06 סלימאן נ' מדינת ישראל,

4. נראו כלי עבודה ומספר חומרי בנייה עדיין במקום

5. יש חדר שירותים.

תחת דברי הלקוח צויין כך: התחלנו לפני חודשיים. צפי לסיום חודש וחצי. המקום ישמש סטודיו לריקוד. יש לעשות עדין שיפוץ במה, החלפת קו ביוב 4 צול, התקנת מזגנים מיני מרכזי, התקנת תאורה, סיוד תקרה.

העוררת צירפה תמונות של השיפוץ מתקופה קודמת למועד הביקורת, שכן לדבריה השיפוץ החל בראשית חודש יולי והביקורת התקיימה בסוף חודש זה. בתמונות נראים חדרי שירותים ומעבר בהם פורק חיפוי הקירות והוסר לחלוטין הריצוף. עוד נראים אריחי קרמיקה שבורים במרכז החלל, התקנה של דלפק גבס וקירות גבס בחלל בשלבים שונים. בתמונות נראים חומרי בנייה רבים לרבות סיד ומלט, וכוללים גם פירזול ומתקנים לתלייה. בתמונות נראה עובד המבצע עבודות טיח, אסלה מפורקת ונראים חלק מן המתקנים לאחר שנתלו מן התקרה. כל אלו מלמדים על היקף השיפוץ.

העוררת צירפה קבלות הכוללות, בין היתר, טיפול אקוסטי בעלות ניכרת, שנועד להתאמת המרחב לייעודו כסטודיו לריקוד, התקנת דלת חיצונית ודלתות נוספות, התקנת מראות סטודיו, עבודות חשמל ומיזוג. כאמור בדו"ח הביקורת בוצעה בנכס גם החלפת צינור ביוב.

הקבלות שצורפו מלמדות על שיפוץ שאינו מינורי או קוסמטי.

סעיף 330 לפקודת העיריות קובע כך:

בהחלטת בית המשפט העליון בבר"מ 10313/07 חברת המגרש המוצלח בע"מ נ' עירייתתלאביב–

יפו, נקבע כך:

פסקה ק"ו )טרם פורסם, (17.9.2008 לביטוי " I when it know I
it see"( עדיין ניתן יהיה להכריע בשאלה לפי מבחן השכל הישר. כפי
שציין השופט רובינשטיין בפרשה אחרת:
"משאין בחוק או בתקנות הגדרה למושג שפירושו נדרש, יש לפרשו
על פי המשמעות הרגילה שמייחסות לו הבריות, ולהיעזר במבחן
השכל הישר: 'כלל ידוע הוא, שכאשר ביטוי השגור בפי הבריות אינו
מוגדר בחיקוק, יש לפרשו לפי המשמעות הרגילה שמייחסים לו בני-
אדם' )ע"א 753/68 מלכה פרנסיס, ואח' נ' בנימין רוזנברג, פ"ד כג)(2
,182 187 )(1969 - השופט, כתארו אז, י' כהן(; 'באין הגדרה מיוחדת
בחיקוק מסויים מניחים שהמחוקק דיבר בלשון בני-אדם והתכוון
למובנו המקובל של המונח'...
ודוק: אין לומר כי כל בניין מוזנח הוא בהכרח בניין בלתי ראוי
לשימוש, ומקובל עליי כי הנזק בו עוסק סעיף 330 הוא נזק
לשימוש, ומקובל עליי כי הנזק בו עוסק סעיף 330 הוא נזק
משמעותי. לעניין מס שבח התעוררה כאמור השאלה מהי דירה
המיועדת למגורים לפי טיבה. הפסיקה שעסקה בעניין קבעה כי "יש
לבדוק את הדירה, כמות שהיא, לצורך מבחן זה, ולראות, אם היא
מיועדת ועשויה לשמש בפועל למגורים מבחינה פיסית, דהיינו,
מבחינת המבנה ומבחינת הימצאותם של מתקנים המצויים בדרך
כלל בדירות מגורים והחיוניים לשם שימוש רגיל וסביר של
הדיירים, כגון מתקני חשמל ומים, שירותים, מטבח וכיוצא באלה"
...
הפטור שלפי סעיף 330 מדבר על "בנין" ולאו דווקא על דירת
מגורים. המונח "בנין" הוא מונח רחב יותר ואין הוא מוגבל אך
למגורים. כפי שנקבע "המונח בנין הינו מונח רחב ביותר, הכולל
מבני מגורים, משרדים, בתי עסק, בתי מלון וכדומה"...על כן, גם אם
בניין אינו ראוי לשימוש לצרכי מגורים אין לומר כי בהכרח יהנה
הוא מפטור לפי סעיף .330 יתכן בניין שאינו ראוי לשימוש לצרכי
מגורים אך ניתן להשתמש בו בהתחשב בדיני התכנון והבניה, למשל,
לצרכי משרדים, מלאכה, תעשייה או כל סיווג אחר שהוא כדין לגבי
הבניין. על כן, כדי להיכנס בגדרי הפטור שלפי סעיף 330 הבניין צריך
להיות "ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו" לכל סיווג חוקי שהוא
לגבי הבניין...". )ההדגשה הוספה – הערת הוועדה(.

על פי הפסיקה, יש לפרש את הוראות סעיף 330 לפקודת העיריות בצמצום, והשימוש בהוראה זו הוא במשורה.

מן החומר שבפנינו עולה כי מדובר במקרה מעט גבולי, אולם בשקילת מכלול הראיות שהציגה העוררת, החלטנו כי יש מקום במקרה זה להיענות למבוקש;

אמנם במועד הביקורת של המשיב נראה כי העבודות היו כמעט בסיומן, כך גם לדברי העוררת עצמה בערר:"העברתי את הארנונה על שמי ב 1.7 מחתימת החוזה, החל מחודש יולי המקום היה בהריסות. כשהגיעו לביקורת חלק מהשיפוץ היה בתהליך יחסית מתקדם אבל לא איפשר פעילות )חשוב לציין שזה סטודיו לריקוד. הסטודיו מתחיל בפעילות ב- 1 לספטמבר".

באופן חריג, העוררת הציגה בפני הוועדה תמונות המלמדות על היקף השיפוץ שנעשה לפני הביקורת וגם קבלות המלמדות על היקף שיפוץ שאינו זניח ואינו קוסמטי בלבד, אלא כולל טיפול בחשמל אינסטלציה, מיזוג, טיפול אקוסטי יקר, טיפול בקירות, תליית מתקנים, חלקם מברזל הקמת קירות גבס, דלת חיצונית ודלתות פנים. הקבלות, בשילוב התמונות, בהן נראים גם חומרי הבנייה, מלמדות על שיפוץ לא שגרתי, שנועד להתאים נכס משרדי לסטודיו לריקוד, וכרוך במאמץ שאינו אסתטי בלבד, אלא גם קונסטרוקטיבי, ולכן הוא מצדיק, לטעמנו, את הענקת הפטור המבוקש למשך חודשיים קרי מיום 1/7/2024 ועד ליום .31/8/2024

סוף דבר;

לאחר בחינת מכלול הראיות שבפנינו, ועל אף 'גבוליותו', הגענו למסקנה כי מתקיימים התנאים הקבועים בסעיף 330 לפקודת העיריות להענקת פטור מארנונה בהתאם להוראות הפסיקה מיום 1/7/2024 ועד ליום .31/8/2024

הערר מתקבל.

אין צו להוצאות.

ניתן בהיעדר הצדדים ביום __________.

____________________ _________________ ___________________

יו"ר: אפרת א. קפלן, עו"ד חבר: ראובן הרן, עו"ד חבר: קובי ישראלי, רו"ח

קלדנית: ענת לוי

ועדת הערר לענייני ארנונה

שליד עיריית תל אביב ערר מס': 140025549

בפני חברי ועדת ערר:

יו"ר: עו"ד גדעון ויסמן

חבר: עו"ד משה קורן

חבר: רו"ח שמעון ז'יטניצקי

העוררת: רוטשילד הרצל מלונות בוטיק בע"מ

- נ ג ד -

מנהל הארנונה, עיריית ת"א יפו

החלטה

ערר זה עניינו נכס מרחוב הרצל ,10 ת"א, מספר חשבון 200091590 מספרי ח-ן 1135328 )להלן:

"הנכס"(.

תמצית המחלוקת בין הצדדים עוסקת בדחיית טענת העוררים ע"י המשיב, כי יש לראות את הנכס מחויב לפי סיווג "בית מלון" ולא כפי שהמשיב חייב "בתי קפה ומסעדות".

רקע

1. העוררת מחזיקה במלון תיאודור, תל אביב )להלן:"המלון"(, ובו נמצא הנכס.

2. במהלך שנת 2023 החל המשיב לסווג את הנכס כמסעדה להבדיל מיתרת השטח שחויב

כ"בית מלון" )ס' 3.3.6 לצו(.

3. ביום 14.9.23 הגישה העוררת השגה נגד סיווג זה.

4. ביום 21.9.23 נתן המשיב תשובה כי בנכס קיימת מסעדה עונה לשם צ'נה, של השף גיל דהן,

שהיא פתוחה לקהל הרחב, עם מיתוג נפקד ומיצוב עצמאי והמפרסמת עצמה בנפרד מהמלון.

5. ביום 1.11.23 הגישה העוררת ערר זה ובו טענה בתמצית כי:

.5.1 מדובר בחדר אוכל המשרת את המלון;

.5.2 הנכס ממוקם בתוך בית המלון ומהווה חלק ממנו.

.5.3 מדובר בחדר אוכל הבו סועדים אורחים מהמלון ארוחת בוקר.

6. העוררת טענה גם כי בבתי מלון מקובל להשתמש בשטחים שאינם פעילים לאורך היום

שימוש אחר )ס' 13 לערר(.

- 2 -

7. ביום 06.12.23 הוגש כתב תשובה מטעם המשיב בו נטען כי יש לדחות את הטענה בנוגע

לנכס הנכס הינו מסעדה יוקרתית המופעלת על ידי מפעיל חיצוני, אשר מציעה שירותיה לקהל הרחב.

8. התיק הועבר להוכחות.

9. העוררת הגישה תצהיר מטעם מנהלה בו חזר על עמדתה כי מדובר בחדר אוכל.

10. עוד הוספו עובדות חדשות בתצהיר בחדר אוכל אוכלים בבוקר רק אורחי המלון וכי הנכס

מוחזק על ידי חסרת בת של העוררת, אך היא אחראית לתשלומים כגון חשמל ומים.

11. לא צורפו ראיות בנוגע לחברות ו/או לא צורפו הסכמי שכירות/הפעלה וכיו"ב.

12. צורף דו"ח המציג לכאורה את כמות האורחים בארוחת הבוקר ותומך בטענת העוררת כי

בבוקר אוכלים רק אורחי המלון. יחד עם זאת טען, כי אין אפשרות לפלח בדומה את "צרכני" ארוחת הערב.

13. ביום 4.4.24 הוגשו ראיות המשיב. מדובר בתצהיר החוקר מר נוה, אשר תיאר ביקורת שערך

ביום .8.3.23 הוא תיאר ששוחח עם שף המסעדה ומנהל המסעדה שהסביר כי במקום מתנהל מסעדת "צ'נה" תחת חברה נפרדת מזאת של המלון. אותו מורן סתר את עמדת העוררת כשאמר שבארוחת הבוקר יכולים לאכול גם אנשים חיצוניים. בערב אורחי המלון מקבלים %20 הנחה.

14. יצוין, כי לא הובאו עדים מטעם אותה "חברת בת".

15. עוד צורפו לתצהיר פרסומים מהאינטרנט של המסעדה המפרסמים את המסעדה ואת שעות

הפעילות שלה. לפי הפרסומים היא פועלת בשעות הערב ובסוף השבוע גם בצהריים.

16. ביום 28.5.24 התקיים דיון הוכחות. במסגרתו הובהרה וחודדה המחלוקת בין הצדדים.

17. מר לוי נחקר והעיד כי הוא מנהל את כל הניהול השוטף באזור שלו. הוא מנהל אזורי.

18. עוד העיד כי הוא בתפקיד שנתיים, כי השף דהן הוא השף של המסעדה, כי המסעדה מופעלת

על ידי חברת בת, כי יש הסכם הפעלה, כי הוא לא ערך את נספח ב' ולא צילם את הצילומים, כי ארוחת הבוקר מופעלת על ידי צ'נה וצוותה, כי לעתים סועדים שם גם חיצוניים, כי ארוחת הערב פתוחה לקהל הרחב ועוד.

19. במהלך הדיון הגיש את הסכם שכירות המשנה )ע/.(1

20. ביום 30.6.24 הוגשו סיכומים מטעם העוררת. שם הובהר, כי הנכס הינו חלק אינטגרלי

מהמלון, כי אין חדר אוכל נוסף, בנכס אוכלים האורחים ארוחת בוקר, מופעל על ידי חברת בת, אין מטבח נפרד, העוררת היא שמשלמת את החשבונות.

- 3 -

21. העוררת הפנתה להגדרת ס' 3.3.6 לצו הארנונה וטענה כי מכוון ומדובר בנכס בנוי שהינו

חלק מהמלון ומשמש בעיקר את אורחי המלון הרי שמדובר בחלק מהמלון.

22. העוררת הפנתה גם לטענות חדשות בנוגע להתאכסנות מפונים במלון בתקופות מסוימות.

23. לסיכום הבהירה כי מדובר בטפל ההולך אחר העיקר ולכן יש לסווג לפי הסיווג העיקרי.

24. ביום 26.8.24 הוגשו סיכומי המשיב.

25. המשיב התנגד להרחבת החזית של העוררת בנוגע להשפעות המלחמה.

26. המשיב טען כי מדובר בנכס עצמאי ונפרד על בסיס האמור להלן:

.26.1 העוררת הודתה כי מדובר במסעדת השף דהן, "צ'נה".

.26.2 המסעדה פועלת בשעות הערב ובסופ"ש בצהריים.

.26.3 לא צורף הסכם הפעלה.

.26.4 יש פרסומים למסעדה.

.26.5 העוררת הביאה עד שלא ערך את הטבלאות ולא צילם את התמונות.

.26.6 הוא הודה כי גם ארוחת הבוקר מופעלת על ידי המסעדה.

.26.7 לא הוצגו נתונים בנוגע לפילוח הסועדים בערב.

.26.8 לא הוגשו ראיות תומכות נוספות מטעם העוררת.

דיון

27. לאחר שמיעת העדים ובחינת הראיות שהוגשו לנו אנו סבורים, כי צדק המשיב בעמדתו וכי

דין הערר להידחות:

.27.1 ראש ובראשונה אין מחלוקת כי העוררת בחרה להפעיל במקום מסעדה. ישנה חברה שונה )לא הוכח לנו מה היחס בין החברות, דבר שקל היה לעשות באמצעות תדפיסי רשם החברות וכיו"ב(.

.27.2 העוררת בחרה לפרסם זאת ברשת ובמקום. כך למשל באמצעות מיתוג המקום על קיר הזכויות החיצוני ובעוד מקומות.

.27.3 די בכך בכדי לייצר השתק ו/או הודאת בעל דין כנגד העוררת.

- 4 -

.27.4 האם העוררת מבקשת לייצר רושם לציבור כי מדובר במסעדה עצמאית ואח"כ לטעון כנגד עמדה זאת בפני המשיב?

.27.5 לכל הפחות הרי שיש בכך לבסס את עמדת המשיב לשינוי הסיווג.

.27.6 בשלב זה הנטל חל על העוררת.

.27.7 אנו סבורים שגם בנטל זה לא עמדה העוררת.

.27.8 נפנה לעמדת המשיב בסיכומיו אך נחדד, כי העוררת לא הביאה ראיות נדרשות ובראשן ראיות בנוגע ליחס בין החברות, הסכם הפעלה, דו"ח כספי בנוגע לסועדים בארוחת ערב )נזכיר כי נטען שאורחי המלון מקבלים הנחה ולכן אמורים להיות ברי זיהוי(, מצהירים נוספים שיכלו לתמוך בעמדה ועוד.

.27.9 העד מטעם העוררת לא הכיר מידיעה אישית את הנותנים ואף סתר את עצמו בנוגע למי מפעיל ומי הסועדים בארוחת הבוקר.

.27.10 העדות גם סתרה את עמדת מנהל המסעדה, שהובאה על ידי החוקר. נזכיר, שגם הוא לא הובא לעדות להסביר את שאמר לכאורה.

.27.11 מכל האמור עולה, כי הנכס מיועד בעיקרו לכלל הציבור.

.27.12 נבהיר, כי בשורה התחתונה שוכנעו כי הנכס לא משמש "בעיקר" את "המתאכסנים בו" אלא בעיקרו משמש או לכל הפחות יועד לשמש כמסעדה.

.27.13 נדגיש כי מדובר בהצטברם של דברים. סך כל הראיות הביאו אותנו למסקנתנו.

.27.14 בנוגע לטענה של טפל ועיקר נפנה לס' 3.3.6 המחייב אבחון חלקים שונים במלון.

.27.15 בנוגע לטענה העוסקת במלחמה הרי שהיא נטענה בהרחבת חזית ובעלמא ולא ניתן לקבלה.

מקור נורמטיבי

28. תקנות הסדרים במשק המדינה )ארנונה כללית ברשויות המקומיות( תשס"ו -2007 )להלן:

"תקנות ההסדרים( הגדירו "בית מלון-לרבות בית הארחה ואכסניה".

29. סעיף 3.3.6 לצו הארנונה קובע:

30. "בתי מלון...לרבות אותו חלק מהמלון המשמש כמסעדה או כבית קפה והמשרת בעיקר

את המתאכסנים בו וכן שטחים בנויים המשמשים למטרות ספורט ונופש והצמודים לבית

המלון. חנויות, משרדים ועסקים אחרים המצויים בתוך המלון יחוייבו לפי שימושם".

- 5 -

31. לשיטתנו מדובר במבחן מהותי ולא רק כמותי.

32. כלומר, לא מדובר במבחן נקודתי המתייחס אך ורק לכמות האורחים המשתמשים אלא

לכלל הנסיבות המלמדות האם מדובר בנכס המשמש בעיקרו את המלון או שמה לא כך הדבר.

33. כך עלה במקרה דנן.

סוף דבר

34. לסיכום האמור לעיל, אנו סבורים, כי בשים לב לדין ולסמכויות ועדת הערר, דין הערר

להידחות.

35. העוררת תישא בהוצאות המשיב בסך של 12,000 ש"ח.

36. החלטה זו נתונה לערעור בפני בית המשפט לעניינים מנהליים, מחוז תל אביב, בתוך 45 יום

ממועד קבלת ההחלטה.

ניתן בהעדר הצדדים היום: _________.

בהתאם לסעיף 5 )(2 לחוק בתי משפט לעניינים מנהליים, התש"ס-2000 ותקנה 23 )ב( לתקנות בתי משפט לעניינים מנהליים )סדרי דין(, תשס"א-,2000 לרשות הצדדים קיימת זכות ערעור לפני בית המשפט לעניינים מנהליים וזאת בתוך 60 יום מיום קבלת ההחלטה.

בהתאם לתקנה 20 )ג( לתקנות הרשויות המקומיות )ערר על קביעת ארנונה כללית()סדרי דין בוועדת ערר( התשל"ז – 1977 תפורסם החלטה זו באתר האינטרנט של המשיב.

_________________ _________________ ____________________

יו"ר: עו"ד גדעון ויסמן חבר: עו"ד משה קורן חבר: רו"ח שמעון ז'יטניצקי

קלדנית: ענת לוי

בפני ועדת הערר לענייני ארנונה כללית

שליד עיריית תל אביב ערר מס': 140025334

בפני חברי ועדת הערר:

יו"ר: עו"ד גדעון ויסמן

חבר: רו"ח שמעון ז'יטניצקי

חבר: עו"ד משה קורן

העוררת: רום כנרת נכסים והשקעות בע"מ

- נ ג ד -

מנהל הארנונה, עיריית ת"א יפו

החלטה סופית

ערר זה עניינו שני נכסים מרחוב יגאל אלון ,145 תל אביב, אשר רשומים בספרי העירייה כנכסים מספר 2000269532 ו- 2000394646 )להלן: "הנכס"(.

ערר זה הינו חלק מ- 36 עררים שנדונו ביחד, אך לא אוחדו, עקב בקשת העוררת, ולא ניתן להבינו אלא כחלק ממכלול זה.

ככלל עררים אלו עסקו במספר שאלות ובין היתר שאלת זהות המחזיק, שאלת חיוב שטחים משותפים ועוד. ברם, שאלה נוספת שעולה מעררים אלו היא שאלת ניהול הליכים בחוסר תום לב.

רקע כללי לכל העררים של העוררת

1. כאמור לעיל, ערר זה הינו חלק מ- 36 עררים שנוהלו ביחד, אך לא אוחדו.

2. עררים אלו התנהלו בנוסף לעוד שורה של עררים, שהוגשו על ידי העוררת ונוהלו בנפרד.

3. כל העררים עוסקים ב- 7 נכסים. מדובר בעררים, שהוגשו משנת 2017 ואילך.

4. העוררת הינה חברה העוסקת בתחום הנדל"ן ובמסגרת עיסוקה שוכרת נכסים ומשכירה

אותם לשוכרי משנה.

5. כיום ניתן לקבוע כי עררים אלו הוגשו ו/או נוהלו בחוסר תום לב על ידי העוררת.

6. יובהר, כי העוררת הגישה עררים רבים תוך בקשה לדון בחלק מהם ביחד אך לא לאחדם

ובחלק אחר לדון בנפרד.

7. ככלל ניתן כיום לקבוע כי העררים הוגשו ללא ביסוס ראייתי ובניגוד למצב המשפטי, תוך

הגשת בקשות רבות לדחיית דיון, תוך אי קיום החלטות של הועדה, תוך הגשת עררים כפולים וניגוד לדין, תוך הגשת עררים תוך הסתרת פרטים מהותיים, בטענות חסרות שחר אך שדרשו בירור עובדתי, תוך הגשת עררים בלא שהיו בידי העוררת ראיות לתמוך בטענות, תוך הרחבת חזית שלא כדין ועוד.

- 2 -

8. זאת בנוסף להתנהלות לא תקינה כגון איחורים לדיונים, אי קיום החלטות דיוניות וכיו"ב.

9. בדיעבד, ניתן להניח כי ניהול ההליכים בדרך זאת נועדה בכדי להימנע מתשלום הארנונה

ולדחות את הקץ, שכן ידוע כי כל עוד עומדים הליכי הערר מעוכבים הליכי הגביה של המשיב.

10. הנאמר לעיל נאמר בכדי ליתן רקע להחלטות ובכדי ליתן ביסוס לפסיקת ההוצאות, אך

יובהר, כי בשורה התחתונה ההחלטות של ועדה נכבדה זאת ניתנות לגופן של הטענות.

11. כמו כן הדבר מוסבר לצורך הבנת מורכבות מתן ההחלטות והעיכוב בכתיבתן )זאת בנוסף

לעיכובים אוביקטיביים כגון "תקופת הקורונה", מלחמת "חרבות ברזל" והליכי הפש"ר(.

נכס ברחוב יגאל אלון -145 ערר מספר 140025334

העובדות

12. בתיק זה הוגשה השגה ביום .29.3.23 במסגרת ההשגה טענה העוררת כי הוגשה כנגדה

תביעת פינוי והיא פינתה את מרבית הנכס. ודוק: מדובר בעוד דוגמא לחוסר תום הלב שכן העוררת הינה שוכרת ולא נתנה הודעה בדבר הפסקת חזקה אלא מעלה טענות חסרות שחר בנוגע לפינוי לכאורה.

13. מייד בהמשך חזרה וטענה את הטענות המופיעות בערר האחרים, כי דהיינו כי היא משכירה

חלקים מהנכס לשוכרי משנה, אשר עושים שימוש בסיווג אחר ממשרדים.

14. לפיכך טענה העוררת בהשגה כי גודל הנכס אינו מדויק הן במובן השטח הכללי והן במובן

של חיוב שטחים משותפים.

15. העוררת פירטה כי השימוש הנעשה בשטח אינו של משרדים אלא הינו בהתאם לשימוש

עושים שוכרי משנה שלה או כי יש לסווג את הנכס כנכס ריק )כטענה חלופית שלא ברור כיצד יכולה לעמוד. האם יש בנכס שוכר משנה או שהנכס ריק?(.

16. העוררת עתשה הפרדה מלאכותית בתוך הנכס וטוענת כי חלק ממנו ריק ולכן זכאי לסיווג

זול )ללא הבאת ראיות בנושא ותוך התעלמות מוחלטת מכך שהנכס לא ריק(.

17. העוררת חזרה והעלתה שתי טענות בנוגע לאותם שוכרי משנה. טענת סיווג )מלאכה

ותעשייה, בית תוכנה, אולפן הקלטות( וכן העלתה טענה כי מכוון שיש מספר שוכרים יש להפחית שטחים משותפים בהתאם להוראות ס' 1.3.1 לצו הארנונה.

18. מיותר לציין, כי העוררת לא פירטה את טענותיה מעבר להעלות אותן בצורה כללית ביותר.

כך לדוגמא לא פורטו מועדים תחילת וסיום החזקה, גודל הנכסים, נתונים רלוונטיים לגבי שוכרי המשנה הנטענים ועוד מידע רלוונטי.

19. לא צורפו ראיות כלשהן לתמוך בטענה.